BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 173: Høringssvar og høringsnotat til L 210 - Lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold samt bekendtgørelse om opgørelse af stigning i udgifter tilknyttet til ejendommen, fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 173
Offentligt

Indenrigs og boligministeriet

Stormgade 2-6

1470 København K.

Sendt pr. mail til

[email protected]

Vesterbrogade 32

1620 København V

12. september 2022

Telefon 33 43 70 00

[email protected]

www.danskeadvokater.dk

Vedr. høring over lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold

(loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset)

samt bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de rimelige og

nødvendige udgifter knyttet til ejendommen

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar over

lov

ændring af lov om leje og lov om samt bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de

rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, men da høringen er

modtaget sent fredag den 9. september og har høringsfrist mandag den 12.

september kl. 10 har vi desværre ikke mulighed for at forholde os til det materielle

indhold.

Forslaget kan åbne for en debat om ekspropriation over fast ejendom. Vi forholder os

derfor ikke til det konkrete indhold, men skal opfordre Folketinget til at være

særdeles varsom med at hastebehandle lovgivning, der er udformet på en måde, der

gør det vanskeligt at over- og gennemskue de samlede konsekvenser af lovgivningen

for danske borgere og virksomheder.

En høringsproces og efterfølgende lovbehandling, der ikke levner tid til reelle

drøftelser og refleksion om konsekvenserne af ganske kompleks lovgivning, må anses

som stærkt uhensigtsmæssig set med retssikkerhedsbriller.

Med venlig hilsen

Danske Advokater

Annette Lerche

Specialkonsulent

[email protected]

Dok.nr. D-2022-032585

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 173: Høringssvar og høringsnotat til L 210 - Lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold samt bekendtgørelse om opgørelse af stigning i udgifter tilknyttet til ejendommen, fra indenrigs- og boligministeren

12. september 2022

Høringssvar til lov om ændring af lov om leje og lov

om boligforhold samt bekendtgørelse om opgørelse

af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter

knyttet til ejendommen

DI Byggeri takker for muligheden for at give bemærkninger til

lovforslaget om ændring af lov om leje og lov om boligforhold

(loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettopris-

indekset) samt bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de

rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Det

pointeres, at materialet er udsendt fredag, d. 9. september 2022,

med frist for høringssvar mandag kl. 10, d. 12. september 2022,

det mener DI Bygger ikke er acceptabelt.

Det bemærkes, at høringen er sendt til Dansk Byggeri. Dansk

Byggeri blev fusioneret med DI i 2020. Fremadrettet bedes hø-

ringer derfor sendt til DI Byggeri.

Det bemærkes derudover, at lovforslaget står til at skulle træde

i kraft d. 30. september 2022, mens bekendtgørelsen træder i

kraft d. 25. september 2022, hvilket er før lovforslaget træder i

kraft.

DI Byggeri er enig i, at det er vigtigt at huslejeregulering foregår

på en rimelig og forsvarlig vis, således ingen parter oplever ufor-

holdsvis store udgiftsstigninger. Det mener DI Byggeri allerede

håndteres inden for den gældende lovgivning der siger, at udle-

jer kan regulere lejen i forhold til nettoprisindekset.

Inflation rammer alle led i samfundsøkonomien. Ikke kun lejere

og forbrugere, men også udlejere og virksomheder. Derfor me-

ner vi, at dette lovforslag skyder forbi målet, da de økonomiske

konsekvenser langt overstiger de positive effekter.

Dette forslag vil have betydning for investeringslysten i lejebo-

liger. Lovforslaget betyder også, at investorerne vil skulle ind-

regne loftet som et tab i deres fremtidige markedsværdi. Dette

kan også forventes at have negativ betydning for boligbyggeriet

af lejeejendomme. Derudover gælder lovforslaget alene bolig-

ejendomme, hvorfor der skabes en forskelsbehandling i forhold

til erhvervsejendomme, som dermed bliver mere rentabelt i for-

hold til investering i boligejendomme.

Bemærkninger til huslejeloftet

Lovgiver foreslår en ny bestemmelse i lejelovens kapitel 4, hvor

der indsættes en ny § 53, stk. 3, således at lejeloftet på 4 pct. er

en årlig maksimal begrænsning på NPI regulering (og dermed

maksimalt 8 pct. for hele perioden). Dette bør dog præciseres i

selve lovteksten for at undgå tvivl om huslejeloftets rækkevidde.

Bemærkninger til undtagelse af huslejeloft

Lovgiver har indsat en undtagelsesbestemmelse, som giver ud-

lejer ret til en højere prisregulering end 4 pct., såfremt udlejer

kan dokumentere en stigning i ejendommens rimelige og nød-

vendige driftsudgifter knyttet til ejendommen sammenlignet

med året før. Det fremgår af den nye bestemmelse under § 53a.

Bekendtgørelsen er ret kortfattet og efterlader fortsat tvivl om

omfanget af udgiftsposter, der kan medtages i beregningsgrund-

laget. Udover de oplistede udgiftsposter i bekendtgørelsen er

der blot henvist til øvrige rimelige og nødvendige driftsudgifter

på ejendommen.

Det følger af bekendtgørelsen § 2, stk. 2, at udgiftsstigning ikke

medtages i det omfang, udgiften knytter sig til den del af ejen-

dommen, som ikke anvendes til beboelse. Det bør præciseres,

hvad retsstillingen er, hvis en udgift knytter sig til både beboelse

og ikke-beboelse, ligesom det også bør præciseres, hvad der gæl-

der, hvis udgifterne ikke direkte er forbundet med beboelses-

bygningen.

Ligeledes bør det præciseres i bekendtgørelsen, hvad der gæl-

der, hvis en ejendom ændres (eksempelvis opdeles i ejerlejlig-

heder, som anses for selvstændige ejendomme).

Det bør nærmere præciseres, hvordan bekendtgørelsen § 10 (fi-

nansieringsomkostninger) kan forstås, idet der umiddelbart fo-

rekommer at være en forskelsbehandling mellem ejendoms-

ejere, som har foretaget egenfinansiering i sammenligning, hvis

en ejendomsejer har finansieret ejendommen via almindelig

bank- og realkreditfinansiering.

Derudover har man for visse udgiftsposter lagt op til en skæ-

ringsdato for udgiftsopgørelsen den 1. september 2022. Det be-

mærkes, at sådan en fremgangsmåde ikke altid vil være retvi-

sende for opgørelsen. Derudover fremgår det f.eks. ikke hvilken

skæringsdato, der gælder for den næstkommende regulering i

2023. Det fremgår derudover ikke tydeligt, hvordan udlejere

rent administrativt skal håndtere og gøre brug af denne

bestemmelse, hvis man ønsker at dokumentere et højere husle-

jeniveau. Det virker som en uproportionel stor administrativ

byrde.

Bemærkninger til 3. Forholdet til Grundloven

Forslaget anerkender indledningsvis, at den foreslåede ordning

vil kunne udgøre et indgreb i en grundlovsbeskyttet rettighed.

Der vil dog ifølge forslaget almindeligvis ikke forekomme ek-

spropriation som følge af, at udlejer dels har mulighed for højere

huslejestigning for rimelige og nødvendige udgifter, dels at hus-

lejeloftet først vil få virkning efter udløbet af en periode, som

svarer til lejers sædvanlige opsigelsesvarsel.

For så vidt angår henvisningen til, at de foreslåede ændringer

først får virkning efter udløbet af lejers opsigelsesvarsel på ty-

pisk 3 mdr. bygger lovgivers vurdering således på en forudsæt-

ning af lejers reaktion på en huslejestigning. På det danske leje-

marked er nogle lejemål udlejet til markedslejen, men en del lig-

ger langt under markedslejen fordi den er regulatorisk begræn-

set. For disse lejemål under markedslejen vil lovændringen ikke

forventeligt resultere i en større fraflytning og derfor betyde en

reel reduktion i den lovlige leje. Udlejer vil med forslaget aldrig

få mulighed for at indhente dette varige tab. Det giver derfor

ikke mening i praksis at bruge lejers opsigelsesvarsel som et pa-

rameter i en afvisning af om der foreligger ekspropriation, da en

udlejer med mange af disse lejekontrakter vil have store tab.

Bemærkninger til 4. Økonomiske konsekvenser og im-

plementeringskonsekvenser for det offentlige

I lovforslaget fremgår det, at udlejerne i gennemsnit kan for-

vente mistede huslejeindtægter på godt 4 pct., som følge af lov-

forslaget. DI Byggeri mener, at der også er behov for at foretage

en vurdering og beregning af de økonomiske konsekvenser lov-

forslaget vil have, som følge af dynamiske effekter. Deri skal for-

stås, at nogle udlejere vil være nødsaget til at sænke deres ud-

gifter ved udlejningsejendommen, som følge af lovforslaget.

Dette vil ikke kun have konsekvenser for udlejer, men også leve-

randører af tjenester og varer til udlejerne.

Bemærkninger til 5. Økonomiske og administrative

konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Forslaget anerkender, at udlejerne vil lide økonomiske tab, som

følge af huslejeloftet. DI Byggeri stiller sig dog kritisk for om

grænseværdien ved 25 pct. af udlejerne uden indgrebet havde

valgt at regulere huslejen med 4 pct. er korrekt. Grænseværdien

virker arbitrær og ikke bundet op noget specifikt belæg.

Det fremgår af nederst af s. 14 i lovforslaget, at:

Stigningen i nettoprisindekset er i meget høj grad drevet af

stigninger i priserne på fødevarer og energi. Omkring 4 pct.

point af nettoprisstigningen fra juli 2022 til juli 2023 skyldes

således stigende priser på disse varegrupper. Priser på fødeva-

rer har ikke betydning for udgifterne knyttet til udlejningsejen-

dommen, og lejerne betaler særskilt for el- og varmeforbrug.

Derfor vurderes det, at stigningen i de rimelige og nødvendige

udgifter knyttet til ejendommen i stort set alle private udlej-

ningsejendomme vil være under 4 pct. På den baggrund forud-

sættes det, at undtagelsen for udlejer til at kræve en højere le-

jestigning end 4 pct. stort set ikke vil blive anvendt.

DI Byggeri mener ikke, at antagelsen om at stigningen i de ri-

melig og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i stort set

alle private udlejningsejendomme vil være under 4 pct. er retvi-

sende. Det skyldes blandt andet, at det fremgår af Danmarks

Statistik, at nettoprisindekset for vedligeholdelse og reparation

af bolig er steget med 14,2 pct. i juli 2022 sammenlignet med

samme måned året før. Det er altså således 10 pct. point over

det antagende niveau.

DI Byggeri er heller ikke enige i, at der vil være begrænsede ad-

ministrative omkostninger for de udlejere, som i enkelte tilfælde

vælger at benytte undtagelsesbestemmelsen. Det skyldes blandt

andet, at lovforslaget påfører udlejerne bevisbyrden for at ud-

giftsstigningen knyttet til ejendommen er rimelige og nødven-

dige. Da et stort antal udlejere forventeligt vil gøre brug af und-

tagelsesbestemmelsen kan de administrative omkostninger for

udlejerne ligeledes ikke forventes at være begrænsede. Dette vil

ligeledes have betydning for de forventede udgifter for husleje-

nævnet, som er forbundet med behandlingen af den øgede sags-

mængde, indgrebet kan give anledning til.

Med venlig hilsen

Elly Kjems Hove

Danmarks Statistik, PRIS114.



•

•

•

•

•



•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

Indenrigs- og Boligministeriet

Att.: Jacob Lichtenstein

Sendt til

[email protected]

Loft over huslejestigninger

Finans Danmark takker for muligheden for at kommentere det fremsendte udkast

til lovforslag om loft over huslejestigninger. Høringen er sendt ud fredag 9. sep-

tember om eftermiddagen med høringsfrist mandag 12. september kl. 10.00. Det

giver ikke rimelig mulighed for at vurdere forslaget, og med så vigtigt et forslag er

det utilfredsstillende. Et indgreb i et markedsbaseret system skaber usikkerhed, og

det er vigtigt med forudsigelige og stabile rammevilkår for investering og udlån til

et så vigtigt marked.

Den aktuelle økonomiske situation med store prisstigninger på energi og fødeva-

rer mv. udfordrer mange familiers økonomi og skaber usikkerhed. Det gælder

også lejere, der kan stå over for huslejestigninger, som følger af regulering efter

nettoprisindekset, der medfører økonomiske udfordringer for den enkelte lejer.

Det er vigtigt, at der er fokus på den alvorlige situation, og vi anerkender den po-

litiske indsats med at mindske de økonomiske gener for lejerne.

Et indgreb med loft over huslejestigninger rejser imidlertid en række principielle

spørgsmål, som vi givet den meget korte tidsfrist ikke har haft tid til at afdække

nærmere. Derfor vil vi blot rejse dem i vores høringssvar og opfordre til, at de ta-

ges alvorligt og undersøges nærmere.

Indførelsen af et tidsbegrænset loft over huslejestigninger vil kunne påvirke

penge- og realkreditinstitutternes værdiansættelse af de berørte ejendomme. In-

stitutterne er forpligtet til at anlægge en rentabilitetsvurdering af den konkrete

ejendom, og et loft over huslejestigninger vil naturligt påvirke vurderingen af,

hvad ejendommen er værd. En lavere værdiansættelse af en ejendom vil kunne

medføre en lavere belåningsværdi og dermed en reduceret belåning.

Det er vores vurdering, at disse afledte konsekvenser bør fremgå af lovforslagets

almindelige bemærkninger.

Høringssvar

12. september 2022

Dok: FIDA-1379516692-695072-v1

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

Finans Danmark står naturligvis til rådighed for en uddybning af ovenstående.

Med venlig hilsen

Peter Jayaswal

Direkte: 4029 5574

Mail: [email protected]

Høringssvar

12. september 2022

Dok. nr.:

FIDA-1379516692-695072-v1

Finans Danmark

Amaliegade 7

1256 København K

www.finansdanmark.dk

Indenrigs- og boligministeriet

Stormgade 2-6

1470 København K

Att. Jacob Lichtenstein

Høring over forslag til lov om ændring af lov om leje og

lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som

følge af udviklingen i nettoprisindekset) mv.

Indledningsvist vil vi gerne protestere over den uhørt korte høringsfrist for

et lovforslag, som har så vidtrækkende konsekvenser for udlejningsmarkedet

og de mange pensionsopsparerne, der investerer heri.

F&P har derfor ikke haft nogen reel mulighed for med medlemmerne at ef-

terprøve lovforslaget og dets mulige praktiske konsekvenser og evt. uhen-

sigtsmæssigheder. Det samme gør sig gældende ift. det vedlagte forslag til

bekendtgørelse.

Vi har forespurgt, om vi kunne få udsat høringsfristen med en dag. Dette har

ikke været muligt.

Vi har følgende overordnede kommentarer.

Lovforslaget vil efter alt at dømme koste et forventet milliardbeløb i mindre

afkast og dertil også i en ringere værdiansættelse af de berørte ejendomme.

Et midlertidigt tab, der ifølge et internt notat fra forhandlingerne, af mini-

steriet selv er sat til op mod 2 mia. kr. Hvorledes sikres det, at Folketinget i

den videre proces får retvisende oplysninger om de reelle omkostninger ved

forslaget? Bør Folketinget ikke få vurderet, hvorvidt dette indgreb kan få

langvarige negative konsekvenser for investeringer i og udvikling af lejeboli-

ger i Danmark?

Forslaget kan have tilbagevirkende kraft, og der er rejst tvivl om, om der er

tale om ekspropriation. Hvorledes er det tænkt, at Folketinget får afklaret

disse centrale problemstillinger, inden lovforslaget bliver vedtaget?

F&P foreslår derfor, at lovforslaget trækkes tilbage. Der bør overvejes andre

mulige og langt mere målrettede løsninger, der kan afhjælpe den nuværende

12.09.2022

F&P

Philip Heymans Allé 1

2900 Hellerup

Tlf.:

41 91 91 91

[email protected]

www.fogp.dk

Tom Vile Jensen

Underdirektør

Dir.

41919091

Sagsnr.

DokID

GES-2021-00141

450742

Brancheorganisation

for forsikringsselskaber

og pensionskasser

situation med stigende priser, men som ikke har de beskrevne meget nega-

tive følgevirkninger. F&P er naturligvis klar til at gå i dialog herom.

Vi har stor forståelse for, at de politiske partier er optaget at finde veje til at

håndtere inflationen, men det her huslejeloft er blevet hastet igennem. Ord-

ningen virker tung, ufleksibel og mangelfuld.

Det er i den sammenhæng positivt, at forslaget indeholder en undtagelse, så

udlejerne i særlige tilfælde kan få dækket ekstra høje omkostninger (stigning

i rimelige og nødvendige udgifter). I den sammenhæng er det for F&P afgø-

rende, at forslaget i tilstrækkelig grad tager højde for pensionsselskabernes

realøkonomiske situation, herunder udviklingen i renteudgifter. Vi frygter,

at dette ikke er tilfældet.

Derudover tilslutter vi os grundlæggende det omfattende høringssvar, som

Ejendom Danmark har givet på lovforslaget og bekendtgørelsen.

Det er dybt beklageligt, at et flertal i Folketinget med lovforslaget her reelt

overfører inflationsbyrden fra lejere til de mange danske pensionsopsparere,

der har en del af deres pensionsformue investeret i ejendomme. Som vi har

gjort opmærksom på i offentligheden, er det helt skævt, hvis ufaglærte, kon-

toransatte og andre pensionsopsparere med lav- og mellemindkomster skal

samle en inflationsregning op for alle, der bor til leje, helt uafhængigt at deres

indtægter og økonomiske situation.

Vi håber, at I vil prioritere dialogen med branchen her og vil lytte til vores

forslag om at finde alternative og langt mere målrettede løsninger.

F&P

Sagsnr.

DokID

GES-2021-00141

450742

Med venlig hilsen

Tom Vile Jensen

Side 2

Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark

Århus, den 12. september 2022

Høringssvar til forslag til ændring lov om leje og lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som følge

af udviklingen i nettoprisindekset)

På vegne af foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark skal jeg

hermed fremkomme med følgende kommentarer til det nye forslag til sammenskrivning af lejelovene:

Ad udkast til lovforslag

Medmindre det ønskes, at afgørelser fra huslejenævnet i Aarhus vedrørende ejendomme beliggende i

Københavns Kommune skal indbringes for huslejeankenævnet, skal der i lov om boligforhold § 89, stk. 1,

tilføjes, at afgørelser om varslinger efter § 53 a ikke kan indbringes for ankenævnet.

Endvidere finder foreningen det relevant at indsætte en pligt for huslejenævnet i Aarhus til at orientere det

lokale huslejenævn om afgørelser, som træffes vedrørende ejendomme beliggende i andre kommuner end

Aarhus Kommune.

I øvrigt forudsætter foreningen, at lovforslaget, såfremt det vedtages, ikke vil ændre udlejers muligheder

for alternativt at benytte sig af reglerne i lejelovens § 26.

Ad udkast til bekendtgørelse om opgørelse af stigningen

Overalt i bekendtgørelsen foreskrives opgørelse af udgiftsstigninger pr. kalenderår i det år, som udviklingen

i nettoprisindekset vedrører, men det forekommer usikkert, om en sådan model vil være operationel i de

tilfælde, hvor udlejer aftalemæssigt alene kan regulere på et andet tidspunkt end den 1. januar, hvorved

stigningen er baseret på pristalsudviklingen i to forskellige kalenderår.

I § 12 er henvist til lejelovens § 53, stk. 4. Skulle der her have været henvist til § 53 a i stedet?

Med venlig hilsen

p.f.v.

Hans Henrik Edlund

formand

Jacob Lichtenstein

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Bjarne Overmark <[email protected]>

12. september 2022 10:55

Jacob Lichtenstein

'Bodil Kjærum'; '[email protected]'; 'Jakob Lindberg'

"Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset" -

høringssvar fr Danmarks Lejerforeninger

Til specialkonsulent Jacob Lichtenstein

Danmarks Lejerforeninger har følgende bemærkninger i relation til udkast til lovændringer "Loft over

huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset"

Indledningsvis anerkendes, at lovforslaget er et – beskedent – skridt i den rigtige retning i relation til 160.000 lejeres

i forvejen stærkt stigende udgifter til opvarmning og el – samt stigende leveomkostninger i det hele taget som følge

af prisudviklingen i forlængelse af krigen i Ukraine.

Vi finder det uacceptabelt, at lovændringen tillader huslejestigningerne på 4% i 2022 og yderligere 4% i 2023, i alt

8% oven i forvejen meget høje huslejer, der ofte er på kr. 120.000 – 200.000 årligt for 100 m2 lejligheder allerede,

d.v.s der tillades huslejestigninger på kr. 9.600 til kr. 16.000 over 2 år, oven i allerede anstrengte budgetter for

lejerne – og helt uden at udlejerne afkræves dokumentation for, at udlejernes udgifter ved driften af ejendommene

(den omkostningsbestemte leje) berettiger til sådanne huslejestigninger jf. LL § 24 og 25.

Vi finder det mere realistisk og i overensstemmelse med lovændringernes formål, hvis disse nettoprisindekserede

huslejestigninger maksimeres til 2% fra 1.1.2022-31.12.2023, subsidiært 2% årligt hvert af årene 2022 og 2023, i alt

4% tilsammen i årene 2022-2023.

Tilsvarende findes det uacceptabelt, hvis den endelig lovtekst ikke sikrer, at lejen alene kan reguleres udover det

lovbestemte maksimum, hvis udlejerne kan dokumentere stigningerne i driftsudgifterne, der berettiger til dette jf.

LL § 24 og 25.

Dernæst bemærkes, at der i øvrigt er behov for et huslejeloft på 1-2% årligt, på alle former for udlejningsboliger, i

det det samtidig bemærkes, at huslejeniveauets himmelflugt i betydeligt omfang giver anledning til stigende

offentlige udgifter til boligsikring og boligydelse – og at allerede gældende regler for huslejefastsættelse

tilsidesættes af mange udlejere, da langt de fleste lejere opgiver at gøre noget ved det vis Huslejenævnene og

Boligretterne.

Det findes uacceptabelt at lovforslaget tilsyneladende – uvist af hvilken grund – henviser behandling alle tvister

angående ulovlige nettoprisindekserede lejeforhøjelser til Huslejenævnet i Aarhus. Lad dog de enkelte eksisterende

Huslejenævn (som ministeren passende kan pålægge kommunerne at styrke bemandningsmæssigt) tage sig af disse

tvister. Det bemærkes i den forbindelse, at parternes mulighed for at gå til Boligretten, hvis Huslejenævnet ikke

indenfor 3 måneder træffer afgørelse, er en illusion, da Retterne også er overbelastet oven på corona og pga

manglende ressourcer.

Endelig savnes regeringens og forligspartiernes overvejelser om, hvilken proces der tænkes iværksat for en

langsigtet solidarisk boligpolitik, herunder en sikring af lejerne mod huslejernes himmelflugt – hvordan iværksættes

og hvordan inddrages lejernes organisationer i denne proces.

Det er godt (påtrods af enkelte tidsler) at snart 20 års forarbejde nu har resulteret i en sammenskrivning af

dagældende Boligreguleringslov og dagældende Lejelov – nu er tiden inden til en langtidssikring af lejerne mod ublu

huslejestigninger m.v.

Venlig hilsen

På vegne af Danmarks Lejerforeninger

Bjarne Overmark, næstformand”

Med venlig hilsen / Sincerely yours / Herzliche Grüsse

Advokat

Bjarne

Torvegade 14, 1.sal

8900 Randers C

Overmark (H)

CVR:

Bank:

Reg.nr.:

Kontonr.:

26 90 15 53

Folkesparekassen

9860

0000148644

Mobil: (+45) 22 21 37 55

Telefon: (+45) 53 54 36 33 – mellem 9 og 11

Telefon: (+45) 28 69 90 24

[email protected]

www.bjarneovermark.dk

Telefontid: Hverdage 9.00 – 11.00

Kontortid: Hverdage 9.00 – 12.30

Denne e-mail fra Advokatfirmaet Bjarne Overmark er udelukkende til brug for adressaten og kan indeholde fortrolige oplysninger.

Hvis De modtager den ved en fejltagelse, beder vi Dem undlade at læse, udskrive, videresende, lagre eller på anden måde

anvende e-mailen og eventuelle vedhæftede filer. I stedet beder vi Dem tilbagesende e-mailen til os og derefter slette den

fuldstændigt.

På forhånd tak.

NB: Sikker mail til kontoret bedes fremsendt til

[email protected]

Lejernes Retshjælp

Banegårdspladsen 20, 3. mf, 8000 Aarhus

[email protected]

CVR: 39931192

Bank: 5364 0244760

21 22 65 15

Indenrigs- og Boligministeriet

Denne skrivelse er sendt elektronisk til:

[email protected]

Høringssvar til sagsnr. 2022 – 3481 med doknr. 550509

Dato:

12. september 2022

Vedr. høring over forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (loft over

huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset) samt forslag bekendtgørelse om opgørelse af

stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen.

Lejernes Retshjælp har ikke bemærkninger til det af Indenrigs- og Boligministeriet fremsendte materiale.

Med venlig hilsen

Lejernes Retshjælp

Banegårdspladsen 20, 3. mf, 8000 Århus C

[email protected]

Til

Indenrigs- og boligministeriet.

Stormgade 2-6

1470 Kbh. K

Alene sendt pr. e-mail til

[email protected]

Deres j. nr. 2022-3481

Høringssvar til forslag til lov om ændring af lov om leje

og lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som

følge af udviklingen i nettoprisindekset) samt forslag

bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de

rimelige og nødvendige udgifter knyttet til

ejendommen.

Lejernes Landsorganisation (LLO) takker for at have fået

ovennævnte lovforslag i høring.

LLO skal bemærke, at vi støtter lovforslaget, og er enige i regeringens

analyse af problemet. Vi mener derfor at forslaget er en god og helt

nødvendig hjælp til lejere.

Der er dog dele af lovforslaget, som vi mener kan gøre det vanskeligt

at opnå regeringens intention om at sikre, at huslejestigningen på

4% rent faktisk bliver 4% i praksis. Et enkelt sted er der indført en

helt anden løsning, end den, der er nævnt i aftaleteksten. Denne

ændring udvider væsentligt udlejers mulighed for at kræve en

huslejestigning på mere end 4%, og vi håber naturligvis, at dette

bliver rettet inden lovforslaget vedtages.

Vi har desuden en række bemærkninger til forhold, som vi ønsker

fremstår mere klart.

Endeligt lægger man op til at indføre en række nye definitioner på

velkendte lejeretlige begreber, som alene skal gælde for sager om

huslejeloft. Her mener LLO, at man med fordel kan bruge de gængse

definitioner i lejeretten, som er fremkommet efter mere end 40 års

retspraksis.

Vi giver vores bemærkninger nedenfor i kronologisk rækkefølge:

1. Bemærkninger til huslejeloftets længde: LF § 1,

stk. 3

LLO skal indledende bemærke, at det er positivt at der er medtaget

eksempler på reguleringer i lovforslagets tekst, som tager

Side 1

udgangspunkt i de mest brugte reguleringsdatoer, nemlig 1/1 og

1/7.

Lovforslaget lyder:

»Stk. 3.

Regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset

for 2022 og 2023 kan ikke overstige 4 pct., jf. dog § 53 a, stk. 1.«

Vi læser lovbemærkningerne til bestemmelsen således, at så længe

en måned af reguleringen angår udviklingen enten år 2022 eller

2023, så vil huslejeloftet finde anvendelse. Kan ministeriet bekræfte

dette?

Vi læser desuden loven således at huslejeloftets begrænsninger er

stedsevarende.

Udlejer vil således ikke senere kunne varsle huslejen op fsva. Den del

af nettoprisindeksstigningen, som oversteg 4%. Når huslejen efter

huslejeloftets ophør skal reguleres, så vil stigningen ske med

udgangspunkt i

”gældende

leje”, og denne

”gældende leje” må forstås

som den husleje, som lovligt kunne opkræves uden at overskride

huslejeloftets maksimum på 4% (men mindre

”ventilen” jf. LL

§ 53 a,

stk. 1 fandt anvendelse.

Huslejestoppets længde skal læses i forlængelse af LF § 3, stk. 2-3,

hvoraf det fremgår at huslejeloftet ophæves pr. 1.1.2025 og at

uopsigelige lejeaftaler som udgangspunkt ikke får nedsat allerede

meddelte nettoprisindeksstigninger.

2. Bemærkninger til undtagelsen til huslejeloftet

”udlejers

ventil”: LF § 1, stk. 4

Til Stk. 1: Hvornår kommer undtagelsesordningen i spil?

Ministeriet må have lavet en fejl i implementeringen af den politiske

aftale, da lovforslagets ordlyd afviger fra den politiske aftale.

Den politiske aftale (”Initiativer til modvirkning af store

lejestigninger”) af 26. august lød bl.a.:

”Parterne

er samtidig enige om at indføre en

undtagelsesbestemmelse, som giver udlejer mulighed for

at hæve huslejen over 4 pct., hvis udlejeren kan

dokumentere, at

lejen inkl. lejestigningen på 4 pct.

ikke

kan dække en stigning i ejendommens driftsudgifter

sammenlignet med driftsudgifterne året før.

Side 2

Huslejestigningen kan dog aldrig overstige

nettoprisindekset.

[..]

Lovforslaget lyder:

»§ 53 a. Er der for det kalenderår, som udviklingen i

nettoprisindekset aflæses i ved regulering af lejen, jf. § 53,

stk. 2, sket stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter

knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af den

lejeforhøjelse, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og

kan udlejeren ved meddelelse, ud over regulering efter

§ 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret med et beløb, som

svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne

knyttet til ejendommen i kalenderåret, og det beløb, som

kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3.

Der er således en stor forskel på, hvornår udlejer må bruge

”ventilen”.

•

aftalen

skal udlejers stigning i driftsudgifter forsøges dækket

af hele lejeindtægten plus en lejestigning på 4%:

”

lejen inkl.

lejestigningen på 4 pct.”

lovforslaget

skal udlejer alene forsøge at dække stigende

driftsomkostninger med en lejestigning på 4%, uanset hvilken

husleje, der betales i forvejen:

”den

lejeforhøjelse, som kan

beregnes efter § 53, stk. 2 og 3”,

•

Vi skal derfor opfordre til at lovforslaget bringes i overensstemmelse

med aftalen.

Aftalens ordlyd er endvidere i overensstemmelse med lejelovens

almindelige regler, hvorefter huslejen sættes op, hvis lejen ikke kan

dække de nødvendige driftsudgifter jf. LL § 23, stk. 1.

Skulle man vælge at lade lovforslagets bemærkninger stå uberørt,

risikerer man, at ventilen bliver brugt langt oftere end aftalen lægger

op til. Efter vores vurdering vil flere lejere risikere at få

huslejestigninger på mere end 4%, hvis forslaget ikke rettes.

Skulle man (som i forslaget) vælge at se bort fra hvad udlejer i

forvejen tjener på lejeren udover driftsomkostningerne, så får de

udlejere med de største afkast alt andet lige de største gevinster.

Side 3

LLO skal derfor opfordre til, at denne del af lovforslaget ændres

således, at den er i overensstemmelse med aftalens ordlyd. Dette

vil være meget vigtigt for at sikre, at huslejeloftet reelt bliver

virksomt.

Til stk. 2: Krav om dokumentation.

LLO finder at det er fornuftigt at der stilles krav om dokumentation.

Kravene til dokumentation er uddybet i det fremsendte udkast til

bekendtgørelse.

Grundlæggende mener LLO ikke, at der er grundlag for at opfinde en

ny definition af driftsudgifter, da lejeloven allerede har en sådan

definition jf. LL § 24.

Særligt da der er tale om en lov, der ønskes hastebehandlet virker

det mærkværdigt, at ministeriet vil finde på nye (i væsentlig grad

overlappende) definitioner.

I ejendomme med omkostningsbestemt husleje, hvoraf nogle lejemål

er reguleret efter nettoprisindeks, skal udlejer altså både lave en

oversigt over driftsudgifterne i forbindelse med en

omkostningsbestemt lejevarsling jf. § 23 og en ny opgørelse af

”de

rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen”

som

opgøres efter en separat bekendtgørelse som i øvrigt ophører i 1/1

2025.

LLO opfordrer til at ministeriets implementering af aftalens

ordlyd

”driftsudgifter”

bruger lejelovens almindelige definition.

Af hensyn til en enklere lov og mere forudberegnelighed blandt

parterne.

Skulle man vælge at holde fast i at lave en ny definition af

driftsudgifter vil vi opfordre til at finansieringsudgifter udgår herfra.

Finansieringsudgifter for ejendomskøb er traditionelt set ikke noget,

der afspejles i huslejen. Skulle det blive tilfældet, vil lejerne med rette

blive utrygge for huslejestigninger hver gang en ejendom sælges eller

udlejer lægger sine lån om.

Endvidere vil en sådan post kræve en langt mere omfattende

lovbemærkninger og bekendtgørelse, for at undgå at der kan

spekuleres med ordningen. Hvad sker der fx hvis udlejer udvider

lånemængden?

Side 4

Endeligt risikerer man med ordningen at belønne risiko for aggressiv

låntagning, hvor udlejer har taget lån med variabel rente. Udlejere

med fastforrentede lån har ikke stigende finansieringsomkostninger,

men udlejere med variable lån vil på grund af rentestigninger

formentligt få stigende låneomkostninger, hvor man får mulighed for

at bruge lejerne som

”buffer”

i den sammenhæng, således at lejerne

kommer til at finansiere udlejers lånespekulation.

Udlejer har på den måde en lavere risiko en fx en parcelhusejer med

variabelt lån, som ikke kan sende regningen videre til lejerne.

LLO opfordrer til at

”finansieringsudgifter”

udgår som

driftsudgift/”de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til

ejendommen”.

Ministeriet ønsker at indføje en post til

”øvrige

udgifter” som en

driftsudgift.

Det må forudses, at der vil komme store slagsmål ud af, hvad der kan

medtages af stigninger under dette punkt.

Lovbemærkningerne og bekendtgørelsen er så kortfattede, at vi

risikerer uklarhed for lejere og udlejere og dermed at der opstår

flere sager end nødvendigt, og at poster, der ikke var tiltænkt

medtaget fra lovgivers side, nu alligevel medtages, hvis

huslejenævnene i Aarhus, eller domstolene skaber den praksis.

Vi har igen ikke denne usikkerhed, hvis man bruger begrebet

driftsudgifter fra LL § 24, hvor praksis for hvad der kan og ikke kan

medtages er udviklet igennem en mere end 40 år lang praksis, så

parterne kender hinandens forudsætninger.

LLO anbefaler derfor at posten

”øvrige

udgifter” udgår.

Identifikation af

”stigningen”.

For at identificere

”stigningen”

jf. LF § 54a, stk. 2 bør det stå helt

klart hvilken periode dokumentationen bør omfatte i loven.

Der bør være en netto-metode, så både stigninger og fald indgår i

opgørelsen.

For at kunne identificere stigningen må lejer kende alle

driftsomkostninger på både på nuværende og forrige udgangspunkt

for regulering.

Lejerne bør have samme krav på indsigt som i lejelovens § 30.

Side 5

Flytter lejer ind i midten af en periode, må opgørelsen ske med

udgangspunkt i indflytningsdato fsva. Første regulering. Dog ikke for

lejemål med husleje fastsat efter § 19, stk. 1, hvor huslejen i forvejen

er fastsat ens, og på baggrund af driftsomkostningerne.

LLO mener, at lejerne bør have fuld transparens ift. stigninger og

fald i udgifter og indtægter, og at udlejer må redegøre for

samtlige udgiftsposter ved brug af

”ventilen” i LF

§ 53 a, ligesom

det bør skrives ind, at der anvendes et nettoprincip.

STK. 3 Indbringelse til ét centralt nævn.

Lovforslaget lægger op til at samtlige sager om udlejers

”ventil”

afgøres ved huslejenævnet i Aarhus.

LLO finder det overraskende, at ministeriet vil give ét nævn så stor

magt over retsudviklingen. Vi er klar over, at det fremgår af

aftaleteksten, at der er tale om

”et eller to”

centrale nævn. Vi skal

indledningsvist understrege, at vi ikke har et problem med de

dygtige jurister i Aarhus huslejenævn, men blot påpege at den valgte

model giver flere udfordringer:

•

Sager om nettoprisindekseringers lovlighed indeholder ofte

tillige et skøn over det lejedes værdi, da dette er overgrænsen

for huslejestigninger i alle typer lejemål undtagen lejemål

med aftalt fri leje. Dette centrale nævn skal således tage

stilling til hvad det lejedes værdi er i hele landet. Dette griber

ind i netop det, der er kernen i huslejenævnenes berettigelse:

lokalt kendskab til boligforholdene, herunder det lejedes

værdi. Det er ikke realistisk at ét huslejenævn kender

lejeværdierne i hele landet på trods af aldrig at have afsagt

afgørelser, endsige været på besigtigelse der.

LLO vil på den baggrund opfordre til at lade de lokale

huslejenævn afgøre disse sager.

Københavnske sager kan som udgangspunkt ankes til

Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn. I det hele

taget var ankenævn i hele landet en vigtig anbefaling fra

”Udvalget

for huslejenævnenes organisering” som afgav

rapport tidligere på året. De Københavnske huslejenævn afgør

i forvejen ca. 40% af alle landets sager. LLO foreslår derfor at

53a-sager kan ankes til Ankenævnet for de københavnske

huslejenævn.

Det bør præciseres hvilken boligret, der kan ankes til. Dette

bør følge ejendommen, efter de almindelige regler i lov om

boligforhold § 92, stk. 1, så fx nordsjællandske lejere ikke

Side 6

•

•

behøver at tage til Aarhus, hvis deres udlejer indbringer

huslejenævnets afgørelse for domstolene.

LLO foreslår at anken gives opsættende virkning, således at

huslejeopkrævningen af for lidt betalt leje, først kan kræves

ved endelig dom eller afgørelse.

LLO opfordrer til, at lovforslaget ændres i overensstemmelse med

ovenstående.

§ 1, nr. 5 nettoprisindeksstigning i lejemål med fri leje:

Vil ministeriet bekræfte at loven med lovforslaget også giver lejere

med fri leje mulighed for at nedsætte lejen, i tilfælde af

opkrævninger, som overstiger huslejeloftet?

LLO mener at dette bør fremstå klart i loven.

§ 2 Mulighed for at springe huslejenævn over ved

fristoverskridelse.

Vi mener ikke, at loven bør implementeres således, at udlejer kan

indbringe sager efter LL § 53 a for domstolene, hvis huslejenævnet

ikke afgør sagen inden 3 måneder.

Vi har i forvejen sådanne kortere frister for nævnet i LL § 19, stk. 3.

Lovgiver mener ikke, at disse sager bør sanktioneres. Derfor bør

sager om huslejeloft heller ikke blive det.

LLO bemærker, at der i forvejen er hjemmel til at undgå

langsommelige nævn ved i stedet at tage sagen for boligretten jf. LBF

§ 88, stk. 6.

LLO mener derfor ikke, at udlejer bør gives en særlig hjemmel til

at springe huslejenævnet over.

§ 3 Lovens ikrafttræden.

LLO bemærker, at uopsigelige lejemål stilles ringe i forhold til den

foreslåede lovforslag. Har udlejer fx allerede meddelt en

huslejestigning på 8,8% i et lejemål, der er tidsbegrænset i to år,

uden lejeren kan sige det op, må lejeren således leve med stigningen

på 8,8% i resten af lejeperioden.

LLO mener, at huslejeloftet dækker i ringe grad for lejere boende i

tidsbegrænsede lejemål, som allerede er meddelt stigninger.

Side 7

Vi vil opfordre til at lave et mere virksomt huslejeloft. LLO bemærker

desuden, at huslejeloftet gælder for fremtidige meddelelser alligevel.

Skulle udlejer fx have glemt at meddele stigningen på 8,8% inden

lovens ikrafttræden d. 30. september, vil udlejer alligevel kun kunne

kræve 4%.

LLO opfordrer derfor til at beskytte lejere i uopsigelige lejemål

yderligere.

Øvrige bemærkninger.

Lovforslaget begrænser ikke udlejers mulighed for at

nettoprisindeksere huslejen i løbende kontrakter jf. LL § 26.

Reglerne blev ikke brugt i særligt stort omfang siden indførelsen i

2015, men de store stigninger i nettoprisindekset, vil muligvis gøre

dem attraktive for udlejer.

LLO mener at lejerne bør beskyttes imod eventuel spekulation i

denne ordning.

Da reglen nærmest ikke bruges inden dette tidspunkt, vil vi

opfordre til at reglen ophæves for fremtiden.

Afslutning.

LLO mener samlet set, at der er tale om et godt lovforslag, men at det

behøver visse ændringer og præciseringer for at leve op til sit fulde

potentiale og indfri aftalen fuldt ud.

LLO glæder sig over aftaleparternes ønske om at hjælpe hårdt

trængte lejere.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd

Landsformand

Lejernes Landsorganisation i Danmark

/Anders Svendsen

Side 8

Østre Landsret

Præsidenten

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

Sendt pr. mail til

[email protected]

12. september 2022

J.nr.: 22/17847-1

Sagsbehandler: Stine Dyppel

Indenrigs- og Boligministeriet har ved brev af 9. september 2022 (Sagsnr. 2022-3481) – med frist til

den 12. september 2022 – anmodet om eventuelle bemærkninger til forslag til lov om ændring af lov

om leje og lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset)

samt forslag til bekendtgørelse om opgørelse af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet

til ejendommen.

I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke ønsker at udtale sig om forslagene.

Med venlig hilsen

Carsten Kristian Vollmer

Ellen Busck Porsbo

Østre Landsrets Plads 1, 2150 Nordhavn • Tlf. 99 68 62 00 • Mail: [email protected] • Hjemmeside: www.oestrelandsret.dk

cvr. 21659509 (SE 67765516) • EAN 5798000161214