Boligudvalget 2023-24
BOU Alm.del Bilag 55
Offentligt
Udkast til
Forslag
til
Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber
(Ændring af værdiansættelsesprincipper)
§1
I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr.
1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022,
foretages følgende ændringer:
1.
I
§ 5, stk. 2, 1. pkt.,
ændres »litra a-c« til: »litra a-d«.
2.
I
§ 5, stk. 2, litra b,
ændres »18« til: »42«.
3.
I
§ 5, stk. 2, litra c,
udgår: »med
eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov
om vurdering af landets faste ejendomme«.
4.
I
§ 5, stk. 2,
indsættes som litra d: »d) Den senest ansatte ejendomsværdi
reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra
førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med
indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.«
5.
I
§ 5, stk. 5, 2. pkt.,
ændres »litra b og c« til: »litra b, c og d«.
§2
Loven træder i kraft den 15. april 2024.
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Bemærkninger til lovforslaget
Almindelige bemærkninger
Indholdsfortegnelse
1. Indledning
2. Lovforslagets baggrund
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
3.1.2.
Overvejelser
fra
værdiansættelsesprincipper
udvalget
om
andelsboliglovens
3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
3.2.2.
Overvejelser
fra
værdiansættelsesprincipper
udvalget
om
andelsboliglovens
3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den foreslåede
ordning
2
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det
offentlige
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
7. Klimamæssige konsekvenser
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
9. Forholdet til EU-retten
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
11. Sammenfattende skema
1. Indledning
Lovforslaget er en genfremsættelse af lovforslag nr. L 32, der blev fremsat den
5. oktober 2022 af den daværende regering (Socialdemokratiet), jf.
Folketingstidende 2022 - 2023, 1. samling, tillæg A, L 32 som fremsat.
Lovforslaget faldt bort umiddelbart efter fremsættelsen på grund af
folketingsvalget.
I forhold til det tidligere fremsatte lovforslag er der foretaget en
konsekvensændring, idet en henvisning i § 1, nr. 2, til eventuelle
reguleringer
efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme er udgået, da § 3
A er blevet ophævet ved
lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af
personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag,
ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.) med virkning
fra indkomståret 2007
og således ikke har fundet anvendelse for de seneste
offentlige vurderinger af erhvervsejendomme, der er fra 2012.
Endvidere er den indsatte bestemmelse om nettoprisindeksregulering af den
senest ansatte ejendomsværdi udskilt til et selvstændigt ændringsforslag og
er nu indeholdt i lovforslagets § 1, nr. 4. Der er samtidigt foretaget en
præcisering af ordlyden i den oprindelige § 1, nr. 2, om indeksering af den
3
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
senest ansatte ejendomsværdi, så det klart fremgår af lovens ordlyd, hvilke
indeks der skal anvendes.
Endeligt er der, som konsekvens af udskillelsen, indsat forslag om ændring
af andelsboliglovens § 5, stk. 1, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt., jf. lovforslagets
§ 1, nr. 1 og 5.
Ændringerne er foretaget af lovtekniske grunde og indebærer ingen
realitetsændringer.
Derudover er lovforslagets bemærkninger væsentligt omarbejdede, så de i
højere grad afspejler de anbefalinger, der fremkom under den offentlige
høring. Der er endvidere foretaget en ændring i fortolkningen af brugen af
valuarvurderinger, der er udarbejdet inden lovens ikrafttræden, samt af
brugen af tidligere indekserede ejendomsværdier. Desuden
er der indsat
yderligere bemærkninger om nettoprisindekseringen på baggrund af den
udvikling, der har været i indekset siden den oprindelige fremsættelse. Endeligt
er der, på baggrund af fremkomsten af de nye foreløbigt ansatte grundværdier,
indsat bemærkninger om brug af den ansatte grundværdi ved fastsættelsen af
andelsværdien.
Lovforslaget vedrører andelsboligloven § 5, stk. 2, der indeholder
bestemmelser om værdiansættelse af en andelsboligforenings ejendom til brug
for fastsættelse af den maksimale pris ved overdragelse af en andel i
foreningen, jf. lovens § 5, stk. 1.
Andelsboligloven angiver i § 5, stk. 2, tre værdiansættelsesprincipper som
foreningen kan anvende ved fastsættelse af værdien af forenings ejendom: a)
anskaffelsesprisen, b) handelsværdien fastsat ved en valuarvurdering og c) den
seneste ansatte ejendomsværdi. Lovforslaget indeholder en ændring af litra b,
hvorved gyldighedsperioden for valuarvurderinger ændres fra 18 måneder til
42 måneder, og en tilføjelse af et litra d, hvorved der indføres en mulighed for
nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi.
Lovforslaget er baseret på anbefalinger fra
Udvalget om andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper,
som blev nedsat i forbindelse med afskaffelsen af
de offentlige vurderinger af erhvervsejendomme.
2. Lovforslagets baggrund
Som led i
Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om
boligbeskatningen,
mellem den daværende regering (Socialdemokratiet),
Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og
Liberal Alliance, fremsatte den daværende regering den 20. november 2020
4
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige andre
love (Adgang til fravalg af den midlertidige indefrysningsordning for
grundskyld, ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v. og
andre tilpasninger på ejendomsområdet samt ændring af
beregningsgrundlaget for tinglysningsafgift og indførelse af særordning for
godtgørelse af for meget betalt tinglysningsafgift m.v.). Lovforslaget
indeholdt bl.a. en afskaffelse af ejendomsværdiansættelsen for
erhvervsejendomme, som også omfattede ejendomme tilhørende
andelsboligforeninger.
I den skriftlige fremsættelse anføres bl.a.: ”Som
følge af forslaget om ny
vurderingsmodel for erhvervsejendomme og omlægning af dækningsafgiften
vil der, ikke længere være behov for at ansætte ejendomsværdier til den
løbende ejendomsbeskatning (grundskyld og dækningsafgift). Derfor
foreslås det, at der ikke fremadrettet vil skulle ansættes ejendomsværdier for
erhvervsejendomme. Andelsboligforeninger kan imidlertid i dag benytte den
offentlige ejendomsvurdering som grundlag for at fastsætte andelskronen.
Regeringen vil derfor nedsætte et udvalg, der med inddragelse af
interessenter på området skal belyse andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper i sammenhæng med evalueringen af
valuarvurderinger. Udvalget skal fremlægge mulige løsningsforslag i god
tid, inden de offentlige vurderinger, der foreslås afskaffet, ellers skulle være
udsendt.”
Afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme blev
gennemført ved lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af
ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af
grundværdier for erhvervsejendomme m.v.) og i marts 2021 nedsatte
regeringen
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper,
der
fik til opgave at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeninger og
overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af
andelsboligforeningers ejendomme.
Udvalget, der var sammensat af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes
Fællesrepræsentation,
EjendomDanmark
og
Dansk
Ejendomsmæglerforening, samt Indenrigs- og Boligministeriet (formand),
Bolig- og Planstyrelsen og Skatteministeriet, afgav sin rapport i december
2021.
I rapporten anføres, at udvalget har undersøgt en række løsningsforslag, der
hovedsageligt kan opdeles i to hovedgrupper: i) modeller baseret på fortsat
5
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
anvendelse af den seneste ejendomsværdi, underlagt visse former for
indeksering, og ii) modeller, der indebære forskellige former for forlængelse
af valuarvurderingers gyldighedsperiode.
Et enigt udvalg fremhæver to løsningsforslag: Dels en forlængelse af
valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, dels en
nettoprisindeksregulering af den offentlige 2012-vurdering. To af udvalgets
tre eksterne medlemmer peger på, at de to løsningsforslag vil kunne
kombineres, mens det tredje eksterne medlem ”kan se løsningsforslagene hver
for sig, men ikke som en kombination”.
3. Lovforslagets hovedpunkter
3.1. Forlængelse af valuarvurderingers gyldighedsperiode
3.1.1. Gældende ret
Overdragelse af (bolig)andele i en andelsboligforening er underlagt en
maksimalprisbestemmelse i andelsboliglovens § 5.
Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved overdragelse af en
andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en
bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue
(herefter betegnet andelsværdien), forbedringer i lejligheden og dens
vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Andelsboliglovens § 5, stk. 2, angiver tre principper, som kan anvendes ved
opgørelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af
andelsværdien:
Efter § 5, stk. 2, litra a, kan værdien sættes til anskaffelsesprisen.
Efter § 5, stk. 2, litra b, kan værdien sættes til den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18
måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og
markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
Efter § 5, stk. 2, litra c, kan værdien sættes til den senest ansatte
ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af
landets faste ejendomme.
Herudover indeholder § 5, stk. 3 en bestemmelse om, at vurderinger iht. § 5,
stk. 2, litra b og c, som er foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes på
ubestemt tid, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at
anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdien.
6
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Bestemmelsen, der blev indsat i andelsboligloven ved lov nr. 819 af 9. Juni
2020 om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Øgede energikrav ved
anvendelse af § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene
og fastfrysning af vurderinger af værdien af andelsboligforeningers
ejendomme), har til formål at imødegå fald i andelsværdien som følge af den
samtidigt indført ændring af reglerne om lejefastsættelse ved gennemgribende
moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (nuværende lejelovs
§ 19, stk. 2).
Efter § 5, stk. 4, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen efter
anskaffelsen eller vurderingen tillægges værdien efter § 5, stk. 2 eller stk. 3.
Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan ikke uden
videre lægges til grund, men der må foretages en vurdering af det beløb,
hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens
handelsværdi, jf. pkt. 3.2.6. i CIR nr 43 af 21/04/1986 om
prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.
Foreningen kan ikke anvende andre principper end de i loven anførte ved
fastsættelse af værdien af foreningens ejendom til brug for beregning af
andelsværdien, men kan frit vælge, hvilket princip der anvendes. Dog skal
værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse
sættes efter litra a, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en
udlejningsejendom, jf. § 5, stk. 2.
Ved anvendelse af værdiansættelsesprincippet i andelsboligloven § 5, stk. 2,
litra b, sættes ejendommens værdi til den aktuelle kontante handelsværdi som
udlejningsejendom. Ved kontante handelsværdi menes den kontante
markedsværdi, der defineres som det kontantbeløb, som ejendommen
skønnes at kunne sælges til i en handel mellem en villig køber og en villig
sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsføring, og hvor
parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2 i bilag 1 til
bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme
tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.
Vurderingen skal foretages af en valuar, hvormed menes en person, der har
uddannelsen Diplom i Vurdering. Valuaren skal have en ansvarsforsikring
med en minimumsdækningssum på 5 mio. kr. pr. krav, mindst 2 års praktisk
erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, samt et aktuelt og
indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, jf. § 3 i bilag
7
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
1 til bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme
tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar.
Muligheden for at anvende en valuarvurdering ved beregningen af
andelsværdien blev indført ved lov nr. 379 af 20. maj 1992 om ændring af lov
om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Ændring af
prisfastsættelsesbestemmelserne for andele). Det fremgår af forarbejderne til
lovændringen, at
”tidsfristen er foreslået under hensyntagen til, at
vurderingen af handelsværdien typisk vil blive foretaget i forbindelse med en
regnskabsafslutning og danne grundlag for prisberegning i regnskabet, som
skal være gældende et år efter dets vedtagelse. Med den foreslåede tidsfrist
på 18 måneder åbnes mulighed for følgende procedure: I forbindelse med
regnskabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår foretages vurdering
omtrent samtidig med regnskabsårets udløb. Resultatet indarbejdes i
regnskabet som færdiggøres i foråret og forelægges generalforsamlingen
typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på
generalforsamlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning
normalt være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen
træffer bestemmelse om prisen.”
3.1.2.
Overvejelser
fra
værdiansættelsesprincipper
udvalget
om
andelsboliglovens
Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har, som omtalt
under afsnit 2, undersøgt en række løsningsmuligheder som alternativ til den
senest ansatte ejendomsværdi. Udvalgsarbejdet har særligt fokuseret på
løsningsforslag, der kan træde i stedet for den senest ansatte ejendomsværdi,
sådan at andelsboligforeningerne, efter afskaffelsen af de offentlige
ejendomsvurderinger, fortsat vil have mulighed for at beregne andelsværdien
ud fra tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom.
Udvalget har fremhævet to modeller, herunder en forlængelse af
gyldighedsperioden for en valuarvurdering. Udvalget vurderer, at en
forlængelse af gyldighedsperioden vil være en relativ enkel ændring i forhold
til de nuværende regler, og at modellen ikke ville rykke på balancen mellem
de forskellige boligformer.
Udvalget bemærker dog, at en generel forlængelse af gyldighedsperioden for
valuarvurderinger i perioder med prisfald i markedet for
udlejningsejendomme vil indebære en række problemstillinger i relation til
den bagvedliggende værdi af andelsboligforeningernes ejendomme.
8
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Endvidere vil en generel forlængelse af gyldighedsperioden kunne give
udfordringer i forhold til forbrugerbeskyttelse, herunder i relation til
forbrugerens muligheder for at vurdere en andelsboligs aktuelle værdi i
markedet. Herudover vil en lang forlængelse af gyldighedsperioden, f.eks.
til 5 eller 10 år, kunne give en udfordring i forhold til at opretholde et
marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne
faglige kvalitet, der var hensigten med regelændringen fra 2018, hvor Dansk
Ejendomsmæglerforenings branchenorm for valuarvurderinger blev opløftet
til bekendtgørelsesniveau.
På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens
gyldighedsperiode forlænges, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende
til en ny gyldighedsperiode på 2�½ år eller 3�½ år. Det er udvalgets vurdering,
at modellen derved balancerer hensynet til at begrænse
andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldighedsperiode) mod en
retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperiode).
3.1.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Udvalget
har
analyseret
værdiansættelsesprincipper.
brugen
af
andelsboliglovens
tre
Analysen (2020) viser, at den senest ansatte ejendomsværdi anvendes af
foreninger med tilsammen 26 % af andelsboligerne, svarende til ca. 52.200
boliger. Ca. 60 % af andelsboligerne, svarende til 121.500 boliger, er
beliggende i foreninger, der anvender valuarvurdering, og at ca. 14 % af
andelsboligerne, svarende til ca. 29.300 boliger, er beliggende i foreninger,
der anvender anskaffelsesprisen.
Valuarvurderinger er det dominerende værdiansættelsesprincip i
hovedstadsområdet, hvor ca. 72 % af andelsboligerne er beliggende i
foreninger, der anvender dette princip, mens anskaffelsesprisen er det
dominerende værdiansættelsesprincip på Fyn og Bornholm, hvor ca. 57 % af
andelsboligerne er beliggende i foreninger, der anvender dette princip. Uden
for disse områder er den senest ansatte ejendomsværdi det dominerende
værdiansættelsesprincip og omfatter ca. 47 % af andelsboligerne.
Analysen viser desuden, at andelsboligforeninger, der anvender et af de
omkostningsfrie værdiansættelsesprincipper, anskaffelsesprisen eller den
senest ansatte ejendomsværdi, i gennemsnit er markant mindre end
9
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
foreninger, der anvender valuarvurdering. Endvidere er foreninger, der
anvender anskaffelsesprisen, i gennemsnit markant yngre end øvrige
foreninger.
Analysen viser således, at alle tre værdiansættelsesprincipper har en bred
udbredelse, og at valg af værdiansættelsesprincip varierer ud fra de
geografiske, størrelsesmæssige og aldersmæssige forhold for den enkelte
forening.
Det bemærkes, at selvom anvendelsen af den senest ansatte ejendomsværdi er
faldet siden udvalgets analyse, anvendes dette værdiansættelsesprincip fortsat
i væsentligt omfang. Aktuelt (januar 2024) er ca. 17 % af andelsboligerne,
svarende til ca. 34.700 boliger, værdiansat på baggrund af den senest ansatte
ejendomsværdi.
På baggrund heraf vurderes det, at der er behov for alternative muligheder for
værdiansættelse til de foreninger, der i dag bruger den senest ansatte
ejendomsværdi, så det sikres, at loven indeholder relevante
værdiansættelsesprincipper for alle foreninger.
Udvalget har, som anført i afsnit 2, bl.a. peget på, at en forlængelse af
valuarvurderingers gyldighedsperiode er et brugbart alternativ til den senest
ansatte
ejendomsværdi.
En
forlængelse
af
valuarvurderingers
gyldighedsperiode vil reducere omkostningerne for en forening, der fravælger
en hidtidig anvendelse af den seneste ansatte ejendomsværdi og i stedet
ønsker at overgå til at valuarvurdere ejendommen.
Det foreslås på denne baggrund at ændre gyldighedsperioden for en
valuarvurdering indhentet iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, således at
den udvides fra de gældende 18 måneder til 42 måneder. Ændringen vedrører
alene valuarvurderingers gyldighedsperiode, mens bestemmelsens øvrige
formelle krav videreføres. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 2.
Den foreslåede ændring vil indebære, at en værdiansættelse i en
valuarvurdering fremover, som udgangspunkt, vil kunne danne grundlag for
en beregning af andelsværdien ved en overdragelse af en andel i 42 måneder
efter vurderingstidspunktet i modsætning til 18 måneder efter den gældende
bestemmelse. Dette forudsætter dog, at der ikke i perioden konstateres et fald
i ejendommens dagsværdi, der har væsentlig negativ virkning for
andelsværdien, jf. nærmere nedenfor om retspraksis i denne situation.
I praksis fastsættes andelsværdien af foreningens generalforsamling på
baggrund af formueforholdene på balancedagen for årsregnskabet og
10
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
fastsættes typisk på en ordinær generalforsamling for et år ad gangen frem til
næste års ordinære generalforsamling. Den foreslåede ændring vil give
mulighed for, at en valuarvurdering kan danne grundlag for fastsættelse af
andelsværdien på tre på hinanden følgende generalforsamlinger mod kun én
generalforsamling efter den gældende bestemmelse. Den foreslåede ændring
vil således give mulighed for, at en andelsboligforening, der værdiansætter
sin ejendom iht. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, kan nøjes med at
indhente en valuarvurdering hvert tredje år.
Det vil være frivilligt, om foreningen vil anvende samme vurdering tre år i træk,
eller om den vil indhente en ny valuarvurdering oftere, f.eks. hvert år, som er
kravet efter de gældende regler. Såfremt foreningen, inden for
gyldighedsperioden for en valuarvurdering, vælger at indhente en ny
valuarvurdering, der viser en lavere værdi af ejendommen, vil denne nye
valuarvurdering imidlertid skulle lægges til grund ved generalforsamlingens
fastsættelse af andelsværdien, idet værdiansættelsen i denne nyere
valuarvurdering må antages at give et mere retvisende billede af
ejendommens aktuelle handelsværdi.
Det er i retspraksis fastslået, at uanset, at andelsboligforeningen fastsætter
andelsværdien på årets ordinære generalforsamling med virkning frem til
næste års ordinære generalforsamling, skal der, ved prisfastsættelsen af en
andel i en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om forhold af
væsentlig negativ betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at
prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan
kræves efter lovens § 5, stk. 1, jf. f.eks. U.2013.1076H. Den foreslåede
ændring om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ikke ændre
på dette, og prisen for en andel vil således efter omstændighederne skulle
nedsættes iht. § 5, stk. 1, hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering
inden for den forlængede gyldighedsperiode, der viser en lavere
handelsværdi, eller på anden måde konstaterer et væsentligt fald i
handelsværdien.
Som anført ovenfor indeholder andelsboliglovens § 5, stk. 3 bl.a. en mulighed
for at anvende en valuarvurdering på ubestemt tid (”fastholdt
valuarvurdering”). Betingelsen er, at vurderingen er foretaget inden 1. juli
2020, og at foreningen ikke efter dette tidspunkt fastsætter andelsværdien på
baggrund af en ny vurdering. Den foreslåede forlængelse af
gyldighedsperioden for valuarvurderinger i § 5, stk. 2, litra b, får ikke
betydning for brugen af en ”fastholdt valuarvurdering” omfattet af § 5, stk. 3,
der således fortsat vil kunne danne grundlag for beregning af andelsværdien
11
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
frem til det tidspunkt foreningen eventuelt vælger at basere
andelsværdiberegningen på en ny valuarvurdering. En andelsboligforening
der hidtil har benyttet en ”fastholdt valuarvurdering” til fastsættelse af
andelsværdien vil således kunne fortsætte med dette under de gældende
betingelser. Ligeledes vil en forening, der har indhentet en valuarvurdering
inden 1. juli 2020, som efter de gældende betingelser kan benyttes som
”fastholdt valuarvurdering”, fortsat kunne overgå til at basere
andelsværdiberegningen på denne valuarvurdering.
Forslaget vil heller ikke få betydning for reglerne om tillæg for forbedringer
på ejendommen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 4. Værdien af forbedringer, der
er fortaget på ejendommen efter vurderingstidspunktet, vil således fortsat
kunne tillægges ved beregningen af andelsværdien.
Endeligt vil forslaget heller ikke at få betydning for reglerne om
gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt. En forening der vil
anvende en valuarvurdering ved fastsættelsen af andelsværdien, vil således
fortsat skulle opgøre foreningens gæld til kursværdien på balancedagen i det
aktuelle regnskab, uanset at værdiansættelsen af ejendommen i regnskabet er
fra en valuarvurdering som er baseret på forholdene på et tidligere tidspunkt.
Forslaget om forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger
vedrører alene valuarvurderinger til brug for beregning af andelsværdien efter
andelsboliglovens regler, og vil således ikke få betydning for brugen af en
valuarvurdering ved andelsboligforeningens aflæggelse af årsregnskab efter
årsregnskabslovens regler.
Efter årsregnskabsloven kan ejendommens værdi fastsættes enten til
”kostpris” eller til ”dagsværdi”. Ved fastsættelse til ”dagsværdi” skal
ejendommens værdi fastsættes til den aktuelle dagsværdi, dvs. være baseret
på de forhold, som er til stede og kendte på balancedagen. En valuarvurdering,
der ikke er udarbejdet på baggrund af de aktuelle forhold på balancedagen,
men ud fra forholdene på et tidligere tidspunkt, kan således som
udgangspunkt ikke anvendes til at fastsætte en ”dagsværdi” efter
regnskabslovens regler.
Spørgsmålet om brug af ældre valuarvurderinger ved regnskabsaflæggelse
iht. årsregnskabslovens bestemmelser, blev behandlet i forbindelse med den
ovenfor omtalte ændring af andelsboligloven § 5, stk. 3, hvor der pr. 1. juli
2020 blev indført en mulighed for at anvende en valuarvurdering på ubestemt
tid (”fastholdt valuarvurdering”) til brug for beregning af andelsværdien.
12
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
I Erhvervsstyrelsens ”Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger” fra
december 2021 anføres, at en ”fastholdt valuarvurdering”, som anvendes til
at opgøre andelsværdien, som udgangspunkt ikke kan anvendes ved
fastsættelsen af dagsværdien i årsregnskabets balance, men at en dagsværdi
kan fastholdes fra året før i årsregnskabets balance, hvis der ikke er sket
ændringer i de væsentligste parametre, som indgår i værdiansættelsen. Det
anføres videre, at dette f.eks. kan underbygges med et notat fra valuaren, idet
en dagsværdi fra året før ikke ukritisk kan lægges til grund for det
indeværende regnskabsår.
Social-, Bolig- og Ældreministeriet vurderer, at det heller ikke vil være muligt
uden videre at anvende en værdiansættelse i en ”forlænget” valuarvurdering
ud over vurderingsåret ved fastsættelse af dagsværdien efter
årsregnskabslovens regler, men i lighed med situationen for en ”fastholdt
valuarvurdering” er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at en
dagsværdi kan fastholdes i et efterfølgende årsregnskab, forudsat at der ikke
er sket ændringer i de væsentligste parametre for vurderingen.
Det er endvidere Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at brugen af
en værdiansættelse fra en ældre valuarvurdering som dagsværdi i
regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven ikke er betinget af, om
gyldighedsperioden i andelsboligloven for valuarvurderingen er udløbet.
Værdiansættelsen i en valuarvurdering, der ikke længere er gyldig efter
andelsboliglovens værdiansættelsesbestemmelse, kan således principielt
fastholdes som dagsværdiansættelsen efter årsregnskabsloven i efterfølgende
årsregnskaber, hvis der ikke er indtruffet ændringer i de væsentligste
parametre for vurderingen. Dette kan være relevant, hvis foreningen efter
udløbet
af
valuarvurderingens
gyldighedsperiode
ændrer
værdiansættelsesprincip ved fastsættelse af andelsværdien, men fastholder at
bruge dagsværdier i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven. Som
anført ovenfor kan en fastholdelse af en dagsværdi fra det tidligere
regnskabsår kun ske efter en konkret vurdering og skal underbygges, f.eks.
med et notat fra valuaren.
Indhenter foreningen en ny valuarvurdering efter udløbet af
gyldighedsperioden, skal værdiansættelsen i regnskabsaflæggelsen efter
årsregnskabslovens regler baseres på værdiansættelsen i denne nye
valuarvurdering, når foreningen anvender dagsværdier i regnskabet.
Efter årsregnskabsloven er det som udgangspunkt ikke muligt at ændre
værdiansættelsesprincip fra år til år. En ændring er kun mulig, hvis den
13
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
medfører et mere retvisende billede af værdierne, eller følger af en ændring
af lovgivningen eller standarder. Dette indebærer, at det som udgangspunkt
ikke er muligt for en andelsboligforening at skifte fra ”dagsværdi” til
”kostpris” i regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven.
Det fremgår af ”Regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger”, at
Erhvervsstyrelsen accepterer et skifte fra ”dagsværdi” til ”kostpris”, hvis det
sker med henvisning til reglerne om fastholdt værdi i andelsboligloven § 5,
stk. 3. Muligheden for ændring er uafhængig af, hvilket
værdiansættelsesprincip andelsboligforeningen anvender ved fastsættelse af
andelsværdien iht. andelsboligloven, og det er således ikke en betingelse, at
foreningen anvender en ”fastholdt valuarvurdering” ved fastsættelse af
andelsværdien. Muligheden kan kun anvendes én gang, og som udgangspunkt
er der ingen tidsbegrænsning for, hvornår et skifte kan ske.
Det er Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede
forlængelse
af
gyldighedsperioden
for
valuarvurderinger
iht.
andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, ikke vil ændre på dette. Det vil således
forsat
være
muligt
for
andelsboligforeningerne
at
skifte
værdiansættelsesprincip ved regnskabsaflæggelsen efter årsregnskabsloven
fra ”dagsværdi” til ”kostpris”, hvis det sker med henvisning til
andelsboliglovens § 5, stk. 3, også når en andelsboligforening anvender en
valuarvurdering ud over den hidtidige gyldighedsperiode på 18 måneder ved
fastsættelse af andelsværdien.
Endeligt bemærkes, at den foreslåede forlængelse af gyldighedsperioden for
valuarvurderingerne kan medføre, at der med tiden opstår et større spænd
mellem den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af andelsværdien og
den værdi som et pengeinstitut, ved belåning af en andel, skønner er
ejendommens aktuelle dagsværdi. Afhængigt af prisudviklingen for
boligudlejningsejendomme
vil
den
foreslåede
forlængelse
af
valuarvurderingers gyldighedsperiode således kunne indebære, at
andelskøberne i øget omfang ikke kan opnå finansiering på baggrund af den
fulde andelsværdi, men alene på baggrund af en lavere værdi. Foreligger
denne situation, vil det efter omstændighederne indebære, at køberen kan
forlange den aftalte overdragelsespris nedsat iht. andelsboligloven § 5, stk. 1,
jf. den tidligere omtalte retspraksis.
3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger
3.2.1. Gældende ret
14
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Der er redegjort generelt for de gældende regler om værdiansættelse af en
andelsboligforenings ejendom til brug for andelsværdiberegningen i
andelsboliglovens § 5, stk. 1-4, i afsnit 3.1.1, hvortil der henvises.
Som anført kan andelsboligforeningen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra
c, anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer
efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter betegnet
årsregulering) ved beregningen af andelsværdien.
Muligheden for at anvende den senest ansatte ejendomsværdi med eventuel
årsregulering blev indført ved lov nr. 80 af 17. marts 1982 om ændring af
lov om andelsboligforeninger (Fastsættelse af værdien af
andelsboligforeningernes faste ejendom ved opgørelse af
foreningsformuen). Bestemmelsen har i det væsentligste været uændret
siden indførslen.
Årsreguleringen efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme
blev ophævet ved lov nr. 514 af 7. juni 2006 om ændring af
personskatteloven og andre skattelove (Indførelse af et sundhedsbidrag,
ændringer som led i den kommunale finansieringsreform m.v.), med
virkning for indkomståret 2007, men som anført i afsnit 1 er ophævelsen
ikke konsekvensændret i andelsboligloven.
Som følge af kritik fra Rigsrevisionen af de offentlige ejendomsvurderinger
(Beretning nr. 13/2012 om den offentlige ejendomsvurdering) blev de
almindelige offentlige ejendomsvurderinger suspenderet i 2013 og der har
derfor ikke været ansat ejendomsværdier ved almindelige vurderinger siden
dette tidspunkt. Som anført i afsnit 2 blev de offentlige ejendomsvurderinger
helt afskaffet for erhvervsejendomme i marts 2021 ved vedtagelsen af lov
nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendomsvurderingsloven og
forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme
m.v.).
Da der som anført ikke er foretaget årsreguleringer siden 2006, og da andre
ejendomme end ejerboliger blev vurderet i lige år, vil den senest ansatte
ejendomsværdi for en andelsboligejendom som udgangspunkt være den
ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Den
ejendomsværdi, der skal anvendes ved værdiansættelse efter
andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, vil således som udgangspunkt være den
ejendomsværdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012.
Fastsættelse af en ejendomsværdi ved den almindelige vurdering i 2012
skete efter reglerne i den dagældende Vurderingslov, hvorefter
15
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
ejendomsværdien skulle fastsættes på grundlag af værdien i handel og
vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6 i
lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013. Efter lovens § 2 var
vurderingsterminen for de almindelige vurderinger den 1. oktober i det år,
hvori vurderingen blev foretaget, og ejendommens tilstand og
prisforholdene pr. denne dato skulle lægges til grund ved ansættelsen. Det er
således prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der er anvendt ved den
almindelige vurdering i 2012.
En del andelsboligforeninger er etableret i ejendomme, som ikke er vurderet
ved den almindelige vurdering i 2012, fordi de først er opført efterfølgende.
Efter både de tidligere og den gældende Ejendomsvurderingslov skal der
foretages omvurdering i året efter en almindelig vurdering af bl.a.
”nyopståede ejendomme”, og der er ud fra disse regler ansat en
ejendomsværdi for andelsboligejendomme, som er opført efter den
almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012 og frem til 1. oktober 2020, der var
den sidste omvurderingstermin for bl.a. andelsboligejendomme, inden
vurderingerne af disse ejendomme blev afskaffet.
Tilsvarende kan der være foretaget en omvurdering, der har ført til ansættelse
af en ny ejendomsværdi, hvis en ejendom er ændret væsentligt efter den
almindelige vurdering i 2012, f.eks. ved en udvidelse af arealet, tilføjelse af
altaner m.v., eller hvis ejendommen f.eks. er omdannet fra en kontorejendom
til en boligudlejningsejendom. Er dette situationen, er det ejendomsværdien,
som er ansat ved omvurderingen, der er den senest ansatte ejendomsværdi og
som skal lægges til grund efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.
Er der ikke ansat en ny ejendomsværdi ved en omvurdering, på trods af en
væsentlig ændring af ejendommen, vil den senest ansatte ejendomsværdi være
den værdi, der blev ansat ved den almindelige vurdering i 2012. Som
udgangspunkt vil det være denne ejendomsværdi, der skal lægges til grund
efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c.
Når en forening, til brug for fastsættelse af andelsværdien, ansætter værdien
af ejendommen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b og litra c, kan den,
som anført i afsnit 3.1.1, tillægge værdien af forbedringer på ejendommen,
som er foretaget efter vurderingen, jf. lovens § 5, stk. 4. Der er således en
bestemmelse i andelsboligloven, der sikrer, at andelsværdiberegningen
afspejler ejendommens aktuelle forhold, når en forbedring på ejendommen,
der er udført efter den almindelige vurdering, ikke efterfølgende er medtaget
ved en omvurdering.
16
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Andelsboligloven indeholder ikke en tilsvarende bestemmelse for den
situation, hvor ejendommen, efter den seneste vurdering (almindelig
vurdering eller omvurdering), har undergået en fysisk ændring som medfører
en værdiforringelse, f.eks. hvis et væsentligt areal er afhændet. Sådanne
ændringer vil således som udgangspunkt ikke blive afspejlet i andelsværdien.
Der kan også forekomme, at en ejendom, efter den seneste vurdering
(almindelig vurdering eller omvurdering), har ændret status f.eks. fra
kontorejendom til boligudlejningsejendom. Også i denne situation vil den
senest ansatte ejendomsværdi ikke afspejler ejendommens aktuelle forhold.
Det er uafklaret, hvordan der skal forholdes ved andelsværdiberegningen i
disse situationer.
Som en konsekvens af afskaffelsen af ejendomsværdiansættelsen for
erhvervsejendomme i marts 2021 blev de sidste omvurderinger af nye
andelsboligejendomme som nævnt foretaget i 2020, hvorfor
andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020, ikke har
ansat en ejendomsværdi. Det indebærer, at der kan eksistere
andelsboligforeninger, der ikke kan anvende den senest ansatte
ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, men alene kan anvende
enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, jf. andelsboliglovens § 5,
stk. 2, litra a hhv. litra b, idet det bemærkes, at brugen af en ”fastholdt
valuarvurdering” forudsætter, at vurderingen er foretaget inden den 1. juli
2020, jf. andelsboligloven § 5, stk. 3. Tilsvarende vil der fremtidigt kunne
opstå sådanne foreninger.
Det
bemærkes,
at
der
fortsat
ansættes
grundværdier
for
andelsboligejendomme. Grundværdien adskiller sig vurderingsmæssigt fra
ejendomsværdien ved, at den alene omfatter grunden uden bygninger, mens
ejendomsværdien omfatter både grund og bygninger. Endvidere ansættes
grundværdien
ud
fra
den
ubebyggede
grunds
potentielle
udnyttelsesmuligheder, jf. Ejendomsvurderingslovens § 17, mens
ejendomsværdien ansættes ud fra den samlede ejendoms faktiske forhold, jf.
Ejendomsvurderingslovens § 16. Ud fra ordlyden af og formålet med
andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, må det således antages, at en ansat
grundværdi ikke kan anvendes som ejendomsværdi efter bestemmelsen.
Spørgsmålet ses ikke afgjort i retspraksis.
3.2.2.
Overvejelser
fra
værdiansættelsesprincipper
udvalget
om
andelsboliglovens
17
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Som anført i afsnit 2 har udvalget vurderet forskellige modeller baseret på
fortsat anvendelse af den senest ansatte ejendomsværdi, herunder modeller,
hvor ejendomsværdien indekseres efter udviklingen i forskellige indeks, jf.
nærmere nedenfor.
Udvalget har desuden overvejet en model uden indeksering af
ejendomsværdien, svarende til en uændret fastholdelse af den gældende
bestemmelse i andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c, men afviser en sådan
model, da den ikke lever op det opdrag, som udvalget har fået i kommissoriet
om at komme med alternativer til brugen af den senest ansatte ejendomsværdi.
Udvalget har ligeledes overvejet muligheden af at afskaffe den senest ansatte
ejendomsværdi som værdiansættelsesprincip uden at opstille alternativer.
Udvalget afviser dette, bl.a. med henvisning til, at de to andre
værdiansættelsesprincipper i andelsboligloven, anskaffelsesprisen og en
valuarvurdering, jf. § 5, stk. 2, litra a og b, ikke udgør et reelt alternativ for
langt de fleste foreninger, der i dag anvender den senest ansatte
ejendomsværdi. Dette skyldes, at disse foreninger typisk er stiftet i perioden
1981-2004 og derfor vil opleve et markant værditab ved en overgang til
anskaffelsesprisen, eller alternativt vil være tvungne til at overgå til en
valuarvurdering, hvilket for mange foreningers vedkommende vil være
urimeligt omkostningsbelastende, da de ofte er relativt små.
Modeller baseret på indeksering af den senest ansatte ejendomsværdi
Udvalget har vurderet modeller baseret på en indeksering af den seneste
ansatte ejendomsværdi efter udviklingen i byggeomkostninger, efter et
kommende andelsboligprisindeks fra Danmarks Statistik, eller efter
prisudviklingen for større private udlejningsejendomme, men har med
forskellige begrundelser afvist disse modeller. Udvalget bemærker dog, at
anvendelse af et kommende andelsboligprisindeks principielt er interessant,
og at modellen bør genovervejes på sigt, når der foreligger flere erfaringer
med andelsboligprisindekset.
Udvalget har endvidere vurderet modeller baseret på Danmarks Statistiks
nettoprisindeks, forbrugerprisindeks, eller ejerboligprisindeks. På baggrund
af en afvejning af fordele og ulemper ved disse indeks vurderer udvalget, at
en nettoprisindeksering af den seneste ansatte ejendomsværdi er det bedste
alternativ. Udvalget fremhæver bl.a., at en indeksering efter nettoprisindekset
- i modsætning til en indeksering efter ejerboligprisindekset - kun i begrænset
omfang vil medføre, at den indekserede almindelige vurdering fra 2012 vil
ligge over markedsværdien af ejendommen og dermed forrykke balancen
18
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
mellem de forskellige boligformer på boligmarkedet. Udvalget finder dog
ikke, at der er væsentlig forskel på brug af nettoprisindekset, der opgøres på
grundlag af de faktiske forbrugerpriser fratrukket indirekte skatter, dvs. moms
og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel nedsættelse af prisen,
og brug af forbrugerprisindekset, der er baseret på de samme data, dog med
den forskel, at der ikke korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.
Udvalget anfører, at en model med nettoprisindeksering er et godt alternativ,
idet det imødegår, at andelsværdien med tiden udhules af inflationen.
Det er endvidere udvalgets vurdering, at modellen vil være forholdsvis enkel
at forstå og administrere samtidigt med, at det er forholdsvis gennemsigtigt,
hvordan maksimalprisen fremkommer.
Udvalget vurderer desuden, at modellen vil kunne fungere i de geografiske
områder, hvor der er en begrænset prisudvikling for udlejningsejendomme.
Her vil foreninger, der i dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi,
kunne fortsætte med dette og dermed undgå en årlig merudgift til en
valuarvurdering. Udvalget peger imidlertid på, at modellen isoleret set
formentlig vil føre til en udfasning af brugen af den senest ansatte
ejendomsværdi i København og omegn, og at langt de fleste foreninger, der i
dag anvender den senest ansatte ejendomsværdi i disse områder, vil overgå til
valuarvurdering. Dog vil de foreninger, der af mere principielle årsager har
valgt at anvende den senest ansatte ejendomsværdi, kunne fortsætte med dette
uden at andelsværdien udhules af inflationen.
3.2.3. Social-, Bolig- og Ældreministeriets overvejelser og den
foreslåede ordning
Som anført i afsnit 3.1.3 har udvalgets analyse af brugen af andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper vist, at der er behov for et alternativ til den senest
ansatte ejendomsværdi. En forlængelse af gyldighedsperioden for
valuarvurderinger tilgodeser behovet hos visse foreninger, der hidtil har
anvendt den senest ansatte ejendomsværdi, men Social-, Bolig- og
Ældreministeriet vurderer, at dette alternativ ikke tilgodeser behovet hos de
foreninger, der har meget få salg, eller som ligger i områder med meget lave
priser, og som ønsker en fortsat udvikling i andelsværdien. I disse foreninger
kan en løbende udgift til valuarvurdering økonomisk set være
uforholdsmæssigt belastende, uanset om der kun skal indhentes en
valuarvurdering hvert tredje år, og der er derfor behov for et omkostningsfrit
værdiansættelsesprincip til disse foreninger. Som anført i afsnit 3.1.3 vil
19
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
værdiansættelse ud fra anskaffelsesprisen, jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra
a, ikke udgøre et reelt alternativ for de ældre foreninger. Brugen af
anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering tilgodeser heller ikke behovet hos
de foreninger, der af andre grunde end økonomiske, ikke ønsker at anvende
en valuarvurdering, men dog ønsker en vis udvikling i andelsværdien.
Ved en nettoprisindekseringen som starter fra 2012 vurderer udvalget, at der
er opnået en tilstrækkelig ”buffer” til at sikre, at en nettoprisindeksering ikke
giver anledning til en generel overvurdering af værdien af
andelsboligejendommene, selvom boligmarkedet skulle blive ramt af et
generelt prisfald.
Siden udvalget afgav sin rapport i december 2021, har der i en periode været
en markant større udvikling i nettoprisindekset end i de forudgående år. Det
har betydet, at andelen af de valuarvurderede andelsboligejendomme, som har
en nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi, der overstiger den
valuarvurderede værdi, i perioden er steget fra 1,3 % til 7,3 %. På nuværende
tidspunkt (januar 2024) udgør denne andel således ikke en ubetydelig andel
som var tilfældet, da udvalgsrapporten blev udarbejdet. Det bemærkes, at det
af udvalgets rapport fremgår, at forudsætningen for analysen er, at foreningen
har en valuarvurdering, og dermed vil særligt landsdelen København by være
markant overrepræsenteret, ligesom foreninger med en lav offentlig vurdering
har et større incitament til at betale for en valuarvurdering (og derfor
antageligt også vil være overrepræsenterede). Resultaterne skal tolkes med
dette forbehold og den reelle andel kan derfor være større end angivet.
Selvom der i den aktuelle situation således er en markant højere andel af de
valuarvurderede andelsboligejendomme, som har en nettoprisindekseret
2012-ejendomsværdi, der overstiger den valuarvurderede værdi, end på
tidspunktet for udvalgets anbefaling, vurdere Social-, Bolig- og
Ældreministeriet, at det fortsat er forsvarligt at indføre en mulighed for at
nettoprisindeksere den senest ansatte ejendomsværdi. Der er herved lagt vægt
på den langsigtede historiske udvikling, og at det, trods den markante
stigning, fortsat er en relativt set lav andel af ejendommene, der har en højere
nettoprisindekseret 2012-ejendomsværdi end valuarvurderet værdi. Det
bemærkes desuden, at forholdet primært har den betydning, at der er øget
sandsynlighed for, at den fastsatte andelsværdien er højere end den reelle
andelsværdi og dermed, at den maksimale overdragelsespris for andelen,
overstiger den reelle værdi af andelen. Andelen vil i så fald ikke kunne
belånes fuldt ud, og ved en eventuel afhændelse af ejendommen og en
efterfølgende opløsning af foreningen, vil andelshaveren få udloddet et
20
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
mindre beløb end den beregnede andelsværdi. Forholdet vurderes ikke at have
en væsentlig påvirkning på boligmarkedet, men det bemærkes dog, at
forholdet kan øge det økonomiske incitament for lejerene til at overtager
ejendommen som andelsboligforening.
Det foreslås derfor at indsætte en bestemmelse i § 5, stk. 2, således, at
ejendommens værdi, ved opgørelsen af foreningens formue til brug for
beregning af andelsværdien, fremover også kan sættes til den senest ansatte
ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset fra
vurderingsterminen og frem til oktober i foreningens senest afsluttede
regnskabsår. Som en konsekvens af forslaget foreslås endvidere en ændring
af § 5, stk. 2, 1. pkt., og § 5, stk. 5, 2. pkt. Der henvises til lovforslagets § 1,
nr. 1, 4 og 5.
Det foreslås samtidigt, at henvisningen i § 5, stk. 2, litra c, til en eventuel
årsregulering efter § 3 A i ejendomsvurderingsloven udgår som overflødig,
idet § 3 A, som anført tidligere, er ophævet med virkning fra
indkomstskatteåret 2007, hvorfor der ikke er foretaget årsreguleringer efter
den seneste almindelige offentlige vurdering af andelsboligejendomme fra
oktober 2012. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 3.
Indekset for oktober er valgt for at skabe sammenhæng til vurderingsterminen
efter Vurderingsloven i 2012, og da tidspunktet samtidigt ligger tæt på
balancedagen, når foreningens årsregnskab følger kalenderåret, hvilket er
tilfældet for de fleste foreninger. I nogen af de foreninger der anvender et
forskudt regnskabsår, f.eks. 1. juli – 30. juni, vil nettoprisindekset for oktober
ikke ligge tæt på balancedagen i årsregnskabet, men af hensyn til transparens
og ensartethed ved beregningen af andelsværdien, skal disse foreninger efter
forslaget også anvende dette indeks.
Den foreslåede ændring indebærer, at en andelsboligforening fortsat kan
anvende den seneste ansatte ejendomsværdi ved beregning af andelsværdien.
Endvidere får foreningen mulighed for at nettoprisindeksere
ejendomsværdien, så andelsværdien ikke udhules af den generelle inflation,
men følger den almindelige prisudvikling.
21
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Som anført i afsnit 3.2.1, er der ikke er ansat en ejendomsværdi for
andelsboligejendomme, der er opført efter den 30. september 2020. Der vil
således være foreninger, der ikke har mulighed for at benytte hverken den
gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, om anvendelse af den senest
ansatte ejendomsværdi, eller den forslåede mulighed for at nettoprisindeksere
denne, men er henvist til enten at anvende anskaffelsesprisen iht. § 5, stk. 2,
litra a, eller en valuarvurdering iht. § 5, stk. 2, litra b, idet det bemærkes, at
brugen af en ”fastholdt valuarvurdering” iht. § 5, stk. 3, forudsætter, at
vurderingen er foretaget inden 1. juli 2020.
Som anført ovenfor under i afsnit 3.1.1 skal der, ved en overdragelse, efter
retspraksis tages højde for oplysninger om forhold af væsentlig negativ
betydning for andelens aktuelle værdi, så det sikres, at prisen på
overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der lovligt kan kræves efter
lovens § 5, stk. 1. Dette indebærer, at en overdragelsespris som er baseret på
en andelsværdi, som er fastsat på en generalforsamling for et år frem, efter
omstændighederne skal nedsættes for at være lovlig efter § 5, stk. 1.
Den forslåede ændring af § 5, stk. 2, vil imidlertid indebære en obligatorisk
brug af nettoprisindekset for oktober i det senest afsluttede regnskabsår. Det
vurderes derfor, at en overdragelse til en overdragelsespris, som er baseret på
dette indeks, ikke vil være i strid med § 5, stk. 1, uanset om nettoprisindekset
måtte være faldet på overdragelsestidspunktet.
Den foreslåede ændring indebærer ikke en udvidet anvendelse af
fastholdelsesbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3. Det er vurderet, at
bestemmelsen ikke skal kunne anvendes for en indekseret ejendomsværdi, da
formålet med § 5, stk. 3, som anført i afsnit 3.1.1, er at sikre mod fald i
andelsværdien som følge af ændringer i lejeloven, mens den foreslåede
nettopristalsregulering har til formål at sikre, at andelsværdien kan følge den
almindelige prisudvikling. En nettoprisindekseret ejendomsværdi, ansat
inden 1. juli 2020, vil således ikke kunne fastholdes iht. § 5, stk. 3.
Den foreslåede ændring tilsigter en udvidet anvendelse af bestemmelsen i
andelsboliglovens § 5, stk. 4. En forening der vælger at anvende en
nettoprisindekseret ejendomsværdi skal således, ved beregning af
andelsværdien, også kunne tillægge værdien af forbedringer udført på
ejendommen, som ikke er medtaget ved den senest ansatte ejendomsværdi.
Værdien af disse forbedringer vil skulle fastsættes ud fra den forøgede
handelsværdi de giver ejendommen, jf. nærmere ovenfor under afsnit 3,1.1.,
og vil ikke kunne indekseres.
22
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Som konsekvens af den foreslåede ændring foreslås det at ændre
bestemmelsen om gældsopgørelse, jf. andelsboligloven § 5, stk. 5, 2. pkt.,
således at en forening, der vælger at indeksere den senest ansatte
ejendomsværdi ved andelsværdiberegningen, også skal opgøre foreningens
prioritetsgæld til kursværdien på balancedagen i regnskabet og uden at
indeksere værdien. Der henvises til lovforslagets § 1, nr. 5.
Det
fremgår
af
Erhvervsstyrelsens
”Regnskabsvejledning
for
andelsboligforeninger” af december 2021, at den offentlige vurdering,
hverken betragtes som en ”dagsværdi” eller en ”kostpris”, som er de
værdiansættelsesmetoder, der efter årsregnskabslovens regler kan anvendes
ved opgørelse af ejendommens værdi. Det er Social- Bolig- og
Ældreministeriets vurdering, at heller ikke en nettoprisindekseret
ejendomsværdi vil kunne anvendes ved andelsboligforeningens
regnskabsaflæggelse efter årsregnskabsloven.
4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det
offentlige
Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser eller
implementeringskonsekvenser for det offentlige.
Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.
5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.
Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens
gyldighedsperiode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det
betyder, at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en
valuarvurdering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt,
hvorvidt en forening ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller
om den ønsker at få foretaget en ny årligt, som er kravet i dag. Lovforslaget
må derfor forventes at have betydning for andelsboligforeningernes
efterspørgsel efter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske
konsekvenser som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede
adfærd.
Lovforslaget skal ses i lyset af, at der ikke er foretaget en almindelige
offentlig ejendomsvurdering efter 2012. Det har i praksis betydet, at
maksimalprisen, for de foreninger, som benytter den senest ansatte
ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsværdien, har været fastlåst siden
23
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at vælge
valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som
værdiansættelsesprincip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i
efterspørgslen efter valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Siden 2014
har der været en markant stigning i antallet af valuarvurderede
andelsboliger. I 2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som
var valuarvurderede, mens dette antal i 2022 var steget til 70 pct. Det svarer
til en stigning på ca. 77.800 valuarvurderede andelsboliger. Med en
gennemsnitsstørrelse for valuarvurderede andelsboligforeninger på 36
boliger, svarer det til en stigning i størrelsesorden 2.200 årlige
valuarvurderinger.
Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et
tidspunkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I
forhold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret
offentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med
Folketingets vedtagelse af lov nr. 291 af 27/02/2021 (lov om ændring af
ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love) blev den offentlige
ejendomsværdiansættelse for andelsejendomme imidlertid endeligt afskaffet.
Det må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af
andelsboligejendomme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger –
særligt i de større byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som
værdiansættelsesprincip.
En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for
valuarvurderinger er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at
der er flere modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere
størrelsen af. I det følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et
regneeksempel.
På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som
i dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip vil udnytte
muligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år i
træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurdering.
Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et
incitament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i
stedet for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et
incitament til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have
24
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
en aktuel ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i
andelsboligforeningen skal sælges. Da udgiften til valuaren kan fordeles ud
på flere andelshavere i en større forening vil udgiften til en valuarvurdering i
en større forening være mindre for den enkelte andelshaver.
Det vurderes, at der i dag er ca. 3.900 andelsboligforeninger, som benytter
en valuarvurdering. Hvis halvdelen af de 3.900 foreninger vælger at få en
valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for hvert år) svarer det til, at
efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde med ca. 1.300 årlige
valuarvurderinger (3.900 * 1/2 * 2/3).
På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt
andet lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i
de større byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra
2012 med nettoprisindekset formentlig ikke være lige så attraktiv som en
valuarvurdering.
Det vurderes, at der i dag er ca. 2.000 andelsboligforeninger, som benytter
den offentlige 2012-vurdering. Det anslås at omkring halvdelen af disse
foreninger er beliggende i de større byer. Hvis halvdelen af de 2.000
foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-vurdering, vælger at
indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det til, at efterspørgslen
efter valuarvurderinger vil stige med ca. 333 årlige valuarvurderinger (2.000
* 1/2 * 1/3).
Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag
benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at der
bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der ikke
kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse
foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en
aktuel værdiansættelse af deres ejendom.
Det vurderes, at der er ca. 1.600 andelsboligforeninger, som i dag benytter
anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at
omkring en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de
1.600 foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som
værdiansættelsesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje
25
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
år) svarer det til, at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger vil
stige med ca. 107 årlige valuarvurderinger (1.600 * 1/5 * 1/3).
Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at det årlige
niveau for efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger
(1.300 – 333 – 107). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås,
at niveauet for efterspørgslen efter valuarvurderinger i perioden 2014-2022
er steget med i størrelsesorden 2.200 vurderinger årligt. Af disse vedrører ca.
500 vurderinger perioden efter vedtagelsen af lovforslaget om at nedlægge
ejendomsværdiopgørelsen af andelsboligejendomme.
Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at lovforslaget medfører, at
efterspørgslen efter valuarvurderinger falder med 860 vurderinger årligt, og
en valuarvurdering i gennemsnit koster 15.000 kr., svarer det til et årligt
omsætningsfald på knap 13 mio. kr.
De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget
ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og
anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.
6. Administrative konsekvenser for borgerne
Lovforslaget vurderes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.
7. Klimamæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.
8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser
Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.
9. Forholdet til EU-retten
Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.
10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.
Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 27. juni 2022 til den 18. august
2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:
26
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2821833_0027.png
Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Dansk
Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den
Danske
Dommerforening,
Dommerfuldmægtigforeningen,
EjendomDanmark,
Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans Danmark, Forbrugerrådet Tænk,
Foreningen Danske Revisorer, FSR - danske revisorer, Grundejernes
Investeringsfond, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre
Landsret.
11. Sammenfattende skema
Positive
konsekvenser/mindreudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Økonomiske konsekvenser for Ingen
stat, kommuner og regioner
Implementeringskonsekvenser Ingen
for stat, kommuner og regioner
Økonomiske konsekvenser for Ingen
erhvervslivet
Negative
konsekvenser/merudgifter
(hvis ja, angiv omfang/Hvis
nej, anfør »Ingen«)
Ingen
Ingen
Et fald i efterspørgslen efter
valuarvurderinger som følge af
andelsboligforeningernes
ændrede adfærd. Faldet i
omsætning
skønnes
med
betydelig usikkerhed at udgøre
i størrelsesorden 13 mio. kr.
årlig.
Ingen
Administrative konsekvenser Ingen
for erhvervslivet
Administrative konsekvenser Ingen
for borgerne
Klimamæssige konsekvenser Ingen
Ingen
Ingen
27
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2821833_0028.png
Miljø-
og
konsekvenser
naturmæssige Ingen
Ingen
Forholdet til EU-retten
Er i strid med de 5 principper
for
implementering af
erhvervsrettet EU-regulering/
Går videre end minimumskrav
i EU-regulering (sæt X)
Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.
Ja
Nej
X
28
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser
Til § 1
Til nr. 1
Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 2, 1. pkt., at ved opgørelsen af
foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte
værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i
foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter
andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en
andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Ændringen af
§ 5, stk. 2, 1. pkt.,
indebærer, at bestemmelsen også henviser til
§ 5, stk. 2, litra d, således at værdiansættelsesprincippet i litra d, jf. nr. 4, også
kan danne grundlag for fastsættelsen af andelsværdien iht. § 5, stk. 1.
Til nr. 2
Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, at en andelsboligforening,
ved opgørelsen af foreningsformuen til brug for fastsættelse af andelsværdien
efter lovens § 5, stk. 1, kan fastsætte værdien af foreningens ejendom til den
kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering,
der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med
indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1 i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Ændringen af
§ 5, stk. 2, litra b,
indebærer, at gyldighedsperioden for en
valuarvurdering ændres fra 18 til 42 måneder. Ændringen medfører således, at
gyldighedsperioden for valuarvurderinger forlænges med 24 måneder.
Bestemmelsens øvrige formelle krav er uændrede.
Den forlængede gyldighedsperiode gælder fra lovens ikrafttræden, 15. april
2024. Dette indebærer, at en forening, der f.eks. har et regnskabsår, der følger
kalenderåret, kan anvende en valuarvurdering, der er udarbejdet ved
udgangen af 2023 til brug for foreningens 2023-regnskab, ved fastsættelse af
29
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
andelsværdierne på generalforsamlingerne i april 2024, 2025 og 2026. Som
anført under de almindelige bemærkninger vil en forening dog efter
retspraksis være forpligtet til at nedsætte prisen for andelen i en
overdragelsessituation, hvis der er konstateret et fald i ejendomsværdien, der
har væsentlig betydning for andelsværdien.
Det er endvidere principielt muligt for en andelsboligforening at anvende en
valuarvurdering, der f.eks. er udarbejdet ultimo 2021 til brug for foreningens
årsregnskab for 2021, ved fastsættelse af andelsværdien et år frem på en
generalforsamling i april 2024. Denne valuarvurdering kan dog kun danne
grundlag for fastsættelse af andelsværdien på denne ene generalforsamling,
idet gyldighedsperioden for valuarvurderingen vil være udløbet medio 2025.
Foreningen skal således have udarbejdet en ny valuarvurdering ultimo 2024,
til brug for fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2025,
hvis den fortsat ønsker at basere andelsværdiberegningen på en
valuarvurdering af foreningens ejendom. En forening, der værdiansætter
ejendommen iht. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, skal dog altid anvende
den nyeste valuarvurdering. I det omfang en foreningen har indhentet en
valuarvurdering efter 2021, skal denne derfor lægges til grund på
generalforsamlingen i 2024.
Til nr. 3
Efter den gældende andelsboliglovs § 5, stk. 2, litra c, kan den senest ansatte
ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af
landets faste ejendomme anvendes som grundlag ved fastsættelse af værdien
af foreningens ejendom til brug for beregning af andelsværdien efter
andelsboliglovens § 5, stk. 1.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Ændringen af
§ 5, stk. 2, litra c,
hvorefter reguleringer efter § 3 A i lov om
vurdering af landets faste ejendomme udgår af bestemmelsen, sker af
ordensmæssige grunde og indebærer ingen realitetsændring. Som anført i de
almindelige bemærkninger er den hidtidige bestemmelses henvisning til en
eventuel årsregulering efter (den tidligere gældende) § 3 A i lov om vurdering
af landets faste ejendomme uden reelt indhold.
Til nr. 4
30
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Bestemmelsen i
§ 5, stk. 2, litra d,
er ny og indfører en mulighed for at
fastsætte andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ud fra den senest ansatte
ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks
nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen
og frem til og med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede
regnskabsår.
Ændringen indfører et yderligere værdiansættelsesprincip og indebærer, at
der er to alternative muligheder for værdiansættelse baseret på den senest
ansatte ejendomsværdi, idet den hidtidige mulighed for at anvende den senest
ansatte ejendomsværdi uden regulering er opretholdt. En forening kan således
vælge enten at basere andelsværdiberegningen alene på den ansatte
ejendomsværdi eller basere den på en nettoprisindekseret ejendomsværdi.
Nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik den 10. eller første
hverdag herefter i måneden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at f.eks.
nettoprisindekset for oktober offentliggøres ca. 10. november.
Nettoprisindekseringen skal beregnes ud fra udviklingen i nettoprisindekset
fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og
med indekset for oktober i foreningens senest afsluttede regnskabsår.
Foreningerne kan ikke vælge andre tidspunkter at indeksere ud fra og kan
således ikke vælge at basere indekseringen på nettoprisindeks fra andre
måneder eller år.
Den obligatoriske brug af indeks indebærer bl.a., at en forening ikke kan
videreføre en indekseret ejendomsværdi fra et tidligere regnskab, f.eks. for at
imødegå, at andelsværdien falder i forhold til det forrige år som følge et fald
i nettoprisindekset for oktober i det indeværende regnskabsår i forhold til
oktober i det forrige regnskabsår. Brugen af en nettoprisindekseret
ejendomsværdi har til formål at sikre, at andelsværdien følger den almindelige
prisudvikling og dette ville ikke være tilfældet, hvis en forening kunne vælge
at undlade at regulere med udviklingen i indekset i år med fald i
oktoberindekset. Det bemærkes endvidere, at et tilsvarende princip var
gældende før 2012, da der løbende blev ansat nye ejendomsværdier. En
andelsboligforening, der benyttede denne værdiansættelsesmetode, oplevede
således også, at andelsværdien faldt, når ejendomsværdierne faldt generelt,
idet dette slog igennem ved den efterfølgende ansættelse af ejendomsværdien.
31
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Ønsker en forening ikke at nettoprisindeksere i et år, må den skifte til et af de
andre vurderingsprincipper i § 5, stk. 2, litra a eller litra b, eller, om muligt,
benytte en ”fastholdt valuarvurdering” efter § 5, stk. 3. Den kan principielt
også vælge at anvende den rene ikke-indekserede senest ansatte
ejendomsværdi, jf. § 5, stk. 2, litra c, men dette vil næppe være rationelt.
Som anført i afsnit 3.2.2 kan der være foretaget en omvurdering af en
andelsboligejendom efter den almindelige 2012-vurdering. Den
ejendomsværdi, der er ansat ved en omvurdering er som udgangspunkt
tilbagediskonteret til prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Tilsvarende har
andelsboligejendomme, der er opført i perioden 1. oktober 2012 til og med
30. september 2020, fået ansat en ejendomsværdi på 2012-niveau. Som
udgangspunkt er den senest ansatte ejendomsværdi, for alle
andelsboligejendomme, der har ansat en ejendomsværdi, således ansat på
baggrund af prisforholdene pr. 1. oktober 2012.
I forbindelse med en revurdering af ejendomsværdien på baggrund af en klage
over en omvurdering, kan det imidlertid forekomme, at den ansatte
ejendomsværdi efter revurderingen, ikke er tilbagediskonteret til 2012-
niveau, men er baseret på prisforholdene på omvurderingstidspunktet. Det
kan således forekomme, at den senest ansatte ejendomsværdi ikke er baseret
på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, men et senere prisniveau. Er dette
tilfældet skal indekseringen af ejendomsværdien ske med udviklingen i
nettoprisindekset fra det senere tidspunkt.
I normalsituationen, hvor den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra
prisforholdene pr. 1. oktober 2012, er det udviklingen i nettoprisindekset fra
oktober 2012 og frem til og med nettoprisindekset for oktober 2023, der skal
anvendes, når foreningen fastsætter andelsværdien på en generalforsamling i
foråret 2024 i forbindelse med en vedtagelse af 2023 regnskabet.
Er foreningens regnskabsår forskudt og f.eks. løber fra 1. juli til 30. juni, er
det ligeledes nettoprisindekset for oktober 2023, der skal danne grundlag for
en indeksering ved fastsættelse af andelsværdien i forbindelse med
vedtagelsen af regnskabet for perioden 1. juli 2023 til 30. juni 2024. Dette
gælder også selvom generalforsamlingen eventuelt først vedtager regnskabet
og fastsætter andelsværdien i november 2024, efter at der er offentliggjort et
nyt nettoprisindeks for oktober 2024.
I de følgende tabeller vises udviklingen i nettoprisindekset fra og med
nettoindekset for oktober 2012 til og med oktober 2023 (Tabel 1), samt et
32
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2821833_0033.png
eksempel på en indekseret ejendomsværdi for en ejendom, der havde ansat en
ejendomsværdi på 210 mio. kr. pr. 1. oktober 2012 (Tabel 2)
Tabel 1
Danmarks
statistiks
offentliggjorte
nettoprisindeks
2015=100
2012M10
2013M10
2014M10
2015M10
2016M10
2017M10
2018M10
2019M10
2020M10
2021M10
2022M10
2023M10
98,2
98,9
99,6
100,2
100,7
102,3
103,1
103,8
104,0
106,7
117,7
118,3
Nettoprisindekset
omregnet ud fra
indekset i
oktober 2012
okt. 2012=100
100,000
100,713
101,426
102,037
102,546
104,175
104,990
105,707
105,906
108,656
119,857
120,468
Måned
Tabellen viser Danmarks Statistiks nettoprisindeks i oktober i perioden
2012 – 2023 (kolonne 1) samt nettoprisindekset i samme periode
omregnet med udgangspunkt i nettoprisindekset i oktober 2012
(kolonne 2)
Tabel 2
Indekseret ejendomsværdi
Ejendomsværdi
okt. 2012
210.000.000
okt. 2013
211.496.945
okt. 2014
212.993.890
okt. 2015
214.276.986
okt. 2016
215.346.232
okt. 2017
218.767.821
okt. 2018
220.478.615
okt. 2019
221.975.560
okt. 2020
222.403.259
okt. 2021
228.177.189
okt. 2022
251.700.611
okt. 2023
252.983.707
Indeks
100,000
100,713
101,426
102,037
102,546
104,175
104,990
105,707
105,906
108,656
119,857
120,468
Tabellen viser udvikling i den indekserede ejendomsværdi i perioden
oktober 2012 – oktober 2023 for en ejendom, der har en ansat
ejendomsværdi på 210 mio. kr. i oktober 2012.
33
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Hvis det lægges til grund, at den senest ansatte ejendomsværdi er ansat ud fra
prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og at ejendommens værdi blev ansat til 210
mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere den senest
ansatte ejendomsværdi i regnskabet for 2023 således: 118,3/98,2 x
210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., idet nettoprisindekset for oktober 2012
udgjorde 98,2 og nettoprisindekset for oktober 2023 udgjorde 118,3, jf. Tabel
1 ovenfor. Alternativt kan den nettoprisindekserede ejendomsværdi i oktober
2023 beregnes således: 120,468 x 210.000.000 kr. = 252.983.707 kr., jf. det
omregnede indekstal for oktober 2023 i Tabel 1 og 2 ovenfor.
Eksemplet viser hvordan en senest ansat ejendomsværdi baseret på
prisforholdene i oktober 2012 kan nettoprisindeksreguleres til brug for
fastsættelse af andelsværdien på en generalforsamling f.eks. i april 2024, og
dermed danne grundlag for maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5 for
overdragelser af andele fra den ordinære generalforsamling i april 2024 og ét
år frem til næste ordinære generalforsamling i april 2025.
Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1.
oktober 2015, er det udviklingen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til
oktober 2023 der skal anvendes. Er den ansatte værdi i 2015-prisniveau 210
mio. kan den indekserede ejendomsværdi i oktober 2023 beregnes som følger:
118,3/100,2 x 210.000.000 kr. = 247.034.132 kr.
Er den senest ansatte ejendomsværdi baseret på prisforholdene f.eks. pr. 1.
marts 2014, skal indeksereingen beregnes på tilsvarende måde, idet det er
Danmarks Statistiks nettoprisindeks for marts 2014, der skal anvendes i
nævneren.
For at skabe transparens i andelsværdiberegningen, af hensyn til både
nuværende og kommende andelshavere og de professionelle
regnskabsbrugere, bør det fremgå klart af foreningens årsregnskab, hvordan
ejendommens værdi indgår i beregningen af andelsværdien. Det bør således
oplyses, hvilket værdiansættelsesprincip, der er anvendt og anvendes den
senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset,
jf. andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d, skal den senest ansatte ejendomsværdi
og beregningen af reguleringen, herunder de anvendte nettoprisindeks,
fremgå.
Til nr. 5
34
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
Efter den gældende andelsboliglovs § 5, stk. 5 skal prioritetsgælden opgøres
til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi, til brug for fastsættelse af
andelsværdien iht. § 5, stk. 1, ansættes efter § 5, stk. 2, litra a. Ansættes
værdien efter litra b eller c, skal prioritetsgælden opgøres til kursværdien.
For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1 i de
almindelige bemærkninger til lovforslaget.
Ved ændringen af
§ 5, stk. 5, 2. pkt.,
fastsættes, at prioritetsgælden også skal
opgøres til kursværdien, når værdien af foreningens ejendom ansættes iht. §
5, stk. 2, litra d. Prioritetsgælden skal således opgøres på samme måde, uanset
om ejendommen er værdiansat efter den senest ansatte ejendomsværdi, jf. §
5, stk. 2, litra c, eller den seneste ansatte ejendomsværdi reguleret efter
udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra d. Gælden skal ikke
indeksreguleres.
Til § 2
Det foreslås, at loven træder i kraft den 15. april 2024.
Dette indebærer, at de ændrede regler finder anvendelse for aftaler om
overdragelser af andele, der indgås den 15. april 2024 eller senere.
Efter den vejledende Normalvedtægt for private andelsboligforeninger, skal
foreningen afholde ordinær generalforsamling inden fire måneder efter
regnskabsårets udløb, jf. normalvedtægten § 21. Normalvedtægten indeholder
ikke regler, der fastlægger regnskabsåret, men hvis foreningens regnskabsår
følger kalenderåret, skal generalforsamlingen afholdes inden udgangen af
april.
Ikrafttrædelsestidspunktet
giver
mulighed
for,
at
andelsboligforeningerne kan anvende de ændrede værdiansættelsesprincipper
til fastsættelse af andelsværdien på en ordinær generalforsamling fra og med
15. april 2024.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland, da lov om andelsboliger og
andre boligfællesskaber ikke gælder for Færøerne og Grønland, og ikke kan
sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.
35
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2821833_0036.png
Bilag 1
Lovforslaget sammenholdt med gældende lov
Gældende formulering
Lovforslaget
§1
I lov om andelsboliger og andre
boligfællesskaber, jf.
lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28.
august 2020, som ændret ved lov nr.
344 af 22. marts 2022, foretages
følgende ændringer:
§ 5.
---
Stk. 1. ---
Stk. 2.
Ved opgørelsen af foreningens
formue ansættes ejendommen til en af
de i litra a-c nævnte værdier, der ikke
må overskrides ved opgørelsen af
værdien af andelen i foreningens
formue, dog skal værdien af
ejendommen i de første 2 år efter
andelsboligforeningens stiftelse
ansættes efter litra a, når en
andelsboligforening er stiftet ved
erhvervelse af en udlejningsejendom:
a)
---
b) Den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom på grundlag af en
vurdering, der ikke må være ældre
end 18 måneder, og som er foretaget
af en valuar med indsigt i
prisfastsættelsen og
markedsudviklingen for
udlejningsejendomme.
c) Den senest ansatte ejendomsværdi
med eventuelle reguleringer efter § 3
A i lov om vurdering af landets faste
ejendomme.
1.
I
§ 5, stk. 2, 1. pkt.,
ændres »litra a-
c« til: »litra a-d«.
2.
I §
5, stk. 2, litra b,
ændres »18« til:
»42«.
3.
§ 5, stk. 2, litra c,
affattes således:
»Den senest ansatte ejendomsværdi.«.
4.
I
§ 5, stk. 2,
indsættes som
litra d:
»d) Den senest ansatte ejendomsværdi
reguleret efter udviklingen i
Danmarks Statistiks nettoprisindeks
fra førstkommende månedsindeks
efter vurderingsterminen og frem til
og med indekset for oktober i
foreningens seneste afsluttede
regnskabsår.«
Stk. 3-4. ---
36
 BOU, Alm.del - 2023-24 - Bilag 55: Orientering fra social- og boligministeren om fremsættelse af lovforslag om værdiansættelse af andelsboliger
2821833_0037.png
Stk. 5.
Ved opgørelse af foreningens
formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes
prioritetsgæld i foreningens ejendom
opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved
opgørelsen efter litra b og c
fratrækkes prioritetsgælden opgjort til
kursværdi, for realkreditlån
kursværdien af obligationsrestgælden,
for indekslån kursværdien af den
indeksregulerede obligationsrestgæld.
5.
I
§ 5, stk. 5, 2. pkt.,
ændres: »litra b
og c« til »litra b, c og d«.
37