ULØ, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 36: Spm. om kommentar til henvendelse af 9/2-21 fra De Samvirkende Købmænd om finansieringsudfordringer ved belåning af erhvervsejendomme - herunder dagligvarebutikker - i landdistrikterne, til erhvervsministeren

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2020-21
ULØ Alm.del
Offentligt

Folketingets Udvalg for Landdistrikter og Øer

ERHVERVSMINISTEREN

11. marts 2021

Besvarelse af spørgsmål 36 alm. del stillet af udvalget den 12. februar

2021 efter ønske fra Karina Lorentzen Dehnhardt (SF).

Spørgsmål:

Vil ministeren kommentere henvendelsen af 9/2-21 fra De Samvirkende

Købmænd om finansieringsudfordringer ved belåning af erhvervsejen-

domme - herunder dagligvarebutikker - i landdistrikterne jf. ULØ alm. del

–

bilag 49? Ministeren beder herunder redegøre for, hvad regeringen agter

at gøre ved problemstillingen.

Svar:

Jeg har forelagt henvendelsen fra De Samvirkende Købmænd (herefter

DSK) for Finanstilsynet, der har oplyst følgende, som jeg kan henholde

mig til:

”DSK

beskriver to udfordringer ved belåning af erhvervsejendomme, som

er egnede til drift af dagligvarebutikker i landdistrikterne:

1) at tilfælde, hvor borgere etablerer et driftsselskab, som investerer i

en ejendom og lejer den ud til en lavere leje til en dagligvareforret-

ning for at understøtte driften, giver sig udslag i et mindre belå-

ningsgrundlag.

2) at realkreditinstitutterne skal se på en ejendoms alternative anven-

delse, hvilket også giver et lavere belåningsgrundlag.

Et grundelement i det danske realkreditsystem er, at realkreditinstitutterne

påtager sig en begrænset risiko, når institutterne låner ud. Det indebærer, at

investorer i obligationerne bag lånene har stor tillid til, at de får deres penge

igen. Det betyder lave renter for realkreditkunderne. En afgørende faktor

til at begrænse risikoen i realkreditmodellen er, at institutterne har sikker-

hed i fast ejendom. Hvis låntager ikke kan betale, realiseres værdien af sik-

kerheden (fx en forretningsejendom), hvilket begrænser instituttets poten-

tielle tab.

Tilliden til realkreditinstitutternes obligationsudstedelser er således kritisk

afhængig af, at der er sikkerhed bag lånene. Det indebærer, at instituttet

skal holde sig inden for lovbestemte lånegrænser og værdiansætte ejen-

dommene til markedsværdi.

ERHVERVSMINISTERIET

Slotsholmsgade 10-12

DK - 1216 København K

Tlf.

33 92 33 50

Fax.

33 12 37 78

CVR-nr. 10092485

EAN nr. 5798000026001

[email protected]

www.em.dk

Markedsværdien er det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesda-

toen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale

ULØ, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 36: Spm. om kommentar til henvendelse af 9/2-21 fra De Samvirkende Købmænd om finansieringsudfordringer ved belåning af erhvervsejendomme - herunder dagligvarebutikker - i landdistrikterne, til erhvervsministeren

2/2

Ved værdiansættelse af en forretningsejendom indgår lejeindtægter i vur-

deringen.

Instituttet skal derfor se på ejendommens faktiske lejeindtægter

samt markedslejen i området ved samme eller alternativ anvendelse af ejen-

dommen.

Huslejegaranti

En huslejegaranti kan have betydning for sikring af belåningsgrundlaget i

tilfælde, hvor den garanterede leje ligger over markedslejen i en periode,

da det sikrer investor et højere afkast af investeringen i ejendommen.

En huslejegaranti har derimod

ikke

betydning for belåningsgrundlaget i det

konkrete tilfælde, da lejen angiveligt er lavere end markedslejen. Det hæn-

ger sammen med, at en investor vil se på det bedst mulige afkast af sin

investering og derfor vil udleje til markedsleje.

Alternativ anvendelse

Ved fastsættelse af markedsværdien skal alternativ anvendelse som nævnt

indgå i vurderingen. I det konkrete tilfælde, hvor den faktiske leje ifølge

DSK er lavere end markedslejen for ejendomme med samme eller alterna-

tiv anvendelse, vurderes alternativ anvendelse som udgangspunkt ikke at

have nævneværdig betydning. Årsagen er, som nævnt ovenfor, at udle-

jer/investor vil se på bedst opnåeligt nettoafkast og derfor ikke vil være

interesseret i at udleje ejendommen til en leje, der ligger under en realistisk

markedsleje.

Udfordringen i det konkrete tilfælde opstår ved, at dagligvarebutikken er

beliggende i et område, hvor den faktiske leje og markedslejen ved samme

eller alternativ anvendelse er i et niveau, hvor investorer ikke vil kunne

opnå en rentabel investering, da ejendommens nettoleje ikke er tilstrække-

lig til at give investor et attraktivt afkast af investeringen, der modsvarer

den aktuelle risiko.”

For så vidt angår regeringens politik for adgang til finansiering i landdi-

strikter, henviser jeg til besvarelsen af ERU alm. del spørgsmål 321.

Med venlig hilsen

Simon Kollerup

markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed

og uden tvang.

Værdiansættelsen sker konkret ved en såkaldt rentabilitetsberegning, hvor nettolejen divideres med

afkastkravet i procent.