SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Skatteudvalget 2022-23 (2. samling)
SAU Alm.del Bilag 149
Offentligt

Det Internationale Sekretariat

Til orientering af SAU og FIU.

Notatet er internt.

Boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Sammenfatning

I dette notat vurderer de økonomiske konsulenter i Folketinget, hvilke kon-

sekvenser

L113 ”Forslag til ejendomsskattelov”

vil have for ejerboligpri-

serne. Vurderingen foretages med udgangspunkt i en række typeeksem-

pler, der er offentliggjort på Skatteministeriets hjemmeside.

2. maj 2023

L113 ”Forslag til ejendomsskattelov” er netop fremsat og skal sammen

med L 114 implementere de resterende dele af boligskatteforliget fra 2017

samt kompensationsaftalen fra 2020. L113 vil påvirke boligpriserne, idet

der med L113 indføres nye regler for opkrævning af ejendomsværdiskat

og grundskyld. Således ophæves det såkaldte ejendomsværdiskattestop

og grundskatteloft samtidig med, at ejendomsværdiskattesatsen og grund-

skyldspromillerne nedsættes.

I dette notat påpeger de økonomiske konsulenter, at typiske enfamilie-

huse i 94 af landets 98 kommuner vil opnå en skattelettelse som følge af

L113. Af disse vil et typisk enfamiliehus i Københavns Kommune opnå

den største absolutte skattelettelse. Det leder i retning af en prisstigning.

Omvendt vil boligskatterne stige for typiske ejerlejligheder i 42 af de 79

kommuner, som Skatteministeriet har offentliggjort beregninger for. Det le-

der i retning af et prisfald. Forskydningen af skattebetalingen fra enfamilie-

huse til ejerlejligheder afspejler en forskydning af grundskyldsskattegrund-

laget, der på sigt kan få konsekvenser for den kommunale udligning.

I nærværende notat peger de økonomiske konsulenter på en række tekni-

ske spørgsmål, som Skatteudvalget i den forbindelse kunne stille til mini-

steriet.

Overordnet om den samlede effekt af reformen

De økonomiske konsulenter vurderer i lighed med andre økonomer, at bolig-

forliget vil mindske prisudsvingene på ejerboliger, når ejerboligmarkedet en-

gang i fremtiden har tilpasset sig de nye boligskatteregler.

Det er straks

Kathrine Lange

Økonomisk

chefkonsulent

[email protected]

+45 3337 3323

Det hænger sammen med, at reformen betyder, at boligskatterne vil stige, når boligpriserne sti-

ger og omvendt falde, når priserne falder.

Side 1 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

mere kompliceret at give et skøn over, hvordan forliget påvirker boligpriserne

på vejen derhen.

I Skatteøkonomisk Redegørelse fra 2018 vurderede Skatteministeriet, at den

planlagte boligskattereform ikke ville have nogen væsentlig indvirkning på ud-

viklingen i den gennemsnitlige pris på ejerboliger på landsplan.

Det hænger

sammen med, at forliget – når der ses bort fra overgangs- og indefrysnings-

ordninger – kun i ringe grad påvirker de samlede boligskatteindtægter i 2024.

I 2019 kritiserede de økonomiske konsulenter i Folketinget dette perspektiv

for ikke at tage hensyn til, at boligprisen ikke bare afhænger af skatten her og

nu, men også af forventningerne til fremtidige boligskatter. Se eventuelt

her.

Boligskattereformen vil reducere de fremtidige boligskatter, idet annulleringer

af fremtidige stigninger i grundskylden kun delvist opvejes af merindtægter

fra ophævelsen af ejendomsværdiskattestoppet. De økonomiske konsulenter

mener imidlertid ikke, at provenuvurderingerne i L113 eller de nyeste typeek-

sempler fra ministeriet kan anvendes til at skønne over effekten af dette. Det

skyldes, at beregningerne af de aflyste grundskyldsstigninger i L113 og type-

eksemplerne er udregnet med udgangspunkt i de nye (foreløbige) vurderin-

ger og de gamle satser. Det betyder, at de aflyste grundskyldskattestigninger,

der fremgår af L113 og typeeksemplerne, dermed ikke har været forventet.

Udvalget kunne imidlertid eventuelt alligevel spørge indtil provenueffekten af

L113 herunder, hvor stor en del af den umiddelbare skærpelse af ejendoms-

værdiskatten og grundskylden på 1,9 mia. kr. i 2024 samt den samlede va-

rige skattelettelse på 19,1 mia. kr. der tilgår de forskellige segmenter, dvs.

hhv. enfamiliehuse, ejer- og lejelejligheder samt andelsboliger og almene bo-

liger.

iii

Fordelingen på tværs af boligsegmenter

Boligskattereformen vil medføre væsentlige forskydninger af beskatningen

mellem de forskellige boligsegmenter. Her er to effekter helt centrale.

Ophævelsen af ejendomsværdiskattestoppet vil trække i retning af en lem-

pelse i de egne af landet, hvor boligpriserne er steget mindst siden indførslen

af skattestoppet. Ejendomsværdiskattestoppets fiksering af boligskatterne på

2001-niveau har således været særlig gunstig for boliger i de dele af landet,

der har oplevet de største prisstigninger: Dvs. typisk ejendomme i de større

byer. Omvendt har ejendomme i landkommuner typisk ikke kunne drage så

stor fordel af 2001-fikseringen. Med boligforliget og L113 ophæves skatte-

stoppet, og ejendomsværdiskatten fordeles (igen) mere ligeligt i forhold til

ejendomsvurderingen. Det vil på et helt overordnet plan forskyde ejendoms-

værdiskatten fra land til by.

Side 2 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Boligskattereformen har også betydet en ændring af selve princippet for vur-

dering af grundværdien under etageejendomme. Således er det ikke længere

grundens handelsværdi, der beskattes, jf. bilag 1. Metodeændringerne leder

til en kraftig opjustering af grundværdierne under etageejendomme. De nye

grundvurderinger har indtil nu kun haft en meget begrænset effekt. Det skyl-

des, at det nuværende såkaldte grundskatteloft sætter en grænse for den år-

lige stigning i grundlaget for grundskylden. Med L113 ophæves grundskatte-

loftet imidlertid, hvormed ændringen af grundvurderingerne vil lede til en be-

tydelig forskydning af skattebyrden fra enfamiliehuse til etageejendomme og

således ramme ejerlejligheder, lejelejligheder samt mange andelsboliger og

almene boliger på længere sigt.

Nedenfor analyseres konsekvenserne af forskydningerner af boligskatterne

med udgangspunkt i Skatteministeriets typeeksempler for den fremtidige

boligbeskatning for ejerboliger – dvs. enfamiliehuse og ejerlejligheder

Skatteministeriet har ikke foretaget tilsvarende typeberegninger for lejeboliger

og andelsboliger, hvorfor de økonomiske konsulentler ikke kan analysere

konsekvenserne for disse boligtyper. Skatteudvalget kunne eventuelt bede

ministeriet om tilsvarnede typeberegninger for lejeboliger og andelsboliger af

L113.

Forskydningen af skattebyrden fra etageejendomme til enfamiliehuse bety-

der, at typiske enfamiliehuse i 94 ud af 98 kommuner vil opnå en skattelet-

telse. Det vil sige, at den samlede betaling af grundskyld og ejendomsværdi-

skat vil være lavere som følge af de nye skatteregler. Således er det alene i

kommunerne: Frederiksberg, Dragør, Tårnby og Gentofte, at typiske enfami-

liehuse, vil få en skattestigning i 2024, som følge af L113, jf. tabel 1.

Til gengæld indføres, der en såkaldt skatterabat for ejerboliger og en stigningsbegrænsnings-

ordning for øvrige ejendomme. Skatterabatten tildeles imidlertid ikke nye ejere, og med stig-

ningsbegrænsningsreglen vil de nye vurderinger også på sigt slå igennem i forhold til andre

ejendomme.

Se her for typeeksemplerne for

ejerlejligheder

enfamiliehuse.

Side 3 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Tabel 1. Top 10 lettelser og stramninger i 2024 for typiske enfamiliehuse

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

København

16200

Morsø

2300

Albertslund

15600

Lolland

2200

Herlev

10300

Samsø

1900

Ballerup

9900

Bornholm

1600

Ishøj

9800

Hørsholm

1400

Rudersdal

9200

Ærø

1100

Vallensbæk

8300

Dragør

-900

Brøndby

7400

Frederiksberg

-2700

Roskilde

6800

Tårnby

-3500

Glostrup

6500

Gentofte

-6600

Kilde: Tabellen bygger på typeeksempler fra Skatteministeriet se

her.

Virkningerne

er ifølge Skatteministeriet beregnet på baggrund af L113 samt foreløbige ejendoms-

vurderinger. Ejendomsværdiskattestoppet og det nuværende grundskyldsskatteloft in-

debærer imidlertid, at de nye vurderinger ikke får så store konsekvenser for skattebe-

talingen i 2024. Dermed afspejler tabellen ikke alene effekten af L113 i 2024 men i

høj grad også den samlede effekt af de nye ejendomsvurderinger og de nye skattereg-

ler.

Det er vigtigt at understrege, at skattestigningerne i de fire kommuner alene

vil gælde kommende købere. Således sikrer en overgangsordning (den så-

kaldte skatterabat), at nuværende ejere ikke rammes.

Netop fordi skatteændringerne påvirker nye købere, påvirker L113 imidlertid

boligprisen nu og her. På baggrund af den metode, der er skitseret i bilag 1,

skønner de økonomiske konsulenter, at L113 vil ændre prisen på enfamilie-

huse på mellem -1,4 pct. og + 9,5 pct., jf. tabel 2. Bemærk, at Københavns

Kommune ikke er på top-ti-listen i forhold til de relative prisændringer – netop

fordi enfamiliehuse i København er relativt dyre, vurderes L113 alene at få

prisen på disse til at stige med godt 4 pct.

Side 4 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Tabel 2. Top 10 Påvirkning af boligpris på enfamiliehuse

De ti kommuner, hvor prisen stiger

De ti kommuner, hvor prisen falder mest

mest

Albertslund

9,5%

Fredensborg

1,7%

Odsherred

9,5%

Furesø

1,5%

Jammerbugt

9,2%

Solrød

1,4%

Nyborg

8,9%

Gladsaxe

1,2%

Hjørring

8,5%

Lyngby-Taarbæk

1,1%

Kalundborg

8,4%

Hørsholm

0,4%

Brønderslev

8,3%

Dragør

-0,3%

Haderslev

8,2%

Frederiksberg

-0,4%

Frederikshavn

7,8%

Gentofte

-1,1%

Kerteminde

7,7%

Tårnby

-1,4%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

De økonomiske konsulenter vurderer, at L113 påvirker prisen på typiske en-

familiehuse negativt i de fire kommuner, hvor beskatningen skærpes, jf. tabel

2. Det skal i den forbindelse pointeres, at den negative påvirkning af prisen

på ejerlejligheder ikke behøver at medføre et egentlig prisfald. Det skyldes, at

priserne ved fravær af boligforliget muligvis vil stige som følge af den almin-

delige prisudvikling (inflation) og indkomstfremgang. Den negative påvirkning

betyder således, at priserne på ejerlejligheder ikke vil stige lige så meget,

som de ellers ville have gjort. Alternativt hvis boligpriserne falder, som følge

af de seneste rentestigninger, at faldet bliver større, end det ellers ville have

været.

I bilag 3 er top-ti-tabellerne for hhv. billige og dyre enfamiliehuse gengivet. I

82 kommuner opnår dyre enfamiliehuse en samlet skattelettelse, mens de

billige enfamiliehuse opnår en skattelettelse i 95 kommuner.

Ejerlejligheder

Skatteministeriet har alene offentliggjort tal for den forventede påvirkning af

beskatningen af etageejendomme i kommuner, hvor der er et tilstrækkeligt

antal ejendomme, dvs. i 79 ud af de 98 kommuner i Danmark

Idet grundskyldsbeskatningen forskydes fra enfamiliehuse til etageejen-

domme, forventer ministeriet, at boligskatterne stiger for typiske ejerlejlighe-

der i 42 af de 79 kommuner. En typisk ejerlighed i Gentofte taber mest med

en nettostigning på 10.800 kr. om året, mens en typisk ejerlighed i Odsherred

opnår den største lempelse på 4.100 kr. årligt, jf. tabel 3.

Også disse beregninger bygger på Skatteministeriets typeeksempler. Således er det Skattemi-

nisteriet der har defineret, hvad der kendetegner et hhv. billigt, typisk go dyrt hus i en given

kommune.

Side 5 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Tabel 3. Top 10 Skattelettelser og stramninger i typiske ejerlejligheder

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Odsherred

4.100

Hvidovre

-7.300

Syddjurs

3.900

Vallensbæk

-7.400

Aabenraa

3.900

Solrød

-7.600

Faaborg-Midtfyn 3.300

Frederiksberg

-8.000

Gribskov

3.200

Jammerbugt

-8.100

Skanderborg

3.100

Lyngby-Taarbæk

-8.300

Haderslev

3.000

Rudersdal

-8.600

Tønder

3.000

Tårnby

-8.600

Herlev

2.900

Dragør

-9.600

Bornholm

2.500

Gentofte

-10.800

Kilde: Tabellen bygger på typeeksempler fra Skatteministeriet se

her.

Virkningerne

er ifølge Skatteministeriet beregnet på baggrund af L113 samt foreløbige ejendoms-

vurderinger. Ejendomsværdiskattestoppet og det nuværende grundskyldsskatteloft in-

debærer imidlertid, at de nye vurderinger ikke får så store konsekvenser for skattebe-

talingen i 2024. Dermed afspejler tabellen ikke alene effekten af L113 i 2024 men i

høj grad den samlede effekt af de nye ejendomsvurderinger og de nye skatteregler.

Igen ændrer billedet sig lidt, når ændringen sættes i forhold til boligens værdi.

Således tyder de økonomiske konsulenters beregninger på, at det vil være

typiske ejerligheder i Jammerbugten, der procentmæssigt falder mest i værdi,

jf. tabel 4.

Tabel 4. Top 10 Påvirkning af boligprisen på typiske ejerlejligheder

De ti kommuner, hvor prisen stiger

De ti kommuner, hvor prisen falder mest

mest

Odsherred

10,0%

Solrød

-5,5%

Faaborg-Midtfyn 9,2%

Høje-Taastrup

-5,6%

Struer

6,8%

Rødovre

-5,8%

Kalundborg

6,7%

Ishøj

-6,0%

Tønder

6,5%

Hvidovre

-6,2%

Aabenraa

5,9%

Dragør

-6,2%

Syddjurs

5,4%

Tårnby

-6,5%

Haderslev

4,9%

Vallensbæk

-6,6%

Bornholm

4,4%

Frederikshavn

-7,5%

Slagelse

4,3%

Jammerbugt

-11,3%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

De økonomiske konsulenter har også foretaget beregninger af påvirkningen

for dyre og billige ejerlejligheder, jf. bilag 3.

Prisen på hhv. dyre og billige

ejerlejligheder påvirkes negativt i hhv. 59 og 36 af de 79 kommuner.

Her findes også beregninger af påvirkningen af sommerhuse.

Side 6 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Betydningen på tværs af kommuner

Med de nye ejendomsvurderinger, herunder særligt det nye princip for opgø-

relsen af grundværdien under etageejendomme og ophævelsen af det så-

kaldte grundskyldsskatteloft, opjusteres grundlaget for grundskylden i 2024.

På baggrund af bilag 1 i L113, skønner de økonomiske konsulenter, at grund-

laget for grundskylden i hhv. Frederiksberg og Københavns Kommune vil

stige med hhv. 650 og 530 pct. i 2024, jf. tabel 5.

Tabel 5. Stigningerne i grundskyldsskattegrundlaget

Top 10

Bund 10

650% 1 Struer

Frederiksberg

530% 2 Nordfyns

København

479% 3 Varde

Herlev

346% 4 Brønderslev

Brøndby

337% 5 Guldborgsund

Hvidovre

335% 6 Norddjurs

Albertslund

328% 7 Skive

Rødovre

324% 8 Odder

Ishøj

319% 9 Morsø

Ballerup

318% 10 Lemvig

Odense

78%

91%

98%

106%

109%

111%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af bilag 1 i L113. Det udnyttes, at ændringen af

satserne i høj grad afspejler ændringen af grundlaget, idet satserne fastlægges, så provenuet er

uændret.

Stigningen i grundlaget får ikke umiddelbart nogen konsekvens for de kom-

munale grundskyldsskatteindtægter. Det skyldes, at grundskyldskattesatsen

med L113 justeres tilsvarende ned.

Grundvurderingen vil imidlertid umiddelbart påvirke den mellemkommunale

udligning, idet grundværdierne indgår i beregningen. Som en del af boligafta-

lerne, herunder senest den såkaldte kompensationsaftale

, er det imidlertid

besluttet på kort sigt fuldt ud at kompensere for konsekvenserne af nyt ejen-

domsvurderingssystem og nye boligskatteregler på kommuneniveau.

På længere sigt skal der imidlertid findes en anden løsning. Af kompensati-

onsaftalen fremgår det således, at: ”Forligskredsen skal i god tid inden 2028

aftale eventuelle ændringer af de kommunale forskelle i beskatningsgrundla-

gene efter 2028 afledt af det nye ejendomsvurderingssystem og nye bolig-

skatteregler”. Skatteudvalget kunne spørge indtil dette.

Dette dokument er udarbejdet af Folketingets Administration til brug for med-

lemmer af Folketinget. Efter ønske fra Folketingets Præsidium understøtter

Dvs. ”Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen” fra d. 15 maj.

2020.

Side 7 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Folketingets Administration det parlamentariske arbejde i Folketinget, herun-

der lovgivningsarbejdet og den parlamentariske kontrol med regeringen ved at

yde upartisk faglig bistand til medlemmerne. Faglige noter udarbejdet af Fol-

ketingets Administration er i udgangspunktet offentligt tilgængelige.

Side 8 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Bilag 1. Grundvurderingen for etageejendomme

Boligskattereformen indebærer både nye vurderinger og nye skatteregler. For

etageejendommene betyder reformen, at selve den metode, hvormed grund-

værdien vurderes, ændres. Med den nye vurderingsmodel vurderes grunde

under lejeboliger og andelsboliger efter samme metoder som ejerboliger. Det

betyder, at de nye grundværdier for lejeboliger og andelsboliger vil svare til

grundværdierne for tilsvarende ejerboliger med samme beliggenhed og stør-

relse.

Dermed er princippet for vurderingen af grundværdien under ejerlejlig-

heder altså afgørende for alle etageejendomme.

Med de nye vurderingsprincipper sigtes der ikke længere mod, at grundvær-

dien under ejerlejligheder skal afspejle handelsværdien af grunden, jf. boks 1.

I stedet foregår ansættelsen af grundværdien på følgende måde

1) Først opgør Vurderingsstyrelsen ejendomsværdien af en given ejer-

lighed.

2) Derefter opgøres værdien af ejerlejligheden, hvis der i stedet for den

faktiske ejerlejlighed var tale om en såkaldt nyopført standard ejerlej-

lighed.

3) Derefter beregnes værdien af selve bygningen i standardlejligheden.

Den findes ud fra værdien af bygningen i et såkaldt standard enfami-

liehus. Således forudsætter ministeriet, at værdien af bygningen i

standard lejligheden pr. m

boligareal svarer til værdien af at benytte

bygningen i et såkaldt standard enfamiliehus, hvis de to boliger har

samme ejendomsværdier pr. m

boligareal.

4) Endelig fratrækker man så den standardiserede lejligheds bygnings-

værdi fra ejendomsværdien af standardlejligheden. Dermed frem-

kommer grundværdien.

Boks 1. Fastlæggelsen af værdien af grunden under en etageejendom

Af ejendomsvurderingslovens §19a. stk .2 fremgår det at grundværdien

under etageejendomme fastlægges på denne måde (red. understregning):

Stk. 2. For ejendomme omfattet af stk. 1, der alene anvendes til etagebo-

ligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes en grundværdi for hver enkelt

ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at

fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi.

Bygningsværdien ansættes ud

fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede enfa-

milieshuse, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadrat-

meter boligareal som den standardiserede ejerlejlighed.

Bygningsværdien

for et standardiseret enfamilieshus opgøres som den standardiserede

ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af standardstørrelse.

Jf. svar på spørgsmål nr. 9 af 3. december 2020 vedrørende L 107, se

her.

Dette er også beskrevet i kapitel 5 i Skatteøkonomisk Redegørelse 2021.

Side 9 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Med de nye vurderingsprincipper vil grundværdiernes andel af ejendomsvær-

dien blive omtrent de samme for enfamiliehuse og ejerlejligheder, der har

samme ejendomsværdier pr. m

boligareal, jf. Skatteøkonomisk Redegørelse

2021. Dermed vil grundværdien under etageejendomme ikke længere afspej-

ler handelsværdien af grunden. Tilsvarende understreger Skatteministeriet

også, at bygningsværdierne heller ikke afspejler byggeomkostningerne

De økonomiske konsulenter vil gerne påpege, at bevægelsen væk fra han-

delspriser som vurderingsnorm svækker retsstilling. Således skriver Ejendom

Danmark i et

hørringsvar:

”Den

manglende gennemsigtighed i den foreslåede

model vil endvidere have stor betydning for mulighederne for at klage, idet

hverken myndigheder eller ejendomsejere har en norm (markedsværdien) at

sammenligne den beregnede skatteværdi med. Dette peger i retning af en

betydelig usikkerhed og vilkårlighed i behandlingen af den enkelte klagesag,

idet den enkelte klager ikke ved, hvad man står over for, hvis man ikke kan

genkende den beregnede skatteværdi af en ejendom. Dermed vil forslaget

reelt afskære mulighederne for at klage, uanset hvor misvisende en vurdering

af en ejendom synes at være, så længe den teoretiske og af Skatteministeriet

definerede model følges. Ydermere betyder fraværet af en "objektiv" vurde-

ringsnorm i form af markedsværdien, at modellen - og dermed beskatningen -

kan tilpasses diskretionært af skattemyndighederne, uden at virksomhederne

har mulighed for at påvirke endsige påtale dette”.

Det skal understreges, at disse vurderingsprincipper ikke er en del af L113,

men allerede er vedtaget. Idet L113 medfører en ophævelse af det såkaldte

gældende grundskatteloft, vil de nye vurderingsprincipper imidlertid få stor

betydning for særligt de langsigtede fordelingsmæssige konsekvenser af

L113. Af denne grund kunne udvalget stille følgende spørgsmål til beregnin-

gen af grundskylden under etageejendomme.

Spørgsmål 1.

Skatteministeren bedes bekræfte, at det i forbindelse med opgørelsen af

grundværdien under etageejendomme forudsættes, at bygningsværdien af et

såkaldt standard enfamiliehus pr. m

svarer til bygningsværdien af en stan-

dard lejlighed pr. m

, hvis de to boliger har samme ejendomsværdier pr. m

boligareal. Ministeren bedes bekræfte, at standard enfamiliehuset forudsæt-

tes at være et parcelhus fra 1970. Huset er 140 m² stort og har cementsten-

tag, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og har ingen

supplerende varme. Ministeren bedes ligeledes beskrive standard lejlighe-

den. Ministeren bedes videre bekræfte, at de bygningsværdier, der anslås i

Bygningsværdien afspejler ifølge Skatteministeriet ikke det samme som byggeomkostningerne

– heller ikke på sigt. Således fremgår det af bemærkningerne til L 71 Folketinget 2019-20 ” Det

lægges således til grund, at slutbrugeren tillægger det samme bygningsværdi at bo i en lejlig-

hed og et hus, hvis størrelsen og kvaliteten er den samme”, jf. L 71 Folketinget 2019-20.

Side 10 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

forbindelse med vurderingen af grundværdierne, ikke afspejler byggeomkost-

ningerne.

Spørgsmål 2

Ministeren bedes betragte et eksempel, hvor to ejerlejligheder har samme

ejendomsværdi og samme antal kvadratmeter samt i øvrigt samme karakteri-

stika bortset fra, at den ene bolig er ældre end den anden. Hvilken betydning

vil dette have for vurderingen af grundværdien under de to ejendomme? Vil

de to ejendomme have samme grundværdi, eller vil den ældste ejendom få

anslået en højere grundværdi?

Spørgsmål 3

Ministeren bedes bekræfte, at såfremt en given skatteyder tillægger to ejer-

boliger samme brugsværdi, så vil det i følge økonomisk teori ikke være selve

ejendomsværdien, der er ens, men derimod den årlige udgift (usercost) ved

at besidde boligen. Ministeren bedes videre bekræfte, at vedligeholdelsesom-

kostningerne har betydning for den årlige boligudgift. Ministeren bedes på

den baggrund redegøre for, om ikke det betyder, at et enfamiliehus, der til-

skrives samme brugsværdi (nytteværdi), som en ejerlejlighed ifølge økono-

misk teori ikke vil koste det samme, men derimod have den samme årlige ud-

gift (usercost), såfremt eksempelvis vedligeholdelsesomkostningerne eller

forventningerne til de fremtidige prisstigninger varierer?

Side 11 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Bilag 2. Grov metode til vurderingen af priseffekten

Ved vurderingen af priseffekten i hovedteksten forudsætter de økonomiske

konsulenter, at en given boligejer altid vil anvende et bestemt beløb (en given

andel af sin løbende indkomst) på boligforbrug. Det betyder, at såfremt

boligskatterne stiger, så må boligprisen falde, så finansieringsudgifterne

falder tilsvarende, og den løbende likviditetsmæssige boligbelastning dermed

ikke ændres. Tisvarende stiger boligorisen, hvis skatterne falder.

I denne model er finansieringsudgifterne helt centrale. I beregningerne

nedenfor er det forudsat, at boligejerne finansierer knap 16 pct. af et (ekstra)

boliglån med et 20 årigt banklån med en effektiv rente på 6,1 pct., mens

resten finansieres med et 30-årigt variabelt realkreditlån med en effektiv rente

indklusive bidragssats på 4,1 pct. Det svarer til forudsætningerne bag figur

3.27 fra Økonomisk Redegørelse (ØR) marts 2023. Med disse

forudsætninger koster det godt 51.000 kr. efter skat (dvs. et rentefradrag på

33 pct.) i årlig ydelse at låne 1 mio. kr. Det betyder, at boligprisen kan stige

med 19,5 kroner (1.000.000/51.375) for hvor krone, der spares i boligskat.

Således vil prisen stige med 19,5 kroner, for hver krones skattelettelse, der

opnås. Omvendt vil den falde med 19,5 kroner for hver krones skattestigning.

Den retaltive ændring i boligprisen opnås derefter ved at sætte

prisændringen i forhold til værdien af ejerboligen inden ændringen.

Metoden ovenfor er på mange måder alt for forenklet. Således ses

eksempelvis bortfra, at boligskatterne (herunder særligt grundskylden) også

ville være steget i fravær af reformen, og at boligskattereformen således

aflyser grundskyldskattestigninger for særligt ejere af enfamiliehuse.

Ikke desto mindre er der grundlæggende tale om samme metode, som

eksempelvis blev anvendt af Arbejdernes Landsbank, da banken tilbage i

2019 skulle vurdere effekten af boligskattereformen, jf analysen ”Kig dig godt

for: her rammer de nye boligskatter”. Endvidere vil metoden under alle

omstændigheder sige noget om den reltive fordeling af hhv. skattelettelser og

stramninger i forhold til boligernes ejendomsværdi.

Renteforudsætningerne har stor betydning. Antages der i stedet et renteni-

veau svarende til renteniveauet i 2021, samt at realkreditlånet er variabelt for-

rentet, vil boligprisen stige med 26,6 kr. pr. krones skattelettelse, givet de for-

udsætninger der ligger bag figur 3.27 fra Økonomisk Redegørelse (ØR)

marts 2023. Dermed ville prisændringerne blive knap 40 pct. større.

Side 12 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Bilag 3. Billige og dyre enfamiliehuse og ejerlejligheder

Tabel 1. Top 10 Skattelettelser og stramninger i billige enfamiliehuse

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Frederiksberg

25.200

Skive

1.500

København

19.400

Tønder

1.500

Albertslund

10.300

Ærø

1.500

Roskilde

10.100

Bornholm

1.400

Herlev

9.500

Lemvig

1.400

Ballerup

8.900

Lolland

1.400

Vallensbæk

8.900

Morsø

1.100

Ishøj

8.300

Dragør

-800

Hvidovre

7.500

Tårnby

-1.200

Rødovre

7.400

Gentofte

-4.000

Kilde: Se note til tabel 1 og 3.

Tabel 2 Top 10 Påvirkning af boligpris på billige enfamiliehuse

De ti kommuner, hvor prisen stiger

De ti kommuner, hvor prisen falder mest

mest

Odsherred

11,0%

Allerød

2,4%

Læsø

10,9%

Fredensborg

2,3%

Frederikshavn

10,7%

Furesø

2,0%

Sorø

10,6%

Egedal

1,3%

Hjørring

10,1%

Rudersdal

1,1%

Nyborg

10,0%

Gladsaxe

1,0%

Stevns

9,9%

Lyngby-Taarbæk

1,0%

Jammerbugt

9,8%

Dragør

-0,4%

Kerteminde

9,4%

Tårnby

-0,6%

Slagelse

9,2%

Gentofte

-1,1%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

Tabel 3. Top 10 Skattelettelser og stramninger i dyre enfamiliehuse

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Albertslund

19.600

Aalborg

-1.900

Ishøj

7.900

Rudersdal

-2.100

Brøndby

7.100

Dragør

-2.200

Hørsholm

7.100

Hvidovre

-2.600

Odder

6.000

Samsø

-3.300

Ballerup

5.900

Jammerbugt

-3.400

Herlev

5.700

København

-3.700

Hjørring

5.600

Tårnby

-7.700

Viborg

5.600

Gentofte

-56.500

Odsherred

5.400

Frederiksberg

-58.300

Kilde: Se note til tabel 1 og 3.

Side 13 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Tabel 4 Top 10 Påvirkning af boligpris på dyre enfamiliehuse

De ti kommuner, hvor prisen stiger

De ti kommuner, hvor prisen falder mest

mest

Albertslund

8,9%

København

-0,6%

Lolland

5,9%

Hvidovre

-0,7%

Struer

5,6%

Aalborg

-0,9%

Morsø

5,5%

Bornholm

-1,0%

Hjørring

5,2%

Læsø

-2,1%

Lemvig

5,1%

Tårnby

-2,1%

Skive

4,9%

Jammerbugt

-2,7%

Odsherred

4,8%

Samsø

-2,8%

Brønderslev

4,6%

Gentofte

-5,7%

Vejen

4,5%

Frederiksberg

-5,8%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

Tabel 5. Top 10 Skattelettelser og stramninger i billige ejerlejligheder

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Allerød

5.300

Dragør

-4.100

Gribskov

4.500

Hørsholm

-4.300

Sønderborg

3.600

Lyngby-Taarbæk

-4.600

Horsens

3.100

Glostrup

-4.700

Frederikssund

3.000

Rødovre

-5.000

Nyborg

3.000

Hvidovre

-5.500

Odsherred

3.000

Frederiksberg

-5.800

Stevns

2.900

Gentofte

-5.800

Aabenraa

2.900

Rudersdal

-6.600

Faxe

2.400

Tårnby

-6.700

Kilde: Se note til tabel 1 og 3.

Tabel 6. Top 10 Påvirkning af boligpris på billige ejerlejligheder

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Odsherred

11,7%

Næstved

-5,6%

Sønderborg

10,0%

Ishøj

-5,7%

Nyborg

9,8%

Glostrup

-5,7%

Aabenraa

9,4%

Vallensbæk

-6,0%

Struer

8,8%

Høje-Taastrup

-6,0%

Faaborg-Midtfyn 8,6%

Rødovre

-6,1%

Stevns

8,1%

Rudersdal

-6,1%

Horsens

7,6%

Tårnby

-6,5%

Gribskov

7,3%

Hvidovre

-6,7%

Bornholm

6,5%

Tønder

-9,3%

Side 14 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

Tabel 7. Top 10 Skattelettelser og stramninger i dyre ejerlejligheder

Skattelettelsen i kr. i de ti kommuner,

hvor den er størst

hvor den er mindst (et minus betyder en

stramning af skatten)

Herlev

10.500

Odense

-7900

Albertslund

6.400

Hvidovre

-9000

Tønder

5.400

Dragør

-9500

Aabenraa

4.000

Hørsholm

-10100

Brøndby

3.100

Tårnby

-11600

Kolding

3.100

Nyborg

-12100

Furesø

2.900

København

-18600

Faaborg-Midtfyn 2.900

Frederiksberg

-20700

Fredericia

2.800

Gentofte

-21000

Ikast-Brande

2.600

Rudersdal

-48500

Kilde: Se note til tabel 1 og 3.

Tabel 8. Top 10 Påvirkning af boligpris på dyre ejerlejligheder

De ti kommuner, hvor prisen stiger

De ti kommuner, hvor prisen falder mest

mest

Tønder

6,2%

Høje-Taastrup

-4,3%

Herlev

5,1%

København

-4,4%

Albertslund

4,2%

Ishøj

-4,7%

Faaborg-Midtfyn 3,1%

Syddjurs

-5,2%

Ikast-Brande

2,8%

Tårnby

-5,3%

Aabenraa

2,8%

Hvidovre

-5,3%

Kolding

2,7%

Kalundborg

-5,4%

Norddjurs

2,5%

Nyborg

-6,2%

Fredericia

2,5%

Jammerbugt

-8,2%

Brøndby

1,8%

Rudersdal

-11,7%

Kilde: Egne beregninger foretaget på baggrund af metoden i bilag 1 samt typeeksem-

pler fra Skatteministeriet se

her.

Det hænger sammen med, at skattesatserne nedsættes. Den almindelige sats for ejendoms-

værdiskatten fastsættes, så det varige provenu fra ejendomsværdiskatten svarer til, at bolig-

skatteomlægningen var gennemført i 2021, som forudsat i boligskatteforliget, fratrukket 0,05

pct. point. Tilsvarende fastsættes de kommunale grundskyldspromiller også, så der opnås et

givet provenu, dvs. så provenuet fra grundskylden i hver enkelt kommune i 2024 svarer til, hvad

grundskylden i 2024 ville udgøre med de skatteregler, der er gældende i 2023.

Selve det forhold, at de nye vurderinger på landsplan, vil øge grundlaget for grundskylden vur-

deres således ikke at have påvirket boligpriserne, idet det helt tilbage fra 2016, hvor boligforli-

get blev indgået, har været hensigten, at de nye højere grundvurderinger skulle følges op af til-

svarende lavere satser.

Side 15 | 15

SAU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 149: Notat om boligskattereformens betydning for ejerboligpriserne

iii

Her er der set bort fra overgangsordninger og indefrysningsordninger, jf. de to første rækker i

”Tabel 1 De økonomiske konsekvenser for det offentlige” i L113.

Følgende 19 kommuner mangler: Assens, Billund, Brønderslev, Fanø, Hedensted, Kerteminde,

Langeland, Lejre, Lemvig, Lolland, Læsø, Morsø, Nordfyns, Rebild, Samsø, Thisted, Vejen,

Vesthimmerlands, Ærø.

Side 16 | 15