L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Erhvervsudvalget 2022-23 (2. samling)
L 90 Bilag 1
Offentligt

Første høring

22. juli 2022

–

2. september 2022

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

22. juli 2022

Oversigt over myndigheder og organisationer m.v., der høres over

ændringer til selskabsloven, lov om formidling af fast ejendom m.v.,

lov om næring, restaurationsloven, lov om sikkerhed til søs og lov om

en fælles patentdomstol m.v.

Accura Advokataktieselskab

ADIPA

Advokatfirmaet Vingaardshus

Advokatsamfundet

Advokatrådet

Aera-IP

Akademiet for de Tekniske Videnskaber

Akademikernes

ALK-Abelló

Alkohol & Samfund

AMBU A/S

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd

Arbejdstilsynet

Arla Foods

ATP - Arbejdsmarkedets Tillægs Pension

Awapatent A/S

Bager- og Konditormestre I Danmark

Bech-Bruun Advokatfirma

Bender von Haller Dragsted

Benzinforhandlernes Fælles Repræsentation

Beskæftigelsesministeriet

–

Danmarks Almene Boliger

Blå Kors

Boghandlerforeningen

Bryggeriforeningen

Budde, Schou A/S

BUPL

Børne- og Undervisningsministeriet

Børnerådet

Carlsberg A/S

Centralorganisationens Fællesudvalg

CEPOS

–

Center for Politiske Studier

CEREDA

Chas. Hude A/S

ERHVERVSSTY RELSEN

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Tlf.

Fax

35 29 10 00

35 29 10 01

CVR-nr 10 15 08 17

E-post [email protected]

www.erst.dk

ERHVERVSMINISTERIET

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

2/6

Chr. Hansen A/S

Coloplast A/S

Computershare

Convatec A/S

Coop Danmark A/S

COPA Copenhagen Patents

Copenhagen Business School

DAKO A/S

DAKOFO

Danders & More Advokatfirma

Danfoss A/S

Danish Venture Capital and Private Equity Association

Danmarks Aktive Forbrugere

Danmarks Apotekerforening

Danmarks Fiskehandlere

Danmarks Nationalbank

Danmarks Restauranter og Caféer,

Danmarks Rederiforening,

Danmarks Skibskredit A/S,

Danmarks Statistik,

Danmarks Tekniske Universitet

Dansk Aktionærforening

Dansk Arbejdsgiverforening

Dansk Byggeri

Dansk Center vedr. Alkoholisme og andre Afhængighedssygdomme (DCAA)

Dansk Detail

Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Erhverv

Dansk Forening for Industriens Patent- og Varemærkespecialister (DIP)

Dansk Forening til Bekæmpelse af Produktpirateri (DACG)

Dansk Frisør og Kosmetikerforbund

Dansk Industri

Dansk Industri Byggeri

Dansk Initiativ for Etisk Handel

Dansk Iværksætterforening

Dansk Metal

Dansk Standard

Dansk Supermarked

Dansk Sygeplejeråd

Dansk Ungdoms Fællesråd (DUF)

Danske Advokater

Danske Annoncører og Markedsførere

Danske Cykelhandlere

Danske Forsikringsfunktionærers Landsforening

Danske Guldsmede og Urmagere

Danske Helsekostforretningers Brancheforening

Danske Maritime

Danske Rederier

Danske Regioner

Danske Slagtermestre

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

3/6

Datatilsynet

De Fries & Tufekovic IP

Den Danske Aktuarforening

Den Danske Dommerforening

Den Danske Finansanalytikerforening

Den Danske Fondsmæglerforening

Det Økonomiske Råds Sekretariat

Digitaliseringsstyrelsen

DIRF - Dansk Investor Relations Forening

Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere

DLA Piper Denmark Law Firm

Dommerfuldmægtigforeningen

Domstolsstyrelsen

DRC - Danmarks Restauranter & Cafeer

Drivkraft Danmark

DSK - De Samvirkende Købmænd

Effektivt Landbrug

EjendomDanmark

Ejendomsmæglernes Landsorganisation

Erhvervsstyrelsens Området for Bedre Regulering

F.L. Smidth & Co. A/S

Ferring A/S

Ferrosan A/S

FH - Fagbevægelsens Hovedorganisation

Finans Danmark

Finansforbundet

Finansiel Stabilitet

Finanssektorens Arbejdsgiverforening

Finansministeriet

Finanstilsynet

First North

Fiskeristyrelsen

Focus Advokater

Forbrugerombudsmanden

Forbrugerrådet

Foreningen af J. A. K. Pengeinstitutter

Foreningen af Socialchefer

Foreningen Danske Revisorer

Foreningen Industriel Retsbeskyttelse

Forhandlingsfællesskabet

Formanden for Forbrugerklagenævnet

Forsikring & Pension

Forsvarsministeriet

Forumadvokater A/S

Fotobranchen

Frederiksberg Kommune

FSR

–

Danske Revisorer

Færøernes Landsstyre (Rigsombudsmanden)

Gea NIRO A/S

Geodatastyrelsen

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

4/6

GN Store Nord A/S

Gorrissen Federspiel Kierkegaard

GRAKOM

Grønlands Selvstyre

H. Lundbeck A/S

Haldor Topsøe A/S

Hammelsvang Consult

Hans Harding Holding ApS

Helsebranchens Leverandørforening

Holme Patent A/S

HORESTA

Horten

Høiberg ApS

Ingeniørforeningen i Danmark

Inspicos

Institut for Menneskerettigheder

Intertrust (Denmark)

IT-Branchen

Justitsministeriet

KBH

–

Commerce & Culture

KFUM’s Sociale Arbejde i Danmark

Kirk Larsen & Ascanius

Kirkeministeriet

Klagenævnet for Ejendomsformidling

Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet

Komiteen for god Selskabsledelse

Komiteen for sundhedsoplysning

Kommunekredit

Kommunernes Landsforening

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

Kooperationen

Kristelig Arbejdsgiverforening

Kristelig Fagbevægelse

Kromann Reumert

Kræftens bekæmpelse

Kulturministeriet

Kuratorforeningen

Københavns Kommune

Københavns Politi

Københavns Universitet

Landbrug & Fødevarer

Landdistrikternes Fællesråd

Landsdækkende Banker

Landsforeningen Lænken

Larsen & Birkeholm A/S

Ledernes Hovedorganisation

LEGO Holding A/S

LEGO Juris A/S

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

5/6

LEO-Pharma A/S

LIF Lægemiddelindustriforeningen

Ligebehandlingsnævnet

Lokale Pengeinstitutter

Lund Elmer Sandager Advokatfirma

Lægeforeningen

Lægemiddelstyrelsen

Løje IP

Lønmodtagernes Dyrtidsfond

Managementrådgiverne

Miljøministeriet

Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri

MM Patents ApS

NASDAQ OMX Copenhagen A/S

NKT A/S

Nordia Advokatfirma

Nordic Patent Service

Novo Nordisk A/S

Novozymes A/S

Nærbutikkernes Landsforening

Opfinderforeningen.dk

Optikerforeningen

Orsnes Patent ApS

Ostehandlerforeningen Danmark

Oticon A/S

OXFAM IBIS

–

International Bistand

Parcelhusejernes Landsforening

Patentgruppen ApS

Patrade A/S

Penneo

Plesner

Plougmann Vingtoft A/S

Politidirektørforeningen

Promaxx Ejendomsadministration

Radiometer Medical A/S

Red Barnet

Retspolitisk Forening

Rigsadvokaten

Rigsombuddet på Færøerne

Rigsrevisionen

Rockwool International A/S

Roskilde Universitet Center (RUC)

Roskilde Universitetscenter

SEGES

Sex og samfund

Sikkerhedsbranchen

Sikkerhedsstyrelsen

Sirius Advokater

Skatteministeriet

Skattestyrelsen

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

6/6

SMVdanmark

Social- og ældreministeriet

Statsadvokaten for Særlig kriminalitet

Statsadvokaturen for Særlig Økonomisk og International

Kriminalitet,Syddansk Universitet

Statsministeriet

Sportsbranchen DK

Sundhedsministeriet

Sundhedsstyrelsen

Syddansk Universitet

Sø- og Handelsretten

Søfartsstyrelsen

Takeda A/S

Teknologisk Institut

Transportministeriet

TROPA

Uddannelses- og Forskningsministeriet

Udenrigsministeriet

Udlændinge- og Integrationsministeriet

Urmagernes og Optikernes landssammenslutning

Vestas Wind Systems A/S

Viking Life-Saving Equipment A/S

Vin og Spiritusorganisationen i Danmark

VKR-Holding A/S

VP Securities og værdipapircentralen

WTC-advokaterne

XBRL Danmark

Zacco Danmark A/S

Aalborg Universitet

Aarhus BSS

Århus Universitet

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Erhvervsstyrelsen

Sendt til:

[email protected]

med kopi til

[email protected]

Vesterbrogade 32

1620 København V

Den 2. september 2022

Telefon 33 43 70 00

[email protected]

www.danskeadvokater.dk

Høringssvar over forslag til lov om ændring af selskabsloven m.fl.

(Implementering af mobilitetsdirektivet samt skærpelse af

sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere

m.v.)

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar

er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for selskabsret fsva.

bemærkninger til ændring af selskabslovens bestemmelser om grænseoverskridende

transaktioner og fagudvalg for bolig fsva. forslag til skærpelse af

sanktionsmulighederne i Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere.

Dok.nr. D-2022-031364

Overordnede bemærkninger

Danske Advokater er overordnet set positiv over for de forelagte ændringsforslag.

Det er længe ønsket, at der kommer et harmoniseret regelsæt omfattende alle tre

former

for

grænseoverskridende

fusioner.

ensartede

regler

for

grænseoverskridende transaktioner på EU-plan vil bidrage til at forenkle og

effektivisere gennemførelsen af sådanne transaktioner.

For så vidt angår ændringsforslagene til lov om formidling af fast ejendom, noterer

Danske Advokater med tilfredshed, at ændringerne vurderes at styrke mulighederne

for at undgå omgåelse af reglerne i ejendomsbranchen, ligesom det vurderes, at de

foreslåede ændringer kan have en adfærdsregulerende effekt.

Generelle bemærkninger til ændring af selskabslovens bestemmelser om

grænseoverskridende transaktioner

Danske Advokaters fagudvalg for selskabsret har behandlet de foreslåede ændringer til

selskabslovens bestemmelser om grænseoverskridende transaktioner. Nedenfor er angivet

Danske Advokaters bemærkninger til enkelte af bestemmelserne i afsnit 3.1 i udkastet til

lovforslaget. Da de omfattede regler er ens for fusioner, spaltninger og omdannelser, angår

bemærkningerne alle tre typer transaktioner, som i det følgende betegnes

”grænseoverskridende transaktioner” eller blot ”transaktioner”.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

1 PLAN FOR GRÆNSEOVERSKRIDENDE TRANSAKTIONER (§§ 279, stk. 1, nr. 2,

299, stk. 1, nr. 2 og 318 g, stk. 1, nr. 2)

1.1 Formkrav til indgivelse af bemærkninger

Lovforslagets bestemmelser indeholder ingen formkrav til, hvordan bemærkningerne

kan indgives.

Da det ifølge lovforslaget er et krav for registrering af transaktionen hos

Erhvervsstyrelsen, at anmeldelsen deraf vedlægges eventuelle indkomne

bemærkninger til transaktionsplanen, foreslår Danske Advokater, at de relevante

bestemmelser justeres, så det fremgår, at sådanne bemærkninger skal sendes på skrift

til en af selskabet oplyst elektronisk adresse.

2 REDEGØRELSE FOR GRÆNSEOVERSKRIDENDE TRANSAKTIONER (§§ 273,

stk. 4, 293, stk. 4 og 318 c, stk. 4)

2.1 Frist til indgivelse af bemærkninger

Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at eventuelle bemærkninger fra

medarbejderrepræsentanterne/medarbejderne til transaktionsredegørelsen skal være

modtaget af selskabet senest 5 hverdage før datoen for den generalforsamling, hvor

der træffes beslutning om gennemførelse af den pågældende transaktion.

Modsat fristen for indgivelse af bemærkninger til transaktionsplanen, indeholder

direktivet ikke en udtrykkelig frist til indgivelse af bemærkninger til

transaktionsredegørelsen, idet sådanne bemærkninger blot skal være indgivet

rettidigt

inden generalforsamlingen.

Da direktivet ikke indeholder nogen fast frist, som skal implementeres i lovforslaget,

som tilfældet er med fristen for indgivelse af bemærkninger til transaktionsplanen

(implementeret efter princippet om minimumsimplementering), mener Danske

Advokater, at man bør overveje, om den i lovforslaget foreslåede frist for indgivelse af

bemærkninger til transaktionsredegørelsen er passende, i forhold til at sikre

kapitalejerne den fornødne tid til at kunne træffe beslutning på et tilstrækkeligt

velinformeret og velovervejet grundlag. Dette er især relevant i et scenarie, hvor der

indkommer bemærkninger til transaktionsredegørelsen umiddelbart før fristens

udløb.

2.2 Formkrav til indgivelse af bemærkninger

Lovforslagets bestemmelser indeholder ingen formkrav til, hvordan bemærkningerne

kan indgives.

Der henvises til Danske Advokaters bemærkninger under punkt 1.1 ovenfor, som

finder tilsvarende anvendelse i forhold til formkrav for indgivelse af bemærkninger til

transaktionsredegørelsen.

3 TILGÆNGELIGGØRELSE AF PLAN OG REDEGØRELSE (§ 280, stk. 4, nr. 1, 300,

stk. 4, nr. 1, 318 i, stk. 4, nr. 1)

2/5

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

3.1 Frist for tilgængeliggørelse

Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at selskabet skal sørge for, at

transaktionsredegørelsen sammen med transaktionsplanen, hvis den foreligger, bliver

stillet elektronisk til rådighed for kapitalejerne og medarbejderrepræsentanterne/

medarbejderne senest 6 uger før den generalforsamling, hvor kapitalejerne træffer

beslutning om gennemførelse af transaktionen. Fristen fremgår også af direktivet.

Det er Danske Advokaters erfaring, at det i praksis fungerer sådan, at

transaktionsplanen udarbejdes forinden eller samtidig med transaktionsredegørelsen,

og at planen indberettes til Erhvervsstyrelsen med henblik på offentliggørelse, så snart

den foreligger, således at man sikrer tidligst mulig påbegyndelse af den 4-ugers

venteperiode, som skal være udløbet, før generalforsamlingen kan træffe beslutning

om gennemførelse af den pågældende transaktion.

Ovenstående frist på 6 uger vil derfor

i praksis

kunne medføre, at den gældende 4-

ugers venteperiode - som også vil gælde efter de nye regler - vil blive ændret til en 6-

ugers venteperiode.

Danske Advokater vil derfor opfordre Erhvervsstyrelsen til at tydeliggøre de praktiske

konsekvenser af ændringerne (f.eks. i en kommende vejledning til de nye regler), så

virksomhederne er opmærksomme på disse i forbindelse med fastlæggelse af

tidsrammerne og fristerne for gennemførelse af en grænseoverskridende transaktion.

4 UENIGHED OM SIKKERHEDSSTILLELSE I FORHOLD TIL KREDITOR-KRAV

(§§ 278, stk. 4, 298, stk. 4, og 318 f, stk. 4) OG ATTESTUDSTEDELSE (§§ 289, 309,

og 318 o)

Det fremgår af ovenstående bestemmelser, at i tilfælde af uenighed mellem selskabet

og kreditorerne om, (i) hvorvidt der skal stilles sikkerhed i forhold til et krav, eller (ii)

hvorvidt en tilbudt sikkerhed er tilstrækkelig, da kan begge parter indbringe sagen for

skifteretten. Indbringelse skal ske senest 3 måneder efter offentliggørelse af

transaktionsplanen. Denne rettighed gælder både for anmeldte krav og for krav, som

ikke er anmeldte (men som bestod inden planens offentliggørelse).

De nuværende regler omfatter kun en ret til at indbringe sager for skifteretten i forhold

til anmeldte krav og fristen for indbringelse er 2 uger efter kravets anmeldelse.

Efter de nuværende regler gælder endvidere, at Erhvervsstyrelsen ikke kan udstede

attesten om, at alle handlinger og formaliteter for transaktionen anses for opfyldt, før

krav anmeldt af kreditorerne

er afgjort. Det betyder efter Erhvervsstyrelsens

gældende praksis, at hvis en sag er indbragt for skifteretten, da kan attesten ikke

udstedes, før skifteretten har afgjort sagen.

I lovforslaget er ovennævnte betingelse om afgørelse af kreditorernes krav, ikke

gentaget i relation til attestudstedelsen.

Det fremgår ikke tydeligt af lovforslaget, hvilken virkning det har for

Erhvervsstyrelsens udstedelse af attesten, hvis der forinden er indbragt en sag for

skifteretten, herunder om det fortsat vil være et krav, at en sådan sag skal være afgjort

af skifteretten, før der kan udstedes en attest.

3/5

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Danske Advokater foreslår, at det i lovforslaget præciseres, hvilke konsekvenser det

har for attestudstedelsen, at der indbringes en sag for skifteretten, herunder i forhold

til sagens afgørelse.

Ved indarbejdelse af en sådan præcisering kan man eventuelt tage afsæt i lovforslagets

§ 286, stk. 4, som udtrykkeligt angiver, hvilke konsekvenser det har for

attestudstedelsen, hvis der mellem selskabet og kapitalejere, der ønsker deres

kapitalandele indløst, er uenighed om den tilbudte indløsningspris. Ordlyden af

nævnte bestemmelse er:

”Den

attest, der skal udstedes i henhold til § 289, kan først

udstedes, når der er stillet betryggende sikkerhed for

kapitalandelenes værdi. Skønsmænd udmeldt af retten på

kapitalselskabets hjemsted afgør, om sikkerheden er

betryggende. Indbringes skønsmændenes afgørelse for

retten, har dette ikke opsættende virkning for

Erhvervsstyrelsens mulighed for at udfærdige attesten,

medmindre retten bestemmer andet.”

Generelle bemærkninger til forslag til skærpelse af

sanktionsmulighederne i Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere

Danske Advokaters fagudvalg for bolig har behandlet de foreslåede ændringer til lov

om formidling af fast ejendom, som tager udgangspunkt i den rapport, som den af

erhvervsministeren nedsatte ”Arbejdsgruppe

om eftersyn af sanktionsmuligheder for

Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere” præsenterede i juni 2021.

Danske Advokater har noteret sig, at ændringerne

blandt andet

indebærer:

at der indføres forbud mod at udøve erhvervsmæssige aktiviteter i forbindelse

med formidling af fast ejendom til forbrugere såfremt den erhvervsdrivende

har forfaldne udbetalte bøder

–

udstedt af Disciplinærnævnet. En

overtrædelse vil kunne straffes med bøde eller fængsel op til 4 måneder.

at Disciplinærnævnet skal have mulighed for at udtale kritik af mindre

alvorlige sager, som en formel irettesættelse, som er en mildere sanktion end

en advarsel.

at Disciplinærnævnet skal have mulighed for at sanktionere med en betinget

frakendelse af godkendelsen som ejendomsmægler.

at afgørelser om betinget frakendelse skal offentliggøres i ikke anonymiseret

stand.

at prøvetiden ved en betinget frakendelse bør være minimum 1 år og max 5 år

–

hovedregel 2 år.

at beløbsgrænsen for fratagelse og genoptagelse nedsættes fra kr. 100.000 til

kr. 50.000.

4/5

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

at det foreslås, at ejendomsmæglere, der yder rådgivning og bistand i

forbindelse med køb af fast ejendom, som noget nyt skal kunne indbringes for

Disciplinærnævnet for overtrædelse af reglerne herom. Danske Advokater har

i den forbindelse noteret sig, at Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler

om ejendomsmægleres erhvervsmæssige rådgivning og bistand i forbindelse

med forbrugeres køb af fast ejendom.

at det foreslås, at der fastsættes en øvre grænse på max. 5 for hvor mange

personer, som en ansvarlig ejendomsmægler må udøve tilsyn med.

at udpegningsperioden for medlemmer af Disciplinærnævnet foreslås til max

4 år

–

og ikke som nu 4 år

–

så en udpegningsperiode herefter følger

Disciplinærnævnet øvrige medlemmer, hvis et medlem af Disciplinærnævnet

udtræder i løbet af perioden.

Afsluttende bemærkninger:

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og vi står altid

gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.

Med venlig hilsen

Nikoline Sneholt

Juridisk konsulent

[email protected]

5/5

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

ERHVERVSSTYRELSEN

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

København, den

8. september 2022

J.nr. H.23-22-023

Bemærkninger til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. fra Dansk

Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk:

Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Forbrugerrådet Tænk (FBRT) skal hermed fremsætte vores

fælles høringssvar vedrørende ovennævnte ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (LOFE).

Høringen er officielt benævnt Forslag til lov om ændring af selskabsloven m.fl. (Implementering af

mobilitetsdirektivet samt skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere m.v.), og ændringerne til LOFE fremgår af høringens § 2.

DE og FBRT er generelt meget tilfredse med lovforslagets ændringer til LOFE, idet vi dog bemærker, at vi

i denne sammenhæng – i udgangspunktet - alene forholder os til de fremkomne forslag, ikke til den

samlede regulering som sådan.

Vi hilser det især velkomment, at opgaver udført for

købere

af fast ejendom nu også omfattes af loven

(omtales herefter blot som ”køberrådgivning”). Området er på nuværende tidspunkt udelukkende dækket

af lov om juridisk rådgivning med tilhørende bekendtgørelse, som dog kun regulerer området i meget

generelle og overordnede termer. Vi anser derfor, at der er et behov for mere præcise regler, der er

målrettet området, og som stiller større krav til kvaliteten af rådgivningen, end tilfældet er i dag.

Samtidig giver det god mening, at reglerne for salgsformidling og reglerne for køberrådgivning fastsættes

i samme lovgivning, da de to områder er nært forbundet – selvom der naturligvis også er forskelle.

Det findes tillige positivt, at selve reguleringen af køberrådgiverområdet sker i bekendtgørelsesform, som

vil være lettere løbende at regulere i overensstemmelse med evt. senere behov, som der kan opstå.

Ligeledes hilser vi det velkomment, at Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte

køberrådgivning, og at sanktionsmulighederne i øvrigt udvides og i et vist omfang styrkes.

Vi har dog fortsat visse bemærkninger til lovforslaget, som vi hermed skal redegøre for. Det bemærkes,

at for så vidt angår de foreslåede bestemmelser, som ikke er nævnt nedenfor, kan de støttes.

Generelle bemærkninger:

Vi anser ikke at det er hensigtsmæssigt, at en så betydningsfuld lovændring ”gemmes” i en 441 sider

lang høring, hvor mange forskellige love ændres på samme tid, og som i sin overskrift henviser til

ændring af Selskabsloven. Flere af høringens lovændringer har intet med hinanden at gøre, og det er

derfor problematisk, at lovforslagets synlighed på denne måde reduceres.

Der er flere passager i bemærkningerne til lovforslaget, som er kopieret fra de tidligere bemærkninger til

loven vedrørende salgsformidling, hvor det ikke er hensigtsmæssigt at foretage en sådan kopiering. I

bemærkningerne til nr. 16 (side 315-317) fremgår det f.eks. bl.a., at en køberrådgiver blot skal oplyse

herom, såfremt det er køberrådgiverens egen ejendom, som køberen ønsker at erhverve, se side 316

øverst. En køberrådgiver kan ikke være køberrådgiver på en sag, hvor det er køberrådgiverens egen

ejendom der sælges, idet køberrådgiveren i så tilfælde vil være inhabil, jf. bestemmelsen i § 48, stk. 5

om at ingen må være repræsentant for både køber og sælger.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Lidt længere nede på siden fremgår det desuden, at: ”Der

er intet til hinder for, at den erhvervsdrivende

sælger sin egen ejendom.”

Eftersom bestemmelsen omhandler en erhvervsdrivende, som yder

køberrådgivning, giver det ikke mening at skrive, at den erhvervsdrivende sælger sin ejendom. Der er

flere eksempler på dette. Bemærkningerne bør derfor gennemgås nøje for at rydde ud i sådanne

uhensigtsmæssigheder.

Der mangler konsekvenstilretning af diverse begreber i loven. Flere steder er der nævnt, at en

bestemmelse omhandler salgsformidling, hvor den også bør omhandle køberrådgivning. Vi vil forsøge at

fremhæve nogle af disse steder nedenfor.

Derudover er lovforslaget ikke konsekvent i sin benyttelse af ord for forskellige begreber. Forslaget bør

også konsekvensrettes i forhold hertil. Det drejer sig f.eks. om køberrådgiver, købermægler,

erhvervsmæssig aktivitet, rådgivning, bistand, ejendomsmægler/formidler mv.

Konkrete bemærkninger (hvor intet andet fremgår af overskriften, henvises til gældende LOFE):

Ad § 1, stk. 4:

Heraf fremgår det, at §§ 48 og 49 gælder for ”enhver

erhvervsdrivende der yder rådgivning og bistand i

forbindelse med omsætning af fast ejendom”

[vores understregning] – på nær advokater og finansielle

virksomheder. Med denne formulering betyder det, at bestemmelsen gælder for rådgivning og bistand

ved både køb og salg af fast ejendom. §§ 48 og 49 indeholder dog kun bestemmelser vedrørende

rådgivning og bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Ad § 3, stk. 1:

Heraf fremgår det at loven finder anvendelse, når den erhvervsmæssige aktivitet udføres i Danmark –

uanset hvor ejendommen er beliggende. Bestemmelsens nuværende formulering omhandler dog kun

erhvervsmæssig formidling og udbud af salg af fast ejendom. Den bør derfor omformuleres, så den også

omfatter køberrådgivning.

Ad § 4, nr. 1:

Heraf fremgår definitionen på en

ejendomsformidlingsvirksomhed.

Bestemmelsen er formuleret, så den

umiddelbart kun omfatter salgsformidling. Den bør også omfatte køberrådgivning. Det foreslås, at

begrebet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” beholdes, men at det beskrives, at en

ejendomsformidlingsvirksomhed er en virksomhed, som beskæftiger sig med omsætning af fast ejendom,

hvilket både kan omfatte salgsformidling og køberrådgivning.

Ad § 4, nr. 2:

En forbruger er her defineret som en person, som handler med henblik på ”afhændelse” af en fast

ejendom. Som konsekvensretning af lovforslagets § 2, nr. 2 om køberrådgivning, bør definitionen

udvides til at vedrøre personer, som handler med henblik på ”afhændelse

eller erhvervelse”

af en fast

ejendom.

Ad kapitel 3:

Kapitlet omhandler ”Advokater”, og beskriver bl.a. hvornår en advokat skal lade sig registrere som

ejendomsformidler. Det bør præciseres i § 14, stk. 1, at det udelukkende er i forhold til opgaver omfattet

af kapitel 5, dvs. salgsformidlingsopgaver. På nuværende tidspunkt er bestemmelsen formuleret på en

sådan måde, at advokaten skal lade sig registrere, hvis advokaten foretager ”opgaver

i henhold til denne

lov”,

dvs. inkl. §§ 48 og 49, hvilket strider imod bestemmelsen i den nye § 1, stk. 4.

Der skal evt. foretages tilsvarende præcisering i §§ 16 og 17.

Ad kapitel 4:

Kapitlets overskrift er ”Ejendomsformidlingsvirksomheder”, hvilket indikerer, at kapitlet udelukkende

omhandler virksomheder, der laver salgsformidling. Kapitlet bør dog også omfatte virksomheder, som

laver køberrådgivning.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Denne bemærkning hænger sammen med vores bemærkning til § 4, nr. 1 og kan evt. løses ved, at man i

denne bestemmelse beskriver, at en ejendomsformidlingsvirksomhed både kan beskæftige sig med

salgsformidling og køberrådgivning. Alternativt kunne man blot benytte begrebet virksomhed, der

beskæftiger sig med opgaver omfattet af loven.

Begrebet ejendomsformidlingsvirksomhed nævnes i alle kapitlets paragraffer.

Ad § 23:

Denne bestemmelse omhandler, hvornår der opstår en interessekonflikt i forbindelse med

salgsformidling. Bestemmelsen bør flyttes til kapitel 5. Det er vigtigt at samle alle bestemmelser, som

udelukkende omhandler salgsformidling i kapitel 5, og bestemmelser, der udelukkende omhandler

køberrådgivning, i kapitel 6, jf. lovforslagets § 2, nr. 3.

Ad kapitel 5:

Kapitlets overskrift er i dag ”Ejendomsformidling”. For at være stringent i sprogbrugen foreslås det, at

denne ændres til ”Formidling

af salg af fast ejendom”.

I henhold til vores bemærkninger til § 4, stk. 1,

hvor vi foreslår, at begrebet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” bør omfatte både salgsformidling og

køberrådgivning, bør det i denne overskrift præciseres, at dette kapitel udelukkende vedrører

salgsformidling.

AD. § 29 vedr. nyt stk. 2 – lovforslagets § 2, nr. 13:

Den nye bestemmelse i stk. 2 er formuleret generelt, og vil derfor gælde for alle variable

vederlagsaftaler. Det vil betyde, at der i

alle

variable vederlagsaftaler fremover skal laves et

regneeksempel. Der vurderes dog ikke at være behov for en regulering af

alle

variable vederlagsaftaler.

Formålet med den nye bestemmelse må være at sikre, at de variable vederlagsaftaler, som forbrugeren

på aftaletidspunktet ikke kan gennemskue størrelsen af, skal indeholde oplysning om, hvilket beløb

forbrugeren maksimalt kan komme til at betale sammen med et regneeksempel. Er der for eksempel

aftalt et variabelt vederlag svarende til xx % af ejendommens værdiansættelse eller den aftalte

udbudspris, anses der således ikke behov for at lave et regneeksempel for dette. Derimod vil der være et

behov for et regneeksempel og anførelse af et maksimalt vederlag, såfremt der er tale om et

præstationsafhængigt vederlag, for eksempel hvis der aftales et ekstra vederlag, som afhænger af

ejendomsmæglerens præstation i form af opnåelse af en højere pris for ejendommen. Her vurderes der

at være et behov for, at forbrugeren på aftaletidspunktet har klarhed om konsekvensen af den indgåede

vederlagsaftale, og dermed et behov for at lave et regneeksempel samt en maksimering af, hvor stort et

vederlag, som forbrugeren kan komme til at betale.

På baggrund af ovenstående foreslås det derfor, at bestemmelsen omformuleres til alene at omfatte

variable vederlagsaftaler som er præstationsafhængige.

Forslag:

Såfremt der aftales et ekstra/mer- vederlag, som er præstationsafhængigt, skal aftalen indeholde

oplysning om på hvilket grundlag vederlaget beregnes. En sådan aftale skal indeholde oplysning om,

hvilket beløb forbrugerne maksimalt kan komme til at betale, og et regneeksempel.

Da behovet for en klar og gennemskuelig vederlagsaftale tillige gælder for forbrugere, som indgår

variable vederlagsaftaler med køberrådgivere/købermæglere, støtter vi, at en tilsvarende bestemmelse

foreslås indsat i den kommende bekendtgørelse for erhvervsmæssig rådgivning og bistand i forbindelse

med køb af fast ejendom.

Ad § 48 – lovforslagets § 2, nr. 16:

I lovforslagets § 48, stk. 1 fremgår det flg. ”En

erhvervsdrivende, der yder rådgivning og bistand …

Herved lyder det som om § 48 gælder for personer, der laver både rådgivning og bistand. Der bør i

stedet stå ”eller”, da der som udgangspunkt er tale om to forskellige opdrag.

I lovforslagets § 48, stk. 5 beskrives det, at ingen må være repræsentant for både køber og sælger.

Sidste ord i stykket er ”ejendomsformidlingsvirksomheden”.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Da § 48 ikke er begrænset til at omhandle ejendomsmæglere, synes denne betegnelse at være for

snæver. Der bør således blot stå ”virksomheden”. Denne bemærkning hænger sammen med vores

bemærkning til § 4, nr. 1 og overskriften til kapitel 4.

I § 48, stk. 6, sidste pkt. fremgår det, at ”Tilsvarende gælder hvis den erhvervsdrivende, i forbindelse

med sit hverv som ejendomsmægler, tidligere har haft samme ejendom til salg for sælgeren i forbindelse

med det samme udbud.

Vi finder som det klare udgangspunkt, at den erhvervsdrivende i den beskrevne situation vil være inhabil,

jf. også forbuddet om dobbeltrepræsentation i § 26, stk. 1, som tidsmæssigt ikke er begrænset til et

aktuelt udbud. Vi skal derfor opfordre til, at dette sidste afsnit slettes, således at situationen ikke

legitimeres til alene at afhænge af en oplysningsforpligtelse.

Ad § 49 – lovforslagets § 2, nr. 16:

§ 49 bør generelt omformuleres således, at der ikke henvises til § 27. Dette skyldes, at der oftest er

meget stor forskel på opgaven forbundet med vurdering af ejendommen for hhv. sælgermægleren og

køberrådgiveren. Derudover giver det ikke mening for en køberrådgiver at værdiansætte ejendommen ud

fra hvilken kontantpris den kan sælges til inden for en bestemt periode, jf. formuleringen i § 27.

De fleste købere efterspørger ikke en decideret vurdering af ejendommen, men er blot interesseret i at få

et pristjek/overslag fra køberrådgiveren. Der kan dog undtagelsesvist være situationer, hvor

køberrådgiveren skal foretage en egentlig vurdering af ejendommen, f.eks. i en situation, hvor der ikke

har medvirket en sælgermægler, og hvor køber og sælger selv har fundet hinanden.

Vi foreslår derfor, at bestemmelsen formuleres således:

§ 49. Når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom,

skal foretage en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal den erhvervsdrivende tage

hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning, bygningernes alder og tilstand

samt købers individuelle forudsætninger.

Stk. 2.

Såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et uforpligtende prisoverslag for ejendommen uden

fysisk besigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende udtrykkeligt oplyse køberen, at der ikke er

tale om en værdiansættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk besigtigelse af ejendommen.

Ad § 52, stk. 3:

FBRT skal opfordre til, at betegnelsen for vores organisation opdateres til ”Forbrugerrådet Tænk”.

Ad § 52, stk. 4 (lovforslagets § 2, nr. 21):

Vi finder det positivt, at der lægges op til en afskaffelse af klagegebyret til Disciplinærnævnet for

behandling af en klage. Gebyret forekommer af flere årsager uhensigtsmæssigt, herunder idet klager ikke

kan drage civilretlig nytte af en afgørelse og i øvrigt ikke råder fuldt over sagen, når denne er indbragt.

Ad § 53, stk. 2 – lovforslagets § 2, nr. 23:

Der foreslås indsat en ny bestemmelse i stk. 2, som omhandler indførelse af betinget frakendelse af

titlen. Det foreslås, at bestemmelsen også kommer til at omfatte betinget frakendelse af retten til at

udøve ejendomsformidling samt køberrådgivning.

Bestemmelsen bør formuleres således, at den ikke kun omfatter situationer, hvor en ejendomsmægler

har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling, men også situationer hvor ejendomsmægleren har

overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.

I den nye stk. 3 (den nuværende stk. 2) fremgår det, at nævnet kan ”…

begrænse den pågældendes

adgang til at udøve ejendomsformidling eller frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”.

Det foreslås

at denne formulering ændres til: ”… begrænse eller

frakende den pågældendes adgang til at udøve

ejendomsformidling eller udøve rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom samt

frakende ejendomsmægleren godkendelsen…”.

På denne måde sikres det, at såfremt en mægler mister

sin titel, vil vedkommende også miste adgangen til at udøve salgsformidling/køberrådgivning.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Alternativt kan der laves en formulering, så vedkommende enten mister både titel og retten til at udøve –

eller kun mister sin titlen. DE foretrækker dog den førstnævnte mulighed.

§ 64 skal evt. tilrettes i forbindelse med ovenstående.

Ad § 53a – lovforslagets § 2, nr. 25:

Bestemmelsen omhandler, at en person, der har ubetalte bøder, kan fratages retten til at udøve

ejendomsformidling. Bestemmelsen er formuleret, så den kun gælder fsva. situationer, hvor en

ejendomsmægler har overtrådt forpligtelser vedr. salgsformidling. Den bør omformuleres, så den også

gælder i situationer, hvor ejendomsmægleren har overtrådt forpligtelser vedr. køberrådgivning.

Bemærk i øvrigt, at ordet ”ejendomsformidlingsvirksomhed” også benyttes flere steder i kap. 7, jf. vores

bemærkninger til § 4, nr. 1 mv.

Ad ikrafttrædelsestidspunkt:

I forhold til ikrafttrædelsesdato skal DE gøre opmærksom på, at der i ejendomsmæglerbranchen er behov

for rimelig tid til at få tilrettet ændringerne i formularer og systemer m.v. DE vil derfor foreslå en

ikrafttrædelsesdato tidligst 6 måneder fra lovens vedtagelse.

Desuden bør der i loven fastsættes en overgangsbestemmelse vedr. den nye § 28. Det vil tage lang tid

for nogle firmaer at overholde den nye bestemmelse i § 28 om, at ansvarlig mægler max må føre tilsyn

med 5 personer. Ansatte skal opsiges, og andre skal ansættes. Alternativt en bekræftelse fra

Erhvervsstyrelsen om, at bestemmelsen ikke vil blive håndhævet i f.eks. det første år efter lovens

ikrafttræden.

Særligt vedr. § 27:

DE opfordrer til, at der indsættes et nyt stk. 2, som præciserer, at ejendomsmæglerens værdiansættelse

forudsætter en

fysisk besigtigelse

af ejendommen, idet følgende fremgår af lovbemærkningerne til § 27:

”Det må som udgangspunkt antages at være i strid med god ejendomsmæglerskik, hvis ikke

ejendomsmægleren i forbindelse med værdiansættelse foretager en fysisk besigtigelse af ejendommen,

jf. kendelse (103-2009) fra Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere afsagt i 2011, hvor nævnet udtaler,

at: »Nævnet finder det særdeles kritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede har

foretaget en vurdering af ejendommen uden forinden at have besigtiget den.«”

DE finder, at det til enhver tid at nødvendigt at foretage en fysisk besigtigelse af ejendommen for at

sikre, at der bliver lavet korrekt værdiansættelse til forbrugeren.

Dette skyldes, at ejendommens fysiske stand, fremtoning og beliggenhed i forhold til omgivelserne har

en meget stor betydning, når ejendommen skal værdiansættes, da det er køberens samlede indtryk af

ejendommen, som de får, når de kommer ud på en fremvisning, der er afgørende for, hvilken pris

køberen er villig til at betale for ejendommen. Dette gælder både i forhold til de indvendige og de

udvendige forhold. Såfremt man udelukkende baserer sin værdiansættelse af ejendommen ud fra

ejendommens dokumenter, samt en beskrivelse og diverse billeder fra sælger, vil man ikke selv kunne

vurdere, hvordan det samlede indtryk er. Der er desuden stor risiko for, at den beskrivelse og de billeder,

som sælgeren fremlægger, tegner et mere positivt billede af ejendommen, end hvad forholdene i

virkeligheden er. Dette med henblik på at få så høj en værdiansættelse fra ejendomsmægleren som

muligt.

Der vil være en overordentlig stor risiko for, at der er informationer/forhold, som ikke opdages af

ejendomsmægleren som f.eks. støj, lugt, og som der derfor ikke tages højde for i værdiansættelsen, hvis

ejendommen værdiansættes uden fysisk besigtigelse.

Alternativt opfordrer DE til, at der indsættes et nyt stk. 2, som bestemmer, at det udtrykkeligt skal

fremgå af aftalen med forbrugeren, såfremt ejendomsmægleren ikke har foretaget en fysisk besigtigelse

af ejendommen. Dette for at sikre, at forbrugeren kan tiltræde aftalen på et veloplyst grundlag. Dette

alternativ kan Forbrugerrådet Tænk støtte op om.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Særligt vedr. § 32, stk. 2 og § 33, stk. 2:

§ 32, stk. 2 blev ændret ved seneste ændring af lov om formidling af fast ejendom tilbage i 2014/2015,

men har desværre været genstand for uklarhed om, hvad der skal til for at ejendomsmægleren er

berettiget til vederlag i denne situation. Uklarheden ses tillige ved en nærmere gennemgang af både

klagenævnspraksis og domspraksis. Senest med de to sager, som ved tredjeinstansbevilling blev afgjort

for Højesteret. (BS-19083/2021-HJR og BS-19080/2021-HJR).

Vi skal derfor opfordre til at genbesøge bestemmelsens ordlyd og bemærkninger med henblik på at skabe

større klarhed over, i hvilke situationer ejendomsmægleren vil være berettiget til at kræve vederlag.

Dette for at sikre, at der for både forbrugeren og ejendomsmægleren kommer større klarhed om

reglerne, og at bestemmelsen i praksis rammer de situationer, som er tilsigtet, og fører til rimelige

resultater for begge parter.

Tilsvarende problematik gør sig gældende for § 33, stk. 2, hvor det er uklart efter hvilke principper og i

hvilken størrelsesorden et ”rimeligt vederlag” skal fastsættes. Således henvises i forarbejder på den ene

side til et maksimum på ¼, men på den anden side til en række kriterier, som efter klagenævnspraksis

ofte fører til vederlagt på 50 % eller mere. På samme måde skal vi derfor opfordre til, at også denne

bestemmelse genbesøges for en mere klar retsstilling for begge parter.

Med venlig hilsen

Anders Palmkvist

VICEDIREKTØR

Advokat og ejendomsmægler

Juridisk- og mæglerfaglig afdeling

Islands Brygge 43

2300 København S

Tel: 32 64 45 94

Mail:

[email protected]

Jakob Steenstrup

Seniorjurist/Senior legal adviser

Ryesgade 3A, 2. th.

2200 København S.

Tlf. 4194 7918

Mail:

[email protected]

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Fornyet høring

22. februar 2023

–

3. marts 2023

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

22. februar 2023

Oversigt over myndigheder og organisationer m.v., der høres over

udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom

m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere)

3F Fagligt Fælles Forbund

Advokatrådet

Advokatsamfundet

Akademikerne

Amnesty International

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd

Association of Danish Intellectual Property Attorneys

ATP

–

Danmarks Almene Boliger

Borger- og retssikkerhedschefen i Skatteforvaltningen

Business Danmark

Bygherreforeningen

Centralorganisationernes Fællesudvalg

CEPOS

Cevea

Copenhagen Business School (Juridisk Institut)

Danish Venture Capital and Private Equity Association

Dansk Byggeri

Dansk Ejendomskredit

Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Energi

Dansk Erhverv

Dansk Industri

Dansk InkassoBrancheforening

Dansk Kredit Råd

Dansk Told og Skatteforbund

Danske Advokater

Danske Dødsboadvokater

Danske FAMILIEadvokater

Danske Inkassoadvokater

Danske Insolvensadvokater

Danske Regioner

Datatilsynet

Den Danske Dommerforening

ERHVERVSSTY RELSEN

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Tlf.

Fax

35 29 10 00

35 29 10 01

CVR-nr 10 15 08 17

E-post [email protected]

www.erst.dk

ERHVERVSMINISTERIET

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

2/3

Det Faglige Hus

Det Kriminalpræventive Råd

–

Dansk Industri

Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere

Djøf

Dommerfuldmægtigforeningen

Domstolenes Tjenestemandsforening

Domstolsstyrelsen

EjendomDanmark

Ejendomsmæglernes Landsorganisation

Erhvervsstyrelsens Området for Bedre Regulering

Fagbevægelsens Hovedorganisation

Finanssektorens Arbejdsgiverforening

Forbrugerombudsmanden

Forbrugerrådet Tænk

Foreningen af Familieretsadvokater

Foreningen af Offentlige Anklagere

Foreningen af Statsadvokater

Forsikring & Pension

Forsvarerforeningen i Grønland

Forumadvokater A/S

FRIE

FSR

–

danske revisorer

Færøernes Landsstyre

Grundejernes Landsorganisation

Grønlands Landsret

Grønlands Politiforening

Grønlandske Advokater

HK Danmark

HK Landsklubben Danmarks Domstole

HK Landsklubben Politiet

Højesteret

Institut for Menneskerettigheder

InvesteringsForeningsRådet

ISOBRO

Justitia

Klagenævnet for Ejendomsformidling

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen

Kooperationen

–

Den Kooperative Arbejdsgiver- og Interesseorganisation i

Danmark

Kredsdommerforeningen

Kristelig Arbejdsgiverforening

Kristelig Fagbevægelse

Københavns Retshjælp

Københavns Universitet (Juridisk Fakultet)

Landsforeningen af Forsvarsadvokater

Landsforeningen KRIM

Landsforsvareren for Grønland

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

3/3

Lederne

Naalakkersuisut

Nævnenes Hus

Politiforbundet i Danmark

Politimesteren i Grønland

Procesbevillingsnævnet

PROSA

Retspolitisk Forening

Retten i Grønland

Rigsadvokaten

Rigsombudsmanden på Færøerne

Rigspolitiet

Samtlige byretter

Skatteministeriet

SMVdanmark

Syddansk Universitet (Juridisk Institut)æ

Sø- og Handelsretten

Vestre Landsret

Ældre Sagen

Østre Landsret

Aalborg Universitet (Juridisk Institut)

Aarhus Retshjælp

Aarhus Universitet (Juridisk Institut)

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Ny lov om formidling af fast ejendom m.v.

3. marts 2023

Høringssvar

–

Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast

ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere)

Ved en mail af den 22. februar 2023 har Erhvervsstyrelsen anmodet Det Kriminalpræventive Råd (DKR) om

eventuelle bemærkninger.

I den anledning skal DKR oplyse, at vi er et uafhængigt sagkyndigt råd og vores mission er at skabe tryghed

ved at oplyse om og forebygge kriminalitet.

Det aktuelle forslag har til formål at give Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere nye og skærpede

sanktionsmuligheder, på baggrund af anbefalingerne fra Arbejdsgruppen om eftersyn af

sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

Det Kriminalpræventive Råd hilser det velkomment, at man vil skabe større sikkerhed for borgere i

forbindelse med køb og salg af fast ejendom.

Venlig hilsen

Anna Karina Nickelsen

Sekretariatschef, Det Kriminalpræventive Råd

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

Erhvervsstyrelsen

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø.

Sendt pr. e-mail til [email protected] samt [email protected]

Vesterbrogade 32

1620 København V

Telefon 33 43 70 00

[email protected]

www.danskeadvokater.dk

Dok.nr. D-2023-008483

3. marts 2023

Høringssvar over høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om

formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af sanktionsmulighederne

for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar

er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for fast ejendom.

Overordnede bemærkninger

Lovforslaget, der tager udgangspunkt i den afgivne rapport udarbejdet af

Arbejdsgruppen om eftersyn af sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for

Ejendomsmæglere, er overordnet set helt fornuftigt, og kan tiltrædes.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser/løsningsforslag:

Danske Advokater har noteret sig bl.a. følgende ændringer, og hvortil skal bemærkes:

lovens anvendelsesområde udvides til også at omfatte erhvervsmæssig

rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som indtil nu

alene har været omfattet af lovens §§ 48-49 omkring oplysningspligter.

Herefter vil loven omfatte ejendomsmæglere, der bistår som repræsentant for

en køber. I DNFE 452 af 21. januar 2019, måtte man således afvise en klage,

fordi den pågældende ejendomsmægler havde virket som rådgiver for køber.

Med den foreslåede ændring af formidlingslovens § 1, stk. 1, nr. 3, omfattes

køberrådgivere herefter af loven. Danske Advokater bemærker, at det vil

medføre en konsekvensrettelse af disciplinærnævnsbekendtgørelsens § 8, stk.

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

man ændrer formidlingslovens § 3, stk. 1 til ligeledes at omfatte

erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast

ejendom, således at loven også finder anvendelse, når der ydes bistand fra

Danmark. Til spørgsmålet omkring hele formidlingslovens § 3 om lovens

geografiske anvendelsesområde, og nu tillige bistanden ved køb, opfordrer

Danske Advokater til, at man i lovbemærkningerne forholder sig til branchens

agentvirksomhedsregler. Sidstnævnte er udtryk for, at danske

ejendomsmæglere indretter sig på en måde, hvor de forsøger at optræde som

agenter for udenlandske ejendomsmæglere, således at der alene foreligger et

henvisningsforhold, alt sammen med henblik på at bringe sig ud lovens

anvendelsesområde.

Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet regler for agentforhold i

forbindelse med formidling af fast ejendom i udlandet (typisk sommerhuse-

og ferieboliger i udlandet), men hvor pointen er, at de ikke formidler, men

alene henviser. Den danske ejendomsmægler, der er agent, vil således blot

bistå med at den danske køber her i landet får underskrevet en købsaftale, og

bistår med alle praktiske ting, mens det formelt er ejendomsmægleren i

udlandet, der samarbejdes med, som formelt har udarbejdet købsaftalen.

Sondringen mellem formidling, henvisningsforhold, og nu tillige bistand, er

ikke uden vanskeligheder, og i praksis en gråzone.

Danske Advokater vil

derfor opfordre til,

at man fra lovgivers side, af hensyn til danske forbrugere,

regulerer i et eller andet omfang, eller i det mindste beskriver og forholder sig

til dette i lovbemærkningerne. Om problemstillingen henvises til Kristian

Dreyer: Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s.

34-35, samt note 5 og 6 med henvisning til en udtalelse fra den tidligere

Erhvervs-

og Selskabsstyrelse, og særligt s. 55 ff. ad afsnittet ”Dansk

Ejendomsmæglerforenings Normer for Udlandsaktivitet”.

Det vil

efter Danske Advokaters opfattelse

være en kærkommen lejlighed, at

man i det hele taget forholder sig til netop agentbegrebet i lovbemærkningerne

til formidlingslovens § 3, når man alligevel nu er ved at ændre bestemmelsen,

og lader bistanden omfatte af bestemmelsen.

Hvor går grænsen eksempelvis mellem agentvirksomhed og bistand? Er det

bistand, at en dansk ejendomsmægler hjælper med at gennemgå købsaftalen

og indhente købers underskrift, og sørger for at returnere købsaftalen efter

afsluttet underskriftsmøde på ejendomsmæglerens kontor her i Danmark?

Eller er det blot et henvisningsforhold, hvor man hjælper med praktiske ting,

uden at være omfattet af loven? Det fremstår på ingen måde klart, og

Danske

Advokater opfordrer derfor til, at det beskrives.

Det er nok nemmere at

sondre mellem ”agent- og henvisningsforhold” contra ”formidling”, mens det

bliver mere flydende og uklart, hvis der er tale om ”agent-

henvisningsforhold” contra ”bistand”,

man ændrer definitionen af ejendomsformidlingsvirksomhed, som

fremadrettet også

vil omfatte ”rådgivning” om fast ejendom. Er det med vilje,

at man ikke skriver ”rådgivning og bistand” – når begrebet ”bistand” anvendes

i øvrige sammenhænge?

2/6

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

forbrugerdefinitionen ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,

man ændrer ordlyden

fra ”forfalden gæld” til ”misligholdt gæld,

som er under

inddrivelse”, i forhold til spørgsmålet om, hvornår man kan nægte at

godkende en person som ejendomsmægler. Tanken med lovforslaget har

været at gøre det sværere at blive godkendt som ejendomsmægler, og beskytte

forbrugerne, men den foreslåede ordlyd har den modsatte effekt, og bliver

reelt en lempelse. Det har næppe været tanken med lovforslaget.

Med den gamle formulering kunne man ikke blive godkendt som

ejendomsmægler, hvis man havde forfalden gæld til det offentlige på 50.000

kr. eller derover. Med den nye formulering kan man godt have 500.000 kr. i

gæld til det offentlige, men have indgået en afdragsordning, som man ikke

misligholder, men afdrager på.

Det samme gælder bøder efter den foreslåede lovs § 53a (se

lovbemærkningerne til nr. 33). Det bør

efter Danske Advokaters opfattelse

være således, at man ikke kan blive godkendt som ejendomsmægler, endsige

få sin godkendelse tilbage, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000 kr.

eller mere, herunder som følge af ubetalte bøder, som man blot afvikler på.

Man kan sagtens forestille sig en ejendomsmægler med adskillige ubetalte

bøder (som også er udtryk for gæld til det offentlige), og som blot afdrages,

men som således kan fortsætte som ejendomsmægler. Der er et behov for at få

standset ejendomsmæglere, der har betydelig gæld til det offentlige herunder

ubetalte bøder. Disse ejendomsmæglere må

efter Danske Advokaters

opfattelse

indstille deres aktiviteter indtil der er gjort ”rent bord”.

Et par sager de seneste år har meget godt illustreret, hvordan et par

ejendomsmæglere har kunnet fortsætte som ejendomsmæglere trods

adskillige bøder, herunder en ubetalt virksomhedsbøde. Danske Advokater

tænker, at formålet med lovændringen må være at forhindre noget sådant i

fremtiden, og det opnås ikke helt med dette lovforslag. I det hele taget skal

Danske Advokater opfordre til

en overvejelse om at lade sig inspirere af

retsplejelovens § 121, der gælder for advokater. Det er således udelukket at

optræde som advokat, hvis vedkommende person er dømt for et strafbart

forhold, og såfremt forholdet begrunder en nærliggende fare for misbrug af

adgangen til at udøve advokatvirksomhed eller gør den pågældende uværdig

til den agtelse og tillid, der må kræves til udøvelse af advokatvirksomhed.

Beskikkelse kan endvidere nægtes den, der i stilling eller erhverv har udvist en

sådan adfærd, at der er grund til at antage, at den pågældende ikke vil udøve

advokatvirksomhed på forsvarlig måde. Og endeligt indeholder

retsplejelovens § 121, stk. 3 bestemmelse om, at beskikkelse endvidere kan

nægtes den, der har betydelig forfalden gæld til det offentlige, hvorved forstås

beløb på 50.000 kr. eller derover. De samme hensyn, der ligger bag

retsplejelovens § 121 for advokater, ligger bag formidlingslovens § 6, stk. 2.

Formålet med disse regler er bl.a. i forhold til gælden at sikre, at hverken

advokater eller ejendomsmæglere lader sig påvirke af at mangle penge og være

så økonomisk pressede, at der er risiko for, at de træffer uhensigtsmæssige og

dadelværdige beslutninger for at tjene (nemme) penge på bekostning af

3/6

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

kunden eller med nærliggende risiko herfor. Hvis man således har gæld til det

offentlige,

herunder

ubetalte

disciplinære

bøder,

eller

ens

formidlingsvirksomhed har sådan gæld, bør gælden være afviklet til under

50.000 kr., således at vedkommendes dømmekraft ikke kan antages at være

påvirket heraf.

Det samme kan anføres til forslagets nr. 33 vedrørende lovens foreslåede §

53a, hvoraf det i bemærkningerne hertil er anført, at blot man afdrager på

gælden, og overholder sin afdragsordning med Gældsstyrelsen, kan man

fortsætte med at optræde som ejendomsmægler.

Danske Advokater opfordrer

til at dette ændres,

således at man hverken kan optræde som ejendomsmægler

eller anmode om genoptagelse af sin godkendelse, så længe man selv eller den

ejendomsformidlingsvirksomhed, som man er ejer eller medejer af, har

væsentlig gæld til det offentlige, uanset at man afdrager, og grænsen kan

passende fastsættes til de 50.000 kr.,

man ændrer reglerne for godkendelse efter deponering og frakendelse, og

ensretter reglerne og kravene for igen at opnå godkendelse som

ejendomsmægler, herunder beløbsgrænsen for gæld til det offentlige, således

at man hverken kan godkendes eller modtage sin godkendelse tilbage efter

deponering eller frakendelse, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000

kr. eller derover. Her bør der også blot anvendes et udtryk om ”forfalden gæld”

til det offentlige, jf. bemærkningerne ovenfor,

der indføres et loft over, hvor mange en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt

kan føre tilsyn med, og at grænsen fastsættes til 5 personer, hvilket

forekommer rimeligt og velafbalanceret.

Af lovforslagets særlige bemærkninger til nr. 18 fremgår helt afslutningsvist:

”Den ansvarlige ejendomsmægler er ansvarlig

for et formidlingsopdrag indtil

berigtigelsen er afsluttet og købesummen er frigivet.”

Denne sætning er efter

gældende opfattelse ikke helt korrekt, hvor eksempelvis den

kommissionerende ejendomsmægler efter købsaftalens indgåelse, og efter

aftale med forbrugeren, overdrager eftersagsbehandlingen til anden godkendt

ejendomsmægler, der eksempelvis sidder i et servicecenter, og derved

overtager hele sagen, og fører den til ende. Når forbrugeren er gjort bekendt

med, at den første ansvarlige ejendomsmægler derved udskiftes med en ny, og

måske helt forlader forretningen og overdrages til et centralt beliggende

servicecenter, kan den første ejendomsmægler ikke på rimelig vis længere føre

noget tilsyn eller nogen kontrol med, hvordan sagen i næste led hos den nye

ansvarlige ejendomsmægler bliver behandlet.

Det samme gælder i situationer, hvor den første ansvarlige ejendomsmægler

bliver syg, er bortrejst for en periode, eller af andre årsager udskiftes med en

ny ansvarlig ejendomsmægler. Muligheden for således at kunne udskifte den

ansvarlige ejendomsmægler, bør således,

efter Danske Advokaters vurdering,

bevares, på den ene betingelse, at forbrugeren bliver gjort bekendt med,

hvornår ansvaret overgår. Hvis ikke man har denne mulighed, sætter man

ejendomsmæglerne i en helt urimelig og fastlåst situation, og det tjener ikke

noget sagligt formål. Det afgørende må være, at der altid er en ansvarlig

4/6

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

ejendomsmægler tilknyttet formidlingsopdraget, og at forbrugeren altid er

bekendt med, hvem det er,

der indføres krav om specifikation i formidlingsaftalen omkring det

maksimale beløb, forbrugerne kan risikere at skulle betale i

ejendomsmæglerhonorar, og et priseksempel. Dette er særligt relevant, hvor

der er tale om bonusaftaler. Lovændringen er som sådan blot en kodificering

af gældende nævnspraksis fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, og

Danske Advokater finder denne ændring hensigtsmæssig, jf. KFE2019-0023

og KFE2018-0015, der begge er refereret og behandlet hos Kristian Dreyer:

Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s. 225, og

KFE2001-0049 i samme værk s. 256,

formidlingslovens §§ 48-49 ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,

det i loven præciseres, at Disciplinærnævnets sager håndteres med bistand fra

Nævnenes Hus, hvortil der ikke er bemærkninger,

perioden for hvilken formanden og medlemmer af Disciplinærnævnet

udpeges, ikke som sådan ændres, men fortsat er maksimeret til 4 år, men at

de med den ændrede formulering kan udskiftes, hvilket giver bedre

fleksibilitet, og hvortil der ikke er bemærkninger,

Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte erhvervsdrivende,

der yder rådgivning eller bistand, hvilket jf. bemærkningerne ovenfor, er

hensigtsmæssigt og fornuftigt, og tillige en konsekvens af denne gruppe af

personer/virksomheder nu også omfattes af lovens anvendelsesområde,

det til de særlige bemærkninger til nr. 28 bør tilføjes, at det som sådan ikke

kan anses for at være i strid med god ejendomsmæglerskik at indgå forlig med

klager, og

ikke i sig selv

kan medføre en disciplinær sanktion. Det er helt i

orden, at Disciplinærnævnet ikke indstiller behandlingen af klagesagen, og

efter en konkret vurdering fortsætter behandlingen heraf. Men det skal være

muligt for den indklagede ejendomsmægler eller ejendomsformidlings-

virksomhed at kunne indgå forlig med klageren uden at risikere at dette i sig

selv medfører en ny disciplinær bøde eller anden sanktion. Disciplinærnævnet

har i en kendelse været inde på noget sådant, og det må være i alles interesse,

at ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden har mulighed

for at indgå forlig forud for indlevering af klage, og samtidig betinge forliget

af, at klage ikke indleveres, uden frygt for, at en sådan forligsaftale i sig selv

kan medføre disciplinære sanktioner. Ellers bliver forbrugeren reelt taberen,

fordi ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden ikke tør

finde en god løsning for forbrugeren i frygt for blot at blive ramt af yderligere

sanktioner,

det i de særlige bemærkninger til nr. 28,

efter Danske Advokaters opfattelse,

bør tilføjes i lovbemærkningerne, at Disciplinærnævnet, forinden der ex

officio sker udvidelse af klagen med yderligere klagepunkter, skal orientere

indklagede herom, således at den indklagede har mulighed for konkret at

forsvare sig og på forhånd ved, hvad klagepunkterne angår. Det her anførte

må også følge af forvaltningslovens regler om partshøring, og

5/6

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

der bliver mulighed for at Disciplinærnævnet kan udtale kritik, og træffe

kendelse om betinget frakendelse, og begge dele kan tiltrædes.

De øvrige ændringer, herunder ikrafttrædelsesbestemmelserne, giver ikke anledning

til bemærkninger.

Afsluttende bemærkninger:

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og står altid gerne

til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.

Med venlig hilsen

Annette Lerche

Specialkonsulent

[email protected]

Kristian Dreyer

Advokat,

Formand, Fagudvalg for fast

ejendom

[email protected]

6/6

L 90 - 2022-23 (2. samling) - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar fra erhvervministeren

ERHVERVSSTYRELSEN

Dahlerups Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

København

Marts 2023

J.nr. H.23-22-023

Bemærkninger til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. fra Dansk

Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet Tænk:

Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) og Forbrugerrådet Tænk (FBRT) skal hermed fremsætte vores

fælles høringssvar vedrørende ovennævnte ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v.

(Skærpelse af sanktionsmulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere).

Indledningsvist vil vi henvise til vores tidligere fremsendte høringssvar af 8. september 2022 og kvittere

for de bemærkninger, som ses imødekommet i det aktuelle lovforslag. De resterende finder vi dog fortsat

aktuelle, hvorfor de gentages i dette høringssvar. Herudover har vi visse nye bemærkninger, som der

redegøres for i nærværende høringssvar.