SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 393: Spm. om de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etageejendomme

Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
SAU Alm.del
Offentligt

13. november 2023

J.nr. 2023 - 7249

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 393 af 20. september 2023 (alm. del).

Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Pernille Vermund (NB).

Jeppe Bruus

/ Rikke Kure Wendel

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 393: Spm. om de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etageejendomme

Spørgsmål

Kan ministeren bekræfte, at de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etage-

ejendomme, der blev vedtaget med L 71 (2019-20) og L 107 A (2020-21) betyder, at

grundværdien for etageejendomme ikke længere værdiansættes som: ”værdien af grunden

i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst

muligt”, men i stedet værdiansættes efter § 19 A i ejendomsvurderingsloven?

Svar

For ejendomme, der anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejlighe-

der, blev vurderingsnormen for grundværdien ændret med vedtagelsen af L 71 A (2019-

20). Vurderingsnormen for erhvervsejendomme, herunder anden etageboligbebyggelse

end ejerlejligheder, blev ændret med vedtagelsen af L 107 A (2020-21).

Baggrunden for ændringen skal ses i lyset af, at det i forbindelse med implementeringen

af det nye ejendomsvurderingssystem bl.a. viste sig, at grundresidualmetoden, der var for-

udsat anvendt for ejerlejligheder, for visse områder generelt gav resultater, der lå væsent-

ligt over eller under de konstaterede handelspriser, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71

som fremsat, side 24.

Fordi den enkelte ejerlejlighedsgrund ikke handles, tager beregningen udgangspunkt i

ejendomsværdierne for handlede ejerlejligheder samt handler med grunde udlagt /til enfa-

miliehuse, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat, side 64-65. Hermed er det

muligt at ansætte grundværdier for ejerlejligheder og øvrig etageboligbebyggelse på bag-

grund af egentlige handelspriser.

Når empiri fra enfamiliehuse umiddelbart kan anvendes, skal det ses i lyset af, at ejerbo-

ligkøbere grundlæggende foretager de samme typer af afvejninger i forbindelse med bolig-

købet, idet alle boligkøbere har et begrænset budget til rådighed.

Den typiske ejerboligkøber værdiansætter overordnet en ejendom ud fra kriterier om byg-

ningsværdien (herunder kvaliteten) og værdien af beliggenheden (herunder beboelsesret-

ten og eventuel egen grund) og afvejer således sammensætningen mellem bygnings-/bo-

ligværdi og beliggenhed/grundværdi i forbindelse med det konkrete boligkøb.

Der er tale om samme økonomiske afvejning uafhængigt af, hvorvidt det er et hus eller en

ejerlejlighed, køberen er interesseret i, og nogle købere vil i samme købssituation kunne

være interesseret i både en ejerlejlighed og et hus.

Der vil hermed for alle ejerboligkøbere altid være en ensartet fastsættelse af omkostnin-

gen ved fx tilvalg af øget boligareal, idet tilvalget af et større boligareal typisk vil ske på

bekostning af fravalget af en mere attraktiv beliggenhed eller fravalget af egen have. Det

lægges således til grund, at slutbrugeren tillægger det at bo i en ejerlejlighed og et hus

samme bygningsværdi, hvis størrelsen og kvaliteten er den samme.

Da denne afvejning foretages af alle nuværende og potentielle ejere på boligmarkedet, er

det derfor naturligt, at der vil være en høj grad af parallelitet i prisdannelsen mellem de

Side 2 af 4

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 393: Spm. om de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etageejendomme

forskellige ejerboligsegmenter, herunder enfamiliehuse og ejerlejligheder, både i forhold

til ejendomsværdi og grundværdi, jf. Folketingstidende 2019-20, A, L 71 som fremsat,

side 25.

Metoden er også med til at sikre, at der fx tages højde for, at en penthouselejlighed typisk

har en bedre og hermed mere værdifuld beliggenhed end en stuelejlighed i samme etage-

boligbebyggelse. Ved at fastsætte grundværdien individuelt for hver enkelt ejerlejlighed

sikres det, at denne forskel også kommer til udtryk i grundværdien, hvilket ikke var tilfæl-

det for ejerlejligheder før vedtagelsen af L 71 A.

Grundværdierne fastsættes med denne norm ud fra en almindelig slutbrugers værdiansæt-

telse af grunden, dvs. hvad en endelig køber af ejerlejligheden vil værdisætte grunden/be-

liggenheden til. Det svarer til, hvordan grundværdien fastsættes for enfamilieshuse, hvor

grundværdien også repræsenterer slutbrugerens værdiansættelse og altså ikke fx en inve-

stors.

For erhvervsejendomme, der anvendes til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslo-

vens § 34, stk. 1, nr. 1, fx boligudlejningsejendomme, skal grundværdien fastsættes efter

samme principper som metoden til ansættelse af grundværdier for ejerlejligheder, jf. Fol-

ketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 11. Dette følger ligeledes af ejen-

domsvurderingslovens § 34 a, stk. 1.

Baggrunden herfor er, at grundværdien under beboelsesejendomme bør være den samme,

uanset om der er tale om grunde til lejelejlighedsbeboelse eller ejerlejlighedsbeboelse. For

slutbrugeren af en bolig, dvs. den (eller de) person(er), der bor i boligen, er der ikke for-

skel på værdien af beboelsesretten, uanset om der er tale om en lejebolig eller en ejerbolig,

jf. Folketingstidende 2020-21, A, L 107 som fremsat, side 18.

Generelt er der en høj grad af samspil mellem prisfastsættelsen på markedet for erhvervs-

ejendomme til beboelse og ejerboligmarkedet. Fordi priserne på ejerboliger- og lejebolig-

markedet er gensidigt afstemt, skal grundværdien i udgangspunktet være uafhængig af, om

grunden faktisk anvendes til ejer- eller lejeboliger. Der skal for erhvervsejendomme, der

anvendes til etageboligbebyggelse, fastsættes en samlet grundværdi for ejendommen med

udgangspunkt i grundværdien pr. kvadratmeter boligareal for en gennemsnitlig, standardi-

seret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen, jf. ejendomsvurderingslo-

vens § 34 a, stk. 1.

For øvrige etageejendomme, der anvendes til butik eller kontor i en etageejendom, jf.

ejendomsvurderingslovens § 34, stk. 1, nr. 3, ansættes grundværdien på en tilsvarende

måde ud fra en anvendelse til etageboligbebyggelse, jf. ejendomsvurderingslovens § 34 b,

stk. 1 og 2. Dog nedskaleres grundværdien med samlet set knap 50 pct., således at grund-

værdien ansættes ud fra godt 50 pct. af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for en

gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen.

Uagtet at selve vurderingsnormen er ændret for etageboligbebyggelser, er det fortsat den

anvendelse, der giver den højeste grundværdi, som bliver afgørende for den endelige

Side 3 af 4

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Endeligt svar på spørgsmål 393: Spm. om de nye principper for ansættelsen af grundværdier for etageejendomme

ansættelse af grundværdien, jf. ejendomsvurderingslovens § 18, stk. 2. Bliver grundvær-

dien efter den nye vurderingsnorm for ejerlejligheder således højere end grundværdien

som fx et enfamiliehus, fastsættes grundværdien ud fra værdien som ejerlejlighed

–

forud-

sat at plangrundlaget tillader begge boligformer.

Der er således ikke med vedtagelsen af L 71 A (2019-20) og L 107 A (2020-21) ændret

ved, at for ejendomme

–

herunder for ejerlejligheder og andre ejendomme, hvor der må

opføres etageboligbebyggelse

–

fastsættes grundværdien ud fra den bedste økonomiske

anvendelse i ubebygget stand.

Side 4 af 4