L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
L 9 Bilag 1
Offentligt

Dato

J. nr.

30. september 2020

2020-4809

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om

ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Bo-

pælspligt i nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til hel-

årsboliger)

Transport- og Boligministeriet hørte den 3. juli 2020 en række myndigheder og

organisationer over udkast til forslag til lov om ændring af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene (Bopælspligt i nyetablerede boliger, der i en lo-

kalplan er fastlagt til helårsboliger). Høringsfristen udløb den 18. august 2020.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til lov-

forslaget: Danske Lejere, EjendomDanmark, Frederiksberg Kommune, KL,

Københavns Kommune og Lejernes Landsorganisation i Danmark.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til

lovforslaget: Advokatsamfundet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BL

–

Danmarks Almene Boliger, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i

Danmark, Danmarks Lejerforeninger, Danske Udlejere, Den Danske Dommer-

forening, Dommerfuldmægtigforeningen, Finans Danmark, Forsik-

ring&Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævns-

foreningen, Landbrug & Fødevarer, P+, Realkreditforeningen, Realkreditrådet,

SAPU og Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet.

3. Følgende organisationer har meddelt, at de ikke har bemærkninger til lov-

forslaget: Dansk Byggeri.

4. Følgende myndigheder og organisationer har meddelt, at de ikke ønsker at

afgive høringssvar til lovforslaget: Advokatrådet, Vestre Landsret og Østre

Landsret.

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.

Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige

indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets

Boligudvalg.

Overordnede bemærkninger

Danske Lejere

støtter forslaget og foreslår, at lovændringen ledsages af en vej-

ledning til kommunerne om anvendelse af boligreguleringslovens kapitel VII.

Transport- og Boligministeriet har ikke bemærkninger hertil.

EjendomDanmark

deler regeringens ønske om, at boliger bygget til helårsbe-

boelse som udgangspunkt skal anvendes hertil, men finder, at de nuværende

regler allerede løser denne opgave tilfredsstillende.

EjendomDanmark henviser til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens undersøgelse

fra 2017, hvis konklusion tages som udtryk for, at det alene er et meget lille

antal boliger, der over tid friholdes fra bopælspligten som følge af de nuværen-

de regler. Derfor har EjendomDanmark svært ved at se det umiddelbare behov

for en opstramning af reglerne om bopælspligt, som vil medføre administrative

byrder for både udlejere og kommuner. Disse byrder bedes undersøgt nærme-

re.

EjendomDanmark finder desuden, at muligheden for, at nyopførte boliger i en

kortere periode kan bebos af gæsteforskere, pendlere og andre med et boligbe-

hov uden for sin folkeregisteradresse, øger det potentielle kundesegment og

muliggør en mere fleksibel ibrugtagen af mange boligenheder på samme tid.

Ved helt at fjerne denne midlertidige benyttelsesmulighed risikerer man at øge

risikoen forbundet med nybyggeri af boliger og dermed mindske investerings-

lysten.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at boligregule-

ringslovens regler gælder i de kommuner, som har besluttet at anvende loven

eller dele heraf. Hvis kommunalbestyrelsen i en lokalplan stiller krav om, at

nyetablerede boliger skal anvendes til helårsbeboelse, må det være naturligt, at

boligreguleringsloven i de kommuner, der ønsker at regulere boligforholdene,

giver kommunalbestyrelsen visse redskaber, der understøtter kravets overhol-

delse i praksis.

Side 2/8

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

For så vidt angår Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens undersøgelse fra 2017, hen-

vises der til lovforslagets almindelige bemærkninger, hvoraf det bl.a. fremgår,

at forslaget tillige skal ses som et fremadrettet initiativ, hvis formål er at sikre,

at de boliger, som kommunerne i en lokalplan fastlægger til helårsboliger, også

bliver anvendt som helårsboliger.

I forhold til EjendomDanmarks bemærkning om forslagets administrative kon-

sekvenser henvises der til høringsnotatets specifikke bemærkninger, jf. neden-

for.

vurderer overordnet, at det er positivt, at der gives bedre rammer for at

sikre helårsbeboelse i de boliger, der er planlagt til dette. Dette har særligt væ-

ret efterspurgt i kommuner med boligmangel.

KL finder det endvidere positivt, at det er den enkelte kommunalbestyrelse, der

beslutter, hvorvidt boligreguleringslovens regler skal være gældende i den en-

kelte kommune.

KL vurderer, at den foreslåede undtagelse fra bopælspligten, i situationer hvor

boligen reelt er til salg, grundlæggende er hensigtsmæssig. Dog opfordres til

opmærksomhed på, om undtagelsen bliver misbrugt for derved at omgå bo-

pælspligten.

Transport- og Boligministeriet har ikke bemærkninger hertil.

LLO

støtter forslaget, idet dette vil sikre, at nye boliger ikke længere kan få lov

at stå tomme, men i stedet skal bebos hele året. Hermed sikres den bedst muli-

ge benyttelse af boligmassen.

Transport- og Boligministeriet har ikke bemærkninger hertil.

Specifikke bemærkninger

Seks-ugers frist

Side 3/8

EjendomDanmark

finder, at den gældende seks-ugers frist, som gælder for

ejerens pligt til at leje en bolig, og som også vil gælde for den foreslåede udvi-

delse af bopælspligten, er for kort i forhold til den tid, det realistisk tager at få

udlejet boliger i dag, herunder især nybyggede ejendomme. Ifølge Ejendom-

Danmarks undersøgelser tager det mere end 4 måneder for 3/4 af nyopførte

ejendomme at blive lejet ud. I gennemsnit tager det 9 måneder.

EjendomDanmark foreslår derfor, at der indføres en undtagelse til kravet om

anmeldelse i § 48, stk. 2, for boliger, der forsøges udlejet. På denne måde vil

den unødige administrativt tunge opgave med at melde boliger, som aktivt for-

søges udlejet, undgås. Ligeledes vil kommunen ikke skulle anvende ressourcer

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

på at behandle unødige anmeldelser. Som alternativ til en fuldstændig undta-

gelse foreslår EjendomDanmark, at fristen for hvornår en bolig skal anmeldes

som ledig hos kommunen forlænges.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at formålet med de

i udkastet foreslåede ændringer alene er at udvide de gældende regler om bo-

pælspligt til at omfatte nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til

helårsboliger. Det er ikke udkastets formål at revidere hele ordningen vedrø-

rende bopælspligt, som bl.a. består af ovennævnte seks-ugers frist. Ministeriet

finder derfor ikke grundlag for, at fristen alene forlænges for de af udkastet

omfattede boliger. Ministeriet skal i den forbindelse bemærke, at udlejning af

nyetablerede boliger må antages at ville blive påbegyndt, før boligerne er klar

til indflytning. Hvis den pågældende bolig ikke er udlejet inden for den omtalte

frist, må det også antages at være i udlejerens interesse, at kommunalbestyrel-

sen kan anvise en boligsøgende. Den seks-ugers frist, som i dag gælder for an-

meldelse af ledige boliger til kommunalbestyrelsen findes derfor ikke at være

urimelig at anvende i forhold til udlejere af nyetablerede boliger.

2. Forbud mod udlejning af enkeltværelser

EjendomDanmark

finder, at den foreslåede ændring af § 47, stk. 2, i boligregu-

leringsloven, hvorefter en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig,

ikke må udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke, går

imod det politiske ønske om helårsbeboelse af de pågældende boliger, idet ud-

lejning på værelsesbasis også medvirker til opfyldelse heraf.

EjendomDanmark vurderer desuden, at denne ændring på uhensigtsmæssig vis

komplicerer reglerne.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at den gældende § 47, stk.

2, indebærer, at en bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed,

ikke må udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Denne bestemmelse foreslås overført til nyetablerede boliger, der i en lokalplan

er fastlagt til helårsboliger, fordi de to situationer er sammenlignelige. I begge

tilfælde handler det om at overlade det til kommunalbestyrelsen at styre en

lokalbesluttede boligpolitik, som tager udgangspunkt i den lokale boligsituati-

on. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at fratage kommunalbestyrelsen mulig-

hed for selv at beslutte om en bolig, som i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig,

samt en bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må udlejes

som enkeltværelser. Derfor foreslås det, at den gældende § 47, stk. 2, også gæl-

der for nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger.

3. Ophævelse af krav om helårsbeboelse, jf. boligreguleringslovens § 51,

stk. 3

Side 4/8

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Frederiksberg Kommune

foreslår, at boligreguleringslovens § 51, stk. 3, ophæ-

ves, idet denne ikke svarer til de nuværende forhold på boligmarkedet. En ejer

kan efter de gældende regler anmode kommunen om at anvise en lejer, hvis

kommunen har afslået en ansøgning om at ophæve kravet om helårsbeboelse i

en bolig, jf. boligreguleringslovens § 50, stk. 1, med den konsekvens, at kravet

om helårsbeboelse er ophævet, hvis ikke kommunen inden 6 uger efter anmod-

ningen anviser en lejer.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at boligreguleringslovens

§ 51, stk. 3, alene har betydning for de gældende regler om bopælspligt. Det

fremgår således ikke af udkastet, at boligreguleringslovens § 50, stk. 1, som der

henvises til i boligreguleringslovens § 51, stk. 3, skal gælde for de boliger, som

er omfattet af lovforslaget.

Ejeren af en bolig, som er omfattet af udkastet, vil således ikke kunne anmode

om kommunalbestyrelsens samtykke til at anvende sin bolig til eksempelvis

sommerbolig under henvisning til boligreguleringslovens § 51, stk. 3. I udka-

stets almindelige bemærkninger findes der en nærmere forklaring herpå. Hver-

ken boligreguleringslovens § 50, stk. 1, eller 51, stk. 3, vil således gælde for den

foreslåede udvidelse af reglerne om bopælspligt.

4. Lovens administration

Frederiksberg Kommune

foreslår, at der indsættes bestemmelser i lighed med

CPR-lovens § 10, stk. 2, som vil gøre det muligt for kommunerne at kræve op-

lysninger fra både ejer og lejer, som kan dokumentere benyttelsen af boligerne,

f.eks. lejekontrakter. Dette vil gøre det lettere for kommunerne at administrere

boligreguleringsloven og modvirke misbrug.

Københavns Kommune

finder, at der er behov for forbedret hjemmel til at stille

dokumentationskrav, fx. ved at kommunen kan stille krav om udlevering af

oplysninger fra ejer eller lejer, som dokumenterer benyttelsen.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at Københavns

Kommunes og Frederiksberg Kommunes forslag må antages at være rettet mod

de gældende regler om bopælspligt, som i udkastet blot udvides til at gælde for

nyetablerede boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger.

Idet det ikke er formålet med udkastet at ændre på de gældende regler om bo-

pælspligt, herunder kontrol- og sanktionsmuligheder, skal ministeriet bemær-

ke, at en generel adgang for kommunerne til at forlange udlevering af lejekon-

trakter vil være et meget vidtgående skridt, som ikke kan anbefales. Lejekon-

trakter er ikke offentligt tilgængelige, og parterne har derfor en beskyttelses-

værdig interesse i ikke at kunne blive pålagt at udleve disse.

Side 5/8

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

I tilfælde af en konkret sag vil kommunen i forbindelse med en retssag kunne

opfordre ejeren til at fremlægge lejekontrakter for den pågældende bolig. Føl-

ger ejeren ikke denne opfordring, hvor der ikke er særlige grunde til at afvise

opfordringen, vil dette formentlig blive tillagt processuel skadevirkning for

ejeren, og dermed ”lempe” kommunens bevisbyrde.

En mulighed for at kunne forlange udlevering i tilfælde, hvor der foreligger en

begrundet mistanke om, at udlevering vil kunne påvise et lovstridigt formål, må

i praksis forventes i vidt omfang at skulle afgøres i retten. Fordelene ved en

sådan mulighed anses derfor ikke at kunne opveje ulemperne ved et indgreb af

denne styrke.

Der er desuden ikke lovkrav om, at lejeaftaler indgås skriftligt. Det betyder, at

der ikke nødvendigvis findes en lejekontrakt eller anden skriftlig dokumentati-

on, som lejer eller udlejer kan udlevere til kommunen med henblik på at do-

kumentere boligens benyttelse. Hertil kommer, at en lejekontrakt ikke doku-

menterer, at boligen faktisk bebos af lejeren.

5. Lovens sanktionsmuligheder

Frederiksberg Kommune

foreslår, at der i boligreguleringslovens § 53, stk. 1.

(straffebestemmelser) tilføjes en bestemmelse, som skal modvirke, at ombyg-

nings- og renoveringsprojekter trækker urimeligt i langdrag, og for at sikre, at

de meddelte frister i henhold til lovens § 48, stk. 5, bliver overholdt af bygher-

rer m.fl.

Frederiksberg Kommune foreslår desuden, at kommunerne i lighed med SKAT

og politiet får tildelt en hjemmel til at give administrative bøder for brud på

straffebestemmelserne i loven. Kommunerne vil så kunne udsende administra-

tive bødeforelæg til personer eller virksomheder, der overtræder straffebe-

stemmelserne. Hvis de nægter sig skyldige i den pågældende overtrædelse eller

ikke reagerer på bødeforelægget, vil kommunen så kunne anmelde sagen til

politiet.

Københavns Kommune

finder, at der er behov for bedre sanktionsmuligheder

–

både ved ejers manglende oplysninger om benyttelsen af boligen og ved ejers

manglende ibrugtagning/udlejning af boligen til helårsbeboelse.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at Københavns

Kommunes og Frederiksberg Kommunes forslag relaterer sig til de gældende

regler om bopælspligt, herunder reglernes håndhævelse. Den i udkastet fore-

slåede ændring handler alene om en udvidelse af reglerne om bopælspligt med

henblik på at omfatte nyetablerede boliger, og forhold vedrørende ombygning

af de boliger, der allerede er omfattet af reglerne om bopælspligt, vurderes at

være uden betydning for udkastet.

Side 6/8

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

For så vidt angår forslaget om administrative bøder, skal det bemærkes, at det

følger af Justitsministeriets Vejledning om Lovkvalitet, 2017, pkt. 4.5.1, at væ-

sentlige retssikkerhedsmæssige hensyn tilsiger, at en række nærmere betingel-

ser er opfyldt, for at sådanne ordninger kan anvendes, idet de indebærer, at en

særmyndighed får adgang til ved bødeforelæg at afgøre straffesager, uden at

politiet, anklagemyndigheden eller domstolene involveres.

Dette indebærer, at særmyndigheder alene bør have adgang til at udstede bøde-

forelæg ved overtrædelse af nærmere angivne strafbestemmelser, når overtræ-

delserne generelt er ensartede, ukomplicerede og uden bevismæssige tvivls-

spørgsmål. Endvidere bør sanktionsniveauet ligge fast. Overtrædelserne bør

således generelt være klare og umiddelbart konstaterbare, og sagens afgørelse,

herunder fastsættelsen af bødens størrelse, bør være uden skønsmæssige ele-

menter af betydning.

Det er vurderingen, at en bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen skal kun-

ne udstede administrative bødeforelæg for overtrædelse af bopælspligten, in-

debærer retssikkerhedsmæssige betænkeligheder. Baggrunden herfor er, at en

sag om overtrædelse af bopælspligten vil være forbundet med bevismæssige

tvivlsspørgsmål. Hertil kommer, at Vejledning om Lovkvalitet forudsætter, at

det er én myndighed, der bemyndiges til at udstede administrative bødeforelæg

på et givent område. Der bør således ikke etableres hjemmel til, at kommunal-

bestyrelserne kan udstede administrative bødeforelæg.

Det bemærkes, at reglerne om kontrol og sanktion i øvrigt har været genstand

for en selvstændig lov herom, jf. lov nr. 1733 af 27. december 2018 om ændring

af lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Kontrol og sanktion vedrø-

rende bopælspligt) L 98.

6. Økonomiske og administrative konsekvenser

EjendomDanmark

finder, at forslaget vil have implementeringskonsekvenser

for kommunerne. Forslaget har som minimum administrative konsekvenser for

kommunerne som følge af et behov for merregistrering samt udlejere. Ejend-

omDanmark anbefaler Transport- og Boligministeriet at belyse de administra-

tive konsekvenser nærmere.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at administrative konse-

kvenser for erhvervslivet er angivet i udkastet. For så vidt angår de kommunal-

økonomiske konsekvenser af lovforslaget, skal disse forhandles med KL. Lov-

forslaget vurderes ikke at ville udløse krav om kommunal kompensation, da der

er tale om en valgfri ordning.

7. Overgangsordning

Side 7/8

L 9 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Frederiksberg Kommune

finder det uhensigtsmæssigt, at forslaget kun skal

gælde boliger fastlagt til helårsboliger i en lokalplan, der er endeligt vedtaget og

offentlig bekendtgjort efter den 1. januar 2021. En bolig, der opført i henhold til

en tidligere gennemført lokalplan, vil således først blive omfattet af reglerne i

lovens kapitel VII i deres nye udformning, når boligen har været benyttet til

helårsbeboelse én gang, altså som i dag.

Forslaget bør gælde alle nye boliger uafhængigt af, om et område er lokalplan-

lagt, eller hvad der måtte være fastsat i lokalplaner. Som det mindre i det mere

bør kravet i hvert fald gælde, hvor der allerede er fastsat bestemmelser i en

lokalplan, så kommunerne ikke skal indføre mange nye lokalplaner for at kun-

ne håndhæve de nye regler i loven i overensstemmelse med deres hensigt.

Københavns Kommuner

finder, at kravet om bopælspligt bør gælde alle nyop-

førte boliger uden sammenhæng med plangrundlaget. Hvis dette ikke kan imø-

dekommes, bør bopælspligten gælde nyopførte boliger i lokalplanlagte områ-

der, hvor helårsbeboelse også før denne lovændring var indskrevet i lokalpla-

nen samt i uplanlagte områder, hvor kravet om helårsbeboelse er stillet i bygge-

tilladelsen.

Transport- og Boligministeriet skal hertil samlet bemærke,

at den foreslåede

overgangsordning skal ses som en balanceret ordning, som tager hensyn til den

enkelte ejers ejendomsret, herunder ejerens berettigede forventninger til be-

nyttelse af ejendommen, samt samfundets interesse i at regulere benyttelse af

boliger og ikke mindst omfang, aktualitet og perspektiver vedrørende nyetable-

rede helårsboliger, som står ubeboede.

Det vil efter ministeriets opfattelse være betænkeligt at foretage et indgreb i

den enkelte ejers forventning til at benytte sin ejendom på den måde, som eje-

ren med rette kunne lægge til grund på baggrund af de lokalplaner og boligre-

guleringslovens regler om bopælspligt gældende før eventuel vedtagelse af ud-

kastet.

Det vil således være betænkeligt, hvis den foreslåede udvidelse af bopælspligten

eksempelvis skal gælde for grundejere, investorer eller projektkøbere, som på

baggrund af en allerede gældende lokalplan samt gældende regler i boligregule-

ringslovens kapitel VII, har erhvervet en ejendom og har en berettiget forvent-

ning om, at boligen, hvis opførelse er planlagt eller allerede i gang, først vil bli-

ve omfattet af reglerne om bopælspligt, når den er taget i brug til helårsbeboel-

se. Ministeriet skal i den forbindelse bemærke, at nyetablerede boliger, som i

henhold til en allerede gældende lokalplan er fastlagt til helårsboliger, ikke må

anvendes til andet formål end helårsbeboelse. Disse boliger vil således enten

kunne stå ubeboede eller anvendes til helårsboliger, men de vil ikke uden

kommunalbestyrelsens samtykke kunne anvendes til ferieboliger eller lignende

midlertidigt ophold.

Side 8/8