Skatteudvalget 2020-21
L 107 A Bilag 18
Offentligt
2321614_0001.png
Vurdering af
erhvervsgrunde
–
Kommentarer til
L 107 A
Præsentation for Folketingets
Skatteudvalg den 20. januar
2021
Professor Peter Birch Sørensen
Økonomisk Institut
Københavns Universitet
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0002.png
20/01/2021
2
Kriterier for bedømmelse af L 107 A om
ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme
•
Samfundsøkonomisk effektivitet
•
Rimelighed
•
Logik og konsistens
•
Rimelig overgang fra det nuværende system
•
Retssikkerhed
•
Objektivitet og forudsigelighed
•
Klagemuligheder
•
Administrativ forenkling
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0003.png
20/01/2021
3
Baggrund: Behovet for grundvurdering
•
Bredt politisk flertal for at bevare en særskilt
grundværdibeskatning
•
Samfundsøkonomisk velbegrundet:
•
En skat på bygningsværdier øger omkostningen ved at
anvende bygningerne
•
En skat på grundværdien øger ikke omkostningerne ved at
producere og bo, fordi skatten kapitaliseres i grundprisen
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0004.png
20/01/2021
4
Den fordyrende virkning af skat på bygninger:
Et taleksempel
•
Ejendomsværdi: 50 mio.
•
Bygningsværdi: 25 mio.
•
Grundværdi: 25 mio.
•
Scenarie 1: Ejendomsværdiskat på 1%
•
Provenu: 500.000 kr.
•
Fordyrelse af bygning = 1% af 25 mio. = 250.000 kr.
•
Scenarie 2: Grundskyld på 2,04%
•
Provenu: 500.000 kr.
•
Ingen
forøgelse af omkostningen ved at benytte ejendommen,
da grundskylden kapitaliseres i grundprisen, som falder til 24,5
mio.
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0005.png
20/01/2021
5
Samfundsøkonomiske fordele
ved grundskylden: Opsummering
Grundskylden
•
Hæmmer ikke arbejdsudbud, opsparing og investering
•
Tilskynder til effektiv udnyttelse af arealerne, da
grundvurderingen skal afspejle værdien af grunden i bedste
økonomiske anvendelse
•
Sikrer samfundet andel i samfundsskabte
grundværdistigninger som følge af byudvikling,
infrastrukturinvesteringer mm.
•
Indbringer et betydeligt provenu (18 mia. for ejerboliger og ca.
12 mia. for erhvervsejendomme i 2020) som alternativt skulle
skaffes ved langt mere forvridende skatter
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0006.png
20/01/2021
6
Praktisk problem ved værdiansættelse af
erhvervsejendomme og erhvervsgrunde
•
Svagt statistisk grundlag:
•
Kun få handler med grunde og bebyggede erhvervsejendomme
•
Handelspriser er usystematisk og ufuldstændigt registreret, bl.a.
fordi ejendomme undertiden handles i porteføljer
•
Observerede handelspriser afspejler ikke nødvendigvis
grundværdien i bedste økonomiske anvendelse
•
Derfor
er der ikke et pålideligt datagrundlag for
værdiansættelse baseret på direkte handelspriser
•
NB:
Dette gælder
både
for bebyggede erhvervs-
ejendomme og for ubebyggede erhvervsgrunde, jf. bl.a.
Engberg-udvalget (2014).
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0007.png
20/01/2021
7
Det nuværende vurderingsprincip
kan ikke bruges i praksis
Grundresidualmetoden:
•
Grundværdi =
•
kontantværdi af ejendom med nyopført bebyggelse
minus byggeprisen for den nyopførte bebyggelse
•
Pga det svage datagrundlag, herunder vanskeligheder
ved at fastsætte byggepriserne, kan grundresidual-
metoden give utroværdigt høje eller utroværdigt lave
(og endog negative) grundværdier
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0008.png
20/01/2021
8
Den foreslåede vurderingsmetode i L 107 A
Alternativomkostningsmodellen:
•
Værdien af erhvervsgrunde fastsættes med
udgangspunkt i handler
med ejerboliger og boliggrunde
i samme område som
erhvervsejendommen (grundværdikurven for ejerboliger i området)
•
Der foretages derefter en
nedskalering
af værdien af erhvervsgrunde
for at tage hensyn til moms og forskelle i bebyggelsesprocent og
huslejeniveauer
•
Grundværdier for udlejningsejendomme og andelsboligejendomme
ansættes efter samme principper som for ejerlejligheder og
énfamiliehuse
•
Konsekvens:
Værdiansættelsen af erhvervsgrunde og boliggrunde i et
givet lokalområde vil udvikle sig parallelt, men værdiansættelsen af
erhvervsgrunde vil ligge på et lavere niveau
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0009.png
20/01/2021
9
Bedømmelse:
Samfundsøkonomisk effektivitet
•
Alternativomkostningsmodellen fastholder grundskyldens
generelle effektivitetsfordele. Dertil kommer, at:
•
Indenfor hver enkelt anvendelseskategori (bestemt af
planlovgivning og lokalplaner) fastholdes princippet om
grundvurdering efter bedste økonomiske anvendelse
•
Modellen kan hjælpe lokalplanlæggerne til at foretage en
effektiv prioritering af arealanvendelsen:
•
Hvis handelspriser på erhvervsejendomme halter efter vurderingerne,
er arealet måske bedre anvendt til boligformål, og vice versa.
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0010.png
20/01/2021
10
Bedømmelse:
Rimelighed (logik og konsistens)
•
Alternativomkostningsmodellen udmønter konsekvent princippet om, at
grundværdien skal ansættes efter bedste alternative anvendelse
•
Den bedste alternative anvendelse af arealer til erhvervsformål vil typisk være
anvendelse til boligformål
•
Over tid er der en sammenhæng mellem markederne for de to typer af
grunde:
•
Ved tilflytning af beboere stiger priserne på boligjord, og lokalplanlæggerne
tilskyndes til at udlægge flere arealer til boligformål. Det skaber mere knaphed på
erhvervsgrunde, hvorved deres priser stiger.
•
Tilflytning af beboere skaber også mere efterspørgsel efter arealer til erhvervs-
formål og dermed højere priser på erhvervsgrunde selv ved uændrede lokalplaner
•
Modellen fastholder princippet om, at al boligjord skal vurderes efter samme
metode, uanset om der er tale om enfamiliehuse, ejerlejligheder,
lejelejligheder eller andelsboliger
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0011.png
20/01/2021
11
Bedømmelse:
Rimelighed (i overgang til det nye system)
Erhvervsejendomme vil tendere at blive opvurderet
kraftigere end boligejendomme,
men
•
Nedskaleringen af værdiansættelsen af butiks- og
kontorejendomme og industri- og lagerejendomme er
større, end forskelle i huslejer umiddelbart tilsiger
•
Skatterabat beskytter mod mærkbar skattestigning
over en lang horisont
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0012.png
20/01/2021
12
Bedømmelse:
Retssikkerhed (objektivitet og forudsigelighed)
•
Alternativomkostningsmodellen er funderet i objektive data for
ejerboligmarkedet
•
Der benyttes endvidere objektive data for huslejer ved
nedskaleringen
•
De parametre, der indgår i værdiansættelsen, er veldefinerede og
kendte, og beregningen af værdiansættelsen vil kunne
efterprøves
•
En alternativ vurderingsmodel, der tilsigter at ramme
observerede direkte handelspriser, vil give mindre
forudsigelighed pga de få og tilfældige data
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0013.png
20/01/2021
13
Bedømmelse:
Retssikkerhed (klagemuligheder)
Ejere af erhvervsejendomme vil kunne påklage
grundværdiansættelsen, hvis de mener, at
•
Ejendommen eller dele heraf er placeret i den forkerte
ejendomskategori
•
Vurderingsmyndighedens forudsætning om den
tilladte grundudnyttelse er forkert
•
Værdiansættelsen af den benyttede grundværdi for
ejerboliger i området er forkert pga forkert
datagrundlag
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0014.png
20/01/2021
14
Bedømmelse:
Administrativ forenkling
•
L 107 A foreslår, at dækningsafgiften for
erhvervsejendomme fremover skal beregnes af
grundværdien frem for bygningsværdien
•
Det er samfundsøkonomisk velbegrundet, og
•
Det vil muliggøre en afskaffelse af fastsættelsen af
ejendomsværdier for erhvervsejendomme, hvilket vil
sikre en markant forenkling af vurderingssystemet
 L 107a - 2020-21 - Bilag 18: Præsentationer fra ekspertmødet i udvalget den 20. januar 2021
2321614_0015.png
20/01/2021
15
Konklusioner
•
Et bredt flertal i Folketinget ønsker at bevare grundskylden, hvilket
der er stærke samfundsøkonomiske argumenter for
•
Det nuværende vurderingsprincip for værdiansættelse af
erhvervsgrunde (grundresidualmetoden) kan ikke fungere i praksis
pga et alt for skrøbeligt datagrundlag
•
En vurderingsmodel, der direkte forsøger at ramme observerede
handelspriser på erhvervsgrunde kan af samme grund heller ikke
fungere
•
Den foreslåede alternativomkostningsmodel bygger på
konsistente principper og trækker på et større og mere robust
datagrundlag
•
Modellen giver større objektivitet og forudsigelighed i
værdiansættelsen end de hidtil analyserede alternativer
•
Modellens forslag til omlægning af dækningsafgiftens
beregningsgrundlag muliggør endvidere en væsentlig forenkling