L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 47 Bilag 1
Offentligt

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Ref. j.nr. 2021-2430

EJENDOM

DANMARK

JUflj

2021

Konsulent, cand. jur.

Ea Norre

[email protected]

Bemærkninger til høring over forslag

til

lov om at styrke

fremlejetageres retssikkerhed i fremlejeforhold

EjendomDanmark takker for muligheden for at give kommentarer til forsla

get, der skal skabe stærkere rammer for tremlejeforhold.

Nedenfor findes først vore generelle bemærkninger til lovforslaget, hvoref

ter følger en række mere specifikke bemærkninger til forslagets enkelte

dele.

Overord nede bemærkninger til lovforslaget

EjendomDanmark ser positivt på forslagets hensigt med at stramme op på

reglerne for fremleje, således at fremlejetageres retsstilling sikres. Vi har i

den forbindelse tre overordnede bemærkninger til lovforslaget.

Gode hensigter, som ejendomsbranchen støtter

I EjendomDanmark ønsker vi ordnede forhold for alle lejere dette gælder

også fremlejetagere, der desværre til tider kan stå i en usikker retsstilling.

Derfor ser vi positivt på hensigten med forslaget, og vi deltager meget

gerne i en konstruktiv dialog om de ændringer, som forslaget lægger op til.

Uhensigtsmæssigt at lade udlejer hæfte for andres fejl

I forslaget lægger man op til, at udlejer kan risikere at hæfte for en lejers

(fremlejegivers) uhensigtsmæssige eller endda ulovlige adfærd over for sin

lejer (fremlejetager) selvom der ikke eksisterer noget kontraktforhold mel

lem udlejeren og fremlejetageren. Udlejeren risikerer således at hæfte for

andres adfærd, hvilket synes både uhensigtsmæssigt og i strid med grund

læggende retfærdighedsprincipper. Denne del at forslaget må vi derfor tage

afstand fra.

Behov for præciseringer i visse dele af forslaget

Vi ser positivt på forslaget og flere af dets elementer, men der er i de kon

krete formuleringer behov for en række opstramninger. Dette gælder ikke

mindst i forhold til de ankemuligheder, der findes i det boligretlige system.

Ydermere er forslagets strafbestemmelser voldsomt vidtgående. Man ope

rerer med en straframme på op til fire år og bemærker, at 30 dages

EjendomDanmark

Vester Farimagsgade 41

1606 København K• +45 33 12 03 30

www.ejd.dk

CVR-nr. 10 39 02 14

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

2/7

ubetinget fængsel bør være udgangspunktet; til sammenligning straffes

vanvidskørsel (efter den nye og skærpede bestemmelse) i en dom afsagt

ved retten i Glostrup pr. 3. juni 2021 med 20 dages ubetinget fængsel. Straf-

bestemmelserne i forslaget bør derfor nok genovervejes.

Bemærkninger til forslagets enkelte dele

EjendomDanmark har en række anbefalinger til forbedringer at forslagets

konkrete dele.

Forudbe talt feje ( 1, nr. 1)

Indenrigs- o Boligministeriet foreslår, at ændre lejelovens § 34, stk. 1, så le

des at den forudbetalte leje ikke kan overstige den leje, som skal betales i

perioden fra et lejemål opsiges af en lejer, indtil lejeforholdet ophører.

EiendomDanmark vurderer, at lovforslaget med denne formulering rammer

alle typer af udlejning at enkeltværelser herunder også dem, hvor en udlejer

lejer et værelse ud i egen beboelseslejlighed og ikke kun i fremlejeforhold.

Dette vil være en begrænsning af samtlige værelsesudlejninger og ikke kun

fremleje. Formuleringen går således videre end formålet med ændringen til-

siger. Dette medfører, at lejeloven tilføres yderligere og unødig kompleksi

tet. EjendomDanmark anbefaler derfor, at denne bestemmelse enten udgår

eller som minimum og specificeres til alene at gælde fremlejeforhold.

Sanktion for ut//hørlig disponering over depositum og forudbetalt leje ( 1,

nr. 2)

Indenrigs- o Boligministeriet foreslår i lejelovens § 34 at indføre en straffe-

retlig sanktion for en fremlejegiver, som ikke inden for en bestemt tids-

ramme har foretaget endelig afregning og tilbagebetaling af overskydende

depositum og forudbetalt leje. Bemærkningerne til denne bestemmelse har

ministeriet givet titlen “Sanktion for utilbørlig disponering over depositum i

fremlejeforhold” (bemærkningernes afsnit 2.2),

EiendomDanmark vurderer, at ordet “utilbørlig” har været medtaget i titlen

ved en fejl; der er nemlig tale om et juridisk begreb, som anvendes i vurde

ringen af forsæt eller uagtsomhed. Det fremgår i øvrigt heller ikke af be

stemmelsens ordlyd og nævnes heller ikke yderligere i bemærkningen hertil.

EjendomDanmark skal derfor anbefale, at begrebet udgår eller som mini

mum inddrages og defineres konkret i bemærkningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår at indføre ovennævnte strafferetlige

sanktion og i den forbindelse om gældende ret bemærkes det, at lejeren ef

ter fraflytning har krav på at få tilbagebetalt depositum i det omfang, at det

ikke bruges til at indfri lejerens forpligtelser ved fraflytning i henhold til leje

lovens § 98 (bemærkningernes afsnit 2.2.1).

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

3/7

EjendomDanmark vurderer, at der her må være tale om en fejlslutning. Det

er naturligvis korrekt, at depositum henstår til sikkerhed for lejers forpligtel

ser ved traf lytning, men det er i EjendomDanmarks optik ikke korrekt, at le

jers forpligtelser alene vedrører en eventuel istandsættelsesforpligtelse ved

fratlytning. Det er alment gældende i praksis, at udlejer ligeledes kan mod-

regne andre krav, som udspringer sig at lejeforholdet, i depositum. Her kan

eksempelvis benævnes lejers manglende huslejebetaling og udlejers tilbage

holdelse af et passende beløb til senere afregning at torbrugsregnskabet,

hvilket anvendes i de hyppigt forekommende tilfælde, hvor lejer fraf lytter

midt i en regnskabsperiode. EjendomDanmark skal derfor anbefale, at af

snittet om gældende ret tilpasses, så disse forhold afspejles heri.

Indenrigs- o Boligministeriet foreslår, at der med bestemmelsen sættes lig

hedstegn mellem definitionen at fremlejetagers tab og ejers (tremlejegi

vers) manglende afregning at forudbetalt leje samt depositum inden 6 uger

efter fremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsatgørelse.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd er uheldig, da tab

sædvanligvis er en erstatningsretlig betingelse, som skal dokumenteres af

den part, som påstår at have lidt et tab. Formuleringen i bestemmelsen

medfører derfor, at domstolene fratages deres frie bevisbedømmelse for,

om der konkret er lidt et reelt tab for fremlejetager. EjendomDanmark skal

derfor anbefale, at der bestemmelsen omformuleres, så det står klart, at der

enten skal være lidt et tab efter de almindelige erstatningsretlige regler

uden frist for tilbagebetaling eller blot fastholdes en trist for tilbagebetaling;

begge dele (som de fremgår nu at bestemmelsen), kan ikke bestå sideord

nede.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at fristen på de seks uger beregnes

fra fremlejeforholdets “ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis sag

herom er indbragt for huslejenævnet”.

EjendomDanmark vurderer, at bestemmelsens ordlyd ikke tager højde for

eventuelle ankesager og derfor bør præciseres for at indeholde dette for

hold. EjendomDanmark anbefaler derfor, at det til bestemmelsen tilføjes, at

såfremt afgørelsen er anket, da vil huslejenævnsafgørelsen ikke kunne føre

til sanktion, før sagen er endeligt afgjort. I disse tilfælde bør fristen på de

seks uger først beregnes fra tidspunktet for endelig dom.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at det kan medføre strafferetlige

sanktioner at overskride fristen på de seks uger.

EiendomDanmark vurderer, at forslaget ikke tager højde for eventuel igang

værende dialog, verserende istandsættelser eller lignende forhold, der kan

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

4/7

forsinke en sags afgørelse eller suspendere fristen på de seks uger. Resulta

tet er, at fremlejegiver “tvinges” til at indbringe en sag for huslejenævnet for

at undgå en potentiel, strafferetlig sanktion, hvilket uvægerligt vil føre til

flere sager hos hus lejenævnene. Dette synes ikke at have være hensigten

med forslaget. EjendomDanmark skal på den baggrund anbefale, at lov

forslaget tilpasses, så der tages højde for, at fristen på seks uger under ord

nede forhold kan afviges eller forlænges.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår, at der med bestemmelsen indføres

en strafferamme på op til fire måneders fængsel.

EiendomDanmark vurderer, at bestemmelsen er meget vidtgående, da der

kan pålægges fængselsstraf ved udvist uagtsomhed. I straffelovens § 19 er

det bestemt, at der kan straffes for uagtsomhed uden for straffelovens om

råde, og her er oplægget i lovudkastet, at der kan pålægges straf som følge

af fremlejegivers manglende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt

leje inden for den angivne frist. Bestemmelsen er meget vidtgående, da der

ikke i lovudkastet sondres mellem, om manglende tilbagebetaling skyldes

fremlejegivers manglende evne eller vilje til at tilbagebetale eventuelt over

skydende depositum og forudbetalt leje. I de særlige bemærkninger til be

stemmelsen angiver ministeriet endda, at det er hensigten, at straffen ikke

fastsættes til mindre en 30 dages ubetinget fængsel. Ved indførsel af be

stemmelsen vil en fremlejegiver dermed risikere 30 dages ubetinget fæng

sel for manglende evne til at kunne tilbagebetale. Dette synes voldsomt ude

af proportioner, og det er yderligere EjendomDanmarks vurdering, at dette

kan være i strid med den Europæiske Menneskerettighedskonventions 4. til

lægsprotokol, art. 1, hvor det fremgår, at “Ingen må berøves sin frihed alene

på grund af manglende evne til at opfylde en kontraktmæssig forpligtelse.”

Hvis fremlejegivers manglende tilbagebetaling derimod skyldes manglende

vilje, da reguleres dette af de almindelige muligheder for inddrivelse foged

retten. Bedrageribestemmelsen i straffelovens § 279 giver desuden allerede

nu hjemmel for straf i de tilfælde, hvor en person bevidst handler for at

skaffe sig uberettiget vinding. Det er vores vurdering, at denne også vil

kunne anvendes i de tilfælde, hvor en fremlejegiver indgår en lejeaftale med

det bevidste formål ikke at have til hensigt at tilbagebetale fremlejetagers

berettigede depositum og forudbetalte leje. EjendomDanmark anerkender

hensynet til at ville pålægge en fremlejegiver straf for manglende tilbagebe

taling af eventuelt overskydende forudbetalt leje og depositum, men på

baggrund af ovenstående anbefaler vi, at bestemmelsen som minimum ju

steres betydeligt eller alternativt helt udelades og erstattes med en henvis

ning til bedrageribestemmelsen i straffelovens § 279.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

5/7

Ud/ejers opsige/sesadgang over for lejer ved lejers manglende efter/eve/se af

husleje-nævnsafgørelser ( 1, nr. 3)

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår i lejelovens § 83 at indføre en mulig

hed for, at udlejer kan opsige en lejer, når udlejer to eller flere gange har

fået meddelelse om lejers manglende efterlevelse at huslejenævnsafgørel

ser.

EjendomDanmark vurderer, at man også i denne bestemmelse har overset

at tage hensyn til ankemuligheder. I lighed med vore bemærkningerne til

forslagets § 1, nr. i skal vi derfor anbefale, at det præciseres, at der er tale

om endelig huslejenævnsafgørelse eller endelig dom i tilfælde af, at husleje

nævnsafgørelsen er anket.

EiendomDanmark vurderer ydermere, at det i denne sammenhæng er væ

sentligt, at udlejer får besked om ovennævnte typer af afgørelser. Ejendom-

Danmark skal derfor anbefale, at det også i lovforslagets § 2, nr. i præcise

res, at domstolene, i tilfælde at en huslejenævnsafgørelse er anket, har en

orienteringspligt til udlejer, jf. lovudkastets nye § 42, stk. 7, om lejers mang

lende efterlevelse, førend udlejer kan anvende opsigelsesadgangen i nær

værende bestemmelse.

Ud/ejers pligt til at opsige lejer ved /ejers manglende efter/eve/se af hus/eje

nævns-afgørelser og mulighed for at rette krav direkte mode udlejer ( 1, nr.

Indenrigs- og Boligministeriet foreslår i lejelovens § 83 pålægge udlejer en

pligt til at opsige en lejer, når udlejer tre eller flere gange har fået medde

lelse om ejers manglende etterlevelse at huslejenævnsafgørelser. I modsat

fald kan fremlejetager gøre sine krav, der er opstået, efter tredje meddelelse

er kommet frem til udlejer, direkte gældende mod udlejer.

EiendomDanmark vurderer, at det er uhensigtsmæssigt, at bestemmelsen

giver fremlejetager mulighed for at rette sit krav direkte mod udlejer,

selvom fremlejetager ikke er i et kontraktforhold med udlejer.

For det første

er det meget vidtgående, at udlejer pålægges en sanktion i

form af solidarisk hæftelse for krav opstået i et kontraktforhold, som udlejer

ikke selv er kontraktpart i. Udlejer påtvinges at agere sanktionspålægger

mod en lejer, som ikke har misligholdt lejeforholdet over for udlejer. Men for

at undgå selv at blive mødt af direkte krav af fremlejetager, da er udlejer

nødsaget til at opsige lejer (og dermed også fremlejetager). Det ikke rime

ligt henset til, at udlejer både skal agere sanktionspålægger, at udlejer kan

mødes med direkte krav, hvis dette ikke imødekommes, og udlejer samtidig

ikke kompenseres tilsvarende for en forpligtelse andetsteds i lejelovgivnin

gen.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

6/7

For det andet er det usikkert at lade en meddelelse om manglende efterle

velse få påbudsvirkning for udlejer. Dermed bliver fremkomsttidspunktet af

denne meddelelse nemlig afgørende for beregningen af, hvilke krav fremle

jetager kan gøre gældende direkte mod udlejer. Dette giver ikke udlejer no

gen reaktionsmulighed for at undgå krav i perioden fra meddelelsens frem

komsttidspunkt

til

en opsigelse kommet frem til lejer. Det er ikke rimeligt, at

udlejer bærer risikoen for en mellemliggende periode, som udlejer ikke kan

undgå. Udlejer bliver først bekendt med tredje manglende efterlevelse ved

modtagelse af meddelelsen, mens udlejer kan risikere at hæfte for samtlige

krav opstået efter meddelelsens fremkomst.

For det tredje vil udlejer være nødsaget til at indlede en boligretssag for at

undgå at blive mødt af fremlejetagers direkte krav. Det vil derfor føre til

flere og unødvendige retssager, og det er desuden en meget vidtgående

konsekvens at pålægge udlejer at indlede en boligretssag for forhold, som

ikke udspringer af udlejers kontraktforhold, samt at afholde sagsomkostnin

gerne hertil.

For det fjerde lægger udkastet til bestemmelsen ikke op til, at lejers mang

lende efterlevelse er begrænset til afgørelser vedrørende det samme frem

lejeforhold. Bestemmelsen kan derfor have en negative konsekvens for den

aktuelle fremlejetager, som bebor lejemålet på tidspunktet, hvor udlejer ori

enteres om lejers (fremlejegivers) manglende efterlevelse af tredje husleje

nævnsafgørelse vedrørende et tidligere fremlejeforhold, hvor udlejer deref

ter opsiger lejeforholdet med lejer. I disse tilfælde bliver konsekvensen, at

den aktuelle fremlejetagers råderet over lejemålet ligeledes bortfalder, da

en fremlejetager ikke opnår bedre ret til lejemålet end lejer (fremlejegiver).

Dette har næppe været hensigten med lovudkastet.

Samlet set skal EjendomDanmark derfor på det kraftigste anbefale, at denne

del af lovforslaget udgår, og at det i stedet for udlejer pålægges den rele

vante kommune, hvori lejemålet er beliggende, at agere sanktionspålægger

over for lejer (fremlejegiver). En ordning for denne beføjelse forefindes alle

rede i Boligreguleringslovens § 49 i tilfælde ved ubeboede lejemål, som der

ved tilsvarende kan finde anvendelse ved fremleje. Hvis Indenrigs- og Bolig

ministeriet vil fastholde denne ordning, må det som minimum indføres i lo

vens bemærkninger, at hvis en udlejer må betale efter en medhæften, må

regreskravet blive pligtig pengeydelse i hovedforholdet, således at mang

lende betaling heraf kan føre til ophævelse.

EjendomDanmark skal også anbefale, at det indføres, at lejer (fremlejegiver)

ved gentagne manglende efterlevelse af afgørelser mister sin fremlejeret.

Her vil der være tale om, at sanktionen for handlingen rammer den rette

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

7/7

part nemlig fremlejegiver, og hverken udlejer eller fremlejetager, som til

fældet er i det fremsendte lovudkast. Hertil kan man yderligere overveje, om

udlejer skal gives ret til at ophæve lejemål i de tilfælde, hvor en fremlejegi

ver fortsat foretager fremleje på trods af forbud herom. Denne tilgang synes

bedre end det foreslåede at sikre proportionalitet mellem sanktion og fore

teelse; en fremlejegiver, som opsiges, vil i mange tilfælde miste sin egen bo

lig også. Det synes unødvendigt hårdt i forhold til blot at frakendes sin

fremlejeret. Her kan det i samme ombæring overvejes, om denne sanktion

bør indtræde allerede ved frem lejegivers første manglende efterlevelse.

I EjendomDanmark håber vi, at disse kommentarer kan bruges af Indenrigs

og Boligministeriet til at kvalitetssikre bekendtgørelsen yderligere, og i

dette arbejde står EjendomDanmark naturligvis til rådighed for uddybende

kommentarer.

Med venlig hilsen

Ea Norre

Juridisk konsulent

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Michael Møller-Larsen

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Vedhæftede filer:

Jørgen Dyrholm Jensen <[email protected]>

2juni 2021 14:29

Indenrigs- og Boligministeriet

Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene

200918 Bilag høringsvar fremleje og værelsesleje.pdf; N200531 Om fremleje i

forhold til alment byggeri.pdf; UDKAST til LE om styrkelse af fremlejetagernes

retssikkerhed.docx

Til indenrigs-og Boligministeriet

I udsendte et høringsbrev omkring forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af

boligforholdene

forhold til fremlejeregler den 4. maj 2021

—

Vi savner i den forbindelse, at der tages hånd om, at tilsvarende problemer ses i den almene sektor.

Vi skrev oprindeligt omkring fremlejeforhold den 18. september 2020. Dette bidrage vedlægges.

Dertil vedlægges et særskilt bilag fra nu den 31. maj 2021, hvor der peget på behovet for også at se på Lov om Leje

af almene boliger.

Er man ikke klar til at lave en sådan lovændring kunne man alternativt opfordre BL og lejerorganisationerne til at

drøfte forslag til, hvordan man sikre dels fremlejeretten og dels imod misbrug af denne i den almene lejelov.

Med venlig hilsen

Jørgen Dyrholm Jensen

Driftsleder

DANSKE LEJERE

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Korttidsudleje, værelsesleje

—

og fremleje af værelser specielt

Fremleje overfor korttidsudleje

Der ses forsøg på at begrænse lejeres ret til fremleje

på kortidsleje via eksempelvist Airbnb.

—

og det ses tit i sammenhæng med at der peges

Vi er helt, med på, at der er problemer ved korttidsudleje. Et problem er, at det kan misbruges til reelt

at trække boliger ud af markedet, der derved ikke er til rådighede for boligsøgende. Et andet er, at den

der er lejer af lejemålet også har et ansvar, hvis en korttidslejer gør skade på lejemålet.

Men i princippet fastslår lejeloven, at en lejer har ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålet, hvis det

overholder betingelsen om antallet af beboere, der følger fremlejeretten.

Det vi ser eksempler på er, at lejeaftaler kommer til at udtrykke et forbud mod fremleje, som ikke er lov

I igt.

Vi ser gerne, at der skabes en klarhed over, hvornår korttidsudleje ses som fremleje og en del af en

deleøkonomi, der kan ses som positiv, men omvendt også, at korttidsudleje begrænses, så det ikke

spekulativt kan udnyttes.

—

Sikkerhed for lejers tilgodehavender ved fraflytning

I den situation, hvor en lejer har lejet et værelse i udlejers egen bolig uanset om denne bolig er en

ejerbolig eller en lejebolig er opsigelsesvarslet på begge sider en måned, hvis der ikke er aftalt andet.

—

Og udlejer indrømmes netop en ubetinget og kort opsigelsesfrist overfor lejere.

Trods det ses det som sædvanligt i de større byer, at lejerne i et sådant lejeforhold kan afkræves et de

positum og en forudbetalt leje, der i alt udgør 6 måneders leje.

Der burde være en sammenhæng, og den kunne være, at hvis opsigelsesperioden kun er aftalt til de

sædvanlige en måned i disse lejeforhold —ja så kunne depositum og forudbetalt leje kun udgøre i alt to

måneders leje.

Vi ser ulykkelige tilfælde, særligt ved fremlejeforhold, hvor en værelseslejer ender med aldrig at kunne

få sit tilgodehavende efter en fraflytning af den grund, at fremlejegiver ikke har noget af værdi som

man kan rejse et krav i.

—

Der hvor det er bygningsejeren er det lettere, da der i så fald er en sikkerhed i mursten.

Men i begge sammenhæng, så er der ingen mening i, at man skal lægge for 3 måneder

forudbetalt leje når man kan opsige eller blive opsagt med et varsel på en måned.

—

eksempelvis i

Ejendomsbranchen i almindelighed også på udlejersiden burde være enige i en sådan ændring. Og

den vil f.eks. være en god gevinst for mange studerende, der ender i den type lejemål, når de flytter til

storbyen.

En hjælp til parterne

Vi ser tit, at udlejere af værelser i egen bolig udformer en lejeaftale, hvor de definerer acontobetalinger

til forbrug, hvorefter de savner kundskab til, hvordan der kan regnskabsaflægges for dette.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Det vil i mange sammenhænge ofte være lettere at lade lejen omfatte et forbrug, da der sjældent er

mulighed for særskilt aflæsning af, hvad der faktisk forbruges.

Situationen er sikkert den, at der ligger et skattemæssigt incitament i, at en del af ydelsen ikke er leje

men det er ofte konfliktfyldte situationer, der kommer ud af det.

—

Kan der udtænkes mulighed for, at der er et incitament for at denne kategori af lejeforhold betaler en

bruttoleje fremfor nettoleje plus forbrug kunne det mindske konflikter.

—

Notat: Driftsleder Jørgen D. Jensen

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Danske Lejere

Danske Lejere Kontoret i Aarhus

Banegårdspladsen 18,

8000 Aarhus C

719944 14

—

cvr: 34037698

Dato: 31. maj 2021

Vedrørende: Bemærkninger til udkast til forslag om Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig

regulering af boligforholdene omkring fremleje

—

Der lægges op til en beskyttelse af fremlejetagere, hvilket vi ser som et meget positivt initiativ. Lovforslaget

lægger op til, at man fremover vil kunne give private udlejere mulighed for at opsige en lejer, som i gentag

ne tilfælde ikke får afregnet depositum og forudbetalt husleje med fremlejetagere.

En tilsvarende opsigelsesmulighed bør gives til boligforeningerne i Lov om leje af almene boliger.

Lovforslaget savner en sanktionsmulighed til de almene boligforeninger. Inden for det sidste år er vi be

kendt med flere meget uheldige sager særligt fra Aarhus og hovedstadsområdet, hvor der er sket fremleje

af værelser ved et fremlejeforhold i en almen bolig.

Aktuelt har vi fx en igangværende sag fra Aarhus, hvor der i en almen bolig er sket fremleje i en kortere pe

riode. Fremlejetageren er blevet truet til at fraflytte igen efter få måneder. Gennem Huslejenævnet har vi

fået to afgørelser som henholdsvis nedsætter huslejen og pålægger fremlejegiveren at refundere deposi

tum og forudbetalt husleje. Det er endnu ikke sket afregning af de Ca. 42.000,00 kr., som fremlejetager har

til gode.

Efter fremlejetagerens fraflytning har vi set, at fremlejegiveren 2 gange indenfor en periode på 6 måneder

har lavet annoncer om ny fremleje. Her bliver vores bekymring, om der allerede er to andre personer, der

har oplevet samme forløb.

Vi har løbende været i kontakt med Boligforeningen, og de er også bekendt med, at der er udfordringer

med fremleje i denne lejebolig. På nuværende tidspunkt giver lovgivningen dog ikke Boligforeningen mulig

hed for at opsige lejeren, selv om de er fuldt ud bekendt med hele forløbet Han kan derfor fortsætte med

at snyde sine fremlejetagere for store beløb i form af manglende afregning af depositum og forudbetalt

huse.

—

Når der sker fremleje af fx et værelse i en almen bolig, vil selve fremlejeforholdet være reguleret efter leje-

loven, mens hovedlejeaftalen mellem fremlejegiver og boligforeningen reguleres efter reglerne for almene

boliger.

Når frem lejeforholdet altid reguleres efter lejeloven, så vil det være nærliggende af både private ejere og

boligforeninger har samme opsigelsesmuligheder, hvis det kommer dem til kendskab, at en bolig misbruges

på en sådan måde, at der gentagne gange ikke afregnes med en fraflyttet fremlejetager.

Med venlig hilsen

Jeanette H. Nielsen

Cand. jur.

N200531 Om fremleje i forhold til alment byggeri

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Din andel

abf

hhhhl

vores kompetencer

Indenrigs- og Boligministeriet

Att. Jacob Lichtenstein

Holmens Kanal 22

1060 København K.

Sendt pr. e-mail til imjim.dk, cc. [email protected]

København, den 7. juni 2021

Sagsnr. 2021

2430: Høring over udkast til lovforslag

om ændring af lov om leje og lov om mid

lertidig regulering af boligforholdene

—

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABE) har modtaget ovennævnte udkast til lovforslag i hø-

ring, som har til formål at styrke fremlejetageres retssikkerhed i fremlejeforhold.

Den tredje del af udkastet til lovforslag indfører en opsigelsesadgang for udlejere over for lejere, som gen

tagne gange misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager, samt en pligt for udlejere til at opsige

lejere, som tre eller flere gange har misligholdt deres forpligtelser i fremlejeforhold. Iagttager udlejeren ikke

den pligt, kan udlejer risikere selv at komme til at hæfte direkte for fremlejetagerens krav.

ABF ønsker at sikre sig, at en sådan forpligtelse og et sådant ansvar ikke kan komme til at gælde for en an

deisboligforening, hvor en andelshaver udlejer sin bolig. Andelshaver er hverken ejer eller lejer, men har en

brugsret til boligen som led i sit ejerskab af andelen. Når andeishaver udlejer sin bolig, er der altså tale om

en afledt rettighed for fremlejetager, på samme måde som for en fremlejetager i lejelovgivningen. Fremlejet

ageren har ikke et direkte aftaleforhold med ejeren af ejendommen, som er andelsboligforeningen.

Det er ABF’s vurdering, at en andelsboligforening ikke vil have samme mulighed for at ekskludere en andels-

haver og opsige brugsretten til boligen, som en udlejer har til at opsige sin lejer. Der er i

20, stk. 1, litra E i

ABF’s standardvedtægter mulighed for at ekskludere i det tilfælde, hvor andelshaveren gør sig skyldig i for

hold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet; dvs, efter

reglerne i lejelovens

93. Der ses ikke forslag til tilføjelser til

93 i udkastet til lovforslaget.

Selv med eksklusionsmulighed, vil det være urimeligt byrdefuldt for en andelsboligforening at skulle gennem

føre, fordi en andelshaver har forbrudt sig mod reglerne i Iejelovgivningen over for tredjemand. En eksklusion

vil endvidere medføre, at fremlejetageren også skal fraflytte boligen, idet boligen ved en eksklusion skal sæl

ges til en person, der kan optages som andeishaver i henhold til vedtægternes regler herom.

Samlet set er det altså ABE’s holdning, at det foreslåede ansvar for en udlejer ikke skal kunne gøres gæl

dende over for en andelsboligforening, hvor en andelshaver misligholder sine forpligtelser over for fremlejeta

ger.

Andeisboligforeningernes

Fællesrepræsentation

ABE er interesseorganisationen for de private andelsboligforeninger. ABE varetager foreningernes

interesser over for politikere og myndigheder. ABE tilbyder desuden juridisk og økonomisk rådgiv-

ning kurser, arrangementer og medlemsbladet ABEnyt. ABE har mere end

5.200

medlemsforeninger

og repræsenterer over ioo.ooo andelshavere.

vester Farimagsgade

8. sal

1606

Kobenhavn

Tlf. 33 86

[email protected]

WWW.abf-rep.clk

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

-J

Med venlig hilsen

Jan Hansen

Direktør

2/2

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Studiestræde 50, 1554 København V, Telefon 3376 2000, Fax 3376 2001, www.bl.dk, email [email protected]

København, den 8. juni 2021

Høringssvar Udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene

BL Danmarks Almene Boliger har den 6. maj 2021 modtaget høring over udkast til forslag til

lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene af Indenrigs

og Boligministeriet.

—

Lovforslaget indeholder ikke ændringer i den almene lejelov og ses ikke at have betydning for

de almene boligorganisationer som udlejere. BL har derfor ingen bemærkninger til høringen.

Med venlig hilsen

Bent Madsen

Adm. direktør

DANMARKS ALMENE BOLIGER

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Cobbiestone

Høringssvar til foreslåede ændringer til lejeloven

GI,e

2500 Valby

w cobblestone.dk

—

ministeriets j.nr. 2021-2430

Vi skal hermed fremkomme med bemærkninger til udkastet til lovforslag om ændring af lov om

leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Generelt

I Sigge Winther Nielsens nye bog, Entreprenørstaten, beskrives pseudopolitik, hvor lovgivnings

processen går for stærkt, og hvor eksperterne og praktikerne ikke inddrages i tilstrækkeligt om

fang. Resultatet er lovgivning, der fungerer på avisforsider, men som ikke fungerer i praksis.

Med lovudkastet vil ministeriet pålægge udlejere yderligere administrative byrder, højere lejerom

sætning og udsigt til flere tvister, selvom der ikke er dokumentation for, at der er tale om en

generel udfordring i fremlejeforhold, og selvom ministeriets forslag i praksis ikke vil forhindre le

jere i uretmæssigt at tilbageholde fremlejetageres overskydende depositum og/eller forudbetalt

leje.

Lovudkastet bør derfor sættes i bero, indtil en nedsat ekspertgruppe har undersøgt udfordringer-

nes omfang og kommet med anbefalinger til eventuelle ændringer af lejeloven.

Den foreslåede

34, stk. 7 om bøde eller fængsel til lejere i visse tilfælde får ikke praktisk betyd

ning, idet myndighederne ikke har ressourcer til at forfølge sager om fremlejeforhold.

I bemærkningerne til den foreslåede

83, stk. 1, litra e om udlejers opsigelsesret bør præciseres,

at der ikke gælder en bagateigrænse eller væsentlighedsbedømmelse, så udlejere i ethvert til

fælde, hvor udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser om lejerens manglende efterlevelse

af huslejenævnsafgørelser, kan opsige lejeren.

I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at udlejeren opnår ret til at opsige lejemålet, når

der foreligger to eller flere endelige og bindende afgørelser vedrørende lejerens fremlejeforhold

I bemærkninger bør ydermere præciseres, at bestemmelsen kun finder anvendelse, hvis medde

lelserne vedrører samme lejer i det samme lejemål. Alternativt bør det præciseres, at udlejer må

opbevare meddelelserne eller oplysninger herom permanent for derved at undgå at udleje et an

det lejemål til lejeren.

I bemærkningerne bør endelig præciseres, at udlejers afholdte udgifter i forbindelse med opsigel

sen, f.eks. til ejendomsmægler for genudlejning eller udgifter til udsættelse af lejeren, er penge

pligtige ydelser i lejeforholdet, uanset om lejeren fraflytter frivilligt, og uden at det er nødvendigt

med dom.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Den foreslåede

83, stk. 3 om udlejers hæftelse for ejers adfærd i fremlejeforhold er på mange

måder problematisk.

Først og fremmest er bestemmelsen i strid med dansk rets almindelige principper, hvor man som

udgangspunkt ikke hæfter for tredjemands adfærd.

For det andet forhindrer bestemmelsen ikke lejere i uretmæssigt at tilbageholde fremlejetageres

overskydende depositum og/eller forudbetalt leje. En lejer kan blot etablere et nyt lejeforhold og

derefter nye fremlejeforhold, hvor lejeren uretmæssigt undlader at tilbagebetale beløb til fremle

jetagere.

Med lovudkastet vil ministeriet heller ikke ændre lejelovens

87, stk. 2 om ejers indsigelsesret.

Det betyder, hvis en lejer uden saglig grund gør indsigelse mod udlejers berettigede opsigelse

efter den foreslåede

83, stk. 1, litra e, skal udlejeren anlægge en sag ved boligretten, og alt

imens udlejer bruger tid, energi og omkostninger på retssagen, kan ejeren fortsætte med at etab

lere fremlejeforhold, tilbageholde deposita og undlade at efterleve huslejenævnsafgørelser.

For det tredje er bestemmelsen uklar på en række punkter, hvilket er nærmere beskrevet forne

den.

I bemærkningerne til den foreslåede

83, stk. 3 bør præciseres, at udlejers hæftelse kun indtræ

der, når der foreligger tre eller flere endelige og bindende afgørelser.

I bemærkningerne bør desuden præciseres, at udlejeren kun hæfter for fremlejetageres krav,

som er prøvet ved huslejenævnet eller domstolene, og at fremlejetagere også efter tredje med

delelse er kommet frem til udlejeren skal indbringe lejeren for huslejenævnet eller domstolene.

—

I bemærkningerne bør også præciseres, at udlejer tillades rimelig tid fra modtagelsen af husleje-

nævnets tredje meddelelse om en lejer til at opsige den pågældende lejer. Det kan ikke være

hensigten, at udlejer f.eks. modtager tredje meddelelse den 1. juli og hæfter for fjerde meddelelse

modtaget den 2. juli.

I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at udlejer ikke hæfter for lejeren, så snart opsigel

sen er kommet frem til lejeren, uanset om lejeren måtte gøre indsigelse mod opsigelsen, og uan

set om der eventuelt måtte være mangler ved opsigelsen.

I bemærkningerne bør desuden præciseres, at udlejers hæftelse for lejer er pengepligtige ydelser

lejeforholdet.

cobbiestone A/S

GI. Køge Landevej 57

2500 Valby

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

I bemærkningerne bør også ske sproglige præciseringer flere steder, hvor der anføres, at udlejere

har “pligt” til at opsige lejere i visse tilfælde, selvom det er en ret, og hvor der anføres, at fremle

jetagere kan rette krav “direkte” mod udlejere, hvilket indikerer direkte krav.

I bemærkningerne bør endelig tilføjes, at udlejeren ikke er ansvarlig over for en opsagt lejer,

selvom huslejenævnsafgørelserne om lejerens fremlejeforhold efter opsigelsen tilsidesættes, og

at ejeren i den situation ikke har krav på at blive boende eller flytte tilbage i lejemålet, hvis ejeren

er fraflyttet. Synspunktet har støtte i praksis, hvorefter det er på opsigelsestidspunktet, at mislig

holdelsen bedømmes.

I den foreslåede

42, stk. 7 bør præciseres, at huslejenævnet skal give udlejeren skriftlig med

delelse, så der ikke opstår bevismæssige udfordringer.

I bemærkningerne til den foreslåede

42, stk. 7 bør præciseres, at huslejenævnets i sine med

delelser til udlejere skal vejlede om opsigelsesretten og konsekvenserne ved ikke at opsige en

lejer, der ikke har efterlevet nævnets afgørelser vedrørende fremlejeforhold. Dette vil være en

hjælp for mindre udlejere.

I bemærkningerne bør endvidere præciseres, at huslejenævnet kun skal sende meddelelser om

endelige og bindende afgørelser til udlejeren.

I bemærkningerne bør desuden rettes, at der flere steder anføres “udlejeren”, hvor der menes

“lejeren” eller “fremlejegiveren”.

I bemærkningerne bør endelig tilføjes, at huslejenævnet i sine meddelelser til udlejeren skal op

lyse, hvor mange gange lejeren ikke har efterlevet afgørelser vedrørende det pågældende leje

mål, som afgørelsen vedrører. Dette vil være en hjælp for udlejere, der har overtaget ejendomme,

hvori en eller flere lejere før overtagelsen ikke har efterlevet nævnets afgørelser vedrørende frem

lejeforhold.

Det bør præciseres, om ikrafttrædelsestidspunktet er den 1. juli 2022 som angivet i bestemmel

sen, eller om ikrafttrædelsestidspunktet er den 1. januar 2022 som angivet i bemærkningerne til

bestemmelsen.

--ooOoo-

Ali Simiab

Juridisk chef

cobbiestone AIS

GI. Køge Landevej 57

2500 Valby

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Michael Møller-Larsen

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

[email protected] på vegne af Danmarks Lejerforeninger <[email protected]>

7. juni 2021 08:56

Indenrigs- og Boligministeriet

Jacob Lichtenstein

Høringssvar fra DL vedr: Høring over udkast til forslag til lov om ændring af lov om

leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Med reference

til høringsmail af

6.5.2021, følger hermed Dl’s

høringssvar:

Fra Danmarks Lejerforeninger kan vi overordnet meddele vores støtte til udkastet, men vi har følgende forslag til

justeringer.

Generel bemærkning:

Brug ordene “fremlejegiver” og “fremlejetager” konsekvent. Den i nuværende lovudkast anvendte ordvalg “udlejer”

og “lejer” giver flere gange anledning til tvivl, og dermed mulighed for misforståelser.

Bemærkninger til enkelt-bestemmelser i forsalgets

§1:

Nr. 1:

Hensigten med bestemmelsen støttes.

LL § 34 kan imidlertid med fordel opdeles i to parallele bestemmelser der vedrører henholdsvis:

• Forholdet mellem udlejer og lejer

• Forholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager

Nr. 2:

Hensigten med bestemmelsen støttes.

Bestemmelsen bør imidlertid gælde både i forholdet lejer/udlejer og fremlejegiver/fremlejetager

Forslaget får alene gennemslag i den virkelige verden, hvis politi og anklagemyndighed samtidig

pålægges at rejse sager herom.

Nr. 3

Hensigten med bestemmelsen støttes.

Bestemmelsen gælder efter sin ordlyd både tilfælde,

•

hvor fremlejegiverens misligholdelse består i manglende tilbagebetaling af depositum og

forudbetalt leje, og tilfælde

hvor fremlejegiverens misligholdelse består i misligholdelse under fremlejeforholdes

beståen, f.eks. manglende vedligeholdelse.

Sidstnævnte tilfælde bør imidlertid ikke kunne medføre opsigelse af lejeren (fremlejegiver), da

frem lejetager derved også tvinges til at flytte, hvilket ikke stemmer overens med den overordnede

hensigt.

(Alternativt kan bestemmelsen supperes med, at fremlagetager i sådan situation får ret til at

overtage lejemålet efter den opsagte fremlejegiver).

Nr. 4

Hensigten med forslaget støttes.

Ordene “tre eller flere gange” bør slettes. Der ses ikke noget sagligt formål med, at huslejenævnet

skal gentage sin meddelelse tre eller flere gange. Én gentagelse bør være rigeligt.

Vi står naturligvis til rådighed såfremt det af os fremsendte skulle give anledning til usikkerhed om fortolkning, eller i

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Øvrigt giver anledning til spørgsmål.

Venlig hilsen

Henrik Stougaard

Landssekretær, Danmarks Lejerforeninger

Den 06.05.2021 kl. 13.31 skrev Jacob Lichtenstein:

Hermed sendes forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af

boligforholdene (Styrkelse af fremlejetagernes retssikkerhed) i offentlig høring.

Se vedhæftede høringsbrev for nærmere information herom.

Med venlig hilsen

Jacob Lichtenstein

Fuldmægtig

Kontoret for Bygge- og Boliglovgivning

Mobil: 23 47 10 25

Mail: [email protected]

::.: indenrigs og

boligministeriet

lndenrigs- og Boligministeriet

Telefon: 33 92 93 00

www.im.dk

Sådan behandler vi personoplysninger.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

[email protected]

København, den 7. juni 2021

J.nr. H.23-21-009

Til Indenrigs- og Boligministeriet,

Dansk Ejendomsmæglerforening takker for høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om leje

og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det er naturligvis problematisk, at der i nogle

fremlejemål kan opstå en situation, hvor fremlejetageren bliver stillet i en uheldig position. Vi mener

dog ikke, at en del af reguleringen er hensigtsmæssig ud fra nedenstående betragtninger.

Ad § 1, nr. 4)

Der lægges op til, at udlejer som har en lejer, der udlejer i fremlejeforhold kan pålægges krav fra

fremlejetageren. Der er i lovforslaget lagt op til, at det i sidste ende vil være muligt for fremlejetageren

at tage sikkerhed i ejendommen for kravet. Dette finder vi problematisk, eftersom det ikke er udlejer,

der på nogen måde har kontrol over den aftale, der bliver indgået i fremlejeforholdet mellem udlejer

og lejer. Ligeledes har udlejeren ingen kontrol over fremlejegivers økonomiske dispositioner. Det

fremgår dog af lovforslaget, at udlejer har regres mod fremlejegiver efterfølgende. Dette ændrer dog

ikke på, at udlejeren pålægges en særlig byrde som en slags 3. mandsansvar, der er sjælden i dansk

retspraksis. Vi har noteret os, at kravet kun bliver relevant, såfremt udlejer ikke opsiger lejeforholdet

med fremlejegiveren. Dette ændrer dog ikke på det problematiske, at udlejer involveres i et inter

partes forhold, som udlejer ikke har bestemmelsesret over.

Generelt er der vide rammer for en lejer til at udleje via fremleje. Dette er faktisk en ret for mange

lejere, hvorfor udlejer ikke kan modsætte sig i mange tilfælde. Ændringen findes derfor heller ikke

rimelig ud fra denne betragtning. I de lejemål, hvor udlejer har mulighed for at modsætte sig

fremlejeforhold, vil det i sidste ende medfører, at antallet af ledige lejemål til ex. studerende vil falde,

eftersom udlejeren ikke er interesseret i en risiko for at blive pålagt krav, der ikke er et aftaleforhold

mellem udlejer og fremlejegiveren.

Dansk Ejendomsmæglerforening

Islands

Brygge 43

•

2300 København S

•

TLF: 7025 0999

•

[email protected]

•

www.de.dk

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Som nævnt finder vi det problematisk, at udlejeren inddrages i et aftaleforhold, som udlejeren ingen

indflydelse har haft på, hvorfor vi ikke finder denne del af den foreslåede regulering hensigtsmæssig.

Fremlejetagers krav må som mange andre krav forfølges på sædvanlig vis evt, ved hjælp via den

allerede eksisterende boligret uden inddragelse af 3. mand.

Med venlig hilsen

Christian Buje Tingleif

Cand.jur. og ejendomsmægler

Dansk Ejendomsmæglerforening

•

Islands

Brygge

•

2300 København S

•

TLF: 7025 0999

•

[email protected]

•

www.de.dk

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Darske

udlejere

im(,im.dk

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

10600 København K

8. juni, 2021

Vedr. sagsnr.

2021 2430

høringssvar til høring over udkast til lovforslag om ændring af lov

om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

—

Med henvisning til det ovennævnte lovforslag, skal Danske Udlejere herved fremkomme med kom

mentarer til forslaget.

Den i fig. lejelovgivningen indrømmede ret for lejere til at fremleje lejligheder elle dele deraf, er en

i enhver henseende fordelagtig regel for lejere. Der kan være behov for at bevare denne regel men

det skal ske under skyldig hensyntagen til de øvrige lejere og ejendommens ejer.

—

Ad LL

§34 stk. 1,

4. pkt.

I relation til tilføjelsen i LL

34 stk. 1, 4. pkt., skal det fremhæves, at der ikke ses at være behov for

en ændring af denne bestemmelse. Såfremt fremlejetagere vil være sikre på, at modtage indbetalt

depositum tilbagebetalt ved fremlejemålets ophør, eller være sikre på, at fremlejetager kan anvende

forudbetalt leje til betaling af leje i den sidste del af lej eperioden, kan fremlejetageren kræve indbe

talingen deponeret eller kræve en bankgaranti af fremlejegiveren.

Strafbestemmelsen i forslagets

34 stk.

7, skal ikke kommenteres fra udlejer-siden

ikke at være nødvendig at indsætte strafbestemmelser i Lej eloven.

—

men det ses

Ad.

BRL

§42 stk. 6

Som anført ovenfor er lejer tillagt

en ret til

at fremleje lejligheden helt eller delvist. Denne ret, skal

ikke resultere i, at udlejer pålægges pligt

til,

at involvere sig i tvister mellem fremlejegiver og frem-

lej etager et kontraktsforhold, som udlejer ikke har haft indflydelse på blev etableret, ligesom ud

lejer ej heller har haft indflydelse på vilkårene i fremlejekontrakten. I det omfang, at udlejer har

accepteret valg af fremlej etager, kunne det måske være rimeligt, at udlejer skulle involvere sig, hvis

der opstod uenighed omkring forhold, som udlejer har været med til at aftale.

Ad LE

stk.

1, litra e

Som anført ovenfor skal udlejer ikke pålægges pligt til, at igangsætte en sag ved Huslejenævnet /

Boligretten, grundet uenigheder mellem lej eren og dennes fremlej etager. Der ses ikke at være behov

for en sådan regel og endnu mindre ses der at være grund til, at pålægge udlejer disse store omicost

ninger dels til egen rådgiver/advokat og dels til fremlejegivers/lejers advokat, hvis sagen ikke

gennemføres med et for udlejer gunstigt resultat.

—

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30,

8000 Århus C. Tlf.: 8618

5155

Fax: 8618

5157

E-mail: [email protected] www.danskeudlej ere.dk

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Danske :

udlejere

Danske Udlejere skal derfor kraftigt fraråde, at udlejer pålægges disse byrder. Lovgiver må i stedet

indføre nogle regler, som direkte vedrører forholdet mellem kontraktsparterne lejer/fremlejegiver

og fremlejetager og undlade at involvere udlejer, der i så henseende skal betragtes som en uden

forstående trediemand. Hvis lovgiver synes, at problemerne for fremlejetagere er uoverstigelige,

kunne lovgiver i stedet begrænse de nuværende muligheder for fremleje.

—

Såfremt udlejer skal involvere sig i nævnte konflikter mellem fremlejegiver og femlejetager, kan

der let opstå andre tvister med lejerne i ejendommen, hvilket også kan resultere i lejetab for udlejer.

Ad LL

83 stk. 3:

Som

anført

ovenfor, skal udlejer ikke kunne pålægges pligter og på ingen måde økonomiske for

pligtelser, hvis der opstår uenigheder mellem lej er/fremlejegiver og fremlej etager. Den foreslåede

bestemmelse i

83 stk. 3 bør derfor udgå.

Generelt vil disse nye regler pålægge udlejerne endnu flere administrative byrder og økonomiske

risici, hvilket vi venligst skal anmode om ikke gennemføres.

Danske Udlejere supplerer gerne ovennævnte, såfremt der er behov herfor.

Med veylig hilsen

DANS1’ UDLEJERE

KeredkV

Formand

[email protected]

97441444/40153058

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 86185155- Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] www.danskeudlej ere.dk

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Vestre Landsret

Præsidenten

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Sendt pr. mail til im(im.dk

J.nr.: 21/14353-2

Sagsbehandler: Lars B Olesen

2. juni 2021

Indenrigs- og Boligministeriet har ved brev af i juni 2021 (sagsnr. 202 1-2430) anmodet om eventuelle

bemærkninger til høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene og lov om leje af almene boliger.

I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om udkastet.

Med venlig hilsen

Helle Bertung

Vestre Landsret

•

Telefon 99 68 80 00

Asmildklostervej 21

8800 Viborg

CVR-NR. 21659509

EAN. NR. 5798000161221

[email protected]

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

østre Landsret

Præsidenten

Indenrigs- og Boligministeriet

Sendt pr. mail

8. juni 2021

J.nr.: 21/12514-1

Sagsbehandler: CRJ

Indenrigs- og Boligministeriet har ved brev af 4. maj 2021 (sagsnr. 2021 -2430) anmodet om eventuelle

bemærkninger til høring over udkast tit lovforslag om ændring af lov om leje og lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Med lovudkastet foreslås bla. at indføre hjemmel i lejelovgivningen til at kunne straffe en lejer, som har

foretaget fremleje og disponeret over det indbetalte depositum og forudbetalt leje på en måde, som

fører til tab for dennes lejer, ved ikke inden en nærmere angiven frist at have foretaget endelig afregning

og tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje (lovudkastets

1, nr. 2).

Landsretten skal i den anledning opfordre Indenrigs- og Boligministeriet til i lovbemærkningerne at

medtage konkrete eksempler på dispositioner, som forudsættes omfattet af den foreslåede

bestemmelse. I den forbindelse bør afgrænsningen til bestemmelserne i bla. straffelovens

og 298 omtales, ligesom kravene til tilregnelse,

tydeligg øres.

For så vidt angår det anførte udgangspunkt for strafudmålingen bør det

lovgivningspraksis og principperne for god lovkvalitet

—

278, 279

jf.

herved straffelovens

19, bør overvejes og

i overensstemmelse med fast

af lovbemærkningerne udtrykkeligt fremgår, at

fastsættelse af straffen vil bero på domstolenes konkrete vurdering i det enkelte tilfælde af samtlige

omstændigheder i sagen, og at det angivne strafniveau vil kunne fraviges i op- eller nedadgående

retning, hvis der i den konkrete sag foreligger skærpende eller formildende omstændigheder.

Landsretten ønsker ikke herudover at udtale sig om udkastet.

Med venlig hilsen

Cars1’-_—

Bredgade 59, 1260 København K.

Tlf. 99 68 62 00 Mail: [email protected] Hjemmeside: www.oestrelandsret.dk

cvr. 21659509 (SE 67765516) EAN 5798000161214

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Ellen Busck Porsbo

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Sekretariat og Byudvikling

Kultur- og Fritidsforvaltningen

1t,*n&1,4

*A)

IIø

Indenrigs

og Boligministeriet

Høringssvar til udkast til lovforslag om æn

dring af lov om leje og lov om midlertidig re

gulering af boligforholdene (Styrkelse af

fremlej etagers retssikkerhed)

Københavns Kommune har ved brev af 4.

maj

2021 modtaget

juni

2021

Sagsnummer

2021-0149030

Dokument nummer

2021-0149030-1

høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om

leje og lov om midlertidig regulering af boligforhold.

Lovforslaget har til formål at styrke fremlejetagers rets

sikkerhed i fremlejeforhold.

Københavns Kommune har ikke bemærkninger til det faglige

indhold af udkastet til lovforslaget.

Det fremgår dog af udkast til lovforslagets § 42,

og 7,

at huslejenævnet tillægges nye kompetencer.

af lovforslagets § 42,

stk.

at såfremt hus

skal

stk.

Det følger,

lejenævnets afgørelse angår fremlejeforhold og afgørelsen

pålægger fremlejegiver en eller flere forpligtelser,

nævnet gøre parterne bekendt med,

skal det fremgå af afgørelsen,

lelse til huslejenævnet,

inden den fastsatte frist.

Det følger af lovforslagets § 42,

nævnet meddelelse efter stk.

terlevet inden for den frist,

stk.

at får husleje-

hvilke konsekvenser

Desuden

manglende overholdelse af afgørelsen kan have.

at der skal gives medde

Sekretariat

Jura

og Nævn

Rådhus,

Københavns

1550

Byudvikling

hvis afgørelsen ikke efterleves

Rådhuspladsen

København V

skal huslejenævnet bede

at afgørelsen er ef

SAN-

nummer

fremlejegiver om dokumentation for,

5798009780515

www

kk dk

der fremgår af afgørelsen.

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Jura

Nævn

2/2

Hvis fremlejegiver ikke inden 7 dage efter modtagelsen at

huslejenævnets anmodning,

mentation,

vet.

Det fremgår således at lovforslaget,

gen at sager om fremlejeforhold.

fly sagstype,

at huslejenævnet skal

jeforholdet,

har fremlagt den fornødne doku

skal huslejenævnet meddele udlejer af hovedle

at den pågældende afgørelse ikke er efterle

foretage flere sagsskridt i forbindelse med sagsbehandlin

Det fremgår endvidere,

huslejenævnet bliver tillagt kompetence til at behandle en

om manglende efterlevelse at huslejenævnets

og i den sammenhæng også på

afgørelse i fremlejeforhold,

lægges en meddelelsespl±gt.

På trods af de yderligere sagsskridt og en meddelelses

pligt er det i lovforslaget angivet,

at lovforslaget ikke

har økonomiske konsekvenser for kommunerne.

Det er Københavns Kommunes opfattelse,

ny sagstype,

telse,

dette,

at forslaget medfø

samt en

rer væsentlige yderligere sagsbehandlingsskridt,

konsekvenser for kommunen.

således at det

ved huslejenævnene og derfor har økonomiske

Det er derfor kommunens opfat

at der ved DUT kompensation bør afsættes midler til

ikke har en negativ indvirkning på

sagsbehandlingstiden.

Venlig hilsen

Anette Lund Hansen

Kontorchef

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

ÔLLO

LEJERNES LANDSORGANISATION

Landssekretariatet

Til Indenrigs- og boligministeriet.

Holmens kanal 22

1060 Kbh. K

[email protected] alene sendt pr. e-mail.

Ministeriets j.nr. 2021 2430

Kbh. 8/6 2021

Reventlowsgade 14, 4

1651 København

Telefon: 3386 0910

E-mail

llo@Ilodk

www.llo.dk

Bank: 5301 0381423

Høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om leje

og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Lejernes Landsorganisation (LLO) takker for at have fået ovennævnte lovforslag i

høring.

Lovforslaget indeholder tre hovedelementer:

1. Begrænsning i størrelsen af den forudbetalte leje

2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum

3. Opsigelsesadgang over for lejere, der misligholder fremlejeforhold.

LLO kan støtte forslag 1-2, men har en række bekymringer ift. At udvide udlejers

opsigelsesadgang (forslag 3) som vi derfor ikke kan støtte.

Grundlæggende er lovforslaget udtryk for en prisværdig målsætning, nemlig at

beskytte de boligtagere, som i dag har den allerringeste lejebeskyttelse, nemlig

fremlejetagerne.

Vi vil dog opfordre til at reglerne bliver mere ensartede, således at udlejere ikke

slipper billigere end lejerne gør for den samme overtrædelse.

Desuden bør det almene område indtænkes i problemstillingen, da dette lovforslag

alene fokus erer på privat udlejning.

I det følgende vil vi uddybe vores synspunkter:

1. Begrænsning i størrelsen

den forudbetalte leje

LLO er helt enig i ministeriets overvejelser, og ser det som en positiv og rimelig

ændring, at man kun kan opkræve så meget forudbetalt husleje, som man kan bo op i

opsigelsesperioden.

Side 1

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

LLO bemærker at denne bestemmelse skal læses i sammenhæng med den nuværende

regel for at stille en bankgaranti eller deponere huslejen som alternativ til at betale

depositum (LL

34, stk. 1, 3.pkt).

LLO

kan således støtte denne del afforslaget.

2. Sanktion for utilbørlig disponering over depositum

Lovforslaget indeholder en mulighed for at “straffe den lejer, som har fremlejet et

værelse eller en lejlighed, med bøde ellerfængsel i 4 måneder, hvis lejeren har

disponeret over depositum på en sådan måde, atfremlejetageren påføres tab, når der

ikke inden 6 ugerfrafremlejeforholdets ophør eller endelig huslejenævnsafgørelse, hvis

sag herom er indbragt for huslejenævnet, er foretaget endelig afregning og

tilbagebetaling af overskydende depositum og forudbetalt leje.”

LLO mener at ministeriet korrekt tager fat på et stort samfunds mæssigt problem, som

giver store udgifter til lejerne, nemlig en manglende afregning af lej ers indskud i

forbindelse med fraflytning.

LLO støtter derfor muligheden for at sanktionere en manglende tilbagebetaling af

lejers indskud.

Lovforslaget slår dog kun ned på den årsag, at fremlejegiver bruger pengene op, og

ikke kan betale dem tilbage af netop den grund. Hvis udlejer nægter at betale beløbet

tilbage, med enhver anden undskyldning (men stadigvæk har penge på kontoen),

gælder reglen ikke.

Skulle fremlejegiveren eksempelvis tage et forbrugslån lige inden 6-ugers fristens

udløb, kan han/hun ikke straffes, også selvom pengene ikke betales til lejer.

Lejerne opnår på den måde alene en meget begrænset beskyttelse.

LLO foreslår, at der i stedet indføres en generel regel om at lejeren skal have sit

indskud 6 uger efter lejeperiodens ophør, medmindre sagen er indbragt for

huslejenævnet. Denne regel bør gælde uanset udlejers undskyldning for

manglende tilbagebetaling samt for alle lejeforhold, og ikke kun ved fremleje.

3. Opsigelsesadgang over for lejere. der misligholder

fremlejeforhold.

Lovforslaget lægger op til, at udlejers opsigelsesadgang udvides således, at udlejeren

kan opsige fremlejegiveren (hovelejeren), hvis han to eller flere gange i henhold til

lovforslagets

42, stk. 7, i lov om midlertidig regulering afboligforholdene har fået

meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af huslejenævnsafgørelser.

Side 2

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Forslaget er efter LLO’s opfattelse for ikke proportionalt, idet lej eren allerede kan

idømmes bøde eller fængselsstraf, hvis lovforslaget gennemføres.

Desuden vil et så kraftigt indgreb som at miste sin bolig, være væsentligt hårdere end

de straffe der gives til de store udlejere, som jo ikke mister deres hjem, ved

manglende overholdelse afhuslejenævnets kendelser.

Udlejerne kan maksimalt blive underlagt tvangsadministration i 1-5 år jf. lejelovens

113 a, og dette er alene sket i 11 tilfælde siden loven blev indført i 2005 (jf.

Grundejernes Investeringsfonds årsberetning 2020 s. 15).

Bemærk at det er sværere at dømme en udlejer efter disse regler, end en

fremlejegiver, da reglerne for udlejere kun gælder hvis udlejer ikke har efterlevet tre

eller flere endelige huslejenævnsafgørelser inden for en periode på 2 årjf. LL

113a,

stk. 3, nr. 4.

Store udlejere skal således overse tre huslejenævnsafgørelser i stedet for to for

fremlejegivere, og dette skal ske i en afgrænset periode på to år i stedet for en

ubegrænset periode som for fremlejegiverne.

Desuden gælder Lejelovens

113 a (om tvangsadministration) slet ikke for udlejere

af en enkelt beboelseslejlighed, jf. LL

113 a, stk. 1, 2. pkt.

Det er LLO’s opfattelse, at de nuværende regler ikke er skrappe nok, da der er langt

flere uefterrettelige udlejere, end den Ca. ene om året, der fradømmes rettigheden til

at administrere udlejningsejendomme.

Det er prisværdigt, at man fra politisk side ønsker at rydde op i udlejningsbranchen,

men reglerne bør dog være ensartede og ramme omtrent lige hårdt. Med forslaget

rammer man de små fisk langt hårdere end de store.

LLO kan derfor ikke støtte en udvidelse af udlejers ret til at opsige lejerne.

Skulle Folketinget ønske at indføre lovgivningen, så skal man være opmærksom på at

den almene sektor ikke berøres af indgrebet. Uefterrettelige fremlejegivere vil

således ikke kunne blive opsagt med det fremlagte lovforslag.

Endeligt vil LLO opfordre til at lovforslagets bemærkninger om ikrafttrædelse

uddybes, således at det slås fast, hvem der vil være omfattet af disse regler, herunder

om reglerne finder anvendelse i eksisterende lej eforhold.

Mvh.

Lejernes Landsorganisation i Danmark.

Helene Toxværd

Landsformand

/Anders Svendsen

Side 3

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

Michael Møller-Larsen

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Jacob Lichtenstein

juni 2021 09:45

Michael Bech Jørgensen

SV: Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene

Hej Michael

Tak for det tilsendte, jeg kan hermed bekræfte modtagelsen.

Med venlig hilsen

Jacob Lichtenstein

Fuldmægtig

Kontoret for Bygge- og Boliglovgivning

Mobil: 23 47 1025

Mail: [email protected]

indenrigs og

boligministeriet

Indenrigs- og Boligministeriet

Telefon: 33 92 93 00

www.im.dk

Sådan behandler vi personoplysninger.

Fra:

Michael Bech Jørgensen <[email protected]>

Sendt: 8. juni 2021 09:34

Til: Jacob Lichtenstein <[email protected]>

Emne: Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af

bo I igfo rho Ide ne

På vegne af Nævnssekretariatet

Aarhus Kommune skal jeg hermed fremkomme med følgende kommentarer

til

forslaget:

Sager om fremlejeforhold udgør en ikke ubetydelig del af huslejenævnenes sagsportefølje.

Huslejenævnene skal med de foreslåede regler foretage yderligere sagsbehandlingsskridt

forbindelse med sager,

hvor der er tale om fremleje, idet huslejenævnene får en ny sagstype/nyt kompetenceområde, når de modtager

meddelelse om, at nævnets afgørelse ikke er overholdt, idet dette udløser en undersøgelses- og meddelelsespligt.

I forslaget er der lagt op til, at reglerne ikke vil medføre nævneværdige økonomiske konsekvenser for kommunerne,

hvilket Aarhus Kommune ikke er enig i. Nye kompetenceområder og oplysnings-/meddelelsespligter giver

erfaringsmæssigt flere sager og flere sagsbehandlingsskridt med øget ressourceforbrug til følge.

I forbindelse med lejelovsændringerne såvel pr. 1. juli 2015 som 1. juli 2020 var der tilsvarende lagt op til, at

ændringerne dels ville resultere i færre sager, dels ikke ville medføre nogen økonomiske konsekvenser for

L 47 - 2021-22 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra indenrigs- og boligministeren

kommunerne eller ligefrem bidrage til et økonomisk overskud, I begge tilfælde har den praktiske virkelighed vist

det helt modsatte, idet ændringerne siden har medført, at landets huslejenævn både har modtaget flere sager og

haft et betydeligt større ressourceforbrug som følge af ændringerne.

—

På den baggrund bør kommunerne kompenseres økonomisk henset til det øget ressourceforbrug, der helt åbenlyst

er forbundet hermed, og således at sagsbehandlingstiderne generelt ikke bliver længere.

Det ville være formålstjenligt, hvis bl.a. kommunerne i højere grad blev inddraget tidligere i forhold til de

økonomiske konsekvenser, hvilket vil sikre et mere kvalificeret skøn i forhold til vurderingen af de driftsmæssige

konsekvenser.

Der henvises endvidere til ekspertmøde med Folketingets Boligudvalg den 3. maj 2021, hvor ovennævnte netop blev

indgående påpeget.

Bekræft venligst modtagelse.

Med venlig hilsen

Michael Bech Jørgensen

Sekretariatsleder og faglig chef

Sekretariatet for Husleje- og Beboerklagenævnene

samt Hegnssynet

Aarhus Kommune

Borgerservice, Backoffice, Nævnssekretariatet

Dokki Hack Kampmanns Plads 2

8000 Aarhus

Tlf. direkte: 8940 2279

Mailadresse: [email protected]

Hjemmesider: www.aarhus.dk/husIejeng. www.aarhus.dk/beboerklagenævn

og www.aarhus.dk/hegnssyn

L’

OPCP.SEI5ICE

SAMMIN

DIG

Vrfl,.

Aorhus Kommune registrerer og bruger de personoplysninger, du indsender til os.

Læs mere om, hvordan kommunen behandler dine personoplysnin per.