BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 68
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Indenrigs- og Boligministeriet

Stormgade 2-6

1470 København K

Att.:

Boligminister Kaare Dybvad Bek

Samt: Boligudvalget, FT

Erhvervsminister Simon Kollerup

Erhvervsudvalget

Direktør Jesper Berg, Finanstilsynet

Bolig og Planstyrelsen, Lise Heinesen

Skatteministeriet, Uffe Mikkelsen

ABF, Jan Hansen

DE, Simon Bay

EJD, Anders Gade Jeppesen

Sendt mail: [email protected]

[email protected]

bilag:

Cand. Merc., ejd. mgl & valuar Lars Wismann

direktør i Wismann Property Consult A/S

København d. 22-01-2022

ADVARSEL:

Ekspertgruppens

rapport

dateret

21-12-2021

Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper.

Ingen af udvalgets

medlemmer havde forudgående vurderingserfaring eller formelle uddannelser

indenfor kommissoriets fagområde. De var alene embedsmænd/lobbyister.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Kære Kaare Dybvad Bek samt resten på min mailliste. Jeg advarer om, at dette brev med bilag

er omfangsrigt, men detaljeret, konkret og underbygget. Mine anbefalinger gives til sidst. Jeg

møder gerne frem hos jer og uddyber mine forslag/kommentarer. Giv gerne svar sp. 1-7!

Tak for den tilsendte rapport, som er udgivet d. 21-12-2021 med 2 måneders forsinkelse samt

Boligministerens udaterede brev, som jeg modtog med mail fredag d. 21-01-2022 kl. 11:46.

Jeg blev i foråret 2021 afvist at indtræde i ekspertgruppen. Det var både er ærgerligt og

uforståeligt, men forventeligt. Jeg er jo som bekendt både uddannet cand.merc., valuar og

diplomvaluar i modulet vurdering af boligejendomme og A/B valuarvurderinger, ligesom jeg

siden 2005 har udarbejdet mere end ca. 2.000 A/B valuarvurderinger. Hertil, at jeg har

domstolserfaring herunder 2 gange helt til Højesteret med sager indenfor kommissoriet. Min

erhvervserfaring i den finansielle sektor er 38 år. Jeg er en virkelig ekspert i kommissoriet.

Sp.1:

Rapporteringen omtales af BM Kaare Dybvad Bek som ekspertrapporteringen. Da ingen

af arbejdsgruppens 7 medlemmer hverken havde formel vurderingskompetence, konkret

markedsindsigt eller formelle uddannelser indenfor kommissoriet, eller erfaring med

udarbejdelse af A/B valuarvurderinger, hører jeg gerne BM Kaare Dybvad Beks forklaring på,

hvad der skal til for at medlemmerne af et ministerudvalg omtales som eksperter fremfor blot

som ministerudpegede udvalgsmedlemmer?

Sp. 2:

Mener BM Kaare Dybvad Bek således, at enhver uden meritter eller formel kompetencer

kan blive omtalt som eksperter, som det står anført på forsiden af rapporten

”Andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper” december 2021?

Sp. 3:

Jeg anmoder BM Kaare Dybvad Bek bekræfte, at du anerkender, at den formelle

vurderingskompetence jf. Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra b. er udover en formel uddannelse

som valuar (150 ECTS points), at vurderingskompetence forudsætter indsigt en

markedsmæssig indsigt i, hvordan og til hvilke priser ejendomme, der tilhører andelsbolig-

foreninger handles?

Sp. 4:

Jeg skal derfor anmode BM Kaare Dybvad Bek samt udvalgets 7 medlemmer selv belyse

hvorfra, at ekspertgruppens medlemmer har denne indsigt i at kunne vurdere A/B

valuarvurderingsarbejde på den samme faglige niveau, som eksaminerede A/B valuarer?

Sp. 5:

Jeg skal tilsvarende anmode BM Kaare Dybvad Bek bekræfte, at Boligministeren er klar

over, at samme fagområde nemlig værdiansættelse af boligejendomme, der tilhører A/B

foreninger, at dette fagområde tilsvarende ligger i Erhvervsministeriet, under direktør Jesper

Berg, Finanstilsynet, der med BEK417/2017 § 14 stk. 1 (afkastprincippet med med krav om

referencer), eller §14 stk. 2 litra 5 (kvadratmeterprincippet til 75% af priserne for tilsvarende

ejerlejligheder uden referencehandler) samt, at direktør Jesper Berg, FT, ikke stiller den

mindste form for formel vurderingskompetence til vurderingsfolkene, der vurderer efter

BEK417/2017, ansatte i enten bank eller realkredit?

Sp. 6:

Ekspertrapporteringen

”Andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper” nævner slet ikke

det parallelle vurderingsarbejde, der foregår under BEK417/2017 måske fordi Jesper Berg som

tidligere direktør i Nykredit mener, at bankerne ikke som A/B valuarerne skal fremlægge deres

vurderingsgrundlag, men derimod både hemmeligholder deres vurderingsgrundlag og i øvrigt

meddeler belåningsværdier=markedsværdier=valuarværdier=kontantehandelsværdier=dags-

værdier, kært barn har mange navne, alle er et og samme begreb, som varierer med op til

100% for fuldkommen identiske ejendomme.

Det har dramatisk betydning for de 203.000 andelshavere i Danmark, at Finanssektorens

vurderinger både er vilkårlige samt, at de er mørkelagte. BM Kaare Dybvad Bek kunne den

dag i morgen med en opfordring eller en bekendtgørelse meddele bank og realkredit, at de

fremover som A/B valuarerne skal fremlægge deres vurderingsgrundlag.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

BM Kaare Dybvad Bek kunne for at sikre ens og retvisende vurderinger forlange, at de to

branchenormgivende foreninger Dansk Ejendomsmæglerforening DE og Ejendom Danmark

EJD, at begge fremover besvarer alle spørgsmål til regelsættet og vurderingsgrundlaget,

fremfor at henvise alle forespørgsler om regelsættet til domstolene.

Hertil forlange at DE og EJD som branchenormgivende foreninger forbydes, som det er disse

foreningernes praksis (DE d. 08-11-2018, EJD d. 30-01-2020), at bortvise alle tilmeldte

kursister om nødvendigt ved et tilkalde Københavns Politi, som ikke er medlemmer af Dansk

Ejendomsmæglerforening. DE og EJD er som bekendt branchenormgivere for alle A/B valuarer

og ikke kun for dem, der er medlemmer af DE.

Hertil, at både Dansk Ejendomsmæglerforening DE og Finanstilsynet FT af boligministeren og

erhvervsministeren blev anmodet om, at DE og FT fremlægger hver 3 modelbesvarelser, der

viser korrekte værdiansættelser efter de vidt forskellige vurderingsmetoder, som Jesper Berg

og Ole Hækkerup mener, der de korrekte metoder til den kontante handelsværdi.

Jeg har følgende kommentarer til rapporten Andelsboliglovens Værdiansættelsesprincip,

december 2021, en rapport, der tydeligvis er skrevet af embedsmænd i Boligministeriet efter

input fra udvalget 7 møder. Det meste af rapporten er beskrivende afsnit, der redegør for

regelsæt og love:

Side 5 forord: Det har ingen betydning for de A/B foreninger, der har holdt fast i de siden 01-

10-2011 uændrede offentlige vurderinger, at de offentlige vurderinger bortfalder fremover.

Med Andelsboliglovens §5 litra stk. 3 kan de fastfryse offentlige vurderinger fra før 01-07-2020

ud i al evighed og dermed praktisere lange ventelister, fusk med ventelister, underpriser på

andelsbeviser, andelstanken, de facto økonomisk stavnsbåndne andelshavere.

Side 5 første afsnit: Udvalget giver ingen alternative løsninger til prisfastsættelse, der menes

den kontante handelsværdi på boligejendomme, der tilhører en A/B forening. Det havde været

så nemt at foreslå BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5, (der tager udgangspunkt i

kvadratmetermetoden, uden referencer til 75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende

ejerboliger, uden referencer på handlede boligejendomme). Hertil, at direktør Jesper Berg, FT,

er tilfreds med vurderingsfolk i bank/realkredit uden formelle vurderingskompetencer.

Side 9 nederst: Evalueringen fra februar 2021 på mere robuste A/B foreninger konkluderede,

at L177 vedtaget d. 28-06-2018 på ingen måde har gjort A/B valuarvurderingerne mere ens

og korrekte i deres vurderingsresultater. Hertil, at BM Kaare Dybvad Bek forklarede i

Berlingske Tidende i foråret 2021, at ingen valuar i virkeligheden kan udtale sig om den

korrekte kontante handelsværdi, fordi den kender man først, når ejendommen er tinglyst

handlet. Nedenstående er fra rapporten side 7, og det er derfor lodret forkert at skrive i

ekspertrapportens side 10 at erfaringerne med de nye regler er positive.

Side 12: Udvalget hævder, at deres opgave primært har været at finde alternativer til de off.

vurderinger, der har været uændrede siden 01-10-2011 og som 26% af andelsbolig-

foreningerne anvender.

Side 17-18 afsnit 2.2.1.: Det afsløres her, at skribenten slet ikke er klar over, at

Andelsboliglovens ABL §5 stk. 2 litra a (anskaffelsesværdien) stort set alene anvendes af A/B

foreninger der i årene 2007-2010 blev lokket ud i 30-årig swaplån, fordi værdien af disse lån

alene skal indregnes til den nominelle værdi i beregning af andelskronen. Da swaplånene ofte

har den dobbelte kontantværdi i forhold til den nominelle værdi, kan andelskronen i en ellers

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

insolvent forening med ABL § stk. 2 litra a beregnes til en positiv værdi. Herved snydes naive

købere i et uigennemsigtigt marked.

Side 18 2.2.2.: Skønt, at det har været skrevet et meget stort antal gange, har skribenten

ikke fanget, at årsagen til at A/B valuarvurderinger varierer op til 100% skyldes, at valuarerne

i reglen ikke har DCF beregnet deres referenceejendomme og ikke som Bekendtgørelsens § 6

stk. 2 betinger, at exit value afkastprocenten skal udledes af referencerne. I reglen bruger A/B

valuarerne slet ikke deres ofte alt for få 3-5 referencer, der i reglen ikke er DCF beregnede og

alene anføres med kvadratmeterpriser.

Side 38 kapitel de to blokke: Bolig og Planstyrelsen har intet grundlag for at udtale sig om

andelsboligforeningernes belåningsgrad, fordi bank/realkredit kun ved nybelåning og kun på

anmodning og kun modvilligt meddeler belåningsværdien og aldrig om den er gjort efter

BEK417/2017 § 14 stk. 1 eller §14 stk. 2 litra 5. Bank/realkredit afviser, at vurderings-

grundlaget kan være fejlbehæftet og dette kan ikke afsløres, da bank/realkredit ikke

fremlægger deres vurderingsgrundlag, som A/B valuarerne fremlægger deres. Belånings-

værdien på en boligejendom, er bankens/realkredittens lån i kontantværdi divideret med

bankens belåningsværdi. Kender man ikke bankens aktuelle belåningsværdi, kender man ikke

belåningsgraden.

Side 45 øverst: Det er glædeligt, at udvalget har indset, at ingen former for indeksering af de

offentlige vurderinger fra 01-10-2011 kan anbefales.

Side 48 figur 4.1. Den viste graf er fuldkommen forvirrende og de 100-vis af valuarvurderinger

som den hævdes at bygge på fra SVUR har ikke opdelt andelsboligforeningernes ejendomme i

valuarværdien for erhvervsarealerne (der værdiansættes efter en netto markedsleje og en

markedsafkastprocent) samt boligarealerne (der for den typiske ejendomme skal værdisættes

med en DCF 5,10 beregning) jf. bekendtgørelsen og vurderingsvejledningen fra 28. juni 2018.

Jeg gad gerne se de ca. 30 boligejendommen, der har fået valuarvurderinger i intervallet kr.

40.000-55.000/m2? Så høje handelsværdier er uhyre sjældne.

Side 52 figur 4.2.: Jeg tror næppe, at der findes en sjæl her på jorden, der kan forklare

meningen med denne graf og slet ikke for de ca. 50 boligejendomme, der ligger i intervallet kr.

40.000-55.000/m2.

Side 53 nederst: Udvalget må være gået fra forstanden ved at forslå, at off. vurderinger fra

01-10-2011, der i København var helt tilfældige og varierer fra kr. 6.000/m2. i Webersgade 5

til kr. 42.000/m2. i A/B Skydebanegade med en nettoprisindeksering af disse tilfældige off.

vurderinger fra før 2012, at de med en indeksering frem til f.eks. 2023 kan være et godt

alternativ til de off. vurdering, der nu er afskaffede for erhvervsejendomme og A/B foreninger.

Side 57 nederst: Her afslører eksperterne, at de er lodret uenige med Finanstilsynet

BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5. Det såkaldte udvalg med lutter eksperter har slet ikke været

klar over, at i Finanstilsynet sidder nogle af landet højest betalte vurderings-

eksperter/topembedsmænd, der mener, at en boligejendom altid med tryghed han fastsættes

til 75% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger, uden referencer.

Disse værdier kan nemt findes på Finansdanmark.dk/boligmarkedsstatistikken.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Men det bliver bedre end det fordi rapportens eksperter heller ikke været klar over, at

bestyrelsesformand Merete Eldrup d. 27-11-2021 Nykredit mener se vedlagte fil, at

BEK417/2017 §14 stk. 2 litra 5 fører til de korrekte kontante handelsværdier. Det citerer jeg

hende for. Jeg mener at BEK417/2017 §14 stk. 2 litra fører til åbenlyse overprisvurderinger,

men hverken Jesper Berg eller Merete Eldrup gider høre på andre end dem selv

Nedenfor A/B Ravnsborg Tværgade 8, A/B valuarvurderet d. 21-01-2022 af cand. merc.,

ejendomsmægler og valuar Lars Wismann, direktør og projektchef i Wismann Property Consult

A/S. BEK417/2017 §14 stk.2 litra 5 fører i reglen til 10-20% overprisvurderinger.

Side 58 nederst: Her skriver rapporten meget fornuftigt, at jo længere tid der går imellem

udarbejdelsen af en A/B valuarvurdering, jo mere ude af trit vil vurderingen komme. I

perioden 3. kvartal 2020 til 3. kvartal 2021 steg priserne på ejerlejligheder i de 17 tungeste

postdistrikter i København med i gennemsnit ca. 17%. Det burde derfor være indlysende, at

anvender man A/B valuar vurdering til beregning af den maksimale andelskrone, så må

foreningen købe sig en opdateret vurdering ved hvert års ordinære generalforsamling.

Side 58: Det er nærmest sygeligt, som udvalget alene har fokus på de kr. 15.000-25.000 som

der er prisen for en opdateret A/B valuarvurdering i lyset af en værdistigning på bare 5%

København svarer til ca. kr. 2.000/m2, der for en bolig på 80 m2. svarer til kr. 160.000 i

merpris på andelsbeviset. Det virker som om at ekspertudvalget slet ikke har haft fokus på de

grundlæggende økonomiske motiver, som andelshaverne kan have i en retvisende og

opdateret valuarvurdering.

Side 59: Begrebet kontrolvurdering er det rene fata morgana. Der er intet i ABL § 5 stk. 2 litra

b, der hedder en kontrolvurdering ligesom der i BEK417/2017 §14 ikke er noget, der hedder

en skrivebordsvurdering.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Side 61-62 Erhvervsstyrelsens nye regnskabsvejledning er kong Midas sten til at berige A/B

valuarerne i et hidtil ukendt omfang. Jeg troede ikke mine egne ører første gang jeg hørte en

revisor forlange en A/B valuarvurdering til en A/B forening, der havde en vurdering, der var

under 18 mdr. gammel eller som havde låst vurderingen fast jf. ABL §5 stk. 3.

Regnskabsvejledningens nye krav kommer til at betyde mange flere valuarvurderinger til

stærkt opskruede priser. Ude hos socialdemokraten Ole Hækkerup direktør i Dansk Ejendoms-

mæglerforening, der må de sidde og skrupgrine og summe

”Sic

transit gloria mundi”!

Side 62: nederst: Udvalget er tilsyneladende ubekendt med, aqt 90% af alle førstegangskøbere i

hovedstaden finansieres med fars og mors penge. I banken får førstegangskøberne i reglen afslag og

meddeles en vilkårlig belåningsværdi på ned til 50% valuarens underbyggede vurdering. I forvejen

er den faglige kvalitet af A/B valuarvurderingsarbejdet så ringe, at det er nærmest ubeskriveligt.

Ifølge de seneste domstolsafgørelser, så er en valuars vurderingsresultat altid korrekt, blot han er

bare i nærheden af regelsættet. Mange valuarer fra DE besigtiger ikke selv de ejendomme, som de

vurderer. Disse valuarer lader ikke valuarer besigtige og bidrager til vurdereingen med deres

underskrift.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Side 63 øverst: Der er her tale om det rene sort-snak.

Side 64: Ekspertgruppen viser her især at være eksperter i aldrig at meddele konkrete råd til

lovgiverne. 1) Hvad er et geografisk afgrænset område, 2) Hvor stort skal et fald være for at

der er tale om et væsentligt fald, 3) Hvilke ejendomme skal der indgå i beregningen af et fald,

da der ikke føres statistik på handler med boligejendommen, 4) Hvor stor skal bufferen være

for at denne berettiger til en længere gyldighedsperiode end 18 mdr.

Side 65 nederst: Hvad er navnet på den myndighed som ekspertgruppen omtaler og hvem skal

betale for denne myndighed.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Side 66 øverst: Ekspertudvalget afslører endnu engang en total manglende indsigt i de faktiske

forhold. I mange små foreninger med under 10 andelshavere har man en vedtægtsregel om, at der

alene indhentes en valuarvurdering forud for et salg af et andelsbevis samt at andelshaverne er

forpligtede at til at vedtage den maksimale andelskrone uden hensættelser.

Side 4.4.1.Atter er eksperternes indsigt i de faktiske forhold helt ude i det blå. På indre Vesterbrog

er de offentlige grundvurderinger fra kr. 3.500/m2 til ca. 15.000/m2. Med vidt forskellige

bebyggelsesprocenter. Grundskyldspromillen er 34 uanset bebyggelsesprocenten og derfor kan

grundskylden være op til faktor 300% forskellig pr. Boligkvadratmeter på 2 naboejendomme.

Side 72-73, ekspertudvalget er overhovedet ikke enige i nogen som helst anbefalinger. De

eneste der markerer sig er DE og ABF. Det er nærmest patetisk ynkeligt.

De sandsynlige politiske motiver:

BM Kaare Dybvad Beks politiske motiver har utvivlsom været igennem en planøkonomisk

tankegang, at fastholde illusionen om en andelsboligsektor med billig gode boliger til

almindelige mennesker i storbyen. Det bal er slut for årtier siden.

Igennem en arbejdsgruppe, hvoraf ingen var eksperter, men alene bestående af embedsmænd

og lobbyister, kunne man så måske få en planøkonomisk model værdiansættelsesprincipper,

der ikke følger markedspriserne, men en indekseret model.

BM Kaare Dybvad Bek har den ideologiske holdning, at en A/B valuar slet ikke kan

værdiansætte en boligejendom der ejes af en A/B forening.

BM Kaare Dybvad Bek vil ikke anerkende rundprincippet om, at ham der ejer noget, et

andelsbevis, en ejerlejlighed, en aktie, han hvordan man end vender og drejer det, er en

spekulant. Når man ejer noget, kan det man ejer stige eller falde i værdi:

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 68: Henvendelse fra Lars Wismann vedr. ekspertrapportering om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Direktør Lars Wismanns råd til et transparent og ubureaukratisk

andelsboligmarked:

1. Lad andelshaverne få fri priser på andelsbeviser således, at andelsbeviser som

ejerboliger fremmover handles til de priser, som køber og sælger kan blive enige om.

2. Med den nye regnskabsbekendtgørelse er det et lovkrav at A/B foreningernes ejendom

vurderes hvert af ved regnskabsaflæggelsen.

3. For at sikre ens og retvisende vurderinger af andelsboligforeningernes ejendommen

forpligtes de branchenormgivende foreninger Danske Ejendomsmæglerforening DE og

Ejendoms Danmark EJD til at fremlægge 3 modelbesvarelser på konkrete ejendomme i

København tinglyst handlet således, at enhver kan orientere sig om hvordan en korrekt

vurdering skal se ud.

4. Fremover skal de branchenormgivende foreninger DE og EJD besvare alle spørgsmål til

fortolkning af regelsættet, fremfor som i dag, hvor de henviser alle spørgsmål til

domstolene og bortviser alle kursister, der ikke er medlemmer af DE.

5. For at sikre åbenhed og gennemsigtighed i bankernes finansiering af andelsbeviser

samt i vurderingsgrundlag, så forpligtes bank og realkredit til fremover at fremlægge

deres vurderingsgrundlag udført efter BEK417/2017 §14 stk. 1 eller §14 stk. 2 litra 5.

6. Fremover skal der stilles formelle kompetencekrav til bank/realkredittens vurderingsfolk

f.eks., at de er uddannede diplomvaluarer, fremfor som i dag, hvor der ikke stilles

formelle krav overhovedet og mange blot udfører såkaldte skrivebordsvurderinger,

hertil at vurderingsrapporterne skal sendes til låntager.

7. Det nuværende planøkonomiske princip om en lovmæssig styret regulering med

maksimalpriser efter en vilkårlig valuarvurdering, og en andelskrone, der vedtages af

en generalforsamling, vil fastholde et uigennemsigtigt og vilkårligt marked.

8. Der, hvor markedskræfterne sættes ud af spil, der vil der blive betalt penge under

bordet eller køberne bliver snydt.

9. Alle er bedst tjent med et marked for andelsboliger, der bygger på markedskræfter,

gennemsigtighed, og fuld gennemsigtighed i vurderingsgrundlaget også for

bank/realkredit.

10. Næste gang Boligminister Kaare Dybvad Bek nedsætter et ekspertudvalg, så

søg/annoncer efter nogle eksperter fremfor nogle udvalgsmedlemmer uden formel

kompetence, praktisk erfaring, bestående af embedsmænd og lobbyister.

Jeg har i årtier arbejdet energisk for ens og retvisende A/B valuarvurderinger. Indtil videre har

jeg arbejdet forgæves. Læs rapportens 73 sider og spørg dig selv om du fik svarene på

hvordan vi sikret et åbent, effektivt, ubureaukratisk og gennemsigtigt marked for

andelsbeviser.

Med venlig hilsen

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!