L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 37: Spm., om følgende fremgår af den oprindelige vejledning (VEJL 1994-12-14 nr. 220) til reglerne om småhusleje: Virkningen af, at sammenligning skal ske med andre sammenlignelige lejligheder, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 1, er bl.a., at der ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (nu § 5, stk. 2), det vil sige svarende til det lejedes værdi m.v., til indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 47
Offentligt

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22

L 47 - endeligt svar på spørgsmål 5

Offentligt

Sagsnr.

2021 - 2261

Doknr.

465198

Dato

03-12-2021

Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenlig-

ning med 5.2-lejemål

Nærværende notat, som er udarbejdet med henblik på besvarelse af det af Halime

Oguz (SF) fremsendte spørgsmål vedr. lejefastsættelsen af gennemgribende renovere-

de småejendomme, gennemgår relevant lovgivning og forarbejderne til boligregule-

ringslovens § 29 c, som indeholder reglerne for lejefastsættelse i småejendomme, for

at belyse retsstillingen.

Spørgsmålet fra Halime Oguz (SF) skal ses i lyset af uenigheden om, hvorvidt der ved

fastsættelsen af lejen i lejemål i småejendomme overhovedet kan sammenlignes med

lejemål, hvor lejen er fastsat i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og senere

omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.

Notatet gennemgår på den baggrund tillige argumenter fremført i denne debat, som

har relevans i forhold til nærværende problemstilling.

Ordlydsfortolkning

Indenrigs- og Boligministeriet skal først og fremmest bemærke, at det traditionelle

udgangspunkt for en fortolkning af lovgivningen er at anvende en ordlydsfortolkning,

og at det som udgangspunkt kun er, når denne giver anledning til tvivl, at der er an-

ledning til at anvende formålsfortolkning.

Boligreguleringslovens § 29 c

Bestemmelsen, som fastlægger reglerne for lejefastsættelsen for lejemål i småejen-

domme, jf. boligreguleringslovens § 29 b, findes i boligreguleringslovens § 29 c. Af

denne fremgår følgende:

”For

ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter

§ 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevil-

kår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke

væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold

med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige-

holdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er

reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i

ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske

sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Så-

fremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret

efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må

anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhen-

te oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. og på grundlag af

L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 37: Spm., om følgende fremgår af den oprindelige vejledning (VEJL 1994-12-14 nr. 220) til reglerne om småhusleje: Virkningen af, at sammenligning skal ske med andre sammenlignelige lejligheder, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 1, er bl.a., at der ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 (nu § 5, stk. 2), det vil sige svarende til det lejedes værdi m.v., til indenrigs- og boligministeren

disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis le-

jen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold

omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.”

Første punktum konstaterer, at når ejendommene ikke er finansieret med indekslån

efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder lejelovens regler om ændring af lejevilkår.

Dette betyder i daglig

tale, at lejen fastsættes efter lejefastsættelsesmetoden ’det leje-

des værdi’.

Dette modificeres dog af bestemmelsens andet punktum, som angiver følgende:

”Lejen

i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje,

der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reg-

lerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7.”

I bestemmelsen findes de væsentlige krav, som indskrænker, hvilke sammenlignings-

lejemål, som kan anvendes, når lejen skal fastsættes i lejemål i småejendomme.

Det kan udledes, at der er følgende krav:

•

Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Det sammenlignelige lejeforhold skal være omfattet af reglerne i boligregule-

ringslovens kapitel II-IV.

Lejen i det sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligregule-

ringslovens § 7.

Tredje punktum i bestemmelsen angår, at der for de såkaldte blandede ejendomme,

som både indeholder beboelse og lokaler, som anvendes til andet end beboelse, skal

ske sammenligning med lejen for tilsvarende lejeforhold i tilsvarende ejendomme.

Fjerde punktum angår de tilfælde, hvor der ikke findes sammenlignelige lejemål, eller

hvor lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk. Her er

det bestemt, at huslejenævnet ved hjælp af hvad der i daglig tale omtales som et skyg-

gebudget, kan fastsætte lejen, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes

efter § 7.

Femte punktum angår lejeforhold, som er omfattet af reglerne om fri leje i lejelovens §

53, stk. 3-5, og undtager 2.-4. pkt. fra at finde anvendelse for disse.

Sammenligning med gennemgribende moderniserede lejemål

Ministeriet vurderer, at boligreguleringslovens § 29 c er klar i forhold til de kriterier,

som et lejemål skal opfylde for at kunne anvendes som sammenligningslejemål, når

lejen skal fastsættes for et lejemål beliggende i en småejendom.

Ministeriet vurderer endvidere, at lejemål, som er gennemgribende moderniserede i

henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan opfylde disse kriterier. Dette gør sig

gældende, da de:

•

efter en konkret vurdering kan være sammenlignelige mht. beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand,

er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV og

kan have en leje, som er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet vurderer desuden, at dette har støtte i GD 2015/6 B, som der, ministeriet

bekendt, er bred konsensus om, er udtryk for gældende retstilstand. Se herom Jakob

Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, 4. Udgave, 2018, s. 306, Niels Grubbe og Hans Hen-

rik Edlund: Boliglejeret, 3. udgave, 2019, s. 366, samt Marianne Dons og Susanne

Kier: Omkostningsbestemt leje og forbedring, 4. udgave, 2019 s. 298.

Merleje-synspunktet

Jakob Juul-Sandberg anfører i Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018, s. 305, et synspunkt

om, at en sammenligning med lejemål, som er gennemgribende moderniserede efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må medføre, at der skal ses bort fra den merleje,

som er opnået ved den gennemgribende modernisering.

Ministeriet skal hertil bemærke, at der i boligreguleringslovens § 29 c ikke findes reg-

ler, som fastsætter, at der ved sammenligning med lejemål, som er sammenlignelige i

henhold til bestemmelsens ordlyd, skal ses bort fra dele af lejen.

Ministeriet finder således, at dette synspunkt ikke har støtte i bestemmelsens ordlyd,

som alene stiller krav til, hvilke lejemål, der kan anvendes som sammenligningsleje-

mål, og som efter sin ordlyd forudsætter en sammenligning med den fulde leje, jf. ord-

lyden til bestemmelsens andet punktum:

”Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje,

der betales for tilsvarende lejeforhold […]”.

Delkonklusion

På baggrund af ovennævnte, er det ministeriets vurdering, at en ordlydsfortolkning af

boligreguleringslovens § 29 c fører til, at lejemål, som er gennemgribende modernise-

rede med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan anvendes til

sammenligning, når lejen for lejemål i småejendomme skal fastsættes, når blot der er

tale om tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet,

udstyr og vedligeholdelsestilstand, som er omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor

lejen er reguleret efter § 7.

Det er ligeledes ministeriets vurdering, at en ordlydsfortolkning af boligreguleringslo-

vens § 29 c fører til, at der ikke ved sammenligningen med et lejemål, som er gennem-

gribende moderniseret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal ske fradrag

for en eventuel merleje, som ellers anført af Jakob Juul Sandberg.

Formålsfortolkning

Ministeriet skal indledningsvist bemærke, at det vurderes, at ordlyden til boligregule-

ringslovens § 29 c er tilstrækkelig klar, men at der af hensyn til den verserende debat

alligevel foretages en formålsfortolkning.

Lov nr. 419 af 1. juni 1994

Reglerne om småejendomme trådte i kraft d. 1.1.1995 ved lov nr. 419 af 1. juni 1994.

Af forarbejderne hertil fremgår følgende specielle bemærkninger til boligregulerings-

lovens § 29 c:

”Det foreslås, at ændre lejefastsættelsen og lejereguleringen for de om-

fattede »småejendomme« således, at reglerne i lejelovens kapitel VIII

om ændring af lejevilkår gælder for disse ejendomme. Dette bevirker,

at lejefastsættelse og -regulering for disse ejendomme ikke længere

skal ske i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje, men ef-

ter lejelovens bestemmelser om det lejedes værdi.

Det foreslås dog samtidig, at der ved fastlæggelse af det lejedes værdi

skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst een gang er regule-

ret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Dette bevirker, at niveauet for det lejedes værdi for »småejendomme-

ne« svarer til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i

ejendomme, som er omfattet af kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret

efter § 7. Heraf følger, at der for disse lejemåls vedkommende ikke kan

sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et

tidspunkt, hvor der for det pågældende lejemål endnu ikke er gennem-

ført en lejeregulering efter § 7.

Såfremt der ikke findes lejemål i området, som opfylder alle kravene

til sammenlignelighed, herunder lejemål, hvor lejen er reguleret efter §

7 eller, hvis lejen for de lejemål, som opfylder kravene, må anses at

være atypisk, kan huslejenævnet indhente oplysninger om ejendom-

mens driftsudgifter mv. og på grundlag heraf ansætte den leje, som

nævnet skønner, ville kunne opkræves, såfremt lejen blev beregnet ef-

ter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Baggrunden for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligregu-

leringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den mo-

difikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkost-

ningsbestemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen

af disse ejendomme.

Det bemærkes, at den foreslåede ændrede lejefastsættelse for lejefor-

hold i »småejendomme« gælder for både lejligheder og værelser, der

ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller en del af et een- eller

tofamilieshus, som udlejer beboer -

de såkaldte klubværelser.”

Første afsnit omhandler det generelle ønske om at lette administrationen af småejen-

domme og lade lejemål i småejendomme overgå til regulering efter lejelovens regler

om lejefastsættelse efter ’det lejedes værdi’, frem for efter de almindelige regler om

omkostningsbestemt husleje.

Andet afsnit introducerer dog en undtagelse hertil, da det fastslås, at der ved fastlæg-

gelsen af det lejedes værdi skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen mindst en gang

er reguleret i henhold til reglerne om omkostningsbestemt leje. Det er ministeriets helt

klare vurdering, at der her menes den regel, som der i bestemmelsens ordlyd er fastsat

som sidste del af andet punktum:

”[…] og hvor lejen er reguleret efter § 7.”

På den måde flugter forarbejderne ved dette andet afsnit således med bestemmelsens

ordlyd, som kræver, at lejen skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7, før-

end lejemålet kan anvendes til sammenligning.

Dette har ligeledes støtte i tredje afsnit, som yderligere uddyber, at niveauet for det

lejedes værdi for lejemål i småejendomme svarer til det niveau, som gælder for sam-

menlignelige lejemål i ejendomme omfattet af kapitel II-IV, hvor lejen er reguleret

efter § 7.

Det fremgår yderligere af tredje afsnit, at der ikke kan sammenlignes med lejemål,

hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, på et tidspunkt, hvor der for lejen for det pågæl-

dende lejemål endnu ikke er gennemført en regulering efter § 7.

Ministeriet skal hertil bemærke, at ordningen om gennemgribende forbedringer i den

gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, endnu ikke var indført på daværende tids-

punkt, hvorfor der ikke kan læses yderligere ind i, at der alene henvises til § 5, stk. 1.

Ministeriet skal yderligere bemærke, at denne del af tredje afsnit vurderes at kunne

skyldes et ønske om at adskille småhusene fra den senere konstaterede ulovlige prak-

sis, som udbredte sig på tidspunktet.

Den ulovlige praksis

Kort skitseret omhandlede det, at det i medfør af den dagældende boligregule-

ringslovs § 5, stk. 1, var muligt ved lejeaftalens indgåelse at aftale en leje, som

blot ikke måtte overstige det lejedes værdi.

Ved senere lejestigninger skulle lejen dog reguleres omkostningsbestemt i hen-

hold til boligreguleringslovens § 7.

Der fandtes i dagældende § 5, stk. 4, en lighedsregel, med følgende ordlyd:

”Ved

lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår,

der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de

vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.”

Denne bestemmelse, som svarer til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk.

12, gjorde imidlertid, at en lejefastsættelse efter det lejedes værdi ved lejeafta-

lens indgåelse reelt kun kunne finde sted omkring tidspunktet for ejendommens

ibrugtagning, da en højere lejefastsættelse efter det lejedes værdi på et senere

tidspunkt ville være i strid med lighedsreglen, når der for de øvrige lejemål i

ejendommen var sket en omkostningsbestemt regulering af lejen i henhold til §

Der udvikledes dog en praksis, hvorefter lejemål kunne være forbedret i en så-

dan grad, at lighedsreglen ikke fandt anvendelse for disse. Denne praksis støtte-

des op på formuleringen i dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 5, som hav-

de følgende formulering:

”Reglen i stk. 4 er dog ikke til hinder for, at der i lejemål, som er for-

bedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen sva-

rende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglen i

stk. 1-3.”

Denne praksis muliggjorde således, at lejen for lejemål, som havde undergået

væsentlige forbedringer, ved udlejning kunne få fastsat lejen til det lejedes værdi

i henhold til den dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, uanset at andre le-

jemål i ejendommen måtte være reguleret efter § 7.

Denne praksis blev endeligt kendt ulovlig ved højesteretsdommene refereret ved

U 1997.1037/3 H og U 1997.1042 H, som begge nåede frem til, at dagældende

boligreguleringslovs § 5, stk. 5, alene måtte anses som en modifikation af lig-

hedsreglen i § 5, stk. 4, og at lejen således stadig skulle fastsættes under hensyn-

tagen til lighedsreglen.

I de ovenfor citerede forarbejders fjerde afsnit til boligreguleringslovens § 29 c beskri-

ves bestemmelsens regler om det, der i dagligt tale kaldes skyggebudgettet, som husle-

jenævnene kan fastsætte, hvis ikke der findes sammenlignelige lejemål, som er regule-

ret efter boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet bemærker, at det navnligt er til bemærkningernes femte afsnit, der henvi-

ses, i forbindelse med uenigheden omkring, hvorvidt der kan sammenlignes med gen-

nemgribende moderniserede lejemål. Dette afsnit indeholder en beskrivelse af bag-

grunden for indførelsen af reglerne for lejemål i småejendommene:

”Baggrunden

for at overføre de mindre ejendomme fra bl.a. boligre-

guleringslovens lejeberegningsregler til lejelovens regler - med den

modifikation, at det lejedes værdi for disse ejendomme er det omkost-

ningsbestemte niveau - er især et ønske om at lette administrationen

af disse ejendomme.”

Ministeriet lægger væsentlig vægt på, at det heraf klart fremgår, at formålet med de

særlige regler om småejendomme er et ønske om at lette administrationen i småejen-

dommene. Ministeriet bemærker i den anledning, at såfremt der havde været et ønske

om at skabe en væsentlig forskel mellem småejendommene og ejendommene omfattet

af boligreguleringslovens kap. II-IV, ville det have fremgået af de omhandlede forar-

bejder.

Ministeriet vurderer desuden, at modifikationen - at det lejedes værdi for disse ejen-

domme ”er det omkostningsbestemte niveau”

- må forstås sådan, at dette er en hen-

visning til bestemmelsens krav om, at lejen skal være omkostningsbestemt reguleret i

henhold til § 7 i boligreguleringsloven, og at denne kommentar kan skyldes den oven-

nævnte ulovlige praksis.

Bemærkningernes sidste afsnit omhandler, at reglerne om småejendomme finder an-

vendelse både for lejligheder og værelser, når disse værelser ikke er en del af udleje-

rens bolig eller en del af udlejers en- eller tofamilieshus. Ministeriet bemærker, at det-

te afsnit ikke i sig selv er relevant i forhold til nærværende diskussion.

Senere ændringer til reglerne om småejendomme

Reglerne om småejendomme er sidenhen blevet ændret 3 gange. Bemærkningerne til

lovændringerne fremhæves i det omfang, de kan være relevante i forhold til den nævn-

te diskussion.

Lov nr. 360 af 14. juni 1995

Reglerne om småejendomme blev ændret kort tid efter indførelsen grundet dels et

ønske om at tydeliggøre retsstillingen for blandede småejendomme

–

altså småejen-

domme, som indeholder både beboelse og lokaler, som anvendes til andet end beboel-

se,

og dels et ønske om at fjerne ordet ”tidligere”, således at det fremgik tydeligt af

bestemmelsen, at en omkostningsbestemt regulering af lejen skulle være den seneste

regulering.

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår følgende afsnit, som kan være relevante i

forhold til debatten:

”Efter § 29 c må lejen i en småejendom ikke overstige den leje, der be-

tales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed osv. om-

fattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, og hvor lejen tidligere

er reguleret efter disse regler.

For at afskære enhver tvivl om, at lejemål, hvor der engang er varslet

en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, men hvor lejen nu er fastsat

f.eks. efter det lejedes værdi, ikke kan anvendes som sammenlignings-

lejemål, foreslås, at ordet »tidligere« udgår. Herefter skulle der ikke

være tvivl om, at den leje, som der sammenlignes med, rent faktisk

skal være omkostningsbestemt.”

Ministeriet skal hertil bemærke, at ændringen synes helt forenelig med ordlydsfor-

tolkningen af boligreguleringslovens § 29 c og forudsætter, at lejen i et sammenligne-

ligt lejemål skal være reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7 som det sene-

ste, hvis det skal kunne anvendes som sammenligningslejemål.

Ministeriet er enig i, at såfremt lejen i et lejemål efterfølgende fx reguleres efter stig-

ningerne i Danmarks Statistiks Nettoprisindeks, vil det pågældende lejemål ikke kun-

ne anvendes som sammenligningslejemål, førend det på ny har undergået en omkost-

ningsbestemt regulering i henhold til boligreguleringslovens § 7.

Lov nr. 461 af 12. juni 1996

Reglerne om småejendomme blev igen ændret ved lov nr. 461 af 12. juni 1996, samti-

dig med, at reglerne om gennemgribende modernisering i boligreguleringslovens § 5,

stk. 2, blev indført.

Ved denne ændring var det en opblødning af bestemmelsen, således at ordet ”væsent-

ligt” blev indsat i 2. pkt.:

”Lejen i disse ejendomme kan dog ikke

væsentligt

[ministeriets frem-

hævning] overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold

med hensyn til beliggenhed, art”

Indtil da skulle der ikke foretages denne væsentlighedsvurdering.

Af bemærkningerne til ændringerne fremgår følgende:

”Efter

§ 29 c må lejen i en småejendom ikke overstige den leje, som be-

tales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, stør-

relse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og hvor lejen er re-

guleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Det foreslås præciseret, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje,

som gælder for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed

m.v., og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt

leje. Der er ikke med bestemmelsen tilsigtet nogen ændring af gælden-

de praksis”

Ministeriet bemærker, at også disse forarbejder lægger vægt på de selvsamme momen-

ter, som bestemmelsens ordlyd lægger vægt på. Det bør desuden fremhæves, at be-

mærkningerne også her lægger vægt på en regulering efter reglerne om omkostnings-

bestemt leje, altså boligreguleringslovens § 7, snarere end et krav om, at lejen skal

være fastsat omkostningsbestemt ved lejeaftalens indgåelse i henhold til boligregule-

ringslovens § 5, stk. 1.

Ministeriet bemærker desuden, at disse bemærkninger blev udarbejdet samtidig med,

at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som vi kender den i dag, blev indført i lovgivnin-

gen. En ordning som efter dens indhold tillige kan få lejen reguleret efter reglerne om

omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet bemærker slutteligt, at skulle lovgiver have haft intention om, at lejemål

med en leje fastsat efter § 5, stk. 2, ikke skulle kunne anvendes som sammenligningsle-

jemål i henhold til boligreguleringslovens § 29 c, måtte dette nødvendigvis være tyde-

liggjort i bestemmelsens ordlyd, når lejemål med en leje fastsat efter § 5, stk. 2, i øvrigt

kan opfylde alle formelle krav for at anvendes som sammenligningslejemål efter ord-

lyden i boligreguleringslovens § 29 c, jf. ovennævnte ordlydsfortolkning.

Ministeriet finder, at dette havde været oplagt at gøre fra lovgivers side, såfremt dette

havde været ønsket, navnlig da der som nævnt ovenfor skete ændringer i boligregule-

ringslovens § 29 c i forbindelse med implementeringen af boligreguleringslovens § 5,

stk. 2.

Lov nr. 1090 af 17. december 2002

Reglerne om småejendomme blev igen ændret ved lov nr. 1090 af 17. december 2002,

hvor sidste punktum til den gældende boligreguleringslov § 29 c blev tilføjet, hvorefter

2.-4. punktum ikke gælder for lejeforhold omfattet af lejelovens § 53, stk. 3-5.

Lovændringen vurderes ikke at være relevant i forhold til den nærværende diskussion.

Delkonklusion

Ministeriet bemærker, at det ud fra forarbejderne må lægges til grund, at reglerne om

småejendomme blev indført med det formål at lempe administrationen af småejen-

domme, jf. femte afsnit til bemærkningerne til § 29 c i lov nr. 419 af 1. juni 1994.

Desuden lægges der vægt på, at lejen for sammenlignelige lejemål skal være reguleret

omkostningsbestemt, for at lejemålet kan anvendes til sammenligning.

Ministeriet kan ikke entydigt ud fra forarbejderne konkludere, at årsagen til kravet om

en efterfølgende omkostningsbestemt regulering skyldes den sidenhen konstaterede

ulovlige praksis, men uanset årsag bærer det præg af, at det bærende element for

sammenligningen består i, hvorvidt lejemålene er blevet omkostningsbestemt regule-

ret efter boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet skal desuden bemærke, at uanset om årsagen til bestemmelsens udform-

ning måtte være den beskrevne ulovlige praksis, kan det samme formål ikke læses ind i

bestemmelsen for så vidt angår den efterfølgende implementerede ordning i § 5, stk. 2,

som indføres på en sådan måde, at den efter dens indhold kan opfylde kravene for at

kunne indgå som et sammenligningslejemål i boligreguleringslovens § 29 c til fulde.

Slutteligt skal ministeriet bemærke, at forarbejderne

–

ligesom ordlydsfortolkningen

–

i ministeriets opfattelse ikke støtter en fortolkning, hvorefter der kan ses bort fra en

’merleje’, som anført af Jakob Juul-Sandberg,

da forarbejderne alene lægger vægt på,

hvorvidt et lejemål er formelt sammenligneligt, og ikke støtter en fortolkning, hvor

lejemål kan være ’delvist sammenlignelige’ på en sådan måde, at der ved sammenlig-

ningen skal ses bort fra dele af lejen.

Anførte argumenter i diskussionen

Flere lejerorganisationer har siden reglerne om småejendomme i forslaget til ny lov

om leje blev sendt i høring opponeret mod bemærkningerne til den foreslåede § 32,

som viderefører den gældende boligreguleringslovs § 29 c. Nærmere bestemt disse

bemærkninger:

”Er

det omtvistede lejemål gennemgribende moderniseret, således at le-

jen, såfremt ejendommen havde været omfattet af reglerne om omkost-

ningsbestemt leje, kunne være fastsat til det lejedes værdi, jf. lovforsla-

gets §§ 19, stk. 2, kan der sammenlignes med gennemgribende moder-

niserede lejemål i storejendomme. Dette kræver dog, at lejen for disse

efterfølgende har været forhøjet efter lovforslagets §§ 23.”

Nedenfor gennemgås og kommenteres på de argumenter, som har været anført her-

imod.

Forarbejderne til reglerne om småejendomme

Forarbejderne

Argumentet fremført af Lejernes Landsorganisation (LLO) i deres høringssvar inde-

bærer, at der henvises til de ovenfor nævnte forarbejder til gældende boligregulerings-

lovs § 29 c, hvor LLO anfører, at henvisningen til § 7 skulle være at undgå, at lejen

fastsættes til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47.

LLO anfører endvidere, at det, som også nævnt ovenfor, kunne skyldes den ulovlige

praksis. Ministeriet er for så vidt enig, så langt som hertil.

Hvor ministeriet er uenig, er, at LLO herefter anfører, at der ved indførelsen af be-

stemmelsen om gennemgribende modernisering i § 5, stk. 2, i 1996, skulle ske en æn-

dring af reglerne om småejendomme, for at disse lejemål skulle kunne anvendes til

sammenligning.

Det fremgår klart af forarbejderne til boligreguleringslovens § 29 c, at formålet var at

sikre administrativ lempelse for småejendommene, og ikke at påvirke huslejens stør-

relse, hverken i opadgående eller nedadgående retning set i forhold til tilsvarende

lejemål i ejendomme omfattet af boligreguleringslovens kap. II-IV.

Samtidig må det efter ministeriets opfattelse formodes, at når man efter etableringen

af ordningen med småejendomme og lejefastsættelsen herfor indfører muligheden for

at gennemføre en gennemgribende modernisering af lejemål, jf. boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2, - en ordning, som efter dens indhold er egnet til opfyldelse af de for-

melle krav i en eksisterende bestemmelse, her kriterierne for sammenligning efter § 29

c, må der ved implementeringen ske tilpasning af den eksisterende bestemmelse, så-

fremt det fra lovgivers side var hensigten, at § 5, stk. 2-ordningen ikke skulle kunne

opfylde de formelle krav i reglerne om småejendomme.

Skyggebudget i § 29 c

LLO anfører desuden, at ordningen med skyggebudget i boligreguleringslovens § 29 c

ikke kan omfatte § 5, stk. 2-lejen, da denne leje ikke skal beregnes. Af den grund anfø-

rer LLO, at skulle man kunne sammenligne med § 5, stk. 2-lejemål, ville det stille leje-

ren i en bedre retsstilling, hvis ikke der kunne findes sammenligningslejemål, da lejen

så ville være fastsat ud fra et skyggebudget med udgangspunkt i § 5, stk. 1. Dette mener

LLO er et argument for, at der ikke kan sammenlignes med § 5, stk. 2-lejemål.

Ministeriet bekendt, er der ikke praksis for den af LLO udtrykte holdning, og ministe-

riet er ligeledes af den opfattelse, at på samme måde, som der kan sammenlignes med

gennemgribende forbedrede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens §

5, stk. 2, når lejen herfor senere er reguleret efter § 7, vil der kunne udarbejdes et

skyggebudget herfor.

Ministeriet finder desuden, at dette har støtte i dommen refereret i GD 2007/46 B,

hvor boligretten nåede frem til, at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål med

en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, hvorefter det altså er muligt at beregne lejen for

disse lejemål på samme måde, som for lejemål efter § 5, stk. 1.

Ministeriet finder desuden, at skulle man nå til et andet resultat, måtte man ligeledes

nå frem til, at lejemål med en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke skulle kunne regule-

res efter boligreguleringslovens § 7, hvilket der, så vidt ministeriet er bekendt, ikke er

uenighed om kan ske.

Den juridiske litteratur

LLO henviser herefter til, at der skulle være uenighed om spørgsmålet i den juridiske

litteratur, således at nogle juridiske forfattere er enige med de omtvistede bemærknin-

ger til den foreslåede § 32 i lovforslag nr. L 47 om lov om leje, mens nogle juridiske

forfattere måtte være uenige.

LLO fremhæver her særligt Jakob Juul-Sandberg, som lægger vægt på forarbejderne

på samme måde, som LLO gør, som argument for, at der ikke skulle kunne sammen-

lignes med gennemgribende moderniserede lejemål.

Ministeriet skal dog hertil bemærke, at Jakob Juul-Sandberg selv på side 306 i hans

bog Det lejedes værdi, 4. udgave, 2018, bemærker, at dommen refereret i GD 2015/6 B

må være udtryk for retstilstanden. Dommen når frem til, at gennemgribende moderni-

serede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som senere

er reguleret omkostningsbestemt i henhold til boligreguleringslovens § 7, kan anven-

des som sammenligningslejemål for et gennemgribende forbedret lejemål i en

småejendom.

LLO fremhæver ligeledes ekspertudvalgets rapport om Boligreguleringslovens § 5, stk.

2, hvortil det kommenteres

”Gennemgribende

moderniserede lejemål i store ejendomme kan der-

for

–

om overhovedet

–

[LLOs fremhævning] udelukkende anvendes

til sammenligning, hvis der for lejemålet er varslet omkostningsbe-

stemt lejeforhøjelse”

Ministeriet har forespurgt Hans Henrik Edlund, som var lejelovseksperten i ekspert-

gruppen, om formuleringen, og han giver udtryk for, at formuleringen ”om overhove-

det” blev indsat som et generelt forbehold, da synspunktet ikke støttes på en så mang-

foldig retspraksis, at man i ekspertgruppen ville formulere sætningen uden forbehold.

Hans Henrik Edlund lægger dog i sin bog ”Boliglejeret”, skrevet sammen med tidligere

højesteretsdommer Niels Grubbe, utvetydigt og med henvisning til domspraksis til

grund, at denne sammenligning kan ske. I

”Boliglejeret”, 3.

udgave, 2019, på s. 366

fremgår følgende:

”Hvis der er sket gennemgribende modernisering af småhuslejlighe-

den, kan der sammenlignes med lejen for gennemgribende modernise-

ret lejlighed, jf. boligreguleringlovens § 5, stk. 2, men kun hvis denne

leje har været

forhøjet efter reglerne om omkostningsbestemt leje.”

Professor Hans Henrik Edlund er i øvrigt både under udarbejdelsen af lovforslaget, i

forbindelse med 2. høring over lovforslaget, hvor han ligeledes blev forelagt hørings-

notatet, samt i forbindelse med eksperthøringen over sammenskrivningen blevet fore-

lagt spørgsmålet, hvor han samtlige gange har erklæret sig enig i, at bemærkningerne i

hans optik afspejler gældende ret.

Ministeriet kan desuden bemærke, at det ligeledes i huslejenævnsformand Marianne

Dons samt juraprofessor Susanne Kiers ”Omkostningsbestemt leje og forbedring”, 4.

udgave, på s. 298 fremgår følgende:

”Er lejen i et BRL § 5, stk. 2-lejemål

derimod blevet reguleret i henhold

til BRL § 7, kan lejemålet anvendes som sammenligningslejemål, GD

2015/06 B.”

Domspraksis

LLO eftersender som yderligere argumentation for sin holdning 3 domme, som LLO

mener beviser, at der ikke kan ske sammenligning med gennemgribende modernise-

rede lejemål:

Københavns Byret

–

Dom - Afsagt den 27. november 2017 i sagerne BS 24A-

2448/2015, BS 24A-2751/2015 og BS 30S-4424/2016

Sagen omhandler fsva. BS 24A-2448/2015 og BS 24A-2751/2015 vars-

ling af lejeforhøjelser, som lejerne har gjort indsigelse imod, mens BS

30S-4424/2016 omhandler en lejers ønske om at få reduceret lejen for

lejemålet.

Sondringen har betydning, da det fsva. varsling af lejeforhøjelser er ud-

lejer, der for domstolene skal løfte bevisbyrden for, at den gældende leje

er væsentlig lavere end det lejedes værdi iht. lejelovens § 47, mens det

fsva. lejers ønske om at få reduceret lejen for lejemålet er lejeren, som

skal løfte bevisbyrden for, at lejen er væsentlig højere end det lejedes

værdi, jf. lejelovens § 49.

I sagen BS 24A-2448/2015 afsiges der udeblivelsesdom, mens der i BS

30S-4424/2016 afsiges afgørelse til udlejers fordel grundet manglende

bevisførelse fra lejers side.

Fsva. BS 24A-2751/2015 afgøres spørgsmålet til fordel for lejerne. Fler-

tallets afgørelse tager ikke stilling til spørgsmålet om sammenligning

med § 5, stk. 2-lejemålene, men konstaterer alene, at de ikke finder be-

visbyrden løftet for, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for

LLO’s synspunkt.

Retten i Roskilde

–

Dom

–

Afsagt den 7. august 2019 i sag BS-23040/2018-ROS

Sagen omhandler en varsling af lejeforhøjelse for et lejemål i en

småejendom, hvor lejer har gjort indsigelse herimod. Udlejer får med-

hold i huslejenævnet, men boligretten når frem til, at udlejer ikke for

boligretten har løftet bevisbyrden for, at huslejen er væsentlig lavere

end det lejedes værdi.

Ministeriet anser ikke sagen for relevant ift. nærværende problemstil-

ling, da der i sagen hverken er fremført argument om, at lejemålet skul-

le være gennemgribende moderniseret eller, at der skulle ønskes sam-

menlignet med gennemgribende moderniserede lejemål med en leje-

fastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgen-

de omkostningsbestemt regulering iht. boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for

LLO’s synspunkt.

Retten på Frederiksberg

–

Dom

–

Afsagt den 21. februar 2018 i sag BS J-341/2017

Sagen omhandler en nedsættelse af lejen i et lejemål i en småejendom. I

sagen oplyses det, at huslejenævnet havde nedsat den årlige leje fra kr.

84.396 til kr. 30.600, hvilket svarer til 600 kr. pr. kvm. Det fremgår

endvidere, at køkkenet er det originale køkken, mens badeværelset var

blevet totalrenoveret for 5-10 år siden. Det fremgik endvidere, at leje-

målet bar præg af, at tidligere beboer havde røget.

Sagen afgøres ved, at lejen fastsættes omkostningsbestemt til 800 kr.

pr. kvm.

Ministeriet finder, at det ved det i sagen oplyste fremgår, at det omtvi-

stede lejemål ikke havde gennemgået en gennemgribende modernise-

ring, og finder derfor ikke sagen relevant i forhold til nærværende dis-

kussion.

Ministeriet vurderer derfor, at dommen ikke kan tages til indtægt for

LLO’s synspunkt.

5.2-leje er ikke omkostningsbestemt leje

LLO problematiserer dernæst, at en leje, fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2,

og senere omkostningsbestemt reguleret, kan anses som en omkostningsbestemt leje.

Til støtte herfor henviser LLO til, at der i Ekspertudvalgets rapport om Boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2, hvor der i opstillingen i tabel 3.5. sondres mellem omkostnings-

bestemt leje og det lejedes værdi, herunder § 5, stk. 2-lejemål, og mener således, at

denne sondring skal ses som et udtryk for, at § 5, stk. 2-lejemål ikke kan være omkost-

ningsbestemte lejemål.

LLO anfører ingen andre argumenter for deres opfattelse.

Ministeriet skal hertil bemærke, at formålet med ekspertgruppens rapport var at bely-

se § 5, stk. 2-lejen, set i forhold til lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1,

og at målgruppen for rapporten ikke alene var jurister eller øvrige lejelovseksperter,

men derimod politikere og lægmænd. Det har derfor været prioriteret at anvende klare

sondringer, som var lette at forstå for lægmænd, og ikke at være helt eksakt på be-

grebsanvendelsen.

Hvor lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, fastsættes med udgangspunkt

i omkostningerne for ejendommen uden en øvre begrænsning i form af ’det lejedes

værdi’, fastsættes lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter det lejedes værdi.

Fælles for dem begge er dog, at de kan reguleres omkostningsbestemt efter boligregu-

leringslovens § 7, stk. 1. Tillige gælder der for begge, at lejen ikke kan reguleres om-

kostningsbestemt, når lejen herved vil overstige det lejedes værdi, jf. boligregulerings-

lovens § 7, stk. 2.

Der er således - også uden for § 5, stk. 2-lejen - et naturligt samspil mellem den om-

kostningsbestemte leje og det lejedes værdi. Når 5,2-lejen i ekspertgruppens rapport

opstilles under kategorien ’Det lejedes værdi’, skal det ikke tages

til indtægt for, at

lejen ikke er omkostningsbestemt, men snarere at lejen er fastsat efter den øvre græn-

se ’det lejedes værdi’, i modsætning til lejen fastsat efter § 5, stk. 1, som generelt, i om-

råder hvor gennemgribende moderniseringer er attraktive, antages at være noget lave-

re.

Ministeriet skal desuden bemærke, at det klart forudsættes i de ovennævnte forarbej-

der til boligreguleringslovens § 29 c om småejendomme, at kriteriet for at anse en leje

for omkostningsbestemt, og altså egnet til sammenligning i henhold til bestemmelsen,

vurderes ud fra, hvorvidt lejen har været omkostningsbestemt reguleret i henhold til

boligreguleringslovens § 7. Det er uomtvistet, at lejen i et lejemål med en lejefastsæt-

telse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan reguleres omkostningsbestemt efter

boligreguleringslovens § 7.

Ministeriet skal desuden bemærke, at det, at § 5, stk. 2-lejen kan kaldes omkostnings-

bestemt, har støtte i det af LLO citerede fra Jakob Juul-Sandberg:

”Det

er den omkostningsbestemte leje, der reguleres efter BRL § 7, og ikke

»mer-lejen« som er frit aftalt

–

med overgrænsen »ikke væsentlig over det le-

jedes værdi«.”

Ministeriet vurderer, at det af denne udtalelse, som LLO har erklæret sig enig i, kan

udledes, at § 5, stk. 2-lejen udgøres af den omkostningsbestemte leje, med en merleje

–

eller forøget afkast om man vil

– som frit kan aftales med overgrænsen ’det lejedes

værdi’. Dette kan beskrives som en ”præmiering” af udlejere, som foretager sam-

fundsmæssigt ønskelige gennemgribende moderniseringer af lejeboliger. Der ses ikke i

lovgivningen at være støtte for, at en sådan præmiering ikke også skulle komme udle-

jere af lejemål i småejendomme til gode.

Dette har desuden støtte i dommen refereret i GD 2007/46 B, hvor boligretten afsagde

dom

–

og landsretten tiltrådte, at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål med

en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Omkostningsbestemt leje kan ikke være en høj leje

Det er ministeriets opfattelse, at den generelle modstand, som LLO har mod, at det

skulle være muligt at sammenligne gennemgribende moderniserede lejemål i

småejendomme med gennemgribende moderniserede lejemål udlejet efter boligregu-

leringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgende omkostningsbestemt regulering iht.

boligreguleringslovens § 7, kan skyldes den opfattelse, at den omkostningsbestemte

leje altid skal være en leje, som er væsentlig under det lejedes værdi.

Ministeriet er ikke af den overbevisning, at fx et større afkast forhindrer lejen i at kun-

ne anses som værende omkostningsbestemt.

Det er eksempelvis uomtvistet, at lejen for ikke-gennemgribende moderniserede leje-

mål beliggende i ejendomme taget i brug i perioden 1964 til 1991 er en omkostnings-

bestemt leje. Som følge af det alternative afkast, som kan beregnes efter boligregule-

ringslovens § 9, stk. 2, vil lejen for lejemål omfattet af bestemmelsen, afhængig af

ibrugtagningsåret, imidlertid kunne beregnes til langt mere end det lejedes værdi, ja

sågar mere end den leje, som kan opnås, hvis lejen fastsattes frit.

Det er også af den grund, at der i lejelovens § 4, stk. 7, er indført en forpligtelse for

udlejere, som beregner lejen med et alternativt afkast, til at oplyse, hvad lejen maksi-

malt kan beregnes til, ligesom udlejeren skal oplyse, om lejen er reduceret som følge

af, at den ellers ville overstige det lejedes værdi.

Dette har ligeledes støtte i boligreguleringslovens § 7, stk. 2, hvorefter den omkost-

ningsbestemte regulering af lejen ikke kan kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil

overstige det lejedes værdi.

Den omkostningsbestemte leje er således ikke kendetegnet på størrelsen af lejen, men

ved at lejen kan reguleres efter boligreguleringslovens § 7, når der sker stigninger i

omkostningerne for ejendommen. Dette gælder for såvel lejemål med en leje fastsat

efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, som stk. 2, ligesom det er gældende, hvad enten

afkastet beregnes gennem en lejefastsættelse efter det lejedes værdi i henhold til bolig-

reguleringslovens § 5, stk. 2, eller efter boligreguleringslovens § 9, stk. 1 eller 2.

Merleje-synspunktet

LLO har senest fremført synspunktet, at når gennemgribende moderniserede lejemål i

småejendomme skal sammenlignes med gennemgribende moderniserede lejemål med

en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, med en efterfølgende om-

kostningsbestemt regulering efter boligreguleringslovens § 7, må der ses bort fra den

merleje, som er opnået i sammenligningslejemålet som følge af lejefastsættelsen efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

LLO henviser her til Jakob Juul-Sandbergs

”Det Lejedes Værdi”, 4. udgave, 2018, s.

305, hvor fremgår:

”At lejen er blevet reguleret

omkostningsbestemt udelukker principielt,

at lejen i lejemål fastsat efter BRL § 5, stk. 2, er formelt sammenlignelig.

Det er den omkostningsbestemte leje, der reguleres efter BRL § 7, og

ikke »merlejen« som er frit aftalt

–

med overgrænsen »ikke væsentlig

over det lejedes værdi«. Det må deraf følge, at denne merleje ikke skal

indgå i vurderingen af lejeniveauet i småhuslejemål. Det må også følge

forudsætningsvis af forarbejderne, hvorefter formålet med bestemmel-

sen var, at lejen i småhuse skulle følge det omkostningsbestemte lejeni-

veau, jf. ovenfor”.

LLO har endvidere fremført, at professor Hans Henrik Edlund har erklæret, at dette

også er hans holdning.

Ministeriet har adspurgt Hans Henrik Edlund ind til denne holdning, og han tilkende-

giver, at dette er hans holdning, men at der ikke er retspraksis, som bekræfter dette

synspunkt.

Som det fremgår af det allerede gennemgåede i dette notat, støttes synspunktet ikke i

forarbejderne, som lægger vægt på, at formålet med indførelsen af reglerne om

småejendomme var en administrativ lempelse. Det var således ikke intentionen med

indførelsen af småejendomme, at påvirke huslejens størrelse, hverken i opadgående

eller nedadgående retning.

Ministeriet finder ligeledes, at synspunktet ikke finder støtte i ordlyden til boligregule-

ringslovens § 29 c, som meget konkret stiller krav om at:

•

Der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,

størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Det sammenlignelige lejeforhold skal være omfattet af reglerne i boligregule-

ringslovens kapitel II-IV.

Lejen i det sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligregule-

ringslovens § 7.

Gennemgribende moderniserede lejemål med en leje fastsat efter boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2, kan som nævnt opfylde samtlige af disse kriterier og opfylder derfor

bestemmelsens formelle krav til at kunne virke som sammenligningslejemål.

Boligreguleringslovens § 29 c tilsiger alene, at der skal kunne sammenlignes med lejen

i lejemål, som opfylder betingelserne for at kunne benyttes som sammenligningsleje-

mål, og det er ministeriets holdning, at det er uden støtte i hverken forarbejder eller

ordlyd, at indlæse restriktioner i, hvorvidt det er hele lejen, som der kan sammenlignes

med.

Synspunktet kan muligvis være båret af en generel holdning om, at den omkostnings-

bestemte leje skal være af en forholdsvis lav størrelse, og at en lejefastsættelse efter

boligreguleringslovens § 5, stk. 2, derfor bør udelukkes alene af den grund. Såfremt

dette måtte være tilfældet kan der henvises til redegørelsen ovenfor under ”Omkost-

ningsbestemt leje kan ikke være en høj leje”.

Delkonklusion

Ministeriet kan på baggrund af det gennemgåede konkludere, at ministeret ikke finder

det godtgjort af LLO, at der ikke fsva. gennemgribende moderniserede lejemål i

småejendomme skulle kunne ske sammenligning med lejen i gennemgribende moder-

niserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, når

lejen efterfølgende er blevet reguleret omkostningsbestemt i henhold til boligregule-

ringslovens § 7. Synspunktet strider efter ministeriets opfattelse mod bestemmelsens

ordlyd, forarbejderne, retspraksis og den juridiske litteratur.

Ministeriet finder det heller ikke ved LLOs argumentation godtgjort, at § 5, stk. 2-lejen

ikke skulle kunne anses for en omkostningsbestemt leje. Et synspunkt, som efter mini-

steriets opfattelse strider imod retspraksis (GD 2007/46 B).

Ministeriet finder det tillige heller ikke ved LLOs argumentation godtgjort, at der skul-

le kunne læses begrænsninger ind i, hvilke dele af lejen der kan sammenlignes med for

lejemål, som opfylder kriterierne for at anvendes som sammenlignelige lejemål. Et

synspunkt, som der efter ministeriets opfattelse ikke har støtte i hverken forarbejder

eller ordlyd, og som bekræftet af Professor Hans Henrik Edlund ikke har støtte i rets-

praksis.

Domspraksis til støtte for ministeriets holdning

Ministeriet har henvist til nogle af dommene ovenfor, men der kan opsummerende her

henvises til:

GD 2007/46 B

I denne dom nåede boligretten frem til, at lejemål med en lejefastsættelse efter bolig-

reguleringslovens § 5, stk. 2, kan være omkostningsbestemte lejemål. Da landsretten

efter indbringelse for denne tilkendegav, at sagen ville få samme resultat for denne,

blev sagen forligt. For nærmere herom henvises til nedenstående gengivelse af tidlige-

re udsendte skrivelse fra 2016.

GD 2015/6 B samt utrykt boligretsdom fra Frederiksberg ret (BS 1328/2004)

I begge sager nåede boligretten frem til, at der ved gennemgribende moderniserede

lejemål i småejendomme kunne ske sammenligning med gennemgribende modernise-

rede lejemål med en lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende var blevet

omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslovens § 7.

Øvrigt

Ministeriet kan i øvrigt oplyse, at den af ministeriet udtrykte holdning ikke er ny, men

også blev meldt ud ved et brev til en borger i 2016, hvoraf fremgik:

”Ved brev af 10. januar 2016 har du

anmodet ministeriet om en udta-

lelse vedrørende lejefastsættelse for lejemål i såkaldte småejendomme

i henhold til reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Du har så-

ledes spurgt om der ved lejefastsættelsen for et gennemgribende mo-

derniseret lejemål i en småejendom efter ministeriets opfattelse kan

ske sammenligning med gennemgribende forbedrede lejemål, hvor le-

jen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Ministeriet kan i den anledning oplyse, at det ikke af lovgivningen ud-

trykkeligt fremgår, om sådanne lejemål kan anvendes som sammen-

ligningslejemål. Der findes så vidt ministeriet er bekendt ikke rets-

praksis, som tager stilling til spørgsmålet.

Efter reglerne i lovens § 29 c fastsættes huslejen i denne type lejemål

efter det lejedes værdi med den modifikation, at der skal ske sammen-

ligning med lejemål, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel

II-IV, det vil sige lejemål med omkostningsbestemt husleje. Hertil

kommer at leje skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7,

det vil sige forhøjet som følge af stigende driftsudgifter.

Ministeriet er bekendt med, at der efter domspraksis kan ske husleje-

regulering efter lovens § 7 i lejemål, hvor lejen er fastsat efter lovens §

5, stk. 2. I sagen refereret i GD 2007/46 B var lejen for et gennemgri-

bende forbedret lejemål ifølge lejekontrakten sammensat af en om-

kostningsbestemt del og et aftalt forbedringstillæg uden, at det frem-

gik, at lejen var fastsat efter lovens § 5, stk. 2. Boligretten statuerede,

at der var tale om et omkostningsbestemt lejemål, med lejefastsættelse

efter lovens § 5, stk. 2. Afgørelsen blev indbragt for landsretten, som

fremkom med en tilkendegivelse om, at sagen ville få samme udfald

som i boligretten.

Det kan på dette grundlag lægges til grund, at lejen for lejemål med en

leje efter lovens § 5, stk. 2, efter omstændighederne vil kunne reguleres

efter lovens § 7. Dette må føre til, at begge de formelle krav i lovens §

29 c, at sammenligning kun kan ske med lejemål omfattet af boligre-

guleringslovens kapitel II-IV, og at lejen for disse lejemål skal være

reguleret efter lovens § 7, må anses at være opfyldt. Dette resultat

harmonerer med formålet med de særlige regler for lejefastsættelsen

for mindre ejendomme, som alene blev indført med det formål, at gøre

administrationen af sådanne ejendomme enklere. Det var ikke intenti-

onen med lovændringen at påvirke huslejens størrelse hverken i opad-

gående eller nedadgående retning.

Ministeriet er på denne baggrund af den opfattelse, at det ikke er ude-

lukket at anvende lejemål med en leje fastsat efter lovens § 5, stk. 2,

som sammenligningslejemål ved fastsættelse af det lejedes værdi for et

lejemål i en mindre ejendom efter boligreguleringslovens kapitel IV A.

I litteraturen henvises til Grubbe og Edlund, Boliglejeret s. 333, og

modsat

Jacob JuulSandberg, Det Lejedes værdi s. 261.”

Konklusion

Sammenligning med § 5, stk. 2-lejemål

Opsummerende kan ministeriet konkludere, at der efter ministeriets opfattelse er støt-

te i retspraksis, forarbejderne, bestemmelsens ordlyd og den juridiske litteratur for, at

der for gennemgribende moderniserede lejemål kan ske sammenligning med lejen for

gennemgribende moderniserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligregule-

ringslovens § 5, stk. 2, hvor lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret efter

boligreguleringslovens § 7.

Merleje-synspunktet

Ministeret kan ligeledes konkludere, at der efter ministeriets opfattelse er støtte i for-

arbejderne og bestemmelsens ordlyd for, at når der for gennemgribende modernisere-

de lejemål i småejendomme skal ske en sammenligning med gennemgribende moder-

niserede lejemål med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor

lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret i henhold til boligreguleringslo-

vens § 7, vil det være den fulde leje, som der skal sammenlignes med.

Ministeriet finder derfor ikke, at det kan gøres gældende, at der skal ses bort fra en

eventuel merleje opnået som følge af lejefastsættelsen i henhold til boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 2.

Bemærkningerne til den foreslåede § 32

Ministeriet kan endvidere konkludere, at bemærkningerne til den foreslåede § 32, som

viderefører den gældende boligreguleringslovs § 29 c, er støttet af professor Hans

Henrik Edlund som gældende ret med støtte i retspraksis, uanset Hans Henrik Ed-

lunds holdning til, hvorledes der ved sammenligningen skal ses bort fra dele af lejen.

En holdning, som der i øvrigt efter Hans Henrik Edlunds eget udsagn ikke er retsprak-

sis, som kan bekræfte.

Ministeriet finder således, at der på det foreliggende er grundlag for at konkludere, at

bemærkningerne til den foreslåede § 32 retmæssigt afspejler den gældende ret på om-

rådet.