L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
L 210 Bilag 1
Offentligt

Sagsnr.

2022 - 3481

Doknr.

541645

Dato

13-09-2022

Høringsnotat - Lov om ændring af lov om leje og lov om bo-

ligforhold (loft over huslejestigninger som følge af udviklingen

i nettoprisindekset) samt bekendtgørelse om opgørelse af

stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til

ejendommen

Høringsnotat til forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (loft

over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset) samt forslag til be-

kendtgørelse om opgørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet

til ejendommen

1. Hørte myndigheder og organisationer

Forslaget har været i høring i perioden 9. september 2022 til 12. september 2022.

Forslaget har været i høring hos:

Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BL Danmarks Almene

Boliger, Bornholms Regionskommune, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i

Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Advo-

kater, Danske Lejere, Danske Regioner, Danske studerendes fællesråd, Danske Udle-

jere, Den Danske Dommerforening, DI Byggeri,Dommerfuldmægtigforeningen, Ejend-

omDanmark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, Grundejernes Investeringsfond,

Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KL, Københavns Kommune, Landbrug &

Fødevarer, Lejernes Hus, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp,

Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, SAPU, Statens Byg-

geforskningsinstitut/Aalborg Universitet og Aarhus Kommune.

Herudover har forslaget været tilgængeligt på Høringsportalen.

2. Modtagne høringssvar

Der er indkommet høringssvar fra følgende høringsparter:

Danmarks Lejerforeninger, Danske Advokater, Danske Udlejere, DI Byggeri, Ejend-

omDanmark, Finans Danmark, Forsikring & Pension, Husleje- og Beboerklagenævns-

foreningen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Lejernes Retshjælp og Østre

Landsret.

Høringssvarene offentliggøres på høringsportalen.

I notatet er alene medtaget de væsentligste punkter fra høringssvarene.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

3. Bemærkninger til lovforslaget

Bemærkninger til lovforslaget generelt

Danske Udlejere finder, at

der ”gribes ind i” eksisterende kontrakter på en generel

måde og dermed uden at tage de individuelle hensyn, som må være et krav for at

undgå at indgrebet får karakter af at være ekspropriation. Danske Udlejere anfører i

den anledning, at reglerne bør gennemføres på en sådan måde, at der ikke er grundlag

for, at nogen udlejer skal være tvunget til, at anlægge retssag for at få erstatning for det

tab, som lovforslaget vil medføre.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der med undtagelsesordningen

til huslejeloftet gives mulighed for, at de udlejere, som måtte blive ramt særlig hårdt af

huslejeloftet, fordi stigningerne i udgifterne knyttet til ejendommen måtte overstige

den regulering af lejen, som kan kræves i medfør af huslejeloftet, kan opkræve en yder-

ligere lejeregulering, for at udligne denne difference. Ministeriet finder på den bag-

grund, at ordningen netop tager individuelle hensyn.

EjendomDanmark bemærker, at lovforslaget skubber mærkbart til balancen i husleje-

reguleringen, som var en forudsætning for det politiske forlig fra 2014 om lejeloven i

sin helhed, og skal i den anledning anbefale, at lovforslaget tilrettes, så forslaget i hø-

jere grad afspejler en vis form for fairness over for de berørte virksomheder.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lejelovsforliget fra 2014 ophørte

samme dag, som aftalen om initiativer til modvirkning af store huslejestigninger blev

indgået, den 26. august 2022, hvorfor forudsætningerne for dette forlig ikke har ind-

virkning på aftalen.

EjendomDanmark ønsker, at der i lovforslaget tilføjes bestemmelser om håndteringen

af eventuelle sager i boligretssystemet.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at sager som indbringes for bolig-

retten håndteres efter de almindelige regler herom, hvorfor det vurderes, at der ikke er

behov for at tilføje bestemmelser herom.

DI Byggeri anfører i forhold til ekspropriation, at for så vidt angår henvisningen til, at

de foreslåede ændringer først får virkning efter udløbet af lejers opsigelsesvarsel på ty-

pisk 3 mdr., bygger lovgivers vurdering således på en forudsætning af lejers reaktion

på en huslejestigning. På det danske leje-marked er nogle lejemål udlejet til markeds-

lejen, men en del ligger langt under markedslejen, fordi den er regulatorisk begrænset.

For disse lejemål under markedslejen vil lovændringen ikke forventeligt resultere i en

større fraflytning og derfor betyde en reel reduktion i den lovlige leje. Udlejer vil med

forslaget aldrig få mulighed for at indhente dette varige tab. Det giver derfor ikke me-

ning i praksis at bruge lejers opsigelsesvarsel som et parameter i en afvisning af, om

der foreligger ekspropriation, da en udlejer med mange af disse lejekontrakter vil have

store tab.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil henvise til lovforslagets bemærkninger om

forholdet til grundloven.

Danmarks Lejerforeninger finder det uacceptabelt, at lovændringen tillader husleje-

stigningerne på 4% i 2022 og yderligere 4% i 2023, i alt 8% oven i forvejen meget høje

huslejer, der ofte er på kr. 120.000

–

200.000 årligt for 100 m2 lejligheder allerede,

d.v.s der tillades huslejestigninger på kr. 9.600 til kr. 16.000 over 2 år, oven i allerede

anstrengte budgetter for lejerne

–

og helt uden at udlejerne afkræves dokumentation

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

for, at udlejernes udgifter ved driften af ejendommene (den omkostningsbestemte leje)

berettiger til sådanne huslejestigninger jf. LL § 24 og 25. Danmarks Lejerforening fin-

der det mere realistisk og i overensstemmelse med lovændringernes formål, hvis disse

nettoprisindekserede huslejestigninger maksimeres til 2% fra 1.1.2022-31.12.2023,

subsidiært 2% årligt hvert af årene 2022 og 2023, i alt 4% tilsammen i årene 2022-

2023.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at en regulering efter udviklingen

i nettoprisindekset i almindelighed vurderes at holde lejen i samme niveau, som pris-

udviklingen generelt i samfundet, men at det i dette særegne tilfælde ikke findes at

være tilfældet, grundet store stigninger i priserne for fødevarer og energi. I stedet fin-

des de i lovforslaget foreslåede 4 pct. årligt i højere grad at afspejle den reelle udvikling

i udgifterne knyttet til ejendommen.

EjendomDanmark opfordrer på det kraftigste til, at Indenrigs- og Boligministeriet

iværksætter den nødvendige og langt grundigere analyse af lovforslaget og alternative

forslags forhold til Grundloven.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil henvise til lovforslagets bemærkninger om

forholdet til grundloven.

Bemærkninger til de økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekven-

ser for det offentlige

DI Byggeri peger på, at forslaget om et huslejeloft kan betyde, at udlejerne kan være

tvunget til at reducere deres driftsudgifter, hvormed forslaget vil have afledte effekter

på udlejernes køb af vare og tjenesteydelser. Disse dynamiske effekter bør inddrages i

de økonomiske beregninger.

Indenrigs- og Boligministeriet

finder, at beregningerne af forslagets afledte effekter er

forbundet med betydelig usikkerhed, og at det ikke har været muligt at inddrage alle

effekter. Det er dog ministeriets vurdering, at de anførte skøn på trods af usikkerheden

giver et retvisende billede af konsekvenserne for de offentlige udgifter.

Bemærkninger til de økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervsli-

vet m.v.

EjendomDanmark kritiserer beregningerne af de erhvervsøkonomiske konsekvenser af

lovforslaget, som værende mangelfulde og fejlbehæftede. Fx er EjendomDanmark af

den opfattelse, at ministeriet forventer, at huslejeloftet ikke har betydning for husleje-

niveauerne i 2024.

Indenrigs- og Boligministeriet

bemærker hertil, at ministeriet er opmærksom på

(hvilket også fremgår flere steder i bemærkningerne til lovforslaget), at det midlerti-

dige huslejeloft har virkning for lejemålet frem til næste genudlejning, og dermed også

har økonomiske konsekvenser i 2024 og fremadrettet. Dét som er forudsat i beregnin-

gerne er, at det midlertidige lejeloft på 4 pct. vil være højere end stigningen i nettopris-

indekset i 2024, og derfor ikke vil have betydning for huslejereguleringen i 2024. Der-

for er der i beregningerne lagt til grund, at huslejeloftet har virkning i gennemsnit 3�½

år, svarende til den gennemsnitlige botid i det omfattede boliger.

EjendomDanmark kritiserer, at der ikke er taget højde for adfærdsændringer ved valg

af en af de forudsætninger (gennemsnitlig botid), som ligger til grund for ministeriets

beregninger.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

DI Byggeri er kritisk over for forudsætningen om, at 25 pct. af udlejerne uden et husle-

jeloft frivilligt ville havde valgt at regulere huslejen med 4 pct. De 25 pct. virker tilfæl-

digt valgt.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil samlet bemærke, at den type forudsætninger

altid kan diskuteres, og at det generelt er vanskeligt at tage højde for adfærdsændrin-

ger. Det er ministeriets vurdering, at den faktiske observerede gennemsnitlige botid, er

det bedste bud for botiden i disse boliger. For så vidt angår de 25 pct. afspejler det mi-

nisteriets bedste bud på størrelsesorden af den pågældende effekt.

EjendomDanmark mener, at det er en fejl at depositummet er omfattet af det midlerti-

dige huslejeloft, da depositummet ikke er en egentlig huslejeindtægt, men et beløb til

at dække eventuelle skader på lejemålet.

Indenrigs- og Boligministeriet

bemærker hertil, at depositummet og reguleringen

heraf afspejler huslejens størrelse og regulering. Derfor har man valgt lade depositum-

met være omfattet af det midlertidige huslejeloft.

EjendomDanmark anfører, at selvom lejerne særskilt betaler for deres individuelle el-

og varmeforbrug, påvirkes udlejers udgifter stadig af stigende energipriser, idet udlejer

har udgifter til fælles el og varmeforbrug.

Indenrigs- og Boligministeriet

vurderer, at den altovervejende del af de energiudgif-

ter, som knytter sig til boligudlejningsejendomme kan henføres til de enkelte lejemål,

hvorfor de stigende energipriser, kun i meget begrænset omfang har betydning for ud-

lejers samlede driftsudgifter.

EjendomDanmark påpeger desuden, at den oprindelige begrundelse for indførslen af

nettoprisindeksering af huslejer var, at lejen skulle følge den generelle prisudvikling i

samfundet.

Indenrigs- og Boligministeriet

er enig i, at dette var en af begrundelserne for ordnin-

gen. En anden begrundelse var, at det indebar en administrativ forenkling for udle-

jerne. Beslutningen om at anvende nettoprisindekset blev truffet på baggrund af, at

der i flere årtier, havde været en meget lav inflation. Det kan muligvis begrunde, at

man dengang ikke tillagde det afgørende vægt, at nettoprisindekset er sammensat af

en helt anden kurv af varer end de, som udlejer i gennemsnit anvender på driften af

deres ejendom. Disse forskelle i varesammensætning ses mere tydeligt i en situation

som nu, hvor priserne på energi og fødevarer stiger markant.

EjendomDanmark finder at ministeriet, med hensyn til hvordan udlejningsejendom-

menes driftsudgifter påvirkes af inflationen, ”fuldkommen overser det

forhold, at ud-

viklingen også har ramt materialepriser, håndværkspriser m.m.”

På linje hermed finder DI Byggeri

ikke, ”at antagelsen om at stigningen i de rimelig og

nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i stort set alle private udlejningsejen-

domme vil være under 4 pct. er retvisende. Det skyldes blandt andet, at det fremgår af

Danmarks Statistik, at nettoprisindekset for vedligeholdelse og reparation af bolig er

steget med 14,2 pct. i juli 2022 sammenlignet med samme måned året før. Det er altså

således

10 pct. point over det antagende niveau.”

Indenrigs- og Boligministeriet

er enig med EjendomDanmark og DI byggeri i, at de

stigende priser de seneste 1-2 år på især materialer har betydning for udlejernes drifts-

udgifter til reparation og vedligeholdelse. I den forbindelse er det afgørende, med hvor

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

stor vægt udgifter til reparation og vedligeholdelse indgår i de samlede driftsudgifter.

Herudover er det væsentligt, hvilke andre udgiftskomponenter, der indgår, deres pris-

stigningstakt og vægt. Det er prisudviklingen

på den samlede ”kurv” af omkostnings-

komponenter, der afgør om driftsudgifterne stiger med mere eller mindre end 4 pct.

Reparation og vedligeholdelsesudgifterne og ejendommens energiudgifter trækker

driftsudgifterne op

–

andre komponenter som f.eks. skatter og afgifter, administra-

tion, renholdelse og forsikringer bidrager til at holde stigningstakten nede. Ejendom-

mens energiudgifter udgør en relativt lille post i de samlede driftsudgifter (lejerne be-

taler el og varme efter forbrug), og det antages om de gennemgribende renoverede

ejendomme (§ 19, stk. 2-ejendommene) og udlejningsejendomme opført efter 1991, at

de er relativt vel vedligeholdte. Udgifter til forbedringsarbejder kan opkræves særskilt

over huslejen, og det antages, at reparation og vedligeholdelse af de enkelte lejemål i

høj grad sker i forbindelse med genudlejning, hvor lejen kan fastsættes til markedsle-

jen eller det lejedes værdi (for § 19, stk. 2-ejendommene). Det bemærkes, at priserne

på reparation og vedligeholdelse set over en længere årrække er steget væsentligt hur-

tigere end både lønninger og nettoprisindeks.

EjendomDanmark vurderer

–

i modsætning til ministeriet

–

at lovforslaget vil have

betydelige konsekvenser for værdien af de private udlejningsejendomme.

Forsikring og Pension vurderer, at lovforslaget vil have konsekvenser for værdien af de

berørte udlejningsejendomme.

Finans Danmark anfører, at det tidsbegrænsede loft over huslejestigninger vil kunne

påvirke penge- og realkreditinstitutternes værdiansættelse af de berørte ejendomme.

Indenrigs- og Boligministeriet

bemærker hertil, at værdiansættelsen af ejendomme

–

fx ved anvendelse af DCF-modellen (Discounted Cashflow), som i mange tilfælde an-

vendes af investorer til værdisætning af ejendomme

–

hovedsageligt afhænger af ind-

tjeningsevnen på længere sigt (i DCF-modellen kaldes dette for terminalværdien).

Ejendommenes indtjening på længere sigt påvirkes ikke af lovforslaget. Størrelsen af

de tabte lejeindtægter kan sammenlignes med de værdier, de omfattede ejendomme

repræsenterer. En forsigtigt bud er, at disse boliger har en gennemsnitlig kvadratme-

terpris på 20.000 kr.

–

gennemsnitsprisen er formentlig højere. Det svarer til, at de

omfattede boliger har en samlet værdi på 270 mia. kr. Da de samlede tabte lejeindtæg-

ter over alle år skønnes at udgøre 2,7 mia. kr., svarer dette til 1 pct. af de 270 mia. kr.

På den baggrund er det fortsat ministeriets vurdering, at forslaget ikke vil have nogen

nævneværdig betydning for værdien af private udlejningsejendomme.

EjendomDanmark vurderer, at der vil være betydelige administrative udgifter for er-

hvervslivet som følge af lovforslaget. EjendomDanmark vurderer således, at udlejerne

i relativ mange tilfælde vil benytte undtagelsesbestemmelsen med henblik på at øge

huslejen med mere end 4 pct. Desuden vurderer EjendomDanmark, at langt de fleste

udlejere vil vælge at foretage kontrolberegninger for at afgøre, om der er grundlag for

at benytte undtagelsesbestemmelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skønner, at undtagelsesbestemmelsen kun i relativ få

tilfælde vil blive anvendt. Desuden vurderer ministeriet, at langt de fleste udlejere vil

have de nødvendige informationer i deres regnskabssystemer, og derfor relativt nemt

vil kunne konstatere, om stigningen i deres driftsudgifter vil overstige huslejeloftet. På

den baggrund vurderes det fortsat at de administrative udgifter vil være begrænsede.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

EjendomDanmark vurderer, at de afsatte midler på op til 2,2 mio. kr. til behandlingen

af eventuelle huslejenævnssager afledt af lovforslaget

”på

ingen måde vil være tilstræk-

kelige” til at modsvare den ekstra byrde, som huslejenævnene pålægges med lovforsla-

get.

EjendomDanmark ønsker desuden, at behovet for ekstramidler til huslejenævnenes

undersøges nærmere (bl.a. gennem en tættere inddragelse af både nævnene og bru-

gerne), og at der derefter afsættes et mere passende, og sandsynligvis markant højere

beløb, til huslejenævnenes håndtering af de sager, der måtte opstå som følge af reg-

lerne om et huslejeloft.

DI Byggeri anfører, at da et stort antal udlejere forventeligt vil gøre brug af undtagel-

sesbestemmelsen, kan de administrative omkostninger for udlejerne ikke forventes at

være begrænsede. Det store antal sager vil ligeledes have betydning for de forventede

udgifter for huslejenævnet.

Indenrigs- og Boligministeriet

er enig i, at lovforslaget potentielt kan medføre, at der

indbringes flere sager for huslejenævnene. Ministeret vurderer dog, at det forhold, at

udlejer ved aktivering af undtagelsesordningen over for lejer skal dokumentere, at

stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen er steget i et

omfang, som ikke kan dækkes af en huslejestigning på 4 pct., vil medvirke til at be-

grænse antallet af indbringelser af tvister for huslejenævnene. Man må formode, at le-

jere alene vil indbringe brugen af undtagelsesbestemmelsen for huslejenævnede, hvis

der kan være tvivl om dens anvendelse.

Med lovforslaget forslås, at der afsættes op til 2,2 mio. kr. i 2023 og 2024 til dækning

af udgifter forbundet med behandlingen af en øget sagsmængde. Ministeriet vurderer,

at de afsatte midler vil være tilstrækkelige til at behandle en øget sagsmængde i husle-

jenævnene. Under antagelse af en gennemsnitlig sagsomkostning på 7.000 kr., svarer

de afsatte midler til sagsbehandling af knap 315 flere sager årligt. Hver sag kan vedrøre

alle boliger i en udlejningsejendom.

Bemærkninger til forslagets enkelte dele

Lovforslagets § 1, nr. 3 - Den foreslåede § 53, stk. 3

EjendomDanmark vurderer, at Indenrigs- og Boligministeriet formulering af den fore-

slåede bestemmelse er uklar og kan tolkes som et loft på fire procents stigning samlet

over de to år. EjendomDanmark skal derfor foreslå, at stykket tilføjes

”per år”.

DI Byggeri Byggeri bemærker, at lovgiver foreslår en ny bestemmelse i lejelovens kapi-

tel 4, hvor der indsættes en ny § 53, stk. 3, således at lejeloftet på 4 pct. er en årlig

maksimal begrænsning på NPI regulering (og dermed maksimalt 8 pct. for hele perio-

den). Dette bør dog præciseres i selve lovteksten for at undgå tvivl om huslejeloftets

rækkevidde.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede imødekommes.

Lejernes Landsorganisation i Danmark (LLO) anfører, lovforslaget lyder: »Stk. 3. Re-

gulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023 kan ikke over-

stige 4 pct., jf. dog § 53 a, stk. 1.« Vi læser lovbemærkningerne til bestemmelsen såle-

des, at så længe en måned af reguleringen angår udviklingen enten år 2022 eller 2023,

så vil huslejeloftet finde anvendelse. Kan ministeriet bekræfte dette?

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at dette ikke kan bekræftes. Det

afgørende for, om huslejeloftet finder anvendelse, er den måned og det år, som udvik-

lingen aflæses efter. Sker der pr. 1. juli 2023 en regulering af lejen som følge af udvik-

lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra marts 2022 til marts 2023, vil regule-

ringen være omfattet af huslejeloftet, fordi reguleringen vedrører udviklingen for

2023, da den tager udgangspunkt i marts 2023. Omvendt kan nævnes, at hvis en regu-

lering foretages pr. 1. juli 2024, med udgangspunkt i udviklingen i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks fra marts 2023 til marts 2024, vil reguleringen ikke være omfattet af

huslejeloftet, da udviklingen således vedrører marts 2024, som ikke er omfattet.

LLO anfører, at de læser loven således, at huslejeloftets begrænsninger er stedseva-

rende. Udlejer vil således ikke senere kunne varsle huslejen op fsva. den del af netto-

prisindeksstigningen, som oversteg 4%. Når huslejen efter huslejeloftets ophør skal re-

guleres, så vil stigningen ske med udgangspunkt i ”gældende leje”, og denne ”gæl-

dende leje” må forstås som den husleje, som lovligt kunne opkræves uden

at over-

skride huslejeloftets maksimum på 4% (medmindre

”ventilen”,

jf. LL § 53 a, stk. 1,

fandt anvendelse).

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at dette kan bekræftes.

LLO anfører, at huslejestoppets længde skal læses i forlængelse af LF § 3, stk. 2-3,

hvoraf det fremgår, at huslejeloftet ophæves pr. 1.1.2025, og at uopsigelige lejeaftaler

som udgangspunkt ikke får nedsat allerede meddelte nettoprisindeksstigninger.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede huslejeloft i § 53,

stk. 3, ikke foreslås ophævet pr. 1. januar 2025, men at det alene er undtagelsesordnin-

gen, som foreslås ophævet denne dato. Ministeriet skal i den forbindelse dog be-

mærke, at dette ikke skal medføre bortfald af gyldige reguleringer foretaget i medfør af

undtagelsesordningen inden dennes bortfald.

Lovforslagets § 1, nr. 4 - Den foreslåede § 53 a, stk. 1

EjendomDanmark foreslår, at udlejer i lovforslaget gives mulighed for at efteropkræve

differencen mellem huslejeloftet og de dokumenterbare stigninger i udlejers omkost-

ninger tilbage til tidspunktet, hvor lejen kunne reguleres efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks, så udlejer ikke bebyrdes økonomisk ved først på et senere

tidspunkt at kunne opgøre udgifterne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det vil gå imod lovforslagets

formål at indføre den foreslåede ændring, da dette vil medføre en risiko for, at lejere

vil kunne mødes af store efteropkrævninger i lejen, som de ikke har haft en mulighed

for at forberede sig på. Den foreslåede ændring kan på den baggrund ikke imødekom-

mes.

LLO anfører, at ministeriet må have lavet en fejl i implementeringen af den politiske

aftale, da lovforslagets ordlyd afviger fra den politiske aftale. Den politiske aftale (”Ini-

tiativer til modvirkning af store lejestigninger”) af 26. august lød bl.a.: ”Parterne

samtidig enige om at indføre en undtagelsesbestemmelse, som giver udlejer mulighed

for at hæve huslejen over 4 pct., hvis udlejeren kan dokumentere, at lejen inkl. lejestig-

ningen på 4 pct. ikke kan dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlig-

net med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettopris-

indekset.” Omvendt lyder lovforslaget »§ 53 a. Er der for det kalenderår, som udviklin-

gen i nettoprisindekset aflæses i ved regulering af lejen, jf. § 53, stk. 2, sket stigninger i

de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

den lejeforhøjelse, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3, kan udlejeren ved medde-

lelse, ud over regulering efter § 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret med et beløb, som

svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen i kalen-

deråret, og det beløb, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3. LLO finder således, at

der er stor forskel på, hvornår udlejer må bruge ventilen og skal opfordre til, at lov-

forslaget bringes i overensstemmelse med aftalen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lovforslaget er udarbejdet i

overensstemmelse med, hvad aftaleparterne blev enige om under forhandlingerne.

Lovforslagets § 1, nr. 4 - Den foreslåede § 53 a, stk. 2

EjendomDanmark finder ikke, at der kan stilles krav til en meddelelse, og finder på

den baggrund, at § 53 a, stk. 2, bør udgå, så meddelelsen, som skal gives, stemmer

overens med den efter EjendomDanmarks opfattelse almindelige forståelse af medde-

lelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at meddelelse anvendes for at ty-

deliggøre, at der ikke er en varslingsperiode tilknyttet reguleringen efter den foreslåede

ordning. Det findes ikke hensigtsmæssigt at fjerne de foreslåede krav til meddelelsen,

som har til formål at sikre en korrekt brug af undtagelsesordningen.

EjendomDanmark foreslår, at medmindre det er ministeriets hensigt, at samtlige lejere

skal modtage en større dokumentsamling, bør ordlyden ændres,

så ordet ”dokumenta-

tion” erstattes med ”en opstilling, som viser stigningen i de rimelige og nødvendige ud-

gifter”.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det er fundet hensigtsmæssigt at

sidestille de oplysninger, som udlejer skal give lejeren ved reguleringen, med de oplys-

ninger, som udlejeren skal bringe for huslejenævnet i tilfælde af en tvist. Dette vurderes

også at kunne reducere antallet af tvister, som bringes for huslejenævnene. Det foreslå-

ede kan på den baggrund ikke imødekommes.

LLO anfører, at LLO grundlæggende ikke mener, at der er grundlag for at opfinde en ny

definition af driftsudgifter, da lejeloven allerede har en sådan definition jf. LL § 24.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet i de få tilfælde, hvor

der fejlagtigt er anvendt formuleringen driftsudgifter vil blive tilrettet, så der mere kor-

rekt angives udgifter knyttet til ejendommen, idet der, som LLO rigtig nok bemærker,

ikke er sammenfald med den almindelige forståelse af driftsudgifter.

LLO mener, at lejerne bør have fuld transparens ift. stigninger og fald i udgifter og ind-

tægter, og at udlejer må redegøre for samtlige udgiftsposter ved brug af ”ventilen” i LF

§ 53 a, ligesom det bør skrives ind, at der anvendes et nettoprincip.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at udlejeren i henhold til den i lov-

forslaget foreslåede § 53 a, stk. 2, har pligt til at dokumentere udgiftsstigningerne. Dette

indebærer, at udlejeren skal dokumentere udgifterne fra kalenderåret som undtagelses-

ordningen ønskes anvendt for, samt for kalenderåret forud for dette. Det er derfor mi-

nisteriets vurdering, at det er sikret, at en stigning helt præcist kan defineres.

Lovforslagets § 1, nr. 4 - Den foreslåede § 53 a, stk. 3

EjendomDanmark vurderer, at det er stærkt uhensigtsmæssigt, at alle sager skal ind-

bringes direkte for nævnet i Aarhus kommune. Da denne procedure afviger fra normen,

skal EjendomDanmark derfor foreslå, at det til bestemmelsen tilføjes, at indbringelse

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

for ”eget” nævn også

anses som rettidigt, og at det lokale nævn derefter tilpligtes at

sende sagen videre til behandling i huslejenævnet i Aarhus kommune.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at udlejere, som har kendskab til

den særlige ordning om at kunne regulere lejen som følge af stigningerne i de rimelige

og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen og processen herfor, med al sandsynlig-

hed tillige har kendskab til processen for indbringelse. Hertil kommer, at konsekvensen

for udlejer i tilfælde af manglende korrekt indbringelse alene er, at der skal gives ny

meddelelse, og at tidspunktet for reguleringen derfor udskydes en smule. Omvendt vil

en ordning som den foreslåede kunne medføre en øget belastning for de øvrige husleje-

nævn, som netop er søgt undgået med det foreslåede i lovforslaget. Det foreslåede kan

derfor ikke imødekommes.

EjendomDanmark

finder, at forslaget om, at udlejer er forpligtet til at medsende ”op-

lysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og

dokumentation for stigningen i de rimelige nødvendige udgifter knyttet til ejendom-

men”, når udlejer indbringer en sag om huslejeloftet for huslejenævnet, da sagen ellers

ikke anses for indbragt, er urimelige, voldsomt bebyrdende og i strid med forvaltnings-

lovens officialprincip. EjendomDanmark anfører, at det ikke må kunne forventes, at ud-

lejere ved, hvilke præcise dokumenter der skal medsendes uden hjælp fra nævnet.

EjendomDanmark foreslår derfor, at bestemmelsen tilpasses, så den i højere grad stem-

mer overens med eksisterende regler og praksis.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil først anføre, at det er nødvendigt af hensyn til

sikring af en kort sagsbehandlingstid for disse sager, til gavn for både lejere og udlejere,

at der sættes krav til de oplysninger, som gives ved indbringelsen af sagen. Herefter skal

Indenrigs- og Boligministeriet bemærke, at der alene kræves de samme oplysninger,

som kræves givet til lejeren ved meddelelse om reguleringen efter undtagelsesordnin-

gen. I tilfælde af, at huslejenævnet måtte finde, at der ikke er medsendt korrekte oplys-

ninger, vil det, når udlejer har indsendt samme oplysninger, som afgivet over for lejer,

således ikke have en materiel betydning, da kravet i meddelelsen således allerede er

ugyldigt på grund af manglende oplysninger afgivet over for lejer. Det foreslåede findes

derfor ikke at bebyrde udlejere væsentligt, henset til oplysningspligten over for lejer, og

det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

EjendomDanmark foreslår, at det til lovforslaget tilføjes, at lejers indsigelse skal be-

grundes.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke vurderes hensigtsmæs-

sigt at kræve, at lejerne skal begrunde deres indsigelse.

EjendomDanmark foreslår, at bestemmelsen om beboerrepræsentationens indsigelses-

ret udgår eller præciseres, så det tydeliggøres, om udlejer i ejendomme, hvor der findes

beboerrepræsentation, både skal indbringe indsigelser fra enkelte lejere og beboerre-

præsentationer eller alene fra beboerrepræsentationer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede vil blive imøde-

kommet ved, at det i bemærkningerne præciseres, at udlejer alene skal indbringe én sag

for huslejenævnet uanset, at der er indgivet indsigelse fra både lejer og beboerrepræ-

sentation.

LLO finder det overraskende, at ministeriet vil give ét nævn så stor magt over retsud-

viklingen. Vi er klar over, at det fremgår af aftaleteksten, at der er tale om ”et eller to”

centrale nævn. Vi skal indledningsvist understrege, at vi ikke har et problem med de

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

dygtige jurister i Aarhus huslejenævn, men LLO vil opfordre til at lade de lokale husle-

jenævn afgøre disse sager.

Danmarks Lejerforeninger bemærker, at det findes uacceptabelt at lovforslaget tilsy-

neladende

–

uvist af hvilken grund

–

henviser behandling alle tvister angående ulov-

lige nettoprisindekserede lejeforhøjelser til Huslejenævnet i Aarhus. Danmarks Lejer-

foreninger mener, at de enkelte eksisterende Huslejenævn kan tage sig af disse tvister.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det er prioriteret at sikre, at sags-

behandlingstiden for disse sager holdes kort. Aarhus huslejenævn har på trods af at

være et af de huslejenævn, som modtager flest sager, en af landets korteste sagsbehand-

lingstider og er derfor vurderet til at være et ideelt valg til at håndtere behandlingen af

disse typer sager. Ministeriet vurderer ikke, at en kort sagsbehandlingstid kan garante-

res, såfremt sagsbehandlingen skulle ske af de lokale nævn. Det foreslåede kan derfor

ikke imødekommes.

LLO finder, at det bør præciseres, hvilken boligret der kan ankes til. Dette bør følge

ejendommen, efter de almindelige regler i lov om boligforhold § 92, stk. 1, så fx nord-

sjællandske lejere ikke behøver at tage til Aarhus, hvis deres udlejer indbringer husleje-

nævnets afgørelse for domstolene.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det også er ministeriets opfat-

telse, at indbringelsen skal ske efter de almindelige regler. Dette vil blive præciseret i

bemærkningerne.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen anfører, at medmindre det ønskes, at afgørel-

ser fra huslejenævnet i Aarhus vedrørende ejendomme beliggende i Københavns Kom-

mune skal indbringes for huslejeankenævnet, skal der i lov om boligforhold § 89, stk. 1,

tilføjes, at afgørelser om varslinger efter § 53 a ikke kan indbringes for ankenævnet.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der vil blive indsat en bestem-

melse, som imødekommer det foreslåede.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen finder det endvidere relevant at indsætte en

pligt for huslejenævnet i Aarhus til at orientere det lokale huslejenævn om afgørelser,

som træffes vedrørende ejendomme beliggende i andre kommuner end Aarhus Kom-

mune.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal bemærke, at ordningen lige netop er centraliseret

hos et nævn, fordi det vurderes, at sagerne ikke har en sådan tilknytning til den almin-

delige sagsbehandling, at det er nødvendigt at behandle sagen hos det lokale nævn. Af

samme grund findes det ikke nødvendigt at indsætte en forpligtelse for huslejenævnet

i Aarhus til at orientere det lokale nævn om afgørelse, som træffes vedrørende ejen-

domme beliggende i andre kommuner end Aarhus kommune.

Lovforslagets § 1, nr. 4 - Den foreslåede § 53 a, stk. 5

LLO foreslår, at anken gives opsættende virkning, således at huslejeopkrævningen af for

lidt betalt leje, først kan kræves ved endelig dom eller afgørelse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at dette efter lovforslaget allerede

er gældende, idet der i den foreslåede § 53 a, stk. 4, angives ”når endelig huslejenævns-

afgørelse forligger, reguleres lejen…”. Det er ministeriets opfattelse, at en huslejenævns-

afgørelse, som er indbragt for boligretten inden for 4 uger fra afgørelsen, og er meddelt

parterne, først er endelig, når der foreligger endelig dom herom.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Lovforslagets § 1, nr. 5 - Den foreslåede § 54, stk. 4

LLO spørger, om ministeriet vil bekræfte, at loven med lovforslaget også giver lejere

med fri leje mulighed for at nedsætte lejen, i tilfælde af opkrævninger, som overstiger

huslejeloftet?

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at lejelovens § 55, hvorefter uenig-

hed om lejeaftalen i henhold til § 54 kan afgøres af huslejenævnet, efter ministeriets

opfattelse tillige indebærer, at lejer kan få prøvet om en lejeregulering i henhold til § 54

er retmæssig. Dette kan derfor bekræftes.

Lovforslagets § 2, nr. 1 - Den foreslåede § 86 a

LLO mener ikke, at loven bør implementeres således, at udlejer kan indbringe sager

efter LL § 53 a for domstolene, hvis huslejenævnet ikke afgør sagen inden 3 måneder.

Der er i forvejen sådanne kortere frister for nævnet i LL § 19, stk. 3. Lovgiver mener

ikke, at disse sager bør sanktioneres. Derfor bør sager om huslejeloft heller ikke blive

det. LLO bemærker, at der i forvejen er hjemmel til at undgå langsommelige nævn ved

i stedet at tage sagen for boligretten jf. LBF § 88, stk. 6. LLO mener derfor ikke, at ud-

lejer bør gives en særlig hjemmel til at springe huslejenævnet over.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det er politisk prioriteret, at sags-

behandlingstiden for disse typer sager holdes kort, og derfor er det også fundet hen-

sigtsmæssigt, at huslejenævn ikke uden konsekvenser kan forhale sagsbehandlingen ud

over den i loven fastsatte frist. Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

Lovforslagets § 3, stk. 2.

EjendomDanmark vurderer, at der er tale om lovgivning med tilbagevirkende kraft, og

foreslår, at bestemmelsen udgår, således at indgrebet alene får virkning på lejetilpas-

ninger, der er foretaget efter lovens ikrafttræden.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der efter ministeriets vurdering

ikke er tale om tilbagevirkende kraft, idet der alene gribes ind i reguleringen fremad-

rettet. Ydermere gribes der kun ind i lejen på et tidspunkt, hvor udlejer ikke er tilsikret

lejebetalingen, da lejer ved opsigelse kunne have bragt lejeforholdet til ophør på dette

tidspunkt. Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

LLO bemærker, at uopsigelige lejemål stilles ringe i forhold til det foreslåede lov-

forslag. Har udlejer fx allerede meddelt en huslejestigning på 8,8% i et lejemål, der er

tidsbegrænset i to år, uden lejeren kan sige det op, må lejeren således leve med stig-

ningen på 8,8% i resten af lejeperioden. LLO mener, at huslejeloftet dækker i ringe

grad for lejere boende i tidsbegrænsede lejemål, som allerede er meddelt stigninger.

LLO vil opfordre til at lave et mere virksomt huslejeloft. LLO bemærker desuden, at

huslejeloftet gælder for fremtidige meddelelser alligevel. Skulle udlejer fx have glemt

at meddele stigningen på 8,8% inden lovens ikrafttræden d. 30. september, vil udlejer

alligevel kun kunne kræve 4%. LLO opfordrer derfor til at beskytte lejere i uopsigelige

lejemål yderligere.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at en ændring som den foreslåede

af LLO væsentligt vil øge intensiteten af indgrebet. Dette vurderes uhensigtsmæssigt,

og det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

3. Bemærkninger til forslaget til bekendtgørelsen

Bemærkninger til bekendtgørelsen generelt

EjendomDanmark anbefaler, at der i stedet for at tage udgangspunkt i specifikke da-

toer og foregående kalenderår tages udgangspunkt i en 12-måneders periode.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der af hensyn til sikringen af en

effektiv prøvelse ved huslejenævnet er fundet hensigtsmæssigt, at der tages udgangs-

punkt i samme periode for alle reguleringer. Herudover kommer, at såfremt det skulle

være fastsat efter en 12-måneders periode, ville det hensigtsmæssigt være samme 12-

måneders periode, som reguleringen efter udviklingen i nettoprisindekset vedrører. Så

vidt ministeriet er bekendt, er der ikke nødvendigvis sammenfald mellem denne 12-

måneders periode og regnskabsåret for virksomhederne, og derfor ville fastsættelsen

af en sådan 12-måneders periode også kunne føre til yderligere uhensigtsmæssigheder.

Af hensyn til ordningens generelle anvendelse er det derfor fundet hensigtsmæssigt at

tage udgangspunkt i kalenderåret. For så vidt angår specifikke datoer, er disse alene

anvendt, når det af hensyn til at undgå omgåelse er fundet nødvendigt med skærings-

datoer. Det foreslåede kan på den baggrund ikke imødekommes.

DI Byggeri bemærker, at det bør præciseres i bekendtgørelsen, hvad der gælder, hvis

en ejendom ændres (eksempelvis opdeles i ejerlejligheder, som anses for selvstændige

ejendomme).

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der vil gælde de almindelige

regler. Det er i den foreslåede § 1, nr. 1, fastsat regler for valg af ejendomsbegreb, hvil-

ket tillige vil finde anvendelse for bekendtgørelsen.

DI Byggeri bemærker, at man for visse udgiftsposter har lagt op til en skæringsdato for

udgiftsopgørelsen den 1. september 2022. Det bemærkes, at sådan en fremgangsmåde

ikke altid vil være retvisende for opgørelsen. Derudover fremgår det f.eks. ikke hvilken

skæringsdato, der gælder for den næstkommende regulering i 2023.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at skæringsdatoen er gældende for

både anvendelsen af undtagelsesordningen ved en regulering efter stigningerne i 2022

og 2023. Hensigten er, at det ikke ved omlægning af finansieringen skal være muligt at

hæve udgifterne til finansiering til ulempe for lejerne.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen bemærker, at der overalt i bekendtgørelsen

foreskrives opgørelse af udgiftsstigninger pr. kalenderår i det år, som udviklingen i

nettoprisindekset vedrører, men det forekommer usikkert, om en sådan model vil

være operationel i de tilfælde, hvor udlejer aftalemæssigt alene kan regulere på et an-

det tidspunkt end den 1. januar, hvorved stigningen er baseret på pristalsudviklingen i

to forskellige kalenderår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at ministeriet er bekendt med, at

der ikke nødvendigvis er sammenfald med tidspunktet for regulering, men at ordnin-

gen netop af denne grund også er indrettet sådan, at der kan ske en særskilt regulering

efter undtagelsesordningen. Denne kan så foretages, når udgiftsstigningerne for kalen-

deråret kendes.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Bemærkninger til bekendtgørelsens enkelte dele

Bekendtgørelsens § 2

EjendomDanmark

bemærker, at bestemmelsen om, at en ”udgiftsstigning ikke kan

medtages i det omfang, udgiften knytter sig til den del af ejendommen, som ikke an-

vendes til beboelse” (forslagets § 2, stk. 2) kan medføre en konflikt

med de ellers gæl-

dende regler om, at der ikke må udarbejdes splitbudgetter for ejendomme, der udlejes

efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette kan føre til, at udlejer eller dennes

administrator både skal lave en omkostningsbestemt beregning og derefter en bereg-

ning efter bekendtgørelsen. EjendomDanmark skal derfor foreslå, at bestemmelsen

udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det af hensyn til opgørelsen af

stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen er fundet hensigtsmæssigt at trække

udgifter, som ikke angår beboelse ud af beregningen, da beboelseslejerne ellers vil

kunne pålægges lejestigninger som følge af stigninger i udgifterne til den del af ejen-

dommen, som ikke anvendes til beboelse. I det omfang udlejere af ejendomme omfat-

tet af reglerne om omkostningsbestemt leje finder dette uforholdsmæssigt bebyr-

dende, vil det stadig være muligt i stedet for en nettoprisindeksering af lejen at an-

vende de almindelige regler om omkostningsbestemt regulering af lejen. Det foreslå-

ede kan derfor ikke imødekommes.

DI Byggeri bemærker, at det følger af bekendtgørelsen § 2, stk. 2, at udgiftsstigning

ikke medtages i det omfang, udgiften knytter sig til den del af ejendommen, som ikke

anvendes til beboelse. Det bør præciseres, hvad retsstillingen er, hvis en udgift knytter

sig til både beboelse og ikke-beboelse, ligesom det også bør præciseres, hvad der gæl-

der, hvis udgifterne ikke direkte er forbundet med beboelses-bygningen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede imødekommes.

Bekendtgørelsens § 3

EjendomDanmark vurderer, at det ikke er tilstrækkelig tydeligt, hvordan beregningen

af skatter og afgifter skal foretages, og foreslår derfor, at det til § 3 tilføjes, at beregnin-

gen af skatter og afgifter sker efter de andetsteds i lejereguleringen anerkendte prin-

cipper om, at anvende tre års gennemsnitsforbrug ganget med gældende / kommende

takster.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke i dette henseende er

fundet hensigtsmæssigt at anvende princippet om tre års gennemsnitsforbrug, da

dette ikke vil reflektere de reelle stigninger i udgifterne knyttet til ejendommen for det

aktuelle kalenderår. Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

EjendomDanmark finder det uklart, hvilke varslinger ministeriet henviser til, med for-

muleringen ”der ikke kan opnås dækning for disse ved øvrige varslinger over lejemål i

ejendommen”, og ønsker et eller flere eksempler.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det præciseres, så det fremgår

klart.

Bekendtgørelsens § 4

EjendomDanmark finder, at formuleringen af bekendtgørelsens § 4, stk. 2, er uklar og

bør omformuleres eller understøttes af et eksempel.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede imødekommes

ved at ”pr.” ændres til ”den”. Ministeriet finder herudover ikke, at bestemmelsen er

uklar.

EjendomDanmark finder desuden, at bestemmelsen underminerer udlejers mulighed

for at vælge en forsikring med bedre dækning end den nuværende og skal derfor fore-

slå, at der indføres en mulighed for udlejer for at forbedre forsikringsdækningen og in-

deholde denne i en lejestigning.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at den foreslåede ændring vil in-

debære mulighed for spekulation, som kan udhule ordningen. Det foreslåede imøde-

kommes derfor ikke.

Bekendtgørelsens § 6

EjendomDanmark foreslår, at bestemmelsen tydeliggøres, så det bliver klart, at der ta-

ges udgangspunkt i de pr. 1. januar gældende normtal.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede imødekommes.

Bekendtgørelsens § 7

EjendomDanmark vurderer, at forbrugsændringer dermed kan slå igennem fra år til år

og ikke over et treårigt gennemsnit. EjendomDanmark skal foreslå, at der i § 7, stk. 1,

tilføjes, at der også her tages udgangspunkt i princippet om at anvende treårsgennem-

snit.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det ikke i denne henseende er

fundet hensigtsmæssigt at anvende princippet om tre års gennemsnitsforbrug, da

dette ikke vil reflektere de reelle stigninger i udgifterne knyttet til ejendommen for det

aktuelle kalenderår. Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

EjendomDanmark vurderer, at når der ved væsentlige afvigelser i forbruget tages ud-

gangspunkt i forbruget for 2021, ”medmindre udlejer kan sandsynliggøre, at det øgede

forbrug ikke skyldes uagtsom eller forsætlig adfærd fra dennes side” pålægges udlejer

ganske ubegrundet en bevisbyrde for forhold, der er forårsaget af lejers adfærd, og for-

slår derfor, at bestemmelsen ændres, så bevisbyrden ikke pålægges udlejer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at da det er udlejer, som med ud-

gangspunkt i udgiftsstigningerne for ejendommen ønsker at regulere lejen op yderli-

gere, vil det efter ministeriets opfattelse også være udlejer, som er nærmest til at sand-

synliggøre, at et væsentligt øget forbrug har været både rimeligt og nødvendigt. Det fo-

reslåede kan derfor ikke imødekommes.

Bekendtgørelsens § 9

EjendomDanmark vurderer, at udlejer ikke bør have bevisbyrden ved væsentlige afvi-

gelser og forslår derfor, at bestemmelsen ændres, så bevisbyrden ikke pålægges udle-

jer.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at da det er udlejer, som med ud-

gangspunkt i udgiftsstigningerne for ejendommen ønsker at regulere lejen op yderli-

gere, vil det efter ministeriets opfattelse også være udlejer, som er nærmest til at sand-

synliggøre, at et væsentlig øgede udgifter til vicevært og renholdelse både har været ri-

melige og nødvendige. Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Bekendtgørelsens § 10

EjendomDanmark vurderer, at der her potentielt er tale om et yderst vidtgående for-

slag, når bestemmelsen kan læses sådan, at udlejer kun kan medtage stigninger i fi-

nansieringsomkostninger, hvis virksomheden er nær fallit. EjendomDanmark foreslår

derfor, at den del af bestemmelsen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at finansieringsomkostningerne

almindeligvis er uvedkommende for lejen og reguleringen heraf, og at disse alminde-

ligvis ikke knytter sig til ejendommens drift. Når de alligevel er medtaget i ordningen,

sker det under hensyntagen til, at det ikke er hensigten med ordningen at forhindre, at

udlejere kan drive deres ejendom, som hidtil. Det har ikke været hensigten at udvide

anvendelsen af undtagelsesordningen generelt. Derfor er det også hensigten, at finan-

sieringsomkostninger alene skal kunne medtages, når det er nødvendigt at medtage

udgiften i opgørelsen for at sikre fortsat drift af ejendommen. Det foreslåede kan der-

for ikke imødekommes.

EjendomDanmark foreslår tillige, at der tilføjes en generel mulighed for som mini-

mum at kunne medtage en gennemsnitlig finansieringsomkostning i beregningerne.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil henvise til det lige ovenfor bemærkede. Det

foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

EjendomDanmark finder, at det er problematisk, at udgiftsstigningerne for ejendom-

mens finansiering beregnes med udgangspunkt i den finansiering, som var gældende

for ejendommen pr. 1. september 2022, da der i mellemtiden kan være foretaget nød-

vendige omfinansieringer, og foreslår derfor, at den del af bestemmelsen udgår.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det er fundet hensigtsmæssigt

af hensyn til at undgå spekulation, at der fastsættes en skæringsdato, som ligger forud

for lovens ikrafttrædelse. Det med bekendtgørelsen foreslåede forhindrer ikke foreta-

gelsen af nødvendige omlægninger, men sikrer blot, at lejere ikke pålægges husleje-

stigninger som følge af stigninger i udgifterne hertil. Det foreslåede kan derfor ikke

imødekommes.

LLO finder, at man ved at medtage udgiftsstigninger til finansieringsomkostninger ri-

sikerer, at der kan spekuleres med ordningen, fx ved at udlejer udvider lånemængden,

samt at lejerne kan komme til at finansiere udlejers lånespekulation. LLO anbefaler

derfor, at stigningerne i finansieringsomkostningerne undtages fra opgørelsen.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at der ved opgørelsen af stignin-

gerne i udgifterne til finansiering tages udgangspunkt i den finansiering, som var gæl-

dende pr. 1. september 2022, og en udvidelse af lånemængden kan derfor ikke få be-

tydning, ligesom det heller ikke vil være muligt for udlejer at spekulere i finansierin-

gen med det formål at overvælte udgifterne på lejerne. Det foreslåede kan derfor ikke

imødekommes.

Bekendtgørelsens § 11

LLO

anfører, at når ministeriet ønsker at indføje en post til ”øvrige udgifter” som en

driftsudgift, må det forudses, at der vil komme store slagsmål ud af, hvad der kan

medtages af stigninger under dette punkt. LLO anbefaler derfor, at posten ”øvrige ud-

gifter”

udgår.

L 210 - 2021-22 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at udlejningsejendomme kan have

mange særegne karakteristika, som gør det nødvendigt at drive ejendommen anderle-

des fra den almindelige drift. Derfor har det ikke været muligt udtømmende at opliste

den række af udgiftsposter, som kan være relevante at medtage, ved vurderingen af

stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Af den

grund vurderes det hensigtsmæssigt med en opsamlingsbestemmelse.Ministeriet vur-

derer i den forbindelse, at Aarhus huslejenævn og domstolene er i stand til at vurdere,

hvorvidt øvrige udgiftsstigninger medtaget af udlejer i den forbindelse kan medtages.

Det foreslåede kan derfor ikke imødekommes.

Bekendtgørelsens § 12

EjendomDanmark vurderer, at der, når udgiftsstigningen skal fordeles efter m

og ikke

lejens størrelse, er tale om en besynderlig nyskabelse og foreslår, at bestemmelsen om-

formuleres, så den tager udgangspunkt i den gældende leje og ikke i lejemålets stør-

relse.

Indenrigs- og Boligministeriet

skal hertil bemærke, at det foreslåede imødekommes.