SAU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 261: Lovudkast til forslag til lov om ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige andre love (Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft over investorfradraget), fra skatteministeren

Skatteudvalget 2021-22
SAU Alm.del Bilag 261
Offentligt

UDKAST

Skatteudvalget 2021-22

SAU Alm.del - Bilag 261

Offentligt

Skatteministeriet

J.nr. 2019-8052

Forslag

til

Lov om ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af

fast ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige

andre love

(Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft

over investorfradraget)

§1

I lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 132 af 25. januar 2019, som ændret ved § 1 i lov nr. 1578

af 27. december 2019 og § 2 i lov nr. 1580 af 27. december 2019, foretages

følgende ændringer:

Lovens

titel

affattes således:

”Lov

om beskatning af fortjeneste på fast ejendom (ejendomsavance-

beskatningsloven)”.

Før § 1 indsættes som overskrift:

»Kapitel 1.

Lovens anvendelsesområde«.

§ 1

affattes således:

”§

Fortjeneste på realisationsbeskattede ejendomme bortset fra ejen-

domme, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, medreg-

nes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter reglerne i kapitel 2.

Realisationsbeskattede ejendomme er faste ejendomme, der ikke lagerbe-

skattes.

Stk. 2.

Fortjeneste og tab på lagerbeskattede ejendomme medregnes til den

skattepligtige indkomst efter reglerne i kapitel 3.”

SAU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 261: Lovudkast til forslag til lov om ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, afskrivningsloven, investorfradragsloven og forskellige andre love (Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer og fastholdelse af loft over investorfradraget), fra skatteministeren

UDKAST

Før § 2 indsættes som overskrift:

”Kapitel 2.

Realisationsbeskattede ejendomme”.

§ 6 D, stk. 12, 5. pkt.,

ændres »§ 73 B« til »§ 73 C«.

Efter § 13 indsættes:

»Kapitel 3.

Lagerbeskattede ejendomme

§ 14.

Skattepligtige omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1-2j

og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b, skal ved opgørelsen af den skatte-

pligtige indkomst medregne urealiseret gevinst og tab på ejendomme (lager-

princippet), når følgende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommen udlejes i overvejende omfang på noget tidspunkt i den

skattepligtiges indkomstår.

2) Handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning, der udlejes i

overvejende omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet af den skatteplig-

tiges indkomstår. Ved opgørelsen efter 1. pkt. medregnes værdien af den

skattepligtiges egne ejendomme og ejendomme tilhørende selskaber m.v.

som nævnt i 1. pkt., og som kontrolleres af den kreds af parter, der har en

forbindelse, som er nævnt i ligningslovens § 2. Hvis indkomståret for en

part ikke udløber på samme tidspunkt som indkomståret for den skatteplig-

tige, anvendes værdien ved udløbet af det indkomstår, som træder i stedet

for den skattepligtiges indkomstår, ved opgørelsen efter 2. pkt.

Stk. 2.

En ejendom anses for udlejet i overvejende omfang, hvis mere end

50 pct. af bygningernes samlede etageareal eller mere end 50 pct. af ejen-

dommens samlede grundareal udlejes. En ejendom anses for udlejet fra det

tidspunkt, lejer overtager det lejede. Udlejning til en lejer, der er sambeskat-

tet med den skattepligtige, jf. selskabsskattelovens §§ 31 og 31 A, anses ikke

for udlejning, medmindre ejendommen videreudlejes til en lejer, der ikke er

sambeskattet med den skattepligtige. Udlejning fra foreninger m.v. anses

efter denne bestemmelse ikke for udlejning, når lejeindtægten ikke anses

som indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed efter selskabsskattelovens

§ 1, stk. 4 eller 5.

UDKAST

Stk. 3.

En ejendom vedbliver med at være lagerbeskattet, så længe den

skattepligtige ejer ejendommen.

§ 14 A.

Fortjeneste og tab på en fast ejendom omfattet af § 14 opgøres

som forskellen mellem ejendommens handelsværdi ved indkomstårets ud-

løb og ejendommens handelsværdi ved indkomstårets begyndelse (lager-

princippet). Hvis ejendommen er erhvervet i løbet af indkomståret, anven-

des ejendommens anskaffelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets

begyndelse. Hvis ejendommen er afstået i løbet af indkomståret, anvendes

ejendommens afståelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.

Stk. 2.

Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes

ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kurs-

værdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet. Afståel-

sessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante

del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de overdragne

gældsposter på afståelsestidspunktet.

Stk. 3.

Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med afståelsessum-

mer.

Stk. 4.

Afstår en ejer af fast ejendom denne på sådanne vilkår, at der ved

senere afståelse tilfalder ejeren et yderligere vederlag for ejendommen,

medregnes dette yderligere vederlag ved opgørelsen af den skattepligtige

indkomst i det år, hvor retten til det yderligere vederlag erhverves.

Stk. 5.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kan udgifter, der er

afholdt til forbedring og vedligeholdelse af ejendommen, fratrækkes.

§ 14 B.

Overgang fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning finder

sted med virkning fra begyndelsen af det indkomstår, hvor betingelserne i §

14 er opfyldt.

Stk. 2.

For nyerhvervede ejendomme, som udlejes i overvejende omfang,

indtræder lagerbeskatningen med virkning fra erhvervelsen, hvis betingel-

serne i § 14 er opfyldt i det indkomstår, erhvervelsen finder sted.

Stk. 3.

Ejendomme, der erhverves ved en skattefri fusion, spaltning eller

tilførsel af aktiver, og som udlejes i overvejende omfang, overgår til lager-

beskatning med virkning fra fusionsdatoen, jf. fusionsskattelovens § 5, hvis

betingelserne i § 14 er opfyldt i det indkomstår, hvor erhvervelsen finder

sted. Hvis selskaberne ikke har samme skattemæssige fusionsdato, har over-

gangen til lagerbeskatning virkning fra fusionsdatoen for det selskab, hvor-

fra ejendommen indskydes.

UDKAST

§ 14 C.

Ved overgang fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning, jf. §

14 B, anses ejendommen for afstået til handelsværdien på overgangstids-

punktet. Denne handelsværdi udgør indgangsværdien ved overgangen til la-

gerbeskatning.

Stk. 2.

Den opgjorte indgangsværdi anvendes som anskaffelsessum i for-

hold til lagerbeskatningen, jf. § 14 A.

Stk. 3.

Den opgjorte indgangsværdi anvendes endvidere som afståelses-

sum i forhold til beskatning af genvundne afskrivninger eller tab efter af-

skrivningsloven og i forhold til realisationsbeskatning af ejendommen efter

kapitel 2 eller i forhold til beskatning som næringsejendom efter statsskat-

teloven. Fortjeneste eller tab efter 1. pkt. medregnes dog først ved opgørel-

sen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor ejendommens

egentlige afståelse finder sted, jf. dog § 14 D.

§ 14 D.

Den skattepligtige skal for hver ejendom, der overgår fra realisa-

tionsbeskatning til lagerbeskatning, føre en realisationssaldo, der indeholder

den samlede nettogevinst (positiv realisationssaldo) eller det samlede netto-

tab (negativ realisationssaldo) opgjort efter § 14 C, stk. 3.

Stk. 2.

Hvis realisationssaldoen er positiv, modregnes den i indkomstårets

eventuelle tab på ejendommen opgjort efter lagerprincippet, jf. § 14 A.

Alene den del af tabet på ejendommen, der resterer efter modregning, kan

fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisations-

saldoen efter årets modregning fortsat er positiv, fremføres den positive rest-

saldo til efterfølgende indkomstår. En positiv saldo kan alene fremføres til

et senere indkomstår, i det omfang den ikke kan rummes i et tidligere års

tab. Hvis saldoen fortsat er positiv efter afståelse af ejendommen, medreg-

nes et beløb svarende til den positive restsaldo ved opgørelsen af den skat-

tepligtige indkomst i afståelsesåret.

Stk. 3.

Hvis realisationssaldoen er negativ, modregnes den i indkomst-

årets fortjeneste på ejendommen opgjort efter lagerprincippet, jf. § 14 A.

Alene den del af fortjenesten på ejendommen, som resterer efter modreg-

ning, medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis reali-

sationssaldoen efter årets modregning fortsat er negativ, fremføres restsal-

doen til efterfølgende indkomstår. En negativ saldo kan alene fremføres til

et senere indkomstår, i det omfang den ikke kan rummes i et tidligere års

fortjeneste. Hvis saldoen fortsat er negativ ved afståelse af ejendommen,

fratrækkes et beløb svarende til den negative restsaldo ved opgørelsen af

den skattepligtige indkomst i afståelsesåret.

Kapitel 4. Ikrafttrædelse m.v.«

UDKAST

§2

I afskrivningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 242 af 18. februar 2021, som

ændret ved § 1 i lov nr. 672 af 19. april 2021 og § 1 i lov nr. 2193 af 30.

november 2021, foretages følgende ændring:

§ 1

indsættes som

stk. 2:

”Stk. 2.

Der kan ikke foretages skattemæssig afskrivning på udgifter til

anskaffelse, ombygning eller forbedring af aktiver vedrørende ejendomme,

der lagerbeskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3.”

§3

I investorfradragsloven, jf. lov nr. 1707 af 27. december 2018, foretages føl-

gende ændringer:

§ 7, stk. 2, 1. pkt.,

udgår ”i hvert af indkomstårene 2019-2022

og 800.000

kr. i 2023 og senere indkomstår.”

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

udgår ”i hvert af indkomstårene 2019-2022

og 250.000

i 2023 og senere indkomstår.”

§4

I fusionsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 743 af 23. april 2021, foreta-

ges følgende ændring:

§ 8, stk. 3,

indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum:

”Har det indskydende selskab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst

medregnet urealiseret fortjeneste og tab på ejendomme (lagerbeskattede

ejendomme), behandles ejendommene ved opgørelsen af det modtagende

selskabs skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var medregnet

ved indkomstopgørelsen hos det modtagende selskab. Det modtagende sel-

skab indtræder i en positiv realisationssaldo, jf. ejendomsavancebeskat-

ningslovens § 14 D, stk. 2, herunder en positiv realisationssaldo, der opgøres

ved overgang til lagerbeskatning i forbindelse med fusionen.”

§5

UDKAST

I ligningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1735 af 17. august 2021, som æn-

dret senest ved § 3 i lov nr. 906 af 21. juni 2022, foretages følgende ændring:

§ 17 A, stk. 1,

ændres ”§

12 i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse

af fast ejendom” til: ”ejendomsavancebeskatningslovens

§ 12”.

§6

I selskabsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 251 af 22. februar 2021, som

ændret senest ved § 1 i lov nr. 905 af 21. juni 2022, foretages følgende æn-

dring:

§ 2, stk. 1, litra b, 2. pkt.

ændres

»ved afståelse af« til: ”på”.

§7

I skattekontrolloven, jf. lovbekendtgørelse nr. nr. 283 af 2. marts 2022,

som ændret ved § 3 i lov nr. 2612 af 28. december 2021, som ændret ved §

3 i lov nr. 2621 af 28. december 2021, ved § 3 i lov nr. 902 af 21. juni

2022 og ved § 3 i lov nr. 905 af 21. juni 2022 foretages følgende ændring:

Efter § 36 indsættes i kapitel 3:

»Oplysninger om lagerbeskattede ejendomme

§ 36 a.

Skattepligtige, der ejer lagerbeskattede ejendomme, jf. ejen-

domsavancebeskatningslovens kapitel 3, skal dokumentere de økonomiske

omstændigheder, der ligger til grund for værdiansættelsen af selskabets fa-

ste ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 14 A og 14 C,

hvis told- og skatteforvaltningen anmoder herom.

Stk. 2.

Told- og skatteforvaltningen kan fastsætte nærmere regler om de

oplysninger, der skal afgives efter stk. 1.«

§8

I virksomhedsskatteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1836 af 16. september

2021, som ændret ved § 6 i lov nr. 2193 af 30. november 2021, foretages

følgende ændring:

UDKAST

§ 1, stk. 2. 2. pkt.,

ændres ”lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse

af fast ejendoms” til: ”ejendomsavancebeskatningslovens”.

§9

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. januar 2023

Stk. 2.

Loven har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar

2023 eller senere.

UDKAST

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Skatteministeriets overvejelser

2.1.3. Den foreslåede ordning

2.2. Fastholdelse af loft over investorfradraget

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Skatteministeriets overvejelser

2.2.3. Den foreslåede ordning

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det of-

fentlige

3.1 Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

3.2 Fastholdelse af loftet over investorfradraget

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1 Lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

4.2 Fastholdelse af loftet over investorfradraget

5. Administrative konsekvenser for borgerne

6. Klimamæssige konsekvenser

7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

UDKAST

8. Forholdet til EU-retten

9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

10. Sammenfattende skema

1. Indledning

Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti

og Enhedslisten indgik

den 10. oktober 2020 ”Aftale om en ny ret til tidlig

pension” med henblik på at give dem, der har været mange år på arbejds-

markedet, mulighed for en værdig tilbagetrækning.

Den nye ret til tidlig pension blev udmøntet ved lov nr. 2202 af 29. december

2020. Tidlig Pension har kunnet opnås fra den 1. januar 2022 og indebærer,

at danske lønmodtagere med lange og hårde arbejdsliv kan trække sig til-

bage på en værdig måde. Tidlig Pension sikrer således, at de, der har været

længst på arbejdsmarkedet, nu har mulighed for at stoppe med at arbejde,

før de er slidt helt ned.

Af ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” fremgår, at aftalepartierne er enige

om, at den nye ret til tidlig pension skal være fuldt finansieret. Som en del

af finansieringen er aftalepartierne enige om, at der fra 2023 skal indføres

lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer, og at loftet over investor-

fradraget skal fastholdes. Lovforslaget har til formål at udmønte den del af

”Aftale om en ny ret til tidlig pension”, der vedrører disse

to finansierings-

bidrag.

Det følger af den indgåede aftale, at lagerbeskatningen skal indføres for

ejendomsselskaber, der sammen med interesseforbundne parter har en sam-

let ejendomsportefølje af udlejningsejendomme til en handelsværdi over

100 mio. kr., og at lagerbeskatningen ikke skal omfatte ejendomme, der an-

vendes i selskabets eller koncernens egen drift. Det foreslås således, at kun

ejendomme, der udlejes i overvejende omfang, vil blive omfattet af lager-

beskatningen.

Loftet over investorfradraget udgør i dag 400.000 kr. ved direkte investering

og 125.000 kr. ved indirekte investering. Det foreslås, at loftet fremover

fastholdes på det nuværende niveau, så loftet ikke forhøjes fra og med 2023.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Lagerbeskatning af selskaber ejendomsavancer

2.1.1. Gældende ret

UDKAST

Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (herefter

ejendomsavancebeskatningsloven) finder anvendelse på fortjeneste ved af-

ståelse af fast ejendom. Loven omfatter fysiske personer og juridiske perso-

ner (selskaber m.v.), der er fuldt skattepligtige her til landet, og som ejer fast

ejendom beliggende i Danmark eller i udlandet.

Loven omfatter også fysiske og juridiske personer, der er begrænset skatte-

pligtige her til landet, og som ejer fast ejendom beliggende i Danmark, her-

under ejendomme, der ejes via et fast driftssted i Danmark. Udenlandske

skattepligtige fysiske og juridiske personer er således også skattepligtige af

fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Ejendomsavancebeskatningsloven gælder alle former for afståelse af fast

ejendom, herunder afståelse ved arv og gave, ligesom erstatninger for skade

på en fast ejendom sidestilles med en afståelsessum. Loven gælder også ved

afståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med pålæg af rådig-

hedsindskrænkninger over fast ejendom i form af servitutter mv.

Ejendomsavancebeskatningsloven omfatter ikke ejendomme, som er an-

skaffet som et led i den skattepligtiges næringsvirksomhed. Fortjeneste og

tab på næringsejendomme beskattes i stedet efter reglerne i statsskatteloven.

Ejendomsavancebeskatningsloven følger i dag et realisationsbeskatnings-

princip. Det betyder, at beskatningen af en ejendomsavance først sker, når

ejeren afstår sin faste ejendom. Hvis det ikke er selve ejendommen, der af-

stås, udløses ingen ejendomsavancebeskatning. Realisationsprincippet gæl-

der også ved beskatning af næringsejendomme efter statsskattelovens reg-

ler.

Hvis et selskab (moderselskabet) ejer et datterselskab, der har erhvervet en

ejendom, og ejendommen forbliver ejet af datterselskabet, vil der således

ikke indtræde ejendomsavancebeskatning, selv om moderselskabet afstår

alle sine aktier i datterselskabet. Idet ejendommen fortsat ejes af dattersel-

skabet, er der ikke sket afståelse af selve ejendommen, og dermed udløses

ingen ejendomsavancebeskatning.

Moderselskabets afståelse af aktierne i datterselskabet behandles efter reg-

lerne i aktieavancebeskatningsloven. Som alt overvejende hovedregel vil en

sådan afståelse af aktier i et datterselskab være skattefri efter reglerne i ak-

tieavancebeskatningsloven. Skattefriheden ved salg af datterselskabsaktier

skal ses på baggrund af et ønske om - uanset hvordan en koncern er struk-

tureret - at undgå dobbeltbeskatning af selskabsindkomst i flere led. Udbytte

UDKAST

af datterselskabs- og koncernselskabsaktier er ud fra samme betragtning

også skattefri.

Efter gældende regler er det således muligt for et moderselskab at foretage

en indirekte afståelse af en ejendom, der ejes af et datterselskab, ved at mo-

derselskabet sælger aktierne i datterselskabet frem for, at datterselskabet

sælger selve ejendommen. Det indirekte salg af ejendommen kan således i

almindelighed gennemføres uden beskatning.

Det er således i dag muligt for selskaber, herunder udenlandske selskaber,

at sælge datterselskabsaktierne i det selskab, som ejer en ejendom, uden at

der udløses beskatning, selv om ejendommen er steget i værdi siden erhver-

velsen. Beskatning af ejendomsavancen udskydes, indtil det tidspunkt, hvor

datterselskabet afstår selve ejendommen. På den måde udskydes eller und-

gås beskatningen af ejendomsavancen.

2.1.2. Skatteministeriets overvejelser

”Aftale

om en ny ret til tidlig pension” fremgår, at der fra 2023 skal ind-

føres lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer.

Aftalepartierne ønsker at sikre en effektiv beskatning af selskabers ejen-

domsavancer ved at indføre en løbende beskatning af værdistigninger på

selskabers ejendomme efter et lagerprincip svarende til den måde, pensions-

selskaber beskattes i dag.

Selskaber er allerede på nuværende tidspunkt skattepligtige af ejendoms-

avancer. Beskatningen sker dog først, når en gevinst realiseres ved salg af

ejendommen. Danske og udenlandske selskaber kan dermed undgå beskat-

ningen af ejendomsavancer ved at placere ejendommen i et datterselskab og

sælge datterselskabet i stedet for selve ejendommen, idet gevinster på dat-

terselskabsaktier er skattefrie.

Aftalepartierne er enige om, at lagerbeskatningen skal gælde for selskaber

mv., der omfattes af den almindelige selskabsbeskatning på 22 pct. af den

skattepligtige indkomst. Lagerbeskatningen skal derimod ikke gælde for

personligt drevne virksomheder.

Ejendomme, som selskabet i overvejende grad anvender i egen drift, fore-

slås dog undtaget fra lagerbeskatningen. Det gælder f.eks. ejendomme, der

af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager,

produktion eller landbrug. For at mindske de administrative byrder forbun-

UDKAST

det med forslaget for både selskaberne og Skatteforvaltningen indføres des-

uden en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendoms-

porteføljer undtages. Det vurderes umiddelbart, at op imod 75 pct. af ejen-

domsselskaberne vil blive undtaget med en sådan beløbsgrænse. Hovedpar-

ten af ejendomsværdierne ventes dog omfattet, da branchen er præget af få

store aktører og mange små ejendomsselskaber.

2.1.3. Den foreslåede ordning

I overensstemmelse med

”Aftale

om en ny ret til tidlig pension” foreslås det

at indføre et lagerprincip for selskaber ved opgørelsen af ejendomsavancer.

Lagerbeskatningen vil medvirke til at finansiere retten til tidlig pension.

Samtidig sikres det, at værdistigninger på fast ejendom kommer til beskat-

ning løbende derved, at den skattepligtige beskattes af gevinster, der opstår

ved værdistigninger på faste ejendomme, og kan fradrage tab, der opstår ved

værdinedgang på faste ejendomme. Den løbende gevinst eller det løbende

tab skal efter forslaget opgøres som forskellen mellem handelsværdien af

den faste ejendom ved slutningen af indkomståret og handelsværdien ved

starten indkomståret, reguleret for køb og salg i indkomståret.

I overensstemmelse med aftalen foreslås det, at den foreslåede lagerbeskat-

ning kun skal gælde for selskaber m.v. omfattet af selskabsskatteloven, det

vil bl.a. sige aktieselskaber, anpartsselskaber og andre selskaber m.v. med

begrænset hæftelse.

Det er desuden kun selskaber m.v., der via selskabsretlige konstruktioner

kan undgå eller udskyde ejendomsavancebeskatningen. Fonde og foreninger

omfattet af fondsbeskatningsloven foreslås ikke omfattet af lagerbeskatnin-

gen, men fondes og foreningers datterselskaber, der omfattes af selskabs-

skatteloven, foreslås derimod omfattet af lagerbeskatningen.

Lagerbeskatningen foreslås af administrative årsager kun at skulle gælde for

selskaber og koncerner med større ejendomsporteføljer. Der foreslås således

indført en beløbsmæssig grænse på 100 mio. kr. for, hvornår en koncerns

faste ejendomme er omfattet af lagerbeskatningen. Grænsen foreslås at

gælde for selskaber, der i et interessefællesskab, jf. ligningslovens § 2, sam-

let set ejer udlejningsejendomme, der overstiger en handelsværdi på 100

mio. kr.

Det foreslås desuden, at lagerbeskatningen kun skal omfatte ejendomme,

der udlejes i overvejende omfang, dvs. mere end 50 pct. I overensstemmelse

med aftalen vil ejendomme, der anvendes i egen drift, ikke skulle lagerbe-

skattes. Selskabers egne ejendomme, der anvendes i produktionen, herunder

til administration eller lager, og landbrugets ejendomme, der anvendes i

UDKAST

landbrugets egen drift, vil således ikke blive omfattet af den foreslåede la-

gerbeskatning.

Det foreslås også, at udlejning fra foreninger m.v. ikke skal anses for udlej-

ning efter denne bestemmelse, hvis lejeindtægten ikke anses som indvundet

ved erhvervsmæssig virksomhed. Dette medfører bl.a., at andelsforeninger,

som er omfattet af den særlige foreningsbeskatning, hvor foreningen kun

beskattes af erhvervsmæssig indkomst, ikke vil være omfattet af regelsættet.

Ejendomme, der hverken udlejes eller anvendes i egen drift, såsom bygge-

grunde og udviklingsejendomme, vil efter forslaget ikke blive omfattet af

lagerbeskatningen før det tidspunkt, hvor de udlejes i overvejende omfang.

Det foreslås, at når en fast ejendom er omfattet af den foreslåede lagerbe-

skatning, så fortsætter den faste ejendom med at være omfattet, så længe den

skattepligtige ejer ejendommen. Det ville være en administrativ byrde for

virksomhederne og skattemyndighederne, hvis en fast ejendom løbende

skulle skifte mellem realisationsbeskatning og lagerbeskatning, ligesom en

sådan ordning ville øge Skatteforvaltningens kontrolmæssige udfordringer i

relation til værdiansættelsen af ejendommene.

Den foreslåede lagerbeskatning vil efter forslaget omfatte både nyerhver-

vede ejendomme og ejendomme, som den skattepligtige allerede ejer på

tidspunktet for lovens ikrafttræden. Den foreslåede lagerbeskatning foreslås

dog alene at gælde med fremadrettet virkning fra 2023.

Det indebærer, at et selskabs ejendomme, der hidtil har været omfattet af

beskatningen efter realisationsprincippet, efter forslaget vil overgå til be-

skatning efter lagerprincippet, hvis betingelserne for lagerbeskatning er op-

fyldt. For selskaber med kalenderårsregnskab vil overgangen fra realisati-

onsbeskatning til lagerbeskatning efter lovforslaget ske pr. 1. januar 2023.

Det foreslås, at selskabet i forbindelse med overgangen til lagerbeskatning

skal foretage en værdiansættelse af de omfattede ejendommes handelsværdi

på overgangstidspunktet (indgangsværdi). Herudover foreslås det, at selska-

bet ved overgangen skal udarbejde en avanceopgørelse efter de hidtidige

regler om beskatning efter realisationsprincippet, som om ejendommen var

afstået til handelsværdien på tidspunktet for overgangen.

Overgangen fra realisationsbeskatning vil imidlertid efter forslaget ikke ud-

løse beskatning af en urealiseret gevinst i overgangsåret. En gevinst eller et

tab efter realisationsprincippet vil efter forslaget hvile på ejendommen og

UDKAST

vil som udgangspunkt først blive udløst i form af beskatning, når ejendom-

men afstås. Det foreslås, at selskabet for disse ejendomme skal føre en rea-

lisationssaldo, så oplysninger om den urealiserede gevinst eller det urealise-

rede tab sikres.

Realisationssaldoen vil reflektere en latent skatteforpligtelse på ejendom-

men i form af en urealiseret ejendomsavance (-tab), der er opstået i ejertiden

frem til overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning.

Der er flere scenarier, hvorefter en ejendom kan overgå til lagerbeskatning.

Den samlede ejendomsportefølje af udlejningsejendomme på koncernni-

veau kan allerede ved lovens ikrafttræden overstige en værdi på 100 mio.

kr. I dette tilfælde vil lagerbeskatningen efter forslaget allerede indtræde ved

lovens ikrafttræden. Beløbsgrænsen kan også overskrides i et senere ind-

komstår. I så fald overgår udlejningsejendommene efter forslaget til lager-

beskatning fra og med dette senere indkomstår.

Det kan også være, at en ejendom, der førhen har været anvendt i egen drift

i selskabet eller et koncernselskab, overgår til at være udlejet i overvejende

omfang. Det kan også være, at en ejendom indgår i en ny koncern som følge

af en skattefri fusion eller spaltning eller som en tilførsel af aktiver, og i det

modtagende selskab lever op til betingelserne for, at ejendommen skal la-

gerbeskattes.

Den løbende lagerbeskatning skal efter forslaget ske på baggrund af ejen-

dommens handelsværdi på det tidspunkt, ejendommen overgår til lagerbe-

skatning. Selskabet skal således på dette tidspunkt opgøre handelsværdien

(indgangsværdien) af sine udlejningsejendomme. Ved handelsværdi forstås

den aktuelle værdi, som en uafhængig tredjepart ville give for ejendommen

på det fri marked på overgangstidspunktet.

Der tages udgangspunkt i ejendommens nutidsværdi, sådan som den skal

opgøres i regnskabet. Mange ejendomsinvesteringsselskaber opgør allerede

denne værdi til brug for regnskabsaflæggelsen, og en anvendelse af denne

værdi vil derfor kunne medvirke til at mindske de administrative byrder for

virksomhederne.

For at styrke skattekontrollen med den anvendte handelsværdi foreslås det,

at den skattepligtige skal kunne dokumentere fremgangsmåde og metode-

valg for fastsættelse af handelsværdien. Det foreslås, at Skatteforvaltningen

gives bemyndigelse til at fastsætte regler om, hvilke oplysninger der som

minimum skal afgives, så Skatteforvaltningen kan vurdere, om handelsvær-

dien er fastsat korrekt.

UDKAST

Det foreslås at ophæve afskrivningsadgangen for de lagerbeskattede ejen-

domme, da det er den aktuelle handelsværdi, der udgør beskatningsgrundla-

get for den løbende lagerbeskatning.

Afskrivningsadgang giver mulighed for at fradrage værditab på en afskriv-

ningsberettiget ejendom. Imidlertid vil en værdiforringelse af en afskriv-

ningsberettiget bygning eller installation reflektere sig i ejendommens han-

delsværdi, som efter forslaget vil udgøre beskatningsgrundlaget for den lø-

bende lagerbeskatning af ejendomsavancen. En fastholdelse af afskrivnings-

adgangen ved siden af en adgang til at fratrække et faktisk værditab på ejen-

dommen, ville reelt indebære, at det samme værdifald ville blive fratrukket

to gange. Det er baggrunden for, at det foreslås at ophæve afskrivningsad-

gangen for ejendomme, der omfattes af den foreslåede lagerbeskatning.

Det foreslås, at årets ejendomsavancer eller -tab opgjort efter lagerprincip-

pet skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtiges skattepligtige ind-

komst. Det foreslås således, at gevinst i form af værdistigninger beskattes,

og at tab i form af værdinedgang er fradragsberettigede i anden skattepligtig

indkomst. Beskatningen sker med den almindelige selskabsskattesats på 22

pct.

For ejendomme, der hidtil har været beskattet efter realisationsprincippet,

men som er overgået til lagerbeskatning efter forslaget, foreslås det at koble

en fremtidig beskatning af gevinster og tab efter den foreslåede lagerbeskat-

ning sammen med urealiserede gevinster og tab efter realisationsprincippet,

som måtte hvile på ejendommen i form af den realisationssaldo, der efter

forslaget skal opgøres på tidspunktet for overgang til lagerbeskatning.

Det foreslås, at hvis realisationssaldoen er negativ og således viser, at der

eksisterer et urealiseret tab på ejendommen efter realisationsprincippet, så

skal dette tab først modregnes i en efterfølgende gevinst efter lagerprincip-

pet, før en resterende gevinst efter lagerprincippet skal beskattes.

Det foreslås tilsvarende, at hvis realisationssaldoen er positiv og således vi-

ser, at der eksisterer en urealiseret gevinst på ejendommen efter realisations-

princippet, så skal denne gevinst først modregnes i et efterfølgende tab efter

lagerprincippet, før et resterende tab efter lagerprincippet kan fratrækkes.

Denne kobling af hidtidige urealiserede gevinster og tab på ejendommen og

fremtidige gevinster og tab efter det foreslåede lagerprincip på samme ejen-

dom har til formål at sikre imod, at selskabet beskattes af en værdistigning

efter lagerprincippet, selv om der samlet set har været tab på ejendommen.

UDKAST

Denne kobling yder endvidere et vist værn imod, at der fastsættes for høje

indgangsværdier ved overgangen til lagerbeskatning.

2.2. Fastholdelse af loftet over investorfradraget

2.2.1. Gældende ret

Investorfradraget blev indført på

baggrund af ”Aftale

om erhvervs- og

iværksætterinitiativer” (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folke-

parti, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre) fra 12. november 2017, og

reglerne herom har været gældende siden den 1. januar 2019.

Formålet med investorfradraget er at styrke iværksætterkulturen ved at give

visse virksomheder lettere adgang til risikovillig kapital. Investorfradraget

indebærer dermed statsstøtte til de pågældende små og mellemstore virk-

somheder, og reglerne er derfor

udformet under hensyntagen til EU’s grup-

pefritagelsesforordning, herunder forordningens artikel 21 om risikofinan-

sieringsstøtte til visse virksomheder. Efter gældende regler om investorfra-

draget kan personer fradrage en del af deres investeringer, hvorved der er-

hverves kapitalandele i visse små og mellemstore unoterede selskaber, der

befinder sig i en opstarts- eller vækstfase (målselskaber). Indskuddet af ka-

pital kan ske enten ved direkte investering i et målselskab eller ved indirekte

investering gennem en særlig type alternativ investeringsfond, en investor-

fradragsfond.

Personer, der investerer direkte i de omfattede målselskaber, kan årligt fra-

drage halvdelen af investeringer for op til 400.000 kr. i hvert af indkomst-

årene 2019 til 2022, mens loftet fra og med 2023 forhøjes, så halvdelen af

investeringer for op til 800.000 kr. derefter kan fradrages. Ved indirekte in-

vesteringer gennem investorfradragsfonde kan halvdelen af investeringer

for op til 125.000 kr. fradrages i hvert af indkomstårene 2019 til 2022, mens

loftet fra og med 2023 forhøjes, så halvdelen af investeringer for op til

250.000 kr. derefter kan fradrages.

Både ved direkte og indirekte investering er fradraget udformet, så det har

en skatteværdi på 30 pct. i en gennemsnitskommune.

2.2.2. Skatteministeriets overvejelser

Parterne i ”Aftale om en ny ret til tidlig pension” er enige om, at en del af

finansieringen af aftalen skal ske ved, at de i dag gældende lofter over inve-

UDKAST

storfradraget

–

400.000 kr. ved direkte investering og 125.000 kr. ved indi-

rekte investering

–

fremover fastholdes på deres nuværende niveau, så lof-

terne ikke forhøjes fra og med 2023.

Det vurderes, at investorfradraget hovedsageligt anvendes af personer

øverst i indkomstfordelingen, herunder særligt de øverste percentiler.

2.2.3. Den foreslåede ordning

Det foreslås, at loftet over fradraget for investeringer fra og med 2023 vil

være uændret i forhold til det nuværende niveau. Investorfradraget vil derfor

fortsat gælde for investeringer op til 400.000 kr. for direkte investeringer og

125.000 kr. for indirekte investeringer.

3. Økonomiske og implementeringsmæssige konsekvenser for det of-

fentlige

3.1. Lagerbeskatning af selskaber ejendomsavancer

Det er forbundet med meget stor usikkerhed at vurdere de provenumæssige

konsekvenser ved at indføre den foreslåede lagerbeskatning af selskabers

ejendomsavancer. Der er tale om en helt ny beskatningsform, og der fore-

ligger ikke et datagrundlag for, hvor mange ejendomme der reelt skifter ejer

uden beskatning.

I provenuvurderingen er det på baggrund af regnskabsoplysninger om ejen-

domsselskabernes ejendomsaktiver lagt til grund, at en samlet ejendoms-

masse på 500 mia. kr. vil blive omfattet af den nye lagerbeskatning. Det

lægges desuden til grund, at ejendomsprisstigningerne i gennemsnit udgør

ca. 2,2 pct. årligt. Der vil dog kunne være store udsving fra år til år.

Værdistigningen vil efter forslaget blive beskattet nominelt med en sel-

skabsskat på 22 pct. Der vil være mulighed for at fradrage underskud mv.

fra andre dele af koncernen, hvilket skønnes at reducere den gennemsnitlige

beskatning med 1/3 til ca. 14,7 pct.

På dette grundlag skønnes det umiddelbare merprovenu til ca. 1.600 mio.

kr. årligt, hvilket svarer til ca. 1.200 mio. kr. årligt efter tilbageløb og ad-

færd.

Tabel 4.1 Provenumæssige konsekvenser ved lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer

Mio. kr. (2022-niveau)

Umiddelbar virkning

Virkning efter tilbageløb

Virkning efter tilbageløb og adfærd

2022

2023

1.600

1.400

1.200

2024

1.600

1.400

1.200

2025

1.600

1.400

1.200

2030

1.600

1.400

1.200

Varigt

1.600

1.400

1.200

Finansår

2023

1.600

UDKAST

Kommunerne får en andel af selskabsskatten uden for kulbrinteområdet på

14,24 pct. med afregning tre år efter indkomståret. Den foreslåede lagerbe-

skatning skønnes at medføre et umiddelbart merprovenu for kommunerne

på knap 230 mio. kr. for 2023 med afregning i 2026. Provenuvirkningen for

kommunerne i efterfølgende år følger proportionalt udviklingen i det sam-

lede umiddelbare merprovenu med tre års forsinkelse.

I forhold til adfærdseffekterne bemærkes, at der overordnet set er to mod-

satrettede adfærdseffekter forbundet med indførelsen af en lagerbeskatning

af ejendomsavancer. For det første indebærer lagerbeskatningen, at det for-

ventede afkast ved at investere i ejendommene falder. Det medfører lavere

investeringer på området, hvilket på sigt vil reducere ejendomsmassen og

dermed skattegrundlaget. For det andet vil indførelsen af en lagerbeskatning

trække i retning af en mere symmetrisk beskatning af selskabers avancer og

dermed en mere hensigtsmæssig investeringssammensætning i erhvervsli-

vet. Det skyldes, at den nuværende mulighed for langvarig eller permanent

udskydelse af avancebeskatningen indebærer, at den nuværende beskatning

af udlejningsejendomme er for lav sammenholdt med andre investeringer

ud fra en samfundsøkonomisk betragtning.

Lagerbeskatningen vurderes isoleret set at medføre administrative udgifter

for Skatteforvaltningen på 0,5 mio. kr. i 2022, 0,2 mio. kr. i 2023, 12,1 mio.

kr. i 2024, 23,3 mio. kr. årligt i 2025-2026 og 12,5 mio. kr. i 2027 og frem.

Udgifterne kan primært henføres til kontrol.

3.2. Fastholdelse af loftet over investorfradraget

Det er forbundet med nogen usikkerhed at vurdere de provenumæssige kon-

sekvenser ved at fastholde loftet i investorfradraget, da ordningen forsat er

under indfasning.

Provenuvurderingen tager udgangspunkt i de skønnede effekter ved fasthol-

delsen af loft over investorfradraget samt de seneste opgørelser over anven-

delsen af ordningen. Tal for anvendelsen viser, at brugen af ordningen har

været markant mindre, end hvad der blev lagt til grund i provenuvurderingen

i forbindelse med lov nr. 1707 af 27. december 2018. Det fremgår af Folke-

tingstidende samling 2018-2019 (1. samling) lovforslag 101

–

tillæg A, at

forventningen var, at provenuvirkningen ville udgøre et årligt mindrepro-

venu efter tilbageløb og adfærd på ca. 105 mio. kr. fra 2019 til 2022 og 205

mio. kr. i årene fra 2023 og frem (2020-niveau). På baggrund af den faktiske

anvendelse af ordningen skønnes det nu, at en fastholdelse af loftet i inve-

UDKAST

storfradraget vil indebære et mindreprovenu på ca. 20 mio. kr. opgjort i va-

rig virkning,

jf. tabel 4.2.

Det kan desuden bemærkes, at det forudsættes at

mindreprovenuet vil øges frem mod 2029 i takt med en forventet fortsat ud-

bredelse af ordningen.

Tabel 4.2 Provenuvirkning ved fastholdelsen af loft over investorfradraget

Mio. kr. (2022-niveau)

Umiddelbar virkning

Virkning efter tilbageløb

Virkning efter tilbageløb og adfærd

Umiddelbar virkning for kommuneskatten

2022

2023

-6

-5

-6

2024

-8

-6

-7

-8

2025

-10

-8

-9

-10

2030

-20

-15

-17

-19

Varigt

-20

-15

-17

-19

Finansår

2023

-6

Anm.: Den kommunale virkning er opgjort uden kirkeskat.

Ved indgåelsen af

”Aftale om erhvervs- og iværksætterinitiativer” fra no-

vember 2017 blev der som nævnt ovenfor afsat finansiering på ca. 105 mio.

kr. fra 2019 til 2022 og 205 mio. kr. herefter (2020-niveau), som også blev

indarbejdet i Finansministeriets mellemfristede fremskrivninger. En fasthol-

delse af lofterne i investorfradraget vil dermed indebære et finansieringsbi-

drag på ca. 105 mio. kr. (2020-niveau) efter tilbageløb og adfærd.

Fastholdelse af loft over investorfradraget har ikke implementeringsmæs-

sige konsekvenser for det offentlige.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

4.1. Lagerbeskatning af selskaber ejendomsavancer

Den foreslåede lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer vil fjerne

den nuværende mulighed for at udskyde eller undgå avancebeskatningen af

udlejningsejendomme, hvilket isoleret set vil øge beskatningen og reducere

det forventede afkast ved at investere i ejendomme.

Erhvervsstyrelsens Område for Bedre Regulering (OBR)vurderer, at lov-

forslaget medfører administrative konsekvenser for erhvervslivet. Konse-

kvenserne består dels i løbende byrder for koncerner med en samlet ejen-

domsportefølje over 100 mio. kr. forbundet med indberetning af lagerbe-

skatningsoplysninger på baggrund af kendte informationer i form af ejen-

dommenes dagsværdi ved udgangen af året til Skatteforvaltningen. Herud-

over medfører lovforslaget løbende administrative lettelser i forbindelse

med, at der ikke længere kan foretages skattemæssige afskrivninger på de

omfattede ejendomme. Lovforslaget medfører administrative omstillings-

omkostninger for de omfattede virksomheder forbundet med opsætning af

systemet til at afrapportere de relevante data. Disse konsekvenser vurderes

at være under 4 mio. kr., hvorfor de ikke kvantificeres nærmere.

UDKAST

4.2. Fastholdelse af loftet over investorfradraget

Fastholdelse af loft over investorfradraget medfører ingen nye administra-

tive omkostninger for erhvervslivet. Små og mellemstore unoterede virk-

somheders mulighed for at tiltrække risikovillig kapital fra uafhængige in-

vestorer (personer) vil være uændret i forhold til eksisterende regler.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget har ingen administrative konsekvenser for borgerne.

6. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

8. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget om indførelse af lagerbeskatning af selskabers ejendomsavan-

cer indeholder ingen EU-retlige aspekter.

For så vidt angår investorfradraget, udgør ordningen statsstøtte til de små og

mellemstore virksomheder, der investeres i. Investorfradragsloven er udar-

bejdet i overensstemmelse med Europa-Kommissionens forordning nr.

651/2014 af 27. juni 2014 om visse kategorier af støttes forenelighed med

det

indre marked i henhold til traktatens artikel 107 og 108 (EU’s gruppe-

fritagelsesordning), herunder forordningens artikel 21 om risikofinansie-

ringsstøtte til små og mellemstore virksomheder. Ordninger, der overholder

betingelserne i forordningen, kan sættes i kraft uden forudgående anmel-

delse til og godkendelse af Kommissionen.

Den foreslåede fastholdelse af det nuværende loft over investorfradraget

ændrer ikke på den nuværende ordning, og betingelserne i forordningen er

fortsat overholdt.

9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 1. juli 2022 til den 18. august

2022 været sendt i høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

UDKAST

Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Ar-

bejderbevægelsens Erhvervsråd, ATP, Borger- og retssikkerhedschefen i

Skatteforvaltningen, Brancheforeningen for Aktive Ejere i Danmark, Børs-

mæglerforeningen, CEPOS, Cevea, Dansk Aktionærforening, Dansk Ar-

bejdsgiverforening, Dansk Ejendomskredit, Dansk Erhverv, Dansk Iværk-

sætterforening, Dansk Landbrugsrådgivning, Danske Advokater, Danske

Boligadvokater, DI, EjendomDanmark, Finans Danmark, Finans og Lea-

sing, Finansforbundet, Finanstilsynet, Foreningen Danske Revisorer, For-

sikring & Pension, FSR - danske revisorer, Justitia, Kraka, Landbrug &

Fødevarer, Landsskatteretten, Lejernes Landsorganisation, SEGES, Skatte-

ankestyrelsen, SMVdanmark og SRF Skattefaglig Forening.

10. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindreudgif-

ter (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej,

anfør »Ingen«)

Økonomiske

konsekvenser

for stat, kom-

muner og regi-

oner

Negative konsekvenser/merudgif-

ter (hvis ja, angiv omfang/Hvis

nej, anfør »Ingen«)

Den foreslåede lagerbeskatning af Ingen

selskabers ejendomsavancer skøn-

nes at medføre et umiddelbart mer-

provenu på ca. 1.600 mio. kr. årligt,

hvilket svarer til ca. 1.200 mio. kr.

årligt efter tilbageløb og adfærd.

Fastholdelse af loftet over investor-

fradraget skønnes at medføre et

umiddelbart merprovenu på ca. 110

mio. kr. årligt, hvilket svarer til ca.

100 mio. kr. årligt efter tilbageløb og

adfærd.

Implemente-

Ingen

ringskonse-

kvenser for

stat, kommuner

og regioner

Lagerbeskatningen vurderes isole-

ret set at medføre administrative

udgifter for Skatteforvaltningen på

0,5 mio. kr. i 2022, 0,2 mio. kr. i

2023, 12,1 mio. kr. i 2024, 23,3

mio. kr. årligt i 2025-2026 og 12,5

mio. kr. i 2027 og frem.

Den foreslåede lagerbeskatning af

selskabers ejendomsavancer vil øge

Økonomiske

konsekvenser

Ingen

UDKAST

for erhvervsli-

vet

beskatningen af selskabers investe-

ringer i udlejningsejendomme.

Fastholdelse af loftet over investor-

fradraget indebærer, at små og mel-

lemstore unoterede virksomheders

mulighed for at tiltrække risikovil-

lig kapital fra uafhængige investo-

rer (personer) forbliver uændrede.

Administrative Ingen

konsekvenser

for erhvervsli-

vet

Administrative Ingen

konsekvenser

for borgerne

Klimamæssige

konsekvenser

Miljø- og na-

turmæssige

konsekvenser

Forholdet til

EU-retten

Ingen

Ingen nævneværdige

Ingen

Lovforslaget om indførelse af lagerbeskatning af selskabers ejendoms-

avancer indeholder ingen EU-retlige aspekter.

For så vidt angår investorfradraget, udgør ordningen statsstøtte til de små

og mellemstore virksomheder, der investeres i. Investorfradragsloven er

udarbejdet i overensstemmelse med Europa-Kommissionens forordning

nr. 651/2014 af 27. juni 2014 om visse kategorier af støttes forenelighed

med det

indre marked i henhold til traktatens artikel 107 og 108 (EU’s

gruppefritagelsesordning), herunder forordningens artikel 21 om risikofi-

nansieringsstøtte til små og mellemstore virksomheder. Ordninger, der

overholder betingelserne i forordningen, kan sættes i kraft uden forudgå-

ende anmeldelse til og godkendelse af Kommissionen.

Den foreslåede fastholdelse af det nuværende loft over investorfradraget

ændrer ikke på den nuværende ordning, og betingelserne i forordningen er

fortsat overholdt.

UDKAST

Er i strid med

de principper

for implemen-

tering af er-

hvervsrettet

EU-regulering/

Går videre end

minimumskrav

i EU-regule-

ring (sæt X)

Nej

UDKAST

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Ejendomsavancebeskatningsloven er i dag baseret på et realisationsbeskat-

ningsprincip, som indebærer, at en ejendomsavance beskattes på realisati-

onstidspunktet dvs. ved afståelse af ejendommen.

Det foreslås med lovforslaget, at der for visse ejendomme indføres en be-

skatning baseret på et lagerbeskatningsprincip, hvorefter urealiseret fortje-

neste og tab på en fast ejendom opgøres løbende i forhold til værdistigninger

og -fald i ejendommens handelsværdi, hvis en række betingelser er opfyldt.

På den baggrund foreslås det, at

lovens titel

ændres fra

”lov

om beskatning

af fortjeneste ved afståelse

af fast ejendom” til ”lov om beskatning af fortje-

neste på fast ejendom (ejendomsavancebeskatningsloven)”.

Formålet er at præcisere i lovens titel, at loven ikke kun gælder ved ”afstå-

else”, idet der efter lovforslaget i visse tilfælde også kan indtræde

beskat-

ning af en urealiseret værdistigning efter det foreslåede lagerprincip.

Forslaget om ændret titel indebærer endvidere, at loven får en forkortet titel

”Ejendomsavancebeskatningsloven”. Det er

den titel, loven i forvejen er

kendt under, og som anvendes i praksis.

Til nr. 2

Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelinddeling.

Dete foreslås at opdele ejendomsavancebeskatningsloven i

kapitler

for at

gøre loven mere læsevenlig, således at det er tydeligt, at der gælder et reali-

sationsprincip for nogle ejendomme (kapitel 2) og et lagerprincip for andre

ejendomme (kapitel 3).

Det foreslås derfor at indsætte en overskrift før lovens § 1, som lyder:

”Ka-

pitel 1. Lovens anvendelsesområde”

De andre overskrifter, der foreslås indsat i ejendomsavancebeskatningslo-

ven, følger af lovforslagets § 1, nr. 4 og 5.

UDKAST

I lovforslagets § 1, nr. 4 og 5, foreslås det endvidere at indsætte en overskrift

efter lovens § 1 A, der lyder: ”Kapitel 2.

Realisationsbeskattede ejen-

domme”, en overskrift efter lovens § 13, der lyder: ”Kapitel 3. Lagerbeskat-

tede ejendomme” og en overskrift efter den foreslåede § 14 D i ejendoms-

avancebeskatningsloven, der lyder: ”Kapitel 4. Ikrafttrædelse m.v.”.

Til nr. 3

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 skal fortjeneste ved afståelse af

fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst. Det fremgår af ejen-

domsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2, at loven ikke gælder for fortjene-

ste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den

skattepligtiges næringsvej.

Det foreslås at nyaffatte ejendomsavancebeskatningslovens

§ 1

om lovens

anvendelsesområde, så det fremgår, at fortjeneste på realisationsbeskattede

ejendomme bortset fra ejendomme, der er erhvervet som led i den skatte-

pligtiges næringsvej, skal medregnes til den skattepligtige indkomst efter

reglerne i lovens kapitel 2, og at fortjeneste og tab på lagerbeskattede ejen-

domme skal medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i kapi-

tel 3. Det foreslås endvidere, at det anføres i bestemmelsen, at realisations-

beskattede ejendomme er faste ejendomme, der ikke skal lagerbeskattes.

Den foreslåede nye affattelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 1 er

en følge af forslaget om, at der foreslås indført et lagerprincip ved opgørel-

sen af fortjenesten for visse ejendomme. Den foreslåede bestemmelse i lo-

vens § 1 opdeler således de af loven omfattede ejendomme i henholdsvis

realisationsbeskattede ejendomme og lagerbeskattede ejendomme, hvor re-

alisationsbeskattede ejendomme er de ejendomme, der ikke omfattes af den

foreslåede lagerbeskatning.

Den foreslåede affattelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 1 vil inde-

bære, at ejendomme, der er erhvervet som et led i den skattepligtiges næ-

ringsvej, vil blive omfattet af den foreslåede lagerbeskatning, hvis betingel-

serne for lagerbeskatning i det foreslåede kapitel 3 i ejendomsavancebeskat-

ningsloven er opfyldt.

Derimod vil fortjeneste og tab på sådanne næringsejendomme, som ikke

skal lagerbeskattes efter forslaget, fortsat skulle opgøres efter reglerne i

statsskatteloven.

Til nr. 4

Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelinddeling.

UDKAST

Det foreslås, at der indsættes en overskrift efter ejendomsavancebeskat-

ningslovens

§ 1 A,

som lyder:

”Kapitel 2.

Realisationsbeskattede ejen-

domme”.

Det foreslåede kapitel 2 vil uændret indeholde de gældende regler om be-

skatning af fortjeneste på ejendomme efter et realisationsprincip.

Til nr. 5

Det er i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 D, stk. 12 fastsat, at for per-

soner afdrages henstandsbeløbet i de resterende år af den periode, som be-

skatningen er valgt fordelt over. Afdraget opgøres som skatteværdien af den

fortjeneste, som skulle have været medregnet i det pågældende indkomstår.

Skatteværdien beregnes efter reglerne for skattepligtige med fast driftssted

i Danmark. Den resterende henstandssaldo forfalder dog helt eller delvis til

betaling senest i de tilfælde, der er omfattet af stk. 3, nr. 1-3. Reglerne i

kildeskattelovens § 73 B, stk. 7 og 8, finder tilsvarende anvendelse med

hensyn til fristen for betaling af afdrag og forrentning af henstandssaldoen.

Det følger af den foreslåede ændring af ejendomsavancebeskatningslovens

§ 6 D, stk. 12, 5. pkt.,

at henvisningen til » kildeskattelovens § 73 B, stk. 7

og 8« ændres til »kildeskattelovens § 73 C, stk. 7 og 8«.

Forslaget er en konsekvens af, at der ved en fejl henvises til kildeskattelo-

vens § 73 B, som ikke har en stk. 7 og 8. Der skal i stedet henvises til § 73

C, stk. 7 og 8.

Der er ikke tilsigtet ændringer i retstilstanden på dette område med forslaget

til ejendomsavancebeskatningsloven. Ændringen svarer til Skatteforvaltnin-

gens nuværende fortolkning af bestemmelsen. Der er således udelukkende

tale om en ændring i en paragrafhenvisning.

Til nr. 6

Ejendomsavancebeskatningsloven følger et fast realisationsprincip, hvilket

indebærer, at en skattepligtig fortjeneste efter gældende regler i alle tilfælde

medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det indkomstår,

hvor ejendommen afstås (realiseres).

UDKAST

Det foreslås at indføre et lagerprincip for visse ejendomme, hvilket indebæ-

rer, at årets værdistigninger og -fald medregnes ved opgørelsen af den skat-

tepligtige indkomst.

Ejendomsavancebeskatningsloven har ikke kapitelinddeling.

Det foreslås, at der indsættes et

kapitel 3

om lagerbeskattede ejendommen.

Det foreslåede kapitel 3 vil indeholde de foreslåede regler i ejendomsavan-

cebeskatningslovens §§ 14

–

14 D om beskatning af fortjeneste og tab på

visse ejendomme efter et lagerprincip.

Til § 14

Den første foreslåede nye bestemmelse er ejendomsavancebeskatningslo-

vens

§ 14, stk. 1,

hvorefter skattepligtige omfattet af selskabsskattelovens §

1, stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b, ved opgørelsen af

den skattepligtige indkomst skal medregne urealiseret gevinst og tab på

ejendomme (lagerprincippet), når følgende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommen udlejes i overvejende omfang på noget tidspunkt i

den skattepligtiges indkomstår.

2) Handelsværdien af ejendomme under dansk beskatning, der udlejes

i overvejende omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet af den

skattepligtiges indkomstår. Ved opgørelsen efter 1. pkt. medregnes

værdien af den skattepligtiges egne ejendomme og ejendomme til-

hørende selskaber m.v. som nævnt i 1. pkt., og som kontrolleres af den

kreds af parter, der har en forbindelse, som er nævnt i ligningslovens

§ 2. Hvis indkomståret for en part ikke udløber på samme tidspunkt

som indkomståret for den skattepligtige, anvendes værdien ved udlø-

bet af det indkomstår, som træder i stedet for den skattepligtiges ind-

komstår, ved opgørelsen efter 2. pkt.

Det foreslåede § 14, stk. 1, fastlægger dermed først og fremmest, hvilke

skattepligtige der vil være omfattet af de foreslåede regler om lagerbeskat-

ning ejendomsavancer på visse ejendomme.

Det foreslås, at skattepligtige omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr.

1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a eller b, dvs. selskaber og foreninger

m.v., der er hjemmehørende her i landet og er fuldt skattepligtige til Dan-

mark. Selskabsskattelovens § 1, stk. 1, omfatter bl.a. aktie- og anpartssel-

skaber og andre selskaber, i hvilke ingen af deltagerne hæfter personligt for

selskabets forpligtelser.

UDKAST

Andelsforeninger omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 3, er ikke

undergivet almindelig selskabsbeskatning, men er derimod omfattet af den

særlige andelsbeskatning, jf. selskabsskattelovens §§ 14, 15 og 16. Andels-

beskatningen indebærer, at andelsforeningen ikke beskattes af foreningens

overskud, men af en procentdel af formuen.

Foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner, der

ikke omfattes af fondsbeskatningsloven, er skattepligtige efter bestemmel-

sen i selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6. Skattepligten for disse foreninger

m.v. omfatter dog kun indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed samt fortje-

neste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der

har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Skatte-

pligten omfatter endvidere udbytte som nævnt i selskabsskattelovens § 2,

stk. 1, litra c, 1. og 2. pkt., renter som nævnt i § 2, stk. 1, litra d, 1. pkt.,

royalty som nævnt i § 2, stk. 1, litra g, 1. pkt., og kursgevinster som nævnt

i § 2, stk. 1, litra h, 1.-3. pkt. Skattepligten af udbytte gælder dog ikke for-

eninger m.v., hvis midler ifølge vedtægter el.lign. udelukkende kan anven-

des til almenvelgørende eller på anden måde almennyttige formål.

Som indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed for de i selskabsskattelovens

§ 1, stk. 1, nr. 5 c, 5 d eller 6, omhandlede foreninger m.v. betragtes indtægt

ved næringsvirksomhed eller anden forretningsvirksomhed, herunder ind-

tægt ved drift, udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom og indtægt

ved produktion af elektricitet og varme, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 4.

Overskud, som er indvundet ved leverancer til medlemmerne, betragtes dog

ikke som indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed.

Andelsboligforeninger er skattepligtige efter bestemmelsen i selskabsskat-

telovens § 1, stk. 1, nr. 6. Indkomst, som en andelsboligforening opnår ved

udlejning til andelsboligforeningens medlemmer, anses på den baggrund

ikke for at udgøre indkomst ved erhvervsmæssig virksomhed for andelsbo-

ligforeningen.

Endvidere foreslås det, at selskaber omfattet af selskabsskattelovens § 2, stk.

1, litra a eller b, omfattes af de foreslåede regler. Der er tale om selskaber

m.v., der er skattemæssigt hjemmehørende i udlandet, men som samtidig er

begrænset skattepligtige til Danmark.

Selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra a, indeholder en bestemmelse om be-

grænset skattepligt i Danmark for udenlandske selskabers faste driftssted i

Danmark. Skattepligten omfatter virksomhed, der udøves fra et fast drifts-

sted her i landet, dvs. et forretningssted, hvorfra et foretagendes forretnings-

UDKAST

mæssige virksomhed udøves helt eller delvis. Den foreslåede lagerbeskat-

ning vil således omfatte ejendomme i Danmark, der indgår i et sådant fast

driftssted i Danmark.

Selskabsskattelovens § 2 stk. 1, litra b, fastlægger, at selskaber er begrænset

skattepligtige til Danmark for så vidt de i egenskab af ejer, medejer, brugs-

eller indtægtsnyder oppebærer indtægt af en her i landet beliggende fast

ejendom. Skattepligten omfatter endvidere fortjeneste ved afståelse af fast

ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven eller afskrivningslo-

vens § 21.

Det følger således af selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, at udenlandske

selskaber er begrænset skattepligtige af deres ejendomsavancer til Danmark

og af den indtægt, som ejendommen måtte indbringe i form af f.eks. leje-

indtægter.

I lovforslagets § 6, nr. 1, foreslås det præciseret i selskabsskattelovens § 2,

stk. 1, litra b, 2. pkt., at bestemmelsen ikke kun omfatter fortjeneste ”ved

afståelse” af fast ejendom,

men at der kan være tale om beskatning på andet

grundlag. Herved tydeliggøres det, at skattepligten efter bestemmelsen også

omfatter beskatning af selskabers ejendomsavancer efter det foreslåede la-

gerprincip.

Kredsen af skattepligtige, der foreslås omfattet af det nye kapitel 3 i ejen-

domsavancebeskatningsloven, dækker således over både danske og uden-

landske selskaber og foreninger m.v., der er henholdsvis fuldt eller begræn-

set skattepligtige til Danmark af indkomst og avancer fra fast ejendom be-

liggende i Danmark.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 1, at fastsætte, at

disse skattepligtige ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal med-

regne urealiseret gevinster på visse ejendomme efter det foreslåede lager-

princip, når ejendommen lever op til to betingelser.

Den første betingelse foreslås at være, at ejendommen udlejes i overvejende

omfang på noget tidspunkt i den skattepligtiges indkomstår. At ejendommen

”på noget tidspunkt” udlejes i

overvejende omfang vil være opfyldt, selv om

det kun er i en kortvarig periode i løbet af indkomståret, at ejendommen har

været udlejet i overvejende omfang, og selv om ejendommen ved indkomst-

årets udgang ikke længere er udlejet.

En ejendom, der ved købet er udlejet i overvejende omfang, og efter opsi-

gelse af lejerne herefter anvendes i selskabets egen drift, vil således efter

UDKAST

forslaget opfylde kriterierne for at blive anset for en udlejningsejendom.

Den vil således blive omfattet af den foreslåede lagerbeskatning, hvis betin-

gelsen i den foreslåede § 14, stk. 1, nr. 2, om en værdi af ejendomsporteføl-

jen på mere end 100 mio. kr. ligeledes er opfyldt i samme indkomstår.

Hvad der forstås ved udlejning i overvejende omfang foreslås præciseret i

ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 2, jf. nærmere nedenfor.

Den anden betingelse for, at den foreslåede lagerbeskatning indtræder, er, at

værdien af ejendomme

”under

dansk beskatning”, der udlejes i overvejende

omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet af den skattepligtiges ind-

komstår, jf. den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslo-

vens § 14, stk. 1, litra 2. Der medregnes alene ejendomme, som selskabet

selv (eller interesseforbundne selskaber, jf. nedenfor) ejer på opgørelsestids-

punktet.

Ejendomme under dansk beskatning omfatter efter forslaget ejendomme be-

liggende i Danmark tilhørende selskaber, der er fuldt skattepligtige efter sel-

skabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6. Det omfatter desuden ejen-

domme tilhørende selskaber, der er begrænset skattepligtige til Danmark af

indkomst fra fast ejendom beliggende i Danmark efter selskabsskattelovens

§ 2, stk. 1, litra a eller b.

Begrebet ”ejendomme under dansk beskatning” i den foreslåede § 14, stk.

1, nr. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven, omfatter herudover udenland-

ske ejendomme tilhørende koncerner, der har valgt international sambeskat-

ning, jf. selskabsskattelovens § 31 A. Disse koncerner vil således efter for-

slaget skulle medregne værdien af koncernens udenlandske ejendomme ved

opgørelsen af de 100 mio. kr., ligesom de pågældende ejendomme vil være

omfattet af lagerbeskatningen. Det skyldes, at disse selskaber efter gæl-

dende regler skal medregne gevinst og tab på både danske og udenlandske

ejendomme ved opgørelsen af den danske skattepligtige indkomst.

Hvis der derimod ikke er valgt international sambeskatning, vil koncernens

udenlandske ejendomme ikke skulle beskattes i Danmark. For disse ejen-

domme skal værdien af koncernens udenlandske ejendomme derfor ikke

indgå ved opgørelsen af de 100 mio. kr., ligesom disse udenlandske ejen-

domme ikke omfattes af den foreslåede lagerbeskatning.

Ved vurderingen af, om betingelsen om en værdi på mere end 100 mio. kr.

er opfyldt i ved udløbet af den skattepligtiges indkomstår, medregnes vær-

dien af ejendomme, som udlejes i overvejende omfang på noget tidspunkt i

UDKAST

det pågældende indkomstår. Herunder medregnes værdien af udlejnings-

ejendomme, der har været udlejet hele året, udlejningsejendomme, der er

erhvervet i løbet af året, og ejendomme, der er overgået fra anvendelse i

driften til udlejning i overvejende omfang.

Efter forslaget medregnes i opgørelsen af de 100 mio. kr. således alene vær-

dien af ejendomme, der udlejes i overvejende omfang. Derimod medregnes

værdien af tidligere års lagerbeskattede ejendomme ikke, hvis disse ejen-

domme ikke længere udlejes i overvejende omfang på noget tidspunkt i det

pågældende indkomstår. Disse ejendomme vil dog fortsat være lagerbeskat-

tet efter den foreslåede § 14, stk. 3, jf. nærmere nedenfor.

Hele værdien af en ejendom, der udlejes i overvejende omfang, medregnes

efter forslaget og ikke kun den andel, der udlejes. Hvis den skattepligtige

kun ejer en andel af ejendommen, medregnes kun den andel af ejendom-

mens værdi, som svarer til ejerandelen.

Hvis et selskab f.eks. ejer 10 pct. af en ejendom, der har en værdi på 10 mio.

kr., og som udlejes i overvejende omfang, repræsenterer ejerandelen efter

forslaget en værdi på 1 mio. kr. af selskabets ejendomme, der udlejes i over-

vejende omfang. Det er i denne forbindelse uden betydning, om hele ejen-

dommen eller blot lidt over 50 pct. udlejes.

Ejendomme, der i det pågældende indkomstår ikke på noget tidspunkt udle-

jes i overvejende omfang, medregnes efter forslaget ikke ved opgørelsen af

de 100 mio. kr.

Det vil kunne forekomme, at en ejendom efter forslaget skal lagerbeskattes,

selv om de to betingelser, der foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14, stk. 1, ikke måtte være opfyldt. Det skyldes den foreslåede regel i ejen-

domsavancebeskatningslovens § 14, stk. 3, hvorefter en ejendom vedbliver

med at være lagerbeskattet, så længe den skattepligtige ejer ejendommen.

Hvis en ejendom således en gang i ejertiden har været lagerbeskattet, vil

ejendommen efter forslaget fortsat skulle lagerbeskattes, selv om ejendom-

men ikke længere udlejes, eller selv om porteføljen af udlejningsejendomme

falder til under 100 mio. kr.

Det foreslås, at der ved opgørelsen af de 100 mio. kr. medregnes både vær-

dien af den skattepligtiges egne ejendomme og værdien af ejendomme til-

hørende selskaber m.v., som kontrolleres af den kreds af skattepligtige, der

har en forbindelse, som er nævnt i ligningslovens § 2. Efter ligningslovens

§ 2 drejer det sig om skattepligtige

UDKAST

1. hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende

indflydelse,

2. der udøver en bestemmende indflydelse over juridiske personer,

3. der er koncernforbundet med en juridisk person,

4. der har et fast driftssted beliggende i udlandet,

5. der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med et fast drifts-

sted i Danmark, eller

6. der er en udenlandsk fysisk eller juridisk person med kulbrintetil-

knyttet virksomhed omfattet af kulbrinteskattelovens

21, stk. 1

eller 4.

Alene ejendomme under dansk beskatning tilhørende selskaber m.v. omfat-

tet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra

a eller b, vil efter forslaget skulle medregnes ved opgørelsen af de 100 mio.

kr. for værdien af porteføljen af udlejningsejendomme. Heller ikke uden-

landske ejendomme tilhørende interesseforbundne parter, jf. ligningslovens

§ 2, skal medregnes, medmindre den interesseforbundne part har valgt in-

ternational sambeskatning.

Ejes to ejendomme i et interessefællesskab, hvor den ene ejendom er under-

lagt udenlandsk beskatning, og den anden er underlagt dansk beskatning, er

det kun ejendommen, der er underlagt dansk beskatning, der skal indgå ved

opgørelsen af de 100 mio. kr., jf. den foreslåede § 14, stk. 1, nr. 2.

Ifølge ligningslovens § 2, stk. 2, forstås ved bestemmende indflydelse ejer-

skab eller rådighed over stemmerettigheder, således at der direkte eller in-

direkte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50

pct. af stemmerne.

Ved bedømmelsen af, om den skattepligtige anses for at have bestemmende

indflydelse på en juridisk person, eller om der udøves en bestemmende ind-

flydelse over den skattepligtige af en juridisk eller fysisk person, medregnes

aktier og stemmerettigheder, som indehaves af koncernforbundne selskaber

af personlige aktionærer og deres nærtstående eller af en fond eller trust stif-

tet af moderselskabet selv eller af de nævnte koncernforbundne selskaber,

nærtstående m.v. eller af fonde eller truster stiftet af disse. Tilsvarende med-

regnes ejerandele og stemmerettigheder, som indehaves af andre selskabs-

deltagere, med hvem selskabsdeltageren har en aftale om udøvelse af fælles

bestemmende indflydelse. Tilsvarende medregnes ejerandele og stemmeret-

tigheder, som indehaves af en person omfattet af kildeskattelovens § 1 eller

UDKAST

et dødsbo omfattet af dødsboskattelovens § 1, stk. 2, i fællesskab med nært-

stående eller i fællesskab med en fond eller trust stiftet af den skattepligtige

eller dennes nærtstående eller fonde eller truster stiftet af disse.

Endvidere fremgår det af ligningslovens § 2, stk. 3, at ved koncernforbundne

juridiske personer forstås juridiske personer, hvor samme kreds af selskabs-

deltagere har bestemmende indflydelse, eller hvor der er fælles ledelse.

Det foreslås, at såfremt kredsen af selskaber, der har en forbindelse som

nævnt i ligningslovens § 2, samlet set ejer ejendomme til en handelsværdi

der overstiger 100 mio. kr., der i overvejende omfang udlejes, så vil den

skattepligtige være omfattet af den foreslåede lagerbeskatning i kapitel 3 i

ejendomsavancebeskatningsloven. Hvorvidt de interesseforbundne selska-

ber ejer ejendomme, der i overvejende omfang udlejes, skal vurderes på

samme måde, som det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14,

stk. 1, nr. 1, jf. stk. 2.

Opgørelsen af værdien af ejendommene skal ske til handelsværdien for alle

de ejendomme, der i interessefællesskabet udlejes i overvejende omfang, og

handelsværdien skal overstige 100 mio. kr. både ved indkomstårets begyn-

delse og ved indkomstårets udløb. Det vil sige, at en ejendomsportefølje,

der ved indkomstårets begyndelse har en handelsværdi på 100 mio. kr., men

som ved indkomstårets udløb har en handelsværdi på 90 mio. kr., ikke vil

opfylde betingelserne for at blive lagerbeskattet efter de foreslåede regler.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14, stk. 1, nr. 2, 3. pkt.,

hvis indkomståret for et interesseforbundet selskab ikke udløber på samme

tidspunkt som indkomståret for den skattepligtige selv, så anvendes udløbet

af det indkomstår for det interesseforbundne selskab, som træder i stedet for

den skattepligtiges indkomstår, ved opgørelsen af værdien af porteføljen af

værdien af udlejningsejendomme.

Det indebærer eksempelvis, at hvis den skattepligtiges eget indkomstår føl-

ger kalenderåret, mens indkomståret 2023 for et interesseforbundet selskab

begynder den 1. februar 2023 og udløber den 31. januar 2024, så måles den

samlede værdi af selskabernes udlejningsejendomme ved udløbet af ind-

komståret 2023 som værdien af den skattepligtiges egne udlejningsejen-

domme pr. 31. december 2023 med tillæg af summen af det interessefor-

bundne selskabs udlejningsejendomme pr. den 31. januar 2024.

Hvis den totale sum af værdien af ejendomme, der udlejes i overvejende

omfang, overstiger 100 mio. kr. ved udløbet af indkomståret 2023, vil de

UDKAST

udlejningsejendomme, som den skattepligtige ejer, være omfattet af den fo-

reslåede lagerbeskatning.

Som følge af den foreslåede ikrafttrædelsesbestemmelse i lovforslagets § 7,

vil der i værdiopgørelsen alene indgå værdi af udlejningsejendomme tilhø-

rende selskaber, hvis indkomstår påbegynder den 1. januar 2023 eller se-

nere. Ejendomme tilhørende et interesseforbundet selskab, hvis indkomstår

2023 er påbegyndt f.eks. den 1. oktober 2022, vil således efter forslaget ikke

indgå i den skattepligtiges samlede opgørelse af ejendomsporteføljens værdi

ved udløbet af indkomståret 2023, da indkomståret 2023 for det interesse-

forbundne selskab er påbegyndt før den 1. januar 2023.

I de følgende figurer er angivet nogle ejerskabsstrukturer af en ejendoms-

portefølje og en beskrivelse af, hvorvidt ejendomme skal medgå i opgørel-

sen af de 100 mio. kr. Handelsværdierne antages at være både ved indkomst-

årets begyndelse og ved indkomstårets udløb.

Figur 1

–

Opgørelse af udlejningsejendomme

I figur 1 ses en koncern med 2 udlejningsejendomme til en samlet handels-

værdi på 150 mio. kr., og en ejendom der anvendes i egen drift til en han-

delsværdi på 50 mio. kr. Denne koncern vil, for så vidt angår ejendom A og

ejendom B, være omfattet af de foreslåede regler om lagerbeskatning af sel-

skabs mv. ejendomsavancer.

Figur 2

–

Ejendomme ejes sammen med kreds af skattepligtige, der ikke

er omfattet af ligningslovens § 2

UDKAST

I figur 2 ses to koncerner med udlejningsejendomme og en driftsejendom.

Ejendom B ejes indirekte af begge holdingselskaber, men Holding AB ejer

over 50 pct. og har derfor bestemmende indflydelse over selskab B. Aktio-

nærerne i holdingselskaberne har i eksemplet ikke en forbindelse, som

nævnt i ligningslovens § 2.

I dette scenarie vil selskab A og selskab B begge være omfattet af lagerbe-

skatningen af deres ejendomsavancer som følge af, at Holding AB har be-

stemmende indflydelse i begge selskaber, og da værdien af udlejningsejen-

dommene udgør 150 mio. kr.

Selskab C er ikke omfattet af lagerbeskatningen.

Hvis derimod selskab B var ejet med 51 pct. af Holding BC og 49 pct. af

Holding AB, så vil ingen af selskaberne være omfattet af lagerbeskatningen,

da ingen af selskaberne i så fald ville have en samlet ejendomsportefølje på

mere end 100 mio. kr.

Figur 3

–

Ejendomme ejes af en kreds af skattepligtige, der er omfattet

af ligningslovens § 2

UDKAST

I figur 3 er oplistet de samme to koncerner, som i figur 2, men hvor de ulti-

mative aktionærer har en forbindelse som nævnt i ligningslovens § 2, nær-

mere bestemt ligningslovens § 2, stk. 2, 4. pkt. I dette tilfælde vil ejendom

A og ejendom B begge være omfattet af lagerbeskatningen. Det samme vil

gælde, selv om det er Holding BC og ikke Holding AB, der ejer 49 pct af

selskab B, da de ultimative ejere er interesseforbundne.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14, stk. 2,

at fastlægge,

hvad der i de foreslåede bestemmelser skal forstås ved, at en ejendom er

udlejet i overvejende omfang.

Det foreslås i

stk. 2, 1. pkt.,

at en ejendom anses for udlejet i overvejende

omfang, hvis mere end 50 pct. af bygningernes samlede etageareal eller

mere end 50 pct. af ejendommens samlede grundareal udlejes. Det foreslås

2. pkt.,

at en ejendom anses for udlejet fra det tidspunkt, lejer overtager det

lejede. Det foreslås som en undtagelse

i 3. pkt.,

at udlejning til en lejer, der

er sambeskattet med den skattepligtige, jf. selskabsskattelovens § 31 og 31

A, ikke anses for udlejning, medmindre ejendommen videreudlejes til en

lejer, der ikke er sambeskattet med den skattepligtige. Det foreslås som en

yderligere undtagelse i

4. pkt.,

at udlejning fra foreninger m.v. anses efter

denne bestemmelse ikke for udlejning, når lejeindtægten ikke anses som

indvundet ved erhvervsmæssig virksomhed efter selskabsskattelovens § 1,

stk. 4 eller 5.

UDKAST

Det foreslås i

1. pkt.,

at en ejendom anses for udlejet i overvejende omfang,

hvis mere end 50 pct. af bygningernes samlede etageareal eller mere end 50

pct. af det samlede grundareal for ejendommen udlejes.

En ejendom, hvor bygningernes etageareal udgør 1.000 m

, og grundarealet

udgør 10.000 m

, anses således for udlejet i overvejende omfang, hvis mere

end 500 m

af bygningernes etageareal udlejes. Det samme gælder, hvis in-

gen del af bygningerne udlejes, mens 6000 m

af grunden udlejes.

Ved vurderingen af, om en fast ejendom er udlejet i overvejende omfang,

vil det være nødvendigt at fastlægge, om der i det enkelte tilfælde foreligger

en eller flere selvstændige ejendomme.

Det vil f.eks. være tilfældet, når to lige store bygninger med samme ejer

ligger i nærheden af hinanden, og hele den ene bygning udlejes, mens kun

25 pct. af den anden bygning udlejes. Hvis de to bygninger hører til den

samme ejendom, så der foreligger en samlet ejendom, så vil udlejningen

omfatte mere end 50 pct. af de to bygningers samlede etageareal. Dermed

vil ejendommen efter forslaget blive anset for udlejet i overvejende omfang.

Hvis de to bygninger derimod hører til hver sin ejendom, så der foreligger

to selvstændige ejendomme, så vil ejendommen med den første bygning ef-

ter forslaget blive anset for udlejet i overvejende omfang (100 pct.), mens

ejendommen med den anden bygning ikke vil blive anset for udlejet i over-

vejende omfang (25 pct.).

Det er hensigten, at

begrebet ”fast ejendom”

efter lovforslaget skal følge den

afgrænsning, der følger af ejendomsvurderingslovens § 2 og den praksis, der

har udviklet sig efter denne bestemmelse.

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, forstås ved fast ejendom:

1. Samlede faste ejendomme, jf. § 2 i lov om udstykning og anden regi-

strering i matriklen, med tilhørende bygninger ejet af den samme som

den, der ejer grunden, jf. dog ejendomsvurderingslovens stk. 2.

2. Ejerlejligheder.

3. Bygninger på fremmed grund, hvis grunden er matrikuleret.

Det følger dog af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 2, at fælleslodder, jf.

§ 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen,

anses som selvstændige faste ejendomme.

Skatteforvaltningen kan efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, som led

i vurderingen beslutte, at flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere,

og som udgør en samlet enhed, skal vurderes samlet. Er der flere ejere, er

UDKAST

det en betingelse for en samlet vurdering efter 1. pkt., at den enkelte ejen-

domsejer ejer samme forholdsmæssige andel af hver af de ejendomme, der

vurderes samlet. En sådan beslutning om at behandle ejendommen som en

samlet enhed vil være retningsgivende for også at betragte ejendommen som

en samlet ejendom efter lovforslaget.

Når en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, anses hver ejerlejlighed for en

selvstændig ejendom, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 2.

Efter ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, kan told- og skatteforvaltningen

beslutte, at flere ejendomme, som har samme ejer eller ejere, og som udgør

en samlet enhed, skal vurderes samlet, såfremt ejerne ejer samme forholds-

mæssige andel af hver ejendom. Dette princip kan også følges af Skattefor-

valtningen, når det skal vurderes om f.eks. en række af ejendomme, der lig-

ger tæt på hinanden, anses for at være én samlet enhed eller flere udlejnings-

ejendomme, og derfor skal vurderes separat.

F.eks. vil to bygninger, der ligger på to separat matrikulerede grunde, som

ligger i forlængelse af hinanden, skulle anses for én samlet ejendom, hvis

grunde og bygninger har samme ejer, jf. ejendomsvurderingslovens § 2, stk.

1, nr. 1. Er der derimod flere ejere, der ikke ejer samme forholdsmæssige

andel af grunde og bygninger, vil der foreligge to ejendomme.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 2,

2. pkt.,

at ind-

sætte en bestemmelse om, at en ejendom anses for udlejet fra det tidspunkt,

hvor lejer overtager det lejede.

Det vil således ikke være tidspunktet for lejekontraktens indgåelse, men det

tidspunkt, hvor lejer rent faktisk overtager lejemålet, som vil være afgørende

for, hvornår et lejemål anses for udlejet efter bestemmelsen. I almindelighed

vil det være den aftalte overtagelsesdato henhold til lejekontrakten, der er

afgørende, men hvis den aftalte overtagelsesdato må udskydes, fordi bygge-

riet er forsinket med den konsekvens, at lejeren først overtager lejemålet

senere, vil det efter forslaget først være fra dette senere tidspunkt, at ejen-

dommen eller den pågældende andel af ejendommen anses for udlejet.

Det kan f.eks. have betydning ved nybyggeri, byggeprojekter og renove-

ringsopgaver, hvor det ofte forekommer, at der indgås aftale om udlejning,

længe før ejendommen står klar til udlejning.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14, stk. 2, 3. pkt.,

at ind-

sætte en bestemmelse om, at udlejning til en lejer, der er sambeskattet med

UDKAST

den skattepligtige, jf. selskabsskattelovens § 31 og 31 A, ikke anses for ud-

lejning, medmindre ejendommen videreudlejes til en lejer, der ikke er sam-

beskattet med den skattepligtige.

Formålet er at friholde fra den foreslåede lagerbeskatning, når en koncern

er struktureret på en sådan måde, at koncernens ejendomme f.eks. er samlet

i et ejendomsselskab, der udlejer ejendommene til de enkelte driftsselska-

ber. Hvis de enkelte driftsselskaber, som ejendommene udlejes til, anvender

ejendommene i egen drift, vil de udlejede ejendomme således efter forslaget

ikke blive omfattet af den foreslåede lagerbeskatning.

Hermed vil udlejning af ejendomme til sambeskattede selskaber kunne finde

sted, uden at ejendommene omfattes af den foreslåede lagerbeskatning, for-

udsat at koncernselskabet ikke videreudlejer ejendommen eksternt i overve-

jende omfang.

Et eksempel herpå kunne være en koncern, hvor produktionsejendommen

ejes af et ejendomsselskab i koncernen, der udlejer ejendommen til produk-

tionsselskabet. Ved afgørelsen af, om en ejendom udlejes i overvejende om-

fang, skal udlejning til en skattepligtig i sambeskatningskredsen dermed

ikke tælle med som udlejning.

I tabel 1 er givet et eksempel på to faste ejendomme, der ejes af et selskab i

koncernen. De to ejendomme står delvist tomme eller anvendes af flere kon-

cernselskaber i egen drift og udlejes endvidere til uafhængige parter:

Tabel 1

–

Koncernintern udlejning

Ejendom A

Anvendes af ejersel- 30 pct.

skabet selv, eller loka-

ler står tomme

Udlejning til sambe- 30 pct.

skattet selskab, der

selv anvender det le-

jede i egen drift

Udlejning til

hængig part

uaf- 40 pct.

Ejendom B

30 pct.

10 pct.

60 pct.

UDKAST

Ejendom A vil ikke skulle lagerbeskattes efter de foreslåede regler, idet

alene 40 pct. af ejendommen udlejes eksternt, mens den øvrige del af ejen-

dommen anvendes i koncernens egen drift eller står tom. Ejendom B vil

derimod blive omfattet af den foreslåede lagerbeskatning, da 60 pct. af ejen-

dommen udlejes til parter uden for sambeskatningskredsen.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14, stk. 2, 4. pkt.,

at ind-

sætte en bestemmelse om, at udlejning fra foreninger m.v. ikke anses for

udlejning, når lejeindtægten ikke anses for indtægt ved erhvervsmæssig

virksomhed efter selskabsskattelovens § 1, stk. 4 eller 5.

Det indebærer, at i de tilfælde, hvor den forening, der ejer ejendommen,

efter de gældende regler i selskabsskatteloven ikke skal medregne ejendom-

mens lejeindtægter til den skattepligtige indkomst som følge af, at indtæg-

terne ikke anses for erhvervsmæssig indkomst, så skal den pågældende ejen-

dom efter forslaget ikke anses for udlejet efter bestemmelsen. Værdien af

denne ejendom vil således ikke skulle medregnes ved opgørelsen af værdien

af ejendomsporteføljen på 100 mio. kr., ligesom ejendommen ikke vil være

omfattet af den foreslåede lagerbeskatning.

De foreninger m.v., der omfattes af selskabsskattelovens § 1, stk. 4 og 5, er

navnlig foreninger m.v., omfattet af selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr. 6,

dvs. foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner,

der hverken omfattes af andre bestemmelser i selskabsskattelovens § 1, stk.

1, eller af fondsbeskatningsloven.

Endvidere omfatter selskabsskattelovens § 1, stk. 4 og 5, visse investerings-

institutter med minimumsbeskatning, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr.

5 c og kontoførende investeringsforeninger, jf. selskabsskattelovens § 5 d.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14, stk. 3,

at en ejendom

skal vedblive med at være lagerbeskattet, så længe den skattepligtige ejer

ejendommen.

Denne regel foreslås af administrative hensyn. Det ville være uhensigtsmæs-

sigt bl.a. i relation til Skatteforvaltningens kontrol med værdiansættelsen af

ejendomme i forbindelse med overgang fra det ene opgørelsesprincip til det

andet, hvis der i ejertiden var adgang til at skifte beskatningsprincip fra et

realisationsprincip til et lagerbeskatningsprincip og tilbage igen.

Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.

3, indebærer for eksempel, at en lagerbeskattet ejendom, der overgår fra at

være udlejet i overvejende omfang til ikke længere at være udlejet, vedbliver

UDKAST

med at være lagerbeskattet. Ejendommen medgår hermed ikke længere i op-

gørelsen af handelsværdien af porteføljen af udlejningsejendomme efter den

foreslåede § 14, stk. 1, nr. 2. Bestemmelsen indebærer endvidere, at selv

om handelsværdien af porteføljen af udlejningsejendomme falder til under

100 mio. kr., f.eks. fordi nogle af ejendommene frasælges, så vil de lager-

beskattede ejendomme, der beholdes, vedblive med at være lagerbeskattet.

Hvis f.eks. en ejendomsportefølje består af tre lagerbeskattede udlejnings-

ejendomme med en handelsværdi på 40 mio. kr. hver, hvoraf den ene ejen-

dom sælges fra, så værdien af ejendomsporteføljen reduceres til 80 mio. kr.,

så vil de to ejendomme, der beholdes, efter forslaget fortsat være omfattet

af lagerbeskatningen, så længe ejendommene ejes af den samme ejer.

Hvis selskabet herefter køber en udlejningsejendom for 10 mio. kr., så den

samlede værdi af ejendomme, der udlejes i overvejende omfang, ved udgan-

gen af indkomståret udgør 90 mio. kr., så vil den nyerhvervede ejendom

efter forslaget ikke skulle omfattes af lagerbeskatningen. Det vil fortsat være

en betingelse for, at den nyerhvervede ejendom omfattes af den foreslåede

lagerbeskatning, at den samlede værdi af ejendomme, der udlejes i overve-

jende omfang, overstiger 100 mio. kr. ved indkomstårets udløb, jf. den fo-

reslåede § 14, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven. Den foreslåede

fastholdelse af lagerbeskatningen i hele ejertiden er således efter forslaget

ikke ensbetydende med, at der indtræder lagerbeskatning for alle ejen-

domme, der efterfølgende erhverves, selv om de udlejes i overvejende om-

fang Hvorvidt den solgte ejendom efter salget skal omfattes af lagerbeskat-

ningen, skal afgøres ud fra en vurdering af, om ejendommen hos erhverve-

ren opfylder betingelserne lagerbeskatning, jf. forslaget til ejendomsbeskat-

ningslovens § 14, stk. 1-2.

Den foreslåede lagerbeskatning følger således ikke ejendommen efter en af-

ståelse. Det er alene den hidtidige ejer, der efter forslaget er forpligtet til at

følge lagerprincippet for ejendomme, der en gang i dennes ejertid har været

omfattet af lagerprincippet.

Til § 14 A

Det foreslås at indsætte en bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslo-

vens

§ 14 A

om, hvordan fortjeneste og tab på en ejendom skal opgøres efter

det foreslåede lagerprincip.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,

stk. 1,

at fortjeneste

og tab på en fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens §

UDKAST

14 opgøres som forskellen mellem ejendommens handelsværdi ved ind-

komstårets udløb og ejendommens handelsværdi ved indkomstårets begyn-

delse (lagerprincippet). Endvidere foreslås, at hvis ejendommen er erhvervet

i løbet af indkomståret, anvendes ejendommens kontantomregnede anskaf-

felsessum i stedet for værdien ved indkomstårets begyndelse, og hvis ejen-

dommen er afstået i løbet af indkomståret, anvendes ejendommens kontant-

omregnede afståelsessum i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.

Første punktum i den foreslåede § 14 A, stk. 1, indebærer for lagerbeskat-

tede ejendomme, at en værdistigning medregnes som fortjeneste, mens et

værdifald fratrækkes som et tab ved opgørelsen af den skattepligtige ind-

komst. Har en ejendom, der omfattes af den foreslåede lagerbeskatning,

f.eks. en handelsværdi på 200 mio. kr. ved indkomstårets begyndelse og en

handelsværdi på 210 mio. kr. ved indkomstårets udløb, så kan der opgøres

en fortjeneste på 10 mio. kr., som skal medregnes ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst for det pågældende indkomstår.

Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A,

stk. 1, 1. pkt., vil finde anvendelse for ejendomme, som den skattepligtige

ejer både ved begyndelsen og udløbet af indkomståret, og som omfattes af

den foreslåede lagerbeskatning.

Bestemmelsen vil også omfatte ejendomme, der i løbet af indkomståret har

ændret status med den virkning, at ejendommen omfattes af den foreslåede

lagerbeskatning. Det skyldes, at en sådan ejendom efter den foreslåede § 14

B, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven skal anses for overgået til la-

gerbeskatning med virkning fra begyndelsen af indkomståret.

Dermed omfattes ejendomme, der har ændret status, også af den foreslåede

bestemmelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A, stk. 1, 1. pkt.,

hvorefter fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem ejendommens

handelsværdi ved indkomstårets udløb og handelsværdien ved indkomst-

årets begyndelse.

Det forudsættes således med den foreslåede bestemmelse, at den skatteplig-

tige hvert år foretager en opgørelse af handelsværdien af de ejendomme, der

omfattes af den foreslåede lagerbeskatning ved begyndelsen og ved udløbet

af indkomståret. Ved opgørelse af handelsværdien ved begyndelsen af ind-

komståret anvendes værdiansættelsen af ejendommen ved udløbet af det

forudgående indkomstår. For et selskab med kalenderårsregnskab vil han-

delsværdien pr. 31. december 2022 således skulle anvendes som handels-

værdi pr. 1. januar 2023.

UDKAST

Ved handelsværdien forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved

salg i det åbne marked.

Mange ejendomsselskaber opgør allerede i dag handelsværdien (dagsvær-

dien) af deres ejendomme til brug for regnskabsaflæggelsen, jf. årsregn-

skabslovens § 38 stk. 1, som omhandler den regnskabsmæssige opgørelse

af investeringsejendomme til dagsværdi.

Ved lov nr. 117 af 28. januar 2015 blev der foretaget ændringer til årsregn-

skabslovens § 38, stk. 1, med et ønske om at tilpasse anvendelsen af dags-

værdi til de internationale regnskabsstandarder IFRS (International Finan-

cial Reporting Standards) og IAS (International Accounting Standards).

Det fremgår af bemærkningerne, at bestemmelsen i årsregnskabslovens §

38, stk. 1, er en rammebestemmelse, som fortolkes i overensstemmelse med

IAS 40, jf. Folketingstidende samling 2014-15 (1. samling) lovforslag L 117

–

tillæg A. IAS 40 indeholder mere detaljerede regler om investeringsejen-

domme, herunder bl.a. definitioner af, hvad der kan anses for investerings-

ejendomme, hvordan ejendomme klassificeres som investeringsejen-

domme. Der indgår endvidere bestemmelser om, hvordan man skal forholde

sig, hvis der ikke kan beregnes en pålidelig dagsværdi. Hvordan dagsvær-

dien på investeringsejendommene skal beregnes, skal fortolkes i overens-

stemmelse med den internationale regnskabsstandard, IFRS 13. IFRS 13 in-

deholder konkret vejledning til, hvilke modeller der kan anvendes ved be-

regningen af dagsværdien på investeringsejendomme og andre aktiver, som

værdiansættes til dagsværdi.

Det er ledelsen i virksomheden, som har ansvaret for, at dagsværdien vær-

diansættes pålideligt til brug for regnskabet. Ledelsen kan anvende ekstern

bistand fra eksempelvis en valuar i forbindelse med værdiansættelsen. Dette

fritager dog ikke ledelsen for dens selvstændige ansvar for at vurdere dags-

værdien og de forudsætninger, som ligger til grund for beregningen.

Dermed kan den værdi, der anvendes i den skattepligtiges årsregnskab som

udtryk for dagsværdien, være et godt udgangspunkt for opgørelsen af ejen-

dommens værdi efter de foreslåede regler i ejendomsavancebeskatningslo-

ven om lagerbeskatning.

Hvis den skattepligtige derimod ikke anvender dagsværdien af ejendom-

mene til brug for regnskabsaflæggelsen, vil den skattepligtige efter lov-

forslaget skulle foretage en opgørelse af ejendommenes handelsværdi til

UDKAST

brug for opgørelse af fortjeneste og tab på ejendommen efter den foreslåede

§ 14 A, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Der findes forskellige metoder til at estimere en ejendoms handelsværdi i

henhold til årsregnskabslovens § 38. Disse metoder er enten omkostnings-

baserede, indkomstbaserede eller markedsbaserede værdiansættelsesmeto-

der.

Ved en omkostningsbaseret metode forstås, at værdien fastsættes til det be-

løb, som det ville kræve, at erstatte eller genskabe den faste ejendom. Det

er vurderingen, at det er meget sjældent, at denne metode vil være egnet til

at fastsætte den faste ejendoms skattemæssige handelsværdi, og særlige for-

hold bør tale for anvendelsen heraf. Dette skyldes primært, at de ejen-

domme, der foreslås omfattet af de foreslåede regler om lagerbeskatning, er

udlejningsejendomme. Derudover vurderes det, at denne metode kun er re-

levant, såfremt den indkomstbaserede eller markedsbaserede metode ikke

kan finde anvendelse.

Ved en indkomstbaseret metode vil værdien blive fastsat på baggrund af den

faste ejendoms fremtidige potentielle indtjeningsgrundlag tilbagediskonte-

ret til nutidsværdi. Et eksempel herpå kunne være en såkaldt Discounted

Cash Flow model (DCF-model). DCF-modellen anvendes ofte af ejendoms-

investorer. Den anvendes ligeledes af valuarer ved vurdering af ejendomme

ejet af andelsboligforeninger, når disse skal vurderes som en udlejningsejen-

dom, jf. § 6 bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejen-

domme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar..

Den markedsbaserede metode baserer værdifastsættelsen på sammenligne-

lige salgspriser i markedet for sammenlignelige ejendomme. Metoden kræ-

ver, at der reelt er tale om ejendomme, der kan sammenlignes. Ejendommen,

der sammenlignes med, skal således have de samme karakteristika, som den

ejendom der værdiansættes, på parametre som beliggenhed, stand, størrelse,

lejersammensætning og lejers kreditværdighed. Derudover kræver metoden,

at en faktisk handel af denne ejendom er forekommet i en periode, hvor de

økonomiske omstændigheder er sammenlignelige med tidspunktet for esti-

meringen af handelsværdien til brug for beskatningen. Har der f.eks. været

betydelige udsving i renteniveauet, vil værdien af ejendommen måske ikke

længere være sammenlignelig. Det er vurderingen, at det ofte er meget svært

at basere værdien alene på en markedsbaseret metode, men at denne med

fordel kan udgøre et supplement til f.eks. en DCF-beregning.

UDKAST

Det vil dog ikke være et krav, at en bestemt værdiansættelsesmetode anven-

des, men den metode, der anvendes, skal være anerkendt og korrekt regn-

skabsmæssigt og føre frem en værdiansættelse, der afspejler den aktuelle

handelsværdi af ejendommen. Endvidere vil den skattepligtige skulle kunne

dokumentere grundlaget for den anvendte værdiansættelse.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 1, 2. pkt.,

at hvis

ejendommen er erhvervet i løbet af indkomståret, skal ejendommens anskaf-

felsessum anvendes i stedet for værdien ved indkomstårets begyndelse.

Den foreslåede bestemmelse vil indebære, at hvis en skattepligtig har er-

hvervet en ejendom for 200 mio. kr. i løbet af indkomståret, og hvis han-

delsværdien er steget til 210 mio. kr. ved indkomstårets udløb, så vil fortje-

nesten opgjort efter lagerprincippet udgøre 10 mio. kr., som vil skulle med-

regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det pågældende

indkomstår. Hvis ejendommens handelsværdi derimod er faldet til 195 mio.

kr. ved indkomstårets udløb, så vil der være lidt et tab på 5 mio. kr. opgjort

efter lagerprincippet, som vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skat-

tepligtige indkomst for det pågældende år.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 1, 3. pkt.,

at hvis

ejendommen er afstået i løbet af indkomståret, så skal ejendommens afstå-

elsessum anvendes i stedet for værdien ved indkomstårets udløb.

Forslaget indebærer, at hvis den skattepligtige ejer en lagerbeskattet ejen-

dom, der har en handelsværdi på 200 mio. kr. ved begyndelsen af et ind-

komstår, og ejendommen afstås i løbet af indkomståret for 210 mio. kr., så

kan gevinsten efter lagerprincippet opgøres til 10 mio. kr., som skal med-

regnes til den skattepligtige indkomst for i det pågældende indkomstår.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 2, 1. pkt.,

anskaffelsessummen skal omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at

den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien

af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 2, 2. pkt.,

afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kon-

tante del af afståelsessummen lægges sammen med kursværdien af de over-

dragne gældsposter på afståelsestidspunktet.

Omregningen til kontantværdi indebærer, at anskaffelsessummen og afstå-

elsessummen opgøres til den aktuelle handelsværdi for ejendommen på

UDKAST

overdragelsestidspunktet uden hensyntagen til, hvordan ejendommen er be-

lånt.

De foreslåede bestemmelser om kontantomregning svarer til de gældende

regler om kontantomregning ved overdragelse af realisationsbeskattede

ejendomme, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, 2 og 4.

Årets urealiserede gevinster og tab på de omfattede ejendomme skal med-

regnes til selskabets skattepligtige indkomst efter det foreslåede lagerprin-

cip. Det foreslås således, at gevinst vil skulle medregnes, og tab vil kunne

fratrækkes efter det foreslåede lagerprincip ved opgørelsen af den skatte-

pligtige indkomst. Tab på lagerbeskattede ejendomme foreslås dermed ikke

at være kildeartsbegrænset. Gevinst skal dog ikke beskattes, og tab skal ikke

kunne fradrages, i det omfang der eksisterer en negativ henholdsvis positiv

realisationssaldo, idet en sådan realisationssaldo efter forslaget først skal

modregnes, jf. den foreslåede § 14 D i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 3,

at erstat-

nings- og forsikringssummer skal sidestilles med afståelsessummer, hvilket

også følger af de gældende regler i ejendomsavancebeskatningslovens § 2.

Den foreslåede bestemmelse svarer til og skal fortolkes i overensstemmelse

med den tilsvarende gældende bestemmelse i ejendomsavancebeskatnings-

loven § 2.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 A, stk. 4,

at afstår en

ejer af fast ejendom denne på sådanne vilkår, at der ved senere afståelse

tilfalder ejeren et yderligere vederlag for ejendommen, skal dette yderligere

vederlag medregnes til den skattepligtige indkomst i det år, hvor retten til

det yderligere vederlag erhverves.

En bestemmelse svarende til den foreslåede i ejendomsavancebeskatnings-

loven § 14 A, stk. 3, gælder allerede i dag for realisationsbeskattede ejen-

domme, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 13. Den foreslåede bestem-

melse skal fortolkes i overensstemmelse med den allerede gældende be-

stemmelse.

Bestemmelsen indebærer f.eks., at hvis der ved salg af en ejendom er ind-

gået en videresalgsklausul, hvorefter den oprindelige sælger vil modtage et

yderligere beløb ved købers videresalg af ejendommen, så vil dette yderli-

gere vederlag skulle medregnes til den skattepligtige indkomst hos den op-

rindelige sælger i det indkomstår, hvor retten til det yderligere vederlag er-

hverves, dvs. typisk ved videresalget af ejendommen.

UDKAST

Det foreslås i

§ 14 A, stk. 5,

at ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst

skal udgifter, der er afholdt til forbedring og vedligeholdelse af ejendom-

men, kunne fratrækkes.

Efter forslaget vil udgifter til forbedring af en ejendom, der samtidig må

antages at forøge handelsværdien af ejendommen, kunne fratrækkes i den

skattepligtige indkomst. Det forudsættes i denne forbindelse, at forbedrings-

arbejder indregnes i ejendommens værdi ved den løbende værdiansættelse

af ejendommen.

Udgifter til vedligeholdelse af en erhvervsmæssigt benyttet ejendom betrag-

tes efter de gældende regler normalt som fuldt fradragsberettigede driftsom-

kostninger. Udgifter til ombygning og forbedring af ejendomme kan der-

imod normalt ikke fratrækkes, men skal tillægges ejendommens anskaffel-

sessum og kan eventuelt afskrives efter reglerne i afskrivningsloven.

Baggrunden for forslaget i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 A, stk. 5,

er, at den foreslåede lagerbeskatning bygger på, at løbende værdistigninger

beskattes. Når en ejendom forbedres, må det således antages, at de afholdte

udgifter fører til en stigning i ejendommens handelsværdi, som fører til be-

skatning efter lagerprincippet. Det er derfor fundet rimeligt, at de udgifter,

der medgår til en skattepligtig stigning af ejendommens værdi, kan fratræk-

kes skattemæssigt.

Den foreslåede bestemmelse skal også ses i sammenhæng med lovforslagets

§ 1, nr. 1, hvorefter der ikke vil kunne foretages skattemæssig afskrivning

på udgifter til anskaffelse eller forbedring af aktiver vedrørende ejendomme,

der lagerbeskattes efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens ka-

pitel 3.

Det foreslås således, at afskrivningsadgangen fjernes på udgifter til anskaf-

felse og forbedring af aktiver vedrørende lagerbeskattede ejendomme, men

til gengæld foreslås det at indføre adgang til at fradrage udgifterne ved op-

gørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det antages, at afholdte udgifter vedrørende en ejendom vil øge handels-

værdien af ejendommen og dermed også beskatningsgrundlaget for ejen-

domsavancen efter det foreslåede lagerprincip. De foreslåede regler har til

hensigt at undgå en situation, hvor udgifter til forbedring ikke kan afskrives

eller fratrækkes, men hvor værdiforøgelsen af forbedring beskattes som en

værdistigning på ejendommen efter lagerprincippet.

Til § 14 B

UDKAST

Det foreslås, at der indsættes en bestemmelse i ejendomsavancebeskatnings-

lovens

§ 14 B, stk. 1,

hvor det fastslås, hvornår overgangen fra realisations-

beskatning til lagerbeskatning finder sted.

Tidspunktet for overgang til lagerbeskatning har dels betydning for, på hvil-

ket tidspunkt indgangsværdien efter den foreslåede § 14 C skal opgøres, og

dels, hvilket indkomstår den foreslåede lagerbeskatning af ejendommen skal

gælde fra.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 B, stk. 1, at overgang

fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning som hovedregel skal finde sted

med virkning fra begyndelsen af det indkomstår, hvor betingelserne i § 14

er opfyldt.

Overgang til lagerbeskatning med virkning fra begyndelsen af indkomståret

vil efter forslaget f.eks. omfatte ejendomme, der allerede ved indkomstårets

begyndelse er udlejet i overvejende omfang, men som ikke tidligere har væ-

ret omfattet af lagerbeskatningen.

At ejendommene ikke tidligere har været omfattet af den foreslåede lager-

beskatning kan skyldes, at der er tale om det første indkomstår efter lovens

ikrafttræden. Bestemmelsen vil således føre til, at der for selskaber, der al-

lerede ved lovens ikrafttræden ejer ejendomme for over 100 mio. kr., der

udlejes i overvejende omfang, vil indtræde lagerbeskatning med virkning

fra og med det indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2023 eller senere,

forudsat at beløbsgrænsen også er overskredet ved udløbet af indkomståret.

At ejendommene ikke tidligere har været omfattet af den foreslåede lager-

beskatning kan også skyldes, at værdien af porteføljen af udlejningsejen-

domme ikke tidligere har oversteget 100 mio. kr. I det indkomstår, hvor por-

teføljen af udlejningsejendomme første gang overstiger 100 mio. kr. ved ud-

gangen af indkomståret, skal der således efter forslaget indtræde lagerbe-

skatning med virkning fra indkomstårets begyndelse. Det vil i denne forbin-

delse være nødvendigt for selskabet også at opgøre handelsværdien af de

pågældende udlejningsejendomme ved begyndelsen af det pågældende ind-

komstår.

Den foreslåede overgang til lagerbeskatning med virkning fra begyndelsen

af indkomståret vil efter forslaget også omfatte ejendomme, der ved begyn-

delsen af indkomståret var anvendt i selskabets egen drift, men i løbet af

indkomståret har skiftet status til at være udlejet i væsentligt omfang. Vær-

dien af disse ejendomme, der har ændret status i løbet af indkomståret, vil

således også skulle medregnes til primoværdien af ejendomme, der udlejes

UDKAST

i overvejende omfang efter den foreslåede § 14, stk. 1, i ejendomsavance-

beskatningsloven.

I det indkomstår, hvor selskabet ved udløbet af indkomståret ejer ejen-

domme for mere end 100 mio. kr., der på noget tidspunkt i indkomståret

udlejes i overvejende omfang, vil de ejendomme, der ikke i forvejen måtte

være omfattet af den foreslåede lagerbeskatning, og som var ejet ved ind-

komstårets begyndelse, overgå til lagerbeskatning med virkning fra begyn-

delsen af indkomståret.

Den indgangsværdi, der skal anvendes ved overgangen til den foreslåede

lagerbeskatning, er således ejendommens værdi ved begyndelsen af det på-

gældende indkomstår. Idet der normalt ikke vil blive foretaget en særskilt

værdiansættelse af ejendomme ved begyndelsen af et indkomstår (f.eks. den

1. januar 2023), anvendes værdien ved udgangen af det senest forudgående

indkomstår (f.eks. den 31. december 2022).

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 B, stk. 2,

som en und-

tagelse til § 14 B, stk. 1, at for nyerhvervede ejendomme, som udlejes i

overvejende omfang, skallagerbeskatningen indtræde med virkning fra er-

hvervelsen, hvis betingelserne i den foreslåede § 14 i ejendomsavancebe-

skatningsloven er opfyldt i det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted.

I denne situation er det ikke værdien ved begyndelsen af indkomståret, men

ejendommens værdi ved erhvervelsen, dvs. den aftalte anskaffelsessum i

forbindelse med erhvervelse af ejendommen, der skal anvendes som ind-

gangsværdi ved den foreslåede lagerbeskatnings indtræden. Denne værdi

fremgår af aftalen om erhvervelsen af ejendommen og kendes således i for-

vejen.

Hvis et selskab ved begyndelsen af indkomståret ejer udlejningsejendomme,

der har en værdi på 80 mio. kr. og i løbet af indkomståret køber en udlej-

ningsejendom for 40 mio. kr., så vil alle ejendommene efter forslaget blive

omfattet af lagerbeskatningen, hvis værdien af ejendommene ved udløbet af

indkomståret fortsat er over 100 mio. kr.

Lagerbeskatningen vil efter forslaget indtræde ved begyndelsen af ind-

komståret for de udlejningsejendomme, som selskabet ejede ved begyndel-

sen af indkomståret, mens lagerbeskatningen vil indtræde på tidspunktet for

erhvervelsen for den udlejningsejendom, som selskabet købte i løbet af ind-

komståret.

UDKAST

Lagerbeskatningen indtræder efter forslaget i det indkomstår, hvor erhver-

velsen finder sted, uanset om udlejningen i overvejende omfang finder sted

allerede ved erhvervelsen af ejendommen eller først efterfølgende i løbet af

samme indkomstår. Hvis ejendommen hverken udlejes ved erhvervelsen el-

ler i løbet af erhvervelsesåret, vil ejendommen derimod ikke overgå til la-

gerbeskatning i erhvervelsesåret, men først fra et senere indkomstår, hvor

ejendommen eventuelt overgår til udlejning i overvejende omfang.

En ejendom vil efter forslaget kunne overgå fra realisationsbeskatning til

lagerbeskatning derved, at aktierne i det selskab, som ejer ejendommen,

skifter ejer. Det vil ikke være selve ejendommen, men aktierne i det selskab,

der ejer ejendommen, der overdrages.

Hvis ejendommen i forvejen omfattes af lagerbeskatning, vil den efter for-

slaget fortsat forblive lagerbeskattet, idet ejendommen fortsat ejes af det

samme selskab, jf. forslaget i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk.

3, hvorefter en ejendom vedbliver med at være lagerbeskattet, så længe den

skattepligtige ejer ejendommen. I denne situation vil der ikke opstå spørgs-

mål om overgang til lagerbeskatning.

Det samme gælder, hvis ejendommen hidtil har været omfattet af realisati-

onsbeskatning og fortsat skal realisationsbeskattes efter, at det selskab, der

ejer ejendommen, har skiftet ejer.

Det vil imidlertid efter forslaget kunne forekomme, at en overdragelse af

aktierne i et selskab, der ejer en udlejningsejendom, indebærer, at ejendom-

men overgår til lagerbeskatning, fordi ejendommen kommer ind under en

koncern, der lagerbeskattes.

Det kan f.eks. ske derved, at en koncern tilkøber aktierne i et selskab, der

ejer en ejendom, som udlejes i overvejende omfang, men som ikke omfattes

af lagerbeskatningen. Det købte selskab bliver herefter et sambeskattet dat-

terselskab i den købende koncern. Hvis den købende koncern i forvejen om-

fattes af lagerbeskatningen, fordi koncernen allerede ejer udlejningsejen-

domme for mere end 100 mio. kr., vil datterselskabets ejendom efter forsla-

get også skulle omfattes af lagerbeskatningen.

Ved købet af aktierne etableres der således efter gældende regler sambeskat-

ning mellem den købende koncern og det tilkøbte selskab. Sambeskatningen

etableres med virkning fra købstidspunktet. Den andel af selskabets ind-

komst, hvor der har været koncernforbindelse, medregnes i sambeskatnings-

indkomsten for den købende koncern, jf. selskabsskattelovens § 31, stk. 5.

Den andel af selskabets indkomst, der vedrører tiden før etableringen af

UDKAST

sambeskatningen, medregnes ikke i køberkoncernens sambeskatning, men

alene i selskabets egen indkomstopgørelse eller eventuelt i en sambeskat-

ning hos sælger.

Ejerskiftet af aktierne må hos køberkoncernen i relation til overgang til la-

gerbeskatning sidestilles med, at ejendommen har skiftet ejer på tidspunktet

for køberkoncernens erhvervelse af aktierne i det købte selskab. Det tilkøbte

selskabs udlejningsejendom vil derfor efter forslaget overgå til lagerbeskat-

ning med virkning fra køberkoncernens erhvervelse af aktierne, jf. den fo-

reslåede § 14 B, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Indgangsværdien for ejendommen ved overgangen fra realisationsbeskat-

ning til lagerbeskatning vil skulle fastsættes til ejendommens handelsværdi

på tidspunktet for erhvervelsen af aktierne, jf. den foreslåede § 14 C i ejen-

domsavancebeskatningsloven, ligesom der vil skulle etableres en realisati-

onssaldo pr. dette tidspunkt, jf. den foreslåede § 14 D i ejendomsavancebe-

skatningsloven.

Er ejendommens værdi steget ved udgangen af indkomståret i forhold til

indgangsværdien, vil denne værdistigning efter forslaget om lagerbeskat-

ning skulle indgå i køberkoncernens sambeskatningsindkomst.

For sælgeren af aktierne vil det efter forslaget ikke have skattemæssige kon-

sekvenser, at ejendommen på køberkoncernens hånd overgår til lagerbeskat-

ning. Det skyldes, at selve ejendommen ikke er realiseret. Derfor vil der ved

afståelsen af aktierne ikke blive realiseret nogen gevinst eller tab på ejen-

dommen, som har påvirker sælgers forhold. Det gælder, selv om selskabet

ved afståelsen forlod en tidligere sambeskatning. Sælger vil skulle behandle

salget af aktierne i henhold til en eventuel sambeskatning hos sælger, som

om ejendommen fortsat var omfattet af realisationsbeskatningen.

Overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning som følge af ejer-

skiftet af aktierne vil således efter forslaget alene påvirke indkomstopgørel-

sen for det solgte selskab selv og køberkoncernens sambeskatningsind-

komst.

Et kontrolskifte af aktierne i et selskab kan ske på andre måder end ved en

overdragelse af aktierne med den virkning, at en af selskabets ejendomme

efter forslaget overgår fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning. Et kon-

trolskifte, hvorved den bestemmende indflydelse i et selskab skifter, kan så-

ledes f.eks. ske via en kapitaludvidelse, en aktieombytning eller andre for-

mer for omstrukturering

–

skattefri såvel som skattepligtige.

UDKAST

Et selskab, der ejer en udlejningsejendom, har f.eks. hidtil været ejet 100

pct. af moderselskabet M1. Et ikke interesseforbundet selskab M2 foretager

en kapitalindskud i selskabet mod vederlag i aktier, således at M2 kommer

til at eje 60 pct. af aktierne i selskabet, mens M1’s aktiebesiddelse

bliver

udvandet til 40 pct. Ved kapitaludvidelsen er selskabet således overgået fra

en sambeskatning under M1 til en ny sambeskatning under M2.

Konsekvensen er, at der efter de gældende regler i selskabsskattelovens §

31, stk. 5, skal foretages en fordeling af selskabets indkomst, idet indkom-

sten i tiden frem til kontrolskiftet skal indgå i sambeskatningen med M1,

mens indkomsten i tiden efter kontrolskiftet skal indgå i sambeskatningen

med M2. Samtidig vil der efter forslaget kunne opstå den situation, at sel-

skabets ejendom overgår til lagerbeskatning svarende til den situation, at

aktierne i selskabet har skiftet ejer. Den eventuelle overgang til lagerbeskat-

ning efter den foreslåede § 14 B, stk. 2, må anses for at ske på det tidspunkt,

hvor M2 via kapitaludvidelsen opnår kontrollen over selskabet.

Det foreslås i ejendomsbeskatningslovens

§ 14 B, stk. 3, 1. pkt.,

at indsætte

en bestemmelse om, at ejendomme, der erhverves ved en fusion, spaltning

eller tilførsel af aktiver efter fusionsskatteloven, og som udlejes i overve-

jende omfang, overgår til lagerbeskatning med virkning fra fusionsdatoen,

jf. fusionsskattelovens § 5, hvis betingelserne i § 14 er opfyldt i det ind-

komstår, hvor erhvervelsen finder sted.

I lovforslagets § 4, nr. 1, foreslås at indsætte en bestemmelse i fusionsskat-

telovens § 8, stk. 4, hvorefter det erhvervende selskab ved en skattefri fu-

sion, spaltning eller tilførsel af aktiver succederer (indtræder) i den metode

for opgørelse af gevinst og tab på fast ejendom, som det indskydende sel-

skab har anvendt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Successionen vil efter forslaget ske uden hensyn til, om det modtagende sel-

skab opfylder de almindelige betingelser i den foreslåede § 14 i ejendoms-

avancebeskatningsloven for lagerbeskatning af sine ejendomme. Successi-

onen i opgørelsesmetoden afhænger udelukkende af den opgørelsesmetode,

som det indskydende selskab anvendte eller efter reglerne skulle anvende

umiddelbart inden fusionen.

Det foreslås således, at hvis det indskydende selskab har anvendt lagerprin-

cippet ved opgørelse af gevinst og tab på fast ejendom, så skal lagerprincip-

pet også anvendes af det modtagende selskab, ligesom det modtagende sel-

skab vil overtage en eventuel realisationssaldo for ejendommen, jf. den fo-

reslåede § 14 D i ejendomsavancebeskatningsloven. Efter forslaget vil en

UDKAST

lagerbeskattet ejendom forblive lagerbeskattet hos det modtagende selskab,

så længe den skattepligtige ejer ejendommen, jf. den foreslåede bestem-

melse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14, stk. 3.

Hovedreglen om succession i fusionsskattelovens § 8, stk. 1, indebærer, at

hvis realisationsprincippet har været anvendt af det indskydende selskab ved

opgørelse af gevinst og tab på en ejendom, så succederer det modtagende

selskab i anvendelsen af realisationsprincippet for den pågældende ejen-

dom.

Det vil imidlertid efter forslaget afhænge af de nærmere forhold hos det

modtagende selskab, om ejendommen skal overgå til lagerbeskatning efter

erhvervelsen. Forslaget til § 14 B, stk. 3, i ejendomsavancebeskatningsloven

indebærer, at hvis det modtagende selskab i det indkomstår, fusionen gen-

nemføres, opfylder betingelserne for lagerbeskatning af ejendomme, jf. for-

slaget til § 14 i ejendomsavancebeskatningsloven, så vil en hidtil realisati-

onsbeskattet ejendom, der er erhvervet ved en skattefri fusion, spaltning el-

ler tilførsel af aktiver, og som udlejes i overvejende omfang, overgå til la-

gerbeskatning.

Overgangen fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning vil efter forslaget

skulle ske med virkning fra fusionsdatoen, hvis det modtagende selskab i

det indkomstår, hvor fusionsdatoen falder, omfattes af lagerbeskatningen.

Overgangen vil ske til den handelsværdi (indgangsværdi), som ejendommen

har pr. fusionsdatoen.

Eksempel: Selskaberne A og B fusioneres efter fusionsskattelovens regler

med A som det indskydende (ophørende) og B som det modtagende (fort-

sættende) selskab. Selskaberne anvender begge kalenderåret som regn-

skabsperiode. Fusionen gennemføres med 1. januar 2024 som fusionsdato.

A ejer en ejendom med en anskaffelsessum på 10 mio. kr. og en værdi pr.

fusionsdatoen på 13 mio. kr. A omfattes af realisationsprincippet ved opgø-

relse af gevinst og tab på ejendommen. Der ville blive udløst genvundne

afskrivninger på 1 mio. kr. og en ejendomsavance på 3 mio. kr., hvis A

solgte ejendommen til handelsværdien pr. fusionstidspunktet. Ejendommen

udlejes i overvejende omfang.

Ved fusionen indtræder B i ejendommens anskaffelsessum (10 mio. kr.) og

indtræder samtidig i den latente skattebyrde (urealiseret avance på 4 mio.

UDKAST

kr.), som ville blive udløst ved ejendommens eventuelle salg. Samtidig ind-

træder B i opgørelsesmetoden, hvorefter gevinst og tab på ejendommen op-

gøres efter realisationsprincippet.

B ejer udlejningsejendomme for mere end 100 mio. kr., der omfattes af la-

gerbeskatningen. Den erhvervede ejendom overgår dermed efter den fore-

slåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 B, stk. 3, fra

realisationsbeskatning til lagerbeskatning med virkning fra fusionsdatoen

den 1. januar 2024. Lagerbeskatningen indtræder således med virkning fra

1. januar 2024. B etablerer en positiv realisationssaldo på 4 mio. kr. efter

ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D. Indgangsværdien for lagerbe-

skatningen udgør 13 mio. kr.

I den beskrevne situation succederer B som modtagende selskab principielt

det indskydende selskab A’s skattemæssige status i relation til realisations-

beskatning. Denne succession

indebærer, at B overtager A’s latente skatte-

forpligtelser for så vidt angår ejendommen, således at A’s afståelse af ejen-

dommen ved fusionen ikke udløser afståelsesbeskatning for A.

Som følge af, at B omfattes af lagerbeskatningen, og den erhvervede ejen-

dom udlejes i overvejende omfang, vil den erhvervede ejendom på det er-

hvervende selskabs hånd straks ved fusionen overgå til lagerbeskatning.

Det foreslås i ejendomsbeskatningslovens § 14 B, stk. 3,

2. pkt.,

at hvis sel-

skaberne, der deltager i en fusion, spaltning eller tilførsel af aktier efter fu-

sionsskatteloven, ikke har samme skattemæssige fusionsdato, skal overgan-

gen til lagerbeskatning have virkning fra fusionsdatoen for det selskab,

hvorfra ejendommen indskydes.

Den skattemæssige fusionsdato er som udgangspunkt den dato, der er an-

vendt som skæringsdato (begyndelsesdatoen) for den åbningsstatus for det

modtagende selskab, der udarbejdes i forbindelse med fusionen, jf. fusi-

onsskattelovens § 5, stk. 1. Det indebærer f.eks., at når det modtagende

selskab anvender kalenderåret som regnskabsår, så er fusionsdatoen den 1.

januar. Denne fusionsdato gælder som udgangspunkt for alle selskaber, der

deltager i fusionen. Det samme udgangspunkt gælder, hvis der er tale om

en spaltning eller tilførsel af aktiver efter fusionsskatteloven.

Imidlertid indeholder fusionsskattelovens § 5, stk. 3, den undtagelse, at når

indkomsten i et selskab, som deltager i fusionen, opgøres efter reglerne i

selskabsskattelovens § 31, stk. 5, som følge af, at koncernforbindelsen er

UDKAST

ophørt eller etableret inden eller i forbindelse med fusionen, så anvendes

tidspunktet for ophøret henholdsvis etableringen af koncernforbindelsen

som fusionsdato for selskabet.

Baggrunden for denne undtagelse er, at når et selskab udgår af en hidtidig

sambeskatning eller indgår i en ny sambeskatning, f.eks. ved at koncernen

afstår aktierne i selskabet, så skal der for selskabet foretages en opgørelse

af indkomst for perioden fra indkomstårets start og frem til ophøret (afstå-

elsen af aktierne), jf. selskabsskattelovens § 31, stk. 5. Denne indkomst

henføres til den hidtidige sambeskatningskreds. Der skal endvidere foreta-

ges en opgørelse af selskabets indkomst for perioden fra ophøret af sambe-

skatningen og indtil udløbet af selskabets indkomstår. Denne indkomst

indgår som særindkomst for selskabet. Hvis selskabet ved ophøret af den

hidtidige sambeskatning samtidig indgår i en ny sambeskatning skal denne

indkomst i stedet indgå i denne nye sambeskatningskreds.

Reglerne om periodeopgørelse i selskabsskattelovens § 31, stk. 5, som li-

geledes har forrang ved en skattefri fusion, jf. fusionsskattelovens § 5, stk.

3, har til formål at sikre, at indkomsten for et selskab kun indgår i sambe-

skatningsindkomsten for den periode, i hvilken selskabet tilhører den på-

gældende sambeskatningskreds, mens selskabets indkomst for en periode,

hvor selskabet ikke er sambeskattet med den pågældende koncern, ikke

skal indgå i koncernens sambeskatningsindkomst.

Fusionsdatoen for et selskab, der deltager i en fusion, kan således ikke

ligge længere tilbage i tid end det tidspunkt, hvor koncernforbindelsen for

det pågældende selskab måtte være ophørt eller etableret, jf. fusionsskatte-

lovens § 5, stk. 3.

Hvis en fusion f.eks. gennemføres ved en beslutning den 1. oktober med

virkning pr. 1. januar mellem to selskaber med kalenderårsregnskab, og et

indskydende selskab ved fusionen er udtrådt af en sambeskatning, så vil

fusionsdatoen for det indskydende selskab være den 1. oktober, jf. fusions-

skattelovens § 5, stk. 3, mens fusionsdatoen for det modtagende selskab vil

være den 1. januar efter hovedreglen i fusionsskattelovens § 5, stk. 1. Det

indebærer, at det indskydende selskabs indkomst for perioden 1. januar til

30. september skal medregnes til den hidtidige sambeskatning, mens ind-

komsten for perioden 1. oktober til 31. december skal indgå i det fortsæt-

tende selskabs indkomst. For det fortsættende selskab vil fusionsdatoen

være 1. januar, og hele selskabets indkomst for perioden 1. januar til 31.

december vil således skulle indgå.

UDKAST

Det foreslås på den baggrund i ejendomsbeskatningslovens § 14 B, stk. 3,

2. pkt., at hvis selskaberne i en fusion ikke har samme skattemæssige fusi-

onsdato, så har overgangen til lagerbeskatning virkning fra fusionsdatoen

for det selskab, hvorfra ejendommen indskydes.

Hvis der i ovenstående eksempel indskydes en ejendom fra det selskab, der

har fusionsdato den 1. oktober, som følge af ændret koncernforbindelse, og

betingelserne for lagerbeskatning i øvrigt er opfyldt, da vil overgangen til

lagerbeskatning skulle ske pr. 1. oktober og dermed til den værdi, som

ejendommen har på dette tidspunkt. Hvis der deltager et yderligere indsky-

dende selskab i fusionen, som skal anvende fusionsdatoen 1. januar som

følge af, at selskabet ikke har ændret koncernforbindelse ved eller forud

for fusionen, da skal en ejendom, der tilføres fra dette selskab, efter forsla-

get overgå til lagerbeskatning med virkning pr. 1. januar og til værdien den

1. januar.

Det beskrevne vedrørende skattefri fusion, vil efter forslaget gælde tilsva-

rende i forbindelse med skattefri spaltning og skattefri tilførsel af aktiver

efter reglerne i fusionsskatteloven.

Hvis en ejendom overdrages ved en fusion, spaltning eller tilførsel af ak-

tier uden anvendelse af reglerne i fusionsskatteloven, vil der foreligge en

overdragelse af ejendommen, som skal behandles efter de almindelige reg-

ler i skattelovgivningen om overdragelse af fast ejendom, dvs. som et salg

for det indskydende selskab og som et køb for det modtagende selskab.

Til § 14 C

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 C, stk. 1,

at ved over-

gang fra realisationsbeskatning til lagerbeskatning, jf. den foreslåede § 14 B

i ejendomsavancebeskatningsloven, skal ejendommen anses for afstået til

handelsværdien på overgangstidspunktet, og at denne handelsværdi skal ud-

gøre indgangsværdien ved overgangen til lagerbeskatning.

Det foreslås, at der i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 C, stk. 2,

ind-

sættes en bestemmelse om, at den opgjorte indgangsværdi skal anvendes

som anskaffelsessum i forhold til lagerbeskatningen, jf. den foreslåede § 14

Det foreslås, at der i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 C, stk. 3, 1. pkt.

indsættes en bestemmelse om, at den opgjorte indgangsværdi endvidere skal

anvendes som afståelsessum i forhold til beskatningen af genvundne af-

UDKAST

skrivninger eller tab efter afskrivningsloven i forhold til realisationsbeskat-

ning af ejendommen efter det foreslåede kapitel 2 i ejendomsavancebeskat-

ningslovens og i forhold til beskatning som næringsejendom efter statsskat-

teloven.

I § 14 C, stk. 3,

2. pkt.,

foreslås det, at fortjeneste eller tab efter 1. pkt. dog

først skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det

indkomstår, hvor ejendommens egentlige afståelse finder sted, jf. dog den

foreslåede § 14 D i ejendomsavancebeskatningsloven.

Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 C in-

debærer, at når en ejendom har været omfattet af de hidtidige regler i af-

skrivningsloven, ejendomsavancebeskatningsloven eller statsskatteloven

(realisationsprincippet), og herefter overgår til beskatning efter det foreslå-

ede lagerprincip, så skal ejendommen i forbindelse med overgangen anses

for afstået til handelsværdien på overgangstidspunktet.

Ejeren vil således på overgangstidspunktet skulle foretage en opgørelse af

gevinster og tab på samme måde, som hvis ejendommen var blevet solgt for

et beløb svarende til handelsværdien. Der vil både skulle foretages en opgø-

relse af eventuelle genvundne afskrivninger eller tab efter afskrivningsloven

og en opgørelse af fortjeneste eller tab ejendomsavancebeskatningsloven el-

ler eventuelt efter statsskatteloven, hvis der er tale om en næringsejendom.

Opgørelsen vil skulle foretages på grundlag af ejendommens handelsværdi

på overgangstidspunktet. Den skattepligtige vil således på overgangstids-

punktet skulle foretage en opgørelse af ejendommens handelsværdi, der for-

slås anvendt som indgangsværdi i forhold til lagerbeskatningen.

Overgangstidspunktet fremgår af den foreslåede § 14 B i ejendomsavance-

beskatningsloven. Overgangstidspunktet vil efter forslaget normalt være

primo året, jf. den foreslåede § 14 B, stk. 1, men vil f.eks. i forbindelse med

en skattefri omstrukturering kunne være på et andet tidspunkt, jf. den fore-

slåede § 14 B, stk. 3.

Denne indgangsværdi vil efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslo-

ven § 14 C, stk. 2, for det første skulle anvendes som anskaffelsessum i

forhold til den foreslåede lagerbeskatning. Det indebærer, at det efter for-

slaget kun vil være fremtidige værdistigninger, der indtræder efter overgan-

gen til lagerbeskatning, der vil skulle beskattes efter lagerprincippet.

Indgangsværdien vil for det andet efter forslaget til ejendomsavancebeskat-

ningslovens § 14 C, stk. 3, skulle anvendes som afståelsessum i forhold til

UDKAST

genvundne afskrivninger og tab, der vil skulle opgøres som følge af, at ejen-

dommen anses for afstået på overgangstidspunktet. Endelig vil indgangs-

værdien for det tredje skulle anvendes som afståelsessum i forhold til ge-

vinst eller tab på ejendommen efter de gældende regler om realisationsbe-

skatning efter ejendomsavancebeskatningsloven eller eventuelt efter stats-

skatteloven, hvis ejendommen er anskaffet som et led i den skattepligtiges

næringsvej.

Det er den samme handelsværdi (indgangsværdi), der efter forslaget vil

skulle anvendes i alle tre henseender, dvs. som anskaffelsessum ved indgang

til lagerbeskatning, som afståelsessum ved opgørelse af genvundne afskriv-

ninger og tab og som afståelsessum ved opgørelse af gevinst og tab på ejen-

dommen.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 C, stk. 3, 2. pkt., at

fortjeneste eller tab efter hidtidige regler om realisationsbeskatning først

skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i det ind-

komstår, hvor ejendommens egentlige afståelse finder sted, jf. dog den fo-

reslåede § 14 D i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis indgangsværdien for en ejendom f.eks. udgør 1 mio. kr., så vil ejen-

dommen i relation til lagerbeskatningen blive anset for at være anskaffet for

1 mio. kr. I relation til beskatningen af genvundne afskrivninger og tab efter

afskrivningsloven og i relation til beskatning af fortjeneste og tab efter ejen-

domsavancebeskatningsloven eller statsskatteloven vil ejendommen tilsva-

rende blive anset for afstået for 1 mio. kr.

Efter forslaget skal der således foretages en opgørelse af urealiseret fortje-

neste og tab i forbindelse med overgangen til lagerbeskatning, men fortje-

nesten og tabet skal ikke beskattes i overgangsåret.

Det er hensigten, at Skatteforvaltningen skal fastsætte regler om, at selska-

bet forpligtes til at indberette gevinsten eller tabet til Skatteforvaltningen for

overgangsåret. Gevinsten eller tabet vil således hvile på ejendommen som

en latent skatteforpligtelse, der som udgangspunkt først vil blive udløst og

medregnet til den skattepligtige indkomst på det tidspunkt, hvor ejendom-

men måtte blive afstået.

Efter de regler, der foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 D, vil

den fremtidige lagerbeskatning af ejendommen dog kunne føre til regulerin-

ger i form af en nedsættelse af den opgjorte urealiserede fortjeneste eller det

opgjorte urealiserede tab.

UDKAST

Til § 14 D

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven

§ 14 D, stk. 1,

at den skat-

tepligtige for hver ejendom, der overgår fra realisationsbeskatning til lager-

beskatning, skal føre en realisationssaldo, der skal indeholde den samlede

nettogevinst (positiv realisationssaldo) eller det samlede nettotab (negativ

realisationssaldo) opgjort efter § 14 C, stk. 3.

Den skattepligtige skal således efter forslaget føre en realisationssaldo, som

indeholder den ikke beskattede fortjeneste eller det ikke fratrukne tab efter

realisationsprincippet, der efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslo-

ven § 14 C vil skulle opgøres ved overgang fra realisationsbeskatning til

lagerbeskatning.

Realisationssaldoen skal efter forslaget opgøres for hver enkelt ejendom, der

overgår til lagerbeskatning.

Saldoen vil skulle indeholde det samlede nettobeløb (nettofortjeneste eller

nettotab), der vil kunne opgøres på overgangstidspunktet for den enkelte

ejendom.

Hvis der ved overgang til lagerbeskatning f.eks. kan opgøres genvundne af-

skrivninger på 1 mio. kr. og en ejendomsavance på 1,5 mio. kr., så vil reali-

sationssaldoen være positiv og udgøre 2,5 mio. kr.

Hvis der kan opgøres et tab efter afskrivningsloven på 1 mio. kr. og et tab

efter ejendomsavancebeskatningsloven på 1,5 mio. kr., så vil realisations-

saldoen være negativ og udgøre minus 2,5 mio. kr.

Hvis der kan opgøres tab efter afskrivningsloven på 0,5 mio. kr. og en ejen-

domsavance på 1,5 mio. kr., så vil realisationssaldoen være positiv og ud-

gøre 1,0 mio. kr.

Realisationssaldoen vil efter forslaget være udtryk for den urealiserede ge-

vinst eller det urealiserede tab på en ejendom efter overgang til lagerbeskat-

ning, som vil skulle opgøres efter den foreslåede § 14 C i ejendomsavance-

beskatningsloven.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningslovens

§ 14 D, stk. 2, 1. pkt.,

hvis realisationssaldoen er positiv, modregnes den i indkomstårets tab på

ejendommen opgjort efter lagerprincippet, jf. § 14 A.

UDKAST

Det foreslås i

2. pkt.,

at alene den del af tabet på ejendommen, der resterer

efter modregning, vil kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skatteplig-

tige indkomst.

Det foreslås i 3.

pkt.,

at hvis realisationssaldoen efter årets modregning

fortsat er positiv, vil den positive restsaldo skulle fremføres til efterføl-

gende indkomstår.

Det foreslås

i 4. pkt.,

at en positiv saldo alene vil kunne fremføres til et se-

nere indkomstår, i det omfang den ikke kan rummes i et tidligere års tab.

Det foreslås

i 5. pkt.,

at hvis saldoen fortsat er positiv efter afståelse af

ejendommen, vil et beløb svarende til den positive restsaldo skulle med-

regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret.

Den foreslåede bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D,

stk. 2, vedrører således det scenarie, hvor summen af genvundne afskriv-

ninger og ejendomsavance for perioden fra ejendommens anskaffelsestids-

punkt indtil ejendommens overgang fra realisationsbeskatning til lagerbe-

skatning er positiv.

Den foreslåede § 14 D, stk. 2, indebærer, at et fremtidigt tab på en ejen-

dom efter lagerprincippet ikke vil kunne fratrækkes, så længe der eksiste-

rer en positiv realisationssaldo for ejendommen, dvs. hvis der hviler en

urealiseret gevinst på ejendommen. Med bestemmelsen foreslås det såle-

des at begrænse fradragsretten til fremtidige tab efter den foreslåede lager-

beskatning således, at tab kun vil kunne fratrækkes, i det omfang tidligere

opgjorte urealiserede gevinster er modregnet.

Baggrunden er, at det findes rimeligt, at der ikke skal kunne foretages fra-

drag for værdinedgang på en ejendom efter det foreslåede lagerprincip, så

længe der samlet set over ejertiden har været gevinst på ejendommen. Den

foreslåede begrænsning i tabsfradraget antages at udgøre et vist værn imod

tilskyndelsen til at fastsætte for høje indgangsværdier ved overgangen til

lagerbeskatning.

En positiv realisationssaldo vil altid skulle fremføres til efterfølgende ind-

komstår, såfremt den ikke kan rummes i et tidligere års tab på ejendom-

men, hvorefter den resterende positive saldo vil skulle modregnes i efter-

følgende års eventuelle tab.

Det foreslås, at sælges ejendommen på et tidspunkt, hvor saldoen fortsat er

positiv, så vil en eventuel resterende positiv restsaldo skulle beskattes, idet

UDKAST

et beløb svarende til den positive restsaldo vil skulle anses for realiseret og

medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i salgsåret.

I eksemplet i tabel 2nedenfor er ejendommen anskaffet for mange år siden.

Ejendommens handelsværdi er på tidspunktet for overgang fra realisations-

beskatning til lagerbeskatning på 120 mio. kr. På overgangstidspunkt kan

genvundne afskrivninger opgøres til 10 mio. kr. og ejendomsavancen kan

opgøres til 50 mio. kr., således at der opgøres en samlet positiv realisati-

onssaldo på 60 mio. kr. ved overgang til lagerbeskatning. Ejendommen af-

stås i 2027.

Tabel 2

–

Behandling af gevinster og tab ved positiv realisationssaldo

Indkomstår

Mio kr.

Realisationssaldo

primo

Ejendommens han-

delsværdi ultimo

Årets ejendoms-

avance/-tab

Ejendomsavance/tab,

der medregnes i ind-

komstopgørelsen

2023

120

2024

110

-10

2025

120

2026

115

-5

2027

110

-5

I eksemplet falder ejendommens værdi med 10 mio. kr. i 2024. Tabet kan

ikke fratrækkes, men må modregnes i den positive realisationssaldo, som

reduceres fra 60 mio. kr. til 50 mio. kr. I 2025 stiger værdien med 10 mio.

kr., som udløser beskatning i 2025. I 2026 falder ejendommens værdi, men

værdifaldet kan ikke fratrækkes, da der fortsat er en positiv realisations-

saldo, som i stedet reduceres med tabet til 45 mio. kr. I 2027 sælges ejen-

dommen med et tab på 5 mio. kr. efter lagerprincippet. Den resterende po-

sitive realisationssaldo på 45 mio. kr. udløses i salgsåret, så den samlede

ejendomsavance udgør 40 mio. kr., der medregnes ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst i salgsåret.

Det foreslås i ejendomsavancebeskatningsloven § 14 D,

stk. 3,

at hvis rea-

lisationssaldoen er negativ, modregnes den i indkomstårets fortjeneste på

ejendommen opgjort efter lagerprincippet, jf. § 14 A. Alene den del af for-

tjenesten på ejendommen, som resterer efter modregning, vil skulle med-

regnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Hvis realisationssal-

doen efter årets modregning fortsat er negativ, vil restsaldoen skulle frem-

føres til efterfølgende indkomstår. En negativ saldo vil alene kunne frem-

føres til et senere indkomstår, i det omfang den ikke kan rummes i et tidli-

UDKAST

gere års fortjeneste. Hvis saldoen fortsat er negativ ved afståelse af ejen-

dommen, vil et beløb svarende til den negative restsaldo kunne fratrækkes

ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i afståelsesåret.

Den foreslåede bestemmelse omhandler det scenarie, hvor der har været et

samlet urealiseret tab på en ejendom i perioden fra ejendommens anskaf-

felse og frem til ejendommens overgang fra realisationsbeskatning til la-

gerbeskatning.

Det foreslås således, at gevinster, som efter lagerprincippet opstår i løbet

af den periode, hvor ejendommen lagerbeskattes, ikke vil skulle beskattes,

i det omfang der eksisterer en negativ realisationssaldo på ejendommen.

Det vil være udtryk for, at der samlet set ikke har været gevinst på ejen-

dommen i ejertiden. Der foreslås således indført en begrænsning i beskat-

ningen af gevinster, der opstår efter lagerbeskatningens indførelse for ejen-

domme, så beskatningen af en værdistigning først skal indtræde, når de

tab, der blev konstateret efter realisationsprincippet ved ejendommens

overgang fra realisationsprincip til lagerprincip, er udnyttet.

Det findes således ikke rimeligt at beskatte en efterfølgende lagergevinst i

tilfælde, hvor der samlet set for den pågældende ejendom ikke kan konsta-

teres nogen gevinst.

Efter forslaget skal den negative realisationssaldo modregnes, før en efter-

følgende gevinst efter lagerbeskatningen skal medregnes i den skatteplig-

tige indkomst. En negativ realisationssaldo vil altid skulle fremføres til ef-

terfølgende indkomstår, såfremt den ikke kan rummes i et tidligere års ge-

vinster på ejendommen. Sælges ejendommen på et tidspunkt, hvor der fort-

sat resterer en negativ realisationssaldo, kan et beløb svarende til den nega-

tive restsaldo efter forslaget fratrækkes ved opgørelsen af den skatteplig-

tige indkomst.

Efter forslaget vil et sådant tab, som den negative realisationssaldo er ud-

tryk for, ikke være kildeartsbegrænset, men det vil efter forslaget kunne

fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Tabet anses for

realiseret ved den faktiske afståelse af ejendommen og vil således kunne

modregnes i den skattepligtiges øvrige skattepligtige indkomst ved salg af

ejendommen. Dette gælder, selv om tabet fra realisationssaldoen måtte ud-

gøre et tab ved afståelse af fast ejendom, som efter de almindelige regler i

ejendomsavancebeskatningsloven, jf. kapitel 2, i almindelighed kun vil

kunne udnyttes ved modregning af fortjenester ved afståelse af anden fast

ejendom (kildeartsbegrænsning).

UDKAST

I eksemplet i tabel 3 udgør ejendommens handelsværdi (indgangsværdi)

på tidspunktet for ejendommens overgang fra realisationsbeskatning til la-

gerbeskatning 120 mio. kr. Ejendommen sælges herefter i år 2027.

Tabel 3

–

Behandling af gevinster og tab ved negativ realisationssaldo

Indkomstår

Mio kr.

Realisationssaldo

primo

Ejendommens han-

delsværdi ultimo

Årets ejendoms-

avance/-tab

Ejendomsavance /-

tab der medregnes

til den skatteplig-

tige indkomst

2023

-20

120

2024

-20

130

2025

-10

125

-5

2026

-10

130

2027

-5

125

-5

-10

I eksemplet stiger ejendommens værdi med 10 mio. kr. til 130 mio. kr. i

2024. Gevinsten beskattes ikke, men modregnes i den negative realisati-

onssaldo, der reduceres fra minus20 mio. kr. til minus10 mio. kr. I 2025

falder værdien med 5 mio. kr., som fratrækkes i 2025. I 2026 stiger vær-

dien med 5 mio. kr. Gevinsten beskattes ikke, men reducerer saldoen til 5

mio. kr. I 2027 sælges ejendommen for 125 mio. kr., hvilket udløser et tab

efter lagerprincippet. Den resterende negative saldo på 5 mio. kr. fradrages

samtidig, så salget udløser et samlet fradrag på 10 mio. kr., der fratrækkes

i den skattepligtige indkomst for 2027.

Der skal således efter forslaget for ejendomme, der overgår fra beskatning

efter realisationsprincippet til beskatning efter lagerprincippet, føres en re-

alisationssaldo ejendom for ejendom. Hvis realisationssaldoen er positiv,

skal et tab efter lagerprincippet først kunne fratrækkes, når saldoen er gået

i nul. Først efter modregning i den positive realisationssaldo skal et even-

tuelt resterende tab efter lagerprincippet indgå i opgørelsen af den skatte-

pligtige indkomst. Hvis realisationssaldoen er negativ, skal en efterføl-

gende gevinst efter lagerprincippet først beskattes, når saldoen er gået i

nul. Først efter modregning i den negative realisationssaldo skal en even-

tuel resterende gevinst efter lagerprincippet indgå ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst.

Det vil således efter forslaget til ejendomsavancebeskatningslovens § 14

D, stk. 2 og 3, være det opgjorte fradragsberettigede tab efter modregning

af en positiv realisationssaldo, og den opgjorte skattepligtige gevinst efter

UDKAST

modregning af en negativ realisationssaldo, der vil skulle medregnes ved

opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst.

Ejes ejendommen af et selskab, der indgår i en sambeskatning efter sel-

skabsskattelovens §§ 31 og 31 A, skal den skattepligtige indkomst opgøres

i henhold til sambeskatningsreglerne. Også i relation til sambeskatnings-

reglerne, herunder reglerne om anvendelse af skattemæssige underskud

under en sambeskatning, vil de nævnte gevinster og tab skulle anses for

skattepligtige og fradragsberettigede i de anførte indkomstår, dvs. efter at

der er sket modregning i en eventuel realisationssaldo.

Det foreslås endeligt, at der indsættes en overskrift i ejendomsavancebe-

skatningsloven, som lyder:

”Kapitel.

4. Ikrafttrædelse m.v.”.

Til § 2

Til nr. 1

Afskrivningsloven indeholder reglerne for skattemæssige afskrivninger på

erhvervsmæssigt benyttede aktiver såsom bygninger og installationer i byg-

ninger.

Udgangspunktet i afskrivningsloven er, at investeringer i bygninger og in-

stallationer afskrives med 4 pct. årligt i forhold til anskaffelsessummen.

Det styrende for adgangen til at foretage skattemæssige afskrivninger på

bygninger er bygningernes faktiske anvendelse. Udgangspunktet er, at der

ikke kan afskrives på bygninger, der i almindelighed ikke er udsat for slitage

i særlig grad.

Der kan således f.eks. afskrives på produktionsbygninger, forretningsloka-

ler og lagerbygninger. Bygninger, der anvendes til f.eks. beboelse, hotel,

kontor eller som pengeinstitut eller hospital, kan der derimod ikke afskrives

på.

Installationer i både afskrivningsberettigede og ikke afskrivningsberettigede

bygninger kan afskrives. Det er en forudsætning for afskrivning, at bygnin-

gerne og installationerne anvendes erhvervsmæssigt.

Udgifter, der afholdes til ombygning eller forbedring, afskrives på samme

måde som de bygninger og installationer, der ombygges eller forbedres.

UDKAST

Det foreslås, at der i afskrivningslovens

§ 1

indsættes et

stk. 2

i, hvorefter

der ikke skal kunne foretages skattemæssig afskrivning på udgifter til an-

skaffelse, ombygning eller forbedring af aktiver vedrørende ejendomme, der

lagerbeskattes efter ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3.

Den foreslåede ændring vil medføre, at der ikke kan afskrives på bygninger

og installationer m.v., som er en del af en fast ejendom, der lagerbeskattes

efter det foreslåede kapitel 3 i ejendomsavancebeskatningslovens, jf. lov-

forslagets § 1, nr. 5.

Dette skyldes, at den foreslåede løbende lagerbeskatning betyder, at en lø-

bende faktisk værdiforringelse af en afskrivningsberettiget bygning eller in-

stallation alt andet lige vil reflektere sig i en lavere handelsværdi, som skal

udgøre beskatningsgrundlaget for den løbende lagerbeskatning. En værdi-

forringelse af en ejendom vil derfor i lagerbeskatningen isoleret set udgøre

et fradragsberettiget tab. Værdiforringelsen bør derfor ikke tillige kunne fra-

drages som en løbende afskrivning ved opgørelsen af selskabets skatteplig-

tige indkomst, idet der herved reelt ville kunne opnås et dobbelt fradrag for

den samme værdiforringelse.

Det foreslåede forbud mod at foretage skattemæssige afskrivninger vedrø-

rende ejendomme, der lagerbeskattes efter den foreslåede bestemmelse i

ejendomsavancebeskatningslovens kapitel 3, vil både gælde afskrivninger

efter afskrivningsloven og afskrivninger efter anden lovgivning. Det fore-

slåede forbud vil gælde afskrivning af alle aktiver, der indgår i den faste

ejendom, herunder bygninger, installationer, drænings- og markvandings-

anlæg og udlejede værelser. Der vil efter forslaget heller ikke kunne afskri-

ves på den værdiforringelse, der sker på en ejendom som følge af udnyttelse

af forekomster i form af grus, ler, kalk m.v.

Afskrivninger foretaget på ejendomme, som efter forslaget overgår til be-

skatning efter lagerprincippet, vil efter den foreslåede § 14 C, stk. 3, i ejen-

domsavancebeskatningsloven skulle opgøres på tidspunktet for overgang til

lagerbeskatning. Genvundne afskrivninger beskattes, og et eventuelt tab fra-

trækkes ved ejendommens egentlige afståelse eller modregnes eventuelt i

tab henholdsvis gevinster under lagerbeskatningen, jf. den foreslåede § 14

D i ejendomsavancebeskatningsloven.

Til § 3

Til nr. 1 og 2

UDKAST

De gældende regler i investorfradragsloven giver personer et fradrag for en

del af investeringen i visse små og mellemstore unoterede selskaber, der

befinder sig i en opstarts- eller vækstfase.

En række betingelser skal være opfyldt, for at en investor kan få ret til et

investorfradrag. Der stilles bl.a. betingelser til investeringen (§ 2), til måls-

elskabet for investeringen (§ 3-5) og til investor (§ 6). Ingen af disse betin-

gelser foreslås ændret med lovforslaget.

Det følger af investorfradragslovens § 7, stk. 2, 1. pkt., at der ved direkte

erhvervelse af aktier i et målselskab som nævnt i lovens § 2, stk. 1, nr. 1,

højst kan opnås investorfradrag på grundlag af en anskaffelsessum som op-

gjort efter § 7, stk. 1, 1. pkt., på 400.000 kr. for hvert af indkomstårene 2019

til 2022 og 800.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.

Af investorfradragslovens § 7, stk. 2, 2. pkt., fremgår det, at der ved indi-

rekte erhvervelse af aktier gennem en investorfradragsfond som nævnt i lo-

vens § 2, stk. 1, nr. 2, højst kan opnås investorfradrag på grundlag af en

anskaffelsessum som opgjort efter § 7, stk. 1, 1. pkt., på 125.000 kr. for hvert

af indkomstårene 2019 til 2022 og 250.000 kr. i 2023 og senere indkomstår.

Efter gældende ret sker der således en forhøjelse af loftet for investorfradra-

get fra 2023 for både direkte og indirekte investeringer.

Det foreslås,, at den nævnte forhøjelse af loftet for investorfradraget til

800.000 kr. for direkte investeringer fra og med 2023 i § 7, stk. 2, 1. pkt.

udgår. Der foreslås ligeledes, at den nævnte forhøjelse af loftet for investor-

fradraget til 250.000 kr. for indirekte investeringer fra og med indkomståret

2023 udgår. Det betyder, at loftet for investorfradraget fra og med indkomst-

året 2023 vil være det samme som det er i dag, dvs. 400.000 kr. for direkte

investeringer og 125.000 kr. for indirekte investeringer.

Til § 4

Til nr. 1

Efter reglerne i fusionsskattelovens kan aktiver og passiver under nærmere

betingelser overdrages med skattemæssig succession fra et selskab til et an-

det, uden at det overdragende (indskydende) selskab skal medregne en for-

tjeneste på aktiverne og passiverne ved opgørelsen af den skattepligtige ind-

komst.

UDKAST

Reglerne om skattefri fusion betyder, at det modtagende selskab succederer

(indtræder) i det indskydende selskabs skattemæssige stilling i relation til

de overtagne aktiver og passiver. Det indskydende selskab realisationsbe-

skattes således ikke af kapitalgevinster og genvundne afskrivninger på de

aktiver, der overtages af det modtagende selskab. Til gengæld indtræder det

modtagende selskab i det indskydende selskabs anskaffelsestidspunkter, an-

skaffelsessummer og en eventuel næringsstatus. Realisationsbeskatningen

udskydes således til det tidspunkt, hvor det modtagende selskab afstår de

pågældende aktiver.

Et underskud hos det indskydende selskab kan efter de gældende regler ikke

overtages af det modtagende selskab, men det bortfalder ved fusionen. Tab

i et af selskaberne fra før fusionen kan heller ikke fratrækkes af det modta-

gende selskab efter fusionen, jf. fusionsskattelovens § 8, stk. 6-8.

Reglerne om skattefri fusion med succession gælder også ved skattefri spalt-

ning og ved skattefri tilførsel af aktiver.

Fusion foreligger, når et selskab overdrager sin formue som helhed til et

andet selskab eller sammensmeltes med dette, jf. fusionsskattelovens § 1,

stk. 3.

Spaltning foreligger, når et selskab overfører en del af eller samtlige sine

aktiver og passiver til et andet eller flere selskaber ved at tildele sine sel-

skabsdeltagere aktier eller anparter og eventuelt en kontant udligningssum,

jf. fusionsskattelovens § 15 A, stk. 2.

Tilførsel af aktiver foreligger, når et selskab uden at være opløst tilfører den

samlede virksomhed eller en eller flere grene af sin virksomhed til et andet

selskab mod at få tildelt aktier eller anparter i det modtagende selskabs ka-

pital, jf. fusionsskattelovens § 15 C, stk. 2.

Ved overdragelse med skattemæssig succession behandles aktiverne, som

om de var anskaffet af det modtagende selskab på de tidspunkter, hvor de er

erhvervet af det indskydende selskab, og for de anskaffelsessummer, hvortil

de er erhvervet af det indskydende selskab. Aktiver og passiver, der er er-

hvervet af det indskydende selskab som led i spekulationshensigt eller næ-

ring, behandles endvidere ved opgørelsen af det modtagende selskabs skat-

tepligtige indkomst, som om de var erhvervet af dette selskab i spekulati-

onshensigt eller som led i næring.

UDKAST

Den skattefri succession omfatter således anskaffelsestidspunkter, anskaf-

felsessummer og anskaffelseshensigt. Derimod omfatter successionen efter

de gældende regler som udgangspunkt ikke den metode, der anvendes ved

opgørelsen af gevinster og tab på aktiver, dvs. om opgørelsen skal ske efter

realisationsprincippet eller lagerprincippet.

For så vidt angår værdipapirer indeholder fusionsskattelovens § 8, stk. 3,

dog en bestemmelse om, at hvis det indskydende selskab ved opgørelsen af

den skattepligtige indkomst har medregnet urealiseret fortjeneste og tab på

værdipapirer, behandles værdipapirerne ved opgørelsen af det modtagende

selskabs skattepligtige indkomst, som om fortjeneste og tab var medregnet

ved indkomstopgørelsen hos det modtagende selskab. Bestemmelsen inde-

bærer, at hvis det indskydende selskab har anvendt lagerprincippet ved op-

gørelse af gevinst og tab på værdipapirer, så indtræder det modtagende sel-

skab ligeledes i opgørelsen efter lagerprincippet for de pågældende værdi-

papirer.

Det foreslås at indsætte en bestemmelse om lagerbeskattede ejendomme i

fusionsskattelovens

§ 8, stk. 3,

som nyt 2. og 3. punktum, hvorefter gevinst

og tab på en fast ejendom, der overdrages ved en skattefri fusion, ved opgø-

relsen af det modtagende selskabs skattepligtige indkomst skal medregnes

efter lagerprincippet, hvis det indskydende selskab har medregnet gevinst

og tab på ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst efter

lagerprincippet. Det foreslås endvidere, at det modtagende selskab indtræ-

der i en positiv, men ikke en negativ realisationssaldo, jf. den foreslåede

bestemmelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D.

Den foreslåede bestemmelse vedrørende lagerbeskattede ejendomme svarer

til den gældende bestemmelse om lagerbeskattede værdipapirer i fusions-

skattelovens § 8, stk. 3, og vil sikre, at ejendomme kan overgå skattefrit for

det indskydende selskab i forbindelse med en skattefri omstrukturering sam-

tidig med, at det modtagende selskab til gengæld indtræder i den opgørel-

sesmetode, som har været gældende for det indskydende selskab.

Det foreslåede § 8, stk. 3, 2. pkt., i fusionsskatteloven vil sammenholdt med

den gældende § 8, stk. 1, indebære, at ved skattefri omstruktureringer efter

fusionsskatteloven i form af fusion, spaltning eller tilførsel af aktiver, vil det

modtagende selskab indtræde i den opgørelsesmetode for gevinster og tab

på fast ejendom, som det indskydende selskab har anvendt eller efter reg-

UDKAST

lerne skulle have anvendt umiddelbart forud for fusionen. Hvis det indsky-

dende selskab har anvendt lagerprincippet, skal lagerprincippet anvendes af

det modtagende selskab.

Det modtagende selskab vil efter forslaget ligeledes indtræde i det indsky-

dende selskabs positive realisationssaldo efter den foreslåede bestemmelse

i ejendomsavancebeskatningslovens § 14 D. Realisationssaldoen er udtryk

for den urealiserede gevinst (positiv saldo) eller det urealiserede tab (negativ

saldo), der måtte hvile på ejendommen i forbindelse med at ejendommen

hos det indskydende selskab er overgået fra realisationsbeskatning til lager-

beskatning.

Efter forslaget vil det alene være en positiv realisationssaldo, der vil kunne

overtages af det modtagende selskab som et led i fusionen. Derimod vil en

negativ saldo efter forslaget ikke kunne overtages. En negativ saldo vil være

udtryk for, at der ville være konstateret et tab ved afståelse af ejendommen

på tidspunktet for fusionen. Det foreslås således, at et sådant tab ikke skal

kunne udnyttes efter en fusion. Det harmonerer med de generelle regler i

fusionsskattelovens § 8, stk. 6-8, hvorefter skattemæssige underskud og tab

ikke kan overføres til fradrag efter en fusion.

Hvis det indskydende selskab har anvendt realisationsprincippet for en ejen-

dom, skal det modtagende selskab også anvende realisationsprincippet, jf.

fusionsskattelovens § 8, stk. 1. Det vil dog efter forslaget afhænge af de

nærmere forhold for det modtagende selskab, om en ejendom, der har været

realisationsbeskattet hos det indskydende selskab, efter fusionen skal overgå

til lagerbeskatning som følge af, at det modtagende selskab opfylder betin-

gelserne for lagerbeskatning, jf. den foreslåede bestemmelse i ejendoms-

avancebeskatningslovens § 14 B, stk. 3, der foreslås indsat med lovforsla-

gets § 1, nr. 5.

Til § 5

Det foreslås i ligningslovens

§ 17 A, stk. 1,

at ændre ”§

12 i lov om beskat-

ning af fortjeneste ved afståelse af

fast ejendom” til: ”ejendomsavancebe-

skatningslovens § 12”.

Forslaget er en konsekvens af forslaget om at ændre titlen på lov om beskat-

ning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

UDKAST

Til § 6

Efter selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, omfatter skattepligten efter

selskabsskatteloven bl.a. selskaber og foreninger m.v. som nævnt i selskabs-

skattelovens § 1, stk. 1, der har hjemsted i udlandet, for så vidt de i egenskab

af ejer, medejer, brugs- eller indtægtsnyder oppebærer indtægt af en her i

landet beliggende fast ejendom. Skattepligten omfatter endvidere fortjene-

ste ved afståelse af fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningslo-

ven eller afskrivningslovens § 21.

Selskabsskattelovens § 2, stk. 1, litra b, fastlægger således, at udenlandske

selskaber m.v. er begrænset skattepligtige til Danmark af indtægter fra og

fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Det foreslås i selskabsskattelovens

§ 2, stk. 1, litra b, 2. pkt.,

at ændre ordene

»ved afståelse af« til:

”på”.

Det foreslås således at præcisere, at den begræn-

sede skattepligt af ejendomme i Danmark ikke kun omfatter realisation (af-

ståelse af) fast ejendom, men også løbende værdiændringer.

Forslaget er en konsekvens af forslaget i lovforslagets § 1, nr. 5, om indfø-

relse af et lagerbeskatningsprincip for selskabers ejendomsavancer. Efter

forslaget vil udenlandske selskaber

–

efter samme regler som danske selska-

ber

–

skulle lagerbeskattes af deres ejendomme under dansk beskatning, når

betingelserne herfor er opfyldt i det foreslåede kapitel 3 i ejendomsavance-

beskatningsloven.

Til § 7

Til nr. 1

Skattekontrolloven indeholder bestemmelser om informationer, som skatte-

pligtige skal afgive til Skatteforvaltningen til brug for opgørelsen af ind-

komstskat (skatteansættelse) og til afgørelse af skattepligt.

Det foreslås at indsætte en ny

§ 36 A

i skattekontrolloven, hvor det foreslås

i stk. 1, at skattepligtige, der ejer lagerbeskattede ejendomme, jf. ejendoms-

UDKAST

avancebeskatningslovens kapitel 3, skal dokumentere de økonomiske om-

stændigheder, der ligger til grund for værdiansættelsen af selskabets faste

ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens §§ 14 A og 14 B, hvis

told- og skatteforvaltning anmoder herom.

Hermed skal skattepligtige kunne dokumentere, hvordan handelsværdien af

de lagerbeskattede ejendomme er estimeret, og hvilke værdiansættelsesme-

toder der er anvendt, herunder hvordan de forskellige parametre i modellen

er fastlagt.

Ejendommens værdi, der i regnskabet er opgjort til dagsværdi, vil kunne

udgøre et godt udgangspunkt for opgørelsen af handelsværdien efter den

foreslåede ejendomsavancebeskatningslovs §§ 14 A og 14 B, hvis selskabet

i regnskabet opgør værdien af den faste ejendom til dagsværdi efter årsregn-

skabslovens § 38.

Den skattepligtige skal imidlertid kunne dokumentere, om værdien er esti-

meret ud fra en omkostningsbaseret, en indkomstbaseret eller markedsbase-

ret værdiansættelsesmetode, eller om der f.eks. er anvendt en indkomstba-

seret metode med en efterfølgende analyse af faktiske handler i markedet.

Ved en omkostningsbaseret metode forstås det beløb, som det ville kræve at

erstatte eller genskabe den faste ejendom. Det er vurderingen, at denne op-

gørelsesmetode kun undtagelsesvist vil kunne anvendes, da det vurderes at

være usædvanligt at anvende denne metode som udtryk for ejendommens

handelsværdi. Derudover vurderes det, at denne metode også kun er rele-

vant, såfremt den indkomstbaserede eller markedsbaserede metode ikke kan

finde anvendelse.

Ved en indkomstbaseret metode vil værdien blive fastsat på baggrund af den

faste ejendoms fremtidige potentielle indtjeningsgrundlag tilbagediskonte-

ret til nutidsværdi. Et eksempel herpå kunne være en såkaldt Discounted

Cash Flow model (DCF-model). DCF-modellen anvendes ofte af ejendoms-

investorer. Den anvendes ligeledes af valuarer ved vurdering af ejendomme

ejet af andelsboligforeninger, når disse skal vurderes som en udlejningsejen-

dom, jf. bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018 om vurdering af ejendomme

tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar § 6.

Den markedsbaserede metode baserer opgørelsen af værdien på sammenlig-

nelige salgspriser i markedet for sammenlignelige ejendomme, hvilket kræ-

ver en høj grad af sammenlignelighed. Den sammenlignelige ejendom skal

således have de samme karakteristika, som den ejendom der værdiansættes,

UDKAST

på parametre som beliggenhed, stand, størrelse, lejersammensætning og le-

jers kreditværdighed. Derudover kræver metoden, at en faktisk handel af

denne ejendom er forekommet i en periode, hvor de økonomiske omstæn-

digheder er sammenlignelige med tidspunktet for estimeringen af handels-

værdien til brug for beskatningen. Har der f.eks. været betydelige udsving i

renteniveauet, vil værdien af ejendommen måske ikke længere være sam-

menlignelig. Det er vurderingen, at det ofte er meget svært at basere vær-

dien alene på en markedsbaseret metode, men at denne med fordel kan ud-

gøre et supplement til f.eks. en DCF-beregning.

Det er ikke et krav, at en specifik metode anvendes, idet det dog er afgø-

rende, at resultatet udgør en relevant vurdering af den faste ejendoms han-

delsværdi. Den skattepligtige skal i sin anvendelse af værdiansættelsesme-

tode være konsistent, og vælger den skattepligtige fra et år til et andet at

ændre metodevalg, skal ændringen kunne konkret begrundes. Ændrer den

skattepligtige fx værdiansættelsesmetode fra en DCF-metode til en mar-

kedsbaseret metode kan dette f.eks. begrundes med, at en sammenlignelig

ejendom er blevet solgt på et sammenligneligt tidspunkt for værdiansættel-

sen.

Det foreslås endvidere at indsætte et

stk. 2

i den foreslåede § 36 A i skatte-

kontrolloven, hvorefter Skatteforvaltningen kan fastsætte nærmere regler

om indholdet af de oplysninger, der skal afgives efter stk. 1.

Disse oplysninger vil kunne udgøre de økonomisk relevante parametre, der

måtte påvirke værdiansættelsen, som f.eks. anvendte afkastkrav og hvordan

dette er estimeret, vækstforventninger i f.eks. lejeniveau og driftsomkost-

ninger samt den forventede inflation m.v. i budget- og terminalperioden.

Til § 8

Det foreslås i virksomhedsskattelovens

§ 1, stk. 2, 2. pkt.,

at ændre ”lov om

beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendoms” til: ”ejendomsavan-

cebeskatningslovens”.

Forslaget er en konsekvens af forslaget om at ændre titlen på lov om beskat-

ning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Til § 9

Det foreslås i

stk. 1,

at loven skal træde i kraft den 1. januar 2023.

UDKAST

Det foreslås i

stk. 2,

af loven skal finde anvendelse på indkomstår, der på-

begyndes den 1. januar 2023 eller senere.

Den foreslåede lagerbeskatning vil for selskaber, hvis indkomstår følger ka-

lenderåret, gælde fra og med den 1. januar 2023, hvis betingelserne for la-

gerbeskatning er opfyldt i indkomståret 2023.

For selskaber med forskudt regnskabsår, vil den foreslåede lagerbeskatning

gælde fra et senere tidspunkt. For selskaber, hvis indkomstår 2023 løber

f.eks. fra 1. februar 2023 til 31. januar 2024, vil den foreslåede lagerbeskat-

ning således gælde fra 1. februar 2023, hvis betingelserne for lagerbeskat-

ning er opfyldt i indkomståret 2023.

For selskaber, hvis indkomstår 2023 løber fra f.eks. 1. oktober 2022 til 30.

september 2023, vil den foreslåede lagerbeskatning først gælde fra ind-

komståret 2024, der for dette selskab påbegynder den 1. oktober 2023.

For selskaber, der følger kalenderåret, og som omfattes af den foreslåede

lagerbeskatning fra og med den 1. januar 2023, vil det indebære, at selskabet

første gang skal fastsætte en indgangsværdi pr. 1. januar 2023 på grundlag

af værdien af selskabets ejendomme pr. 31. december 2022.

Loven gælder hverken for Færøerne eller Grønland, fordi de love, der æn-

dres, ikke gælder for Færøerne eller Grønland og ikke indeholder en hjem-

mel til at sætte lovene i kraft for Færøerne eller Grønland.

UDKAST

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om beskatning af fortjeneste

ved afståelse af fast ejendom, jf.

lovbekendtgørelse nr. 132 af 25. ja-

nuar 2019, som ændret ved § 1 i lov

nr. 1578 af 27. december 2019 og §

2 i lov nr. 1580 af 27. december

2019, foretages følgende ændrin-

ger:

Lovens

titel

affattes således:

Lov om beskatning af fortjeneste

ved afståelse af fast ejendom

”Lov om beskatning af fortjene-

ste på fast ejendom (ejendoms-

avancebeskatningsloven)”.

Før § 1 indsættes som overskrift:

»Kapitel 1.

Lovens anvendelsesområde«.

§ 1.

Fortjeneste ved afståelse af fast

ejendom medregnes til den skatte-

pligtige indkomst efter reglerne i

denne lov.

Stk. 2. Loven gælder ikke for for-

tjeneste eller tab ved afståelse af

fast ejendom, der er erhvervet som

led i den skattepligtiges næringsvej.

§ 1

affattes således:

”§

Fortjeneste på realisationsbe-

skattede ejendomme bortset fra

ejendomme, der er erhvervet som

led i den skattepligtiges næringsvej,

medregnes ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst efter reg-

lerne i kapitel 2. Realisationsbe-

skattede ejendomme er faste ejen-

domme, der ikke lagerbeskattes.

UDKAST

Stk. 2.

Fortjeneste og tab på lager-

beskattede ejendomme medregnes

til den skattepligtige indkomst efter

reglerne i kapitel 3.”

Før § 2 indsættes som overskrift:

”Kapitel 2.

Realisationsbeskattede ejen-

domme”.

Efter § 13 indsættes:

»Kapitel 3.

Lagerbeskattede ejendomme

§ 14.

Skattepligtige omfattet af

selskabsskattelovens § 1, stk. 1, nr.

1-2j og 3a-6, eller § 2, stk. 1, litra a

eller b, skal ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst medregne

urealiseret gevinst og tab på ejen-

domme (lagerprincippet), når føl-

gende betingelser er opfyldt:

1) Ejendommen udlejes i over-

vejende omfang på noget tidspunkt

i den skattepligtiges indkomstår og

2) Handelsværdien af ejen-

domme under dansk beskatning,

der udlejes i overvejende omfang,

overstiger 100 mio. kr. ved udløbet

af den skattepligtiges indkomstår.

Ved opgørelsen efter 1. pkt. med-

regnes værdien af den skattepligti-

ges egne ejendomme og ejen-

domme tilhørende selskaber m.v.

som nævnt i 1. pkt., og som kontrol-

leres af den kreds af parter, der har

en forbindelse, som er nævnt i lig-

ningslovens § 2. Hvis indkomståret

UDKAST

for en part ikke udløber på samme

tidspunkt som indkomståret for den

skattepligtige, anvendes værdien

ved udløbet af det indkomstår, som

træder i stedet for den skattepligti-

ges indkomstår, ved opgørelsen ef-

ter 2. pkt.

Stk. 2.

En ejendom anses for ud-

lejet i overvejende omfang, hvis

mere end 50 pct. af bygningernes

samlede etageareal eller mere end

50 pct. af ejendommens samlede

grundareal udlejes. En ejendom an-

ses for udlejet fra det tidspunkt, le-

jer overtager det lejede. Udlejning

til en lejer, der er sambeskattet med

den skattepligtige, jf. selskabsskat-

telovens §§ 31 og 31 A, anses ikke

for udlejning, medmindre ejendom-

men videreudlejes til en lejer, der

ikke er sambeskattet med den skat-

tepligtige. Udlejning fra foreninger

m.v. anses efter denne bestemmelse

ikke for udlejning, når lejeindtæg-

ten ikke anses som indvundet ved

erhvervsmæssig virksomhed efter

selskabsskattelovens § 1, stk. 4 el-

ler 5.

Stk. 3.

En ejendom vedbliver

med at være lagerbeskattet, så

længe den skattepligtige ejer ejen-

dommen.

§ 14 A.

Fortjeneste og tab på en

fast ejendom omfattet af § 14 opgø-

res som forskellen mellem ejen-

dommens handelsværdi ved ind-

komstårets udløb og ejendommens

handelsværdi ved indkomstårets

begyndelse (lagerprincippet). Hvis

ejendommen er erhvervet i løbet af

UDKAST

indkomståret, anvendes ejendom-

mens anskaffelsessum i stedet for

værdien ved indkomstårets begyn-

delse. Hvis ejendommen er afstået i

løbet af indkomståret, anvendes

ejendommens afståelsessum i ste-

det for værdien ved indkomstårets

udløb.

Stk. 2.

Anskaffelsessummen om-

regnes til kontantværdi, der bereg-

nes ved, at den kontante del af an-

skaffelsessummen lægges sammen

med kursværdien af ejendommens

gældsposter på anskaffelsestids-

punktet. Afståelsessummen omreg-

nes til kontantværdi, der beregnes

ved, at den kontante del af afståel-

sessummen lægges sammen med

kursværdien af de overdragne

gældsposter på afståelsestidspunk-

tet.

Stk. 3.

Erstatnings- og forsik-

ringssummer sidestilles med afstå-

elsessummer.

Stk. 4.

Afstår en ejer af fast ejen-

dom denne på sådanne vilkår, at der

ved senere afståelse tilfalder ejeren

et yderligere vederlag for ejendom-

men, medregnes dette yderligere

vederlag ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst i det år,

hvor retten til det yderligere veder-

lag erhverves.

Stk. 5.

Ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst kan udgif-

ter, der er afholdt til forbedring og

vedligeholdelse af ejendommen,

fratrækkes.

§ 14 B.

Overgang fra realisati-

onsbeskatning til lagerbeskatning

UDKAST

finder sted med virkning fra begyn-

delsen af det indkomstår, hvor be-

tingelserne i § 14 er opfyldt.

Stk. 2.

For nyerhvervede ejen-

domme, som udlejes i overvejende

omfang, indtræder lagerbeskatnin-

gen med virkning fra erhvervelsen,

hvis betingelserne i § 14 er opfyldt

i det indkomstår, erhvervelsen fin-

der sted.

Stk. 3.

Ejendomme, der erhver-

ves ved en skattefri fusion, spalt-

ning eller tilførsel af aktiver, og

som udlejes i overvejende omfang,

overgår til lagerbeskatning med

virkning fra fusionsdatoen, jf. fusi-

onsskattelovens § 5, hvis betingel-

serne i § 14 er opfyldt i det ind-

komstår, hvor erhvervelsen finder

sted. Hvis selskaberne ikke har

samme skattemæssige fusionsdato,

har overgangen til lagerbeskatning

virkning fra fusionsdatoen for det

selskab, hvorfra ejendommen ind-

skydes.

§ 14 C.

Ved overgang fra reali-

sationsbeskatning til lagerbeskat-

ning, jf. § 14 B, anses ejendommen

for afstået til handelsværdien på

overgangstidspunktet. Denne han-

delsværdi udgør indgangsværdien

ved overgangen til lagerbeskatning.

Stk. 2.

Den opgjorte indgangs-

værdi anvendes som anskaffelses-

sum i forhold til lagerbeskatningen,

jf. § 14 A.

Stk. 3.

Den opgjorte indgangs-

værdi anvendes endvidere som af-

ståelsessum i forhold til beskatning

af genvundne afskrivninger eller

UDKAST

tab efter afskrivningsloven og i for-

hold til realisationsbeskatning af

ejendommen efter kapitel 2 eller i

forhold til beskatning som nærings-

ejendom efter statsskatteloven.

Fortjeneste eller tab efter 1. pkt.

medregnes dog først ved opgørel-

sen af den skattepligtige indkomst

for det indkomstår, hvor ejendom-

mens egentlige afståelse finder

sted, jf. dog § 14 D.

§ 14 D.

Den skattepligtige skal

for hver ejendom, der overgår fra

realisationsbeskatning til lagerbe-

skatning, føre en realisationssaldo,

der indeholder den samlede netto-

gevinst (positiv realisationssaldo)

eller det samlede nettotab (negativ

realisationssaldo) opgjort efter § 14

C, stk. 3.

Stk. 2.

Hvis realisationssaldoen

er positiv, modregnes den i ind-

komstårets eventuelle tab på ejen-

dommen opgjort efter lagerprincip-

pet, jf. § 14 A. Alene den del af ta-

bet på ejendommen, der resterer ef-

ter modregning, kan fratrækkes ved

opgørelsen af den skattepligtige

indkomst. Hvis realisationssaldoen

efter årets modregning fortsat er

positiv, fremføres den positive rest-

saldo til efterfølgende indkomstår.

En positiv saldo kan alene fremfø-

res til et senere indkomstår, i det

omfang den ikke kan rummes i et

tidligere års tab. Hvis saldoen fort-

sat er positiv efter afståelse af ejen-

dommen, medregnes et beløb sva-

rende til den positive restsaldo ved

UDKAST

opgørelsen af den skattepligtige

indkomst i afståelsesåret.

Stk. 3.

Hvis realisationssaldoen

er negativ, modregnes den i ind-

komstårets fortjeneste på ejendom-

men opgjort efter lagerprincippet,

jf. § 14 A. Alene den del af fortje-

nesten på ejendommen, som reste-

rer efter modregning, medregnes

ved opgørelsen af den skatteplig-

tige indkomst. Hvis realisationssal-

doen efter årets modregning fortsat

er negativ, fremføres restsaldoen til

efterfølgende indkomstår. En nega-

tiv saldo kan alene fremføres til et

senere indkomstår, i det omfang

den ikke kan rummes i et tidligere

års fortjeneste. Hvis saldoen fortsat

er negativ ved afståelse af ejendom-

men, fratrækkes et beløb svarende

til den negative restsaldo ved opgø-

relsen af den skattepligtige ind-

komst i afståelsesåret.

Kapitel 4. Ikrafttrædelse m.v.«

§2

I afskrivningsloven, jf. lovbekendt-

gørelse nr. 242 af 18. februar 2021,

som ændret ved § 1 i lov nr. 672 af

19. april 2021 og § 1 i lov nr. 2193

af 30. november 2021, foretages

følgende ændring:

§ 1.

Efter reglerne i denne lov kan

§ 1

indsættes som

stk. 2:

skattemæssig afskrivning foretages

UDKAST

på udgifter til anskaffelse og for-

”Stk. 2.

Der kan ikke foretages

bedring af aktiver, der benyttes er- skattemæssig afskrivning på udgif-

hvervsmæssigt af den skatteplig- ter til anskaffelse, ombygning eller

tige, samt på visse andre udgifter.

forbedring af aktiver vedrørende

ejendomme, der lagerbeskattes ef-

ter ejendomsavancebeskatningslo-

vens kapitel 3.”

§3

§ 7.

Investorfradraget opgøres på

grundlag af den skattepligtiges an-

skaffelsessum efter aktieavancebe-

skatningsloven for aktier som

nævnt i § 2, stk. 1, nr. 1, og andele

som nævnt i § 2, stk. 1, nr. 2. Fra-

draget udgør 59 pct. af anskaffel-

sessummen, jf. dog stk. 2.

Stk. 2. Ved direkte erhvervelse af

aktier som nævnt i § 2, stk. 1, nr.

1, kan fradraget højst beregnes på

grundlag af en anskaffelsessum på

400.000 kr. i hvert af indkomst-

årene 2019-2022 og 800.000 kr. i

2023 og senere indkomstår. Ved

indirekte erhvervelse af aktier ved

erhvervelse af andele i investorfra-

dragsfonde som nævnt i § 2, stk. 1,

nr. 2, kan fradraget højst beregnes

på grundlag af en anskaffelsessum

på 125.000 kr. i hvert af indkomst-

årene 2019-2022 og 250.000 kr. i

2023 og senere indkomstår.

§ 7. stk. 2, 2. pkt.

Ved indirekte erhvervelse af aktier

ved erhvervelse af andele i inve-

storfradragsfonde som nævnt i § 2,

§ 7, stk. 2, 2. pkt.,

udgår ”i hvert

af indkomstårene 2019-2022 og

250.000 i 2023 og senere ind-

komstår.”

I investorfradragsloven, lov nr.

1707 af 27. december 2018, foreta-

ges følgende ændringer:

§ 7, stk. 2, 1. pkt.,

udgår ”i hvert

af indkomstårene 2019-2022 og

800.000 kr. i 2023 og senere ind-

komstår.”

UDKAST

stk. 1, nr. 2, kan fradraget højst be-

regnes på grundlag af en anskaffel-

sessum på 125.000 kr. i hvert af

indkomstårene 2019-2022 og

250.000 kr. i 2023 og senere ind-

komstår.

§4

I fusionsskatteloven, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 743 af 23. april

2021, foretages følgende ændring:

Aktiver og passiver, der er i be-

hold hos det indskydende selskab

ved fusionen, behandles ved opgø-

relsen af det modtagende selskabs

skattepligtige indkomst, som om de

var anskaffet af dette på de tids-

punkter, hvor de er erhvervet af det

indskydende selskab, og for de an-

skaffelsessummer, hvortil de er er-

hvervet af dette selskab…

Stk. 3.

Har det indskydende selskab

ved opgørelsen af den skatteplig-

tige indkomst medregnet urealise-

ret fortjeneste og tab på værdipapi-

rer, behandles værdipapirerne ved

opgørelsen af det modtagende sel-

skabs skattepligtige indkomst, som

om fortjeneste og tab var medreg-

net ved indkomstopgørelsen hos det

modtagende selskab.

§ 8, stk. 3,

indsættes efter 1. pkt.

som nyt punktum:

”Har det indskydende selskab ved

opgørelsen af den skattepligtige

indkomst medregnet urealiseret

fortjeneste og tab på ejendomme

(lagerbeskattede ejendomme), be-

handles ejendommene ved opgørel-

sen af det modtagende selskabs

skattepligtige indkomst, som om

fortjeneste og tab var medregnet

ved indkomstopgørelsen hos det

modtagende selskab. Det modta-

gende selskab indtræder i en positiv

realisationssaldo, jf. ejendoms-

avancebeskatningslovens § 14 D,

stk. 2, herunder en positiv realisati-

onssaldo, der opgøres ved overgang

til lagerbeskatning i forbindelse

med fusionen.”

§5

I ligningsloven, jf. lovbekendtgø-

relse nr. 1735 af 17. august 2021,

som ændret senest ved § 3 i lov nr.

906 af 21. juni 2022, foretages føl-

gende ændring:

UDKAST

§ 17 A.

Ved opgørelsen af den skat-

tepligtige indkomst kan udgifter til

renter af skatter samt told- og for-

brugsafgifter ikke fradrages bortset

fra renter ved henstand efter § 36 i

lov om afgift af dødsboer og gaver

og § 12 i lov om beskatning af for-

tjeneste ved afståelse af fast ejen-

dom.

§ 17 A, stk. 1,

ændres ”§ 12 i lov

om beskatning af fortjeneste ved af-

ståelse af fast ejendom” til: ”ejen-

domsavancebeskatningslovens §

12”.

§6

I selskabsskatteloven, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. 251 af 22. februar

2021, som ændret senest ved § 1 i

lov nr. 905 af 21. juni 2022, foreta-

ges følgende ændring:

§ 2.

Skattepligt i henhold til denne

§ 2, stk. 1, litra b, 2. pkt.

ændres

lov påhviler endvidere selskaber og

»ved afståelse af« til: ”på”.

foreninger m.v. som nævnt i § 1,

stk. 1, der har hjemsted i udlandet,

for så vidt de

a)…

b) i egenskab af ejer, medejer,

brugs- eller indtægtsnyder oppebæ-

rer indtægt af en her i landet belig-

gende fast ejendom. Skattepligten

omfatter endvidere fortjeneste ved

afståelse af fast ejendom omfattet

af ejendomsavancebeskatningslo-

ven eller afskrivningslovens § 21,

§7

I skattekontrolloven, jf. lovbe-

kendtgørelse nr. nr. 283 af 2. marts

2022, som ændret ved § 3 i lov nr.

2612 af 28. december 2021, som

ændret ved § 3 i lov nr. 2621 af 28.

december 2021, ved § 3 i lov nr.

UDKAST

902 af 21. juni 2022 og ved § 3 i

lov nr. 905 af 21. juni 2022 foreta-

ges følgende ændring:

Efter § 36 indsættes i kapitel 3:

»Oplysninger om lagerbeskattede

ejendomme

§ 36 a.

Skattepligtige, der ejer

lagerbeskattede ejendomme, jf.

ejendomsavancebeskatningslovens

kapitel 3, skal dokumentere de

økonomiske omstændigheder, der

ligger til grund for værdiansættel-

sen af selskabets faste ejendomme

efter ejendomsavancebeskatnings-

lovens §§ 14 A og 14 C, hvis told-

og skatteforvaltningen anmoder

herom.

Stk. 2.

Told- og skatteforvalt-

ningen kan fastsætte nærmere reg-

ler om de oplysninger, der skal af-

gives efter stk. 1.«

§8

I virksomhedsskatteloven, jf. lov-

bekendtgørelse nr. 1836 af 16. sep-

tember 2021, som ændret ved § 6 i

lov nr. 2193 af 30. november 2021,

foretages følgende ændring:

§ 1.

Skattepligtige personer, der

driver selvstændig erhvervsvirk-

somhed, kan anvende virksom-

hedsordningen efter reglerne i dette

afsnit på indkomst fra virksomhe-

den. Dette gælder dog ikke, hvis

indkomst fra virksomheden er kapi-

talindkomst efter § 4, stk. 1, nr. 9

§ 1, stk. 2. 2. pkt.,

ændres ”lov

om beskatning af fortjeneste ved af-

ståelse af fast ejendoms” til: ”ejen-

domsavancebeskatningslovens”.

UDKAST

eller 11, i personskatteloven. End-

videre kan virksomhedsordningen

ikke anvendes på konkursind-

komst, jf. konkursskattelovens § 6.

Stk. 2.

Aktier m.v. omfattet af aktie-

avancebeskatningsloven, uforren-

tede obligationer og præmieobliga-

tioner kan ikke indgå i virksom-

hedsordningen, medmindre den

skattepligtige driver næring med

sådanne aktiver. Konvertible obli-

gationer omfattet af aktieavancebe-

skatningsloven, andele i foreninger

omfattet af selskabsskattelovens §

1, stk. 1, nr. 3 og 4, obligationer, der

beskattes efter reglerne for finan-

sielle kontrakter, samt aktier og in-

vesteringsbeviser m.v., når aktier

og investeringsbeviser m.v. er ud-

stedt af et investeringsselskab, jf.

aktieavancebeskatningslovens

19, kan dog indgå i virksomheds-

ordningen.