BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 82
Offentligt

Rapport

fra

Udvalget for huslejenævnenes organisering

Februar 2022

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Rapport

fra

Udvalget for huslejenævnenes organisering

Februar 2022

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Rapport

fra

Udvalget for huslejenævnenes organisering

Februar 2022

I tabeller kan afrunding medføre,

at tallene ikke summer til totalen.

Henvendelse om publikationen

kan ske til:

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

T 33 92 93 00

Elektronisk Publikation:

ISBN:

978-87-94210-12-6

Publikationen kan hentes på

Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside:

www.im.dk

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Indhold

Indledning ............................................................................................................................... 8

Baggrund for udvalgets nedsættelse ........................................................................... 8

Kommissoriet .............................................................................................................. 8

Sammenfatning ........................................................................................................... 9

Sammensætning ....................................................................................................... 12

Afrapportering ........................................................................................................... 13

Mindretalsudtalelser .................................................................................................. 13

Huslejenævnenes organisering ............................................................................................. 14

Afgørelsessystemets organisatoriske

opbygning ...................................................................................................................... 14

Sagsbehandlingsregler .............................................................................................. 18

Spørgeskemaundersøgelse .................................................................................................. 31

Indledning.................................................................................................................. 31

Datagrundlag ............................................................................................................. 31

Besigtigelser .............................................................................................................. 32

Huslejenævnssekretariatet ........................................................................................ 35

Huslejenævnets sager ............................................................................................... 37

Nævnsmedlemmerne ................................................................................................ 41

Ekstern Bistand ......................................................................................................... 43

Huslejenævnenes forslag til forbedringer .................................................................. 45

Udvalgets forslag .................................................................................................................. 48

Indledning.................................................................................................................. 48

Forslag 1 - Landsdækkende ankenævn .................................................................... 49

Forslag 2 – Centraliseret sagsbehandling ................................................................. 50

Forslag 3 – Obligatoriske

fælleskommunale huslejenævn for mindre

huslejenævn................................................................................................................... 53

Forslag 4 - Kompetenceudvikling for

sagsbehandlere i huslejenævnene ................................................................................. 54

Forslag 5 - Kompetenceudvikling for

huslejenævnsmedlemmer .............................................................................................. 55

Forslag 6 – Faste erfarings-møder

huslejenævnene imellem ............................................................................................... 57

Forslag 7 – Mindsteaflønning af

huslejenævnsmedlemmerne .......................................................................................... 58

Forslag 8 – Opdatering af huslejenævn.dk ................................................................ 58

Forslag 9 – Øget vidensdeling fra

ministeriet ...................................................................................................................... 59

Forslag 10 – Fælles IT-system og digital

indbringelse af sager ...................................................................................................... 60

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Indhold

Forslag 11 – Teknisk sagkyndig bistand .................................................................. 61

Forslag 12 – Gøre

huslejenævnsafgørelser eksigible .................................................................................. 62

Forslag 13 – Sikre huslejenævnet

oplysninger om ankesager ............................................................................................. 63

Forslag 14 – Vægtningen af

huslejenævnsafgørelser ved

domstolsbehandling ....................................................................................................... 63

Redaktionen er afsluttet den 1. februar 2022.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

Kapitel 1

Indledning

Baggrund for udvalgets nedsættelse

Den 30. januar 2020 indgik Regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Sociali-

stisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet aftale om initiativer mod kortsigtede inve-

steringer i private udlejningsboliger.

Aftalen indeholdte 4 overordnede indgreb, som var

•

et spekulantstop,

et grønt energikrav,

en huslejebremse og

en styrkelse af lejerne.

Som et led i styrkelsen af lejerne blev det aftalt, at der skulle nedsættes et udvalg med

det formål, at analysere hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere

mest hensigtsmæssigt organiseres.

Kommissoriet

Udvalget havde følgende kommissorium:

”Som

et element i den af regeringen (Socialdemokratiet) og Dansk Folkeparti, Sociali-

stisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgåede aftale af 30. januar 2020 om ini-

tiativer imod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger aftaltes at nedsætte et

udvalg om huslejenævnenes løsning af tvister imellem lejere og udlejere.

Formålet med udvalget er at analysere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem le-

jere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres.

At bo til leje er et kompliceret retsforhold med mange interessemodsætninger og der-

med også et stort konfliktpotentiale. Det er derfor vigtigt for parterne, herunder navnlig

for lejerne som den svagere part i lejeforholdet, at kunne få afgjort tvister hurtigt, nemt

og billigt. Ordningen med huslejenævn udgør derfor et særdeles centralt element i den

danske lejelovgivning, herunder ikke mindst i relation til kontrol med huslejeregulerin-

gen. Det er derfor af stor betydning for retssikkerheden på området, at ordningen virker

bedst muligt.

Udvalgets opgaver

Der er et ønske om at professionalisere arbejdet i huslejenævnene, sikre kortere og mere

ensartet sagsbehandling på tværs af landet og styrke lejernes retssikkerhed.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

På den baggrund skal udvalget foretage en analyse af, hvordan indsatsen for at løse tvi-

ster mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæssigt organiseres samt belyse modeller

herfor.

Konkret skal udvalget løfte følgende opgaver:

Beskrive og analysere den aktuelle organisering af huslejenævnene og udfor-

dringerne forbundet hermed

Udarbejde forslag til konkrete modeller for hvordan indsatsen for at løse tvister

mellem lejer og udlejer kan løses med særligt henblik på;

1. En professionalisering af arbejdet

2. Kortere og mere ensartet sagsbehandling på landsplan

3. Styrkelse af lejernes retssikkerhed

Udvalget skal i forbindelse med udarbejdelse af forslag til modeller overveje, om æn-

dringer i den organisatoriske opbygning af huslejenævnssystemet kan bidrage til en

bedre organisering. I disse overvejelser skal inddrages synspunkter vedrørende den

geografiske fordeling af huslejenævn, huslejenævnenes sammensætning, den praktiske

tilrettelæggelse af nævnenes arbejdsopgaver og lignende.

Udvalgets sammensætning

Udvalget sammensættes med:

En repræsentant fra huslejenævnsforeningen,

En repræsentant fra de større lejerforeninger i Danmark,

En repræsentant fra de større udlejerforeninger i Danmark,

En repræsentant fra KL, og

En repræsentant fra Grundejernes Investeringsfond

Udvalget sekretariatsbetjenes af Transport- og Boligministeriet.”

Udvalget blev fra januar 2021 sekretariatsbetjent af Indenrigs- og Boligministeriet som

følge af kongelig resolution af 21. januar 2021.

Sammenfatning

I kapitel 2 har udvalget udarbejdet en redegørelse for huslejenævnenes organisering.

Heri redegøres nærmere for huslejenævnenes organisatoriske opbygning sammenholdt

med de øvrige instansers opbygning, herunder sammensætningen i husleje- og anke-

nævn, boligretten samt landsretten.

I kapitlet redegøres ligeledes for sagsbehandlingsreglerne for husleje- og ankenævnene,

boligretten og landsretten, for derved at tydeliggøre forskellene herimellem. For så vidt

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

angår husleje- og ankenævnene kommer redegørelsen nærmere ind på officialprincip-

pet, partshøring, besigtigelse, møder med parterne, afgørelsen og begrundelsen. Angå-

ende boligretten kommer redegørelsen nærmere ind på lejelovens procesregler, for-

handlingsprincippet, besigtigelse, syn og skøn, edition, redegørelse fra huslejenævnet og

nye oplysninger. Angående landsretten redegøres nærmere for forhandlingsprincippet,

besigtigelse og syn og skøn.

I kapitel 3 gennemgås den af udvalget foretagne spørgeskemaundersøgelse blandt lan-

dets huslejenævn og først redegøres der for datagrundlaget bag spørgeskemaundersøgel-

sen. Der er en svarprocent på ca. 88 %, og besvarelserne dækker 85 af landets 98 kom-

muner.

Dernæst gennemgår kapitlet mere detaljeret de overordnede resultater af spørgeskema-

undersøgelsen. Som det første gennemgås spørgeskemaundersøgelsens resultater om

besigtigelser, herunder hvornår der foretages besigtigelser, og hvem der deltager i disse.

Her konstateres, at der for næsten alle huslejenævn foretages besigtigelser i sager om le-

jens størrelse og vedligeholdelse, mens der for et flertal tillige foretages besigtigelser i

sager efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3. Der bemærkes, at sidstnævnte kun finder

anvendelse i såkaldte regulerede kommuner, ligesom der er en del kommuner, som på

tidspunktet for spørgeskemaundersøgelsens gennemførelse endnu ikke havde haft disse

sager, hvorfor dette kan være medvirkende til, at ikke alle foretager disse besigtigelser.

Dernæst gennemgås resultater om huslejenævnenes sekretariatsbetjening, herunder

hvor mange der var ansat i sekretariatet for både husleje- og beboerklagenævnene og,

hvor stor en andel af nævnssekretariatets arbejde, som bruges på huslejenævnet. Det

konstateres her, at 80 % af nævnssekretariaterne har 0-1 fuldtidsansat i huslejenævnsse-

kretariatet, og at det for flertallet af nævnssekretariaterne er gældende, at de bruger

størstedelen af deres tid på arbejde for huslejenævnene.

Kapitlet kommer dernæst ind på huslejenævnets sager, herunder sagsmængde, sagsbe-

handlingstid og udgifter pr. sag. Her konstateres en stor spredning i antallet af sager hos

nævnene dog således, at der er en større koncentration omkring 26-50 sager pr. husleje-

nævn. For så vidt angår sagsbehandlingstiden er der ligeledes en relativt stor spredning,

men med en koncentration omkring 61-90 dages gennemsnitlig sagsbehandlingstid pr.

sag. For udgifter pr. sag gør det sig generelt gældende, at huslejenævnene generelt har

udgifter på op til 10.000 kr. pr. sag, mens et mindretal af huslejenævn har udgifter pr.

sag på over 10.000 kr.

Nævnsmedlemmerne berøres tillige i spørgeskemaundersøgelsen, og gennemgås i kapi-

tel 3. Her redegøres for resultaterne for så vidt angår rekruttering af formanden og ve-

derlag til nævnsmedlemmerne. Blandt andet ses det, at et overvejende flertal af husleje-

nævnene rekrutterer huslejenævnsformanden ved direkte henvendelse til kandidaten,

og at der ved rekrutteringen lægges mest vægt på viden og/eller erfaring. For så vidt an-

går vederlaget til huslejenævnsmedlemmerne ses det, at formanden generelt får et større

vederlag, hvor flest af formændene får mellem 50.000-75.000 kr., mens vederlaget for

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

de øvrige huslejenævnsmedlemmer generelt er spredt mere ud, men med en stor vægt-

ning omkring 5.001-20.000 kr.

Der konstateres desuden ikke en direkte sammenhæng mellem huslejenævnsforman-

dens aflønning og sagsantallet, selvom der dog generelt er en tendens til, at vederlagets

størrelse er større, hvis huslejenævnet behandler mange sager.

Kapitlet kommer desuden ind på spørgeskemaundersøgelsens resultater for ekstern bi-

stand og her ses det, at det alene er meget få nævn, som benytter sig af ekstern bistand.

Slutteligt redegøres for huslejenævnenes forslag til forbedringer, hvor huslejenævnene

bl.a. foreslår flere ankenævn, mere centraliseret sekretariatsbistand, kompetenceudvik-

ling, sagsbehandlingsværktøjer, teknisk sagkyndig bistand og huslejenævnene i forhold

til domstolene.

I kapitel 4 redegøres for udvalgets forslag til en professionalisering af arbejdet, kortere

og mere ensartet sagsbehandling på landsplan og styrkelse af lejernes retssikkerhed.

Indledningsvist har udvalgets medlemmer samstemmende fundet, at huslejenævnenes

nuværende sammensætning er den mest ideelle til opnåelsen af en agil og fagkyndig ad-

ministrativ klageinstans, og finder på den baggrund ikke anledning til at foreslå, at der

ændres herpå.

Som forslag 1 foreslår udvalget landsdækkende ankenævn, som kan udmøntes enten

gennem landsdækkende ankenævn eller gennem ankenævn, som sammen dækker hele

landet.

Som forslag 2 foreslås centraliseret sagsbehandling. Udvalget foreslår her to modeller

for en centraliseret sagsbehandling. Model 1 går på, at samtlige huslejenævnssekretaria-

ter omlægges til centraliseret sagsbehandling, mens model 2 går på at indføre centralise-

ret sagsbehandling for de mindre huslejenævnssekretariater, mens de større nævn kan

opretholde lokale nævnssekretariater.

Udvalget foreslår som forslag 3 obligatoriske fælleskommunale huslejenævn for mindre

huslejenævn for at sikre sagsbehandlerne muligheden for at opnå en fast rutine i arbej-

det med huslejenævnssager.

Som forslag 4 foreslår udvalget kompetenceudvikling for sagsbehandlere i huslejenæv-

nene og oplister 3 modeller til dette. Som model 1 foreslås introkurser og efteruddan-

nelse for sagsbehandlere, mens der i model 2 foreslås fast tilknytning af vejleder fra et af

de større nævn. Slutteligt foreslås i model 3 en opdatering fra de største huslejenævn om

lejeretlige problemstillinger.

I forslag 5 foreslår udvalget kompetenceudvikling for huslejenævnets medlemmer, og

foreslår hertil 3 modeller. Som model 1 foreslås obligatorisk kompetenceudvikling for

alle huslejenævnsmedlemmer, mens der i model 2 foreslås obligatorisk kompetenceud-

vikling for alle huslejenævnsmedlemmer i mindre huslejenævn. Slutteligt foreslås i mo-

del 3 fakultativ kompetenceudvikling for alle huslejenævnsmedlemmer.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

Udvalget foreslår som forslag 6 at afholde faste erfaringsmøder imellem huslejenævnene

for på den måde at øge vidensdelingen.

Som forslag 7 foreslår udvalget, at der fastsættes en mindsteaflønning for huslejenævns-

medlemmer for på den måde at kunne sikre, at der kan tiltrækkes og fastholdes med-

lemmer til huslejenævnene.

I forslag 8 foreslår udvalget, at der skal ske en opdatering af huslejenævn.dk, dels for at

sikre korrekt data, men også for at lette huslejenævnenes arbejde med indberetning til

systemet. Som et led heri foreslår udvalget endvidere, at der etableres et system til of-

fentliggørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser.

Det foreslås af udvalget som forslag 9, at der sker en øget vidensdeling fra ministeriet,

hvilket indebærer, at når ministeriet melder oplysninger ud til et huslejenævn, så bør det

sikres, at disse oplysninger tillige meldes ud til samtlige huslejenævn.

Udvalget forslår desuden som forslag 10, at der etableres fælles IT løsninger og sikres di-

gital indbringelse af sager. Udvalget beskriver i den forbindelse, at IT systemet skal sikre

vidensdeling blandt huslejenævnene, ligesom det vil muliggøre en nemmere adgang til

at optimere processer for alle huslejenævn samtidig. Under systemet foreslår udvalget

tillige, at der kan etableres en mulighed for indbringelse af sager digitalt, så den indbrin-

gende part under indbringelsen igennem et ”indbringelsesflow” kan vejledes og samtidig

sikre upload af relevant materiale.

Som forslag 11 foreslår udvalget teknisk sagkyndig bistand til huslejenævnene både fra

kommunen og fra Sikkerhedsstyrelsen. Udvalget foreslår de to modeller etableret sådan,

at det er op til huslejenævnene at vurdere, hvornår bistand er påkrævet.

I forslag 12 foreslår udvalget at gøre huslejenævnsafgørelser eksigible, så de, når de er

endelige, kan tvangsfuldbyrdes af fogedretten uden forudgående dom. Udvalget foreslår

i den forbindelse, at der skeles til lignende ordning for Forbrugerklagenævnets afgørel-

ser.

Det foreslås af udvalget som forslag 13, at huslejenævnet sikres oplysninger om ankesa-

ger for på den måde på sigt at højne huslejenævnsafgørelsernes kvalitet ved, at husleje-

nævnene bliver bekendt med, hvis deres afgørelser efterfølgende ændres.

I forslag 14 foreslår udvalget, at der sker en ændring af reglerne om skyggebudget, såle-

des at huslejenævnene forpligtes til at udarbejde et skyggebudget, hvis ikke huslejenæv-

net i sin afgørelse om lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 29 c henviser til

sammenligningslejemål. Dette vil efter udvalgets opfattelse kunne medvirke til, at afgø-

relser afsagt af huslejenævnet ved en efterfølgende prøvelse tillægges større vægt.

Sammensætning

Udvalget har bestået af:

•

Hans Henrik Edlund, professor, lic.jur., Huslejenævnsforeningen,

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 1

Indledning

•

Anders Serup Svendsen, chefjurist, LLO, på vegne af de større lejerforeninger

Morten Østrup Møller, chef for asset management, P+, på vegne af de større

udlejerforeninger

Michael Bech Jørgensen, sekretariatsleder og faglig chef, Nævnssekretariatet i

Aarhus Kommune, på vegne af Kommunernes Landsforening og

Marianne Mosbæk, vicedirektør og juridisk chef, Grundejernes Investerings-

fond

Afrapportering

Udvalget har afholdt 10 møder. Det bemærkes, at udvalget har haft mulighed for at

komme med flertals- og mindretals udtalelser i forbindelse med den endelige afrappor-

tering.

Mindretalsudtalelser

Følgende medlemmer af udvalget har ønsket at afgive mindretalsudtalelser: Michael

Bech Jørgensen, Kommunernes Landsforening. Mindretalsudtalelsen er gengivet ne-

denfor:

Mindretalsudtalelse fra Michael Bech Jørgensen, Kommunernes Landsforening

Kommunerne har en interesse i at sikre den nødvendige kvalitet i huslejenævnenes ar-

bejde og hilser derfor nye initiativer, der kan forbedre sagsbehandlingstider i husleje-

nævnene og øge borgernes retssikkerhed, velkomne. KL ser derfor også mening i at af-

søge potentialer for øget tværkommunal opgaveløsning i forhold til huslejenævnenes op-

gaver. Det er dog væsentligt, at det sker i det omfang, at det er op til den enkelte kom-

mune at træffe beslutning herom. I nogle kommuner vil en uddelegering af opgaverne

medføre en uhensigtsmæssig svækkelse af det faglige og juridiske miljø, der også kan

have negative konsekvenser for varetagelsen på andre tilstødende opgaver. Det er derfor

væsentligt, at det i det videre arbejde er op til den enkelte kommune at træffe beslutning

om organisering af huslejenævn og huslejenævnenes sekretariater.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Afgørelsessystemets organisatoriske opbygning

Prøvelse af langt de fleste tvister imellem lejere og udlejere, som udspringer af lejefor-

holdet, sker ved indbringelse for huslejenævnet. I Københavns Kommune kan husleje-

nævnenes afgørelser yderligere prøves ved indbringelse for ankenævnet, jf. boligregule-

ringslovens § 44. Af lejelovens § 106 fremgår, hvilke tvister huslejenævnet træffer afgø-

relse i.

Dette første led i afgørelsessystemet udgøres af administrative forvaltningsorganer, jf.

nærmere under pkt. 2.1.1.

Huslejenævnene er uafhængige ift. den øvrige offentlige forvaltning, da dette sikrer, at

huslejenævnene træffer objektive afgørelser. Af samme grund er huslejenævnet heller

ikke undergivet Ankestyrelsens tilsyn med kommunerne. Huslejenævnene er i øvrigt

heller ikke underlagt Folketingets Ombudsmand, jf. ombudsmandslovens § 7, stk. 3.

Sager, som er afgjort af huslejenævnene og ankenævnet, kan indbringes for domstolene

(boligretten) efter boligreguleringslovens § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6. Lejelovens kapitel

XVIII indeholder nærmere regler om boligretten, jf. pkt. 2.1.2.

Efter lejelovens § 113, stk. 1, kan boligrettens afgørelser ankes og kæres til landsretten

efter retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truffet af en byret.

2.1.1 Huslejenævn og ankenævn

Huslejenævnsinstitutionen har sit udspring i lov nr. 187 af 9. juni 1916 om fastsættelse af

husleje. I den form, de kendes i dag, blev huslejenævnene indført ved lov nr. 251 af 14.

juni 1951 om leje.

Baggrunden for reglerne om huslejenævn var betænkningen "Den fremtidige huslejepo-

litik" (1948-betænkningen) afgivet af Boligministeriets Huslejeudvalg I af 1948.

Udvalgets forslag til ændringer i lejelovgivningen for så vidt angår huslejenævn blev i

vidt omfang indført i 1951-loven. Udvalgets forslag om at lade et landsdækkende husle-

jeråd træffe endelig afgørelse i klager over huslejenævnenes afgørelser, herunder tvister

Nærværende kapitel er i et stort omfang ajourførte uddrag fra rapporten fra Bygge- og Boligstyrelsen: Bevisbyr-

deforhold i lejeværdisager, 1996.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

om lejens størrelse, blev dog erstattet af det nugældende system med adgang til at ind-

bringe huslejenævnenes afgørelser for boligretten.

Indtil 1975 fungerede huslejenævnene fortrinsvis som godkendelsesnævn. Dette inde-

bar, at en række vilkår, herunder blandt andet vilkår vedrørende lejeberegning, som gyl-

dighedsbetingelse krævede godkendelse fra huslejenævnet. Herudover havde husleje-

nævnet i enkelte tilfælde kompetence til at afgøre tvister mellem udlejer og lejer.

Efter lejelovsændringerne i 1975 overgik huslejenævn og ankenævn til at fungere som

såkaldte privatretlige tvistenævn, der som hovedregel kun træder i funktion, når der er

uenighed mellem udlejer og lejere. Kun i enkelte relationer, som for eksempel ved for-

håndsgodkendelser og ved besigtigelser efter boligreguleringslovens § 5, stk. 3, udøver

huslejenævnene efter den gældende lovgivning godkendelsesbeføjelser.

Reglerne om huslejenævn og ankenævn er fastsat i boligreguleringslovens kapitel VI.

Huslejenævn nedsættes i alle kommuner, men det er i henhold til boligreguleringslovens

§ 35, stk. 1, muligt for flere kommuner at have fælleskommunale huslejenævn. Der kan

nedsættes flere nævn i samme kommune. Er der flere nævn, skal nævnene tilrettelægge

behandlingen af sagerne efter ensartede retningslinjer, og der kan efter omstændighe-

derne oprettes kommunale samarbejder vedrørende sekretariatsbetjeningen.

Sammensætning

I boligreguleringslovens §§ 35-37 og § 44 er der regler om nedsættelse og sammensæt-

ning af huslejenævn og ankenævn samt om vilkårene for de enkelte medlemmer.

Huslejenævnet består af en formand og 2 øvrige medlemmer, der udnævnes for indtil 4

år. Formanden, der beskikkes af Indenrigs- og Boligministeriet, skal have juridisk kandi-

dateksamen og må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer

eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandel.

Efter boligreguleringslovens § 36, stk. 3, vælges udlejer- og lejerrepræsentanterne af

kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis større grundejerforeninger og

større lejerforeninger i kommunen. Findes sådanne foreninger ikke, vælger kommunal-

bestyrelsen selv en ejer, der tillige er udlejer, og en lejer, der ikke tillige er udlejer. Udle-

jer- og lejerrepræsentanterne skal være kendt med huslejeforhold. Det er ikke i bestem-

melsen eller andre steder nærmere angivet, hvori medlemmernes kendskab til husleje-

forhold skal bestå. Formuleringen i bestemmelsen svarer ordret til den, som blev indført

ved 1951-loven, uden at der i forarbejderne nærmere redegøres for, hvad der kræves for

at opfylde dette krav om sagkundskab. Af 1948-betænkningen, side 150, fremgår, at hus-

lejeudvalget med sit forslag lagde vægt på, at huslejenævnene omfattede repræsentanter

for grundejere og lejere, uden at udvalget forholdt sig til den sagkundskab, disse efter

lovteksten forudsattes at besidde. Der er ikke opstillet faste kriterier for, hvornår en for-

ening kan anses som en ”større” forening, og det må derfor bero på en konkret vurdering

af fx medlemstal og foreningens geografiske udbredelse i kommunen.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Uanset at dette element i huslejenævnssystemet ikke er nærmere beskrevet i forarbej-

derne, må nævnene, efter lovens ordlyd "være kendt med lejeforhold", antages at være

sagkyndige organer, hvilket da også er udtrykt i flere boligrets- og landsretsafgørelser.

Retsplejelovens habilitetsregler i § 60, stk. 1, og § 61 finder efter boligreguleringslovens §

37, stk. 4, tilsvarende anvendelse for nævnsmedlemmerne. Man må i denne forbindelse

være opmærksom på, at det ligger til grund for indstillingen af nævnsmedlemmerne,

bortset fra formanden, som nævnt er udpeget efter indstilling af grundejer- henholdsvis

lejerforeninger, at de på et generelt plan skal varetage de interesser, som foreningerne

står for. Dette gælder tilsvarende for suppleanterne. Det må derfor formentligt følge af

lovens ordning, at denne generelle interesse ikke i sig selv vil kunne begrunde inhabili-

tet. Se om habilitetsproblemet U 1988.593 V, U 1979.436 Ø samt U 1995.379 Ø, der dog

vedrører en boligretsdommer.

Ankenævnet i Københavns Kommune består af en formand og 4 øvrige medlemmer,

hvoraf de 2 skal være bygningskyndige. Formanden beskikkes af indenrigs- og boligmi-

nisteren, de øvrige medlemmer af kommunalbestyrelsen.

Formanden skal være sagkyndig i boligspørgsmål og i øvrigt opfylde samme krav, som

stilles til formanden for huslejenævnet.

De øvrige medlemmer beskikkes efter indstilling af landsdækkende sammenslutninger

af foreninger af ejere af udlejningsejendomme henholdsvis lejerforeninger. Der beskik-

kes 2 medlemmer indstillet af hver organisation, hvoraf den ene beskikkede skal være

bygningskyndig.

Huslejenævnsmedlemmer kan ikke vælges til formand, medlem eller suppleant i anke-

nævnet.

Herudover gælder for ankenævnsmedlemmer de samme regler som for huslejenævns-

medlemmer.

Indbringelse for boligretten

Efter boligreguleringslovens § 43, stk. 1, kan huslejenævnets afgørelser uden for Køben-

havns Kommune af hver af parterne indbringes for boligretten ved at anlægge sag imod

den anden part i lejeforholdet.

Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at huslejenævnets afgørelse er meddelt par-

terne. Boligretten kan dog efter fristens udløb tillade, at en sag indbringes, når ansøg-

ning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Indbringelse af sager for

boligretten har ikke opsættende virkning, bortset fra sager, hvor nævnet har tiltrådt

iværksættelse af forbedringer, jf. boligreguleringslovens § 42, stk. 6.

Hvis huslejenævnet overskrider 4-ugers fristen for afgørelse af nævnssager, jf. boligre-

guleringslovens § 42, stk. 1, kan den part, som har indbragt sagen for huslejenævnet,

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse, jf. boligreguleringslo-

vens § 43, stk. 6. Udvalget bekendt bliver denne adgang stort set ikke brugt.

Afgørelser, der er truffet af huslejenævnene i Københavns Kommune, kan af hver af par-

terne indbringes for ankenævnet, såfremt det sker senest 4 uger efter, at parterne har

fået meddelelse om nævnets afgørelse, jf. boligreguleringslovens § 44.

Ankenævnets afgørelser kan indbringes for boligretten efter samme bestemmelser, som

gælder for indbringelse af huslejenævnets afgørelser.

2.1.2 Boligretten

Boligretten som institution blev oprettet med lejeloven af 1937, lov nr. 54 af 23. marts

1937, idet der etableredes en voldgiftsret for København, Frederiksberg og Gentofte

kommuner.

Ved lejeloven fra 1951, jf. lov nr. 251 af 14. juni 1951, indførtes boligretter i hele landet

som en del af det almindelige domstolssystem. Dog opretholdt man voldgiftsretten, men

nu alene for Københavns Kommune.

Med lejeloven fra 1967, jf. lov nr. 23 af 14 februar 1967, blev det ved 1951-loven etable-

rede system ligeledes indført for Københavns Kommune, således at voldgiftsretten for

København overførtes til Københavns byret. Systemet med boligretter er herefter lands-

dækkende.

Boligretten er en særlig domstol, dels fordi dens kompetence er begrænset til sager om

hus eller husrum, jf. lejelovens § 107, stk. 1, dels fordi den har en speciel sammensæt-

ning, jf. nedenfor.

I henhold til lejelovens § 107, stk. 1, indbringes retssager om hus eller husrum, der er

omfattet af lejeloven, i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Spørgsmålet om, hvorvidt huslejenævnet kan anses at være 1. instans i forhold til senere

indbringelse for boligretten, har ind imellem været rejst. Dette spørgsmål ses imidlertid

afgjort allerede ved Højesterets kendelse af 18. februar 1954, U 1954. 325 HKK, i hvilken

kendelse det blandt andet udtales: ”Det tiltrædes, at de i henhold til lejelovens § 82, stk.

1, for boligretten indbragte sager, i hvilke huslejenævnet har truffet afgørelse, ikke er an-

kesager i retsplejelovens forstand, men retssager i første instans." Det ses ikke, at senere

lovændringer skulle have ændret heri.

Sammensætning

I henhold til lejelovens § 108, stk. 1, er byretsdommeren boligrettens formand. Retten

tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten

bestemmer, at lægdommere skal medvirke, jf. lejelovens § 107, stk. 2.

I henhold til lejelovens § 109, stk. 1, skal de, der beskikkes, være kendt med bolig- og

huslejeforhold. Kallehauge og Blom skriver herom i kommentaren til lejelovene I, 1980,

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

side 397, følgende: "I reglerne om boligretter er der i 1975 sket den ændring, at det præ-

ceptive krav om, at lejesager skulle behandles som boligretssager under medvirken af 2

lægdommere, er afløst af en bestemmelse, hvorefter lægdommere skal medvirke, så-

fremt en af parterne begærer det, eller retten bestemmer det, jf. § 107, stk. 2. Herved er

der først og fremmest sket en praktisk forenkling af retternes arbejde, således at rene in-

kassosager og andre sager, hvor der ikke er ønske om lægdommeres medvirken, nu kan

afgøres af byretsdommerne alene."

Om fremgangsmåden ved beskikkelse af lægdommere fremgår det af lejelovens § 108,

stk. 2 og 3, at for hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende landsret for et

tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste opføres personer, der udpeges efter for-

handling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. På en anden liste opføres

personer, der udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger i retskredsen.

Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de perso-

ner, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere,

mens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen,

som ikke tillige er udlejere.

Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens parter én person fra hver li-

ste som lægdommer. Det skal tilstræbes, at der udpeges personer, der har et særligt

kendskab til lejeforhold af den art, sagen angår. Retsplejelovens regler om dommeres

habilitet finder tilsvarende anvendelse, jf. lejelovens § 110, stk. 1.

Det fremgår i almindelighed af en dom, hvis der har medvirket lægdommere ved sagens

behandling. Alle dommere i boligretten har adgang til at afgive dissens.

2.1.3 Landsretten

I henhold til lejelovens § 113 sker anke og kære af boligrettens afgørelser til landsretten i

overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser, der er truf-

fet af en byret. Der er ikke, som ved behandlingen i boligretten, fastsat regler om delta-

gelse af sagkyndige dommere i landsretten, og sagen behandles og afgøres derfor i hen-

hold til retsplejeloven af 3 juridiske dommere.

Landsrettens afgørelser kan kun indbringes for Højesteret som 3. instans med tilladelse

fra Procesbevillingsnævnet. Det er en betingelse for at opnå tredjeinstansbevilling, at sa-

gen er af principiel karakter, jf. retsplejelovens §§ 371 og 392.

Sagsbehandlingsregler

2.2.1 Huslejenævn og ankenævn

Huslejenævn og ankenævn udgør en del af den offentlige forvaltning og antages dermed

at være administrative myndigheder eller forvaltningsorganer.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Dette forhold betyder, at nævnene udover at være omfattet af de særlige regler i boligre-

guleringslovens §§ 39-44 om behandling af sager i nævnet er omfattet af de almindelige

forvaltningsretlige regler, herunder reglerne i forvaltningsloven.

Af de almindelige forvaltningsretlige regler har især reglerne om officialprincippet be-

tydning for huslejenævnenes behandling af sager. Af særlig interesse i denne forbindelse

er også reglerne om partshøring og begrundelse.

Boligreguleringsloven indeholder derudover regler om partshøring, nævnenes adgang til

at foretage besigtigelse og om parternes adgang til at afgive forklaring for nævnet.

Officialprincippet

Efter officialprincippet, der ikke er lovfæstet, men følger af almindelige retsgrundsæt-

ninger, påhviler der nævnet en pligt til selv at oplyse sagen i fornødent omfang både for

så vidt angår det retlige som det faktiske grundlag.

I henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 2, afgør nævnet selv, hvilke nærmere un-

dersøgelser der skal foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte

sag. Endvidere har nævnet ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle

offentlige myndigheder og private. Boligreguleringsloven forudsætter således, at næv-

nets afgørelser træffes på grundlag af officialprincippet.

Spørgsmålet om huslejenævnenes anvendelse af officialprincippet har været prøvet i en

sag fra Københavns Byret af 26. april 1994, GD 1995.26, i hvilken sagsøger påstod anke-

nævnets afgørelse hjemvist under henvisning til, at forhandlingsprincippet burde have

været anvendt. Sagsøger fik ikke medhold i denne påstand. Dommen blev anket til

landsretten, men anken blev senere frafaldet.

Partshøring

Efter boligreguleringslovens § 39, stk. 3, påhviler det nævnet at underrette den anden

part i lejeforholdet om en sags indbringelse. Underretning skal gives inden 1 uge efter

sagens indbringelse og med angivelse af, at der kan fremsættes bemærkninger inden 14

dage. Denne frist kan forlænges, hvis særlige omstændigheder taler derfor. Udvalget be-

kendt er der en liberal anvendelse af denne adgang, og der stilles således ikke i praksis

nævneværdige krav til, hvad der kan anses for særlige omstændigheder i denne relation.

Hvis nævnet i henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 2, stiller spørgsmål til sagens

parter eller andre, skal der fastsættes en frist for besvarelse, der ikke bør overstige 2

uger, medmindre der foreligger særlige forhold. Udvalget finder også her, at der i prak-

sis ikke stilles nævneværdige krav til, hvad der skal anses for særlige forhold.

Af boligreguleringslovens § 42 følger, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4

uger efter, at svar er modtaget fra modparten, jf. boligreguleringslovens § 39, stk. 3, eller

andre, jf. boligreguleringslovens § 40, stk. 2, eller 4 uger efter de i disse bestemmelser

nævnte frister er udløbet.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Boligreguleringslovens regler har forrang over for forvaltningsloven. Boligreguleringslo-

vens § 41, stk. 4, foreskriver, at sagens parter modtager alle oplysninger, som nævnet

finder af betydning for sagens afgørelse, og opstiller i modsætning til forvaltningslovens

§ 19, stk. 1, ikke et krav om væsentlighed. Boligreguleringslovens regler om partshøring

suppleres dog efter omstændighederne af forvaltningslovens almindelige regler om kon-

tradiktion, jf. forvaltningslovens § 19, hvorefter afgørelse ikke kan træffes, før en part er

gjort bekendt med og har fået lejlighed til at udtale sig om oplysninger vedrørende sa-

gens faktiske omstændigheder, som parten ikke kan antages at være bekendt med er i

myndighedens besiddelse. Retten til kontradiktion omfatter dog kun oplysninger, som

er til ugunst for parten og af væsentlig betydning for sagens afgørelse. Myndigheden kan

fastsætte en frist for partens afgivelse af udtalelse.

Der har været rejst spørgsmål om, hvorvidt nævnene har pligt til at foretage partshøring

for så vidt angår den sammenligning, nævnet foretager i forbindelse med afgørelser af

lejeværdisager.

På foranledning af Boligministeriet har Justitsministeriet ved skrivelse af 29. august

1995 udtalt sig herom. Af denne udtalelse fremgår det, at det efter Justitsministeriets

opfattelse må antages, at en konkret oplysning om lejens størrelse i et sammenlignings-

lejemål er en faktisk oplysning i forvaltningslovens forstand, og at høringspligten ind-

træder, hvis sådanne konkrete oplysninger indgår i nævnets sagsbehandling, medmin-

dre høring kan undlades af andre årsager. Det skal i den forbindelse bemærkes, at husle-

jenævnene efter domspraksis ikke behøver at oplyse om konkrete sammenligningsleje-

mål, jf. fx TBB 2016.127 V.

Endvidere gælder efter forvaltningslovens § 21, at en part på ethvert tidspunkt af sagens

behandling kan forlange, at sagens afgørelse udsættes, indtil parten har afgivet en udta-

lelse til sagen. Denne ret er begrænset af en række undtagelser, herunder at en lovbe-

stemt frist for sagens afgørelse overskrides på grund af udsættelsen, jf. forvaltningslo-

vens § 19, stk. 2, og boligreguleringslovens § 42, stk. 1.

Besigtigelse

For at oplyse sagen kan nævnet efter boligreguleringslovens § 41, stk. 1, foretage besigti-

gelse. Sagens parter skal indkaldes til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Denne bestemmelse giver huslejenævnet adgang til at besigtige det omtvistede lejemål

og mulige sammenligningslejemål, som nævnet enten selv er bekendt med, eller som

parterne påberåber sig.

Besigtigelse sidestilles med, at nævnet har stillet spørgsmål til parterne, således at der

også efter en besigtigelse gælder en svarfrist vedrørende oplysninger fremkommet fra

modparten.

Ligeledes finder boligreguleringslovens § 42, stk. 2, anvendelse. Dette indebærer, at hvis

den part, som råder over lejemålet, ikke giver nævnet adgang til boligen, vil nævnet

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

kunne fortolke dette på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes

fortolkning til grund for afgørelsen.

Så vidt det er udvalget bekendt, er det sædvanlig praksis, at huslejenævnene, hvor det er

relevant, besigtiger det omtvistede lejemål, hvorimod det er almindeligt, at nævnene

ikke besigtiger sammenligningslejemål.

I en dom afsagt af Østre Landsret den 1. december 1995, U 1996. 452 ØLD, har landsret-

ten ophævet boligrettens dom og hjemvist sagen til fornyet behandling i huslejenævnet,

fordi ”… det må lægges til grund, at Huslejenævnet har truffet sin afgørelse uden besigti-

gelse, og uden at der, som foreskrevet i boligreguleringslovens § 31, stk. 1, jf. lejelovens §

49, stk. 1 og 2, jf. § 47, har foreligget oplysninger om sammenligningslejemål”. Nævnet

havde ikke i den pågældende sag givet oplysning om kendskab til den omhandlede bolig,

og dommen må forstås således, at nævnet ved ikke at have besigtiget det omtvistede le-

jemål i et sådant tilfælde har tilsidesat sin forpligtelse til selv at oplyse sagen.

Dommen kan ikke tages som udtryk for, at oplysninger om sammenligningslejemål kun

kan tilvejebringes ved besigtigelse af disse, og det er ikke udvalget bekendt, at der skulle

være afsagt andre domme, der fastslår en sådan bestemt form for oplysningers tilveje-

bringelse.

Se tillige landsdommer Poul Lodbergs kommentar til dommen i Huset, april 1996, side

16 og nedenfor under ’Særligt om begrundelse’. Se også Vestre Landsrets dom af 1. marts

1993, GD 1993.13, hvori det af præmisserne fremgår, at den omstændighed, at husleje-

nævnets enstemmige afgørelse ikke indeholder oplysning om sammenligningslejemål,

ikke giver tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at nævnets afgørelse ikke er truffet på

korrekt grundlag.

Møder med parterne

Nævnet har efter boligreguleringslovens § 41, stk. 2, mulighed for at indkalde parterne

til at afgive forklaring for nævnet, men det forudsætter, at begge parter indkaldes. Så

vidt udvalget er bekendt, benyttes denne mulighed i praksis meget sjældent, bortset fra i

husordenssager og sager, hvori der foretages besigtigelse, og parterne i forbindelse med

besigtigelsen indkaldes.

Dette hænger sammen med, at der for nævnsbehandlingen gælder det princip, at enhver

af sagens parter har ret til at gøre sig bekendt med og udtale sig om, hvad den anden

part gør gældende, jf. ovenfor om partshøring.

Dette princip kan indebære en betragtelig afgørelsestid, medmindre nævnet fastsætter

en kort svarfrist efter et indlæg fra hver af parterne. Parterne kan møde ved en befuld-

mægtiget. Indlægget er ikke at anse som et partsindlæg i retssager, men vil stadig være

underlagt straffelovens § 162, hvorfor det vil være strafbart at afgive urigtige oplysnin-

ger.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Afgørelsen

I de afgørelser, som nævnene træffer, indgår et betydeligt skønsmæssigt moment til ud-

fyldelse af de gældende bestemmelser. I udøvelsen af dette skøn indgår gældende

nævns- og retspraksis. Heraf følger, at nævnenes afgørelser træffes i henhold til den for

den pågældende tvist gældende lovgivning og praksis.

Grundlaget for afgørelsen udgøres af de oplysninger, som er tilvejebragt ved sagens be-

handling i nævnet, det vil sige oplysninger, som parterne har givet enten af egen drift el-

ler på foranledning af nævnet, herunder ved forklaring for nævnet, oplysninger, som

nævnet har indhentet fra andre, og oplysninger, som er tilvejebragt ved nævnets besigti-

gelse.

Der er i boligreguleringslovens § 42, stk. 1, angivet, at nævnet skal træffe afgørelse inden

4 uger efter det tidspunkt, hvor nævnet enten har modtaget svar fra sagens parter om

bemærkninger til modpartens indbringelse af sagen eller svar på nævnets spørgsmål, el-

ler den fastsatte frist for svar er udløbet. Fristen regnes indtil afgørelsestidspunktet, det

vil sige den dag, hvor afgørelsen modtages af parterne.

Hvis fristen for besvarelse af nævnets spørgsmål eller for adgangen til at ytre sig i anled-

ning af sagens indbringelse er overskredet, vurderer nævnet selv, hvorledes tavsheden

skal fortolkes. Nævnet kan fortolke tavsheden på den måde, der er gunstigst for modpar-

ten, og herved også lægge dennes fremstilling af sagen til grund for afgørelsen, jf. bolig-

reguleringslovens § 42, stk. 2.

Nævnsafgørelser træffes ved stemmeflerhed, således at formandens stemme er udslags-

givende ved stemmelighed.

Nævnet har i henhold til boligreguleringslovens § 40, stk. 1, mulighed for at afvise kla-

ger, der ikke skønnes egnet til behandling ved nævnet. Det vil fx være tilfældet, hvis sa-

gen kræver bevisførelse på en måde, som ikke er forenelig med huslejenævnenes mulig-

hed for at oplyse sagen. Dette indebærer, at sager, hvor der kræves syn og skøn eller af-

høring af vidner, vil kunne afvises.

Nævnets afgørelse skal efter boligreguleringslovens § 42, stk. 5, meddeles begge parter i

lejeforholdet, og parterne skal gøres bekendt med adgangen til at indbringe huslejenæv-

nets afgørelse for boligretten, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 1, samt i Københavns

Kommune adgangen til at indbringe huslejenævnets afgørelse for ankenævnet, jf. bolig-

reguleringslovens § 44, stk. 1, og ankenævnets afgørelse for boligretten, jf. boligregule-

ringslovens § 44, stk. 6. Til brug for parternes afgørelse af, om afgørelsen skal indbringes

for boligretten/ankenævn, skal nævnet gøre opmærksom på, om der er tale om en en-

stemmig afgørelse og i tilfælde af uenighed begrunde, hvori uenigheden har bestået.

Nævnet skal tillige i henhold til boligreguleringslovens § 45, stk. 2, 3. pkt., meddele par-

terne om udlejerens meddelelsespligt efter lejelovens § 107 a.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Nævnet har i visse tilfælde ret og i andre tilfælde pligt til at genoptage sager, som der al-

lerede er truffet afgørelse i. Dette kan være tilfældet, hvor en retspraksis, som nævnet

har lagt til grund for sin afgørelse, ændres radikalt, jf. U 2000.2047 H.

Der er både en ret og pligt for huslejenævnet til at genoptage sagen, hvor en afgørelse er

behæftet med alvorlige sagsbehandlingsfejl, som dog ikke medfører afgørelsens ugyldig-

hed. Det samme gør sig gældende, hvis sagen er afgjort på et forkert grundlag, og dette

skyldes nævnets fejlagtige forståelse af sagens faktiske forhold, eller at nævnet har over-

set forhold i sagen. Slutteligt gør det samme sig gældende, hvis nævnets afgørelse er be-

hæftet med meningsforstyrrende fejl, såsom fx fejl i angivelse af beløb.

Særligt om begrundelse

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 42, stk. 5, skal huslejenævnets afgørelse

begrundes, og såfremt afgørelsen ikke er enstemmig, skal også dissensen begrundes. Det

fremgår ikke nærmere, hvilke krav der kan stilles til begrundelsens indhold.

Reglerne i forvaltningslovens kapitel 6 indeholder en række regler, som supplerer oven-

nævnte bestemmelse i boligreguleringsloven. Således fremgår blandt andet af forvalt-

ningslovens § 24, at en afgørelse skal indeholde en henvisning til de retsregler, som af-

gørelsen er truffet efter, og at de hovedhensyn, som har været bestemmende for et even-

tuelt administrativt skøn i henhold til de anvendte retsregler, skal angives. Yderligere

skal afgørelsen om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrø-

rende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørel-

sen.

Det fremgår ikke af boligreguleringsloven, om nævnene i deres afgørelser skal angive

konkrete sammenligningslejemål. Så vidt det er udvalget bekendt, er det almindeligt, at

huslejenævnene, efter en beskrivelse af det omtvistede lejemål, begrunder deres afgø-

relse alene med en generel henvisning til nævnets viden om den sammenlignelige leje i

kvarteret eller området samt en henvisning til anvendte lovbestemmelser.

Domstolene har i enkelte afgørelser kritiseret huslejenævnenes manglende angivelse af

sammenligningslejemål, men har ikke dermed fundet, at afgørelserne er ugyldige eller

skal hjemvises til fornyet behandling, se herved Nykøbing Falster Byrets dom af 31. ok-

tober 1991, og Vestre Landsrets dom af 1. marts 1993, GD 1993.13 samt dom i TBB

2016.127 V.

Østre Landsret har dog i en dom af 1. december 1995, U 1996. 452 ØLD, ophævet bolig-

rettens dom og hjemvist en sag til fornyet behandling i huslejenævnet blandt andet med

den begrundelse, at der ikke har foreligget oplysninger om sammenligningslejemål i

huslejenævnets afgørelse, se nærmere om dommen ovenfor under ’Besigtigelse’ i pkt.

2.2.1. Se tillige landsdommer Poul Lodbergs kommentar til dommen i Huset, april 1996,

side 16f, hvor det blandt andet anføres: "Østre Landsrets hjemvisningsdom kan således

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

ikke dreje sig om manglende angivelse af sammenligningslejemål. Det, der efter dom-

men var i vejen, var, at der ikke var nogen reel begrundelse i huslejenævnets afgørelse,

sammenholdt med et lejemål, der ikke havde været besigtiget.”

2.2.2 Boligretten

Lejelovens procesregler

I henhold til lejelovens § 112, stk. 1, behandles sager af boligretten efter retsplejelovens

regler for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

I såvel lejeloven fra 1937 som lejelovene fra 1951 og 1967 er det processuelle grundlag for

sagsbehandlingen fastlagt ved en henvisning til retsplejeloven med den ovenfor anførte

modifikation.

Det fremgår imidlertid hverken af udvalgsbetænkningen til 1937-loven eller af forarbej-

derne til lejelovene, hvilke intentioner lovgiver måtte have haft med denne adgang til

fravigelser. I de nævnte love er der i tilknytning til henvisningen til retsplejeloven angi-

vet en række afvigelser fra den almindelige sagsbehandling. Lejelovens § 112 indeholder

også sådanne enkelte fravigelser, jf. blandt andet nedenfor under

’besigtigelse’.

Se tillige

ovenfor under pkt. 2.1.2. om boligrettens sammensætning.

I den kommenterede lejelov, 1970, side 444 f beskrives forholdet således af Bent Niel-

sen: "Der anføres i § 71 en række afvigelser fra den almindelige sagsbehandling, alt i alt

uvæsentlige afvigelser, der lige

så lidt som lovens henvisning til "ændringer…, som for-

holdene gør nødvendige" betager boligretssagernes entydige lighed med almindelige un-

derretssager."

Forhandlingsprincippet

Sager ved boligretten behandles med de omtalte afvigelser efter de almindelige civilpro-

cessuelle regler i retsplejeloven. For boligrettens behandling gælder forhandlingsprin-

cippet, jf. retsplejelovens § 338, hvorefter retten ikke kan tilkende en part mere, end han

har påstået, og kun kan tage hensyn til de anbringender, som parten har gjort gældende.

Forhandlingsprincippet indebærer således, at det er parterne, der må formulere deres

krav i form af påstande, fremskaffe grundlaget for domsafgørelsen i form af beviser og

redegøre for de anbringender, hvorpå påstandene støttes. Retten kan dog, jf. retsplejelo-

vens § 339, ved at stille spørgsmål til parterne søge uklarheder afhjulpet, ligesom retten

kan opfordre parterne til at tage stilling til faktiske og retlige spørgsmål samt til at føre

bevis, hvis sagens faktiske omstændigheder uden sådan bevisførelse ville henstå som

uvisse.

Hvis parterne i boligretten ikke er repræsenteret ved advokater, gælder i medfør af rets-

plejelovens § 339, stk. 4, at retten skal vejlede parten om, hvad denne bør foretage til op-

lysning af sagen og i øvrigt til varetagelse af sine interesser under denne.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Parterne har en række beføjelser, der indebærer, at parterne har ret til at gøre sig be-

kendt med og udtale sig om alt processtof (kontradiktionsprincippet), at retten er afskå-

ret fra at tage hensyn til processtof, som parterne ikke kender eller har haft lejlighed til

at udtale sig om, og at parterne har ret til at være til stede i alle retsmøder.

Under domsforhandlingen, der foregår mundtligt, er det parterne, der forelægger sagen,

ligesom det er parterne, der forestår afhøring af parter og vidner, hvis forklaringer gives

under strafansvar, jf. straffelovens § 158. I medfør af retsplejelovens § 183 kan boligret-

ten stille supplerende spørgsmål til de afhørte.

Retten kan ikke selv inddrage yderligere påstande, anbringender eller beviser i sagen og

skal træffe sin afgørelse på grundlag af det, der er passeret under hovedforhandlingen,

jf. retsplejelovens § 344.

Besigtigelse

I henhold til lejelovens § 112, stk. 3, kan boligretten foretage besigtigelse af det lejede.

Bestemmelsen fik sin nuværende formulering ved lov nr. 934 af 27. december 1991. Her-

efter skal hele retten, det vil sige den juridiske dommer og lægdommerne, deltage i be-

sigtigelserne.

Ifølge forarbejderne til lovændringen afskæres lægdommerne dog ikke fra at foretage

besigtigelse alene, hvis boligrettens formand finder det forsvarligt, men i følge Østre

Landsrets kendelse af 24. september 1992, U 1993.95 ØLK, kræver dette en konkret be-

grundelse.

I Østre Landsrets dom af 16. februar 1990, GD 1991.01, bemærker Landsretten: "at en

anmodning til boligretten om besigtigelse af sammenligningslejemål bør imødekommes,

medmindre ganske særlige grunde taler herimod, og at oplysninger om, hvilke lejemål,

der er besigtiget, bør optages i retsbogen eller i dommen".

Syn og Skøn

Af § 71, stk. 5, i den tidligere gældende lejelov fra 1967 fremgik, at boligrettens besigti-

gelse, i det omfang forholdene tillod det, burde træde i stedet for syn og skøn. Lejeloven

indeholder ikke længere regler om syn og skøn.

Reglerne om sagens behandling for boligretten findes nu i lejelovens § 112 der fik sin nu-

værende udformning i 1979-loven, bortset fra stk. 3. Ved lovforslagets fremsættelse blev

§ 112 ledsaget af følgende bemærkninger, jf. Folketingstidende 1978-79, tillæg A, sp.

2475-2476: "Bestemmelsen svarer til lovens § 71, stk. 2-6. Udeladt er dog bestemmelsen

om, at besigtigelse i det omfang, forholdene tillader det, bør træde i stedet for syn og

skøn. Ligeledes er udeladt bestemmelsen i § 70, stk. 3, sidste pkt., hvorefter der ved ud-

pegningen skal tilstræbes, at nogle af de på hver liste opstillede personer har særligt

kendskab til de tekniske forhold, der har forbindelse med huslejeforhold. Hensigten

med disse ændringer er på den ene side at fastslå, at lægdommernes særlige indsigt ved-

rørende lejeforhold bevirker, at besigtigelse - ligesom efter hidtidig praksis

–

vil kunne

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

træde i stedet for syn og skøn, men at der på den anden side kan tænkes situationer,

hvor der er et særligt behov for at få den ekspertise, der ligger i syn og skøn, f.eks. hvor

spørgsmålet vedrører en ejendoms handelsværdi. Derimod skønnes det ikke ønskeligt at

afskære muligheden for syn og skøn, hvor der ønskes en vurdering af forhold, der forud-

sætter sagkundskab, som lægdommerne ikke kan formodes at besidde."

Det følger af retsplejelovens § 196, stk. 1, at retten i borgerlige sager kan tage en begæ-

ring fra en af parterne om syn og skøn til følge. Så vidt det er udvalget bekendt, er det

ikke almindelig praksis ved boligretten, at der udmeldes syn og skøn i sager som de om-

handlede.

Edition

Retsplejelovens § 298 indeholder en bestemmelse om partsedition. Efter denne bestem-

melse kan retten efter begæring fra en part pålægge modparten at fremlægge dokumen-

ter, der er undergivet hans rådighed, og som parten vil påberåbe sig under sagen, med-

mindre der derved vil fremkomme oplysning om forhold, som han ville være udelukket

fra eller fritaget for at afgive forklaring om som vidne.

I en kendelse af 14. december 1995, U 1996.458 ØLK, har Østre Landsret i en sag om le-

jeværdien af et boliglejemål pålagt udlejer at fremlægge en liste med lejens størrelse i le-

jemålene i ejendommen. Derimod fandt landsretten ikke, at der i § 298 var hjemmel til

at pålægge udlejeren at udarbejde en oversigt over forbindelsen mellem lejen og gen-

nemført forbedring. Se tillige U 1992.189 ØLK.

Endvidere indeholder retsplejelovens § 299 en bestemmelse om tredjemandsedition,

hvorefter retten efter begæring fra en part kan pålægge tredjemand at forevise eller ud-

levere dokumenter, der er undergivet hans rådighed, og som har betydning for sagen,

medmindre der derved vil fremkomme oplysninger om forhold, som han ville være ude-

lukket fra eller fritaget for at afgive forklaring om som vidne.

I en kendelse af 25. januar 1996, U 1996.619 ØLK, har Østre Landsret i en sag om stør-

relsen af lejen for et erhvervslejemål, hvor udlejer som sagsøger anmodede boligretten

om at pålægge en anden udlejer af lokaler i naboejendommen at udlevere kopi af leje-

kontrakter med videre for at skaffe oplysning om et sammenligningslejemål, fandt

Landsretten, at tredjemands begrundede frygt for at lide skade ved at oplyse om vilkå-

rene i sine lejeaftaler, jf. princippet i retsplejelovens § 171, stk. 2, nr. 3, burde tillægges

større vægt end udlejerens behov for at kunne opfylde beviskravene i erhvervslejelovens

§ 3, stk. 4.

Redegørelse fra huslejenævnet

Efter boligreguleringslovens § 43, stk. 4, skal huslejenævnet efter boligrettens bestem-

melse redegøre for sin afgørelse under boligretssagen. I det omfang huslejenævnet ikke

fremkommer med konkrete oplysninger i sin redegørelse, men fx alene henviser til næv-

nets almene kendskab til lejeniveauet, har boligretten ikke mulighed for ad denne vej at

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

opnå viden om konkrete forhold, der kan tillægges vægt ved rettens afgørelse af sagen,

herunder viden om mulige konkrete sammenligningslejemål.

Det er dog en mulighed at bede nævnet redegøre for sin afgørelse under boligretssagen,

jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 4.

Nye oplysninger

Det har været gjort gældende, at oplysninger, herunder påstande, anbringender og be-

vis, der ikke har været fremsat for huslejenævnet (og eventuelt ankenævnet), men som

kunne have været fremsat, almindeligvis ikke kan fremsættes for boligretten.

Østre Landsret har i en kendelse af 29. august 1995, U 1995.957 ØLK udtalt, at der ikke

gælder sådanne begrænsninger i retten til at fremsætte nye oplysninger, når en sag ind-

bringes for boligretten: "Dernæst bemærkes, at den af huslejenævnet, der er et admini-

strativt organ, trufne afgørelse må kunne prøves ved boligretten efter regler, der svarer

til de almindelige regler om domstolsprøvelse af forvaltningsakter. Indbringelse for bo-

ligretten og behandlingen ved denne kan således ikke antages at være undergivet de be-

grænsninger, der i retsplejeloven er fastsat for anke af retsafgørelser.”

Højesteret udtalte dog i U 2009.2465 H, at det måtte følge af bestemmelserne i boligre-

guleringslovens § 40, stk. 2, og § 42, stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet husleje-

nævnets nærmere specificerede krav om oplysning og dokumentation, der er fornødne

for afgørelse af sagen, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysnin-

ger i boligretten, hvis modparten protesterer herimod.

Det må herefter lægges til grund, at en part efter protest fra modparten er afskåret fra at

fremlægge oplysninger for domstolene, som har været specifikt efterspurgt i huslejenæv-

net. Vedrørende spørgsmålet om huslejenævnet som 1. instans, se under pkt. 2.1.2.

2.2.3 Landsretten

Forhandlingsprincippet

Lejeloven indeholder ikke regler om sagernes behandling for landsretten. Som det frem-

går af pkt. 2.1.3., deltager der ikke særlige sagkyndige dommere i landsretten.

Sager for landsretten behandles efter de samme regler, som er beskrevet for så vidt an-

går boligretten. Også for landsretten gælder forhandlingsprincippet, jf. retsplejelovens

§§ 338 og 339, hvorefter retten er bundet af de påstande, anbringender og beviser, som

parterne fremfører for retten.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Besigtigelse

Lejeloven indeholder ikke regler om landsretternes besigtigelse. Retsplejeloven indehol-

der ikke bestemmelser om besigtigelse i almindelige civile sager, men det antages, at ret-

ten kan foretage besigtigelse af forholdene på stedet, efter omstændighederne også uden

at parterne fremsætter en særlig begæring herom.

I ældre ankesager om lejeværdi er det forekommet, at parterne begærer besigtigelse af

det omtvistede lejemål og/eller af påberåbte sammenligningslejemål. Vestre Landsret

har i nogle tilfælde foretaget besigtigelse, mens Østre Landsret ikke har gjort det.

Det er ikke set i nyere praksis, at Østre Landsret eller Vestre Landsret har foretaget be-

sigtigelser.

Praksis kan illustreres af følgende retsafgørelser: Østre Landsret har i en kendelse af 26.

april 1993, afslået en anmodning om besigtigelse, subsidiært syn og skøn i en sag om

nogle boliglejemål i Roskilde,

med følgende begrundelse: ”.… den lokalkendte boligret,

herunder de sagkyndige medlemmer har foretaget besigtigelse af de lejemål, sagen om-

handler, samt af de lejemål, parterne har inddraget til sammenligning i boligretten.

Landsretten finder, uanset at den indankede dom ikke er enstemmig, ikke, at der i sagen

foreligger sådanne særlige omstændigheder, at der er anledning til, at landsretten fore-

tager besigtigelse… ”. Kendelsen er stadfæstet ved Højesterets kendelse af 10. marts

1994 (utrykt).

I en kendelse af 30. maj 1994 om nogle erhvervslejemål i Odense har Østre Landsret af-

vist at foretage besigtigelse med følgende begrundelse: "Den lokalkendte boligret med

sagkyndige medlemmer har foretaget besigtigelse af de lejemål, sagerne omhandler,

samt af lejemål, parterne har inddraget til sammenligning i boligretten. Landsretten fin-

der, at kun ganske ekstraordinære forhold kan begrunde rettens besigtigelse under an-

ken. Da sådanne forhold ikke findes at foreligge i de omhandlede tre sager, tages begæ-

ringen om besigtigelse ikke til følge." Højesteret har i en kendelse af 7. september 1994,

U 1994.866 HK, stadfæstet Landsrettens afgørelse i henhold til grundene. Endelig har

Vestre Landsret i en kendelse af 30. januar 1995 om et erhvervslejemål udtalt: "Da der

ikke i denne sag foreligger ganske ekstraordinære forhold, som kan begrunde en besigti-

gelse specielt i denne sag, er landsretten afskåret fra at tage parternes begæring om be-

sigtigelse til følge, jf. Højesterets kendelse af 7. september 1994 (UFR 1994/866)".

Vestre Landsrets kendelse blev indbragt for Højesteret, som i en kendelse af 6. april

1995, U 1995.567 HK, udtalte: "Højesteret finder, at landsretten har været berettiget til

at undlade at tage parternes begæring om besigtigelse til følge, i det der ikke foreligger

sådanne ganske ekstraordinære forhold, at landsrettens besigtigelse af det lejede kan an-

ses for påkrævet som bevismiddel under ankesagen."

Gangsted-Rasmussen har i artikler i U 1995 B, side 88 og 159, kritiseret landsretternes

praksis med den begrundelse, at landsretterne dermed afviser at behandle ankesagerne i

realiteten.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Syn og skøn

Lejeloven indeholder ikke regler om landsretternes udmeldelse af syn og skøn. Det føl-

ger af retsplejelovens § 196, at retten i borgerlige sager kan tage en begæring fra en af

parterne om syn og skøn til følge. I sager om lejeværdi kan det forekomme, at parterne

begærer udmeldt syn og skøn som et alternativ til et ønske om, at landsretten besigtiger.

Det skete for eksempel i Østre Landsrets kendelse af 26. april 1993, omtalt ovenfor, hvor

såvel Landsretten som Højesteret afslog at imødekomme lejernes subsidiære ønske om

syn og skøn med den begrundelse, at der ikke forelå særlige omstændigheder. Se også

Højesterets kendelse af 12. maj 1989, U 1989.711 HK, der vedrørte en sag om lejen for en

bolig på Vesterbro i København, der anvendtes til klubværelser. Landsretten udtalte, at:

"Syn og skøn under anke af en sag om lejeforhøjelse kan i almindelighed ikke forventes

tilladt. Dette må antages at gælde også i tilfælde som det foreliggende, hvor der ikke er

oplyst om forhold, som bevirker, at det kan anses for undskyldeligt, at sammenlignings-

lejemål ikke er oplyst og påberåbt af udlejeren i boligretten med den følge, at lægdom-

merne alene har besigtiget indstævntes lokaler. Under hensyn til, at boligrettens dom

ikke er enstemmig, til det lejedes særlige karakter, og til, at den indstævnte lejer må an-

ses for at have tilstrækkelig mulighed for at varetage sine interesser, finder landsretten

imidlertid, at appellantens anmodning om supplerende bevisførelse ved syn og skøn på

grundlag af det nu fremkomne skønstema bør tages til følge."

Højesteret stadfæstede kendelsen i henhold til grundene. Spørgsmålet om besigtigelse

og syn og skøn bliver særligt aktuelt, hvis der under anken bliver fremdraget sammenlig-

ningslejemål, som ikke var fremme i første instans, og som boligretten derfor ikke har

haft anledning til at besigtige. Se om dette spørgsmål, Højesterets kendelse af 27. april

1990, U 1990.472 HK, som angik lejen for nogle restaurationslokaler i Nyhavn.

Landsretten udtalte i sin kendelse, at: "Syn og skøn under anke af en sag om lejeforhø-

jelse kan ikke forventes tilladt, medmindre ganske særlige omstændigheder taler derfor.

Dette gælder navnlig i tilfælde som det foreliggende, hvor det ikke kan anses som und-

skyldeligt, at eventuelt yderligere ønskede oplysninger ikke er tilvejebragt og forelagt for

boligretten under dens behandling af sagen. Da boligrettens afgørelse endvidere er en-

stemmig, ses der ikke at foreligge sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde,

at udlejers begæring om syn og skøn tagestilfølge.” Højesteret stadfæstede i henhold til

grundene. Se også Højesterets kendelse af 9. januar 1995 (utrykt). Sagen angik et restau-

rationslejemål i København, hvor lejer ved boligretten, efter lægdommernes besigtigelse

af en række sammenligningslejemål, havde fået medhold i, at lejen oversteg det lejedes

værdi.

Under anken begærede udlejer syn og skøn. Østre Landsret afslog anmodningen med

den begrundelse, at der ikke forelå ganske særlige omstændigheder, og Højesteret stad-

fæstede afgørelsen i henhold til grundene.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 2

Huslejenævnenes organisering

Retspraksis synes at vise, at landsretterne under anke udviser samme tilbageholdenhed

over for at tage en begæring om syn og skøn til følge som over for en begæring om besig-

tigelse, herunder også når der er tale om nye oplysninger i anken.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Indledning

I det følgende gennemgås resultaterne fra den gennemførte spørgeskemaundersøgelse

vedr. huslejenævnets organisering.

Spørgeskemaundersøgelsens datagrundlag beskrives kort i delafsnit.

Datagrundlag

Undersøgelsen baserer sig på en spørgeskemaundersøgelse sendt ud til landets husleje-

nævn d. 10. maj 2021, som dækker landets 98 kommuner. Da der findes fælleskommu-

nale huslejenævn, er der udsendt 80 spørgeskemaer. Spørgeskemaerne er blevet sendt

ud igennem kontaktoplysningerne fundet for hver huslejenævn via huslejenævn.dk.

Frem til primo september 2021 er der i alt blevet besvaret eller returneret 73 spørgeske-

maer. 3 ud af de 73 besvarede skemaer er frasorteret, da der har været tale om flere be-

svarelser fra samme huslejenævn, hvoraf det har været tydeligt, at den ene udgjorde den

rigtige besvarelse, mens den eller de øvrige besvarelser åbenlyst var kladder.

Herefter består 70 besvarede skemaer ud af 80 udsendte, hvilket svarer til en svarpro-

cent på ca. 88 %. Hvis respondenterne ikke har besvaret specifikke spørgsmål, fremgår

dette under ”ikke besvaret”.

Angivelsen af hvor stor en andel, der har besvaret bekræf-

tende på et spørgsmål, beregnes dog som udgangspunkt ud fra det samlede antal re-

spondenter, der har besvaret hele spørgeskemaet, altså 70.

Tabel 1

Antal respondenter

Antal

Andel af

adspurgte, pct.

87,50%

Respondenter

Besvarelserne dækker i øvrigt over 85 af landets 98 kommuner. Dette svarer til ca. 87

procent af landets kommuner.

I spørgeskemaundersøgelsen er huslejenævnssekretariatet med inddragelse af husleje-

nævnsmedlemmerne blevet bedt om at besvare undersøgelsen på baggrund af forhol-

dene for året 2019. Året 2019 blev valgt som undersøgelsens omdrejningspunkt for at

undgå eventuelle påvirkninger af Covid-19 pandemien. Fsva. spørgsmålet om besigtigel-

ser i sager om boligreguleringslovens § 5, stk. 3, er det dog forudsat, at huslejenævnene

svarer generelt på, hvorvidt der foretages besigtigelser, da hjemlen først blev indsat me-

dio 2020, hvorfor spørgsmålet ikke kan besvares med udgangspunkt i forholdene i år

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

2019. Det har endvidere været muligt at afgive kommentarer til spørgsmålene, hvis næv-

nene ønskede at gøre opmærksom på særlige forhold, uddybe svarene mv.

En svaghed i undersøgelsen kan i visse tilfælde være, at hver besvarelse får samme vægt-

ning, uanset om der er tale om et større nævn eller et mindre nævn, eller om der er tale

om et huslejenævn for en enkelt kommune eller et fælleskommunalt huslejenævn. Ulige-

vægten betyder eksempelvis, at besvarelserne fra det nævn, som indrapporterede færrest

sager (2 sager), og besvarelserne fra det nævn, som indrapporterede flest sager (1820 sa-

ger inkl. ankenævnssager) vægtes lige højt i spørgeskemaundersøgelsen.

Besigtigelser

Første del af spørgeskemaundersøgelsen angik huslejenævnets organisering i forhold til

besigtigelser, hvilket gennemgås nedenfor.

3.3.1 Hvornår foretages der besigtigelser?

Huslejenævnene er blevet spurgt om, i hvilke sager der foretages besigtigelser?

I ca. 99 % af besvarelserne blev det oplyst, at der foretages besigtigelser i sager om lejens

størrelse.

Af ca. 66 % af besvarelserne, fremgik det, at der foretages besigtigelser i sager om bolig-

reguleringslovens § 5, stk. 3. Det vurderes i den sammenhæng at en medvirkende faktor

til den relativt lave andel af besigtigelser kan være, at en del af huslejenævnene endnu

ikke har haft sådanne sager, da hjemlen først blev etableret i 2020, og derfor af den

grund har angivet, at der ikke foretages besigtigelser i disse sager, ligesom der hverken

skal eller kan foretages disse besigtigelser i kommuner, hvor boligreguleringslovens kap.

II-V ikke finder anvendelse, de såkaldte uregulerede kommuner. Se nærmere herom ne-

denfor under pkt. 3.2.

Ca. 91 % af besvarelserne angiver, at der foretages besigtigelse i sager om vedligehol-

delse.

Herudover angives

’Andet’

som begrundelse for besigtigelse i ca. 37 % af besvarelserne.

Af disse er de væsentligste fraflytningssager, hvis det kan ske inden udlejerens istand-

sættelse, samt husordenssager, men også sager om lejeforhøjelser, forhåndsgodkendel-

ser, varsling af iværksættelse, pulterrum der flyttes, sager efter boligreguleringslovens §

5, stk. 12, om, at der ikke kan aftales mere byrdefulde vilkår for lejeren end de vilkår, der

gælder for andre lejere i ejendommen, sager om fugt/skimmelsvamp, sager efter boligre-

guleringslovens §§ 18 b om den bundne konto for udvendig vedligeholdelse, sager om §§

25 og 25 a om udlejerens iværksættelse m.v. af forbedringer, sager om mangler ved det

lejede mv. Enkelte besvarelser angiver desuden, at der foretages besigtigelse i alle sager,

hvor det er nødvendigt af hensyn til sagens oplysning.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 2 - Foretagelse af besigtigelser

Hvornår foretages der besigtigelser?

Sager om lejens størrelse

Sager om boligreguleringslovens § 5, stk. 3.

Sager om vedligeholdelse

Andet

Ikke besvaret

Antal

Andel af

respondenter

0,00%

1) En af årsagerne til det relativt lave tal skønnes at være, at en del nævn endnu ikke har haft sådanne sager.

2) Af sager angivet under 'Andet' kan nævnes primært fraflytningssager, inden udlejer istandsætter, husordens-

sager og sager om lejeforhøjelser.

3.3.2 Hvem deltager i besigtigelser?

Huslejenævnene er blevet spurgt om, hvem der deltager i besigtigelserne ved forskellige

sagstyper: sager om lejens størrelse, boligreguleringslovens § 5, stk. 3, og vedligehol-

delse.

Sager om lejens størrelse

69 af i alt 70 respondenter, der havde angivet, at de foretog besigtigelser i sager om le-

jens størrelse under 3.3.1., har besvaret spørgsmålet om, hvem der deltager i besigtigel-

serne i sager om lejens størrelse, mens én respondent ikke har besvaret spørgsmålet.

I 100 % af besvarelserne, angives det, at formanden, udlejer- og lejerrepræsentanten

deltager i besigtigelse om lejens størrelse, mens huslejenævnssekretæren alene deltager i

ca. 80 % af tilfældene.

I to besvarelser nævnes det desuden, at der tillige deltager en teknisk sagkyndig.

I 5 af besvarelserne er det endvidere angivet, at der deltager ”Andre”

i besigtigelserne.

Tre af disse nævner parterne, altså udlejer og lejer. Dette må dog formodes at være gæl-

dende for størstedelen, hvis ikke i alle besigtigelser. Herudover oplyses det i én besva-

relse, at der under corona-pandemien har deltaget færre end normalt, mens det i den

sidste besvarelse oplyses, at det varierer mellem, hvorvidt besigtigelsen foretages af en

teknisk sagkyndig og en nævnssekretær eller huslejenævnet og en nævnssekretær.

Sager om boligreguleringslovens § 5, stk. 3

Som det fremgår af afsnit 3.3.1., foretager 46 respondenter besigtigelser i sager om bo-

ligreguleringslovens § 5, stk. 3.

Adspurgt om, hvem der deltager i besigtigelserne i sager om boligreguleringslovens § 5,

stk. 3, har 65 respondenter dog besvaret spørgsmålene, mens 5 ikke har besvaret spørgs-

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

målet. I gennemgangen nedenfor må det således som udgangspunkt antages, at de re-

spondenter, som i ovennævnte spørgsmål har angivet, at de ikke har foretaget besigtigel-

ser i sager omhandlende boligreguleringslovens § 5, stk.3, har angivet, at der ikke delta-

ger nogen, fordi der ikke foretages sådanne besigtigelser.

Af de 65 respondenter svarer henholdsvist 48 og 47 af respondenterne, at huslejenævns-

formanden og nævnsmedlemmerne (udlejer- og lejerrepræsentanten) deltager ved be-

sigtigelsen. Det betyder umiddelbart, at huslejenævnsformanden og nævnsmedlem-

merne deltager i alle sager vedr. boligreguleringslovens § 5, stk. 3, hvor der foretages be-

sigtigelser. Det bemærkes dog i den anledning, at der er en uoverensstemmelse, idet

alene 46 huslejenævn har angivet at foretage besigtigelserne, jf. afsnit 3.3.1., mens. 48

huslejenævn beskriver, at have medlemmer af huslejenævnet, som deltager i disse besig-

tigelser.

44 af respondenterne har oplyst, at huslejenævnssekretæren deltager i besigtigelsen,

hvilket således også er i størstedelen af de besigtigelser, der foretages i sager omhand-

lende boligreguleringslovens § 5, stk. 3, mens 3 respondenter oplyste, at der deltager

teknisk sagkyndige. Herudover fremgår det i 6 af besvarelserne, at ingen deltager, da der

ikke foretages besigtigelser, mens der i 17 af besvarelserne

angives ’Andet’, hvoraf de til-

hørende kommentarer primært går på, at nævnet endnu ikke har haft disse sager, jf.

også den indledende kommentar herom. Herudover er det også anført i kommentarerne,

at kommunen er ureguleret, og derfor ikke har sagerne, ligesom enkelte bemærker, at

parterne ligeledes deltager.

Støttet af de tilhørende kommentarer, som respondenterne har afgivet i relation til

spørgsmålene, og som også nævnt under punkt 3.3.1., vurderes det, at en medvirkende

faktor til den relativt lave andel af besigtigelser i sager om boligreguleringslovens § 5,

stk. 3, kan være, at en del af huslejenævnene endnu ikke har haft sådanne sager, da

hjemlen først blev etableret i 2020, og derfor af den grund har angivet, at der ikke fore-

tages besigtigelser i disse sager.

Sager om vedligeholdelse

Som det fremgår af afsnit 3.3.1., foretager 64 respondenter besigtigelser i sager om ved-

ligeholdelse. Adspurgt om, hvem der deltager i besigtigelser i sager om vedligeholdelse,

har 67 respondenter dog besvaret spørgsmålet, mens 3 ikke har besvaret spørgsmålet. I

gennemgangen nedenfor må det umiddelbart antages, at de respondenter, som i oven-

nævnte spørgsmål har angivet, at de ikke har foretaget besigtigelser i sager omhand-

lende vedligeholdelse, har angivet, at der ikke deltager nogen, fordi der ikke foretages

sådanne besigtigelser.

66 respondenter oplyser, at samtlige nævnsmedlemmer deltager ved disse besigtigelser,

mens 53 respondenter oplyser, at huslejenævnssekretæren deltager. Det bemærkes i den

forbindelse, at der også her er uoverensstemmelser i datagrundlaget, da der kun er 64

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

respondenter, som har tilkendegivet, at der foretages besigtigelser i sager om vedligehol-

delse, mens der er 66 respondenter, som har oplyst, at samtlige nævnsmedlemmer del-

tager ved sådanne besigtigelser.

Af 3 respondenter oplyser, at teknisk sagkyndige deltager, mens 7 respondenter har an-

ført ’Andet’. Den primære kommentar knyttet til disse besvarelser er, at parterne ligele-

des deltager, men der har ligeledes været svaret, at det ikke er i alle vedligeholdelsessa-

ger, der foretages besigtigelse, ligesom det afhænger af sagens karakter, hvorvidt det er

en teknisk sagkyndig eller nævnsmedlemmerne, som deltager ved besigtigelsen.

Tabel 3

Hvem deltager I besigtigelser i

sager om lejens størrelse?

Huslejenævnsformanden

Udlejerrepræsentanten

Lejerrepræsentanten

Huslejenævnssekretær

Teknisk sagkyndig

Ingen (der foretages ikke besig-

tigelse)

Andet

Ikke besvaret

Hvem deltager I besigtigelser

I sager om boligreguleringslo-

vens § 5, stk. 3?

Huslejenævnsformanden

Udlejerrepræsentanten

Lejerrepræsentanten

Huslejenævnssekretær

Teknisk sagkyndig

Ingen (der foretages ikke besig-

tigelse)

Andet

Ikke besvaret

Hvem deltager I besigtigelser

I sager om vedligeholdelse?

Huslejenævnsformanden

Udlejerrepræsentanten

Lejerrepræsentanten

Huslejenævnssekretær

Teknisk sagkyndig

Ingen (der foretages ikke besig-

tigelse)

Deltagelse i besigtigelser

Antal

Andel af

respondenter

98,57%

1,43%

Antal

Andel af

respondenter

68,57%

67,14%

62,86%

8,57%

7,14%

Andel af

respondenter

94,29%

75,71%

Antal

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Andet

Ikke besvaret

4,29%

1) Under 'Andet' besvares primært lejer og udlejer.

2) Under 'Andet' besvares primært, at nævn ikke har haft disse sager endnu.

3) Under 'Andet' besvares primært lejer og udlejer.

Huslejenævnssekretariatet

Anden del af spørgeskemaundersøgelsen angik huslejenævnssekretariaterne.

Huslejenævnene er almindeligvis opbygget således, at det er sagsbehandlere, som forbe-

reder sagerne, hvorefter sagerne forelægges for huslejenævnsmedlemmerne til afgørelse.

Disse sagsbehandlere udgør huslejenævnssekretariatet. Det vil meget ofte være sådan, at

sagsbehandlerne for huslejenævnene også arbejder med andre områder, fx sagsbehand-

ling for beboerklagenævnet, men også med sager, der ikke vedrører husleje- eller bebo-

erklagenævnet.

3.4.1 Antal ansatte i huslejenævnssekretariatet

Adspurgt om, hvor mange der var ansat i sekretariatet for både husleje- og beboerklage-

nævnene pr. 31. december 2019, målt i fuldtidsstillinger, hvor deltid tæller 0,5 og stu-

dentermedhjælper tæller 0,25, svarede 67 af respondenterne på spørgsmålet, mens 3 re-

spondenter ikke besvarede spørgsmålet.

52 respondenter oplyste, at der var 0-1 fuldtidsstilling, 11 respondenter oplyste, at der

var 2-3 fuldtidsstillinger, 3 respondenter oplyste, at der var 4-6 fuldtidsstillinger, mens

en respondent oplyste, at der var 16-18 fuldtidsstillinger.

Besvarelserne indikerer således, at der generelt er mange små nævn, få mellemstore

nævn og et enkelt stort nævn. Af mellemstore huslejenævn, som har 150 eller flere sager

kan umiddelbart nævnes Frederiksberg Kommune, Gentofte Kommune, Odense Kom-

mune, Randers Kommune, Aalborg Kommune samt Aarhus Kommune, mens det store

huslejenævn er Københavns Kommune.

3.4.2 Andelen af nævnssekretariatets arbejde, der anslås brugt

på arbejde for huslejenævnet

Adspurgt om hvor stor en andel af nævnssekretariatets arbejde, der anslås brugt på ar-

bejde for huslejenævnet, besvarede 66 af respondenterne spørgsmålet, mens 4 ikke har

besvaret spørgsmålet.

14 respondenter har oplyst, at 0-25 % af tiden blev anslået brugt på arbejde for husleje-

nævnet, 13 respondenter har oplyst, at 26-50 % af tiden blev anslået brugt på arbejde for

huslejenævnet, 24 respondenter oplyste, at 51-75 % af tiden blev anslået brugt på ar-

bejde for huslejenævnet, mens 15 respondenter oplyste, at 76-100 % af tiden blev brugt

på arbejde for huslejenævnet.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Årsagen til spredningen formodes at ligge i, at i de mindre nævn vil medarbejdere be-

skæftige sig med andet arbejde ud over sagsbehandlingen for beboerklage- og husleje-

nævnet, mens de større nævn i højere grad har ansatte, som alene arbejder med nævns-

betjening.

Tabel 4

Hvor mange var der ansat i nævnssekretari-

atet for husleje- og beboerklagenævnet pr.

31.12.2019

0-1

2-3

4-6

16-18

Ikke besvaret

Hvor stor en andel af nævnssekretariatets

arbejde anslås brugt på arbejde for husle-

jenævnet?

0-25 %

26-50 %

51-75 %

76-100 %

Ikke besvaret

Ansatte i huslejenævnet

Andel af

respondenter

15,71%

Antal

Andel af

respondenter

20,00%

18,57%

34,29%

1) Målt i fuldtidsstillinger, hvor deltid tæller 0,5 og studentermedhjælper tæller 0,25

Huslejenævnets sager

3.5.1 Sagsmængde og sagsbehandlingstid

Adspurgt om, hvor mange sager der blev indbragt for huslejenævnet i 2019 svarede 65 af

respondenterne på spørgsmålet, mens 5 ikke har besvaret spørgsmålet.

Spørgsmålene er besvaret kvalitativt og efterfølgende inddelt i intervaller af sekretariatet

for udvalget.

Fordelingen i antallet af sager kan ses af

tabel 5

nedenfor.

Som det fremgår heraf ses det også, at der er en relativ stor spredning i antallet af sager

indbragt i 2019. En stor andel af nævnene havde 26-50 sager årligt, hvilket passer med

antagelsen om, at der er mange mindre nævn, få mellemstore og et meget stort.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 5

Hvor mange sager havde huslejenæv-

net i 2019?

0-10

11-25

26-50

51-75

76-100

101-200

301-400

601-700

1801-1900

Ikke besvaret

Antal sager i huslejenævnet

Antal

Andel af

respondenter

31,43%

15,71%

11,43%

7,14%

1) Antal sager indbragt for huslejenævnet i 2019, uanset afgørelsestidspunkt

Som det ses af

tabel 6

er spredningen i sagsbehandlingstid ligeledes relativt stor, men

med en median på 61-90 dage, hvor der også er flest besvarelser.

Tabel 6

Hvor lang var den gennemsnitlige

sagsbehandlingstid hos huslejenæv-

net i 2019?

0-30 dage

31-60 dage

61-90 dage

91-120 dage

121-150 dage

151-180 dage

181-360 dage

Ikke besvaret

1) Afgørelser afsagt i 2019

Gnms. sagsbehandlingstid

Andel af

respondenter

21,43%

18,57%

11,43%

1,43%

8,57%

Antal

Som det fremgår af

tabel 7

er der en svag tendens til, at jo flere sager et huslejenævn har,

jo længere sagsbehandlingstid har det. Tendensen er dog ikke helt klar, og tabellen viser

også, at der er meget store udsving. Det ses fx, at et nævn med mellem 11-25 sager om

året har en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på 181-360 dage, mens et nævn med mel-

lem 601-700 sager har en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på 31-60 dage. Isoleret set

vidner dette om, at der kan være et optimeringspotentiale for en stor del af huslejenæv-

nene fsva. sagsbehandlingstiden.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 7

Antal sager/Gnms.

Sagsbehandlingstid

0-10

11-25.

26-50

51-75

76-100

101-200

301-400

601-700

1801-1900

Ikke besvaret

Total

Ikke besvaret begge

Gnms. Sagsbehandlingstid fordelt på antal sager

0-30 dage

31-

61-

91- 121- 151- 181-

120 150 180 360 Total

dage dage dage dage dage dage

Adspurgt om, hvilke sagstyper der skønnes at være forbundet med længst sagsbehand-

lingstid, ses der, jf.

tabel 8,

ligeledes en stor spredning, ligesom det af kommentarerne

til besvarelserne ’Andet’

ligeledes fremgår, at sagsbehandlingstiden ikke kommer an på

sagstypen, men afhænger af parterne og deres medvirken til sagens oplysning.

Fra besvarelserne kan det forsigtigt formodes, at sager af typerne fraflytningssager, sa-

ger om lejefastsættelse, herunder sager om omkostningsbestemt lejefastsættelse, gene-

relt tager længere tid end de øvrige sager. Dette kan måske forklares ved, at der i disse

sager ofte skal foretages besigtigelser.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 8 - Længst sagsbehandlingstid - Sagstype

Hvilken sagstype skønnes generelt

at have længst sagsbehandlings-

tid?

Omkostningsbestemt lejefastsæt-

telse

Depositum/fraflytningssager

Forbedringssager

Forbrugssager

Vedligeholdelsessager

Lejefastsættelsessager

Andet

Ikke besvaret

Andel af

respondenter

17,14%

30,00%

2,86%

10,00%

Antal

8,57%

1) Her regnes på afgørelser afsagt i 2019

2) Andet udgøres primært af nævn, som ikke mener, at der er en generel sagstype, og herunder at det afhænger

af parterne og deres medvirken til sagens oplysning, jf. dog ovenfor.

Som det ses af

tabel 9,

ses der ikke et direkte mønster i den skønnede gennemsnitlige

sagsbehandlingstid for sagstypen med længst behandlingstid i 2019, men sammenhol-

des den med

tabel 6,

danner der sig naturligt et billede af, at sagsbehandlingstiden er

længere end det almindelige gennemsnit.

Tabel 9 - Længst sagsbehandlingstid - Gnms. Sagsbehandlingstid

Hvor lang skønnes den gennemsnit-

lige sagsbehandlingstid for sagstypen

med længst behandlingstid at have

været i 2019?

31-60 dage

61-90 dage

91-120 dage

121-150 dage

151-180 dage

181-360 dage

Ikke besvaret

1) Afgørelser afsagt i 2019

Antal

Andel af

respondenter

15,71%

24,29%

20,00%

8,57%

Som det ses af

tabel 10,

har størstedelen af nævnene gennemsnitlige udgifter til sager på

0-10.000 kr. pr. sag, få har gennemsnitlige udgifter i størrelsesordenen 10.001-15.000

kr., mens enkelte har udgifter på 15.001 kr. eller mere pr. sag.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 10

–

Udgifter pr. sag

Hvad skønnes de samlede udgifter

til driften af huslejenævnet i 2019 at

have været pr. sag?

0 - 2.500 kr.

2.501 - 5.000 kr.

5.001 - 7.500 kr.

7.501 - 10.000 kr.

10.001 - 12.500 kr.

12.501 - 15.000 kr.

15.001 - 17.500 kr.

Mere end 17.500 kr.

Ikke besvaret

Andel af

respondenter

11,42%

20,00%

18,57%

17,14%

7,14%

2,86%

17,14%

Antal

1) Inkl. honorering af nævnsmedlemmerne, transportudgifter, lønninger til sagsbehandlere m.v. ifm. husleje-

nævnsarbejde.

Som det ses af

tabel 11,

ses der ikke at være en entydig sammenhæng mellem sagsmæng-

den og udgifter pr. sag.

Tabel 11 - Udgifter pr. sag

Udgifter pr. sag sammenholdt med an-

tal sager

0 - 2.500 kr.

2.501 - 5.000 kr.

5.001 - 7.500 kr.

7.501 - 10.000 kr.

10.001 - 12.500 kr.

12.501 - 15.000 kr.

15.001 - 17.500 kr.

Mere end 17.500 kr.

Ikke besvaret

Antal sager i 2019

(gennemsnitligt pr. be-

svarelse)

31,63

94,36

62,25

100,92

237,01

26,00

7,00

29,00

Antal

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Nævnsmedlemmerne

3.6.1 Rekruttering af formanden

I spørgeskemaundersøgelsen blev der ligeledes set nærmere på, hvordan huslejenævns-

formanden bliver rekrutteret. Som det ses af

tabel 12,

er det overvejende via henven-

delse til den påtænkte kandidat. Formanden bliver altså primært opsøgt. Samtidig ses

det tillige i tabellen, at der helt overvejende lægges vægt på formandens viden og erfa-

ring, ligesom formanden primært bliver rekrutteret eksternt, det vil sige en stilling uden

for kommunen, men også i nogen grad internt.

Tabel 12 - Rekruttering af formanden

Hvordan blev den nuværende huslejenævns-

formand rekrutteret?

Via stillingsopslag

Via henvendelse til kandidaten

Andet

Ikke besvaret

Hvilke kvalifikationer blev der lagt vægt på

ved den nuværende formand?

Viden og/eller erfaring

Økonomiske hensyn

Ved ikke

Ikke besvaret

Hvor kom huslejenævnsformanden fra, da

denne blev rekrutteret?

Internt (en stilling i kommunen)

Eksternt (en stilling uden for kommunen)

Ikke besvaret

Antal

Andel af

respondenter

21,43%

7,14%

Andel af

respondenter

84,29%

5,71%

8,57%

Andel af

respondenter

20,00%

5,71%

Antal

1) Som kommentarer under 'Andet' er primært, at nævnet ikke har kendskab til, hvordan den nuværende for-

mand blev rekrutteret, at formanden selv rettede henvendelse til nævnet, og at formanden var en ansat I kom-

munen

2) Inddelingen beror på udvalgets fortolkning af nævnenes kvalitative svar.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

3.6.2 Vederlag til nævnsmedlemmerne

Som det ses af

tabel 13

er der en meget stor spredning i, hvilket vederlag både husleje-

nævnsformanden og de øvrige nævnsmedlemmer modtager. Flest formænd får et veder-

lag mellem 50.000-75.000 kr., mens vederlaget for nævnsmedlemmerne er spredt mere

ud, dog med en større vægtning i spændet af 5.001-20.000 kr.

Overordnet set er der en klar tendens til, at huslejenævnsformanden får mere i vederlag

end lejer- og udlejerrepræsentanten. Udvalget skal i den anledning bemærke, at afløn-

ningen af nævnsmedlemmer kan have en direkte sammenhæng med muligheden for at

rekruttere kompetente nævnsmedlemmer, og at såfremt der består væsentlige forskelle i

vederlaget mellem formanden og de to øvrige medlemmer, som ikke er sagligt begrundet

i fx ekstra opgaver, mere ansvar m.v., vil det kunne påvirke huslejenævnets muligheder

for at rekruttere kompetente nævnsmedlemmer.

Tabel 13 - Nævnsmedlemmernes vederlag

Hvor stort et vederlag modtog hus-

lejenævnsformanden for sit ar-

bejde i 2019?

0 kr.

5.001-10.000 kr.

10.001-20.000 kr.

20.001-30.000 kr.

30.001-40.000 kr.

40.001-50.000 kr.

50.001-75.000 kr.

75.001-100.000 kr.

100.001-125.000 kr.

125.001-150.000 kr.

150.001-175.000 kr.

175.001-200.000 kr.

Ikke besvaret

Hvor stort et vederlag modtog de

øvrige nævnsmedlemmer for deres

arbejde i 2019?

1-2.500 kr.

2.501-5.000 kr.

5.001-10.000 kr.

10.001-20.000 kr.

20.001-30.000 kr.

30.001-40.000 kr.

Andel af

respondenter

2,86%

5,71%

Antal

11,43%

2,86%

8,57%

Antal

Andel af

respondenter

2,86%

10,00%

18,57%

15,71%

11,43%

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

40.001-50.000 kr.

50.001-75.000 kr.

75.001-100.000 kr.

100.001-125.000 kr.

Ikke besvaret

5,71%

7,14%

11,43%

1) Eventuelle pensionsbidrag, feriepenge samt forplejning medregnes, ligesom månedlige vederlag omregnes til

årlige vederlag

2) Eventuelle pensionsbidrag, feriepenge samt forplejning medregnes, ligesom månedlige vederlag omregnes til

årlige vederlag

Tabel 14

Antal

sager/

Vederlag

0-10

11-15.

26-50

51-75

76-100

101-200

301-400

601-700

1801-1900

Ikke be-

svaret

Total

Vederlag til huslejenævnsformanden fordelt på sagsantal

5.001-

10.000

kr.

10.001- 20.001- 30.001- 40.001- 50.001-

20.000 30.000 40.000 50.000 75.000

kr.

75.001- 100.001- 125.001- 150.001- 175.001-

100.000 125.000 150.000 175.000 200.000

Total

kr.

Som det fremgår af tabel 14, kan det ses, at der er stor variation i huslejenævnsforman-

dens aflønning, og at der ikke er en direkte sammenhæng mellem antallet af sager og ve-

derlagets størrelse. Der ses dog en vis tendens til, at vederlagets størrelse vokser i takt-

med sagsantallet.

Ekstern Bistand

Som det ses af

tabel 15,

er det alene et fåtal af huslejenævnene, som modtager ekstern

bistand, og når de gør, drejer det sig primært om bistand fra et andet huslejenævn, men

der ses også tilfælde med social sagkyndig bistand og bistand fra ekstern selvstændig

konsulent. Bistanden kommer til udtryk ved alt fra rådgivning til fuldstændig sagsbe-

handling, og omkostningerne til bistanden deler sig ligeligt mellem 0-100.000 kr. og

200.000-400.000 kr.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Tabel 15 - Ekstern bistand

Modtog huslejenævnet betalt

ekstern bistand i 2019?

Nej

Ikke besvaret

Hvor kom den eksterne bistand

fra?

Konsulentbureau

Advokatfirma

Et andet huslejenævn

Andet

Hvilken bistand modtog husleje-

nævnet?

Rådgivning

Delvis sagsbehandling

Fuld sagsbehandling

Andet

Hvad var de samlede udgifter til

ekstern bistand i 2019?

0-100.000 kr.

200.001-400.000 kr.

Antal

Andel af

respondenter

5,71%

4,29%

Antal

Andel af

respondenter

Antal

Andel af

respondenter

1) Ved ekstern bistand forstås at huslejenævnet mod betaling havde andre end egne ansatte til at yde rådgiv-

ning, behandle sager eller lign. Bistand i forbindelse med retssager medregnes ikke i spørgsmålet.

2) Bistand i forbindelse med retssager medregnes ikke i spørgsmålet

3) Her alene de respondenter, som har modtaget ekstern

bistand

4) Socialt sagkyndig bistand og ekstern selvstændig konsulent

5) Bistand i forbindelse med retssager medregnes ikke i

spørgsmålet

6) Socialt sagkyndig bistand

Huslejenævnenes forslag til forbedringer

I forbindelse med spørgeskemaundersøgelsen var der åbnet mulighed for, at husleje-

nævnene kunne komme med forslag til ændringer, som skulle forbedre huslejenævnenes

sagsbehandling i forhold til at opnå kortere og mere ensartet sagsbehandling på lands-

plan, en professionalisering af arbejdet og en styrkelse af lejernes retssikkerhed.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

Besvarelsen af disse spørgsmål skete ud fra fritekst, så der er givet mange forskellige

svar, men opsummerende kan som overordnede kategorier for forslagene nævnes føl-

gende:

Flere ankenævn

Flere af besvarelserne lægger vægt på, at en etablering af flere ankenævn vil kunne med-

virke til en ensretning af praksis for huslejenævnene på landsplan.

Enkelte af besvarelserne nævner også, at det lokale kendskab efter deres optik ikke er

det væsentligste i sagsbehandlingen.

Udvalget har udarbejdet et forslag herom, jf. forslag nr. 1 under pkt. 4.2.

Mere centraliseret sekretariatsbistand

Flere af huslejenævnene nævner et ønske om en form for centraliseret sekretariatsbi-

stand, enten i form af en sammenlægning af huslejenævn eller sekretariater eller i form

af et ønske om centralisering af sekretariater.

Udvalget har udarbejdet et forslag herom, jf. forslag 2 under pkt. 4.3.

Kompetenceudvikling

En del huslejenævn foreslår forskellige værktøjer til kompetenceudvikling.

Der nævnes blandt andet et ønske om større vidensdeling, herunder faglig sparring og

årlig huslejenævnskonferencer i stedet for nu, hvor de alene afholdes hver andet år.

Det foreslås ligeledes, at der stilles større krav til huslejenævnsmedlemmernes kompe-

tencer, og at der løbende sker en faglig opdatering af huslejenævnsmedlemmerne.

Enkelte ønsker tillige indført en forpligtelse for huslejenævnsmedlemmer til at modtage

digital post.

Udvalget har udarbejdet forslag herom, jf. forslag 4 under pkt. 4.5 samt forslag 5 under

pkt. 4.6.

Sagsbehandlingsværktøjer

Der foreslås også en del forbedringer i forhold til huslejenævnenes værktøjer i forbin-

delse med deres sagsbehandling. Blandt andet foreslås, at der gives huslejenævnene ad-

gang til huslejenævnsafgørelser og retspraksis, idet der henvises til, at dette kan være

medvirkende til både en ensretning af praksis blandt huslejenævnene og til en reduktion

af sagsbehandlingstiderne.

Herudover foreslås, at der etableres et fælles IT-system, som understøtter huslejenæv-

nenes arbejde og anvendes af samtlige nævn. Det foreslås tillige, at der etableres en elek-

tronisk blanket til indbringelse af sager for huslejenævnene.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 3

Spørgeskemaundersøgelse

I forhold til ministeriets udmeldinger i form af svar på henvendelser fra huslejenævn,

foreslår et nævn tillige, at disse altid bør meldes ud til samtlige nævn, da de ofte kan

være relevante for flere nævn, selv om der kun er et nævn, som har rettet henvendelse til

ministeriet.

Udvalget har udarbejdet forslag herom, jf. forslag 8 under pkt. 4.9, forslag 9 under pkt.

4.10, samt forslag 10 under pkt. 4.11.

Teknisk sagkyndig bistand

Nogle huslejenævn bemærker desuden, at der kan være ressourcebesparelser i anvendel-

sen af teknikerbistand i forbindelse med bl.a. besigtigelser foretaget i medfør af boligre-

guleringslovens § 5, stk. 3.

Udvalget har udarbejdet et forslag herom, jf. forslag 11 under pkt. 4.12.

Huslejenævnene i forhold til domstolene

Flere huslejenævn har forslag, som vedrører forholdet mellem huslejenævnene og dom-

stolene.

Et af disse er, at det bør sikres, at huslejenævnene får besked, når der træffes afgørelser

fra boligretten om sager, som i 1. instans er afgjort i huslejenævnet.

Herudover foreslås det, at gøre huslejenævnsafgørelser eksigible, så de kan tvangsfuld-

byrdes uden forudgående dom fra boligretten, når de er endelige.

Det foreslås tillige, at der for boligretten er en lempet bevisbyrde, hvis huslejenævnsaf-

gørelser om lejens størrelse ankes.

Udvalget har udarbejdet forslag herom, jf. forslag 12 under pkt. 4.13 og forslag 13 under

pkt. 4.14.

Øvrige forslag

Herudover foreslår huslejenævnene en række andre forslag, hvoraf eksempelvis kan

nævnes, at der tilføres huslejenævnene flere ressourcer, kortere svarfrister for parterne,

begrænse adgangen til fristudsættelser, gratis rådgivning til parterne samt at genover-

veje § 5, stk. 3-besigtigelserne.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Indledning

Ifølge den politiske aftale af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede investerin-

ger i private udlejningsboliger skulle der nedsættes et udvalg med henblik på at analy-

sere, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejere og udlejere mest hensigtsmæs-

sigt organiseres. Af kommissoriet fremgår det, at udvalget skal udarbejde forslag til kon-

krete modeller for, hvordan indsatsen for at løse tvister mellem lejer og udlejer kan løses

med særligt henblik på;

En professionalisering af arbejdet

Kortere og mere ensartet sagsbehandling på landsplan

Styrkelse af lejernes retssikkerhed

Endvidere fremgår det af kommissoriet, at udvalget i forbindelse med udarbejdelse af

forslag til modeller skal overveje, om ændringer i den organisatoriske opbygning af hus-

lejenævnssystemet kan bidrage til en bedre organisering. I disse overvejelser skal der i

henhold til kommissoriet inddrages synspunkter vedrørende den geografiske fordeling

af huslejenævn, huslejenævnenes sammensætning, den praktiske tilrettelæggelse af

nævnenes arbejdsopgaver og lignende.

Udvalgets medlemmer har samstemmende fundet, at huslejenævnenes nuværende sam-

mensætning er den mest ideelle til opnåelsen af en agil og fagkyndig administrativ kla-

geinstans, og finder på den baggrund ikke anledning til at foreslå, at der ændres herpå.

Forslagene, som oplistes her, er de realiserbare forslag, som udvalget har arbejdet med.

Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke har været tanken, at samtlige forslag skal

implementeres samtidig, i det nogle af forslagene i et vist omfang har et overlap med an-

dre forslag. Endvidere er det ikke alle udvalgets medlemmer, der entydigt bakker op om

alle forslag. I det omfang nogle af udvalgets medlemmer har særlige bekymringer om et

forslag, vil dette fremgå særskilt under det konkrete forslag.

Udvalget bemærker desuden, at der ikke er foretaget beregninger af økonomien i forsla-

gene, men at det, når der har været særlig anledning til det, er knyttet en kort bemærk-

ning om de økonomiske forhold. Der vil derfor skulle foretages beregninger af hvilke

økonomiske konsekvenser et forslag vil have og findes midler hertil, hvis et forslag øn-

skes gennemført.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Udvalget skal slutteligt bemærke, at trods det, at udvalgets kommissorium ikke lægger

op til forslag for så vidt angår beboerklagenævnene, som er den fagkyndige administra-

tive klageinstans for så vidt angår lejeretlige problemstillinger for almene boligforhold,

finder udvalget det oplagt indledningsvist at nævne, at i det omfang forslagene nævnt

her implementeres, vil en stor del af dem tillige med fordel kunne implementeres for så

vidt angår beboerklagenævnene. Da sekretariatsbetjeningen af husleje- og beboerklage-

nævn stort set uden undtagelse varetages efter identiske regler og af de samme personer,

finder udvalget tillige, at det i sig selv vil skabe vanskeligheder, såfremt der ikke samti-

dig gennemføres tilsvarende ændringer for så vidt angår sekretariatsbetjeningen af be-

boerklagenævnene.

Forslag 1 - Landsdækkende ankenævn

4.2.1 Beskrivelse af forslaget

Forslaget indebærer, at der i modsætning til i dag, hvor der alene findes ankenævn for

huslejenævnene beliggende i Københavns Kommune, oprettes ankenævn, som dækker

samtlige af landets huslejenævn.

Baggrunden for forslaget er et ønske om i højere grad at ensrette huslejenævnspraksis

på tværs af huslejenævnene og samtidig sikre parterne i sagen en hurtigere og mere om-

kostningseffektiv behandling af en tvist, som ikke afgøres endeligt hos huslejenævnet.

Udvalget erfarer, at fordelene ved et ankenævn er, at det giver en højere grad af sikker-

hed for ensretning af praksis iblandt huslejenævnene, mens det samtidig sikrer en hurti-

gere og billigere prøvelse, end hos boligretten.

Det bemærkes, at oprettelsen af ankenævn kan ske på flere forskellige måder, men at de

væsentligste momenter for ordningens hensigtsmæssighed vurderes at være:

•

At sagsbehandlingstiden hos ankenævnet er væsentlig lavere end den alminde-

lige sagsbehandlingstid hos domstolene,

At ankenævnene dækker over flere huslejenævn, for derved at få en ensretning

af huslejenævnspraksis på tværs af nævn, og

At omkostningerne for en part ved anke af huslejenævnsafgørelser med anke-

nævnsordningen generelt er væsentlig lavere set i forhold til en boligretssag.

Udvalget bemærker i den forbindelse, at ordningen kan implementeres sådan, at der op-

rettes ankenævn for hele landet, men også sådan, at der oprettes flere ankenævn, som til

sammen dækker hele landet, eksempelvis et ankenævn pr. region. Endvidere kan det

overvejes at etablere et særligt, måske landsdækkende ankenævn til at træffe afgørelse i

de sager, der ikke kræver særligt lokalkendskab.

Fordelen ved få ankenævn, som dækker hele landet vil være, at det i højere grad sikres

ens praksis landet over, da der er samme få ankeinstanser for alle nævnene. Omvendt vil

de enkelte ankenævn belastes hårdere og muligvis mangle lokalt kendskab.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Fordelene ved flere ankenævn vil omvendt være muligheden for at sikre et lokalt kend-

skab i ankenævnene, som dog vil være på bekostning af sikkerheden for ensretning

iblandt huslejenævnene, da ankenævnene også kan udvikle forskelligartet praksis. Ud-

valget vurderer dog, at denne risiko er lille.

Ulempen ved ankenævn er omvendt, at processen for opnåelse af endelig domstolsafgø-

relse ved fuld udnyttelse af alle muligheder for rekurs forlænges med et led, og en part

kan således i praksis relativt omkostningsfrit forhale effektueringen af en afgørelse yder-

ligere til ulempe for modparten. Samtidig er der ikke en entydig garanti for, at nævnene

altid vil rette ind efter ankenævnspraksis, hvilket kan modvirke den ensrettende effekt,

som ankenævnene forventes at have. Ankenævn vil endvidere skulle dække store geogra-

fiske områder, hvilket, afhængig af hvordan ordningen struktureres, kan være medvir-

kende til længere sagsbehandlingstider hos ankenævnene.

Et medlem af udvalget, Morten Østrup Møller, EjendomDanmark, udtaler:

Etablering af landsdækkende ankenævn kolliderer med behovet for, at der hurtigt

og effektivt bliver truffet en afgørelse til bilæggelse af en tvist mellem lejer og udle-

jer. En ekstra administrativ ankeinstans vil forlænge og fordyre sagsbehandlings-

tiden med omkostninger for både kommuner og parterne uden udsigt til, at retssik-

kerheden bliver forbedret.

Kvaliteten, og herunder sikkerheden for, at huslejenævnsafgørelser træffes i over-

ensstemmelse med gældende ret, opnås bedre ved at fokusere på de forslag, der er

medtaget i rapportens pkt. 4.3 til 4.12.

4.2.2 Nuværende lovgivning

I henhold til boligreguleringslovens § 43, stk. 1, kan huslejenævnets afgørelse uden for

Københavns Kommune af hver af parterne indbringes for boligretten. Det samme gæl-

der i Københavns Kommune for afgørelser om husordensovertrædelser efter §§ 79 a-79

c i lov om leje.

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 1, 1. pkt., kan huslejenævnets afgørelser i

Københavns Kommune bortset fra afgørelser efter §§ 79 a-79 c i lov om leje af hver af

parterne indbringes for et ankenævn.

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6, kan ankenævnets afgørelse indbringes

for boligretten efter reglerne i boligreguleringslovens § 43.

Såfremt forslag 1 følges, vil dette nødvendiggøre en ændring af de nugældende regler.

Forslag 2 – Centraliseret sagsbehandling

4.3.1 Beskrivelse af forslaget

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Forslaget indebærer, at sagsbehandlingen hos huslejenævnene i større eller mindre grad

udlægges til centraliseret behandling.

Det er udvalgets vurdering, at det kan være problematisk, at der for en del af de mindre

huslejenævn ikke er en sagsmængde, som tillader sagsbehandlerne at opnå en fast ru-

tine med arbejdet med huslejenævnssager og på den måde opbygge de fornødne kompe-

tencer til konsistent at forberede afgørelser i overensstemmelse med gældende ret og

retspraksis.

Formålet med forslaget er således, at opkvalificere sagsbehandlingen hos huslejenæv-

nene ved, at den i større eller mindre grad lægges ud til en centraliseret sagsbehand-

lingsenhed, som forbereder sagerne for de lokalt forankrede huslejenævnsmedlemmer.

Den foreslåede ordning kan konstrueres på flere måder, men udvalget skal her frem-

hæve to modeller samt fordele og ulemper ved disse.

Model 1 – Fuldstændig centraliseret sagsbehandling

I model 1 lægges der op til en fuldstændig centralisering af sagsbehandlingen i husleje-

nævnene. Dette betyder, at al sagsbehandling sker i en eller to centraliserede sagsbe-

handlingsenheder. Derefter sendes den forberedte sag til votering i de lokalt forankrede

huslejenævn. Udvalget vurderer, at opgaven med den nærmere tilrettelæggelse af en

centraliseret sagsbehandling mest hensigtsmæssigt kan foregå i kommunerne.

Udvalget er bekendt med, at der enkelte steder allerede eksisterer frivillige sekretariats-

samarbejder, men at det vil være nødvendigt med en landsdækkende model for at opnå

den fulde effekt af forslaget.

De umiddelbare fordele ved denne model vil være:

•

At vidensdelingen blandt sagsbehandlerne vil forbedres grundet fælles geogra-

fiskplacering vil forbedres. I dag er sagsbehandlingen lokalt forankret i tilknyt-

ning til de enkelte huslejenævn, og den daglige vidensdeling med andre er såle-

des i mange tilfælde begrænset, og for så vidt angår de mange huslejenævn,

som alene har en medarbejder, ikke til stede. Desuden kræver det i dag, at der

fra huslejenævnenes side tages initiativ til vidensdeling på tværs af huslejenæv-

nene, hvorfor der næppe videndeles i lige så høj grad, som ved en centralisering

af sagsbehandlingen.

At videnstabet ved medarbejderes afgang vil være begrænset, da centraliserin-

gen i sig selv medfører, at enkelte sagsbehandlere ikke på samme måde som i

dag kan være centrale for sagsbehandlingen. I dag kan sagsbehandlingen i de

små nævn, som har ét eller færre årsværk dedikeret til huslejenævnssagsbe-

handlingen potentielt ændre sig drastisk fra den ene dag til den anden, hvis den

faste medarbejder på sagsbehandlingen siger op.

At huslejenævnspraksis grundet den store vidensdeling og centraliserede sags-

behandling i meget højere grad må forventes at blive ensrettet.

•

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

•

At omkostningerne per sag i gennemsnit må forventes at falde grundet den

større professionalisering, som sagsbehandlingsenheden må forventes at opnå

grundet den større vidensdeling og ensretning af praksis. Denne omkostnings-

reduktion kan efter vurderet behov anvendes til en reduktion i sagsbehand-

lingstiden.

Omvendt må ulempen umiddelbart være, at sagsbehandlingsenheden, når denne er cen-

traliseret, i en overgangsperiode ikke besidder det samme lokale kendskab som i dag,

hvilket kan medføre, at der i sager, som netop kræver lokalt kendskab, laves et forkert

oplæg til huslejenævnsmedlemmerne, som så må sende sagen retur til fornyet behand-

ling i sagsbehandlingsenheden. Ordningen kan således vise sig i en periode at være mere

omkostningsfuld i de sager, hvor et lokalt kendskab er nødvendigt, for at kunne afsige en

korrekt afgørelse. Da det primært er sager om det lejedes værdi, som kræver lokalt

kendskab, og da udvalget erfarer, at sekretariatet ikke laver oplæg til lejens størrelse i

disse sager, vurderer udvalget, at der alene vil være tale om et fåtal af sager.

Herudover er det udvalgets vurdering, at ulempen i et vist omfang kan imødegås ved op-

rettelsen af fx en centraliseret sagsbehandlingsenhed på Sjælland og en centraliseret

sagsbehandlingsenhed i Jylland, hvorefter det efter omstændighederne vil være muligt

at etablere ordningen således, at sagsbehandlere fra den centraliserede enhed efter be-

hov kan deltage i besigtigelser og/eller nævnsmøder.

Udvalget vurderer slutteligt, at en ordning med fuldstændig centraliseret sagsbehand-

ling kan medføre en betragtelig mængde rejsetid, hvis sekretariatet skal bistå nævnene

på besigtigelser, men at dette, afhængig af hvordan ordningen struktureres, måske kan

løses ved at have underafdelinger.

Model 2 – Fuldstændig og delvis centraliseret sagsbehandling

I model 2 forsøges imødekommet de væsentligste ulemper ved model 1 ved at indføre

centraliseret sagsbehandling for de mindre nævn, mens de større nævn, som har til-

strækkeligt med sager til meningsfuldt at opretholde hel eller delvis sagsbehandling lo-

kalt forankret, kan opretholde denne.

Fordelene ved model 2 er de samme som model 1, men også at der i de større nævn fort-

sat vil være sagsbehandlere lokalt forankret i huslejenævnet, som kan bidrage med lokalt

kendskab til afgørelserne i de kommuner, hvor der erfaringsmæssigt er flest sager, og

hvor det derfor ville være særligt ressourcekrævende at have udkørende sagsbehandlere

til at deltage i besigtigelser og/eller nævnsmøder.

Ulemperne ved model 2 består i, at de lokalt forankrede sagsbehandlere efter centralise-

ringen opnår mindre specialisering og mindre vidensdeling set i forhold til de sagsbe-

handlere, som sidder samlet i centrale enheder. Da det alene omhandler de større nævn,

som også har en større mængde sager, vil dette dog ikke nødvendigvis være et problem.

For de mindre nævn vil der kunne være den ulempe ved model 2, at der ikke for disse

nævn vil være en lokal forankring i sagsbehandlingen, hvilket kan nødvendiggøre ekstra

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

behandling af sådanne sager, eller at det, som nævnt under model 1, i ordningen sikres,

at den centraliserede sagsbehandlingsenhed har mulighed for at deltage i besigtigelser

og/eller nævnsmøder i det omfang, at det skønnes nødvendigt.

4.3.2 Nuværende lovgivning

Efter den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 1, skal der i alle kommuner nedsættes

et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter boligreguleringsloven og lejeloven.

Flere kommuner kan desuden i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 3, påhviler det nævnene i kommuner,

hvori der er nedsat mere end ét nævn, ved indbyrdes samarbejde at tilrettelægge deres

behandling af sagerne efter ensartede retningslinjer.

Det er udvalgets vurdering, at forslaget om centraliseret sagsbehandling kan indeholdes

inden for nuværende lovgivning, hvis det gøres frivilligt for den enkelte kommune at be-

slutte, om sagsbehandlingen skal ske lokalt eller centralt.

Såfremt en af modellerne ønskes at gøres obligatorisk, vil det kræve ændringer i den

gældende lovgivning.

Forslag 3 – Obligatoriske fælleskommunale huslejenævn

for mindre huslejenævn

4.4.1 Beskrivelse af forslaget

Forslaget indebærer, at der indføres en mulighed for at de mindre huslejenævn kan blive

pålagt at indgå i fælleskommunale huslejenævn, i modsætning til i dag, hvor det sker på

frivillig basis.

Det er udvalgets vurdering, at det kan være problematisk, at der for en del af de mindre

huslejenævn ikke er en sagsmængde, som tillader sagsbehandlerne at opnå en fast ru-

tine i arbejdet med huslejenævnssager og på den måde opbygge de fornødne kompeten-

cer til konsistent og effektivt at afsige afgørelser i overensstemmelse med gældende ret

og retspraksis.

Formålet med forslaget er således at sikre, at der ved en obligatorisk sammenlægning af

de mindre huslejenævn og en deraf følgende øget sagsmængde, er gode chancer for, at

sagsbehandlerne får opbygget en fast rutine i arbejdet med huslejenævnssager.

Ordningen kan efter omstændighederne hensigtsmæssigt kombineres med en centrali-

seret sagsbehandling.

Udvalget foreslår i den relation, at et nævn fx kan anses for at være et mindre nævn, når

det set over en årrække behandler færre end 35 sager årligt, og derved kan blive pålagt at

indgå i fælleskommunale huslejenævn. I henhold til spørgeskemaundersøgelsens resul-

tater vil dette for år 2019 omfatte 40 % af huslejenævnene.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

4.4.2 Nuværende lovgivning

Efter den gældende boligreguleringslovs § 35, stk. 1, gælder, at der i alle kommuner ned-

sættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter denne lov og efter lov om

leje. Flere kommuner kan i fællesskab etablere fælleskommunale huslejenævn.

Det er udvalgets vurdering, at forslaget kræver ændringer i den gældende lovgivning.

Forslag 4 - Kompetenceudvikling for sagsbehandlere i

huslejenævnene

4.5.1 Beskrivelse af forslaget

Forslaget indebærer, at der indføres forskellige tiltag for at sikre en kontinuerlig opkvali-

ficering af kompetencerne hos sagsbehandlerne i huslejenævnene.

Det er udvalgets vurdering, at en systematisk kompetenceudvikling for sagsbehandlere i

huslejenævnene kan være medvirkende til en øget professionalisering i huslejenævnene,

ligesom det kan fremme en ensretning af praksis på tværs af huslejenævnene.

Kompetenceudviklingen kan foregå på flere måder. Udvalget vil i det følgende komme

med nogle konkrete eksempler på modeller, som kan øge kompetenceudviklingen for

sagsbehandlere i huslejenævnet. Modellerne udelukker ikke hinanden, og der kan såle-

des implementeres flere af modellerne i kombination.

Model 1 – Introkurser og efteruddannelse

I model 1 lægges der op til, at det i højere grad muliggøres at uddanne sagsbehandlerne i

de mindre huslejenævn, ved i faste intervaller at afholde introkurser for nye sagsbe-

handlere, samt i faste intervaller at afholde kurser omkring behandlingen af udvalgte

sagstyper for alle sagsbehandlere i huslejenævnene.

Ordningen har til formål at sikre, at de mindre nævn, som ikke har en sagsmængde, som

tillader sagsbehandlerne at opnå en fast rutine, kan få viden og læring om hensigtsmæs-

sige fremgangsmåder for løsning af sager.

Modellen vil som udgangspunkt kræve, at der fra privat side udbydes disse kurser, men

såfremt huslejenævnssekretariaterne omlægges til centraliseret sagsbehandling, jf. pkt.

4.3, vil det også kunne udbydes internt.

Model 2 – Fast tilknyttet vejleder fra de større nævn

I model 2 skeles der til den større erfaring, som de større nævn typisk har. Ordningen

bygger på, at der fra de største nævn udpeges vejledere, som de mindre nævn kan råd-

føre sig hos, hvis de måtte støde på en sag, som de ikke umiddelbart besidder kompeten-

cerne til at løse tilfredsstillende selv.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Det er tanken, at hvert af de mindre nævn skal have en fast tilknyttet vejleder, så der kan

opbygges en fortrolighed mellem nævnet og vejlederen, hvilket vurderes at kunne med-

virke til en øget vidensdeling og dermed forbedret sagsbehandling.

Selv om det ikke er hensigten, at vejlederen skal belastes væsentligt i hverdagen, men

alene sporadisk yde vejledning, vil ordningen alligevel kunne medføre en forøget belast-

ning for de større nævn, hvorfor udvalget vurderer det hensigtsmæssigt at fordele rollen

ud på flere nævn. Dette kunne fx være de 4-6 største huslejenævn.

Udvalget erfarer, at såfremt huslejenævnssekretariaterne omlægges til centraliseret

sagsbehandling, jf. pkt. 4.3, vil modellen skulle omlægges til at angå en fast vejleder til

sekretariatsmedarbejdere med mindre erfaring. Udvalget formoder, at ordningen i det

tilfælde mere eller mindre naturligt vil implementeres.

Udvalget påpeger i den forbindelse, at bistanden vil skulle ske mod passende betaling.

Model 3 – Opdateringer fra de største huslejenævn om lejeretlige

problemstillinger

Udvalget vurderer, at da huslejenævnene oftest er de første, som skal løse eventuelle nye

problemstillinger som følge af samfundsmæssig udvikling eller ny lovgivning, vil det

være hensigtsmæssigt, at de større huslejenævn får udbredt deres synspunkt på håndte-

ringen af sådanne sager kort tid efter, at de første gang håndterer sagerne.

Formålet med ordningen er i højere grad at sikre en ensretning af praksis vedrørende

nye problemstillinger, som opstår enten grundet samfundsmæssig udvikling eller ny lov-

givning.

Udvalget påpeger i den forbindelse, at bistanden vil skulle ske mod passende betaling.

4.5.2 Nuværende lovgivning

Der er ikke i den nuværende lovgivning fastsat regler, som forpligter huslejenævnene til

at indgå i nogle former for efteruddannelse eller at indgå i vidensdeling på tværs af næv-

nene.

Det er udvalgets vurdering, at forslaget kan indeholdes inden for nuværende lovgivning,

men at dette vil forudsætte frivillighed til ordningen fra alle landets huslejenævn.

Såfremt en eller flere af forslagets modeller foreslås indført obligatorisk, kræves der så-

ledes visse tilretninger af den gældende lovgivning.

Forslag 5 - Kompetenceudvikling for huslejenævnsmed-

lemmer

4.6.1 Beskrivelse af forslaget

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Forslaget indebærer, at der som supplement til de huslejenævnskonferencer, som alle-

rede afholdes for formænd og sekretærer, indføres tiltag for at sikre en kontinuerlig op-

kvalificering af kompetencerne hos huslejenævnsmedlemmerne.

Det er udvalgets vurdering, at en systematisk kompetenceudvikling for huslejenævns-

medlemmerne kan være medvirkende til en øget professionalisering i huslejenævnene,

ligesom det kan fremme en ensretning af praksis på tværs af huslejenævnene.

Kompetenceudviklingen kan foregå på flere måder, fx kurser og efteruddannelse. Udval-

get vil i det følgende komme med nogle konkrete eksempler på modeller, som kan øge

kompetenceudviklingen for huslejenævnsmedlemmerne.

Model 1 – Obligatorisk kompetenceudvikling for alle husleje-

nævnsmedlemmer

I model 1 lægges der op til, at kompetenceudvikling skal være obligatorisk for alle husle-

jenævnsmedlemmer.

Af fordele kan nævnes, at obligatorisk kompetenceudvikling for alle huslejenævnsmed-

lemmer i høj grad vil sikre et minimumskompetenceniveau blandt samtlige husleje-

nævnsmedlemmer landet over, hvilket vurderes at kunne medvirke til et øget kvalitets-

niveau hos huslejenævnene.

Omvendt sidder der i en del huslejenævn meget kompetente medlemmer, som ikke vil

have behov for eller gavn af kompetenceudvikling. Derfor vurderes det at indebære en

risiko for ressourcespild, hvis kompetenceudvikling gøres obligatorisk for samtlige hus-

lejenævnsmedlemmer, da der i så fald bruges ressourcer på at give kompetenceudvikling

til huslejenævnsmedlemmer, som ikke har behov for det.

Model 2 – Obligatorisk kompetenceudvikling for alle husleje-

nævnsmedlemmer i mindre huslejenævn

Det er udvalgets vurdering, at problemer med manglende kompetencer navnlig udsprin-

ger af manglende rutine. I model 2 søges udfordringerne ved model 1 derfor i nogen

grad løst ved, at det alene er nyudpegede huslejenævnsmedlemmer uden tidligere erfa-

ring, som pålægges obligatorisk kompetenceudvikling.

Fordelen ved modellen er, at den i høj grad vil sikre et minimumskompetenceniveau

blandt nyudpegede huslejenævnsmedlemmer, uden at der spildes ressourcer på kompe-

tenceudvikling for erfarne huslejenævnsmedlemmer.

Omvendt vil modellen, når det alene pålægges nyudpegede huslejenævnsmedlemmer

uden tidligere erfaring at deltage i obligatorisk kompetenceudvikling, medføre en risiko

for, at allerede udpegede huslejenævnsmedlemmer, som har behov for kompetenceud-

vikling, ikke får denne. Denne risiko vurderes dog minimal.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Model 3 – Fakultativ kompetenceudvikling for alle huslejenævns-

medlemmer

Som supplement til model 2 foreslås at gøre det muligt, men valgfrit, for alle husleje-

nævnsmedlemmer at få kompetenceudvikling, således at det altid er muligt for husleje-

nævnene at opkvalificere sig.

Denne model sikrer mulighed for kompetenceudvikling hos såvel nye som ikke-nyudpe-

gede huslejenævnsmedlemmer, idet samtlige huslejenævn ved behov kan få kompeten-

ceudvikling til dettes medlemmer.

Det risikeres dog med modellen, at nogle huslejenævnsmedlemmer, som har behov for

kompetenceudvikling, ikke får denne, fx pga. ressourcespørgsmål, eller at et husleje-

nævn ikke er bevidst om behovet for kompetenceudvikling for dettes medlemmer.

4.6.2 Nuværende lovgivning

Der er ikke i den nuværende lovgivning fastsat regler, som forpligter huslejenævnene til

at indgå i nogle former for kompetenceudvikling.

Det er udvalgets vurdering, at forslagets model 3 kan indeholdes inden for nuværende

lovgivning.

Såfremt model 1 eller 2, hvorefter visse huslejenævn pålægges obligatoriske forpligtelser,

vælges, kræves der visse tilretninger af den gældende lovgivning.

Forslag 6 – Faste erfarings-møder huslejenævnene imel-

lem

4.7.1 Beskrivelse af forslaget

Udvalget finder, at det vil være hensigtsmæssigt for en øget ensretning af praksis på

tværs af huslejenævnene, hvis vidensdelingen blandt nævnene øges.

Denne vidensdeling kan ske på flere måder, fx i form af de i forslag 4 model 2 og 3 fore-

slåede ordninger, hvorefter der tilknyttes en fast vejleder fra de større nævn, eller hvor

der sker en lejeretlig opdatering fra de større huslejenævn.

Det foreslås her, at vidensdelingen sker i form af mere strukturerede og faste erfarings-

møder. Udvalget er bekendt med, at der i nogen grad allerede finder erfaringsmøder

sted blandt huslejenævnene, men omfanget er ikke kendt.

Erfaringsmøderne vil skulle foregå på den måde, at landets huslejenævn i grupperinger

mødes for at drøfte problemstillinger, som nævnene støder på i arbejdet.

Udvalget påpeger i den forbindelse, at den nærmere organisering af erfaringsmøderne,

herunder hvem der skal stå for afholdelsen, bør fastlægges nærmere i forbindelse med

en eventuel implementering af forslaget.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

4.7.2 Nuværende lovgivning

Der er ikke i den nuværende lovgivning fastsat regler, som sikrer afholdelse af erfarings-

møder huslejenævnene imellem.

Det er udvalgets vurdering, at der inden for den gældende lovgivning kan afholdes erfa-

ringsmøder på frivillig basis for huslejenævnene, mens obligatoriske ordninger vil kræve

lovændringer.

Forslag 7 – Mindsteaflønning af huslejenævnsmedlem-

merne

4.8.1 Beskrivelse af forslaget

Det er udvalgets vurdering, at afgørelsernes kvalitet i høj grad afspejles af kompeten-

cerne hos huslejenævnenes tre medlemmer. Derfor kan det overvejes at sikre en vis

mindsteaflønning for at kunne sikre, at der kan tiltrækkes og fastholdes medlemmer til

huslejenævnene.

4.8.2 Nuværende lovgivning

Der er i boligreguleringslovens § 36 fastsat kriterier for udvælgelsen af huslejenævns-

medlemmer.

Det er udvalgets vurdering, at det vil kræve lovændringer, hvis der skal indføres mind-

stekrav til aflønningen af huslejenævnsmedlemmerne.

Forslag 8 – Opdatering af huslejenævn.dk

4.9.1 Beskrivelse af forslaget

Udvalget vurderer, at huslejenævn.dk-databasens dårlige funktionalitet har en negativ

effekt på sagsbehandlingen hos nævnene både for så vidt angår ressourceforbrug og sik-

kerhed for korrekt databehandling i forhold til huslejenævn.dk-databasens statistiske

formål.

Derfor foreslås det, at der sker en opdatering af huslejenævn.dk, således at husleje-

nævnssekretariatets arbejde lettes, og der opstår større sikkerhed for, at korrekt data

indberettes til huslejenævn.dk.

Med opdateringen tilstræbes en øget automatisering af sekretariatsarbejdet med indbe-

retningen til huslejenævn.dk-databasen, herunder anonymisering.

Udvalget finder desuden, at en væsentlig del af arbejdet med at sikre ensretning af hus-

lejenævnenes praksis kan løses ved at sikre, at samtlige huslejenævn har adgang til både

huslejenævns- og retspraksis.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Udvalget foreslår derfor endvidere, at der i huslejenævn.dk implementeres et system,

som sikrer offentliggørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser og domstolsafgørelser af-

sagt om lejeforhold.

Det bemærkes, at en opdatering af systemet samt etableringen af et system til offentlig-

gørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser kan være ressourcetungt, men at udvalget

umiddelbart vurderer, at systemet vil bibringe en væsentlig styrkelse af huslejenævnenes

kvalitet og dermed styrke retssikkerheden på området betragteligt. Udvalget vurderer

desuden, at der er potentiale for væsentlige ressourcebesparelser for huslejenævnene,

som ved systemet vil kunne slippe for at behandle en ikke uvæsentlig mængde aktind-

sigtsanmodninger.

Udvalget foreslår desuden, at der for at styrke parternes mulighed for at finde sammen-

ligningslejemål ikke foretages en anonymisering af adresserne i huslejenævnsafgørelser.

4.9.2 Nuværende lovgivning

Det er i boligreguleringslovens § 44 a fastsat, at indenrigs- og boligministeren fra husle-

jenævnene kan indhente og videregive oplysninger om de sager, der bliver behandlet i

nævnene, herunder oplysning om antal sager, disses fordeling på forskellige kategorier,

tidspunkt for indbringelse og afgørelse, om der er afholdt besigtigelse, hvem der gives

medhold og lign kriterierne for udvælgelsen af huslejenævnsmedlemmer.

Det er udvalgets vurdering, at en opdatering af huslejenævn.dk, samt en etablering af et

system til offentliggørelse af samtlige huslejenævnsafgørelser vil kunne indeholdes in-

den for den eksisterende lovgivning.

Udvalget er bekendt med, at der kan være et problem i forhold til persondatareglerne og

en offentliggørelse af adresser i huslejenævnsafgørelser, og foreslår, at dette afklares, og

at der om fornødent tilvejebringes den påkrævede hjemmel hertil.

Udvalget vurderer, at en sikring af offentliggørelse af domstolsafgørelser om lejeforhold

vil berøre lovgivning uden for Indenrigs- og Boligministeriets område.

Forslag 9 – Øget vidensdeling fra ministeriet

4.10.1 Beskrivelse af forslaget

Både i forbindelse med indbringelse af særegne sager for huslejenævnene og i forbin-

delse med ny lovgivning kan der opstå situationer, hvor huslejenævnene spørger ind til

ministeriets forståelse af lovgivningen på området.

Ofte står flere huslejenævn med de samme spørgsmål

–

eller kan på et senere tidspunkt

komme ud for det samme

–

og derfor foreslås det, at Indenrigs- og Boligministeriet, når

dette afgiver vejledende udtalelser, sørger for at gøre samtlige huslejenævn bekendt her-

med. Dette kan potentielt sikre en større ensretning i praksis blandt huslejenævnene, li-

gesom det kan lette arbejdsgangen i huslejenævnene.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

4.10.2 Nuværende lovgivning

Der er ikke i lovgivningen regler, som regulerer, i hvilke tilfælde Indenrigs- og Boligmi-

nisteriet bør komme med kollektive udmeldinger til samtlige huslejenævn.

Det er udvalgets vurdering, at nærværende forslag vil kunne indeholdes inden for den

eksisterende lovgivning.

Forslag 10 – Fælles IT-system og digital indbringelse af

sager

4.11.1 Beskrivelse af forslaget

Anvendelsen af IT-systemer indgår i huslejenævnssekretariatets arbejdsgang. Udvalget

erfarer, at der i dag hersker en del forskellige løsninger for IT-systemer og kun meget få

komplette systemer for huslejenævnene, og foreslår på den baggrund, at der etableres

–

eller blandt de eksisterende løsninger udvælges

–

et system, som skal være et fælles IT-

system, og som alle huslejenævn frivilligt kan vælge at benytte.

Det er hensigten, at det fælles IT-system på den måde kan benyttes af huslejenævnene

til vidensdeling ved at lade huslejenævnene kommunikere igennem systemet og lade fx

udmeldinger fra ministeriet fremgå af systemet, ligesom det fremadrettet vil være nem-

mere at optimere på processerne for alle huslejenævn fælles, frem for at hver enkelt hus-

lejenævn skal ofre ressourcer på IT-udvikling.

Som arbejdsgangen er i dag, skal der desuden, hver gang en sag skal indbringes for hus-

lejenævnet, fremsøges kontaktoplysninger til det specifikke huslejenævn, hvorefter dette

skal kontaktes. Parten i sagen skal dernæst beskrive sagen og de omstændigheder, som

denne tror er relevant for sagen.

Dette kan føre til en uhensigtsmæssig lang sagsgang, idet den indbringende part kan

have svært ved at gennemskue, hvad der er relevant for sagen, og fx sende forkert mate-

riale til nævnet. Det kan ligeledes føre til en unødig belastning af huslejenævnene, hvis

nævnene løbende modtager telefoniske henvendelser for at afklare, hvordan en sag skal

indbringes, og hvad der skal medsendes.

Derfor foreslås det også, at der oprettes digitale løsninger for indbringelse af sager for

huslejenævnene, som kommunerne kan anvende.

Samtidig foreslås det, at der i løsningen indgår

et ”indbringelsesflow”, hvor parten sva-

rer på forudindstillede spørgsmål. På den måde vejledes parten om, hvilke oplysninger

som kan være relevante for huslejenævnet at modtage.

I den forbindelse foreslår udvalget, at der indføres en ret for kommunen til at kræve, at

den digitale løsning anvendes til indbringelse af sager i kommunen, medmindre ind-

bringeren er fritaget for digital kommunikation fra det offentlige. Det er dog vigtigt for

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

udvalget at understrege, at IT-systemet skal være brugervenligt og håndterbart for bor-

geren og deres eventuelle rådgivere.

Udvalget er bevidst om, at et sådant system er forbundet med udgifter, men også her

lægger udvalget vægt på, at et sådant system kan medvirke til øget effektivisering i hus-

lejenævnene, hvorfor det må formodes at være økonomisk rentabelt på den lange bane.

4.11.2 Nuværende lovgivning

Området er ikke reguleret i lovgivningen, og det vurderes ej heller nødvendigt med en

lovændring for at implementere den digitale løsning, hvis dette gøres frivilligt fra næv-

nenes side.

Udvalget vurderer dog, at det vil kræve lovændring, hvis kommunen skal kunne kræve,

at den digitale løsning skal anvendes ved indbringelse af sager for huslejenævnet.

Forslag 11 – Teknisk sagkyndig bistand

4.12.1 Beskrivelse af forslaget

Udvalget er bekendt med, at der i nogle huslejenævn anvendes teknisk sagkyndig bi-

stand, når det er nødvendigt af hensyn til sagens beskaffenhed.

Udvalget er dog også bekendt med, at anvendelsen af og behovet for sagkyndig bistand

varierer fra huslejenævn til huslejenævn, ligesom der er en risiko for, at nogle nævn ikke

har adgang til denne bistand.

Dette kan svække kvaliteten af de afgørelser, som huslejenævnene afsiger. For eksempel

er udvalget opmærksom på, at der i forbindelse med sager om forbrugsregnskaber kan

være et problem med, at huslejenævnene ikke besidder de fornødne kompetencer.

Derfor forslås to modeller, som kan implementeres hver for sig eller sammen.

Model 1 – Byggeteknisk bistand fra kommunen

Udvalget foreslår, at der gives huslejenævnet en ret til at kræve byggeteknisk bistand fra

kommunen.

Udvalget lægger vægt på, at dette alene skal være en ret for huslejenævnene og ikke en

forpligtelse. Det bør således være op til huslejenævnene at vurdere, hvorvidt det i en

konkret sag er påkrævet med byggeteknisk bistand.

Udvalget bemærker i den forbindelse, at huslejenævnene allerede efter boligregulerings-

lovens § 40, stk. 2, har ret til at kræve fornødne oplysninger hos alle offentlige myndig-

heder, men erfarer, at rækkevidden af denne bestemmelse tolkes forskelligt fra kom-

mune til kommune.

Model 2 – Bistand fra Sikkerhedsstyrelsen

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Udvalget foreslår, at der gives huslejenævnene en ret til at kræve bistand fra Sikkerheds-

styrelsen, som blandt andet har ansvaret for, at de enkelte forsyningsinstallationer er

udført sikkerhedsmæssigt og fungerer korrekt.

Udvalget lægger vægt på, at dette alene skal være en ret for huslejenævnene og ikke en

forpligtelse. Det bør således være op til huslejenævnene at vurdere, hvorvidt det i en

konkret sag er påkrævet med bistand fra Sikkerhedsstyrelsen.

Udvalget bemærker i den forbindelse, at huslejenævnene allerede efter boligregulerings-

lovens § 40, stk. 2, har ret til at kræve fornødne oplysninger hos alle offentlige myndig-

heder, men erfarer, at rækkevidden af denne bestemmelse tolkes forskelligt og at en

konkret lovhjemmel til at indhente sådan bistand vil være hensigtsmæssig i forhold til at

klarlægge retsstillingen.

4.12.2 Nuværende lovgivning

Efter den gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 2, 2. pkt., kan huslejenævnet kræve

fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Det er udvalgets vurdering, at begge af de foreslåede ændringer vil kræve lovændringer

for at få optimal effekt.

Forslag 12 – Gøre huslejenævnsafgørelser eksigible

4.13.1 Beskrivelse af forslaget

Udvalget bemærker, at retsstillingen omkring huslejenævnsafgørelsers tvangsfuldbyr-

delse forekommer uhensigtsmæssig, da en endelig huslejenævnsafgørelse ikke kan

tvangsfuldbyrdes, uden at der foreligger en dom, men samtidig er udgangspunktet, at en

huslejenævnsafgørelse, når fristen for indbringelse for boligretten er overskredet, ikke

kan ændres af boligretten eller anden instans.

I mange tilfælde vil den part, som vil have huslejenævnsafgørelsen tvangsfuldbyrdet,

altså være henvist til at få den prøvet ved boligretten alene for at få en dom med henblik

på at søge fyldestgørelse for det krav, som parten ifølge huslejenævnets afgørelse har

mod den anden part, men uden at der alligevel kan ske en reel prøvelse hos boligretten.

Dette forlænger processen uhensigtsmæssigt, forringer retssikkerheden for parten, lige-

som det er en uhensigtsmæssig brug af samfundets ressourcer.

På den baggrund foreslås det, at huslejenævnsafgørelser gøres eksigible, så de kan

tvangsfuldbyrdes på lige fod med domme, når fristen for indbringelse af afgørelsen for

boligretten er overskredet.

Udvalget bemærker i den forbindelse, at tilsvarende er gjort for forbrugerklagenævnets

afgørelser omfattet af forbrugerklagelovens § 34, jf. retsplejelovens § 478.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Udvalget bemærker, at der ikke i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget har været

drøftelser med Justitsministeriet herom.

4.13.2 Nuværende lovgivning

Retsplejelovens § 478 opremser udtømmende på hvilket grundlag, der kan ske tvangs-

fuldbyrdelse. Det er udvalgets vurdering, at der vil skulle ske en ændring heraf, hvis for-

slaget vælges implementeret.

Forslag 13 – Sikre huslejenævnet oplysninger om anke-

sager

4.14.1 Beskrivelse af forslaget

Det er i dag varierende, hvorvidt huslejenævnene får kendskab til, at afgørelser afsagt af

dem indbringes for boligretten og udfaldet heraf, og afhænger ofte af, hvorvidt en af par-

terne i sagen orienterer huslejenævnet om dette.

Dette kan have betydning for efterfølgende huslejenævnsafgørelsers kvalitet, da næv-

nene således ikke orienteres om, hvis afgørelserne ændres, eller boligretten lægger vægt

på andre forhold, end huslejenævnet har gjort.

Det er udvalgets vurdering, at der i arbejdet med øget kvalitet i huslejenævnsafgørel-

serne kan ske en væsentlig forbedring, hvis huslejenævnene sikres oplysning om, at de-

res afgørelse er indbragt for boligretten og resultatet af boligrettens afgørelse.

På samme måde bør en videre indbringelse for hhv. landsretten eller Højesteret og re-

sultatet af disse afgørelser sikres oplyst til huslejenævnene.

Det er udvalgets vurdering, at dette hensigtsmæssigt kan implementeres ved en pligt for

domstolene til at orientere huslejenævnet både i forbindelse med indbringelsen af afgø-

relsen for domstolene, og når der fældes dom eller indgås forlig i en sag som husleje-

nævnet har truffet afgørelse i.

4.14.2 Nuværende lovgivning

Der er ikke i nuværende lovgivning en forpligtelse for domstolene til at orientere husle-

jenævnene som foreslået.

Det er udvalgets vurdering, at en lovændring er påkrævet, hvis domstolene skal forplig-

tes til at orientere som foreslået.

Forslag 14 – Vægtningen af huslejenævnsafgørelser

ved domstolsbehandling

4.15.1 Beskrivelse af forslaget

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Efter retspraksis er det accepteret, at huslejenævnsafgørelser, hvori der efter lovens be-

stemmelser skal ske sammenligning med sammenlignelige lejemål i området, kan afsi-

ges med henvisning til huslejenævnets generelle kendskab til området.

Dog er der ligeledes retspraksis som indikerer, at indbringes huslejenævnssager, hvori

huslejenævnet har truffet afgørelse med henvisning til huslejenævnets generelle kend-

skab til området, tillægges afgørelsen meget lidt vægt hos domstolene.

Da det for domstolene vil være den part, som ønsker at ændre fx lejens størrelse, som

må løfte bevisbyrden, efterlader det ikke sjældent den vindende part i en huslejenævns-

afgørelse i en uheldig situation, når modparten indbringer sagen for boligretten. Dette

gælder dog kun, når andet ikke fremgår af loven, som det fx er tilfældet i boligregule-

ringslovens § 5, stk. 8, sidste pkt.

Ofte vil det være lejeren, som skal løfte bevisbyrden for, at den kontraktmæssige leje

overstiger den lovlige leje, og denne vil være henvist til at finde sammenligningslejemål

–

i en sag, hvor huslejenævnet ikke har henvist til sammenligningslejemål

–

da lejeren

ellers taber sagen i boligretten.

Lejeren kan således vinde sagen fuldt ud i huslejenævnet og

–

uden at modparten for

boligretssagen fremlægger et eneste bevis for, at huslejenævnsafgørelsen er forkert

–

tabe sagen i boligretten.

Denne retsstilling svækker således retssikkerheden for den vindende part i husleje-

nævnsafgørelsen betragteligt.

For at gøre op med denne problemstilling foreslås to modeller:

Model 1 – Tillægge huslejenævnsafgørelser almindelig vægtning

Som model 1 foreslås det, at retsstillingen på området ændres ved, at der indføres regler,

som fastslår, at huslejenævnets afgørelser, som er afgørelser afsagt af et fagkyndigt

nævn, tillægges almindelig bevismæssig værdi, uanset at der ikke i afgørelsen er henvist

til sammenligningslejemål. Det er udvalgets vurdering, at en sådan model vil muliggøre,

at domstolene kan tillægge huslejenævnsafgørelser vægt ved domstolsprøvelsen, uden at

fjerne domstolenes mulighed for at foretage en reel prøvelse af sagen.

Et medlem, Morten Østrup Møller, udtaler:

Det er forbundet med stærke retssikkerhedsmæssige betænkeligheder at tillægge

huslejenævnets skøn en særlig bevisværdi ved tvisternes efterfølgende behandling

ved domstolene. Huslejenævnsafgørelser har den bevisværdi, de nu en gang har,

og er en afgørelse alene begrundet i huslejenævnets almindelige kendskab til fx le-

jeniveauet, kan det skøn huslejenævnet udøver i afgørelsen i sagens natur ikke til-

lægges særlig betydning ved sagens prøvelse for domstolene. Det kan føre til helt

arbitrære resultater, hvis domstolene skal afskæres fra frit at prøve et skøn (en af-

gørelse), der er baseret på en helt abstrakt begrundelse.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

Kapitel 4

Udvalgets forslag

Huslejenævnenes registreringer og konstateringer tillægges ofte betydning i en bo-

ligretssag, men huslejenævnets skøn skal kunne prøves frit af domstolene. En an-

den retsstilling vil fordre, at der gennemføres en egentlig bevisbedømmelse ved

huslejenævnene, men det bliver så omkostningstungt og tidskrævende for alle par-

ter, at man så taber sigtet om at få truffet hurtige og omkostningseffektive afgørel-

ser.

Model 2 – Ændre reglerne om skyggebudget

Som model 2 foreslås det, at retsstillingen ændres ved at forpligte huslejenævnene til at

udarbejde skyggebudget i sager om lejefastsættelser efter boligreguleringslovens § 29 c,

når huslejenævnet ikke anvender sammenligningslejemål i sin afgørelse.

Det er udvalgets vurdering, at ændringen vil muliggøre, at huslejenævnsafgørelser, som

indbringes for boligretten, kan tillægges bevismæssig vægt, selv når der ikke henvises di-

rekte til sammenligningslejemål.

Udvalget bemærker i den forbindelse, at denne model alene vil gøre op med problemstil-

lingen for så vidt angår lejemål med en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens §

29c om småejendomme.

Et medlem, Morten Østrup Møller, udtaler:

Forslaget forekommer som en uhensigtsmæssig måde at søge at løse et problem

om bevisnød. Hvis huslejenævnene i højere grad skal levere beviserne i småhussa-

ger, bør det i første led være et krav, at de begrunder afgørelsen med sammenlig-

ningslejemål, og kun hvor sammenligningslejemål ikke findes, kan nævnet falde

tilbage på lejefastsættelse på grundlag af ”skyggebudget”. Kravet om sammenlig-

ningslejemål kan så også udvides til andre lejeværdisager.

4.15.2 Nuværende lovgivning

Der findes i lejelovens § 47, stk. 3, regler om den generelle bevismæssige vægt af prøvede

sammenligningslejemål, men udvalget bekendt findes der ikke regler, som på den i mo-

del 1 foreslåede måde fastlægger nærmere regler om domstolenes bevismæssige vægt-

ning af nævnsafgørelser.

Reglerne om skyggebudget findes i boligreguleringslovens § 29 c. Efter gældende ret vil

der alene kunne udarbejdes skyggebudget, når der ikke findes sammenligningslejemål.

Det er udvalgets vurdering, at en lovændring er påkrævet, for at implementere både mo-

del 1 og 2.

Rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 82: Orientering om offentliggørelse af rapport fra udvalget om huslejenævnenes organisering