L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2021-22
L 116 Bilag 1
Offentligt

NOTAT

9. februar 2022

2021

–

18701

Høringsnotat vedrørende lov om etablering af statsgaranti på en del af

ejendomskreditaftalerne i landdistrikterne

1. Indledning

Lovforslaget har til formål at skabe bedre muligheder for at finansiere bo-

liger i landdistrikter gennem en statsgaranti på den yderste del af boliglån

for visse ejerboliger.

Lovforslaget

følger op på forståelsespapiret ”Retfærdig retning for Dan-

mark” fra juni 2019 og regeringens udspil ”Tættere

på

–

Flere uddannelser

stærke lokalsamfund”

fra maj 2021.

Det foreslås, at der indføres en statsgaranti på en del af belåningen til ejer-

boliger, der enten har en handelspris under 8.000 kr. pr. kvm., eller har en

handelspris på mellem 8.000 og 10.000 kr. pr. kvm. og ligger i et af de

postnumre, som er oplistet i lovforslagets bilag 1.

Med ordningen bliver det muligt at få en statsgaranti på den del af boliglå-

net, der ligger mellem 60 og 90 pct. af boligens kontantværdi. Den statsga-

ranterede del af belåningen er med afdrag, og lånene ydes til køb af ejerbo-

liger. Muligheden for at stille en statsgaranti på den yderste del af boliglån

i landdistrikterne er udelukkende tiltænkt forbrugere, der ønsker at købe en

boligejendom som primær bolig. Den foreslåede statslige garantiordning

kan derfor ikke anvendes til finansiering af erhvervsejendomme, fritids-

huse eller fleksboliger i landdistrikter.

Det foreslås, at ordningen skal løbe i tre år og administreres af Finansiel

Stabilitet. Statsgarantien er begrænset til 90 pct. af den del af boliglånet,

der ligger mellem 60 og 90 pct. af boligens kontantværdi, hvor eventuelle

tab bæres pro rata med det kreditgivende institut, som dækker de resterende

10 pct. Långiver og låntager skal betale en garantiprovision til staten. Stats-

garantien på det enkelte lån løber indtil beløbet, der er statsgaranteret, er

fuldt afdraget.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

2/33

Lovforslaget blev sendt i høring den 13. december 2021 med frist for hø-

ringssvar den 10. januar 2022. Der er modtaget 22 høringssvar, heraf 11

med bemærkninger.

De væsentligste bemærkninger fra de hørte parter til de enkelte emner i

lovudkastet gennemgås og kommenteres nedenfor.

Nogle høringssvar har givet anledning til redaktionelle ændringer og præ-

ciseringer i lovteksten og bemærkningerne. Disse ændrer ikke ved substan-

sen i de pågældende bestemmelser og omtales derfor ikke nærmere i dette

notat.

Henvisningerne til lovforslagets paragraffer stemmer overens med den ver-

sion af lovforslaget, der blev sendt i høring den 13. december 2021. I lov-

forslaget, der er fremsat for Folketinget, er den tidligere § 1 udgået. Lov-

forslagets øvrige bestemmelser er derfor konsekvensrettet, således at den

tidligere § 2 er blevet til § 1 og så fremdeles.

I nedenstående vil en henvisning til lovforslagets § 5, dermed svare til en

henvisning til lovforslagets § 4, i den version som er fremsat for Folketin-

get.

2. Generelle bemærkninger

Finans Danmark mener overordnet ikke, at der er behov for en statsgaran-

tiordning, selvom man anerkender de gode hensigter bag initiativet. Den

foreslåede model er efter Finans Danmarks opfattelse kompleks og dyr at

implementere. Samtidig vil institutterne skulle håndtere ordningen i en

længere årrække

–

op til 30 år

–

selvom ordningen foreslås kun at gælde i

tre år. Modellen bør derfor, ifølge Finans Danmark, gøres mere simpel.

Samtidig understreger Finans Danmark, at en statsgaranti ikke er en forsik-

ring mod at få afslag på et boliglån. Ifølge Finans Danmark får langt de

fleste boligkøbere det lån, de ønsker, og når der bliver givet et afslag, skyl-

des det ofte utilstrækkelig økonomi hos låntager. Det er vigtigt at fastholde

denne forbrugerbeskyttelse.

Kommunernes Landsforening kvitterer for, at der nu bliver lettere at optage

lån til køb af ejerbolig i landdistrikter. For kommunerne er det en central

dagsorden, at både borgere og virksomheder har de bedst mulige rammer

for at etablere sig i alle dele af landet.

Landdistrikternes Fællesråd finder det særdeles positivt, at regeringen med

det foreliggende lovforslag ønsker at give borgere i landdistrikter bedre

mulighed for at optage boliglån. Det er godt for de borgere i landdistrikter,

der har haft vanskeligere ved at optage boliglån udelukkende på grund af

ejendommens placering eller omsættelighed. Landdistrikternes Fællesråd

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

3/33

mener, at modellen for statsgaranti skal være så simpel som muligt

–

netop

for at sikre, at modellen faktisk vil blive anvendt af ejendomskreditgiverne

og dermed gøre gavn i landdistrikterne.

Sammenslutningen af Danske Småøer støtter overordnet lovforslaget, som

kan være med til at afhjælpe den situation, at både nuværende og kom-

mende øboere har oplevet problemer med at opnå finansiering til køb af

helårsboliger.

3. Bemærkninger til de konkrete emner

Kommenteringen af høringssvarene tager udgangspunkt i følgende over-

ordnede opdeling:

3.1. Behov for enkel model

3.2. Erhvervsejendomme

3.3. Nybyggeri

3.4. Tillægslån

3.5. Definitionen af boligejendom

3.6. Formidler af lån

3.7. Beregning af kvadratmeterpris

3.8. Omfattede postnumre

3.9. Værdiansættelse af ejendomme

3.10. Bortfald af garanti

3.11. Statsgaranterede låns forfald

3.12. Risikodeling 90/10

3.13. Forhåndsgodkendelse

3.14. Ejendomskreditgiverens garantiprovision

3.15. Indbetaling af garantiprovision

3.16. Nedskrivning af statsgarantien

3.17. Kapitallettelse

3.18. Betaling under statsgarantien

3.19. Konvertering

3.20. Transport af pantebreve

3.21. Udvikling af digital selvbetjeningsløsning

3.22. Kvartalsvis oversigt over statslige garantiforpligtelser

3.23. Revisorerklæring

3.24. Anmodning om yderligere oplysninger

3.25. Udløbsperiode og lovevaluering

3.26. Prisdannelse

3.27. Skattemæssige forhold

3.28. Afdækning af byrder

3.1. Behov for en enkel model

Finans Danmark har overordnet anført, at den forslåede model til en stats-

garantiordning er meget kompleks og dyr at implementere og anvende. De

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

4/33

enkelte institutter risikerer dermed at investere i et set-up, hvor indtjenin-

gen, som forventes at blive beskeden, ikke står mål med investeringsom-

kostningerne.

Finans Danmark har derudover anført, at den foreslåede ordning også øger

kompleksiteten af den rådgivning, som de omfattede ejendomskreditgivere

skal yde forbrugerne. Jo mere enkel statsgarantiordningen kan gøres, jo

nemmere bliver det at rådgive forbrugere om ordningen. Finans Danmark

opfordrer derfor også af denne grund til, at modellen forenkles.

Endelig har Finans Danmark anført, at der i lovforslaget er mange hjem-

melsbestemmelser og dermed mange uafklarede forhold om modellens

praktiske udformning, hvilket også øger kompleksiteten.

Landdistrikternes Fællesråd anfører, at det er vigtigt, at modellen for stats-

garanti bliver så simpel som mulig for at sikre, at modellen faktisk vil blive

anvendt af ejendomskreditgiverne og dermed gøre gavn i landdistrikterne.

En mere simpel model kan indebære, at kravene til f.eks. compliance- og

dokumentation sænkes, ligesom det er vigtigt, at ordningen ikke bliver så

dyr og kompleks for ejendomskreditgiverne at administrere, at den ikke vil

finde anvendelse.

Kommentar

Der findes ikke i dag en ordning med statsgaranti på den yderste del af

forbrugerens boliglån i forbindelse med køb af boligejendomme i visse dele

af Danmark. Den forslåede statsgarantiordning er en nyskabelse.

Da der er tale om en ny ordning, er det forventeligt med visse implemente-

ringsomkostninger for de ejendomskreditgivere, der ønsker at gøre brug af

ordningen. Der er således tale om et helt nyt produkt, som ejendomskredit-

giveren skal kunne håndtere og rådgive om, og som vil betyde tilpasninger

i den rådgivning, som ejendomskreditgiveren skal yde til forbrugeren.

Udformningen af statsgarantiordningen skal desuden varetage en række

hensyn, herunder at der ikke tages utilsigtede risici på statens vegne. Det

er derfor nødvendigt at have visse godkendelses- og kontrolmekanismer i

ordningen, der medvirker til at sikre dette.

Disse mekanismer skal være proportionale med den byrde, og dermed de

øgede udgifter, som pålægges forbrugeren og de ejendomskreditgivere, der

ønsker at gøre brug af ordningen.

Ved udarbejdelsen af den foreslåede statsgarantiordning er det generelt

blevet forsøgt at bevare en balance mellem hensynet til forbrugere, ejen-

domskreditgivere og staten. Samtidig er der tekniske forhold, som det er

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

5/33

vurderet hensigtsmæssigt at udmønte via bekendtgørelse. I forbindelse her-

med vil Finans Danmark og andre relevante aktører blive inddraget for at

sikre, at ordningen kommer til at fungere så smidigt som muligt i praksis.

Det er hensigten, at der løbende indsamles erfaringer med den nye lovgiv-

ning og modellen for statsgaranti på baggrund af dialog med den finan-

sielle sektor. Med lovforslaget er der derfor lagt op til, at statsgarantiord-

ningen foreløbigt løber i 3 år og evalueres inden udløb med henblik på at

vurdere, om ordningen skal forlænges. De indsamlede erfaringer vil indgå

i overvejelserne om forlængelse, således at en eventuel forlængelse kan

suppleres med nødvendige præciseringer eller ændringer i ordningen.

Der vurderes på baggrund af ovenstående ikke at være behov for at justere

lovforslaget.

3.2. Erhvervsejendomme

De Samvirkende Købmænd har anført, at udfordringer med at skaffe finan-

siering til renoveringer, tilbygninger og nybyggeri i landdistrikterne har re-

sulteret i, at

borgere i op mod 100 mindre bysamfund har ”taget sagen i

egen hånd” og medfinansieret den lokale dagligvarebutik med henblik på

at bevare byens attraktivitet. De Samvirkende Købmænd opfordrer derfor

til, at lovforslagets anvendelsesområde udvides, så også erhvervsejen-

domme i landdistrikterne kan drage nytte af statsgarantiordningen.

SMVdanmark ser de samme udfordringer for virksomheder som for for-

brugere, når de skal optage lån til køb af ejendom i landdistrikterne. Så-

fremt man med lovforslaget ønsker at understøtte en fortsat bosætning i

landdistrikterne, er det vigtigt, at man sikrer beskæftigelses- og indkøbs-

mulighederne. SMVdanmark opfordrer derfor ligeledes til, at muligheden

for statsgaranterede ejendomskreditaftaler udvides til også at omfatte er-

hvervsvirksomheder.

Kommentar

Både borgere og virksomheder kan opleve, at det er vanskeligere at optage

lån i landdistrikterne end i andre dele af Danmark. Samtidig er tilstedevæ-

relsen af bl.a. skoler, transport og lokale indkøbsmuligheder et vigtigt

grundlag for, at borgere ønsker at bosætte sig i landdistrikterne. Det er

derfor vigtigt at lånemulighederne er til stede for både borgere og virk-

somheder i landdistrikterne.

Nærværende lovforslag har til formål at skabe bedre mulighed for at opnå

boligfinansiering for forbrugere i landdistrikter. Målgruppen for lovforsla-

get er således forbrugere, som ønsker at købe boligejendomme. Statsga-

rantiordningen omfatter derfor alene lån med pant i boligejendomme, hvor

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

6/33

ejendommen skal anvendes til helårsbolig for forbrugeren. Ordningen kan

ikke anvendes til finansiering af erhvervsejendomme.

Det er derudover vurderingen, at lån med statsgaranti til erhvervsejen-

domme uden forudgående anmeldelse til og godkendelse af EU-Kommissi-

onen vil være i strid med de EU-retlige regler om statsstøtte. Det skyldes

bl.a., at lån til erhvervsejendomme i modsætning til lån til private vil ud-

gøre økonomisk aktivitet, ligesom det kun ville være bestemte virksomhe-

der, der er omfattet af ordningen.

Regeringen har også fokus på erhvervsvirksomheders udfordringer i land-

distrikterne. Regeringens overordnede ambition er, at det skal være lettere

for danskerne at bo og drive virksomhed på landet. Derfor er forventnin-

gen, at når regeringens øvrige initiativer, der skal gøre det mere attraktivt

at bo i landdistrikterne, bliver ført ud i livet, vil det have en positiv afledt

effekt på erhvervsejendomsmarkedet.

Endelig skal det nævnes, at regeringen har besluttet at øge adgangen til

såkaldte vækstlån for mindre virksomheder ved at ophæve den nedre be-

løbsgrænse for vækstlåneordningen i Vækstfonden og dermed åbne mulig-

heden for at optage mindre lån. Dette forventes i særlig grad at komme små

virksomheder i landdistrikterne til gode.

Der vurderes på baggrund af ovenstående ikke at være behov for at justere

lovforslaget.

3.3. Nybyggeri

Landdistrikternes Fællesråd gør opmærksom på, at der bl.a. under COVID-

19-pandemien har været en tendens til, at børnefamilier flytter fra storbyen

til landdistrikterne, hvilket har medført en stigende efterspørgsel efter mo-

derne og bæredygtige boliger, herunder nybyggeri. Ifølge Landdistrikter-

nes Fællesråd oplever mange borgere, at det kan være vanskeligt at optage

lån til nybyggeri i landdistrikterne. Landdistrikternes Fællesråd opfordrer

derfor til, at der igangsættes et arbejde med henblik på at udvide statsga-

rantiordningen, så den også omfatter nybyggeri. Dette kan f.eks. ske inden

for rammerne af den foreslåede model, men hvor kvadratmeterprisen for

nybyggeri sættes op til maks. 17.000 kr. pr. kvadratmeter.

Kommentar

Med nærværende lovforslag ønskes det at skabe bedre mulighed for at opnå

boligfinansiering for forbrugere til brug for erhvervelse af eksisterende bo-

ligejendomme særligt i landdistrikterne. Lovforslagets afgrænsning af om-

fattede boligejendomme bygger på boligejendommens handelspris, hvoref-

ter lovforslaget omfatter boligejendomme med handelspriser på under

8.000 kr. pr. kvadratmeter, samt boligejendomme med en handelspris på

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

7/33

mellem 8.000 og 10.000 kr. pr. kvadratmeter, hvis boligejendommen er be-

liggende i et af de postnumre, som er oplistet i lovforslagets bilag 1.

Ved eventuel finansiering af nybyggeri vil der ikke eksistere en egentlig

handelspris. Dette medfører, at nybyggeri er vanskelig at indpasse i lov-

forslagets afgrænsning. Såfremt nybyggeri skulle omfattes af ordningen,

ville det desuden øge ordningens kompleksitet væsentligt, og dermed også

gøre ordningen dyrere at administrere.

Det bemærkes desuden, at et nybygget hus i et landdistrikt ikke nødvendig-

vis har en værdi, der står i et rimeligt forhold til de udgifter til materialer

m.v., der har været i forbindelse med at bygge huset, og derfor kan være

mere risikabelt at belåne på grund af manglende sikkerhed i ejendommen.

Statsgarantiordningen omfatter alene lån til erhvervelse af en boligejen-

dom med pant i ejendommen, hvor ejendommen skal anvendes til helårs-

bolig for forbrugeren. Hensigten er, at statsgarantiordningen skal omfatte

de ejendomme, som i realkreditmæssig henseende er omfattet af ejendoms-

kategorien ”ejerboliger til helårsbrug”, og som kan belånes med op til 80

pct. af boligejendommens kontantværdi i et realkreditinstitut. Nybyggeri på

ubebyggede grunde er derfor ikke målgruppen for denne ordning.

Der vurderes på baggrund af ovenstående ikke at være anledning til at ju-

stere lovforslaget.

3.4. Tillægslån

Landdistrikternes Fællesråd har anført, at borgerne i landdistrikterne har

store udfordringer med at finansiere energirenoveringer af deres ejen-

domme, hvilket kan skyldes, at gennemgribende renoveringer ikke er ren-

table for boligejerne på grund af ejendommens forholdsvis lave værdi.

Landdistrikternes Fællesråd pointerer, at en opgørelse fra Finans Danmark

og Landdistrikternes Fællesråd viser, at over 40 pct. af boligerne i landdi-

strikterne er i energimæssigt dårlig stand. Samtidig har stagnerende og fal-

dende boligpriser i landdistrikterne betydet, at boligejerne i landdistrikterne

ikke har kunnet sikre en friværdi, som det ellers er tilfældet for boligejere i

storbyerne, der har kunnet danne grundlag for en tillægsbelåning og der-

med en almindelig egenfinansiering af energirenoveringer.

Landdistrikternes Fællesråd opfordrer derfor til, at statsgarantiordningen

udvides til også at omfatte tillægslån, herunder lån til energirenoveringer

og større ombygninger.

Finans Danmark har anført, at det ikke fremgår klart af lovudkastet, om

erhvervelse af en boligejendom kan ske med lån med statsgaranti i de situ-

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

8/33

ationer, hvor et køb fra instituttets side er betinget af en samtidig ombyg-

ning (renovering og/eller tilbygning) af ejendommen, og hvor ejendom-

mens værdi vil ændre sig mellem købstidspunktet og i færdigrenoveret

stand.

Finans Danmark konstaterer, at det kun skal være muligt at opnå lån med

statsgaranti i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom og ikke i forbin-

delse med f.eks. efterfølgende tillægslån. Det betyder, at ordningen ikke vil

bidrage til at støtte op om vedligeholdelse og energirenovering af boliger i

landdistrikterne. Til gengæld gør det modellen mere enkel.

Kommentar

I visse områder har forbrugere haft sværere ved at finansiere deres bolig-

køb. Hensigten med lovforslaget er derfor navnlig at skabe bedre mulighed

for at opnå boligfinansiering for forbrugere i de tilfælde, hvor en køber af

en boligejendom ikke kan optage lån på almindelige vilkår uden en stats-

garanti. Målgruppen for lovforslaget er således forbrugere, der er vurderet

kreditværdige, men som har vanskeligt ved at få boliglån på grund af for-

hold vedrørende ejendommens placering eller omsættelighed.

Tillægslån optages af forbrugere, der allerede ejer en boligejendom, og

falder derfor uden for anvendelsesområde for statsgarantiordningen, da

ordningen fokuserer på forbrugere, der ønsker at erhverve en boligejen-

dom.

Det er forventningen, at når regeringens øvrige initiativer, der skal gøre

det mere attraktivt at bo i landdistrikterne bliver ført ud i livet, vil det i

sammenhæng med nærværende ordning have en positiv effekt på boligmar-

kedet. Dette vil i sig selv forbedre mulighederne for tillægsbelåning i land-

distrikterne.

Såfremt tillægslån skulle omfattes af statsgarantiordningen, ville det være

nødvendigt at indføre ekstra kontroller for at sikre, at statsgaranterede til-

lægslån rent faktisk blev brugt til energirenovering eller ombygning af den

pågældende ejendom. En udvidelse af ordningen til at omfatte tillægslån

ville dermed øge ordningens kompleksitet væsentligt og desuden gøre ord-

ningen dyrere at administrere. Dette er også lagt til grund af Finans Dan-

mark, der bemærker, at statsgarantiordningen er mere enkel, når tillægs-

lån ikke er omfattet af ordningen.

Det fremgår af lovforslagets § 8, stk. 2, at statsgarantien kan dække belå-

ningen i intervallet mellem 60 og 90 pct. af ejendommens kontantværdi på

handelstidspunktet. Kontantværdien opgøres af ejendomskreditgiveren ef-

ter reglerne i § 10 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

9/33

Hvis erhvervelse af en boligejendom er betinget af en samtidig ombygning,

vil det være ejendommens kontantværdi på handelstidspunktet, der er af-

gørende for, hvor stor en statsgaranti der kan ydes efter ordningen.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.5. Definitionen af boligejendom

Dansk Ejendomskredit har anført, at definitionen i lovforslagets § 2, nr. 1,

hvorefter mindst 80 pct. af ejendommens samlede bruttoetageareal på han-

delstidspunktet skal kunne henføres til ejendomskategorien ”ejerboliger til

helårsbrug” er for restriktiv.

Kommentar

Definitionen i lovforslagets § 2, nr. 1, har til hensigt at omfatte de samme

ejendomme, som i realkreditmæssig henseende er omfattet af ejendomska-

tegorien ”ejerboliger til helårsbrug”. Ejendomskategorien ”ejerboliger til

helårsbrug” skal

derfor udgøre mindst 80 pct. af ejendommens samlede

bruttoetageareal, idet ejendommen i modsat fald ikke kan belånes med op

til 80 pct. i et realkreditinstitut, jf. § 14, stk. 3, i lov om realkreditlån og

realkreditobligationer. Ved tvivl om, hvorvidt en boligejendom falder inden

for eller uden for lovforslagets definition, vil det afgørende være, hvorvidt

boligejendommen kan belånes med op til 80 pct. i et realkreditinstitut. Der

er ikke noget krav om, at boligejendommen skal belånes med 80 pct. i et

realkreditinstitut, endsige at boligejendommen skal belånes med et realkre-

ditlån, da lovforslaget omfatter samtlige de ejendomskreditgivere, som er

defineret i lovforslagets § 4. Det er imidlertid ikke hensigten at yde stats-

garanterede lån til andre ejendomskategorier

end ”ejerboliger til helårs-

brug”, hvorfor

grænsen på 80 pct. fastholdes.

3.6. Formidler af lån

Finans Danmark har anført, at lovforslagets model bør tage højde for, at

formidling af realkreditlån også kan ske gennem et realkreditinstitut. Fi-

nans Danmark anfører, at Nykredit Realkredit eksempelvis er formidler af

lån hos Totalkredit, mens Nykredit Bank stiller garantierne.

Finans Danmark konstaterer, at flere bestemmelser i lovforslaget åbner for,

at der kan stilles garanti/afdækning over for et andet institut end ejendoms-

kreditgiveren (dvs. formidleren), men bemærker, at der ikke tages højde for

det i lovforslagets § 13 om garantiprovision. I tilfælde hvor det reelt er for-

midler, der modtager garantien/afdækningen, bør formidler også kunne va-

retage opkrævning og afregning af garantiprovision.

Kommentar

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

10/33

Det fremgår af lovforslagets § 4, stk. 2, at i situationer, hvor ejendomskre-

ditaftalen er ydet af et realkreditinstitut, og et pengeinstitut har stillet ga-

ranti, indgået en modregningsaftale, der omfatter tab på ejendomskredit-

aftalen, eller på anden måde indestår over for realkreditinstituttet for tab

på den statsgaranterede del af ejendomskreditaftalen, kan statsgarantien

ydes til pengeinstituttet.

Det er ikke med lovforslaget hensigten at ændre på de samarbejder, der

eksisterer mellem pengeinstitutter og realkreditinstitutter. Dette gælder

også det beskrevne samarbejde. Lovforslagets § 4, stk. 2, vil blive justeret,

så det klart fremgår, at bestemmelsen generelt finder anvendelse på situa-

tioner, hvor ejendomskreditaftalen er ydet af et realkreditinstitut, og hvor

en ejendomskreditgiver har stillet garanti, indgået en modregningsaftale,

der omfatter tab på ejendomskreditaftalen, eller på anden måde indestået

over for realkreditinstituttet for tab på den statsgaranterede del af ejen-

domskreditaftalen. I de tilfælde kan garantien stilles over for ejendomskre-

ditgiver. Tilsvarende tilpasning vil blive foretaget i § 9, stk. 2.

Efter lovforslagets § 4, stk. 3, kan erhvervsministeren fastsætte nærmere

regler om statsgarantiordningens anvendelse på tilfælde omfattet af stk. 2,

herunder regler der tager højde for, at der kan være en anden part end

ejendomskreditgiveren, der indsender ansøgningen, og at betaling under

statsgarantien skal ske til en anden end ejendomskreditgiveren.

For at opnå, at erhvervsministeren har mulighed for at fastsatte nærmere

regler om de i stk. 2 omtalte tilfælde, vil lovforslagets § 4, stk. 3, blive ud-

dybet, så det fremgår, at erhvervsministeren også kan fastsætte nærmere

regler om, at en anden part end ejendomskreditgiveren kan varetage op-

krævning og afregning af garantiprovisionen.

Med bemyndigelsesbestemmelsen i lovforslagets § 4, stk. 3, vurderes der

derudover at være mulighed for at tage højde for de situationer, hvor real-

kreditinstitutter samarbejder med andre ejendomskreditgivere.

Såfremt samarbejdet mellem et realkreditinstitut og en anden ejendomskre-

ditgiver er baseret på en outsourcing-aftale, vil et sådant forhold ikke

kræve særskilt regulering i lovforslaget.

3.7. Beregning af kvadratmeterpris

Dansk Ejendomskredit har anført, at det i lovforslagets § 5, stk. 1, bør præ-

ciseres, at kvadratmeterprisen skal beregnes ud fra ejendommens vægtede

areal, hvor ikke-beboelige garager, kældre, carporte, tagetager og udhuse

m.v. også tæller med, men med mindre vægte end det egentlige boligareal.

Kommentar

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

11/33

Finans Danmarks boligmarkedsstatistik anvender et vægtet areal for de

enkelte ejendomme. Boligmarkedsstatistikken ligger til grund for opgørel-

sen af gennemsnitlige handelspriser i de enkelte postnumre, og er dermed

også med til at fastlægge de postnumre, som statsgarantiordningen kan an-

vendes i.

Det vægtede areal er udtryk for, at der anvendes forskellig vægtning for

forskellige bygningsdele, fx kælderetager, tagetager, garager og udhuse.

Vægtningsmetoden, som anvendes ved opgørelsen af boligmarkedsstati-

stikken, er aftalt med Finanstilsynet.

Det vil ligeledes være det vægtede areal, der skal anvendes ved opgørelsen

af den konkrete ejendoms kvadratmeterpris, og dermed som grundlag for

at vurdere, om ejendommen er omfattet af ordningen. Lovteksten vil blive

præciseret, så det tydeliggøres i § 5, stk. 1, at det er det vægtede areal, der

skal anvendes.

3.8. Omfattede postnumre

Finans Danmark finder, at listen over postnumre i lovforslagets bilag 1 skal

gælde uændret frem til 1. juli 2025, så der skabes den fornødne klarhed

over omfattede postnumre i hele den periode, som ordningen forventes at

gælde.

Dansk Ejendomskredit opfordrer til, at man på Finansiel Stabilitets hjem-

meside skal kunne tilgå en ajourført online søgefunktion for postnumre om-

fattet af ordningen.

Sammenslutningen af Danske Småøer, der er en interesseorganisation for

27 ikke-brofaste øer, anfører, at alle 27 øer bør være omfattet ordningen,

og derfor skal skrives ind i lovforslagets bilag 1. Sammenslutningen hen-

viser til, at lige netop småøer har store udfordringer med boligfinansiering,

men i listen over postnumre, som ordningen er særligt målrettet, optræder

en række øer ikke

–

enten fordi de ikke har eget postnummer, eller fordi de

ikke er beliggende i en ”kommune længere væk fra en større by”, således

som dette begreb er defineret i regeringens Regional- og landsdistriktspo-

litiske redegørelse 2021.

Kommentar

For så vidt angår boligejendomme med en handelspris på mellem 8.000 og

10.000 kr. pr. kvadratmeter indeholder lovforslagets bilag 1 en udtøm-

mende liste over postnumre omfattet af ordningen. Ordningen er tidsbe-

grænset til en periode på tre år, og i ordningens gyldighedsperiode er det

ikke hensigten at ændre i bilaget med omfattede postnumre. For en ajour-

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

12/33

ført liste over omfattede postnumre kan der således henvises til lovforsla-

gets bilag 1. Listen vil ligeledes blive tilgængelig på Finansiel Stabilitets

hjemmeside.

Boligejendomme med en handelspris på under 8.000 kr. pr. kvadratmeter

er omfattet af statsgarantiordningen, uanset hvor i landet boligejendom-

men er beliggende. Denne afgrænsning skal netop medvirke til at sikre, at

svært omsættelige boligejendomme bliver omfattet af ordningen, uanset

hvilket postnummer boligejendommen ligger i. Boligejendomme på de an-

givne småøer vil derfor være omfattet af ordningen, hvis handelsprisen er

på under 8.000 kr. pr. kvadratmeter.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.9. Værdiansættelse af ejendomme

Nationalbanken finder, at statsgarantier bør anvendes med betydelig for-

sigtighed, og at det er væsentligt, at den statsgaranterede kreditgivning ba-

seres på værdiansættelse af ejendomme efter gældende regler.

Finans Danmark anfører ligeledes, at det er væsentligt, at værdiansættelsen

foretages efter de gældende regler for udlån med sikkerhed i boliger for de

respektive ejendomskreditgivere. Finans Danmark anfører, at det tydeligt

bør fremgå, at der ved ejendommens værdi er tale om instituttets værdian-

sættelse og ikke f.eks. en konkret handelspris, og at garantien ikke ændrer

på, at værdiansættelsen kan være lavere end kundens købspris, hvorfor kun-

den kan opleve det som et afslag, hvis der ikke kan opnås fuld finansiering.

Dansk Ejendomskredit finder, at kravene i lovforslagets § 8, stk. 2, 3. og 4.

pkt., hvorefter ejendomskreditgiveren skal sikre, at kontantværdien fast-

sættes af en uvildig vurderingssagkyndig, ikke bør finde anvendelse for

ejendomskreditselskaber, da pantebrevslån ikke er realkreditlignende lån.

Dansk Ejendomskredit finder, at kontantværdien i stedet skal godkendes

og fastlægges ud fra den statsautoriserede ejendomsmæglers udbudsmate-

riale og den i sig selv uafhængige ejendomshandel mellem køber og sælger.

Kommentar

Værdiansættelsen skal i henhold til lovforslaget foretages efter de gæl-

dende regler for opgørelse af ejendommens kontantværdi i § 10 i lov om

realkreditlån og realkreditobligationer m.v., og ejendomskreditgiveren

skal sikre, at kontantværdien fastsættes af en uvildig vurderingssagkyndig,

som skal have de nødvendige kvalifikationer, evner og erfaringer til at fo-

retage værdiansættelser og i øvrigt være uafhængig af kreditbevillingspro-

cessen. Det følger heraf, at værdiansættelsen ikke nødvendigvis er identisk

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

13/33

med handelsprisen, og at værdiansættelsen også kan være lavere end han-

delsprisen. Det vil blive præciseret i lovbemærkningerne.

Kravet, om at kontantværdien fastsættes af en uvildig vurderingssagkyndig,

har til hensigt at sikre, at statsgaranterede ejendomskreditaftaler kun ind-

gås på baggrund af en forsvarlig opgørelse af ejendommens kontantværdi.

Derfor foreslås det, at ejendomskreditgiveren skal sikre, at kontantværdien

fastsættes af en uvildig vurderingssagkyndig, som skal have de nødvendige

kvalifikationer, evner og erfaringer til at foretage værdiansættelser og i

øvrigt være uafhængig af kreditbevillingsprocessen. Hensynet er at sikre,

at alle statsgaranterede ejendomskreditaftaler indgås på baggrund af en

forsvarlig opgørelse af ejendommens kontantværdi. Dette hensyn er det

samme for alle ejendomskreditgivere omfattet af lovforslagets § 4, hvorfor

kravet om anvendelse af en uvildig vurderingssagkyndig gælder alle ejen-

domskreditgivere omfattet af lovforslagets § 4.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.10. Bortfald af garanti

Finans Danmark har henvist til, at statsgarantien i medfør af lovforslagets

§ 8, stk. 3, kan bortfalde, hvis vilkårene for at stille statsgaranti for en kon-

kret ejendomskreditaftale ikke var opfyldt på tidspunktet for aftaleindgåel-

sen, f.eks. hvis Finanstilsynet vurderer, at ejendomskreditgiverens værdi-

ansættelse af ejendommen er for høj. Finans Danmark finder det ikke ac-

ceptabelt, at garantien kan bortfalde på den baggrund. Det vil kunne virke

afskrækkende på ønsket om at yde lån med statsgaranti, ligesom der kan

rejses tvivl om, hvordan bortfald af garantien spiller sammen med kravene

i CRR til at opnå en kapitallettelse.

Kommentar

Det er hensigten, at garantistillelsen skal kunne opnå anerkendelse som

ufinansieret kreditrisikoafdækning i henhold til kapitalkravsforordningen

for modtageren, således at det penge- eller realkreditinstitut, som statsga-

rantien er stillet over for, opnår en kapitallettelse på den statsgaranterede

ejendomskreditaftale.

Erhvervsministeriet er enig i, at såfremt der skal kunne opnås en kapital-

lettelse, må der i henhold til CRR artikel 213 (1)(c) ikke være klausuler/be-

stemmelser, der ligger uden for ejendomskreditgiverens kontrol, som kan

ophæve garantien eller mindske dens dækning. Lovforslagets § 8, stk. 3, vil

derfor blive præciseret således, at der frem for at henvise til garantiens

bortfald i stedet henvises til lovforslagets § 23, stk. 2. De situationer, der

adresseres i § 23, stk. 2, er situationer, som ligger inden for ejendomskre-

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

14/33

ditgiverens kontrol. Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis kreditvær-

dighedsvurderingen eller ejendomsvurderingen lider af væsentlige mang-

ler, således at betingelserne for at udstede garantien ikke var til stede.

Lovforslagets § 8, stk. 3, vil blive justeret i overensstemmelse hermed.

3.11. Statsgaranterede låns forfald

Dansk Ejendomskredit har anført, at bestemmelsen i § 8, stk. 4, om stats-

garanterede låns forfald ikke automatisk må føre til, at pantebrevet skal

indfries. Dansk Ejendomskredits medlemmer vil have indskrevet i pante-

brevsbestemmelserne, at pantebrevet

kan

forfalde til omgående indfrielse,

såfremt ejendommen anvendes til andre formål end boligejendom. Det er

dog Dansk Ejendomskredits opfattelse, at en ejendomskreditgiver også må

kunne vælge at acceptere den ændrede anvendelse og blot lade statsgaran-

tien ophøre.

Finans Danmark har anført, at det i bemærkningerne til § 8, stk. 4, eksplicit

bør fremgå, at garantien i forfaldssituationen fortsat skal bestå i den peri-

ode, hvor inddrivelsesprocessen pågår

–

helt frem til indfrielsen af lånet.

Det bør også eksplicit fremgå af bemærkningerne, hvilke forpligtelser der

påhviler ejendomskreditgiveren i forhold til en ændret anvendelse

–

f.eks.

fleksboligformål

–

som instituttet ikke umiddelbart har mulighed for at få

kendskab til.

Endelig har Finans Danmark en teknisk kommentar til de specielle be-

mærkninger (til § 5), som omtaler, at garantien i medfør af § 8, stk. 4, kan

”bortfalde”,

hvilket ikke er i overensstemmelse med den faktiske formule-

ring af § 8, stk. 4.

Kommentar

Det følger af lovforslagets § 8, stk. 4, 1. pkt., at det statsgaranterede lån

forfalder til indfrielse straks, hvis forbrugeren tager ejendommen i brug til

andre formål end boligejendom, således som dette begreb er defineret i

lovforslagets § 2, nr. 1. Det følger endvidere af lovforslagets § 8, stk. 4, 2.

pkt., at det statsgaranterede lån forfalder til indfrielse straks, hvis en af

lovforslaget omfattet boligejendom tages i brug til fleksboligformål af for-

brugeren. Formålet med disse bestemmelser er, at det ikke er hensigten at

yde statsgaranterede lån til ejendomme, som anvendes til andet end helårs-

beboelse.

I forhold til det af Dansk Ejendomskredit anførte vil det afhænge af det

interne forhold mellem ejendomskreditgiveren og forbrugeren, hvorvidt et

lån kan opretholdes eller etableres uden statsgarantien.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

15/33

Erhvervsministeriet er enig med Finans Danmark i, at garantien i forfalds-

situationen skal bestå i den periode, hvor inddrivelsesprocessen pågår. Det

vil blive præciseret i lovbemærkningerne.

I forhold til Finans Danmarks spørgsmål om pligterne ved en ændret an-

vendelse, fremgår det af lovbemærkningerne, at forfaldsbestemmelsen skal

fremgå af den ejendomskreditaftale, som indgås mellem ejendomskreditgi-

veren og forbrugeren. Ejendomskreditgiverens pligter i den forbindelse har

sammenhæng med ejendomskreditgiverens almindelige, gode kundekend-

skab og herunder også det forhold, at ejendomskreditgiveren typisk vil

have et løbende abonnement på kundens adresseoplysninger hos CPR.

Endelig er Erhvervsministeriet enig i, at bemærkningerne skal tilrettes i

overensstemmelse med den tekniske kommentar.

Lovbemærkningerne tilpasses i overensstemmelse med ovenstående.

3.12. Risikodeling 90/10

Finans Danmark mener, at modellen skal ændres, sådan at staten garanterer

100 pct. af udlånet i belåningsintervallet 60-90 pct. Med en fuld statsga-

ranti, frem for 90/10-risikodeling, forventes institutterne at kunne få kapi-

tallettelse på hele belåningen i intervallet 60-90 pct. Samtidig kan en 100

pct. garanti bedre mindske den usikkerhed/risiko, som knytter sig til, om

værdiansættelsen holder på sigt og dermed kunne reducere långivers tab.

Finans Danmark har forståelse for, at institutterne også skal bære en del af

risikoen for tab og

have ”hånden på kogepladen”.

Ifølge Finans Danmark

håndteres det via den provision, som instituttet skal betale for at benytte

ordningen, samtidig med at instituttet bærer det fulde tab på de første 60

pct. af ejendommens værdi. Finans Danmark foreslår, at der konkret kan

overvejes en model lig den, som gælder for finansiering af almene boliger,

hvor en del af provisionen (aflønningsprovisionen) tilbagebetales til insti-

tutterne, hvis der ikke er trukket på statsgarantien.

Hvis lovudkastet ikke ændres, så staten garanterer 100 pct. af udlånet i in-

tervallet 60-90 pct., bemærker Finans Danmark, at der er steder i lovudka-

stet, der kan forstås sådan, at Finansiel Stabilitets dækning alene er 90 pct.

af 90 pct. (= 81 pct.) og ikke den tilsigtede 90/10-løsning.

Kommentar

Den foreslåede risikodeling på 90/10 skal ses som et supplement til de øv-

rige værn i ordningen mod utilsigtet brug (krav til kreditværdighedsvurde-

ring, værdiansættelse og grænse på kvadratmeterpris). Risikodelingen har

til formål at indføre incitamenter, som skal sikre, at der kun ydes lån med

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

16/33

statsgaranti, når der er et reelt behov, og skal afspejle, at det er ejendoms-

kreditgiver, der foretager kreditværdighedsvurdering af kunden og vurde-

ring af ejendommen. Såfremt hele kreditrisikoen i belåningsintervallet 60-

90 pct. blev overført til staten, ville der være risiko for at svække ejendoms-

kreditgivernes incitament til at foretage omhyggelige kreditvurderinger.

I forhold til de to modeller for statsgaranterede lån (finansiering af almene

boliger vs. finansiering af enfamilieshuse i landdistrikterne) er ordnin-

gerne på en række punkter forskellige, da der blandt andet er tale om en

forskellig kreds af kreditgivere, idet ordningen for almene boliger alene

gælder for realkreditinstitutter, og der er en anden volumen i lånene til

finansiering af almene boliger, da sådanne lån er væsentligt større end de

forventede lån under den foreslåede ordning. Endeligt er risikoen forbun-

det med de lån, der gives under nærværende ordning mere risikable end

lån i ordningen for almene boliger.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get, men formuleringerne, som Finans Danmark har fremhævet, kan give

anledning til misforståelser, vil blive præciseret.

3.13. Forhåndsgodkendelse

Finans Danmark er overordnet af den opfattelse, at såfremt långiver er et

realkreditinstitut, pengeinstitut eller et ejendomskreditselskab under Fi-

nanstilsynets tilsyn, så er der ikke behov for en forhåndsgodkendelse. Så-

danne selskaber bør ifølge Finans Danmark pr. automatik være godkendte

til at yde ejendomskreditaftaler med statsgaranti, og selskaberne skal kunne

svare individuelle kunder uden på forhånd at indhente godkendelse af ejen-

dommen/kunden hos Finansiel Stabilitet. Det vil desuden være en fordel,

hvis

bevillingsprocessen udelukkende ”styres” af objektive kriterier, så det

pågældende institut tidligt i processen kan vurdere, om en konkret bolig-

handel kan blive omfattet af statsgarantiordningen.

Finans Danmark anfører derudover, at det fremgår af lovudkastets bemærk-

ninger, at

låneprodukterne skal udbydes på ”sædvanlige og rimelige vil-

kår”.

Finans Danmark opfordrer til, at denne bemærkning udgår af lov-

forslaget, idet bemærkningen ikke ses at medføre en ændring/stramning af

gældende regler.

Kommentar

Hensigten med forhåndsgodkendelsen efter lovforslagets § 12 er ikke, at

Finansiel Stabilitet skal føre kontrol med, at ejendomskreditgiveren over-

holder de regler, der gælder for den pågældende selskabstype. Finanstil-

synet er tilsynsmyndighed for de selskaber, der er omfattet af statsgaranti-

ordningen, og det er således også Finanstilsynet, der fører tilsyn med over-

holdelse af den finansielle regulering.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

17/33

Formålet med forhåndsgodkendelsen er derimod at sikre, at de overord-

nede rammer imellem Finansiel Stabilitet og den pågældende ejendoms-

kreditgiver for garantistillelsen er på plads. Forhåndsgodkendelsen vil så-

ledes udmøntes i en vilkårsaftale, der fastlægger disse rammer. Det kunne

fx være i relation til opgørelse og betaling af garantiprovision og ejen-

domskreditgiverens oplysningsforpligtigelser efter lovforslagets § 16.

Forhåndsgodkendelsen skal samlet set medvirke til at sikre, at ansøgninger

om statsgaranti til konkrete ejendomskreditaftaler kan bevilliges hurtigt ef-

ter en kort sagsbehandling i Finansiel Stabilitet, når en række objektive

kriterier herfor er opfyldt. Derved har ejendomskreditgiver mulighed for at

vurdere inden ansøgningen til Finansiel Stabilitet, om statsgarantien kan

forventes ydet. Det bemærkes i øvrigt, at lovforslagets § 12, stk. 3, indehol-

der hjemmel for erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om for-

håndsgodkendelsen og vilkårsaftalen.

For at forhindre tvivl,

om hvorvidt Finansiel Stabilitet skal ”godkende”

ejendomskreditgiverne omfattet af statsgarantiordningen, justeres lov-

forslagets § 12. Det foreslås derfor, at

overskriften ”Forhåndsgodkendelse

af ejendomskreditgiver” ændres til ”Vilkårsaftale”.

Selve § 12 i lovforsla-

get samt de tilhørende bemærkninger vil ligeledes blive tilrettet, så alle be-

skrivelser af en ”godkendelse” af

ejendomskreditgiverne udgår. I stedet vil

det fremgå, at der som grundlag for udstedelse af konkrete statsgarantier

indgås en vilkårsaftale, og ejendomskreditgiveren har mulighed for at

indgå denne på forhånd, så den hurtige proces ved de konkrete statsgaran-

tiansøgninger kan sikres.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 12, stk. 2, at lånepro-

dukterne skal overholde betingelserne i § 6, stk. 1, og i øvrigt udbydes på

sædvanlige og rimelige vilkår. Med

formuleringen ”sædvanlige og rime-

lige vilkår”

er der ikke tilsigtet en ændring eller stramning af de regler,

der allerede gælder for formidling af boliglån. Hensigten med formulerin-

gen er derfor alene at tilkendegive, at vilkårene for låneprodukter, der om-

fattes af statsgarantiordningen, ikke bør afvige væsentligt fra vilkår på al-

mindelige boligfinansieringslån. Bemærkningerne vil blive præciseret i

overensstemmelse hermed.

3.14. Ejendomskreditgiverens garantiprovision

Dansk Ejendomskredit antager, at der skal beregnes garantiprovision for-

holdsmæssigt frem til tvangsauktionsdatoen, frem til garantien ophø-

rer/bortfalder, eller frem til datoen for et eventuelt frivilligt salg. Dansk

Ejendomskredit henviser også til, at det for at undgå tvivl bør indskrives i

§ 13, stk. 3, at ejendomskreditgiverens garantiprovision skal beregnes ud

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

18/33

fra den aktuelle belåningsgrad (Loan-to-value - LTV), selvom man er op-

mærksom på, at dette klart fremgår af forarbejderne til §13.

Dansk Ejendomskredit har angivet, at garantiprovisionen består af debitors

betaling af 1 pct. af garantiens restgæld, samt kreditors betaling af 0,5 pct.

af garantiens restgæld.

Finans Danmark har anført, at ejendomskreditgiverens garantiprovision

overordnet ikke står i et rimeligt forhold til de byrder, der pålægges insti-

tutterne. Med det foreslåede niveau for garantiprovisionen vil ejendoms-

kreditgiverne reelt ikke modtage nogen honorering af hverken systemud-

viklingen, administrationsbyrden eller tabsrisikoen.

Finans Danmark har derudover anført, at realkreditinstitutter ved formid-

ling af almindelige lån vil have pant for både hovedstolen samt debitors

betaling af renter og bidrag. Dette fremgår bl.a. af punkt 8 i pantebrevsfor-

mular B. Finans Danmark opfordrer derfor til, at det bør fremgå af bemærk-

ningerne, at garantiprovisionen som debitor (forbrugeren) skal betale, er en

”anden ydelse af tilsvarende karakter”, og at garantiprovisionen dermed

også er omfattet af långivers panteret.

Finans Danmark bemærker derudover, at lovforslaget klart bør angive,

hvordan det håndteres, hvis der i en konkret sag stilles garanti for såvel

realkredit- som bankgæld.

Nationalbanken har anført, at det er vigtigt at fastholde lovforslagets prin-

cip om, at garantiprovisionen skal afspejle den risiko, som staten fjerner fra

den pågældende ejendomskreditgiver.

Kommentar

For så vidt angår forhold vedrørende beregning af garantiprovision frem-

går det af lovforslagets § 13, stk. 5, at erhvervsministeren kan fastsætte

nærmere regler om beregning og betaling af garantiprovision. Garantipro-

visionens nøjagtige ophørsdato vil blive fastsat i den i medfør af § 13, stk.

5, udstedte bekendtgørelse, som også kommer til at indeholde nærmere reg-

ler om beregning af ejendomskreditgiverens garantiprovision.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at garantiprovisionen, der

skal betales af forbrugeren, forventes at udgøre 1 pct. årligt af det garan-

terede beløb. Derudover skal der betales en garantiprovision af ejendoms-

kreditgiveren, der i gennemsnit forventes at udgøre i niveauet 1,25 pct. af

det garanterede beløb. Den samlede garantiprovision, som skal betales til

Finansiel Stabilitet efter lovforslagets § 13, stk. 4, forventes derfor at ud-

gøre i størrelsesordenen 2,25 pct. af det garanterede beløb.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

19/33

Ved fastsættelsen af niveauet for garantiprovisionen er der taget hensyn til,

at garantiprovisionen skal dække forventede omkostninger og tab ved ord-

ningen. Der er desuden taget hensyn til, at der skal være sammenhæng

mellem ejendomskreditgiverens garantiprovision og den risiko, som staten

fjerner fra ejendomskreditgiveren. For at gøre ordningen mere attraktiv for

institutterne er det muligt at sænke garantiprovisionen, da der er en række

andre krav, der medvirker til at sikre, at lånene ydes til robuste kunder med

pant i ejendomme, der er værdiansat efter gældende regler.

Det optimale niveau for garantiprovisionen vil i konkrete opgørelser være

forbundet med usikkerhed, da ejendomskreditgivernes omkostninger og ri-

sici er afhængigt af de enkelte ejendomskreditgivere, de enkelte ejendoms-

kreditaftaler samt den samlede mængde af ejendomskreditaftaler under

ordningen, som ejendomskreditgiveren har indgået. Det skal desuden ses i

lyset af, at ordningen skal afhjælpe et problem på handler af visse ejen-

domme i landdistrikterne, hvor der ikke er et fungerende marked i dag.

Efter punkt 8 i justitsministeriets pantebrevsformular B har kreditor pan-

teret for krav ifølge pantebrevet på betaling af kapital, renter og andre

ydelser af tilsvarende karakter, herunder administrationsbidrag, indskud,

bidrag til fonds og kautionsforsikringspræmier samt morarenter. Nærvæ-

rende lovforslag har ikke til hensigt at ændre på hvilke ydelser, der omfat-

tes af punkt 8 i pantebrevsformular B. Det vil være domstolene, der i sidste

ende skal afgøre, om garantiprovisionen, der betales af forbrugeren, kan

antages at udgøre en ”ydelse af tilsvarende karakter” efter punkt 8 i pan-

tebrevsformular B.

Det fremgår af lovforslagets § 8, stk. 5, at såfremt der er etableret flere

ejendomskreditaftaler med statsgaranti for samme boligejendom, skal

statsgarantien beregnes for hvert enkelt lån efter lovforslagets § 8, stk. 3.

Lovforslaget har på denne baggrund angivet, hvordan det håndteres, hvis

der i en konkret sag stilles garanti for såvel realkredit- som bankgæld.

Der lægges på den baggrund op til at sænke den pris, som ejendomskredit-

giver skal betale for at benytte ordningen. Lovforslaget vil blive tilrettet i

overensstemmelse hermed. Der vurderes ikke herudover at være behov for

at justere lovforslaget.

3.15. Indbetaling af garantiprovision

Dansk Ejendomskredit har anført, at det i lyset af garantibeløbenes størrelse

ikke er proportionalt med kvartalsvis indbetaling af garantiprovision til Fi-

nansiel Stabilitet, således som det er forudsat i lovforslagets § 13, stk. 4.

Dansk Ejendomskredit foreslår i stedet, at der kun skal ske indbetaling af

garantiprovision én gang årligt.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

20/33

Kommentar

Den kvartalsvise indbetaling af garantiprovision skal afspejle, at afdrags-

betalingerne på lån med pant i fast ejendom typisk forfalder kvartalsvist, i

nogle tilfælde månedligt, men meget sjældent årligt. Med kvartalsvis ind-

betaling af garantiprovision er det således vurderet, at der er størst mulig

symmetri mellem forbrugerens betaling af ydelsen på lånet og ejendoms-

kreditorens opkrævning og videresendelse af garantiprovision til Finansiel

Stabilitet.

Der vurderes på baggrund af ovenstående ikke at være behov for at justere

lovforslaget.

3.16. Nedskrivning af statsgarantien

Finans Danmark anfører, at garantibeløbet bør følge lånets hovedstol, såle-

des at der ikke sker en løbende nedskrivning af garantibeløbet i takt med,

at lånet amortiseres. Det vil ifølge Finans Danmark bedre kunne fjerne den

usikkerhed, som kan være knyttet til værdien af de boliger, som er omfattet

af lovudkastet. Set i forhold til kunder og långivere bør det imidlertid bibe-

holdes, at der ved amortisering af lånet foretages en løbende nedskriv-

ning/justering af garantiprovisionen, uanset af Finans Danmark anerken-

der, at det kan være en administrativt tung model.

Kommentar

Det er et væsentligt element i ordningen, at garantibeløbet nedskrives lø-

bende i takt med, at lånet amortiseres. Det skyldes, at det reducerer statens

risiko, når kunden afdrager på den del af lånet, som staten garanterer, så-

ledes at de udstedte statsgarantier løbende reduceres.

Med Finans Danmarks forslag vil der være lån, hvor garantiprovisionen

er væsentligt reduceret, mens statsgarantien fortsat består. Med den fore-

slåede ordning, hvor garantibeløbet løbende nedskrives, sikres der symme-

tri med den ligeledes løbende nedskrivning af garantiprovisionen.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.17. Kapitallettelse

Finans Danmark lægger vægt på, at långiver har mulighed for at kalde ga-

rantien umiddelbart efter konstateret misligholdelse og ikke skal afvente en

endelig tabsopgørelse. Samtidig er det afgørende, at garantien har en ud-

formning og er givet under vilkår, som sikrer, at der opnås en kapitallet-

telse.

Det fremgår af lovudkastets § 14, stk. 4, at nedsættes ejendomskreditgive-

rens restfordring mod forbrugeren i medfør af retsplejelovens § 578, kan

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

21/33

Finansiel Stabilitet kræve en tilsvarende nedsættelse af udbetalingen under

statsgarantien. Finans Danmark finder, at der med denne adgang til ned-

sættelse af udbetalingen under garantien må stilles spørgsmål ved opfyl-

delse af kravet i CRR artikel 213(1)(b) om, at

”Omfanget af kreditrisikoaf-

dækningen er klart defineret og uomtvisteligt”.

Tabsgarantiens kapitalkravsmæssige behandling skal være bragt helt på

plads inden lovforslaget fremsættes. Bemyndigelsen i § 9, stk. 5, til er-

hvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om statsgarantien og be-

tingelser for udbetaling af garantien må heller ikke sætte unødvendige be-

grænsninger for kreditgivers modtagelse af betalinger fra Finansiel Stabili-

tet.

Der kan med fordel tilføjes en præcisering i lovbemærkningerne til bemyn-

digelsesbestemmelsen. Her bør efter

”… jf.

kapitalkravsforordningens ar-

tikel 213 og 215, sammenholdt med artikel 214”

tilføjes:

”således at lån-

giver opnår en fuld lettelse i kapitalkravet”.

Kommentar

Det er hensigten, at garantistillelsen skal kunne opnå anerkendelse som

ufinansieret kreditrisikoafdækning i henhold til kapitalkravsforordningen

(CRR), således at det penge- eller realkreditinstitut, som garantien er stillet

over for, opnår en kapitallettelse på den statsgaranterede ejendomskredit-

aftale.

Erhvervsministeriet er enig med Finans Danmark i, at såfremt der skal

kunne opnås en kapitallettelse, skal garantien i henhold til kapitalkravsfor-

ordningens artikel 213, stk. 1, litra b, være

”klart defineret og uomtviste-

lig”.

Med den foreslåede bestemmelse kan Finansiel Stabilitet

–

efter at have

udbetalt garantibeløbet

–

senere kræve delvis tilbagebetaling. Garantien

vil imidlertid være gældende i spændet 60-90 pct. af ejendommens værdi i

hele den periode, hvor ejendomskreditgiver har en eksponering over for

forbrugeren (låntager). Ejendomskreditgiver vil således ikke opleve et tab

på den del, der er statsgaranteret, og der er ingen risiko for, at en del af

det garanterede lån ikke er dækket. Bestemmelsen skal derimod sikre, at

ejendomskreditgiver kun får dækket sit tab,

men ikke får en ”dobbeltdæk-

ning”, fordi

ejendomskreditgiver både får betaling under statsgarantien og

en ekstra gevinst ved realisation af ejendommen.

For så vidt angår Finans Danmarks bemærkning om, at ejendomskreditgi-

veren skal have mulighed for at kalde garantien umiddelbart efter konsta-

teret misligholdelse, er dette ikke en betingelse for, at garantistillelsen kan

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

22/33

opnå anerkendelse som ufinansieret kreditrisikoafdækning i henhold til ka-

pitalkravsforordningen. Kapitalkravsforordningen kræver, at ejendoms-

kreditgiveren har mulighed for

–

rettidigt

–

at forfølge garantistiller for

skyldige beløb under fordringen, når låntageren misligholder sin forplig-

telse, jf. forordningens artikel 213, stk. 1, litra c, iii samt artikel 215, stk.

1, litra a. For boliglån indebærer det mere præcist, at der maksimalt må

gå 24 måneder før ejendomskreditgiveren (garantimodtageren) skal have

udbetalt garantien.

Det indstilles på den baggrund, at der ikke foretages ændringer i lovtek-

sten, men at lovbemærkningerne til § 9, stk. 5, præciseres i overensstem-

melse med Finans Danmarks tekniske kommentar, således at det fremgår,

at det er hensigten, at ejendomskreditgiver opnår en lettelse i kapitalkravet.

3.18. Betaling under statsgarantien

Dansk Ejendomskredit antager, at garantien først kommer til udbetaling ef-

ter tvangsauktion, eller efter et af Finansiel Stabilitet forinden godkendt

frivilligt salg. Endvidere antager Dansk Ejendomskredit, at Finansiel Sta-

bilitet udfærdiger et dokument for opdeling af de krav, som parterne efter-

følgende kan rette mod debitor, nemlig henholdsvis et krav på 90 pct. (til-

hørende Finansiel Stabilitet) og et krav på 10 pct. (tilhørende ejendomskre-

ditgiveren).

Finans Danmark har anført, at der skal være fuld klarhed over garantiens

dækningsomfang og opgørelsen af tabet. Lovudkastets beskrivelse af dæk-

ning og tabsopgørelse er meget overordnet, og det er uklart, hvornår tabet

skal opgøres og hvordan, herunder, hvem der bærer hvilke rettigheder og

pligter.

Finans Danmark anfører, at der også er behov for en mere indgående be-

skrivelse af, hvorvidt ejendomskreditgiveren kan foretage almindelig be-

handling af restancer, give henstand, finde løsninger på betalingsproblemer

(f.eks. moratorieordninger) m.v., uden at det betyder bortfald af statsgaran-

tien. Hvis det ikke er muligt at håndtere restancer smidigt som i andre lå-

nesager, vil ejendomskreditgiveren ikke have samme fleksibilitet til at

finde konkrete løsninger, hvis kunden får økonomiske vanskeligheder.

Kommentar

Tab i forbindelse med udbetaling under statsgarantien bæres af staten. Det

er således staten, ved Finansiel Stabilitet, der foretager udbetaling til ejen-

domskreditgiveren under statsgarantien. Ved sådanne udbetalinger ind-

træder staten i ejendomskreditgiverens krav mod forbrugeren for den stats-

garanterede del. Det indebærer, at når Finansiel Stabilitet har foretaget

udbetaling til en ejendomskreditgiver, vil Finansiel Stabilitet på vegne af

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

23/33

staten forsøge at inddrive tabet fra forbrugeren. Finansiel Stabilitet vil så-

ledes håndtere kravet over for forbrugeren, således at forbrugeren kan se,

hvad Finansiel Stabilitet er indtrådt i.

Erhvervsministeriet er enig i, at der skal være fuld klarhed over garantiens

dækningsomfang og opgørelsen af tabet samtidig med, at der skal være den

nødvendige smidighed i håndteringen over for forbrugeren. De nærmere

regler herom, herunder håndtering af restancer, vil derfor blive udmøntet

i vilkårsaftalen med ejendomskreditgiver og i en bekendtgørelse. I arbejdet

hermed vil Finans Danmark og andre relevante aktører blive inddraget.

Den relevante bemyndigelseshjemmel til brug for det videre arbejde findes

i lovforslagets § 14, stk. 5. Der vurderes på den baggrund ikke at være

behov for at justere lovforslaget.

3.19. Konvertering

Finans Danmark anfører, at det ikke fremgår klart af lovforslagets § 15, stk.

4, hvorvidt der kan ske konvertering, hvis lånet på konverteringstidspunktet

har en LTV over 90 pct., og om konvertering i givet fald skal ske med

uændret løbetid.

Ved en konvertering vil sædvanlige omkostninger, differencerenter m.v.

ifølge Finans Danmark ofte medføre, at det nye lån er lidt større end det

oprindelige. Finans Danmark opfordrer til, at det bør være muligt at kon-

vertere, hvis det sikres, at konverteringen ikke giver kunden et provenu.

Det bør endvidere fremgå af lovforslaget, at garantien også dækker om-

kostningerne forbundet med konverteringen.

Finans Danmark anfører derudover, at der ikke bør skulle gennemføres en

egentlig ny værdiansættelse af ejendommen, da dette vil fordyre ordningen

mærkbart.

Kommentar

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslagets § 15, stk. 4, at konverte-

ring af en ejendomskreditaftale med statsgaranti kan ske til et nyt lån inden

for samme belåningsinterval som den oprindelige ejendomskreditaftale. I

konverteringssituationen skal det statsgaranterede beløb modsvare rest-

gælden på den oprindelige, statsgaranterede del af ejendomskreditaftalen.

Dette medfører, at den til enhver tid værende værdi af den statsgaranterede

del af ejendomskreditaftalen ikke kan forhøjes ved en konvertering. Hvis

værdien af den statsgaranterede del fx er nedbragt fra 100.000 kr. til

90.000 kr., er det således kun et garantibeløb på 90.000 kr., som ved kon-

vertering vil kunne overføres til en ny ejendomskreditaftale

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

24/33

Forbrugeren skal kunne foretage normale konverteringer, hvorfor det ikke

er en forudsætning, at restløbetiden fastholdes ved konvertering. Forbru-

gere vil derfor have mulighed for at konvertere en ejendomskreditaftale

med statsgaranti til et nyt lån med ændret løbetid. Ejendomsværdien på

konverteringstidspunktet har ikke betydning for statsgarantien, da det af-

gørende for statsgarantien er, at den statsgaranterede del af ejendomskre-

ditaftalen ikke forhøjes ved konverteringen. Statsgarantiordningen indebæ-

rer derfor ikke, at der stilles krav om en ny værdiansættelse ved konverte-

ring af ejendomskreditaftalen.

Den foreslåede bestemmelse er ikke til hinder for, at et nyt lån efter kon-

vertering er større end det oprindelige lån på grund af sædvanlige låneom-

kostninger, differencerenter m.v., under forudsætning af, at lånekonverte-

ringen ikke giver forbrugeren et provenu. Den statsgaranterede del af ejen-

domskreditaftalen kan ikke forhøjes ved konvertering, hvorfor eventuelle

omkostninger forbundet med konverteringen ikke vil være statsgaranteret.

I lyset af de rejste spørgsmål vil dette blive præciseret i lovforslaget.

3.20. Transport af pantebreve

Dansk Ejendomskredit har i høringssvaret redegjort for det typiske sags-

forløb for en pantebrevssag i et ejendomskreditselskab, herunder at de ud-

stedte pantebreve er omsætningsgældsbreve, der kan overdrages og evt. vi-

dereoverdrages til en pantebrevsinvestor, der kan være en virksomhed eller

privatperson. I forhold til pantebreve med statsgaranti har Dansk Ejen-

domskredit anført, at det vil være ejendomskreditselskabet, der ansøger om

garantien og udsteder pantebrevet. Dansk Ejendomskredit har derudover

anført, at både pantebrevet og garantien på pantebrevet, efter ejendomshan-

delens gennemførelse skal kunne transporteres/videresælges til en pante-

brevsinvestor, der ikke er omfattet af personkredsen i lovforslaget.

Peter Mikkelsen har anført, at intentionen med lovforslaget er, at den bag-

vedliggende statsgaranti ikke kan transporteres til selskaber eller privatper-

soner, som ikke er omfattet af personkredsen i lovforslagets § 4, stk. 1.

Peter Mikkelsen anfører, at det med fordel kan tydeliggøres i lovforslaget,

at ejendomskreditselskaber kun kan overdrage statsgaranterede ejendoms-

kreditaftaler (herunder pantebreve) til andre ejendomskreditselskaber, som

er omfattet af ordningen. Dette vil også begrænse risikoen for misbrug af

ordningen og sikre, statsgarantien alene kan udbetales til selskaber, som er

under tilsyn af Finanstilsynet. Det kan fortsat være muligt for ejendoms-

kreditselskaber at lave deres sædvanlige forretning som i dag, hvor de ud-

steder ejendomskreditaftaler (pantebreve) og overdrager dem til privatper-

soner eller selskaber, som ikke er omfattet af personkredsen i lovforslagets

§ 4, stk. 1, men en eventuel bagvedliggende statsgaranti kan ikke overdra-

ges.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

25/33

Peter Mikkelsen anfører videre, at som en konsekvens af, at statsgarantien

ikke kan overdrages til tredjemænd uden for personkredsen i lovforslagets

§ 4, stk. 1, bør det klart fremgå af lovforslaget, at et ejendomskreditselskab

heller ikke kan give transport på

–

eller på anden måde give sikkerhed i

–

statsgarantien over for en privatperson eller et selskab, som ikke er omfattet

af personkredsen i lovforslagets § 4, stk. 1.

Ejendomskreditselskaber skal fortsat kunne give sikkerhed i form af ting-

lyst underpant i ejendomskreditaftalen (pantebrevet) til pengeinstitutter.

Dette ses også at være overensstemmende med intentionerne i lovforslaget,

da pengeinstitutter netop er omfattet af personkredsen i § 4, stk. 1, og et

underpant til et pengeinstitut vil således ikke kunne bruges til at omgå eller

misbruge statsgarantiordningen.

Kommentar

Statsgarantiordningen omfatter kun ejendomskreditaftaler ydet af de ejen-

domskreditgivere, som er omfattet af lovforslagets § 4, stk. 1, og som alle

er underlagt tilsyn af Finanstilsynet. De omfattede ejendomskreditgivere

skal, som led i udøvelsen af deres erhvervsmæssige virksomhed, yde ejen-

domskreditaftaler, jf. lovforslagets § 2, nr. 3. Det er i lovforslaget forudsat,

at statsgarantien alene kan opretholdes af de omfattede ejendomskreditgi-

vere, og at statsgarantien ved misligholdelse alene kan udbetales til de om-

fattede ejendomskreditgivere. Disse forudsætninger fremgår klart af lov-

forslagets § 9, hvorefter statsgarantien ydes som en direkte garanti over

for ejendomskreditgiveren, samt af lovforslagets §§ 14-16 og særligt § 15,

stk. 6, om muligheden for, at en anden tilsynsunderlagt ejendomskreditgi-

ver kan overtage statsgarantien. Overdragelsen af pantebrev med statsga-

ranti eller transport af statsgarantien til pantebrevsinvestorer, der ikke er

omfattet af loven, er derfor ikke muligt.

På baggrund af bemærkningerne vedrørende overdragelse, transport og

underpant m.v. af ejendomskreditgiverens krav på betaling under garan-

tien, præciseres lovforslaget således, at det tydeliggøres, at statsgarantien

bortfalder, hvis ejendomskreditgiverens krav på betaling under statsgaran-

tien borttransporteres, pantsættes eller på anden måde overdrages til en

tredjemand, som ikke er en ejendomskreditgiver omfattet af loven.

3.21. Udvikling af digital selvbetjeningsløsning

Dansk Ejendomskredit har i deres høringssvar foreslået, at Finansiel Stabi-

litet skal oprette en digital selvbetjeningsløsning (IT-side), som ejendoms-

kreditselskaberne skal kunne tilgå online via NemID. På selvbetjeningsløs-

ningen skal ejendomskreditgivere kunne oprette sager vedrørende ejen-

domskreditaftaler med statsgaranti, hvor al information om de statsgaran-

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

26/33

terede ejendomskreditaftaler kan samles. Ejendomskreditgiver skal desu-

den kunne indbetale garantiprovisionen, registrere restgæld og afgive even-

tuelle oplysninger om, at pantebrevet er i restance samt indberette oplys-

ninger om ejendommen, låntager og ejendomskreditselskabet. Den digitale

selvbetjeningsløsning skal også kunne benyttes i forbindelse med forhånds-

godkendelse af ejendomskreditgivere efter lovforslagets § 12, ligesom ind-

frielser, ophør af statsgaranti m.v. skal registreres deri.

Som beskrevet under pkt. 3.20 har Dansk Ejendomskredit anført, at både

pantebrevet og garantien på pantebrevet, efter ejendomshandelens gennem-

førelse skal kunne transporteres til en pantebrevsinvestor. Forslaget om en

digitale selvbetjeningsløsning skal dermed samlet set understøtte, at ejen-

domskreditaftaler med statsgaranti kan overdrages til nye pantebrevskredi-

torer.

Kommentar

Forslaget fra Dansk Ejendomskredit om at oprette en digital selvbetje-

ningsløsning ses at være begrundet i et ønske om at sikre, at det skal være

muligt at videresælge den statsgaranterede ejendomskreditaftale til efter-

følgende kreditorer. Selvbetjeningsløsningen skal give mulighed for den til

enhver tid værende pantebrevskreditor at kunne registrere sig online med

NemID hos Finansiel Stabilitet som berettiget til at kalde garantien. Den

til enhver tid værende kreditor skal endvidere kunne tilgå beregningen af

garantiprovisionen, samt anden information om den statsgaranterede ejen-

domskreditaftale.

Den digitale selvbetjeningsløsning skal således navnlig sikre, at de stats-

garanterede ejendomskreditaftaler kan overdrages til efterfølgende kredi-

torer, uden at dette giver udfordringer i forhold til statsgarantien.

Som beskrevet under pkt. 3.20 vil det efter lovforslaget ikke være muligt at

overdrage statsgarantien til en ny kreditor, som ikke er en ejendomskredit-

giver omfattet af loven. Dermed vil mange af de funktioner, som Dansk

Ejendomskredit efterspørger i et digitalt selvbetjeningssystem, være min-

dre relevante. Det er samtidig et princip i ordningen, at ejendomskreditgi-

ver forestår beregningen af garantiprovisionen og forestår opkrævningen

af den garantiprovision, som forbrugerne skal betales. Det vurderes derfor,

at det ikke vil være hensigtsmæssigt at etablere et digitalt selvbetjenings-

system hos Finansiel Stabilitet til håndtering af statsgarantiordningen som

beskrevet af Dansk Ejendomskredit, idet ordningen er afhængig af ejen-

domskreditgivernes egne interne systemer og administration.

3.22. Kvartalsvis oversigt over statslige garantiforpligtigelser

Dansk Ejendomskredit har opfordret til, at kravet om at ejendomskreditgi-

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

27/33

vere kvartalsvis skal sende en oversigt over de statslige garantiforpligtigel-

ser på ejendomskreditaftaler til Finansiel Stabilitet skal udgå. Som begrun-

delse anfører Dansk Ejendomskredit, at Finansiel Stabilitet allerede vil

have adgang til alle data vedrørende ejendomskreditaftaler med statsga-

ranti, herunder oplysninger om restgæld, garantiens størrelse, oplysninger

om debitor og kreditor, samt oplysninger om ejendommen. Finansiel Sta-

bilitet vil få disse oplysninger gennem den af Dansk Ejendomskredit fore-

slået digitale selvbetjeningsløsning, jf. nærmere herom under pkt. 3.21.

Kommentar

Som beskrevet under pkt. 3.21 er det ikke vurderet hensigtsmæssigt, at der

udvikles et IT-system som beskrevet af Dansk Ejendomskredit til håndte-

ring af statsgarantiordningen. Det er nødvendigt for Finansiel Stabilitet

løbende at modtage oplysninger om de statslige garantiforpligtigelser fra

ejendomskreditgiveren til brug for Finansiel Stabilitets administration og

overvågning af status på ejendomskreditaftalerne med statsgaranti efter

ordningen, herunder statens risiko.

Det vurderes derfor ikke at være hensigtsmæssigt at justere lovforslaget

som foreslået.

3.23. Revisorerklæring

Dansk Ejendomskredit har opfordret til, at kravet om revisorerklæring efter

lovforslagets § 17 udgår. Som begrundelse anfører Dansk Ejendomskredit,

at Finansiel Stabilitet allerede vil have alle data vedrørende ejendomskre-

ditaftaler med statsgaranti, herunder oplysninger om restgæld, garantiens

størrelse, oplysninger om debitor og kreditor, samt oplysninger om ejen-

dommen. Finansiel Stabilitet vil få disse oplysninger gennem den af Dansk

Ejendomskredit foreslåede digitale selvbetjeningsløsning, jf. nærmere

herom under pkt. 3.21. Som begrundelse for at fjerne kravet om revisorer-

klæring henvises i øvrigt til proportionalitetsprincippet.

FSR

–

danske revisorer har angivet, at det er uklart, hvad præcist revisor

skal erklære sig om og hvordan. FSR

–

danske revisorer nævner bl.a. usik-

kerhed om typen af revisorerklæring, hvilke gennemgange revisor skal fo-

retage, og hvilke vurderinger revisor skal foretage.

FSR

–

danske revisorer fremhæver, at der i de krav, der stilles til ejendoms-

kreditgiverens revisorerklæring, bør tages højde for omkostningerne til ud-

arbejdelsen af erklæringen. Omkostningerne afhænger blandt andet af,

hvor meget arbejde der stilles krav om, og om revisor skal indhente og an-

vende revisorudpeget eksperthjælp, for at revisor kan erklære sig.

FSR

–

danske revisorer opfordrer på den baggrund til, at der foretages en

klar afstemning i lovforslaget af, hvad kravene til revisors erklæring skal

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

28/33

være, herunder hvor omfattende et arbejde der ønskes udført af revisor,

kontra de omkostninger der er forbundet med at afgive erklæringen.

Finans Danmark har angivet, at lovforslagets krav om revisorerklæring vil

nødvendiggøre en lang række revisionshandlinger og vil kunne resultere i

ikke-ubetydelige revisionshonorarer, der ikke forekommer proportionale,

og i sig selv vil give incitament til ikke at anvende ordningen.

Finans Danmark har derfor opfordret til, at kravet om at indsende en erklæ-

ring fra ekstern revision bør udgå. Såfremt kravet ikke kan udgå, foreslår

Finans Danmark i stedet, at der stilles krav om en ledelseserklæring.

Finans Danmark tilføjer, at det kan overvejes at give Finansiel Stabilitet

hjemmel til i konkrete tilfælde at stille krav om en erklæring/udtalelse fra

instituttets interne revision, hvis der i helt særlige situationer vurderes at

være behov for det. Har instituttet ikke oprettet intern revision, vil denne

eventuelle erklæring i stedet kunne afgives af ekstern revision.

Foreningen for interne revisorer (IIA) har angivet, at kravet om revisorer-

klæring med høj grad af sikkerhed vil nødvendiggøre en lang række af re-

visionshandlinger, og at grundlaget for disse revisionshandlinger bør være

en ledelseserklæring.

Revisionserklæringen kan herefter med fordel udarbejdes af instituttets

uafhængige Interne Revision, hvor en sådan forefindes. Sådant revisions-

arbejde ligger inden for såvel Intern Revisions mandat samt kompetence-

område. Hvis en Intern Revision-funktion ikke er etableret, kan revisions-

erklæringen alternativt afgives af en ekstern godkendt revisor, som ikke

nødvendigvis er den generalforsamlingsvalgte revisor.

Kommentar

Ved udformningen af en statsgarantiordning er det nødvendigt også at

sikre, at der er de nødvendige godkendelses- og kontrolmekanismer. Dette

skal medvirke til at sikre, at ordningen bliver anvendt korrekt, at vilkårene

for at anvende den er opfyldt, og at risikoen for misbrug af ordningen re-

duceres.

I høringsudkastet var det foreslået, at ejendomskreditgiver årligt skulle

indsende en revisorerklæring med høj grad af sikkerhed om de indberettede

oplysninger, om hovedstolene og risiciene på lånene samt om beregningen

af garantiprovision. Revisor skulle desuden erklære sig om ejendomsvur-

deringer og kreditværdighedsvurderinger foretaget i forbindelse med nye

statsgarantier det seneste år.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

29/33

Fordelingen af afkast/risiko på ordningen kan være svær på forhånd at

vurdere, særligt fordi staten påtager sig en relativt stor andel af den yderste

risiko på belåningen af ejendomme i de omfattede områder. En stor del af

håndteringen af vurderingerne relateret til grundlaget for statsgarantierne

samt den løbende overvågning er reelt outsourcet til en tredje part, hvor

Finansiel Stabilitets opgave er administration og udstedelse af garantier

på vegne af staten baseret på ejendomskreditgiverens vurderinger. Samti-

dig har Finansiel Stabilitet ikke en egentlig tilsynsrolle, hvorfor kontrollen

med ordningen må baseres på de oplysninger og erklæringer, som Finan-

siel Stabilitet modtager.

Samtidig er modellen baseret på, at Finansiel Stabilitet ved udstedelse af

garantier skal kontrollere, at objektive vilkår for udstedelse af statsgaran-

tien er opfyldt, men ikke at der skal foretages en kontrol af de foretagne

vurderinger. Det skal sikre, at anmodninger om statsgarantier kan behand-

les hurtigt, men indebærer ligeledes, at kontrollen vil være baseret på en

ex post model, idet de operationelle hensyn gør, at der ikke kan anvendes

kontrol før udbetaling af lån.

Det må imidlertid også tillægges betydning, at de omfattede ejendomskre-

ditgivere er underlagt tilsyn af Finanstilsynet. Ejendomskreditgiverne er

blandt andet underlagt god skik regler på boligkreditområdet ved ydelse af

ejendomskreditaftalerne, herunder regler om kreditværdighedsvurderin-

ger, og ejendomskreditgivernes overholdelse af disse regler er dermed un-

derlagt Finanstilsynets tilsyn.

Af kontrolhensyn er det nødvendigt, at der er mulighed for at indhente en

uafhængig vurdering af foretagne vurderinger og beregninger. Der vil

være omkostninger for ejendomskreditgiveren forbundet med at skulle ind-

hente en revisorerklæring. I lyset af omfanget af revisorerklæringen sam-

menholdt med, at der for den enkelte ejendomskreditgiver kan være tale om

en begrænset mængde statsgaranterede lån, kan der være tilfælde, hvor

kravet om revisorerklæring ikke er proportionelt, ligesom dele af det, som

revisor ifølge høringsudkastet skulle erklære sig om, er underlagt Finans-

tilsynets tilsyn.

Lovforslaget vil på den baggrund blive justeret således at der ikke er et

krav om en årlig revisorerklæring. Kravet vil blive erstattet af en ledelses-

erklæring. Dette skal sikre, at ejendomskreditgiverens ledelse vil skulle

tage stilling til, om de vurderinger og beregninger, som er foretaget og

indberettet til Finansiel Stabilitet, er korrekte. Der vil blive fastsat nærmere

regler om indholdet af ledelseserklæringer og grundlaget herfor.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

30/33

Af kontrolhensyn vil der i lovforslaget blive opretholdt en adgang for Fi-

nansiel Stabilitet til i begrundede, konkrete tilfælde at anmode en ejen-

domskreditgiver om at indsende en erklæring fra ekstern revisor. Det vil

afhænge af den konkrete situation, hvad revisor skal erklære sig om i rela-

tion til ordningen, men det kan eksempelvis være relevant, hvor der er usik-

kerhed om de foretagne vurderinger og beregninger er korrekte.

3.24. Anmodning om yderligere oplysninger

Dansk Ejendomskredit har i høringssvaret anført, at der i § 18 skal tages

hensyn til proportionalitetsprincippet. Dansk Ejendomskredit opfordrer

derfor til, at Finansiel Stabilitet alene skal kunne anmode om yderligere

oplysninger efter § 18 i sager, hvor garantien kaldes af kreditor, eller ved

de i § 23 nævnte situationer.

Kommentar

Lovforslagets § 18 giver Finansiel Stabilitet mulighed for at anmode ejen-

domskreditgivere om at fremsende oplysninger om ejendomskreditaftaler

og forbrugere, som er omfattet af statsgarantiordningen. Finansiel Stabili-

tet kan herunder anmode om materialet, der ligger til grund for kreditvær-

dighedsvurderingen og ejendomsvurderingen.

Finansiel Stabilitet må efter lovforslagets § 18 ikke anmode ejendomskre-

ditgiveren om at fremsende oplysninger, medmindre oplysningerne er nød-

vendige for Finansiel Stabilitets administration af statsgarantiordningen.

Det kan eksempelvis være tilfældet når en forbruger misligholder lånet, el-

ler hvis Finansiel Stabilitet har grund til at tro, at vilkårene for at udstede

en statsgaranti til en ejendomskreditaftale ikke har været opfyldt. Derud-

over skal Finansiel Stabilitets anmodning være proportional, således at der

kun anmodes om oplysninger, som er nødvendige.

Proportionalitetsprincippet er dermed indarbejdet i lovforslagets § 18 og

der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.25. Udløbsperiode og lovevaluering

Kommunernes Landsforening har anført, at det i lyset af en forventet sti-

gende urbanisering ikke er hensigtsmæssigt, at ordningen er tidsbegrænset

og udløber 1. juli 2025. Efter denne dato kan der i henhold til den foreslåede

§ 24 ikke længere indgås nye aftaler under ordningen.

Det er KL’s forvent-

ning, at behovet for statslig garantistillelse vil række ud over de tre år. KL

opfordrer derfor til, at der indføres en bestemmelse, hvorefter behovet for

loven skal revurderes i 2024.

Landdistrikternes Fællesråd noterer sig, at lovforslagets § 13, stk. 2, lægger

op til, at forbrugerens garantiprovision skal udgøre 1 pct. af restgælden på

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

31/33

den statsgaranterede del af ejendomskreditaftalen. Landdistrikternes Fæl-

lesråd mener, at man i evalueringen af ordningens anvendelse bør forholde

sig til, om en garantiprovision på 1 pct. er for høj en pris for forbrugeren

–

og om prisen har medført, at visse forbrugere har afholdt sig fra at benytte

ordningen.

Landdistrikternes Fællesråd bemærker desuden, at det vil være hensigts-

mæssigt, at der sideløbende med ordningen oprettes et følgeforskningspro-

jekt, som kan hjælpe til at vurdere effekten af ordningen samt pege på even-

tuelle ændringer, der vil kunne forbedre ordningen. Det er Landdistrikter-

nes Fællesråds opfattelse, at lovevalueringen bør foregå, imens ordningen

er i kraft. Endelig opfordrer Landdistrikternes Fællesråd til, at man overve-

jer, om ejendomskreditgivere bør påbydes at registrere antallet af henven-

delser fra borgere, der er interesserede i statsgarantiordningen, idet det vil

medføre til at skabe et større overblik over omfanget af finansieringsudfor-

dringer i landdistrikterne.

Kommentar

Erhvervsministeriet er enig i, at en tæt dialog med relevante aktører er en

forudsætning for en målrettet og effektiv ordning.

Det fremgår af samme grund af lovforslagets punkt 2.1.4., at der løbende

skal indsamles erfaringer med den nye lovgivning og modellen for statsga-

ranti. Erhvervsministeriet vil i løbet af de tre år, som ordningen i første

omgang er begrænset til, indhente erfaringer fra myndigheder og interes-

seorganisationer, herunder den finansielle sektor, med henblik på løbende

lovevaluering og overvejelser om et eventuelt behov for at præcisere eller

forlænge ordningen. I erfaringsindsamlingen vil det være naturligt at se på

såvel forbrugerens som ejendomskreditgiverens garantiprovision.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.26. Prisdannelse

Finans Danmark har udtrykt en bekymring for, om etablering af en statsga-

rantimodel vil påvirke prisdannelsen på markedet, når der

”kunstigt” skub-

bes til markedet. Det gælder også modellens indvirkning på ejendomme,

der ligger lige over eller under kvadratmeterprisgrænserne.

Kommentar

Lovforslaget er udformet på en sådan måde, at en potentiel indvirkning på

udbud/efterspørgsel på det øvrige

–

ikke statsgaranterede

–

marked for bo-

liglån er begrænset mest muligt. Det skyldes dels de krav, som ejendoms-

kreditgiverne skal opfylde ved tildeling af lånene, og dels at kun nogle ejen-

domme vil kunne tildeles et statsgaranteret lån, jf. lovforslagets § 5. Dertil

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

32/33

kommer, at forbrugerne selv skal betale garantiprovision til staten. Det er

således intentionen, at det skal være mere attraktivt ikke at anvende stats-

garantiordningen, hvor det er muligt at opnå belåningen til boligkøbet

uden anvendelse af garantiordningen. Endvidere er ordningen tænkt at

skulle evalueres efter tre år. Dette giver mulighed for at inddrage eventu-

elle utilsigtede konsekvenser for ejendomsmarkedet.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.27. Skattemæssige forhold

Dansk Ejendomskredit har anført, at debitors betaling af garantiprovision

skal være fuldt fradragsberettiget som renter, da den indregnes i pantebre-

vets nominelle rente fordelt i hele pantebrevets løbetid.

Kommentar

Lovforslaget har ikke til hensigt at ændre på debitors retsstilling i skatte-

mæssig henseende. Reglerne om fradrag for betaling af løbende provisio-

ner fremgår af § 8, stk. 3, litra a), i ligningsloven, hvorefter løbende provi-

sioner eller præmier for lån, som den skattepligtige optager, eller for sik-

ring af dennes tilgodehavende kan fradrages ved opgørelsen af den skatte-

pligtige indkomst.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

3.28. Afdækning af byrder

Finans Danmark har anført, at det fremgår af lovudkastet, at de administra-

tive konsekvenser for erhvervslivet er vurderet til at udgøre mindre end 4

mio. kr., hvilket Finans Danmark vurderer er for lavt sat. Finans Danmark

anfører, at det er nødvendigt, at myndighederne tager direkte kontakt til de

enkelte institutter, så det afdækkes, hvad de faktiske omkostninger ved den

forslåede model vil være.

Kommentar

Den almindelige fremgangsmåde ved vurdering af lovforslagets admini-

strative og økonomiske konsekvenser har været fulgt. Heri indgår det, at

der ikke er tale om byrder, som pålægges alle de omfattede virksomheder.

Virksomhederne har mulighed for at tilbyde lån med statsgaranti under

vilkårene i loven. Det er således frivilligt for virksomhederne, om de ønsker

at anvende ordningen, men hvis de vælger dette, vil der være nogle forplig-

telser for virksomhederne.

L 116 - 2021-22 - Bilag 1: Lovudkast, høringssvar og høringsnotat, fra erhvervsministeren

33/33

Lovforslaget har været i høring hos Erhvervsstyrelsens Område for Bedre

Regulering, som ligeledes vurderer, at de administrative konsekvenser for

erhvervslivet er under 4 mio. kr., hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.

Der vurderes på den baggrund ikke at være behov for at justere lovforsla-

get.

4. Oversigt over hørte myndigheder og organisationer m.v.

Aalborg Universitet, Aarhus BSS, Advokatsamfundet, Beskæftigelsesmi-

nisteriet, Børne- og Undervisningsministeriet, CBS, CEPOS, Danmarks

Nationalbank, Danmarks Skibskredit A/S, Dansk Aktionærforening, DI

Byggeri, Dansk Ejendomskredit, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk

Erhverv, Dansk Industri, Dansk Kredit Råd, Danske Advokater, Danske

Regioner, Den Danske Aktuarforening, Den Danske Dommerforening,

Den Danske Finansanalytikerforening, Den Danske Fondsmæglerforening,

EjendomDanmark, Erhvervsministeriet, Fagbevægelsens Hovedorganisa-

tion, Finans Danmark, Finans og Leasing, Finansforbundet, Finanshuset i

Fredensborg A/S, Finansministeriet, Forbrugerrådet Tænk, Foreningen af

Interne Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, Forsvarsministeriet, FSR

–

danske revisorer, Fødevare-, Landbrugs- og Fiskeriministeriet, Indenrigs-

og Boligministeriet, Justitsministeriet, Kirkeministeriet, Klima- Energi-,

og Forsyningsministeriet, KommuneKredit, Kommunernes Landsforening,

Kulturministeriet, Kuratorforeningen, Københavns Universitet, Landsdæk-

kende Banker, Liberale Erhvervs Råd, Lokale Pengeinstitutter, Miljømini-

steriet, Ministeriet for udviklingssamarbejde og nordisk samarbejde, My-

banker, Parcelhusejernes Landsforening, Revisornævnet, Roskilde Univer-

sitetscenter, Skatteministeriet, SMV Danmark, Social- og Ældreministe-

riet, Statsministeriet, Sundhedsministeriet, Syddansk Universitet, Trans-

portministeriet, Uddannelses- og Forskningsministeriet, Udenrigsministe-

riet, Udlændinge- og Integrationsministeriet.

5. Følgende organisationer, personer, myndigheder m.v. har haft be-

mærkninger til lovforslaget:

Følgende organisationer, personer, myndigheder m.v. har haft bemærknin-

ger med indhold:

Danmarks Nationalbank, Dansk Ejendomskredit, De Samvirkende Køb-

mænd, Finans Danmark, FSR

–

danske revisorer, Interne Revisorer i Dan-

mark (IIA), Kommunernes Landsforening, Landdistrikternes Fællesråd,

Peter Mikkelsen, Sammenslutningen af Danske Småøer, SMVdanmark.