BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 172: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 172
Offentligt

UDKAST

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22

BOU Alm.del - Bilag 172

Offentligt

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold.

(Loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset)

§1

I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

§ 9

indsættes efter nr. 3 som et nyt nummer:

»4)

§ 53 a om lejeforhøjelse som følge af stigninger i de rimelige og nød-

vendige udgifter knyttet til ejendommen, når ejendommen er omfattet af §

6, stk. 1.«

Underoverskriften

efter § 52 affattes således:

»Fravigelighed

og regulering af leje efter nettoprisindekset«

§ 53

indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:

»Stk. 3.

Regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022

og 2023 kan ikke overstige 4 pct., jf. dog § 53 a, stk. 1.«

Stk. 3 bliver herefter stk. 4.

Efter § 53 indsættes i

kapitel 4:

»§

53 a.

Er der for det kalenderår, som udviklingen i nettoprisindekset

aflæses i ved regulering af lejen, jf. § 53, stk. 2, sket stigninger i de rimelige

og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af den

lejeforhøjelse, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3, kan udlejeren ved

meddelelse, ud over regulering efter § 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret

med et beløb, som svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne

knyttet til ejendommen i kalenderåret, og det beløb, som kan beregnes efter

§ 53, stk. 2 og 3. Den lejeforhøjelse, som kan kræves efter 1. pkt., kan ikke

sammen med den begrænsede regulering efter § 53, stk. 3 overstige den le-

jeforhøjelse, som ville kunne kræves ved regulering af lejen efter udviklin-

gen i Danmarks statistiks nettoprisindeks for den måned, som der er aftalt

regulering efter, jf. § 53, stk. 2. Regulering af lejen efter 1. pkt. kan tidligst

få virkning sammen med reguleringen efter § 53, stk. 2.

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 172: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af lov om leje og lov om boligforhold (loft over huslejestigninger som følge af udviklingen i nettoprisindekset), fra indenrigs- og boligministeren

UDKAST

Stk. 2.

Krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 skal fremsættes skriftligt og

indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af grund-

laget for lejeforhøjelsen og dokumentation for stigningen i de rimelige og

nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Kravet skal endvidere inde-

holde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Indehol-

der kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, skal

lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet

frem til lejeren. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræ-

sentanterne på vegne af samtlige lejere i ejendomme gøre indsigelse mod

kravet om lejeforhøjelse. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenæv-

net i Aarhus Kommune senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren

ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse. Indbringer udlejer sag for hus-

lejenævnet, skal udlejer samtidig med indbringelsen fremsende de oplysnin-

ger, som er nævnt i stk. 2, 1. pkt. Indeholder indbringelsen ikke disse oplys-

ninger, anses sagen ikke for indbragt for huslejenævnet.

Stk. 4.

Er der indbragt en sag om lejeforhøjelse for huslejenævnet, jf. stk.

6, kan udlejeren, alene kræve en lejeforhøjelse i henhold til § 53, stk. 3,

indtil huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Stk. 5.

Når endelig huslejenævnsafgørelse foreligger, reguleres lejen i

overensstemmelse hermed med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeforhø-

jelsen ville have haft virkning, hvis lejeren ikke havde gjort indsigelse.«

Stk. 6.

Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om opgø-

relse af stigningen i udgifterne som knytter sig til ejendommen, jf. stk. 1.«

§ 54

indsættes efter stk. 3 som nye stykker:

»Stk. 4.

Ved regulering af lejen efter stk. 3 finder § 53, stk. 3, tilsvarende

anvendelse.«

Stk. 5.

For lejemål med en aftalt regulering i henhold til stk. 3, finder §

53 a tilsvarende anvendelse.

§2

I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, som ændret ved lov

nr. 889 af 21. juni 2022, foretages følgende ændringer:

Efter § 86 indsættes:

»§

86 a.

Huslejenævnet skal uanset § 86, stk. 1, træffe afgørelse i sager

om lejeforhøjelse på baggrund af stigninger i udgifterne knyttet til ejendom-

men, jf. lejelovens § 53 a, stk. 3, senest 3 måneder efter, at sagen er indbragt

for nævnet af udlejeren.

UDKAST

Stk. 2.

Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen,

jf. stk. 1, finder § 88, stk. 6, tilsvarende anvendelse.«

§3

»Stk. 1.

Loven træder i kraft den 30. september 2022.

Stk. 2.

§ 1, nr. 1 og 3-5, har virkning på lejereguleringer, som er meddelt

inden lovens ikrafttræden, fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter

lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejers opsigelse.

Stk. 3. § 9, nr. 4, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, § 53 a i lejeloven,

som affattet ved dennes lovs § 1, nr. 4, § 54, stk. 5, som affattet ved denne

lovs § 1, nr. 5, og § 86 a i lov om boligforhold, som affattet ved dennes lovs

§ 2, ophæves d. 1. januar 2025.«

UDKAST

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Begrænsning i regulering af husleje efter nettoprisindeks

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

3. Forholdet til grundloven

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det of-

fentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

UDKAST

1. Indledning og baggrund

Nærværende lovforslag udmønter den del af den boligpolitiske aftale om

”Initiativer til modvirkning af store lejestigninger”, som den 26. august 2022

blev indgået mellem regeringen (Socialdemokratiet), Socialistisk Folke-

parti, Radikale Venstre og Enhedslisten, som med et huslejeloft skal be-

grænse huslejestigningerne som følge af en regulering af lejen efter udvik-

lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023.

Efter lejeloven kan det aftales, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af

aftale om regulering af huslejen én gang om året efter nettoprisindeks.

Det anslås, at en sådan aftale er indgået for ca. 160.000 private lejeboliger.

Det er typisk i lejeaftaler om gennemgribende moderniserede lejemål og om

nyopførte og nyindrettede boliger, at huslejen årligt reguleres efter netto-

prisindeks.

Nettoprisindekset som reguleringsfaktor blev indført, idet der var en for-

ventning om, at det er retvisende i forhold til udlejerens driftsomkostninger.

Gennem 2022 har der imidlertid kunnet konstateres meget store stigninger i

nettoprisindekset set i forhold til indekset for 2021. Fx var der en stigning i

nettoprisindekset på 8,8 pct. fra juli 2021 til juli 2022. Stigningen skal ses i

lyset af en gennemsnitlig årlig stigning på 1 pct. over de seneste 10 år.

Aftalepartierne er enige om at indføre et loft over de huslejestigninger, som

stigningerne i nettoprisindekset kan medføre for dermed at undgå, at lejere

ikke længere har råd til at betale huslejen.

Aftalen indeholder følgende initiativer:

I en 2-årig periode kan huslejer, hvor det i lejeaftalen er fastsat, at

lejeforhøjelse kan kræves én gang om året som følge af stigninger i

nettoprisindekset, maksimalt stige med 4 pct. årligt som følge af

nettoprisregulering.

Der indføres en undtagelsesbestemmelse, som giver udlejer mulig-

hed for at hæve huslejen med mere end 4 pct., hvis udlejeren kan

dokumentere, at lejen inklusive lejestigningen på 4 pct. ikke kan

dække en stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med

året før. Huslejen vil dog aldrig kunne overstige nettoprisindekset.

Uenighed mellem lejer og udlejer om en lejestigning, som oversti-

ger 4 pct. kan indbringes for huslejenævnet. Der vil blive afsat op

til 2,2 mio. kr. i 2023 og 2024 til dækning af de udgifter, som er

UDKAST

forbundet med behandlingen af den øgede sagsmængde, indgrebet

kan give anledning til.

Der indføres en overgangsordning, således at lejeforhold, hvor der

allerede er meddelt og ikrafttrådt huslejestigninger omfattes af reg-

lerne.

Det bemærkes, at det af aftalen fremgår, at undtagelsesbestemmelsen skal

forudsætte, at lejen inklusive lejestigningen på 4 pct. ikke kan dække en

stigning i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med året før. Hensig-

ten blandt aftalepartierne under forhandlingerne og med aftalen har været,

at undtagelsesbestemmelsen skal kunne anvendes, såfremt lejestigningen på

4 pct. i sig selv ikke vil kunne dække stigningen i udgifterne tilknyttet ejen-

dommen.

Der er på sigt behov for, at der udvikles et nyt og mere retvisende indeks for

regulering af huslejer. Der vil blive igangsat et analysearbejde, som skal

munde ud i et forslag til et nyt indeks, som kan træde i kraft fra den 1. januar

2025.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Begrænsning i regulering af husleje efter nettoprisindeks

2.1.1. Gældende ret

Efter lejelovens § 9, 1.-3. pkt., anses flere ejendomme, der ejes af samme

ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fæl-

les friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, som én ejendom. Det

samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i ting-

bogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejer-

forening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Efter lejelovens § 9, nr. 1, gælder 1.-3. pkt. ved anvendelse af reglerne i

kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, § 7 om huslejeregulering for mindre

ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depo-

situm og forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse af arbejder

og § 161 om lejerens bytteret.

Efter lejelovens § 9, nr. 2, gælder1.-3. pkt. ved anvendelse af reglerne i §

113, § 115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendom-

mens udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsesplan.

UDKAST

Efter lejelovens § 9, nr. 3, gælder 1.-3. pkt. ved anvendelse af reglerne i

kapitel 5 om fri leje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen

er omfattet af § 6, stk. 1.

Efter lejelovens § 53, stk. 2, kan det aftales, at lejen én gang årligt reguleres

efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan

gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Efter lejelovens § 54, stk. 3 kan lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen

fastsættes frit efter parternes aftale, kræves på grundlag af aftale om regule-

ring af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens

skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Det er typisk i lejeaftaler om gennemgribende moderniserede lejemål, jf.

lejelovens § 19, stk. 2, og om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget

i brug efter den 31. december 1991, om beboelseslejligheder der den 31.

december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til

eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, og om nyindret-

tede tagboliger, hvor det aftales, at huslejen årligt kan reguleres efter netto-

prisindeks.

Hvis der ikke er indgået aftale om regulering af lejen, kan udlejeren ikke

kræve lejeforhøjelse i lejeperioden.

Lejeforhøjelse kan gennemføres ved udlejerens meddelelse til lejeren. Der

gælder således ikke et særligt varsel for afgivelse af meddelelsen, men alene

krav om, at meddelelsen skal afgives skriftligt til lejeren.

En aftale om, at lejen årligt reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset

indebærer ikke, at udlejeren er afskåret fra at regulere lejen efter lovens al-

mindelige regler, herunder som følge af stigninger i ejendommens skatter

og afgifter.

Af hensyn til gennemskueligheden for lejeren forudsætter en sådan kombi-

nation, at det fremgår udtrykkeligt af lejeaftalen, at regulering af lejen efter

udviklingen i nettoprisindekset kan kombineres med regulering efter lovens

almindelige lejereguleringsregler, når der er tale om et lejemål, som har en

fri lejefastsættelse i henhold til reglerne i lejelovens § 54. For lejemål med

en lejefastsættelse efter reglerne om det lejedes værdi, vil der ikke kræves

UDKAST

sådan en udtrykkelig aftale. Udlejeren vil kunne regulere lejen som følge af

forbedringer uden forbehold herom i lejeaftalen.

Det fremgår endvidere af lejelovens § 60, stk. 1, at gennemføres lejeforhø-

jelse, kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan

for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme

antal måneder, som det pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved

lejemålets indgåelse. Regulering af beløbene er pligtig pengeydelse i leje-

forholdet.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren i forbindelse med lejeforhøjelser kan

kræve både depositum og forudbetalt leje reguleret. Det er ikke en betin-

gelse for regulering, at udlejer har betinget sig dette som vilkår i lejeaftalen.

Det er enhver form for lejeforhøjelse, herunder forbedrings- og skatte- og

afgiftsforhøjelser, som varsles efter lejelovgivningens regler, der kan beret-

tige udlejeren til at kræve depositum og/eller forudbetalt leje reguleret.

Manglende betaling af de nævnte beløb eller manglende sikkerhedsstillelse

kan derfor føre til, at udlejeren hæver lejeaftalen.

Det er ikke kun ved lejeforhøjelser, der kan ske en regulering af depositum

og forudbetalt leje.

Det fremgår således også af lejelovens § 60, stk. 2, at nedsættes lejen, skal

udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende

tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren.

Hvis huslejen skal nedsættes, skal udlejeren således foretage en forholdsvis

nedsættelse af depositum og forudbetalt leje. Derved sikres blandt andet, at

den forudbetalte leje til enhver tid svarer til et antal måneders løbende leje-

betaling. I modsætning til reguleringen af depositum og forudbetalt leje ved

lejeforhøjelser, hvor det er frivilligt for udlejeren, om han vil regulere de

indbetalte beløb, er udlejeren ved lejenedsættelser forpligtet til at foretage

en forholdsmæssig regulering af beløbene og tilbagebetale lejeren det over-

skydende beløb.

Uenighed mellem lejeren og udlejeren om spørgsmål inden for lejelovens

område, kan i de fleste tilfælde i 1. instans indbringes for huslejenævnet.

Det fremgår af § 86, stk. 1, i lov om boligforhold (boligforholdsloven), at

huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor

nævnet har modtaget svar efter § 82, stk. 3, eller § 83, stk. 4, hvor fristen for

UDKAST

svar efter de nævnte regler er udløbet, eller hvor parterne er mødt for næv-

net.

Det fremgår af boligforholdslovens § 82, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens

indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om

indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen

inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstæn-

digheder taler herfor.

Det fremgår af boligforholdslovens § 83, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist,

der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, næv-

net stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, så-

fremt særlige omstændigheder taler herfor.

Nævnet skal give den anden part i retsforholdet underretning om sagens ind-

bringelse senest 1 uge efter, at sagen er indbragt. Den pågældende har der-

efter 2 uger til at fremsætte sine ytringer. Såfremt der ikke foretages yderli-

gere, har nævnet 4 uger til at træffe afgørelse i sagen, efter partens ytringer

er indgivet, eller fristen herfor er udløbet. Det indebærer, at i sager, hvor

kun den anden part i retsforholdet skal høres, vil der være en ekspeditionstid

på højst i alt 7 uger, medmindre nævnet har forlænget svarfristen.

Nævnet skal således træffe afgørelse inden for en frist på 4 uger fra det tids-

punkt, hvor nævnet har modtaget modpartens svar efter sagens indbringelse

eller svar fra en part på et spørgsmål eller en anmodning fra nævnet, eller

hvor fristen herfor er udløbet.

Det afgørende for fristens overholdelse vil være tidspunktet, hvor nævnet

træffer afgørelse i sagen. Fristen regnes indtil afgørelsestidspunktet, det vil

sige den dag, hvor der træffes afgørelse i et nævnsmøde, og afgørelsen pro-

tokolleres. Det er således ikke afgørende, hvornår afgørelsen meddeles til

sagens parter. Er fristen overskredet, kan den part, som har indbragt sagen

for huslejenævnet, indbringe sagen for boligretten uden først at afvente næv-

nets afgørelse.

2.1.1. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Det foreslås, at der indføres et midlertidigt loft over huslejestigninger som

følge af, at lejen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. Loftet vil

begrænse den enkelte huslejestigning til maksimalt 4 pct.

UDKAST

Det forslås endvidere, at udlejere dog vil kunne kræve en særskilt lejeforhø-

jelse, hvis stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejen-

dommen er steget i et omfang, som ikke kan dækkes af en huslejestigning

på 4 pct. Udlejeren vil i så fald kunne kræve en lejeforhøjelse, som sammen

med huslejestigningen på 4 pct., sikrer, at udgiftsstigningen kan dækkes.

En særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i udgifterne for ejen-

dommen, sammenlagt med den reducerede lejeforhøjelse på 4 pct., kan ikke

komme til at overstige den almindelige regulering af lejen efter nettoprisin-

dekset i henhold til lejelovens § 53, stk. 2.

De foreslåede bestemmelser skal give lejere en større klarhed over, hvor

store lejestigninger de kan blive mødt med, samtidig med at sikre at lejestig-

ningerne ikke bliver uoverkommeligt store.

Herudover skal undtagelsen, hvorefter udlejere kan kræve en særskilt leje-

forhøjelse til dækning af udgiftsstigningen, sikre en balance i indgrebet ved,

at udlejere ikke skal opleve en huslejestigning, som ikke svarer til stignin-

gerne i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen.

Ved vurderingen af stigningerne i de rimelige og nødvendige stigninger i

udgifterne knyttet til ejendommen skal der tages udgangspunkt i det matri-

kulære ejendomsbegreb, medmindre ejendommen er omfattet af lejelovens

§ 6, stk. 1, hvorfor det udvidede ejendomsbegreb i lejelovens § 9 i stedet

skal finde anvendelse.

Udlejeren skal dokumentere opgørelsen af udgiftsstigningen over for leje-

ren, som herefter kan gøre indsigelse mod den lejeforhøjelse, som kræves

på baggrund af udgiftsstigningen. Hvis lejeren gør indsigelse, skal udlejeren

indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus Kommune, som herefter skal

træffe afgørelse senest 3 måneder efter sagens indbringelse.

At alle sager indbringes for samme huslejenævn skal sikre en ekspertise ved

nævnet samt ensartethed i behandlingen af sagerne.

Hvis lejeren gør indsigelse mod en lejeforhøjelse, som kræves på baggrund

af udgiftsstigningen for ejendommen, vil udlejeren alene kunne kræve leje-

forhøjelsen på 4 pct., indtil nævnets afgørelse foreligger. Hvis afgørelsen

giver udlejeren medhold, vil udlejeren have et efterbetalingskrav mod leje-

ren.

Endelig foreslås, at loftet på 4 pct. først får virkning for reguleringer i leje-

forhold, hvor reguleringen forinden lovens ikrafttræden er meddelt lejeren,

efter en periode fra lovens ikrafttræden svarende til perioden fra lovens

UDKAST

ikrafttræden og det tidligste tidspunkt, hvor lejeren efter lovens ikrafttræ-

delse kunne bringe lejeforholdet til ophør ved opsigelse. Såfremt lejeren fx

har 3 måneders opsigelsesvarsel, skal der gå 3 måneder fra lovens ikrafttræ-

delse, til lejeforhøjelsen begrænses til 4 pct.

Tilsvarende vil lejeforhøjelser, som er sket inden lovens ikrafttræden, blive

begrænset til 4 pct. efter en periode fra lovens ikrafttræden svarende til le-

jerens opsigelsesvarsel.

3. Forholdet til grundloven

Med lovforslaget foreslås der indført en ordning, der vil indebære en be-

grænsning i regulering af husleje efter udviklingen i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks, således at huslejen for de omfattede lejeforhold som ud-

gangspunkt maksimalt vil kunne stige med 4 pct. Det foreslås desuden, at

udlejeren herudover under nærmere angivne betingelser vil kunne kræve en

yderligere lejeforhøjelse, såfremt der er sket stigninger i de rimelige og nød-

vendige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang, som overstiger den

lejeforhøjelse, som kan opkræves efter det foreslåede loft på 4 pct. Den sam-

lede lejeforhøjelse vil ikke kunne overstige den almindelige regulering af

lejen efter nettoprisindekset.

Det følger af grundlovens § 73, stk. 1, at ejendomsretten er ukrænkelig, og

at ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver

det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at den foreslåede ordning

vil kunne udgøre et indgreb i en rettighed, der er beskyttet af grundlovens §

73, for så vidt angår kontrakter, der er i kraft på tidspunktet for lovens ikraft-

trædelse. Det er endvidere Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at et

sådant indgreb ikke i almindelighed vil udgøre ekspropriation (afståelse) ef-

ter grundlovens § 73.

Der er herved navnlig lagt vægt på den foreslåede undtagelse, der giver mu-

lighed for en højere huslejestigning, hvis udlejer kan dokumentere stignin-

ger i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang,

som overstiger den lejeforhøjelse, som kan opkræves efter det foreslåede

loft på 4 pct. Der er endvidere lagt vægt på, at for lejeforhold, hvor der på

tidspunktet for de foreslåede ændringers ikrafttræden allerede er gennemført

lejeforhøjelse efter de nuværende regler, vil de foreslåede ændringer først få

virkning efter udløbet af en periode, der svarer til lejerens sædvanlige opsi-

gelsesvarsel i det pågældende lejeforhold. Tilsvarende gælder, hvis der in-

UDKAST

den for lejers opsigelsesvarsel efter lejekontrakten kan gennemføres lejefor-

højelse efter de gældende regler, og udlejeren giver meddelelse til lejeren

herom inden ikrafttrædelsen af de foreslåede ændringer. Der er endvidere

lagt vægt på, at den foreslåede ordning vil blive indført i en midlertidig pe-

riode, og at der er tale om en generel ordning, der har til formål at sikre en

samfundsmæssigt forsvarlig udvikling i lejeniveauet.

Det vurderes imidlertid, at det ikke på forhånd kan udelukkes, at der i sær-

lige tilfælde kan være enkelte udlejere, som vil kunne blive ramt så intensivt,

at der vil være tale om ekspropriation over for de pågældende. Det vil bero

på en konkret vurdering, om der i det enkelte tilfælde foreligger ekspropri-

ation. Er et indgreb ekspropriativt, vil den pågældende have krav på erstat-

ning i medfør af grundlovens § 73. Kan der ikke opnås enighed herom, må

spørgsmålet i givet fald indbringes for domstolene.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det

offentlige

Lovforslaget reducerer huslejestigningerne i de nettoprisregulerede udlej-

ningsejendomme og reducerer dermed udlejernes indkomst. Samtidig vil le-

jernes disponible indkomst stige. Denne omfordeling vil have en række af-

ledte konsekvenser for de offentlige udgifter. I det følgende gennemgås

disse konsekvenser.

Det bemærkes, at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed,

blandt andet som følge af forslagets adfærdsmæssige virkninger.

Forslaget forventes at reducere huslejerne med ca. 900 mio. kr. i 2023. De

reducerede huslejer forudsættes at have følgende tre afledte effekter for de

offentlige udgifter.

Reduktionen i udlejernes huslejeindtægter betyder for det

første

reducerede

overskud i ejendomsejernes udlejningsvirksomhed, og dermed går det of-

fentlige glip af skatter og afgifter. Det kan være selskabsskat eller anden

form for skat afhængigt af virksomhedsform. Dernæst mister staten skatte-

indtægter, når det reducerede overskud hæves i virksomheden og udbetales

til ejeren. Det kan være udbytteskat eller personlig indkomstskat eller i visse

tilfælde ingen skat – igen afhængigt af virksomhedsformen og om ejeren er

dansk eller udenlandsk. Endelig får danske ejere af udlejningsvirksomhed i

sidste ende lavere disponibel indkomst. Det giver anledning til reducerede

indtægter fra moms og afgifter. Ved anvendelse af en standardforudsætning

for det samlede tilbageløb ved reducerede overskud i erhverv på 45 pct.

skønnes med betydelig usikkerhed et mindreprovenu i størrelsesorden 405

UDKAST

mio. kr. i 2023, som følge af tabte skatter og afgifter fra udlejningsvirksom-

hed.

For det

andet

vil de reducerede huslejer indebære færre offentlige merud-

gifter til individuel boligstøtte. Der er ikke detaljeret viden om, i hvilket

omfang huslejestigningerne i den berørte del af lejeboligsektoren ville blive

kompenseret af boligstøtte og dermed give anledning til højere offentlige

udgifter til boligstøtte. Boligstøtteeffekten er beregnet på baggrund af op-

lysninger om andelen af boligstøttemodtagere og om husleje- og indkomst-

fordelingen i de berørte boliger. Med disse antagelser skønnes med betyde-

lig usikkerhed et offentligt merprovenu på i størrelsesordenen 145 mio. kr.

som følge af færre offentlige udgifter til individuel boligstøtte. En andel af

de sparede udgifter til boligstøtte vil være kommunale mindreudgifter.

Endelig vil forslaget for det

tredje

øge lejernes disponible indkomst (efter

boligudgifter). Det vil betyde et øget forbrug og dermed en stigning i statens

indtægter fra moms og afgifter. Standardforudsætningen er her, at 23 pct. af

en øget disponibel indkomst vil blive betalt i moms og afgifter. Dermed

skønnes (når der tages højde for boligstøtteeffekten) et merprovenu på i stør-

relsesorden 175 mio. kr. i 2023, som følge af øgede moms og afgifter på

grund af højere disponibel indkomst hos lejerne.

Samlet set giver det et offentligt mindreprovenu i 2023 på 85 mio. kr.

Ved genudlejning kan udlejer fastsætte lejen til enten markedsleje eller det

lejedes værdi afhængigt af, hvilket huslejeregime boligen hører under. Fra-

flytningsfrekvensen er relativ høj i disse boliger (mellem 25-30 pct.).

På baggrund af ovenstående kan det skønnes, at mindreprovenuet vil udgøre

85 mio. kr. i 2023 faldende gradvist til 65 mio. kr. i 2024, 45 mio. kr. i 2025

og ned mod 10 mio. kr. i 2030. Den varige virkning skønnes at udgøre 5

mio. kr. Der gøres opmærksom på, at de økonomiske konsekvenser for det

offentlige er forbundet med betydelig usikkerhed.

Økonomiske konsekvenser for det offentlige

2023

Mio. kr., 2022-

prisniveau

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Varig

virk-

ning

UDKAST

Ifølge lovforslaget afsættes op til 2,2 mio. kr. til behandlingen af eventuelle

huslejenævnssager afledt af lovforslaget til huslejenævnet i Aarhus kom-

mune. Lovforslaget vurderes ikke herudover at have implementeringskon-

sekvenser for det offentlige.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Forslaget om et midlertidigt huslejeloft forventes at have økonomiske kon-

sekvenser for erhvervslivet. Forslaget indebærer således, at udlejere af pri-

vate lejeboliger hvis husleje reguleres med nettoprisindekset maksimalt må

hæve lejen med 4 pct. Der indføres dog en undtagelse, idet udlejer kan sætte

huslejen op svarende til stigningen i driftsudgifterne, hvis udlejer kan doku-

mentere, at udgifterne knyttet til ejendommens drift er steget med mere end

4 pct., dog maksimalt hvad der svarer til stigningen i nettoprisindekset.

Det midlertidige loft over huslejestigninger gælder for regulering af husle-

jen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023.

Det forventes, at det midlertidige huslejeloft betyder, at udlejerne vil tabe

huslejeindtægter. I det følgende skønnes over disse tab. Det skal bemærkes,

at beregningerne er forbundet med betydelig usikkerhed, blandt andet som

følge af adfærdsmæssige virkninger af forslaget.

Beregningerne er opsummeret i nedenstående tabel 1. Der tages udgangs-

punkt i en gennemsnitlig udlejningsbolig med fri leje efter lejelovens § 54

og en gennemsnitlig udlejningsbolig med leje fastsat efter lejelovens § 19,

stk. 2. De bagvedliggende forudsætninger, som fremgår af tabellen, vedrører

blandt andet huslejer, boligstørrelse, antal berørte boliger og antal år til le-

jernes fraflytning. I beregningerne tages der udgangspunkt i Finansministe-

riets seneste skøn for inflationen (jf. Økonomisk Redegørelse, august 2022).

Det indebærer, at der forudsættes en gennemsnitlig stigning i nettopriserne

på 8,6 pct. for året 2022, som vil have betydning for huslejerne i 2023. Vi-

dere forudsættes det, at inflationen vil være lavere end 4 pct. i 2023 (Finans-

ministeriets skøn er 3,6 pct.), så huslejeloftet ikke vil have virkning for hus-

lejerne i 2024.

Stigningen i nettoprisindekset er i meget høj grad drevet af stigninger i pri-

serne på fødevarer og energi. Omkring 4 pct. point af nettoprisstigningen fra

juli 2022 til juli 2023 skyldes således stigende priser på disse varegrupper.

Priser på fødevarer har ikke betydning for udlejningsejendommes driftsud-

gifter, og lejerne betaler særskilt for el- og varmeforbrug. Derfor vurderes

UDKAST

det, at stigningen i driftsudgifterne i stort set alle private udlejningsejen-

domme vil være under 4 pct. På den baggrund forudsættes det, at undtagel-

sen for udlejer til at kræve en højere lejestigning end 4 pct. stort set ikke vil

blive anvendt.

Tabel 1 viser, at udlejer

umiddelbart

(med de givne forudsætninger) i gen-

nemsnit årligt taber huslejeindtægter i størrelsesordenen 6.000-7.000 kr. pr.

bolig afhængigt af, om der er aftalt fri leje, eller lejen er fastsat efter § 19,

stk. 2. På tværs af boliger vil der være stor spredning i huslejetabets stør-

relse.

Udlejernes samlede tab afhænger af, hvor lang tid der går, før lejeren fra-

flytter boliger. Det skyldes, at udlejer ved genudlejning kan udleje boligen

til enten markedsleje eller det lejedes værdi afhængigt af, hvilket huslejere-

gime boligen hører under. I beregningerne er der forudsat en resterende bo-

tid på henholdsvis 3 og 4 år afhængigt af huslejefastsættelsen, jf. tabel 1.

Med de givne forudsætninger skønnes et loft over lejestigningerne på 4 pct.

umiddelbart

at give udlejerne et samlet huslejetab målt over alle år på i stør-

relsesordene 3,5 mia. kr. (2,1 mia. kr. + 1,4 mia. kr.). Det forventes imidler-

tid, at en betydelig del af udlejerne – uden huslejeloftet – ville vælge

ikke

regulere deres husleje med nettoprisindekset. Grunden kan være, at udlejer

vurderer, at der er for stor forskel mellem stigningen i ejendommens drifts-

udgifter, og den stigning i huslejerne som reguleringen med det aktuelle net-

toprisindeks tilsiger. En anden grund kan være, at huslejen efter en regule-

ring med den høje stigning i nettoprisindekset vil overstige den fri leje, og

potentielt medføre mange fraflytninger. På grund af relativ stor flyttehyp-

pighed vil mange lejemål for nyligt være ”markedsprøvede”.

Tabel 1. Beregning af tabte huslejeindtægter for udlejere

UDKAST

Antal lejemål

Gns. m²-leje, kr.

Gns. boligstørrelse, m²

Årsleje pr. lejemål, kr.

Huslejestigning ved nettoprisstigning på

8,6 pct., kr.

Umiddelbart årligt huslejetab pr bolig ved

huslejeloft på 4 pct. (inkl. depositum), kr.

Gns. resterende botid, år

Umiddelbart tab for udlejer ift. regulering

med nettoprisindeks, mia. kr.

Tab for udlejer ift. regulering med netto-

prisindeks, hvis 25 pct. af udlejerne uden

indgrebet havde valgt at regulere huslejen

med 4 pct., mia. kr.

Anm.:

Boliger med

Boliger

leje efter § 19,

med fri leje

stk. 2

100.000

60.000

1.350

1.400

121.500

105.000

10.400

7.000

2,1

9.000

6.000

1,4

1,6

1,1

Private udlejningsboliger opført efter 1991, hvor lejer er flyttet ind efter 1. juli

2015

Skøn baseret på Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5, stk. 2,

(2019)

Anslået

Baseret på FMs skøn for den gennemsnitlige stigning i nettopriserne i året 2022,

jf. Økonomisk Redegørelse, august 2022

Skøn baseret på halvdelen af hhv. den gennemsnitlige botid på 5,5 år i en privat

udlejningsbolig opført efter 1991 og den gennemsnitlige botid på 8,8 år i en privat

udlejningsbolig opført før 1992

Kilde: Bolig- og Planstyrelsens egne beregninger

I tabel 1 er anført tabet for udlejer, hvis 25 pct. af udlejerne som svar på de

meget høje stigninger i nettoprisindekset (og uden et lejeloft på 4 pct.) væl-

ger ikke at følge nettoprisindekset. Det forudsættes, at udlejerne i dette til-

fælde i stedet vælger at regulere huslejen med 4 pct.

På den baggrund skønnes det, at det samlede tab af huslejeindtægter at ud-

gøre i størrelsesorden 2,7 mia. kr. (1,6 mia. kr. + 1,1 mia. kr.).

Udlejernes tab på 2,7 mia. kr. skal fordeles på i gennemsnit 3,5 år (gennem-

snittet af 3 og 4 års restbotid). Omregnet til et års huslejetab svarer det til

ca. 0,8 mia. kr. De 0,8 mia. kr. kan sammenholdes med udlejernes samlede

huslejeindtægter fra de omfattede ca. 160.000 boliger på anslået ca. 18,5

mia. kr. Det svarer til mistede huslejeindtægter på godt 4 pct.

UDKAST

Det skal understreges, at udlejernes tab af husleje som nævnt er midlertidigt,

idet genudlejning i gennemsnit finder sted efter 3,5 år, jf. ovenfor. Herud-

over skal det ses i lyset af, at der er en begrundet mistanke om, at de seneste

stigninger i nettoprisindekset, rammer skævt i forhold til udviklingen i ud-

lejningsejendommenes driftsudgifter.

Idet der er tale om midlertidige indtægtstab for udlejerne vurderes forslaget

ikke at have nævneværdig betydning for værdisætningen af de private ud-

lejningsejendomme. Værdisætningen af disse ejendomme sker i høj grad på

baggrund af ejendommenes indtjeningsevne i fremtiden.

Der vil være begrænsede administrative omkostninger for de udlejere, som

i enkelte tilfælde vælger at benytte undtagelsesbestemmelsen og kan doku-

mentere, at udgifterne knyttet til ejendommens drift er steget med mere end

4 pct.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget

ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og

anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for bor-

gerne.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den … til den … været sendt i

høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

…

11. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindreudgifter Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an- (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an-

før »Ingen«)

UDKAST

Økonomiske

konsekvenser for

stat, kommuner

og regioner

Implemente-

ringskonsekven-

ser for stat, kom-

muner og regio-

ner

Økonomiske

Ingen

konsekvenser for

erhvervslivet

Tab af huslejeindtægter for udlejere

af private boligudlejningsejen-

domme, som med betydelig usikker-

hed skønnes at udgøre i størrelsesor-

den 2,7 mia. kr. fordelt over i gen-

nemsnit 3,5 år.

Administrative

konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative

konsekvenser for

borgerne

Klimamæssige

konsekvenser

Miljø- og natur-

mæssige konse-

kvenser

Forholdet til EU-

retten

Er i strid med de

principper

for

implementering

af erhvervsrettet

EU-regulering/

Går videre end

Nej

UDKAST

minimumskrav i

EU-regulering

(sæt X)

UDKAST

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det fremgår af § 9, 1.-3. pkt., i lov om leje, at flere ejendomme, der ejes af

samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som

har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses som én ejen-

dom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller sam-

noteret i tingbogen. Ligeledes skal flere ejerlejligheder, der henhører under

samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom.

Det fremgår af § 9, nr. 1, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i

kapitel 3 om omkostningsbestemt leje, § 7 om huslejeregulering for mindre

ejendomme i regulerede kommuner, § 62 om ulovlig opkrævning af depo-

situm og forudbetalt leje, §§ 105-107 og 109 om iværksættelse af arbejder

og § 161 om lejerens bytteret.

Det fremgår af § 9, nr. 2, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i §

113, § 115, stk. 2, §§ 119-123 og § 60 i lov om boligforhold om ejendom-

mens udvendige vedligeholdelse og vedligeholdelsesplan.

Det fremgår af § 9, nr. 3, at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af reglerne i

kapitel 5 om fri leje og kapitel 14 om forbedringsarbejder, når ejendommen

er omfattet af § 6, stk. 1.

Det følger af det foreslåede

§ 9, nr. 4,

at 1.-3. pkt. gælder ved anvendelse af

§ 53 a om lejeforhøjelse som følge af stigninger i de rimelige og nødvendige

udgifter knyttet til ejendommen, når ejendommen er omfattet af § 6, stk. 1.«

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der ved opgørelsen af stigningerne

i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen sker anven-

delse af samme ejendomsbegreb, som ellers finder anvendelse for ejendom-

men ifm. fx lejefastsættelsen.

Der henvises i øvrigt til pkt. XX i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 2

UDKAST

Det foreslås, at

underoverskriften

efter § 52 affattes således: »Fravigelighed

og regulering af leje efter nettoprisindekset«.

Det foreslås, at den gældende underoverskrift, der omhandler fravigelighed,

ændres til fravigelighed og regulering af leje efter nettoprisindekset. Forsla-

get er en konsekvens af, at der i afsnittet foreslås indsat regler, der omhand-

ler regulering af lejen efter nettoprisindekset.

Til nr. 3

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lov om leje, at det kan aftales, at lejen én gang

årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Le-

jeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse

herom til lejeren.

Reglen indebærer, at for lejeforhold omfattet af reglerne i lejelovens kapitel

4 om lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v., kan det

aftales, at lejen årligt reguleres efter stigningen i udviklingen i nettoprisin-

dekset. Det skal fremgå af lejeaftalen, hvornår lejen reguleres, og efter hvil-

ken måned udvikling i nettoprisindekset.

Der findes ikke i gældende regler bestemmelser, som begrænser, hvor meget

lejen kan hæves med, når den reguleres efter udviklingen i Danmarks Stati-

stiks nettoprisindeks.

Det følger af det foreslåede § 53,

stk. 3,

at regulering af lejen efter udviklin-

gen i nettoprisindekset for 2022 og 2023 ikke kan overstige 4 pct., jf. dog §

53 a, stk. 1.

Formålet med bestemmelsen er at begrænse huslejestigninger, hvor lejen

reguleres efter stigningen i nettoprisindekset for 2022 og 2023, til som ud-

gangspunkt maksimalt 4 pct.

Nettoprisindekset viser prisudviklingen for en lang række forbrugervarer, så

vidt muligt fratrukket skatter og afgifter. Idet inflationen i 2022 har været

betydeligt højere end i tidligere år, medfører en regulering af lejen efter ud-

viklingen i nettoprisindekset for 2022 en meget større huslejestigning, end

reguleringer for tidligere har medført.

Den foreslåede bestemmelse i § 53, stk. 3, vil medføre, at udlejere på bag-

grund af en aftale om regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindek-

set ikke kan kræve en større huslejestigning end 4 pct. Bestemmelsen med-

fører ikke begrænsninger for de huslejestigninger, som kræves på andet

UDKAST

grundlag, herunder fx for forbedringer eller som følge stigninger i skatter og

afgifter, jf. lejelovens §§ 46 og 47.

Begrænsningen vil også omfatte ejendomme, som er omfattet af reglerne

om omkostningsbestemt leje, såfremt de har aftalt en regulering af lejen ef-

ter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til lejelovens

§ 53, stk. 2.

Den foreslåede bestemmelse får kun betydning, hvor en huslejestigning ef-

ter lejelovens § 53, stk. 2, vil overstige 4 pct. Det vil sige, hvor den netto-

prisindeksstigning, som lejen reguleres efter, overstiger 4 pct.

Ved regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset, kan lejen alene

reguleres efter prisudviklingen for ét år. Udlejeren kan derfor ikke kræve

lejen reguleret efter udviklingen i indekset fra fx en måned i 2020 til samme

måned i 2022.

Som eksempel på en regulering som ikke vil være omfattet af bestemmelsen

kan nævnes en regulering af lejen pr. 1.1.2022 efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks i oktober 2021. Da reguleringen tager udgangs-

punkt i udviklingen fra oktober 2020 til oktober 2021 omhandler regulerin-

gen ikke udviklingen i nettoprisindekset for en måned i 2022, og regulerin-

gen omfattes derfor ikke af ordningen, uanset at reguleringen faktisk foreta-

ges i 2022.

Som eksempel på en regulering som vil være omfattet af bestemmelsen kan

omvendt nævnes en regulering af lejen pr. 1.1.2024 efter udviklingen i Dan-

marks Statistiks nettoprisindeks i oktober 2023. Da reguleringen tager ud-

gangspunkt i udviklingen fra oktober 2022 til oktober 2023 omhandler re-

guleringen udviklingen i nettoprisindekset for en måned i 2023, og regule-

ringen omfattes derfor af ordningen, uanset at reguleringen faktisk foretages

i 2024.

Såfremt udgifterne, der knytter sig til ejendommen, er steget i et omfang,

hvor en lejeforhøjelse på 4 pct. ikke kan dække udgiftsstigningen, kan udle-

jeren herudover kræve en lejeforhøjelse, som sammen med regulering efter

denne bestemmelse dækker udgiftsstigningen, når den samlede lejeforhø-

jelse ikke overstiger det beløb, som lejen vil kunne hæves med ved en regu-

lering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset i henhold til lejelovens

§ 53, stk. 2, jf. det foreslåede § 53 a, stk. 1.

Overgangsordningen i lovforslagets § 3, stk. 2, medfører, at en del af de

lejereguleringer efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022, som allerede

UDKAST

er meddelt inden lovens ikrafttræden, først omfattes af loftet på 4 pct. på det

tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være

bragt til ophør ved lejers opsigelse. Huslejeloftet får dog fremadrettet fuld

effekt på disse reguleringer også, da alle fremtidige lejebetalin-ger i lejefor-

holdet vil blive påvirket heraf.

Bestemmelsen har ligeledes til formål at sikre, at udlejere, som har lejemål,

hvor der allerede er foretaget reguleringer for 2022 inden lovens ikrafttræ-

den i alle tilfælde ikke rammes mindre af huslejeloftet, end øvrige lejefor-

hold.

Som eksempel kan nævnes et lejeforhold (lejeforhold 1), hvor lejen hvert år

i juli reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset for maj, lejers opsigel-

sesvarsel er 3 måneder:

I juli 2022 blev lejen reguleret efter udviklingen i nettoprisindekset uden at

blive omfattet af huslejeloftet. Efter lovforslagets ikrafttræden reduceres

denne pr. 1. januar 2023 til som udgangspunkt maksimalt 4 pct.

I juli 2023 skal lejen igen reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset,

denne gang med huslejeloftets virkning fra reguleringstidspunktet.

Hvis lejeforholdet ophører d. 31. december 2024 har maksimeringen af re-

guleringen efter 2022-indekset således reduceret størrelsen af lejen i 24 må-

neder, mens maksimeringen af 2023-indekset har reduceret størrelsen af le-

jen i 18 måneder. Samtidig har udlejer kunne regulere lejen op i juli 2024

med virkning i 6 måneder.

Ses det der omvendt på eksemplet med et lejeforhold (lejeforhold 2), hvor

lejen hvert år i januar reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset for ok-

tober, lejers opsigelsesvarsel er 3 måneder:

Her vil overgangsordningen ikke finde anvendelse, da udlejer ikke har

kunne meddele stigningen inden lovens ikrafttræden, og lejereguleringen pr.

1.1.2023, som sker ud fra oktober-indekset 2022 maksimeres fra start. Til-

svarende gælder for lejereguleringen pr. 1.1.2024, som reguleres efter okto-

ber-indekset for 2023.

Hvis lejeforholdet ophører d. 31. december 2024 har maksimeringen af re-

guleringen efter 2022-indekset således reduceret størrelsen af lejen i 24 må-

neder, men maksimeringen af 2023-indekset har alene reduceret størrelsen

af lejen i 12 måneder. Samtidig vil udlejer ikke for dette lejeforhold kunne

nå at opkræve en huslejestigning, som ikke begrænses af huslejeloftet.

UDKAST

Som det ses, vil udlejeren i første eksempel kunne opkræve 6 måneders hus-

lejestigning, som ikke begrænses af huslejeloftet. Dette modsvares dog af,

at en af reguleringerne, hvor huslejeloftet har begrænset lejereguleringen,

samtidig har haft 6 måneders længere varighed. Tilsvarende vil gøre sig gæl-

dende uanset, hvornår lejeforholdet slutter.

I det tilfælde, at lejeforholdet måtte slutte tidligere, gør det sig dog gæl-

dende, at de udlejere, som allerede har foretaget en regulering inden lovens

ikrafttræden reelt rammes hårdere end de udlejere, som endnu ikke ved lo-

vens ikrafttræden har foretaget reguleringen.

Tages der fortsat udgangspunkt i de to ovennævnte eksempler, men hvor

lejeforholdet i begge tilfælde ophører pr. 31. juni 2024:

Huslejeloftet vil for lejeforhold 1, begrænse huslejen for første regulering i

18 måneder, og for anden regulering i 12 måneder. Det vil ikke være muligt

for udlejeren, at opkræve en huslejestigning uden huslejeloftets begræns-

ning i dette lejeforhold, da det ophører inden dette er muligt.

Huslejeloftet vil samtidig for lejeforhold 2 begrænse huslejen for første hus-

lejeregulering i 18 måneder, og for anden regulering i 6 måneder. Udlejeren

vil heller ikke i dette tilfælde have mulighed for, at opkræve en huslejestig-

ning uden huslejeloftets begrænsning i dette lejeforhold, da dette lejeforhold

også ophører inden dette er muligt.

Det kan på baggrund af ovenstående eksempler således konkluderes, at ud-

lejere, som har lejemål, hvor der allerede er foretaget reguleringer for 2022

inden lovens ikrafttræden i alle tilfælde ikke rammes mindre af huslejeloftet,

end øvrige lejeforhold.

Der henvises i øvrigt til pkt. XX i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 4

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lov om leje, at det kan aftales, at lejen én gang

årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Le-

jeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse

herom til lejeren.

Der findes ikke i gældende regler bestemmelser, som ved en regulering af

lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks tillader en hø-

jere regulering af lejen som følge af stigningerne i udgifterne for ejendom-

men.

UDKAST

Det følger af det foreslåede

§ 53, a stk. 1, 1. pkt.,

at såfremt der for det ka-

lenderår, som udviklingen i nettoprisindekset aflæses i ved regulering af le-

jen, jf. § 53, stk. 2, er sket stigninger i de rimelige og nødvendige udgifter

knyttet til ejendommen, som ikke kan dækkes af den lejeforhøjelse, som kan

beregnes efter § 53, stk. 2 og 3, kan udlejeren ved meddelelse, ud over re-

gulering efter § 53, stk. 2 og 3, kræve lejen reguleret med et beløb, som

svarer til differencen mellem stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen

i kalenderåret, og det beløb, som kan beregnes efter § 53, stk. 2 og 3.

Formålet med bestemmelsen er at give udlejere, der har oplevet rimelige og

nødvendige udgiftsstigninger for ejendommen, som ikke kan dækkes af en

lejeforhøjelse på 4 pct., mulighed for at kræve en lejeforhøjelse, som sam-

men med en reduceret lejeforhøjelse på 4 pct, jf. § 53, stk. 3, dækker ud-

giftsstigningen.

Udgiftsstigningen skal vedrøre samme kalenderår, som det kalenderår ud-

viklingen i nettoprisindekset efter lejelovens § 53, stk. 2, vedrører. Ønsker

udlejeren fx at kræve en lejeforhøjelse, hvor lejen reguleres efter udviklin-

gen i nettoprisindekset for en måned i 2022, er det afgørende for, om det

foreslåede § 53 a, stk. 1, kan anvendes, dermed om udgifterne for ejendom-

men i 2022 i forhold til 2021 er steget i et omfang, som ikke kan dækkes af

en huslejestigning på 4 pct.

Bestemmelsen indebærer en særskilt lejeforhøjelse, som, såfremt udgifterne

for ejendommen er steget tilstrækkeligt, kan kræves ud over en lejeforhø-

jelse efter lejelovens § 53, stk. 2. Udlejeren vil tidligst kunne kræve en sær-

skilt lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, samtidig med lejefor-

højelsen efter lejelovens § 53, stk. 2.

Såfremt det fx er aftalt, at lejen reguleres den 1. januar, og lejeforhøjelsen i

den forbindelse er begrænset til 4 pct., vil udlejeren herudover særskilt

kunne kræve en lejeforhøjelse efter den foreslåede bestemme, som tidligst

har virkning fra den 1. januar, såfremt der er sket stigninger i de rimelige og

nødvendige udgifter knyttet til ejendommen i et omfang, som overstiger den

lejeforhøjelse, som kan opkræves efter det foreslåede loft på 4 pct.

Som nævnt ovenfor kan reguleringen tidligst kræves samtidig med regule-

ringen efter lejelovens § 53, stk. 2, men den kan også kræves særskilt på et

senere tidspunkt, hvis fx udlejer først får det fulde overblik over udgifterne

for kalenderåret på et senere tidspunkt end det tidspunkt, hvor reguleringen

efter lejelovens § 53, stk. 2, og det foreslåede § 53, stk. 3. Reguleringen kan

tidligst få virkning fra meddelelsestidspunktet.

UDKAST

En lejeregulering efter den foreslåede bestemmelse skal, ligesom en lejere-

gulering efter lejelovens § 53, stk. 2, blot meddeles. Der stilles således ikke

krav om en specifik varslingsperiode.

For at en meddelelse om lejeregulering efter den foreslåede bestemmelse

kan få virkning kræves det bl.a., at udlejer fremsætter meddelelse skriftligt,

og at det indeholder oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og en bereg-

ning af grundlaget for lejeforhøjelsen med dokumentation for stigningen i

udgifter knyttet til ejendommen. For nærmere herom se bemærkningerne til

det foreslåede § 53 a, stk. 2.

I henhold til det foreslåede § 53 a, stk. 6, er det hensigten, at det fastsættes i

en bekendtgørelse, hvilke udgifter udlejeren kan medregne i opgørelsen, og

hvordan stigningen for de enkelte udgiftsposter skal beregnes. Det er endvi-

dere hensigten, at det fastsættes, hvordan stigningen i udgifterne skal forde-

les på ejendommens enkelte lejemål.

Det følger af det foreslåede § 53, a stk. 1,

2. pkt.,

at den lejeforhøjelse, som

kan kræves efter 1. pkt., kan ikke sammen med den begrænsede regulering

efter § 53, stk. 3 overstige den lejeforhøjelse, som ville kunne kræves ved

regulering efter udviklingen i Danmarks statistiks nettoprisindeks for den

måned, som der er aftalt regulering efter, jf. § 53, stk. 2.

En lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, kan ikke sammen med

en regulering af lejen, som er begrænset til 4 pct. efter det foreslåede § 53,

stk. 3, overstige den leje, som ville kunne kræves ved regulering af lejen

efter udviklingen i nettoprisindekset, jf. § 53, stk. 2.

Udlejeren kan således ikke med en lejeforhøjelse på 4 pct., samt en særskilt

lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i udgifterne for ejendommen, opnå

en større lejeforhøjelse, end udlejeren ville opnå ved en regulering af lejen

efter udviklingen i nettoprisindekset i henhold til § 53, stk. 2, som ikke var

begrænset af det i lovforslagets § 1, nr. 1, foreslåede § 53, stk. 3.

Det følger af det foreslåede § 53, a stk. 1,

3. pkt.,

at regulering af lejen efter

1. pkt. kan tidligst få virkning sammen med reguleringen efter § 53, stk. 2.

En regulering efter den foreslåede bestemmelse kan tidligst få virkning sam-

men med reguleringen efter § 53, stk. 2. Dette indebærer, at hvis udlejer

måtte få kendskab til, at stigningerne i de rimelige og nødvendige udgifter

knyttet til ejendommen for kalenderåret overstiger lejereguleringen efter §

53, stk. 2, jf. det foreslåede stk. 3, på et tidligere tidspunkt end det tidspunkt,

der i henhold til lejeaftalen er aftalt en regulering efter § 53, stk. 2, vil udlejer

UDKAST

først kunne meddele en lejeregulering med virkning for det tidspunkt, hvor

der i henhold til lejeaftalen er aftalt en regulering af lejen efter § 53, stk. 2.

Får udlejer først kendskab til, at stigningerne i de rimelige og nødvendige

udgifter til knyttet til ejendommen overstiger lejereguleringen efter § 53,

stk. 2, jf. det foreslåede stk. 3, på et tidspunkt, som ligger efter tidspunktet,

hvor der er aftalt regulering efter § 53, stk. 2, kan udlejer meddele en leje-

regulering efter den foreslåede bestemmelse med virkning fra tidspunktet

for meddelelsens fremkomst.

Det følger af det foreslåede

§ 53 a, stk. 2, 1. pkt.,

at krav om lejeforhøjelse

efter stk. 1 skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til

lejeforhøjelsen, en beregning af grundlaget for lejeforhøjelsen og dokumen-

tation for stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejen-

dommen.

Formålet med bestemmelsen er at pålægge udlejeren at opgøre og dokumen-

tere udgiftsstigningen i henhold til den foreslåede § 53 a, stk. 1. Udlejeren

skal samtidig give oplysning om beregningen af lejeforhøjelsen. Lejeren får

herved mulighed for at tage stilling til kravets berettigelse. Oplysningerne

skal gives skriftligt.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 2,

2. og 3. pkt.,

at kravet endvidere

skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Bestemmelsen indebærer herudover, at kravet skal indeholde vejledning for

lejeren om muligheden for at gøre indsigelse. Denne skal være klar og ty-

delig med hensyn til frister for indsigelse, og hvem der er rette modtager

af indsigelsen.

Formålet med bestemmelsen er således yderligere at sikre, at lejeren får op-

lysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse, så lejeren kan beslutte

sig for, om lejeren vil bestride lejeforhøjelsen.

Hvis kravet ikke indeholder de nødvendige oplysninger, er kravet ugyldigt.

Har udlejeren fremsat et krav, som ikke indeholder alle nødvendige oplys-

ninger, er udlejeren dog ikke afskåret fra at fremsætte kravet på ny over

for lejeren, sammen med de nødvendige oplysninger om lejeforhøjelsen.

UDKAST

Det følger af det foreslåede § 53 a,

stk. 3, 1. pkt.,

at hvis lejeren ikke vil

godkende kravet om lejeforhøjelse, jf. stk. 1, skal lejeren fremsætte skriftlig

indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til lejeren.

I overensstemmelse med almindelige kontraktsretlige regler gælder, at det

er kravets fremkomst til lejeren og ikke afsendelsen, der er afgørende for,

hvornår fristen regnes fra. Udlejeren bærer således forsendelsesrisikoen i

forhold til beregning af lejerfristens længde.

Den i bestemmelsen angivne frist løber således fra det tidspunkt, hvor kravet

er kommet frem til lejeren. Lejerens indsigelse må imidlertid sidestilles med

en pligtmæssig reklamation, og forsinkelses- og bortkomstrisikoen påhviler

derfor udlejeren. Lejerens indsigelse skal altså blot være afsendt så tidligt,

at den med normal postgang vil være kommet frem rettidigt. Bevisbyrden

for, at indsigelsen er afsendt rettidigt, påhviler lejeren.

Lejerens indsigelse skal være skriftlig, men behøver ikke være begrundet.

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 3,

2. pkt.,

at i ejendomme med bebo-

errepræsentation kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige lejere i

ejendommen gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på

vegne af samtlige lejere i ejendommen gøre indsigelse mod kravet om leje-

forhøjelse.

Dette bevirker, at beboerrepræsentationen over for udlejer kan foretage en

samlet indsigelse for samtlige meddelte reguleringer efter den foreslåede §

53 a, stk. 1, hvor fristen for den periode, hvor lejer kan gøre indsigelse stadig

ikke er udløbet.

Beboerrepræsentationen kan således godt gøre samlet indsigelse for flere

reguleringer, som er meddelt samtidig, når blot denne indsigelse afgives på

et tidspunkt, hvor der for alle de omhandlede reguleringer stadig kan gøres

indsigelse.

Beboerrepræsentationens indsigelse angår samtlige lejere i ejendommen.

Ejendommen er i den forstand som udgangspunkt defineret ved det matri-

kulære ejendomsbegreb, medmindre det udvidede ejendomsbegreb finder

anvendelse, jf. den foreslåede § 9, nr. 4, som affattet ved lovforslagets § 1,

nr. 1.

UDKAST

Det følger af det foreslåede § 53 a, stk. 3,

3. og 4. pkt.,

at udlejeren da skal

indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus Kommune senest 6 uger efter

lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhø-

jelse. Indbringer udlejer sag for huslejenævnet, skal udlejer samtidig med

indbringelsen fremsende de oplysninger, som er nævnt i stk. 2, 1. pkt. Inde-

holder indbringelsen ikke disse oplysninger, anses sagen ikke for indbragt

for huslejenævnet.

Gør lejer gyldig indsigelse, skal udlejer senest 6 uger efter lejerfristens ud-

løb indbringe sagen for huslejenævnet i Aarhus. Det er et krav, at udlejer i

den forbindelse fremsender oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt

grundlaget for lejeforhøjelsen med dokumentation for stigningen i udgif-

terne knyttet til ejendommen. Indeholder indbringelsen ikke disse oplysnin-

ger, anses sagen ikke indbragt for huslejenævnet.

Dette krav skal ses i forbindelse med lovforslagets § 2, hvorefter husleje-

nævnet skal træffe afgørelse senest 3 måneder fra indbringelsestidspunktet,

hvilket alene er muligt, hvis udlejer i forbindelse med indbringelsen tilveje-

bringer et fyldestgørende grundlag, hvorpå afgørelsen kan træffes.

Udlejeren skal i modsætning til andre typer sager ikke indbringe tvisten for

huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet er beliggende, men for hus-

lejenævnet i Aarhus kommune.

Det følger af det foreslåede § 53 a,

stk. 4,

at hvis sag om lejeforhøjelse er

indbragt for huslejenævnet, jf. stk. 3, kan udlejeren alene kræve en lejefor-

højelse i henhold til § 53, stk. 3, indtil huslejenævnets afgørelse er meddelt

parterne-

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at såfremt udlejeren har indbragt

sag for huslejenævnet om lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i ejen-

dommens udgifter, jf. det foreslåede § 53 a, stk. 1, kan udlejeren, indtil næv-

nets afgørelse er meddelt parterne, alene kræve en lejeforhøjelse på 4 pct.

En indbringelse af sagen for huslejenævnet har dermed opsættende virkning

for lejeforhøjelsen.

Dette har til formål at sikre, at lejere ikke belastes økonomisk af lejeforhø-

jelser, som senere måtte blive underkendt.

UDKAST

Det følger af det foreslåede § 53 a,

stk. 5,

at når endelig huslejenævnsafgø-

relse foreligger, reguleres lejen i overensstemmelse hermed med virkning

fra det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen ville have haft virkning, hvis lejeren

ikke havde gjort indsigelse.

Hvis en sag om lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 1, er indbragt

for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil nævnets afgørelse er meddelt par-

terne, alene kræve en lejeforhøjelse på 4 pct.

Såfremt nævnets afgørelse fastslår, at udlejeren, ud over lejeforhøjelsen på

4 pct., er berettiget til at kræve en lejeforhøjelse efter det foreslåede § 53 a,

stk. 1, har udlejeren et efterbetalingskrav mod lejeren.

Efterbetalingskravet udgør forskellen mellem den leje, som udlejeren har

opkrævet af lejeren og den leje, som udlejeren i henhold til nævnets afgø-

relse er berettiget til at opkræve. Efterbetalingskravet regnes fra det tids-

punkt, hvor udlejeren i henhold til det foreslåede § 53 a, stk. 2, fremsatte

kravet om lejeforhøjelsen over for lejeren.

Efterbetalingskravet forrentes i henhold til de almindelige regler herom.

Det følger af det foreslåede § 53 a,

stk. 6,

at indenrigs- og boligministeren

fastsætter nærmere regler om opgørelse af stigningen i udgifterne som knyt-

ter sig til ejendommen, jf. stk. 1.

Det er hensigten, at det fastsættes i en bekendtgørelse, hvilke udgifter udle-

jeren kan medregne i opgørelsen af udgiftsstigningen efter det foreslåede §

53 a, stk. 1, samt hvordan stigningen i de enkelte udgiftsposter beregnes.

Det er hensigten, at det fastsættes, at de samlede udgiftsstigninger for ejen-

dommen opgøres ved en sammenlægning af de rimelige og nødvendige stig-

ninger i udgifterne til skatter og afgifter, forsikring, vedligeholdelse, admi-

nistration, forbrugsudgifter, forbrugsregnskaber, vicevært, renholdelse, fi-

nansieringsomkostninger og øvrige udgifter.

Det er tillige hensigten, at det fastsættes, at en udgiftsstigning ikke kan medta-

ges i det omfang, udgiften knytter sig til den del af ejendommen, som ikke an-

vendes til beboelse, eller såfremt udgiftsstigningen, uanset at denne knytter sig

til den del af ejendommen, som anvendes til beboelse, kan pålignes øvrige par-

ter kan pålignes andre end udlejeren.

UDKAST

Det er også hensigten, at det fastsættes, at de samlede udgiftsstigninger for ejen-

dommen ved vurderingen af, om udlejeren kan regulere lejen efter det foreslå-

ede § 53 a, stk. 1, skal fordeles på ejendommens beboelseslejemål ud fra leje-

målenes forholdsmæssige størrelse, set i forhold til den samlede størrelse af den

del af ejendommen, som anvendes til beboelse opgjort i m

bruttoetageareal.

Til nr. 5

Det følger af lejelovens § 54, stk. 3, lejeforhøjelse for lejeforhold, hvor lejen

fastsættes frit efter parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræves på grundlag af aftale

om regulering af lejen efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved ud-

lejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren.

Det følger af det foreslåede

§ 54, stk. 4,

at ved regulering af lejen efter stk.

3 finder § 53, stk. 3, tilsvarende anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at ved regulering af lejen efter net-

toprisindekset i lejeforhold, hvor det mellem parterne er aftalt, at lejen fast-

sættes frit, finder det foreslåede § 53, stk. 3, om begrænsning af lejeforhø-

jelsens større, tilsvarende anvendelse.

Det følger af det foreslåede § 54,

stk. 5,

at for lejemål med en aftalt regule-

ring i henhold til stk. 3, finder § 53 a tilsvarende anvendelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at for lejeforhold, hvor lejen efter

aftale fastsættes frit, og hvor det mellem parterne er aftalt, at lejen i henhold

til lejelovens § 54, stk. 3, skal reguleres efter udviklingen i Danmarks Stati-

stiks nettoprisindeks, finder den foreslåede § 53 a, om huslejeregulering som

følge af stigningen i udgifterne knyttet til ejendommen tilsvarende anven-

delse.

Det henvises til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 2 og 3, og § 2.

Til § 2

Det følger af § 86, stk. 1, i lov om boligforhold, at huslejenævnet skal træffe

afgørelse senest 4 uger fra det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar

efter § 82, stk. 3, eller § 83, stk. 4, hvor fristen for svar efter de nævnte regler

er udløbet, eller hvor parterne er mødt for nævnet, jf. § 85, stk. 2. I sager

efter §§ 153 og 154 i lov om leje kan nævnet opfordre til afholdelse af me-

diation.

UDKAST

Det følger af § 88, stk. 6, 1. pkt., i lov om boligforhold, at hvis huslejenævnet

ikke truffet afgørelse inden udløbet af fristen herfor i § 86, stk. 1, kan kla-

geren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgørelse.

Reglerne indebærer, at huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger ef-

ter det tidspunkt, hvor nævnet har modtaget de endelige oplysninger i sagen.

Hvis fristen på 4 uger ikke overholdes, kan klageren uden videre indbringe

sagen for boligretten.

Det følger af det foreslåede

§ 86 a, stk. 1,

at huslejenævnet skal uanset § 86,

stk. 1, træffe afgørelse i sager om lejeforhøjelse på baggrund af stigninger i

udgifterne knyttet til ejendommen, jf. lejelovens § 53 a, stk. 3, senest 3 må-

neder efter, at sagen er indbragt for nævnet af udlejeren.

Den foreslåede bestemmelse fastsætter en endelig frist på 3 måneder for

huslejenævnet til at træffe afgørelse i sager efter det foreslåede § 53 a, stk.

1. Det vil sige i sager, hvor udlejeren kræver en lejeforhøjelse på baggrund

af stigningen i udgifterne for ejendommen.

Den foreslåede bestemmelse har til formål at sikre en hurtig afklaring af,

hvorvidt betingelserne for at opkræve en regulering af lejen som følge af

stigningerne i udgifterne knyttet til ejendommen i henhold til det foreslåede

§ 53 a, stk. 1, i lejeloven, jf. lovforslagets § 1, nr. 3, og skal ses i lyset af den

foreslåede forpligtelse efter det foreslåede § 53 a, stk. 3, i lejeloven, jf. lov-

forslagets § 1, nr. 3, for udlejeren til at medsende fyldestgørende grundlag

for reguleringen til huslejenævnet sammen med indbringelsen.

Det følger af det foreslåede

§ 86 a, stk. 2,

at hvis huslejenævnet ikke har

truffet afgørelse inden udløbet af fristen, jf. stk. 1, finder § 88, stk. 6, tilsva-

rende anvendelse

Den foreslåede ændring indebærer, at hvis huslejenævnet ikke træffer afgø-

relse inden for 3 måneders-fristen i sager efter § 53 a, stk. 1, hvor udlejeren

kræver en lejeforhøjelse på baggrund af stigningen i ejendommens udgifter,

kan udlejeren indbringe sagen for boligretten uden at afvente nævnets afgø-

relse.

Konsekvensen af at 3 måneders-fristen ikke overholdes svarer til, hvad der

gælder for øvrige sager, hvis nævnet ikke træffer afgørelse inden fristen.

Til § 3

UDKAST

Det foreslås i

stk. 1,

at loven skal træde i kraft den 30. september 2022.

Loven vil ikke gælde for Færøerne og Grønland, idet lov om leje og lov om

boligforhold ikke gælder for Færøerne og Grønland.

Det foreslås i

stk. 2,

at § 1, nr. 1 og nr. 3-5, også har virkning på lejeregule-

ringer, som er meddelt inden lovens ikrafttræden, fra det tidligste tidspunkt,

hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved le-

jers opsigelse.

Det foreslås, at lovens § 1, nr. 1 og nr. 3-5 også får virkning for lejeforhø-

jelser, som forinden lovens ikrafttræden er meddelt lejeren, efter en periode

fra lovens ikrafttræden svarende til lejerens opsigelsesvarsel. Såfremt leje-

ren fx har 3 måneders opsigelsesvarsel, skal der gå 3 måneder fra lovens

ikrafttrædelse, til lejeforhøjelsen som udgangspunkt begrænses til 4 pct. for

de efterfølgende måneder.

Hvis lovforslaget træder i kraft i september 2022, vil lejeren i et konkret

lejeforhold, hvor lejeren har et opsigelsesvarsel på 3 måneder til den første

i en måned, og hvor det f.eks. er meddelt, at lejen stiger d. 1. november med

7 pct., skulle betale den fulde lejeforhøjelse på 7 pct. i november og decem-

ber. Den 1. januar 2023 er der gået 3 måneder fra lovforslagets ikrafttræden,

og lejeforhøjelsen reduceres som udgangspunkt derfor fra denne dato til 4

pct. fremover.

Hvis udlejer derimod først giver meddelelse om lejeforhøjelsen efter lov-

forslagets ikrafttræden, vil udlejeren ikke kunne forhøje lejen med mere end

4 pct., idet loftet i et sådant tilfælde som udgangspunkt vil finde anvendelse,

så snart lovforslaget træder i kraft.

Hvis det f.eks. fremgår af lejeaftalen, at lejen stiger den 1. november, og

udlejeren først giver lejeren meddelelse om lejeforhøjelsen d. 20. oktober,

vil lejen således som udgangspunkt kun kunne stige med maksimalt 4 pct.

d. 1. november.

Hvis lejen allerede er steget før lovforslagets ikrafttræden, skal der gå en

periode svarende til lejerens opsigelsesvarsel lovforslagets ikrafttræden, før

lejeforhøjelsen som udgangspunkt reduceres til maksimalt 4 pct. Det bety-

der, at loftet også vil få virkning for lejeforhold, hvor der allerede er sket

huslejestigning på tidspunktet, hvor lovforslaget træder i kraft.

UDKAST

Hvis huslejen f.eks. er steget d. 1. juli 2022 med 7 pct., vil lejeren skulle

betale huslejestigningen på de 7 pct. indtil 3 måneder efter lovforslagets

ikrafttræden og til den første i en måned, forudsat at lejerens opsigelsesvar-

sel er 3 måneder til den første i en måned, hvorefter huslejestigningen som

udgangspunkt reduceres til 4 pct. fremover, hvilket vil være fra d. 1. januar

2023.

Er et lejeforhold uopsigeligt for lejeren i en periode, vil huslejereguleringer,

som er meddelt inden lovens ikrafttræden, uanset om disse er trådt i kraft

før eller efter lovens ikrafttræden, først begrænses af huslejeloftet på det

tidligste tidspunkt, hvor lejer kunne opsige lejeaftalen efter udløbet af den

uopsigelige periode. Er et lejeforhold således uopsigeligt frem til 1. juli

2023, og er lejers opsigelsesvarsel 3 måneder, vil huslejeloftet således først

få virkning for reguleringen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022

fremadrettet pr. 1. oktober 2023.

Er en huslejeregulering ikke meddelt inden lovens ikrafttræden vil husleje-

loftet få virkning fra lovens ikrafttræden uanset en aftalt periode med uop-

sigelighed.

Reglerne knytter sig til det foreslåede § 53, stk. 3, i lejeloven, hvorefter re-

gulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindekset for 2022 og 2023 ikke

kan overstige 4 pct., jf. dog § 53 a, stk. 1.

Det foreslås i

stk. 3,

at § 9, nr. 4, som affattet ved denne lovs § 1, nr. 1, § 53

a i lejeloven, som affattet ved dennes lovs § 1, nr. 4, § 54, stk. 5, som affattet

ved denne lovs § 1, nr. 5, og § 86 a i lov om boligforhold, som affattet ved

dennes lovs § 2, ophæves d. 1. januar 2025.

Bestemmelsen indebærer, at de foreslåede regler om udlejers adgang til at

kræve en særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stigningerne de rimelige og

nødvendige udgifter knyttet til ejendommen ophæves d. 1. januar 2025.

Tilsvarende ophæves d. 1. januar 2025 den foreslåede bestemmelse i § 1, nr.

1, om, at det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse for reglerne om

udlejers adgang til at kræve særskilt lejeforhøjelse på baggrund af stignin-

gerne de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen, når ejen-

dommen er omfattet af lejelovens § 6, stk. 1.

UDKAST

Tilsvarende ophæves d. 1. januar 2025 de foreslåede regler i § 2, som fast-

sætter en særlig frist for huslejenævnet til at træffe afgørelse i sager om le-

jeforhøjelse på baggrund af stigning i udgifterne i ejendommen.

UDKAST

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22.

marts 2022, foretages følgende æn-

dringer:

§ 9.

Flere ejendomme, der ejes af

samme ejer, som er opført kontinu-

erligt som en samlet bebyggelse, og

som har fælles friarealer eller no-

gen form for driftsfællesskab, anses

som én ejendom. Det samme gæl-

der, hvor flere ejendomme er sam-

vurderet eller samnoteret i tingbo-

gen. Ligeledes skal flere ejerlejlig-

heder, der henhører under samme

ejerforening, og som ejes af samme

udlejer, anses som én ejendom. 1.-

3. pkt. gælder ved anvendelse af

følgende regler:

1) Kapitel 3 om omkostningsbe-

stemt leje, § 7 om huslejeregulering

for mindre ejendomme i regulerede

kommuner, § 62 om ulovlig op-

krævning af depositum og forudbe-

talt leje, §§ 105-107 og 109 om

iværksættelse af arbejder og § 161

om lejerens bytteret.

2) § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123

og § 60 i lov om boligforhold om

ejendommens udvendige vedlige-

holdelse og vedligeholdelsesplan.

3) Kapitel 5 om fri leje og kapitel

14 om forbedringsarbejder, når

§ 9

indsættes efter nr. 3 som et

nyt nummer:

»4)

§ 53 a om lejeforhøjelse som

følge af stigninger i de rimelige og

nødvendige udgifter knyttet til

ejendommen, når ejendommen er

omfattet af § 6, stk. 1.«

UDKAST

ejendommen er omfattet af § 6, stk.

Underoverskriften

efter § 52 af-

fattes således:

»Fravigelighed

og regulering af

leje efter nettoprisindekset«

§ 53.

§§ 42-48 kan ikke ved aftale

fraviges til skade for lejeren, jf. dog

kapitel 5 om fri leje.

Stk. 2. Det kan dog aftales, at lejen

én gang årligt reguleres efter udvik-

lingen i Danmarks Statistiks netto-

prisindeks. Lejeforhøjelse kan gen-

nemføres alene ved udlejerens

skriftlige meddelelse herom til leje-

ren.

Stk. 3. De øvrige bestemmelser i

dette kapitel kan ikke fraviges.

§ 53

indsættes efter stk. 2 som

nyt stykke:

»Stk. 3.

Regulering af lejen efter

udviklingen i nettoprisindekset for

2022 og 2023 kan ikke overstige 4

pct., jf. dog § 53 a, stk. 1.«

Stk. 3 bliver herefter stk. 4.

Efter § 53 indsættes i

kapitel 4:

»§

53 a.

Er der for det kalen-

derår, som udviklingen i nettopris-

indekset aflæses i ved regulering af

lejen, jf. § 53, stk. 2, sket stigninger

i de rimelige og nødvendige udgif-

ter knyttet til ejendommen, som

ikke kan dækkes af den lejeforhø-

jelse, som kan beregnes efter § 53,

stk. 2 og 3, kan udlejeren ved med-

delelse, ud over regulering efter §

53, stk. 2 og 3, kræve lejen regule-

ret med et beløb, som svarer til dif-

ferencen mellem stigningen i udgif-

terne knyttet til ejendommen i ka-

lenderåret, og det beløb, som kan

beregnes efter § 53, stk. 2 og 3. Den

lejeforhøjelse, som kan kræves ef-

ter 1. pkt., kan ikke sammen med

den begrænsede regulering efter §

UDKAST

53, stk. 3 overstige den lejeforhø-

jelse, som ville kunne kræves ved

regulering af lejen efter udviklin-

gen i Danmarks statistiks nettopris-

indeks for den måned, som der er

aftalt regulering efter, jf. § 53, stk.

2. Regulering af lejen efter 1. pkt.

kan tidligst få virkning sammen

med reguleringen efter § 53, stk. 2.

Stk. 2.

Krav om lejeforhøjelse

efter stk. 1 skal fremsættes skriftligt

og indeholde oplysning om grun-

den til lejeforhøjelsen, en bereg-

ning af grundlaget for lejeforhøjel-

sen og dokumentation for stignin-

gen i de rimelige og nødvendige ud-

gifter knyttet til ejendommen. Kra-

vet skal endvidere indeholde oplys-

ning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse, jf. stk. 3. Indeholder

kravet ikke disse oplysninger, er det

ugyldigt.

Stk. 3.

Vil lejeren ikke godkende

kravet om lejeforhøjelse, jf. stk. 1,

skal lejeren fremsætte skriftlig ind-

sigelse senest 6 uger efter, at kravet

er kommet frem til lejeren. I ejen-

domme med beboerrepræsentation

kan beboerrepræsentanterne på

vegne af samtlige lejere i ejen-

domme gøre indsigelse mod kravet

om lejeforhøjelse. Udlejeren skal

da indbringe sagen for huslejenæv-

net i Aarhus Kommune senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis

udlejeren ønsker at fastholde kravet

om lejeforhøjelse. Indbringer udle-

jer sag for huslejenævnet, skal ud-

lejer samtidig med indbringelsen

fremsende de oplysninger, som er

nævnt i stk. 2, 1. pkt. Indeholder

UDKAST

§ 54.

Lejen kan fastsættes frit efter

parternes aftale i følgende lejefor-

hold:

1) Lejeforhold om beboelseslejlig-

heder i ejendomme, der er taget i

brug efter den 31. december 1991.

2) Lejeforhold om beboelseslejlig-

heder, der den 31. december 1991

eller inden denne dato lovligt ude-

lukkende benyttedes til eller lovligt

var indrettet udelukkende til er-

hvervsformål, jf. reglerne i kapitel

VII i den tidligere gældende lov om

midlertidig regulering af boligfor-

holdene.

3) Lejeforhold om nyindrettede be-

boelseslejligheder eller nyindret-

tede enkeltværelser i en tagetage,

som den 1. september 2002 ikke var

indbringelsen ikke disse oplysnin-

ger, anses sagen ikke for indbragt

for huslejenævnet.

Stk. 4.

Er der indbragt en sag om

lejeforhøjelse for huslejenævnet, jf.

stk. 6, kan udlejeren, alene kræve

en lejeforhøjelse i henhold til § 53,

stk. 3, indtil huslejenævnets afgø-

relse er meddelt parterne.

Stk. 5.

Når endelig husleje-

nævnsafgørelse foreligger, regule-

res lejen i overensstemmelse her-

med med virkning fra det tidspunkt,

hvor lejeforhøjelsen ville have haft

virkning, hvis lejeren ikke havde

gjort indsigelse.«

Stk. 6.

Indenrigs- og boligmini-

steren fastsætter nærmere regler om

opgørelse af stigningen i udgifterne

som knytter sig til ejendommen, jf.

stk. 1.«

§ 54

indsættes efter stk. 3 som

nye stykker:

»Stk. 4.

Ved regulering af lejen

efter stk. 3 finder § 53, stk. 3, tilsva-

rende anvendelse.«

Stk. 5.

For lejemål med en aftalt

regulering i henhold til stk. 3, finder

§ 53 a tilsvarende anvendelse.

UDKAST

benyttet til eller registreret som be-

boelse. Det samme gælder lejlighe-

der og enkeltværelser i nypåbyg-

gede etager, hvortil der er givet

byggetilladelse efter den 1. juli

2004. I forbindelse med indretning

af boliger i tagetagen kan udlejeren

med 6 ugers varsel råde over lofts-

rum, hvis der anvises lejeren andre

rum, der er anvendelige til det af-

talte formål.

Stk. 2. For lejeforhold omfattet af

stk. 1, nr. 2 og 3, er det en betin-

gelse for, at lejen kan fastsættes frit,

at det fremgår af lejeaftalen, at leje-

målet er omfattet af disse bestem-

melser.

Stk. 3. Lejeforhøjelse for lejefor-

hold, hvor lejen fastsættes frit efter

parternes aftale, jf. stk. 1, kan kræ-

ves på grundlag af aftale om regu-

lering af lejen efter nettoprisindeks

og kan gennemføres alene ved ud-

lejerens skriftlige meddelelse

herom til lejeren.

§2

I lov om boligforhold, jf. lov nr.

342 af 22. marts 2022, som ændret

ved lov nr. 889 af 21. juni 2022, fo-

retages følgende ændringer:

Efter § 86 indsættes:

»§

86 a.

Huslejenævnet skal

uanset § 86, stk. 1, træffe afgørelse

i sager om lejeforhøjelse på bag-

grund af stigninger i udgifterne

knyttet til ejendommen, jf. lejelo-

vens § 53 a, stk. 3, senest 3 måneder

efter, at sagen er indbragt for næv-

net af udlejeren.

UDKAST

Stk. 2.

Har huslejenævnet ikke

truffet afgørelse inden udløbet af

fristen, jf. stk. 1, finder § 88, stk. 6,

tilsvarende anvendelse.«