BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Boligudvalget 2022-23 (2. samling)
BOU Alm.del Bilag 47
Offentligt

2023

Analyse af håndtering af udlejningsvan-

skeligheder i almene ældreboliger

Social-, Bolig- og Ældreministeriet

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Analyse af håndtering af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Henvendelse om publikationen kan ske til:

Social-, Bolig- og Ældreministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Tlf. 33 92 93 00

ISBN: 978-87-7601-426-1

Publikationen kan hentes på Social-, Bolig- og Ældreministeriets hjemmeside:

www.sm.dk

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Indhold

Indledning og sammenfatning .......................................................................................... 1

1.1 Indledning ............................................................................................................... 1

1.2 Sammenfatning ...................................................................................................... 2

Udlejning af almene ældreboliger - regler ........................................................................ 4

2.1 Almene ældreboliger .............................................................................................. 4

2.2 Den berettigede personkreds ................................................................................. 5

2.3 Kommunens pligt til at betale husleje m.v. .............................................................. 5

2.4 Aflastningsboliger ................................................................................................... 5

2.5 Udlejningsvanskeligheder ....................................................................................... 6

Udlejning af almene ældreboliger – statistisk belysning ................................................... 9

3.1 Almene ældreboliger .............................................................................................. 9

3.2 Kommunernes udgifter til lejetab i almene ældre- og plejeboliger ......................... 11

3.3 Tomgangsledige boliger ....................................................................................... 14

3.4 Husleje i almene boliger og private udlejningsboliger ........................................... 15

3.5 Anvendelsen af redskaber til at afhjælpe udlejningsvanskeligheder ..................... 17

Kendskab til løsninger - analyse .................................................................................... 19

4.1 Interviews ............................................................................................................. 19

4.2 Centrale pointer fra de afholde interviews ............................................................. 20

Konklusion ..................................................................................................................... 25

5.1 Konklusion ............................................................................................................ 25

5.2 Mulige initiativer .................................................................................................... 26

Bilag 1

Afvikling af almene ældreboliger - regneeksempler ................................................ 1

B.1 Eksempler på økonomiske konsekvenser ved afvikling af almene ældreboliger ........ 1

B.2 Baggrund om økonomiske forhold ved afvikling af almene ældreboliger ................... 9

Bilag 2

Baggrund om metode og data .............................................................................. 11

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

1. Indledning og sammenfatning

1.1

Indledning

Vi bliver flere og flere ældre i Danmark. Der er brug for boliger tilpasset den voksende andel

ældre og deres behov. På trods af, der bliver flere ældre, oplever en række kommuner pro-

blemer med, at almene ældreboliger ikke kan lejes ud. Det er vigtigt, at det nuværende al-

mene ældreboligudbud bliver brugt bedst muligt.

Med den politiske aftale om Fonden for blandede byer – flere billige boliger og en vej ud af

hjemløshed af 26. november 2021 blev parterne bag aftalen enige om, at Social-, Bolig- og

Ældreministeriet gennemfører en analyse, som har til formål at undersøge, om redskaberne

til at imødegå udlejningsvanskeligheder i almene ældreboligafdelinger anvendes i tilstrække-

ligt omfang.

Nærværende undersøgelse undersøger blandt andet, hvordan kommuner og boligorganisati-

oner anskuer udfordringen, samt hvorvidt de har kendskab til de redskaber, som de har til rå-

dighed til at løse udlejningsvanskeligheder i ældreboliger.

Almene ældreboliger adskiller sig fra andre almene boliger ved, at det som udgangspunkt er

kommunalbestyrelsen, som har anvisningsretten. Da det derved er kommunalbestyrelsen,

der råder over boligerne, er det også kommunalbestyrelsen, der bærer det økonomiske an-

svar, når boligerne ikke kan udlejes. Med andre ord, er det kommunen der betaler huslejen i

almene ældreboliger, som står tomme.

Der kan generelt konstateres en stigning i de kommunale udgifter til lejetab i almene ældre-

boliger på tværs af danske kommuner. I 2018 var de samlede udgifter på knap 192 mio. kr.

mod knap 260 mio. kr. i 2021 (løbende priser).

Udviklingen indikerer, at det nogle steder i landet kan være vanskeligt at få udlejet almene

ældreboliger. En udfordring som Social-, Bolig- og Ældreministeriet også ad andre veje lø-

bende bliver gjort opmærksom på.

Der findes i lovgivningen en række muligheder for kommuner, boligorganisationer mv., for at

imødegå udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger. Disse muligheder tæller bl.a. udlej-

ning til andre målgrupper, ommærkning til andre boligtyper samt i yderste konsekvens salg

eller nedrivning af boligerne.

Disse muligheder er blandt andet beskrevet i ”Vejledning om afhjælpning af udlejningsvan-

skeligheder i almene ældreboliger”, som blev udsendt i 2018.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Analysen er struktureret således, at reglerne vedr. udlejning af almene ældreboliger præsen-

teres kort i kapitel 2. I kapitel 3 præsenteres statistik, som er relevante for problemstillingen.

Kapitel 4 indeholder en analyse, som er blevet til på baggrund af kapitel 3 og interviews med

kommuner og boligorganisationer. Til sidst konkluderes undersøgelsen i kapitel 5, herunder

fremsættes en række forslag til bedre muligheder for at imødegå problemstillingen med kom-

munale udgifter til lejetab i almene ældreboliger.

1.2

Sammenfatning

For at gøre det klart for læseren, hvilke regler der gælder for udlejning af almene ældreboli-

ger, samt hvordan udlejningsvanskeligheder kan håndteres, er dette opsummeret i

kapitel 2.

Det fremgår blandt andet af kapitlet, at det som udgangspunkt er kommunerne der har anvis-

ningsretten til de almene ældreboliger, samt at de i forlængelse heraf, bærer det økonomiske

ansvar ved udlejningsvanskeligheder. Almene ældreboliger kan ejes og drives af almene bo-

ligorganisationer og selvejende institutioner, men kan også være ejet og drevet af kommuner.

Inden for almene ældreboliger kan der skelnes mellem klassiske almene ældreboliger og ple-

jeboliger, hvor sidstnævnte er indrettet til en målgruppe som er mere plejekrævende og

blandt andet inkluderer servicearealer. Måder hvorpå udlejningsvanskeligheder kan håndte-

res tæller blandt andre udlejning til andre målgrupper, salg og nedrivning.

kapitel 3

er der gennemgået en række statistiske betragtninger vedr. udlejningsvanske-

ligheder i almene ældreboliger. Det fremgår blandt andet, at der kan spores en vis systematik

i, hvilke almene ældreboliger, der er i risiko for at opleve udlejningsvanskeligheder. Dette kan

blandt være beliggenheden, hvornår de er bygget samt størrelsen på dem. I kapitlet belyses

også kommunernes udgifter til tomgangsledige ældreboliger.

Foruden den statistiske gennemgang belyser analysen i

kapitel 4

også problemstillingen

vedr. udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger fra en mere kvalitativ vinkel gennem

interviews med kommuner der oplever udlejningsvanskeligheder, samt gennem interviews af

almene boligorganisationer, som har boliger i disse kommuner. Interviewene viser, at der ge-

nerelt er et kendskab til mulighederne for at håndtere udlejningsvanskeligheder. Samtidigt vi-

ser interviewene dog også, at der kan være en række barrierer for at handle på udlejnings-

vanskelighederne. Der efterspørges bl.a. en større vejledningsindsats, mindre bureaukratiske

processer, og der peges fra kommunernes side også på, at der er nogle væsentlige udfor-

dringer vedr. de økonomiske incitamenter og mulighederne for at handle. Det fremgår også,

at almene ældreboliger kan være i en konkurrencesituation med eksempelvis privat udlej-

ningsbyggeri.

kapitel 5,

som er det konkluderende kapitel, samles der op på en række væsentlige pointer

og fund fra analysen, ligesom der er forslag til håndtering af nogle af disse. Dette vedrører

blandt andet overvejelser om justering af de økonomiske incitamenter samt forslag til at

styrke vejledningsindsatsen. Der peges også på et behov for at overveje, hvilken rolle den

almene ældreboligsektor skal spille i fremtiden, herunder om den klassiske almene ældrebo-

lig er blevet overflødig.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

For at understøtte kapitel 3 og 4, herunder at illustrere kompleksiteten i arbejdet med at om-

danne og afvikle almene ældreboliger, er der i

bilag 1

fremført en række regneeksempler på

håndtering, herunder med særligt fokus på økonomien i de enkelte afdelinger, og hvilke mu-

ligheder og begrænsninger dette kan give. Afslutningsvis finder man i

bilag 2

baggrund for

metode og data relateret til kapitel 3.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 2

ældreboliger - regler

Udlejning af almene

2. Udlejning af almene ældreboliger

- regler

2.1

Almene ældreboliger

Boliger indrettet til ældre og personer med handicap kaldes under ét for ældreboliger.

Ældreboliger er siden 1997 blevet opført med offentlig støtte efter almenboligloven.

Kommunerne har ifølge almenboligloven pligt til at sørge for, at der i nødvendigt omfang tilve-

jebringes almene ældreboliger, der kan udlejes til ældre og personer med handicap, som har

særligt behov for sådanne boliger.

Kommunerne kan vælge selv at opføre og eje almene ældreboliger. Kommunerne kan også

overlade opgaven til boligorganisationer og selvejende institutioner. Ligeledes kan regionerne

opføre og eje almene ældreboliger, der er særligt indrettet til personer med betydelig og va-

rigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne.

Når der til almene ældreboliger er knyttet servicearealer til brug for pleje og omsorg af bebo-

erne, kaldes boligerne almene plejeboliger.

I denne analyse forstås ved almene ældreboliger også almene plejeboliger, medmindre an-

det er anført.

Almene ældreboliger skal med hensyn til udstyr og udformning være særligt indrettet til brug

for ældre og personer med handicap, herunder kørestolsbrugere. Fra hver bolig skal der

kunne tilkaldes hurtig bistand på ethvert tidspunkt af døgnet.

Boligens adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede. I almene ældreboliger, der

tilvejebringes ved indretning af eksisterende beboelsesejendomme, kan kommunalbestyrel-

sen i særlige tilfælde, hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt, tillade, at der ikke

installeres elevator.

Der findes tillige ældreboliger opført med støtte efter de regelsæt, der gik forud for almenbo-

ligloven. Hvad der anføres nedenfor om anvisning og kommunal hæftelse gælder også for

disse boliger.

I 2007 indførtes også mulighed for at etablere friplejeboliger med offentlig støtte. Når en bo-

ligsøgende er blevet visiteret af kommunen til en plejebolig, kan vedkommende vælge at an-

søge om en friplejebolig. Reglerne for friplejeboliger adskiller sig fra de almene plejeboliger

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 2

ældreboliger - regler

Udlejning af almene

bl.a. ved, at friplejeleverandøren selv beslutter, om ansøgningen imødekommes. Kommunen

hæfter endvidere ikke for huslejen ved udlejningsvanskeligheder med mindre andet er aftalt.

2.2

Den berettigede personkreds

Den berettigede personkreds til almene ældreboliger er ældre og personer med handicap,

der har særligt behov for sådanne boliger.

Ledige almene ældreboliger skal anvises ud fra en konkret vurdering af de boligsøgendes

behov for en bolig. Behovsvurderingen kan omfatte de boligsøgendes sociale, fysiske, psyki-

ske og økonomiske forhold.

Kommunerne anviser de ledige almene ældreboliger, uanset hvem der ejer boligerne.

Dog kan en kommune aftale med en boligorganisation eller en selvejende institution, som

ejer almene ældreboliger, at boligorganisationen eller institutionen selv anviser boliger til bo-

ligsøgende, som er visiteret til en ældrebolig af kommunen. En sådan aftale indgås erfarings-

mæssigt sjældent.

2.3

Kommunens pligt til at betale husleje m.v.

Det følger af kommunens ret til at anvise de almene ældreboliger, at kommunen hæfter for

lejen, fra det tidspunkt den ledige bolig er til rådighed for kommunen, og indtil udlejning sker.

Kommunens hæftelse for huslejen medfører, at udlejningsvanskeligheder ikke påfører driften

af boligerne tab. Omvendt kan udlejningsvanskeligheder påføre kommunerne betydelige ud-

gifter.

Kommunen garanterer endvidere for lejerens kontraktmæssige forpligtelser til at istandsætte

boligen ved fraflytning.

Hvis der er indgået en aftale om, at boligorganisationen eller institutionen selv anviser deres

almene ældreboliger, hæfter kommunen ikke for lejen, ligesom kommunen ikke garanterer for

istandsættelsesudgifter.

2.4

Aflastningsboliger

Kommunen kan beslutte, at almene ældreboliger skal anvendes som midlertidige aflastnings-

boliger. Der vil i reglen være tale om almene plejeboliger, som stilles til rådighed for personer

der udskrives fra hospital, og som i en periode ikke kan klare sig i eget hjem. Der kan endvi-

dere være tale om personer med demens, som bor sammen med en ægtefælle, der i en peri-

ode har brug for aflastning.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 2

ældreboliger - regler

Udlejning af almene

Personer, der får tildelt en aflastningsbolig, betaler ikke husleje. I stedet skal kommunen op-

fylde de sædvanlige pligter i lejeforholdet, herunder betale husleje og evt. fraflytteropgørelse.

2.5

Udlejningsvanskeligheder

Det kan ske, at almene ældreboliger ikke kan udlejes til den berettigede personkreds.

Lovgivningen rummer i så fald flere muligheder for at disponere over boligerne på anden

måde, hvorved kommunerne kan undgå at skulle dække huslejetab.

Nedenfor beskrives mulighederne for at disponere over boliger, der ikke kan udlejes til den

berettigede personkreds:

2.5.1

Enkeltstående godkendelse af anvisning uden for den beretti-

gede personkreds

Kan almene ældreboliger ikke anvises til ældre og personer med handicap med særligt be-

hov for en ældrebolig, kan kommunen beslutte, at anvisning kan ske til andre boligsøgende.

Ved ledighed skal boligerne på ny forsøges udlejet til den berettigede personkreds.

Kan de almene ældreboliger, der er særligt indrettet med henblik på at betjene personer med

betydelig og varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne, ikke anvises til denne person-

kreds, kan kommunen beslutte, at anvisning kan ske til andre ældre og personer med handi-

cap. Ved ledighed skal boligerne på ny forsøges udlejet til personer med betydelig og varigt

nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne.

Det bemærkes, at kommunens godkendelse til anvisning uden for den berettigede person-

kreds kun gælder ét lejeforhold. Det skal videre understreges, at anvisningen forudsættes

alene at være en midlertidig løsning. Udlejning kan eventuelt ske med tidsbegrænsede lejeaf-

taler.

2.5.2

Længerevarende udlejning som almene familie- og ungdomsboli-

ger

Når der generelt ikke er efterspørgsel efter almene ældreboliger fra den berettigede person-

kreds, kan kommunen godkende, at almene ældreboliger kan udlejes som almene familie-

eller ungdomsboliger.

Udlejningen skal ske efter de regler, der gælder for henholdsvis almene familie- og ungdoms-

boliger. Det betyder, at boligerne som hovedregel skal udlejes efter venteliste til familieboli-

ger og til unge med ret til en ungdomsbolig. Det betyder også, at denne mulighed er forbe-

holdt boligorganisationer, idet de kan udleje alle typer almene boliger. De almene ældreboli-

ger, der er særligt indrettet med henblik på at betjene personer med betydelig og varigt ned-

sat fysisk eller psykisk funktionsevne, skal udlejes til ældre og personer med handicap ved

udlejningsvanskeligheder.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 2

ældreboliger - regler

Udlejning af almene

Kommunen kan beslutte, at boligerne ved ledighed på ny skal udlejes som almene ældreboli-

ger til den berettigede personkreds.

En kommune kan også beslutte, at almene ældreboliger, som kommunen selv ejer, skal udle-

jes som almene ungdomsboliger i en periode på højst ti år, når afhændelse af boligerne vil

påføre kommunen et tab ved indfrielse af lån i ejendommen. Det bemærkes dog, at lovens

udgangspunkt må antages at være, at der skal ske afhændelse af boligerne til en boligorga-

nisation og efterfølgende ommærkning, da en kommune ikke kan eje almene ungdomsboli-

ger.

2.5.3

Ommærkning ved permanente udlejningsvanskeligheder

Boligorganisationerne kan aftale med kommunen at løse permanente udlejningsvanskelighe-

der ved at ommærke boligerne fra almene ældreboliger til almene familie- og ungdomsboli-

ger.

Denne løsning kan ikke anvendes for de almene ældreboliger, som kommuner, regioner og

selvejende institutioner ejer, da nævnte myndigheder kun kan eje almene ældreboliger. I ste-

det kan boligerne afhændes til en almen boligorganisation og ommærkes som almene fami-

lie- eller ungdomsboliger.

2.5.4

Udlejning til andet end beboelse

Hvis en almen ældrebolig på grund af ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder ikke

kan udlejes til beboelse, kan boligen udlejes til andet end beboelse. For eksempel kan boli-

gerne udlejes til kommunen på en erhvervslejekontrakt med henblik på, at kommunen anven-

der almene ældreboliger til indkvartering af flygtninge.

Det skal understreges, at der skal være tale om, at ovennævnte muligheder for at benytte de

almene ældreboliger til udlejning uden for den berettigede personkreds ikke kan anvendes.

Bliver arealerne igen ledige, skal boligerne på ny søges udlejet til den berettigede person-

kreds.

2.5.5

Ældrebolig-bofællesskaber

En kommune kan beslutte, at almene ældreboliger skal anvendes som bofællesskaber.

Ældrebolig-bofællesskaberne kan både være flere almene ældreboliger (individuelle bofæl-

lesskaber) og en almen ældrebolig med flere værelser (kollektive bofællesskaber).

Som udgangspunkt skal ældrebolig-bofællesskabet omfatte mindst fem boenheder. Kommu-

nen kan dog undtagelsesvist godkende, at bofællesskabet omfatter mindst tre boenheder,

f.eks. hvis bygningens udformning ikke gør det muligt at indrette fem boenheder, eller hvis

kommunen vurderer, at et velfungerende bofællesskab taler for at have færre end fem boen-

heder.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 2

ældreboliger - regler

Udlejning af almene

2.5.6

Botilbud efter serviceloven

Kommunen og en boligorganisation kan aftale, at almene ældreboliger ejet af boligorganisati-

onen skal anvendes til sociale tilbud f.eks. botilbud efter serviceloven. Der er herefter ikke

længere tale om almene boliger, og støtte efter almenboligloven bortfalder. Boligerne, som

anvendes som sociale tilbud, kan udlejes eller sælges til kommunen eller regionen.

Når kommunen selv ejer de almene ældreboliger, kan kommunen beslutte, at boligerne skal

ophøre med at være almene boliger og i stedet anvendes som botilbud.

2.5.7

Salg, nedrivning og sammenlægning af boliger

Kommunen og social-, bolig- og ældreministeren (i praksis Social- og Boligstyrelsen) skal

som hovedregel godkende salg og nedrivning af almene ældreboliger, der tilhører boligorga-

nisationer og selvejende institutioner.

En ansøgning om salg og nedrivning med henvisning til udlejningsvanskeligheder kan kun

godkendes af Social- og Boligstyrelsen, hvis der foreligger dokumenterede væsentlige og

vedvarende udlejningsvanskeligheder. Godkendelse forudsætter, at det vurderes ud fra de

foreliggende oplysninger, at der fremadrettet vil være udlejningsvanskeligheder. Der lægges

bl.a. vægt på oplysninger om interessen for boligerne fra de boligsøgende og om udbuddet af

ældreboliger. Styrelsen stiller krav om, at alternativer til salg henholdsvis nedrivning er under-

søgt og fundet uegnede som løsning på udlejningsvanskelighederne.

Kommunen skal godkende sammenlægning af almene boliger, der tilhører boligorganisatio-

ner og selvejende institutioner. Som hovedregel skal sammenlægningen også godkendes af

Social- og Boligstyrelsen.

Ansøgning om sammenlægning kan godkendes af styrelsen, hvis der foreligger dokumente-

rede, vedvarende udlejningsvanskeligheder. Kravet om væsentlighed gælder således ikke for

ansøgning om sammenlægning.

2.5.8

Perspektivering

I Bilag 1 præsenteres en række eksempler på de økonomiske konsekvenser ved afvikling af

almene ældreboliger gennem salg, nedrivning, sammenlægning og modernisering af boliger

og omdannelse til botilbud efter serviceloven.

Eksemplerne illustrerer, at der ikke kan opstilles generelle modeller for løsning af vedvarende

udlejningsproblemer gennem afvikling af boligerne som almene boliger. Hver enkelt sag af-

hænger af den konkrete situation: Hvordan er boligerne beliggende i forhold til byfunktioner

og plejecentre, deres indretning og størrelse, boligernes stand og attraktivitet samt belånings-

forholdene.

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen har den 13. november 2018 udstedt

Vejledning om afhjælp-

ning af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

med henblik på at give kommunerne

overblik over mulighederne for at kunne agere på udlejningsvanskeligheder.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

3. Udlejning af almene ældreboliger

– statistisk belysning

Dette kapitel giver en statistisk kortlægning af almene ældreboliger og problematikken med

udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger. Kortlægningen er en sammenfatning af ud-

valgte resultater fra en statistisk analyse udført af Social- og Boligstyrelsen

I kapitlet beskrives antallet af almene ældreboliger, omfanget af tomgang i almene ældreboli-

ger – samt udgifter hertil – og sammenhængen mellem ældreboligernes karakteristika og ud-

lejningen af almene ældreboliger belyses. Desuden sammenlignes huslejeniveauet i almene

ældreboliger med huslejeniveauet i private udlejningsboliger. Til sidst i kapitlet søges anven-

delsen af værktøjer til afhjælpning af udlejningsvanskeligheder belyst i det omfang det frem-

går af forskellige registre.

3.1

Almene ældreboliger

Tabel 3.1 viser antallet af boliger målrettet ældre og personer med handicap i Danmark i

2022. Tabellen er fordelt på ombygnings- eller opførelsesåret afhængigt af, om boligen er

ombygget. En ombygning registreres i registrene, når omkostningen for denne udgør mindst

15 pct. af bygningens værdi inden ombygningens gennemførsel.

Boligtyper målrettet ældre og personer med handicap består i denne opgørelse af almene

ældreboliger, almene plejeboliger samt friplejeboliger.

Friplejeboliger er medtaget i analysen,

da de indgår i udbuddet af boliger særligt målrettet ældre, og kan således påvirke omfanget

af tomgangsledigheden i almene ældreboliger.

Det fremgår af tabellen, at der er i alt 89.800 ældre- og plejeboliger i hele landet, hvoraf

36.300 er almene ældreboliger, 51.500 almene plejeboliger og 2.000 friplejeboliger.

I alt ud-

gør boligerne målrettet ældre omkring 3 pct. af den samlede boligmasse, og denne andel har

holdt sig uændret de seneste 5 år.

Social- og Boligstyrelsen kan fremsende baggrundsanalysen ved forespørgsel.

Herudover findes der et mindre antal beskyttede boliger og plejehjemsboliger, opført efter servicelovens § 192

og er under udfasning til fordel for mere tidssvarende pleje- og friplejeboliger.

Det vurderes, at antallet af friplejeboliger i tabellen kun udgør omkring 80 pct. af den faktiske bestand i 2022. De

resterende friplejeboliger vil muligvis indgå i tabellen med en anden mærkning (f.eks. som almene ældre-

eller plejeboliger). Dette skyldes kvaliteten af registrene.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Tabel 3.1

Boliger målrettet ældre og personer med handicap i 2022

Ombygnings- eller opførelsesår

Ukendt

Almene æl-

dreboliger

Almene ple-

jeboliger

Friplejeboli-

ger

I alt

400

Før 1988

8.900

6.200

100

15.200

1988-98

17.000

7.700

100

24.800

1999-2008

7.300

22.900

200

30.400

Efter 2008

3.100

14.600

1.200

18.900

I alt

36.300

51.500

2.000

89.800

Anm.:

Tallene er baseret på det antal boliger, der indgår i Social- og Boligstyrelsens boligstatiske database tilført nogle

friplejeboliger. Boligerne er begrænset til dem, der anvendes som boliger og har et boligareal. Hvis bygningen, boligen

indgår i, er blevet ombygget, benyttes dette år ellers benyttes opførelsesåret. Afrundinger kan gøre at ”i alt” afviger fra

summen af delene.

1) Friplejeboliger kunne ikke etableres før 2008. For boligerne med opførelsesår inden dette, kan der være tale om f.eks.

friplejeboliger, der er etableret ved overtagelse/omdannelse af egnede lokaler med opførelsesår inden 2008.

Kilde:

Boligstatistisk database, BOSSINF og egne beregninger.

Fra 1. januar 1988 har det ikke været tilladt at påbegynde opførelse af plejehjem og beskyt-

tede boliger efter servicelovens § 192. De boliger, der blev opført efter denne lovgivning, er

efterfølgende gradvist blevet nedlagt eller ombygget til almene ældre- og plejeboliger, hvor

kravene til indretning er anderledes.

Af de 36.300 almene ældreboliger er ca. 8.300 ombygget efter de er opført. Af de boliger, der

er ombygget, er omkring 7.200 opført før 1988 og ombygget efterfølgende. Af de 51.500 al-

mene plejeboliger er omkring 20.600 ombygget efter opførelse. Heraf er omkring 16.600 boli-

ger opført før 1988 og ombygget senere.

Friplejeboliger blev etableret som en ny boligform ved vedtagelsen af lov om friplejeboliger i

2007. Derfor er de fleste friplejeboliger opført (eller ombygget) efter år 2008. Af de 2.000 fri-

plejeboliger er ca. 600 ombygget efter opførelse.

Langt de fleste almene ældre- og plejeboliger er målrettet den ældre del af befolkningen.

Derfor belyses dækningsgraden opgjort på kommuneniveau for henholdsvis plejeboliger og

alle boliger målrettet ældre og personer med handicap. Dækningsgraden måles som antal

ældre- og plejeboliger i forhold til personer over 80 år.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Figur 3.1

Dækningsgrad for plejeboliger

Figur 3.2

Dækningsgrad for alle boliger målrettet ældre

og personer med handicap

Kilde:

Boligstatistisk database, CPR, BBR, BOSSINF og BPST’s beregninger.

Kortets farver er inddelt efter fraktiler. Den mørkeorange viser hvilke 10 pct. af kommunerne,

som har den laveste dækningsgrad. Desuden vises kommunerne, som ligger mellem 10 og

25 pct. fraktilen, 25 og 50 pct. fraktilen, 50 og 75 pct. fraktilen, 75 og 90 pct. fraktilen. Endelig

viser den mørkeste grønne farve de 10 pct. af kommunerne, som har den højeste dæknings-

grad. Værdierne af fraktilerne afhænger af, om det er plejeboliger eller samtlige boligtyper

målrettet ældre, som undersøges.

Det fremgår, at kommunerne i hovedstadsområdet (ekskl. Københavns kommune) og en stor

andel af kommunerne på Fyn og i Sydøstjylland har en lav andel af både plejeboliger og boli-

ger målrettet ældre og personer med handicap i forhold til antallet af personer over 80 år.

3.2

Kommunernes udgifter til lejetab i almene ældre-

og plejeboliger

Som hovedregel skal kommunen betale lejen i almene ældre- og plejeboliger fra det tids-

punkt boligen stilles til rådighed for kommunal anvisning og frem til udlejning af boligen. Kom-

munernes samlede udgifter (i følge de kommunale regnskaber) til lejetab vedrørende almene

ældre- og plejeboliger fremgår af tabel 3.2.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Tabel 3.2

Kommunernes udgifter til lejetab vedr. almene ældreboliger, jf. de kommunale regnskaber

2018

Udgifter (mio. kr.)

Opgjort som antal

boliger

191,7

2.521

2019

198,7

2.597

2020

206,4

2.671

2021

259,4

3.318

Anm.:

Opgjort fra de kommunale regnskaber som nettodriftsudgiften konto 0.25.19 Ældreboliger – gruppering 5 Lejetab.

1) Opgjort som antallet af boliger på 70 m

, som står tomme et helt år beregnet på baggrund af en gennemsnitlig årlig

husleje i ældreboliger det respektive år.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af

Danmarks Statistik og Landsbyggefondens huslejestatistik.

Som det fremgår af Tabel 3.2 udgjorde kommunernes udgifter til lejetab vedr. almene ældre-

boliger i 2021 omkring 260 mio. kr. (jf. de kommunale regnskaber). Udgiften udgjorde om-

kring 200 mio. kr. i 2018 – 2020 med en stigende tendens. Opgør man udgifterne som et

skønnet antal boliger, der står tomme et helt år, svarer det til mellem 2.500 til 3.300 boliger i

samme periode.

Det bemærkes, at der kan være usikkerhed ved tallene, da kommunerne kan opgøre udgif-

terne forskelligt.

Fordelingen på de enkelte kommuner fremgår af figur 3.3, som viser kommunernes lejetab

pr. ældre- og plejebolig i 2021. Som det fremgår er problemstillingen med lejetab i almene

ældre- og plejeboliger udbredt til det meste af landet med undtagelse af Region Hovedsta-

den, hvor der er en del kommuner uden disse udgifter.

De kommunale udgifter til lejetab er størst for kommunerne Sorø, Lolland, Ærø, Jammerbugt

og Brønderslev.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Figur 3.3

Udgifter til lejetab pr. ældreboliger i 2021

Anm.: Opgjort fra de kommunale regnskaber som nettodriftsudgiften konto 0.25.19 Ældreboliger – gruppering 5 Le-

jetab.

Kommuner med negative udgifter er angivet under ”ingen”.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af Danmarks Statistik og Boligstatistisk database.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

3.3

Tomgangsledige boliger

I det følgende undersøges, hvordan de tomgangsledige almene ældre- og plejeboliger er for-

delt på bystørrelser, boligstørrelser og opførelsesår. Metoden til at identificere de tomgangs-

ledige almene ældre- og plejeboliger og dertilhørende usikkerheder er beskrevet i bilag 2

Efter den beskrevne metodeidentificeres 2.837 ældreboliger, som er ledige.

Omkring 42 pct. af de almene ældre- og plejeboliger, der skønnes tomgangsledige, ligger i

landsbyer. Dette skal sammenholdes med, at kun 22 pct. af bestanden af disse boliger ligger

i landsbyer. Der er således en overrepræsentation af tomgangsledige boliger i landsbyer.

Til trods for det lave antal boliger uden for byområder, er der også en høj andel tomgangsle-

dige boliger i disse områder (ca. 3,5 pct.) sammenlignet med andelen af ikke-tomgangsledige

boliger i samme områder (ca. 0,9 pct.). Det er således primært i landsbyerne, hvor udlej-

ningsvanskelighederne ser ud til at være forholdsvis størst.

Ligeledes er der en stor andel af de skønnede tomgangsledige boliger, der synes at være re-

lativt små. En nærmere undersøgelse viser, at omkring 16 pct. af de skønnede tomgangsle-

dige boliger er under 50 kvadratmeter, dette uanset opførelsesår, mens kun 3 pct. af de

skønnede ikke-tomgangsledige har samme størrelse. For boliger på mellem 50 og 65 kva-

dratmeter er andelen af skønnede tomgangsledige opført før 1988 på 29 pct., mens andelen

af skønnede ikke-tomgangsledige boliger er 19 pct.

Endelig er omkring 66 pct. af de skønnede tomgangsledige boliger opført før 1988. Dette skal

ses i relation til, at kun omkring 41 pct. af de boliger, der skønnes ikke at være tomgangsle-

dige, er bygget i samme periode. Det bemærkes, at opførelsesåret i denne tabel ikke tager

højde for, om bygningen er blevet ombygget efterfølgende.

Ved fortolkning af ovenstående resultater og tabel 3.3 henledes opmærksomheden på, at

den anvendte metode ikke kan tage højde for aflastningsboliger, som fremstår som ledige,

fordi beboelse i disse boliger ikke registreres i CPR.

Der er usikkerhed forbundet med metode. Usikkerheden knytter sig til, at boliger regnes for ledige, hvis der ikke

er tilknyttet et cpr-nummer til adressen den 1. januar 2021 og den 1. januar 2022. Det betyder, at boliger, som

kun er delvist ledige, ikke tæller med. Omvendt tæller boliger, som anvendes som aflastningsboliger, som ledige,

fordi der ikke er tilknyttet cpr-nummer til boligen.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Tabel 3.3

Antallet af almene ældre- og plejeboliger, der er skønnet tomgangsledige, fordelt på byområder, op-

førelsesår og boligstørrelse

Opført før 1988

Byområde

Uden for

byområder

Landsby

Mindre by

Større by

Storby

I alt

< 50 m

177

334

50 – 65

387

148

113

159

828

65 <

299

118

133

144

715

Opført 1988 eller senere

< 50 m

123

50 – 65

173

405

65 <

107

203

432

I alt

1.196

429

414

699

2.837

Anm.:

Se i øvrigt afsnit 3.7 for metoden til at fastslå, at en ældre- og plejebolig er tomgangsledig. Uden for byområde er

boliger beliggende i byer med under 200 indbyggere eller i områder hvor afstanden til nærmeste bolig er mere end 200

meter. En landsby defineres som byer mellem 200 og 4.000 indbyggere, en mindre by som 4.000-15.000 indbyggere, en

større by som 15.000-50.000 indbyggere og en storby som 50.000 eller flere indbyggere.

Kilde:

Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database, CPR, BBR, BOSSINF, Landsbyggefondens hus-

lejeregister og Kortforsyningens bypolygoner

3.4

Husleje i almene boliger og private udlejningsboli-

ger

Nyere udlejningsboliger vil, blandt andet grundet krav i bygningsreglementet, have relativt

god tilgængelighed. De kan således tiltrække ældre tilflyttere, som ellers kunne have været i

målgruppen for almene ældreboliger. Dette afhænger imidlertid bl.a. af huslejeniveauet.

Figur 3.4 viser den månedige husleje for 70 m

. i almene familie-, ældre- og plejeboliger samt

private udlejningsboliger fordelt på opførelsesår. Boligtypen, boligen er registreret som, og

huslejen er opgjort for 2022. Der ses alene på boliger opført fra 1990 og frem.

Figuren viser, at huslejen i almene ældre- og plejeboliger ligger mellem de to private udlej-

ningskategorier, hhv. ikke-ejerlejligheder og ejerlejligheder. Private udlejningsboliger, der ikke

er ejerlejligheder, har den laveste gennemsnitlige husleje ved opførelse frem til år 2015, hvor

langt de fleste ligger på en husleje omkring 5.500 kr. om måneden. Huslejen i almene ældre-

boliger opført i perioden 1990-2009 ligger mellem 12 og 18 pct. over huslejen i private udlej-

ningsboliger, der ikke er ejerlejligheder og opført i samme periode.

De private udlejningsboliger konkurrerer således til en vis grad med almene ældre- og pleje-

boliger på huslejen.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Samtidigt er huslejerne i de almene familieboliger i gennemsnit lavest for alle de viste boligty-

per opført siden 1990.

Figur 3.4

Månedlig husleje for 70 kvadratmeter i 2022 fordelt på opførelsesår og boligtype

Anm.:

Huslejen er beregnet på baggrund af alle boligstørrelser og derefter omregnet til 70 kvadratmeter.

Kilde:

Social- og Boligstyrelsen på baggrund af Landsbyggefondens huslejeregister og Udbetaling Danmarks boligstøtte-

Der er store geografiske forskelle på huslejeniveauerne, jf. tabel 3.4 I landsbyerne er husle-

jerne i de private udlejningsboliger konkurrencedygtige med de almene ældre- og plejeboli-

ger. I storbyerne og uden for byområder er de almene boliger derimod generelt billigere end

de privat udlejede ejerlejligheder.

I alle bystørrelser har almene familieboliger den laveste husleje.

Tabel 3.4

Gennemsnitlig månedlig husleje for 70 kvadratmeter i 2022 fordelt på boligtype og bystørrelse for

boliger opført efter 1990

Private udlej-

ningsboliger

Almene plejeboli- (ikke ejerlejlid-

ger

heder)

6.900

6.700

Byområde

Uden for byom-

råder

Almene familie- Almene ældre-

boliger

5.700

6.600

Private udlej-

ningsboliger

(ejerlejligheder)

8.400

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

Landsby

Mindre by

Større by

Storby

Gns.

5.200

5.500

5.900

5.500

6.100

6.600

6.400

6.900

6.500

6.600

6.800

7.100

7.400

7.000

5.400

6.200

6.800

7.700

6.700

5.900

6.900

7.100

8.600

8.100

Anm.:

Huslejen er beregnet på baggrund af alle boligstørrelser og derefter omregnet til 70 kvadratmeter. Huslejerne er

afrundet til nærmeste 100.

Kilde:

Social- og Boligstyrelsen på baggrund af Landsbyggefondens huslejeregister, Udbetaling Danmarks boligstøtteregi-

ster og kortforsyningens bypolygoner.

3.5

Anvendelsen af redskaber til at afhjælpe udlej-

ningsvanskeligheder

Der findes forskellige værktøjer til at afhjælpe udlejningsvanskeligheder i almene ældreboli-

ger, jf. kapitel 2.5. Et af værktøjerne er at ommærke almene ældreboliger til almene familie-

og ungdomsboliger.

I perioden 2018-2021 er i alt 1.155 ældre- og plejeboliger ommærket til almene familie- eller

ungdomsboliger. Det svarer til et årligt gennemsnit på 266 boliger. Heraf er 92 pct. ommær-

ket til familieboliger, jf. tabel 3.5. Samtidig er der sket en ommærkning den anden vej af

1.212 boliger, hvor i gennemsnit 303 almene familie- eller ungdomsboliger blev ommærket til

almene ældre- eller plejeboliger.

En lille andel af de boliger, der blev ommærket til eller fra almene ældre- og plejeboliger, var

tomgangsledige det år ommærkningen fandt sted. Det kan skyldes, at boligerne har været

udlejet til personer uden for personkredsen for ældreboliger, og at kommunen og boligorgani-

sationen med ommærkningen drager konsekvensen af, at boligen fremover skal have status

som familie- eller ungdomsbolig.

Tabel 3.5

Antallet og andel af almene ældre- og plejeboliger der er ommærket til eller fra almene familie- eller

ungdomsboliger

Ommærket fra Andel ommær-

familie- eller

ket til og fra æl-

ungdomsboliger dre- og plejeboli-

til

ger

Ældreboliger

336

255

286

pct.

1,1

1,9

0,9

År

Ældre- og

plejeboliger

primo år

Ommærket fra ældreboliger til

Familieboliger

2018

2019

2020

41.553

47.092

46.959

628

148

Ungdomsboliger

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 3

ældreboliger – statistisk belysning

Udlejning af almene

2021

Gns.

47.817

45.855

191

266

335

303

1,2

1,3

Anm.:

Én og samme bolig er ommærket både i 2018 og 2021 fra ældrebolig til en anden boligtype. Antallet af ommærk-

ninger kan være undervurderet, da Landsbyggefondens huslejeregister ikke indeholder alle almene ældreboliger.

Se afsnit 3.7 for estimat af antallet af manglende boliger i registeret.

Kilde:

Social- og Boligstyrelsen på baggrund af Landsbyggefondens huslejeregister.

Ved væsentlige vedvarende udlejningsproblemer, kan Social-, Bolig- og Ældreministeriet

(Social- og Boligstyrelsen) godkende salg eller nedrivning af boligerne. Fra 2007 og frem til

slutningen af april 2022 er der registreret i alt 61 nedlægningssager af almene ældreboliger. I

alt er 1.007 almene ældreboliger blevet nedlagt, hvoraf 594 boliger er blevet solgt, og 403 bo-

liger er blevet nedrevet, jf. tabel 3.6.

I to tredjedele af sagerne har den oplyste årsag til nedlægningen været udlejningsvanske-

ligheder.

Tabel 3.6

Antal nedlagte almene ældreboliger i perio-

den 2007-2022 fordelt på sagstype

Antal sager

Antal boliger

Nedlægningsårsager, 2007-2022

Antal sager

Nedlægningsår-

med denne op- Andel (pct.)

sag

lysning

Udlejningsvan-

skeligheder

Manglende ef-

terspørgsel efter

boliger i området

Boligen er utids-

svarende

Boligsociale ud-

fordringer

I alt

Nedrivninger

403

Salg

Kombination

eller ukendt

sagstype

I alt

594

1.007

100

Anm. : 1) Det er muligt at oplyse flere årsager til nedlægningen på samme sag.

Opgørelsen indeholder ikke nedrivnings- og salgssager af f.eks. kommunalt ejede ældre- og plejeboliger, da

denne beslutning alene kræver kommunalbestyrelsens godkendelse. Oplysningerne bliver således ikke regi-

streret i Social- og Boligstyrelsens nedlægningsdatabase.

Kilde:

Social- og Boligstyrelsens nedlægningsdatabase.

En nærmere kommunefordelt undersøgelse viser, at kommuner med forholdsvis store lejetab

pr. ældrebolig, ser ud til at anvende ommærkning, salg og nedrivning i større omfang end øv-

rige kommuner.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

4. Kendskab til løsninger - analyse

For at belyse kendskab og erfaringer med brug af eksisterende redskaber til at imødegå ud-

lejningsvanskeligheder i almene ældreboliger er der foretaget interviews med udvalgte kom-

muner og boligorganisationer. I dette kapitel er først redegjort for baggrund og gennemfø-

relse af interviews. Herefter er centrale pointer fra de afholdte interviews gengivet.

4.1

Interviews

Der er foretaget i alt ni interviews, henholdsvis med fem kommuner og fire boligorganisatio-

ner. Kommuner er udvalgt på baggrund af forholdsvis store udgifter til dækning af lejetab i al-

mene ældreboliger.

Der er endvidere lagt vægt på en geografisk spredning samt forskellig størrelse. Boligorgani-

sationer er efterfølgende blevet udvalgt, fordi de enten ejer eller administrerer almene ældre-

boliger i de udvalgte kommuner.

Kommunerne har alle ladet sig repræsentere af ledere fra den kommunale forvaltning, der

varetager administration af ældreområdet i kommunen. Det er karakteristisk, at det generelle

ansvar for tilsynet med de almene boligorganisationer er placeret i en anden forvaltning i

kommunen. I boligorganisationerne er der foretaget interview af medarbejdere med ansvar

for administration eller udlejning af almene ældreboliger.

De gennemførte interviews har givet et billede af kommuner og boligorganisationers brug af

og kendskab til gældende redskaber til at imødegå udlejningsvanskeligheder i almene ældre-

boliger. Samtalerne har desuden peget på en række tværgående problemstillinger/temaer af

betydning for udlejning, hhv. boligernes fysik og beliggenhed, behov og efterspørgsel efter

boliger, samarbejde samt økonomi. Herudover har kommuner og boligorganisationer peget

på en række ønsker til videre tiltag på området. De rejste temaer mm. præsenteres i efterføl-

gende afsnit.

I de afholdte interviews omtales forskellige typer af boliger til ældre, hhv. ældreboliger, pleje-

boliger og plejehjem. Ved almene ældreboliger forstås boliger som med hensyn til udstyr og

udformning er særligt indrettet til brug for ældre samt personer med handicap, herunder køre-

stolsbrugere. Ældreboliger kan også etableres som ældreboliger med tilknyttet serviceareal

og tilhørende personale. Disse ældreboliger benævnes plejeboliger og plejeboligerne sam-

men med servicearealet benævnes plejecenter.

Se uddybende beskrivelse af ældreboliger og plejeboliger i afsnit 2.1.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

4.2

4.2.1

Centrale pointer fra de afholde interviews

Boligernes fysik og beliggenhed

Der er stor forskel på ældreboligernes beliggenhed i kommunerne. Der er således almene

ældreboliger, der ligger centralt placeret i bykernerne, ældreboliger der ligger bynært samt

ældreboliger, der i dag er mere perifært beliggende i forhold til handel og servicefunktioner.

Ligeledes er der ældreboliger, der ligger som selvstændige fritliggende boliger og ældreboli-

ger opført i tilknytning til et plejecenter.

Kommuner og boligorganisationer giver enstemmigt udtryk for, at de almene ældreboligers

fysiske udformning samt geografiske beliggenhed har afgørende betydning for muligheden

for udlejning.

Udlejningsvanskeligheder knytter sig her særlig til de fritliggende almene ældreboliger, der

fremstår utidssvarende i forhold til boligens størrelse og standard set i forhold til andet even-

tuelt nyere byggeri med øget fokus på tilgængelighed mv.

Dette kan ses i forhold til en opdatering af bygningsreglementet fra 1995 med krav om til-

gængelighed, hvormed det ikke længere er særligt for almene ældreboliger, at de er indrettet

ud fra et hensyn om tilgængelighed ift. gangbesværede mv. Dette medfører, at en almindelig

almen familiebolig eller anden privat lejebolig kan fremstå mere attraktiv og medføre, at der

er et større alternativt boligmarked for de ældre. Her er det især nybyggede private udlej-

ningsboliger eller almene familieboliger, der bliver fremhævet af kommuner og boligorganisa-

tioner. Disse bliver beskrevet som mere tidssvarende med passende størrelse samt altan og

elevator.

I forhold til størrelsen på ældreboliger peges der på, at en ældrebolig på f.eks. 1-2 værelser

vurderes for lille, hvis man f.eks. ønsker at bo med en partner og dermed har brug for min. 3

værelser.

Beliggenheden af de almene ældreboliger anses som værende helt afgørende for de ældres

boligvalg. En beliggenhed tæt på byfunktioner og mulighed for handel har betydning for den

ældres ønske om at kunne fortsætte et aktivt seniorliv. En udfordring i dag er, at flere ældre-

boligafdelinger ved opførelsen lå geografisk godt placeret med nærhed til byfunktioner og

handel. Byfunktionerne har imidlertid ændret sig over årene og tidligere tilgængelighed til bu-

tikker mv. er i dag forsvundet.

Kommuner og boligorganisationer oplever i dag, at der i kommunen er ældreboligafdelinger,

der står tomme samtidig med, at der er ældreboligafdelinger med en venteliste. Det opleves,

at flere ældre i højere grad ønsker enten at blive boende længere tid i eget hjem - ofte eget

etplans hus - til der er et behov for en egentlig plejebolig, eller at vente på, at den ”rigtige” æl-

drebolig ift. størrelse og beliggenhed bliver tilgængelig.

I forhold til den fysiske beliggenhed påpeger nogle kommuner og boligorganisationer, at det

har en positiv indvirkning på udlejningen, hvis de almene ældreboliger ligger i tilknytning til

plejeboliger. Dette er også praktisk for kommunen ved et eventuelt senere behov for pleje af

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

den ældre i ældreboligen, da plejepersonalet derved nemt kan yde en service for den ældre

uden længere transporttid.

Endvidere påpeger nogle kommuner, at selve tætheden mellem de forskellige bebyggelser

samt størrelsen på de enkelte enheder har betydning for den lokale planlægning af den kom-

munale service. Her vurderes det mest hensigtsmæssigt med større samlede enheder.

4.2.2

Behov og efterspørgsel efter ældreboliger

Flere kommuner og boligorganisationer, der oplever udlejningsvanskeligheder, giver udtryk

for, at der i disse områder er et større udbud af boliger, end der er efterspørgsel på blandt de

ældre borgere.

Demografiske fremskrivninger viser samtidig, at antallet af ældre vil stige inden for de kom-

mende år. Kommunerne giver dog ikke udtryk for, at de er ved at planlægge opførelsen af

flere almene ældreboliger. Tværtimod forventer kommunerne ikke, at det øgede antal ældre

vil føre til et øget behov for ældreboliger. De oplever, at en andel af de ældreboliger de kan

tilbyde, ikke bliver efterspurgt. I forrige afsnit, blev det beskrevet, hvordan boligens størrelse,

indretning, standard og geografiske placering har en afgørende betydning for de ældres bo-

ligvalg. Dog er der flere kommuner, der sidder med overvejelser om, hvordan de kan sikre

flere plejeboliger til den forventede stigning af ældre. Her er det især et øget behov for de-

menspladser, der er en udfordring for kommunerne.

I forhold til ældreboligernes beliggenhed peger både kommuner og boligorganisationer på, at

det kan være vanskeligt at udleje fritliggende ældreboliger i mindre byer samt i yderområ-

derne. Før kommunalreformen og kommunesammenlægningen i 2007, blev der gjort en ind-

sats for at få bygget ældreboliger i flere mindre byer. Som nævnt i forrige afsnit, er der flere af

disse byer, som ikke længere har de samme byfunktioner, og derved ikke længere er attrak-

tive for ældre.

Det samlede behov for ældreboliger kan også ses i forhold til kommunernes visitationsprak-

sis. Flere kommuner giver udtryk for, at de har ændret deres visitationspraksis således, at æl-

dre skal blive længere i eget hjem. Følgerne af den ændrede visitationspraksis gør, at de æl-

dre bliver boende i eget hjem, indtil de har et omfattende plejebehov, og derfor kan visiteres

til en plejebolig. Flere kommuner omtaler det som en bevidst strategi, at borgerne skal blive i

hjemmet længst muligt, da det blandt andet for nogle ældre kan være belastende med flere

flytninger. Den ændrede visitationspraksis bidrager derfor også til et øget boligoverskud og

tomgangsleje i de almene ældreboliger.

Både kommuner og boligorganisationer giver hertil udtryk for, at der opleves størst udfordrin-

ger med udlejning af ældreboliger set i forhold til udlejning af plejeboliger. I plejeboliger ople-

ves ikke generelt udlejningsvanskeligheder. De udlejningsvanskeligheder boligorganisationer

og kommuner oplever ved udlejning af plejeboliger er relateret til genudlejningsprocesser ved

dødsfald, herunder eventuelle udeståender om boet.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

Kommuner beskriver også, hvordan etablering af friplejeboliger i en kommune kan øge van-

skelighederne med udlejningen, da det tilfører flere boliger, som er i konkurrence med de al-

mene plejeboliger. Der er dog kommuner, som oplever etableringen af friplejeboliger som no-

get positivt, da kommunen ikke skal afholde udgifter til tomgangsleje i disse.

I forhold til det samlede behov for boligtilbud til ældre borgere i kommunerne peger boligorga-

nisationerne på, at der er behov for, at kommunerne ikke ser ledige almene ældreboliger som

et isoleret problem, men at boligerne indgår i en større bystrategisk sammenhæng i forhold til

det samlede lokale boligudbud - hvordan ser behov og efterspørgsel ud set i relation til den

demografiske udvikling samt den lokale bygningsmasse – er ældreboligerne moderne og

tidssvarende mv. I relation til dette nævner flere kommuner, at de er i gang med at lave en

analyse af kommunens nuværende og kommende bolig- og kapacitetsbehov.

Samarbejde

Både samarbejdet mellem kommuner og boligorganisationer samt samarbejdet med Lands-

byggefonden omtales positivt og velfungerende. Samarbejdet mellem kommuner og boligor-

ganisationer har en uformel karakter og fremstår personbåren i forhold til den løbende dialog

om den aktuelle udlejningssituation. En mere formel dialog om eventuelle udlejningsvanske-

ligheder, f.eks. ved fastsat tema på den årlige styringsdialog mellem kommune og boligorga-

nisation, anvendes således ikke.

På trods af både kommunernes og boligorganisationernes velfungerende samarbejde med

Landsbyggefonden viser interviewene, at det for nogle kommuner og boligorganisationer

fremstår uklart, hvilken konkret rådgivning og bistand, man som hhv. kommune og boligorga-

nisation kan modtage fra fonden. Hertil hvilken formel rolle, kompetence og ansvar fonden

har i relation til afklaring og valg af værktøj til håndtering af den aktuelle udlejningsudfordring

f.eks. ommærkning af boliger, nedrivning mv. Derudover påpeges det, at denne afklarings-

proces kan fremstå langvarig og derved udgøre en barriere for at kunne igangsætte den nød-

vendige handling på udlejningssituationen.

Nogle kommuner giver samtidig udtryk for uklarhed omkring Landsbyggefondens interesse

og villighed til at indgå i en dialog omkring håndtering af udlejningsudfordringer i situationer,

hvor de almene ældreboliger anvises eller ejes af kommunen, og derved ikke belaster en bo-

ligorganisations økonomi i tilfælde af tomgang.

4.2.3

Økonomi

Kommuner har i praksis som alt overvejende hovedregel anvisningsretten til almene ældre-

boliger, og afholder derved også eventuelle udgifter til tomgangsleje. Kommunerne giver ud-

tryk for, at dette kan være et skævt incitament til at håndtere og handle på udlejningsvanske-

ligheder i almene ældreboliger. Kommuner oplever, at kommunen reagerer hurtigere på van-

skelighederne end boligorganisationerne, da det er kommunerne, der sidder med udgifterne.

Boligorganisationerne har ikke et økonomisk tab på ældreboligerne, og opleves derfor at

være tilbageholdende i forhold til at indgå i løsninger, der kan medføre en øget udlejningsri-

siko for boligorganisationen. Nedrivning kan f.eks. være omkostningstungt, mens ommærk-

ning vil flytte risikoen for tomgangslejen fra kommunen til boligorganisationen. Et eventuelt

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

salg af boligerne kan skabe en sværere konkurrencesituation for boligorganisationens øvrige

boliger i området.

Kommunerne fremhæver dette som en barriere for at få håndteret udlejningsvanskeligheder

hurtigt.

Det bemærkes i øvrigt, at kommunerne ikke nødvendigvis deler den opfattelse, at tallene for

lejetab i kommunen, som ministeriet har præsenteret kommunerne for, i sig selv er udtryk for

generelle udfordringer med tomgangsledighed i almene ældreboliger. Nogle kommunerne

nævner f.eks., at den ønskede kapacitetstilpasning kan tage flere år.

Processen fra, at det erkendes, at der er udlejningsvanskeligheder i en konkret afdeling eller

lignende, til man står i en situation, hvor det er muligt - i yderste konsekvens - at sælge eller

nedrive boligerne, kan tage adskillige år. Dette resulterer i høje udgifter til lejetab over en

længere årrække. Der fremhæves bl.a. eksempler på kommunale plejecentre, som har været

under afvikling over en årrække. Herudover fremhæves særlige tilfælde, som har haft betyd-

ning for udgifterne til lejetab, f.eks. udlejning af nyopførte ældreboliger, som går trægt på

grund af manglende kendskab blandt de ældre til boligerne.

4.2.4

Kendskab til redskaber og ønsker

Kommuner og boligorganisationer giver udtryk for et generelt kendskab samt tilfredshed med

eksisterende lovgivningsmæssige redskaber, der kan forebygge tomgang i ældreboliger.

Flere kommuner og boligorganisationer har afprøvet de forskellige mulige redskaber. De red-

skaber som flest kommuner og boligorganisationer har benyttet sig af er hhv. midlertidig ud-

lejning til en anden personkreds samt ommærkning.

Midlertidig udlejning til en anden personkreds bruges i høj grad på nuværende tidspunkt,

hvor flere kommuner anvender tomme plejehjem eller tomme ældreboligafdelinger til at huse

fordrevne fra Ukraine.

Salg og nedrivning er ikke anvendt i lige så høj grad. Dette skyldes bl.a., at der kan være lo-

kalpolitiske interesser, som kan påvirke villigheden i kommunalbestyrelsen til at tage en be-

slutning om at sælge eller nedrive ældreboliger. Det bliver beskrevet, at lokalpolitikere er til-

bageholdende i forhold til at medvirke til handlinger, som kan fremstå som om, man er ved at

lukke yderligere funktioner i mindre byer.

Derudover kan det i mindre kommuner være svært for kommunen at agere, når boligorgani-

sationen er en vigtig samarbejdspartner. Man vil derfor som kommune ikke presse for hårdt

på, hvis boligorganisationen ikke ser fordele ved at håndtere udlejningsvanskelighederne i

form af f.eks. ommærkning eller nedrivning.

Flere kommuner og boligorganisationer fremhæver, at nedrivning er en lang proces. Beslut-

ningsprocessen er lang, da der er flere politiske organer, der skal høres. Derudover giver

kommuner og boligorganisationer udtryk for, at sagsbehandlingstiden i ministeriet/styrelsen

er lang.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 4

Kendskab til løsninger - analyse

Kommuner og boligorganisationer som endnu ikke har anvendt alle redskaberne, har ikke i

lige så høj grad kendskab til samtlige regler. De er således tilbageholdende med at vurdere

reglerne, idet de ikke kender fordele og ulemper i tilstrækkeligt omfang.

Hverken kommuner eller boligorganisationer giver udtryk for konkrete forslag til nye værktø-

jer, der kan forebygge tomgang i ældreboliger. Både kommuner og boligorganisationer peger

dog på en række områder relateret til et behov for øget viden og kendskab til allerede eksi-

sterende redskaber samt tiltag, der kan understøtte effektive genudlejningsprocesser i tilknyt-

ning til dødsfald. Dette bl.a. i forhold til et ønske om en hurtigere tilbagemelding fra skifteret-

ten omkring håndtering af indbo med henblik på rydning og klargøring af boligen til ny indflyt-

ter.

Derudover efterspørger kommunerne et øget handlerum i forhold til boligorganisationerne,

når kommunen dækker eventuelle udgifter som følge af tomgang i ældreboliger med kommu-

nal anvisning. Et fravær af økonomisk incitament for boligorganisationen opleves af kommu-

nerne at være en barriere for boligorganisationernes interesse i at handle på situationen, da

en eventuel handling i stedet kan betyde en øget økonomisk risiko for boligorganisationen.

I de gennemførte interviews peges på et behov for overvejelser vedrørende.:



Yderligere vejledningsbehov om gældende regler der kan forebygge tomgang i al-

mene ældreboliger ejet af hhv. kommune og boligorganisation.



Vejledning om nedrivning af ældreboliger.



Hurtigere proces omkring genudlejning af boliger grundet dødsfald.



Flere kommunale muligheder for at kunne handle over for boligorganisationerne ift.

at håndtere udfordringer ved tomgang.



At procedurerne ved mindre renoverings-, ombygnings-, salgs- og nedrivningsager

afbureaukratiseres.

Disse behov og efterspørgsler er et udtryk for kommunerne og boligorganisationernes ople-

velse. I næste kapitel vil dette blive behandlet, og der præsenteres løsningsforslag.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

5. Konklusion

5.1

Konklusion

Nærværende analyse, har blandt andet til formål, at undersøge kommuner og boligorganisa-

tioners kendskab til handlemulighederne i forbindelse med udlejningsvanskeligheder i al-

mene ældre- og plejeboliger.

Analysen viser, at der generelt er kendskab til de eksisterende lovgivningsmæssige redska-

ber til at imødegå udlejningsvanskelighederne. Kommuner og boligorganisationer giver her-

under også udtryk for en generel tilfredshed med redskaberne. Mange kommuner har eksem-

pelvis siden februar 2022 udnyttet ledige ældreboliger til at huse fordrevne fra Ukraine. Sam-

tidigt er der i flere af de undersøgte kommuner konkrete eksempler på projekter, som har til

formål at løse udlejningsvanskelighederne mere permanent, f.eks. ved salg. Kommunernes

generelle kendskab til reglerne underbygges også i afsnit 3.5, hvoraf det fremgår, at der lø-

bende sker ommærkning, salg og nedrivning af almene ældreboliger.

Analysen viser imidlertid også, at der kan overvejes initiativer, der kan styrke arbejdet med at

imødegå udlejningsvanskeligheder. Eksempelvis efterspørges der mere vejledning om reg-

lerne og mulighederne, herunder i forhold til Landsbyggefondens rolle samt løsninger på

skæve økonomiske incitamenter mellem boligorganisationerne og kommunerne.

Herudover udtrykte flere boligorganisationer i interviews, at de gerne så, at kommunerne i

højere grad så udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger i en større strategisk sam-

menhæng i forbindelse med øvrige boligbehov i kommunen. De øvrige interviews gav også

indtryk af, at der i nogle tilfælde kunne være en mangel på kobling mellem afdelinger i den

kommunale forvaltning, som har med ældreområdet at gøre, og afdelinger, der varetager op-

gaverne med den løbende drift af almenboligområdet, byplanlægning mv. På denne bag-

grund opfordrer arbejdsgruppen til, at udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger ikke

anskues som en isoleret udfordring, men ses i sammenhæng med det samlede boligudbud i

kommunen. I forlængelse heraf foreslås det, at udlejningssituationen i almene ældreboliger

indgår i kommunernes generelle planlægning, herunder inddrages på de årlige styringsdialo-

ger.

Med afsæt i analysen, kan der overvejes nye initiativer, der kan styrke arbejdet med at imø-

degå udfordringer med udlejningsvanskeligheder. I det følgende afsnit er der gjort en række

overvejelser herom.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

5.2

5.2.1

Mulige initiativer

Behov for national strategi for håndtering af ældreboliger med

tomgang?

Analysens kapitel 3 og 4 viser en vis systematik i, hvilke almene ældre- og plejeboliger, der

er i risiko for at opleve udlejningsvanskeligheder. F.eks. viser analysens kapitel 3, at det ofte

er bebyggelser fra før 1988 og bebyggelser beliggende i landsbyer, der er ramt af udfordrin-

gen. Analysen viser også, at det er de mindre boliger på under 50 m

, som er særligt udsat

for udlejningsvanskeligheder. Dette bekræftes i de afholdte interviews, jf. kapitel 4.

Det anslås, jf. kapitel 3, at kommunernes udgifter til lejetab i 2021 svarer til, at ca. 3.300 al-

mene ældreboliger står tomme hele året. Det svarer til 3,8 pct. af samtlige almene ældre- og

plejeboliger. Til sammenligning udgør lejeledigheden blandt almene familieboliger i december

2022 0,5 pct. på landsplan. I enkelte yderkommuner er der dog en lejeledighed blandt fami-

lieboliger på 2-4 pct. Analysen viser, at kommunerne allerede nu forsøger at løse udlejnings-

vanskelighederne, f.eks. ved midlertidigt at udleje tomgangsramte almene ældreboliger til for-

drevne fra Ukraine og tidligere andre grupper af flygtninge. Med flygtningesituationen i 2022

kan det derfor ikke afvises, at det vil vise sig, at kommunernes udgifter til tomgangsleje i

2022 ikke var lige så høje, som i tidligere år. Men udfordringen med udlejningsvanskelighe-

der vil højst sandsynligt være et fortsat problem, når de fordrevne ukrainere finder andre boli-

ger eller vender tilbage til Ukraine.

Det kan fremhæves, at der allerede i dag er redskaber, som er med til at sikre støtte til al-

mene boligafdelinger, herunder afdelinger med almene ældreboliger, hvor der er konstateret

væsentlige problemer. Eksempelvis kan Landsbyggefonden godkende, at der afsættes mid-

ler til at sammenlægge boliger eller nedrivning af boliger. Der sker med andre ord allerede en

tilpasning af udbuddet af ældre- og plejeboliger i dag, hvor de tilgængelige redskaber anven-

des på forskellige måder, herunder også med støtte fra Landsbyggefonden. Det kan dog

overvejes, om det ønskes at fremskynde dette med en målrettet håndtering.

Hvis det ønskes at fremskynde en afvikling eller omdannelse af almene ældreboliger med ud-

lejningsvanskeligheder, kan det derfor overvejes at afsætte særskilte midler hertil. Større

kommunal medfinansiering kan med fordel indgå i overvejelser om løsninger, fordi kommu-

nerne har en direkte økonomisk interesse i at løse problemet: Det er kommunen, som oprin-

deligt har truffet beslutning om at opføre de pågældende ældreboliger. Med beslutningen har

fulgt støtte fra staten til at finansiere anskaffelsessummen. Ligeledes har kommunen støttet

etableringen af boligerne gennem kommunal grundkapital på forskellige niveauer, og kom-

munen har stillet garanti for de oprindelige lån til finansiering af byggeriet.

Særskilte midler til tilpasning af ældreboligmassen kan begrundes med, at der er tale om en

tværkommunal og systematisk udfordring, hvor der kan være barrierer for at gennemføre

gennemgribende tiltag, der kan imødegå udlejningsvanskeligheder i de ældreboliger, som

har systematiske udlejningsvanskeligheder. Det kan på den baggrund overvejes at udvikle en

målrettet national strategi for tilpasning af udbuddet af almene ældre- og plejeboliger.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

Konkret kan formålet med en national strategi være at få afviklet den del af ældreboligmas-

sen, som på grund af udlejningsvanskeligheder tynger den kommunale økonomi, og hvor der

ikke er udsigt til, at situationen kan ændres nævneværdigt. Dette kan for eksempel være på

grund af de økonomiske forhold eller pga. bygningernes stand og beliggenhed.

Midlerne i en national strategi kan omfatte:



Hjælp til selvhjælp. Kommunerne har som udgangspunkt væsentlige økonomiske

forpligtigelser over for nødlidende almene ældreboligafdelinger. Det er derfor også

rimeligt, at kommunerne yder et væsentligt finansieringsbidrag til løsningen af de

aktuelle udfordringer.



Landsbyggefondens midler (renoveringsstøtteordning eller nye støtteordninger) kan

målrettes modernisering og ombygning af eksisterende almene ældre- og plejeboli-

ger, som vurderes at kunne indgå i den fremtidige boligforsyning.



Instrument til håndtering af almene ældre- og plejeboliger finansieret med IS-35 lån.

5.2.2

Økonomisk incitament til at løse udlejningsvanskeligheder

Kommunerne har en generel forpligtelse til at sikre et tilstrækkeligt udbud af ældreboliger i

kommunen. Det følger af kommunens ret til at anvise de almene ældreboliger, at kommunen

hæfter for lejen, fra det tidspunkt den ledige bolig er til rådighed for kommunen, og indtil ud-

lejning sker.

Som det fremgår af kapitel 4 peger flere kommuner på, at der er et skævt økonomisk incita-

ment ift. at håndtere og handle på udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger. Kommu-

nerne har den økonomiske forpligtelse ved tomgangsledighed i almene ældreboliger og har

en interesse i at agere hurtigt på udlejningsvanskeligheder. Boligorganisationerne er derfor

påpasselige med at påtage sig et ansvar, som eksempelvis kan medføre, at de påtager sig

en øget risiko ved den pågældende tomgangsledighed. Samtidigt er kommunerne afhængige

af, at boligorganisationen er medspiller ift. at finde løsninger.

Boligorganisationerne - på den anden side - mener ikke, at de udviser passivitet i forhold til at

finde løsninger på udlejningsvanskeligheder i almene ældre- og plejeboliger. Såfremt boli-

gerne kan moderniseres, ommærkes eller afvikles inden for en rimelig og realistisk økono-

misk ramme, deltager boligorganisationen gerne i løsninger. Men boligorganisationen må

også handle økonomisk ansvarligt, og det betyder, at boligorganisationen ikke kan påtage sig

tabsgivende eller meget risikobehæftede forpligtigelser.

Det forhold, at kommunen bærer den økonomiske risiko ved ikke at anvise eller bruge lang

tid på at anvise en lejer til ledige boliger, gælder generelt i lovgivningen, når en tredjepart har

fået overdraget anvisningsretten. I almindelighed, når der er flere boligsøgende til de pågæl-

dende boliger, end der er ledige boliger, er dette et godt princip; Den part, der udfører opga-

ven med at matche ledige boliger og boligsøgende, bærer den økonomiske risiko for, at op-

gaven løses hurtigt. Men det er ikke hensigtsmæssigt, når der ikke er boligsøgende at anvise

de ledige boliger.

Som det fremgår af afsnit 3.5 sker der løbende ommærkning, salg og nedrivning af almene

ældre- og plejeboliger, ligesom det fremgik af kapitel 4, at ledige almene ældreboliger på det

seneste i vidt omfang er blevet udlejet til fordrevne fra Ukraine. Der kan således ikke være

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

tale om, at boligorganisationer generelt ikke ønsker at deltage i løsningen af problemer med

udlejning af almene ældre- og plejeboliger. Det udelukker dog ikke, at der kan forekomme ek-

sempler på passivitet.

I forhold til eventuelt at reducere lejen til et konkurrencedygtigt niveau bemærkes, at det alle-

rede nu, hvis kommunen og Landsbyggefonden godkender det, er muligt for en almen bolig-

afdeling at blive undtaget fra at indbetale til den lokale dispositionsfond, skulle afdelingen

have særlige udfordringer. Dette vil kunne bidrage til en lavere husleje og antageligvis der-

med en forbedret udlejningssituation for afdelingen. Også her er kommunen dog afhængig af,

at boligorganisationen forfølger den pågældende løsning.

Det kan derfor overvejes, om den økonomiske incitamentsstruktur er rigtigt sammensat, eller

om der er behov for at skabe en anden balance mellem kommuner og boligorganisationer.

Kommunerne har efterspurgt en løsning, hvor boligorganisationer overtager halvdelen af den

økonomiske forpligtelse ved tomgangsledighed i ældreboliger. Ved at ændre den økonomi-

ske incitamentsstruktur kan det tilskynde til, at udfordringerne bliver løst rettidigt, idet begge

parter i så fald vil opleve økonomiske tab ved udlejningsvanskeligheder. Det antages, at der

derved vil være større vilje til at handle hurtigere.

Det er arbejdsgruppens vurdering, at det vil være unødvendigt at dele den økonomiske for-

pligtigelse ved tomgangsleje mellem kommunen og boligorganisationen generelt, fordi kom-

munen i de fleste situationer har boligsøgende at anvise til ledige almene ældre- og plejeboli-

ger. Løsningen vil således gribe ind i balancen mellem kommune og boligorganisation i

unødvendigt mange situationer.

Under alle omstændigheder er det dog uhensigtsmæssigt, at kommunen kan have økonomi-

ske tab, som den formelt set ikke kan handle i forhold til at få nedbragt.

En løsning vil kræve en ændring af almenboligloven og kan udformes med forskellig intensi-

tet, og der gives her to eksempler på mulige løsninger:

Løsning 1:

I tilfælde af udlejningsvanskeligheder kan kommunen give bolig-

organisationen påbud om, at udleje de pågældende ældreboliger som fami-

lieboliger, mens kommunen i hele perioden beholder den økonomiske for-

pligtelse til at dække lejetab indtil udlejning sker. Det er boligorganisationen,

der skal anvise boligerne.

Løsning 2:

I tilfælde af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger kan

kommunen med et varsel på 2 år overdrage 10 pct. af de økonomiske for-

pligtelser ved tomgang til boligorganisationen. Kommunen beholder anvis-

ningsopgaven. Kommunen skal i den mellemliggende periode stille rele-

vante midler, herunder økonomisk støtte, til rådighed for at løse problemet.

De relevante midler kan i yderste konsekvens være tabet ved afvikling

(salg, nedrivning m.v.) af de almene ældreboliger. Landsbyggefonden eller

Social- og Boligstyrelsen skal godkende, at de relevante midler er stillet til

rådighed.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

Forslaget om, at kommunen ensidigt kan beslutte, at almene ældreboliger skal udlejes som

almene familieboliger, og hvor kommunen bevarer den økonomiske forpligtigelse ved tom-

gangsleje, vurderes at være et fornuftigt supplement til, at kommunen og boligorganisationen

kan aftale, at udleje almene ældreboliger som almene familie- eller ungdomsboliger. Men for-

slaget vurderes ikke at kunne løse de mere dybdegående problemstillinger med lejetab i æl-

dreboliger.

Forslaget om, at kommunen med et varsel på 2 år kan overdrage 10 pct. af de økonomiske

forpligtigelser ved at dække udgifter til tomgangsleje, forudsat den stiller relevante midler til

rådighed for en løsning, vurderes relevant at arbejde videre med. Der er således behov for at

komme tættere på, hvad der skal forstås ved ”relevante midler” i forskellige situationer.

5.2.3

Vejledning og kommunikation fra Landsbyggefonden

Det fremgår af analysen i kapitel 4, at nogle kommuner og boligorganisationer peger på, at

det er uklart, hvilken konkret rådgivning og bistand, som Landsbyggefonden kan bidrage med

ifbm. at imødegå udlejningsvanskeligheder. Herunder hvilken rolle og ansvar Landsbygge-

fonden har i relation til afklaring og valg af værktøjer til håndtering af udlejningsudfordringer.

Landsbyggefonden gennemfører en fysisk besigtigelse af bygningerne samt den øvrige sags-

behandling tilknyttet dertil. Dette oplyser Landsbyggefonden, at de gør så hurtigt som muligt,

hvilket typisk er inden for et par måneder. Landsbyggefonden yder også hjælp og rådgivning i

situationer, hvor der endnu ikke er tomgang, men hvor kommunerne og boligorganisatio-

nerne kan forudskikke, at boligerne er utidssvarende, eller at der inden for de kommende år

vil opstå tomgang.

Landsbyggefonden oplyser, at sager om tomgangsleje prioriteres højt.

Landsbyggefonden oplyser desuden, at de hvert år afholder 4-6 informationsmøder i hele

landet med deltagelse af boligorganisationer, kommuner og rådgivere, hvor Landsbyggefon-

dens støttemuligheder gennemgås. På disse møder orienteres der også om støttemuligheder

i forhold til ældreboliger. Herudover deltager Landsbyggefonden i en række netværksmøder

arrangeret af KL, og orienterer her om, at ældreboliger også er omfattet af fondens støttemu-

ligheder. Derudover afholdes en række webinarer om emnet, ligesom der kan henvises til

vejledningerne på www.lbf.dk.

Nogle kommuner giver desuden udtryk for uklarhed om Landsbyggefondens interesse og vil-

lighed til at indgå i dialog om håndtering af udlejningsvanskeligheder i situationer, hvor ældre-

boliger anvises eller ejes af kommunen, og derved ikke belaster boligorganisationernes øko-

nomi. Til dette oplyser Landsbyggefonden, at de prioriterer alle sager med udlejningsvanske-

ligheder meget højt, uanset om det er sager, hvor der er en kommunal udlejningsforpligti-

gelse eller ej.

I forlængelse heraf, kan det overvejes, at udarbejde idékataloger eller lignende, som kan

tjene til inspiration og vidensdeling.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

5.2.4

Øvrigt vejledningsbehov

Ved interviews udtrykte flere kommuner og boligorganisationer et ønske om en ny vejledning

til håndtering af udlejningsvanskeligheder. Her var det især kommuner med kommunalt ejede

ældreboliger, der ønskede en klarere opdeling af, hvilke regler der gælder for kommunalt

ejede almene ældreboliger, da det adskiller sig fra almene ældreboliger ejet af boligorganisa-

tioner. Yderligere nævnte flere kommuner og boligorganisationer, at der kunne være vanske-

ligheder i processen omkring genudlejning af almene plejeboliger ved dødsfald, der kunne

udgøre en barriere for en hurtig genudlejningsproces (dette behandles særskilt under pkt.

5.2.5).

På nuværende tidspunkt findes der følgende vejledninger, der behandler udlejningsvanske-

ligheder i almene ældreboliger eller redskaber til at løse udlejningsvanskeligheder.

Vejledning om afhjælpning af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger (VEJ

nr. 9932 af 30/10/2018).

I vejledning om drift af almene boliger m.v. (VEJ nr. 4130 af 27/12/1996) findes der

afsnit der behandler afhændelse af almene ældreboliger og ommærkning af ældre-

boliger.

Yderligere blev der efterspurgt en vejledning om økonomien i nedrivningen af ældreboliger.

Umiddelbart vurderes det dog, at det vil være svært at lave en vejledning, som i tilstrækkeligt

omfang tager højde for de mange mulige scenarier, da økonomien i almene ældreboligafde-

linger kan variere i stor grad. Det vil derfor være svært at lave en generel vejledning, der kan

illustrere de mange forskellige typer variationer. For at illustrere dette og for at give inspira-

tion til forskellige løsninger kan det anbefales at læse bilag 1, hvor der bliver gennemgået en

række cases med forskellige økonomiske udgangspunkter og løsninger.

Da der allerede eksisterer vejledninger på de konkrete emner, og at disse i væsentlighed

fremstår opdateret ift. gældende regler, vurderes det ikke, at en ny vejledning vil bidrage væ-

sentligt til kommuner og boligorganisationers muligheder for at håndtere udlejningsvanske-

ligheder. Yderligere er der også i dag mulighed for at modtage hjælp og rådgivning ved at

kontakte Social- og Boligstyrelsen og Landsbyggefonden.

I stedet kan det overvejes, om der er behov for en bredere vejledning- og informationsind-

sats. Dette kan eksempelvis gøres gennem Social- og Boligstyrelsen, eller ved at samar-

bejde med centrale interessenter, som KL og BL, om at oplyse og vejlede om lovgivningens

muligheder.

Det foreslås i forlængelse heraf, at Social- og Boligstyrelsen kan stå for en årlig opgørelse af

omfanget af ommærkninger, salg og nedrivninger af almene ældre- og plejeboliger på kom-

muneniveau. Dette kan hjælpe kommunerne med at få indblik i hvem, der for nylig har an-

vendt redskaberne, så de lettere kan sparre med hinanden. Opgørelsen kan suppleres med

en kort juridisk gennemgang og henvisning til eksisterende vejledninger.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

5.2.5

Hurtigere genudlejninger af plejeboliger

Kommuner og boligorganisationer har gjort opmærksom på, at plejeboliger kan stå tomme i

lang tid i forbindelse med dødsfald. Det giver dog ikke udfordringer med tomgangsleje, da

boet efter den afdøde skal betale husleje, så længe boligen ikke er opsagt. Der vil først opstå

et tab, hvis boet opbygger en huslejerestance, som der ikke er dækning for.

Dette udgør en udfordring for kommuner og boligorganisationer, da de ofte har flere på ven-

teliste der har behov for en plejebolig, hvorfor de gerne vil udleje boligen hurtigst muligt igen.

Kommunerne påpegede, at genudlejning kan ske hurtigere, hvis der indgås aftale med skifte-

retten om rydningserklæringer, men at det kan variere lokalt, hvorvidt skifteretten indgår i

dette. Yderligere kan det give nogle problemer, hvis boligorganisationen skal rydde lejlighe-

den og opbevare bohavet. Hvis der sker skader på nogle af affekterne, kan det betyde om-

kostninger for boligorganisationen eller kommunen.

For at imødegå denne udfordring, er der i forvejen udarbejdet en vejledning, som beskriver

hvad der gælder ved dødsfald: Vejledning til kommuner om deponering og rydning af indbo

efter afdød plejehjemsbeboer (VEJ nr. 9396 08/08/2012).

Umiddelbart vurderes det ikke at give anledning til, at der gøres yderligere ved denne udfor-

dring på nuværende tidspunkt.

5.2.6

Afbureaukratisering og kortere beslutningsgange

Som det fremgår af kapitel 4, så fremhæver flere kommuner og boligorganisationer, at nedriv-

ning er en lang proces. Det beskrives, at beslutningsprocessen er lang, da der er flere politi-

ske organer, der skal høres, samt at sagsbehandlingstiden i Social- og Boligstyrelsen er lang.

Ved omdannelse og afvikling af almene ældreboliger stilles der i lovgivningen en række krav,

alt efter hvilke løsninger der arbejdes med. Dette skal ses i lyset af, at almene ældreboliger

finansieres og etableres efter nogle faste regler, som blandt andet afspejler, at der er et poli-

tisk ønske om at understøtte etableringen af almene ældreboliger. Desuden kan afvikling af

almene ældreboliger ved salg eller omdannelse frigøre store kapitalbeløb samtidig med, at

der er ydet statslig støtte til opførelsen af boligerne. Endvidere vil eventuel opførelse af nye

almene ældreboliger til erstatning for de afviklede boliger udløse ny offentlig støtte.

Som udgangspunkt skal almene boliger ikke handles eller omdannes til andre formål. Lovgiv-

ningen tager sigte på, at boligerne løbende vedligeholdes og moderniseres med henblik på,

at de til stadighed kan tjene deres formål som almene boliger. Nedrivning eller salg af almene

boliger, herunder ældreboliger, kan som en undtagelse tillades, såfremt nærmere angivende

betingelser i lovgivningen er opfyldt. Det drejer sig om ”dokumenterede alvorlige byggetekni-

ske problemer ved ejendommen”, ”dokumenterede vedvarende og væsentlige udlejningsvan-

skeligheder”, ”væsentlige udfordring i et udsat boligområder” (parallelsamfundslovgivning) el-

ler som betingelse alene for salg af almene boliger, at ”afhændelse er af væsentlig betydning

for udviklingen af et byområde og sker som led i en nært forstående gennemførelse af en lo-

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

kalplan og ikke giver tab for boligorganisationen og dens kreditorer”. Det er således ikke til-

strækkeligt for afvikling af almene ældreboliger ved salg eller nedrivning, at boligorganisatio-

nen og kommunalbestyrelsen finder det hensigtsmæssigt.

Med henblik på at sikre, at betingelserne er opfyldt, skal social- og boligministeren (delegeret

til Social- og Boligstyrelsen) godkende salg og nedrivning af almene boliger, herunder ældre-

boliger

. Det afspejles i, at der er forskellige krav til dokumentation, eksempelvis af udlej-

ningsvanskelighederne i en afdeling, før nedrivning eller salg kan godkendes.

Social- og Boligstyrelsen har udarbejdet et ansøgningsskema for godkendelse af salg og

nedrivning af almene boliger, som samtidig fungerer som en detaljeret vejledning, herunder

med angivelse af, hvilke oplysninger Social- og Boligstyrelsen skal bruge som dokumentation

for at kunne give godkendelsen.

Det er Social- og Boligstyrelsens oplevelse, at boligorganisationer og kommuner i mange til-

fælde finder, at kravene til dokumentation er for omfattende, og at der kan gå relativ lang tid

med at tilvejebringe den krævede dokumentation. Når dokumentationen forelægger, er der

reelt en meget kort sagsbehandlingstid i Social- og Boligstyrelsen på sædvanligvis 2-3 uger

og højest fire uger.

På den baggrund vurderer arbejdsgruppen, at kommunerne og boligorganisationernes ønske

om afbureaukratisering bunder i, at de ikke finder det nødvendigt at skulle leve op til de krav,

som er beskrevet i almenboligloven. Hertil kan bemærkes, at det kan virke overflødigt at

skulle fremskaffe dokumentation, når der er tale om almene boliger, som opfylder kravene.

Men kravene er indsat i loven for at undgå, at almene boliger sælges eller nedrives i situatio-

ner, hvor der

ikke

er alvorlige byggetekniske problemer, vedvarende og væsentlige udlej-

ningsproblemer eller boliger beliggende i et udsat boligområde. Der ses således ikke at være

grundlag for at lempe på Social- og Boligstyrelsens dokumentationskrav.

5.2.7

Den fremtidige rolle for almene ældreboliger

Flere kommuner og boligorganisationer fremhæver, jf. kapitel 4, at der i de pågældende kom-

muner er et større udbud af almene ældreboliger, end der er efterspørgsel efter blandt de æl-

dre borgere. Der peges også på, at kravene i bygningsreglementet gør, at almene familieboli-

ger og private udlejningsboliger generelt har en god tilgængelighed. Analysen viser, at det

især er nybyggede private udlejningsboliger eller almene familieboliger, der bliver fremhævet

af kommuner og boligorganisationer. Disse bliver beskrevet som mere tidssvarende med

passende størrelse samt altan og elevator.

Kapitel 3 illustrerer herudover, at nyere almene familieboliger og private udlejningsboliger i

visse tilfælde har lavere huslejer end de almene ældreboliger, og dermed kan være en kon-

kurrent til disse.

Det gælder dog ikke for almene ældreboliger, der er ejet af en kommune eller region.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

Dermed kan de almene familieboliger og det private udlejningsmarked udgøre en konkur-

rence til de almene ældreboliger.

For så vidt angår de almene ældreboligers attraktivitet tyder interviewene på, at en del af ud-

lejningsproblemerne hænger sammen med, at ældreboligerne fremstår som slidte og umo-

derne efter, at de har været i brug i mange år. Dette understøttes også af de statistiske resul-

tater i kapitel 3.

Det kan overvejes, om den manglende modernisering af boligerne skyldes, at beboerne i de

almene ældreboliger ikke har den rette tilskyndelse til og mulighed for at efterspørge større

moderniseringer og opdateringer af boligerne. Dette både på baggrund af beboernes alder

og helbred samt den periode, som de forventer at bebo lejemålet. Det kan tænkes, at det i

høj grad er op til boligorganisationen, kommunen mv. som administratorer at drive udviklin-

gen i afdelingerne. Det kan på denne baggrund overvejes, om udviklingen i ældreboliger af-

spejler ønskerne hos beboerne.

Formålet med almene ældreboliger er, at kommunen kan opfylde sin forpligtigelse til at stille

et passende udbud af boliger til rådighed for ældre og personer med handicap, som har be-

hov for en sådan bolig. Det er kommunerne, som anviser ledige boliger ud fra en konkret vur-

dering af den enkeltes behov. Kommunen skal i den vurdering inddrage den boligsøgendes

sociale, fysiske, psykiske og økonomiske forhold. Herved sikres det, at personer med de

største behov for en almen ældrebolig har adgang til en sådan.

Med kravene i byggelovgivningen har en stor del af boligmassen opnået en god tilgængelig-

hed. Det kan på den baggrund overvejes, om adgangen til egnede boliger for ældre og per-

soner med handicap lige så godt kan sikres ved at reservere egnede almene familieboliger til

denne personkreds. Det skal dog også medtænkes, at der er forhold, som der pt. ikke tages

højde for i almene familieboliger (f.eks. ved behov for særlig indretning til plejepersonale eller

lignende).

Der er indikationer på, at behovet for almene ældreboliger har ændret sig, bl.a. i kraft af kon-

kurrencen fra andre boligtyper, som også er egnede til målgruppen. Dette stiller spørgsmålet

om, hvorvidt der er behov for almene ældreboliger som en særskilt boligtype. Dette skal dog

holdes op imod, at langt de fleste almene ældreboliger i dag er udlejet til den berettigede per-

sonkreds.

Det skal understreges, at denne analyse er lavet med det formål at undersøge, hvorvidt de

nuværende muligheder for at løse udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger er til-

strækkelige. Analysens formål har således ikke været, hvorvidt ældrebolig-kategorien fortsat

er relevant. Denne analyse har dog peget i retning af, at det er nødvendigt at overveje, hvil-

ken rolle almene ældreboliger skal spille i fremtiden: Kan fleksibilitet ift. at reservere almene

familieboliger til ældre være et alternativ til klassiske ældreboliger?

I den forbindelse skal det nævnes, at Landsbyggefonden er i gang med at mærke almene bo-

liger i forskellige tilgængelighedskategorier alt efter hvilken type handicap, som boligen er eg-

net for. Arbejdet følger op på anbefalinger fra en arbejdsgruppe nedsat af det daværende In-

denrigs- og Boligministeriet i 2021. Dette har relevans i denne kontekst, da langt flere boliger

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Kapitel 5

Konklusion

kan målrettes ældre og personer med handicap, end ældreboliger på nuværende tidspunkt:

Vil en mærkningsordning af grader af tilgængelighed i almene familieboliger (eller boliger ge-

nerelt) være et reelt alternativ til ældreboliger? Kan de nuværende almene ældreboliger om-

mærkes til almene familieboliger forbeholdt ældre og personer med handicap. Overvejel-

serne er alene relevant for almene ældreboliger, idet der fortsat vurderes at være behov for

almene plejeboliger.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Bilag 1 Afvikling af almene ældre-

boliger - regneeksempler

Som det fremgår af kapitel 4 har interview med kommuner og boligorganisationer om udgifter

til tomgangsleje i almene ældre- og plejeboliger vist, at der særligt er udlejningsproblemer

ved almene ældreboliger beliggende i små byer eller landområder, hvor der ikke er adgang til

byfunktioner (dagligvarebutikker, praktiserende læger, kulturinstitutioner m.v.). Denne obser-

vation understøttes også af kapitel 3. Interviewene har endvidere vist, at kommunerne ned-

lægger plejecentre, som ikke længere er tidssvarende eller for dyre at drive.

Dette bilag belyser ud fra nogle repræsentative eksempler de økonomiske konsekvenser ved

helt eller delvist at nedlægge almene ældreboligafdelinger samt at nedlægge almene plejebo-

ligcentre. Det er forudsat i eksemplerne, at andre mindre indgribende muligheder (såsom ud-

lejning til anden side, ommærkning, modernisering eller ombygning) har været afprøvet og

fundet virkningsløse. Eksemplerne er udvalgt sådan, at boligerne oprindeligt er finansieret

med henholdsvis IS-20 og IS-35 indekslån, som blev anvendt til finansiering af byggerier med

tilsagn frem til 1999. Eksemplerne er hentet fra virkeligheden.

IS-35 indekslån, som blev anvendt som finansiering af ældreboliger med tilsagn i perioden

1990-1999, udgør et særligt problem (illustreret i eksempel 2), fordi restgælden på disse boli-

ger fortsat er relativ stor. Samtidig er relativt mange almene ældreboliger opført i denne peri-

ode. Som det fremgår af kapitel 3, tabel 3.1, blev 17.000 af 36.300 eller knap �½ af de almene

ældreboliger opført eller ombygget i perioden 1988-1998.

Der tages udgangspunkt i almene ældre- og plejeboliger, som er ejet af en boligorganisation,

og hvor kommunalbestyrelsen har anvisningsretten. I afsnit B.2 i dette kapitel er der redegjort

for de væsentligste regler om de økonomiske forhold vedr. nedlæggelse af almene boliger.

B.1 Eksempler på økonomiske konsekvenser ved afvik-

ling af almene ældreboliger

B.1.2 Eksempel 1: Salg af 12 almene ældreboliger som ejerboliger

I en mindre by ligger en ældreboligafdeling ejet af en boligorganisation. Afdelingen består af

30 ens étplans rækkehuse på 60 m

og 2 værelser. Huslejen ligger på 5.128 kr. om måne-

den. Boligerne er fra 1986.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Kommunen har ikke længere behov for så mange ældreboliger, som tidligere, og der har

gennem de senere år været voksende problemer med tomgangsledighed i boligafdelingen.

Det seneste år havde kommunen udgifter på 740.000 kr.

Kommunen har rettet henvendelse til boligorganisationen med henblik på at få boligerne om-

mærket til familieboliger. Det er boligorganisationen imidlertid skeptisk ved, fordi boligerne er

relativt små, samtidigt med lejen ligger over 5.000 om måneden. For den husleje kan man

leje et parcelhus i byen.

Boligorganisationen har samtidig forståelse for, at kommunen ønsker at nedbringe antallet af

ældreboliger og foreslår, at to løsninger undersøges:

En andel af boligerne bygges om til større boliger med støtte fra Landsbyggefon-

den. De større boliger skal mærkes som familieboliger og indrettes til børnefamilier

og have en husleje, som gør dem konkurrencedygtige med øvrige boliger i byen.

Boligerne sælges fra som ejerboliger. Boligorganisationen har fået udarbejdet en

ejendomsmæglervurdering, som peger på en salgssum på 700.000 kr. pr. bolig,

hvilket vil gøre salget solvent.

Kommunen og boligorganisationen vurderer, at det ikke kan lade sig gøre at ombygge boli-

gerne inden for en realistisk økonomi. De bliver enige om at søge Social- og Boligstyrelsen

om tilladelse til at sælge 12 af de 30 boliger, hvilket svarer til antallet af ledige boliger det se-

neste år. Godkendelse bliver meddelt.

Den oprindelige anskaffelsessum udgjorde 13,7 mio. kr. Det oprindelige prioritetslån var et

IS-20 lån, som er udamortiseret. Der er optaget et lån, som der også er fondsforpligtigelser

på. Restgælden på dette lån er 1,4 mio. kr.

Tabel B.1

Oversigt over økonomiske konsekvenser ved salg af 12 almene ældreboliger

Salgspris for boliger (12 x 700.000 kr.)

Andel af henlæggelser i afd.

Salgsomkostninger

Indfrielse af andel af lån

Saldo

Til Landsbyggefonden

Til boligorganisationens dispositionsfond

Kilde: Egne beregninger.

8.400.000

714.000

-420.000

-558.000

8.136.000

4.198.000

3.938.000

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Salget af boligerne forventes samlet at indbringe 8,4 mio. kr. Efter en forholdsmæssig indfri-

else af lån, salgsomkostninger og frigivelse af henlagte beløb

, vurderes der at være et over-

skud på 8,1 mio. kr. ved salget.

Landsbyggefonden foretager en nutidsværdiberegning af de indbetalinger til fonden, som fal-

der bort ved salget af de 12 boliger. Beregningen bliver på 4,2 mio. kr. Beløbet skal indbeta-

les til Landsbyggefonden. Det resterende provenu på 3,9 mio. kr., tilfalder boligorganisatio-

nens dispositionsfond, og skal anvendes til at understøtte boligorganisationens boligafdelin-

ger.

B.1.3 Eksempel 2: Ommærkning, salg eller nedrivning af 8 almene ældre-

boliger finansieret med IS-35 indekslån

En boligorganisation har en lille ældreboligafdeling på 8 boliger beliggende i en landsby. Boli-

gerne er tæt-lave rækkehuse i et plan, alle på 2 værelser og 58 m

. Huslejen udgør 4.874 kr.

pr. måned. Landsbyen er uden byfunktioner, som f.eks. indkøbsmuligheder og praktiserende

læge, og der har gennem længere tid stået en del ejerboliger til salg, uden at de er blevet

solgt.

Boligerne blev ibrugtaget i 1997. Den oprindelig anskaffelsessum udgjorde 5,0 mio. kr.

Boligerne har gennem længere tid været svære at udleje, og kommunen har haft en del ud-

gifter til tomgangsleje på omkring 280.000 kr. årligt. Kommunen har anmodet boligorganisati-

onen om at afvikle boligerne som ældreboliger, fordi kommunen ikke længere vurderer, at

den har behov for boligerne.

Boligorganisationen meddeler kommunen, at den har forståelse for, at kommunen ikke læn-

gere har behov for boligerne som almene ældreboliger.

Der tegner sig umiddelbart tre løsningsmuligheder:

Boligerne ommærkes til almene familieboliger.

Boligerne sælges som ejerboliger.

Boligerne nedrives.

En ommærkning af boligerne til ældreboliger kan gøres uden umiddelbare økonomiske kon-

sekvenser. Boligorganisationen vurderer imidlertid, at det bliver vanskeligt at udleje boligerne

som almene familieboliger, og dermed økonomisk risikabelt for boligorganisationen at om-

mærke boligerne til familieboliger

Boligafdelingens henlagte/opsparede midler til vedligeholdelse, som vedrører de 12 boliger, som sælges, skal

frigives og indgår i salgsregnskabet.

Det er som udgangspunkt boligorganisationen, der bærer den økonomiske risiko ved tomgangsledighed i almene

familie- og ungdomsboliger.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

En ejendomsmægler vurderer, at boligerne kan sælges for ca. 370.000 kr. pr. bolig – sva-

rende til et samlet salgsprovenu på 2.960.000 kr. Herfra skal trækkes salgsomkostninger på

35.000 kr. pr. bolig.

Boligorganisationen vurderer endvidere, at det vil koste omkring 100.000 kr. pr. bolig i direkte

omkostninger at nedrive boligerne. Hertil kommer udgifter ved genhusning af beboere i de

beboede boliger. Grunden efter nedrivningen vurderes ikke at repræsentere nogen nævne-

værdig værdi.

Boligerne blev i 1997 finansieret ved et IS-35 indekslån, som blev anvendt på dette tidspunkt.

Disse lån er inkonvertible, hvilket betyder, at der ikke er et loft på kurs 100 ved indfrielse,

men indfrielse skal ske til de underliggende obligationers aktuelle kurs. Det gælder endvi-

dere, at den kursregulerede restgæld fortsat er relativ høj uanset der i dette eksempel er gået

25 år siden lånet blev optaget. Løbetiden på disse lån kan blive op i mod 50 år. Kontantpro-

venuet på lånet var knap 4,6 mio. kr. De underliggende obligationer blev solgt til kurs 93, og

kursen på obligationerne ligger i dag på 135. Det betyder, at den kursregulerede restgæld i

dag er på 4.109.465 kr. Kommunens garanti på lånet kan beregnes til 1.174.133 kr.

Kommunen har desuden oprindeligt ydet et grundkapital lån på 353.150 kr. svarende til 7 pct.

af anskaffelsessummen.

Tabel B.2

Oversigt over økonomiske konsekvenser ved afvikling af 8 almene ældreboliger i tre forskellige sce-

narier

Ommærkning til

familieboliger

Salgspris for boliger

Samlede henlæggelser i afd.

Salgsomkostninger

Nedrivningsomkostninger

Indfrielse af realkreditlån (kurs 93/135)

Indfrielse af kommunal grundkapital

Indfrielse af beboerindskud

Saldo

Kilde: Egne beregninger.

Salg som

ejerboliger

2.960.000

671.815

-280.000

Nedrivning

671.815

-800.000

-4.109.465

-353.150

-102.400

-1.213.200

-4.109.465

-353.150

-102.400

-4.693.200

Kommunen og boligorganisationen retter henvendelse til Landsbyggefonden med henblik på

at få støtte til afvikling af boligafdelingen.

Det er Landsbyggefondens vurdering, at en nedlæggelse af boligerne som almene boliger er

forbundet med relativt store omkostninger. Omkostningerne hænger sammen med, at af-

dragsprofilen for IS-35 lån er meget lang, og der derfor fortsat er en stor restgæld i boligafde-

lingen, jf. ovenfor.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Der indledes en nærmere forhandling mellem Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisa-

tionen og det långivende kreditinstitut om en løsning. Landsbyggefonden arbejder for, at boli-

gerne kan bevares som almene boliger og at begrænse udgifterne ved en langsigtet løsning.

Boligorganisationen søger at undgå, at boligerne ommærkes til almene familieboliger, for

ikke at eksponere boligorganisationen for tomgangsrisikoen. Kommunen ønsker at komme

ud af sin forpligtigelse til at hæfte for tomgangsleje i boligerne og er skeptisk ved at sælge

boligerne i et meget svagt lokalt boligmarked. Kreditforeningen er utilbøjelig til at indgå i en

løsning af sagen, fordi boligernes vurderede salgspris samt kommunegarantien sikrer deres

pant.

Forhandlingen ender med, at boligerne skal nedrives. Det indebærer, at der skal dækkes et

tab på 4.693.200 kr. (se tabel 5.3). Kreditforeningen ønsker ikke at bidrage til løsningen.

Kommunen har i forhandlingerne lagt stor vægt på, at boligerne nedrives frem for at blive

solgt. Derfor indgår det i løsningen, at kommunen afskriver sit grundkapitallån og forlods yder

et tilskud på 3 x den årlige tomgangsleje for boligerne som ældreboliger. Det resterende fi-

nansieringsbehov på ca. 3,5 mio. kr. finansieres efter femtedels ordingen, hvor Landsbygge-

fonden dækker 60 pct. af udgiften. Det vil sige kommunen og boligorganisationen hver yder

700.000 kr. og Landsbyggefonden 2.100.000 kr.

Tabel B.3

Finansiering af nedrivning af 8 almene ældreboliger

Afskrivning af kommunal grundkapital

3 års kommunal tomgangslejeudgifter

Kommunal tilskud (almenboliglovens § 97)

Tilskud fra boligorganisation

Tilskud fra Landsbyggefonden (almenboliglovens § 92)

Samlet finansiering

Kilde: Egne beregninger.

353.000

842.000

700.000

2.100.000

4.695.000

B.1.3 Eksempel 3: Helhedsplan for afdeling med 65 almene ældreboliger

X-kommune er en landkommune bestående af flere spredte bymæssige bebyggelser. Kom-

munen har for nyligt udarbejdet en fremtidssikringsanalyse af kommunens ældreboliger. Ana-

lysen viser, at der er behov for at gøre boligerne mere attraktive for de boligsøgende, og at

kommunen har anvisningsret til flere ældreboliger, end den har behov for.

Kommunen har anvisningsret til ca. 350 ældreboliger. Over 100 af boligerne er udlejet til per-

soner uden for personkredsen for almene ældreboliger, fordi der ikke har været behov for bo-

ligerne til den berettigede personkreds. Omkring 30-40 af ældreboligerne står tomme, og

kommunen skal samlet betale tomgangsleje på omkring 2,4 mio. kr. årligt.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Med henblik på at imødegå ovenstående problem er der vedtaget en helhedsplan omfattende

5 af kommunens ældreboligbebyggelser med samlet 65 boliger. Bebyggelserne er organise-

ret i den samme boligafdeling.

Boligerne er opført på forskellige tidspunkter i løbet af 1980’erne som tæt-lave rækkehuse i

et plan. Boligerne er på 50 – 70 m

med 2 værelser. Huslejen ligger mellem 4.500 og 6.000

kr. om måneden. Nogle af bebyggelserne er beliggende i tilknytning til et af kommunens ple-

jecentre og dermed værdifulde at bevare.

Der vedtages en helhedsplan for afdelingerne med følgende indhold: 11 af boligerne opgra-

deres i forhold til dagslysforhold og indretning af boligplanen via af en lettere ombygning. 8 af

boligerne sammenlægges til 6 større boliger med henblik på at skabe mere attraktive boliger

for ægtepar, samt bedre arbejdsforhold for plejepersonale. De 6 mindste boliger på 50 m

nedrives. Desuden trænger klimaskærmen i alle bebyggelserne til en renovering, herunder er

der konstateret byggeskade i en af bebyggelserne. Endelig gennemføres en opgradering af

de fælles udearealer med henblik på at øge bebyggelsernes attraktivitet.

Tabel B.4

Oversigt over økonomiske konsekvenser ved helhedsplan omfattende 65 almene ældreboliger

Boliger

Udgifter

Støttede lån

Finansiering

Ustøttede Henlæggel-

lån

ser

2.300.000

Lån fra BO

Kapitaltilfør-

sel

Renovering, herun-

der byggeskade

Let ombygning af

boliger

Sammenlægning

og bedre tilgænge-

lighed.

Nedrivning af boli-

ger

Samlet

Kilde: Egne beregninger.

11.998.000

441.000 9.257.000

1.648.000

648.000

- 1.000.000

6.679.000

4.935.000 1.744.000

1.778.000

828.000

700.000

250.000

22.103.000

6.204.000

11.649.000

3.000.000 1.000.000

250.000

Den samlede anlægssum ligger på 22 mio. kr. Der skal optages lån for samlet næsten 18

mio. kr., som kommunen skal stille garanti for. De 6,2 mio. kr. er lån, som Landsbyggefonden

yder ydelsesstøtte til. Den resterende anlægssum finansieres ved træk på afdelingens hen-

læggelser på 3 mio. kr., et lån fra boligorganisationen på 1 mio. kr. samt en kapitaltilførsel på

¼ mio. kr. i forbindelsen med nedrivningen.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Nedrivningen af 6 boliger finansieres ved et støttet lån til selve nedrivningsarbejderne, frigi-

velse af henlagte beløb, som ikke længere skal anvendes, samt en kapitaltilførsel efter fem-

tedelsordningen på samlet 250.000 kr. Oprindeligt er boligerne finansieret ved et IS-20 lån,

som er udamortiseret.

Sammenlægning af 8 boliger til 6 boliger med henblik på at skabe større boliger og bedre ar-

bejdsforhold for plejepersonale beløber sig til næsten 6,7 mio. kr. og finansieres ved et støttet

lån på knap 5 mio. kr. og ustøttet lån for resten.

Ydelserne på lånene øger isoleret set boligafdelingens driftsudgifter med 900.000 kr. årligt,

som delvist modgås af, at boligafdelingen efter godkendelse i Landsbyggefonden fritages for

indbetaling til boligorganisationens dispositionsfond svarende til 500.000 kr. årligt

. I alt stiger

den årlige leje for boligerne med ca. 2 pct.

Efter gennemførelsen af helhedsplanen har alle boliger i afdelingen fået renoveret klima-

skærmen og byggeskade er udbedret. 11 boliger er blevet opgraderet, så de fremstår mere

attraktive og med god dagsbelysning, der er skabt 6 større boliger, som henvender sig til æg-

tepar, og boligudbuddet er blevet reduceret med 8 boliger i alt. Såfremt reduktionen i antallet

af boliger også reducerer antallet af tomme boliger, opnår kommunen en besparelse i tom-

gangsudgifter på ca. 750.000 kr. årligt.

For at opnå dette har kommunen ydet et lån på 50.000 kr. efter femdelsordningen og stillet

garanti for lån på knap 18 mio. kr.

B.1.4 Eksempel 4: Omdannelse af alment plejecenter til botilbud efter ser-

viceloven

En stor bykommune har gennem de senere år oplevet et faldende behov for plejeboliger,

fordi befolkningen i højere grad består af yngre aldersgrupper. Kommunen har derfor behov

for at reducere sin plejeboligkapacitet.

En af plejeboligafdelingerne i kommunen oplever i særlig grad udlejningsvanskeligheder, dels

fordi boligerne er ældre end de fleste af kommunens øvrige plejeboliger, dels fordi der skal

betales et forholdsvist stort beboerindskud (46.185 kr.) ved indflytning i boligerne. Pt. står 15

af afdelingens boliger tomme svarende til en udgift på 900.000 kr. om året. Boligafdelingen er

fra 1986 og består af 45 boliger. Boligerne er på 61 m

og huslejen er på 4.981 kr. om måne-

den. De oprindelige lån til opførelse af byggeriet er betalt tilbage, og afdelingen genererer li-

kvide midler på 1,2 mio. kr. om året.

Boligafdelingen ejes af en boligorganisation, som også ejer det tilhørende serviceareal. Ser-

vicearealet er opført i 2008 og er på 160 m

. Kommunen lejer servicearealet til en årlig leje

Efter § 47, stk. 2, i bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. kan Landsbyggefonden med kommunalbesty-

relsens indstilling godkende, at en boligafdeling fritages for indbetalinger af likvide midler til boligorgani-

sationens dispositionsfond, når lejen overstiger lejen for tilsvarende lejemål.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

på 125.000 kr. Servicearealet har fortsat prioritetsgæld på 587.000 kr. med en årlig ydelse på

45.500 kr.

Kommunen ønsker at tilpasse plejeboligkapaciteten ved at nedlægge det pågældende pleje-

center. Samtidig mangler kommunen pladser til personer med nedsat psykisk funktionsevne

og med særlige sociale problemer. Kommunen retter henvendelse til boligorganisationen

med henblik på at få omdannet plejeboligafdelingen til et botilbud efter servicelovens § 107.

Boligorganisationen opstiller følgende kalkulation for en omdannelse af plejecenteret til botil-

bud efter servicelovens § 107, hvor kommunen køber arealerne.

Tabel B.5

Oversigt over økonomiske konsekvenser ved salg af plejecenter til kommunen

Boligafdeling

Købspris (off. vurdering)

Indfrielse af prioritetslån

Tilbagebetaling af beboer-

indskud

Frigivelse af henlæggelser

Salgsomkostninger

Saldo

Til Landsbyggefonden

Til boligorganisationens

dispositionsfond

Kilde: Egne beregninger.

-1.386.000

838.000

-25.000

47.727.000

19.456.000

28.271.000

48.300.000

Serviceareal

1.000.000

-587.000

Samlet

49.300.000

-587.000

-1.386.000

143.000

-5.000

551.000

981.000

-30.000

48.278.000

19.456.000

551.000

28.822.000

Kommunen skal samlet betale 49,3 mio. kr. for boligafdelingen og servicearealet i alt 2.895

i henhold til den offentlige vurdering. Det samlede nettoprovenu for boligorganisationen

bliver 48,3 mio. kr. efter indfrielse af indestående belåning, frigivelse af henlæggelser og til-

bagebetaling beboerindskud. Boligorganisationen regner med ved et salg af ejendommen at

skulle videregive 19,5 mio. kr. til Landsbyggefonden i og med boligerne nedlægges som al-

mene boliger, og der dermed ikke fremover indbetales likvide midler til Landsbyggefonden.

Kommunen forhører sig også hos boligorganisationen, om den i stedet kan leje ejendom-

men/bygningen på en langtidskontrakt med lang opsigelse. Boligorganisationen kan på basis

af en vurdering af markedslejen for bygninger af denne art og den hidtidige drift af ejendom-

men tilbyde kommunen en lejekontrakt med 5 års opsigelse og uopsigelighed de første 25 år

med en årlig leje på 784 kr./m

svarende til 2.269.852 kr., som pristalsreguleres. Kommunen

vurderer, at lejeaftalen vil kunne sidestilles med en kommunal anlægsopgave, og at lejeafta-

len derfor vil belaste kommunens låneramme. Kommunen har ikke ledig låneramme. Den vil

derfor skulle deponere et beløb i henhold til lånebekendtgørelsen. Kommunen beregner, at

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

den ved indgåelse af lejeaftalen vil skulle deponere et beløb på ca. 39,5 mio. kr. Beløbet vil

kunne frigøres løbende over de næste 25 år.

Kommunen vælger at indgå en lejeaftale med boligorganisationen på ovenstående vilkår. De

nuværende beboere tilbydes en plejebolig i nogle af kommunens andre plejecentre og lejeaf-

talen udformes sådan, at kommunen får adgang til boligerne i takt med, at de frigøres som

almene plejeboliger. Boligorganisationen nedlægger boligerne som almene boliger og etab-

lere en ny afdeling omfattende den samlede ejendom (ældreboligafdeling og servicearealaf-

deling) i henhold til kapitel 12 i almenboligloven. Med den aftalte leje vil ejendommen kunne

drives videre uden tab af indtægter for boligorganisationen. Landsbyggefonden gør ikke krav

på at få dækket tab af fremtidige indtægter, idet der ikke er opstået et provenu at gøre krav i.

Beslutningen om at nedlægge boligafdelingen og servicearealafdelingen kan træffes at bolig-

organisationen med kommunens godkendelse.

B.2 Baggrund om økonomiske forhold ved afvikling af

almene ældreboliger

Såfremt der har været langvarige udlejningsvanskeligheder i almene boliger og der ikke er

udsigt til, at problemet vil forsvinde i en overskuelig fremtid, kan det overvejes at afvikle boli-

ger som almene boliger ved salg eller nedrivning. Det er forudsat, at andre mindre indgri-

bende muligheder (såsom udlejning til anden side, ommærkning, modernisering eller ombyg-

ning) har været afprøvet og fundet virkningsløse.

Kommunalbestyrelsen og Social- og Boligstyrelsen skal godkende boligorganisationens be-

slutning om at nedrive eller sælge en boligafdeling helt eller delvist (salg eller nedrivning af

en andel af en boligafdelings boliger, mens de tilbageværende boliger drives videre som al-

mene boliger).

B.2.1 Økonomiske konsekvenser ved at nedlægge almene ældre- og ple-

jeboliger

Salg eller nedrivning af en hel boligafdeling

ender med, at afdelingen skal likvideres, jf. drifts-

bekendtgørelsens § 102. Det betyder, at boligafdelingens værdier, herunder opsparede mid-

ler til vedligeholdelses m.v., skal opgøres og anvendes til at indfri gæld og beboerindskud

samt udgifter forbundet med salg eller nedrivning.

Ved salg skal ejendommen som minimum sælges til markedsprisen. Landsbyggefonden vil

kræve en andel af et nettoprovenu indbetalt til Landsbyggefonden, jf. § 21, stk. 2, i regulativ

om indbetaling til landsdispositionsfonden og nybyggerifonden. Landsbyggefonden beregner

sit bidrag som boligafdelingens forpligtigelse over for fonden over 100 år fra skæringsdato og

anvender diskonteringsrente svarende til finanslovsforudsætningerne (pt. 3,75%). Et eventu-

elt resterende provenu overføres til boligorganisationens dispositionsfond efter likvidationen

af afdelingen.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 1

Ved nedrivning vil grunden også udgøre et aktiv, som indgår i likvidationsregnskabet.

Ved

delvis salg eller nedrivning af en boligafdeling

foretages en forholdsmæssig beregning –

det vil sige, at en andel af afdelingens henlagte midler medtages i regnskabet, ligesom inde-

stående lån delvist indfries (relaxation). Såfremt, der er et overskud ved salget eller nedriv-

ningen afgør Udbetaling Danmark, om overskuddet skal anvendes til ekstraordinær afdrag på

de tilbageværende lån, jf. almenboliglovens § 28, stk. 4.

De økonomiske konsekvenser af et delvist salg eller en nedrivning må ikke betyde, at lejen i

de tilbageværende boliger i afdelingen stiger.

Ved

ikke-solvente salg eller nedrivning af en boligafdeling

kan der ydes støtte. Ved ”ikke-sol-

vente salg” forstås sager, hvor de samlede udgifter, herunder indfrielse af indestående lån,

overstiger de samlede værdier, herunder evt. indtægter fra salg af ejendommen. I den forbin-

delse bemærkes, at kommunalbestyrelsen i henhold til almenboligloven har stillet garanti for

en del af lånene til finansiering af byggeriet. Den kommunale garanti dækker den yderste del

af realkreditlånet og udgør en fast andel af restgælden i hele lånets løbetid.

Landsbyggefonden kan i henhold til almenboliglovens § 92 yde støtte i form af lån og tilskud

til almene boligafdelinger med økonomiske problemer mv. Ligeledes kan kommunalbestyrel-

sen i henhold til almenboliglovens § 97 yde lån til almene boligafdelinger med økonomiske

problemer.

Støtten efter §§ 92 og 97 ydes som udgangspunkt med henblik på afdelingens videreførelse.

Det er dog muligt at yde støtte til nedrivning og afvikling af en boligafdeling, når afdelingen er

mere end 25 år gammel og Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen ikke kan videreføres.

Efter praksis udlignes eventuelt underskud ved salg eller nedrivning ved den såkaldte femte-

delsordning og driftsstøtte fra Landsbyggefonden. Ved nedrivning støttes selve nedrivnings-

arbejderne efter Landsbyggefondens renoveringsstøtteordning.

Femtedelsordningen består i, at kapitalindskud finansieres med 1/5 tilskud fra boligorganisati-

onen, 2/5 fra Landsbyggefonden i form af lån og tilskud, 1/5 lån fra kommunalbestyrelsen og

1/5 lån fra det långivende realkreditinstitut. Ved nedrivning og afvikling af en boligafdeling, jf.

ovenfor, er der hjemmel til, at Landsbyggefondens støtte udgør op til 3/5 eller 60 pct.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 2

Bilag 2 Baggrund om metode og

data

Nedenstående forklarer metoden for at opgøre det skønnede antal tomgangsledige ældre- og

plejeboliger.

Landsbyggefondens huslejeregister anslås at mangle omkring 39.000 ældre-, pleje- og friple-

jeboliger i 2022. Derfor vil det samlede antal tomgangsledige boliger målrettet ældre være

undervurderet, når huslejeregisteret anvendes som kilde.

Omkring 38.000 af de boliger, der mangler i Landsbyggefondens huslejeregister i 2022, fin-

des både i 2021 og 2022 i BBR og CPR. For at skønne om disse er tomgangsledige, benyt-

tes adresseoplysninger i CPR pr. 1. januar 2021 og 2022. Hvis der ikke er nogen persontil-

melding knyttet til hver af de 38.000 adresser begge år, skønnes boligen at være tomgangs-

ledig. Det drejer sig om knap 2.400 boliger ud af omkring 38.000.

For de boliger, hvor metoden om manglende CPR to år i træk anvendes, bemærkes, at der

ikke tages højde for, om boligerne eksempelvis skulle være lejet af kommunen som aflast-

ningsboliger, jf. § 56 i almenboligloven. Sådanne boliger kan være beboet midlertidigt, og

fælles for boligerne er, at de ikke har CPR-tilmelding, og derfor uretmæssigt kan optræde i

denne statistik som tomgangsledige.

Ligeledes er det ikke muligt at tage højde for indgåede aftaler om kommunal anvisning for de

ledige boliger, der ikke optræder i Landsbyggefondens huslejeregister. Boliger med kommu-

nal anvisningsret vil i Landsbyggefondens register ikke være tomgangsledige, da boligens

husleje bliver betalt af kommunen, og derfor ikke påfører afdelingen tab.

Antallet af boliger målrettet ældre, der skønnes tomgangsledige i denne analyse, er således

de tomgangsledige boliger pr. 1. januar 2022 ud fra Landsbyggefondens huslejeregister plus

boliger uden CPR to år i træk registreret på baggrund af CPR-registret.

Tabel 3.7 viser, at det samlede antal skønnede tomgangsledige boliger målrettet ældre udgør

omkring 2.850. De resterende boliger, som ikke skønnes at være tomgangsledige, udgør om-

kring 85.900, jf. tabel 3.7.

Udpegningen af de to grupper bruges til at analysere eventuelle forskelle i karakteristika ved

boliger som er hhv. tomme eller beboet.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger

BOU, Alm.del - 2022-23 (2. samling) - Bilag 47: Analyse af udlejningsvanskeligheder i almene ældreboliger

Bilag 2

Tabel B.6

Antallet af tomgangsledige boliger målrettet ældre i 2022 uden CPR pr. 1. januar 2021 og 2022

Boligtype

Tomgangsle-

dige (LBF)

190

272

465

Uden CPR to år i

træk (CPR-regi-

stret)

723

1.652

2.383

Ikke-tomgangsle-

dige (LBF)

25.252

24.052

977

50.281

Ej uden CPR to år i

træk (CPR-regi-

stret)

9.933

25.105

603

35.641

Almene ældreboliger

Almene plejeboliger

Friplejeboliger

I alt

Anm.: Boliger med status af ”Ukendt” tomgangsledighed, er boliger der ikke optræder i Landsbyggefondens huslejeregi-

ster. Kun boliger med status af ukendt tomgangsledighed i både 2021 og 2022 indgår i kategorierne ”Uden CPR to år i

træk” og ”Ej uden CPR to år i træk”.

Kilde: Social- og Boligstyrelsen på baggrund af boligstatistisk database, CPR, BBR, BOSSINF og Landsbyggefondens

huslejeregister.

Analyse af håndtering af analysevanskeligheder i almene ældreboliger