TRU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 244: Spm. om ministeren vil udarbejde en beregning af det samlede mulige finansieringsbidrag fra Lynetteholmen I/S via provenu fra udvikling af Lynetteholmen, Refshaleøen, Quintus og Kløverparken, til metro og ringvej med afsæt i en boligprisudvikling, der ifølge Ernst & Young-rapporten vil give 17,4 mia. kr. i finansieringsbidrag, til transportministeren

Transportudvalget 2021-22
TRU Alm.del
Offentligt

EY Godkendt

Revisionspartnerselskab

Dirch Passers Allé 36

Postboks 250

2000 Frederiksberg

Telefon 73 23 30 00

Fax 72 29 30 30

www.ey.com/dk

CVR-nr. 30 70 02 28

Notat

Til:

cc:

Fra:

Tlf.:

E-mail:

Transportministeriet

Rasmus Gravesen

Torben Hartz, EY

+45 2529 3485

[email protected]

1. marts 2022

Lynetteholmen – kombinerede følsomhedsberegninger

Baggrund

EY Godkendt Revisionspartnerselskab (EY) har tidligere bistået Transportministeriet (TRM) med udarbej-

delsen af rapporten

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen

(Lynetteholmen-rap-

porten), som blev fremsendt den 4. maj 2020.

Lynetteholmen-rapportens overordnede formål var at undersøge dels det størst mulige realistiske finan-

sieringsbidrag fra arealudvikling på Nordøstamager til etablering af den nødvendige infrastruktur og

dels, under hvilke organisatoriske rammer dette bidrag opnås.

Til dette formål undersøgte vi tre forskellige boligudbygningsscenarier, jf. nedenfor, som hovedsageligt

adskiller sig ved, hvor hurtigt udviklingsområder udvikles og herved, hvor stort boligudbuddet er i Kø-

benhavn. I Lynetteholmen-rapporten konkluderede vi på denne baggrund blandt andet:

►

I en situation med rentenormalisering estimerede vi finansieringsbidraget til DKK 17,4 mia. (2020-

priser) i de undersøgte organisationsmodeller

I en situation med rentenormalisering, men med en lav boligprisudvikling, estimerede vi finansie-

ringsbidraget til DKK 8,6 mia. Den lave boligprisudvikling i dette scenarie blev drevet af en anta-

gelse om et større boligudbud og herved en hurtig udbygning af områder i København, herunder af

Lynetteholmen.

I en situation med rentenormalisering, men med en høj boligprisudvikling estimerede vi finansie-

ringsbidraget til DKK 39,8 mia. En høj boligprisudvikling blev drevet af et lavt boligudbud og herved

en langsom udbygning af arealer i København, herunder også Lynetteholmen.

►

Opdateret renteprognose

I forlængelse af dette arbejde har vi desuden i oktober 2020 gennemført en opdatering af resultaterne i

Lynetteholmen-rapporten baseret på en ny langsigtet renteprognose fra Finansministeriet (FM). Vi har

herunder opdateret beregning af både finansieringsbidraget og den potentielle finansieringsevne for de

tre undersøgte organisationsmodeller.

Vi undersøgte desuden to ydermodeller: Ydermodel 1, hvor statens risiko reduceres mest mulig ved kun at sælge

byggeretter. Denne model gav ved basis boligprisudvikling et finansieringsbidrag på DKK 16,6 mia. Ydermodel 2,

hvor staten tager mest mulig risiko ved selv at udvikle alle ejendomme. Denne model gav ved basis boligprisudvikling

et finansieringsbidrag på DKK 19,5 mia.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

01-03-2022 - Notat Lynetteholmen.docx

TRU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 244: Spm. om ministeren vil udarbejde en beregning af det samlede mulige finansieringsbidrag fra Lynetteholmen I/S via provenu fra udvikling af Lynetteholmen, Refshaleøen, Quintus og Kløverparken, til metro og ringvej med afsæt i en boligprisudvikling, der ifølge Ernst & Young-rapporten vil give 17,4 mia. kr. i finansieringsbidrag, til transportministeren

Denne opdaterede renteprognose medførte en generelt lavere rentekurve end den, som blev anvendt i

Lynetteholmen-rapporten fra 2020, hvilket medførte en højere boligprisudvikling og herved et højere

finansieringsbidrag.

I analysen øgedes således finansieringsbidraget fra DKK 17,4 mia. til DKK 19,0 mia. i basissituationen

med rentenormalisering. Dette er uddybet i notatet

Lynetteholmen

–

opdateret beregning ifm. ny lang-

sigtet renteprognose

af den 2. oktober 2020.

For beregningerne, der ligger til grund for nærværende notat, har vi dog valgt at tage udgangspunkt i

den oprindelige model og forudsætninger for at sikre sammenlignelighed til den oprindelige Lynettehol-

men-rapporten fra maj 2020.

Formål og metode

I forlængelse af det allerede gennemførte arbejde har TRM bedt EY om at gennemføre en række supple-

rende følsomhedsanalyser med henvisning til udvalgsspørgsmål 244 dateret den 8. februar 2022. De

supplerende følsomheder er baseret på en situation, hvor en række af de tidligere gennemførte følsom-

heder er aktiveret samtidigt og herved indbyrdes forstærker hinanden.

For at sikre symmetri i analysen har vi valgt at belyse konsekvenserne følsomhedsberegninger for hhv.

det positive og negative udfaldsrum. På denne baggrund har vi belyst følgende forhold og tilhørende

konsekvens for hhv. basis boligprisudvikling, lav boligprisudvikling og høj boligprisudvikling:

Hvis Renseanlæg Lynetten hhv. indgår og ikke indgår i udviklingsområderne, og

Hvis slamdepotet på Refshaleøen hhv. indgår og ikke indgår i udviklingsområderne, og

Hvis anlægsomkostninger hhv. reduceres til 25%-fraktilen og øges til 75%-fraktilen, og

Hvis investors afkastkrav hhv. reduceres eller øges med 1,0%-point, og

Hvis reallånerenten øges hhv. reduceres til 2,0% eller øges til 4,0%.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Resultater

Med henblik på at identificere de enkelte følsomheders bidrag til den totale ændring i finansieringsbidra-

get har vi gennemført en trinvis beregning. En oversigt over de samlede gennemførte følsomhedsanaly-

ser for hhv. en lav, en basis og en høj boligprisudvikling fremgår af nedenstående Tabel 1:

DKK mio. (2020-priser)

Basis

boligprisudvikling

Negative

følsomheder

Positive

følsomheder

Lav

boligprisudvikling

Negative

følsomheder

Positive

følsomheder

Høj

boligprisudvikling

Negative

følsomheder

Positive

følsomheder

Basis

1) Effekt af Rensningsanlæg Ly-

netten

2) Effekt af slamdepot

3) Effekt af følsomhed på an-

lægsomkostning (75%-fraktil og

25%-fraktil)

4) Effekt af følsomhed på inve-

storafkastkrav (+/-1,0%-point)

5) Effekt af real lånerente (4,0%

eller 2,0%)

Samlet effekt

17.418

-191

-967

-8.650

-2.563

-1.329

3.718

17.418

5.373

4.283

5.106

32.180

8.578

325

-378

-10.781

-2.779

-58

8.578

6.741

4.547

2.696

22.562

39.828

-515

-2.201

-7.352

-2.930

-5.075

21.756

39.828

4.594

5.122

11.014

60.557

Tabel 1: Oversigt over de gennemførte analyser (2020-priser)

Af ovenstående tabel 1 bemærkes følgende:

►

Der ses et meget stort udfaldsrum, hvor der ved en høj boligprisudvikling, lave anlægsomkostninger

og en lav lånerente vil være et finansieringspotentiale på over DKK 60 mia. Omvendt ses det, at

hvis der er en lav boligprisudvikling, og øvrige forudsætninger falder negativt ud, så vil Lynettehol-

men ikke kunne bidrage med et finansieringsbidrag.

Det skal bemærkes, at ovenstående yderscenarier må anses som meget usandsynlige, da de vil

kræve, at en lang række uafhængige faktorer skal materialisere sig over en lang periode. For den

mest robuste vurdering af Lynetteholmens finansieringsbidrag henvises således til Lynetteholmen-

rapporten af den 4. maj 2020. Således vurderes det mest sandsynligt, under antagelserne anvendt i

Lynetteholmen-rapporten, at finansieringsbidraget vil være ca. DKK 17,4 mia. svarende til DKK

19,0 mia. ved brug af den opdaterede renteprognose jf.

Lynetteholmen

–

opdateret beregning ifm.

ny langsigtet renteprognose.

►

For de enkelte delelementer bemærkes desuden følgende:

►

Rensningsanlæg Lynetten har en meget begrænset effekt på finansieringsbidraget, hvilket skal ses i

lyset af, at udviklingsselskabet bag Lynetteholmen antages at overtage arealet til markedspris,

hvorfor differencen alene kan tilskrives, at nogle af Lynetteholmens øvrige arealer udbygges tidli-

gere og herved til en marginalt lavere værdi.

Effekten af slamdepotet er isoleret set ca. DKK 1,0 mia. i en situation med basis boligfremskrivning.

Effekten skyldes, at antallet af byggeretter reduceres med ca. 180.000 etagemeter.

Anlægsomkostninger har stor betydning for finansieringsbidraget, og således hhv. øges eller redu-

ceres finansieringsbidraget markant, hvis anlægsomkostninger for hhv. bolig- og erhvervsprojekter

ændres. Det skal hertil bemærkes, at Lynetteholmen består af en lang række udviklingsprojekter

over en meget lang periode frem til 2075. Konkret må det forventes, at nogle projekter vil have en

høj anlægsomkostning, mens andre vil have en lav anlægsomkostning. Det synes således mest

►

I en situation med en lav boligprisudvikling drevet af en hurtig udbygning af udviklingsområder bemærkes det, at

det bidrager positivt, hvis Lynetten ikke indgår. Dette skyldes, at den hurtige udbygning gør det mere attraktivt for

Lynetteholmen selv at udvikle byggeretter frem for at erhverve Rensningsanlæg Lynetten, som først kan udnyttes

senere.

I Lynetteholmen-rapporten antages det, at anlægsomkostninger til selve øen kan hvile i sig selv, da anlægsomkost-

ninger vil opvejes af indtægter fra jorddeponi.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

sandsynligt, at de totale anlægsomkostninger for alle udviklingsprojekterne vil ligge tæt på det ob-

serverede gennemsnit.

►

Investors afkastkrav omhandler alene investors afkastkrav ved salg af udlejningsejendomme. Ni-

veauet er baseret på markedsdata, men grundet analysens lange tidshorisont kan niveauet ændres i

fremtiden.

Som udgangspunkt er der i analysen anvendt en real lånerente på 3,0% i fastlæggelse af diskonte-

ringssatser. Dette svarer til niveau for andre store infrastrukturprojekter på tidspunkt for udarbej-

delse af Lynetteholmen-rapporten.

►

Anvendte forudsætninger

1) Effekt af Rensningsanlæg Lynetten

Rensningsanlæg Lynetten antages købt på markedsvilkår i basissituationen, men indgår ikke i følsom-

hedsscenariet.

Såfremt området ikke indgår, antages det, at ikke anvendte byggeretter medfører en hurtigere udbyg-

ning af resterende områder for at sikre den rette balance mellem udbud og efterspørgsel.

2) Effekt af rensningsanlæggets slamdepot

I basissituationen antages området udviklet på linje med andre områder. I følsomhedsscenariet antages

området ikke at indgå.

Såfremt området ikke indgår, antages det, at ikke anvendte byggeretter medfører en hurtig udbygning

af resterende områder for at sikre den rette balance mellem udbud og efterspørgsel.

3) Effekt af følsomhed på anlægsomkostning

Der anvendes hhv. antagelse om høje anlægsomkostninger svarende til 75%-fraktil af observerede an-

lægsomkostninger og lave anlægsomkostninger svarende til 25%-fraktilen af observerede anlægsom-

kostninger.

De anvendte forudsætninger fremgår af nedenstående Tabel 2:

DKK mio.

Privat bolig

Erhverv

Almennyttig

Quintus

Basis

-20.520

-22.370

-17.900

-10.750

25%-fraktil

-16.400

-16.700

-15.400

-6.700

75%-fraktil

-28.500

-28.200

-21.400

-14.700

Tabel 2: Forudsætninger for følsomhed af anlægsomkostninger (2020-priser)

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

4) Effekt af følsomhed på investorafkastkrav

Der anvendes hhv. basis investorafkastkrav og et investorafkastkrav på +/-1,0%-point ift. markedsdata.

Investorafkastkravet har alene betydning for værdiansættelse af udlejningsejendomme.

De anvendte forudsætninger fremgår af nedenstående Tabel 3:

Privat bolig

Erhverv

Basis

3,45%

4,44%

Lavt afkastkrav

basis -1,0%-point

2,45%

3,44%

Højt afkastkrav,

basis +1,0%-point

4,45%

5,44%

Tabel 3: Forudsætninger for følsomhed af investorafkast (realafkastkrav)

5) Effekt af følsomhed på lånerente ifm. fastsættelse af diskonteringssats

Der anvendes hhv. basis diskonteringssats svarende til en realrente på 3,0% og en hhv. lavere og højere

diskonteringssats jf. nedenstående Tabel 4:

Diskonteringsrente for aktiviteter med fleksibel

tidshorisont og lav risiko, herunder jorddeponi

og spuns samt salg af byggeretter

Diskonteringsrente for mere risikofyldte aktivite-

ter, herunder udvikling af ejendomme

Basis

realrente på 3,0%

3,8%

Lav

realrente på 2,0%

3,2%

Høj,

realrente på 4,0%

4,4%

6,5%

6,3%

6,8%

Tabel 4: Forudsætninger for følsomhed af lånerente

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

| Building a better working world

I EY arbejder vi med afsæt i vores formål “Building a better working world” og hjælper

med at skabe langsigtet værdi for kunder, medarbejdere og samfund samt tillid til kapital-

markederne.

Vores arbejde bygger på data og teknologi, og EY-teams i over 150 lande hjælper kunder

med vækst, drift og transformation.

På tværs af Assurance, Consulting, Tax & Law og Strategy & Transactions, stiller EY

spørgsmål, der kan give nye svar på de komplekse udfordringer verden står overfor i dag.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere medlemsfirmaer

inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især udgør en selvstændig juridisk en-

hed. Ernst & Young Global Limited, er et engelsk ‘company limited by guarantee’, som

ikke yder kunderådgivning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på

ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at

være fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af

professionelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgi-

vere.

ey.com/dk

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited