Skatteudvalget 2020-21
L 107 A
Offentligt
2323356_0001.png
Foretræde i SAU vedr.
vurderinger af erhvervsejendomme
20. januar 2021
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0002.png
Dagsorden
1
•
Overordnet status
•
Behov for ny model for vurdering for grunde
2
for erhvervsejendomme
3
•
Ny model for vurdering for grunde for
erhvervsejendomme
2
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0003.png
1
Overordnet status
3
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0004.png
Overordnet status
Der er sikret tryghed om ejendomsbeskatningen for ejerne af erhvervsejendomme
•
Der er sikret tryghed om skatten for ejerne af erhvervsejendomme med boligskatteforliget fra 2017 og boligaftalen fra maj 2020.
•
De nye erhvervsvurderinger handler om rimelige grundvurderinger – ikke højere boligskatter.
Den nuværende vurderingsmodel og vurderingsnorm kan ikke implementeres
•
Der er få handler, og handelspriser er usystematiske registreret. Derfor er der ikke et tilstrækkeligt solidt datagrundlag til at udvikle en model
baseret på direkte handelspriser. Dette er allerede konstateret af Engberg-udvalget i 2014.
•
Med den nuværende, indirekte handelsprismodel bliver mange vurderinger enten negative eller meget høje.
Derfor er der behov for en ny vurderingsmodel og ny vurderingsnorm
•
Både den nuværende og den nye vurderingsmodel er udtryk for indirekte handelsprismetoder, da begge bl.a. baserer sig på huslejer.
•
Da vurderingsmodellen er indirekte, er det nødvendigt at ændre vurderingsnormen til at være en indirekte handelsprisnorm.
Det giver god mening at basere erhvervsvurderingerne på ejerboligvurderinger, hvor empirien er systematisk registreret
•
Handelspriser for grunde til ejerbolig udgør et væsentligt mere solidt datagrundlag.
•
Der er sammenhæng ml. marked for ejerboliger og erhvervsejendomme, fx byudvikling hvor tidl. erhvervsområder omdannes til beboelse.
Selvom modellen er baseret på empiri fra ejerboliger, er der anvendt erhvervsdata i modellen
•
Der anvendes erhvervsdata i modellen, da de foreslåede skaleringsfaktorer er afstemt med de relative forskelle i huslejeniveauer og afkastkrav.
Blandt andet derfor nedskaleres vurderingerne for butik, kontor, lager og industri.
Der er ikke nogen alternativ model
•
Drøftelser med interessenterne har ikke identificeret en alternativ model, der kan implementeres, og som giver rimelige grundvurderinger.
4
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0005.png
Tryghed om ejendomsskatten for ejerne af erhvervsejendomme
Formålet med forslaget om en ny erhvervsmodel er bedre vurderinger – det er ikke formålet at øge de samlede ejendomsskatter. Derfor
medfører højere vurderinger lavere skattesatser, så provenuet fastholdes som forudsat ved
boligaftalen
i foråret 2020.
Ejerne af erhvervsejendomme er fremadrettet sikret tryghed om ejendomsbeskatningen gennem:
Stigningsbegrænsning på grundskylden frem til 2024
Frem til 2024 er erhvervsejendommenes grundskyld stigningsbegrænset, så den højst kan stige 2,8 pct. årligt i 2023-2024.
Loft over grundskyldspromiller og dækningsafgiftssatser
Grundskyldspromiller og dækningsafgiftssatser kan ikke sættes op i perioden i 2021-2028. Dermed kan kommunerne i perioden
2021-2028 kun sætte satserne ned.
Grundskyldspromillerne sættes markant ned i 2024 og forsigtighedsnedslag på 20 pct.
Grundskyldspromillerne fastsættes, så provenuet fra grundskylden i hver kommune ikke stiger, selvom de nye vurderinger er højere.
I 2024 nedsættes grundskyldspromillerne typisk 50-60 pct., og der indføres et forsigtighedsnedslag på 20 pct.
Skatterabat og stigningsbegrænsningsregel fra 2024
Ejere af erhvervsejendomme får en skatterabat, som sikrer, at deres ejendomsskat ikke stiger ved overgangen til det nye
boligbeskatningssystem. Skatterabatten afvikles gradvist over en årrække via en stigningsbegrænsningsregel.
5
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0006.png
Erhvervsejendomme nyder relativt stor gavn af boligskatteforliget
Mia. kr. (2020-niveau)
60
50
40
30
20
10
0
2018
2020
2024
2028
2030
2040
2050
Varig
0
•
Uden boligskatteforliget fra 2017 og
boligskatteaftalen fra maj 2020, ville
60
grundskylden stige betydeligt fremadrettet for
både ejere af ejerboliger og erhvervsejendomme.
40
•
Med boligskatteforliget aflyses betydelige
stigninger i grundskylden ifm. skatteomlægningen
i 2024, hvilket både boligejere og ejere af
erhvervsejendomme nyder gavn af.
20
•
Den lavere grundskyld for ejerne af
erhvervsejendomme kommer også lejere og
andelshavere til gavn som følge af overvæltning af
grundskyld i huslejen.
Grundskyld (videreførelse af gældende regler)
Grundskyld (kompensationsaftale)
6
Anm.: Skatterabatten indgår ikke i figuren, da den ikke kan fordeles på ejendomsværdiskat og grundskyld (for ejerboliger).
Kilde: Skatteministeriet
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0007.png
2
Behov for ny model for vurdering af grunde
for erhvervsejendomme
7
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0008.png
Behov for ny model til at vurdere grunde for erhvervsejendomme
Vurderingssystem brudt ned
Rigsrevisionen udtalte i 2013, at forvaltningen af
ejendomsvurderingerne var meget kritisabel. Derfor der
igangsat udvikling af et helt nyt vurderingssystem.
Først i et ekspertudvalg (Engberg-udvalget) og derefter i
Skatteministeriet. Engberg-udvalget forkastede allerede i
2014, at der kunne opstilles en statistisk model, der
direkte rammer handelspriser på erhvervsgrunde.
Derfor indgår der i
vurderingsforliget
fra 2016 (V, S, DF, RV,
LA og K) og udmøntet i vurderingsloven fra 2017 en
indirekte handelsprismodel (grundresidualmodellen).
Behov for ny model
Et længere og intensivt udviklingsforløb har vist, at grundresidualmodellen ikke kan
implementeres - og det gælder ligeledes den direkte vurderingsnorm.
For det første
giver grundresidualmodellen i mange tilfælde ikke meningsfulde resultater
(mange vurderinger er enten negative eller meget høje).
For det andet
kan det ikke forventes, at den direkte grundresidualmodel vil ramme de
direkte handelspriser for grunde. Dermed ikke forenelig med direkte markedsprisnorm.
Konsekvensen er, at en direkte markedsprisnorm for erhvervsejendomme ikke kan
administreres,
og der er behov for væsentlige forenklinger af modellen for
erhvervsvurderinger.
Det blev derfor med
kompensationsaftalen
fra maj 2020 aftalt, at der er behov for mere enkle
og gennemskuelige vurderinger for erhverv,
på samme måde som der allerede er gennemført
forenklinger for ejerboliger i efteråret 2019
.
8
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0009.png
Baggrund for ny vurderingsmodel for erhvervsejendomme
Udfordringer ved de gældende erhvervsvurderinger
Der er en række udfordringer ved de gældende
erhvervsvurderinger:
Ejendomme i et
plan
Enfamiliehus
Lejebolig
Butik og kontor
Industri og lager
(gnst. pr. m
2
), indeks
Grundværdi 2020
Lejeniveau
(gnst. årlig leje pr.
m
2
), indeks
Spredning i grundværdi
pr. m
2
(standardafv./gnst.
grundværdi), indeks
100
[79]
[20]
[11]
-
100
[95/76]*
[40/32]*
100
[63]
[420]
[2.800]
•
Grundværdierne er typisk lave ift.
huslejeniveauerne.
Grundvurderinger for erhverv
er i dag væsentligt lavere end for ejerboliger for
alle erhvervssegmenter.
•
Erhvervsvurderingerne bør være lavere end for
enfamiliehuse, men ikke så meget lavere, når
der sammenlignes med huslejeniveauerne.
•
Meget stor spredning i vurderingerne.
Samtidig
er spredningen i erhvervsvurderingerne (ekskl.
lejeboliger) markant større end spredningen i
grundværdier for enfamiliehuse.
•
Dermed er der ikke tilstrækkelig sammenhæng
Anm.: Omfatter erhvervsejendomme i et plan. * Med hhv. uden moms.
Kilde: Skatteministeriet
mellem grundvurderingerne for erhverv og
ejerboliger.
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0010.png
3
Ny model for vurdering af grunde for
erhvervsejendomme
10
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0011.png
Formål med ny model for grundvurdering for erhvervsejendomme
Den nye vurderingsmodel skal sikre:
Mere enkle og gennemskuelige vurderinger, jf.
Aftale om kompensation til boligejerne
fra maj 2020
Som det fremgår af boligaftalen fra maj 2020 er der – for at reducere risici i udviklingen af et nyt vurderingssystem – behov for
mere enkle og gennemskuelige modeller til vurdering af erhverv samt et mere enkelt beskatningsgrundlag for dækningsafgift.
Mere ensartede og systematiske vurderinger
Nye modeller sikrer større systematik i grundværdierne, så variationen mellem erhvervsgrunde er baseret på reelle forskelle i
værdier mellem ejendomme. Grundværdier bør være upåvirket af det faktisk opførte, da værdierne ellers bliver uensartede.
Bedre sammenhæng mellem vurderingerne af ejerboliger og erhvervsejendomme, jf. boligaftalen fra maj
Kan sikres ved at nye erhvervsvurderinger tager afsæt i markedsdata fra ejerboliger.
11
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0012.png
Ny model til at vurdere grunde for erhvervsejendomme I
Indirekte markedsprisnorm
Nye model for grundvurdering for erhverv
Konsekvenser af ny model
•
Bedre sammenhæng mellem vurdering af erhvervsejendomme og
ejerboliger, jf. boligaftalen fra maj.
Den nye model tager
afsæt
i, hvad grunden
under en ejerbolig med tilsvarende størrelse og
beliggenhed ville være værd.
•
Mere gennemskuelige vurderinger, da modellen er enkel og der
tages afsæt i ejerboligvurderinger, jf. boligaftalen fra maj.
•
Mere enkel model reducerer udviklingsomkostninger markant.
•
Modellen hviler på et mere solidt datagrundlag..
Der gennemføres en række nedskaleringer, da
ejerboligmodellerne uden korrektion i visse
tilfælde giver for høje erhvervsvurderinger.
•
Rimelige vurderingsniveauer ved at nedskalere værdier pba.
bebyggelseprocent og moms og afstemt med huslejeniveauer.
•
Fortsat en indirekte handelsprismetode. Grundværdien
ansættes ud fra et slutbrugerperspektiv som for ejerboliger
12
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0013.png
Foreløbige konsekvenser af den nye erhvervsmodel (grundvurdering)
•
Før nedskalering ligger grundværdier for butik og kontor på niveau med ejerboliger, mens industri og lager ligger lavere. Sfa. beliggenhed.
•
Efter nedskalering ligger grundværdierne for butik, kontor, industri og lager betydeligt lavere end grundværdierne for ejerboliger.
•
Sammenlignet med lejepriser er skaleringerne fastsat til den lempelige side.
•
Grundværdierne afspejler et slutbrugerperspektiv – på samme måde som der gælder for ejerboliger.
•
Med hidtidig metode ville vurderingerne under ét også være steget.
Bolig = indeks 100
Enfamiliehus
Lejebolig
Butik og kontor
Industri og lager
Grundværdi 2012 (gnst.
pr. m2)
100
[79]
[20]
[10]
Lejeniveau (gnst. årlig
leje pr. m2)*
-
100
[95/76]
[40/32]
Grundværdi 2021 (gnst.
pr. m2), før skaler.
100
[95]
[92]
[67]
Grundværdi 2021 (gnst. pr.
m2), inkl. skalering
100
[95]
[50]
[27]
Skalering i alt
-
-
0,54
0,40
13
Anm.: Tallene omfatter ejendomme i et plan. Der er tale om foreløbige skøn, da datagrundlaget er under konsolidering. Grundværdier pr. m
2
er afrundet til nærmeste 100. Der tages udgangspunkt i
det samlede etageareal. * Tallene omfatter husleje før og efter moms. Der er ikke moms på leje til beboelse.
Kilde: Skatteministeriet
 L 107a - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 21: Spm. om at oversende præsentationen fra den tekniske gennemgang af lovforslaget den 20. januar 2021, til skatteministeren
2323356_0014.png
Lejeboliger, almene lejeboliger og andelsboliger
Grundværdien for ejerboliger, lejeboliger og andelsboliger vurderes efter samme metode (fastholdt princip)
•
I de nuværende 2012-vurderinger vurderes grunde til beboelse med samme beliggenhed og størrelse ud fra samme metode. Der sondres
dermed ikke mellem lejeboliger, andelsboliger og ejerboliger. Dette princip fastholdes.
•
Det skyldes, at grundskylden er en skat på forbruget af/råderetten over grunden (til beboelse). Ejer-, leje- og andelsboliger af ens størrelse og
beliggenhed adskiller sig ikke ift. selve forbruget til beboelse.
•
Grundens værdi ansættes generelt ud fra, hvad der er tilladt at opføre (bedste økonomiske anvendelse) – ikke hvad der konkret er opført.
.
Tryghed om boligskatten for andelsboliger og lejere, herunder lejere i almene boliger
•
Da alene boligejeren kan få et afkast på boligen, betaler alene boligejeren ejendomsværdiskat. Samlet set betaler en boligejer dermed mere i
boligskat end både lejere og andelshavere.
•
For andelshavere gælder, at de hverken betaler løbende ejendomsværdiskat eller skat af evt. avance ved salg af deres andelsbevis.
•
Tryghed om boligskatten via forsigtighedsnedslag, markant lavere grundskyldspromiller, skatterabat, der gradvist afvikles over en årrække.
•
For almene boliger er der i boligskatteforliget vedtaget en særlig begrænsning på, hvor meget skatterabatten kan afvikles frem mod 2040.
14