Skatteudvalget 2021-22
SAU Alm.del
Offentligt
2513774_0001.png
Klik og vælg dato
J.nr. 2022 - 22
Til Folketinget
Skatteudvalget
Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 187 af 17. december 2021 (alm. del). Spørgsmålet
er stillet efter ønske fra Dennis Flydtkjær (DF).
Morten Bødskov
/ Uffe Mikkelsen
SAU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 188: Spm. om, hvilket empirisk belæg ministeren har for at forudsætte, at grundværdierne i toppen vil blive for høje, hvis det forudsættes, at hældningen på grundværdikurven er 1, til skatteministeren
2513774_0002.png
Spørgsmål
Af Skatteøkonomisk Redegørelse fremgår det på side 181, hvordan grundværdikurven
udtrykker sammenhæng mellem handelspriser for grundsalg i hele landet (y-aksen) og
ejendomsværdier for et standardhus (x-aksen). Det fremgår endvidere, at grundværdikur-
ven bygger på en række observerede grundsalg samt vurderinger af grunde foretaget af
ejendomsmæglere. Ministeren bedes forklare, hvorledes hældningen på grundværdikurven
i toppen og bunden fastlægges.
Svar
Grundværdikurven er baseret på en estimeret (empirisk baseret) sammenhæng mellem på
den ene side salgspriser fra grunde og en standardejendom
forstået ved en bygning med
ensartede bygningskarakteristika, men hvor grundens placering og øvrige egenskaber vari-
erer. Dermed er grundværdikurven en kurve estimeret på baggrund af faktiske grund-
salgspriser og estimerede standardejendomsværdier (estimeret ud fra faktiske ejendoms-
salgspriser). En standardiseret ejendomsværdi er udtryk for et skøn over, hvad en grund
med et standardhus med en given beliggenhed ville være værd. Standardhuset er et parcel-
hus fra 1970 på 140 kvadratmeter.
I et relativt bredt spænd af standardejendomsværdier er hældningen på grundværdikurven
ca. 1,
jf. figur 1.
Såfremt datagrundlaget for standardiseringen er perfekt, dvs. at ejen-
domme kan standardiseres til perfekt ens bygninger, bør hældningen principielt være 1. I
den praktiske verden er der dog ikke adgang til et perfekt datagrundlag, herunder for både
udvendig og indvending stand. Derfor kan det ikke i praksis forventes, at grundværdikur-
vens estimerede hældning er præcist 1. Endvidere gælder, at ved særligt lav efterspørgsel
kan hældningen også blive lavere,
jf. nedenfor.
Figur 1. Foreløbig grundværdikurve for enfamiliehuse (standardiseret)
Standard grundværdi (kr. pr. m
2
)
Pct.
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
7
6
5
4
3
2
1
0
0
5.000
10.000
15.000 20.000 25.000 30.000 35.000
Standard ejendomsværdi (kr. pr. m
2
)
Linje med hældning på 1
40.000
45.000
50.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Andel (højre akse)
Standard enfamiliehus
Anm.: Andelene på højreaksen viser fordelingen af de observerede grundsalg, der udgør grundlaget for grundværdikurven.
Kilde: Skatteministeriet.
Side 2 af 3
SAU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 188: Spm. om, hvilket empirisk belæg ministeren har for at forudsætte, at grundværdierne i toppen vil blive for høje, hvis det forudsættes, at hældningen på grundværdikurven er 1, til skatteministeren
2513774_0003.png
For standardejendomsværdier under et vist punkt er den estimerede hældning under 1.
Hvis den ikke var det, ville det for en given standardejendomsværdi medføre meget lave
og ofte negative grundværdier, hvor sidstnævnte naturligvis ikke er meningsfuldt. Det vil
typisk være i yderområder, hvor det er muligt at købe ’brugte’ huse til en pris, der er væ-
sentligt under prisen på at opføre et nyt hus på samme beliggenhed. Derfor er incitamen-
tet til vedligeholdelse i disse områder relativt lavt, hvilket afspejler sig i, at standen af byg-
ningerne typisk er lavere, end hvad der gælder i gennemsnit på landsplan. Hvis den esti-
merede grundværdikurve ikke afspejlede dette (med andre ord hvis hældningen var 1),
ville den standardiserede bygningsværdi være for høj, og den estimerede grundværdi bli-
ver derfor for lav (og ofte negativ).
For standardejendomsværdier over et vist punkt, bliver hældningen ligeledes under 1. Der
vil være tale om huse i dyre boligområder. Her er betalingsvilligheden for bygningskvalitet
typisk høj, og derfor er incitamentet til vedligeholdelse og forbedringer i disse områder
relativt højt. Det afspejler sig i, at standen af bygningerne typisk er væsentligt højere, end
hvad der gælder i gennemsnit på landsplan. Hvis dette ikke var afspejlet i den estimerede
grundværdikurve (dvs. hvis hældningen havde været 1), ville den standardiserede byg-
ningsværdi være for lav, og den estimerede grundværdi dermed for høj.
Datagrundlaget for den estimerede sammenhæng er helt naturligt stærkest omkring de
gennemsnitlige standardejendomsværdier og gennemsnitlige grundpriser, mens det er tyn-
dere nederst og særligt øverst på kurven. Det vil typisk også være her, at uobserverede ka-
rakteristika som udvendig og indvendig stand afviger mest fra landsgennemsnittet,
jf. oven-
for.
Grundværdikurvens form er således i videst muligt omfang baseret på den empirisk be-
stemte sammenhæng mellem standardejendomsværdier og observerede grundsalgspriser,
herunder også for ejendomme med særligt lave og særligt høje standardejendomsværdier.
Side 3 af 3