Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
SAU Alm.del Bilag 249
Offentligt
2752011_0001.png
Status på ejendomsområdet
Forligskredsmøde
19. september 2023
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0002.png
Indhold
1. Status på udstilling af foreløbige vurderinger
2. Fremadrettet beskatning af naturejendomme
3. Vurdering og beskatning af erhvervsejendomme
4. Bilag
a. Status på udsendelse af 2020-vurderinger
2
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0003.png
1.
Status på udstilling af
foreløbige vurderinger
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0004.png
Nye skatteregler til gavn for
boligejerne
Den 1. januar 2024 træder de nye ejendomsskatteregler i
kraft som følge af implementeringen af boligskatteforliget,
som den daværende regering (V, LA og K), S, DF og R
indgik i 2017.
•
De nye boligskatteregler medfører bl.a. lavere satser for både
grundskyld og ejendomsværdiskat.
•
Det indebærer ca. 10 mia. kr. i skattelettelser, og 8 ud af 10
boligejere vil opleve, at deres boligskat falder i 2024.
De foreløbige vurderinger skaber
grundlag for skatteomlægningen
•
Skatteomlægningen sker på foreløbige vurderinger. Den
beslutning blev truffet af forligskredsen i lyset af, at de
endelige vurderinger for 2022 og 2023 ikke ville være
udsendt inden 2024. Lovgivning, der udmønter
beslutningen, blev vedtaget af Folketinget 30. maj 2023.
•
De foreløbige vurderinger for ejerboliger blev tilgængelige
på Vurderingsportalen den 12. september 2023. Dermed
kender alle boligejere nu deres foreløbige
beskatningsgrundlag for 2024
–
uanset om de har fået en
ny 2020-vurdering eller ej.
•
Det vil særligt være boligejere udenfor de større byer, som får en
skattelettelse.
•
Boligejere, som trods de lavere skattesatser, alligevel står til at stige
i boligskat, får en skatterabat, som betyder, at de ikke skal betale
mere i 2024, end de skulle efter de gamle regler.
•
Fra den 14. november 2023 kan boligejerne på
forskudsopgørelsen for 2024 se deres foreløbige
ejendomsbeskatning.
•
I de tilfælde, hvor en foreløbig vurdering forekommer meget
skæv, prioriterer Vurderingsstyrelsen det meget højt at få
håndteret denne konkrete sag, og Vurderingsstyrelsen vil
kommunikere til den enkelte boligejer hurtigst muligt.
4
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0005.png
Udsendelse af nye ejerboligvurderinger
2020-vurdering
Udsendes:
I 2021-24
Foreløbig
2022-vurdering
.
Udsendes:
12. september 2023
2022-vurdering
Udsendes:
1. halvår 2025
2024-vurdering
Udsendes:
1/2. halvår 2025
2026-vurdering
Udsendes:
2. halvår 2026
Beskatningsgrundlag:
2021-2023
Beskatningsgrundlag:
2024, indtil den endelige
2022-vurdering er udsendt
I 2024 træder de nye skatteregler i
kraft. Skatteomlægningen
–
fx
skattelettelser og skatterabat
–
beregnes på de
foreløbige
2022-
vurderinger. Der sker
efterregulering, når de endelige
2022-vurderinger foreligger.
Beskatningsgrundlag:
2024
Beskatningsgrundlag:
2025 og 2026
Beskatningsgrundlag:
2027 og 2028.
Mange boligejere har fået
deres nye vurdering inden
udgangen af 2023, men
udsendelsen strækker sig ind i
2024. Der sker efterregulering,
når 2020-vurderingen
foreligger.
De endelige 2022-
vurderinger forventes
udsendt i 2025. Når de
foreligger, efterreguleres
ejendomsskatterne for 2024.
2024-vurderingerne
vil være en indekseret
2022-vurdering, som
udsendes i
forlængelse af
2022-vurderingen.
Vurdering og
beskatning er tilbage
”i takt”, så
ejendomsejerne
modtager deres
vurdering året inden,
de beskattes af den.
5
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0006.png
Træfsikkerhed og klagetilbøjelighed
•
Formål (vurderingsnorm):
En vurdering skal ramme en forventet handelspris. Det gør
vurderingsmodellen ved at tage afsæt i de vægtede handelspriser i området. Herefter
korrigeres for forskelle mellem den konkrete ejendom og naboejendommene.
•
Dermed skal en vurdering ikke nødvendigvis ramme, hvad den enkelte ejendom måtte være
handlet til. Ensartethed og gennemskuelighed er lige så vigtigt som træfsikkerhed.
•
Træfsikkerheden i det gamle vurderingssystem lå på ca. 64 pct for alle boligtyper efter
sagsbehandling og klagesager. I det nye vurderingssystem ligger træfsikkerheden højere.
•
I Engbergudvalgets rapport lå træfsikkerheden på ca. 69 pct. for parcelhuse og 83 pct. for
ejerlejligheder i udvalgets forslag til en ny vurderingsmodel før sagsbehandling og klagesager.
•
Træfsikkerheden for de nye 2020-modelvurderinger før sagsbehandling og klagesager er på
ca. 71 pct. for parcelhuse og ca. 89 pct. for ejerlejligheder.
•
Det vurderes, at træfsikkerheden for de foreløbige vurderinger vil være på omtrent samme
niveau som 2020-modelvurderingen.
Træfsikkerhed for
enfamiliehuse
2011-vurderingen
(
efter
sagsbehandling
og klager)
64 pct.
Træfsikkerhed for
ejerlejligheder
64 pct.
Engberg-udvalgets
model (grundlag for
forlig)
2020-vurderingen
(
før
sagsbehandling og
klager)
69 pct.
83 pct.
71 pct.
89 pct.
•
I forbindelse med indgåelsen af forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem blev det lagt til
grund, at ca. 3 pct. ville klage over de nye ejendomsvurderinger. Det blev vurderet, at
klagetilbøjeligheden med væsentlig sandsynlighed kunne blive højere, og derfor blev der
aftalt en evaluering af klagesystemet.
•
For den del af de nye 2020-vurderinger, der er udsendt på nuværende tidspunkt, og hvor
klagefristen er udløbet, ligger klagetilbøjeligheden indtil videre på et lavt niveau på ca. 0,4 pct.
•
Derudover var det forudsat, at ca. 1,2 pct. ville klage over de historiske vurderinger for 2011 -
2020 år, hvor den nuværende klageprocent kun er ca. 0,01 pct.
Foreløbig 2022-
vurdering (
før
sagsbehandling og
klager)
Omtrent samme som
2020-vurdering
Omtrent samme som
2020-vurdering
Klageprocent over
2020-vurderinger
Klageprocent over
historiske vurderinger
Lagt til grund
ifm. forlig
3 pct.
1,2 pct.
Udsendte med udløbet
klagefrist
0,4 pct.
0,01 pct.
6
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0007.png
Status efter den første uge
•
Den 12. september 2023 udstillede Vurderingsstyrelsen
foreløbige vurderinger til ca. 3,1 mio. boligejere.
•
Der var tryk på telefonerne i Vurderingsstyrelsens kundecenter,
og det var svært at komme igennem i de første par dage efter
offentliggørelsen af de foreløbige vurderinger, som kan
sammenlignes med situationen ved offentliggørelsen af
årsopgørelsen
•
Vurderingsstyrelsen har i starten af denne uge besvaret flere
opkald, og det nærmer sig en normal driftssituation. Derudover
er antallet af henvendelser faldet.
•
Henvendelserne fra boligejerne drejer sig hovedsageligt om
forholdet mellem grundværdi og ejendomsværdi, hvilket
datagrundlag en foreløbig vurdering er udarbejdet på baggrund
af, og stigningen mellem en 2020-vurdering og en foreløbig
vurdering.
Status efter den første uge med udstilling af
foreløbige vurderinger til ca. 3,1 mio. boligejere
435 anmodninger fra boligejere om at få
ændret den foreløbige vurdering via
blanketløsningen på Vurderingsportalen.
1.600 sager fra telefonvejledningen, hvor
boligejere mener, at vurderingen afviger
markant.
4.360 skriftlige henvendelser fra
boligejerne vedr. de foreløbige vurderinger
via Skattemappen eller
Vurderingsstyrelsens hovedpostkasse.
7
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0008.png
Kvaliteten af de foreløbige
2022-vurderinger
•
De foreløbige vurderinger var forudsat som en teknisk
modelvurdering uden manuel sagsbehandling, hvor boligejerne
ikke har mulighed for at gøre indsigelse over data eller klage over
vurderingen, jf. det vedtagne lovforslag.
•
Derfor forventes de foreløbige vurderinger særligt for visse
grupper af ejendomme ikke at være så præcise som de endelige
vurderinger.
•
Vurderingsstyrelsen har lavet et omfattende arbejde med at
kvalitetssikre de foreløbige vurderinger, herunder:
•
Statistiske kontroller af outliers
Kvalitet på landsplan
•
På landsplan afviger den gennemsnitlige foreløbige 2022-
ejendomsværdi pr. kvadratmeter for parcel- og rækkehuse med
ca. 1 pct. ift. den gennemsnitlige handelspris opgjort på
baggrund af Finans Danmarks boligmarkedsstatistik.
•
Træfprocenterne (selvom de ikke er endeligt beregnet)
vurderes at være omtrent de samme som i 2020-
modelvurderingerne, som er ca. 71 pct. for parcelhuse og ca.
89 pct. for ejerlejligheder.
•
Træfprocenten måles alene ift. de handlede ejendomme. I
områder med få salg vil træfprocenterne typisk være lavere. Det
skyldes navnlig, at de handlede ejendomme ikke kan forventes
at være repræsentative for den samlede ejendomsmasse.
•
Omfattende gennemgang af plangrundlaget
•
Analyser af ensartethed
•
En række genkørsler af beregningsmodellen
•
Gennemgang af testcases
•
Gennemført kontrol af juridisk kategorisering
•
Der har været udfordringer med ejendomme med meget høje
grundværdier ift. ejendomsværdien, vurderinger af
hobbylandbrug, der er juridisk kategoriseret som ejerbolig, og
nybyggede huse i dyrere områder samt kritik af uens
vurderinger af sammenlignelige ejendomme.
8
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0009.png
Navn
Håndtering af
skæve vurderinger
•
Der har været stort fokus på
foreløbige vurderinger, som fremstår
meget skæve.
Task force vedr.
køb og salg af ejendom
Etablering af specialistenhed,
der ser på skæve vurderinger
•
På den baggrund har
Vurderingsstyrelsen igangsat en
række tiltag for at hjælpe og
informere ejendomsejerne.
•
Det vil få betydning for andre
leverancer, fx udsendelsen af de nye
2020-vurderinger, hvis
Vurderingsstyrelsen skal tage et stort
antal foreløbige vurderinger op til
revision.
Yderligere analyser af de
foreløbige vurderinger
Blanketløsning på Vurderingsportalen
til anmodning om ændring af vurdering
Opgradering af telefonbetjening og
nem adgang til kontakt
Målrettet kommunikation og vejledning
til boligejerne
9
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0010.png
Boligejernes
retsstilling
Det vil være muligt at klage over de
endelige 2022- og 2023-vurderinger, når
de udsendes fra 2025.
Får boligejeren ret i sin klage over den
endelige 2022- og 2023-vurdering,
efterreguleres ejendomsskatten tilbage til
og med 2024.
Ved udsendelsen af de endelige 2022- og
2023-vurderinger får boligejerne også
mulighed for at gøre indsigelse over de
data, der ligger til grund for vurderingen.
Det er ikke praktisk muligt at åbne for
klageadgangen over de foreløbige
vurderinger.
Når de endelige 2022- og 2023-
vurderinger udsendes, vil der generelt ske
efterregulering af ejendomsskatten, hvis
den endelige vurdering afviger fra den
foreløbige.
Særlige situationer,
hvor Vurderingsstyrelsen har pligt til at se på
den foreløbige vurdering igen
Køb og salg
Hvis handelsprisen, som fx en ejendomsmægler
forventer at kunne sælge ejendommen til, afviger
fra den foreløbige vurdering med mere end 20
pct. Det samme gælder for køber.
Nybyg og ombyg
Hvis der er lavet nybygning eller ombygning, som
har øget eller sænket ejendommens værdi, så
den almindeligvis ville blive omvurderet.
Fritagelse for grundskyld eller vurdering
Hvis der kan dokumenteres en årsag til hel eller
delvis fritagelse fra grundskyld eller undtagelse
fra vurdering.
Grundværdi fastsat af ankeinstans
Hvis en højere instans har fastsat boligens
grundværdi til en bestemt størrelse pr. 1. januar
2022.
Ro om boligskatten
trods højere foreløbige vurderinger
Lavere skattesatser
De nye boligskatteregler medfører bl.a. lavere
satser for både grundskyld og
ejendomsværdiskat. Det indebærer ca. 10 mia.
kr. i skattelettelser, og 8 ud af 10 boligejere vil
opleve, at deres boligskat falder i 2024.
Skatterabat og tryghed om skatten
Boligejere, som trods de lavere skattesatser,
alligevel står til at stige i boligskat, får en
skatterabat, som betyder, at de ikke skal betale
mere i ejendomsskat i 2024, end de skulle efter
de gamle regler. Trygheden om skatten gælder
også, hvis den foreløbige vurderinger måtte vise
sig at overstige den endelige vurdering.
Forsigtighedsprincip på 20 pct.
På grund af forsigtighedsprincippet, der
afspejler usikkerheden ved en vurdering,
beskattes alle boligejere kun af 80 pct. af
vurderingen.
10
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0011.png
Vurdering af grunde ud fra bedste økonomiske anvendelse
•
Ved forliget om et nyt ejendomsvurderingssystem i 2016 blev det
hidtil anvendte princip til at vurdere grunde i Danmark videreført.
•
Af forligsteksten fremgår det, at
”grunde skal vurderes til en forventelig
Formålet med princippet om
bedste økonomiske anvendelse
Formålet med princippet er bl.a. at give grundejeren
incitament til den bedst mulige anvendelse af grunden,
så vækst og byudvikling understøttes med afsæt i
kommunernes planlægning.
Hvis grundværdien alene skulle ansættes på baggrund af
den faktiske anvendelse og udnyttelse af grunden, ville
det gøre jordspekulation mere attraktivt og fx øge
incitamentet til at henlægge grunde ubebygget for at
opnå en lav beskatning.
Hvis grundværdien alene skulle ansættes på baggrund af
den faktiske anvendelse og udnyttelse af grunde, vil det
endvidere kunne give meget uensartede vurderinger for i
øvrigt helt ens grunde i de samme planområder.
11
handelsværdi i ubebygget stand og til den bedste økonomiske
anvendelse.”
•
Ifølge princippet forstås grundværdien som værdien af grunden i
ubebygget stand under en forudsætning om, at grunden vil blive
anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende.
•
Princippet om bedste økonomiske anvendelse danner også grundlag
for udarbejdelsen af de foreløbige vurderinger.
•
Dog er der i de foreløbige vurderinger ikke taget højde for
begrænsninger i grundens anvendelse, fx servitutter, fredning mv.
•
Dette vil blive håndteret ved manuel sagsbehandling, når de endelige
vurderinger udsendes fra 2025.
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0012.png
Eksempler på foreløbige vurderinger
•
Der har været eksempler på foreløbige vurderinger, som har virket
meget skæve eller på anden vis har været vanskelige for
boligejere at forstå..
•
En række af eksemplerne går på meget høje grundværdier. Dette
skyldes bl.a. udfordringer ift. fortolkning af plangrundlaget, fx
markant for mange udstykningsmuligheder, udnyttelsesprocent
eller potentielle anvendelser på en grund.
•
I forbindelse med de endelige ejerboligvurderinger vil der blive
foretaget et stort antal manuelle kontroller mhp. at kvalitetssikre
vurderingerne. Mange af eksemplerne på meget høje foreløbige
vurderinger, der har været fremme, vil blive omfattet af manuel
kontrol ifm. udsendelse af de endelige vurderinger.
•
Det gælder fx alle situationer, hvor grundværdien overstiger
ejendomsværdien, og alle situationer med
udstykningsmuligheder.
Ejendomstype
Eksempel 1
Blandet ejendom i Fåborg Midtfyn
Foreløbig vurdering
Højere grundværdi end
ejendomsværdi
Eksempel 2
Sommerhus i Liseleje
Eksempel 3
Parcelhus i Valby
Eksempel 4
Parcelhus i Fredensborg
Eksempel 5
Frugtplantage på Djursland
Eksempel 6
Stor grund i Esbjerg
Eksempel 7
Kommunalt ejet ejendom i Roskilde
Eksempel 8
Tilsyneladende ens huse på
Frederiksberg
Højere grundværdi end
ejendomsværdi
Højere grundværdi end
ejendomsværdi
Højere grundværdi end
ejendomsværdi
Meget høj grundværdi
Meget høj grundværdi
Meget høj grundværdi
Uens vurdering af tilsyneladende
ens ejendomme
•
På de følgende slides gennemgås 8 eksempler på foreløbige
vurderinger, jf. tabellen til højre.
12
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0013.png
Eksempel 1
Blandet ejendom (bolig og erhverv) i Fåborg Midtfyn
Ejendomsværdi
984.000
Grundværdi
1.265.000
Ejendomsværdi
1.728.000
Eksempel 2
Sommerhus i Liseleje
Grundværdi
1.852.000
Ejendomsværdien dækker alene over boliganvendelsen på
grunden.
Grundværdien tager højde for alle anvendelser (både bolig og
erhverv).
Derfor vurderes grundværdien højere end ejendomsværdien.
Den foreløbige vurdering vil som udgangspunkt ikke blive ændret.
Kvalitetssikring vil ske i forbindelse med udarbejdelsen af den
endelige vurdering.
Grundværdien på ejendommen er baseret på, at der må bygges et
sommerhus på ca. 200 kvm på grunden.
Ejendomsværdien er derimod baseret på udnyttelsen af grunden
–
altså den faktiske ejendom, som står på grunden. Ejendommen er
ca. 41 kvm.
Derfor vurderes grundværdien højere end den foreløbige
ejendomsværdi.
Den foreløbige vurdering vil som udgangspunkt ikke blive ændret.
Kvalitetssikring vil ske i forbindelse med udarbejdelsen af den
endelige vurdering.
13
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0014.png
Eksempel 3
Parcelhus i Valby
Ejendomsværdi
9.507.000
Grundværdi
25.277.000
Ejendomsværdi
5.789.000
Eksempel 4
Parcelhus i Fredensborg
Grundværdi
7.234.000
Plandata for ejendommen viser, at der er muligt at anvende grunden
til etage-ejerlejlighedsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på
130.
Der kan potentielt bygges 711 etagemeter. Ejendommens
anvendelse afviger altså fra den bedste økonomiske anvendelse.
Selve grunden uden bebyggelse vurderes til, at der er mulighed for
at udstykke grunden. Det indebærer, at grunden vurderes til ca. 7,2
mio. kr.
Ejendomsværdien afspejler den faktiske anvendelse på grunden,
hvor der i dette tilfælde ligger ét enkelt parcelhus. Ejendomsværdien
er derfor kun ca. 5,8 mio. kr. Ejendommens anvendelse afviger
således fra den bedste økonomiske anvendelse. Derfor vurderes
grundværdien højere end den foreløbige ejendomsværdi.
Grundværdien med udgangspunkt i den alternative anvendelse
udgør i dette eksempel ca. 25 mio. kr. Derfor vurderes grundværdien
højere end ejendomsværdien.
Hvis der er tale om en fejlfortolkning af plangrundlaget, vil den
foreløbige vurdering blive ændret.
Den foreløbige vurdering vil som udgangspunkt ikke blive ændret.
Kvalitetssikring vil ske i forbindelse med udarbejdelsen af den
endelige vurdering.
14
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0015.png
Eksempel 5
Frugtplantage på Djursland
Ejendomsværdi
845.000
Grundværdi
32.073.000
Eksempel 6
Stor grund i Esbjerg
Ejendomsværdi
2.457.000
Grundværdi
66.224.000
Der er tale om en ejendom med et grundareal på ca. 4 ha. Af plandata
fremgår, at der er mulighed for at udnytte grunden til opførelse af
fritidsboliger i etage.
Til grund for beregningen af den planlagte betragtning ligger således, at
der på grunden kan opføres fritidsboliger med et samlet etageareal på
ca. 18.000 kvm.
Der er tale om en ejendom med tre separate matrikler med et samlet
grundareal på ca. 10 ha, hvoraf ca. 9 ha er beliggende i byzone. Af
plandata fremgår at der er mulighed for at anvende arealet i byzone til
parcelhusformål med en mindstegrundsstørrelse på 700 kvm. Til grund
for beregningen af den planlagte betragtning for grundværdien ligger
således, at de 9 ha kan udstykkes i 130 grunde.
En sådan ejendom vil i forbindelse med udarbejdelse af en ordinær
vurdering blive behandlet manuelt af en vurderingsfaglig ekspert. I den
forbindelse skal der tages stilling til, hvorvidt den maskinelt udarbejdede
grundværdi korrekt afspejler værdien af grundens udnyttelsesmulighed,
herunder hvorvidt det maskinelt beregnede antal udstykninger er
realistisk, og at den økonomiske værdi reelt vil kunne realiseres.
Dette vil give anledning til, at Vurderingsstyrelsen vil vurdere, om der er
grundlag for ændring af den foreløbige vurdering.
15
En sådan ejendom vil i forbindelse med udarbejdelse af en ordinær
vurdering blive behandlet manuelt af en vurderingsfaglig ekspert. I den
forbindelse skal der tages stilling til, hvorvidt den maskinelt udarbejdede
grundværdi korrekt afspejler værdien af grundens anvendelses- og
udnyttelsesmulighed.
Dette vil give anledning til, at Vurderingsstyrelsen vil vurdere, om der er
grundlag for ændring af den foreløbige vurdering..
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0016.png
Eksempel 7
Kommunalt ejet ejendom i Roskilde
Ejendomsværdi
5.966.000 kr.
Grundværdi
1.126.692.000
Eksempel 8
Tilsyneladende ens huse på Frederiksberg
Tilsyneladende ens boliger med foreløbige vurderinger, der varierer fra
14,9 mio. til 22,6 mio. Grundvurderingerne varierer modsat kun mellem
6,9 mio. kr. og 7,3 mio. kr. Områdeprisen er stort set ens for alle
ejendommene (ca. 71.000 kr./kvm).
De forskellige vurderinger afspejler således, at boligernes karakteristika
ikke er ens, herunder at det vægtede boligareal er forskelligt. Fx fordi
en del af tagetagen i visse af ejendommene er inddraget til beboelse.
Grundenes størrelse varierer også lidt, hvorfor grundværdierne
tilsvarende varierer lidt. Der er således netop forskellene mellem
ejendommene, der synes at forklare forskellene i ejendomsværdierne.
Forskellene kan være begrundet i forkerte oplysninger i BBR, herunder
varmekilde.
Umiddelbart giver det ikke anledning til at ændre den foreløbige
vurdering, men der vil ifm. de endelige vurderinger være særskilt fokus
på denne type situationer, hvor umiddelbart ens huse vurderes
forskelligt.
16
Der er tale om en kommunalt ejet ejendom med et grundareal på ca. 75
ha. Af plandata fremgår, at der er mulighed for at anvende store dele af
arealet til offentlige formål, hvilket fortolkes til butik/kontoranvendelse
med et meget stort potentielt etageareal til følge. På denne baggrund
bliver grundværdien ekstraordinært høj.
På baggrund af en gennemgang af plangrundlaget vurderes det ikke at
være muligt at udnytte arealet til butik/kontor-formål i det forudsatte
omfang. En sådan ejendom vil i forbindelse med udarbejdelse af en
ordinær vurdering blive behandlet manuelt af en vurderingsfaglig
ekspert. I den forbindelse skal der tages stilling til, hvorvidt den maskinelt
udarbejdede grundværdi korrekt afspejler værdien af grundens
udnyttelsesmulighed. Hvis dette ikke er tilfældet, vil den vurderingsfaglige
ekspert tage stilling til, hvad den korrekte grundværdi udgør.
Da der formentlig er tale om en fejlfortolkning af plangrundlaget, vil den
foreløbige vurdering formentlig blive ændret.
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0017.png
Skattemæssig betydning af for høj foreløbig grundværdi
for ejendom i Københavns Kommune
•
•
•
Eksemplet viser en ejendom, hvor den foreløbige grundværdi er 25 mio. kr., mens den endelige grundværdi er 7 mio. kr.
Den foreløbige grundværdi overstiger dermed den endelige grundværdi.
Ejendomsejeren får en skatterabat, så boligskatten ikke stiger til trods for den høje foreløbige vurdering, som senere nedjusteres ifm. den
endelige vurdering.
Beskatning
2023
2024 (foreløbig)
2024 (endelig)
Ejendomsværdiskat
15.600 kr.
(0,92%* af 1.700.000 kr.)
51.000 kr.
(3,4% af 1.500.000 kr.)
40.200 kr.
(0,51%** af 0,8*10.000.000 kr.)
102.200 kr.
(0,51% af 0,8*25.000.000 kr.)
40.200 kr.
(0,51%** af 0,8*10.000.000 kr.)
28.600 kr.
(0,51% af 0,8*7.000.000 kr.)
Grundskyld
Ejendomsskat før rabat
Skatterabat
Boligskat efter rabat
66.600 kr.
142.800 kr.
74.700 kr.
68.100
69.400 kr.
1.300 kr.
68.100
17
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0018.png
8 ud af 10 boligejere får en skattelettelse fra 2024
Andel af huse og ejerlejligheder, som får en skattelettelse i 2024
Gennemsnitlig procentuel skattelettelse pr. kommune i 2024
18
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0019.png
Eksempel på skattelettelse for
typisk hus i Jammerbugt Kommune
Eksempel på skattelettelse for
dyrere hus i Holbæk
Beskatning
Ejendomsværdiskat
Grundskyld
Boligskat i alt
Skattelettelse
2023
7.200 kr.
(0,92% af 780.000 kr.)
4.800 kr.
(3,3% af 150.000 kr.)
11.900 kr.
2024
4.200
(0,51 % af 0,8*1.030.000 kr.)
2.900 kr.
(1,3% af 0,8*280.000 kr.)
7.200 kr.
4.800 kr. (40 %)
Beskatning
Ejendomsværdiskat
Grundskyld
Boligskat i alt
Skattelettelse
2023
15.500 kr.
(0,92% af 1.680.000 kr.)
14.600 kr.
(2,5% af 580.000 kr.)
30.100 kr.
2024
15.000 kr.
(0,51% af 0,8*3.690.000 kr.)
11.200 kr.
(0,8% af 0,8*1.720.000 kr.)
26.200 kr.
3.900 kr. (13 %)
•
Ca. 80 pct. af husene i Jammerbugt Kommune får en
skattelettelse.
•
Ca. 87 pct. af husene i Holbæk Kommune får en skattelettelse.
•
Den gennemsnitlige skattelettelse for huse og lejligheder
under et i Holbæk Kommune er ca. 27 pct.
•
Den gennemsnitlige skattelettelse for huse og lejligheder under et
i Jammerbugt Kommune er ca. 29 pct.
19
19
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0020.png
Skatterabat sikrer boligejerne
mod skattestigninger i 2024
•
Boligejere, som trods de lavere skattesatser alligevel står til at stige
i boligskat, fx hvis deres foreløbige vurdering er meget høj, får en
skatterabat.
•
Skatterabatten betyder, at boligejeren ikke skal betale mere i
ejendomsskat i 2024, end de skulle efter de gamle regler.
•
Skatterabatten beregnes ved overgangen til de nye regler i 2024
og fortsætter i kroner og øre, indtil ejendommen sælges.
•
Som det fremgår af kortet til højre, er andelen af boligejere, som
får en skatterabat, højest i de større byer og i Nordsjælland.
Andel af huse og ejerlejligheder omfattet af skatterabat eller
stigningsbegrænsning
20
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0021.png
Eksempel på skatterabat for dyrere
hus i Gentofte Kommune
Beskatning
Ejendomsværdiskat
Grundskyld
Boligskat i alt
(før rabat)
Skatterabat
Eksempel på skatterabat for dyrere
ejerlejlighed i Frederiksberg Kommune
Beskatning
Ejendomsværdiskat
Grundskyld
Boligskat i alt
(før rabat)
2023
54.900 kr.
(1,39%* af 3.940.000 kr.)
52.600 kr.
(1,6% af 3.290.000 kr.)
107.500 kr.
2024
132.100 kr.
(0,86%** af 0,8*19.100.000 kr.)
34.500 kr.
(0,51% af 0,8*8.450.000 kr.)
166.600 kr.
57.600 kr.
2023
19.300 kr.
(0,92% af 2.100.000 kr.)
9.000 kr.
(2,5% af 360.000 kr.)
28.300 kr.
2024
38.800 kr.
(0,51% af 0,8*9.510.000)
14.400 kr.
(0,31% af 0,8*5.800.000 kr.)
53.200 kr.
Skatterabat
24.400 kr.
*: Op til 3 mio. kr. betales 0,92%, mens der af beløbet herover betales 3% (progressiv sats)
**: Op til 9,4 mio. kr. betales 0,51%, mens der af beløbet herover betales 1,4% (progressiv sats)
•
En stigning i renten på 1 pct.-point (ved 80 pct. belåning) på en
bolig til 19,1 mio. kr. svarer til ca. 150.000 kr. i øgede
renteomkostninger (før rentefradrag)
•
Ca. 76 pct. af husene i Gentofte Kommune får en skatterabat.
•
Den gennemsnitlige skattelettelse for huse og lejligheder under et
i Gentofte Kommune er ca. 2 pct.
•
En stigning i renten på 1 pct.-point (ved 80 pct. belåning) på
en bolig til 9,5 mio. kr. svarer til ca. 75.000 kr. i øgede
renteudgifter (før rentefradrag)
•
Ca. 82 pct. af ejerlejlighederne i Frederiksberg Kommune får
en skatterabat
•
Den gennemsnitlige skattelettelse for huse og lejligheder
under et i Frederiksberg Kommune er ca. 6 pct.
21
21
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0022.png
13,5 mia. kr. på vej til
tilbage til boligejerne
•
Boligejere, som har betalt skat af en for høj vurdering i perioden
2011-2020, får automatisk penge tilbage skattefrit med renter, når
de modtager deres nye 2020-vurdering.
•
Der er tidligere udbetalt ca. 500 mio. kr. tilbage ifm. udsendelsen
af den første bølge af nye 2020-vurderinger.
•
I forbindelse med udsendelsen af bølge 2 har ejerne af 280.000
ejendomme fået et tilbagebetalingstilbud for yderligere ca. 2,1
mia. kr.
•
Det er især boligejere på landet og i provinsen, der står til at få
penge tilbage. I Struer Kommune får fx 94 pct. af ejendommene i
bølge 2 en tilbagebetaling på i gns. ca. 31.000 kr.
•
Det er forventningen, at der i alt skal tilbagebetales ca. 13,5 mia.
kr. til boligejerne.
•
Kortet til højre viser den forventede gennemsnitlige tilbagebetaling
på tværs af landet.
Gennemsnitlig tilbagebetaling på kommuneniveau
22
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0023.png
Opsamling og videre proces
September 2023
•
19. september
Forligskredsmøde
•
Oktober 2023
Primo oktober
Tentativt forligskredsmøde
24. oktober
Forligskredskredsmøde
•
November 2023
21. november
Forligskredskredsmøde
•
December 2023
Medio december
Tentativt forligskredskredsmøde
•
23
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0024.png
2.
Fremadrettet beskatning af
naturejendomme
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0025.png
Fremadrettet beskatning af
naturområder
•
Der igangsættes en politisk proces, hvor forligspartierne
åbent drøfter ønsker til og retning for arbejdet om
fremadrettet beskatning af naturområder.
Foreløbig tidsplan
September 2023
Som led i den politiske proces drøftes og godkendes udkast til
kommissorium i forligskredsen, og undersøgelsen igangsættes.
Oktober 2023
Status fra arbejdsgruppen til forligskredsen og drøftelse af
resultater.
November 2023
Status fra arbejdsgruppen til forligskredsen og drøftelse af
resultater.
Primo 2024
Endelig afrapportering fra arbejdsgruppen til forligskredsen og
drøftelse af endelig model for fremadrettet beskatning af
naturområder.
25
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0026.png
3.
Vurdering og beskatning af
erhvervsejendomme
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0027.png
Vurdering og beskatning af erhvervsejendomme
Lave historiske erhvervsvurderinger
•
Der er ikke blevet foretaget offentlige
vurderinger af erhvervsejendomme siden
2012.
•
Erhvervsejendomme er derfor siden 2012
blevet beskattet ud fra videreførte historiske
vurderinger.
•
De historiske erhvervsvurderinger har
strukturelt været lave og uensartede.
•
Det rettes der nu op på med de nye
grundvurderinger for erhvervsejendomme.
Nye vurderinger af erhvervsejendomme
•
Fra 2025 udsendes de første nye vurderinger
af Danmarks ca. 570.000
erhvervsejendomme.
•
Erhvervsejendomme dækker over rene
erhvervsejendomme, almene boliger, andels-
og udlejningsejendomme,
blandede ejerboliger samt
landbrugsejendomme.
•
De nye vurderinger er mere ensartede,
gennemsigtige og tættere på værdien af
grundene efter bedste økonomiske
anvendelse end de historiske
grundvurderinger.
Beskatning af erhvervsejendomme
•
Alle erhvervsejendomme betaler grundskyld.
•
Den enkelte kommune kan beslutte, at ejere
af erhvervsejendomme også skal betale
dækningsafgift. I 2023 betaler ca. 26.300
erhvervsejendomme i 33 kommuner
dækningsafgift.
•
Erhvervsejendomme, hvor der er bolig til
rådighed, betaler også ejendomsværdiskat.
•
De nye vurderinger medfører generelt højere
beskatningsgrundlag for erhvervsejendomme
og ejendomme med lejligheder. Fra 2024
sænkes skattesatserne.
27
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0028.png
Begrænsning af
stigninger i
dækningsafgiften
Stigninger i dækningsafgiften var
forudsat i boligskatteforliget fra 2017
Mulige tiltag mod væsentlige
stigninger i dækningsafgiften
•
Det er fra
Forlig om tryghed om
boligbeskatningen
i 2017 og den
efterfølgende aftale om
Kompensation til
boligejerne og fortsat tryghed om
boligbeskatningen
i 2020 velkendt, at de
nye vurderinger og ejendomsskatter ville
kunne føre til stigninger i skatten for nogle
boligejere og virksomheder.
•
For boligejerne blev der aftalt en
skatterabat, som bortfalder ved salg af
boligen. For ejere af erhvervsejendomme
blev der aftalt en moderniseret
stigningsbegrænsning for grundskylden, så
stigninger i grundskylden indfases gradvist.
•
Det blev i
Forlig om tryghed om
boligbeskatningen
fra 2017 eksplicit aftalt,
at der ikke skulle etableres en
stigningsbegrænsningsordning for
dækningsafgiften.
•
Når de nye erhvervsvurderinger
implementeres, kan der forekomme
væsentlige stigninger for nogle
virksomheder beliggende i kommuner,
der betaler erhvervsdækningsafgift.
•
Muligheden for at indføre tiltag til at
modvirke væsentlige stigninger i
erhvervsdækningsafgiften undersøges.
28
28
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0029.png
4.
Bilag
 SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 249: Orientering om materiale fra forligskredsmøde på ejendomsområdet den 19. september 2023
2752011_0030.png
Status på udsendelse af
nye 2020-vurderinger
•
Der er nu udsendt vurderinger til ejerne af ca. �½ mio. parcel- og
rækkehuse, samt tilbagebetalingstilbud for ca. 2�½ mia. kr.
•
Vurderinger til ejerne af de resterende parcel- og rækkehuse vil blive
udsendt i sidste halvår 2023.
•
Forligskredsen er løbende orienteret om, at der kan ske
–
og at der er sket
–
forskydninger og omprioriteringer i it-leverancerne.
•
Visse it-leverancer er flyttet fra 1. halvår 2023 til 2. halvår 2023. Andre it-
leverancer i efteråret 2023 er også skubbet. Det kan påvirke
udsendelsesplanen. Udsendelsesplanen for de nye 2020-vurderinger er
derfor under konsolidering. Det har hele tiden været forudsat, at der ville
være boligejere, som ville få deres nye 2020-vurdering i 2024.
•
It-tilsynet vil trykprøve tidsplanerne for it-udvikling og udsendelse i
perioden fra oktober til januar 2024. De vil også undersøge kvaliteten af
den test, der gennemføres i projektet.
•
Derefter vil forligskredsen blive forelagt den justerede og trykprøvede
udsendelsesplan.
30