L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

Skatteudvalget 2020-21
L 107 A
Offentligt

8. februar 2021

J.nr. 2020 - 5183

Til Folketinget

–

Skatteudvalget

Vedrørende L 107 A - Forslag til Lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og for-

skellige andre love. (Ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme m.v.).

Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 22 af 20. januar 2021.

Morten Bødskov

/ Claus F. Houmann

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

Spørgsmål

Ministeren bedes kommentere præsentationerne anvendt ved ekspertmødet i udvalget

den 20. januar 2020,

jf. L 107 A - bilag 18.

Svar

Der fremføres i præsentationerne fra interessenterne Danske Advokater, Ejendom Dan-

mark, Finans Danmark og FSR

–

Danske Revisorer en kritik af den foreslåede model til

vurdering af grunde under erhvervsejendomme. Den økonomiske ekspert, professor i

økonomi Peter Birch Sørensen, støttede vurderingsmodellen i lovforslaget. Nedenfor

kommenteres på oplæggene.

Ingen konkrete, alternative modeller, der kan implementeres

Der blev under præsentationen fra interessenterne ikke peget på konkrete modeller, der

kan implementeres, som sikrer enkle, ensartede og gennemskuelige vurderinger, og som

fortsat sikrer grundbeskatning ud fra den bedste økonomiske anvendelse af grunden.

Den økonomiske ekspert støttede grundværdimodellen i det fremsatte lovforslag og poin-

terede, at det var vigtigt at holde fast i, at grundværdierne ansættes efter bedste økonomi-

ske anvendelse.

Formålet med princippet om at vurdere grunde efter bedste økonomiske anvendelse er at

give grundejeren incitament til den bedst mulige anvendelse af grunden i samfundsmæssig

henseende. Dermed er grundskylden med til at understøtte vækst og byudvikling med af-

sæt i kommunernes planlægning.

Hvis grundværdien alene skulle ansættes på baggrund af den faktiske anvendelse og ud-

nyttelse af grunden, ville det fx gøre jordspekulation mere attraktivt og fx øge incitamen-

tet til at henligge grunde ubebygget for at opnå en lav beskatning. Endvidere ville to ens

nabogrunde med samme anvendelsesmuligheder kunne få helt forskellige grundværdier

og ejerne ville skulle betale helt forskellige beløb i grundskyld.

Det ville også betyde, at grundskyldens hensigtsmæssige økonomiske egenskaber ikke

kunne bevares, herunder at grundskylden ikke svækker tilskyndelsen til at investere eller

arbejde. En omlægning væk fra dette princip vil således medføre, at der skal opkræves hø-

jere skatter for at opnå den samme skattefinansiering (efter adfærdsvirkninger).

Det bemærkes, at det ad flere omgange er besluttet politisk, at grunde skal vurderes i ube-

bygget stand efter bedste økonomiske anvendelse. Dette princip har været anvendt ved

grundvurdering i hvert fald siden 1956, og det blev aftalt med

Forlig om et nyt ejendomsvurde-

ringssystem

i 2016, at det også skal gælde fremover.

Bemærkninger til interessenternes overvejelser om modeller

Ejendom Danmark pegede på, at grundværdier kan opgøres som en andel af ejendoms-

værdien ved faktisk anvendelse. Der ville skulle tages nærmere stilling til denne andel.

Side 2 af 7

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

Hvis grundværdier opgøres som andel af faktiske ejendomsværdier, vil grundskylden blive

til en ejendomsværdiskat. Erhvervenes ejendomsværdier beskattes imidlertid allerede via

ejendomsavancebeskatningen.

Hertil kommer, at ejendomsværdiskat for erhvervsejendomme vil være en skat på byg-

ningsinvesteringer. Da en skat på bygningsinvesteringer vil være forvridende (reducere til-

skyndelsen til bygningsinvesteringer), vil en sådan omlægning medføre, at der som nævnt

skal opkræves mere i skat for at opnå samme skattefinansiering.

Danske Advokater foreslog, at ejendoms- og grundværdier selvangives. En selvangivel-

sesmodel vurderes ikke at være hensigtsmæssig til fastsættelse af grundværdier, da det for

den enkelte virksomhed alene vil være muligt at selvangive de faktiske forhold, dvs. de

selvangivne oplysninger vi ikke kunne anvendes til at fastlægge værdien ud fra bedste

økonomiske anvendelse.

Ejendom Danmark og FSR

–

Danske Revisorer foreslår desuden en vurderingsmodel,

hvor erhvervsgrunde vurderes ud fra en fast kvadratmeterpris i forskellige zoner gange

med det faktiske grundareal eller etageareal. En sådan model vurderes ikke at være hen-

sigtsmæssigt, da der generelt ikke findes et tilpas solidt datagrundlag om erhvervsejen-

dommes grundpriser i store dele af landet. En sådan model ventes således ikke at være eg-

net til at opfange lokal prisvariation i store dele af landet. Det er vurderingen, at modellen

i lovforslaget i højere vil indfange den lokale prisvariation og prisvariationen på tværs af

landet. Denne model afspejler heller ikke bedste økonomiske anvendelse.

Vurderingsnormen

Det blev kritiseret fra flere af interessenterne, at der med forslaget lægges op, at den di-

rekte markedsprisnorm forlades, og at den foreslåede model ikke er baseret direkte på er-

hvervsdata.

Det har i udgangspunktet ikke været intentionen at forlade en direkte markedsprisnorm,

men det har undervejs i arbejdet med at implementere vurderingsforliget fra 2016 og

ejendomsvurderingsloven fra 2017 vist sig, at det ikke er muligt at sikre systematiske og

ensartede vurderinger, hvis den direkte markedsprisnorm fastholdes. Det skyldes blandt

andet et utilstrækkeligt datagrundlag.

Hverken handelspriser for erhvervsejendomme eller handelspriser for erhvervsgrunde

vurderes at udgøre et tilstrækkeligt solidt datagrundlag. Handelspriser vurderes at være et

problematisk datagrundlag, blandt andet fordi der sker relativt få erhvervssalg, og fordi

erhvervsejendomme ofte handles i porteføljer. Ekspertudvalget om ejendomsvurderinger

(det såkaldte Engberg-udvalg) kom allerede i 2014 frem til, at det ikke er muligt at opstille

en erhvervsmodel, der er baseret på direkte handelspriser.

Der har derfor været arbejdet intensivt med en indirekte metode, den såkaldte grundresi-

dualmetode, hvor grundværdier beregnes ved at opgøre indirekte ejendomsværdier (via

huslejer) og fratrække approksimerede bygningsværdier. Denne metode fremgår af ejen-

domsvurderingsforliget fra 2016. Det er således ikke korrekt, at der ikke er brugt tid på at

forsøge at implementere den aftalte vurderingsmodel, som Danske Advokater fremfører.

Side 3 af 7

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

Grundresidualmetoden har vist sig at være uhensigtsmæssig, da mange vurderinger blev

enten negative grundværdier eller meget høje. En meget stor andel af vurderingerne skulle

derfor håndholdes eller fanges op af arbitrære minimums- og maksimumsværdier. Grund-

residualmodellen har således vist sig ikke at kunne implementeres.

Handelspriser for ejerboliger udgør et væsentligt mere solidt datagrundlag, som gør det

muligt at udvikle en model, der i større grad afspejler den lokale prisvariation og prisvaria-

tionen på tværs af landet.

Selvom den foreslåede model i lovforslaget ikke er udtryk for en direkte handelsprisnorm,

er den udtryk for reelle værdier på erhvervsgrunde og er udtryk for en indirekte handels-

prisnorm. Således indebærer de anvendte nedskaleringer, at erhvervsvurderingerne er af-

stemt med de relative huslejeniveauer og afkastgrader, og der er således anvendt erhvervs-

data til at udvikle modellen og fastsætte de foreslåede skaleringsfaktorer.

Det bemærkes, at en direkte handelsprisnorm ikke vil sikre, at samfundsskabte værdier,

der er en følge af offentlige investeringer i infrastruktur, skoler mv., fanges op.

Det bemærkes endvidere, at interessenternes overvejede modeller er udryk for indirekte

handelsprismetoder, og ligesom den såkaldte grundresidualmodel vil der ingen sikkerhed

være for, at de rammer de direkte handelspriser på erhvervsgrunde.

Hvis det med en af de foreslåede indirekte modeller skulle være muligt at klage op mod

direkte markedspriser på erhvervsgrunde, ville store dele af vurderingsopgaven blive flyt-

tet over i klagesystemet, hvormed der reelt ville blive tale om manuelle vurderinger. Det

vil formentlig over tid medføre, at de nye vurderingerne på erhvervsgrunde vil komme til

at variere lige så meget som i dag.

Sammenhæng mellem ejerboligpriser og erhvervsejendomspriser

Interessenterne stillede spørgsmål ved, om grundvurderingerne for erhvervsejendomme

kan baseres på handelspriser fra ejerboligmarkedet. Ejendom Danmark foreslog, at er-

hvervsvurderinger baserer sig på en hybrid af erhvervs- og ejerboligdata.

Når modellen i lovforslaget tager afsæt i handelsdata for ejerboliger skyldes det, at han-

delsdata for erhverv ikke er tilstrækkeligt solidt (få og usystematisk registrerede data),

mens handelsdata for ejerboliger er væsentligt mere solidt.

Det bemærkes, at grundværdierne med modellen i lovforslaget tager

afsæt i

grundværdi-

erne for tilsvarende ejerboliger. Der sker efterfølgende en nedskalering af grundværdierne

for kontor-, butiks-, industri- og lagerejendomme, så de bliver afstemt med relative husle-

jeniveauer. Dermed afspejler grundværdierne for erhvervsejendomme slutbrugerværdier,

som det allerede gælder for ejerboliger.

Det bemærkes i øvrigt, at det er økonomisk velbegrundet, at der over tid er en sammen-

hæng mellem markederne for erhvervsejendomme og markedet for ejerboliger. Dette be-

kræftes også i byudviklingen for mange danske byer, hvor en øget tilvandring til byerne

Side 4 af 7

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

har skabt et øget boligbehov. Der er mange eksempler på, at tidligere industriområder er

omdannet til nye boligområder, og erhvervsejendomme og ejerboliger er ofte i konkur-

rence om de samme arealer.

Både markedskræfterne og kommunernes lokalplaner sikrer, at der er kobling mellem

markederne for erhvervsejendomme og ejerboliger. Således vil prisen på en erhvervs-

grund i et område, der ikke længere er attraktivt til erhverv, men som blevet attraktivt

som beboelse, nærme sig prisen på beboelsesgrunde i området i forventning om, at det

bliver muligt at ændre erhvervsejendommen til beboelse. På samme vis vil kommunerne

være interesserede i, at erhvervsområder omdannes til beboelse eller til blandet erhverv

og beboelse, hvis alternativt er, at ejendommene står tomme.

Ved at lade erhvervsgrundværdierne afspejle udviklingen i ejerboligpriserne vil grundskyl-

den således medvirke til en hensigtsmæssig byudvikling, hvor butikslokaler ikke står

tomme, hvis der er efterspørgsel på lokalerne til beboelse. Det skaber incitament hos

ejendomsejeren til at anvende sin ejendom til det, er det mest hensigtsmæssigt i sam-

fundsmæssigt perspektiv.

Når markederne for ejerboliger og erhvervsejendomme hænger sammen, skyldes det end-

videre, at de fleste gerne vil bo i en overkommelig afstand til deres arbejdsplads, ligesom

virksomhederne gerne vil placere sig, hvor den arbejdskraft, de har brug for, bor, så de får

lettere ved at tiltrække den nødvendige arbejdskraft.

Der vil i visse tilfælde være forskel på, hvilke beliggenheder der giver værdi for en er-

hvervsejendom og en ejerbolig. Modellen i lovforslaget tager dog også højde for det. Det

sker ved, at der fx ikke gives et særskilt nedslag i grundværdien for en erhvervsejendom,

hvis den fx ligger tæt ved en motorvej, mens der gives et sådan nedslag for ejerboliger.

Omvendt gives der heller ikke et særskilt tillæg til grundværdien, hvis en erhvervsejendom

er beliggende tæt ved kysten eller en stor sø, hvilket er tilfældet for en ejerbolig.

Ved at fastsætte grundværdierne for erhvervsejendomme med afsæt i grundværdierne for

ejerboliger får man en langt bedre sammenhæng mellem de forskellige værdifastsættelses-

modeller end i dag. Da der betales kommunal grundskyld med samme grundskyldspro-

mille for ejerboliger og erhvervsejendomme (ekskl. land- og skovbrug) er det nødvendigt,

at der er en tilstrækkelig sammenhæng, for at beskatningen bliver rimelig på tværs af ejen-

domstyperne.

Klageadgang

Ejendom Danmark udtrykte bekymring over, hvad det betyder for klageadgangen, at mar-

kedsprisnormen forlades. Det skal generelt bemærkes, at klageadgangen ikke fjernes med

forslaget

–

det vil fortsat være muligt for ejere af erhvervsejendomme at klage over deres

grundvurdering.

Hvis ejendomsejeren finder, at ejendommen fx er kategoriseret forkert, den mulige an-

vendelse er sat forkert, eller at skønnet for den underliggende handelspris for ejerboliger

er forkert, vil ejeren kunne klage over det.

Side 5 af 7

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

Da modellen ikke er baseret på en direkte handelsprisnorm for erhvervsgrunde, vil det

ikke være muligt at klage op imod konstaterede handler med erhvervsgrunde.

Ejere af erhvervsejendomme vil dog kunne klage over den underliggende ejerboliggrund-

værdi (standardgrundværdien for en tilsvarende ejerbolig med samme beliggenhed) op

mod faktiske handelspriser for ejerboliger på helt samme måde som ejeren af en ejerbolig.

Det sikres desuden med ændringsforslag, at det bliver muligt i forbindelse med en even-

tuel domstolsprøvelse at anmode om syn og skøn og dermed få skønsmandens vurdering

af, hvad en ejerboliggrundværdi med den pågældende beliggenhed vil skulle værdiansættes

til.

Afskaffelse af ejendomsværdier for erhvervsejendomme

Flere af interessenterne anførte, at der findes tilstrækkelige data til at ansætte ejendoms-

værdier for erhvervsejendomme.

Hertil bemærkes, at forslaget om ikke længere at ansætte ejendomsværdier for erhvervs-

ejendomme, ikke er begrundet i, at det ikke er muligt at ansætte ejendomsværdier.

Baggrunden for forslaget er, at der ifølge ejendomsvurderingsloven kun skal udarbejdes

ejendomsvurderinger, der udgør grundlag for løbende ejendomsskat (dog med undtagelse

af andelsboliger). Da beskatningsgrundlaget for dækningsafgiften omlægges, er der ikke

længere behov for ejendomsværdier for erhvervsejendomme til ejendomsbeskatning.

Hertil kommer, at det har vist sig, at ansættelse af ejendomsværdier for erhvervsejen-

domme ikke er en god trædesten til at opnå systematiske grundværdier. Med grundresidu-

almetoden fastsættes grundværdien ved at trække bygningsværdien fra ejendomsværdien.

Ejendomsværdierne opgøres indirekte bl.a. via huslejeniveauer, og der er ingen sikkerhed,

at disse opgørelser afspejler bedste økonomiske anvendelse. Da opgørelserne af bygnings-

værdier (afledt af byggeomkostninger) er meget skematiske, og dermed ikke varierer til-

strækkeligt hen over landet, har konsekvensen vist sig at være, at mange grundværdier

med residualmetoden blev negative eller meget høje.

Omlægningen af grundlaget for dækningsafgiften

Danske Advokater anfører, at formålet med dækningsafgiften ikke længere vil være op-

fyldt, hvis grundlaget omlægges fra forskelsværdien til grundværdien.

Hensigten med dækningsafgiften har

–

foruden at tilvejebringe finansiering

–

været, at

den skal dække de udgifter, som erhvervsejendomme påfører kommunerne. Det er dog

umiddelbart vanskeligt at se, hvorfor forskelsværdien nødvendigvis er et bedre mål for

denne omkostning end grundværdien. Tværtimod er de omkostninger, som erhvervsejen-

domme påfører kommunerne, i dag i høj grad afledt af trængsel, og trængsel er primært et

problem i områder, der i forvejen er tæt befolkede, hvilket er afspejlet i grundværdien.

Da det hidtidige beskatningsgrundlag, forskelsværdien, principielt svarer til bygningsvær-

dien, er dækningsafgiften principielt en ekstra skat på bygningsinvesteringer. Derfor er det

samfundsøkonomisk mere hensigtsmæssigt, at afgiften pålægges grundværdien, som virk-

somheden ikke kan påvirke, og som dermed ikke svækker investeringerne. Det skal i den

Side 6 af 7

L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 22: Spm. om kommentar til præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021, til skatteministeren

sammenhæng bemærkes, at flere interessenter tidligere har kritiseret, at dækningsafgiften

via beskatningsgrundlaget principielt er en skat på bygningsinvesteringer

Hertil kommer, at det vil være væsentligt mere gennemskueligt for ejeren af erhvervsejen-

dommen, at beskatningsgrundlaget for grundskyld og dækningsafgift er det samme, samt

at det vil være en markant forenkling og reducere betydelige udviklingsrisici, hvis Skatte-

forvaltningen ikke længere skal fastsætte ejendomsværdier for erhvervsejendomme.

Omlægningen af beskatningsgrundlaget for dækningsafgift har ikke betydning for de en-

kelte kommuners økonomi eller for det samlede provenu fra dækningsafgiften, da prove-

nuet er aftalt med boligskatteforliget fra maj 2017. Der ændres ikke på, at dækningsafgif-

ten ikke indgår i den kommunale udligning, da denne er frivillig for kommunerne at op-

kræve. Det vil i øvrigt også være i strid med udligningsreformen fra 2020.

Der henvises i øvrigt til svar på spørgsmål, der er fremsat i præsentationerne, i svarene på

SAU L 107 A

–

spørgsmål 23-26.

Side 7 af 7