L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 49 Bilag 1
Offentligt

Enhed

Bygge- og

Boliglovgivning

Sagsnr.

2021-2261

Doknr.

451155

Dato

19-07-2021

Høringsnotat

Høringsnotat til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig

regulering af boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed).

1. Hørte myndigheder og organisationer

Lovforslaget har været i høring i perioden 6. maj 2021 til 8. juni 2021.

Lovforslaget har været sendt i høring hos:

Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene

Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks

Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advokater,

Danske Lejere, Danske Udlejere, Danske studerendes fællesråd, Den Danske

Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDanmark, Finans

Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og

Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer,

Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp,

Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, P+, SAPU, Statens

Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet

Herudover har lovforslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.

2. Modtagne høringssvar

Der er indkommet høringssvar inden for fristen fra følgende høringsparter:

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene Boliger,

Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Lejere, Danske

Udlejere, EjendomDanmark, Vestre Landsret og Østre Landsret.

Herudover er der inden for fristen modtaget høringssvar fra:

Cobblestone, Københavns Kommune og Aarhus Kommune

Alle høringssvar offentliggøres på høringsportalen.

I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene.

L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

3. Generelle bemærkninger

EjendomDanmark ser positivt på forslagets hensigt med at stramme op på reglerne for

fremleje, således at fremlejetagernes retsstilling sikres.

Københavns Kommune bemærker, at det er Københavns Kommunes opfattelse, at

forslaget medfører væsentlige yderligere sagsbehandlingsskridt samt en ny sagstype

ved huslejenævnene og derfor har økonomiske konsekvenser for kommunen. Det er

derfor kommunens opfattelse, at der ved DUT kompensation bør afsættes midler til

dette, således at det ikke har en negativ indvirkning på sagsbehandlingstiden.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet på baggrund af det

anførte har fået Bolig- og Planstyrelsen til at foretage økonomiske beregninger, som

håndteres ved DUT-høring.

4. Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Lovforslagets § 1, nr. 1

Danske Udlejere fremhæver, at der ikke ses at være behov for en ændring af lejelovens

§ 34, stk. 1, da fremlejetagere kan kræve indbetalingen af depositum og/eller

forudbetalt leje deponeret eller kræve en bankgaranti af fremlejegiveren, hvis

fremlejetagere vil være sikre på at få indbetalt depositum retur ved fremlejemålets

ophør, eller at kunne anvende forudbetalt leje til betaling af leje i den sidste del af

lejeperioden.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at muligheden for at deponere

eller stille bankgaranti alene finder anvendelse for depositum, men ikke for

forudbetalt leje, jf. LL § 34, stk. 1, 3. pkt. Bestemmelsen giver derfor ikke

fremlejetageren den fornødne sikkerhed i forhold til indbetalingen af forudbetalt leje.

EjendomDanmark vurderer, at lovforslaget med formuleringen af § 1, nr. 1, rammer

alle typer af udlejning af enkeltværelser, herunder også dem, hvor en udlejer lejer et

værelse ud i egen beboelseslejlighed og ikke kun i fremlejeforhold. Dette vil være en

begrænsning af samtlige værelsesudlejninger og ikke kun fremleje. Formuleringen går

således videre end formålet med hvad ændringen tilsiger. Dette medfører, at lejeloven

tilføres yderligere og unødig kompleksitet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at

denne bestemmelse udgår eller som minimum specificeres til alene at gælde

fremlejeforhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at beskyttelseshensynet for så vidt

angår størrelsen af forudbetalt leje findes at være lige stort for fremlejetagere såvel

som værelseslejere i lejeforhold, hvor udlejer ejer beboelseslejligheden, hvorfor det

findes hensigtsmæssigt, at lade den foreslåede ændring gælde for alle lejeforhold.

Lovforslagets § 1, nr. 2

Danmarks Lejerforeninger bemærker, at den foreslåede bestemmelse også bør gælde i

forholdet mellem lejer og udlejer, og ikke blot mellem fremlejegiver og fremlejetager.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at eftersom lejer over for den

udlejer, som ejer ejendommen, har sikkerhed i den faste ejendom, jf. lejelovens § 7,

vurderes det ikke hensigtsmæssigt tillige at strafbelægge disse udlejere.

L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er korrekt, at lejers forpligtelser alene vedrører

en eventuel istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning, men at udlejer ligeledes kan

modregne andre krav, som udspringer af lejeforholdet i depositum. EjendomDanmark

skal derfor anbefale, at afsnittet om gældende ret tilpasses, så disse forhold afspejles

heri.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der vil blive foretaget rettelser i

overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd er uheldig, da tab sædvanligvis

er en erstatningsretlig betingelse, som skal dokumenteres af den part, som påstår at

have lidt et tab. Formuleringen i bestemmelsen medfører derfor, at domstolene

fratages deres frie bevisbedømmelse for, om der konkret er lidt et reelt tab for

fremlejetager. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at bestemmelsen omformuleres,

så det står klart, at der enten skal være lidt et tab efter de almindelige

erstatningsretlige regler uden frist for tilbagebetaling eller blot fastholdes en frist for

tilbagebetaling.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen omformuleres,

således at det fremgår tydeligt, at det afgørende er, at fristen for tilbagebetaling

overholdes.

Østre Landsret opfordrer i den anledning Indenrigs- og Boligministeriet til i

lovbemærkningerne at medtage konkrete eksempler på dispositioner, som forudsættes

omfattet af den foreslåede bestemmelse. I den forbindelse bør afgrænsningen til

bestemmelserne i bl.a. straffelovens §§ 278, 279 og 298 omtales, ligesom kravene til

tilregnelse, jf. straffelovens § 19, bør overvejes og tydeliggøres. For så vidt angår det

anførte udgangspunkt for strafudmålingen bør det

–

i overensstemmelse med fast

lovgivningspraksis og principperne for god lovkvalitet

–

af lovbemærkningerne

udtrykkeligt fremgå, at fastsættelse af straffen vil bero på domstolenes konkrete

vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige omstændigheder i sagen, og at det angivne

strafniveau vil kunne fraviges i op- eller nedadgående retning, hvis der i den konkrete

sag foreligger skærpende eller formildende omstændigheder.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsens bemærkninger

vil blive præciseret i overensstemmelse med det anførte.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd

”fremlejeforholdets

ophør eller

endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag herom er indbragt for huslejenævnet”

ikke

tager højde for eventuelle ankesager og derfor bør præciseres for at indeholde dette

forhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det efter ministeriets vurdering

allerede er indeholdt, idet en huslejenævnsafgørelse, som gyldigt indbringes for næste

instans, ikke vil være endelig, før der er afsagt endelig afgørelse i denne instans.

Ministeriet vil dog præcisere dette i bemærkningerne.

EjendomDanmark vurderer, at forslaget ikke tager højde for eventuel igangværende

dialog, verserende istandsættelser eller lignende forhold, der kan forsinke en sags

afgørelse eller suspendere fristen på de seks uger. Resultatet er, at fremlejegiver

”tvinges” til at indbringe en sag for huslejenævnet for at undgå en potentiel

strafferetlig sanktion, hvilket uvægerligt vil føre til flere sager hos huslejenævnene.

EjendomDanmark skal på den baggrund anbefale, at lovforslaget tilpasses, så der

L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

tages højde for, at fristen på seks uger under ordnede forhold kan afviges eller

forlænges.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det i bestemmelsens

bemærkningerne vil blive beskrevet, at fristen for indbringelsen efter lejeforholdets

ophør mellem parterne ved aftale kan forlænges, når lejeforholdet er ophørt uden at

dette vurderes i strid med lejelovens § 35, som omhandler, at reglerne ikke kan

fraviges til skade for lejeren.

EjendomDanmark vurderer, at strafferammen er meget vidtgående, idet der kan

straffes for uagtsomhed, og at det i bemærkningerne angives, at det er hensigten, at

straffen ikke fastsættes til mindre end 30 dages ubetinget fængsel. EjendomDanmark

vurderer yderligere, at dette kan være i strid med den Europæiske

Menneskerettighedskonventions 4. tillægsprotokol art. 1, hvor det fremgår, at ”Ingen

må berøves sin frihed alene på grund af manglende evne til at opfylde en

kontraktmæssig forpligtelse.”

Indenrigs- og Boligministeriet skal i den anledning bemærke, at forslaget tilrettes

således, at maksimalstraffen for overtrædelse er bødestraf.

Lovforslagets § 1, nr. 3

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ønsker at sikre sig, at en sådan

forpligtelse og et sådant ansvar ikke kan komme til at gælde for en

andelsboligforening, hvor en andelshaver udlejer sin bolig. Andelshaver er hverken

ejer eller lejer, men har en brugsret til boligen som led i sit ejerskab af andelen. Når

andelshaver udlejer sin bolig, er der altså tale om en afledt rettighed for fremlejetager,

på samme måde som for en fremlejetager i lejelovgivningen. Fremlejetageren har ikke

et direkte aftaleforhold med ejeren af ejendommen, som er andelsboligforeningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke er hensigten at omfatte

andelsboligforeningen af lovforslagets § 1, nr. 3, ligesom det heller ikke er hensigten, at

huslejenævnet i medfør af lovforslagets § 2, nr. 1, skal meddele andelsboligforeningen.

Dette vil blive præciseret i bemærkningerne til de foreslåede bestemmelser.

Cobblestone anfører, at det i bemærkningerne til den foreslåede bestemmelse bør

præciseres, at der ikke gælder en bagatelgrænse eller væsentlighedsbedømmelse, så

udlejere i ethvert tilfælde, hvor udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser om

lejerens manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser, kan opsige lejeren.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det fremførte vil blive

præciseret i bemærkningerne til bestemmelsen.

Cobblestone anfører yderligere, at det bør præciseres, at udlejeren opnår ret til at

opsige lejemålet, når der foreligger to eller flere endelige og bindende afgørelser

vedrørende lejerens fremlejeforhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke er hensigten at give

udlejer mulighed for at opsige, før lejeren ikke har efterlevet to eller flere afgørelser,

men at det præciseres i bemærkningerne, at disse skal være endelige.

Cobblestone anfører yderligere, at det bør præciseres, at afholdte udgifter i forbindelse

med opsigelsen, fx til ejendomsmægler for genudlejning eller udgifter til udsættelse af

lejeren, er pligtige pengeydelser i lejeforholdet, uanset om lejeren fraflytter frivilligt,

og uden at det er nødvendigt med dom.

L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det efter ministeriets opfattelse

ikke vil være muligt at pålægge lejeren sædvanlige udgifter til genudlejning, når

forslaget om at forpligte udlejeren til at opsige udgår, jf. nedenfor, ligesom at det ikke

findes nødvendigt at beskrive udlejerens mulighed for at gøre krav gældende for

udgifter til udsættelse af lejeren, da dette er almindeligt gældende for alle former for

uretmæssig beboelse efter gyldig opsigelse eller ophævelse.

Danmarks lejerforeninger støtter hensigten med bestemmelsen, men finder ikke, at

bestemmelsen bør kunne medføre opsigelse for lejere(fremlejegiver), når

misligholdelsen sker under lejeforholdets beståen, som fx manglende vedligeholdelse,

da dette tillige vil kunne medføre, at fremlejetageren tvinges til at flytte.

Indenrigs- og Boligministeriet

bemærker i den forbindelse, at bestemmelsen har til

formål at sikre ordnede forhold i fremlejeforhold, og at det af den grund anses for

hensigtsmæssigt ikke at sondre imellem hvilke former for misligholdelse fra

fremlejegivers side, som skal kunne medføre opsigelse.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsen ikke tager hensyn til ankemuligheder,

og anbefaler at det præciseres, at der er tale om endelige huslejenævnsafgørelser.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at bestemmelsen vil blive tilrettet i

overensstemmelse med det anførte.

Lejernes Landsorganisation bemærker, at forslaget ikke er proportionalt, idet lejeren

allerede kan idømmes bøde eller fængselsstraf, hvis lovforslaget gennemføres.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at det vurderes hensigtsmæssigt at have

mulighed for få bragt lejeforholdet til ophør, såfremt lejere i gentagelsestilfælde viser,

at de ikke kan håndtere de forpligtelser, som medfølger, når denne fremlejer hele eller

dele af det lejede.

Lejernes Landsorganisation bemærker desuden, at lovforslaget ikke vil finde

anvendelse for fremlejeforhold i almene boligorganisationer.

Danske Lejere finder det ligeledes problematisk, at den foreslåede bestemmelse ikke

vil finde anvendelse for den almene sektor.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at dette vil blive tilføjet til

lovforslaget.

Lovforslagets § 1, nr. 4

Cobblestone anfører, at den foreslåede bestemmelse på mange måder er problematisk,

og at anfører en række grunde til, at den bør udgå.

Danske Udlejere bemærker, at udlejer ikke skal pålægges pligt til at igangsætte en sag

ved Huslejenævnet eller Boligretten grundet uenigheder mellem lejeren og dennes

fremlejetager. Der ses ikke at være behov for en sådan regel og endnu mindre ses der

at være grund til at pålægge udlejer disse store omkostninger

–

dels til egen

rådgiver/advokat og dels til fremlejegivers/lejers advokat, hvis ikke sagen

gennemføres med et for udlejer gunstigt resultat. Danske Udlejere fraråder kraftigt at

udlejer pålægges disse byrder.

Danske Udlejere anfører, at udlejer ikke skal kunne pålægges pligter og på ingen måde

økonomiske forpligtelser, hvis der opstår uenigheder mellem lejer/fremlejegiver og

fremlejetager. Den foreslåede bestemmelse i § 83, stk. 3, bør derfor udgå.

L 49 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

EjendomDanmark skal på det kraftigste anbefale, at denne del af lovforslaget udgår,

og at det i stedet for udlejer pålægges den relevante kommune, hvori lejemålet er

beliggende, at agere sanktionspålægger over for lejer (fremlejegiver). En ordning for

denne beføjelse forefindes allerede i boligreguleringslovens § 49 i tilfælde ved

ubeboede lejemål som derved tilsvarende kan findes anvendelse ved fremleje.

Dansk Ejendomsmæglerforening finder det problematisk at inddrage udlejeren i et

aftaleforhold, som udlejeren ingen indflydelse har haft på, hvorfor forslaget ikke findes

hensigtsmæssigt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at bestemmelsen udgår, og at det

ikke findes hensigtsmæssigt at pålægge kommunen dette ansvar.

Lovforslagets § 2, nr. 1

Danske Udlejere bemærker, at fremlejereglerne tillægger udlejer en ret, hvorfor det

ikke skal resultere i, at udlejer pålægges en pligt til at involvere sig i tvister mellem

fremlejegiver og fremlejetager, som er et kontraktsforhold, som udlejer ikke har haft

indflydelse på blev etableret, ligesom udlejer ej heller har haft indflydelse på vilkårene

i fremlejekontrakten.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den foreslåede forpligtelse for

udlejeren udgår fra lovforslaget.

EjendomDanmark foreslår, at det i den foreslåede bestemmelse præciseres, at

domstolene i tilfælde af, at en huslejenævnsafgørelse er anket, har en orienteringspligt

til udlejer om lejers manglende efterlevelse, førend udlejer kan anvende

opsigelsesadgangen i nærværende bestemmelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det præciseres, at

huslejenævnets forpligtelse ikke alene begrænses til huslejenævnsafgørelser, men

tillige til dommene, såfremt huslejenævnsafgørelserne indbringes for domstolene.

Lovforslagets § 3

Lejernes Landsorganisation opfordrer til i bemærkningerne at uddybe ikrafttrædelsen

således at det slås fast, hvem der vil være omfattet af reglerne, herunder om reglerne

finder anvendelse i eksisterende lejeforhold.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lovforslaget vil blive tilrettet i

overensstemmelse hermed.