Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 210
Offentligt
Indenrigs- og Boligministeriet
Justitsministeriet
Bilag 139
Dato 25. august 2022
Udbygget notat om forholdet til grundlovens § 73
Det fremgår af grundlovens § 73, stk. 1, at ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden
hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.
Den foreslåede ordning med et loft over huslejestigninger til 4 pct. (nærmere beskrevet
i notits herom), vil kunne udgøre et indgreb i udlejerens rettigheder i henhold til leje-
kontrakter, der er indgået, inden initiativet træder i kraft.
Hvorvidt sådanne indgreb må anses for ekspropriation, beror på et samlet skøn over
indgrebets beskaffenhed. Som momenter, der må tillægges betydning ved udøvelsen af
dette skøn, kan navnlig peges på indgrebets formål og begrundelse (causa), i hvilken
grad indgrebet er generelt eller konkret, indgrebets intensitet, om indgrebet angår en
fremtidig eller en aktuel rettighed, og om indgrebet går ud på at overføre rettigheden fra
den hidtidige ejer til en ny eller på en tilintetgørelse af denne råden. Det er endvidere
antaget, at hvis et generelt indgreb rammer enkelte af de berørte ejere særligt hårdt, vil
det tale for, at der i forhold til disse særligt hårdt ramte foreligger ekspropriation.
Det er på det foreliggende grundlag vurderingen, at det foreslåede loft over huslejestig-
ninger på 4 pct. ikke i almindelighed vil udgøre et indgreb med karakter af ekspropria-
tion efter grundlovens § 73.
Der er ved vurderingen bl.a. lagt vægt på, at der foreslås en undtagelse (nærmere be-
skrevet i notits herom), der giver mulighed for en højere huslejestigning, hvis udlejeren
konkret kan dokumentere højere omkostninger, og at udlejerne dermed vil have mulig-
hed for at opnå dækning af deres omkostninger.
Der er endvidere lagt vægt på, at for lejeforhold, hvor der på tidspunktet for de foreslå-
ede ændringers ikrafttræden allerede er gennemført lejeforhøjelse efter de nuværende
regler, vil de foreslåede ændringer først få virkning efter udløbet af en periode, der sva-
rer til lejerens sædvanlige opsigelsesvarsel i det pågældende lejeforhold. Tilsvarende
gælder, hvis der inden for lejers opsigelsesvarsel efter lejekontrakten kan gennemføres
lejeforhøjelse efter de gældende regler, og udlejeren giver meddelelse til lejeren herom
inden ikrafttrædelsen af de foreslåede ændringer.
I et lejemål med tre måneders opsigelsesvarsel, hvor der er sket lejeforhøjelse før ikraft-
træden af de foreslåede ændringer, vil loftet derfor først få virkning efter udløbet af tre
måneder efter lovens ikrafttræden. Det betyder, at indgrebet over for udlejeren (reduk-
tionen af lejestigningen) først sker efter en periode, hvor lejer under alle omstændighe-
der kunne have opsagt lejekontrakten.
 L 210 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 122: Spm. om Notat om forhold til grundlovens § 73 (bilag 69) fra forhandlingerne om huslejeloftet, til indenrigs- og boligministeren
2624845_0002.png
Side 2 af 3
Som anført ovenfor er det på den baggrund vurderingen, at den foreslåede ordning ikke
i almindelighed vil udgøre ekspropriation over for udlejere med eksisterende kontrakt-
forhold. Som det fremgår, beror vurderingen heraf på en samlet vurdering af en række
momenter, og fuldstændig klarhed over indgrebets intensitet vil forudsætte oplysninger
om forslagets virkning for de 180.000 boliger, der vil være omfattet af ordningen. På
grundlag af de foreliggende oplysninger har det ikke helt kunnet udelukkes, at nogle
udlejere vil blive så atypisk hårdt ramt, at de vil kunne få medhold i en påstand om, at
der foreligger et ekspropriativt indgreb, men der foreligger heller ikke konkrete oplys-
ninger, som giver anledning til at formode, at dette skulle være tilfældet.
Det bemærkes, at et tilsvarende forbehold for, at et indgreb ikke i almindelighed vil være
ekspropriativt, men at det ikke kan udelukkes, at enkelte personer vil blive atypisk hårdt
ramt, er almindeligt forekommende i forbindelse med initiativer, der giver anledning til
overvejelse om ekspropriation. Der kan eksempelvis henvises til lovforslag nr. L 39 af 5.
oktober 2006 om ændring af lov om miljøbeskyttelse (Partikelfiltre på køretøjer i kom-
munalt fastlagte miljøzoner mv.), lovforslag nr. L 214 af 29. marts 2006 om ændring af
lov om miljøbeskyttelse (Producentansvar for person- og varebiler) og lovforslag nr. L
39 af 23. oktober 2019 om ændring af lov om fremme af vedvarende energi, lov om na-
turgasforsyning og lov om elforsyning (Ændring af støtteordninger til anvendelse af bio-
gas).
Det bemærkes samtidig, at der ikke foreligger konkrete oplysninger, der peger på, at der
vil være udlejere, som vil kunne påberåbe sig grundlovens § 73, stk. 1, i forbindelse med
den foreslåede ordning.
Hvorfor skal der gå 3 måneder fra forslagets ikrafttræden til lejestigningen reduceres
Ekspropriationsvurderingen er en vurdering af, hvor hårdt indgrebet skønnes at
ramme udlejerne
–
altså hvor store lejeindtægter mister udlejerne som følge indgre-
bet.
I den forbindelse er det mindre indgribende at reducere eller fratage husleje, som ud-
lejeren ikke er sikker på at få (betingede lejeindtægter), end husleje som udlejeren er
sikker på at kunne opkræve, og som lejeren under alle omstændigheder er forpligtet til
at betale.
Lejere har typisk 3 måneders opsigelsesvarsel. Det betyder, at hvis lejeren vælger at
opsige lejemålet,
skal
lejeren betale husleje de følgende 3 måneder - lejeren er under
alle omstændigheder forpligtet til at betale husleje i de 3 måneder, og udlejeren er der-
for sikker på at få den husleje.
Efter de 3 måneder er lejeren frigjort. Det indebærer, at den husleje, der ligger mere
end 3 måneder ude i fremtiden, er usikker for udlejeren, da huslejen er betinget af, at
lejeren ikke har opsagt lejemålet. På tidspunktet for lovforslagets ikrafttræden kan ud-
lejeren derfor ikke være sikker på at have et krav på den husleje, der ligger mere end 3
måneder ude i fremtiden.
 L 210 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 122: Spm. om Notat om forhold til grundlovens § 73 (bilag 69) fra forhandlingerne om huslejeloftet, til indenrigs- og boligministeren
Side 3 af 3
Hvis lovforslaget skulle få virkning straks efter lovforslagets ikrafttræden, ville man
dermed fratage udlejere krav på husleje, som udlejerne var sikre på
–
det ville så at
sige svare til at tage pengene op ad udlejernes lommer.