L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
L 7 Bilag 1
Offentligt

HØRINGSNOTAT

Dato 14. september

J. nr. 2020-5305

Høringsnotat

Notat om de indkomne høringssvar vedrørende forslag til lov om

ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boli-

ger (tag-over-hovedet-garanti, digitalisering af den almene sektor og

forsøg med opsigelse)

Transport- og Boligministeriet hørte den 5. juli 2020 en række myndigheder og

organisationer, jf. vedlagte høringsliste i bilag 1, over udkast til forslag til lov

om ændring af lov om almene boliger m.v. og lov om leje af almene boliger

(tag-over-hovedet-garanti, digitalisering af den almene sektor og forsøg med

opsigelse).

Høringsfristen udløb den 23. august 2020.

1. Følgende myndigheder og organisationer har afgivet bemærkninger til

lovforslaget: Aarhus Kommune, BL

–

Danmarks Almene Boliger,

EjendomDanmark, Kommunernes Landsforening (KL), Københavns Kommu-

ne, Lejernes Landsorganisation (LLO) og Ældresagen.

2. Følgende myndigheder og organisationer har ikke haft bemærkninger til

lovforslaget: Advokatsamfundet/Advokatrådet.

3. Følgende myndigheder og organisationer har ikke afgivet høringssvar til

lovforslaget: Andelsboligernes Fællesrepræsentation, Bornholms Regions-

kommune, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Dan-

marks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Handicap Forbund, Danske Ad-

vokater, Danske Lejere, Danske Udlejere, Den Danske Dommerforening,

Dommerfuldmægtigforeningen, Finans Danmark, Forsikring&Pension, Grund-

ejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Landbrug

& Fødevarer, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret,

P+, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, SAPU og Statens Byggeforsknings-

institut/Aalborg Universitet.

4. Transport- og Boligministeriet har herudover modtaget høringssvar fra føl-

gende høringspart, som ikke er angivet på lovforslagets høringsliste: Danske

Studerendes Fællesråd (DSF).

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 2/8

Bemærkninger til lovforslaget

I det følgende gengives hovedindholdet af de modtagne høringssvar til det

fremsatte lovforslag samt Transport- og Boligministeriets bemærkninger hertil.

Bemærkninger af generel politisk karakter samt forslag og bemærkninger, der

ikke vedrører det fremsatte lovforslag, indgår ikke i notatet.

Transport- og Boligministeriet kan for en fuldstændig gennemgang af samtlige

indsendte synspunkter henvise til høringssvarene, som er sendt til Folketingets

Boligudvalg.

1. Tag-over-hovedet-garanti

–

Danmarks Almene Boliger

støtter op om forslaget til ordningens indfø-

relse i lov om almene boliger § 142 c for at afhjælpe de flaskehalse, der hvert år

opstår i perioden omkring studiestart og derved hjælpe unge med akut behov

for en bolig. BL finder, at det er relevant for de almene boligorganisationer at

vide, om og i givet fald hvordan de enkelte kommuner kan tænke de almene

boligorganisationer ind i denne ordning.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at ordningens tilrettelæg-

gelsen og drift skal besluttes af kommunalbestyrelsen. Almene boligorganisati-

oners eventuelle deltagelse i ordningen skal ske inden for de rammer, der gæl-

der for almene boligorganisationers virksomhed.

Danske Studerendes Fællesråd (DSF)

er overordnet positive over for forslaget.

Dog er det væsentligt, at studieboliger af midlertidig karakter er til at betale for

en studerende. Ligeledes fjerner lovgivningen ikke behovet for, at der bliver

opført markant flere boliger.

DSF finder, at der er behov for en uddybning af bemærkningerne for at fjerne

eventuel usikkerhed og uklarhed omkring forslagets indhold. Blandt andet pe-

ger DSF på spørgsmålet om, hvorvidt studerende, der kommer ind midt i en

uddannelse, ved merit, full-degree udveksling eller andet, eller kommer ind på

kandidaten, vil være omfattet af målgruppen.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at ministeriet har foreta-

get en række præciseringer af bemærkningerne, herunder den del der handler

om målgruppen. Målgruppen vil således omfatte alle uddannelsessøgende.

Kommunernes Landsforening (KL)

finder det overordnet positivt, at kommu-

nerne med forslaget gives mulighed for at beslutte at drive eller støtte en mid-

lertidig ordning for studerendes boligsituation omkring studiestart. KL bemær-

ker dog, at kommunerne fortsat ikke har hjemmel eller finansiering til at vare-

tage den egentlige boligforsyning.

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 3/8

KL vurderer, at det kan tydeliggøres, om de muliggjorte initiativer er afgrænset

til kommunale ejendomme, aftaler med tredjemand, eller indebærer køb af nye

arealer eller bygninger.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at ministeriet har foreta-

get en række præciseringer af bemærkningerne, herunder nærmere angivet,

hvilke ejendomme der er omfattet af den foreslåede ordning.

Københavns Kommune

finder det meget positivt, at kommunerne med forsla-

get får et nyt værktøj til at afhjælpe det akutte behov for boliger til uddannel-

sessøgende omkring studiestart.

Kommunen har dog følgende forslag:

Det vil kunne præciseres, at kommunen kan beslutte, at de uddannelsessøgen-

de både kan være optaget på en uddannelsesinstitution i den pågældende

kommune eller på en uddannelsesinstitution uden for kommunens grænser.

Målgruppen foreslås udvidet, så alle unge optaget på en uddannelse i efterårs-

semesteret kan tilgodeses.

Kommunernes mulighed for at yde lånegaranti bør direkte fremgår af bestem-

melsen.

Det bør endvidere præciseres i bemærkningerne,

om ”driftsudgifter” skal for-

stås snævert, eller der heri kan indgå forrentning og afskrivning af anlægsudgif-

ter og administrationsvederlag til eksterne aktører.

Endelig foreslår kommunen, at bygningsreglementets krav til boliger som ud-

gangspunkt ikke skal gælde for de midlertidige boliger, og at ministeriet nær-

mere skal overveje ændringer af planloven og byggeloven med henblik på at

gøre etableringen af de midlertidige boliger enklere.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at ministeriet har nærme-

re præciseret den del af forslaget, der handler om målgruppen, geografisk af-

grænsning og finansiering. Målgruppen er således blevet udvidet, lige som

kommunen får mulighed for at omfatte uddannelsesinstitutioner, der ligger

uden for kommunens grænser. Desuden er finansiering af ordningen nærmere

beskrevet.

Ministeriet finder ikke, at byggeloven eller bygningsreglementet skal ændres.

Et midlertidigt husly skal indrettes efter de gældende regler i byggeloven og

bygningsreglementet, som gælder uanset, om der er tale om en midlertidig eller

permanent anvendelse. Reglerne i bygningsreglementet skal således overhol-

des. Telte, containere og andre transportable konstruktioner, der anvendes til

beboelse skal ligeledes overholde gældende krav til beboelse.

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 4/8

LLO

støtter forslaget og finder, at forslaget forbedrer kommunernes mulighe-

der for at sikre midlertidige boliger til uddannelsessøgende. LLO bemærker

dog, at de kommuner, der har problemer, først og fremmest bør sikre, at der er

tilstrækkeligt mange permanente studie- og ungdomsboliger. Dette er langt at

foretrække frem for de i lovforslaget beskrevne ordninger i form af beboelses-

vogne, sovesale, vandrehjem og beboelsescontainere. Visse danske kommuner

har dog uden tvivl en så stor udfordring ift. antallet af studieboliger, at det kan

være nødvendigt at tage ovennævnte tiltag i brug.

Transport- og Boligministeriet har ikke bemærkninger hertil.

2. Den almene sektors overgang til Digital Post

Lejernes Landsorganisation (LLO)

kan ikke støtte forslaget om øget digitalise-

ring. Det er

LLO’s

opfattelse, at forslaget kan risikere at ramme borgere, som

ikke er stærke it-brugere uforholdsmæssigt hårdt, idet borgere, som overser en

e-mail om rykker eller opsigelse, vil kunne risikere at miste deres hjem. Dette

er ikke en rimelig retsstilling, og forslaget vil stille lejere i den almene sektor

ringere end lejere i den private udlejningssektor, hvor kravet om fysiske påkrav

og opsigelser opretholdes.

Aarhus Kommune

anfører, at for en del socialt udsatte vil orientering i og an-

vendelse af digital post frem for et fysisk brev være en uvant øvelse, hvorfor

kommunen vurderer, at særligt socialt udsatte i yderligere grad vil have en

kommunikationsudfordring, der kan sætte deres boligsituation under pres.

Aarhus Kommune

foreslår på den baggrund, at der bør fastholdes et krav om

skriftlighed pr. brev ved betalingspåkrav og opsigelser.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at det i dag er ganske

sædvanligt at kommunikation mellem det offentlige og borgere foregår via Di-

gital Post-løsningen. Som der er peget på i lovforslaget, kan borgeren endvidere

tilmelde sig den såkaldte NemSMS-løsning, hvilket indebærer mulighed for

nemmere at huske indholdet af meddelelser, som er sendt via Digital Post. En-

delig kan en person efter reglerne i Digital Post-loven anmode om at blive frita-

get fra tilslutning til Digital Post, hvis personen opfylder de krav, der stilles til

en fritagelse.

Da hensigten med lovændringen er at fremme muligheden for digital kommu-

nikation, vurderes det ikke formålstjenstligt at opretholde krav om, at påkrav

og opsigelser tillige skal fremsendes ved et fysisk brev, når fremsendelse sker

via Digital Post-løsningen.

I forlængelse heraf skal dog bemærkes, at ministeriet også fremover vil have et

særligt fokus på udviklingen i antallet af udsættelser af lejere, der sættes ud af

boligen, fordi huslejen ikke er betalt. Der er endvidere ikke belæg for at antage

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 5/8

andet end, at boligorganisationerne ligesom hidtil vil have et særligt fokus på at

forebygge udsættelser af lejere som følge af betalingsmisligholdelse.

–

Danmarks Almene Boliger

er meget positive over for, at påkrav og opsi-

gelser af lejeaftaler ikke længere vil være undtaget fra digital kommunikation i

lejeforholdet.

–

Danmarks Almene Boliger

finder det dog ikke hensigtsmæssigt, at mulig-

heden for fremsendelse af påkrav og opsigelser digitalt alene vil gælde for bo-

ligorganisationer, som er tilsluttet postløsningen Digital Post, idet muligheden

også bør være til stede ved brugen af andre digitale postløsninger. Dette be-

grundes med, at boligorganisationerne i så fald ikke skal afvente den ny Digital

Post-løsning, at boligorganisationerne i så fald ikke vil være afhængige af, at

der kun findes den ene løsning, at det vil blive en administrativ lettelse for de

almene boligorganisationer, at der med lovændringen kan kommunikeres digi-

talt og endelig, at det vil være nemmere for beboerne, at de ikke længere mod-

tager forskellige henvendelser på forskellige måder.

EjendomDanmark

finder, at en ordning, hvor lejeren og udlejeren kan kom-

munikere digitalt via en e-boks-løsning, herunder sende pligtmeddelelser så-

som opsigelse, indsigelse mod opsigelse og betalingspåkrav via e-boks, vil gav-

ne alle. Derfor bør en sådan ordning bredes ud til alle lejemål

–

også private.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at den foreslåede be-

stemmelse om mulighed for afgivelse af påkrav og opsigelser digitalt alene giver

mulighed for digital fremsendelse af påkrav og opsigelser, hvis udlejeren er

omfattet af Digital Post-løsningen. Digital Post-løsningen indebærer, at kom-

munikationen mellem udlejeren og lejeren vil være reguleret i lov om Digital

Post fra det offentlige og regler udstedt i medfør af denne lov.

I denne lovgivning er blandt andet fastsat regler, som sikrer klarhed over,

hvornår sendte meddelelser anses for at være kommet frem, ligesom det med

ordningen er sikret, at afsenderen af Digital Post automatisk modtager oplys-

ning om, hvilke personer der er tilsluttet Digital Post, og dermed også hvilke

personer der ikke er tilsluttet Digital Post-løsningen.

Ved brug af andre digitale post-løsninger vil kommunikationen ikke være regu-

leret ved lov om Digital Post fra offentlige afsendere, hvilket vil kunne føre til

tvister mellem udlejeren og lejeren om eksempelvis spørgsmålet om, hvorvidt

udlejeren har fået oplysning om lejerens fritagelse for Digital Post-løsningen.

Når henses til de alvorlige konsekvenser der kan være forbundet med, at lejeren

ikke reagerer på et påkrav eller udlejerens opsigelse, er der ikke aktuelt planer

om at give mulighed for at fremsende påkrav og opsigelser m.v. digitalt i andre

digitale løsninger end i Digital Post-løsningen.

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 6/8

3. Forsøgsbestemmelser

–

Danmarks Almene Boliger

ønsker uddybet, om almene boligorganisatio-

ner også vil kunne iværksætte forsøg som foreslået. Der peges endvidere på, at

der ikke er taget stilling til forskellige spørgsmål, som er reguleret i almenleje-

loven, herunder de formelle regler om afgivelse af en opsigelse.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at de foreslåede mulighe-

der for at gennemføre forsøg med opsigelse af lejere i henholdsvis ældre- og

plejeboliger udspringer af konkrete ansøgninger indkommet i medfør af udfor-

dringsretten.

Ministeriet har i behandlingen af ansøgningerne fundet anledning til at imøde-

komme det ansøgte. Da der imidlertid ikke i regeringen er et generelt ønske om

at åbne yderligere op for udlejeres adgang til at opsige lejere, er det ved ud-

formningen af den

–

for en gennemførelse af forsøgene

–

nødvendige lov-

hjemmel samtidig tilstræbt at give en ganske snævert formuleret adgang til

forsøg. Da begge ansøgninger er indkommet fra kommuner, og ministeriet ikke

i andre sammenhænge er blevet præsenteret for et behov for at gøre forsøg som

foreslået i lovudkastet, har man valgt at begrænse forsøgsmuligheden til kom-

muner. Bliver der igangsat forsøg som foreslået, vil der skulle ske en evaluering

af disse, og på den baggrund vil det blive vurderet, om lovgivningen på området

bør ændres.

Det fremgår udtrykkeligt af bemærkningerne til lovforslaget, at gennemførelse

af forsøg efter de foreslåede bestemmelser forudsættes at skulle ske under iagt-

tagelse af de generelle regler i almenlejeloven og anden relevant lovgivning. Det

vurderes ikke, at der, som bestemmelserne er formuleret, er grund til at antage,

at eksempelvis almenlejelovens formelle regler om afgivelse af en opsigelse

skulle være fraveget med lovforslaget.

Lejernes Landsorganisation (LLO)

kan ikke støtte forslaget om en øget mulig-

hed for opsigelse, da en flytning bør ske efter aftale med lejeren og de pårøren-

de eller lejerens værge, og ikke som en ensidig meddelelse fra udlejeren.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at gives der tilladelse til

forsøg efter de foreslåede bestemmelser, vil der til gennemførelsen heraf være

knyttet en række betingelser, herunder at det allerede ved lejeaftalens indgåelse

gøres klart for lejeren, at udlejeren vil kunne opsige lejeaftalen, og at en even-

tuel opsigelse af lejeren og anvisning af en anden bolig skal ske under inddra-

gelse af lejeren. Det bemærkes endvidere, at der er tale om forsøg og ikke en

permanent ordning.

Aarhus Kommune

bemærker, at forslaget om adgang til at opsige en lejer af en

ældrebolig, hvis plejebehovet stiger, er i fin overensstemmelse med et af kom-

munen tidligere fremsendt forslag til forsøg. Kommunen foreslår en konkret

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 7/8

ændring af ordlyden af de almindelige bemærkninger til den foreslåede § 89 a,

således at det ikke fremstår som om, at visitation til plejeboliger sker på bag-

grund af, om beboeren er ekstrovert eller introvert.

Kommunernes Landsforening (KL)

bemærker, at muligheden for opsigelse af

ældreboliger, som er beliggende i samme bebyggelse som plejeboliger, i mange

tilfælde ikke giver bedre mulighed for pleje/omsorg over for beboeren, idet en

effektiv ændring af plejeniveauet ofte kan forudsætte et tilbud beliggende i et

andet plejecenter og dermed ikke i samme fysiske bebyggelse.

Ældresagen

finder det dybt problematisk, at almene lejere fratages deres al-

mindelige retsstilling over for udlejere i det omfang, der lægges op til i lov-

forslaget, bl.a. fordi det at skifte hjem, for mange ældre er forbundet med

enorm usikkerhed og utryghed. Ældresagen savner en nærmere definition på,

hvad der skal forstås ved ”samme bebyggelse”.

Ældresagen finder det endelig

problematisk, at lovforslaget lægger op til at fravige gældende ret om informe-

ret samtykke.

Transport- og Boligministeriet skal hertil bemærke,

at der ved udformningen

af den pågældende forsøgsbestemmelse er taget udgangspunkt i et helt konkret

byggeri, der samler flere boligtyper og generationer i ét hus, som blandt andet

omfatter ældreboliger, boliger til personer med handicap, ungdomsboliger og

plejeboliger.

Det er hensigten, at tilbud om en ældrebolig i bebyggelsen skal betragtes som

noget positivt, derved at beboeren senere hen vil være sikret en plejebolig i

samme bebyggelse. Der er intet til hinder for, at en beboer i en ældrebolig i

bebyggelsen, som oplever et øget behov for pleje, søger en plejebolig et andet

sted.

Det skal understreges, at der med de foreslåede muligheder for at gennemføre

forsøg alene åbnes mulighed for gennemførelse af et yderst begrænset antal

forsøg med opsigelse af ældre. Det skal endvidere understreges, at de foreslåe-

de regler kun vil finde anvendelse, hvis der rent faktisk gives tilladelse til at

iværksætte forsøg som foreslået. Gives tilladelse til forsøg, vil det i de lejeafta-

ler, der måtte blive indgået i henhold til de særlige forsøgsregler, skulle fremgå

af lejeaftalen, at lejeaftalen vil kunne opsiges efter de omhandlede regler.

Det er ikke muligt i lovteksten at foretage en nærmere definition af, hvad der

skal forstås ved ”samme bebyggelse”. Afgørelsen heraf må bero på en konkret

vurdering på baggrund af den enkelte ansøgning om gennemførelse af forsøg.

Vurderingen vil tage udgangspunkt i, om der er tale om et sammenhængende

hus, som indeholder forskellige boligtyper, som fx Generationernes Hus i Aar-

hus Kommune.

L 7 - 2020-21 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat, fra boligministeren

Side 8/8

Som det fremgår af den foreslåede lovtekst, skal opsigelse og anvisning af en

anden bolig ske under inddragelse af lejeren og/eller dennes pårørende. Det

forudsættes endvidere, at eventuelle forsøg efter de foreslåede bestemmelser

gennemføres under iagttagelse af og inden for rammerne af øvrig relevant lov-

givning, herunder sociallovgivningen.

Kommer det til ministeriets kundskab, at forsøg gennemføres på en måde, som

ikke lever op til de betingelser, der er givet i loven, må det overvejes, om der vil

skulle ske en tilbagekaldelse af forsøgstilladelsen.

Endelig skal bemærkes, at bemærkningerne til lovforslaget ændres som fore-

slået af Aarhus Kommune.