BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 142: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 142
Offentligt

Udkast til

Forslag

til

Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesska-

ber

(Ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper)

§1

I lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr.

1281 af 28. august 2020, som ændret ved § 6 i lov nr. 344 af 22. marts 2022,

foretages følgende ændringer:

§ 5, stk. 2, litra b,

ændres »18« til: »42«.

§ 5, stk. 2, litra c,

ophæves, og i stedet indsættes:

»c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter tid-

ligere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf.

lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den senest ansatte ejen-

domsværdi med eventuelle reguleringer, kan reguleres én gang årligt efter

udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode

sluttende i oktober måned året før det finansår, reguleringen vedrører.«

§2

Loven træder i kraft den 1. januar 2023.

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 142: Lovudkast: Forslag til lov om ændring af andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper), fra indenrigs- og boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Lovforslagets baggrund

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderings gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdiansættelses-

principper

3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning overvejelser

3.1.3.1. Forbedringer og gældsopgørelse

3.1.3.2. Fastfrysningsbestemmelsen

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdiansættelses-

principper

3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

3.2.3.1. Forbedringer og gældsopgørelse

3.2.3.2. Fastfrysningsbestemmelsen

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det of-

fentlige

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

7. Klimamæssige konsekvenser

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

9. Forholdet til EU-retten

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

11. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget indeholder ændringer i andelsboliglovens § 5, stk. 2, hvori der

ændres i to ud af lovens tre værdiansættelsesprincipper. Andelsboliglovens

§ 5 regulerer maksimalprisreglerne for andelsboligforeninger, hvilket dæk-

ker over den pris, en andel maksimalt må overdrages til.

Andelsboliglovens § 5, stk. 2´s tre værdiansættelsesprincipper for fastsæt-

telse af værdien af forenings ejendom er følgende:

a) anskaffelsesprisen,

b) den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af

en vurdering, der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er

foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsud-

viklingen for udlejningsejendomme (valuarvurdering), eller

c) den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter

§ 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (offentlig vur-

dering).

Som følge af at ejendomsværdiansættelsen for erhvervsejendomme, herun-

der andelsboligforeningers ejendomme, er afskaffet, påvirker dette værdi-

ansættelsesprincippet den offentlige vurdering i andelsboligloven. For at af-

bøde denne påvirkning, foreslås der med lovforslaget ændringer i to af vær-

diansættelsesprincipperne i andelsboligloven, hvorefter den gældende an-

delsboliglovs § 5, stk. 2, litra b, ændres ved, at gyldighedsperioden på en

valuarvurdering forlænges fra 18 til 42 måneder. Endvidere ændres den gæl-

dende andelsboliglovs § 5, stk. 2, litra c, hvorefter den seneste ansatte of-

fentlige ejendomsværdi (typisk fra år 2012) kan nettoprisindeksreguleres.

2. Lovforslagets baggrund

Med ”Aftale om kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om bolig-

beskatningen” mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Radikale

Venstre, Dansk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance

15. maj 2020 samt lov nr. 291 af 27. februar 2021 om ændring af ejendoms-

vurderingsloven og forskellige andre love (Ansættelse af grundværdier for

erhvervsejendomme m.v.), som implementerer dele af aftalen, blev ejen-

domsværdiansættelsen for andelsboligforeningsejendomme afskaffet. Det

fremgår af forarbejderne til ovennævnte lov, at afskaffelsen af ejendoms-

værdiansættelsen for erhvervsejendomme har konsekvenser for andelsbo-

ligforeninger, idet afskaffelsen som konsekvens påvirker et af værdiansæt-

telsesprincipperne i andelsboligloven.

Udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem, og afskaffelsen af of-

fentlige vurderinger af erhvervsejendomme, herunder andelsboligejen-

domme, medfører således konsekvenser for de andelsboligforeninger, der

anvender den senest ansatte ejendomsværdi, ved beregning af andelsboli-

gens maksimalpris (den offentlige vurdering).

Andelsboligforeninger har ventet på det nye offentlige ejendomsvurderings-

system fra Skatteministeriet, som var planlagt at træde i kraft i 2023, men

dette nye ejendomsvurderingssystem blev efterfølgende afskaffet ved en

ændring af ejendomsvurderingsloven, jf. ovenfornævnte aftale. Som følge

heraf lagde Skatteministeriet op til en alternativ ejendomsværdiansættelse

for andelsboliger med fortsat anvendelse af den offentlige vurdering fra

2012 med forslag om indeksering.

Som følge heraf nedsatte Regeringen i marts 2021 et udvalg, der fik til op-

gave at vurdere konsekvenserne af at afskaffe den offentlige vurdering og

overveje mulige alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligfor-

eningers ejendomme.

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper afrapporterede

december 2021. Udvalget havde undersøgt en række løsningsforslag, der

hovedsagligt kan opdeles i to hovedgrupper:

•

Modeller baseret på fortsat anvendelse af de offentlige vurde-

ringer, underlagt visse former for indeksering, og

Modeller, der indebærer forskellige former for forlængelse af

valuarvurderingers gyldighedsperiode.

De to konkrete løsningsforslag som udvalget har fremhævet er således en

forlængelse af valuarvurderingers gyldighed til maksimalt 2,5-3,5 år, og en

nettoprisindeksregulering af de offentlige 2012-vurderinger. Et flertal i ud-

valget fremførte desuden, at begge løsninger kunne kombineres.

3. Lovforslagets hovedpunkter

3.1. Forlængelse af valuarvurderings gyldighedsperiode

3.1.1. Gældende ret

Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger reguleres i andels-

boliglovens § 5. Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved

overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er

knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i for-

eningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand

med rimelighed kan betinge.

Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsboliglovens § 5, stk.

2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper for ejendommen, der sætter et

prisloft over, hvad en andelsbolig maksimalt må overdrages til.

Hvis en andelsboligforening ansætter foreningens formue efter andelsbolig-

lovens § 5, stk. 2, litra b, anvendes den kontante handelsværdi som udlej-

ningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 18

måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og

markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

Den kontante handelsværdi dækker over markedsværdien i kontantbeløb,

der objektivt skønnes at kunne indbringes i en handel mellem en villig køber

og en villig sælger i en armslængdetransaktion, efter passende markedsfø-

ring, og hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, jf. § 2,

i branchenormen for vurdering af andelsboligforeningernes ejendomme i

henhold til andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b.

18-månedersreglen tager hensyn til, at vurderingen af handelsværdien ty-

pisk vil blive foretaget i forbindelse med en regnskabsafslutning, og danne

grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter

dets vedtagelse.

Tidsfristen giver mulighed for, at der i forbindelse med regnskabsafslutnin-

gen pr. udgangen af et kalenderår foretages en valuarvurdering omtrent sam-

tidig med regnskabsårets udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i regnska-

bet, der færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen typisk

senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelse på generalfor-

samlingen vil denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning normalt

være gældende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen træffer be-

stemmelse om prisen.

Valuarvurderingen foretages af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og

markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Det er derfor et krav, at den,

der foretager vurderingen af en andelsboligforenings ejendom til brug for

opgørelse af foreningens formue, foruden at være uddannet valuar, også skal

kunne dokumentere sit hidtidige virke ved at have løbende indsigt i prisfast-

sættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

3.1.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdian-

sættelsesprincipper

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har undersøgt

en række løsningsmuligheder som alternativ til den offentlige vurdering

som nævnt under afsnit 2. Hertil har udvalget særligt fremhævet forlængelse

af gyldighedsperioden for valuarvurderinger.

Det er udvalgets vurdering, at modellen kan balancere hensynet til på den

ene side at begrænse andelsboligforeningens merudgifter (en lang gyldig-

hedsperiode) med en retvisende værdiansættelse (en kort gyldighedsperi-

ode). Udvalget har vurderet, at det vil være relativt enkel løsning i forhold

til de nuværende regler, og på samme måde har udvalget vurderet, at mo-

dellen ikke vil forrykke balancen mellem de forskellige boligformer på bo-

ligmarkedet. Udvalget undersøgte tillige en række andre løsningsforslag,

herunder indeksering med ejerboligprisindekset. Hertil vurderede udvalget,

at sådan en løsning kan risikere at forrykke balancen mellem de forskellige

boligformer, eftersom der kan opstå et øget incitament for lejere, om at over-

tage en ejendom efter tilbudspligtsreglerne i lejelovens gældende §§ 100-

105, alene begrundet i interesser om gunstig fortjeneste ved salg af andels-

boligen til ejerboligprisindekserede priser. Dette kan således medføre en ri-

siko for, at markedet for andelsboliger afkobles markedet for udlejnings-

ejendomme, som andelsboligerne er tæt knyttet til.

Udvalget bemærker endelig, at en lang forlængelse af gyldighedsperioden,

f.eks. til 5 eller 10 år, vil kunne give en udfordring i forhold til at opretholde

et marked for valuarvurderinger med valuarer, der besidder den fornødne

faglige kvalitet. Herudover gælder hensynet til at opnå en retvisende værdi-

ansættelse på baggrund af en valuarvurdering, og dermed en mere gennem-

sigtig fastsættelse af maksimalprisregler. Herudover har udvalget vurderet,

sammenhængen mellem gyldighedsperioden for valuarvurderinger efter an-

delsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, og Erhvervsministeriets regler og ret-

ningslinjer for andelsboligforeningers regnskabsaflæggelse.

På den baggrund vurderer udvalget, at hvis valuarvurderingens gyldighed

forlænges, bør det maksimalt være med 1-2 år, svarende til en ny gyldighed

på 2�½ år eller 3�½ år.

Derudover har udvalget overvejet, om forlængelsen af gyldighedsperioden

kan kombineres med andre løsninger. Et flertal i udvalget fremhævede, at

valuarvurderingers gyldighedsperiode kan kombineres med nettoprisindek-

sering af de offentlige ejendomsvurderinger.

3.1.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Det foreslås, at en indhentet valuarvurdering kan danne grundlag for opgø-

relsen af foreningens formue i 42 måneder, som led i overdragelser af andele

i andelsboligforeninger sammenliget med nuværende regler, hvor perioden

dækker over 18 måneder. Det betyder, at den foreslåede ordning udvider

gyldighedsperioden for valuarvurderinger i relation til fastsættelsen af an-

delens maksimalpris.

Den foreslåede ændring af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, er

begrundet i hensynet til, at gyldighedsperioden på valuarvurderinger bør

forlænges således, at en valuarvurdering kan anvendes i en længere periode

end de gældende 18 måneder. Herved reduceres de udgifter, som andelsbo-

ligforeninger, der hidtil har anvendt den offentlige vurdering får, såfremt en

forening fravælger den (nettoprisindekserede) offentlige vurdering.

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har udtalt, at

forlængelse af valuarvurderingers gyldighed er et brugbart alternativ til den

offentlige vurdering, hvilket kan være fordelagtigt for de mindre foreninger.

Et flertal i udvalget fremførte desuden, at der kunne justeres i to af andels-

boliglovens principper, hvorefter både valuarvurderingers gyldighedsperi-

ode forlænges og de offentlige vurderinger nettoprisindekseres.

Det forventes, at andelsboligforeninger i forbindelse med regnskabsafslut-

ning pr. udgangen af et kalenderår foretager en valuarvurdering omtrent

samtidig med regnskabsårets udløb. Herefter indarbejdes vurderingen i

regnskabet, der færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen

typisk 6 måneder efter regnskabsårets udløb.

Det forventes således, at vedtagelsen af værdiansættelse kan danne grundlag

for opgørelsen af foreningens formue på formentlig tre generalforsamlinger,

der tidsmæssigt afholdes som beskrevet i afsnit 3.1.1. Det er dog frivilligt,

hvorvidt foreningen ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller

om de ønsker at få foretaget en ny årligt, som de gør i dag

Det vurderes i øvrigt, at der med den foreslåede ordning ikke opstår en hin-

dring med årsregnskabsloven. Det fremgår allerede af Erhvervsstyrelsens

regnskabsvejledning for andelsboligforeninger af december 2021, at Er-

hvervsstyrelsen bl.a. accepterer, at en andelsboligforening f.eks. kan skifte

fra dagspris til kostpris, hvilket begrundes med indførelsen af andelsbolig-

lovens gældende § 5, stk. 3 (fastholdelsesbestemmelsen for valuarvurderin-

ger m.m.). Det er således opfattelsen, at Erhvervsstyrelsens fortolkning af

årsregnskabsloven tager højde for særlige forhold, der gør sig gældende på

andelsboligområdet.

Det er ydermere Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der regn-

skabsmæssigt ikke er noget til hinder for, at en valuarvurdering anvendes

henover tre år, eftersom andelsboligloven allerede efter eksisterende regler

bl.a. giver mulighed for at anvende en fastfrosset valuarvurdering (og of-

fentlig vurdering) på ubestemt tid efter lovens § 5, stk. 3, samt princippet

om anskaffelsesprisen, jf. § 5, stk. 2, litra a, dvs. den værdi, der udgør kø-

besummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen.

Det er dog som nævnt frivilligt, hvorvidt foreningen ønsker at anvende

samme vurdering i tre år i træk, eller om de ønsker at få foretaget en ny

årligt, som de gør i dag.

3.1.3.1. Forbedringer og gældsopgørelse

Det fremgår af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 4, at til værdiansættel-

sesprincipperne, jf. bestemmelsens stk. 2, samt de fastholdte værdier, jf. stk.

3, kan værdien af forbedringer udført på ejendommen lægges til efter an-

skaffelsen eller vurderingen. Der er således tale om beløb, der har forøget

ejendommens værdi som udlejningsejendom.

Der skal sondres mellem vedligeholdelse og forbedringer, idet vedligehol-

delse og reparation anses som almindelig opretholdelse af ejendommens

værdi, og dermed ikke indgår som en forbedring.

Forbedringer efter lovens gældende § 5, stk. 4, kan på samme måde som

tidligere tillægges, idet der med lovændringen alene foreslås en udvidet gyl-

dighedsperioden på valuarvurderinger.

Derudover skal andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, om lovens værdian-

sættelsesprincipper ses i lyset af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 5, 2.

pkt., hvorefter der ved opgørelsen efter litra b (valuarvurdering) og c (of-

fentlig vurdering) fratrækkes prioritetsgældenden opgjort til kursværdi, for

realkreditlån af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den in-

dekserede obligationsrestgæld.

Den tidligere gældende praksis for andelsboligforeningernes gældsopgø-

relse fortsætter med indførelsen af den nye ordning. Hvis en andelsboligfor-

ening værdiansætter ejendommen til handelsværdien som udlejningsejen-

dom, skal foreningens prioritetsgæld opgøres til kursværdi, for realkreditlån

kursværdien af obligationsrestælden, for indekslån kursværdien af den in-

deksregulerede obligationsrestgæld.

3.1.3.2. Fastfrysningsbestemmelsen

Ved indføjelsen af andelsboliglovens § 5, stk. 3, fik andelsboligforeningerne

mulighed for at fastholde en valuarvurdering eller offentlig vurdering i en

tidsubegrænset periode, hvis vurderingen var gyldigt foretaget inden 1. juli

2020.

Den foreslåede ordning, hvori gyldighedsperioden på valuarvurderinger for-

længes, ændrer ikke andelsboliglovens § 5, stk. 3, hvorfor fastfrosne valu-

arvurderinger fortsat kan fastholdes i tidsubegrænset tid, såfremt bestem-

melsens betingelser er opfyldt.

Det betyder i praksis, at andelsboligloven indeholder følgende værdiansæt-

telsesprincipper, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra a-c, og § 5, stk. 3:

- Anskaffelsesprisen.

- Valuarvurdering.

- Offentlig vurdering.

- Fastfrosset valuarvurdering og offentlig vurdering.

3.2. Nettoprisindeksregulering af offentlige ejendomsvurderinger

3.2.1. Gældende ret

Maksimalprisreglerne ved overdragelser af andelsboliger reguleres i andels-

boliglovens § 5. Det følger af andelsboliglovens § 5, stk. 1, at prisen, ved

overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er

knyttet retten til en bolig, ikke må overstige, hvad værdien af andelen i for-

eningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand

med rimelighed kan betinge.

Ved opgørelse af foreningens formue indeholder andelsboliglovens § 5, stk.

2, litra a-c, tre værdiansættelsesprincipper, der sætter et prisloft over, hvad

en andelsbolig maksimalt må sælges til.

Hvis en andelsboligforening ansætter ejendommen efter andelsboliglovens

§ 5, stk. 2, litra c, anvendes ”den senest ansatte ejendomsværdi” med even-

tuelle reguleringer efter den tidligere gældende § 3 A i lov om vurdering af

landets faste ejendomme (ejendomsvurderingsloven). Ophævelsen af § 3 A

i ejendomsvurderingsloven er sidenhen ikke blevet konsekvensændret i an-

delsboligloven.

Den seneste ansatte ejendomsværdi udgør således det tredje værdiansættel-

sesprincip i andelsboligloven, hvorefter ejerboliger blev vurderet pr. 1. ok-

tober i ulige år, mens andre ejendomme, herunder andelsboliger, blev vur-

deret pr. 1. oktober i lige år efter tidligere gældende regler i ejendomsvur-

deringsloven. Der blev desuden foretaget årsreguleringer i de år, hvor skat-

temyndighederne ikke foretog en egentlig vurdering.

Fastsættelsen af ejendomsværdien fulgte de tidligere regler i ejendomsvur-

deringsloven, hvorefter ”ejendomsværdien” bl.a. tog udgangspunkt i tidli-

gere gældende vurderingslovs §§ 5 og 9, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af

30. august 2013. Udgangspunktet for vurderingen er værdien i handel og

vandel ved kontant erlæggelse af købesummen, efter tidligere gældende reg-

ler i vurderingsloven og ejendomsvurderingsloven.

Efterfølgende blev det tidligere ejendomsvurderingssystem sat i bero, idet

systemet var behæftet med store usikkerheder, hvilket tillige fremgik af

Rigsrevisionens beretning herom i 2013. Siden hen er de offentlige ejen-

domsvurderinger for andelsboliger blevet anvendt i de efterfølgende år,

trods manglende nye vurderinger m.v.

Ejendomsværdien er for de fleste andelsboligforeninger ikke opdateret siden

2012 efter suspensionen af de offentlige ejendomsvurderinger i 2013. Det

har dog fortsat været muligt for andelsboligforeningerne at anvende den se-

nest udarbejdede ejendomsværdi ved fastsættelse af andelsboligens maksi-

malpris efter reglerne i andelsboligloven.

Det har desuden været muligt for andelsboligforeninger, som nyopførtes til

og med 30. september 2020, at få en offentlig ejendomsværdi efter den tid-

ligere gældende ejendomsvurderingslov i 2012-niveau. Den tidligere gæl-

dende § 3 i vurderingsloven var således formuleret som en omvurderings-

bestemmelse, men bestemmelsen tolkes således, at den også omfatter nyop-

ståede ejendomme såsom andelsboliger i takt med overgangen til ejendoms-

vurderingsloven.

De sidste vurderinger efter ejendomsvurderingsloven blev foretaget den 1.

oktober 2020, hvorfor andelsboligforeninger, der er nyopførte efter den 30.

september 2020, således ikke har en offentlig ejendomsværdi. Det betyder

desuden, at der reelt kan eksistere andelsboligforeninger, der ikke kan ind-

hente den offentlige ejendomsværdi, og dermed er afskåret fra at kunne an-

vende nærværende vurderingsprincip, og derfor i stedet må vælge mellem

anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering.

3.2.2. Overvejelser fra udvalget om andelsboliglovens værdian-

sættelsesprincipper

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har vurderet, at

nettoprisindekseringen er et godt alternativ til den offentlige vurdering fra

2012, idet der introduceres et reelt nyt alternativ, der indebærer en prisud-

vikling, hvilket forhindrer, at værdiansættelsen udhules af inflationen.

Udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper har bl.a. frem-

ført, at nettoprisindekseringen er ”[…]

et godt alternativ til den offentlige

vurdering fra 2012, idet der introduceres et reelt nyt alternativ, der indebæ-

rer en prisudvikling, hvilket forhindrer, at værdiansættelsen udhules af in-

flationen. Endvidere undgås det, at der bliver mange tilfælde, hvor den in-

dekserede offentlige vurdering ligger over markedsværdien

[…]”.

Udvalget har desuden vurderet, at denne løsning kan føre til reducering af

den offentlige vurdering i København og omegn, sådan at langt de fleste

foreninger, der i dag anvender den offentlige vurdering, vil overgå til valu-

arvurdering. Det er dog fortsat forventningen, at de foreninger, der f.eks. af

mere principielle årsager anvender den offentlige vurdering, vil fortsætte

med at anvende den offentlige vurdering.

3.2.3. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Det foreslås, at andelsboligforeninger ved opgørelse af foreningens formue

kan ansætte ejendommen på baggrund af den senest ansatte offentlige ejen-

domsværdi, der typisk er fra 2012, samt nettoprisindeksere denne.

Den foreslåede ændring af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, medfører, at

andelsboligforeninger kan fortsætte med at anvende den offentlige vurde-

ring, dog med mulighed for at nettoprisindeksere 2012-vurderingen (eller

den seneste), én gang årligt.

Andelsboliglovens gældende § 5, regulerer maksimalprisen for overdragel-

ser af andele, hvorfor den foreslåede ordning muliggør, at andelsboligfor-

eninger kan beslutte at fortsætte med 2012-vurderingen, at nettoprisindek-

sere den årligt eller f.eks. vælge, at en senere nettoprisindekseret offentlig

vurdering ikke atter reguleres årligt efter nettoprisindekset.

Ifølge Danmarks Statistik belyser nettoprisindekset forbrugerprisudviklin-

gen friholdt for ændringer i afgifter og tilskud. Nettoprisindekset opgøres på

grundlag af de faktiske forbrugerpriser, så vidt muligt fratrukket indirekte

skatter, dvs. moms og varetilknyttede afgifter, og tillagt tilskud til generel

nedsættelse af prisen. Nettoprisindeksreguleringen skal således bevirke, at

2012-vurderingen ikke udhules af inflationen. Datagrundlaget for nettopris-

indekset er det samme som forbrugerindekset, dog med den forskel, at der i

nettoprisindekset korrigeres for afgifter samt tilskud i priser m.v.

Alternativt til den nettoprisindeksrede offentlige vurdering, kan andelsbo-

ligforeninger vælge at værdiansætte forenings formue ved anvendelsen af

enten anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering, som værdiansættelses-

grundlag, jf. andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, litra a og b. Som frem-

ført under afsnit 3.2.1., er det ikke alle andelsboligforeninger, der kan an-

vende den foreslåede ordning, hvilket skyldes, at det kun er andelsboligfor-

eninger som nyopførtes til og med den 30. september 2020, der har kunnet

få en offentlig ejendomsværdi tilbagediskonteret til 2012-værdi. Nyopførte

andelsboligforeninger efter den 30. september 2020 har således ikke en of-

fentlig ejendomsværdi, der kan anvendes som vurderingsgrundlag, og har

dermed heller ikke mulighed for anvende denne som grundlag samt netto-

prisindeksere.

Det fremgår af Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligfor-

eninger af december 2021, at den offentlige vurdering, hverken betragtes

som »dagspris« eller »købspris«, hvorfor værdiansættelsesmetoden umid-

delbart falder uden for Erhvervsstyrelsens terminologi, men det betyder

ikke, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan anvendes til at fastsætte

ejendommens værdi til opgørelse af maksimalprisen i henhold til andelsbo-

liglovens regler.

Andelsboligloven har et andet formål end f.eks. årsregnskabsloven, idet an-

delsboliglovens gældende § 5 vedrører maksimalprisreglerne, hvorved an-

delens maksimalpris beregnes efter andelsboliglovens tre mulige værdian-

sættelsesprincipper.

3.2.3.1. Forbedringer og gældsopgørelse

Det fremgår af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 4, at til værdiansættel-

sesprincipperne, jf. bestemmelsens stk. 2, samt de fastholdte værdier, jf. stk.

3, kan tillægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaf-

felsen eller vurderingen. Der er således tale om beløb, der har forøget ejen-

dommens værdi som udlejningsejendom.

Der skal sondres mellem vedligeholdelse og forbedringer, idet vedligehol-

delse og reparation anses som almindelig opretholdelse af ejendommens

værdi, og dermed ikke indgår som en forbedring.

Forbedringer efter lovens gældende § 5, stk. 4, kan på samme måde som

tidligere tillægges den offentlige vurdering, idet der med lovændringen

alene foreslås at nettoprisindeksere den 2012-ansatte ejendomsvurdering.

Selve forbedringerne på ejendommen kan dermed ikke nettoprisindeksregu-

leres, hvilket er i tråd med andelsboliglovens øvrige værdiansættelsesprin-

cipper.

Derudover skal andelsboliglovens gældende § 5, stk. 2, om lovens værdian-

sættelsesprincipper ses i lyset af andelsboliglovens gældende § 5, stk. 5, 2.

pkt., hvorefter der ved opgørelsen efter litra b (valuarvurdering) og c (of-

fentlig vurdering) fratrækkes prioritetsgældenden opgjort til kursværdi, for

realkreditlån af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den in-

dekserede obligationsrestgæld.

Den tidligere gældende praksis for foreningers gældsopgørelse fortsætter,

når den 2012- ansatte ejendomsværdi nettoprisindekseres årligt. Hvis en an-

delsboligforening værdiansætter ejendommen i henhold til den offentlige

ejendomsvurderingen, skal foreningens prioritetsgæld opgøres til kurs-

værdi, for realkreditlån af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien

af den indekserede obligationsrestgæld.

3.2.3.2. Fastfrysningsbestemmelsen

Ved indføjelsen af andelsboliglovens § 5, stk. 3, fik andelsboligforeningerne

mulighed for at fastholde en valuarvurdering eller offentlig vurdering i en

tidsubegrænset periode, hvis vurderingen var gyldigt foretaget inden 1. juli

2020.

Den foreslåede ordning, hvori den offentlige vurdering kan nettoprisindeks-

reguleres ændrer ikke andelsboliglovens § 5, stk. 3, hvorfor ”fastfrosne” of-

fentlige vurderinger, fortsat kan fastholdes i tidsubegrænset tid, såfremt be-

stemmelsens betingelser er opfyldt.

Det betyder i praksis, at andelsboligloven indeholder følgende værdiansæt-

telsesprincipper, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra a-c, og § 5, stk. 3:

- Anskaffelsesprisen.

- Valuarvurdering.

- Offentlig vurdering.

- Fastfrosset valuarvurdering og offentlig vurdering.

4. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det

offentlige

Med lovforslaget forlænges gyldighedsperioden af valuarvurderingen, og

der indføres et nyt værdiansættelsesprincip.

Det vurderes, at der ikke er økonomiske og administrative konsekvenser af

lovforslaget for det offentlige.

Lovforslaget vurderes ikke at have implementeringskonsekvenser for det

offentlige.

Lovforslaget lever op til de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

5. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Lovforslaget indeholder en forlængelse af valuarvurderingens gyldigheds-

periode fra maksimalt 18 måneder til maksimalt 42 måneder. Det betyder,

at andelsboligforeninger fremover kan nøjes med at indhente en valuarvur-

dering hvert tredje år i stedet for hvert år. Det er dog frivilligt, hvorvidt for-

eningen ønsker at anvende samme vurdering i tre år i træk, eller om de øn-

sker at få foretaget en ny årligt, som de gør i dag. Lovforslaget må derfor

forventes, at have betydning for andelsboligforeningernes efterspørgsel ef-

ter valuarvurderinger, og dermed have erhvervsøkonomiske konsekvenser

som en afledt effekt af andelsboligforeningernes ændrede adfærd.

Lovforslaget skal ses i lyset af, at der siden 2012 ikke er foretaget en ny

offentlig ejendomsvurdering. Det har i praksis betydet, at maksimalprisen,

for de foreninger, som benytter den offentlige vurdering, har været fastlåst

siden 2012. Det har givet et øget incitament for andelsboligforeninger til at

vælge valuarvurderingen i stedet for den offentlige vurdering som værdian-

sættelsesprincip, og dermed bidraget til en betydelig stigning i efterspørgs-

len efter valuarvurderinger af andelsboligejendomme. Fx viser rapporten fra

udvalget om andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, at der siden

2014 har været en markant stigning i antallet af valuarvurderede andelsbo-

liger. I 2014 var det således ca. en tredjedel af andelsboligerne, som var

valuarvurderede, mens dette antal i 2020 var steget til 60 pct. Det svarer til

en stigning på ca. 58.000 valuarvurderede andelsboliger. Med en gennem-

snitsstørrelse for valuarvurderede andelsboligforeninger på 35 boliger (jf.

udvalgets rapport), svarer det til en stigning i størrelsesorden 1.700 årlige

valuarvurderinger.

Andelsboligforeningerne har længe haft en forventning om, at der på et tids-

punkt ville komme en ny offentlig vurdering af andelsboligejendomme. I

forhold til at benytte den offentlige vurdering fra 2012 ville en opdateret

offentlig vurdering være et mere reelt alternativt til valuarvurderingen. Med

Folketingets vedtagelse af L 107 blev den offentlige ejendomsværdiansæt-

telse for andelsboligforeningsejendomme imidlertid endeligt afskaffet. Det

må forventes, at afskaffelsen af den offentlige vurdering af andelsboligejen-

domme vil føre til, at endnu flere andelsboligforeninger – særligt i de større

byer – i fremtiden vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip.

En vurdering af lovforslagets samlede betydning for markedet for valuar-

vurderinger er forbundet med betydelig usikkerhed. Det skyldes, at der er

flere modsatrettede effekter i spil, som er vanskelige at vurdere størrelsen

af. I det følgende illustreres størrelsesordenen af effekterne ved et regneek-

sempel.

På den ene side må det forventes, at en del af de andelsboligforeninger, som

i dag har valgt en valuarvurdering som værdiansættelsesprincip vil udnytte

muligheden for at benytte den samme valuarvurdering i enten 2 år eller 3 år

i træk. Det vil isoleret set reducere efterspørgslen efter valuarvurdering.

Særligt uden for de større byer, må det forventes at foreningerne har et inci-

tament til at nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år i stedet

for hvert år. Større foreninger i de større byer vil derimod have et incitament

til (som i dag) at forny deres valuarvurdering hvert år for at have en aktuel

ejendomsvurdering i tilfælde af, at en bolig i andelsboligforeningen skal

sælges. Da udgiften til valuaren kan fordeles ud på flere andelshavere i en

større forening vil udgiften til en valuarvurdering i en større forening være

mindre for den enkelte andelshaver.

Det vurderes, at der i dag er ca. 3.500 andelsboligforeninger som benytter

en valuarvurdering. Disse foreninger, som i langt de fleste tilfælde er belig-

gende i de større byer, har i gennemsnit 35 boliger. Hvis halvdelen af de

3.500 foreninger vælger at få en valuarvurdering hvert tredje år (i stedet for

hvert år) svarer det til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil falde

med ca. 1.167 årlige valuarvurderinger (3.500 * 1/2 * 2/3).

På den anden side må det forventes, at flere andelsboligforeninger – alt an-

det lige – vil vælge valuarvurdering som værdiansættelsesprincip. Især i de

større byer, vil muligheden for at regulere den offentlige vurdering fra 2012

med nettoprisindekset formentlig ikke vil være ligeså attraktiv som en ny

opdateret offentlig vurdering.

På baggrund af udvalgets rapport vurderes det, at der i dag er ca. 2.600 an-

delsboligforeninger, som benytter den offentlige 2012-vurdering. Det anslås

at omkring halvdelen af disse foreninger er beliggende i de større byer. Hvis

halvdelen af de 2.600 foreninger, som i dag benytter den offentlige 2012-

vurdering, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år), svarer det

til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 433 årlige va-

luarvurderinger (2.600 * 1/2 * 1/3).

Herudover må det forventes, at nogle af de andelsboligforeninger, som i dag

benytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, har afventet, at

der bliver offentliggjort en offentlig vurdering. Da det nu er afgjort, at der

ikke kommer en ny offentlig vurdering, må det forventes, at nogle af disse

foreninger i stedet vil indhente en valuarvurdering med henblik på at få en

aktuel værdiansættelse af deres ejendom.

Det vurderes, at der i dag er ca. 1.800 andelsboligforeninger som i dag be-

nytter anskaffelsesprisen som værdiansættelsesprincip, hvoraf det anslås at

omkring en femtedel er beliggende i de større byer. Hvis en femtedel af de

1.800 foreninger, som i dag benytter anskaffelsesprisen som værdiansættel-

sesprincip, vælger at indhente en valuarvurdering (hvert tredje år) svarer det

til, at efterspørgslen efter valuarvurderinger vil stige med ca. 120 årlige va-

luarvurderinger (1.800 * 1/5 * 1/3).

Samlet set vil regneeksemplernes forskellige effekter betyde, at efterspørgs-

len efter valuarvurderinger falder med årligt godt 600 vurdering (1.167 –

120 – 433). Det kan sammenlignes med at det, jf. ovenfor, anslås, at efter-

spørgslen efter valuarvurderinger i perioden 2014-2020 steg med i størrel-

sesorden 1.700 vurderinger årligt.

Hvis det med stor usikkerhed skønnes, at efterspørgslen efter valuarvurde-

ringer falder med 600 vurderinger årligt, og en valuarvurdering i gennemsnit

koster 15.000 kr., svarer det til et årligt omsætningsfald på 9 mio. kr.

De agile principper vurderes ikke relevante for lovforslaget, idet forslaget

ikke vurderes at ændre på virksomheders muligheder for at teste, udvikle og

anvende nye digitale teknologier og forretningsmodeller.

6. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for bor-

gerne. Det skyldes, at andelsboligforeningerne fortsat kan vælge at benytte

den senest offentligt ansatte ejendomsværdi (typisk fra 2012). Det er således

frivilligt, om andelsboligforeningen vælger at regulere ejendomsværdien

med nettoprisindekset.

Hvis andelsboligforeningen ønsker det, kan foreningen vælge at beregne

den nettoprisindekserede ejendomsværdi med udgangspunkt i den offentlige

vurdering fra 2012. Der er tale om en forholdsvis simpel beregning, som i

mange tilfælde vil blive varetaget af foreningens administrator eller revisor.

Såfremt beregningen systematiseres vil tidsforbruget være størst det første

år og begrænset de følgende år, da der blot vil være tale om en årlig ajour-

føring.

7. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen klimamæssige konsekvenser.

8. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljø- og naturmæssige konsekvenser.

9. Forholdet til EU-retten

Lovforslagets indeholder ikke EU-retlige aspekter.

10. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den … til den … været sendt i

høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

Advokatrådet, Advokatsamfundet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræ-

sentation, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Boligadvokater, Den

Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, EjendomDan-

mark, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening Fi-

nans, Danmark Finansrådet, Forbrugerrådet, Foreningen Danske Revisorer,

FSR - danske revisorer, Grundejernes Investeringsfond, Præsidenten for Ve-

stre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen og Re-

alkreditråde.

11. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindreudgifter Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an- (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an-

før »Ingen«)

Økonomiske

Ingen

konsekvenser for

stat, kommuner

og regioner

Implemente-

Ingen

ringskonsekven-

Ingen

ser for stat, kom-

muner og regio-

ner

Økonomiske

Ingen

konsekvenser for

erhvervslivet

Et fald i efterspørgslen efter valuar-

vurderinger som følge af andelsbo-

ligforeningernes ændrede adfærd.

Faldet i omsætning skønnes med be-

tydelig usikkerhed at udgøre i stør-

relsesorden 9 mio. kr. årlig.

Ingen

Administrative Ingen

konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative Ingen

konsekvenser for

borgerne

Klimamæssige

konsekvenser

Ingen

Miljø- og natur- Ingen

mæssige konse-

kvenser

Forholdet til EU-

retten

Er i strid med de

principper

for

implementering

af erhvervsrettet

EU-regulering/

Går videre end

minimumskrav i

EU-regulering

(sæt X)

Ingen

Nej

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det fremgår af andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, at foreninger ved opgø-

relse af foreningens formue kan fastsætte værdien af ejendommen som den

kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering,

der ikke må være ældre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar

med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejen-

domme.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.1.1. i de al-

mindelige bemærkninger til lovforslaget.

Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 2,

litra b,

at ved opgørelsen

af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte

værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i

foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter

andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligfor-

ening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en

vurdering, der ikke må være ældre end 42 måneder, og som er foretaget af

en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlej-

ningsejendomme.

Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 2, litra b, medfører, at gyldighedspe-

rioden forlænges for, hvor længe en udarbejdet valuarvurdering kan anven-

des til opgørelsen af foreningens formue. Ændringen i andelsboliglovens §

5, stk. 2, litra b, vedrører alene forlængelse af nugældende 18-månedersfrist

til 42 måneder, mens bestemmelsens øvrige formelle krav og praksis fore-

slås videreført.

Det forventes, at en valuarvurdering typisk foretages i forbindelse med regn-

skabsafslutningen pr. udgangen af et kalenderår omtrent samtidig med regn-

skabsårets udløb, hvorefter valuarvurderingen indarbejdes i regnskabet, der

færdiggøres i foråret og forelægges for generalforsamlingen typisk 6 måne-

der efter regnskabsårets udløb.

Vedtagelsen af denne pris med en eventuel vedtagen prisstigning, kan danne

grundlag for opgørelsen af foreningens formue på typisk tre generalforsam-

linger. Eksempelvis omkring udgangen af regnskabsåret 2022 kan andels-

boligforeningerne få indhentet en valuarvurdering. I forbindelse med fær-

diggørelsen af foreningens årsregnskab i forårsmånederne i 2023, kan denne

vurdering besluttes på generalforsamlingen omtrent maj 2023. Herefter kan

vurderingen danne grundlag for opgørelsen af foreningens formue, og der-

med fastsætte maksimalprisen for andelens overdragelse på generalforsam-

lingen i 2023, 2024 og 2025, såfremt generalforsamlingerne afholdes tids-

mæssigt som angivet.

Den forlængede gyldighedsperiode for valuarvurderinger gælder for valuar-

vurderinger, der udarbejdes efter lovens ikrafttræden. Det betyder, at valu-

arvurderinger, der er udarbejdet frem til år 2022, har en gyldighedsperiode

på 18 måneder, mens valuarvurderinger, der udarbejdes fra 2023 og frem,

har en gyldighedsperiode på 42 måneder.

Der henvises i øvrigt til pkt. 3.1.2. i lovforslagets almindelige bemærknin-

ger.

Til nr. 2

Andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra c, indeholder regler om anvendelsen af

offentlige vurderinger som værdiansættelsesgrundlag ved opgørelse af for-

eningens formue ved beregning af maksimalprisen.

For en nærmere beskrivelse af gældende ret henvises til pkt. 3.2.1. i de al-

mindelige bemærkninger til lovforslaget.

Det følger af den foreslåede ændring af § 5, stk. 2,

litra c,

at ved opgørelsen

af foreningens formue ansættes ejendommen til en af de i litra a-c nævnte

værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i

foreningens formue, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter

andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a, når en andelsboligfor-

ening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:

c) Den 2012-ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter tidli-

gere gældende § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lov-

bekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002. Den 2012-ansatte ejendoms-

værdi med eventuelle reguleringer, kan reguleres én gang årligt efter udvik-

lingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-månedersperiode slut-

tende i oktober måned året før det finansår, reguleringen vedrører.

Den foreslåede bestemmelse i § 5, stk. 2, litra c, vil medføre, at andelsbo-

ligforeninger kan fortsætte med at anvende den offentlige ejendomsvurde-

ring ved fastsættelsen af andelens maksimalpris, og med mulighed for at

nettoprisindeksere 2012-vurderingen. Oktober-indekset er valgt af hensyn

til, at den seneste tilgængelige ejedomsvurdering typisk er fra 1. oktober

2012.

Nettoprisindekset offentliggøres den 10. eller første hverdag herefter i må-

neden efter indsamlingsmåneden. Det betyder, at oktober-indekset udgives

ca. 10. november af Danmarks Statistik.

Nettoprisindeksreguleringen kan foretages således:

Nettoprisindekset for oktober 2012, udgjorde: 98, 2.

Nettoprisindekset for oktober 2021, udgjorde: 106, 7.

Hvis det lægges til grund, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012, udgjorde:

210 mio. kr., kan andelsboligforeningen nettoprisindeksregulere i 2022,

ved: 106,6/98,2*210 mio. kr. = 228.177.189 mio. kr.

Eksemplet angiver, hvordan en eventuel offentlige 2012-vurdering kan net-

toprisindeksreguleres til brug for generalforsamlingen i år 2022, og dermed

danne grundlag for maksimalprisen for andelens overdragelse, efter andels-

boliglovens gældende § 5.

Indekset for oktober 2022 kendes ikke forud for forslagets fremsættelse,

men hvis det lægges til grund, at tallet udgør 108, kan ejendomsværdien

beregnes således: 108,0/98,2*210 mio. kr. = 230.957,230 mio. kr.

Alternativt kan (her fiktive) oktober 2022-indekstal divideres med oktober

2021-indekset, og herefter ganges med den nettoprisindeksregulerede værdi

2022: 108,0/106,7*228.177.189 = 230.957.230 mio. kr.

Nettoprisindekset har de seneste mange år været stigende, men det er natur-

ligvis en teoretisk mulighed for, at nettoprisindekset kan falde ved nedadgå-

ende prisudvikling. Den foreslåede ordning medfører dog ikke, at andelsbo-

ligforeninger hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor foreningerne eksem-

pelvis kan fortsætte med 2012-vurderingen eller fortsætte med tidligere in-

dekseret ejendomsværdi.

Der henvises i øvrigt til pkt. 3.2.2. i lovforslagets almindelige bemærknin-

ger.

Til § 2

Det foreslås, at loven skal træde i kraft den 1. januar 2023.

Til § 3

Det foreslås, at loven ikke skal gælde for Færøerne og Grønland.

Lov om andelsboliger og andre boligfælleskaber gælder ikke for Færøerne

og Grønland.

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov om andelsboliger og andre

boligfællesskaber, jf. lovbekendt-

gørelse nr. 1281 af 28. august

2020, som ændret ved lov nr. 344

af 22. marts 2022, foretages føl-

gende ændringer:

§ 5, stk. 2, litra b.

Den kontante

handelsværdi som udlejningsejen-

dom på grundlag af en vurdering,

der ikke må være ældre end 18 må-

neder, og som er foretaget af en va-

luar med indsigt i prisfastsættelsen

og markedsudviklingen for udlej-

ningsejendomme.

§ 5, stk. 2, litra b,

affattes såle-

des:

»§ 5, stk. 2, litra b. Den kontante

handelsværdi som udlejningsejen-

dom på grundlag af en vurdering,

der ikke må være ældre end 42 må-

neder, og som er foretaget af en va-

luar med indsigt i prisfastsættelsen

og markedsudviklingen for udlej-

ningsejendomme.«.

5, stk. 2, litra c, affattes således:

»Den senest ansatte ejendomsværdi

med eventuelle reguleringer efter

tidligere gældende § 3 A i lov om

vurdering af landets faste ejen-

domme, jf. lovbekendtgørelse nr.

740 af 3. september 2002. Den se-

nest ansatte ejendomsværdi med

eventuelle reguleringer, kan regule-

res én gang årligt efter udviklingen

i Danmarks Statistiks nettoprisin-

deks i en 12-månedersperiode slut-

tende i oktober måned året før det

finansår, reguleringen vedrører.«.

§ 5, stk. 2, litra c.

Den senest an-

satte ejendomsværdi med eventu-

elle reguleringer efter § 3 A i lov

om vurdering af landets faste ejen-

domme.