ULØ, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 34: Spm. om materiale, der giver et overblik over de seneste 20 års væsentlige ændringer af lovgivningen, der ligger til grund for campingpladser og sommerhuse, samt de politiske aftaler de udmønter

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2022-23 (2. samling)
ULØ Alm.del
Offentligt

Vejledning om udlejning af

sommerhuse m.v.

8. januar 2021

Erhvervsstyrelsen

ULØ, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 34: Spm. om materiale, der giver et overblik over de seneste 20 års væsentlige ændringer af lovgivningen, der ligger til grund for campingpladser og sommerhuse, samt de politiske aftaler de udmønter

Titel:

Udgivet:

Udgiver:

Forside foto:

Vejledning om udlejning af

sommerhuse m.v.

8. januar 2021

Erhvervsstyrelsen

Langelinie Allé

2100 København Ø

T: 3529 1000

M: [email protected]

W: erhvervsstyrelsen.dk

unsplash.com

Indhold

1. Indledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1

2. Udlejning af 1-2 sommerhuse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3. Udlejning af 3-4 sommerhuse (ægtefæller og samlevende) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

4. Udlejning af flere sommerhuse

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

5. Tilsynet med erhvervsmæssig udlejning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

6. Forholdet til planloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Foto: colourbox.com

Indledning

I denne vejledning gennemgås reglen i sommerhusloven

om udlejning af sommerhuse m.v. til ferie- og

fritidsformål m.v.

Vejledningen gælder for alle ferieboliger, herunder almindelige sommerhuse, uanset

størrelse og placering, dvs. både i sommerhusområder og i by- og landzone. Vejledningen omfatter fx

også huse med fleksbolig-status og øvrige helårsboliger uden bopælspligt, når de udlejes til ferie- og

fritidsmæssige formål. I det følgende benyttes betegnelsen ”sommerhuse m.v.” som fællesbetegnelse for

de omfattede boliger.

Sommerhuslovens øvrige regler, herunder reglerne om udlejning af egen fulde helårsbolig, selskabers

og foreningers ( juridiske personers) erhvervelse og udlejning af fast ejendom til rekreative formål m.v.

gennemgås ikke i denne vejledning.

Formålet med vejledningen er at beskrive rammerne for privates udlejning af sommerhuse m.v. i forhold

til, hvornår en udlejning af Erhvervsstyrelsen vil blive anset for at være henholdsvis erhvervsmæssig eller

ikke-erhvervsmæssig.

Efter sommerhusloven må en ejer eller bruger af sommerhuse m.v. ikke uden tilladelse erhvervsmæssigt

eller for et længere tidsrum end et år udleje sommerhuse m.v. til ferie- og fritidsformål m.v. Ved en bruger

forstås lejer, fremlejer eller andelshaver. Sidestillet med ejere og brugere er medlemmer af disses husstand,

som lovligt og faktisk anvender den faste ejendom til ferie- og fritidsmæssige formål m.v.

Gennem årene har der været en restriktiv praksis i forhold til muligheden for at få tilladelse til erhvervsmæs-

sig udlejning, idet tilladelse til udlejning som udgangspunkt ikke gives. Denne vejledning behandler i øvrigt

ikke spørgsmålet om betingelser for meddelelse af en eventuel tilladelse til erhvervsmæssig udlejning efter

sommerhuslovens § 2.

Det fremgår af sommerhuslovens bemærkninger, at enkeltpersoners udlejning af 1-2 sommerhuse almin-

deligvis ikke betragtes som erhvervsmæssig, forudsat at udlejningen sker som supplement til egen brug

og ikke får en mere professionel karakter.

I 2017 blev det besluttet at ændre praksis, så udlejning af 3-4 sommerhuse, når der er tale om ægtefæller

eller samlevende, almindeligvis ikke betragtes som erhvervsmæssig forudsat, at udlejningen sker som

supplement til egen brug og ikke får en mere professionel karakter. Derved blev ægtefæller og samlevende

ligestillet med enkeltpersoner.

Lovens titel er ved lov nr. 368 af 9. april 2018 ændret til lov om udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v. og

campering m.v. Sommerhusloven er senest bekendtgjort ved lovbekendtgørelse nr. 949 af 3. juli 2013.

Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, regulerer ejeres og brugeres udlejning af fast ejendom til ferie- og fritidsmæssige

formål m.v.

Erhvervsstyrelsen

Sommerhusmarkedet har i de senere år ændret karakter bl.a. ved, at sommerhusene bliver væsentligt

større og derved passer bedre til moderne familiemønstre, og imødekommer efterspørgslen hos danske

og udenlandske turister. Det har givet anledning til usikkerhed om, hvilken betydning størrelsen af et som-

merhus bør tillægges i vurderingen af, om udlejning anses for erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig.

Store sommerhuse giver mulighed for en større lejeindtægt, men er også forbundet med væsentligt større

omkostninger til finansiering og vedligeholdelse.

Med denne vejledning ønsker Erhvervsstyrelsen indenfor rammerne af den gældende sommerhuslov at

modernisere og forenkle sin praksis for, hvornår styrelsen vurderer, at udlejning af sommerhuse m.v. må

betragtes som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig. Formålet er at gøre det lettere for borgerne at

vurdere, om udlejning vil blive anset for erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig i de hyppigst forekom-

mende tilfælde.

Moderniseringen og forenklingen medfører, at Erhvervsstyrelsens vurdering af, om udlejning af sommer-

huse m.v. må betragtes som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig, opdeles i tre kategorier med

udgangspunkt i antallet af sommerhuse, der udlejes. I hver kategori angives retningslinjer for, hvordan

udlejning af sommerhuse i almindelighed vil blive vurderet, og der beskrives særlige tilfælde, hvor der må

foretages en konkret vurdering.

Kriterier i vurderingen af, om der er tale om erhvervsmæssig udlejning

Det vil fortsat være således, at spørgsmålet om udlejning anses som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervs-

mæssig, afhænger af de konkrete omstændigheder. I overensstemmelse med hidtidig praksis vil der navnlig

blive lagt vægt på følgende generelle kriterier:

•

Antallet af udlejede sommerhuse

Ejerens eget brug af sommerhuset

Udlejningens omfang.

I en konkret vurdering kan dog også indgå andre kriterier som formålet med opførelsen eller erhvervelsen

af sommerhuset m.v., lejeindtægten eller andre forhold som kan være af betydning for, om udlejningen

vurderes som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig.

Sommerhusets størrelse tillægges som udgangspunkt ikke betydning for vurderingen af, om udlejning

anses for erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig efter sommerhusloven. Moderne familiemønstre

og efterspørgslen hos danske og udenlandske turister retter sig som nævnt i stigende grad mod større

sommerhuse. Ved udlejning af et enkelt sommerhus er husets størrelse derfor ikke i sig selv en indikation

på, om udlejningen bør betragtes som erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig. Hvis der er tale om

udlejning af flere meget store sommerhuse, vil udlejningen dog efter en konkret vurdering blive betragtet

Erhvervsstyrelsen

som erhvervsmæssig. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

Typiske kategorier af udlejning af sommerhuse:

Enkeltpersoners udlejning af 1-2 sommerhuse:

Anses i almindelighed ikke for erhvervsmæssig, hvis

den pågældende reelt selv anvender sommerhusene (egen brug), og udlejningen ikke får en mere

professionel karakter. Erhvervsstyrelsen vil som udgangspunkt ikke anse udlejningen for erhvervsmæs-

sig, hvis der er egen brug mindst 2 uger årligt for hvert sommerhus, og udlejningen ikke overstiger 41

uger. Konkrete forhold kan dog i særlige tilfælde føre til en anden vurdering, jf. nedenfor.

Ægtefællers eller samlevendes udlejning af 3-4 sommerhuse:

Anses i almindelighed ikke for erhvervs-

mæssig, hvis husstanden reelt selv anvender sommerhusene (egen brug), og udlejningen ikke får

en mere professionel karakter. Erhvervsstyrelsen vil som udgangspunkt ikke anse udlejningen for

erhvervsmæssig, hvis der er egen brug mindst 2 uger årligt for hvert sommerhus, og udlejningen ikke

overstiger 41 uger. Konkrete forhold kan dog i særlige tilfælde føre til en anden vurdering, jf. nedenfor.

Udlejning af mere end 2 sommerhuse for enkeltpersoner og 4 huse for ægtefæller eller samlevende:

I dette tilfælde vil udlejning i almindelighed blive anset for erhvervsmæssig som følge af antallet af

udlejede sommerhuse og udlejningens omfang.

Det er dog en ufravigelig betingelse i sommerhusloven, at der skal foretages en konkret vurdering af, om

udlejningen som følge af særlige omstændigheder får en sådan professionel karakter, at den må betegnes

som erhvervsmæssig.

Erhvervsstyrelsen

Udlejning af 1-2 sommerhuse

Udgangspunkt

Det fremgår af lovens forarbejder, at enkeltpersoners udlejning af 1-2 sommerhuse almindeligvis ikke

betragtes som erhvervsmæssig, forudsat at udlejningen sker som supplement til egen brug og ikke får en

mere professionel karakter.

I overensstemmelse hermed vil Erhvervsstyrelsen som udgangspunkt ikke betragte enkeltpersoners udlej-

ning af 1-2 sommerhuse som erhvervsmæssig, hvis ejeren selv bruger hvert af sommerhusene i mindst 2

uger årligt, så udlejningen har karakter af et supplement til eget brug, og udlejningen af sommerhusene

ikke overstiger 41 uger, så udlejningen ikke antager en professionel karakter.

Det er i vurderingen af egen brug-kriteriet ikke nok, at ejeren eller brugeren kan påvise at have brugt

sommerhuset i en periode. Brugen af sommerhuset må også være ”reel”. Reel egen brug indebærer, at

ejeren eller brugerens anvendelse af sommerhuset har et rekreativt formål og ikke udelukkende sker med

henblik på at istandsætte og klargøre boligen med henblik på kommende udlejninger.

Det er i den forbindelse udgangspunktet, at sommerhuse anvendes til rekreative/ferie- og fritidsmæssige

formål m.v. At en ejer laver større eller mindre vedligeholdelsesarbejder, have- eller malerarbejde m.v.,

medfører ikke i sig selv, at der vil være tale om en anden anvendelse end rekreativ anvendelse. Anvender

en ejer derimod udelukkende sit sommerhus med henblik på at gøre det klar til næste udlejning, taler dette

dog for, at sommerhuset anvendes som led i erhvervsdrift og ikke til rekreative formål.

Det vil dog i henhold til sommerhusloven altid afhænge af en konkret vurdering af forholdene, om udlej-

ningen må anses for erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig.

Eksempler på ikke-erhvervsmæssig udlejning pga. konkrete omstændigheder

Der kan være særlige forhold, som gør, at udlejning efter en konkret vurdering ikke vil blive anset for

erhvervsmæssig, selvom der ikke foreligger egen brug eller kun begrænset egen brug. Det kan fx være

omstændigheder som sygdom, udstationering i udlandet og lignende forhold. Hvis der foreligger sådanne

særlige omstændigheder, vil Erhvervsstyrelsen ikke anse udlejning for erhvervsmæssig, selvom der ikke er

egen brug eller kun begrænset egen brug.

Det kan heller ikke udelukkes, at den konkrete vurdering af udlejningen af andre ferieboliger end almin-

delige sommerhuse - det kan fx være en fleksbolig eller helårsbolig uden bopælspligt, der ligger uden

for sommerhusområder - vil kunne medføre, at boligen kan udlejes til ferie- og fritidsformål i en længere

Erhvervsstyrelsen

periode end 41 uger uden, at udlejningen dermed er erhvervsmæssig.

Eksempler på erhvervsmæssig udlejning pga. konkrete omstændigheder

Der kan eksempelvis også være særlige forhold i konkrete sager, som kan medføre, at enkeltpersoners

udlejning af 2 sommerhuse efter en konkret vurdering vil blive betragtet som erhvervsmæssig, uanset at

kriterierne om egen brug og udlejningens omfang er opfyldt. Det kan særligt være tilfældet, hvis der er tale

om udlejning af 2 meget store sommerhuse. Retspraksis viser i den forbindelse, at fx lejeindtægten efter

en konkret vurdering kan have betydning for den samlede vurdering af, om der er tale om erhvervsmæssig

udlejning.

3. Udlejning af 3-4 sommerhuse (ægtefæller

og samlevende)

I 2017 ændrede Erhvervsstyrelsen praksis, så ægtefæller og samlevende fremover blev ligestillet med en-

keltpersoner i udlejningsmæssig henseende. Praksisændringen skete med udgangspunkt i, at det i lovens

forarbejder er præciseret, at enkeltpersoners udlejning af 1-2 sommerhuse almindeligvis ikke betragtes

som erhvervsmæssig, forudsat at udlejningen sker som supplement til egen brug og ikke får en mere

professionel karakter. Ægtepar og samlevende var i Erhvervsstyrelsens hidtidige tilladelsespraksis blevet

betragtet som én person i udlejningsmæssig henseende. Dette indebar, at et ægtepar eller samlevendes

udlejning af mere end 2 ferieboliger efter gældende praksis pr. definition blev anset for erhvervsmæssig.

Baggrunden for praksisændringen var, at det i takt med den generelle velstandsstigning i samfundet og

ændringer i befolkningens familiemønstre var blevet mere udbredt, at enkeltpersoner og familier ejer og

deles om flere ferieboliger. Da man ikke fandt, at civilstand og samlivsforhold i sig selv bør være afgørende

for borgernes muligheder for at udleje deres ferieboliger, blev den hidtidige praksis på området ændret,

så ægtefæller og samlevende fremover blev ligestillet med enkeltpersoner i udlejningsmæssig henseende.

Ægtepar og samlevende fik dermed samme mulighed for at udleje deres ferieboliger, som hvis de hver især

udlejede som enkeltpersoner, dvs. op til 4 ferieboliger pr. par.

Det blev samtidig fremhævet, at det som hidtil ville bero på en konkret vurdering, om en given udlejning

havde erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig karakter. Det blev derfor forudsat, at parret reelt selv

anvender sommerhusene, og at udlejningen ikke får mere professionel karakter. Under disse betingelser er

det ikke afgørende hvem af ægtefællerne, der formelt ejer ferieboligerne.

Erhvervsstyrelsen

Udgangspunkt

Denne praksis vil blive videreført, og som følge heraf vil Erhvervsstyrelsen som udgangspunkt ikke betragte

udlejning af op til 4 sommerhuse pr. par som erhvervsmæssig, hvis husstanden selv bruger hvert af som-

merhusene i mindst 2 uger årligt, så udlejningen har karakter af et supplement til eget brug, og udlejningen

af sommerhusene ikke overstiger 41 uger, og udlejningen ikke antager en professionel karakter.

Det er i vurderingen af egen brug-kriteriet ikke nok, at ejeren eller brugeren kan påvise at have brugt

sommerhuset/husene i en periode. Brugen af sommerhuset/husene må også være ”reel”. Reel egen brug

indebærer, at ejeren eller brugerens anvendelse af ferieboligen har et rekreativt formål og ikke udelukken-

de sker med henblik på at istandsætte og klargøre boligen med henblik på kommende udlejninger, jf. den

uddybende beskrivelse heraf under pkt. 2 ovenfor.

Det vil dog i henhold til sommerhusloven afhænge af en konkret vurdering af forholdene, om udlejningen

må anses for erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig.

Eksempler på ikke-erhvervsmæssig udlejning pga. konkrete forhold

Der kan være særlige forhold, som gør, at udlejning efter en konkret vurdering ikke vil blive anset for

erhvervsmæssig, selvom der ikke foreligger egen brug eller kun begrænset egen brug. Det kan fx være

omstændigheder som sygdom, udstationering i udlandet og lignende forhold. Hvis der foreligger sådanne

særlige omstændigheder, vil Erhvervsstyrelsen ikke anse udlejning for erhvervsmæssig, selvom der ikke er

egen brug eller kun begrænset egen brug.

Eksempler på erhvervsmæssig udlejning pga. konkrete forhold

Der kan eksempelvis også være særlige forhold i konkrete sager, som kan medføre, at ægtefællers og

samlevendes udlejning af op til 4 sommerhuse efter en konkret vurdering vil blive betragtet som erhvervs-

mæssig, uanset at kriterierne om egen brug og udlejningens omfang er opfyldt. Det kan særligt være

tilfældet, hvis der er tale om udlejning af 2 eller flere meget store sommerhuse. Retspraksis viser i den

forbindelse, at fx lejeindtægten efter en konkret vurdering kan have betydning for den samlede vurdering

af, om der er tale om erhvervsmæssig udlejning.

4. Udlejning af flere sommerhuse

Hvis en enkeltperson udlejer mere end 2 sommerhuse, eller ægtefæller eller samlevende udlejer mere end

4 sommerhuse, vil der være en formodning for at udlejningen har en professionel karakter, og Erhvervssty-

relsen vil i almindelighed vurdere udlejningen som erhvervsmæssig.

Tilsynet med erhvervsmæssig udlejning

Erhvervsstyrelsen skal efter sommerhusloven føre tilsyn med, at reglerne for udlejningen af sommerhu-

se overholdes. Tilsynet udøves i overvejende grad som et reaktivt tilsyn. Erhvervsstyrelsen yder i den

forbindelse generel vejledning til borgere og virksomheder om sommerhuslovens regler, herunder om

praksis m.v., med henblik på at sikre, at borgere og virksomheder får tilstrækkelig orientering om, hvilken

betydning sommerhuslovens regler har, og overordnet set hvordan borgere og virksomheder lettest og

mest effektivt kan opfylde lovens krav.

I tilsynssager, hvor Erhvervsstyrelsen efter en anmeldelse eller eventuelt som led i en tilsynsrunde bliver

opmærksom på forhold, som kan være i strid med sommerhusloven, vil styrelsen sædvanligvis indlede

med at indhente oplysninger fra Skattestyrelsen. Herefter kontakter styrelsen udlejningsbureauer og ejeren,

som får mulighed for at forholde sig til de oplysninger, som Erhvervsstyrelsen er i besiddelse af i sagen.

Herefter vil styrelsen vurdere, om der eventuelt er grundlag for at varsle og træffe afgørelse om påbud om

at bringe et ulovligt forhold til ophør.

Der træffes i disse sager typisk én af følgende afgørelser:

1. Afgørelse om, at tilladelse ikke kan gives, og påbud om at forholdet skal ophøre inden for en frist, der

som udgangspunkt fastsættes til 3 måneder. Der stilles krav om dokumentation for, at den erhvervs-

mæssige udlejning er ophørt inden for samme frist. Det kan fx være dokumentation for afhændelse af

sommerhuse, eller dokumentation for at omfanget af udlejning er nedbragt.

2. Meddelelse om, at udlejningen ikke kræver tilladelse, og/eller at Erhvervsstyrelsen ikke vil foretage sig

yderligere i sagen.

I sager, hvor Erhvervsstyrelsen vurderer, at der sker erhvervsmæssig udlejning, vil styrelsen, uanset om der

er ansøgt om det, først vurdere, om der kan meddeles tilladelse til erhvervsmæssig udlejning. En sådan

meddeles dog som altovervejende hovedregel ikke.

Hvis Erhvervsstyrelsen træffer afgørelse om, at der ikke kan meddeles tilladelse, og påbyder, at den er-

hvervsmæssige udlejning skal ophøre, vil styrelsen foretage en konkret vurdering af hvad der skal til for at

bringe udlejningen i overensstemmelse med sommerhusloven. Erhvervsstyrelsen vil desuden anmode om

dokumentation for, at den erhvervsmæssige udlejning er bragt til ophør. Dokumentationen kan fx være

en erklæring fra en advokat, revisor eller et udlejningsfirma om, at den erhvervsmæssige udlejning er

ophørt, eller det kan være dokumentation for, at ejendommen er solgt eller ikke længere beskattes efter

virksomhedsskatteordningen.

Erhvervsstyrelsen

Hvis Erhvervsstyrelsen ikke inden fristens udløb har modtaget den nødvendige dokumentation, kan styrel-

sen vælge enten selv at undersøge, om forholdet er bragt i orden eller rykke for dokumentationen. Hvis

den i rykkeren angivne frist ikke overholdes, eller hvis styrelsen finder, at den erhvervsmæssige udlejning

ikke er bragt til ophør, kan sagen overdrages til politiet. Politiet vurderer herefter, om der er baggrund for

at rejse tiltale for overtrædelse af sommerhusloven.

Overtrædelse af sommerhusloven kan straffes med bøde og eventuelt med konfiskation af udbytte.

Forholdet til planloven

Planloven regulerer den periode, som ejeren af et sommerhus m.v. i et sommerhusområde højst må

anvende sommerhuset m.v. i løbet af et år, imens sommerhusloven regulerer udlejning af sommerhuset.

Formålet med reglen i planlovens § 40 er at forhindre almindelig helårsbeboelse i sommerhusområder.

Efter planloven kan et sommerhus, der ligger i et sommerhusområde, som udgangspunkt anvendes af

ejer i op til 34 uger i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober og derudover anvendes til kortvarige

ferieophold på samlet maksimalt ni uger i vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar. Det

indebærer, at ejers maksimale anvendelse af sommerhuset i et sommerhusområde kan være 43 uger. Det

følger af planlovens § 40, stk. 1 og 3

Reglen i planlovens § 40 virker dermed parallelt med reglen i sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1. Det

betyder, at hverken reglernes formål eller genstand er det/den samme, og reglerne overlapper derfor ikke

hinanden. Planlovens adgang til at anvende et sommerhus i op til 43 uger årligt medfører derfor ikke en

tilsvarende ret til også at udleje et sommerhus i samme periode, og vurderingen af udlejningen skal ske

efter sommerhuslovens regler.

Det bemærkes, at anvendelsesbegrænsningen i planlovens § 40 ikke omfatter ejers anvendelse af ferieboliger m.v., der

ligger uden for sommerhusområder.