L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 42: Spm. om kommentar til PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisations foretræde d. 24/2-22, til indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 47
Offentligt

Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg

Stormgade 2-6

1470 København K

Telefon 72 28 24 00

Sagsnr.

2021 - 2261

Doknr.

493125

Dato

28-02-2022

Svar på spørgsmål fra Indenrigs- og Boligudvalget stillet den 24. februar 2022.

Lovforslag L 47 - spørgsmål nr. 42:

”Vil

ministeren kommentere PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisati-

ons foretræde den 24. februar 2022, jf. L 47 - bilag 19.”

Svar:

Det skal indledningsvist nævnes, at da jeg ikke var til stede på mødet, kan min kom-

mentering af PowerPoint præsentationen bære præg af, at jeg ikke har kendskab til de

nuancer, som oplægget fra LLO måtte have haft.

Oplægget begynder indholdsmæssigt på andet slide, hvoraf fremgår, at det efter LLOs

opfattelse kan have afgørende betydning for titusindvis af lejere, hvis de bemærknin-

ger, som er givet i L 47 (Forslag til lov om leje), til reglerne om lejefastsættelse i gen-

nemgribende moderniserede lejemål i småejendomme, fastholdes, ligesom de potenti-

elt kan afgøre, om en lejer skal betale ca. 24.000 kr. ekstra om året for en bolig på 75

kvm.

Øvelsen med sammenskrivningen af lejelovgivningen er ikke at ændre på lejelovgiv-

ningen, men at videreføre den gældende ret.

Bemærkningerne til den foreslåede § 32, som fastlægger lejefastsættelsen for lejemål i

småejendomme, er et udtryk for gældende ret, og de har støtte i både forarbejderne til

den gældende boligreguleringslovs § 29 c, bestemmelsens ordlyd, retspraksis og den

juridiske litteratur.

Når bemærkningerne er et udtryk for gældende ret, er det derfor også åbenbart, at de

ikke vil ændre retsstillingen for lejere i lejemål i småejendomme.

Ydermere er der ikke ved bemærkningerne til den foreslåede § 32 taget stilling til,

hvordan den konkrete leje skal fastsættes som følge af sammenligningen, da der netop

på dette område ikke er en tilstrækkelig klar retsstilling til, at den gældende ret på om-

rådet med sikkerhed kan fastslås.

Bemærkningerne til den foreslåede § 32 ændrer altså ikke på, hvordan lejen kan fast-

sættes i lejemål i småejendomme.

I oplæggets tredje slide vises en oversigt over 3 lejefastsættelsesformer, og det antages,

at der her med ”OK” eller ”NEJ” menes, hvorvidt de kan anvendes som sammenlig-

ningslejemål ved lejefastsættelsen i lejemål i småejendomme.

Hertil skal bemærkes, at dette slide ikke indeholder tilstrækkelige nuancer til at give et

retvisende billede. En efter oplægget angivet omkostningsbestemt bolig (her antages,

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 42: Spm. om kommentar til PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisations foretræde d. 24/2-22, til indenrigs- og boligministeren

at der menes en bolig med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1),

kan ikke anvendes til sammenligning, førend lejen har været omkostningsbestemt re-

guleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.

Oversigten burde derfor indeholde 4 punkter:

•

Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, uden en omk. regulering af le-

jen efter BRL § 7: NEJ

Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, hvor lejen senest er omk. regu-

lering efter BRL § 7: OK

Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, uden en omk. regulering af le-

jen efter BRL § 7: NEJ

Bolig med lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, hvor lejen senest er omk. regu-

lering efter BRL § 7: OK

Sidstnævnte punkt er LLO selvsagt uenig i, men da dette som tidligere nævnt har

støtte både i forarbejderne til den gældende boligreguleringslovs § 29 c, bestemmel-

sens ordlyd, retspraksis og den juridiske litteratur, kan det konstateres som værende

gældende ret.

LLO har herudover selv tidligere argumenteret for synspunkter, som forudsætter, at

denne sammenligning kan finde sted.

På oplæggets fjerde slide opstilles forskelle mellem storhuse og småejendomme.

Også dette slide mangler nuancer, da det kategorisk afviser en genhusningsforpligtelse

i småejendomme ved dyre forbedringsarbejder. Genhusningsforpligtelsen ved store

forbedringsforhøjelser findes i boligreguleringslovens § 26, som finder anvendelse ikke

alene for storhuse, men i henhold til boligreguleringslovens § 4, stk. 5, også for de

småejendomme, som på tidspunktet for varslingen indeholder 4 eller flere lejemål, når

ejendommen ikke er en landbrugs- eller skovbrugsejendom beliggende i landzone.

Med andre ord er det generelt kun for ejendomme med 1-3 lejemål, at genhusningsfor-

pligtelsen ikke finder anvendelse.

Herudover oplistes, hvad jeg antager, er en række forskelle i kravene ved småejen-

domme og storejendomme i forhold til, hvis begge lejemål lejes ud som gennemgri-

bende moderniserede, enten med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, eller for så

vidt angår småejendommene med en lejefastsættelse ved sammenligning med et leje-

mål med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er omkost-

ningsbestemt reguleret efter BRL § 7.

Det er helt korrekt, at der er en forskel i kravene. Det følger jo allerede af formålet med

indførelsen af de særlige regler om småejendomme, at der skulle være lempelser i ad-

ministrationen af disse ejendomme. Formålet var imidlertid ikke, at der skulle være en

forskel i lejeniveauet. For nærmere herom henvises til side 3-8, herunder navnlig del-

konklusionen på side 8 i det udarbejdede notat om lejefastsættelsen i småejendomme

ved sammenligning med 5.2-lejemål, som vedlægges som

bilag 1.

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 42: Spm. om kommentar til PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisations foretræde d. 24/2-22, til indenrigs- og boligministeren

Herudover kan nævnes, at det ikke alene er i spørgsmålet om gennemgribende moder-

niserede lejemål, at der består en forskel mellem lejemål i småejendomme og lejemål i

storejendomme.

Eksempelvis finder lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 12, aldrig anven-

delse for lejemål i småejendomme, uanset om lejefastsættelsen er sket ved sammenlig-

ning med lejemål med en lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 1, eller BRL § 5, stk. 2

(med en efterfølgende omkostningsbestemt regulering iht. BRL § 7).

Som endnu et eksempel kan nævnes, at det i henhold til lejelovens § 24, stk. 2, er ud-

gangspunktet, at den vedligeholdelse, som almindeligt omtales som udvendig vedlige-

holdelse, ikke kan overvæltes på lejerne i lejemål i storejendomme. Tilsvarende gør sig

ikke gældende for lejemål i småejendomme, uanset om lejemålet er gennemgribende

moderniseret eller ej.

LLO konkluderer på oplæggets femte slide, at det at give mulighed for en højere hus-

leje i småejendomme ikke er en reel ligestilling, da småhuslejerne ikke har den samme

beskyttelse som lejerne i storhuse.

Det må først nævnes, at når bemærkningerne til den foreslåede § 32 viderefører gæl-

dende ret, gives der ikke mulighed for en højere husleje hermed. Som redegjort for

ovenfor var formålet med indførelse af reglerne for småejendommene at lempe byr-

derne for disse, hvorfor det netop ikke med reglerne om småejendomme har været

målet at opnå en reel ligestilling.

Det er forståeligt, at LLO som interesseorganisation tilstræber at opnå dette, men op-

gaven med sammenskrivningen er ikke at sikre reel ligestilling mellem småejen-

domme og storejendomme på alle områder i lovgivningen, men i stedet så vidt muligt

at videreføre gældende ret uændret.

LLO fremfører så endvidere, at nuværende praksis beskytter småhuslejerne og henvi-

ser i den forbindelse til den af LLO fremsendte afgørelse fra Ankenævnet for de Kø-

benhavnske Huslejenævn.

LLO glemmer blot at nævne, at der er retspraksis fra en højere instans, boligretten,

som klart går imod nævnets praksis, og at adskillige juridiske professorer inden for le-

jeretten erklærer sig enig i, at disse afgørelser er udtryk for gældende ret.

Af litteratur herom kan nævnes

Boliglejeret,

3. udgave, 2019, som er forfattet af tidli-

gere højesteretsdommer Niels Grubbe og professor Hans Henrik Edlund,

Omkost-

ningsbestemt leje og forbedring,

4. udgave, 2019 af professor Susanne Kier og husleje-

nævnsformand Marianne Dons og

Det lejedes værdi,

4. udgave, 2018 af professor Ja-

kob Juul-Sandberg.

Jeg er omvendt ikke bekendt med, at der skulle være nogle eksperter inden for lejeret-

ten, som måtte være af det synspunkt, at den praksis, som er gengivet i den af LLO

fremsendte afgørelse, hvorefter der ikke kan ske sammenligning med lejemål med en

lejefastsættelse efter BRL § 5, stk. 2, når lejen efterfølgende har været omkostningsbe-

stemt reguleret efter BRL § 7, er den korrekte.

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 42: Spm. om kommentar til PowerPoint præsentation fra Lejernes Landsorganisations foretræde d. 24/2-22, til indenrigs- og boligministeren

LLO anfører, at denne praksis undermineres, hvis lovens bemærkninger åbner for en

30 pct. højere husleje.

Som anført ovenfor er det i bemærkningerne beskrevne udtryk for gældende ret, hvil-

ket der også er bred konsensus om. Der er altså ikke tale om, at bemærkningerne åb-

ner for en højere husleje end hidtil. Tværtimod er der, som også nævnt tidligere, netop

bevidst ikke beskrevet noget særskilt om den konkrete lejefastsættelse, når lejen i

småejendomme fastsættes ved sammenligning med lejemål med en lejefastsættelse ef-

ter BRL § 5, stk. 2, med en senere omkostningsbestemt regulering iht. BRL § 7, da

dette potentielt vil kunne medføre materielle ændringer.

LLO slutter af med, at der er store juridiske uenigheder om spørgsmålet.

Dette er ikke korrekt. Som anført ovenfor er der generelt konsensus om, at det i be-

mærkningerne til den foreslåede § 32 i lov om leje er udtryk for gældende ret.

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek

Bilag:

Bilag 1 - Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenligning med 5.2-leje-

mål