ERU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 389: Spm. om at oversende høringsmateriale og høringssvar fra høringen over Finanstilsynets vejledning om realkreditlån med langvarig afdragsfrihed, til erhvervsministeren

Erhvervsudvalget 2021-22
ERU Alm.del
Offentligt

Finanstilsynet

aia@ftnet, [email protected]

16. august 2022 • CB/MAJ

Høringssvar vedrørende

’Vejledning

om forsigtighed i kreditvurderingen ved

belåning af boliger i vækstområder mv.’ og

’Notat

om boliglån med mulighed

for langvarig afdragsfrihed’

Ældre Sagen skal indledningsvis takke for muligheden for give høringssvar om udkast til ny

vækstvejledning og kommentere på notatet om boliglån med mulighed for lang

afdragsfrihed.

Vækstvejledningen finder ikke anvendelse for nedsparingslån

Vi finder det hensigtsmæssigt, at nedsparingslån omtales i den nye pkt. 8 i

vækstvejledningen, således at forholdet mellem anvendelsen af vækstvejledningen og

reglerne for nedsparingslån er klare, idet vi forstår det sådan, at vækstvejledningen

ikke

finder anvendelse for nedsparingslån. Ældre Sagen går ud fra, at dette også gælder kravet

om, at instituttet mindst hvert andet år skal have oplysninger svarende til de oplysninger,

der kræves ved bevilling af lån, således at der ikke kræves opdaterede oplysninger for lån,

der ligger inden for grænsen for nedsparingslån. Dette kan dog præciseres yderligere.

Vores Rådgivning oplever jævnligt, at der er banker/realkreditinstitutter, som giver afslag

på nedsparingslån med begrundelse af alder, utilstrækkeligt rådighedsbeløb og/eller for høj

gældsfaktor. Vi ser gerne, at Finanstilsynet benytter enhver lejlighed til at præcisere over

for banker og realkreditinstitutter, at der ikke stilles krav til rådighedsbeløb eller

gældsfaktor ved nedsparingslån.

Alder skal ikke afgøre, om man kan få et lån

Vi finder også det medsendte notat om boliglån med lang afdragsfrihed nyttigt, men det

skaber efter Ældre Sagens opfattelse fornyet usikkerhed om ældres mulighed for at optage

nedsparingslån, fordi der i sidste linje henvises ”låntagers økonomi og

alder”.

Efter Ældre Sagens opfattelse er det et klart udtryk for aldersdiskrimination, når alder

nævnes som en faktor uden nogen dokumentation for, at alderen har betydning for

tabsrisikoen for lånet. Vi opfordrer derfor kraftigt til, at henvisningen til alder udgår af

Finanstilsynets notat.

Reglerne for god skik præciserer, at det ”normale” krav om, at låntager skal have økonomi

til at betale rente og afdrag på et lån med fast rente, for at realkreditinstituttet kan give et

lån med afdragsfrihed og/eller variabel rente, ikke skal anvendes, når et lån ligger inden for

60 pct. af ejendomsværdien.

Lån med lang afdragsfrihed er efter Ældre Sagens opfattelse meget velegnede for ældre,

fordi det fjerner usikkerheden om, hvorvidt den 10-årige

afdragsfrihed kan ”forlænges” ved

optagelse af nyt lån, når den afdragsfri periode udløber.

Ældre Sagen

Snorresgade 17-19

2300 København S

Tlf. 33 96 86 86

[email protected]

www.aeldresagen.dk

Protektor:

Hendes Majestæt Dronning

Margrethe II

Gavebeløb til Ældre Sagen

kan fratrækkes efter gældende

skatteregler · Giro 450-5050

ERU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 389: Spm. om at oversende høringsmateriale og høringssvar fra høringen over Finanstilsynets vejledning om realkreditlån med langvarig afdragsfrihed, til erhvervsministeren

Det er ikke alene et spørgsmål om, hvorvidt ejendomsværdien fortsat er høj nok til, at et nyt

lån er inden for 60 pct. af ejendomsværdien, men også om, at mange pensionister optager

lån til betaling af grundskyld og yderligere indefryser stigningen i ejendomsskatten.

Kommunerne kræver typisk disse lån indfriet, når der optages et nyt lån med længere

løbetid. Dermed kan ”fornyelse af afdragsfrihed” for et lån med 10 års afdragsfrihed udgøre

en udfordring.

Hvis Finanstilsynet mener, at en belåningsgrænse på 60 pct. af ejendomsværdien ikke er

tilstrækkelig ved længere afdragsfrihed end 10 år, kan Finanstilsynet i vejledningen om god

skik for boligkredit angive, hvilken lånegrænse der i så fald bør tages udgangspunkt i.

Det er Ældre Sagens erfaring, at uklarhed om Finanstilsynets holdning kan gøre det

vanskeligt for ældre at opnå lån.

Venlig hilsen

Bjarne Hastrup

Adm. direktør

Side 2 af 2

Finanstilsynet

Strandgade 29

1401 København K

Sendt til

[email protected]

Krav om gentagen vurdering af lånta-

gers økonomiske situation indebærer

væsentlig byrde for låntagerne og insti-

tutterne

Resumé

Finanstilsynet indfører i udkastet til revideret vækstvejledning et nyt punkt, som ta-

ger særligt sigte på lån med afdragsfrihed.

Tilsynet lægger op til at indføre krav om, at institutterne hyppigt skal genvurdere

kundernes evne til at overholde deres låneforpligtelser i resten af lånets løbetid.

Det gælder, selvom kunderne allerede har opfyldt de skærpede krav for at blive

godkendt til de afdragsfrie lån, og selvom kunderne betaler deres ydelser til ti-

den.

Det er uklart, hvilket problem tilsynet ønsker at løse med det nye krav, og hvad

konsekvenserne skal være for låntagerne, hvis deres økonomi ændrer sig, eller

hvis de ikke leverer de krævede oplysninger.

Samtidig indebærer den gentagne vurdering af låntagernes kreditværdighed en

væsentlig byrde for både låntagerne og institutterne og en øget låneadministra-

tion, som indebærer flere omkostninger for forbrugeren.

Vi skal på denne baggrund anmode om et møde med Finanstilsynet snarest mu-

ligt, så formålet og konsekvenserne af kravet kan blive belyst bedre.

Høringssvar

19. august 2022

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

Finans Danmarks kommentarer til udkast

til revideret vækstvejledning

Finans Danmark takker for muligheden for at kommentere det fremsendte udkast

til revideret vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boli-

ger i vækstområder mv. (vækstvejledningen).

Vi gør opmærksom på, at selv om der er tale om en vejledning, så nærmer ind-

holdet af vejledningen sig på flere punkter en egentlig regelfastsættelse. Årsa-

gen er vejledningens krav om, at såfremt institutterne vælger ikke at følge punk-

ter, hvor

formuleringerne ”som hovedregel” eller ”bør” anvendes,

skal institut-

terne vælge andre tiltag, hvor forholdet adresseres i lige så høj grad, som hvis

vejledningens punkter blev fulgt.

"Bør”-bestemmelser

bliver derfor ved Finanstilsy-

nets inspektioner af institutterne lagt til grund som regler og fungerer som en slags

”facitliste”.

Vi mener, det er problematisk, når der sker en reel regelfastsættelse i

en vejledning. Det gælder ikke mindst, når kravene har vidtgående virkning over

for både forbrugerne og institutter, som vi redegør nærmere for nedenfor.

Derudover vil vi pege på det uhensigtsmæssige i, at et udkast til reguleringsmæs-

sige ændringer sendes i høring hen over sommerferieperioden. Det indebærer,

at Finans Danmark som høringspart får sværere ved at bidrage optimalt i hørings-

processen.

Ad nyt pkt. 8

–

boliglån med afdragsfrihed

Der foreslås indføjet et helt nyt punkt i vækstvejledningen

–

punkt 8 om boliglån

med mulighed for afdragsfrihed. For disse boliglån foreslås det, at instituttet efter

den oprindelige bevilling og med jævne mellemrum i lånets løbetid skal have op-

lysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer til de krævede oplysninger

ved bevillinger. Det omfatter bl.a. årsopgørelser og budgetter.

For så vidt angår boliglån med mulighed for afdragsfrihed op til 10 år er det op til

instituttet selv at fastsætte, hvor ofte det er nødvendigt, at kunderne giver oplys-

ninger om deres økonomiske forhold. For boliglån med mulighed for afdragsfri-

hed i mere end 10 år skal det som udgangspunkt ske hvert andet år.

Vi finder dette nye krav uacceptabelt. Det er vores vurdering, at der ikke er no-

gen begrundelse for at indføre et så indgribende krav, der vil have store konse-

kvenser for såvel låntager som institut. Med kravet er der tale om en uhensigts-

mæssig nyskabelse i forhold til såvel låntagerne som institutternes håndtering af

19. august 2022

Høringssvar

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

boliglån, som kunderne servicerer i overensstemmelse med den indgåede låne-

aftale. Låntagerne pålægges løbende at skulle udarbejde revideret budget og

levere dette samt øvrige oplysninger til instituttet.

Det er vores vurdering, at man med dette krav, der foreslås at gælde helt gene-

relt og automatisk uden nogen individuel vurdering i den enkelte sag, forrykker

grænsen for, hvad der bør overlades til institutterne selv at håndtere

–

og tilsva-

rende bære ansvaret for

–

og hvad der kræver reguleringsmæssige tiltag. I de

ca. 15 år, hvor låntagere har haft adgang til boliglån med mulighed for afdrags-

frihed, har vi ikke set dokumentation for væsentlige problemer for disse låntagere

i forbindelse med udløb af afdragsfriheden. Der er således efter vores vurdering

ikke noget behov for kravet, som vi anser for særdeles uproportionalt.

De gældende regler sikrer allerede en meget høj grad af forbrugerbeskyttelse,

idet instituttet bl.a. skal foretage en grundig individuel vurdering af låntagers øko-

nomi m.v., inden instituttet tilbyder et lån. I den vurdering kan bl.a. indgå nuvæ-

rende og fremtidigt rådighedsbeløb (herunder ved udløb af afdragsfrihed), kun-

dens økonomiske adfærd, formuerobusthed, belåningsgrad samt sikkerheden for

pantet i ejendommen.

Kravet om at instituttet efter den oprindelige bevilling og med jævne mellemrum

i lånets løbetid skal have oplysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer

til de krævede oplysninger ved bevillinger, giver anledning til mange spørgsmål.

For hvad skal konsekvensen være, hvis kundens økonomiske forhold er ændret,

siden lånet blev bevilliget? Eller hvis kunden ikke indleverer de krævede oplysnin-

ger løbende? Når kunden betaler sine aftalte ydelser, har institutterne i dag ikke

nogen reaktionsmuligheder pga. ændringer i kundens økonomi.

Beregning af rådighedsbeløb - afvikling af efterfinansiering over 20 år

Det foreslås i udkastet, at instituttet i forbindelse med beregning af låntagers rå-

dighedsbeløb tager udgangspunkt i, at efterfinansiering afvikles over højst 20 år.

Set i forhold til de gældende regler foreslår Finanstilsynet på s. 3, 5. afsnit, at den

maksimale tidshorisont for privatkunders afvikling af boliglån forkortes væsentligt

fra 30 år til 20 år. Vi forstår det ændrede krav således, at løbetiden på 30 år fort-

sat gælder for realkreditlån og realkreditlignende lån, der ligger inden for realkre-

ditlovgivningens lånegrænser, mens løbetiden på 20 år gælder for belåning/ef-

terfinansiering ud over realkreditlån og realkreditlignende lån. Vi opfordrer Finans-

tilsynet til at præcisere dette. Endvidere er der behov for at præcisere, at andels-

boliglån (som hverken er realkreditlån eller efterfinansiering) ligeledes kan have

30 års løbetid i beregningen af rådighedsbeløb.

19. august 2022

Høringssvar

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

For så vidt angår efterfinansieringen ud over realkreditlån og realkreditlignende

lån stiller vi os uforstående over for den markante reduktion af afviklingsperioden,

der afviger fra flere institutters praksis, som tilsynet ellers hidtil har accepteret. Det

forekommer ikke velbegrundet eller rimeligt. Vi opfordrer på den baggrund tilsy-

net til at fastholde den gældende grænse.

Som kravet er formuleret i udkastet, omfatter det alene lån med variabel rente.

Det bør afklares, om det er intentionen med forslaget, eller om intentionen er et

krav til efterfinansiering generelt.

Kravet gælder endvidere alene i relation til vækstområder. Det bør ligeledes af-

klares, om det er intentionen med forslaget, eller om intentionen er, at kravet

gælder i hele landet.

Ad skærpet afvikling for privatkunder med svage formueforhold

Vi har konstateret at der i Finanstilsynets julebrev for 2021 bl.a. fremgår et nyt af-

viklingskrav i de tilfælde, hvor kunden har spinkel eller negativ formue:

”I

de tilfælde, hvor kunden har spinkel eller negativ formue, skal den

manglende robusthed opvejes af andre forhold. Finanstilsynet tager her

udgangspunkt i, at den manglende formue kan kompenseres af, at kun-

den afvikler et fast forrentet realkreditlån eller realkreditlignende lån over

30 år og samtidig afvikler efterfinansieringslånet over maksimalt 10 år. Af-

viklingskravet gælder, indtil værdien af boligen som minimum kan falde

5 pct., uden at formuen bliver negativ. Den hurtigere afvikling skal bi-

drage til, at kundens formueforhold hurtigt bliver forbedret.”

Det fremgår af julebrevet, at dette krav gælder i hele landet.

Samtidig indeholder vækstvejledningen et afviklingskrav for kunder med negativ

formue i vækstområder, jf. følgende formulering fra udkastet til pkt. 3:

”Kunder med negativ formue bør derfor som hovedregel afvikle bolig-

gælden ud fra den ydelse, der svarer til den ydelse, der ville skulle beta-

les ved en afvikling over maksimalt 30 år med den faste rente på bevil-

lingstidspunktet, dog minimum 4 pct.

Besparelsen ved en eventuel afdragsfrihed og/eller variabel rente på

realkreditlånet bør således som hovedregel fuldt ud anvendes til afvikling

af anden boliggæld eller øvrig gæld til pengeinstituttet. Pengeinstituttet

bør desuden tilstræbe, at formuen bliver positiv indenfor maksimalt 5 år

via afvikling af gæld, når der forudsættes uændret værdi af boligen.”

19. august 2022

Høringssvar

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

I forbindelse med, at vækstvejledningen er under revision, finder vi det hensigts-

mæssigt, at begge afviklingskrav fremgår af denne. Vejledningen indeholder al-

lerede i dag en række krav, der gælder i hele landet, hvor afviklingskravet i jule-

brevet kan indarbejdes, således at der skabes et bedre overblik over kravene.

Det bemærkes, at skærpede afviklingskrav generelt kan gøre det yderligere van-

skeligt for nogle at komme ind på boligmarkedet.

Værdiansættelse af en andelsboligforeningsejendom

I udkastet til vækstvejledning benyttes forskellige udtryk i relation til værdiansæt-

telse af en andelsbolig hhv. andelsboligforenings ejendom:

•

”Instituttet

bør tage stilling til den reelle værdi af andelsboligen, og det

indebærer, at instituttet bør vurdere andelsboligforeningens ejendom i

alternativ anvendelse som udlejningsejendom.”

•

”dagsværdien

af den ejendom, som andelsboligforeningen ejer”

19. august 2022

Høringssvar

Vi foreslår, at der sker en præcisering, således at der alle steder i vejledningen

benyttes enslydende formuleringer.

Venlig hilsen

Ane Arnth Jensen

Viceadministrerende direktør i Finans Danmark

og direktør i Realkreditrådet

Direkte: 40384420

Mail: [email protected]

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K