BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 87: Henvendelse af 28/10-23 fra Regina Dam vedr. kommentar til Boligudvalgets åbne høring d. 21/9-23 om boligejeres forbrugerbeskyttelse i sager om byggesjusk

Boligudvalget 2022-23 (2. samling)
BOU Alm.del Bilag 87
Offentligt

18.07.2023

Sikkerhedsstyrelsen

Esbjerg Brygge 30

6700 Esbjerg

Spørgsmål vedr. huseftersynsordningen

Sikkerhedsstyrelsen oplyser i

Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige,

at den bygningssagkyndige skal være dækket af en

professionel ansvarsforsikring, som skal dække hele den periode, hvor køber kan rette krav imod den bygningssagkyndige. Dvs.

mindst 5 år efter overtagelsesdato, og højst i 6 år fra tilstandsrapportens datering. Har den bygningssagkyndige handlet svigagtigt

eller groft uagtsomt, så kan køber klage selvom der er gået mere end 6 år.

Kilde: sik.dk | Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige side 9

Kilde: sik.dk | Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige side 12

Mener Sikkerhedsstyrelsen iht. ovenstående, at den almindelige forældelsesfrist på 3 år ikke er gældende i en

klagesituation vedr. en tilstandsrapport, men at forældelsesfristen/klagefristen i stedet er 5 år fra overtagelsesdato?

Kan Sikkerhedsstyrelsen give et par eksempler på hvornår Sikkerhedsstyrelsen mener, at en bygningssagkyndig må

formodes at have handlet groft uagtsomt eller svigagtigt?

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 87: Henvendelse af 28/10-23 fra Regina Dam vedr. kommentar til Boligudvalgets åbne høring d. 21/9-23 om boligejeres forbrugerbeskyttelse i sager om byggesjusk

Det fremgår af sik.dk, at Sikkerhedsstyrelsen løbende udarbejder diverse vejledende materiale til de bygningssagkyndige.

I en oversigt over

Udviklingen i bygningsdelen med tiden

(Byggeskik og byggeteknik/Tagkonstruktion) har

Sikkerhedsstyrelsen valgt at tilføje

et NB! Vigtigt!

under

1984 Taghætter til ventilation frarådes

i udgaven fra 2021, se

venligst side 3.

Nedenfor ses samme oversigt i en ældre udgave gældende fra 1. maj 2012, hvor

NB! Vigtigt!

ikke fremgår.

Kan Sikkerhedsstyrelsen redegøre for hvorfor Sikkerhedsstyrelsen har vurderet, at der har været/er et behov for at tilføje

NB! Vigtigt!

i 2021 udfor

1984 Taghætter til ventilation af flade tage frarådes?

Hvorledes mener Sikkerhedsstyrelsen, at en bygningssagkyndig skal kunne skelne mellem en aldersbetinget nedbøjning

og en nedbøjning/deformation som udgør en skade eller en nærliggende risiko for skade?

Mener Sikkerhedsstyrelsen, at en bygningssagkyndig bør anføre et nedbøjningsforhold i en tilstandsrapport i tilfælde,

hvor det kan vurderes ud fra nedbøjningen faktiske størrelse, at nedbøjningen overskrider den tilladelige nedbøjning og

ikke opfylder tagkonstruktionens sikkerhedskrav? Såfremt Sikkerhedsstyrelsen har oplyst en konkret grænse som

vejledning til bygningssagkyndige eksempelvis at nedbøjningsforhold under L/200 skal nævnes i en tilstandsrapport, så

må dette gerne vedlægges svar.

En ingeniør har oplyst mig om, at en umiddelbar vurdering af et nedbøjningsforhold (uden destruktive undersøgelser) kan

udføres med et simpelt regnestykke (spærlængde divideret med den faktiske nedbøjning). Den faktiske nedbøjning kan

måles ved at måle loftshøjde ved ydervæg og loftshøjde på midten af nedbøjningen, hvor nedbøjningen er størst og

trække disse to tal fra hinanden.

Hvor meget mener Sikkerhedsstyrelsen, at en loftshøjde i enfamilieshuse må afvige fra lovkrav (mindstekrav i

enfamilieshuse er en loftshøjde på 2,3 meter) før der er tale om en åbenlys ulovlighed, som bør nævnes i en

tilstandsrapport?

På forhånd tak for jeres hjælp.

Med venlig hilsen

Regina Dam

21.07.2023

Sikkerhedsstyrelsen

Esbjerg Brygge 30

6700 Esbjerg

Spørgsmål vedr. huseftersynsordningen

Tak for hurtigt svar på min henvendelse af 18.07.2023 vedr. huseftersynsordningen. Det fremgår af svar, at Jens Christian Thomsen

(JCT) fra Sikkerhedsstyrelsen (SIK) har besvaret mine spørgsmål. JCT’s svar udløser et behov for opfølgende spørgsmål.

Forældelse/Klagefrist

Er det korrekt forstået, at SIK i sit svar af 20.07.2023 mener, iht. lovgivning, at reklamationsfristen for at påberåbe sig en

fejl i en tilstandsrapport er 5 år fra den overtagelsesdato, der er aftalt mellem køber og sælger, og at denne

reklamationsfrist på 5 år også afspejler en 5-årig forældelsesfrist? Med andre ord den almindelige 3-årige forældelsesfrist

er ikke gældende i en klagesituation vedr. fejl i en tilstandsrapport?

Grov uagtsomhed/svigagtig handling

Kan SIK oplyse hvor mange konstaterede tilfælde af grov uagtsomhed og svigagtig handling der er registreret hos

bygningssagkyndige i forbindelse med tilstandsrapporter i en 10-årig periode mellem 2011 – 2021, og hvilke

konsekvenser disse tilfælde blev tildelt (påtale, bøde etc.)?

Tilføjelse i vejledning til bygningssagkyndige/ventilation tagrum

På mit spørgsmål omkring hvorfor SIK har vurderet, at der har været et behov for at tilføje et

NB! Vigtigt!

i 2021 i

oversigten

Udviklingen i bygningsdelen med tiden

ved årstal og bygningsdel

1984 Taghætter til ventilation af flade tage

frarådes

svarer JCT fra SIK følgende:

NB! Vigtigt! er tilføjet for at gøre den bygningssagkyndige ekstra opmærksom på, at her kan være nogle problemer,

hvor han skal være særligt opmærksom på, om der er synlige skader på bygningsdelen. Yderligere bør den

bygningssagkyndige ikke kommentere på dette forhold, hvis der ikke er synlige skader, da det ikke er et lovkrav, hvis

taget er af ældre dato.

SIK’s svar af 20.07.2023 fremstår umiddelbart modstridende i forhold til branchens øvrige holdning og erfaring med

taghætter til ventilering af flade tage. Taghætter til ventilation i flade tage frarådes netop ikke pga. af synlige skader men

pga. skjulte skader som trænedbrydende råd og skimmelsvamp. Allerede i start 80’erne beskrev Byg-Erfa, Statens

Byggeforskningsinstitut, TOR mv. problematikken omkring taghætter til ventilation i flade tage/kolde tage. Taghætter

ventilerede ikke tagkonstruktionen tilstrækkeligt og gjorde mere skade end gavn med følgeskader som råd og

skimmelsvamp. Det var denne erfaring og erkendelse som udløste, at man fra 1984 frarådede brug af taghætter som

ventilationsløsning i flade tage.

Jeg tillader mig at vedlægge en artikel fra ingeniøren.dk, hvor civilingeniør Tommy Bunch Nielsen i 1992 har skrevet om

netop denne problematik og forsikringsbranchens forsøg på at ignorere både erfaring, viden, anvisninger og korrekt

skadesårsag. Af artiklen fremgår det, at TOR allerede i 1981 har udgivet en anvisning, dvs. før Statens

Byggeforskningsinstitut i 1984 og Byg-Erfa i 1989. Tommy Bunch Nielsen har, som Sikkerhedsstyrelsen formentlig også er

bekendt med, en særlig anerkendelse i branchen og udformer også lovgivningen indenfor flere områder.

Ingeniør Per Grunert har udtalt følgende om erfaringer med taghætter som ventilering af flade tagkonstruktioner:

Der er erfaringer med, at ventilationshætter skaber undertryk i tagkonstruktionen, så der suges fugtig luft op fra

indeklimaet, som kan medføre betydelig fugtskade i tagkonstruktionen, jf. Byg Erfa blad (27) 130605

Tagkonstruktioner med lille hældning.

NB.

Samme Byg-Erfa blad henviser SIK til i 2012 og 2017 i SIK’s Oversigt over byggeskik og byggeteknik side 25.

SIK oplyser i Håndbogen for 2015 side 24 under pkt. 5 Personskaderisiko:

Man skal registrere forhold, der ud fra en konkret vurdering indebærer personskaderisiko. Hermed menes ikke en

fjern og hypotetisk risiko for personskade, men en påregnelig og nærliggende risiko. Det kan for eksempel være:

Skimmelsvamp og herunder nærliggende risiko for dette.

Registreringspligten omfatter åbenlyse og væsentlige forhold, der ud fra en konkret vurdering indebærer

personskaderisiko, også selvom forholdene kan være forventelige for ejendomstypen.

SIK oplyser i Håndbogen for 2015 side 28 under K3 Kritiske skader:

Mangelfuld udluftning af tagrum, når det vurderes at forholdet har betydning for konstruktionerne.

I henhold til SIK’s egne håndbøger udgør nærliggende risiko for skimmelsvamp en personskaderisiko, som skal registreres

også selvom forholdet kan være forventeligt for ejendomstypen.

Byg-Erfa, Statens Byggeforskningsinstitut, TOR mv. oplyser om at ventilering af flade tage med taghætter medfører

følgeskader som trænedbrydende råd og skimmelsvamp, hvorfor denne ventilationsløsning frarådes i 1984.

Jeg er bekendt med at den bygningssagkyndige ikke skal foretage destruktive undersøgelser, men foreligger der

eksempelvis en branchemæssig viden og erfaring om at en bestemt ventilationsløsning ikke ventilerer tagkonstruktionen

tilstrækkeligt og udgør en nærliggende risiko for skade (råd & skimmelsvamp), så må man antage at SIK kun kan tilslutte

sig at dette skal nævnes i en tilstandsrapport. Hensynet til personskaderisiko, risiko for udvikling af skade i vitale dele af

ejendommen og tilstødende bygningsdele samt risiko for omfattende tab i forbindelse med skimmelsanering og

omkostningstung etablering af ventilation i tagkonstruktion bør være ufravigeligt, når man udfører en opgave som

beskikket bygningssagkyndig og repræsentant for Huseftersynsordningen.

Manglende eller utilstrækkelig ventilation af tagrum er et punkt, som den bygningssagkyndige skal undersøge og forholde

sig til i en tilstandsrapport.

Kan SIK redegøre for hvorfor man i svar af 20.07.2023 mener problemstillingen omhandler synlige skader og hvilke synlige

skader og skadesårsag man i så fald mener der er tale om?

Kan SIK uddybe hvad der i svar af 20.07.2023 menes med:

Yderligere bør den bygningssagkyndige ikke kommentere på

dette forhold, hvis der ikke er synlige skader, da det ikke er et lovkrav, hvis taget er af ældre dato.

NB.

Der henvises specifikt til håndbogen 2015. Korrektioner i senere håndbøger har ingen relevans for pågældende spørgsmål eller svar.

Nedbøjningsforhold | Kategori

Mener SIK i sit svar af 20.07.2023 at ældre huse med nedbøjningsforhold betegnes som aldersbetinget, hvis der ikke er

skade på øvrige bygningsdele og tagbelægningen er oprindelig?

Mener SIK i sit svar af 20.07.2023 at ældre huse med nedbøjningsforhold betegnes som aldersbetinget, også selvom

nedbøjningen er utilladelig (overskrider den tilladelige nedbøjning) og nedbøjningen kan være et udtryk for at

sikkerhedskrav i tagkonstruktionen ikke længere er opfyldt?

Det fremstår af SIK’s svar af 20.07.2023, at SIK mener, at nedbøjningsforhold i ældre huse ikke kan skyldes

konstruktionsfejl som eksempelvis underdimensionerede spær. Denne antagelse fremstår naturligvis bekymrende, da der

er tale om vitale dele af en ejendom, som både kan udgøre en personskaderisiko men også påføre huskøberen et

omfattende tab, da forholdet er omkostningstungt at udbedre.

Det er særligt bekymrende, hvis SIK mener, at det er husets alder, som skal afgøre hvornår det er relevant at nævne et

nedbøjningsforhold i en tilstandsrapport, og ikke nedbøjningens størrelse.

Nedbøjningsforhold | Vurdering af nedbøjningsforhold

Det fremstår af SIK’s svar af 20.07.2023, at vejledningen til bygningssagkyndige omkring nedbøjningsforhold må betegnes

som værende meget bredt formuleret og ukonkret.

SIK oplyser i sit svar af 20.07.2023, at selvom der er simple måder at beregne en nedbøjning på, så kan konstruktioner

umuliggøre en konkret vurdering og beregning af et nedbøjningsforhold.

Hvis dette er tilfældet hvorfor mener SIK, at den rigtige løsning for Huseftersynsordningen er at gøre nedbøjningsforhold

irrelevante for en tilstandsrapport?

Hvis det ikke er simpelt for en bygningssagkyndig at vurdere et nedbøjningsforhold, så burde dette netop udløse at alle

nedbøjningsforhold skal nævnes i en tilstandsrapport, så køber ikke påføres en ukendt risiko, og køber kan vælge at

acceptere det som kosmetisk, aldersbetinget eller få forholdet undersøgt nærmere.

En nedbøjning er en deformation, som indgår i definitionen af det såkaldte skadesbegreb.

En nedbøjning er ikke en skjult skade men synlig, hvorfor den bygningssagkyndige bør anføre det i en tilstandsrapport.

Vedr. generelt om vurdering: Skade eller tegn på skade udgør ikke alene skadesbegrebet i en tilstandsrapport.

Nærliggende risiko for skade udgør også en del af skadesbegrebet, dvs. forhold hvor der erfaringsmæssigt vil udvikle sig

en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende

foranstaltninger. Forhold som udgør en nærliggende risiko for skade skal også omtales i en tilstandsrapport.

Ulovlig rumhøjde

SIK oplyser i sit svar af 20.07.2023, at der i dag ikke længere er krav til loftshøjden i bygningsreglementet.

Mener SIK, at mindstekrav til rumhøjde i 2023 ikke længere udgør 2,3M iht. til gældende Byggelov, bygningsreglement

samt SBI-anvisninger?

SIK oplyser i sit svar af 20.07.2023, at huseftersynsordningen kigger på alle bygningsreglementer siden husets opførelse

og indtil nu, og tager udgangspunkt i det mest lempelige krav i afgørelser omkring hvor vidt der er tale om en åbenlys

ulovlighed.

Mener SIK, at lovgivningen i året for husets opførelse tilsidesættes i afgørelser om åbenlys ulovlighed, såfremt der i

senere bygningsreglementer er mere lempelige krav?

Mener SIK ikke at lovgivningen i udførelsesåret er det, der skal danne grundlag for hvor vidt et forhold er ulovligt eller

lovligt?

SIK skriver om rumhøjde:

Da der ikke længere er krav til loftshøjden i bygningsreglementet, og huseftersynsordningen kigger på alle

bygningsreglementer siden husets opførelse og indtil nu, og tager udgangspunkt i det mest lempelige krav, er

det ikke en åbenlys ulovlighed, at loftshøjden ikke er minimum 2.30 meter.

Ud fra ovenstående retorik så mener SIK, at I de år hvor mindstekrav på 2,3 meter fremgik af bygningsreglementet, så er

det en åbenlys ulovlighed, hvis loftshøjden ikke er minimum 2,3 M, og dermed relevant at nævne i en tilstandsrapport.

Eksempelvis i perioden 1966 – 2017, hvor krav til loftshøjden i bygningsreglementet var minimum 2.3 meter, huset er

opført i denne periode, tilstandsrapporten er udarbejdet i denne periode og der ikke foreligger kommunal dispensation?

SIK oplyser i Håndbogen for 2015 side 24 under pkt. 4 Åbenlyse afvigelser fra bygningslovgivningen:

Skal registreres, også selv om der ikke kan konstateres en fysisk skade. Med bygningsloven forstås primært byggeloven,

bygningsreglementet og generelle bygningstekniske forskrifter.

Jeg er indforstået med at SIK’s svar er vejledende og med forbehold.

Jeg tillader mig venligst at anmode om, at SIK svarer i en læse- og printvenlig punktstørrelse, og benytter min private, digitale

postkasse (e-boks) og ikke min virksomhed Reda Studio.

På forhånd tak for jeres hjælp.

Med venlig hilsen

Regina Dam

Kilde: ing.dk

Artikel fra 1992 af civilingeniør Tommy Bunch-Nielsen