BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 141: Lovudkast: forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.), fra indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22
BOU Alm.del Bilag 141
Offentligt

UDKAST

Indenrigs- og Boligudvalget 2021-22

BOU Alm.del - Bilag 141

Offentligt

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af al-

mene boliger

(Refusion

af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt

ved kontrolskifte, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved næv-

nene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen

m.v.)

§1

I lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

§ 6, stk. 1, 2. pkt.

ændres »§ 53« til: »§ 53, stk. 1 og 3,«.

§ 17, stk. 3,

indsættes efter 1. pkt.: »Den tinglyste aftale respekterer

størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som

var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.«

§ 72, stk. 4, 3. pkt.

indsættes efter »der er pålagt udlejeren i henhold til

lov om fremme af energibesparelser i bygninger,«: » samt rimelige udgifter

til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt

udlejeren i henhold til § 15, stk. 3, og § 17, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251

af 29. december 2020 om energivirksomheder og bygningsejeres oplys-

ningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v.,

når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 19, stk. 3,«.

§ 132, stk. 5,

ændres »§ 83, stk. 3« til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk. 4«

ændres til: »§ 83, stk. 4«.

§ 198, stk. 1,

affattes således: »Tilbudspligten indtræder ved et kontrol-

skifte vedrørende ejendommen. Et kontrolskifte foreligger i følgende til-

fælde:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale,

gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af

mindst 50 pct. af ejerandelen til ejendommen.

BOU, Alm.del - 2021-22 - Bilag 141: Lovudkast: forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om boligforhold og lov om leje af almene boliger (Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger, tilbudspligt ved kontrolskifte, forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene samt rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen m.v.), fra indenrigs- og boligministeren

UDKAST

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestem-

mende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer ejendom-

men.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridi-

ske personer, der ejer ejendommen.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst

50 pct. af det økonomiske afkast fra ejendommen, eller de juridiske per-

soner, der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst

50 pct. af en værdistigning af ejendommen, eller de juridiske personer,

der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

6) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-

5, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.«

§2

I lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022, foretages følgende

ændringer:

§ 51, stk. 4, 1. pkt.,

affattes således: »Udnyttelse af anvisningsret til en

lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlig-

hed, hver gang den bliver ledig i den aftalte periode, jf. § 53, stk. 1.

§ 82

indsættes efter stk. 1 som nyt stykke:

»Stk.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om for-

søg, hvorefter huslejenævnet kan undlade at opkræve de i stk. 1, 2. og 3.

pkt., nævnte beløb for indbringelse af sager for huslejenævnet.«

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og 4.

§ 89, stk. 4, 1. pkt.,

indsættes efter »ankenævnet«: », jf. dog stk. 5«.

§ 89

indsættes efter stk. 4 som et nyt stykke:

»Stk. 5.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om for-

søg, hvorefter ankenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 4 for ind-

bringelse

sager

for

ankenævnet.«

Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 6 og 7.

§3

UDKAST

I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 om lov om leje

af almene boliger af 4. september 2019, som senest ændret ved § 1 i lov nr.

344 af 22. marts 2022, foretages følgende ændringer:

§ 52, stk. 2, 5. pkt.,

indsættes efter »Udgifter til betaling af de ydelser,

der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v.,«: » samt rimelige

udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der

er pålagt udlejeren i henhold til § 15, stk. 3, og § 17, stk. 3, i bekendtgørelse

nr. 2251 af 29. december 2020 om energivirksomheder og bygningsejeres

oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering

m.v., når omkostningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 19, stk. 3,«.

§ 102, stk. 1, 2. pkt.,

indsættes efter »sag«: », jf. dog stk. 2«

§ 102

indsættes efter stk. 1 som et nyt stykke:

»Stk.

Indenrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om for-

søg, hvorefter beboerklagenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 1

for indbringelse af sager for beboerklagenævnet.«

Stk. 2 bliver herefter stk. 3.

§4

Stk. 1.

Loven træder i kraft den 1. januar 2023, jf. dog stk. 2.

Stk. 2.

§ 1, nr. 1, 2 og 4 samt § 2, nr. 1 træder i kraft den 1. juli 2022.

UDKAST

Bemærkninger til lovforslaget

Almindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen

2.1.1. Gældende ret

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

2.2. Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger

2.2.1. Gældende ret

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

2.3. Tilbudspligt ved kontrolskifte

2.3.1. Gældende ret

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

2.4. Forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved nævnene

2.4.1. Gældende ret

2.4.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det of-

fentlige

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

UDKAST

6. Klimamæssige konsekvenser

7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

8. Forholdet til EU-retten

9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

10. Sammenfattende skema

1. Indledning

Lovforslaget indeholder 4 hovedelementer, som dels skal rette op på uhen-

sigtsmæssigheder i lovgivningen og videreføre den hidtil gældende retstil-

stand, som ikke med tilstrækkelig tydelighed er videreført i den nye lejelov,

jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022, og lov om bolig forhold, jf. lov nr. 342 af

22. marts 2022, samt udmønte en del af aftalen af 30. januar 2020 om initi-

ativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger og følge op

på den udvidede udfordringsret.

For det første indeholder lovforslaget en række ændringer af lov om leje, jf.

lov nr. 341 af 22. marts 2022 (lejeloven), samt lov om boligforhold, jf. lov

nr. 342 af 22. marts 2022 (lov om boligforhold), som skal rette op på util-

sigtede ændringer i lovgivningen implementeret ved lejeloven og lov om

boligforhold. Heriblandt kan nævnes, at lejen i omkostningsbestemte leje-

mål og gennemgribende forbedrede lejemål i regulerede kommuner efter af-

tale kan reguleres én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks

nettoprisindeks, at lejeres videregående rettigheder, som tinglyses, respek-

terer størst mulige offentlige lån og de øvrige pantehæftelser og byrder, som

var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning, samt at henvisningen til

anvisningsaftalens varighed ændres, hvorefter der ikke henvises til 6-årspe-

rioden for aftalen om anvisningsret, men til den aftalte periode. Herudover

ændres enkelte fejlhenvisninger i lejeloven og lov om boligforhold. Ændrin-

gerne foreslås for at bringe lovgivningen i overensstemmelse med retsprak-

sis efter vedtagelsen af lejeloven og lov om boligforhold, som udmønter dele

af lejelovsforliget af 11. juni 2014 mellem den daværende regering (S og

RV), Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten.

For det andet foreslås det at indføre mulighed for at medtage udgifter, som

udlejeren må afholde til tredjepart for at opfylde nye krav om månedlige

leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne, i regnskaberne. Ændringen fo-

reslås for at sikre overensstemmelse mellem lejelovgivningens regler og be-

kendtgørelse nr. 2251 af 29. december 2020 om energivirksomheder og byg-

ningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og

UDKAST

fakturering m.v., som implementerer Europaparlamentet og Rådets direktiv

2012/27/EU om energieffektivitet m.v. af 25. oktober 2012 (Energieffekti-

vitetsdirektivet).

For det tredje foreslås det at ændre reglerne om tilbudspligt, således at til-

budspligten aktiveres, når der sker et kontrolskifte over en ejendom. Æn-

dringen foreslås for at udmønte en del af aftalen om initiativer mod kortsig-

tede investeringer i private udlejningsboliger af 30. januar 2020, hvoraf det

bl.a. fremgår:

”Herudover er parterne enige om at ændre lejelovens regler om tilbudspligt,

så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejen-

dommen i et selskab. Herved sikres det, at lejerne får mulighed for at udnytte

den tilbudspligt, de har krav på i henhold til lovgivningen.”

Endelig foreslås det for det fjerde at give adgang til, at indenrigs- og bolig-

ministeren kan fastsætte nærmere regler om forsøg med at undlade at op-

kræve gebyrer for indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklage-

nævn. Ændringen foreslås på baggrund af den udvidede udfordringsret, som

har til formål at bidrage til udvikling af nye løsninger ved, at der bl.a. gives

kommuner mulighed for at gøre opmærksom på uhensigtsmæssigheder eller

begrænsninger i lovgivningen.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Rettelser som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen

2.1.1. Gældende ret

Det fremgår af § 6, stk. 1, i lov om leje (lejeloven), jf. lov nr. 341 af 22.

marts 2022, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107, 109 og 113, § 115, stk. 2, §§

119-123, § 127, stk. 3, og § 135 alene gælder for lejeforhold i ejendomme,

der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§

42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1.

pkt.

Det fremgår af § 17, stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videre-

gående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan

kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

Det fremgår af § 19, stk. 1, i lejeloven, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen

ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejen-

dommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkastet af ejendommens

UDKAST

værdi, jf. § 25. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt.

lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

Det fremgår af § 19, stk. 2, i lejeloven, at ved lejeaftalens indgåelse må lejen

for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb,

der overstiger det lejedes værdi efter § 42, stk. 2 og 3, jf. dog stk. 3-6, § 21,

stk. 1, og § 161, stk. 3. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, for-

stås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 128 væsentligt har for-

øget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.280

kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. Forbedringerne skal være gen-

nemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af § 129, stk.

1, i den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af

4. august 1983, den tidligere gældende lov om byfornyelse og boligforbed-

ring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere æn-

dringer, den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendt-

gørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, den tidligere gæl-

dende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med

senere ændringer, og lov om byfornyelse og udvikling af byer. Beløbene i

2. pkt. er fastsat i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 204, stk. 1.

Ved genudlejning er det de beløb, som var gældende ved forbedringernes

gennemførelse, der finder anvendelse.

Det fremgår af § 53, stk. 2, i lejeloven, at det kan aftales, at lejen én gang

årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Le-

jeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse

herom til lejeren.

Det følger således af lejeloven, at det for omkostningsbestemte lejemål om

fattet af § 19, stk. 1, og for gennemgribende forbedrede lejemål omfattet af

§ 19, stk. 2, ikke kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklin-

gen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det fremgår af § 132, stk. 5, i lejeloven, at huslejenævnets afgørelse om

forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet

har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller

svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter

bestemmelserne er udløbet.

Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i lov om boligforhold, at frakendelse efter

§ 20 kan ske, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde-

UDKAST

eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en

eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Det fremgår af § 22, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold, at når Grundejer-

nes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden

for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investerings-

fond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både

er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterle-

vet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Inve-

steringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.

Det fremgår af § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold, at udnyttelse af

kommunal anvisningsret til en lejlighed i privat udlejningsbyggeri giver

kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang

den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1.

Det fremgår af lov om boligforhold § 53, stk. 1, at varigheden af anvisnings-

retten aftales af kommunalbestyrelsen og udlejeren.

2.1.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Som det fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022

og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022, som trådte i kraft den 1.

juli 2022, var formålet med sammenskrivningen af lejelovgivningen alene

at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Det var således som det klare

udgangspunkt ved udarbejdelsen af de nye love, at der alene skulle være tale

om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de var

i henholdsvis den tidligere lejelov og boligreguleringsloven, jf. Folketings-

tidende 2021-22, L 47, som fremsat, side 41.

Det følger af lejelovens § 6, stk. 1, at lejen i lejemål med en lejefastsættelse

efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, ikke kan reguleres efter nettoprisindekset.

Retstilstanden blev imidlertid fastslået med Vestre Landsrets dom af 22.

april 2022, som stadfæstede boligrettens dom, hvorefter lejemål med en leje

fastsat efter dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, jf. lovbekendtgø-

relse nr. 929 af 4. september 2019, kan nettoprisindekseres. Landsretten

stadfæstede både boligrettens resultat og begrundelse. Det fremgik af bolig-

rettens begrundelse, at hverken ordlyden af § 53, stk. 2, i den indtil 1. juli

2022 gældende lejelov eller bemærkningerne hertil var til hinder for, at der

UDKAST

i omkostningsbestemte lejemål kunne aftales pristalsregulering med netto-

prisindekset.

Som anført ovenfor i afsnit 2.1.1., blev adgangen til at regulere lejen i gen-

nemgribende forbedrede lejemål, jf. lejeloven § 19, stk. 2, i regulerede kom-

muner efter nettoprisindeks som følge af formuleringen af den ny lejelovs §

6, stk. 1, 2. pkt. afskåret. Dette var imidlertid ikke hensigten.

Efter de indtil den 1. juli 2022 gældende regler i lejelovgivningen antoges,

at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen var fastsat efter

dagældende boligreguleringslovs § 5, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af

4. september 2019, kunne reguleres efter bestemmelsen i dagældende leje-

lovs § 53, stk. 2, 2. pkt., hvorefter det kunne aftales, at lejen én gang årligt

reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Det fremgik således af forarbejderne til lov nr. 310 af 30. marts 2015, hvor-

ved blandt andet lejelovens § 53, stk. 2, blev ændret, at ”…..Det indebærer,

at lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, også

fremover kan reguleres efter lejelovens § 53, stk. 2, 2. pkt, …..”.

Det fremgår af forarbejderne til § 6 i lov om leje, jf. lov nr. 341 af 22. marts

2022, at der bortset fra en præcisering, hvorefter accessoriske enkeltværel-

ser efter loven ikke vil kunne omfattes af reglerne om småejendomme, ikke

med § 6 er tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingsti-

dende 2021-22, L 47, som fremsat, side 44.

Det er herefter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at det ikke var

hensigten, at lovens § 6, stk. 1, skulle medføre ændringer i muligheden for

at regulere lejen efter nettoprisindeks i lejemål med en lejefastsættelse efter

lejelovens § 19, stk. 1 og 2.

Det foreslås herefter, at lejelovens § 6, stk. 1, ændres, således at det tydelig-

gøres, at lovens § 53, stk. 2, om muligheden for at regulere lejen én gang

årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks finder anven-

delse for lejemål med en lejefastsættelse efter § 19, stk. 1 og 2.

Tilsvarende gælder, at § 17, stk. 3, efter ordlyden ikke længere med den nye

lejelov respekterer størst mulige offentlige lån til enhver tid.

Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, jf. lov nr. 341 af 22. marts

2022, at offentlige lån skal dog respekteres, også selvom disse stiftes senere

UDKAST

end den tinglyste rettighed, samt at der ikke med bestemmelsen er tilsigtet

ændringer i den gældende retstilstand, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47,

som fremsat, side 145.

Det er herefter Indenrigs- og Boligministeriets opfattelse, at det ikke var

hensigten, at lovens § 17, stk. 3, skulle ændre på, at lejeres rettigheder ting-

lyst i medfør af § 17, stk. 3, ikke skulle respektere størst mulige offentlige

lån til enhver tid.

Det foreslås herefter, at lejelovens § 17, stk. 3, ændres, således at det frem-

går af bestemmelsens ordlyd, at den tinglyste aftale respekterer størst mulige

offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved

aftalens anmeldelse til tinglysning.

Ved lov nr. 2157 af 27. november 2021 blev varigheden for en aftale om

anvisningsret ændret, således at aftalen ikke længere maksimalt må strække

sig over 6 år, idet varigheden med ændringen kan aftales frit mellem kom-

munalbestyrelsen og udlejeren.

Det foreslås på den baggrund, at § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold,

som henviser til aftalens varighed, ændres, således at bestemmelsen henvi-

ser til den aftalte periode og ikke den 6-årige periode.

Herudover foretages en rettelse i henvisningen fra § 132, stk. 5, i lejeloven,

der ved en fejl henviser til hhv. § 83, stk. 3, og § 84, stk. 4 i lov om bolig-

forhold, som rettelig burde være § 82, stk. 3, og § 83, stk. 4 i lov om bolig-

forhold.

Endeligt foretages en rettelse i henvisningen fra § 21, stk. 2, nr. 6, og § 22,

stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold, der ved en fejl henviser til § 16 i leje-

loven, som rettelig burde være § 15 i lejeloven.

2.2. Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger

2.2.1. Gældende ret

Det fremgår af § 72, stk. 4, i lejeloven, at i regnskabet for varme og opvarm-

ning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften

til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt for-

syningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den

samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varme-

anlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om

fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

UDKAST

Bestemmelsen er en udtømmende oplistning af, hvilke udgifter der kan

medtages i regnskabet.

Det fremgår af § 52, stk. 2, i lov om leje af almene boliger (almenlejeloven),

at udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og

varmt vand, kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændsels-

forbruget, herunder el og gas til opvarmning, og for så vidt angår køling,

kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden.

Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog med-

tage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og ud-

gifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om

fremme af energibesparelser i bygninger, medregnes i regnskabet. Udgifter

til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger

m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrø-

rende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages.

Rabatydelser og lignende skal godskrives regnskabet.

Bestemmelsen er en udtømmende oplistning af, hvilke udgifter der kan

medtages i regnskabet.

2.2.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Der er som følge af implementeringen af energieffektivitetsdirektivet i § 15,

stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251 om energivirksomheder og bygningsejeres

oplysningsforpligtelser overfor slutkunder om energiforbrug og fakturering

m.v. (energioplysningsbekendtgørelsen) fastsat krav om, at der fra den 1.

januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste

varmefordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret

på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slut-

kunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for

fyringssæsonen.

Tilsvarende er der i § 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen fastsat

krav om, at der fra den 1. januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste

målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysnin-

ger, jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkø-

lingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog

ikke uden for kølingssæsonen.

Der er i § 19, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen givet mulighed for,

at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordelingen af

omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af

varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og

UDKAST

bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som om-

fatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle for-

brug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i

det omfang sådanne omkostninger er rimelige.

Det er Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at der som en konsekvens

af disse regler er behov for at ændre lejelovens § 72, stk. 4, og almenlejelo-

vens § 52, stk. 2, således at der indsættes hjemmel til, at udlejeren kan med-

tage de nævnte udgifter i varmeregnskabet.

2.3. Tilbudspligt ved kontrolskifte

2.3.1. Gældende ret

Det følger af lejelovens § 198, stk. 1, at tilbudspligten gælder, når ejendom-

men eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller ma-

geskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og an-

parter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen

herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

2.3.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ord-

ning

Det er i praksis konstateret, at det i flere tilfælde er muligt at omgå reglerne

om tilbudspligt ved forskellige typer dispositioner. Der er konstateret et til-

fælde, hvor et selskab, som ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbuds-

pligt, jf. lejelovens § 196, har overdraget ejendomme til flere erhververe på

en sådan måde, hvor ingen af erhververne hver for sig opnår majoritet af

stemmer i selskabet. På den måde kan det undgås at aktivere tilbudspligten.

Ligeledes ses det, at overdragelsen af et holdingselskab, som ejer et selskab,

som ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens §

196, kan overdrages, uden at tilbudspligten aktiveres, da der ikke sker æn-

dring i ejerkredsen i det selskab, som ejer ejendommene.

Indenrigs- og Boligministeriet vurderer, at disse muligheder for at undgå

aktiveringen af tilbudspligtsreglerne udhuler ordningen, og derfor og på

baggrund af aftalen af 30. januar 2020 om initiativer mod kortsigtede inve-

steringer i private udlejningsboliger foreslås det at ændre reglerne om, hvor-

når tilbudspligten aktiveres, således at der fokuseres på overdragelsen sna-

rere end erhvervelsen. Der skeles i den forbindelse til kontrolskiftereglerne

i lejelovens § 19, stk. 4.

UDKAST

2.4. Forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse af

sager for husleje-, anke- og beboerklagenævnene

2.4.1. Gældende ret

Efter den gældende lejelovgivning har man ved indbringelse af sager for

husleje-, anke- eller beboerklagenævn pligt til at indbetale et beløb.

Ifølge § 82, stk. 1, 3. pkt., i lov om boligforhold skal der ved indbringelse af

sager for huslejenævnet betales et beløb på kr. 315 (2021-niveau) for hver

sag. I henhold til 4. pkt., skal der dog ved indbringelse af sager efter § 59 a,

stk. 4, i lov om leje betales et beløb på kr. 526 (2021-niveau). Indbringes

sager efter § 5, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene

betales et beløb på kr. 4.016 (2021-niveau). Beløbene reguleres én gang år-

ligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Ifølge § 89, stk. 4, i lov om boligforhold skal der betales et beløb på 166 kr.

(2021-niveau) for hver lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes

for ankenævnet i Københavns Kommune. Beløbet reguleres én gang årligt

efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Ifølge almenlejelovens § 102, stk. 1, 3. pkt., skal der ved indbringelse af

sager for beboerklagenævnet betales et beløb på 149 (2022-niveau) kr. for

hver sag. Beløbet reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Sta-

tistiks nettoprisindeks.

Der er ikke hjemmel til at undlade at opkræve beløb for indbringelse af sager

i hverken lejeloven, lov om boligforhold eller almenlejeloven.

2.4.2. Indenrigs- og Boligministeriets overvejelser og den fore-

slåede ordning

Københavns Kommune har som led i den udvidede udfordringsret påpeget

en uhensigtsmæssighed ved, at nogle borgere begrænses i adgangen til at få

prøvet sager hos husleje-, anke- eller beboerklagenævnene som følge af kra-

vet om betaling af et beløb herfor. Med henblik på at imødekomme Køben-

havns Kommunes anmodning om en forsøgsordning, hvor kommunen kan

undlade at opkræve et beløb ved indbringelse af sager for nævnene, foreslås

det med lovforslaget, at der som et led i den udvidede udfordringsret ind-

UDKAST

sættes bestemmelser i lov om boligforhold om indenrigs- og boligministe-

rens kompetence til at fastsætte nærmere regler om forsøg, hvorefter husle-

jenævn og ankenævnet i Københavns Kommune kan undlade at opkræve et

beløb ved indbringelse sager.

Det foreslås ligeledes, at der som et led i den udvidede udfordringsret ind-

sættes en bestemmelse i almenlejeloven om indenrigs- og boligministerens

kompetence til at fastsætte nærmere regler om forsøg, hvorefter beboerkla-

genævnet kan undlade at opkræve et beløb ved indbringelse af sager.

Ordningen vil være en tilladelsesordning, som gør det muligt for enhver

kommune at deltage i forsøget efter tilladelse fra indenrigs- og boligmini-

steren.

Det foreslås som kriterie for at få tilladelse, at kommunen har afsat midler

til at finansiere de manglende indbetalinger ved indbringelse af sager og til

de merudgifter, som må forventes som følge af afskaffelsen af gebyret.

Herudover foreslås det som kriterie, at kommunen ligeledes har afsat midler

til at sikre, at sagsbehandlingstiden i nævnene i kommunen ikke generelt

forlænges som følge af tiltaget.

3. Økonomiske konsekvenser og implementeringskonsekvenser for det

offentlige

Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af lejen efter stignin-

gen i nettoprisindekset vil principielt medføre, at huslejer i gennemgribende

forbedrede lejemål kan stige mere end efter den gældende formulering af

lovteksten, som ikke giver adgang til årlig indeksregulering af lejen i denne

gruppe af boliger. Den manglende adgang til indeksregulering er imidlertid

en utilsigtet ændring i forhold til den tidligere gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene. Den foreslåede indeksregulering vurderes på

den baggrund at være uden konsekvenser for offentlige udgifter og skønnes

ikke at have implementeringskonsekvenser for det offentlige.

Den foreslåede rettelse vedrørende anvisningsaftalens varighed vurderes at

være uden økonomiske konsekvenser for det offentlige.

Forslaget om mulighed for i regnskaberne at medtage omkostninger til tred-

jepart for månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne vil med-

føre en marginal forøgelse af såvel almene som private lejeres samlede ud-

gifter til varme og køling. Hensigten med forslaget er at gøre det muligt at

pålægge slutbrugeren forbrugsafhænge udgifter. Da udgifterne, som lejerne

UDKAST

således pålægges, opkræves som del af forbruget, ventes forslaget ikke at

medføre ændrede huslejer. På den baggrund ventes den foreslåede indreg-

ning af omkostninger til forbrugsoplysninger at være uden konsekvenser for

offentlige udgifter og skønnes ikke at have implementeringskonsekvenser

for det offentlige.

Den foreslåede aktivering af tilbudspligten, når der sker kontrolskifte over

private udlejningsejendomme, forventes ikke at medføre økonomiske kon-

sekvenser og implementeringskonsekvenser for det offentlige.

Forslaget om på forsøgsbasis at undlade beløbsopkrævning ved indbringelse

af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævnene vurderes ikke at have

økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner. Det beror på fri-

villighed, hvorvidt kommunerne ønsker at gøre brug af forsøgsordningen.

Indenrigs- og Boligministeriet har herudover overvejet, hvorvidt lovforsla-

get følger de syv principper for digitaliseringsklar lovgivning.

Det vurderes, at princip nr. 1 om enkle og klare regler er efterlevet, idet

lovforslaget bl.a. med den foreslåede ordning i lovens § 1, nr. 3, og § 3, nr.

1, sikrer overensstemmelse med eksisterende lovgivning, samt at lovforsla-

gets § 1, nr. 1, 2 og 4, sikrer, at uhensigtsmæssigheder rettes efter vedtagel-

sen af sammenskrivningen samt som følge af retspraksis.

Det vurderes, at princip nr. 7 om forebyggelse af snyd og fejl er efterlevet,

idet formålet med lovforlagets § 1, nr. 5, er at forebygge omgåelse af lejel-

ovnes regler om tilbudspligt.

De øvrige principper for digitaliseringsklar lovgivning vurderes ikke rele-

vante, og lovforslaget vurderes derfor samlet at leve op til de syv centrale

principper for digitaliseringsklar lovgivning.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.

Den foreslåede mulighed for at aftale årlig regulering af lejen efter stignin-

gen i nettoprisindekset kan principielt medføre øgede lejeindtægter til udle-

jere af gennemgribende forbedrede lejemål. Imidlertid er den nuværende

manglende adgang til indeksregulering en utilsigtet ændring i forhold til be-

stemmelserne i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af bo-

ligforholdene.

UDKAST

Den foreslåede rettelse vedrørende anvisningsaftalens varighed vurderes

ikke at have økonomiske konsekvenser for erhvervslivet.

Den foreslåede mulighed for at medtage omkostninger for månedlige leve-

rancer af forbrugsoplysninger i regnskaberne i lovforslagets § 1, nr. 2 og §

3, nr. 1, vil skulle implementeres af udlejerne, men forventes ikke at med-

føre en væsentlig forøgelse af udlejernes løbende administration.

Aktivering af tilbudspligten ved kontrolskifte forventes i enkelte tilfælde at

bremse ejendomshandler, som har karakter af omgåelse af tilbudspligten,

hvilket er hensigten med forslaget. I forhold til den gældende tilbudspligt

ventes forslaget ikke at medføre tab for ejendomsejere.

Forslaget om forsøg med undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse

af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævnene vurderes ikke at have

økonomiske konsekvenser for erhvervslivet. I det omfang en kommune væl-

ger at gøre brug af forsøgsordningen, kan det medføre mindre besparelser

for erhvervslivet.

Lovforslaget har forud for dets offentlige høring været forelagt Erhvervs-

styrelsens Område for Bedre Regulering (OBR), som har vurderet, at de ad-

ministrative konsekvenser for erhvervslivet ikke forventes at overstige 4

mio. kr. årligt, hvorfor de ikke kvantificeres yderligere.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Lovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for bor-

gerne. I det omfang kommuner vælger at gøre brug af forsøgsordningen med

undladelse af beløbsopkrævning ved indbringelse af sager for husleje-,

anke- og beboerklagenævnene kan det føre til mindre besparelser for bor-

gerne.

6. Klimamæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have klimamæssige konsekvenser.

7. Miljø- og naturmæssige konsekvenser

Lovforslaget vurderes ikke at have miljø- og naturmæssige konsekvenser.

8. Forholdet til EU-retten

Da det som følge af Energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlems-

landene at implementere refusionsadgangen, er medlemslandene således

UDKAST

ikke pålagt implementering som følge af EU-ret. Lovforslaget vurderes der-

for for så vidt angår ændringerne i forbrugsregnskabsreglerne i lovforslagets

§ 1, nr. 3, og § 3, nr. 1, ikke at være en implementering af EU-ret, men

derimod en konsekvensændring som følge af energioplysningsbekendtgø-

relsen.

9. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den … til den … været sendt i

høring hos følgende myndigheder og organisationer m.v.:

…

10. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindreudgifter Negative konsekvenser/merudgifter

(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an- (hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, an-

før »Ingen«)

Økonomiske

Ingen

konsekvenser for

stat, kommuner

og regioner

Implemente-

Ingen

ringskonsekven-

ser for stat, kom-

muner og regio-

ner

Økonomiske

Ingen

konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative Ingen

konsekvenser for

erhvervslivet

Administrative Ingen

konsekvenser for

borgerne

Klimamæssige

konsekvenser

Ingen

UDKAST

Miljø- og natur- Ingen

mæssige konse-

kvenser

Forholdet til EU-

retten

Er i strid med de

principper

for

implementering

af erhvervsrettet

EU-regulering/

Går videre end

minimumskrav i

EU-regulering

(sæt X)

Ingen

Nej

UDKAST

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det fremgår af lejelovens § 6, stk. 1, at § 9, kapitel 3, §§ 62, 105-107, 109

og 113, § 115, stk. 2, §§ 119-123, § 127, stk. 3, og § 135 alene gælder for

lejeforhold i ejendomme, der er beliggende i regulerede kommuner, jf. dog

stk. 2-4 og § 7, stk. 3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder ikke for lejeforhold i

ejendomme omfattet af 1. pkt.

Det foreslås, at

§ 6, stk. 1, 2. pkt.

ændres, således at § 53, stk. 1 og 3, ikke

finder anvendelse for § 6, stk. 1, 1. pkt.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at lejen for lejemål med en lejefast-

sættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, efter aftale kan reguleres én gang

årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til

lejelovens § 53, stk. 2.

Ændringen vil ikke medføre en materiel ændring set i forhold til retsstillin-

gen som var gældende forud for lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022, men

retter alene op på en utilsigtet ændring i retsstillingen indført ved den nævnte

lov.

Den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den rets-

stilling, som eksisterede forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022.

Det foreslås, at bestemmelsen får virkning fra den 1. juli 2022, altså samti-

dig med at lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 træder i kraft, jf. den fore-

slåede § 4, stk. 2.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.

Til nr. 2

UDKAST

Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet

videregående rettigheder, fx aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan

kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

Det foreslås, at der i

§ 17, stk. 3,

indsættes, at den tinglyste aftale respekterer

størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som

var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Bestemmelsen har til formål at rette op på en utilsigtet ændring i retsstillin-

gen, som blev indført ved lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022.

Bestemmelsen medfører, at tinglyste aftaler om videregående rettigheder, jf.

bestemmelsens 1. pkt., respekterer størst mulige offentlige lån til enhver tid

samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmel-

delse til tinglysning.

Den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den rets-

stilling, som eksisterede forud for lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022.

Det foreslås, at bestemmelsen træder i kraft den 1. juli 2022, altså samtidig

med at lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 træder i kraft, jf. den foreslåede

§ 4, stk. 2.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.

Til nr. 3

Det fremgår af lejelovens § 72, stk. 4, at i regnskabet for varme og opvarm-

ning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften

til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt for-

syningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den

samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varme-

anlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om

fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i regnskabet.

Det foreslås i

§ 72, stk. 4, 3. pkt.

at indsætte, at rimelige omkostninger til

tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt

udlejeren i henhold til § 15, stk. 3, og § 17, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251

af 29. december 2020 om energivirksomheder og bygningsejeres oplys-

ningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v.

(energioplysningsbekendtgørelsen), kan medtages i regnskabet, når omkost-

ningerne er omfattet af bekendtgørelsens § 19, stk. 3.

UDKAST

Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller køle-

regnskabet kan medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opga-

ven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om indi-

viduelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere

lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleve-

randører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske

individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15,

stk. 3, og § 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen.

§ 15, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler forpligtelsen til,

at der fra den 1. januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste målere

eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger

baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere

til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden

for fyringssæsonen.

§ 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler forpligtelsen til,

at der fra den 1. januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste målere

eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger baseret

på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til

slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæ-

sonen.

Det foreslås, at omkostningerne skal være rimelige. Det forudsættes navnlig,

at omkostningerne skal stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller køleudgif-

terne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de i regnskabet medtagne

udgifter er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det

kunne bevirke, at beløbet reduceres.

Det vil være en betingelse for, at der kan medtages omkostninger i regnska-

bet, at opgaven er overdraget til tredjemand. Udlejer vil således ikke selv

kunne forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne og

medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet.

Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger kan medtages i regn-

skabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af for-

brugsoplysninger. Der vil således ikke kunne medtages omkostninger i

regnskabet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsop-

lysninger. Omkostninger til fx levering af det årlige regnskab og medføl-

gende forbrugsoplysninger vil således ikke kunne medtages i regnskabet.

Det foreslås endeligt, at omkostningerne skal være omfattet af § 19, stk. 3, i

energioplysningsbekendtgørelsen.

UDKAST

§ 19, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler muligheden for

at videreføre omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med for-

deling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt for-

brug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejlighe-

der og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandør,

som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle

forbrug i sådanne ejendomme, til slutkunder og slutbrugere i det omfang

sådanne omkostninger er rimelige.

Der henvises til de almindelige bemærkningers afsnit 2.2.

Til nr. 4

Det fremgår af lejelovens § 132, stk. 5, at huslejenævnets afgørelse om for-

håndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har

modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold eller svar

efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter be-

stemmelserne er udløbet.

Det foreslås at ændre § 132, stk. 5, hvorefter at huslejenævnets afgørelse om

forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet

har modtaget bemærkninger efter § 82, stk. 3, i lov om boligforhold eller

svar efter § 83, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter

bestemmelserne er udløbet.

Ændringen har til formål at rette op på de fejlhenvisninger, som utilsigtet

blev indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022.

Den foreslåede ændring har ikke til hensigt at medføre ændringer i den gæl-

dende retsstilling.

Det foreslås, at bestemmelsen får virkning fra den 1. juli 2022, altså samti-

dig med at lov nr. 341 om leje af 22. marts 2022 træder i kraft, jf. lovforsla-

gets § 4, stk. 2.

Der henvises til de almindelige bemærkninger afsnit 2.1.

Til nr. 5.

Det fremgår af lejelovens § 198, stk. 1, at tilbudspligten gælder, når ejen-

dommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller

mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og

anparter i aktie-og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen

herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

UDKAST

Det foreslås med § 198, stk. 1, at tilbudspligten indtræder ved et kontrol-

skifte vedrørende ejendommen. Et kontrolskifte foreligger i følgende til-

fælde:

1) En eller flere fysiske eller juridiske personers erhvervelse ved aftale,

gave eller fuldbyrdelse af pant eller anden sikkerhed eller på anden vis af

mindst 50 pct. af ejerandelen til ejendommen.

2) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den bestem-

mende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer ejendom-

men.

3) En ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de juridi-

ske personer, der ejer ejendommen.

4) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst

50 pct. af det økonomiske afkast fra ejendommen, eller de juridiske per-

soner, der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

5) En direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til mindst

50 pct. af en værdistigning af ejendommen, eller de juridiske personer,

der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

6) Foretagelse af en eller flere dispositioner, som ikke er omfattet af nr. 1-

5, men hvorved der opnås en tilsvarende virkning.

Med henblik på at sikre, at bestemmelserne om tilbudspligt finder konse-

kvent og systematisk anvendelse på lejeboligmarkedet, er der tilsigtet en re-

gulering, der i udgangspunktet omfatter alle former for overdragelser og

overgange af ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens

§ 196. Der foretages hermed en udvidelse af anvendelsesområdet for til-

budspligten. Det er dog Indenrigs- og Boligministeriets vurdering, at dispo-

sitionerne omfattet af udvidelsen reelt kun kan anvendes som forsøg på om-

gåelse af tilbudspligtreglerne, og de foreslåede regler vil derfor ikke be-

grænse reelle overdragelser.

Begrebet ”kontrolskifte”, der er defineret i de foreslåede nr. 1-6, ved de

nævnte konkrete tilfældegrupper, er defineret bredt med henblik på at om-

fatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af ejendomme eller

rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af for-

skellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse

af tilbudspligtsreglerne.

Da overdragelsen af en ejendom kan ske på mange forskellige måder, har

det været nødvendigt med en detaljeret og omfattende beskrivelse af de

mange tilfældegrupper. Den foreslåede bestemmelse indeholder seks for-

skellige tilfældegrupper, hvor tilbudspligten indtræder.

UDKAST

Tilfældegrupperne skal opgøres på akkumuleret basis inden for de enkelte

tilfældegrupper (og på tværs som beskrevet i nr. 6,) og har til formål at om-

fatte situationer, hvor realiteten bag en eller flere transaktioner eller dispo-

sitioner er, at der indtræder et kontrolskifte eller en overgang af det økono-

miske afkast i relation til ejendommen. Det er således hensigten, at det ved

anvendelsen og fortolkningen af reglerne skal tillægges betydning, hvorvidt

der er tale om konstruktioner, der har til formål at camouflere realiteten bag

en eller flere transaktioner eller dispositioner.

Fusioner og spaltninger er ikke genstand for særskilt regulering i de foreslå-

ede bestemmelser, men fusioner og spaltninger kan i sig selv eller i forening

med andre transaktioner udgøre kontrolskifte, som udløser tilbudspligt efter

bestemmelserne i nr. 1-6.

Udlejning samt fremleje udgør ikke kontrolskifte, medmindre det har karak-

ter af omgåelse af de foreslåede bestemmelser, hvilket i givet fald vil være

omfattet af nr. 6. Det kan fx være tilfældet, hvor en lejer alene eller i for-

ening med andre disponerer over flere ejendomme.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 1, vedrører den direkte erhvervelse af

mindst 50 pct. af ejerandelen til ejendommen. Ved begrebet ”ejerandel” sig-

tes til det almindelige ejendomsretlige begreb. Grænsen på mindst 50 pct.

indebærer, at der kan ske overdragelse af f.eks. 45 pct. af ejerandelen til en

erhverver, uden at der dermed er tale om et kontrolskifte. Overdrages der

derimod først 45 pct. og dernæst 15 pct., indtræder der et kontrolskifte ved

overdragelsen af de 15 pct.

Bestemmelsen omfatter overdragelse ved aftale, gave, fuldbyrdelse af pant

eller anden sikkerhed eller på anden vis. Ordene ”eller på anden vis” har til

formål at omfatte andre former for overdragelse af ejerandelen, der ikke har

karakter af overdragelse ved aftale, gave eller ved fuldbyrdelse af pant eller

anden sikkerhed, idet der i omgåelsessituationer – og i øvrigt i situationer

som ikke har omgåelse som mål - kan tænkes anvendt begreber eller juridi-

ske konstruktioner, der ved lovens vedtagelse ikke vil kunne forudsiges eller

defineres præcist. Afgørende vil være, om der i realiteten sker en overgang

af ejerandelen.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 2, indebærer, at der foreligger et kontrol-

skifte ved den direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af den be-

stemmende indflydelse over den eller de juridiske personer, der ejer ejen-

dommen. Begrebet ”bestemmende indflydelse” skal forstås i overensstem-

melse med §§ 6-7 i selskabsloven, jf. lovbekendtgørelse nr.1952 af lov om

UDKAST

aktie- og anpartsselskaber af 11. oktober 2021. Det indebærer, at det afgø-

rende vil være, hvorvidt den eller de pågældende juridiske personer har be-

føjelse til at træffe de økonomiske og driftsmæssige beslutninger over ejen-

dommen. Det kan eksempelvis være i tilfælde, hvor en juridisk person ejer

mere end halvdelen af stemmerettighederne, hvor en juridisk person er til-

lagt væsentlige vetorettigheder, ret til at udpege flertallet af medlemmerne i

det øverste ledelsesorgan eller via en ejeraftale eller vedtægt har beføjelse

til at styre de finansielle og driftsmæssige forhold.

Ved ”bestemmende indflydelse” forstås den selskabsretlige definition heraf,

dvs. beføjelsen til at styre en dattervirksomheds økonomiske og driftsmæs-

sige beslutninger, jf. selskabslovens § 7, stk. 1-5. Bestemmende indflydelse

kan forekomme og udøves på forskellig vis, og den kan have forankring i

både fordelingen af kapitalandel eller i ejeraftaler, der giver nogle kapital-

ejere visse særlige selskabsretlige fordele eller rettigheder i forhold til andre.

Bestemmelsen tilsigter at omfatte den direkte og indirekte overgang af be-

stemmende indflydelse også i situationer, hvor den bestemmende indfly-

delse ændrer karakter henholdsvis før og efter overgangen eller overdragel-

sen. Der kan f.eks. være bestemmende indflydelse fra en majoritetsaktionær

før overdragelsen og bestemmende indflydelse via en ny ejeraftale efter

overgangen eller overdragelsen. Der vil således også foreligge en overgang

eller overdragelse af bestemmende indflydelse, hvis denne gennemføres ca-

moufleret eller uden overholdelse af selskabsretlige formalitetskrav.

Vurderingen af, om der sker overgang eller overdragelse af bestemmende

indflydelse beror på en konkret vurdering af realiteten. Afgørende vil være,

om en ny fysisk eller juridisk person udøver bestemmende indflydelse over

ejendommen. Overgangen eller overdragelsen af bestemmende indflydelse

over ejendommen kan ske på forskellig vis, og bestemmelsen har til formål

at omfatte enhver overgang eller overdragelse af bestemmende indflydelse

uanset dens retlige karakter, benævnelse eller den anvendte retlige konstruk-

tion. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig selv omfattet af bestem-

melsen.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 3, indebærer, at der foreligger et kontrol-

skifte ved en ændring af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab af den eller de

juridiske personer, der ejer ejendommen. Ligesom der ved en overdragelse

af 50 pct. eller mere af ejerandelen til ejendomme, i henhold til den foreslå-

ede bestemmelse i nr. 1 foreligger et kontrolskifte, vil en udskiftning af halv-

delen eller mere end halvdelen af den bagvedliggende ejerkreds opgjort på

baggrund af ejerandele udløse et kontrolskifte.

UDKAST

Formålet med denne bestemmelse er at sikre, at tilbudspligtsreglerne ikke

kan omgås ved at overdrage ejerandele længere oppe i en ejerstruktur.

Bestemmelsen indebærer, at der foretages en vurdering af den bagvedlig-

gende ejerkreds i enhver koncernstruktur eller tilsvarende, og at en ændring

af mindst 50 pct. af det reelle ejerskab udgør kontrolskifte.

Ved ”reelle ejere” forstås den eller de bagvedliggende ejere, som ikke ejes

af andre. Det kunne f.eks. være fysiske personer, selvejende institutioner,

fonde og tilsvarende enheder, som ikke har en ejer. Hvis en fonds midler

kan udloddes til en eller flere specifikke personer eller selskaber, skal disse

- og for så vidt angår selskaber deres reelle ejere - anses for reelle ejere efter

denne bestemmelse. Dette gælder dog hverken i forhold til erhvervsdrivende

fonde omfattet af lov om erhvervsdrivende fonde eller almengørende fonde

omfattet af lov om fonde og visse foreninger. Erhvervsdrivende fonde og

almengørende fonde anses ikke for at have reelle ejere efter denne bestem-

melse. Bestemmelsen er således ikke relevant for erhvervsdrivende fonde

eller almengørende fonde. En ændring af ledelsesmedlemmer er ikke i sig

selv omfattet af bestemmelsen.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 4, indebærer, at der foreligger et kontrol-

skifte ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til

mindst 50 pct. af det økonomiske afkast fra ejendommen, eller de juridiske

personer, der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at der også indtræder et kontrolskifte,

selv om det ikke er selve ejerandelen, der overdrages, men blot det økono-

miske afkast, og at reglerne om tilbudspligtens indtræden således ikke kan

omgås ved blot at overdrage en delmængde af de rettigheder, der indgår i

den samlede mængde af rettigheder relateret til fast ejendom.

Ved ”det økonomiske afkast” forstås det ”cash flow” (eller en del heraf),

som ejendommen genererer både i den daglige drift, men også i forbindelse

med et salg. På engelsk anvendes ofte betegnelsen ”beneficial ownership”

til at beskrive, hvem der er indehaver af de rettigheder, der knytter sig til det

økonomiske afkast af et aktiv.

Det økonomiske afkast eller en del heraf kunne f.eks. være allokeret til en

tredjepart baseret på en profitdelingsaftale, til en långiver via et lånearran-

gement, som baserer sig på det økonomiske afkast, eller på mange andre

måder, som ikke kan defineres eller beskrives udtømmende, da det afhænger

af aftaleforholdet mellem parterne. Fælles for disse tilfælde vil være, at der

UDKAST

foreligger kontrolskifte, hvis mindst 50 pct. af det økonomiske afkast over-

går eller overdrages. ”Økonomisk afkast” er tilsigtet at omfatte enhver form

for direkte eller indirekte rettighed, der giver erhververen ret til et brutto-

eller nettobeløb knyttet til driften af ejendommen.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 5, indebærer, at der foreligger et kontrol-

skifte ved en direkte eller indirekte overgang eller overdragelse af retten til

mindst 50 pct. af en værdistigning af ejendommen eller de juridiske perso-

ner, der direkte eller indirekte ejer ejendommen.

Begrebet ”værdistigning” skal forstås bredt, idet begrebet vil omfatte enhver

værdiforøgelse, der ikke har karakter af et økonomiske afkast omfattet af

den foreslåede bestemmelse i nr. 4. Enhver disponering over en værdistig-

ning skal - uanset fremgangsmåden og det juridiske grundlag herfor - indgå

i beregningen af de 50 pct., og er dermed afgørende for, hvorvidt der fore-

ligger kontrolskifte efter denne bestemmelse.

Den foreslåede bestemmelse finder ikke anvendelse på kommunale tilbage-

betalingsdeklarationer aftalt og tinglyst i forbindelse med gennemførelsen

af byfornyelse.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 6, indebærer, at der sker et kontrolskifte

ved en kombination af transaktioner eller dispositioner omfattet af nr. 1-5,

hvorved en tilsvarende virkning samlet set opnås.

Der vil kunne forekomme situationer, hvor en kombination af transaktioner

eller dispositioner indebærer, at der samlet set opnås en tilsvarende virkning

som ved et kontrolskifte efter de foreslåede bestemmelser i nr. 1-5, f.eks.

således at den, der oprindeligt havde kontrollen over en ejendom via indgå-

elsen eller overdragelsen af en række aftaler om f.eks. delvis overdragelse

af ejerandelen, overdragelse af økonomiske rettigheder, stemmerettigheder

m.v., samlet set opnår samme virkning som ved et kontrolskifte efter de fo-

reslåede bestemmelser i nr. 1-5. Det kan ikke udelukkes, at aktører på leje-

boligmarkedet vil have incitament til at forsøge at anvende sådanne aftale-

konstruktioner med henblik på at omgå indtræden af tilbudspligten.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 6, har til formål at omfatte tilfælde af kom-

bineret eller akkumuleret overdragelse af kontrol eller rettigheder, hvor

virkningen af en række transaktioner og/eller dispositioner samlet set må

anses for at have samme virkning som et enkeltstående kontrolskifte efter

bestemmelserne i de foreslåede bestemmelser i nr. 1-5.

UDKAST

Der vil være tale om en konkret og samlet vurdering af alle transaktioner og

dispositioner, selvom disse ikke nødvendigvis udgør integrerede elementer

af en samlet transaktion eller disposition.

Afgørende for, hvorvidt der i sådanne tilfælde foreligger et kombineret kon-

trolskifte, vil være, om den akkumulerede realitet bag transaktionerne og/el-

ler dispositionerne samlet set må anses for at have samme virkning som et

enkeltstående kontrolskifte efter de foreslåede bestemmelser i nr. 1-5. De

transaktioner og dispositioner, der samlet set vil kunne have samme virk-

ning som et kontrolskifte efter de foreslåede bestemmelser i nr. 1-5, kan

finde sted over en længere periode. Kontrolskiftet efter den akkumulerede

vurdering i henhold til den foreslåede bestemmelse i nr. 6, indtræder ved

den seneste disposition eller transaktion, der efter bestemmelsen udløser et

kontrolskifte efter den samlede vurdering.

Overdrages f.eks. en del af ejerandelen – men under 50 pct. – i kombination

med en overdragelse af f.eks. økonomiske rettigheder og/eller en ret til en

del af værdistigningen af ejendommen, herunder også hvis grundlaget består

af betingede aftaler eller optioner, kan der samlet set være tale om, at der

opnås en virkning, der må sidestilles med et kontrolskifte efter de foreslåede

bestemmelser i nr. 1-5.

Der henvises til de almindelige bemærkningers afsnit 2.3.

Til § 2

Til nr. 1

Efter § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold giver udnyttelse af anvis-

ningsretten til en lejlighed kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af

denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1.

Det foreslås, at § 51, stk. 4, 1. pkt., i lov om boligforhold affattes således, at

udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til

senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i den aftalte

periode, jf. § 53, stk. 1.

Den foreslåede ændring af § 51, stk. 4, 1. pkt. i lov om boligforhold følger

af, at varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrel-

sen og udlejeren, som det fremgår af § 53, stk. 1, i lov om boligforhold.

UDKAST

Tidligere blev aftalen om anvisningsret indgået for en tidsbegrænset periode

på 6 år, hvilket senere er ændret ved lov nr. 2157 af 27. november 2021,

hvorefter varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbe-

styrelsen og udlejeren.

§ 51, stk. 4, 1. pkt. i lov om boligforhold ændres derfor, således at bestem-

melsen ikke længere henviser til 6-årsperioden, men til den aftalte periode

for anvisningsretten.

Til nr. 2

Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at huslejenævnet kan undlade at

opkræve betaling ved indbringelse af sager.

Det foreslås i

§ 82, stk. 2,

i lov om boligforhold, at indenrigs- og boligmini-

steren kan fastsætte nærmere regler om forsøg, hvorefter huslejenævnet kan

undlade at opkræve de i stk. 1, 2. og 3. pkt., nævnte beløb for indbringelse

af sager for huslejenævnet.

Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren beføjelser til i en be-

kendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommu-

nerne kan få tilladelse til som forsøg at undlade at opkræve beløb ved ind-

bringelse af sager for huslejenævnet.

Stk. 1, 2. pkt., omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse

af sager for huslejenævnet, og udgør kr. 315 (2021-niveau).

Stk. 1, 3. pkt., omhandler beløbet, som skal betales ved indbringelse af sager

om forhåndsgodkendelse af den leje, som en ejer af en ejerbolig eller en

andelshaver kan tage, inden de træffer beslutning om at udleje boligen, jf.

lejelovens § 59 a, stk. 4, og udgør kr. 526 (2021-niveau).

Det er hensigten, at det i bekendtgørelsen gøres muligt at give tilladelse til

kommuner i en periode på op til 2 år til at undlade at opkræve betaling i

henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for huslejenævnet.

Det er tillige hensigten, at der i bekendtgørelsen stilles krav om at kommu-

nen sandsynliggør, at der er sat tilstrækkelige midler af til forsøget til, at

sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget.

Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtjening som følge af

den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet

stigning i antallet af sager indbragt for huslejenævnet og de medfølgende

udgifter hertil.

UDKAST

Det bemærkes, at selvom en kommune har fået tilladelse efter nærværende

bestemmelse, er huslejenævnet stadig forpligtet til at opkræve betaling i

henhold stk. 1, 4. pkt., som vedrører betaling for huslejenævnets besigti-

gelse, inden der foretages gennemgribende moderniseringer. Det er således

ikke hensigten, at huslejenævnet skal kunne undlade at opkræve et beløb i

forbindelse med besigtigelse af boliger i henhold til lov om boligforhold §

5, stk. 3.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.4.

Til nr. 3

Efter § 89, stk. 4, i lov om boligforhold, jf. lov nr. 342 af 22. marts 2022,

afkræves klageren et beløb på 166 kr. for hver lejlighed eller lokale, hvorom

afgørelse indbringes for ankenævnet. Beløbet tilfalder kommunen. Beløbet

i 1. pkt. er opgjort i 2021-niveau og reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Det foreslås i

§ 89, stk. 4, 1. pkt.,

at der henvises til § 95, stk. 5, hvorefter

indenrigs- og boligministerens kan fastsætte regler om tilladelse til kommu-

ner til at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for ankenæv-

net.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 2, nr. 3, foreslåede

bestemmelse, der vedrører indenrigs- og boligministerens hjemmel til at

fastsætte regler, hvorefter der kan gives tilladelse til kommuner til at und-

lade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for ankenævnet.

Ændringen foreslås at gælde for både eksisterende og nye lejeforhold.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.4.

Til nr. 4

Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at ankenævnet kan undlade at

opkræve betaling ved indbringelse af sager.

Det foreslås i

§ 89, stk. 5,

at indenrigs- og boligministeren kan fastsætte

nærmere regler om forsøg, hvorefter ankenævnet kan undlade at opkræve

beløb efter stk. 4 for indbringelse af sager for ankenævnet.

Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren beføjelser til i en be-

kendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommu-

nerne kan få tilladelse til som forsøg at undlade at opkræve beløb ved ind-

bringelse af sager for ankenævnet.

UDKAST

Stk. 4 omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse af sa-

ger for huslejenævnsafgørelser for ankenævnet, og udgør kr. 166 for hver

lejlighed eller lokale, hvorom afgørelse indbringes for ankenævnet (2021-

niveau).

Det er hensigten, at det ved bekendtgørelse gøres muligt, at give tilladelse

til, at kommuner i en periode på op til 2 år kan undlade at opkræve betaling

i henhold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for ankenævnet.

Det er tillige hensigten, at der fastsættes krav om, at kommunen sandsynlig-

gør, at der er sat tilstrækkelige midler af til forsøget til, at sagsbehandlings-

tiden ikke forøges som følge af forsøget.

Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtjening som følge af

den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet

stigning i antallet af sager indbragt for ankenævnet og de medfølgende ud-

gifter hertil.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.4.

Til § 3

Til nr. 1

Det fremgår af § 52, stk. 2, i almenlejeloven, at udgifterne opgøres i et for-

brugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand kan udlejeren i regn-

skabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til

opvarmning. For så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften

til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt

forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere

skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedlige-

holdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygnin-

ger, medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt

i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet.

Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder

vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskri-

ves regnskabet

Det foreslås i

§ 52, stk. 2, 5. pkt.

at indsætte, at rimelige udgifter til tredje-

mand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der er pålagt udleje-

ren i henhold til § 15, stk. 3, og § 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgø-

relsen, kan medtages i regnskabet, når omkostningerne er omfattet af be-

kendtgørelsens § 19, stk. 3.

UDKAST

Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller køle-

regnskabet kan medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opga-

ven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om indi-

viduelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere

lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleve-

randører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske

individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15,

stk. 3, og § 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen.

§ 15, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler forpligtelsen til,

at der fra den 1. januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste målere

eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger

baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere

til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden

for fyringssæsonen.

§ 17, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler forpligtelsen til,

at der fra den 1. januar 2022, såfremt der er installeret fjernaflæste målere

eller fjernaflæste fordelingsmålere, skal leveres forbrugsoplysninger baseret

på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til

slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæ-

sonen.

Det foreslås, at omkostningerne skal være rimelige. Det forudsættes navnlig,

at omkostningerne skal stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller køleudgif-

terne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de i regnskabet medtagne

udgifter er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det

kunne bevirke, at beløbet reduceres.

Det vil være en betingelse for, at der kan medtages omkostninger i regnska-

bet, at opgaven er overdraget til tredjemand. Udlejer kan således ikke selv

forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne, og medtage

en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet.

Det vil tillige være en betingelse for at omkostninger kan medtages i regn-

skabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af for-

brugsoplysninger. Der kan således ikke medtages omkostninger i regnska-

bet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger.

Omkostninger til fx levering af det årlige regnskab og medfølgende for-

brugsoplysninger kan således ikke medtages i regnskabet.

UDKAST

Det vil slutteligt være en betingelse, at omkostningerne er omfattet af § 19,

stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251 af 29. december 2020 om energivirksom-

heder og bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om

energiforbrug og fakturering m.v.

§ 19, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen omhandler muligheden for

at videreføre omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med for-

deling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt for-

brug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejlighe-

der og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandør,

som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle

forbrug i sådanne ejendomme, til slutkunder og slutbrugere i det omfang

sådanne omkostninger er rimelige.

Der henvises til de almindelige bemærkningers afsnit 2.2.

Til nr. 2.

Efter den gældende almenlejelovs § 102, stk. 1, gælder, at indbringelse af

sager for beboerklagenævnet skal ske skriftligt. Den nødvendige dokumen-

tation skal vedlægges. Ved indbringelse af sager skal betales et beløb på

100 kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i 1998-niveau og reguleres en gang

årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måne-

ders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen ved-

rører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.

Det foreslås i

§ 102, stk. 1, 2. pkt.,

at der henvises til § 102, stk. 2, hvorefter

indenrigs- og boligministeren kan fastsætte regler om tilladelse til kommu-

ner til at undlade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for beboerkla-

genævnet.

Ændringen er en konsekvens af den i lovforslagets § 3, nr. 3, foreslåede

bestemmelse, der vedrører indenrigs- og boligministerens hjemmel til at

fastsætte regler, hvorefter der kan gives tilladelse til kommuner til at und-

lade at opkræve beløb ved indbringelse af sager for beboerklagenævnet.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.4.

Til nr. 3.

Der findes ikke i lovgivningen hjemmel til, at beboerklagenævnet kan und-

lade at opkræve betaling ved indbringelse af sager.

UDKAST

Det foreslås i

§ 102,

at der efter stk. 1, som et nyt stykke indsættes, at in-

denrigs- og boligministeren kan fastsætte nærmere regler om forsøg, hvor-

efter beboerklagenævnet kan undlade at opkræve beløb efter stk. 1 for ind-

bringelse af sager for beboerklagenævnet.

Bestemmelsen giver indenrigs- og boligministeren beføjelser til i en be-

kendtgørelse at fastsætte nærmere regler for et forsøg, hvorefter kommu-

nerne kan få tilladelse til som forsøg at undlade at opkræve beløb ved ind-

bringelse af sager for beboerklagenævnet.

Stk. 1 omhandler beløbet, som generelt skal betales ved indbringelse af sa-

ger for beboerklagenævnet, og udgør kr. 149 (2022-niveau).

Det er hensigten, at det i bekendtgørelsen gøres muligt, at give tilladelse til

kommuner i en periode på op til 2 år kan undlade at opkræve betaling i hen-

hold til stk. 1, 2. og 3. pkt., for indbringelse af sager for beboerklagenævnet.

Det er tillige hensigten, at der i bekendtgørelsen stilles krav om at kommu-

nen sandsynliggør, at der er sat tilstrækkelige midler af til forsøget til, at

sagsbehandlingstiden ikke forøges som følge af forsøget.

Dette indebærer bl.a., at der er taget højde for tabt indtjening som følge af

den manglende indbetaling generelt, samt at der tages højde for en forventet

stigning i antallet af sager indbragt for beboerklagenævnet, og de medføl-

gende udgifter hertil.

Der henvises i øvrigt til de almindelige bemærkninger under afsnit 2.4.

Til § 4

Det foreslås i

stk. 1,

at loven skal træde i kraft den 1. januar 2023, jf. dog

stk. 2, da loven har konsekvenser for erhvervslivet.

Det foreslås i

stk. 2,

at § 1, nr. 1, 2 og 4 samt § 2, nr. 1 træder i kraft den 1.

juli 2022 for at imødekomme negative konsekvenser af de utilsigtede æn-

dringer i retsstillingen, som blev indført ved lov nr. lov nr. 341 om leje af

22. marts 2022 og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022. Herved

foreslås det, at ændringerne, som retter op på disse utilsigtede ændringer,

skal træde i kraft samtidig med ikrafttrædelsen af lov nr. 341 om leje af 22.

marts 2022 og lov nr. 342 om boligforhold af 22. marts 2022.

Loven finder ikke anvendelse for Færøerne og Grønland, da lov om leje, lov

om boligforhold og lov om leje af almene boliger ikke finder anvendelse for

UDKAST

Færøerne og Grønland og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland

ved kongelig anordning. Loven indeholder derfor ingen territorialbestem-

melse.

UDKAST

Bilag 1

Lovforslaget sammenholdt med gældende lov

Gældende formulering

Lovforslaget

§1

I lov nr. 341 af 22. marts 2022 om

leje med ikrafttræden den 1. juli

2022 foretages følgende ændrin-

ger:

§ 6.

§ 9, kapitel 3, § 62, §§ 105-107,

§ 109, § 113, § 115, stk. 2, §§ 119-

123, § 127, stk. 3, og § 135 gælder

alene for lejeforhold i ejendomme,

der er beliggende i regulerede kom-

muner, jf. dog stk. 2-4 og § 7, stk.

3. §§ 42-45, 49-51 og 53 gælder

ikke for lejeforhold i ejendomme

omfattet af 1. pkt.

Stk. 2-4…

§ 17.

Stk. 1-2…

Stk. 3. En lejer, der ved aftale har

erhvervet videregående rettigheder,

f.eks. aftalt uopsigelighed eller af-

ståelsesret, kan kræve aftalen ting-

lyst efter tinglysningsloven.

§ 72.

…

Stk. 2-3. …

Stk. 4. I regnskabet for varme og

opvarmning af vand samt i kølings-

regnskabet kan udlejeren kun med-

tage udgiften til energiforbruget i

regnskabsperioden. Sker leveran-

cen fra et kollektivt forsyningsan-

læg eller fra et naturgasanlæg, skal

udlejeren dog medtage den samlede

udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn

§ 6, stk. 1,

indsættes efter 2.

pkt., som et nyt pkt.: »Uanset 2.

pkt., gælder § 53, stk. 2, for lejemål

med en leje fastsat efter § 19, stk.

2.«

§ 17, stk. 3,

indsættes efter 1.

pkt.: »Den tinglyste aftale respekte-

rer størst mulige offentlige lån samt

de øvrige pantehæftelser og byrder,

som var tinglyst ved aftalens an-

meldelse til tinglysning.«

§ 72, stk. 4, 3. pkt.

indsættes ef-

ter »der er pålagt udlejeren i hen-

hold til lov om fremme af energibe-

sparelser i bygninger,«: » samt ri-

melige udgifter til tredjemand til

månedlige leverancer af forbrugs-

oplysninger, der er pålagt udlejeren

i henhold til § 15, stk. 3, og § 17,

stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251 af

29. december 2020 om energivirk-

UDKAST

og vedligeholdelse af varmeanlæg

henholdsvis kølingsanlæg, der er

pålagt udlejeren i henhold til lov

om fremme af energibesparelser i

bygninger, skal medtages i regn-

skabet.

Stk. 5-7. …

§ 132.

Stk. 1-4…

Stk. 5. Huslejenævnets afgørelse

om forhåndsgodkendelse skal træf-

fes, senest 2 måneder efter at husle-

jenævnet har modtaget bemærknin-

ger efter § 83, stk. 3, i lov om bo-

ligforhold eller svar efter § 84, stk.

4, i lov om boligforhold, eller når

fristen for svar efter bestemmel-

serne er udløbet.

§ 198.

Tilbudspligten gælder, når

ejendommen eller en del heraf

overdrages ved salg, gave, fusion,

spaltning eller mageskifte. Tilbuds-

pligten gælder endvidere ved over-

dragelse af aktier og anparter i ak-

tie-og anpartsselskaber, som ejer

ejendomme, når erhververen her-

ved opnår majoritet af stemmer i

selskabet.

Stk. 2. …

somheder og bygningsejeres oplys-

ningsforpligtelser over for slutkun-

der om energiforbrug og fakture-

ring m.v., når omkostningerne er

omfattet af bekendtgørelsens § 19,

stk. 3,«.

§ 132, stk. 5,

ændres »§ 83, stk.

3« til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk.

4« ændres til: »§ 83, stk. 4«.

§ 198, stk. 1,

affattes således: »

Tilbudspligten indtræder ved et

kontrolskifte vedrørende ejendom-

men. Et kontrolskifte foreligger i

følgende tilfælde:

1) En eller flere fysiske eller juridi-

ske personers erhvervelse ved

aftale, gave eller fuldbyrdelse af

pant eller anden sikkerhed eller

på anden vis af mindst 50 pct. af

ejerandelen til ejendommen.

2) En direkte eller indirekte over-

gang eller overdragelse af den

bestemmende indflydelse over

den eller de juridiske personer,

der ejer ejendommen.

3) En ændring af mindst 50 pct. af

det reelle ejerskab af den eller de

juridiske personer, der ejer ejen-

dommen.

4) En direkte eller indirekte over-

gang eller overdragelse af retten

UDKAST

til mindst 50 pct. af det økono-

miske afkast fra ejendommen,

eller de juridiske personer, der

direkte eller indirekte ejer ejen-

dommen.

5) En direkte eller indirekte over-

gang eller overdragelse af retten

til mindst 50 pct. af en værdistig-

ning af ejendommen, eller de ju-

ridiske personer, der direkte el-

ler indirekte ejer ejendommen.

6) Foretagelse af en eller flere di-

spositioner, som ikke er omfattet

af nr. 1-5, men hvorved der op-

nås en tilsvarende virkning.«

§2

I lov nr. 342 af 22. marts 2022 om

boligforhold med ikrafttræden den

1. juli 2022 foretages følgende æn-

dringer:

§ 21.

…

Stk. 2, nr. 6. En ejer er inden for en

periode på 2 år både idømt bøde- el-

ler fængselsstraf i medfør af § 16 i

lov om leje og har ikke efterlevet en

eller flere endelige huslejenævnsaf-

gørelser.

§ 22.

Sager om rettighedsfrakendelse ef-

ter § 21 og generhvervelse efter §

23 føres i strafferetsplejens former.

Til brug for sager om rettighedsfra-

kendelse, jf. § 21, stk. 2, nr. 4 og 6,

indberetter huslejenævnene, når de

bliver gjort opmærksomme herpå,

til Grundejernes Investeringsfond

oplysning om endelige afgørelser,

som en ejer ikke har efterlevet. Når

§ 21, stk. 2, nr. 6,

ændres »§ 16«

til: »§ 15«.

§ 22, stk. 1, 3. pkt.,

ændres »§

16« til: »§ 15«.

UDKAST

Grundejernes Investeringsfond har

fået indberetning om tre endelige

afgørelser inden for 2 år, som en

ejer ikke har efterlevet, eller når

Grundejernes Investeringsfond har

fået indberetning om, at en ejer in-

den for en periode på 2 år både er

idømt bøde eller fængselsstraf efter

§ 16 i lov om leje og ikke har efter-

levet en eller flere endelige husleje-

nævnsafgørelser, skal Grundejer-

nes Investeringsfond give medde-

lelse om dette til de involverede

huslejenævn. Det eller de involve-

rede huslejenævn foretager en vur-

dering af, om betingelserne for ret-

tighedsfrakendelse er opfyldt. Er

der blandt de involverede nævn

enighed om, at der efter loven er

grundlag for en sag om rettigheds-

frakendelse, indgives der politian-

meldelse.

Stk. 2...

§ 51.

…

Stk. 2-3. …

Stk. 4. Udnyttelse af anvisningsret

til en lejlighed giver kommunalbe-

styrelsen ret til senere anvisning af

denne lejlighed, hver gang den bli-

ver ledig i 6-årsperioden efter § 53,

stk. 1. Udlejeren kan dog stille en

anden lejlighed til samme pris og af

samme kvalitet med hensyn til stør-

relse, udstyr og beliggenhed til rå-

dighed for kommunalbestyrelsen,

såfremt der ikke herved sker en ud-

skydelse af det tidspunkt, hvor

kommunalbestyrelsen ellers kunne

have anvist en lejer.

Stk. 5 …

§ 51, stk. 4, 1. pkt.,

affattes så-

ledes: »Udnyttelse af anvisningsret

til en lejlighed giver kommunalbe-

styrelsen ret til senere anvisning af

denne lejlighed, hver gang den bli-

ver ledig i den aftalte periode, jf. §

53, stk. 1.«

UDKAST

§ 82.

Indbringelse af sager for hus-

lejenævnet skal ske skriftligt. Den

nødvendige dokumentation skal

vedlægges. Ved indbringelse af sa-

ger for huslejenævnet skal der be-

tales et beløb på 315 kr. for hver

sag. Ved indbringelse af sager ef-

ter § 132, stk. 2, i lov om leje, be-

tales et beløb på 526 kr. Ved ind-

bringelse af sager efter § 19, stk. 3,

i lov om leje, betales et beløb på

4.016 kr. Beløbene i 3.-5. pkt. er

fastsat i 2021-niveau og reguleres

én gang årligt, jf. § 100. Stk. 2.

Udlejeren skal betale et beløb på

6.024 kr. til huslejenævnet, når le-

jeren får fuldt medhold i nævnet.

Beløbet er fastsat i 2021-niveau og

reguleres én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 3. Senest 1 uge efter sagens

indbringelse giver nævnet den an-

den part i lejeforholdet underret-

ning om indbringelsen med angi-

velse af, at denne må fremsætte

sine ytringer i sagen inden 2 uger.

Denne frist kan forlænges af næv-

net, såfremt særlige omstændighe-

der taler herfor.

§ 89.

…

Stk. 2-3. …

Stk. 4. Klageren afkræves et beløb

på 166 kr. for hver lejlighed eller

lokale, hvorom afgørelse indbrin-

ges for ankenævnet. Beløbet tilfal-

der kommunen. Beløbet i 1. pkt. er

opgjort i 2021-niveau og reguleres

én gang årligt, jf. § 100.

Stk. 5-6. …

§ 89.

…

Stk. 2-4. …

§ 82

indsættes efter stk. 1 som

nyt stykke:

»Stk.

Indenrigs- og boligministe-

ren kan fastsætte nærmere regler

om forsøg, hvorefter huslejenævnet

kan undlade at opkræve de i stk. 1,

2. og 3. pkt. nævnte beløb for ind-

bringelse af sager for huslejenæv-

net.«

Stk. 2 og 3 bliver herefter stk. 3 og

§ 89, stk. 4, 1. pkt.,

indsættes ef-

ter »ankenævnet«: », jf. dog stk. 5«.

§ 89

indsættes efter stk. 4 som

et nyt stykke:

UDKAST

Stk. 5. Reglerne i §§ 81-86 finder

anvendelse.

Stk. 6. Ankenævnets afgørelse kan

indbringes for boligretten efter reg-

lerne i § 88. Fristen på 1 år, jf. § 88,

stk. 1, regnes fra ankenævnets afgø-

relse.

»Stk. 5.

Indenrigs- og boligmini-

steren kan fastsætte nærmere reg-

ler om forsøg, hvorefter ankenæv-

net kan undlade at opkræve beløb

efter stk. 4 for indbringelse af sa-

ger for ankenævnet.«

Stk. 5 og 6 bliver herefter stk. 6 og

§3

I lov om leje af almene boliger, jf.

lovbekendtgørelse nr. 928 om lov

om leje af almene boliger af 4.

september 2019, som senest æn-

dret ved § 1 i lov nr. 344 af 22.

marts 2022, foretages følgende

ændringer:

§ 52, stk. 2, 5. pkt.,

indsættes ef-

ter » Udgifter til betaling af de ydel-

ser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov

om almene boliger m.v.,«: » samt

rimelige udgifter til tredjemand til

månedlige leverancer af forbrugs-

oplysninger, der er pålagt udlejeren

i henhold til § 15, stk. 3, og § 17,

stk. 3, i bekendtgørelse nr. 2251 af

29. december 2020 om energivirk-

somheder og bygningsejeres oplys-

ningsforpligtelser over for slutkun-

der om energiforbrug og fakture-

ring m.v., når omkostningerne er

omfattet af bekendtgørelsens § 19,

stk. 3,«.

§ 52.

…

Stk. 2. Udgifterne opgøres i et for-

brugsregnskab. For så vidt angår

varme og varmt vand, kan udlejeren

i regnskabet kun medtage udgiften

til brændselsforbruget, herunder el

og gas til opvarmning, og for så vidt

angår køling, kan udlejeren kun

medtage udgiften til energiforbru-

get i regnskabsperioden. Sker leve-

rancen fra et kollektivt forsynings-

anlæg, skal udlejeren dog medtage

den samlede udgift. Endvidere skal

udgifter til energimærkning og ud-

gifter til kontrol, eftersyn og vedli-

geholdelse af tekniske anlæg, jf. lov

om fremme af energibesparelser i

bygninger, medregnes i regnskabet.

Udgifter til betaling af de ydelser,

der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om

almene boliger m.v., skal medtages

UDKAST

i regnskabet. Ligeledes kan samt-

lige udgifter vedrørende forsyning

med vand, herunder vand- og afled-

ningsafgift, medtages. Rabatydel-

ser og lignende skal godskrives

regnskabet.

Stk. 3-5. …

§ 102.

Indbringelse af sager for be-

boerklagenævnet skal ske skriftligt.

Den nødvendige dokumentation

skal vedlægges. Ved indbringelse

af sager skal betales et beløb på 100

kr. for hver sag. Beløbet er fastsat i

1998-niveau og reguleres en gang

årligt efter udviklingen i Danmarks

Statistiks nettoprisindeks i en 12-

måneders-periode sluttende i juni

måned året før det finansår, regule-

ringen vedrører. Beløbet afrundes

til nærmeste hele kronebeløb.

Stk. 2. …

§ 102. …

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens

indbringelse giver nævnet den an-

den part i sagen underretning om

indbringelsen med angivelse af, at

parten må fremsætte sine synspunk-

ter i sagen inden 2 uger. Denne frist

kan forlænges af nævnet, såfremt

særlige omstændigheder taler her-

for.

§ 102, stk. 1, 2. pkt.,

indsættes

efter »sag«: », jf. dog stk. 2«

§ 102

indsættes efter stk. 1 som

et nyt stykke:

»Stk.

Indenrigs- og boligmini-

steren kan fastsætte nærmere reg-

ler om forsøg, hvorefter beboerkla-

genævnet kan undlade at opkræve

beløb efter stk. 1 for indbringelse

af sager for beboerklagenævnet. «

Stk. 2 bliver herefter stk. 3.