TRU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 330: Orientering om opdatering af EY’s analyse af finansieringsbidrag til Lynetteholm inklusive bilag om fremskrivning af prisen på ejerboliger fra Incentive, fra transportministeren

Transportudvalget 2021-22
TRU Alm.del Bilag 330
Offentligt

EY Godkendt Revisionspartnerselskab

Dirch Passers Allé 36

Postboks 250

2000 Frederiksberg

Telefon 73 23 30 00

Fax 72 29 30 30

www.ey.com/dk

CVR-nr. 30 70 02 28

Notat

Til:

cc:

Fra:

Tlf.:

Transportministeriet

Rasmus Gravesen

Torben Hartz

+45 2529 3485

16. juni 2022

E-mail: [email protected]

Lynetteholm - genberegning af finansieringsbidrag

Sammenfatning

EY Godkendt Revisionspartnerselskab (EY) og Incentive Denmark Aps (Incentive) har tidligere bistået

Transportministeriet (TRM) i udarbejdelsen af analysen

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

af den 4. maj 2020 (Lynetteholm-rapporten).

Siden udarbejdelsen af Lynetteholm-rapporten i perioden 2019 til 2020 er der sket en række ændringer

i analysens forudsætninger, herunder særligt boligpriserne, som har væsentlig indflydelse på de forud-

sætninger, der driver indtægterne fra Lynetteholm.

På denne baggrund har det været relevant at gennemføre en opdatering af beregningerne i den oprinde-

lige analyse. I nærværende notat sammenfattes således metode og hovedresultater fra denne opdate-

ring.

Der beregnes to scenarier, begge hhv. med og uden rentenormalisering

►

Scenarie 1: Normalisering af boligpriser, hvor boligpriserne inden for en kort årrække normaliseres

og følger tidligere model for boligpriser drevet af udbud og efterspørgsel.

Scenarie 2: Strukturelt højere boligpriser, hvor boligpriserne forventes at forblive på det nye højere

niveau

grundet langsigtede ændringer i efterspørgslen på boliger, men forventes at slutte i samme

prisniveau som i Lynetteholm-rapporten.

For at sikre konsistens i metoden undersøges også udviklingen i andre tidsvarierende faktorer, eksem-

pelvis byggeomkostningerne. Derudover opdateres beregningens parkeringsnorm fra 15% til 10% på

baggrund af Københavns Kommuneplan 2019.

Hertil bemærkes at scenarie 1 må betragtes som nærværende notats primære scenarie på baggrund af

dialog med advisory board, og vedlagte notat udarbejdet af Incentive.

Rentenormalisering, hvor boligprisudviklingen rentenormaliseres baseret på Finansministeriets renteprognose.

Scenarie, hvor boligpriserne forventes at forblive på det nuværende niveau, som er ca. 19% højere end niveauet på

tidspunktet for Lynetteholm-rapporten i 2019-2020, men slutter i samme prisniveau som i Lynetteholm-rapporten.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

TRU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 330: Orientering om opdatering af EY’s analyse af finansieringsbidrag til Lynetteholm inklusive bilag om fremskrivning af prisen på ejerboliger fra Incentive, fra transportministeren

Resultaterne af denne opdatering er sammenfattet i nedenstående tabel 1:

Scenarie

(DKK mia.,

2020-priser)

Lynetteholm-

rapporten

Model A:

Rentenormalisering

Model B:

Boligprisudvikling med

uændrede renter

Noter

17,4

22,9

Analyse fra maj 2020.

Scenarie 1:

Normalisering af

boligpriser

17,7

23,4

Scenarie, hvor boligpriserne nor-

maliseres inden 2025 og dermed

inden frasalg af byggeretter og ak-

tiver på Lynetteholm.

Scenarie, hvor de højere boligpri-

ser afspejler en vedvarende højere

efterspørgsel på boliger i Køben-

havn.

Scenarie 2:

Strukturelt højere

boligpriser

18,6

25,4

Tabel 1: Sammenfatning af resultater

Som det fremgår af tabel 1, vurderes finansieringsbidraget i den opdaterede beregning at være større

end i den oprindelige analyse:

►

I scenarie 1A estimeres finansieringsbidraget til DKK 17,7 mia. Dette er DKK 0,3 mia. højere end i

Lynetteholm-rapporten, hvilket primært er en konsekvens af den lavere parkeringsnorm, som giver

plads til flere boliger og erhverv.

I scenarie 1B estimeres finansieringsbidraget til DKK 23,4 mia. Dette er DKK 0,5 mia. højere end i

Lynetteholm-rapporten, hvilket ligeledes primært skyldes den lavere parkeringsnorm.

I scenarie 2A estimeres finansieringsbidraget til DKK 18,6 mia. Dette er DKK 1,2 mia. højere end

Lynetteholm-rapporten, hvilket primært skyldes marginalt højere boligpriser gennem projektets le-

vetid og den ændrede parkeringsnorm.

I scenarie 2B estimeres finansieringsbidraget til DKK 25,4 mia. Dette er DKK 2,5 mia. højere end

Lynetteholm-rapporten, hvilket primært skyldes et højere udgangspunkt for prisen på boliger, som

fortsætter frem mod 2075.

►

Ovenstående beregninger indikerer, at projektets økonomi er robust. Således har de nuværende højere

boligpriser og den lavere parkeringsnorm potentielt en positiv effekt for finansieringsbidraget på op mod

DKK 2,5 mia. i en situation uden rentenormalisering.

Ligeledes ses det, at i en situation, hvor boligpriserne inden 2032 falder tilbage til boligprisniveauet an-

vendt i Lynetteholm-rapporten, vil finansieringsbidraget ikke blive påvirket negativt. Dette skal ses i ly-

set af projektets meget lange udviklingshorisont.

1.1

Afgrænsning

Det bemærkes, at

Aftale om alternativ til kapning fra Lynetteholmen

af den 2. juni 2022 har været med

til at flytte anlæg af Lynetteholm med ca. et år. Konsekvenserne af denne ændring i tidsplanen indgår

ikke i den gennemførte opdatering.

Det bemærkes dog, at grundet projektets lange tidshorisont vil en ændring i tidsplanen ikke have væ-

sentlig betydning på projektets samlede potentielle finansieringsbidrag. Således vil en forsinkelse på den

ene side reducere boligudbuddet i København og herved bidrage til potentielt højere boligpriser, men på

den anden side vil projektets nutidsværdi blive lavere grundet den længere tidshorisont.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

EY Godkendt Revisionspartnerselskab

Dirch Passers Allé 36

Postboks 250

2000 Frederiksberg

Telefon 73 23 30 00

Fax 72 29 30 30

www.ey.com/dk

CVR-nr. 30 70 02 28

Baggrund

EY har tidligere bistået TRM med udarbejdelsen af Lynetteholm-rapporten, som oprindeligt blev frem-

sendt den 4. maj 2020.

I forlængelse af dette arbejde foretog vi i oktober 2020 en opdatering af resultaterne i Lynetteholm-rap-

porten baseret på en ny langsigtet renteprognose fra Finansministeriet (FM). Vi foretog herunder en op-

dateret beregning af finansieringsbidraget:

►

I analysen øgedes finansieringsbidraget fra DKK 17,4 mia. til DKK 19,0 mia. i basisscenariet med

rentenormalisering.

I februar 2022 gennemførte EY en række supplerende følsomhedsanalyser på baggrund af en fore-

spørgsel fra TRM med henvisning til udvalgsspørgsmål 244 dateret den 8. februar 2022. De supple-

rende følsomheder var baseret på en situation, hvor en række af de tidligere gennemførte følsomheder

var aktiveret samtidigt og herved indbyrdes forstærkede hinanden:

►

De supplerende følsomhedsanalyser illustrerede finansieringsbidraget i det hhv. værst tænkelige og

bedst tænkelige scenarie og må derfor anses som beregninger af teoretisk karakter og yderst

usandsynlige estimater på det samlede finansieringsbidrag.

I forlængelse af det tidligere udførte arbejde har TRM nu bedt EY om at gennemføre en opdateret bereg-

ning af resultaterne i Lynetteholm-rapporten, hvilket blandt andet skal ses i lyset af den markante udvik-

ling i boligpriser i København siden udarbejdelsen af Lynetteholm-rapporten af den 4. maj 2020.

Nærværende notats resultater sammenholdes alene med resultaterne i Lynetteholm-rapporten og såle-

des ikke med ovenstående supplerende følsomhedsanalyser og beregninger.

Metode

Til grund for genberegningen af finansieringsbidraget fra Lynetteholmen I/S (LIS) tages udgangspunkt i

Lynetteholm-rapporten og den dertilhørende finansielle model.

I nærværende notat og genberegning fokuseres på de tidsvarierende faktorer, der driver finansieringsbi-

draget og dermed projektets værdi. Derudover opdateres beregningen udelukkende for statens og Kø-

benhavns Kommunes arealer

For mest hensigtsmæssigt at genberegne finansieringsbidraget, baseret på den observerede prisudvik-

ling i 2020 og 2021, har vi analyseret den historiske udvikling i de tidsvarierende faktorer, herunder

særligt ejendomspriser og byggeomkostninger, som driver størstedelen af beregningen.

Den historiske udvikling anses som relevant for at forstå, hvordan prisudviklingen typisk er efter mar-

kante prisstigninger. Den langsigtede boligprisudvikling er udarbejdet af Incentive, som også bistod EY

ved udarbejdelsen af Lynetteholm-rapporten.

Derudover har vi interviewet udvalgte medlemmer af advisory board, herunder direktøren for Boligøko-

nomisk Videncenter, Curt Liliegreen, og lektor fra Copenhagen Business School, Ismir Mulalic, for at dis-

kutere den valgte metode og de afledte forudsætninger.

På baggrund heraf har vi opdateret den finansielle model, der ud over de opdaterede forudsætninger

også inkluderer en opdatering af parkeringsnormen på nybyggede arealer i Københavns Kommune på

baggrund af Københavns Kommuneplan 2019.

De offentligt ejede arealer omfatter Lynetteholm zone 1 og 2, Refshaleøens zoner ejet af By & Havn, Quintus samt

Kløverparkens zoner ejet af Københavns Kommune og By & Havn. En detaljeret opgørelse over zonerne kan findes i

Appendiks 3

–

Forudsætninger for arealanvendelse

vedlagt Lynetteholm-rapporten.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Forudsætninger

Som nævnt fokuseres der i nærværende notat på de tidsvarierende faktorer, der driver finansieringsbi-

draget. Dette gælder:

►

boligpriser

byggeomkostninger

salgspriser for erhvervsejendomme

salgspriser for parkeringspladser

maksimumbeløbet for almennyttige boliger.

Derudover opdateres parkeringsnormen på baggrund af Københavns Kommuneplan 2019.

4.1

Boligpriser

Boligpriser er den enkeltfaktor, der har den største betydning for finansieringsbidraget. Det er således

centralt at belyse udviklingen af boligpriser siden udarbejdelsen af Lynetteholm-rapporten i 2020, og

hvilken betydning denne udvikling forventeligt vil have fremadrettet. Hovedtendenser er sammenfattet i

nedenstående med en samlet gennemgang i bilag 1

Opdateret langsigtet fremskrivning af prisen på ejer-

boliger.

4.1.1

Udvikling i perioden 2019 til 2022

Siden primo 2019 er priserne på ejerlejligheder steget markant i Danmark og i særdeleshed i Køben-

havn. Væksten i priser har været særligt markant siden medio 2020, hvor Lynetteholm-rapporten oprin-

deligt blev udarbejdet.

I Lynetteholm-rapporten blev det anslået, at prisen på ejerlejligheder ville stige til hhv. indeks 104 og

112 svarende til en stigning for hele perioden på hhv. 4% og 12% (uden/med rentenormalisering) realt

Den realiserede realudvikling i priser på ejerlejligheder i København har oversteget disse estimater og

andrager således 19% for denne periode. Udviklingen fremgår af nedenstående figur 1:

130

120

119

112

104

100

2019K1

2019K3

2020K1

2020K3

2021K1

2021K3

Observerede priser, København

Oprindelig fremskrivning, rentenormalisering

Note: Figur 1 illustrerer indeks for realudviklingen i realiserede salgspriser for ejerlejligheder i København sammen-

holdt med de oprindelige fremskrivninger anvendt i Lynetteholm-rapporten (2019K1=100).

Kilde: Finans Danmark og Danmarks Statistik (PRIS111).

Figur 1: Boligprisudviklingen siden 2019

Oprindelig fremskrivning, uændrede renter

Indeks

110

Den markante stigning i boligpriser skyldes en række forhold. Ifølge FM er en væsentlig faktor, at hus-

holdningerne på grund af coronakrisen har brugt færre penge på eksempelvis rejser og til gengæld har

sparet mere op. Derudover vurderer Nationalbanken og FM, at det øgede brug af hjemmearbejde har

Primo 2019 var udgangspunktet for Incentives boligprismodel.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

øget betalingsvilligheden for boliger, samtidig med at ekspansive pengepolitiske og finanspolitiske tiltag

yderligere har øget efterspørgslen på boliger. Vi henviser til bilag 1

Opdateret langsigtet fremskrivning

af prisen på ejerboliger

for yderligere uddybning.

4.1.2

Langsigtede tendenser i boligpriserne

Med udgangspunkt i den observerede stigning i boligpriser har vi opstillet mulige langsigtede udviklings-

forløb for den fremtidige boligprisudvikling, hvilket ligeledes er uddybet i bilag 1

Opdateret langsigtet

fremskrivning af prisen på ejerboliger:

►

Den nuværende stigning i boligpriser kan skyldes en kombination af den underliggende forventede

udvikling og særlige

midlertidige

bidrag. En sådan situation vil medføre en

normalisering

af boligpri-

serne over en mindre årrække, som herved langsigtet vil følge den oprindelige prognose fra Ly-

netteholm-rapporten.

Omvendt kan den højere boligpris skyldes mere

permanente

ændringer i boligefterspørgsel, som

medfører en

langsigtet højere boligpris,

der først på lang sigt vil ramme det tidligere forventede ni-

veau.

►

I scenarie 1, hvor boligpriserne normaliseres, antager vi, at dette sker inden for en kort årrække, og der-

med at priserne er normaliserede i 2032, hvor udbygningen af Lynetteholm påbegyndes. Såfremt pri-

serne normaliseres inden udbygning af Lynetteholm påbegyndes, har det ikke nogen væsentlig effekt på

nærværende notats resultater, hvornår priserne effektivt er normaliserede. Dette skyldes, at de arealer,

hvorfra aktiver frasælges inden 2032, er privatejede og altså ikke indgår i denne analyse, eller at der på

disse arealer udbygges begrænsede etagemeter, hvorfor vi i scenarier med normalisering benytter de

oprindelige fremskrivninger.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Boligprisscenarierne anvendt i nærværende notat er illustreret nedenfor i figur 2:

Scenarie 1A

rentenormalisering

normalisering af boligpriser

400

350

300

314

400

350

300

Scenarie 1B

uændrede renter

normalisering af boligpriser

372

Indeks

200

150

100

primo 2019

Nærværende notat

2075

Indeks

250

200

150

100

primo 2019

Nærværende notat

2075

Scenarie 2A

rentenormalisering

strukturelt højere boligpriser

400

350

300

323

314

400

350

300

250

200

150

100

2075

Lynetteholm-rapporten

104

119

Scenarie 2B

uden rentenormalisering

strukturelt højere boligpriser

372

Indeks

250

200

150

100

primo 2019

Nærværende notat

primo 2019

Nærværende notat

2075

Lynetteholm-rapporten

Note: Figur 2 illustrerer boligprisindekset for de fire analyserede scenarier i nærværende notat (primo 2019=100).

Kilde:

Opdateret langsigtet fremskrivning af prisen på ejerboliger

udarbejdet af Incentive.

Figur 2: Opdateret boligfremskrivning

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

4.2

Byggeomkostninger

Ligesom boligpriserne er byggeomkostningerne vokset mere end inflationen fra primo 2019 til ultimo

2021, en udvikling der er fortsat ind i 2022. I denne periode er byggeomkostningerne for etageboliger

således vokset med 7%, altså en realudvikling på 3%, hvilket fremgår af nedenstående figur 3. I Lynette-

holm-rapporten blev realudviklingen i byggeomkostninger estimeret til 1,5% for samme periode.

110

105

100

2019K1

2019K3

2020K1

2020K3

2021K1

2021K3

Observeret byggeindeks

Oprindelig fremskrivning

103

102

Note: Figur 3 illustrerer realudviklingen i byggeindekset for etageboliger sammenholdt med den oprindelige frem-

skrivning (2019K1=100).

Kilde: Danmarks Statistik (BYG42 og PRIS116).

Figur 3: Udviklingen i byggeomkostninger siden 2019

Ses der på den langsigtede udvikling for byggeomkostninger, har udviklingen dog været relativt stabil,

hvor udviklingen i de fleste år holder sig tæt på den gennemsnitlige realudvikling på 0,5%

, som fandt

anvendelse ifbm. Lynetteholmrapporten i 2019, jf. nedenstående figur 4.

10%

-2%

-4%

-6%

-8%

-10%

Indeks

Gennemsnit 2003 til 2019: 0,5%

Gennemsnit fra 1988 til 2021: 0,7%

1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020

Byggeomkostningsindeks for etageboliger

Kilde: Danmarks Statistik (BYG42 og PRIS115).

Figur 4: Normalisering af byggeomkostninger

Således ses det, at der også tidligere har været store udsving, men at priserne på lang sigt har normali-

seret sig. Dette gør sig eksempelvis gældende under finanskrisen omkring 2006 til 2008, hvor der ses

en stor stigning i byggepriser fulgt af et fald og en normalisering i efterfølgende perioder.

Med udgangspunkt i den historiske udvikling vurderes det som en rimelig antagelse, at den nuværende

stigning i anlægsomkostninger ikke er en strukturel ændring, men at der over en meget lang tidshori-

sont vil ske en normalisering af byggeomkostningerne. Med henblik på at tage en forsigtig tilgang har vi

Fra 2003 til 2019 har den årlige realudvikling i byggeomkostninger i gennemsnit udgjort 0,5%.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

dog valgt at tilpasse forudsætning om den langsigtede vækst i byggeomkostninger så den medtager den

langsigtede tendens på 0,7% jf. ovenstående figur.

På denne baggrund opjusteres den oprindelige fremskrivning fra 0,5%, som dækkede over den gennem-

snitlige realudvikling i byggepriser for perioden 2003-2019, til 0,7%, som dækker over den gennemsnit-

lige udvikling for perioden 1988-2021.

4.3

Øvrige faktorer

Ud over boligpriser og byggeomkostninger indgår tidsvarierende input som salgspriser på erhvervsejen-

domme, salgspriser på parkeringspladser og maksimumbeløbet for almennyttige boliger ligeledes i be-

regningen af finansieringsbidraget.

4.3.1

Salgspriser for erhvervsejendomme

Salgsprisen for en erhvervsejendom er primært styret af den lejeindtægt, ejendommen kan generere.

Den gennemsnitlige leje pr. kvadratmeter er ifølge markedsdata fra Colliers og Nordicals vokset med

cirka 4,5% fra starten af 2020 til første kvartal i 2022. I samme periode er forbrugerprisindekset vokset

med cirka 3,2%. Dermed har realudviklingen i lejeprisen pr. kvadratmeter ligget på ca. 0,7% hvilket er

tæt på den oprindelige fremskrivning på 0,5% pr. år.

Da vi ikke forventer, at der på lang sigt vil ske en lavere prisudvikling i salgspriser for erhvervsejen-

domme, end prisstigning i byggeomkostninger, justeres forudsætningen til det opdaterede anlægsom-

kostningsindeks på 0,7% jf. tabel 2

Årlig realudvikling (%)

Salgsindeks, erhverv

Tabel 2: Fremskrivning af salgsindeks, erhverv

Lynetteholm-rapporten

0,5%

Nærværende notat

0,7%

4.3.2

Salgspriser for parkeringspladser

Lejeindtægten for parkeringspladser fastsættes typisk på baggrund af investors afkastkrav og omkost-

ninger forbundet med etablering og drift af parkeringspladsen.

Da omkostningsindekset forventes at vokse 0,7% realt årligt jf. den nye prognose, antages samme udvik-

ling for værdien af parkeringspladser, hvorfor prisniveau opjusteres til 0,7%. Dette fremgår af tabel 3:

Årlig realudvikling (%)

Salgsindeks, parkering

Tabel 3: Fremskrivning af salgsindeks, parkering

Lynetteholm-rapport

0,5%

Nærværende notat

0,7%

4.3.3

Almennyttige boliger

For de almennyttige boliger gælder det, at maksimumbeløbet følger et vægtet indeks af nettoprisindek-

set og lønindekset i den private sektor. Da vi har justeret forudsætninger om højere vækst i anlægsom-

kostning har vi ligeledes justeret salgsindeks for almennyttige boliger, for at undgå at ændrede bygge-

omkostninger udhuler økonomien i nye almennyttige boliger. Dette fremgår af nedenstående. tabel 4:

Årlig realudvikling (%)

Maksimumbeløb, almennyttige boliger

Lynetteholm-rapporten

0,5%

Nærværende notat

0,7%

Dette vurderes at være et konservativt estimat, set i lyset af den demografiske udvikling i København på lang sigt,

alt andet lige, vil gøre det mere attraktivt at udvikle erhvervsejendomme i København.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

Tabel 4: Fremskrivning af almennyttige boliger

4.3.4

Parkeringsnorm

Ud over de observerede boligprisstigninger i løbet af 2020 og 2021 har vi også foretaget en ændring i

beregningens parkeringsnorm. I Lynetteholm-rapporten blev parkeringsnormen antaget at være 15%

mens der indgik en følsomhed, hvori parkeringsnormen blev sænket til 10%. Siden udgivelsen af Ly-

netteholm-rapporten er en parkeringsnorm på 10% blevet vedtaget i Københavns Kommune, og dette

afspejles i nærværende notats beregninger.

Det bemærkes, at den ændrede parkeringsnorm muliggør en større udbygning af boliger og erhverv in-

den for den samme bebyggelsesprocent. Dette fremgår af tabel 5:

Areal til parkering (%)

Parkeringsnorm

Tabel 5: Opdateret parkeringsnorm

Lynetteholm-rapporten

15%

Nærværende notat

10%

Resultater

De overordnede resultater af den gennemførte opdatering er sammenfattet i nedenstående tabel 6:

Scenarie

(DKK mia.,

2020-priser)

Lynetteholm-rapporten

Scenarie 1:

Normalisering af

boligpriser

Scenarie 2

Strukturelt højere

boligpriser

Model A:

Rentenormalisering

Model B:

Boligprisudvikling med uændrede renter

17,4

22,9

17,7

23,4

18,6

25,4

Tabel 6: Sammenfatning af resultater

Det fremgår af tabel 6, at finansieringsbidraget vil blive øget, hvis de højere, nuværende boligpriser er

af permanent karakter. I en situation, hvor de højere boligpriser viser sig at være midlertidige, vil finan-

sieringsbidraget fortsat være på niveau med den oprindelige langsigtede prognose, jf. Lynetteholm-rap-

porten.

I begge scenarier ses endvidere, at en reduceret parkeringsnorm vil have positiv effekt på finansierings-

bidraget, idet dette forhold giver mulighed for at udvikle flere ejendomme uden at øge den samlede be-

byggelsesprocent inklusive parkeringshuse.

I nedenstående gennemgås baggrunden for resultaterne.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

5.1

Scenarie 1: Normalisering af boligpriser

I en situation, hvor boligpriserne normaliseres, er det primært ændringen i parkeringsnormen, som dri-

ver det ændrede finansieringsbidrag. Dette er illustreret i nedenstående figur 5:

Note: Nye forudsætninger inkluderer ændring i byggeomkostninger, salgspris for ejendomme, salgspris for parke-

ringspladser og maksimumbeløb for almennyttige boliger. Beregningen er foretaget trinvis.

Figur 5: Finansieringsbidrag ved normalisering af boligpriser

►

Som illustreret i figuren, er finansieringsbidraget i nærværende notat større end i begge modeller i

Lynetteholm-rapporten. Dette skyldes den lavere parkeringsnorm på 10%, hvilket øger antallet af

etagemeter fra 4,4 mio. m

til 4,5 mio. m

over hele projektets levetid.

Dog mindskes finansieringsbidraget af de opdaterede forudsætninger, herunder særligt af de højere

byggeomkostninger.

Der forventes ikke et øget bidrag fra salg af byggeretter og boligudvikling pr. m

, hvilket skyldes en

antagelse om, at boligpriserne på lang sigt normaliseres og herved ikke strukturelt ændrer resulta-

tet.

Det bemærkes desuden, at den positive effekt vil være størst i en situation uden rentenormalise-

ring, hvilket skyldes, at der i denne situation generelt ses højere værdier af byggeretter.

►

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

5.2

Scenarie 2: Strukturelt højere boligpriser

I en situation, hvor boligpriserne fremskrives fra det nye udgangspunkt, er det primært de opdaterede

boligpriser og ændringen i parkeringsnormen, som driver det ændrede finansieringsbidrag. Dette er illu-

streret i nedenstående figur 6:

Note: Nye forudsætninger inkluderer ændring i byggeomkostninger, salgspris for ejendomme, salgspris for parke-

ringspladser og maksimumbeløb for almennyttige boliger. Beregningen er foretaget trinvis. På grund af afrunding

summeres ændringerne ikke op til den totale effekt.

Figur 6: Finansieringsbidrag ved strukturelt højere boligpriser

►

Som illustreret i figur 6, øges finansieringsbidraget yderligere i begge modeller, hvis det antages, at

boligprisudviklingen strukturelt har ændret sig, herunder særligt de højere priser på kort sigt.

I en situation med rentenormalisering forventes et øget finansieringsbidrag på ca. DKK 0,8 mia. fra

værdistigningen på byggeretter og ejendomme, som kommer oven i bidraget fra en reduceret par-

keringsnorm og opdaterede forudsætninger på ca. DKK 0,3 mia.

Denne relativt beskedne effekt skal ses i lyset af, at en rentenormalisering vil medføre en be-

grænset højere, langsigtet boligpris, som uddybet i bilag 1

Opdateret langsigtet fremskrivning

af prisen på ejerboliger.

►

I en situation uden rentenormalisering og med strukturelt højere boligpriser ses en væsentlig for-

øgelse af finansieringsbidraget på ca. DKK 1,9 mia. Hertil kommer effekten af yderligere areal til

byggeri, som frigives grundet den lavere parkeringsnorm, svarende til et yderligere bidrag på DKK

1,1 mia. Dog begrænses den samlede effekt af de opdaterede forudsætninger med DKK -0,6 mia.

Den relativt store effekt af nye boligpriser skyldes, at særligt de byggeretter, der udvikles først

på Lynetteholm, vil have en højere værdi og herved bidrage mere til den samlede værdi af pro-

jektet.

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited

EY | Building a better working world

EY exists to build a better working world, helping to create long-term value for clients,

people and society and build trust in the capital markets.

Enabled by data and technology, diverse EY teams in over 150 countries provide trust

through assurance and help clients grow, transform and operate.

Working across assurance, consulting, law, strategy, tax and transactions, EY teams ask

better questions to find new answers for the complex issues facing our world today.

EY refers to the global organization, and may refer to one or more, of the member firms

of Ernst & Young Global Limited, each of which is a separate legal entity. Ernst & Young

Global Limited, a UK company limited by guarantee, does not provide services to clients.

Information about how EY collects and uses personal data and a description of the rights

individuals have under data protection legislation are available via ey.com/privacy. EY

member firms do not practice law where prohibited by local laws. For more information

about our organization, please visit ey.com.

ED None

This material has been prepared for general informational purposes only and is not in-

tended to be relied upon as accounting, tax or other professional advice. Please refer to

your advisors for specific advice.

ey.com/dk

EY Godkendt Revisionspartnerselskab - A member firm of Ernst & Young Global Limited