L 113 - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 15: Spm., om grundværdikurvens form for ejendomme med særlig lave og høje standardejendomsværdier ikke alene er baseret på empirisk bestemte sammenhænge

Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
L 113
Offentligt

Skatteudvalget 2021-22

SAU Alm.del - endeligt svar på spørgsmål 187

Offentligt

14. januar 2022

J.nr. 2022 - 22

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 187 af 17. december 2021 (alm. del). Spørgsmålet

er stillet efter ønske fra Dennis Flydtkjær (DF).

Morten Bødskov

/ Uffe Mikkelsen

L 113 - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 15: Spm., om grundværdikurvens form for ejendomme med særlig lave og høje standardejendomsværdier ikke alene er baseret på empirisk bestemte sammenhænge

Spørgsmål

Af Skatteøkonomisk Redegørelse fremgår det på side 181, hvordan grundværdikurven

udtrykker sammenhæng mellem handelspriser for grundsalg i hele landet (y-aksen) og

ejendomsværdier for et standardhus (x-aksen). Det fremgår endvidere, at grundværdikur-

ven bygger på en række observerede grundsalg samt vurderinger af grunde foretaget af

ejendomsmæglere. Ministeren bedes forklare, hvorledes hældningen på grundværdikurven

i toppen og bunden fastlægges.

Svar

Grundværdikurven er baseret på en estimeret (empirisk baseret) sammenhæng mellem på

den ene side salgspriser fra grunde og en standardejendom

–

forstået ved en bygning med

ensartede bygningskarakteristika, men hvor grundens placering og øvrige egenskaber vari-

erer. Dermed er grundværdikurven en kurve estimeret på baggrund af faktiske grund-

salgspriser og estimerede standardejendomsværdier (estimeret ud fra faktiske ejendoms-

salgspriser). En standardiseret ejendomsværdi er udtryk for et skøn over, hvad en grund

med et standardhus med en given beliggenhed ville være værd. Standardhuset er et parcel-

hus fra 1970 på 140 kvadratmeter.

I et relativt bredt spænd af standardejendomsværdier er hældningen på grundværdikurven

ca. 1,

jf. figur 1.

Såfremt datagrundlaget for standardiseringen er perfekt, dvs. at ejen-

domme kan standardiseres til perfekt ens bygninger, bør hældningen principielt være 1. I

den praktiske verden er der dog ikke adgang til et perfekt datagrundlag, herunder for både

udvendig og indvending stand. Derfor kan det ikke i praksis forventes, at grundværdikur-

vens estimerede hældning er præcist 1. Endvidere gælder, at ved særligt lav efterspørgsel

kan hældningen også blive lavere,

jf. nedenfor.

Figur 1. Foreløbig grundværdikurve for enfamiliehuse (standardiseret)

Standard grundværdi (kr. pr. m

)

Pct.

45.000

40.000

35.000

30.000

25.000

5.000

10.000

15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

Standard ejendomsværdi (kr. pr. m

)

Linje med hældning på 1

40.000

45.000

50.000

20.000

15.000

10.000

5.000

Andel (højre akse)

Standard enfamiliehus

Anm.: Andelene på højreaksen viser fordelingen af de observerede grundsalg, der udgør grundlaget for grundværdikurven.

Kilde: Skatteministeriet.

Side 2 af 3

For standardejendomsværdier under et vist punkt er den estimerede hældning under 1.

Hvis den ikke var det, ville det for en given standardejendomsværdi medføre meget lave

og ofte negative grundværdier, hvor sidstnævnte naturligvis ikke er meningsfuldt. Det vil

typisk være i yderområder, hvor det er muligt

at købe ’brugte’ huse til en pris, der er væ-

sentligt under prisen på at opføre et nyt hus på samme beliggenhed. Derfor er incitamen-

tet til vedligeholdelse i disse områder relativt lavt, hvilket afspejler sig i, at standen af byg-

ningerne typisk er lavere, end hvad der gælder i gennemsnit på landsplan. Hvis den esti-

merede grundværdikurve ikke afspejlede dette (med andre ord hvis hældningen var 1),

ville den standardiserede bygningsværdi være for høj, og den estimerede grundværdi bli-

ver derfor for lav (og ofte negativ).

For standardejendomsværdier over et vist punkt, bliver hældningen ligeledes under 1. Der

vil være tale om huse i dyre boligområder. Her er betalingsvilligheden for bygningskvalitet

typisk høj, og derfor er incitamentet til vedligeholdelse og forbedringer i disse områder

relativt højt. Det afspejler sig i, at standen af bygningerne typisk er væsentligt højere, end

hvad der gælder i gennemsnit på landsplan. Hvis dette ikke var afspejlet i den estimerede

grundværdikurve (dvs. hvis hældningen havde været 1), ville den standardiserede byg-

ningsværdi være for lav, og den estimerede grundværdi dermed for høj.

Datagrundlaget for den estimerede sammenhæng er helt naturligt stærkest omkring de

gennemsnitlige standardejendomsværdier og gennemsnitlige grundpriser, mens det er tyn-

dere nederst og særligt øverst på kurven. Det vil typisk også være her, at uobserverede ka-

rakteristika som udvendig og indvendig stand afviger mest fra landsgennemsnittet,

jf. oven-

for.

Grundværdikurvens form er således i videst muligt omfang baseret på den empirisk be-

stemte sammenhæng mellem standardejendomsværdier og observerede grundsalgspriser,

herunder også for ejendomme med særligt lave og særligt høje standardejendomsværdier.

Side 3 af 3