Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 47
Offentligt
2512349_0001.png
Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg
Stormgade 2-6
1470 København K
Telefon 72 28 24 00
Sagsnr.
2021 - 2261
Doknr.
481785
Dato
13-01-2022
Svar på spørgsmål fra Indenrigs- og Boligudvalget stillet den 12. januar 2022.
Spørgsmål nr. 24:
”Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 12. januar 2022 fra Lejernes Lands-
organisation om kommentar til behandlingen af L 47, jf. L 47 -
bilag 7”
Svar:
Jeg vil nedenfor gennemgå samt kommentere henvendelsen af 12. januar 2022 fra Le-
jernes Landsorganisation (herefter LLO).
Af henvendelsen fremgår følgende:
”Notatet undsiger forligskredsens egen kvalitetskontrol i form af pro-
fessor Hans Henrik Edlunds juridiske analyse. Det er uklart hvorfor
ministeren opfordrer til at følge professorens vurderinger i nogen
sammenhænge, men ikke i andre.”
Dette er ikke korrekt.
Når ministeriet udarbejder bemærkningerne, er det med ud-
gangspunkt i, hvad der med sikkerhed kan udledes af loven, forarbejderne og doms-
praksis. Litteraturen, herunder professorer inden for området, kan medvirke til forstå-
elsen af loven, forarbejderne og domspraksis.
Når det så er sagt, kan holdninger fra professorerne inden for området selvsagt ikke
stå alene, når det kommer til at fastslå med sikkerhed, hvad gældende ret er.
Når ministeriet i sin kvalitetskontrol har anvendt professor Hans Henrik Edlund er det
således i supplement til lovens ordlyd, forarbejderne og domspraksis. Ministeriet har i
det udarbejdede notat, vedlagt som
bilag 1,
som også nævnes af LLO, argumentet for,
hvorfor ministeriets fortolkning af lovgivningen ikke er enslydende med professor
Hans Henrik Edlunds fortolkning fsva. merleje-synspunktet.
Det bemærkes også i den forbindelse, at Hans Henrik Edlund under arbejdet med kva-
litetskontrol under sammenskrivningen er blevet bedt om at bekræfte, at bemærknin-
gerne i hans optik svarer til gældende ret, mens Hans Henrik Edlund omvendt har til-
kendegivet, at der ikke ham bekendt er retspraksis, som støtter merleje-synspunktet.
Af henvendelsen fremgår endvidere følgende:
”For at få sin konklusion til at passe, tillægger ministeriet ordene ”omkost-
ningsbestemt husleje” og ”omkostningsbestemt huslejeniveau” en anden betyd-
ning end den betydning som ministeriet selv tidligere har brugt.
L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 24: Spm. om kommentar til henvendelse af 12/1-22 fra Lejernes Landsorganisation, til indenrigs- og boligministeren
2512349_0002.png
o
o
Ministeriet bortforklarer den inkonsekvente brug med henvisning til at mål-
gruppen har været ”politikere og lægmænd” (s. 12). Dette på trods af, at or-
dene er faldet i Offentligt L 47 - Bilag 7 Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
svar til Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens §5, stk. 2. Desu-
den er det brugt i et svar til boligudvalget, hvor inkonsekvensen kaldes
”uheldig”.
Endvidere har denne udvanding den ulempe, at ingen ved, hvad man taler
om. Hvis man mener at husleje fastsat både efter § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 kan
kaldes omkostningsbestemt husleje, mangler der et ord til den husleje, der
alene fastsættes efter BRL § 5, stk. 1 (se bl.a. nedenfor). Netop denne leje kal-
der man normalt omkostningsbestemt fordi den (i modsætning til § 5 stk. 2)
bestemmes af udlejers omkostninger.”
Som det også fremgår af det nævnte svar på BOU L 47 - spørgsmål 7, som vedlægges
som
bilag 2,
er det refererede svar fra Benedikte Kjær ikke afgivet med henblik på at
klarlægge de juridiske detaljer i reglerne om småejendomme og om, hvorvidt der kan
sammenlignes med lejemål omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men på at
klarlægge, hvorvidt der er en materiel forskel imellem lejefastsættelsen for småejen-
domme og øvrige lejemål, omfattet af reglerne om lejefastsættelse efter det lejedes
værdi.
Når det kaldes ”uheldigt” menes der således, at svaret, som er møntet på noget andet,
ikke har haft øje for de nuancer, som nu kommer i spil ved denne problemstilling, som
der antageligvis ikke har været overvejet ved afgivelsen af svaret.
Jeg kan i det hele henvise til svaret vedlagt i bilag 2, hvor der bliver taget tilbundsgå-
ende stilling til det anførte.
Det andet punkt er efter min holdning også besvaret i vedlagte
bilag 1,
hvor det dels
bemærkes, at denne problemstilling generelt beror på et synspunkt om, at den om-
kostningsbestemte leje skal være en lav leje, hvilket ikke er altid er tilfældet.
Det er eksempelvis uomtvistet, at lejen for ikke-gennemgribende moderniserede leje-
mål beliggende i ejendomme taget i brug i perioden 1964 til 1991 er en omkostningsbe-
stemt leje. Som følge af det alternative afkast, som kan beregnes efter boligregulerings-
lovens § 9, stk. 2, vil lejen for lejemål omfattet af bestemmelsen, afhængig af ibrugtag-
ningsåret, imidlertid kunne beregnes til langt mere end det lejedes værdi, ja sågar
mere end den leje, som kan opnås, hvis lejen fastsattes frit.
På samme vis anses lejen fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, som en om-
kostningsbestemt leje med et tillæg
eller forhøjet afkast om man vil, hvilket også
blev slået fast i dommen refereret i
GD 2007/46 B.
Den omkostningsbestemte leje er således ikke kendetegnet på størrelsen af lejen, men
ved at lejen kan reguleres efter boligreguleringslovens § 7, når der sker stigninger i
omkostningerne for ejendommen. Dette gælder for såvel lejemål med en leje fastsat ef-
ter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, som stk. 2, ligesom det er gældende, hvad enten
afkastet beregnes gennem en lejefastsættelse efter det lejedes værdi i henhold til bolig-
reguleringslovens § 5, stk. 2, eller efter boligreguleringslovens § 9, stk. 1 eller 2.
2
L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 24: Spm. om kommentar til henvendelse af 12/1-22 fra Lejernes Landsorganisation, til indenrigs- og boligministeren
2512349_0003.png
Det fremgår endvidere af henvendelsen:
”Som det fremgår af svaret til spm. Nr. 7, undsiger ministeriet sit eget tidligere
svar til boligudvalget om at sammenligningslejemål i sager om småhuse, skal
være reguleret efter § 5, stk. 1. Selvom dette fremgår direkte af svaret fra 2011.
Ministeriet mener, at dette svar bygger på en misforståelse af senere lovforar-
bejder, der var vedtaget i 1996 (altså 15 år gamle forarbejder til en lov). Det er
svært at se hvad undskyldningen i så fald skulle være.”
Der henvises til det ovenfor anførte for så vidt angår svar på BOU L 47 - spørgsmål 7.
Det kan desuden nævnes, at der er klar retspraksis, som slår fast, at der kan ske sam-
menligning med lejemål, som har en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5,
stk. 2, når lejen efterfølgende er omkostningsbestemt reguleret efter boligregulerings-
lovens § 7. Dette har desuden også støtte i lovens ordlyd, forarbejder og den juridiske
litteratur.
Uanset hvordan man måtte fortolke et tidligere udvalgssvar, kan det altså ikke ændre
på, at der kan sammenlignes med lejemål med en lejefastsættelse efter boligregule-
ringslovens § 5, stk. 2.
Herudover fremgår det af henvendelsen:
”Desuden
gav den tidligere minister ikke alene en henvisning, men også et ar-
gument, nemlig argumentet om skyggebudget: Hvis der mangler beviser, i
form af sammenligningslejemål, kan huslejenævnet indhente oplysninger om
udlejers omkostninger og lave et skyggebudget. Et skyggebudget følger reg-
lerne i § 5, stk. 1 og ikke § 5, stk. 2. Hvorfor skulle man tillade at sammenligne
med § 5, stk. 2- huslejer, som er dyrere end lejen efter skyggebudgetterne? Mi-
nisteriet afviser dog sit eget tidligere argument i notatet (s. 9-10), og mener
herefter ikke at det er problematisk.”
Der henvises til s. 9-10 i notatet, som klart beskriver holdningen. Der føres ikke i det
citerede nye argumenter, som der ikke tages stilling til i det i bilag 1 vedlagte notat.
Herefter følger det af henvendelsen:
”Ministeriet antager, at Folketinget i 1996 havde til hensigt at ændre
fortolkningen af småhusreglerne, selvom dette ikke er beskrevet i æn-
dringsloven.
o
Ministeriet mener, at fordi § 5, stk. 2 blev indført i 1996 for stor-
huse, må dette også få betydning for småhuse selvom ændringslo-
ven intet siger herom.
o
Man kunne nemt argumentere for det modsatte synspunkt: At
man naturligvis bør beskrive ændringen, hvis en (ellers uberørt)
eksisterende paragraf skal fortolkes anderledes efter en lovæn-
dring.
o
Ministeriet nævner desuden ikke, at den daværende boligminister
faktisk udtalte sig om konsekvenserne i 1996-lovændringen i be-
tænkningen:
3
L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 24: Spm. om kommentar til henvendelse af 12/1-22 fra Lejernes Landsorganisation, til indenrigs- og boligministeren
2512349_0004.png
o
”Boligministeren har endvidere over for
udvalget
tilkendegivet, at i henhold til § 29 c i boligregule-
ringsloven må lejen i en småejendom
ikke over-
stige den leje,
som betales for tilsvarende lejefor-
hold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kva-
litet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, og
hvor le-
jen er reguleret efter reglerne om omkost-
ningsbestemt leje.
Denne bemærkning er ikke kommet af sig selv, men er i stedet
kommet fordi partierne ønskede, at huslejen i småhuse ikke skulle
kunne fastsættes efter det lejedes værdi, ligesom ved den § 5, stk. 2,
man var ved at indføre. Bemærkningen er slet ikke nævnt i mini-
steriets notat.”
Til dette skal jeg bemærke, at det efter ministeriets opfattelse savner argumenter, hvis
der i en eksisterende paragraf, som klart opsætter kriterierne for sammenligning,
nemlig, at 1) der skal sammenlignes med tilsvarende lejeforhold mht. beliggenhed, art,
størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, 2) det sammenlignelige lejeforhold
skal være omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV og 3) lejen i det
sammenlignelige lejeforhold skal være reguleret efter boligreguleringslovens § 7, skulle
kunne indlæses begrænsninger i denne klare ordlyd, fordi der indføres en ny lejefast-
sættelsesform, som efter dens indhold kan opfylde selvsamme klare ordlyd.
Det citerede fra daværende minister er ganske rigtigt ikke nævnt i notatet, men de af-
viger ikke fra forarbejderne, som er citeret i det i bilag 1 vedlagte notat. Der henvises til
siderne 3-8 i notat, hvor forarbejderne gennemgås.
Der skal desuden atter henvises til, at der er klar retspraksis for, at der kan ske denne
sammenligning.
I forhold til LLO´s konklusion skal jeg bemærke, at det er klart, at når professorerne
Jakob Juul-Sandberg og Hans Henrik Edlund anlægger en fortolkning, som ikke er i
overensstemmelse med ministeriets fortolkning, kan kun en af fortolkningerne være
korrekte. Som nævnt i svar på BOU L 47
spm. 23, vedlagt som
bilag 3,
er retspraksis
efter ministeriets opfattelse ikke endeligt klarlagt på dette område, hvorfor det bør
overlades til domstolene endeligt at afklare spørgsmålet.
Det er også af samme grund, at det vil være i strid med lejelovsforliget at vedtage mer-
leje-synspunktet som gældende ret, da dette vil indebære en risiko for væsentlige ma-
terielle ændringer i lejelovgivningen, som kan forrykke balancen.
Med venlig hilsen
Kaare Dybvad Bek
4
L 47 - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 24: Spm. om kommentar til henvendelse af 12/1-22 fra Lejernes Landsorganisation, til indenrigs- og boligministeren
2512349_0005.png
Bilag:
Bilag 1 - Notat om lejefastsættelsen i småejendomme ved sammenligning med 5.2-leje-
mål
Bilag 2 - BOU L 47 - svar på spm 7
Bilag 3 - BOU L 47 - svar på spm. 23
5