TRU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 244: Spm. om ministeren vil udarbejde en beregning af det samlede mulige finansieringsbidrag fra Lynetteholmen I/S via provenu fra udvikling af Lynetteholmen, Refshaleøen, Quintus og Kløverparken, til metro og ringvej med afsæt i en boligprisudvikling, der ifølge Ernst & Young-rapporten vil give 17,4 mia. kr. i finansieringsbidrag, til transportministeren

Transportudvalget 2021-22
TRU Alm.del
Offentligt

EY Godkendt

Revisionspartnerselskab

Dirch Passers Allé 36

Postboks 250

2000 Frederiksberg

Telefon 73 23 30 00

Fax 72 29 30 30

www.ey.com/dk

CVR-nr. 30 70 02 28

Notat

Til:

cc:

Fra:

Tlf.:

E-mail:

Transport- og Boligministeriet

Rasmus Gravesen

Torben Hartz, EY

+45 2529 3485

[email protected]

2. oktober 2020

Lynetteholmen - opdateret beregning ifm. ny langsigtet renteprognose

Baggrund

EY Godkendt Revisionspartnerselskab (EY) har tidligere bistået Transport- og Boligministeriet (TRM)

med udarbejdelsen af rapporten

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen

(Ly-

netteholmen-rapporten), som blev fremsendt den 4. maj 2020.

Lynetteholmen-rapportens overordnede formål var dels at undersøge det størst mulige realistiske finan-

sieringsbidrag fra arealudvikling på Nordøstamager til etablering af den nødvendige infrastruktur og

dels at undersøge, under hvilke organisatoriske rammer dette bidrag opnås.

Til dette formål undersøgte vi tre forskellige organisationsmodeller, som hovedsageligt adskiller sig ved,

hvordan Lynetteholmen I/S (LIS) samarbejder med Refshaleøens Ejendomsselskab A/S (REDA):

►

Organisationsmodel 1: REDA betaler et frivilligt bidrag til LIS

Organisationsmodel 2: LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

Organisationsmodel 3: LIS og REDA samarbejder om REDAs arealer.

Vi undersøgte derudover den potentielle finansieringsevne for hver af de tre organisationsmodeller, der

illustrerer det yderligere finansieringspotentiale, der opstår, hvis der ikke tilsidesættes midler til reser-

ver.

I Lynetteholmen-rapporten konkluderede vi blandt andet:

►

At i en situation med rentenormalisering estimeres finansieringsbidraget i de tre undersøgte organi-

sationsmodeller til DKK 17,4 mia. I en situation med uændrede renter estimeres finansieringsbidra-

get til DKK 22,9 mia. i de tre undersøgte organisationsmodeller.

At i en situation med rentenormalisering vil der i de tre organisationsmodeller være et yderligere

finansieringspotentiale på DKK 8,7-10,1 mia. afhængigt af organisationsmodel. I en situation med

uændrede renter vil der være et yderligere finansieringspotentiale på DKK 10,4-12,1 mia. afhængig

af organisationsmodel.

►

I forlængelse af dette arbejde har TRM bedt EY om at gennemføre en opdateret beregning af resulta-

terne i Lynetteholmen-rapporten baseret på en ny langsigtet renteprognose fra Finansministeriet (FM),

herunder en opdateret beregning af både finansieringsbidraget og den potentielle finansieringsevne for

de tre undersøgte organisationsmodeller.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Notat Lynetteholmen v0.06.docx

TRU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 244: Spm. om ministeren vil udarbejde en beregning af det samlede mulige finansieringsbidrag fra Lynetteholmen I/S via provenu fra udvikling af Lynetteholmen, Refshaleøen, Quintus og Kløverparken, til metro og ringvej med afsæt i en boligprisudvikling, der ifølge Ernst & Young-rapporten vil give 17,4 mia. kr. i finansieringsbidrag, til transportministeren

Forudsætninger

Til grund for beregningen har vi taget udgangspunkt i Lynetteholmen-rapporten og den dertilhørende

Excel-model, som blev udleveret til TRM den 21. april 2020:

Lynetteholmen finansiel model.v1.000.xlsx.

Den eneste ændring i forudsætningerne i forhold til Lynetteholmen-rapporten er en opdatering af den

langsigtede renteprognose på en 30-årig realkreditobligation, som anvendes til at justere boligprisudvik-

lingen. FM har leveret en ny langsigtet renteprognose, som fremgår af Figur 1 nedenfor:

4,0%

Real rentesats

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%

-1,0%

Tidl. 30-årig realkreditrente (real)

Ny 30-årig realkreditrente (real)

Figur 1: FM's nye langsigtede renteprognose for en 30-årig realkreditobligation (real)

Som Figur 1 viser, er rentekurven generelt lavere end den, som blev anvendt i Lynetteholmen-rappor-

ten. Dette betyder alt andet lige en højere boligprisudvikling.

Nedenfor i Figur 2 har vi sammenlignet den estimerede boligprisudvikling fra Lynetteholmen-rapporten

med den nye boligprisudvikling baseret på FM’s nye renteprognose.

Bemærk, at figuren går frem til

2050, hvor renteprognoserne flader ud, og der således ikke vil være udsving i boligprisudviklingen:

180

160

Indeks

140

120

100

Boligprisudvikling FM rentenormalisering, jf. Rapport

Figur 2: Sammenligning af boligprisudvikling

Som det fremgår af Figur 2, estimeres boligprisudviklingen især på kort sigt at være højere ved den nye

renteprognose fra FM. Dette betyder alt andet lige, at værdierne af arealerne på Nordøstamager øges.

Jf. Lynetteholmen-rapporten foreslår vi en simpel model, hvor vi opgør effekten på boligpriserne ud fra, hvad rente-

stigningen betyder for ydelsen på et boliglån. Vi har beregnet denne effekt for forskellige typer af lån. Vi finder, at en

højere rente på 1% øger ydelsen på et 30-årigt

realkreditlån med ca. 7%. For samme ”boligbudget” kan husholdnin-

gerne således betale ca. 7% mindre for samme bolig, når renten stiger 1 procentpoint.

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

Boligprisudvikling ny FM rentenormalisering

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Resultat og konklusion

Baseret på ovenstående opdatering i forudsætningerne har vi udregnet finansieringsbidraget og den po-

tentielle finansieringsevne i de tre undersøgte organisationsmodeller:

Finansieringsbidrag

(DKK mia.)

Ydermodel 1

Kun salg af byggeretter

Organisationsmodel 1

REDA betaler frivilligt bidrag

Organisationsmodel 2

LIS køber REDAs arealer på

Refshaleøen

Organisationsmodel 3

LIS og REDA samarbejder om

REDAs arealer

Ydermodel 2

Kun udvikling af ejendomme

Rentenormalisering

Uændrede renter

Ny rentenormalisering

16,6

21,8

18,2

17,4

22,9

19,0

17,4

22,9

19,0

17,4

22,9

19,0

19,5

25,7

21,1

Tabel 1: Oversigt over finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 1, estimeres finansieringsbidraget i en situation med den nye rentenormalise-

ring til DKK 19,0 mia. for de tre undersøgte organisationsmodeller. For ydermodel 1 estimeres finansie-

ringsbidraget til DKK 18,2 mia., og for ydermodel 2 er estimatet DKK 21,1 mia.

Den potentielle finansieringsevne med den opdaterede rentenormalisering er vist nedenfor i Figur 3:

36,5

29,6

28,8

15,4

9,1

6,0

10,6

9,8

28,1

24,2

DKK mia.

Ydermodel 1

18,2

19,0

21,1

Org. model 1

Org. model 2

Org. model 3

Potentiel finansieringsevne

Ydermodel 2

Finansieringsbidrag

Figur 3: Den potentielle finansieringsevne med ny rentenormalisering

Som det fremgår af Figur 3, vil der i de tre organisationsmodeller være et yderligere finansieringspoten-

tiale på DKK 9,1-10,6 mia. afhængigt af organisationsmodel i en situation med ny rentenormalisering. I

ydermodel 1 estimeres den potentielle finansieringsevne til DKK 24,2 mia. og i ydermodel 2 til DKK 36,5

mia.

Den potentielle finansieringsevne fra Lynetteholmen-rapporten fremgår af appendiks.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

DKK mia.

Appendiks

Til sammenligning fremgår den potentielle finansieringsevne, der blev præsenteret i Lynetteholmen-rap-

porten, i nedenstående Figur 4:

Rentenormalisering

45,0

40,0

45,0

40,0

Uændrede renter

45,0

40,0

35,0

43,4

45,0

40,0

34,2

35,0

30,0

35,0

33,4 - 35,0

28,8

17,7

10,7 - 12,3

7,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

26,1 - 27,5

22,4

8,9 - 10,3

5,8

14,7

30,0

DKK mia.

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

25,0

20,0

15,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

16,6

17,4

19,5

10,0

5,0

21,8

22,9

25,7

10,0

5,0

Ydermodel 1a

Scenarier med

rentenormalisering

Ydermodel 2a

Ydermodel 1b

Scenarier med

uændrede renter

Ydermodel 2b

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Figur 4: Potentiel finansieringsevne, jf. Lynetteholmen-rapporten

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

DKK mia.