BOU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 330: Spm., om et skøn for den samlede lejeværdi, der berøres af indgrebet med huslejereguleringsaftalen, til indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del
Offentligt

Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg

Stormgade 2-6

1470 København K

Telefon 72 28 24 00

Sagsnr.

2022 - 4440

Doknr.

549464

Dato

16-09-2022

Endeligt svar på spørgsmål fra Heidi Bank (V) stillet den 30. august 2022.

Spørgsmål nr. 315:

”Vil

ministeren oplyse de erhvervsøkonomiske konsekvenser forbundet med huslejere-

guleringsaftalen i kroner og øre?”

Svar:

Jeg har forelagt spørgsmålet for Bolig- og Planstyrelsen, der oplyser følgende:

”Der henvises til lovforslaget, hvoraf det blandt andet fremgår:

Den politiske aftale om et midlertidigt loft over huslejestigninger forventes at have

økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. Lovforslaget indebærer således, at udle-

jere af private lejeboliger hvis husleje reguleres med nettoprisindekset maksimalt må

hæve lejen med 4 pct. Der indføres dog en undtagelse, idet udlejer kan sætte huslejen

op svarende til stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendom-

men, hvis udlejer kan dokumentere, at udgifterne knyttet til ejendommen er steget

med mere end 4 pct., dog maksimalt hvad der svarer til stigningen i nettoprisindekset.

Det midlertidige loft over huslejestigninger gælder for regulering af huslejen efter ud-

viklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023.

Det forventes, at det midlertidige huslejeloft betyder, at udlejerne vil tabe huslejeind-

tægter. I det følgende skønnes over disse tab. Det skal bemærkes, at beregningerne er

forbundet med betydelig usikkerhed, blandt andet som følge af adfærdsmæssige virk-

ninger af indgrebet.

Beregningerne er opsummeret i nedenstående tabel 1. Der tages udgangspunkt i en

gennemsnitlig udlejningsbolig med fri leje efter lejelovens § 54 og en gennemsnitlig

udlejningsbolig med leje fastsat efter lejelovens § 19, stk. 2. De bagvedliggende forud-

sætninger, som fremgår af tabellen, vedrører blandt andet huslejer, boligstørrelse, an-

tal berørte boliger og antal år til lejernes fraflytning. I beregningerne tages der ud-

gangspunkt i Finansministeriets seneste skøn for inflationen (jf. Økonomisk Redegø-

relse, august 2022). Det indebærer, at der forudsættes en gennemsnitlig stigning i net-

topriserne på 8,6 pct. for året 2022, som vil have betydning for huslejerne i 2023. Vi-

dere forudsættes det, at inflationen vil være lavere end 4 pct. i 2023 (Finansministeri-

ets skøn er 3,6 pct.), så huslejeloftet ikke vil have betydning for regulering af husle-

jerne for 2024.

Stigningen i nettoprisindekset er i meget høj grad drevet af stigninger i priserne på fø-

devarer og energi. Omkring 4 pct. point af nettoprisstigningen fra juli 2022 til juli

2023 skyldes således stigende priser på disse varegrupper. Priser på fødevarer har ikke

BOU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 330: Spm., om et skøn for den samlede lejeværdi, der berøres af indgrebet med huslejereguleringsaftalen, til indenrigs- og boligministeren

betydning for udgifterne knyttet til udlejningsejendommen, og lejerne betaler særskilt

for el- og varmeforbrug. Derfor vurderes det, at stigningen i de rimelige og nødvendige

udgifter knyttet til ejendommen i stort set alle private udlejningsejendomme vil være

under 4 pct. På den baggrund forudsættes det, at undtagelsen for udlejer til at kræve

en højere lejestigning end 4 pct. stort set ikke vil blive anvendt.

Tabel 1 viser, at udlejer

umiddelbart

(med de givne forudsætninger) i gennemsnit år-

ligt taber huslejeindtægter i størrelsesordenen 6.000-7.000 kr. pr. bolig afhængigt af,

om der er aftalt fri leje, eller lejen er fastsat efter § 19, stk. 2. På tværs af boliger vil der

være stor spredning i huslejetabets størrelse.

Udlejernes samlede tab afhænger af, hvor lang tid der går, før lejeren fraflytter boliger.

Det skyldes, at udlejer ved genudlejning kan udleje boligen til enten markedsleje eller

det lejedes værdi afhængigt af, hvilket huslejeregime boligen hører under. I beregnin-

gerne er der forudsat en resterende botid på henholdsvis 3 og 4 år afhængigt af husle-

jefastsættelsen, jf. tabel 1.

Tabel 1

Beregning af tabte huslejeindtægter for udlejere

Boliger med …

markedsleje

Antal lejeboliger

Gns. m²-leje

Gns. boligstørrelse, m²

Årsleje pr. lejemål, kr.

Huslejestigning ved nettoprisstigning på 8,6 pct., kr.

Umiddelbart årligt huslejetab pr bolig ved huslejeloft

på 4 pct. (inkl. depositum), kr.

Gns. resterende botid, år

Umiddelbart tab for udlejer ift. regulering med netto-

prisindeks, mia. kr.

Tab for udlejer ift. regulering med nettoprisindeks,

hvis 25 pct. af udlejerne uden indgrebet havde valgt

at regulere huslejen med 4 pct., mia. kr.

Anm.:

leje efter § 19, stk. 2

60.000

1.400

105.000

9.000

6.000

1,4

1,1

100.000

1.350

121.500

10.400

7.000

2,1

1,6

Kilde:

Private udlejningsboliger opført efter 1991, hvor lejer er flyttet ind efter 1. juli 2015

Skøn baseret på Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2, (2019)

Anslået

Baseret på FMs skøn for den gennemsnitlige stigning i nettopriserne i året 2022, jf. Økonomisk Rede-

gørelse, august 2022

Skøn baseret på halvdelen af hhv. den gennemsnitlige botid på 5,5 år i en privat udlejningsbolig opført

efter 1991 og den gennemsnitlige botid på 8,8 år i en privat udlejningsbolig opført før 1992

Bolig- og Planstyrelsens egne beregninger

Med de givne forudsætninger skønnes et loft over lejestigningerne på 4 pct.

umiddel-

bart

at give udlejerne et samlet huslejetab målt over alle år på i størrelsesordene 3,5

mia. kr. (2,1 mia. kr. + 1,4 mia. kr.). Det forventes imidlertid, at en betydelig del af ud-

lejerne

–

uden huslejeloftet

–

ville vælge

ikke

at regulere deres husleje med nettopris-

indekset. Grunden kan være, at udlejer vurderer, at der er for stor forskel mellem stig-

ningen i udgifterne knyttet til ejendommen, og den stigning i huslejerne som regule-

ringen med det aktuelle nettoprisindeks tilsiger. En anden grund kan være, at huslejen

efter en regulering med den høje stigning i nettoprisindekset vil overstige den fri leje,

og potentielt medføre mange fraflytninger. På grund af relativ stor flyttehyppighed vil

mange lejemål for nyligt være ”markedsprøvede”.

BOU, Alm.del - 2021-22 - Endeligt svar på spørgsmål 330: Spm., om et skøn for den samlede lejeværdi, der berøres af indgrebet med huslejereguleringsaftalen, til indenrigs- og boligministeren

I tabel 1 er anført tabet for udlejer, hvis 25 pct. af udlejerne som svar på de meget høje

stigninger i nettoprisindekset (og uden et lejeloft på 4 pct.) vælger ikke at følge netto-

prisindekset. Det forudsættes, at udlejerne i dette tilfælde i stedet vælger at regulere

huslejen med 4 pct.

På den baggrund skønnes det samlede tab af huslejeindtægter at udgøre i størrelsesor-

den 2,7 mia. kr. (1,6 mia. kr. + 1,1 mia. kr.).

Udlejernes tab på 2,7 mia. kr. skal fordeles på i gennemsnit 3,5 år (gennemsnittet af 3

og 4 års restbotid). Omregnet til et års huslejetab svarer det til ca. 0,8 mia. kr. De 0,8

mia. kr. kan sammenholdes med udlejernes samlede huslejeindtægter fra de omfat-

tede ca. 160.000 boliger på anslået ca. 18,5 mia. kr. Det svarer til mistede huslejeind-

tægter på godt 4 pct.

Det skal understreges, at udlejernes tab af husleje som nævnt er midlertidigt, idet gen-

udlejning i gennemsnit finder sted efter 3,5 år, jf. ovenfor. Herudover skal det ses i ly-

set af, at der er en begrundet mistanke om, at de seneste stigninger i nettoprisindekset,

rammer skævt i forhold til udviklingen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til

udlejningsejendomme.

Idet der er tale om midlertidige indtægtstab for udlejerne vurderes forslaget ikke at

have nævneværdig betydning for værdisætningen af de private udlejningsejendomme.

Værdisætningen af disse ejendomme sker i høj grad på baggrund af ejendommenes

indtjeningsevne i fremtiden.

Der vil være begrænsede administrative omkostninger for de udlejere, som i enkelte

tilfælde vælger at benytte undtagelsesbestemmelsen og kan dokumentere, at udgif-

terne knyttet til ejendommens drift er steget med mere end 4 pct.”

Med venlig hilsen

Christian Rabjerg Madsen