TRU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 454: Spm. om ministeren, på baggrund af besvarelsen af TRU alm. del – spørgsmål 342, vil redegøre for, om hemmeligstemplingen af Ernst & Youngs rapport om finansiering og organisering af Lynetteholm er i strid med miljøoplysningsloven, til transportministeren

Transportudvalget 2020-21
TRU Alm.del
Offentligt

-- AKT 730242 -- BILAG 2 -- [ 04-05-2020 - Sammenfatning af analysen - Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholme ] --

FORTROLIGT

Undersøgelse af

finansiering og organisering

af Lynetteholmen

Sammenfatning af analysen

4. maj 2020

•

r·--

....,..:.._

TRU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 454: Spm. om ministeren, på baggrund af besvarelsen af TRU alm. del – spørgsmål 342, vil redegøre for, om hemmeligstemplingen af Ernst & Youngs rapport om finansiering og organisering af Lynetteholm er i strid med miljøoplysningsloven, til transportministeren

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Frederiksholms Kanal 27 F

1220 København K

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen

4. maj 2020

Transport- og Boligministeriet (TRM) har bedt Ernst & Young P/S (EY), Incentive Denmark ApS (Incentive),

Kammeradvokaten/Advokatfirmaet Poul Schmith (Kammeradvokaten) og MOE A/S (MOE) om at estimere det størst mulige

realistiske finansieringsbidrag fra arealudvikling på Lynetteholmen og de tilstødende områder.

Nærværende præsentation sammenfatter metode og resultater af denne undersøgelse på et overordnet niveau.

Ernst & Young P/S

Torben Hartz, Partner

+45 25293485

[email protected]

Jonas Jensen, Manager

+45 25293255

[email protected]

Præsentationen er er supplement til hovedrapporten

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen.

Nærværende præsentation og hovedrapporten suppleres desuden af en række appendikser og en beregningsmodel.

Arbejdet er gennemført i perioden fra august 2019 til april 2020. Arbejdet er gennemført i nært samarbejde med en

styregruppe bestående af deltagere fra hhv. TRM, Københavns Kommune og Finansministeriet. By og Havn A/S har desuden

deltaget i arbejdet i form af input og kommentering.

Denne præsentation er en sammenfatning af hovedrapporten

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen.

For yderligere detaljer om projektet henvises således til denne. Ved afvigelser mellem hovedrapporten og nærværende

præsentation har hovedrapporten fortrin.

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 2 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

Indhold

Indholdsfortegnelse

Baggrund, formål Analyseramme

og konklusioner

Baggrund for opgaveløsning, formål og

konklusioner

Side 4

Organisationsmo Analysens

deller

resultater

Finansieringsbidraget drives af en række

pengestrømme, som afhænger af den valgte ...

Side 11

Vi beskriver på et overordnet niveau den metode,

vi har anvendt til at vurdere finansieringsbidra ...

Side 8

Overordnet gennemgang af analysens resultater

og følsomhedsanalyser

Side 14

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 3 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

Baggrund, formål og konklusioner

Baggrund for opgaveløsning, formål og konklusioner

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 4 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

1 Baggrund, formål og konklusioner

Lynetteholmen skal understøtte fortsat vækst i hovedstaden

Etablering af Lynetteholmen medfører lavere boligprisstigning,

klimasikring af de indre dele af København og bidrag til finansiering af

infrastruktur

►

Analysens formål er at belyse det størst mulige realistiske

finansieringsbidrag, og hvordan dette kan realiseres

På denne baggrund skal følgende problemstillinger belyses:

1. Hvad er det størst mulige realistiske finansieringsbidrag fra arealudvikling på

Nordøstamager til etablering af den nødvendige infrastruktur?

2. Under hvilke organisatoriske rammer opnås dette bidrag?

Behovet for nye boliger og arbejdspladser i København er stigende og drevet af

en kombination af befolkningstilvækst og økonomisk vækst. Denne fortsatte

vækst kræver, at der er arealer tilgængelige for byudvikling.

Etablering af en ny ø i Københavns Østhavn, Lynetteholmen, har en række

egenskaber, som understøtter dette:

►

COVID-19 udbrud i Danmark

Analysearbejdet, der præsenteres i denne rapport, er afsluttet inden COVID-19-

udbruddet i Danmark.

Udbruddet vurderes primært at påvirke resultaterne, hvis det påvirker det

langsigtede velstandsniveau i Danmark.

Det kan føre til en mere moderat udvikling i boligpriserne

—

særligt på kort og

mellemlang sigt

—

og dermed potentielt påvirke finansieringsbidraget i

nedadgående retning. Omvendt bemærkes det dog også, at analysen dækker over

en meget lang tidsperiode, hvorfor kortvarige negative økonomiske effekter f.eks.

på huspriserne, ikke nødvendigvis vil have større effekt på analysens resultater og

konklusioner.

Øger boligudbud og reducerer boligprisstigninger.

Sikrer modtagelse af overskudsjord fra København.

Reducerer omkostninger til klimasikring.

Er et grundlag for en ny metro og Østlig Ringvej, som både betjener de nye

byområder og aflaster trafik i havneafsnittet og de centrale københavnske

bydele.

Der skal etableres et udviklingsselskab, som skal understøtte

udvikling af Lynetteholmen

►

Det er med principaftalen den 5. oktober 2018 (Principaftalen) mellem den

daværende regering og Københavns overborgmester besluttet, at der skal

etableres et Lynetteholmen I/S (LIS), som skal stå for udvikling af

Lynetteholmen.

Lynetteholmen kræver investeringer i infrastruktur og i udvikling af området.

Dette omfatter blandt andet en Østlig Ringvej og en ny metro. Det er en del af

grundlaget for Principaftalen, at denne infrastruktur kan finansieres af egne

indtægter, dvs. indtægter fra grundsalg, jorddeponi, brugerbetaling m.v.

For offentlige grundejere fremgår det, at Københavns Kommune og By & Havn

indskyder deres arealer på Refshaleøen og Kløverparken samt

tilbagekøbsrettigheder på Kløverparken som startkapital i LIS.

For private grundejere fremgår det, at der skal findes løsninger til, hvordan disse

grundejere kan inddrages, eksempelvis igennem kontant indskud eller i en

partnerskabsstruktur.

►

Kilde for illustration: lynetteholmen.com

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 5 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

1 Baggrund, formål og konklusioner

Kort om Lynetteholmen-projektet

Lynetteholmen dækker et areal på 2,8 mio. m

, hvilket er på størrelse

med det samlede areal af Nordhavn

►

Etableringen og udviklingen af Lynetteholmen er det største enkeltstående

byudviklingsprojekt i København siden udviklingen af Christianshavn.

►

Selve Lynetteholmen kommer til at dække et areal på ca. 2,8 mio. m

med en

rummelighed på ca. 2,8 mio. m

byggeretter inkl. parkering. Derudover udvikles

de omkringliggende områder, herunder Refshaleøen, som tilsammen udgør et

areal på ca. 1,6 mio. m

. I alt udgør analysens arealer ca. 4,4 mio. m

og en

samlet rummelighed på ca. 5,1 mio. m

►

Til sammenligning forventes Nordhavn at have en rummelighed på 2,9 mio. m

Sydhavn en samlet rummelighed på 1,4 mio. m

og Ørestad (ekskl. Bella

Kvarter) en samlet rummelighed på 3,1 mio. m

Områder dækket af analysen

Område A: Lynetteholmen

Ejet af Lynetteholmen I/S

Areal ca. 2,8 mio. m

Område B: Refshaleøen

Ejet af REDA, By & Havn og BIOFOS

Areal ca. 1,1 mio. m

Rummelighed af andre byudviklingsprojekter, m²

2,9

1,4

3,1

5,1

2,3

Område C: Quintus

Ejet af Københavns Kommune og

By & Havn

Areal ca. 0,1 mio. m

2,8

Sydhavnen

Nordhavnen

Ørestad

Lynetteholmen og

omkringliggende

områder

Område D: Kløverparken

Ejet af Skanska, Københavns Kommune,

By & Havn, HOFOR m.fl.

Areal ca. 0,4 mio. m

Lynetteholmen er et væsentligt udviklingsområde i KK’s

udbygningsplaner frem til 2075

3,4

3,7

5,1

2,3

2,8

Lynetteholmen og

20,0

7,8

Note 1: Det samlede areal af områderne på Quintus er ca. 0,3 mio. m

, men grundet den potentielle transportkorridor og placeringen

af Amagerforbrændingen på området, vurderes ca. 0,1 mio. m

at kunne bebygges.

Andre

Udenfor

Ikke planlagte

områder

Total udbygning

i København

frem til 2075

Note 2: Arealer på ca. 65.000 m

ejer af Raffinaderivej 10 A/S’ og HOFORs indgår ikke i analysen.

omkringliggende byudviklingsområderbyudviklingsområder

områder

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 6 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

1 Baggrund, formål og konklusioner

Konklusioner

Spørgsmål 1: Hvad er det størst mulige realistiske

finansieringsbidrag?

Vi har undersøgt tre organisationsmodeller (1-3), jf. figuren til højre.

►

Analysens hovedresultater

I en situation med rentenormalisering estimeres finansieringsbidraget til

DKK 17,4 mia. i de tre undersøgte organisationsmodeller.

I en situation uden renteændringer estimeres finansieringsbidraget til DKK 22,9

mia. i de tre undersøgte organisationsmodeller.

Finansieringsbidrag

(DKK mia.)

Rentenormalisering

Uændrede renter

►

Finansieringsbidraget er risikojusteret og vil derfor være ens på tværs af de tre

organisationsmodeller.

I en situation, hvor LIS tager en større risiko ved eksempelvis at råde over flere

byggeretter, vil den samlede potentielle indtjening for LIS øges. LIS’

risikoeksponering øges dog ligeledes.

Organisationsmodel 1

REDA betaler et frivilligt bidrag til LIS på

Scenarie 1a

17,4

Scenarie 1b

22,9

Spørgsmål 2: Under hvilke organisatoriske rammer opnås dette

bidrag?

Vi har i samarbejde med projektets styregruppe udvalgt tre realistiske

organisationsmodeller for LIS jf. figuren til højre. Organisationsmodellerne adskiller

sig hovedsageligt ved, hvordan LIS samarbejder med REDA.

►

Organisationsmodel 2

LIS køber REDAs arealer på

Scenarie 2a

17,4

Scenarie 2b

22,9

►

Organisationsmodel 3

LIS og REDA samarbejder om REDAs

arealer på Refshaleøen. Som for

Scenarie 3a

17,4

Scenarie 3b

22,9

►

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 7 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

Analyseramme

Vi beskriver på et overordnet niveau den metode, vi har

anvendt til at vurdere finansieringsbidraget fra LIS

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 8 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

2 Analyseramme

Metode til vurdering af finansieringsbidrag af LIS

Risiko estimeres baseret på markedsrisiko

Finansieringsbidraget fra LIS er risikojusteret, idet finansieringsbidraget er udregnet

med hensyntagen til LIS’ særlige risikoprofil, som er karakteriseret af to centrale

aktiviteter:

►

Diskontering med to diskonteringsrenter

►

Den valgte tilgang medfører, at pengestrømme, som genereres i

lavrisikoaktiviteter, tilbagediskonteres med en lav diskonteringsrente

(diskonteringsrente 1) i den periode, aktiviteten er i denne kategori.

Når der tages beslutning om at udvikle et område eksempelvis i en

partnerskabsstruktur, anvendes derimod en højere diskonteringsrente

(diskonteringsrente 2). Denne diskonteringsrente anvendes dog kun for selve

udviklingsperioden, dvs. den periode, hvor LIS er engageret i dette partnerskab.

Resultatet af denne tilgang er, at finansieringsbidraget er risikovægtet og

således vil være det samme, uagtet om LIS tager en mindre risiko ved at sælge

byggeretter eller en større risiko ved selv at udvikle områderne.

Med andre ord antages det, at LIS kan sælge byggeretterne til en markedspris,

som svarer til den forventede værdi af at udvikle og sælge ejendommene selv.

Aktiviteter med lav risiko, eksempelvis modtagelse af overskudsjord og salg af

byggeretter

Aktiviteter med højere risiko, eksempelvis ejendomsudvikling.

►

Denne risikoprofil er håndteret ved at anvende to diskonteringsrenter, som

illustreret i figuren nedenfor.

►

Illustration af principper for diskontering

Beslutning om at sælge byggeretter tages

Diskonteringsrente 1

Delområde A

Beslutning om at udvikle i partnerskab tages

Diskonteringsrente 1

Delområde B

Diskonteringsrente 2

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 9 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

2 Analyseramme

Metode til vurdering af boligprisudvikling

Baggrund og formål

►

Udbud af nye boliger

Årlig udvikling m

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

Udvikling i ejendomsmarkedet er den vigtigste enkeltfaktor for

finansieringsbidraget fra LIS.

Vi har på denne baggrund udarbejdet en model for udvikling af boligprisern e,

der tager højde for boligudbud og -efterspørgsel i København.

►

Model for boligpriserne 2020-2075

►

Vi har lavet en model, som sikrer en konsistent sammenhæng mellem

efterspørgslen efter ejerboliger, udbuddet af ejerboliger og prisen på ejerboliger

ud fra en simpel logik om, at prisen sikrer, at udbud og efterspørgsel mødes.

Vi tager højde for, at boligpriserne i dag muligvis er højere end deres

langsigtede niveau.

Da fremskrivninger over mange år er behæftede med stor usikkerhed, opererer

vi med to modeller for udviklingen af boligpriser.

800

Lynetteholmen og omkringliggende områder

Andre byudviklingsområder

Uden for byudviklingsområderne

Ikke definerede arealer

►

Efterspørgsel efter boliger

600

400

200

To modeller for den fremtidige udvikling i boligpriser

►

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

2059

2061

2063

2065

2067

2069

2071

2073

►

Modellerne adskiller sig ved, at vi i model A forudsætter, at renten gradvist stiger

i henhold til Finansministeriets prognose, så realrenten på et 30-årigt boliglån i

2040 udgør 3,6%, mens vi i model B forudsætter, at renten forbliver på det

nuværende lave niveau.

I model A, hvor realrenten stiger frem til 2040, stiger boligpriserne med 2,1% i

hele perioden frem til 2075.

I model B, hvor realrenten ikke stiger, stiger boligpriserne med 2,4% i hele

perioden frem til 2075.

Befolkningseffekt (ingen indkomststigning)

Befolkningseffekt, indkomststigning

Indkomsteffekt

Resultater

Boligprismodel

År

Model A: Basis boligprisudvikling

med rentenormalisering

Model B: Basis boligprisudvikling

med uændrede renter

2020-2030

1,0%

Gennemsnitlig årlig vækst

2031-2040

1,3%

2041-2075

2,6%

Hele perioden

2,1%

►

1,7%

2,2%

2,6%

2,4%

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 10 of 19

2075

I begge modeller forudsættes udbygningen af boligmassen at ske i takt med

KK’s planer/forventninger.

1.000 m2

►

4. maj 2020

FORTROLIGT

Organisationsmodeller

Finansieringsbidraget drives af en række pengestrømme,

som afhænger af den valgte organisationsmodel

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 11 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

3 Organisationsmodeller

Organisationsmodeller

Tre organisationsmodeller og to ydermodeller

►

Organisationsmodel 1: REDA betaler frivilligt bidrag

I organisationsmodel 1

modtager LIS et frivilligt

bidrag fra REDA

By & Havn

Staten

Frivilligt bidrag

Vi har afdækket tre organisationsmodeller og to

ydermodeller, som hovedsageligt adskiller sig ved

graden af samarbejde med den største grundejer,

REDA.

Finansieringsbidrag til

infrastruktur

Lynetteholmen I/S

REDA

100%

Fælles for de tre organisationsmodeller

►

LIS står direkte for aktiviteterne jorddeponi og spuns,

salg af byggeretter samt opførelsen og driften af

parkeringsfaciliteter.

LIS udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme samt

udvikler, udlejer og efterfølgende sælger ejendomme i

en partnerskabsstruktur med private aktører.

Aktiviteter varetaget af LIS

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

5. Parkering

Aktiviteter i partnerskabsstruktur

3. Udvikling og salg af nøglefærdige

ejendomme

4. Udvikling, udlejning og

efterfølgende salg af ejendomme

REDA udvikler selv

arealer på

Refshaleøen

►

Organisationsmodel 2: LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

LIS køber

►

I organisationsmodel 2

køber LIS REDAs arealer

på ca. 0,5 mio. m² på

Refshaleøen. I denne

model bibeholdes

ejerskabet for LIS, men

de arealer, LIS udvikler,

By & Havn

Staten

REDAs arealer

Finansieringsbidrag til

infrastruktur

Lynetteholmen I/S

REDA

Ydermodeller

Ydermodel 1 - Kun salg af byggeretter:

ekspanderes.

Aktiviteter varetaget af LIS

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

5. Parkering

Aktiviteter i partnerskabsstruktur

3. Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

4. Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af

ejendomme

herved ikke gennemføre andre kommercielle

Organisationsmodel 3: LIS og REDA samarbejder om REDAs arealer

I organisationsmodel 3

samarbejder LIS og

REDA om REDAs arealer

►

frivilligt bidrag svarende til organisationsmodel 1.

Denne ydermodel repræsenterer en situation, hvor LIS

minimerer developerrisikoen.

Ydermodel 2

–

Kun udvikling af ejendomme:

By & Havn

Staten

LIS og REDA

samarbejder

I denne model vil

LIS selv udvikle

alle arealer

salg af

ejendo

Undersøgelse af finansiering

nøglefærdi

af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side

mme

og organisering

12 of

som hhv.

udlejning med efterfølgende salg. Denne ydermodel

repræsenterer

4. maj 2020

en situation, hvor LIS tager en høj developerrisiko.

på Refshaleøen. I denne

model kan REDA indgå i

dele af LIS’ aktiviteter i en

partnerskabsstruktur.

Finansieringsbidrag til

infrastruktur

Lynetteholmen I/S

50%

REDA

FORTROLIGT

50%

Aktiviteter i partnerskabsstruktur

3. Udvikling og salg af nøglefærdige

ejendomme

4. Udvikling, udlejning og

efterfølgende salg af ejendomme

Aktiviteter med REDA

3. Udvikling og salg af nøglefærdige

ejendomme

4. Udvikling, udlejning og

efterfølgende salg af ejendomme

Aktiviteter varetaget af LIS

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

5. Parkering

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 13 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

3 Organisationsmodeller

Pengestrømme og partnerskabsstruktur

LIS vil generere pengestrømme fra en række aktiviteter forbundet med

byudvikling af Lynetteholmen og de omkringliggende områder

►

Udvikling i partnerskab med ekstern, privat aktør

►

En række af aktiviteter indgår direkte i LIS’ kerneaktiviteter, herunder jorddeponi

og spuns, salg af byggeretter, parkering og evt. indtægter fra tilbageførsel af

ejendomsskatter.

Derudover vil LIS udvikle og sælge ejendomme i samarbejde med private

aktører i en partnerskabsstruktur.

Sidst er der mulighed for, at LIS kan modtage frivillige bidrag fra grundejere, der

opnår fordel ved den nye infrastruktur.

►

Udviklingsaktiviteter sker i en partnerskabsstruktur, hvor LIS samarbejder med

en privat aktør på projekt-til-projekt-basis. Eksempelvis kan LIS indgå et

partnerskab om udvikling, udlejning og salg af en ejendom på eksempelvis

100.000 m

, som i eksemplet nedenfor.

Det antages, at alt ejendomsudvikling foretages i en lignende

partnerskabsstruktur, fx i et P/S, hvor LIS ejer 50% og en ekstern, privat aktør

ejer 50%.

Dette gælder både udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme samt

udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

Dette understøtter risikodeling og betyder, at LIS løbende kan inddrage private

aktører, som ofte vil have væsentlige resurser inden for udvikling og salg af

ejendomme.

I eksemplet modtager hhv. LIS og investor et realt afkast på 6,5%. Hertil

kommer LIS’ indtægt fra salg af byggeretter.

►

Overblik over LIS’ pengestrømme

Finansieringsbidrag til

infrastruktur

Lynetteholmen I/S

►

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

4. Udvikling, udlejning og

efterfølgende salg af

ejendomme

3. Udvikling og salg

af nøglefærdige

ejendomme

Evt.

frivilligt bidrag

6. Evt.

tilbageførsel af

ejendomsskatter

LIS ejer 50%

Privat investor ejer 50%

5. Parkering

Partnerskab, som udvikler

eksempelvis 100.000 byggeretter

Eksempel på pengestrømme i et partnerskab

DKK mio.

4.000

2.000

160

2.280

2.290

Udføres direkte af LIS

Udvikling i partnerskab

med ekstern, privat aktør

Udføres direkte af LIS

-2.000

-870

-775

-870

-880

Konstruktionsomkostninger

Salgsindtægter

Køb af byggeretter

Udlejningsindtægter

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 14 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

Analysens resultater

Overordnet gennemgang af analysens resultater og

følsomhedsanalyser

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 15 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

Risiko og organisationsmodel

En større risikovillighed vil øge LIS’ pengestrømme, men vil ikke

direkte ændre finansieringsbidraget

►

Illustration af forskel mellem finansieringsbidrag og potentiel

finansieringsevne

Det størst mulige realistiske finansieringsbidrag, som fremgår af konklusionen,

Lav risiko: Salg af

byggeretter i dag

Høj risiko: Udvikling,

udlejning og

ejendomme

Potentiel finansieringsevne

►

For at sikre at hhv. LIS’ risiko og LIS’ mulighed for at skabe profit er reflekteret i

analysens resultater, har vi derudover beregnet det samlede

Finansieringspotentialet beregnes som den maksimale gæld, som LIS kan

servicere ud fra antagelser om en realrentesats og gældens løbetid. Der er

således i denne beregning ikke taget højde for de risici, der helt naturligt er ved

projektet.

Forskellen mellem de to værdier er illustreret i figuren til højre. På næste side

gennemgås resultaterne for de to værdier.

Værdi

►

Vi estimerer værdien af LIS’ forventede samlede pengestrømme under

hensyntagen til risikoen i pengestrømmene og investorernes

alternativomkostninger.

Risikotillæg

►

Finansieringsbidrag

Samlet

udfaldsrum

►

Ydermodel 1

Organisationsmodel 1-3

Ydermodel 2

LIS’

involvering

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 16 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

Finansieringsbidraget er det samme uagtet organisationsmodel, men der

findes et yderligere potentiale, hvis LIS øger sin risiko

Risiko og maksimalt finansieringspotentiale

►

Vi har beregnet det størst mulige realistiske finansieringsbidrag til DKK 17,4

mia. på tværs af scenarier med rentenormalisering og til DKK 22,9 mia. for

scenarier med uændrede renter.

Finansieringsbidraget fra LIS og den potentielle finansieringsevne for

LIS i en situation med rentenormalisering

45,0

40,0

35,0

30,0

45,0

34,2

26,1 - 27,5

22,4

8,7 - 10,1

14,7

40,0

35,0

30,0

25,0

►

DKK mia.

25,0

►

Såfremt der ikke tilsidesættes midler til reserve, vil der i de tre

organisationsmodeller være et yderligere finansieringspotentiale på DKK 8,7-

10,1 mia. afhængigt af organisationsmodel med rentenormalisering og på DKK

10,4-12,1 mia. med uændrede renter.

Det er desuden vores vurdering, at der i ydermodel 1, hvor LIS minimerer sin

risiko ved alene at sælge byggeretter, vil være et yderligere

finansieringspotentiale på mellem DKK 5,8-7,0 mia., såfremt der ikke

tilsidesættes reserver til risici.

20,0

15,0

10,0

5,0

5,8

20,0

15,0

16,6

17,4

19,5

10,0

5,0

►

Ydermodel 1a

Scenarier med

rentenormalisering

Finansieringsbidrag

Ydermodel 2a

Potentiel finansieringsevne

►

Omvendt vil der i ydermodel 2, hvor LIS kun udvikler og sælger ejendomme ,

være et væsentligt finansieringspotentiale på DKK 14,7-17,7 mia., hvis der ikke

korrigeres for LIS’ risici forbundet til udvikling.

Finansieringsbidraget fra LIS og den potentielle finansieringsevne for

LIS i en situation med uændrede renter

45,0

40,0

35,0

30,0

43,4

33,4 - 35,0

28,8

10,4 - 12,1

7,0

17,7

45,0

40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

►

DKK mia.

25,0

20,0

15,0

10,0

21,8

22,9

25,7

15,0

10,0

5,0

Ydermodel 1b

Finansieringsbidrag

Scenarier med

uændrede renter

Ydermodel 2b

Potentiel finansieringsevne

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 17 of 19

DKK mia.

Denne forskel illustrerer den øgede potentielle gevinst, som LIS kan opnå ved at

udvikle og sælge ejendomme frem for at sælge byggeretter. Det understreges

imidlertid, at der ligeledes er øgede risici ved udvikling og salg af ejendomme,

hvorfor der også er en øget risiko for tab.

DKK mia.

Til sammenligning var forventningen til de samlede indtægter af arealsalg ifm.

Ørestadslovens forarbejder ca. DKK 12 mia. i januar 1999.

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

LIS’ samlede pengestrømme

Eksempel på LIS’ samlede pengestrømme ved scenarie 1 med rentenormalisering

2036-2050:

Efter 2051:

I perioden efter 2051 forventes LIS at have den største årlige indtægt, men er

ligeledes præget af, at LIS løbende afvikler sine aktiviteter. LIS har således den

største indtægt i perioden 2051-2060, hvor pengestrømmene er forholdsvis stabile.

Efter 2060 ses faldende indtægter, efterhånden som arealerne er færdigudviklede.

LIS’ samlede indtægter stiger fra ca. DKK 2,4 mia. i 2051 til ca. DKK 5,0 mia. i 2059,

hvor den årlige indtægt er størst.

LIS lukkes, når alle arealer er færdigudviklede og frasolgte, hvilket forventes at være

i 2068.

8.000

Denne periode er præget af, at LIS har

påbegyndt udviklingen af samtlige arealer.

LIS’ samlede indtægter stiger fra ca. DKK 0,5

mia. i 2036 til DKK 2,3 mia. i 2050.

6.000

LIS har primært indtægter fra salg af

byggeretter, men med begyndende indtægter

fra salg af nøglefærdige ejendomme samt

udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

DKK mio.

4.000

2.000

-2.000

-4.000

Køb/salg af arealer ifm. ejerskifte

Udlejning og efterfølgende salg

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

2054

2055

2056

2057

2058

2059

2060

2061

2062

2063

2064

2065

2066

2067

2068

2069

2070

2071

2072

2073

2074

2075

Frivilligt bidrag

Parkering

Salg af byggeretter

Tilbageførsel af ejendomsskatter

Salg af ejendomme efter opførelse

Jorddeponi og spuns

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 18 of 19

4. maj 2020

FORTROLIGT

1 Baggrund, formål og ...

2 Analyseramme

3 Organisationsmodeller

4 Analysens resultater

Følsomhedsanalyser

Følsomheder på boligprisudviklingen

Den vigtigste enkeltfaktor for finansieringsbidraget fra LIS er

boligprisudviklingen. Boligprisudviklingen er samtidig behæftet

med stor usikkerhed, hvorfor vi har udført to følsomheder, hhv. en

lav boligprisudvikling og en høj boligprisudvikling.

I den lave boligprisudvikling antages boligpriserne at følge

byggeomkostningerne. Med denne boligprismodel estimerer vi,

hvor meget der skal bygges for at opnå en prisudvikling, hvor

boligpriserne følger byggeomkostningerne.

I den høje boligprisudvikling følger boligpriserne den historiske

stigningstakt korrigeret for særlige begivenheder. Med denne

boligprismodel estimerer vi, hvor meget der skal bygges for at

opnå en prisudvikling, hvor boligpriserne stiger i takt med de

historiske stigningstakter.

Som det fremgår af tabellen til højre, varierer finansieringsbidraget

fra LIS fra DKK 8,6-39,8 mia. afhængig af boligprisudviklingen.

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Lav

boligprisudvikling

Basis

boligprisudvikling

med

rentenormalisering

17,4

Basis

boligprisudvikling

med uændrede

renter

22,9

Høj boligprisudvikling

Prisfølsomhed for boligpriser

8,6

39,8

Overblik over øvrige følsomheder (i en situation med rentenormalisering)

Slamdepot på Refshaleøen (udbygges ikke)

Lynetteholmen zone 2 (udbygges)

-1,0

- 3,2

Areal med tilbagekøbsret (købes i 2052)

Bebyggelsesprocenter (-10%/+10%)

- 0,3

-1,9

- 1,7

Parkeringsnorm (10% af areal til parkering)

Anlægsomkostninger (75% fraktil/25% fraktil)

Almennyttig andel (35%/15%)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (80% udligning)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (0% udligning)

Realrente (4,0%/2,0%)

Investors afkastkrav (+0,5%)

-3,1

-1,4

-8,6

-1,7-1,6

- 1,7

1,1

6,1

Øvrige følsomhedsanalyser

En række af de anvendte forudsætninger er behæftede med

betydelig usikkerhed, hvorfor der er gennemført en række

følsomhedsanalyser for at vise, i hvilket omfang resultaterne er

afhængige af forudsætningerne.

De første følsomhedsanalyser omhandler planforudsætningerne,

herunder hvilke arealer der indgår i analysen,

bebyggelsesprocenter, parkeringsnorm, anlægsomkostninger og

andelen af almennyttige boliger.

Derudover har vi foretaget følsomhedsanalyser på tilbageførsel af

ejendomsskatter, niveauet af realrenten, niveauet af investors

8,5

3,6

Investors afkastkrav (+1,0%)

Moms (ingen fællesregistrering)

-2,6

-0,5

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 19 of 19

afkastkrav samt de momsmæssige forhold.

4. maj 2020

-15

-10

-5

DKK mia.

FORTROLIGT

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen: Sammenfatning af analysen |

Side 20 of 19

| Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision,

skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi

leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og

den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og

medarbejdere, som sammen leverer det, vi lover vores

interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og

arbejdslivet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores

kunder og det omgivende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et

eller flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global

Ernst & Young Global Limited, som er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgivning. Flere

oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Limited, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter

ikke at være fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller

udøvelsen af professionelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at

henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

-- AKT 730242 -- BILAG 3 -- [ 04-05-2020 - Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Rapport

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Indhold

Sammenfatning

1.1 Baggrund

1.2 Formål

1.3 Konklusioner

1.4 Overblik over Lynetteholmen

1.5 Kritiske faktorer

1.6 Scenarier og økonomisk potentiale

1.7 Metode og hovedafgrænsning

1.8 Læsevejledning

Analyseramme

2.1 Metode til vurdering af finansieringsbidraget fra LIS

2.2 Metode til vurdering af boligprisudvikling

Organisationsmodeller

3.1 Baggrund for LIS

3.2 Framework for organisationsmodeller

3.3 Gennemgang af udvalgte tre organisationsmodeller og to ydermodeller

3.4 Generelle juridiske overvejelser

Kritiske faktorer

4.1 Ejendomspriser

4.2 Planforudsætninger

4.3 Moms

4.4 Ejendomsskatter

4.5 Jorddeponi og spuns

4.6 Øvrige faktorer

4.7 Sammenfatning af kritiske faktorer og værdier

Scenarier og resultater

5.1 Vurdering af finansieringsbidraget fra LIS

5.2 Finansieringsbidrag og risiko

5.3 Gennemgang af finansieringsbidrag og finansieringspotentiale for scenarierne

5.4 LIS’ samlede pengestrømme

5.5 Åbningsbalance

Følsomhedsanalyser

6.1 Resultaterne for følsomhedsanalyserne

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.1

Sammenfatning

Baggrund

For at understøtte en fortsat vækst i hovedstaden er det med principaftalen den 5. oktober 2018 (Prin-

cipaftalen) mellem den daværende regering og Københavns overborgmester besluttet, at der skal etab-

leres et Lynetteholmen I/S (LIS), som skal forestå udvikling af Lynetteholmen.

Lynetteholmen kræver en række investeringer i infrastruktur og i udvikling af området. Den nødvendige

infrastruktur indebærer blandt andet store investeringer i en Østlig Ringvej og en ny metro. Det er en

del af grundlaget for Principaftalen, at denne infrastruktur kan finansieres af egne indtægter, dvs. ind-

tægter fra grundsalg, jorddeponi, brugerbetaling m.v.

På det organisatoriske plan fremgår det af Principaftalen, at der skal findes økonomiske og juridisk hold-

bare løsninger til, hvordan berørte private grundejere kan inddrages, eksempelvis igennem kontant ind-

skud eller i en partnerskabsordning.

1.2

Formål

På denne baggrund skal følgende problemstillinger belyses:

Hvad er det størst mulige realistiske finansieringsbidrag fra arealudvikling på Nordøstamager til

etablering af den nødvendige infrastruktur?

Under hvilke organisatoriske rammer opnås dette bidrag?

På denne baggrund har Transport- og Boligministeriet (TRM) bedt Ernst & Young P/S (EY), Incentive

Denmark ApS (Incentive), Kammeradvokaten/Advokatfirmaet Poul Schmith (Kammeradvokaten) og

MOE A/S (MOE) om at estimere det størst mulige realistiske finansieringsbidrag (herefter benævnt fi-

nansieringsbidraget) fra arealudvikling på Lynetteholmen og de tilstødende områder (Østhavnen) til

etablering af den nødvendige infrastruktur.

Nærværende rapport sammenfatter metode, forudsætninger og resultater af denne undersøgelse.

Rapporten er suppleret af en række appendikser og en beregningsmodel, som ligger til grund for de

præsenterede resultater.

1.3

1.3.1

Konklusioner

Spørgsmål 1: Hvad er det størst mulige realistiske finansieringsbidrag?

For at estimere finansieringsbidraget har vi undersøgt tre organisationsmodeller og to ydermodeller. Vi

har desuden undersøgt to modeller for udvikling i boligpriserne, hhv. en model med en rentenormalise-

ring og en model med uændrede renter.

Boligprisudviklingen er beregnet under antagelse af, at boligudbuddet følger Københavns Kommunes

(KK) planer for nuværende og fremtidige udbygningsområder.

Finansieringsbidraget er beregnet under hensyntagen til risikoprofilen i de tre organisationsmodeller og

vil derfor være ens på tværs af de tre organisationsmodeller. Således vil en større risikovillighed forven-

teligt øge LIS pengestrømme, men ikke finansieringsbidraget, da en øget risiko kræver at der budgette-

res med en højere diskonteringsrente, som tager højde for denne øgede risiko.

►

I en situation med rentenormalisering estimeres finansieringsbidraget til DKK 17,4 mia. i de tre un-

dersøgte organisationsmodeller.

I en situation med uændrede renter estimeres finansieringsbidraget til DKK 22,9 mia. i de tre under-

søgte organisationsmodeller.

Såfremt renteniveauet forbliver uændret i forhold til dagens niveau

, forventes det, at LIS kan bidrage

med DKK 22,9 mia. til finansiering af infrastruktur på sigt. Finansieringspotentialet i spændet mellem de

Den nuværende realrente på et 30-årigt realkreditlån er ca. 1,0%.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

to angivne finansieringsbidrag kan udnyttes senere i projektets levetid, når der er større vished om pro-

jektets indtægtsstrømme.

Finansieringsbidraget er i høj grad følsomt over for udviklingen i boligpriserne:

►

I en situation med en lav prisstigning på boliger svarende til stigningen i omkostninger kan værdien

af finansieringsbidraget estimeres til DKK 8,6 mia.

I en situation med en høj stigning i boligpriserne svarende til den historiske udvikling kan værdien af

finansieringsbidraget estimeres til DKK 39,8 mia.

1.3.2

Spørgsmål 2: Under hvilke organisatoriske rammer opnås dette bidrag?

Vi har identificeret en række organisationsmodeller som, i samarbejde med projektets styregruppe

, er

blevet reduceret til tre primære organisationsmodeller. Fælles for disse modeller er:

►

LIS står selvstændigt for etablering af Lynetteholmen, salg af byggeretter samt opførelsen og drif-

ten af parkeringsfaciliteter.

LIS vil udvikle 50% af de kommercielle byggeretter til hhv. boliger og erhverv. For denne aktivitet vil

LIS indgå partnerskaber med private aktører om udvikling af konkrete projekter.

De tre organisationsmodeller adskiller sig ved, hvordan LIS samarbejder med Refshaleøens Ejendomssel-

skab A/S (REDA), som er den største private aktør i Lynetteholmens nærområde:

►

Organisationsmodel 1:

Det forudsættes, at REDA betaler et frivilligt bidrag til LIS på

►

Organisationsmodel 2:

Det forudsættes, at LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

►

Organisationsmodel 3:

Det forudsættes, at LIS samarbejder med REDA om REDAs arealer på Refs-

haleøen.

Foruden de tre organisationsmodeller har vi undersøgt to ydermodeller, hvor LIS hhv. minimerer sin ri-

siko ved alene at sælge byggeretter eller øger sin risiko ved kun at udvikle kommercielle byggeretter.

Disse to ydermodeller vil ikke påvirke finansieringsbidraget i væsentlig grad, men i en situation, hvor LIS

øger sin risikoeksponering, vil der være en større potentiel gevinst.

1.4

Overblik over Lynetteholmen

Behovet for nye boliger og arbejdspladser i København er stigende, drevet af en kombination af befolk-

ningstilvækst og økonomisk vækst. Denne fortsatte vækst kræver, at der er arealer tilgængelige for by-

udvikling.

Priserne følger byggeomkostningerne. I denne boligprismodel estimerer vi, hvilket boligudbud der er nødvendigt for

at opnå en prisudvikling, hvor priserne følger byggeomkostningerne.

Priserne følger den historiske stigningstakt korrigeret for særlige begivenheder. I denne boligprismodel estimerer

vi, hvilket boligudbud der er nødvendigt for at opnå en prisudvikling, hvor priserne stiger i takt med de historiske stig-

ningstakter.

Styregruppen har bestået af repræsentanter fra TRM, Finansministeriet (FM) og KK.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Efterhånden som Ørestad, Sydhavnen, de indre dele af Nordhavn, Valby Syd og Carlsberg Byen bliver

færdigbygget, og Godsbaneterrænet og arealerne omkring Bådehavnsgade er under udvikling, vil der

være behov for nye arealer til byudvikling. Dette skaber grundlag for en udvikling af Lynetteholmen og

de omkringliggende områder.

Etablering af Lynetteholmen har en række egenskaber, der understøtter målet om en fortsat udvikling

af hovedstaden:

►

Øget udbud af byggeretter, som understøtter fortsat byudvikling og reducerer boligprisstigninger.

Mulighed for at optage overskudsjord fra København.

Mulighed for at reducere vanddybde i indsejling, hvilket reducerer omkostninger til Østlig Ringvej og

klimasikring.Mulighed for at aflaste Inderhavnen for krydstogtsskibe.

Grundlag for en ny metro, som afhængigt af udformning kan bidrage til aflastning af havnesnittet.

Metrostrækningen mellem Kongens Nytorv og Christianshavn. Denne strækning er den eneste bybane, der krydser

Københavns Havn og forventes derfor, i fremtiden, at blive en flaskehals.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.4.1

Overblik over LIS og de påvirkede områder

Med Principaftalen blev det besluttet, at der oprettes et nyt selskab, LIS, som skal forestå udbygning og

udvikling af Østhavnen, et område som omfatter Lynetteholmen og de tilstødende områder.

Nærværende analyse omfatter på denne baggrund Lynetteholmen og tre øvrige områder, jf. nedenstå-

ende Figur 1:

Figur 1: Overblik over analysens områder

Som det fremgår af Figur 1, omfatter analysen fire områder. I alt udgør analysens areal 4,4 mio. m

Med de anvendte bebyggelsesprocenter på 110-150 afhængigt af område er den samlede rummelighed

5,1 mio. etagemeter under hensyn til, at en væsentlig del af Lynetteholmen ikke udbygges. Jf. Princip-

aftalen gælder, at KK og By & Havn (B&H) indskyder alle deres arealer på Refshaleøen og Kløverparken

ind i LIS som startkapital. Foruden disse arealer, som direkte indgår i LIS’ kerneaktiviteter, har REDA

BIOFOS A/S (BIOFOS)

m.fl. væsentlige arealer i analyseområdet.

I nærværende analyse antages det, at udviklingen af Lynetteholmen kan påbegyndes i 2022. Det antages desuden,

at det først er muligt at bebygge arealet, når den nødvendige infrastruktur er på plads, hhv. en ny metro og en Østlig

Ringvej. I overensstemmelse med analysen

Forundersøgelser af Østlig Ringvej

forventes det, at disse projekter kan

åbne i 2035.

REDA ejer en væsentlig del af arealerne på Refshaleøen. REDA er ejet af en række danske pensionskasser.

BIOFOS ejer og driver Renseanlæg Lynetten, som er placeret på Refshaleøen. BIOFOS er ejet af 15 kommuner.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.4.2

Pengestrømme og organisationsmodeller

Selskabet vil ved stiftelsen være ejet af B&H med 53%’s ejerskab og af staten med 47%’s ejerskab. Da

B&H er ejet med 5% af staten og 95% af KK, sikrer dette et ligeligt ejerskab mellem KK og staten.

En oversigt over generelle aktiviteter og pengestrømme i LIS fremgår af nedenstående Figur 2:

Figur 2: Oversigt over generelle aktiviteter og pengestrømme i LIS

LIS vil, jf. ovenstående Figur 2, generere pengestrømme fra en række aktiviteter forbundet med byud-

vikling af Lynetteholmen og de omkringliggende områder. En række af disse aktiviteter indgår direkte i

LIS’ kerneaktiviteter, herunder jorddeponi og spuns, salg af byggeretter, parkering og evt. indtægter fra

tilbageførsel af ejendomsskatter.

Desuden vil LIS, afhængigt af den valgte organisationsform, udvikle og sælge ejendomme i samarbejde

med private aktører i en partnerskabsstruktur. Konkret forudsættes det, at LIS indgår partnerskaber

med private udviklere på en projekt-til-projekt-basis

. Denne struktur skal understøtte risikodeling i for-

bindelse med ejendomsudvikling og sikre, at LIS løbende kan inddrage private aktører, som ofte vil have

væsentlige kompetencer inden for udvikling, udlejning og salg af ejendomme.

I nærværende analyse afdækkes tre organisationsmodeller og to ydermodeller for LIS. Modellerne ad-

skiller sig hovedsageligt ved graden af samarbejde med den største grundejer, REDA, som har et areal

på ca. 0,5 mio. m

på Refshaleøen:

►

I organisationsmodel 1 modtager LIS et frivilligt bidrag fra REDA.

I organisationsmodel 2 køber LIS REDAs arealer på ca. 0,5 mio. m

på Refshaleøen

►

I organisationsmodel 3 samarbejder LIS og REDA om REDAs arealer på Refshaleøen.

Partnerskaber kan indgås i eksempelvis P/S-selskaber.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Fælles for de tre organisationsmodeller er:

►

LIS gennemfører en række økonomiske aktiviteter:

►

LIS står direkte for aktiviteterne jorddeponi og spuns, salg af byggeretter samt opførelsen og

driften af parkeringsfaciliteter.

LIS udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme samt udvikler, udlejer og efterfølgende sælger

ejendomme i en partnerskabsstruktur med eksterne private aktører.

De tre organisationsmodeller fremgår af nedenstående Figur 3:

Organisationsmodel 1: REDA betaler frivilligt bidrag

By & Havn

Staten

Frivilligt

bidrag

►

LIS indgår ikke et samarbejde med REDA, men

indgår alene en aftale om et frivilligt bidrag.

REDAs rolle er som udgangspunkt at betragte

som værende en ekstern aktør og potentiel kon-

kurrent til LIS.

Lynetteholmen I/S

REDA

1. Jorddeponi og spuns m.fl.

2. Salg af byggeretter

3-5. Udvikling af ejendomme

6. Ejendomsskatter

REDA udvikler

egne arealer

Organisationsmodel 2: LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

By & Havn

Staten

LIS køber REDAs

arealer

►

LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen og fore-

står derfor selv udviklingen heraf.

Lynetteholmen I/S

REDA

1. Jorddeponi og spuns m.fl.

2. Salg af byggeretter

3-5. Udvikling af ejendomme

6. Ejendomsskatter

Organisationsmodel 3: LIS og REDA samarbejder om REDAs arealer

By & Havn

Staten

Samarbejde

►

LIS går sammen med REDA i en partnerskabs-

struktur om udviklingen af REDAs arealer.

Lynetteholmen I/S

REDA

REDA og LIS

udvikler i fæl-

lesskab area-

ler på Refsha-

leøen

1. Jorddeponi og spuns m.fl.

2. Salg af byggeretter

3-5. Udvikling af ejendomme

6. Ejendomsskatter

Figur 3: Oversigt over de undersøgte organisationsmodeller

Det bemærkes, at aktivitet 6, indkomst fra tilbageførsel af ejendomsskatter, ikke genererer en værdi i basisscenari-

erne grundet usikkerhed om det fremtidige udligningssystem.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Foruden de tre organisationsmodeller har vi afdækket to ydermodeller:

►

Ydermodel 1 - Kun salg af byggeretter:

I denne model vil LIS alene sælge byggeretter og herved

ikke gennemføre andre kommercielle aktiviteter. Ift. samarbejde med REDA modtager LIS et frivil-

ligt bidrag svarende til organisationsmodel 1. Denne model repræsenterer en situation, hvor LIS

minimerer developerrisikoen.

salg af nøglefærdige ejendomme og udlejning med efterfølgende salg

. Denne ydermodel repræ-

senterer en situation, hvor LIS tager en høj developerrisiko.

►

Ydermodel 2

–

Kun udvikling af ejendomme:

I denne model vil LIS selv udvikle alle arealer som hhv.

Udvikling gennemføres i samarbejde med private udviklere i P/S -selskaber, hvor LIS ejer 50%.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.5

Kritiske faktorer

Vi har identificeret en række kritiske faktorer, som påvirker LIS’ økonomi og herved det samlede finan-

sieringspotentiale. En oversigt over de identificerede kritiske faktorer fremgår af nedenstående Tabel 1:

Hovedforudsætninger

Påvirkning af projektet

►

Finansielle hoved-

forudsætninger

Der anvendes en diskonteringsrente på 3,8% for aktiviteter med fleksibel tidshori-

sont og lav risiko, herunder jorddeponi og spuns samt salg af byggeretter, og en hø-

jere diskonteringsrente på 6,5% for mere risikofyldte aktiviteter, herunder udvikling

af ejendomme.

Diskonteringsrenterne for LIS reflekterer den risiko, LIS tager i forskellige organisa-

tionsmodeller, og beregnes ud fra den risikofrie rente og en markedsbaseret risiko-

præmie, jf. appendiks 5.

Udviklingen af ejendomspriser (og lejepriser) driver indirekte LIS’ pengestrømme fra

salg af byggeretter og direkte LIS’ pengestrømme fra udvikling, udlejning og salg af

ejendomme.

Vi har udviklet en model til vurdering af den langsigtede boligprisudvikling, som indi-

kerer følgende gennemsnitlige årlige vækst i boligpriserne i perioden 2020-2075:

Udvikling i

ejendomspriser

►

Model A: Boligprisudvikling med rentenormalisering: 2,1%

Model B: Boligprisudvikling med uændrede renter: 2,4%

►

Væksten er drevet af en kombination af arealbegrænsninger i København, forventet

vækst i antallet af borgere og indkomststigninger.

For erhvervsejendomme har vi fremskrevet prisudviklingen baseret på den histori-

ske vækst, som viser en forventet prisudvikling på 0,5% årligt.

Ejendomspriser for almennyttige boliger og institutioner forventes at følge udviklin-

gen i byggeomkostninger på 0,5% årligt.

Områderne Refshaleøen, Kløverparken, Quintus og Lynetteholmen indgår i analysen

med i alt 4,4 mio. m

. Der antages generelt en bebyggelsesprocent på 150, dog la-

vere for Quintus (110), hvilket samlet giver mulighed for at udvikle 5,1 mio. bygge-

retter.

På alle delområder, hvor der udvikles boliger, antages 25% almennyttige boliger af

boligmassen.

15% af alle byggeretter anvendes til parkering.

Etablering af kritisk infrastruktur

og modellerne for boligprisudviklingen er dri-

vende for, hvor hurtigt arealer kan udnyttes. Dette sikrer konsistens mellem bolig-

prisudvikling og arealforudsætninger.

LIS’ pengestrømme fra salg af byggeretter, udvikling og salg af nøglefærdige ejen-

domme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme påvirkes af

LIS’ momsomkostninger.

Der antages salgsmoms på salg af alle byggeretter direkte til tredjepart. For udvik-

ling i regi af LIS igennem P/S-selskaber antages fællesregistrering, hvorved der ikke

vil være moms ved overdragelse af byggeretter til P/S-selskaber. Salg af lejeboliger

efter fem års udlejning er ligeledes momsfrit.

Det fremgår af Principaftalen om anlæg af Lynetteholmen, at LIS oppe bærer ind-

tægter fra mergrundskyld af projektet. Grundet usikkerheder om det fremtidige ud-

ligningssystem er tilbageførsel af ejendomsskatter udeladt i basisscenarierne.

Til beregningerne anvendes den forventede grundskyldspromille på 12,6

‰

og dæk-

ningsafgiftspromillen på 9,8‰ efter reform af ejendomsskatter.

LIS forventes at kunne modtage overskudsjord fra København til en pris, der kan

dække omkostningerne til spuns.

Det forventes, at Lynetteholmen påbegyndes i år 2022 og er fuldt opfyldt i år 2062.

Planforudsætninger

►

Moms

►

Tilbageførsel af ejen-

domsskatter

►

Jorddeponi og spuns

►

Tabel 1: Overblik over kritiske faktorer

Det antages, at hhv. Østlig Ringvej og metro til Lynetteholmen kan ibrugtages primo 203 5. På denne baggrund

antages det, at tilflytning til Lynetteholmen kan påbegyndes i 2035.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.6

Scenarier og økonomisk potentiale

For at bestemme finansieringsbidraget har vi undersøgt tre organisationsmodeller og to ydermodeller

samt fire mulige modeller for udvikling i boligpriserne. Vi har på denne baggrund opstillet seks scena-

rier:

Model A: Basis boligprisudvik-

ling med rentenormalisering

Ydermodel 1

Kun salg af byggeretter

Organisationsmodel 1

REDA betaler frivilligt bidrag

Organisationsmodel 2

LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

Organisationsmodel 3

LIS og REDA samarbejder om REDAs arealer

Ydermodel 2

Kun udvikling af ejendomme

Model B: Basis boligprisudvik-

ling med uændrede renter

Ydermodel 1a

Ydermodel 1b

Scenarie 1a

Scenarie 1b

Scenarie 2a

Scenarie 2b

Scenarie 3a

Scenarie 3b

Ydermodel 2a

Ydermodel 2b

Figur 4: Scenarieoverblik

Som det fremgår af Figur 4, adskiller scenarierne sig ved den forudsatte organisationsmodel og den for-

udsatte boligprisudvikling.

I forhold til boligprisudvikling gælder følgende:

►

I alle scenarier er boligprisfremskrivningen baseret på, at udbygningen af boligmassen i København

sker i takt med KK’s planer/forventninger.

For scenarier med rentenormalisering (scenarierne 1a-3a) antages det desuden, at renten vil stige

gradvist i henhold til FM’s prognose, så realrenten på et 30-årigt realkreditlån i 2040 er 3,6%.

For scenarier med uændrede renter (scenarierne 1b-3b) antages det, at renten ikke ændrer sig fra

det nuværende niveau på ca. 1,0%.

I forhold til den forudsatte organisationsmodel antages følgende:

►

For organisationsmodel 1 (scenarierne 1a og 1b) er det forudsat, at LIS tager en relativt lavere ri-

siko end i de øvrige scenarier, da LIS ikke involverer sig i udvikling af REDAs arealer på Refshale-

øen, men alene modtager et frivilligt bidrag fra REDA

For organisationsmodel 2 (scenarierne 2a og 2b) er det forudsat, at LIS tager en relativt højere ri-

siko ift. de øvrige scenarier, idet LIS, foruden Lynetteholmen og de indskudte arealer, også udvikler

alle arealer på Refshaleøen.

For organisationsmodel 3 (scenarierne 3a og 3b) er det forudsat, at LIS tager en middel risiko ift.

de øvrige scenarier. Således udvikler LIS her REDAs arealer i samarbejde med REDA, hvorfor risi-

koen er delt mellem LIS og REDA for denne del af projektet.

►

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.6.1

Analysens hovedresultater

Hovedresultaterne for de undersøgte scenarier og følsomheder er sammenfattet i nedenstående Tabel

Finansieringsbidrag

(DKK mia.)

Ydermodel 1

Kun salg af byggeretter

Organisationsmodel 1

REDA betaler frivilligt bidrag

Organisationsmodel 2

LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

Organisationsmodel 3

LIS og REDA samarbejder om REDAs

arealer

Ydermodel 2

Kun udvikling af ejendomme

Model A: Basis boligprisudvikling

med rentenormalisering

Ydermodel 1a

16,6

Scenarie 1a

17,4

Scenarie 2a

17,4

Scenarie 3a

17,4

Ydermodel 2a

19,5

Model B: Basis boligprisudvikling

med uændrede renter

Ydermodel 1b

21,8

Scenarie 1b

22,9

Scenarie 2b

22,9

Scenarie 3b

22,9

Ydermodel 2b

25,7

Tabel 2: Det størst mulige realistiske finansieringsbidrag i analysens scenarier og følsom-

heder.

Nutidsværdien vil være den samme, uagtet at LIS erhverver nye arealer

Som det fremgår af ovenstående tabel, kan finansieringsbidraget fra LIS opgøres til den samme risiko-

vægtede nutidsværdi på DKK 17,4 mia. i scenarier med rentenormalisering og DKK 22,9 mia. i scenarier

med uændrede renter.

Såfremt renteniveauet forbliver uændret, forventes det, at LIS kan bidrage med DKK 22,9 mia. til finan-

siering af infrastruktur på sigt. Finansieringspotentialet i spændet mellem de to angivne finansieringsbi-

drag kan udnyttes senere i projektets levetid, når der er større vished om projektets indtægtsstrømme.

Finansieringsbidraget er beregnet som nutidsværdien af LIS og udgør således den maksimale risikovæg-

tede værdi af LIS’ pengestrømme, som kan anvendes til investeringer i infrastruktur.

Som nævnt adskiller organisationsmodellerne 1, 2 og 3 sig ved håndtering af REDAs arealer. Således

modtager LIS et direkte, kontant frivilligt bidrag i organisationsmodel 1 (scenarie 1a og 1b).

Finansieringsbidraget er det samme på tværs af de tre organisationsmodeller, selvom LIS råder over

flere arealer i organisationsmodel 2 og 3.

Dette beskrives i afsnit 2 og yderligere i appendiks 5.

I ydermodel 1 og 2 ses der henholdsvist et lidt lavere og et lidt højere finansieringsbidrag. Denne forskel

ift. organisationsmodellerne 1-3 kan henføres til de momsmæssige konsekvenser, der er ved udvikling af

ejendomme i disse organisationsmodeller.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Nutidsværdien er beregnet med baggrund i LIS’ risikoprofil

Vores vurdering af nutidsværdien for LIS tager højde for LIS’ særlige risikoprofil

. Konkret er LIS’ akti-

viteter kendetegnet ved to centrale aktiviteter:

►

Lavrisikoaktiviteter, som har en lav liggeomkostning og en fleksibel tidshorisont.

Højere risikoaktiviteter, som er forbundet med investeringer og/eller liggeomkostninger, og hvor

LIS er bundet af aktiviteten, når denne er igangsat.

Konkret anvendes der to diskonteringsrenter, hhv. en relativt lav diskonteringsrente til lavrisikoaktiviteter

som salg af byggeretter, og en højere diskonteringsrente til aktiviteter med højere risiko som udvikling af

ejendomme. Herved tages der højde for den forskel i risikoen, der er forbundet ved de forskellige aktivi-

teter i LIS.

Finansieringsbidraget er følsomt over for udvikling i boligpriser

Finansieringsbidraget er følsomt over for udviklingen i boligpriser. Således estimeres finansieringsbidra-

get til ca. DKK 17,4 mia. i en situation med rentenormalisering og til ca. DKK 22,9 mia. i en situation

med uændrede renter, hvilket dækker således over et væsentligt spænd i værdien.

Derudover er der to følsomhedsanalyser, som viser effekten på finansieringsbidraget, hhv. hvis boligpri-

serne følger byggeomkostningerne

, eller hvis boligpriserne følger den historiske vækst

Det skal bemærkes, at det anvendte centrale estimat for prisudviklingen (basis boligprisudvikling) re-

præsenterer vores bedste estimat for den langsigtede boligprisudvikling

1.6.2

Risiko og maksimalt finansieringspotentiale

LIS’ pengestrømme vil afhænge af den valgte organisationsmodel og LIS’ risikovillighed. Således afspej-

ler eksempelvis ydermodel 1 en situation, hvor LIS minimerer sin risiko ved alene at sælge byggeretter.

Omvendt afspejler ydermodel 2 en situation, hvor LIS kun udvikler og sælger ejendomme, hvorved LIS’

risikoeksponering øges.

For de tre organisationsmodeller er forskellen i LIS’ risiko alene et resultat af, at LIS råder over flere

arealer i organisationsmodel 2 og 3, hvor LIS erhverver yderligere arealer, ift. en situation, hvor LIS

alene modtager et frivilligt bidrag.

En større risikovillighed vil forventeligt øge LIS’ pengestrømme, men vil ikke direkte ændre finansie-

ringsbidraget. Dette skyldes, at hvis LIS påtager sig en øget risiko, er der ligeledes behov for at budget-

tere med en højere diskonteringsrente, som tager højde for denne øgede risiko.

LIS vil dog generere større pengestrømme, når risikoen øges ved udvikling af ejendomme modsat ved

salg af byggeretter. Disse større pengestrømme øger muligheden for profit i LIS og kan på papiret ser-

vicere en højere gæld, hvis der udelukkende ses på en realrente, som ikke tager højde for den øgede ri-

siko. Dette kan illustreres som den samlede potentielle finansieringsevne.

Det bemærkes imidlertid, at den øgede potentielle finansieringsevne, som LIS får ved udvikling af ejen-

domme frem for salg af byggeretter, er behæftet med en vis risiko, idet potentialet kan være svært at

realisere. Således skal der ved udvikling af ejendomme tages højde for en række risici, som ikke i samme

grad findes ved salg af byggeretter, f.eks. anlægsrisici og en større efterspørgselsrisiko.

På tilsvarende vis har B&H en særlig risikoprofil, da B&H i høj grad er involveret i samme type aktiviteter som Ly-

netteholmen.

Den gennemsnitlige boligprisudvikling kan i denne model estimeres til 0,3% pr. år i hele analyseperioden. Årsagen

til, at priserne i dette scenarie ikke stiger med 0,5%, som er den historiske stigningstakt i byggeomkostningerne, er,

at vi korrigerer for en gradvis tilpasning af det nuværende prisniveau til det strukturelle niveau i perioden 20 19-

2031.

Den gennemsnitlige boligprisudvikling kan i denne model estimeres til 3,5% pr. år i hele analyseperioden , når der

tages højde for historiske engangseffekter, som introduktion af afdragsfrie lån o.l.

KK har lavet en detaljeret plan for udbygningen af boligmassen i København. Basis boligprisudviklingen er baseret

på, at denne plan realiseres. Vi vurderer, at dette repræsenterer det mest sandsynlige scenarie for udbygningen af

boligmassen i København.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

I nedenstående Figur 5 fremgår en sammenligning af finansieringsbidraget fra LIS og den potentielle fi-

nansieringsevne for LIS:

Rentenormalisering

45,0

40,0

45,0

40,0

Uændrede renter

45,0

40,0

35,0

43,4

45,0

40,0

34,2

35,0

30,0

35,0

33,4 - 35,0

28,8

17,7

10,7 - 12,3

7,0

35,0

30,0

26,1 - 27,5

22,4

5,8

8,9 - 10,3

14,7

30,0

DKK mia.

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

25,0

20,0

15,0

20,0

15,0

10,0

5,0

20,0

16,6

17,4

19,5

10,0

5,0

21,8

22,9

25,7

15,0

10,0

5,0

Ydermodel 1a

Scenarier med

rentenormalisering

Ydermodel 2a

Ydermodel 1b

Scenarier med

uændrede renter

Ydermodel 2b

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Figur 5: Finansieringsbidrag fra LIS og potentiel finansieringsevne for LIS

Som det fremgår af ovenstående Figur 5, er det vores vurdering, at der i ydermodel 1, hvor LIS minime-

rer sin risiko ved alene at sælge byggeretter, vil være et finansieringsbidrag på DKK 16,6 mia. i en situa-

tion med rentenormalisering og DKK 21,8 mia. i en situation med uændrede renter. Der vil desuden

være et yderligere potentiale på DKK 5,8 mia. - DKK 7,0 mia., såfremt der alene anvendes en risikofri

realrente

og herved ikke tilsidesættes reserver til risici.

Omvendt vil der i ydermodel 2, hvor LIS kun udvikler og sælger ejendomme

, være et finansieringsbi-

drag på DKK 19,5 mia. i en situation med rentenormalisering og DKK 25,7 mia. med uændrede renter.

Der vil desuden være et væsentligt potentiale på DKK 14,7-17,7 mia., hvis der alene anvendes en risiko-

fri realrente og ikke korrigeres for LIS’ risici forbundet til udvikling.

Denne forskel mellem ydermodel 1 og ydermodel 2 illustrerer den øgede potentielle gevinst, som LIS

kan opnå ved at udvikle og sælge ejendomme frem for at sælge byggeretter. Det understreges imidler-

tid, at der ligeledes er øgede risici ved udvikling og salg af ejendomme, hvorfor der også er en øget ri-

siko for tab.

Det bemærkes, at ændringerne i finansieringsbidraget fra hhv. DKK 16,6 mia. i ydermodel 1a til DKK 19,5 mia. i

ydermodel 2a og fra DKK 21,8 mia. i ydermodel 1b til DKK 25,7 mia. i ydermodel 2b kan henføres til momsmæssige

gevinster ved udvikling i en partnerskabsstruktur frem for ved salg af byggeretter til tredjepart.

Den potentielle finansieringsevne er bestemt som den maksimale gæld LIS’ kan servicere under antagelse af en

realrente på 3,0%.

Udvikling af boliger og erhverv i partnerskaber, herunder hhv. udvikling, udlejning og efterfølgende salg af bolig-

ejendomme samt udvikling og salg af nøglefærdige erhvervsejendomme.

DKK mia.

25,0

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.6.3

Fordeling af effekter på LIS’ aktiviteter

Vi har inddelt LIS’ samlede pengestrømme i seks hovedaktiviteter samt i køb af arealer ifm. ejerskifte og

et eventuel frivilligt bidrag. Fordelingen af finansieringsbidraget på disse aktiviteter er sammenfattet i

nedenstående Tabel 3:

Scenarier med

rentenormalisering

Sc. 1a

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

3. Udvikling og salg af nøglefærdige ejen-

domme

4. Udvikling, udlejning og efterfølgende salg

af ejendomme

5. Parkering

9,3

4,4

4,3

0,2

Sc. 2a

11,1

5,2

5,0

0,2

Sc. 3a

10,2

4,8

4,6

0,2

Scenarier med

uændrede renter

Sc. 1b

12,1

5,8

5,9

0,2

Sc. 2b

14,3

6,8

6,9

0,2

Sc. 3b

13,2

6,3

6,4

0,2

Aktivitet

(DKK mia.)

Tabel 3: Oversigt over fordeling af finansieringsbidrag på aktiviteter

Som det fremgår af ovenstående Tabel 3, er den største indtægtskilde for LIS i alle scenarier salg af

byggeretter. Dette skal ses i lyset af, at halvdelen af LIS’ kommercielle grunde sælges direkte som byg-

geretter. Hertil kommer indtægter fra byggeretter til almennyttige boliger og institutioner, som ligele-

des bidrager til LIS’ samlede pengestrømme.

De resterende kommercielle grunde udvikler LIS i en partnerskabsstruktur, hvor de udvikler og sælger

nøglefærdige ejendomme samt udvikler, udlejer og efterfølgende sælger ejendomme, hvilket udgør en

tilsvarende værdi til salg af byggeretter.

Det ses, at øvrige aktiviteter (dvs. jorddeponi og spuns, parkering og evt. tilbageførsel af ejendomsskat-

ter) kun i begrænset omfang bidrager til LIS’ finansieringsbidrag.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.6.4

Åbningsbalance (baseret på beregnede værdier)

Vi har opstillet en åbningsbalance for LIS, jf. nedenstående:

Tabel 4: Åbningsbalance for LIS pr. den 1. januar 2020

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

I det omfang, det fulde finansieringsbidrag ikke finder anvendelse, kan LIS desuden opnå en vis egenka-

pital. Det antages desuden, at LIS etableres med en mindre likvid egenkapital.

1.7

Metode og hovedafgrænsning

Finansieringsbidraget fra LIS er beregnet som nutidsværdien af LIS’ samlede pengestrømme i perioden

2020-2075. Det beregnede finansieringsbidrag er således værdien af alle LIS’ pengestrømme opgjort i

værdiansættelsesåret 2020.

LIS’ pengestrømme er opgjort ud fra alle de indtægter og udgifter, LIS har i evalueringsperioden, herun-

der omkostninger til etablering af Lynetteholmen, byggemodning (lokalveje, kanaler m.fl.) og omkost-

ninger til udvikling af ejendomme. Dog indgår udgifter og indtægter til etablering af hhv. metroen og

Østlig Ringvej ikke i LIS’ pengestrømme.

Såfremt metroen og Østlig Ringvej har en lavere omkostning end finansieringsbidraget fra LIS, vil der

således være et overskud fra projektet, som kan anvendes til andre aktiviteter. Omvendt vil der, hvis

Østlig Ringvej og metroen koster mere end finansieringsbidraget fra LIS, være et restfinansieringsbe-

hov.

Vi har ikke taget højde for LIS’ administrationsomkostninger, herunder transaktionsomkostninger i LIS

ifm. forhandling og køb af REDAs arealer samt arealer på Kløverparken m.v.

Grundet den lange analysehorisont skal det påpeges, at værdiestimaterne er behæftet med væsentlig

usikkerhed. På denne baggrund har vi valgt at udarbejde tre modeller for boligprisudviklingen, hhv. en

model med en lav boligprisudvikling (og heraf afledt hurtig udbygning af analysens områder), et centralt

estimat med en basis boligprisudvikling, som baserer sig på den forventede udbygningstakt, og en model

med en høj boligprisudvikling, som følger det historiske niveau.

Vi har i vores analyse opgjort effekterne direkte forbundet med de udvalgte udviklingsområder for LIS.

Mulige afledte effekter fra projektet for andre aktører, herunder staten og KK, er således ikke medtaget.

Eksempelvis indgår nye skatteindtægter fra øget trafikarbejde og evt. tabte skatter fra tilflytning fra an-

dre landsdele ikke i analysen.

1.7.1

COVID-19 udbrud i Danmark

Analysearbejdet, der præsenteres i denne rapport, er afsluttet inden COVID-19-udbruddet i Danmark.

Udbruddet vurderes primært at påvirke resultaterne, hvis det påvirker det langsigtede velstandsniveau i

Danmark.

Det kan føre til en mere moderat udvikling i boligpriserne

—

særligt på kort og mellemlang sigt

—

og der-

med potentielt påvirke finansieringsbidraget i nedadgående retning. Omvendt bemærkes det dog også,

at analysen dækker over en meget lang tidsperiode, hvorfor kortvarige negative økonomiske effekter

f.eks. på huspriserne, ikke nødvendigvis vil have større effekt på analysens resultater og konklusioner.

Det er med lovforslaget for anlæg af Nordhavnstunnellen forudsat, at KK i forhold til staten afholder alle udgifterne

forbundet med anlægsprojektets gennemførelse, hvorefter projektet endeligt finansieres af B&H. Det gælder dog ikke

udgifterne til forberedelsen af videreførelsen til Østlig Ringvej og udgifterne til tunnelstræk ningen fra øst fra Færge-

havns-vej til Kattegatvejs forlængelse, som forudsættes finansieret af selskabet LIS.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.7.2

Resultater fra analyse af Østlig Ringvej

I 2018 bad TRM EY og Incentive om at gennemføre en kortlægning m.v. af eventuelle finansieringskilder

til Østlig Ringvej.

I analysen identificerede vi følgende hovedaktiviteter, som påvirkes af etablering af Østlig Ringvej:

►

Arealer og ejendomme, hvilket omfattede øgede private og offentlige grundværdier, øgede ejen-

domsskatter og værdistigning fra parkering.

Nye borgere og erhverv, hvilket omfattede bidrag fra person- og virksomhedsskatter fra tilflytning

til byudviklingsområder.

Trafik, hvilket omfattede øgede skatter og afgifter.

Ved vurdering af de kortlagte aktiviteter estimerede vi følgende værdistigninger:

I et basisscenarie estimerede vi den samlede værdistigning som følge af etablering af Østlig Ringvej

til DKK 14,2 mia. Heraf vurderede vi, at DKK 3,6 mia. direkte kunne anvendes til medfinansierin-

gen:

Værdien på DKK 3,6 mia. kan sammenholdes med det potentielle finansieringsbidrag fra LIS på

DKK 17,4 mia. med rentenormalisering og DKK 22,9 mia. med uændrede renter.

►

Af den samlede værdistigning vurderede vi, at frivillige bidrag, offentlige grundværdistigninger og

parkering direkte kunne indgå i medfinansieringen i forbindelse med Østlig Ringvej.

For LIS vurderes det, at grundværdistigninger fra nye arealer og offentlige arealer

, parke-

ring, frivillige bidrag

og eventuel tilbageførsel af ejendomsskatter direkte kan indgå i medfi-

nansiering.

Øvrige værdistigninger fra øgede skatter og afgifter var i Østlig Ringvej-projektet udregnet før overflyt-

tede effekter og kommunal udligning.

Værdi fra hhv. direkte salg af byggeretter og/eller udvikling af disse.

Som direkte kontant bidrag eller reduktion i købspris for arealer.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

1.8

Læsevejledning

Vores analyse er delt op på nærværende rapport, der beskriver hovedresultater og metode, en række

appendikser, som beskriver forudsætninger og baggrund for metodevalg, samt en Excel-baseret bereg-

ningsmodel til vurdering af effekter.

Rapporten består af følgende afsnit:

►

Afsnit 1 sammenfatter analysens hovedresultater.

Afsnit 2 beskriver den overordnede analyseramme med fokus på værdiansættelse af pengestrømme

og vurdering af boligprisudvikling.

Afsnit 3 beskriver de analyserede organisationsmodeller.

Afsnit 4 beskriver de kritiske faktorer, herunder væsentlige forudsætninger, som ligger til grund for

analysens resultater.

Afsnit 5 uddyber analyseresultaterne for scenarierne.

Afsnit 6 præsenterer en række følsomhedsanalyser.

Analysen er underbygget af en række appendikser, som i detaljer beskriver de forudsætninger og anta-

gelser, der ligger til grund for analysen og analysens resultater. Følgende appendikser supplerer rappor-

ten:

►

Appendiks 1

–

forudsætninger for finansielle analyser

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Appendiks 5

–

overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

Appendiks 6

–

relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Appendiks 7

–

boligudbud, -efterspørgsel og -priser

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Analyseramme

Nærværende afsnit beskriver på et overordnet plan den metode, vi har anvendt til at vurdere finansie-

ringsbidraget fra LIS.

Metodeafsnittet består af følgende hovedelementer:

►

Metode til vurdering af finansieringsbidraget

Metode til vurdering af boligprisudvikling.

Metodeafsnittet er suppleret af en række appendikser, som detaljeret beskriver vores metode og analy-

seramme.

2.1

Metode til vurdering af finansieringsbidraget fra LIS

En detaljeret beskrivelse af den anvendte metode fremgår af appendiks 5.

LIS vil i fremtiden generere pengestrømme fra en række aktiviteter, som samlet vil danne grundlag for

finansieringsbidraget til infrastruktur.

I Tabel 5 nedenfor har vi identificeret nedenstående centrale aktiviteter, som genererer væsentlige pen-

gestrømme til LIS:

Aktivitet

Evt. frivilligt bidrag

Beskrivelse

Frivillige bidrag fra REDA drevet af den værditilvækst, som REDA oplever

qua etablering af infrastruktur til området.

Modtagelse af overskudsjord og udgifter til spunsning.

1. Jorddeponi og spuns

2. Salg af byggeretter

Direkte salg af byggeretter til hhv. kommercielle boliger og erhverv samt

almennyttige boliger og institutioner.

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme i en partnerskabsstruktur i

samarbejde med en privat aktør.

Udvikling og udlejning med efterfølgende salg. Udlejning i en femårig peri-

ode grundet skattemæssige forhold. Ligeledes udvikling, udlejning og salg i

en partnerskabsstruktur i samarbejde med en privat aktør.

Udvikling og drift af parkeringsanlæg.

Tilbageførsel af ejendomsskatter fra nye ejendomme i analysens områder. I

basisscenarier antages værdien af denne aktivitet at være nul grundet usik-

kerhed om det fremtidige ejendomsskattesystem.

LIS køber arealer for at sikre sammenhæng i udviklingsområdet og som del

af de undersøgte organisationsmodeller.

3. Udvikling og salg af nøglefærdige

ejendomme

4. Udvikling, udlejning og efterføl-

gende salg af ejendomme

5. Parkering

6. Evt. tilbageførsel af ejendoms-

skatter

Køb af arealer ifm. ejerskifte

Tabel 5: Overblik over aktiviteter i LIS

Til værdiansættelse af de samlede pengestrømme, der genereres af LIS, kvantificeres disse bidrag base-

ret på analysens anvendte forudsætninger.

2.1.1

Risiko og organisationsmodel

LIS’ samlede pengestrømme vil afhænge af den valgte organisationsmodel og LIS’ risikovillighed.

Aktiviteter som jorddeponi og spuns samt salg af byggeretter er forbundet med en relativ lavere risiko

end aktiviteter som udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterføl-

gende salg af ejendomme, som er forbundet med en relativt høj risiko.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

For at bestemme størrelsen af finansieringsbidraget afhængigt af den valgte organisationsmodel er der

behov for at korrigere for hhv. LIS’ finansieringsomkostning og den risiko, der er forbundet ved LIS’ for-

skellige aktiviteter.

For at sikre at hhv. LIS’ risiko og LIS’ mulighed for at skabe profit er reflekteret i analysens resultater,

har vi beregnet hhv. finansieringsbidraget (risikojusteret) og det samlede finansieringspotentiale (ikke

risikojusteret), som defineret herunder:

►

Det størst mulige realistiske finansieringsbidrag

beregnes som nutidsværdien af LIS’ samlede pen-

gestrømme, hvor vi estimerer værdien af LIS’ forventede samlede pengestrømme under hensynta-

gen til risikoen i pengestrømmene og investorernes alternativomkostninger.

Den samlede potentielle finansieringsevne

beregnes som den maksimale gæld, som LIS kan ser-

vicere ud fra antagelser om en realrentesats og gældens løbetid. Der er således i denne beregning

ikke taget højde for de risici

, der helt naturligt er ved projektet.

►

Forskellen mellem finansieringsbidraget og den potentielle finansieringsevne er illustreret af Figur 6

herunder:

Figur 6: Finansieringsbidrag og potentiel finansieringsevne

Vi har beregnet finansieringsbidraget som nutidsværdien af LIS’ samlede pengestrømme under anta-

gelse af passende diskonteringsrenter, der tager højde for projektets risici. Ved anvendelse af denne

metode reflekteres LIS’ risici i diskonteringsrenter, som fastsættes ved hjælp af sammenligning mod

markedsaktører med en tilsvarende risikoprofil.

Finansieringsbidraget af LIS’ pengestrømme er derfor risikokorrigeret, og under antagelse af et perfekt

marked vil finansieringsbidraget være det samme, uagtet om LIS tager en mindre risiko ved at sælge

byggeretter eller en større risiko ved selv at udvikle områderne. Dette skyldes, at det antages, at LIS

kan sælge byggeretterne til den risikovægtede markedspris eller selv kan tage risikoen i udviklingsperio-

den.

Det bemærkes, at den samlede potentielle finansieringsevne (bestemt som den maksimale gæld LIS’ kan

servicere under antagelse af en realrente på 3,0%) vil være højere, hvis LIS tager en yderligere risiko.

Dette er beskrevet nærmere i appendiks 5, afsnit 2.4.

Lynetteholmenprojektet strækker sig over en lang tidshorisont og er i høj grad påvirket af eksterne risikofaktorer,

herunder særligt prisudviklingen for ejendomme, anlægsomkostninger m.fl. For at tage højde for disse risikofaktorer

er finansieringsbidraget beregnet som nutidsværdien af LIS’ pengestrømme under hensyn til LIS’ risikoprofil. LIS’

samlede potentielle finansieringsevne, når der ikke tages højde for disse risici, vil dog være større, særligt i det om-

fang LIS øger sin risikoeksponering.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

2.1.2

Risiko estimeres baseret på markedsrisiko

LIS vil komme til at bestå af en lang række projekter, som organiseres direkte under LIS, eller i en række

partnerskaber med private udviklere afhængigt af den valgte organisationsform. Dette adskiller sig væ-

sentlig fra et

”normalt”

offentligt anlægsprojekt, hvor der typisk vil være en stor initial anlægsomkost-

ning, der kan undergå en detaljeret risikoanalyse og tillægges en anlægsbudgetreserve.

Når finansieringsbidraget fra LIS skal beregnes, er der behov for at tage højde for den type risiko , der

karakteriserer et selskab med mange delvist uafhængige aktiviteter og risici. Således påvirkes LIS af en

række markedsrelaterede risici i hele projektforløbet. Disse risici inkluderer anlægsrisici, prisudvikling og

udvikling i anlægsomkostninger m.fl.

Det er vores vurdering, at den bedste tilgang til at prissætte disse risici er ved at sammenholde LIS’ risi-

koeksponering med sammenlignelige markedsaktører, hvor markedet har prissat risikoen (børsnoterede

selskaber).

LIS’ risiko er karakteriseret af to centrale aktiviteter:

►

Aktiviteter med lav risiko, som har en lav liggeomkostning og en fleksibel tidshorisont.

Aktiviteter med højere risiko, som er forbundet med investeringer og/eller liggeomkostninger, og

hvor LIS er bundet af aktiviteten, når denne er igangsat.

Vi har estimeret den markedsbaserede risiko ved at se på sammenlignelige børsnoterede selskaber,

hvorved risikoen er markedsmæssigt fastsat. Konkret medfører denne tilgang, at pengestrømme, som

genereres i lavrisikoaktiviteter, tilbagediskonteres med en lav diskonteringsrente i den periode, aktivite-

ten er i denne kategori. Så snart der tages beslutning om at udvikle et område i eksempelvis et partner-

skab, anvendes derimod en højere diskonteringsrente. Denne diskonteringsrente anvendes dog kun for

selve udviklingsperioden, dvs. den periode, hvor LIS er engageret i denne partnerskabsstruktur.

Ovennævnte er illustreret i Figur 7 herunder:

Figur 7: Principper for diskontering

2.1.3

Den estimerede risiko baseret på de samlede anlægsomkostninger

I det omfang LIS organiseres på en måde, hvor der sker udvikling af ejendomme, vil LIS oppebære væ-

sentlige anlægsomkostninger foruden de direkte anlægsomkostninger til etablering af Lynetteholmen.

For at synliggøre den traditionelle anlægsrisiko (som der i et traditionelt offentligt anlægsprojekt skal

tilsidesættes reserver til) har vi opstillet et overblik over LIS’ samlede eksponering over for anlægsom-

kostninger opdelt på følgende hovedaktiviteter:

►

Jorddeponi og spuns

Byggemodning

Udvikling af ejendomme m.v.

Denne analyse viser, hvor store de samlede anlægsomkostninger er for LIS, og vil således indikere LIS’

eksponering for anlægsrisiko, jf. afsnit 5.2.

Det skal bemærkes, at der er tale om en lang række uafhængige projekter (hvor nogle vil gå godt, og an-

dre dårligt), og derfor vil denne tilgang ikke give et realistisk billede af projektets faktiske , samlede ri-

siko.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

2.1.4

Diskonteringsrenter

De anvendte diskonteringsrenter kan sammenfattes i nedenstående Tabel 6:

Diskonteringsrente

Beskrivelse

Nominel

diskonterings-

rente

Real

diskonterings-

rente

►

Diskonteringsrente for aktiviteter med lav risiko

og ingen/lav kapitalbinding.

Diskonteringsrente 1 er fastsat baseret på en

peer-gruppe af selskaber, som hovedsageligt er

involverede i aktiviteter, som omfatter fasthol-

delse af ejendomme over en længere periode.

5,3%

3,8%

Diskonteringsrente 1

►

Diskonteringsrente 2

Diskonteringsrente for aktiviteter med høj risiko

og høj kapitalbinding.

Diskonteringsrente 2 er fastsat baseret på en

peer-gruppe af selskaber, som hovedsageligt er

involverede i developeraktiviteter og aktiviteter

med tilsvarende høj risiko og kapitalbinding.

8,1%

6,5%

►

Tabel 6: Anvendte diskonteringsrenter

2.1.5

Realrente

Vi anvender en realrenteforudsætning på 3,0%. Denne forudsætning er baseret på udgangspunktet i an-

dre beslutningsgrundlag for store indtægtsfinansierede anlægsprojekter, herunder Femern Bælt-forbin-

delsen, analyser af en Kattegatforbindelse m.v.

2.2

Metode til vurdering af boligprisudvikling

Udviklingen i ejendomsmarkedet spiller en central rolle for det samlede finansieringsbidrag fra LIS, her-

under spiller særligt boligprisudviklingen en væsentlig rolle, da denne historisk har vokset mere end er-

hvervspriser, og at boliger udgør en væsentlig større del af den samlede bygningsmasse.

Finansieringsbidraget vil selvsagt afhænge af, hvilken pris boligerne kan afsættes til, og i hvilken takt

boligerne kan afsættes. Vi har derfor udarbejdet en prognose for dette baseret på en langsigtet bolig-

prismodel for det københavnske boligmarked, som vi har udviklet til formålet.

Prognosen er udarbejdet i tre trin:

►

Trin 1: Prognose for de fremtidige stigningstakter for boligpriser og udbygningstakt for boligmas-

sen

Trin 2: Salgspriser i dag for sammenlignelige boliger

Trin 3: Prognose for salgspriser for udviklingsområder relateret til Lynetteholmen.

Nedenfor beskriver vi kort de tre trin. I appendiks 7

Incentive (2020): Boligudbud, -efterspørgsel og

-priser: Beregningsforudsætninger for udbygning af Lynetteholmen og Refshaleøen

findes en detaljeret

beskrivelse af arbejdet.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

2.2.1

Trin 1: Prognose for de fremtidige stigningstakter for boligpriser og udbygningstakt for boligmassen

Da fremskrivninger over mange år er behæftede med stor usikkerhed, opererer vi med to modeller for

udviklingen af boligpriser, jf. Tabel 7 nedenfor.

I begge modeller forudsættes udbygningen af boligmassen at ske i takt med KK’s planer/forventninger.

Modellerne adskiller sig ved, at vi i model A forudsætter, at renten gradvist stiger i henhold til FM’s prog-

nose, således at realrenten på et 30-årigt realkreditlån i 2040 udgør 3,6%, mens vi i model B forudsæt-

ter, at renten forbliver på det nuværende lave niveau på ca. 1,0%:

Model for boligprisudvikling

Model A: Basis boligprisudvikling

med rentenormalisering

Kort beskrivelse

Udbygningen af boligmassen i København sker i takt med KK’s planer/forvent-

ninger. Renten forudsættes at stige gradvist i henhold til FM’s prognose, så re-

alrenten på et 30-årigt realkreditlån i 2040 er 3,6%.

Udbygningen af boligmassen i København sker i takt med KK’s planer/forvent-

ninger. Renten forudsættes ikke at ændre sig fra det nuværende niveau.

Model B: Basis boligprisudvikling

med uændrede renter

Tabel 7. To modeller for den fremtidige prisudvikling på det københavnske boligmarked

Fremskrivningerne er baseret på en prognose for den demografiske udvikling i København, den fremti-

dige vækst i borgernes indkomster, effekterne af lånebegrænsninger, en korrektion for forskellen mel-

lem det nuværende prisniveau og det strukturelle prisniveau samt parametre, der beskriver, hvordan

borgernes boligefterspørgsel afhænger af indkomst og boligpriser.

Fremskrivningerne er, som nævnt, usikre. Udviklingen vil bl.a. afhænge af fremtidige indkomststigninger

for de nuværende københavnere og tilflyttere, ændringer i den finansielle regulering af boligkøb, æn-

dringer i reguleringen af boligmarkedet, ændrede skatteregler, ændringer i flyttemønstre mellem land

og by, konjunkturer, renteniveauet og udbygningen af boligområder i Københavns omegnskommuner.

Dette er parametre der, grundet analysens lange tidshorisont, er behæftede med stor usikkerhed.

Prognose for udvikling i boligpriserne

Vi har opsummeret prognoserne for udviklingen i boligpriserne i de to modeller i Tabel 8:

Boligprismodel

Gennemsnitlig årlig vækst

År

Model A: Basis boligprisudvik-

ling med rentenormalisering

Model B: Basis boligprisudvik-

ling med uændrede renter

2020-2030

1,0%

1,7%

2031-2040

1,3%

2,2%

2041-2075

2,6%

Hele perioden

2,1%

2,4%

Tabel 8. Opsummering af boligprisudviklingen for de to modeller for 2020-2075

Af Tabel 8 ses følgende:

►

I model A, hvor realrenten stiger frem til 2040, stiger priserne med 2,1% i hele perioden frem til

2075.

I model B, hvor realrenten ikke stiger, stiger priserne med 2,4% i hele perioden frem til 2075.

Det skal bemærkes, at prognosen for begge modeller for 2020-2030 er påvirket af den gradvise tilpas-

ning til det strukturelle niveau, og at prognosen er påvirket af antagelser om lånebegrænsninger for

nogle husholdninger. Til sammenligning er prisen på ejerboliger i København steget med 6,5% om året i

gennemsnit i de seneste 25 år. Priserne har i denne periode været påvirket af en række ekstraordinære

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

begivenheder og tiltag, som har øget priserne, herunder introduktionen af nye låneformer, afdragsfri-

hed, skattestop og byfornyelse. Vi estimerer, at prisstigningerne ville have været i omegnen af 3,6% om

året uden disse tiltag.

Historisk er boligpriserne steget mere i byer som Oslo, Stockholm, Paris og London.

Vi har gennemført to supplerende følsomhedsanalyser, der viser effekterne af en lavere udvikling i bo-

ligpriserne, der svarer til den historiske stigning i byggeomkostningerne, og en kraftigere stigning i bo-

ligpriserne, der svarer til den historiske prisstigningstakt korrigeret for de ekstraordinære tiltag.

Prognoser for udbygningstakt

I Figur 8 har vi opsummeret prognoserne for udbygningstakten af boligmassen i København og sammen-

holdt disse med den historiske udbygningstakt i perioderne 1986-2006 og 2012-2019.

Prognosen for udbygningen er den samme i de to modeller. Den er, som nævnt, fastlagt ud fra KK’s

planer/forventninger til udbygningen af boligmassen. Ifølge disse udbygges boligmassen med 218.000

om året i gennemsnit frem mod 2075, hvilket er lavere end det historiske gennemsnit på 382.000

om året for 2012-2019, men højere end gennemsnittet for 1986-2006 på 82.000 m

om året. Sam-

let udbygges boligmassen i København med 47% frem til 2075.

450.000

400.000

350.000

300.000

361.000

Basis

boligprisudvikling

205.000

159.000

Historisk

gennemsnit

2012-2019

Historisk

gennemsnit

1986-2006

Årlig m2

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

Kilde: Incentive.

Figur 8. Årlig udbygning af boligmassen, m

pr. år (gennemsnit for udvalgte perioder)

2.2.2

Trin 2: Salgspriser i dag for sammenlignelige boliger

I trin 2 har vi vurderet, hvad lejligheder, der svarer til dem, der opføres på Lynetteholmen, Refshaleøen

m.fl., i dag ville koste, hvis de var opført og klar til salg.

Vi har vurderet dette ud fra en opgørelse af de gennemsnitlige realiserede salgspriser i seks udvalgte

referenceområder.

Det historiske gennemsnit er baseret på data fra Danmarks Statistisk, gennemsnit for 2012 -2019 er baseret på

BYGB34 (boligareal), og gennemsnit for 1986-2006 er baseret på BYGB1 (parcel- og stuehuse, række-, kæde- og

dobbelthuse, etageboliger og anden helårsbeboelse. Areal angiver bygningens samlede areal, dvs. bygningens etage-

areal, tagetageareal og kælderareal).

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

2050

2052

2054

2056

2058

2060

2062

2064

2066

2068

2070

2072

2074

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

De gennemsnitlige salgspriser fremgår af Tabel 9 nedenfor. De gennemsnitlige salgspriser varierer mel-

lem DKK 35.200 og 56.700 pr. m

i de seks referenceområder. Gennemsnittene dækker desuden over

en betydelig variation i priserne inden for de enkelte områder. Medianen ligger på niveau eller lidt lavere

end gennemsnittet:

Referenceområde

1. Nordhavn

2. Langelinie, Midtermolen, Frederiksstaden m.fl.

3. Nærområde til Refshaleøen

4. Kløverparken

5. Teglholmen

6. Ørestad

Gennemsnitlig salgspris

52.800 (37.100-77.400)

49.900 (32.100-76.400)

56.700 (41.200-89.700)

37.200 (25.400-47.100)

40.600 (25.700-54.700)

35.200 (26.400-44.600)

Median

50.900

49.100

53.600

37.300

40.100

35.400

Tabel 9: Salgspriser for referenceområder, DKK pr. m² (min. og maks. er angivet i parentes

ved henholdsvis 2,5%-fraktilen og 97,5%-fraktilen)

Ud fra en vurdering af karakteristika for og salgspriserne i de seks referenceområder vurderer vi, at

gennemsnitspriserne i udviklingsområderne A-D ville være som angivet i Tabel 10 nedenfor, hvis de var

klar til salg i dag:

Område

Område A: Lynetteholmen

Område B: Refshaleøen

Område C: Quintus

Område D: Kløverparken

Estimeret salgspris i dag

46.000

Ej relevant, alene erhverv

42.000

Tabel 10. Estimerede salgspriser for område A-D, DKK pr. m²

For at sikre at de anvendte priser er realiserbare i markedet, har vi i forhold til de i Tabel 9 anførte refe-

rencesalgspriser på de undersøgte områder foretaget en mindre prisjustering på ca. 10% ift. de mest

sammenlignelige referenceområder, som er Nordhavn og Langelinie samt nærområdet til Refshaleøen.

Denne justering skal ses i lyset af, at ikke alle arealer vil være med samme attraktive beliggenhed ved

vand, og at visse arealer endvidere vil ligge i nærheden af industriområder.

Ovenstående salgspriser reflekterer en situation, hvor områderne er færdigudviklede og infrastruktur

samt faciliteter er etableret, så områderne er attraktive boligområder, svarende til niveauet for øvrige

udviklingsområder i de centrale dele af København.

For at kompensere for de gener, der alt andet lige er ved at tilflytte et udviklingsområde med en lang

udviklingshorisont, har vi indarbejdet en generel nedjustering af salgspriserne i de første 10 år af et ud-

viklingsområde. Salgsprisen pr. m

på DKK 46.000 og DKK 42.000 er før denne nedjustering.

Priserne er opgjort på baggrund af de faktiske salgspriser for ejerlejligheder solgt i perioden 2017 -2019 registre-

ret på boligsiden.dk. Boliger, der er solgt som familiekøb, indgår ikke i opgørelsen. For boliger, der er solgt flere

gange, anvendes nyeste salgspris. De 2,5% laveste og højeste observationer er frasorteret for at undgå effekt fra

outliers. Vi har ikke korrigeret salgspriserne for de enkelte boligsalg for prisstigninger i perioden 2017 -2019. De gen-

nemsnitlige salgspriser er derfor en smule lavere end salgspriserne for de seneste handler. De laveste og højeste kva-

dratmeterpriser i de enkelte referenceområder er angivet i parentes.

Kilde: Incentive på baggrund af data fra boligsiden.dk.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

2.2.3

Trin 3: Prognose for salgspriser for udviklingsområder relateret til Lynetteholmen

Ved at kombinere input fra trin 1 og 2 kan vi estimere prisudviklingen for boligerne i de relevante udvik-

lingsområder. Resultatet fremgår af Figur 9 nedenfor, der viser prognosen for prisudviklingen for Ly-

netteholmen og Refshaleøen.

Priserne for Kløverparken forudsættes at følge samme trend, men altså fra et lavere udgangspunkt.

100.000

90.000

80.000

70.000

67.800

46.000 46.000

50.200

54.300

57.300

73.400

86.900

DKK pr. m

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

2020

2030

2040

2050

Basis boligprisudvikling (rentenormalisering)

Basis boligprisudvikling (uændrede renter)

Figur 9. Prognose for boligpriser på Lynetteholmen og Refshaleøen til samlet analyse af fi-

nansieringspotentiale, DKK pr. m

2 29

2.2.4

Andel af indkomsten husholdninger bruger på bolig

I vores basisscenarie stiger boligpriserne hurtigere end indkomsten. Det betyder, at husholdningerne alt

andet lige vil bruge en stigende del af deres indkomst på bolig i fremtiden.

For at illustrere effekten har vi i Figur 10 illustreret udviklingen for husholdninger, der i dag bruger 20%

af deres indkomst på bolig:

Figur 10: Eksempel på andel af indkomsten, som husholdninger bruger på bolig

Som det fremgår, stiger andelen af husstandens indkomst, der bruges på bolig, i dette eksempel til lige

under 35% i 2060.

Det bemærkes, at der for alle områder indgår en nedjustering af salgsprisen i de første 10 år af et nyt udviklings-

område, som reflekterer de gener, der er forbundet ved at tilflytte et udviklingsområde med en lang udviklingshori-

sont.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Udgangspunktet på de 20% er tænkt som et illustrativt eksempel. Der vil være husholdninger, der bruger

en større andel til bolig, og husholdninger, der bruger en mindre andel til bolig.

Det er i øvrigt værd at bemærke, at husholdningerne i eksemplet stadig vil få flere penge til overs til an-

det forbrug i fremtiden, i takt med at indkomsterne stiger, til trods for at de anvender en stigende

andel

af deres indkomst til bolig.

Endelig er det værd at bemærke, at indkomsterne kan stige med mere end de forudsatte 0,9% om året,

hvis husholdningerne, der flytter til København, har en højere gennemsnitsindkomst end de husholdnin-

ger, der flytter fra København. Det vil reducere andelen af indkomsterne, som bruges på bolig, med de

forudsatte boligprisstigninger.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Organisationsmodeller

Nærværende afsnit beskriver de organisatoriske rammebetingelser og de organisationsmodeller, der

danner grundlag for beregningen af finansieringsbidraget.

For en detaljeret gennemgang af organisationsmodeller henvises til appendiks 2.

3.1

Baggrund for LIS

Formålet med etableringen af LIS som en selvstændig økonomisk enhed er, at anlæggelsen af Lynette-

holmen som projekt skal være selvfinansierende og generere det størst mulige realistiske finansierings-

bidrag til infrastruktur.

Med etablering af LIS skabes der en klar ansvarsstruktur for udviklingen af området og for opgørelsen af

områdets finansieringsevne. LIS vil ligeledes, som selvstændig økonomisk aktør, kunne inddrage andre

aktører og eksempelvis samarbejde med REDA ift. også at udvikle Refshaleøen. Ligeledes vil evt. fremti-

dige tilføjelser til projektet kunne høre direkte under LIS, og derved vil man bibeholde en klar organisa-

tion med direkte mandat og udgangspunkt i området.

En forudsætning for at kunne realisere finansieringsbidraget fra arealudvikling på Lynetteholmen er at

afdække, under hvilke organisatoriske rammer dette kan opnås, herunder også vurdere, hvilken betyd-

ning forskellige mulige organisationsmodeller har for finansieringsevnen i projektet.

Til at afdække dette har vi etableret et framework til at afsøge det mulige udfaldsrum for organisations-

modeller og på baggrund af dette opstillet en bruttoliste over mulige organisationsmodeller. Med ud-

gangspunkt i denne liste og i samarbejde med projektets styregruppe har vi dernæst udvalgt de tre mest

sandsynlige og realiserbare organisationsmodeller for LIS, der vil indgå i scenarierne for analysen af fi-

nansieringsbidraget for Lynetteholmen.

3.2

Framework for organisationsmodeller

Vi har etableret et framework for organisationsmodeller, som tager udgangspunkt i to dimensioner:

►

Involveringsdimensionen: LIS kan operere ud fra kun at sælge byggeretter til at udvikle, udleje og

efterfølgende sælge ejendomme:

►

LIS kan vælge en kort involvering, hvor byggeretter sælges hurtigt med relativ lav risiko.

Alternativt kan LIS vælge en lang involvering, hvor byggeretter udvikles til ejendomme, som

enten frasælges eller eventuelt udlejes for at blive solgt senere.

Valg af organisering vurderes at ville have markant indflydelse på LIS’ finansieringspotentiale

og risici.

Samarbejdsdimensionen: LIS kan operere fra at agere alene til at samarbejde og have fælles ejer-

skab med andre aktører:

LIS kan vælge ikke at samarbejde med andre aktører og alene forestå udviklingen af de nye til-

gængelige arealer, evt. i konkurrence med REDA og andre aktører.

Alternativt kan samarbejdsmodeller inddrage øvrige interessenter, eksempelvis kan der opret-

tes et fælles udviklingsselskab med deltagelse af REDA.

Samarbejdsgraden kan bidrage til at reducere risici og muliggøre fordelagtige incitamentsstruk-

turer. Det samlede potentiale må dog forventes reduceret, når fx risici deles.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Det anvendte framework for organisationsmodeller har dannet grundlag for opstilling af en række mu-

lige organisationsmodeller for Lynetteholmen, som er sammenfattet i Figur 11 herunder:

Figur 11: Bruttoliste over mulige organisationsmodeller

Vi har, i samarbejde med projektets styregruppe, udvalgt tre organisationsmodeller og to ydermodeller,

som danner grundlag for kvantificeringen af finansieringsbidraget. Modellerne er udvalgt ud fra føl-

gende parametre:

►

Modeller kan gå på tværs af de ovenfor opstillede principielle modeller for at optimere sammenhæn-

gen mellem samarbejde, risiko og realiserbarhed.

Kun de mest sandsynlige og realiserbare modeller skal analyseres i dybden og kvantificeres.

Modeller med meget begrænset involvering fra LIS er fravalgt, da de ikke i passende omfang repræ-

senterer villigheden til at tage en vis grad af risiko for at øge LIS’ økonomiske potentiale.

Modeller med lang involvering ville gå længere end LIS’ forventede risikotolerance, samtidig med at

en sådan involvering formentlig ville blive mødt af konkurrencemæssige udfordringer.

På baggrund af bruttolisten er tre organisationsmodeller og to ydermodeller fastsat i samarbejde med

projektets styregruppe, jf. nedenstående Figur 122:

Figur 12: De tre udvalgte organisationsmodeller og to ydermodeller

Modellerne er således valgt ud fra en betragtning om, at kun de mest sandsynlige og realiserbare model-

ler skal analyseres i dybden og kvantificeres.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

3.3

Gennemgang af udvalgte tre organisationsmodeller og to ydermodeller

De udvalgte tre organisationsmodeller og to ydermodeller vil i nærværende afsnit blive uddybet.

Organisationsmodellerne adskiller sig primært ift., hvordan LIS vil interagere med og tage højde for

REDA. Dette manifesterer sig gennem de forskellige måder, hvorpå modellerne håndterer REDA:

►

Organisationsmodel 1: REDA forbliver en ekstern aktør og konkurrent til LIS og betaler et frivilligt

bidrag til infrastruktur.

Organisationsmodel 2: LIS køber alle REDAs arealer på Refshaleøen. Derved fjernes en konkurrent,

men til gengæld modtages der ikke et frivilligt bidrag.

Organisationsmodel 3: LIS og REDA går sammen i et partnerskab med REDA (eksempelvis i et P/S-

selskab) om at udvikle REDAs arealer på Refshaleøen. Derved fjernes en konkurrent.

3.3.1

Som det fremgår af Figur 13, kan LIS’ aktiviteter inddeles i to kategorier:

►

Aktiviteter, som direkte varetages af LIS.

Aktiviteter, som foretages i samarbejde med en privat aktør i en partnerskabsstruktur.

I organisationsmodel 1 varetager LIS således selv salg af byggeretter, mens udvikling og salg af nøgle-

færdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme foretages i samar-

bejde med en privat aktør i en partnerskabsstruktur. Dette går igen i organisationsmodel 2 og 3. Som

nævnt adskiller organisationsmodellerne sig primært ift., hvordan LIS vil interagere med og tage højde

for REDA.

I organisationsmodel 1 indgår LIS ikke et samarbejde med REDA, men indgår alene en aftale om et frivil-

ligt bidrag.

LIS’ finansieringsbidrag til infrastruktur vil være afledt af et miks af pengestrømme fra lavrisikoaktivite-

ter som salg af byggeretter og pengestrømme fra højere risikoaktiviteter som udvikling og salg af ejen-

domme. Det må således kunne forventes, at LIS vil kunne realisere et forholdsvist stort økonomisk po-

tentiale.

Tidshorisonten for organisationsmodel 1 vil være at betragte som lang ift. den tid, som LIS er involveret

i projektaktiviteter, idet det antages, at LIS ud over salg af byggeretter vil involvere sig i udvikling og

salg af både nøglefærdige ejendomme og udlejningsejendomme, jf. punkt 3 og 4 i Figur 13.

REDAs rolle er som udgangspunkt at betragte som værende en ekstern aktør og potentiel konkurrent til

LIS. I organisationsmodel 1 ændres dette forhold ikke, og REDA vil derfor kun interagere formelt med

LIS gennem dets frivillige bidrag til infrastruktur. Refshaleøen vil derfor blive udviklet separat fra Ly-

netteholmen.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

3.3.2

Figur 14: Organisationsmodel 2

–

hovedtræk og pengestrømme

Ligesom i organisationsmodel 1 antages det i organisationsmodel 2, at LIS selv varetager salget af byg-

geretter, mens LIS i en partnerskabsstruktur udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme samt udvikler,

udlejer og efterfølgende sælger ejendomme.

I organisationsmodel 2 køber LIS REDAs arealer på Refshaleøen og forestår derfor selv udviklingen

heraf i samarbejde med en privat aktør i en partnerskabsstruktur.

Det økonomiske potentiale forventes at være større end ved organisationsmodel 1, idet LIS vil kunne

realisere afkast fra udvikling og salg af ejendomme både på egne og REDAs arealer, og udviklingen og

frasalget vil kunne tilpasses efterspørgslen og demografien m.v. Dog vil LIS også skulle oppebære risi-

koen for et større areal og udviklingen heraf. Det økonomiske potentiale er derfor i høj grad drevet af

LIS’ evne til at omsætte omkostningerne ved at overtage REDAs arealer til værdi igennem udvikling og

salg af ejendomme.

Tidshorisonten for organisationsmodel 2 vil, ligesom ved organisationsmodel 1, være at betragte som

lang ift. den tid, som LIS er involveret i projektaktiviteter, idet det antages, at LIS ud over salg af byg-

geretter vil involvere sig i udvikling og salg af både nøglefærdige ejendomme og udlejningsejendomme

på egne arealer og på REDAs arealer.

3.3.3

Ligesom i organisationsmodel 1 og 2 antages det i organisationsmodel 3, at LIS selv varetager salget af

byggeretter, mens LIS i en partnerskabsstruktur udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme samt ud-

vikler, udlejer og efterfølgende sælger ejendomme.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

I organisationsmodel 3 antages det, at LIS og REDA samarbejder om REDAs arealer på Refshaleøen , ek-

sempelvis i en partnerskabsstruktur.

Organisationsmodel 3’s økonomiske potentiale forventes at være større end organisationsmodel 1 og på

linje med organisationsmodel 2, idet LIS vil kunne realisere afkast fra udvikling og salg af ejendomme

både på egne og REDAs arealer. Dog vil LIS ift. organisationsmodel 2 kun realisere afkast fra 50% af RE-

DAs arealer, som der til gengæld ikke skal købes andel i.

Tidshorisonten for organisationsmodel 3 vil være at betragte som lang ift. den tid, som LIS er involveret

i projektaktiviteter, idet det antages, at LIS ud over salg af byggeretter vil involvere sig i salg og udlej-

ning af ejendomme bl.a. i samarbejde med REDA for hvad angår REDAs arealer.

Ift. organisationsmodel 1 og 2 forventes organisationsmodel 3 at have et relativt højt niveau af koordi-

neringsomkostninger, da udviklingsbeslutninger vil skulle afklares med interessenter fra både LIS og

REDA.

3.3.4

Ydermodeller

Dette afsnit vil skitsere grundtrækkene for de to udvalgte ydermodeller 1 og 2, jf. Figur 16 og Figur 17.

Ift. at afdække det fulde spænd af finansieringsbidraget, som Lynetteholmen som projekt kan generere,

er følgende relevante og specifikke ydermodeller blevet udvalgt i koordinering med projektets styre-

gruppe:

►

Ydermodel 1: Kun salg af byggeretter

Ydermodel 2: Kun udvikling af ejendomme.

Ydermodel 1: Kun salg af byggeretter

Figur 16: Ydermodel 1

–

hovedtræk og pengestrømme

Som det fremgår af Figur 16, repræsenterer ydermodel 1 et minimalistisk, teoretisk scenarie for LIS,

hvor der kun foretages jorddeponi og spuns, salg af byggeretter samt parkeringsaktivitet.

Tidshorisonten for LIS er her kort ift. den tid, som LIS er involveret i projektaktiviteter, og det økonomi-

ske potentiale og de associerede risici er begrænsede. I teorien er ingen aktiviteter henlagt i P/S -selska-

ber. Den eneste aktør er således LIS, som ejer, administrerer og står for salg af byggeretter.

Ydermodel 1 belyser derfor, hvorledes finansieringsbidraget kunne se ud, hvis LIS besluttede at operere

med lavest mulige risikotolerance og tidshorisont.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Ydermodel 2: Kun udvikling af ejendomme

Figur 17: Ydermodel 2

–

hovedtræk og pengestrømme

Som det fremgår af Figur 17, repræsenterer ydermodel 2 et teoretisk højrisikoscenarie for LIS, hvor LIS

ikke sælger nogle kommercielle byggeretter, men udvikler alle de kommercielle byggeretter i en partner-

skabsstruktur sammen med developere og entreprenører. P/S-selskaberne både udvikler og sælger nøg-

lefærdige ejendomme samt udvikler, udlejer og efterfølgende sælger ejendomme. Tidshorisonten for LIS

er lang, og det økonomiske potentiale og de associerede risici er store.

Ydermodel 2 belyser derfor, hvorledes finansieringsbidraget kunne se ud, hvis LIS besluttede at operere

med størst mulig risikotolerance og tidshorisont med ambitionen om at realisere det teoretisk største

finansieringspotentiale.

3.4

Generelle juridiske overvejelser

For samtlige af de tre udvalgte organisationsmodeller vil hjemmelsgrundlaget for LIS skulle define re in-

teressentskabets formål, ejerforhold og rammer for udviklingen af Lynetteholmen. Normalt vil et I/S

med statslig deltagelse have mulighed for at udøve accessorisk virksomhed samt have adgang til at

stifte selskaber og erhverve ejerandele i andre selskaber som led i formålsvaretagelsen, men det bør

fremhæves særskilt, hvis det bliver en central del af fremgangsmåden for udviklingen af Lynetteholmen.

Private aktører vil ikke deltage i selve interessentskabet, men de vil eventuelt kunne deltage i P/S -sel-

skaber eller som investorer i øvrigt.

Ligeledes vil anvendelsen af partnerskaber i eksempelvis P/S-selskaber til salg af byggeretter skulle defi-

neres eksakt for hver af de tre organisationsmodeller, herunder ejerforhold og privates mulighed for sel-

skabsdeltagelse. Private parters deltagelse i et P/S må ikke give dem en fordel, som de ikke kunne opnå

på markedet, og i det omfang et P/S udøver økonomisk aktivitet, skal det også ske på markedsvilkår.

Desuden skal det afklares, om udvælgelsen af samarbejdspartnere skal ske ved annoncering/udbud, så

alle private aktører får samme mulighed for at deltage. Overordnet set bør involveringen af private aktø-

rer ske på grundlag af aftaler baseret på armslængdeprincippet og markedsvilkår. Fremgangsmåden ved

valg af private aktører bør på denne baggrund fastlægges i LIS’ hjemmelsgrundlag

3.4.1

Grundlæggende statsstøtteprincipper

I statsstøtteanalysen af organiseringen og finansieringen af Lynetteholmen er der to gennemgående te-

maer:

►

Hvilke aktiviteter er økonomiske og risikerer at påvirke konkurrencen (og hvilke er omvendt ikke-

økonomiske/henhører under myndighedsudøvelse og/eller vil ikke påvirke konkurrencen). Disse ak-

tiviteter kan inkludere, men er ikke begrænsede til salg, udlejning, drift m.v. (vs. planlægning, for-

valtning m.v.).

Det bemærkes, at det er afgørende, at LIS etableres som et skattetransparent selskab (fx I/S eller P/S), idet selska-

bet ellers skal betale selskabsskat af overskuddet.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

►

Indgår det offentlige alle transaktioner med de økonomiske/konkurrenceudsatte aktiviteter på mar-

kedsvilkår (eller opnår disse aktiviteter eller involverede private virksomheder omvendt en fordel,

som markedet ikke ville give dem). Problematikker associeret hermed inkluderer valg af privat del-

tager ved udbud og værdiansættelse af aktiver m.v.

Hvis der ydes en fordel til økonomiske/konkurrenceudsatte aktiviteter, skal det overvejes, om denne for-

del kan ydes som lovlig og forenelig statsstøtte

–

formentlig efter forudgående notifikation.

Hvert

”aktivitetsniveau”

i organisationsmodellerne skal således analyseres selvstændigt og konkret uan-

set juridisk form (LIS, P/S-selskaber, REDA, entreprenører, brugere m.v.).

For en detaljeret gennemgang af LIS’ økonomiske aktiviteter henvises til appendiks 2.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Kritiske faktorer

I nærværende afsnit beskrives de væsentlige kritiske faktorer for værdifastsættelse af udviklingsområ-

derne A-D.

En detaljeret beskrivelse af de anvendte forudsætninger fremgår af appendiks 1.

4.1

Ejendomspriser

LIS genererer størstedelen af pengestrømme fra ejendomsrelaterede aktiviteter, hhv.:

►

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

4.1.1

Værdiansættelse af byggeretter

Byggeretter værdiansættes baseret på hhv. byggeomkostninger og salgspriser. Byggeretspriser afhæn-

ger således af forudsætningerne for arealanvendelse, da anlægsomkostninger og salgspriser afhænger

af anvendelsen.

Byggeretter værdiansættes som residualværdien af indtægter og omkostninger ved udvikling af bygge -

retter. Således anvendes samme metode, som fandt anvendelse i

Forundersøgelse Østlig Ringvej, 2018,

hvilket sikrer konsistens på tværs af analyserne.

Baseret på den anvendte metode kan byggeretspriser fastsættes til nedenstående niveau i 2020 i en

situation med uændrede renter (i DKK pr. etagemeter)

Område

Område A: Lynetteholmen

Kommerciel bolig

8.100

Kommercielt

erhverv

7.200

Almennyttig

bolig

4.500

Institutioner

5.000

Tabel 11: Byggeretspriser i 2020 for områder A-D (i en situation med uændrede renter).

Byggeretspriser er for byggemodnede grunde efter 10%’s nedjustering i salgspriser

Ud fra de anvendte forudsætninger vurderes den teoretiske værdi af en byggeret i 2020 på Lynettehol-

men til DKK 8.100 pr. etagemeter. Dette er på niveau med dagens marked for byggeretter, som er i ni-

veauet DKK 6.000-10.000 pr. etagemeter afhængig af området.

Det bemærkes, at i et scenarie med rentenormalisering vil byggeretspriserne for boliger stige på kort sigt. Dette

skyldes, at realobligationsrenten forventes at falde til 0,0% frem mod 2021, hvorefter den stiger til 3,6% i 2040, jf.

FM’s prognose. Et fald i realobligationsrenten har en positiv effekt på salgspriserne, jf. appendiks 7.

Byggeretspris for salgspriser er baseret på residualværdien ved etablering af almennyttige boliger med udgangs-

punkt i de definerede maksimumpriser.

Det antages, at salgspriser i nye byudviklingsområder er lavere grundet gener i udviklingsperioden. På denne bag-

grund har vi valgt at reducere salgspriser med 10% faldende til 0% over en 10-årig periode i nye udviklingsområder.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Da prisudviklingen for boliger i hhv. organisationsmodel 2 og 3 stiger hurtigere end byggeomkostnin-

gerne, vil byggeretspriser for kommercielle boliger opleve en større vækst end den underliggende pris-

udvikling for boliger, som illustreret i Figur 18 herunder:

Rentenormalisering

Akk. årlig gennemsnitlig

vækst (CAGR)

Boligpris: 1,6%

Byggeretspriser: 4,0%

322

Uændrede renter

Akk. årlig gennemsnitlig

vækst (CAGR)

Boligpris: 2,1%

Byggeretspriser: 5,2%

500

450

400

350

300

500

450

400

350

300

459

298

Indeks

250

200

150

100

Indeks

195

109

160

100

2020

Boligpris

250

200

158

100

147

100

2020

Boligpris

100

150

189

118

109

125

100

2030

2040

2050

2030

2040

2050

Byggeretspris

Figur 18: Sammenhæng mellem udvikling i boligpriser og byggeretspriser

Af Figur 18 ses det, at den forventede vækst i boligpriser vil drive en væsentlig vækst i byggeretspriser,

efterhånden som forskellen mellem anlægsomkostninger og salgspriser stiger.

►

I en situation med rentenormalisering estimerer vi, at den reale byggeretspris i 2050 vil være om-

trent tredoblet i forhold til dagens niveau (en stigning fra indeks 100 til 322).

I en situation med uændrede renter estimerer vi, at den reale byggeretspris i 2050 vil være mere

end firdoblet i forhold til dagens niveau (en stigning fra indeks 100 til 459).

Da byggeretspriserne er en residual af ejendomsprisudviklingen, vil byggeretspriser være særligt

følsomme over for udviklingen i ejendomspriser. Således ses det, at en ændring i prisudviklingen for

boliger på ca. 0,5%-point medfører en væsentlig ændring i udvikling af byggeretspriser på ca. 1,2%-

point. Stiger boligpriserne således hurtigere end forudsat, vil værdien af byggeretter ligeledes stige

endnu mere. Omvendt vil en langsommere vækst i boligprisudviklingen medføre lavere vækst i byg-

geretspriserne.

Jf. ovenstående er det vores vurdering, at byggeretspriserne vil stige fra et niveau på omkring DKK

8.000 pr. m² i 2020 til op mod ca. DKK 38.000 pr. m² i 2050

. Vi forventer således, at byggeret-

ter i fremtiden vil stige væsentligt ift. dagens niveau. Sammenholdes de estimerede priser med fx

arealpriser i London på op mod DKK 50.000-85.000 pr. m

, vurderes niveauet dog fortsat at være

rimeligt ift., hvad der ses i storbyer med tilsvarende høje salgspriser for boliger

. Dette er uddybet

i appendiks 7.

►

4.1.2

Værdiansættelse af udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Direkte salg af nøglefærdige ejendomme omfatter udvikling af ejendomme og umiddelbart derefter et

salg af disse nøglefærdige ejendomme til tredjepart. For LIS dækker denne aktivitet over hhv. salg af

private boliger og salg af erhvervsejendomme.

Det antages, at LIS gennemfører udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme i en partnerskabsstruktur

med en privat part, eksempelvis i P/S-selskaber. Denne struktur er valgt for at reducere LIS’ risiko og for

I en situation med uændrede renter og en gennemsnitlig boligpris i 2050 på ca. DKK 87.000 pr. m

Arealpriser i London på DKK 50.000-85.000 pr. m

i områder med salgspriser på bolig i niveauet DKK 95.000 -

145.000 pr. m

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

at sikre, at LIS får mulighed for at inddrage viden fra den private part. Således sikrer partnerskabsstruk-

turen, at LIS løbende kan inddrage private aktører, som ofte vil have væsentlige resurse inden for udvik-

ling og salg af ejendomme.

Værdien af aktiviteten for LIS er bestemt som nutidsværdien af pengestrømmen for LIS for en periode

på fem år bestående af hhv. en treårig etableringsperiode og en toårig periode til salg.

Til værdiansættelsen anvendes den høje diskonteringsrente 2, jf. afsnit 2. Salgspriser, omkostninger og

udviklingshorisont er bestemmende for, hvor stor værdi LIS genererer for de forskellige aktiviteter.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

4.1.3

Værdiansættelse af udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

Værdiansættelse af udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme beregnes ligeledes som nu-

tidsværdien af en developers pengestrømme over udviklingsperioden. Det antages ligeledes, at LIS gen-

nemfører denne aktivitet i en partnerskabsstruktur med en privat part.

Kommercielle boliger, der udlejes, anlægges over en treårig periode, udlejes i fem år og sælges efterføl-

gende over en toårig periode. Indtægter fra salg fordeles ligeligt over de to år.

Som for direkte salg anvendes en nutidsværdibetragtning til opgørelse af værdien for LIS. Der anvendes

ligeledes den høje diskonteringsrente 2, jf. afsnit 2.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

4.2

Planforudsætninger

Analysen har fokus på fire udviklingsområder. De anvendte planforudsætninger fremgår af nedenstå-

ende Tabel 12 og uddybes i appendiks 3:

Område

Område A: Lynetteholmen

Lynetteholmen har et areal på ca. 2.820.000 m

bestående af jordop-

fyld. Arealet antages at blive opfyldt i perioden 2022-2062.

Området vil blive anvendt til byudvikling, og et større areal reserveres til

park og andre rekreative formål.

Området er ejet af LIS.

Bebyggelsesprocent på 150 for den oprindelige del af arealet på

1.900.000 m

Område B: Refshaleøen

Refshaleøen har et areal på ca. 1.070.000 m

bestående af hhv. tidli-

gere industrigrunde og Renseanlæg Lynetten.

Området vil blive anvendt til byudvikling. Dog kan arealet, som anvendes

til renseanlæg, først anvendes efter 2035.

Området er ejet af hhv. REDA, B&H og BIOFOS.

Bebyggelsesprocent på 150 for hele området.

Område C: Quintus

Quintus er udlagt til forurenende erhverv, miljøklasse 6-7. En 50 meter

bred korridor på området er udlagt til potentiel transportkorridor imel-

lem Magretheholmen og Amagerforbrændingen.

Området antages at kunne anvendes til forurenende erhverv i begræn-

set omfang.

Området er ejet af KK samt B&H.

Det samlede areal er ca. 300.000 mio. m

, men grundet den potentielle

transportkorridor og placeringen af Amagerforbrændingen på området,

vurderes 80.000 m

at kunne bebygges.

Bebyggelsesprocent på 110 for hele området.

Område D: Kløverparken

Kløverparken dækker et areal på ca. 455.000 m². Området er i dag kun

delvist bebygget og p.t. udlagt til industri. Området er ejet af flere

grundejere, herunder KK, B&H, Skanska, Raffinaderivej 10 A/S, HOFOR

og Kløvermarken A/S.

Raffinaderivej 10 A/S’ og HOFORs arealer indgår ikke i analysen, idet

arealerne ikke antages at erhverves af LIS. Kløverparkens samlede areal

ekskl. disse arealer vurderes således at udgøre ca. 390.000 m

Bebyggelsesprocent på 150 for hele området.

Totalt areal i analysen

4.360.000

5.135.000

80.000

90.000

1.070.000

1.610.000

2.820.000

2.850.000

Areal (m

)

Etagemeter

)

390.000

585.000

Tabel 12: Oversigt over planforudsætninger

4.2.1

Udbygningshastighed

Udbygningshastigheden bestemmes af boligprismodellen for at sikre sammenhæng mellem udbuddet af

byggegrunde, efterspørgslen og salgspriserne

. Som nævnt sker udbygningen i takt med KK’s pla-

Forudsætningen anvendt i basisscenarierne. Der gennemføres følsomheder for forskellige bebyggelsesprocenter.

I følsomhed 1, hvor priserne holdes nede af en aggressiv udbygning, vil der være væsentlig mangel på arealer i

analysens fire områder A-D. Vi har desuden antaget, at det er begrænset, hvor meget der kan bygges i et enkelt om-

råde ad gangen. Udbygningen i følsomhed 1 kræver herved anvendelse af andre områder, som er uddybet i appen-

diks 4.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

ner/forventninger. Derudover har vi foretaget to følsomhedsanalyser med hhv. en aggressiv udbyg-

ningstakt og en konservativ udbygningstakt, jf. appendiks 4 og appendiks 7. I alle situationer er der en

arealbegrænsning, som er bestemt af jordopfyldningshastigheden for Lynetteholmen.

Den samlede udbygning for alle områder fremgår af nedenstående Figur 21:

5.000.000

4.500.000

4.000.000

3.500.000

2035: Forventet færdiggørelse af infrastruktur

etagemeter

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

2059

2061

2063

2065

2067

2069

2071

2073

2075

2077

2079

2081

Følsomhed 1: Lav boligprisudvikling

Følsomhed 2: Høj boligprisudvikling

Model A og B: Basis boligprisudvikling

Arealbegrænsning

Figur 21: Overblik over udbygningstakt i scenarier

Generelt er udbygningstakterne baseret på følgende grundprincipper:

►

Mængden af byggeretter, der udvikles pr. år, drives af boligprismodellen.

Udbygning af Lynetteholmen fra 2035 for at sikre passagergrundlag til metroen.

KK’s rækkefølgeplan respekteres i det omfang, dette er muligt. Således kan områderne udbygges

hurtigere, men vil altid blive udviklet i samme rækkefølge.

Lynetteholmen kan først udbygges efter 2035, når hhv. Østlig Ringvej og metroen er færdiggjort.

Tidsplan for udbygning af de enkelte delområder fremgår af nedenstående figur:

Model A og B: Basis boligprisudvikling (moderat udbygning)

300.000

Årlig udbygning (m

)

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

Refshaleøen

Refshaleøen, depot

Kløverparken

Lynetten

Lynetteholmen

Figur 22: Udbygningstakt for boliger i model A og B

–

basis boligprisudvikling

I scenariet med basis boligprisudvikling vil det være nødvendigt at udbygge København med ca.

160.000-360.000 m

bolig pr. år for at holde prisudviklingen på boliger nede, som beskrevet i afsnit 2.

Denne mængde boliger kan umiddelbart absorberes af de allerede planlagte områder samt af analysens

områder.

I scenariet med basis boligprisudvikling påbegyndes udbygning af analysens arealer, jf. KK’s notat be-

regningstekniske forudsætninger (Beregningstekniske

forudsætninger for udbygningen af Lynetteholm-

sprojektet,

9. september 2019). Dette skal sikre konsistens med øvrige analysespor, herunder trafikale

analyser af metro og Østlig Ringvej.

2083

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Lynettehol-

men forventes at være fuldt udbygget i 2063.

Der vil først opstå et mindre behov for at udbygge arealer uden for analysens områder efter 2063 grun-

det arealbegrænsning på Lynetteholmen, men behovet vil være begrænset til ca. 50.000 m

bolig i

2063.

4.2.2

Arealanvendelse

Foruden de tilgængelige arealer har arealanvendelsen væsentlig indflydelse på værdien af områderne A-

D i analysen. Bebyggelsesprocenter og arealanvendelse er fastsat med udgangspunkt i principperne fra

KIK-2 og input fra projektets styregruppe.

Et overblik over centrale bebyggelsesprocenter og bygningssammensætning for arealanvendelse er

sammenfattet i Tabel 13 herunder:

Beskrivelse

Fordeling mellem boliger,

erhverv og parkering

Baggrund

Fordeling baseret på KK’s notat,

Beregningstekniske

forudsætninger for udbygningen af Lynetteholmspro-

jektet.

Central forudsætning

►

Almennyttig andel

Almennyttig andel på 25% af boligmassen på tværs af

alle arealer, jf. KK’s Kommuneplan 2015 og 2019

(hhv. Kommuneplan 2015 og Kommuneplan 2019).

Parkeringsforudsætninger baseret på

Analyse af bil-

og cykelparkeringsnormerne i København, Kommune-

plan 2019.

Det antages, at en p-plads optager 30 m

►

60% bolig

25% erhverv

15% parkering

25% af total bolig-

masse

175 m

bolig pr.

p-plads

150 m

erhverv pr. p-

plads

300 m

institution pr.

p-plads

33% af erhvervsareal

ekskl. parkering

Parkeringsdækning

►

Institutioner

For alle blandede områder antages det, at 33% af er-

hvervsmassen reserveres til institutioner.

►

Tabel 13: Oversigt over øvrige arealforudsætninger

4.3

Moms

For en detaljeret gennemgang af relevante momsmæssige forhold for LIS henvises til appendiks 6.

Inden for rammerne af LIS er det muligt at foretage visse strukturelle tilpasninger, der eliminerer uhen-

sigtsmæssige momsomkostninger hos sælger og/eller køber. Vi har antaget, at LIS foretage r de nødven-

dige strukturelle tilpasninger, men det understreges, at de faktiske momsforhold er afhængige af den

struktur, som LIS etableres efter.

Som udgangspunkt forudsætter vi imidlertid, at LIS etablerer en række P/S-selskaber til udviklingen af

Lynetteholmen og de omkringliggende områder, hvor LIS har en ejerandel. Vi forudsætter endvidere, at

LIS fællesregistrerer alle P/S-selskaberne under ét, hvilket betyder, at LIS som udgangspunkt kan over-

føre byggeretter til P/S-selskaberne momsfrit.

LIS er involveret i forskellige aktiviteter, som genererer pengestrømme, jf. afsnit 0. Der gælder generelt

forskellige momsmæssige forhold for de enkelte aktiviteter, hvilket LIS bør være opmærksom på, når

Overordnet vurdering baseret på en blanding af grundskole (1:425 m

), daginstitution (1:200 m

) og plejecentre

(1:500 m

). For øvrige offentlige og almene formål fastsættes parkeringsnorm baseret på den konkrete funktion.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

P/S-selskabet etableres. Vi har gennemgået de momsmæssige forhold ved nedenstående aktiviteter i

appendiks 6:

►

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

4.4

Ejendomsskatter

Det fremgår af Principaftalen om anlæg af Lynetteholmen, at LIS oppebærer indtægter fra mergrund-

skyld af projektet

En model for tilbageførsel af grundskyld kendes fra finansieringsmodellen, som blev anvendt ved etable-

ringen af Ørestad og Nordhavn, hvor B&H i rollen som udviklingsselskab modtog et merprovenu fra

grundskyld som en fordring fra KK.

Det er muligt at estimere nutidsværdien af Lynetteholmens og de omkringliggende områders ejendoms-

skatter, herunder både grundskyld og dækningsafgift, og tilbageføre denne værdi ud fra en model tilsva-

rende den, der fandt anvendelse ved Ørestad. Således har vi estimeret ejendomsskatterne over en 50-

årig periode og tilbagediskonteret værdien af disse skatter til en nutidsværdi ved anvendelse af en rente

på 4,0%

, som kan tilbageføres til LIS. Til beregningen har vi anvendt den forventede grundskyldspro-

mille i KK på 12,6‰ og en dækningsafgiftspromille på 9,8‰.

En væsentlig faktor i estimatet af ejendomsskatter efter kommunalt udligningsbidrag er, hvor stor en del

af KK’s øgede skatteeffekt, der udlignes og herved ikke tilkommer KK.

I det nuværende ejendomsskattesystem har KK et positivt nettoprovenu fra grundskyld fra nye byområ-

der efter udligning svarende til, at ca. 80% af indtægterne udlignes.

I maj 2017 blev der indgået en politisk aftale om et nyt ejendomsskattesystem. Afhængigt af hvordan

dette nye ejendomsskattesystem implementeres, vil andelen af grundskyld og dækningsafgift, der udlig-

nes i KK, kunne stige til potentielt over 100% for nye grunde. Det er vores forståelse, at der frem til

2026 er aftalt en overgangsordning, hvor grundskyld og dækningsafgift indgår i udligningssystemet ba-

seret på den nuværende ejendomsvurdering og skattepromille. Efter 2026 har vi dog ikke kendskab til

den konkrete grundskyldsmodel, da det er vores forståelse, at denne p.t. ikke er fastlagt.

Baseret på denne usikkerhed omkring den fremtidige grundskyld og dækningsafgift samt afledte udlig-

ning anvendes følgende forudsætninger i analysen:

►

Tilbageførsel af grundskyld og dækningsafgift indgår ikke i basisscenariet grundet den høje usikker-

hed om bidragets størrelse.

Vi har desuden gennemført følgende følsomhedsanalyser:

►

En følsomhedsanalyse, hvor grundskyld og dækningsafgift indgår efter en model svarende til den

anvendte model for Ørestad, men med en udligningsprocent på 80%, jf. den nuværende situation.

En følsomhedsanalyse, hvor det antages, at arealerne i analysen indgår med den fulde grundskyld

og dækningsafgift ud fra en antagelse om, at der evt. kan indføres en særlovgivning, der friholder

analysens områder for udligning af grundskylden og dækningsafgift (dvs. en ordning, hvor grund-

skylden og dækningsafgiften direkte tilbageføres til projektet uden om udligningssystemet).

4.5

Jorddeponi og spuns

En væsentlig forudsætning for udbygning af Lynetteholmen er etablering ved at aftage overskudsjord.

Denne faktor vil have en direkte og indirekte effekt på værdien af LIS:

►

Der er en direkte indtægt og omkostning forbundet med modtagelse af overskudsjord.

Baseret på samme model, som fandt anvendelse for Østlig Ringvej-projektet, indgår ligeledes dækningsafgift.

Samme sats, som fandt anvendelse i analyse af Østlig Ringvej og ifm. beregning af bidrag fra Ørestad og Nordhavn.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

►

Indirekte vil hastigheden, hvorved projektet modtager overskudsjord, diktere den maksimale udvik-

lingshastighed for Lynetteholmen.

For anlægsomkostninger, indtægter og jordopfyldshastighed anvendes forudsætninger baseret på B&H’s

indledende analyse af projektet:

►

Jordopfyld af Lynetteholmen i perioden 2022-2062.

Området modtager 2 mio. ton jord pr. år.

Jordindtægt vurderes til DKK 50 pr. ton, og spunsomkostninger til i alt DKK 1.750 mio.

Når VVM-undersøgelsens resultater foreligger, forventes der at indgå en mere detaljeret vurdering af

ovennævnte forhold, hvilket vil blive indarbejdet i analysens resultater.

4.6

Øvrige faktorer

En række øvrige faktorer påvirker værdien af LIS. Disse er sammenfattet herunder:

►

Håndtering af krydstogtsterminal og havnedrift

Ledningsomkostninger.

Sikkerhedszonen omkring Prøvestenen

4.6.1

Sikkerhedszonen omkring Prøvestenen

Den overvejende del af Prøvestenen bliver i dag anvendt af virksomheder, der af miljømæssige årsager

kræver stor afstand til boliger. For at muliggøre en byudvikling på den anden side af Prøvestenskanalen

er en zonering af Prøvestenen nødvendig, så virksomheder med store sikkerhedsafstande til boliger pla-

ceres længst væk.

Den nuværende lejekontrakt for Prøvestenen ophører i 2035, hvorefter aktiviteterne på Prøvestenen

kan tilpasses, således at det bliver muligt at fjerne/ændre sikkerhedszonens påvirkning af Kløverparken.

I nærværende analyse antages det således, at der efter 2035 ikke vil være en sikkerhedsrestr iktion på

omkringliggende arealer.

4.6.2

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

4.6.3

Håndtering af krydstogtsterminal og havnedrift

Jf. Principaftalen skal det undersøges, i hvilket omfang det er muligt at udflytte visse havneaktiviteter til

Lynetteholmen, blandt andet krydstogtsskibe fra inderhavnen.

På nuværende stade er dette forhold endnu ikke afdækket. I nærværende analyse indgår muligheden for

krydstogtsdrift og evt. havnedrift således ikke direkte.

Hvis der i senere analyser viser sig et behov eller en mulighed for udflytning af sådanne aktiviteter, kan

Copenhagen Malmö Port (CMP)/B&H købe byggeretter på Lynetteholmen til markedspris baseret på en

konkret sag.

4.6.4

Ledningsomkostninger

LIS vil have omkostninger til ledningsomlægninger i det omfang ledninger ikke er placeret på gæsteprin-

cippet. Det er vores forståelse, at langt de fleste ledninger, der påvirkes af Lynetteholmen-projektet, er

placeret på gæsteprincippet, hvorfor omkostninger tilfalder ledningsejere og ikke LIS. Det er på denne

baggrund vores vurdering, at ledningsomlægninger ikke i signifikant grad vil påvirke LIS pengestrømme.

4.7

Sammenfatning af kritiske faktorer og værdier

En sammenfatning af kritiske faktorer fremgår af Tabel 14 herunder:

Aktivitet

Kritiske faktorer

►

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

►

Parkering

►

Jorddeponi og spuns

►

Evt. tilbageførsel af ejendomsskatter

►

Arealanvendelse

Udvikling i salgspriser for bolig og erhverv

Udvikling i anlægsomkostninger

Udviklingshastigheden

Skatteregler

Risikodeling mellem parter i projektet

Arealanvendelse

Udbygningshastighed

Parkeringsindtægter og anlægsomkostninger

Mængden af overskudsjord ift. udbygningsha-

stighed

Omkostninger til spuns

Udvikling i salgspriser for bolig og erhverv

Arealanvendelse

Skatteregler, herunder udligningsparadigme

Tabel 14: Overblik over kritiske faktorer

Det bemærkes, at der ikke er taget stilling til risici forbundet med tilvejebringelse af en lokalplan m.v. I

nærværende analyse forudsættes det, at resultatet af VVM-undersøgelsen understøtter de forventede

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

tidsplaner og planforudsætninger. Hvis dette viser sig ikke at være tilfældet, bør forudsætningerne for

udviklingen af arealerne genbesøges.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Scenarier og resultater

For at estimere finansieringsbidraget med hensyn til organisationsform, tidshorisont og risiko har vi op-

stillet fire modeller for boligprisudviklingen, jf. afsnit 2, og tre mulige organisationsmodeller og to yder-

modeller, jf. afsnit 3.

En sammenfatning af hovedforudsætningerne for organisationsmodellerne er sammenfattet herunder:

Organisationsmodel

Ydermodel 1

–

Kun salg

af byggeretter

Beskrivelse

►

LIS sælger alene byggeretter

direkte til tredjepart.

►

LIS antages fortsat at mod-

tage et frivilligt bidrag fra

REDA

Fordeling af aktiver

►

I ydermodel 1 sælges udelukkende byggeretter:

Aktivitet

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøg-

lefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og ef-

terfølgende salg af ejen-

domme

Organisationsmodel 1

–

REDA betaler frivilligt

bidrag

►

LIS sælger byggeretter og

udvikler ejendomme.

►

REDA betaler et frivilligt bi-

drag

Andel

100%

Organisationsmodel 2 -

LIS køber REDAs area-

ler på Refshaleøen

►

LIS sælger byggeretter og

udvikler ejendomme.

►

LIS køber 100% af REDAs

arealer med

►

I alle scenarier antages det, at der generelt ud-

vikles 60% bolig, 25% erhverv og 15% parkering

på arealerne.

►

Det antages, at 25% af boligmassen er almen-

nyttig, og 33% af erhverv er institutioner.

►

Det antages yderligere, at 50% af de kommerci-

elle byggeretter udvikles i P/S med henblik på

både salg af nøglefærdige ejendomme samt ud-

lejning og efterfølgende salg af ejendomme.

►

På denne baggrund antages følgende fordeling

af aktiviteter i alle scenarier:

Aktivitet

Andel

63,7%

23,1%

13,2%

Organisationsmodel 3 -

LIS og REDA samarbej-

der om REDAs arealer

►

LIS sælger byggeretter og

udvikler ejendomme.

►

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøg-

lefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og ef-

terfølgende salg af ejen-

domme

Ydermodel 2 - Kun ud-

vikling af ejendomme

►

LIS udvikler selv alle bygge-

retter i en P/S-struktur.

►

I ydermodel 2 udvikles alle kommercielle byg-

geretter. Erhvervsejendomme sælges som nøg-

lefærdige ejendomme, og boligejendomme som

udlejningsejendomme.

►

Byggeretter til institutioner og almennyttig bolig

sælges direkte til tredjepart.

Aktivitet

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøg-

lefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og ef-

terfølgende salg af ejen-

domme

Andel

27,4%

19,7%

52,9%

Tabel 15: Oversigt over organisations- og ydermodellerne

Alle værdier ekskl. parkering. 15% af alle byggeretter er reserveret til parkering.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

5.1

Vurdering af finansieringsbidraget fra LIS

En oversigt over finansieringsbidraget fremgår af Tabel 16 herunder:

Finansieringsbidrag

(DKK mia.)

Ydermodel 1

Kun salg af byggeretter

Organisationsmodel 1

REDA betaler frivilligt bidrag

Organisationsmodel 2

LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

Organisationsmodel 3

LIS og REDA samarbejder om REDAs

arealer

Ydermodel 2

Kun udvikling af ejendomme

Basis boligprisudvikling med

rentenormalisering

Ydermodel 1a

16,6

Scenarie 1a

17,4

Scenarie 2a

17,4

Scenarie 3a

17,4

Ydermodel 2a

19,5

Basis boligprisudvikling med

uændrede renter

Ydermodel 1b

21,8

Scenarie 1b

22,9

Scenarie 2b

22,9

Scenarie 3b

22,9

Ydermodel 2b

25,7

Tabel 16: Det størst mulige realistiske finansieringsbidrag

Af ovenstående tabel fremgår finansieringsbidraget, som er estimeret ved at beregne nutidsværdien for

LIS’ pengestrømme i 2020. Overordnet bemærkes følgende:

►

I scenarier, hvor der antages en rentenormalisering, estimeres finansieringsbidraget til DKK 17,4

mia. på tværs af de tre undersøgte organisationsmodeller.

I scenarier, hvor renten ikke ændres, estimeres finansieringsbidraget til DKK 22,9 mia. på tværs af

de tre undersøgte organisationsmodeller.

Det ses, at finansieringsbidraget er det samme på tværs af den valgte organisationsmodel (model 1 -

3). Dette skyldes, at nutidsværdien af LIS ikke påvirkes af den valgte organisationsmodel, da den

risikovægtede værdi af aktiviteterne i LIS er den samme, idet det antages, at LIS køber arealer af

REDA til den korrekte markedspris.

Finansieringsbidraget er meget følsomt over for udviklingen i boligpriserne, og resultaterne for or-

ganisationsmodel 1-3 svinger således mellem DKK 17,4-22,9 mia. afhængig af, om der antages en

boligprisudvikling med rentenormalisering eller en boligprisudvikling med uændrede renter.

Finansieringsbidraget i ydermodel 1 og 2 afviger fra finansieringsbidraget ved organisationsmodel

1-3. Dette skyldes primært momsmæssige forhold. Ved kun at sælge byggeretter opnår LIS ikke fri-

holdelse fra moms, hvorimod LIS ved at udvikle, udleje og efterfølgende sælge ejendomme i en vis

grad kan strukturere sig således, at selskabet kan friholdes fra moms.

Såfremt renteniveauet forbliver uændret, forventes det, at LIS kan bidrage med DKK 22,9 mia. til

finansiering af infrastruktur på sigt. Finansieringspotentialet i spændet mellem de to angivne finan-

sieringsbidrag kan udnyttes senere i projektets levetid, når der er større vished om projektets ind-

tægtsstrømme.

►

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

5.2

Finansieringsbidrag og risiko

Finansieringsbidraget er estimeret som nutidsværdien af LIS’ samlede pengestrømme under antagelse

af en passende diskonteringsrente. I denne værdi er der taget hensyn til risikoen i pengestrømmene og

investors alternativomkostning, hvorfor værdien af LIS er ens på tværs af organisationsmodel 1 -3 på

trods af, at LIS’ samlede pengestrømme afviger fra organisationsmodel til organisationsmodel.

For at vurdere det samlede finansieringspotentiale i de forskellige organisationsmodeller uagtet risiko har

vi ligeledes udregnet finansieringsevnen for LIS. Finansieringsevnen er udregnet som den maksimale

gæld, som LIS kan servicere ud fra antagelser om en realrente på 3,0%.

Rentenormalisering

Uændrede renter

43,4

35,0

34,2

17,7

10,4

7,0

12,1

11,3

34,2

33,4

28,8

26,1

22,4

5,8

8,7

27,5

26,8

14,7

DKK mia.

10,1

9,4

DKK mia.

Ydermodel 1a

16,6

17,4

19,5

21,8

22,9

25,7

Ydermodel 1b

Sc. 1b Sc. 2b Sc. 3b

Ydermodel 2b

Sc. 1a Sc. 2a Sc. 3a

Ydermodel 2a

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Finansieringsbidrag

Potentiel finansieringsevne

Figur 23: Nutidsværdi og potentiel finansieringsevne

Som det fremgår af Figur 23, er finansieringsbidraget på tværs af organisationsmodel 1-3 uændret.

Den potentielle finansieringsevne afviger derimod fra DKK 22,4/28,8 mia. i ydermodel 1 (kun salg af

byggeretter) til DKK 34,2/43,4 mia. i ydermodel 2 (kun udvikling af ejendomme). Dette illustrerer, at

DKK mia.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

hvis LIS er villig til at påtage sig yderligere risiko, er den potentielle finansieringsevne også højere, men

tager vi hensyn til risikoen, er finansieringsbidraget uændret (før momsforhold).

Finansieringsbidraget i ydermodellerne afviger fra organisationsmodel 1-3, hvilket skyldes momsmæs-

sige forhold, som nævnt ovenfor.

Det bemærkes, at hvis LIS påtager sig yderligere risici, er det potentielle tab ligeledes større. Nedenfor

har vi vist det samlede anlægsbudget inkl. byggemodning for hver af organisationsmodellerne og yder-

modellerne. Det bemærkes, at omkostninger er upåvirkede af boligprisudviklingen:

Totale anlægsomkostninger

inkl. byggemodning

(DKK mia.)

Byggemodning af grund

Anlægsomkostninger

Totale anlægsomkostninger

Spunsning af Lynetteholmen

Totale anlægsomkostninger

inkl. spunsning

7,5

1,7

9,2

Ydermodel 1

Organisations-

model 1

8,3

17,2

25,5

1,7

27,2

Organisations-

model 2

9,7

20,3

30,0

1,7

31,7

Organisations-

model 3

9,0

18,8

27,8

1,7

29,5

4,8

37,2

42,0

1,7

43,7

Ydermodel 2

Tabel 18: Overblik over anlægsomkostninger for LIS ved de tre organisationsmodeller og to

ydermodeller

Som det fremgår af Tabel 18, vil LIS have færrest anlægsomkostninger i ydermodel 1 og flest i ydermo-

del 2, og LIS vil således være mere eksponeret mod budgetoverskridelser og andre risici i anlægsfasen i

ydermodel 2 end i ydermodel 1.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

5.3

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

5.3.1

5.3.2

Ejendomsudvikling

I forhold til udvikling af LIS’ arealer dels sælger LIS byggeretter direkte, dels udvikler og sælger LIS nøg-

lefærdige ejendomme, og dels udvikler, udlejer og efterfølgende sælger LIS ejendomme. En oversigt

over værdien af ejendomsudvikling er sammenfattet i nedenstående Tabel 20:

Rentenormalisering

Ejendomsudvikling

(DKK mia.)

Andel af

etagemeter

Sc. 1a

Salg af byggeretter

Udvikling og salg af nøglefær-

dige ejendomme

Udvikling, udlejning og efter-

følgende salg af ejendomme

Total værdi

63,7%

23,1%

13,2%

100,0%

9,4

4,4

4,3

18,0

Sc. 2a

11,1

5,2

5,0

21,3

Sc. 3a

10,2

4,8

4,6

19,6

Sc. 1b

12,1

5,8

5,9

23,7

Sc. 2b

14,3

6,8

6,9

28,1

Sc. 3b

13,2

6,3

6,4

25,9

Uændrede renter

Tabel 20: Overblik over værdi fra ejendomsudvikling

►

I alle scenarier sælger LIS 50% af de kommercielle byggeretter og udvikler de resterende 50% i en

partnerskabsstruktur, som både udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme samt udvikler, udlejer

og efterfølgende sælger ejendomme.

I scenarierne med organisationsmodel 1 (scenarie 1a og 1b), hvor LIS modtager et frivilligt bidrag,

men ikke køber sig ind på REDAs arealer, ses der et mindre potentiale fra ejendomsudvikling end i

de to øvrige scenarier. Dette skyldes, at LIS i dette scenarie råder over færre arealer. I alt ses et

finansieringsbidrag på hhv. DKK 18,0 mia. i scenarie 1a og DKK 23,7 mia. i scenarie 1b.

finansieringsbidrag for

eller i samarbejde med

mia. og DKK 28,1 mia.

hhv. DKK 19,6 mia. og

ejendomsudvikling, da LIS udvikler REDAs arealer alene (scenarie 2a og 2b)

REDA (scenarie 3a og 3b). Samlet ses et finansieringsbidrag på DKK 21,3

for hhv. 2a og 2b. For scenarierne 3a og 3b ses et finansieringsbidrag på

DKK 25,9 mia.

►

I scenarierne med hhv. organisationsmodel 2 og 3 (scenarie 2a og 3a samt 2b og 3b) ses et større

Andel af etagemeter ekskl. parkering.

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

►

Af Tabel 19 ses det, at den potentielle finansieringsevne er højere i de scenarier, hvor LIS råder

over flere arealer (scenarie 2a og 2b samt 3a og 3b) ift. scenarierne, hvor LIS alene modtager et

direkte frivilligt bidrag (scenarie 1a og 1b).

5.3.3

Øvrige aktiviteter

Øvrige aktiviteter bidrager med en begrænset værdi. En oversigt over værdien er sammenfattet i neden-

stående Tabel 21:

Rentenormalisering

Øvrige aktiviteter

(DKK mia.)

Sc. 1a

Parkering

Evt. tilbageførsel af ejendomsskatter

Jorddeponi og spuns

Total værdi

0,2

Sc. 2a

0,2

Sc. 3a

0,2

Sc. 1b

0,2

Sc. 2b

0,2

Sc. 3b

0,2

Uændrede renter

Tabel 21: Overblik over værdi fra øvrige aktiviteter

►

Finansieringsbidraget fra parkering varierer en smule på tværs af scenarierne (dog for lidt til at

fremgå af de afrundede tal), hvilket skyldes, at LIS antages at udvikle flere parkeringspladser, når

LIS også står for udvikling af hele Refshaleøen (scenarie 2a og 2b) eller dele af Refshaleøen (scena-

rie 3a og 3b).

Indtægter fra jorddeponi og omkostninger ifm. spuns antages at udligne hinanden og således gå i

nul.

I alle scenarier antages der ingen indtægter fra tilbageførsel af ejendomsskatter grundet usikkerhe-

der omkring det nye ejendomsskattesystem.

►

5.3.4

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

5.4

Transport- og Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og organisering af

Lynetteholmen

8.000

2036-2050:

Denne periode er præget af, at LIS har

påbegyndt udviklingen af samtlige arealer.

Efter 2051:

I perioden efter 2051 forventes LIS at have den største årlige

indtægt, men er ligeledes præget af, at LIS løbende afvikler

sine aktiviteter.

6.000

DKK mio.

4.000

LIS har primært indtægter fra salg af

byggeretter, men med begyndende indtægter

fra salg af nøglefærdige ejendomme samt

udlejning og efterfølgende salg af

ejendomme.

2.000

-2.000

-4.000

-6.000

Køb/salg af arealer ifm. ejerskifte

Udlejning og efterfølgende salg

Figur 24: LIS' samlede pengestrømme (scenarie 1a)

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

2054

2055

2056

2057

2058

2059

2060

2061

2062

2063

2064

2065

2066

2067

2068

2069

2070

2071

2072

2073

2074

2075

Frivilligt bidrag

Parkering

Salg af byggeretter

Tilbageførsel af ejendomsskatter

Salg af ejendomme efter opførelse

Jorddeponi og spuns

5.4.1

5.4.2

5.4.3

LIS’ pengestrømme i perioden 2036-2050

Perioden fra 2036-2050 er præget af, at LIS har påbegyndt udviklingen af samtlige arealer i nærvæ-

rende analyse. Både LIS’ udgifter og indtægter stiger således i forhold til forrige periode.

LIS har udgifter til byggemodning og anlæg af ejendomme i forbindelse med udviklingen af arealer på

Refshaleøen, Quintus, Kløverparken og Lynetteholmen. LIS har ligeledes indtægter fra salg af byggeret-

ter, salg af nøglefærdige ejendomme samt begyndende indtægter fra udlejning og efterfølgende salg af

ejendomme fra alle arealerne.

Pengestrømmene fra perioden kan således overordnet opsummeres som følger. Intervallerne indikerer

forskellen på scenarier med rentenormalisering ift. scenarier med uændrede rente:

►

I forbindelse med aktiviteten salg af byggeretter stiger LIS’ årlige indtægt fra ca. DKK 0,4 mia. i

2036 til niveauet ca. DKK 1,2 mia. i 2050 afhængigt af den anvendte boligprismodel.

I forbindelse med aktiviteten udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme stiger LIS’ årlige indtæg-

ter fra et niveau på ca. DKK 0,1 mia. til ca. DKK 0,3 mia. i 2036 til niveauet ca. DKK 0,6 mia. til ca.

DKK 0,9 mia. i 2050. I forbindelse med aktiviteten udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejen-

domme stiger LIS’ årlige indtægter fra et niveau på ca. DKK 0,0 til ca. DKK 0,2 mia. i 2036 til ni-

veauet ca. DKK 0,5 mia. til ca. DKK 0,9 mia. i 2050.

5.4.4

LIS’ pengestrømme i perioden efter 2051-

Perioden efter 2051 er præget af en afvikling af aktiviteter inden for LIS. Således ses det, at LIS’ penge-

strømme er størst i perioden 2051-2060, hvor de ligeledes er forholdsvis stabile. Efter 2060 ses fal-

dende pengestrømme, efterhånden som arealer er færdigudviklede.

LIS lukkes, når alle arealer er færdigudviklet og/eller frasolgt, hvilket forventes at være i 2068.

Pengestrømmene fra perioden kan opsummeres som følger. Intervallerne indikerer forskellen på scena-

rier med rentenormalisering ift. scenarier med uændrede rente:

►

I forbindelse med aktiviteten salg af byggeretter har LIS frem mod 2056 forholdsvis stabile indtæg-

ter på DKK 1,2 mia. til DKK 2,4 mia. Fra 2057 falder indtægterne i takt med, at arealerne færdigud-

vikles, og at LIS sælger de sidste byggeretter i 2060.

I forbindelse med aktiviteten udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme stiger LIS’ årlige indtæg-

ter fra et niveau på DKK 0,7 mia. til DKK 0,8 mia. i 2051 til niveauet DKK 1,2 mia. til DKK 1,4 mia. i

2059. I årene herefter falder indtægterne ligeledes i takt med, at arealerne færdigudvikles, og i

2063 antages den sidste nøglefærdige ejendom at blive frasolgt.

I forbindelse med aktiviteten udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme stiger LIS’ år-

lige indtægter fra et niveau på DKK 0,5 mia- til DKK 0,7 mia. i 2051 til niveauet DKK 1,5 mia. til

DKK 1,7 mia. i 2061. Herefter falder indtægterne ligeledes i takt med, at de sidste ejendomme sæl-

ges, og i 2068 antages den sidste udlejningsejendom at blive frasolgt.

►

5.5

Følsomhedsanalyser

En række af de anvendte forudsætninger i nærværende analyse er behæftede med betydelig usikkerhed,

hvorfor vi har gennemført en række følsomhedsanalyser for at vise, i hvilket omfang resultaterne er af-

hængige af forudsætningerne.

Et overblik over følsomhedsanalyserne er vist i Figur 25 nedenfor, hvor effekten på finansieringsbidra-

get fra LIS fremgår:

Scenarie 1a-3a

Slamdepot på Refshaleøen (udbygges ikke)

Lynetteholmen zone 2 (udbygges)

-1,0

- 3,2

Areal med tilbagekøbsret (købes i 2052)

Bebyggelsesprocenter (-10%/+10%)

Parkeringsnorm (10% af areal til parkering)

Anlægsomkostninger (75% fraktil/25% fraktil)

Almennyttig andel (35%/15%)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (80% udligning)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (0% udligning)

Realrente (4,0%/2,0%)

-3,1

- 0,3

-1,9

- 1,7

1,1

6,1

-1,7-1,6

- 1,7

3,6

8,5

Investors afkastkrav (+0,5%)

Investors afkastkrav (+1,0%)

Moms (ingen fællesregistrering)

-15

-10

-5

-1,4

-2,6

-0,5

DKK mia.

Scenarie 1b-3b

Slamdepot på Refshaleøen (udbygges ikke)

Lynetteholmen zone 2 (udbygges)

Areal med tilbagekøbsret (købes i 2052)

Bebyggelsesprocenter (-10%/+10%)

Parkeringsnorm (10% af areal til parkering)

Anlægsomkostninger (75% fraktil/25% fraktil)

Almennyttig andel (35%/15%)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (80% udligning)

Tilbageførsel af ejendomsskatter (0% udligning)

Realrente (4,0%/2,0%)

Investors afkastkrav (+0,5%)

Investors afkastkrav (+1,0%)

Moms (ingen fællesregistrering)

-15

-10

-5

-3,9

-8,6

-1,3

4,0

- 0,4

-2,3

2,2

-2,4

2,4

2,0

4,5

1,3

6,1

10,3

-1,5-

-2,8

-0,6

DKK mia.

Figur 25: Overblik over følsomhedsanalysernes effekt på finansieringsbidraget

6.1

Resultaterne for følsomhedsanalyserne

Forudsætningerne for og resultaterne af de enkelte følsomhedsanalyser gennemgås nedenfor.

6.1.1

Boligprisudvikling

Udviklingen af boligpriserne vil bl.a. afhænge af fremtidige indkomststigninger for de nuværende køben-

havnere og tilflyttere, ændringer i den finansielle regulering af boligkøb, ændringer i reguleringen af bo-

ligmarkedet, ændrede skatteregler, ændringer i flyttemønstre mellem land og by, konjunkturer, renteni-

veauet og udbygningen af boligområder i Københavns omegnskommuner. Dette er parametre der, grun-

det analysens lange tidshorisont, er behæftede med stor usikkerhed.

Vi har derfor gennemført to følsomhedsanalyser, jf. nedenstående tabel:

Model

Følsomhed 1:

Lav boligprisudvikling

Kort beskrivelse

Priserne følger byggeomkostningerne.

I modellen med lave prisstigninger vil det være nødvendigt at udbygge Køben-

havn med ca. 500-600.000 m² bolig pr. år for at holde prisudviklingen på boli-

ger nede, hvilket er væsentligt over dagens niveau på ca. 160.000-360.000 m²

bolig pr. år.

Den beregnede udbygningstakt ligger markant over det historiske niveau, og

det kan diskuteres, om dette scenarie i praksis kan realiseres

. Det er således

vores vurdering, at boligmassen skal udbygges med 571.000 m² om året i gen-

nemsnit over hele perioden. Til sammenligning er boligmassen i 2012 -2019 i

gennemsnit udvidet med 382.000 m² om året.

Følsomhed 2:

Høj boligprisudvikling

Priserne følger den historiske stigningstakt korrigeret for særlige begivenheder.

Vi estimerer, hvor meget der skal bygges for at opnå en prisudvikling, hvor pri-

serne stiger i takt med de historiske stigningstakter.

I denne model udbygges boligmassen med 188.000 m² om året i gennemsnit,

hvilket er lavere end det historiske gennemsnit på 382.000 m² om året for

2012-2019, men højere end gennemsnittet for 1986-2006 på 82.000 m² om

året.

Tabel 24: Prisfølsomhed for boligpriser

Baseret på ovenstående prisscenarier har vi estimeret boligprisudviklingen til:

►

I følsomheden med lav boligprisudvikling, hvor boligpriserne følger udviklingen i byggeomkostnin-

gerne, stiger priserne blot med 0,3% om året i gennemsnit frem til 2075. Det svarer til, at priserne

samlet stiger med 21% frem til 2075.

I følsomheden med høj boligprisudvikling, hvor priserne følger de historiske stigningstakter korrige-

ret for engangseffekter, stiger priserne i gennemsnit med 3,5% om året. Det svarer til, at priserne

samlet set næsten seksdobles frem til 2075.

►

Det bemærkes, at dette scenarie vil kræve en væsentlig udbygning af arealer uden for arealerne på Lynettehol -

men, Refshaleøen og Kløverparken. Resultatet flugter i øvrigt meget godt med de ekspertvurderinger, vi har fået i

forbindelse med udarbejdelsen af scenarierne. Disse vurderinger går på, at det bliver meget vanskeligt/umuligt at

holde prisstigningstakten på 0,3% om året.

Til at estimere den udbygningstakt, der skal til for at realisere hhv. den lave og høje boligprisudvikling,

har vi udviklet en langsigtet model for udbud og efterspørgsel, jf. appendiks 7:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Prisfølsomhed for boligpriser

Lav boligprisud-

vikling

8,6

Basis boligprisud-

vikling med rente-

normalisering

17,4

Basis boligprisud-

vikling med uæn-

drede renter

22,9

Høj boligprisudvik-

ling

39,8

Tabel 25: Følsomhedsanalyse 1 - effekt på finansieringsbidraget

Som det fremgår af Tabel 25, er finansieringsbidraget meget følsomt over for boligprisudviklingen, og

resultaterne svinger således mellem DKK 8,6

–

39,8 mia. afhængig af, om der antages en lav boligpris-

udvikling eller en høj boligprisudvikling.

Dette spænd skyldes primært, at værdien af LIS’ arealer er direkte påvirket af salgspriserne på boliger,

men påvirkes også af, at udbygningstakten af arealerne varierer med boligprisudviklingen. Således vil en

lavere boligprisudvikling øge efterspørgslen efter boliger og kræve et større boligudbud, hvilket betyder,

at udbygningstakten for arealerne accelereres. Dette medfører en jordopfyldsbegrænsning for LIS, idet

jordopfyldet af Lynetteholmen ikke forventes at kunne følge med boligudbuddet.

6.1.2

6.1.3

B&H’s slamdepotareal på Refshaleøen

Samtlige af B&H’s arealer på Refshaleøen indgår i alle scenarierne, og det antages, at disse indskydes i

LIS og udvikles på linje med de øvrige arealer i analysen

B&H har imidlertid bemærket, at det areal, som på nuværende tidspunkt anvendes til slamdepot, blev

udlagt som grønt område i forbindelse med Principaftalen. Der er således usikkerhed om, hvorvidt dette

areal kan udbygges på linje med de øvrige arealer:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rentenormalisering

Scenarier med uændrede renter

Slamdepot udbygges

ikke

16,4

21,6

Slamdepot udbygges

17,4

22,9

Effekt ift.

basisscenarie

-1,0

-1,3

Tabel 28: Følsomhedsanalyse 3

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af ovenstående Tabel 28, har B&H’s slamdepotareal en større negativ effekt på finan-

sieringsbidraget fra LIS. Dette skyldes, at arealet, i modsætning til BIOFOS-arealet, er indskudt i LIS om-

kostningsfrit, og ved ikke at udbygge arealet har LIS færre etagemeter at udvikle og sælge.

6.1.4

Udbygning af Lynetteholmen zone 1 og zone 2

Lynetteholmens samlede areal på ca. 2,8 mio. m

etableres som to zoner, hhv. en zone 1 på ca. 1,9 mio.

og zone 2 på ca. 0,9 mio. m

. Zone 1 reserveres til bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 150,

og zone 2 reserveres til grønne område med en bebyggelsesprocent på 0.

Med undtagelse af lystbådehavnen på Refshaleøen, som i udgangspunktet ikke indgår i scenarierne. Dette uddybes

i afsnit 6.1.3.

Arealanvendelsen er imidlertid ikke endeligt fastlagt, og efter dialog med styregruppen har vi estimeret

effekten af at benytte en bebyggelsesprocent på 75 for Lynetteholmen zone 2. Til følsomhedsanalysen

antages det, at Lynetteholmen zone 2 bebygges, når Lynetteholmen zone 1 er fuldt udbygget:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rentenormalisering

Scenarier med uændrede renter

Lynetteholmen zone 2

bebygges

20,6

26,9

Lynetteholmen zone 2

bebygges ikke

17,4

22,9

Effekt ift.

basisscenarie

3,2

4,0

Tabel 29: Følsomhedsanalyse 4

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 29, har bebyggelsen af Lynetteholmen zone 2 en større direkte effekt på fi-

nansieringsbidraget fra LIS.

6.1.5

6.1.6

Bebyggelsesprocenter

De endelige bebyggelsesprocenter for arealerne er endnu ikke besluttet, hvorfor disse er behæftede

med en vis usikkerhed. Følsomhedsanalysen nedenfor er estimeret med henholdsvis en 10% højere be-

byggelsesprocent på alle arealer og en 10% lavere bebyggelsesprocenter på alle arealer:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

10% lavere

bebyggelses-

procent

15,6

20,6

Basis

17,4

22,9

10% højere

bebyggelses-

procent

19,1

25,1

Effekt ift.

basisscenarie

-1,9/1,7

-2,3/2,2

Tabel 31: Følsomhedsanalyse 6

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 31 ovenfor, har bebyggelsesprocenterne en direkte effekt på finansieringsbi-

draget fra LIS. Dette skyldes, at bebyggelsesprocenterne påvirker antallet af etagemeter, som LIS kan

udvikle og sælge.

Ændringen i bebyggelsesprocenterne svarer stort set til ændringen i finansieringsbidraget, dvs. at en

ændring på 10% i bebyggelsesprocenterne medfører en ændring på 10% i finansieringsbidraget. Det be-

mærkes dog, at en ændring i bebyggelsesprocenterne ligeledes påvirker udbygningstakten på arealerne,

hvilket har en mindre effekt.

6.1.7

Parkeringsnorm

På baggrund af parkeringsnormerne angivet for udviklingsområder i Kommuneplan 2019 udlægges 15%

af arealet til parkering. Det er ikke endeligt besluttet, hvorvidt samme parkeringsnorm skal ligge til

grund for Lynetteholmen, hvorfor vi efter dialog med styregruppen har foretaget en følsomhedsanalyse

heraf:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rentenormalisering

Scenarier med uændrede renter

15% af areal til

parkering

17,4

22,9

10% af areal til

parkering

18,5

24,2

Effekt ift.

basisscenarie

1,1

1,3

Tabel 32: Følsomhedsanalyse 7

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 32 har parkeringsnormen en direkte effekt på finansieringsbidraget fra LIS.

Dette skyldes primært, at jo lavere andel af arealet, som anvendes til parkering, jo større andel kan an-

vendes til bebyggelse, hvilket driver en større værdi.

6.1.8

Anlægsomkostninger

Anlægsomkostningerne er fastsat baseret på et statistisk studie foretaget af MOE. Studiet vurderes at

udgøre et godt estimat for de forventede anlægsomkostninger. Udviklingen af Lynetteholmen og de om-

kringliggende områder løber imidlertid over en meget lang årrække, hvor både konjunkturer og teknolo-

gisk udvikling kan have en effekt på projektet, herunder også anlægsomkostningerne. Således er an-

lægsomkostningerne behæftede med en vis usikkerhed.

Som en del af det statistiske studie har MOE udarbejdet en fraktil på hhv. 25% og 75% for anlægsom-

kostningerne.

Således svarer 25% fraktilen til anlægsomkostningen for et relativt billigt byggeri og

75% fraktilen svarer til et relativt dyrt byggeri. Vi vurderer, at dette giver et godt estimat af udfaldsrum-

met for anlægsomkostningerne for LIS:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

75% fraktil

8,8

14,3

Basis

17,4

22,9

25% fraktil

23,5

29,0

Effekt ift. basis-

scenarie

-8,6/6,1

Tabel 33: Følsomhedsanalyse 8

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 33, har en ændring i anlægsomkostningerne en direkte og potentiel stor ef-

fekt på finansieringsbidraget for LIS. Dette understreger den risici, som LIS er eksponeret imod i an-

lægsfasen af Lynetteholmen.

I fraktilen på 25% er anlægsomkostningerne ekskl. byggemodning DKK 16.400 pr. m

, DKK 16.700 pr. m

og DKK

15.400 pr. m

for hhv. privat bolig, erhverv og almennyttig bolig. I fraktilen på 75% er anlægsomkostningerne ekskl.

byggemodning hhv. DKK 28.500 pr. m

, DKK 28.200 pr. m

og DKK 21.400 pr. m

for samme typer byggeri. I alle

tilfælde er det antaget, at grundene er byggemodnet.

6.1.9

Almennyttige boliger

KK har en målsætning om, at almennyttige boliger skal udgøre 25% af nye boliger i byen:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

35% almennyttige

boliger af

boligmassen

15,8

20,5

Basis

(25% almennyt-

tige boliger af

boligmassen)

17,4

22,9

15% almennyttige

boliger af

boligmassen

19,1

25,3

-1,6/1,7

-2,4/2,4

Effekt ift.

basisscenarie

Tabel 34: Følsomhedsanalyse 9

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af ovenstående Tabel 34, har en ændring i andelen af almennyttige boliger en stor ef-

fekt på finansieringsbidraget fra LIS. Dette skyldes, at værdien af en almennyttig bolig er meget be-

grænset sammenlignet med en privat bolig.

6.1.10

Tilbageførsel af ejendomsskatter

Det er vores forståelse, at afhængigt af hvordan det nye ejendomsskattesystem implementeres, vil an-

delen af grundskyld og dækningsafgift, der udlignes i KK, potentielt kunne stige til over 100% for nye

grunde. Dette er dog behæftet med en betydelig usikkerhed, og hvis en mindre andel udlignes, vil det

udgøre en indtægt for KK:

12,0

10,0

DKK mia.

8,0

4,0

8,5

10,3

100% udligning

1,7

2,0

80% udligning

0% udligning

Scenarier med uændrede renter

Scenarier med rentenormalisering

Figur 26: Værdi af tilbageførsel af ejendomsskatter

Som det fremgår af ovenstående figur, udgør ejendomsskatter potentielt en stor indtægt for KK, og

denne indtægt kan indgå som finansieringsbidrag fra LIS. Det skal dog bemærkes, at resultaterne er ba-

seret på det forventede ejendomsskattesystem, herunder ejendomsskattesatser, og disse forudsætnin-

ger kan ændre sig i analysens løbetid.

Baseret på ovenstående Figur 25 opgøres finansieringsbidraget til følgende ved udligning på hhv. 100%,

80% og 0%:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

Udligning på 100%

17,4

22,9

Udligning på 80%

Udligning på 0%

Effekt ift.

basisscenarie

1,7/8,5

2,0/10,3

19,1

24,9

25,9

33,2

Tabel 35: Følsomhedsanalyse 10

–

effekt på finansieringsbidrag

6.1.11

Realrente og diskonteringsrenter

Som udgangspunkt anvender vi en forudsætning om en real lånerente på 3,0%. Det er vores forståelse,

at en realrente i dette niveau er anvendt i forbindelse med andre infrastrukturprojekter, men hvorvidt

en rente i dette niveau er retvisende, er behæftet med usikkerhed.

Den reale lånerente anvendes dels til estimering af den potentielle finansieringsevne, men indgår ligele-

des i estimeringen af diskonteringsrenterne, jf. appendiks 5. Nedenfor er resultatet af en ændring i real-

renten vist for finansieringsbidraget for LIS:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

Realrente på 4,0%

(4,4% og 6,8%)

14,4

19,0

Realrente på 3,0%

(3,8% og 6,5%)

17,4

22,9

Realrente på 2,0%

(3,2% og 6,3%)

21,0

27,4

Effekt ift.

basisscenarie

-3,1/3,6

-3,9/4,5

Tabel 36: Følsomhedsanalyse 11

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 36, er finansieringsbidraget meget følsomt over for ændringer i realrenten,

idet realrenten har stor indflydelse på niveauet af diskonteringsrenten. Således estimeres diskonterings-

rente 1 og 2 til henholdsvis 4,4% og 6,8% ved en realrente på 4,0% og 3,2% samt til 6,3% ved en real-

rente på 2,0%.

Realrenten har endvidere en direkte effekt på den potentielle finansieringsevne, som vist nedenfor:

Potentielle finansieringsevne fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rentenormalisering

Scenarie 1a

Scenarie 2a

Scenarie 3a

Scenarier med uændrede renter

Scenarie 1b

Scenarie 2b

Scenarie 3b

Realrente på

4,0%

18,5

19,2

18,8

23,9

24,7

24,3

Realrente på

3,0%

26,1

27,5

26,8

33,4

35,0

34,2

Realrente på

2,0%

37,2

39,5

38,4

47,0

49,8

48,4

Effekt ift.

basisscenarie

-7,6/11,1

-8,3/12,0

-8,0/11,6

-9,5/13,6

-10,3/14,8

-9,9/14,2

Tabel 37: Følsomhedsanalyse 11

–

effekt på den potentielle finansieringsevne

Som det fremgår af ovenstående Tabel 37, er den potentielle finansieringsevne meget følsom over for

ændringer i realrenten. Realrenten repræsenterer den reale lånerente, som vi antager, at LIS kan op-

tage gæld til. Ligeledes gør det sig gældende, at over en så lang periode, som projektet strækker sig

over, vil renteniveauet have stor betydning på grund af renters renteeffekt.

6.1.12

Investors afkastkrav ved salg af udlejningsejendomme

Investors afkastkrav anvendes til fastlæggelse af salgspriserne for udlejningsejendomme, herunder både

boligejendomme og erhvervsejendomme. Niveauerne for afkastkravene er baseret på markedsdata og

afspejler således dagens forventning til investors afkastkrav, jf. appendiks 1.

Grundet analysens lange tidshorisont er investors afkastkrav behæftet med en vis usikkerhed.

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rente-

normalisering

Scenarier med uændrede

renter

Bolig 3,45% og er-

hverv 4,45%

17,4

22,9

+0,5%-point

16,0

21,4

1,0%-point

14,8

20,1

Effekt ift.

basisscenarie

-1,4/-2,6

-1,5/-2,8

Tabel 38: Følsomhedsanalyse 12

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 38, er finansieringsbidraget følsomt over for ændringer i investors afkastkrav.

Dette skyldes, at investors afkastkrav har direkte indflydelse på salgspriserne, som LIS kan realisere.

Desto højere afkastkrav, desto lavere salgspris.

6.1.13

Fællesregistrering af P/S-selskaber i forhold til moms

Som en del af opdraget, skal det undersøges, hvorvidt dele af projektet kan friholdes fra moms. Vi vur-

derer, at det som udgangspunkt er muligt at foretage visse strukturelle tilpasninger, der eliminerer

uhensigtsmæssige momsomkostninger hos sælger og/eller køber. Én af disse tilpasninger er, at LIS fæl-

lesregistrerer alle P/S-selskaberne under ét, hvilket indebærer, at der ikke skal betales moms af intern

omsætning mellem de fællesregistrerede virksomheder.

Det er vores vurdering, at anvendelsen af reglerne om fællesregistrering er normal praksis i en situation

som LIS’, men fællesregistreringen skal godkendes af Skatterådet, hvorfor der er en risiko for, at de vur-

derer situationen anderledes. På baggrund af dette og dialog med styregruppen har vi foretaget en føl-

somhedsanalyse, hvor finansieringsbidraget estimeres uden anvendelse af reglerne om fællesregistre-

ring, jf. Tabel 39 nedenfor:

Finansieringsbidrag fra LIS

(DKK mia.)

Scenarier med rentenormalisering

Scenarier med uændrede renter

Uden fælles-

registrering

17,0

22,3

Med fællesregistrering

17,4

22,9

Effekt ift.

basisscenarie

-0,4

-0,6

Tabel 39: Følsomhedsanalyse 12

–

effekt på finansieringsbidrag

Som det fremgår af Tabel 39 vil det, alt andet lige, have en negativ effekt på DKK 0,6 mia. i scenarie 1a-

3a og DKK 0,4 mia. i scenarie 1b-3b, hvis LIS ikke fællesregistrerer P/S-selskaberne. Dette skyldes, at

LIS i dette tilfælde ikke vil kunne overføre byggeretterne til P/S-selskaberne momsfrit, hvorfor P/S-sel-

skaberne vil have en omkostning til moms.

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller f lere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

-- AKT 730242 -- BILAG 4 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 1 v7.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 1

–

version 7

Forudsætninger i finansielle analyser

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærværende notat

A1:

2.1

2.2

2.3

2.4

Ejendomsmarked: udbud og efterspørgsel

Anlægsomkostninger

Salg af byggeretter

Salgspriser

Lejeniveauer (og investors afkastkrav)

A2: Skatter og afgifter

3.1 Friholdelse af moms

3.2 Modeller for tilbageførsel af ejendomsskatter

A3: Parkering

4.1 Parkeringsforudsætninger

A4: Jorddeponi og spuns

A5: Ledningsomkostninger

A6: Øvrige faktorer

7.1 Sikkerhedszonen omkring Prøvestenen

7.2

7.3 Håndtering af krydstogtsterminal og havnedrift

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat sammenfatter hovedforudsætningerne og metoderne, som finder anvendelse i for-

bindelse med hovedelement A omhandlende de finansielle analyser som led i

Undersøgelse af finansie-

ring og organisering af Lynetteholmen.

Notatet er opdelt i arbejdsspor A1-A6 i de finansielle analyser, jf. Figur 1:

►

A1: Ejendomsmarked: udbud og efterspørgsel

A2: Skatter og afgifter

A3: Parkering

A4: Jorddeponi og spuns

A5: Ledningsomkostninger

A6: Øvrige faktorer

Figur 1: Illustration af arbejdsspor i de finansielle analyser, som gennemgås i nærværende

notat

1.2

Versioner af nærværende notat

Version

001

002

003

004

005

006

007

–

nærværende

version

Dato

Den 4. oktober 2019

Den 28. oktober

2019

Den 12. december

2019

Den 26. februar

2020

Den 30. marts 2020

Den 16. april 2020

Den 4. maj. 2020

Beskrivelse/ændringer

Første version fremlagt på statusmødet den 4. oktober 2019.

Anden version gennemgået på styregruppemødet den 28. oktober

2019. Hovedforudsætninger, status og udeståender opdateret.

Tredje version gennemgået på styregruppemøde den 12. december

2019. Hovedforudsætninger, status og udeståender opdateret.

Fjerde version. Gennemgang af hovedforudsætninger og metode an-

vendt i første rapportudkast af den 21. februar 2020.

Femte version. Opdateret notat ifm. andet rapportudkast dateret den

20. marts 2020.

Sjette version. Mindre korrekturrettelser. Fremsendt ifm. rapport da-

teret den 16. april 2020.

Udkast stempel fjernet og fremsendt ifm. rapport dateret den 4. maj

2020.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A1: Ejendomsmarked: udbud og efterspørgsel

I arbejdsspor A1 har vi fastlagt forudsætningerne for udviklingen af Lynetteholmen og de omkringlig-

gende områder samt afsætningsmulighederne for de boliger og erhvervsejendomme, som opføres.

Hovedforudsætningerne i forbindelse med ejendomsmarkedet er sammenfattet i flere forskellige appen-

dikser, jf. Tabel 1 nedenfor:

Appendiks

Appendiks 1

(nærværende appendiks)

Hovedforudsætning

►

Appendiks 3

–

forudsætninger

for arealanvendelse

►

Anlægsomkostninger

Lejeniveauer

Investors afkastkrav (kapitaliseringsfaktor)

Metode for værdiansættelse af byggeretter

Arealer, som indgår i nærværende analyse

Arealanvendelse og bebyggelsesprocenter

Udbygningstakt for analysens arealer (baseret på den generelle udbygnings-

hastighed, jf. appendiks 7)

Appendiks 4

–

forudsætninger

for udbygningstakt

Appendiks 7

–

baggrunds-

rapport: boligudbud,

-efterspørgsel og -priser

►

Boligprisudvikling, herunder tre boligprismodeller

Boligpriser tilsvarende dagens niveau

Generel udbygningshastighed for København

Tabel 1: Overblik over hovedforudsætninger i appendikser

2.1

Anlægsomkostninger

Anlægsomkostningerne driver værdiansættelsen af byggeretter og ejendomsudviklingen, herunder ud-

vikling og salg af nøglefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejen-

domme.

2.1.1

Anvendt metode

Vi har gennemført et benchmarkingstudie faciliteret af MOE, hvor erfaringsmæssige anlægsomkostnin-

ger inden for følgende kategorier sammenholdes:

►

Bolig (privat bolig og almennyttig bolig)

Erhverv (kontor, forretning, lager og let industri)

Parkering.

Dette studie giver et empirisk grundlag for de endelige anlægsomkostninger, herunder passende følsom-

hedsanalyser.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

Anlægsomkostningerne omfatter alle relevante bygge- og anlægsudgifter, rådgivning samt bygherres

øvrige udgifter, jf. Tabel 2 nedenfor:

Kategori

Budgetpost

Håndværkerudgifter

Bygningsarbejder

Bygge- og anlægsudgift

Byggeplads og vejrlig

Tillæg ved hoved- eller totalentreprise

Rådgivning

Rådgivning og bistand

Stempelafgift og advokat

Landinspektør

Øvrige bygherreudgifter

Renter

Øvrige udgifter og administration

Salgsomkostninger

Tabel 2: Overblik over budgetposter i anlægsomkostninger

Hertil kommer udgifter til byggemodning af grundene, hvilke også indgår i MOEs studie. Det bemærkes,

at vi antager, at byggegrundene byggemodnes før evt. salg af byggeretter. Således forudsættes det for

eksempel, at der er etableret infrastruktur, kloakering og renset for forurening, før byggeretterne sæl-

ges. Dog antages det, at developeren har en mindre omkostning til byggemodning ifm. tilslutning m.v.

2.1.2

Anvendte forudsætninger

Baseret på ovenstående budgetposter har MOE fastlagt nedenstående anlægsomkostninger, som ligger

til grund for de anvendte forudsætninger i nærværende analyse og i følsomhedsanalyserne. I basissce-

narierne har vi anvendt medianomkostningen, og i følsomhedsanalyserne har vi anvendt hhv. 25%’s

fraktilen og 75%’s fraktilen.

Anlægsomkostning ekskl. moms

Kategori

Budgetpost

Fraktil på 25%

Lejlighed

Bolig

Almennyttig

Kontor

Forretning

Erhverv

Lager

Let industri

Parkeringshus i terræn

Parkering

Parkeringskælder

Byggemodning

7.400

1.900

10.500

2.300

13.400

2.800

6.300

7.100

5.300

8.900

12.600

9.300

10.300

19.100

11.100

15.100

19.100

12.300

17.900

25.000

18.300

21.100

32.600

21.800

15.400

Median

19.800

Fraktil på 75%

27.500

Tabel 3: Anlægsomkostninger baseret på MOEs statistiske studie, DKK pr. m

Baseret på input fra B&H har vi, som tillæg til ovenstående anlægsomkostninger, tilføjet en budgetpost

til salgsomkostninger for hhv. bolig (dog ikke for almennyttige boliger) og erhverv

Baseret på input fra B&H er det vores forståelse, at de budgetterer med en omkostning til salg på DKK 720 pr. m

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

Med udgangspunkt i dette og i medianomkostningen fra MOEs studie fastlægger vi anlægsomkostnin-

gerne ekskl. byggemodning for områderne A-D til følgende:

Ejendomstype

Privat bolig

Erhverv

Almennyttig bolig

A: Lynetteholmen

20.520

22.370

17.900

B: Refshaleøen

20.520

22.370

17.900

C: Quintus

10.750

D: Kløverparken

20.520

22.370

17.900

Tabel 4: Anlægsomkostninger ekskl. byggemodning anvendt i nærværende analyse, DKK

pr. m²

Bemærkninger til anvendte anlægsomkostninger

►

For alle private boliger anvendes en anlægsomkostning på DKK 20.520 pr. m

baseret på median-

omkostningen fra MOEs studie og på salgsomkostningen, der er baseret på input fra B&H.

For erhverv anvendes en anlægsomkostning på DKK 22.370 pr. m

baseret på et gennemsnit af

medianomkostningen for hhv.

kontor

forretning,

jf. Tabel 3, samt salgsomkostningen

For erhverv på Quintus antages det dog, at der udelukkende opføres erhverv med karakter af let

industri og lagerbygninger. Derfor anvendes en anlægsomkostning på DKK 10.750 pr. m

baseret

på et gennemsnit af medianomkostningen for hhv.

lager

let industri.

2.2

Salg af byggeretter

LIS vil generere pengestrømme fra salg af byggeretter fra følgende kilder:

►

Salg af kommercielle byggeretter

Salg af almene byggeretter

Salg af byggeretter til institutioner

Salg af byggeretter til partnerskaber (som LIS selv har ejerandel i).

2.2.1

Anvendt metode

Byggeretterne værdiansættes i en DCF-model, hvor byggeretsværdien beregnes som residualværdien

for en developer, baseret på developerens forventede omkostninger og indtægter samt developerens

afkastkrav (diskonteringsrente, jf. appendiks 5).

Anlægsomkostningen for erhverv estimeres således: 50% * DKK 25.000 + 50% * DKK 18.300 + DKK 720 = DKK

22.370 pr. m

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

På baggrund af dette kan en principiel model for værdiansættelse af byggeretter opstilles, jf. Tabel 5

nedenfor:

Priser i DKK

‘000

(ekskl. moms)

Anlægsomkostninger

Byggemodning

Salgsindtægt

Areal

3.000 m²

DKK/m²

20.520

300

36.800

År 1

-20.520

-300

-20.820

0,97

-20.192

År 2

-20.520

300

-20.220

0,91

-18.446

År 3

-20.520

-300

-20.820

0,86

-17.868

År 4

49.680

0,81

40.109

År 5

49.680

0,76

37.732

Pengestrømme fra salg af byggeretter

Diskonteringsrente 2

NPV primo år 1

Værdi af byggeret

6,30%

21.335

7.100

Tabel 5: Principiel model for værdiansættelse af byggeretter

Det bemærkes, at værdiansættelsen af byggeretter i Tabel 5 er illustrativ. Der er således hverken inklu-

deret en realstigning i boligpriserne eller byggeomkostningerne.

2.3

Salgspriser

Salgspriser for ejendomme kan opdeles på følgende hovedsegmenter:

►

Kommercielle boliger

Almennyttige boliger og institutioner

Erhverv.

Kommercielle boliger

Salgspriserne for kommercielle boliger er fastsat baseret på de gennemsnitlige realiserede salgspriser i

seks udvalgte referenceområder, jf. appendiks 7.

Det bemærkes, at vi foretager en generel nedjustering af salgspriserne og lejepri serne i de første 10 år

af et udviklingsområde for at kompensere for de gener, der er ved at flytte til et udviklingsområde med

en lang udviklingshorisont. Nedjusteringen udgør 10% i det første år og falder lineært til 0% i år 10.

Salgspris (før nedjustering)

Område

Inkl. moms

Område A: Lynetteholmen

46.000

Ekskl. moms

36.800

Inkl. moms

41.400

Ekskl. moms

33.120

Salgspris (efter nedjustering)

Almennyttige boliger og institutioner

Almennyttige boliger og institutioner sælges ikke på et frit marked. Vi har anvendt følgende forudsæt-

ninger:

►

Almennyttige boliger er prisregulerede. Således er salgsprisen for almennyttigt boligbyggeri fast-

sat til DKK 26.686 pr. m

, som er den gennemsnitlige, maksimale pris på tværs af hhv. almene fa-

milieboliger, ældreboliger og ungdomsboliger.

Der udvikles og sælges udelukkende erhvervsejendomme på Quintus.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

►

B&H har oplyst, at byggeretter til institutioner kan sælges for DKK 5.000 pr. m

, hvilket vi anven-

der.

Erhverv

Erhvervsejendommene kan ikke prisfastsættes ud fra samme referenceramme som boligpriserne, da er-

hverv dækker over en række funktioner, og da markedsdata typisk vil være i form af en markedsleje og

et afkastkrav for investor.

Vi har således valgt at estimere salgsprisen for erhvervsejendomme på baggrund af en étårs DCF -bereg-

ning, som kaldes

første års afkastmodel,

og som er den mest anvendte model til opgørelse af markeds-

værdi for erhvervsejendomme.

Ligning 1: Første års afkastmodel

�½�½ �½ �½�½

�½ �½ �½�½

�½

(

�½�½�½�½�½

−

�½�½�½�½ �½�½�½�½ �½

)

�½�½�½�½�½ �½�½�½ �½ �½�½�½�½

�½

�½�½�½�½�½ �½�½�½ �½�½

�½ �½�½�½ �½�½�½�½�½

Vi fastsætter lejeniveauet for erhvervsejendomme baseret på markedsdata fra markedsrapporter og en

screening af lejeniveauet for tilgængelige kontorlejemål i referenceområderne. Ligeledes fastsættes in-

vestorernes afkastkrav baseret på markedsrapporter:

Erhvervstype

Kontorejendomme

Retail-ejendomme

Interval for investors af-

kastkrav, jf. markedsdata

3,50-4,50%

4,25-5,50%

Interval for markedsleje,

jf. markedsdata

1.400-2.050

2.000-3.600

Interval for markeds-

leje, jf. screening

800-2.000

N/A

Tabel 7: Markedsdata for lejeniveau (DKK pr. m

) og investors afkastkrav for erhvervsejen-

domme

Driftsomkostningerne er fastsat til DKK 100 pr. m

på baggrund af erfaringstal og dialog med B&H.

Baseret på markedsrapporter og en screening af tilgængelige lejemål fastlægger vi salgspriserne for er-

hvervsejendomme til følgende:

Område

Område A: Lynetteholmen

Salgspris

ekskl. moms

35.300

Lejeniveau

ekskl. moms

1.665

Driftsomkostning

ekskl. moms

100

Investors

afkastkrav

4,45%

2.4

Lejeniveauer (og investors afkastkrav)

Lejeniveauer for ejendomme kan opdeles på følgende hovedsegmenter:

►

Kommercielle boliger

Erhverv, jf. afsnit 2.3.

Kommercielle boliger

Lejeniveauet og investors afkastkrav for kommercielle boliger er fastsat efter samme metode som er-

hvervsejendommene, dvs. baseret på markedsrapporter og en screening af tilgængelige lejemål.

≈

35.300

Colliers Markedsupdate Puls Q4 2019.

Baseret på første års afkastmo del beregnes salgspris (DKK) for erhvervsejendomme til følgende:

( 1. 665

−

100 )

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

4,45%

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

Erhvervstype

Interval for investors af-

kastkrav, jf. markedsdata

3,50-3,75%

Interval for markedsleje, jf.

markedsdata

1.675-2.100

Interval for markeds-

leje, jf. screening

1.600-2.500

Boligejendomme

Tabel 9: Markedsdata for lejeniveau (DKK pr. m

) og investors afkastkrav for boligejen-

domme

Driftsomkostningerne er fastsat til DKK 275 pr. m

på baggrund af erfaringstal og dialog med B&H.

Driftsomkostningerne for kommercielle boliger vurderes højere end erhverv, idet disse inkluderer ejen-

domsskatter.

Baseret på ovenstående fastlægger vi lejeniveauet for kommercielle boliger til følgende:

Område

Område A: Lynetteholmen

Lejeniveau

2.000

Driftsomkostninger

275

Investors

afkastkrav

3,45%

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A2: Skatter og afgifter

Dette afsnit dækker disse to emner:

►

Friholdelse af moms

Modeller for tilbageførsel af ejendomsskatter.

3.1

Friholdelse af moms

Inden for rammerne af LIS er det muligt at foretage visse strukturelle tilpasninger, der eliminerer uhen-

sigtsmæssige momsomkostninger hos sælger og/eller køber. Vi har antaget, at LIS foretager de nødven-

dige strukturelle tilpasninger, men det understreges, at de faktiske momsforhold er afhængige af den

struktur, som LIS etableres efter.

Som udgangspunkt forudsætter vi imidlertid, at LIS etablerer en række P/S-selskaber til udviklingen af

Lynetteholmen og de omkringliggende områder, hvor LIS har en ejerandel. Vi forudsætter endvidere, at

LIS fællesregistrerer alle P/S-selskaberne under ét, hvilket betyder, at LIS som udgangspunkt kan over-

føre byggeretter til P/S-selskaberne momsfrit.

Vi henviser til appendiks 6 for en detaljeret gennemgang af de relevante momsmæssige forhold for LIS.

3.2

Modeller for tilbageførsel af ejendomsskatter

Det fremgår af Principaftalen om anlæg af Lynetteholmen, at LIS oppebærer indtægter fra mergrund-

skyld af projektet

En model for tilbageførsel af grundskyld kendes fra finansieringsmodellen, som blev anvendt ved etable-

ringen af Ørestad og Nordhavn, hvor B&H i rollen som udviklingsselskab modtog et provenu fra grund-

skyld som en fordring fra KK.

Det er muligt at estimere nutidsværdien af ejendomsskatter for Lynetteholmen og de omkringliggende

områder, herunder både grundskyld og dækningsafgift, og tilbageføre værdien af disse ejendomsskatter

ud fra en model tilsvarende den, der fandt anvendelse ved Ørestad. Således har vi estimeret ejendoms-

skatterne over en 50-årig periode og tilbagediskonteret værdien af disse skatter til en nutidsværdi ved

anvendelse af en rente på 4,0%

. Nutidsværdien kan tilbageføres til LIS.

De centrale forudsætninger til beregning af denne nutidsværdi er følgende:

►

Der anvendes en grundskyldspromille på 12,6‰.

Der anvendes en dækningsafgiftssats på 0,98%.

Der anvendes en real diskonteringsrente på 4,0%.

En væsentlig faktor i estimatet af ejendomsskatter efter kommunalt udligningsbidrag er, hvor stor en del

af KK’s øgede skatteeffekt, der udlignes og herved ikke tilkommer KK.

I det nuværende ejendomsskattesystem har KK et positivt nettoprovenu fra grundskyld fra nye byområ-

der efter udligning svarende til, at ca. 80% af indtægterne udlignes.

Det er imidlertid vores forståelse, at der er betydelig usikkerhed om den fremtidige udligning i KK. Såle-

des indgår tilbageførsel af grundskyld og dækningsafgift ikke i basisscenarierne i nærværende analyse.

Tilbageførsel af ejendomsskatter indgår dog i følsomhedsanalyserne.

Baseret på samme model, som fandt anvendelse for Østlig Ringvej-projektet, indgår dækningsafgift ligeledes.

Samme sats, som fandt anvendelse i analyse af Østlig Ringvej og ifm. beregning af bidrag fra Ørestad og Nordhavn.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A3: Parkering

LIS’ pengestrømme fra parkering er drevet af følgende elementer:

►

Omkostninger ifm. opførelsen af parkeringsfaciliteter

Indtægter fra driften af parkeringsfaciliteter.

Vi udregner den samlede pengestrøm fra parkering på Lynetteholmen under forudsætning af, at der pri-

mært opføres parkeringshuse i terræn, hvilket svarer til parkeringsstrategien i Ørestad. Dette betyder,

at arealet til parkeringshuse modregnes i bebyggelsesprocenterne (parkering antages at udgøre 15% af

arealet).

Det antages endvidere, at parkeringspladserne anlægges sideløbende med, at ejendomme etableres på

Lynetteholmen og de omkringliggende områder.

Derudover forudsætter vi generelt, at ejeren af et givent areal forestår opførelsen og driften af parke-

ringsfaciliteterne på arealet. Således vil LIS stå for alt parkering på Lynetteholmen, Quintus og Kløver-

parken, men kun en del af parkeringen på Refshaleøen, afhængigt af valg af organisationsmodel.

4.1

Parkeringsforudsætninger

Parkeringsnorm

Til vurderingen af parkeringsdækningen tages der udgangspunkt i

Kommuneplan 2019,

herunder

Ana-

lyse af bil- og cykelparkeringsnormerne i København,

februar 2019.

I denne fremgår det, at parkeringsnormen for udpegede udviklingsområder, herunder Lynetteholmen, er

følgende:

►

Bolig: 175 m² pr. p-plads

Erhverv: 150 m² pr. p-plads

Institution: 300 m² pr. p-plads.

Typer af parkering

Det antages, at parkeringsstrategien for Lynetteholmen svarer til den strategi, som er vedtaget for Øre-

stad. Parkeringsstrategien herfor indeholder et ønske om at skabe en bilfri bydel, hvor bilerne er gemt

væk. Derfor er der kun tilladt 10% parkering i terræn, og resten skal være i nedgravet konstruktion. På

baggrund af dette er følgende antaget:

►

Parkering i terræn: 10%

Parkering i parkeringshuse i terræn: 80%

Parkering i parkeringsanlæg under terræn: 10%.

Anlægsomkostning samt drifts- og vedligeholdelsesomkostninger

Til vurdering af anlægsomkostninger samt drifts- og vedligeholdelsesomkostninger tages der udgangs-

punkt i MOEs statistiske studie og data fra forundersøgelsen af Østlig Ringvej, herunder en markedsun-

dersøgelse fra Realdania By & Byg

. Realdanias undersøgelse har samlet danske og internationale ek-

sempler på parkeringsløsninger og indeholder bl.a. en vurdering af anlægsomkostninger samt drifts- og

vedligeholdelsesomkostninger.

På baggrund af ovenstående og dialog med B&H fastlægger vi anlægsomkostningerne samt drifts- og

vedligeholdelsesomkostningerne til følgende:

►

Anlægsomkostninger:

parkering i terræn: DKK 25.000 pr. p-plads

Parkeringsnormen for institutioner afhænger af en konkret vurdering og kan ifølge KK være mellem 200 -600 m

Parkering og Bykvalitet,

inspirationshæfte af Realdania, 2014.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

►

parkeringshus: DKK 150.000 pr. p-plads

parkeringsanlæg under terræn: DKK 250.000 pr. p-plads

Drifts- og vedligeholdelsesomkostninger:

parkering i terræn: DKK 1.000 pr. p-plads pr. år

parkeringshus: DKK 1.200 pr. p-plads pr. år

parkeringsanlæg under terræn: DKK 2.000 pr. p-plads pr. år.

Parkeringsindtægter

Til vurdering af parkeringsindtægterne tager vi udgangspunkt i Østlig Ringvej-analysen, og følgende ind-

tægter pr. p-plads anvendes for hhv. bolig og erhverv, herunder institutioner:

►

Bolig: DKK 1.100 pr. p-plads pr. måned (inkl. moms)

Erhverv: DKK 1.800 pr. p-plads pr. måned (inkl. moms).

Ovenstående parkeringsindtægter er ved en belægningsgrad på 100%, hvilket vi ligeledes antager vil

være den gennemsnitlige belægningsgrad.

Værdiansættelse af parkering

På baggrund af ovenstående forudsætninger udregner vi som nævnt de samlede pengestrømme fra par-

kering til LIS og udregner nutidsværdien af disse pengestrømme. Til udregning af nutidsværdien anven-

der vi følgende antagelser, foruden de ovenstående antagelser:

►

Vi tilbagediskonterer LIS’ pengestrømme med diskonteringsrente 2, jf. appendiks 5.

Vi antager en driftsperiode for parkeringsfaciliteterne på 50 år, hvorefter scrap-værdien er DKK 0.

Vi anvender således ingen terminalværdi.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A4: Jorddeponi og spuns

En væsentlig forudsætning for udbygning af Lynetteholmen er etablering ved at aftage overskudsjord.

Denne faktor vil have en direkte og indirekte effekt på værdien af LIS:

►

Der er en direkte indtægt og omkostning forbundet med modtagelse af overskudsjord og spunsning

af Lynetteholmen.

Indirekte vil hastigheden, hvorved projektet modtager overskudsjord, diktere den maksimale udvik-

lingshastighed for Lynetteholmen.

For anlægsomkostninger, indtægter og jordopfyldshastighed anvendes forudsætninger baseret på B&H’s

indledende analyse af Lynetteholmen:

►

Jordopfyld af Lynetteholmen i perioden 2022-2062

Området modtager 2 mio. ton jord pr. år

Jordindtægt vurderes til DKK 50 pr. ton, og spunsomkostninger til i alt DKK 1.750 mio.

Når VVM-undersøgelsens resultater foreligger, forventes der at indgå en mere detaljeret vurdering af

ovennævnte forhold, hvilket vil blive indarbejdet i analysens resultater.

Udbygningen af Lynetteholmen kan potentielt opleve begrænsninger grundet jordopfyldshastigheden,

hvis den antaget udbygningstakt er meget aggressiv. Jf. afsnit 4 i rapporten og appendiks 4 antager vi

generelt, at udbygningstakten følger KK’s planer/forventninger. Ved denne udbygningstakt vil udbygnin-

gen af Lynetteholmen kun opleve en mindre begrænsning i 2063, som er det sidste år af udbygningen af

Lynetteholmen.

Derudover har vi foretaget et par følsomhedsanalyser vedrørende boligprisudviklingen, jf. afsnit 6 i rap-

porten. I disse vil LIS opleve følgende begrænsninger grundet jordopfyldshastigheden:

►

Lav boligprisudvikling (aggressiv udbygning): Udbygningen af Lynetteholmen vil allerede være be-

grænset i 2044 grundet jordopfyldshastigheden, hvilket reducerer den årlige udbygningstakt mar-

kant.

Høj boligprisudvikling (konservativ udbygning): Udbygningen af Lynetteholmen vil ikke opleve

nogle begrænsninger som følge af jordopfyldshastigheden.

►

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A5: Ledningsomkostninger

Det fremgår af opdraget, at det især er hovedforsyningsledninger fra Amagerværket, ARC og Rensean-

læg Lynetten, som forventes berørt af planerne for Lynetteholmen. Det er karakteristisk, at de tre vær-

kers ydelser i vidt omfang kan karakteriseres som monopolydelser.

I Danmark er der tradition for, at priserne på monopolydelser reguleres af myndighederne på forskellig

vis, således at udbyderne af monopolydelserne ikke har mulighed for at sætte uhensigtsmæssigt høje

priser.

Nedenfor fremgår, hvilken prisregulering de enkelte værker p.t. er omfattet af:

Prisregulering

Værk

Vand/spildevand

Amagerværket

ARC

Renseanlæg Lynetten

Varme

Tabel 11: Prisregulering af ledningsejere

Karakteristisk for alle former for prisregulering er, at eventuel opkrævning af omkostninger til lednings-

omlægninger først kan igangsættes, når der er afholdt omkostninger.

Endvidere er det karakteristisk, at prisreguleringen et langt stykke hen ad vejen sætter en grænse for

opkrævning hos forbrugerne baseret på faktisk afholdte omkostninger.

Hvis det antages, at Lynetteholmen først om en årrække medfører ledningsomlægninger, må det også

antages, at den nuværende prisregulering kan være væsentligt ændret i forhold til den omtalte nuvæ-

rende prisregulering ovenfor. Det vil sige, at vi skal forholde os til, hvordan den fremtidige prisregule-

ring vil se ud.

Her er det vores opfattelse, at de nævnte forsyningsområder også i fremtiden vil være monopolområder

og derfor naturligt være underlagt priskontrol fra myndighederne. Det er også vores opfattelse, at den

fremtidige prisregulering kan anses for i al væsentlighed at medføre, at de omkostninger, der afholdes

til ledningsomlægninger, kan opkræves 1:1.

Således forudsætter vi, at omkostninger relateret til ledningsomkostninger (for ledninger på gæsteprin-

cippet) overvæltes 1:1 på forbrugerne over en periode.

Vi afventer input, herunder estimater, fra det tekniske spor.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

A6: Øvrige faktorer

Øvrige faktorer omfatter følgende emner:

►

Håndtering af krydstogtsterminal og havnedrift.

Sikkerhedszonen omkring Prøvestenen

7.1

Sikkerhedszonen omkring Prøvestenen

Den overvejende del af Prøvestenen bliver i dag anvendt af virksomheder, der af miljømæssige årsager

kræver stor afstand til boliger. For at muliggøre en byudvikling på den anden side af Prøvestenskanalen

er en zonering af Prøvestenen nødvendig, så virksomheder med store sikkerhedsafstande til boliger pla-

ceres længst væk.

Vi forstår, at lejekontrakten for CMP på Prøvestenen ophører i 2035, hvorefter aktiviteterne på Prøve-

stenen tilpasses, således at det bliver muligt at fjerne/ændre sikkerhedszonen.

7.2

7.3

Håndtering af krydstogtsterminal og havnedrift

Jf. Principaftalen skal det undersøges, i hvilket omfang det er muligt at udflytte visse havneaktiviteter til

Lynetteholmen, blandt andet krydstogtsskibe fra inderhavnen.

På nuværende stade er dette forhold endnu ikke afdækket. I nærværende analyse indgår muligheden for

krydstogtsdrift og evt. havnedrift således ikke direkte.

Hvis der i senere analyser viser sig et behov eller en mulighed for udflytning af sådanne aktiviteter, kan

CMP/B&H købe byggeretter på Lynetteholmen til markedspris baseret på en konkret sag.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 1

–

forudsætninger i finansielle analyser

| Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision,

skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi

leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og

den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbej-

dere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og

bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet funge rer bedre -

for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende sam-

fund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et el-

ler flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limi-

ted, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst &

Young Global Limited, som er et engelsk

‘company

limited by

guarantee’, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om

vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysnin-

gerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder

ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende

sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 5 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 2 v7.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 2

–

version 7

Analyse af organisationsmodeller

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærværende notat om mulige organisationsmodeller

Metode og proces

2.1 Kortlægning af rammebetingelser

2.2 Etablering af framework for organisationsmodeller

2.3 Opstilling af bruttoliste

2.4 Udvælgelse af organisationsmodeller til videre analyse

2.5 Beskrivelse og analyse af de tre udvalgte organisatoriske modeller

Organisatoriske rammebetingelser

3.1 Kortlægning af interessenter

3.2 Potentielle organisationspartnere

Bruttoliste

Udvælgelse af organisationsmodeller og ydermodeller

Beskrivelse og analyse af udvalgte organisationsmodeller og ydermodeller

6.1 Organisationsmodel 1: REDA betaler frivilligt bidrag

6.2 Organisationsmodel 2: LIS køber REDAs arealer på Refshaleøen

6.3 Organisationsmodel 3: LIS og REDA samarbejder om Refshaleøen

6.4 Ydermodeller

Betragtninger angående statsstøtte

7.1 Grundlæggende statsstøtteprincipper

7.2 Den overordnede karakter af Lynetteholmens potentielle aktiviteter

7.3 Overblik over de forventede aktiviteter for organisationsmodeller og ydermodeller

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat beskriver analysen af mulige organisationsmodeller i forbindelse med hovedelement

B omhandlende organisering som led i

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen.

Notatet er opdelt i to arbejdsspor, jf. Figur 1:

Figur 1: Illustration af arbejdsspor i analysen af organisationsmodeller, som gennemgås i

nærværende notat

Således er notatet udarbejdet med henblik på at foretage følgende analyser:

►

B1: Kortlægning af LIS’ rammebetingelser

B2: Optimering af LIS’ organisering, hvilket inkluderer:

–

en opstilling af en bruttoliste over mulige organisationsmodeller

en udvælgelse og efterfølgende gennemførelse af dybdegående analyse af udvalgte organisati-

onsmodeller.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

1.2

Versioner af nærværende notat om mulige organisationsmodeller

Version

001

002

003

004

005

006

007

–

nærværende

version

Dato

Den 4. oktober 2019

Den 28. oktober 2019

Den 10. januar 2020

Den 26. februar 2020

Den 30. marts 2020

Den 16. april 2020

Den 4. maj. 2020

Beskrivelse/ændringer

Første version fremlagt på statusmøde den 4. oktober 2019.

Anden version. Opdateret PowerPoint-præsentation gennemgået

på styregruppemøde den 28. oktober 2019.

Tredje version. Første version af notat som fremsendes til TRM.

Fjerde version. Fremsendt ifm. første rapportudkast dateret den

21. februar 2020.

Femte version. Mindre korrekturrettelser er foretaget. Frem-

sendt ifm. andet rapportudkast dateret den 20. marts 2020.

Sjette version. Mindre korrekturrettelser. Fremsendt ifm. rapport

dateret den 16. april 2020.

Udkast stempel fjernet og fremsendt ifm. rapport dateret den 4.

maj 2020.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

Metode og proces

Formålet med nærværende notat er at opstille og udvælge fordelagtige organisationsmodeller for LIS,

der kan indgå i scenarierne for realisering af det størst mulige realistiske finansieringsbidrag til infra-

struktur.

Vi har i den forbindelse gennemført følgende fem trin:

Kortlægning af rammebetingelser

Etablering af framework for organisationsmodeller

Opstilling af bruttoliste

Udvælgelse af organisationsmodeller til videre analyse

Beskrivelse og analyse af de udvalgte organisationsmodeller.

2.1

Kortlægning af rammebetingelser

De organisatoriske rammebetingelser danner grundlag for opstillingen af en bruttoliste over organisati-

onsmodeller, der skal sikre finansieringsbidraget. Disse organisatoriske rammebetingelser omfatter en

kortlægning af interessenter ud fra deres potentielle indflydelse på, betydning for og interesse i LIS

samt fastlæggelse af et passende afkastkrav. Sidstnævnte foretages i regi af de finansielle analyser og

vil derfor ikke være en del af nærværende notat.

Efter at have kortlagt interessenterne vurderes disses betydning for LIS. Denne vurdering er baseret på

de samlede værdier og mulige bidrag, som interessenterne kan skabe ift. LIS (økonomisk position), og på

de muligheder, som interessenterne har for at påvirke LIS (politisk position). Vægtningen af disse positi-

oner gør det muligt at vurdere, hvordan vi bedst håndterer interessenter, herunder interessenternes

relevans for LIS og deres potentiale som mulige samarbejdspartnere.

2.2

Etablering af framework for organisationsmodeller

Vi har etableret et framework for organisationsmodeller, som tager udgangspunkt i, hvordan LIS kan

organiseres under hensyn til bidragstypernes forskellighed, længden af deres involvering og samar-

bejdsformen med øvrige aktører.

Udfaldsrummet for mulige organisationsmodeller kan derfor overordnet set anskues ud fra nedenstå-

ende to dimensioner:

►

Involveringsdimensionen: LIS kan operere ud fra kun at sælge byggeretter til at udvikle, udleje og

efterfølgende sælge ejendomme:

–

►

LIS kan vælge en kort involvering, hvor byggeretter sælges hurtigt med relativ lav risiko.

Alternativt kan LIS vælge en lang involvering, hvor byggeretter udvikles til ejendomme, som

enten frasælges eller eventuelt udlejes for at blive solgt senere.

Valg af organisering vurderes at ville have markant indflydelse på LIS’ finansieringspotentiale

og risici.

Samarbejdsdimensionen: LIS kan operere fra at agere alene til at samarbejde og have fælles ejer-

skab med andre aktører:

–

LIS kan vælge ikke at samarbejde med andre aktører og alene forestå udviklingen af de nye til-

gængelige områder, evt. i konkurrence med REDA og andre aktører.

Alternativt kan samarbejdsmodeller inddrage øvrige interessenter, eksempelvis kan der opret-

tes et fælles udviklingsselskab med deltagelse af REDA.

Samarbejdsgraden kan bidrage til at reducere risici og hjælpe til fordelagtige incitamentsstruk-

turer. Det samlede potentiale må dog forventes reduceret, når fx risici deles.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

På baggrund af ovenstående er der således etableret et framework for organisationsmodeller, som vist i

Figur 2 nedenfor, herunder forskellige modeller for samarbejde med private parter og LIS’ tidsmæssige

involvering:

Figur 2: Framework for organisationsmodeller

2.3

Opstilling af bruttoliste

Med baggrund i ovenstående framework har vi udledt de mulige organisationsmodeller for udbygningen

af Lynetteholmen og sammenfattet disse i en bruttoliste.

Bruttolisten danner grundlag for udvælgelsen af organisationsmodeller, som indgår i kvantificering af

finansieringsbidraget.

2.4

Udvælgelse af organisationsmodeller til videre analyse

Ud fra bruttolisten og baseret på input modtaget på statusmødet den 4. oktober 2019 har EY specifice-

ret tre organisationsmodeller (1-3) for LIS’ organisation og to ydermodeller (1-2), som vil være ud-

gangspunkt for scenarier og kvantificeringen af finansieringsbidraget. De to ydermodeller repræsente-

rer principielle organisationsmodeller og må antages som teoretiske yderpunkter.

På styregruppemødet den 28. oktober 2019 blev disse tre organisationsmodeller og to ydermodeller

valideret og blev via e-mail fra TRM endeligt bekræftet den 8. november 2019.

2.5

Beskrivelse og analyse af de tre udvalgte organisatoriske modeller

De tre udvalgte organisationsmodeller behandles detaljeret og beskrives i forhold til ejerskab og kontrol.

Desuden beskrives incitamentsstrukturen og risikoprofilen for hver af de tre organisationsmodeller for

at sikre, at disse forhold er tilstrækkeligt belyste for at kunne fungere som beslutningsgrundlag.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

3.1

3.1.1

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

3.2

3.2.1

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

Bruttoliste

I nærværende afsnit er opstillet bruttolisten for organisationsmodeller, som er baseret på frameworket i

Figur 1.

Frameworkets dimensioner antager følgende operationelle spænd ift., hvordan LIS kan forventes at

kunne operere:

►

Involveringsdimensionen: LIS kan operere ud fra kun at sælge byggeretter til at udvikle, udleje og

efterfølgende sælge ejendomme.

Samarbejdsdimensionen: LIS kan operere fra at agere alene til at samarbejde og have fælles ejer-

skab med andre aktører.

Vi har på denne baggrund udledt 12 forskellige principielle organisationsmodeller. Disse er præsenteret

i en grafisk præsentation, jf. Figur 4, og i en bruttoliste, jf. Tabel 1 nedenfor.

For hver organisationsmodel i Tabel 1 kan man se, på hvilken måde og med hvilke aktiver LIS vil gå i

markedet, det økonomiske potentiale i den forbindelse samt tidshorisonten og risikoniveauet forbundet

hermed.

Figur 5: Bruttoliste over mulige organisationsmodeller

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 2

–

analyse af organisationsmodeller

1.1

Organisationsmodel

LIS forestår salg uden om evt.

øvrige parter

LIS køber REDAs arealer på

Refshaleøen

Frivilligt samarbejde/hybrid

Fælles salg med REDA/andre

aktører. Disse har andel i LIS

LIS forestår salg uden om

eventuelle øvrige parter

LIS køber REDAs arealer på

Refshaleøen

LIS’ ejerskab

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Ingen ejer-

skab af øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, of-

fentlige arealer og Refshale-

øen

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Frivillige af-

taler om øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, men

deler ejerskab af Refshaleøen

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Ingen ejer-

skab af øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, of-

fentlige arealer og Refshale-

øen

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Frivillige af-

taler om øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, men

deler ejerskab af Refshaleøen

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Ingen ejer-

skab af øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, of-

fentlige arealer og Refshale-

øen

LIS ejer Lynetteholmen og evt.

offentlige arealer. Frivillige af-

taler om øvrige områder

LIS ejer Lynetteholmen, men

deler ejerskab af Refshaleøen

Aktivtype

Byggeretter

Potentiale

Kun salg af byggeret-

ter

Kun salg af byggeret-

ter

Kun salg af byggeret-

ter

Kun salg af byggeret-

ter

Potentiale fra bygge-

retter og udvikling af

boliger/erhverv

Potentiale fra bygge-

retter og udvikling af

boliger/erhverv

Potentiale fra bygge-

retter og udvikling af

boliger/erhverv

Potentiale fra bygge-

retter og udvikling af

boliger/erhverv

Stort potentiale i ud-

vikling af boliger/er-

hverv

Stort potentiale i ud-

vikling af boliger/er-

hverv

Stort potentiale i ud-

vikling af boliger/er-

hverv

Stort potentiale i ud-

vikling af boliger/er-

hverv

Tidshorisont

Kort

Risiko

Risiko begrænset til salg af

byggeretter

Risiko ved salg af byggeret-

ter, nu for alle arealer

Risiko begrænset til salg af

byggeretter

Risiko begrænset til bygge-

retter og delt med REDA

Risiko begrænset for byg-

geretter, men væsentlig for

udvikling

Risiko begrænset for byg-

geretter, men væsentlig for

udvikling. LIS bærer risiko

for alle arealer

Risiko begrænset for byg-

geretter, men væsentlig for

udvikling

Risiko begrænset til bygge-

retter, men væsentlig for

byggeri. Risiko delt med

REDA

Væsentlig risiko i udvikling

af boliger/erhverv

Væsentlig risiko i udvikling

af boliger/erhverv og for

alle arealer

Væsentlig risiko i udvikling

af boliger/erhverv

Væsentlig risiko i udvikling

af boliger/erhverv, men delt

med REDA

1.2.1

Byggeretter

Kort

1.2.2

Byggeretter

Kort

1.2.3

Byggeretter

Salg af byggeret-

ter og udvikling af

boliger/erhverv

Salg af byggeret-

ter og udvikling af

boliger/erhverv

Salg af byggeret-

ter og udvikling af

boliger/erhverv

Salg af byggeret-

ter og udvikling af

boliger/erhverv

Boliger og erhverv

Kort

2.1

Mellemlang

2.2.1

Mellemlang

2.2.2

Frivilligt samarbejde/hybrid

Fælles ejerskab og salg med

REDA/andre aktører, som har

andel i LIS

LIS forestår salg/leje uden om

øvrige parter

LIS køber REDAs arealer på

Refshaleøen

Frivilligt samarbejde/hybrid

Fælles ejerskab og salg med

REDA/andre aktører, som har

andel i LIS

Mellemlang

2.2.3

Mellemlang

3.1

Lang

3.2.1

Boliger og erhverv

Lang

3.2.2

Boliger og erhverv

Lang

3.2.3

Boliger og erhverv

Lang

Tabel 1: Bruttoliste over mulige organisationsmodeller

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Udvælgelse af organisationsmodeller og ydermodeller

Der er sammen med styregruppen udvalgt tre organisationsmodeller og to ydermodeller, som danner

grundlag for kvantificering af finansieringsbidraget. Modellerne er udvalgt ud fra en betragtning om, at

kun de mest sandsynlige og realiserbare modeller skal analyseres i dybden og kvantificeres.

Udvælgelsen baserer sig på en konsensusbetragtning, at modeller med kortere involvering af LIS ift. de

tre udvalgte modeller alt andet lige ville betyde, at en uhensigtsmæssig lille del af LIS’ økonomiske po-

tentiale blev realiseret.

Ud fra samme betragtning var der også konsensus, at modeller med længere involvering ville gå læn-

gere end LIS’ forventede risikotolerance, samtidig med at en sådan involvering formentlig ville blive

mødt af konkurrencemæssige udfordringer. Øvrige modeller er derfor blevet fravalgt, qua at de faldt

uden for konsensus ift. forventningerne til LIS’ realistiske tidshorisont og/eller risikotolerance.

Ydermodellernes form og udvælgelse baserer sig på det teoretisk mulige spænd ift. LIS’ risikotolerance

og muligheder for enten at minimere sine risici (ydermodel 1) eller at maksimere sit økonomiske potenti-

ale (ydermodel 2). Organisatorisk repræsenterer ydermodellerne også to forskellige tilgange. I ydermo-

del 1 forestår LIS selv alle aktiviteter qua det begrænsede niveau af aktiviteter ifm. kun salg af bygger-

etter. I ydermodel 2 inddrager LIS developere og entreprenører via partnerselskaber til udvikling, byg-

geri, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme. Ydermodel 2 hviler derfor på nogle af de samme or-

ganisatoriske principper som de udvalgte organisationsmodeller, men adskiller sig ved LIS’ tilgang til

sine aktiviteter og risikotolerance ift. at operere med størst mulig risikotolerance og tidshorisont med

ambitionen om at realisere finansieringsbidraget.

Baseret på styregruppemødet den 28. oktober 2019 er nedenstående afdækning således vurderet at

være repræsentativ for de mest sandsynlige organisationsmodeller for LIS, jf. Figur 5.

De tre organisationsmodeller vil dog som led i senere analyser blive stress- og følsomhedstestet, så det

fulde udfaldsrum for finansieringsbidraget afdækkes.

Figur 6: De tre udvalgte organisationsmodeller og to ydermodeller, der afdækker det mest

sandsynlige udfaldsrum

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.1

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.1.1

6.1.2

6.1.3

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.1.4

6.2

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.2.1

6.2.2

6.2.3

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.2.4

6.3

6.3.1

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.3.2

6.3.3

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.3.4

6.4

6.4.1

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

6.4.2

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Betragtninger angående statsstøtte

Nærværende afsnit beskriver de overordnede betragtninger ang. statsstøtte, som LIS vil skulle være op-

mærksom på i forbindelse med organiseringen af Lynetteholmen.

En vigtig faktor for samtlige organisationsmodeller er, hvorledes de harmonerer med statsstøttereg-

lerne. For at operationalisere de fremlagte modeller i nærværende notat vil det derfor være nødvendigt

at klarlægge de aktiviteter, LIS selv vil udføre, og hvordan private aktører vil blive inddraget til at udføre

andre aktiviteter helt eller delvist.

7.1

Grundlæggende statsstøtteprincipper

I statsstøtteanalysen af organiseringen og finansieringen af Lynetteholmen er der to gennemgående te-

maer:

►

Hvilke aktiviteter er økonomiske og risikerer at påvirke konkurrencen (og hvilke er omvendt ikke-

økonomiske/henhører under myndighedsudøvelse og/eller vil ikke påvirke konkurrencen)? Disse

aktiviteter kan inkludere, men er ikke begrænsede til salg, udlejning, drift m.v. vs. planlægning, for-

valtning m.v.

Indgår det offentlige alle transaktioner med de økonomiske/konkurrenceudsatte aktiviteter på mar-

kedsvilkår (eller opnår disse aktiviteter eller involverede private virksomheder omvendt en fordel,

som markedet ikke ville give dem)? Problematikker associeret hermed inkluderer valg af privat del-

tager ved udbud og værdiansættelse af aktiver m.v.

►

Hvis der ydes en fordel til økonomiske/konkurrenceudsatte aktiviteter, skal det overvejes, om denne for-

del kan ydes som lovlig og forenelig statsstøtte

–

formentlig efter forudgående notifikation.

Hvert

”aktivitetsniveau”

i organiseringsmodellerne skal således analyseres selvstændigt og konkret uan-

set juridisk form (LIS, P/S-selskab, REDA, entreprenører, brugere m.v.).

7.2

Den overordnede karakter af Lynetteholmens potentielle aktiviteter

Nedenfor har vi beskrevet de økonomiske aktiviteter, som kan blive relevante for LIS, og vurderet disse

efter deres økonomiske niveau, jf. Tabel 2:

Aktivitet

Statsstøtteovervejelser

Ansvaret for at planlægge og finansiere jorddeponi og spuns må antages at være

en ikkeøkonomisk myndighedsopgave begrundet i offentlige behov, navnlig med

henblik på kystsikring. Jorddeponisalget skal foregå på markedsvilkår, så virk-

somheder, der leverer jord, ikke får en fordel. Selve udførelsen af spunsarbejdet

er en økonomisk aktivitet, men da der vil være en udbudspligt for LIS i den for-

bindelse, sikrer konkurrenceudsættelsen, at leverandøren ikke får en fordel.

En offentlig myndigheds rene salg af almene byggeretter afledt af ovennævnte

myndighedsaktivitet er som udgangspunkt ikke en selvstændig økonomisk aktivi-

tet, der kan adskilles fra myndighedsopgaverne. For at undgå, at købere (almene

boligselskaber m.fl.) får en fordel, skal salg ske til markedsprisen, hvilket kan sik-

res ved konkurrenceudsættelse eller ved værdiansættelse.

En offentlig myndigheds rene salg af kommercielle byggeretter afledt af oven-

nævnte myndigheds aktivitet er som udgangspunkt ikke en økonomisk aktivitet,

der kan adskilles fra myndighedsopgaverne. For at undgå, at købere får en for-

del, skal salg skal ske til markedsprisen, hvilket kan sikres ved konkurrenceud-

sættelse eller ved værdiansættelse.

Udvikling af natur- og rekreative områder samt byggemodning i form af kloake-

ring og anlæg af anden grundlæggende infrastruktur er formentlig ikke en økono-

misk aktivitet. Risikoen for, at aktiviteten med udvikling af arealer er økonomisk

og dermed omfattet af statsstøttereglerne stiger, jo tættere udviklingen sker

med henblik på kommercialisering, fx i form af deltagelse i opførelse af bygnin-

ger m.v. med henblik på salg/udleje, da dette er en markedsaktivitet. Hvis der

konkret er tale om en økonomisk aktivitet, skal den foregå på markedsvilkår. Dvs.

Økonomisk

niveau

Jorddeponi

og spuns

Lav

Salg af al-

mene bygge-

retter

Lav

Salg af kom-

mercielle byg-

geretter

Lav

Udvikling af

arealer (i P/S,

eller af LIS)

Mellem

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

på grundlag af en detaljeret forretningsplan, der viser, at en privat markedsaktør

i samme situation som LIS også ville investere i projektet. Endvidere skal senere

salg/udleje også ske på markedsvilkår.

Der er formentlig tale om økonomiske aktiviteter. Ejerskab og anlæg af parke-

ringsfaciliteter kan også foretages af private økonomiske aktører. Under alle om-

stændigheder vil driften af parkeringsfaciliteterne være en økonomisk aktivitet,

da der herved udbydes en tjenesteydelse på markedet, som der antageligvis op-

kræves betaling for, og som ikke er organiseret og reguleret på en måde, som til-

siger, at der ikke er tale om en økonomisk aktivitet. Således skal aktiviteterne ud-

føres på markedsvilkår, hvilket indebærer, at der udarbejdes en detaljeret forret-

ningsplan, der viser, at en privat markedsaktør i samme situation som LIS også

ville investere i projektet. Endvidere skal senere udleje af faciliteterne også ske

på markedsvilkår.

Eje, anlægge

og drive

parkerings-

faciliteter

Høj

Tabel 2: Aktivitetsoversigt

7.3

Overblik over de forventede aktiviteter for organisationsmodeller og ydermodeller

Jorddeponi og

spuns

Organisations-

model 1

Organisations-

model 2

Organisations-

model 3

Ydermodel 1

Ydermodel 2

Salg af almene

byggeretter

Salg af

kommercielle

byggeretter

Udvikling af

arealer (i P/S,

eller af LIS)

Eje, anlægge og

drive parkerings-

faciliteter

Tabel 3: Forventede aktiviteter for hver model

Ovenstående Tabel 3 viser, at organisationsmodel 1, 2 og 3 vil være økonomisk aktive i det fulde spek-

trum af økonomiske aktiviteter, hvorfor man ved hver model, jf. Tabel 2, vil skulle være særligt opmærk-

som på det højere økonomiske aktivitetsniveau associeret med udvikling af områder (mellemniveau)

samt ved eje, anlæg og drift af parkeringsfaciliteter (højniveau).

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

| Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision,

skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi

leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og

den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbej-

dere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og

bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre -

for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende sam-

fund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et el-

ler flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limi-

ted, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst &

Young Global Limited, som er et engelsk

‘company

limited by

guarantee’, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om

vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysnin-

gerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder

ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende

sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 6 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 3 v5.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 3

–

version 5

Forudsætninger for arealanvendelse

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

Overblik over arealer og generelle forudsætninger

2.1 Arealoverblik

2.2 Arealanvendelse

2.3 Følsomhedsanalyser

2.4 Bindinger

Område A

–

Lynetteholmen

3.1 Beskrivelse af område A

3.2 Specifikke arealforudsætninger

3.3 Arealanvendelse

3.4 Arealspecifikke følsomhedsanalyser

Område B

–

Refshaleøen

4.1 Beskrivelse af område B

4.2 Specifikke arealforudsætninger

4.3 Arealanvendelse

4.4 Arealspecifikke følsomhedsanalyser

Område C

–

Quintus

5.1 Beskrivelse af område C

5.2 Specifikke arealforudsætninger

5.3 Arealanvendelse

Område D

–

Kløverparken

6.1 Beskrivelse af område D

6.2 Specifikke arealforudsætninger

6.3 Arealanvendelse

6.4 Arealspecifikke følsomhedsanalyser

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat beskriver de anvendte forudsætninger for arealanvendelse som led i

Undersøgelse af

finansiering og organisering af Lynetteholmen.

Versioner af nærværende forudsætningsnotat for arealanvendelse

Version

001

Dato

Den 16. oktober 2019

Beskrivelse/ændringer

Første version forud for styregrup-

pemøde den 28. oktober 2019.

Anden version. Forudsætninger an-

vendt i første rapportudkast dateret

den 21. februar 2020.

Tredje version. Mindre rettelser.

Forudsætninger anvendt i andet

rapportudkast dateret den 20.

marts 2020.

Fjerde version. Mindre rettelser.

Fremsendt ifm. rapport dateret den

16. april 2020.

Udkast stempel fjernet. Fremsendt

ifm. rapport dateret den 4. maj

2020.

002

Den 26. februar 2020

003

Den 30. marts 2020

004

Den 16. april 2020

005

Den 4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Overblik over arealer og generelle forudsætninger

Nærværende afsnit sammenfatter de fire områder, A-D, der indgår i analysen, herunder de generelle

forudsætninger for arealanvendelse på tværs af disse fire områder.

2.1

Arealoverblik

Analysen omfatter fire områder A-D, jf. nedenstående Tabel 1:

Beskrivelse

Område A: Lynetteholmen

Område B: Refshaleøen

Område C: Quintus

Område D: Kløverparken

Totalt areal i analysen

Areal (m

)

2.820.000

1.070.000

80.000

390.000

4.360.000

Tabel 1: Oversigt over analysens områder

De fire områder dækker et samlet areal på ca. 4,4 mio. m² og har i modellen med basis prisudvikling (bo-

ligprismodel 2, jf. appendiks 4) en samlet volumen på ca. 5,1 mio. m

ved en generel bebyggelsespro-

cent på 150, som dog er lavere for Quintus (110).

Udbygningsperiode baseret på input fra KK, jf. appendiks 4. Kan ændres ifm. udvikling af boligprismodel og ændring

af rummelighed.

Kløverparken Vest antages igangsat i 2028, og Kløverparken Øst antages igangsat i 2039.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

2.2

Arealanvendelse

En række forudsætninger vedrørende arealanvendelse vil være ens på tværs af de fire områder. En

oversigt over forudsætningerne fremgår af Tabel 2 herunder:

Beskrivelse

Fordeling mellem boliger,

erhverv og parkering

Baggrund

Fordeling baseret på KK’s notat,

Beregningstekniske for-

udsætninger for udbygningen af Lynetteholmsprojektet.

►

Almennyttig andel

Almennyttig andel på 25% af boligmassen på tværs af alle

områder, jf. Kommuneplan 2015 og Kommuneplan 2019.

Parkeringsforudsætninger baseret på

Analyse af bil- og

cykelparkeringsnormerne i København, Københavns Kom-

munes

Kommuneplan 2019.

Det antages, at en p-plads optager 30 m

►

Central forudsætning

60% bolig

25% erhverv

15% parkering

25% af total bolig-

masse

175 m

bolig pr.

p-plads

150 m

erhverv pr. p-

plads

300 m

institution pr.

p-plads

33% af erhvervsareal

ekskl. parkering

Parkeringsdækning

►

Institutioner

For alle blandede områder antages det, at 33% af er-

hvervsmassen reserveres til institutioner.

►

Tabel 2: Tværgående forudsætninger vedrørende arealanvendelse

2.3

Følsomhedsanalyser

Vi har foretaget et par følsomhedsanalyser for at vise, i hvilket omfang resultaterne er afhængige af de

tværgående forudsætninger, jf. Tabel 1 og Tabel 2:

►

Bebyggelsesprocenter: Vi har gennemført en følsomhedsanalyse, hvor vi varierer bebyggelsespro-

centerne for områderne, men anvender samme udbygningsperiode, dvs. en langsommere/hurtigere

udbygningshastighed (-10%/+10% bebyggelse).

►

Almennyttig andel: Vi har gennemført en følsomhedsanalyse, hvor vi varierer andelen af almennyt-

tige boliger i forhold til den samlede boligmasse (almennyttige boliger 15%/35%).

►

Parkeringsnorm: Vi har gennemført en følsomhedsanalyse, hvor vi varierer andelen af arealet, som

anvendes til parkering (10% parkering).

2.4

Bindinger

Vi forudsætter følgende generelle bindinger:

►

Østlig Ringvej og metroforbindelse til Østhavnen forventes at være færdigbygget i 2035.

►

Udbygningsrækkefølgen for alle fire områder er baseret på forudsætninger fra KK for at sikre konsi-

stens til den generelle udbygning i København.

►

Udbygningsperioderne for områder A-D tager således udgangspunkt i værdier fra KK.

Forudsætninger gældende for område A, B og D. For område C (Quintus) antages 100% forurenende erhverv.

Erhverv uden butiksformål. Butiksformål indgår ikke eksplicit i arealanvendelsesanalysen for at forsimple forudsæt-

ninger.

Overordnet vurdering baseret på en blanding af grun dskole (1:425 m

), daginstitution (1:200 m

) og plejecentre

(1:500 m

). For øvrige offentlige og almene formål fastsættes parkeringsnorm baseret på den konkrete funktion.

I basisscenariet for nærværende analyse antages det, at både Østlig Ringvej og metroforbindelsen er etableret i

2035.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Område A

–

Lynetteholmen

Samlet areal:

Etagemeter i basisscenariet:

Udbygningsperiode i basisscenariet:

2.820.000 m

2.850.000 m

År 2035-2063

3.1

Beskrivelse af område A

Lynetteholmen er et stort byudviklingsområde, som etableres ved at anlægge en ny ø øst for Køben-

havn. Område A vil bestå af byudvikling med et miks af boliger, erhverv og nødvendige bymæssige funk-

tioner i form af parkering og institutioner. Området består i dag af vand og har således ingen bymæssig

anvendelse.

En oversigt over område A - Lynetteholmen og den foreslåede inddeling i zoner fremgår af Figur 1:

Lynetteholmen

zone 1

Lynetteholmen

zone 2

Figur 1: Oversigtskort over område A - Lynetteholmen

3.2

Specifikke arealforudsætninger

De specifikke arealforudsætninger fremgår af Tabel 3 herunder:

Zone

Lynetteholmen zone 1

Lynetteholmen zone 2

Totalt areal i analysen

Matrikler

N/A

Areal (m

)

1.900.000

920.000

2.820.000

Bebyggelses-

procent

150

101

Etagemeter (m

)

2.850.000

Tabel 3: Specifikke arealforudsætninger for område A - Lynetteholmen

Årstal for fuldt udbyggede zoner vil blive dikteret af udbygningshastigheden for udviklingsområderne og kan såle-

des forskydes i tid.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Til Tabel 3 bemærkes følgende:

►

De anvendte bebyggelsesprocenter medfører et etagemeterareal inden for intervallet 2.500.000 til

3.000.000 m² givet i Principaftalen for Lynetteholmen mellem den daværende regering og KK.

►

De anvendte bebyggelsesprocenter giver en rummelighed, der er lidt højere end forudsætninger i

KK’s notat,

Beregningstekniske forudsætninger for udbygningen af Lynetteholmsprojektet.

Dette

vurderes dog ikke at være problematisk.

3.3

Arealanvendelse

Områdets rummelighed og forudsætninger vedr. fordeling mellem boliger, erhverv og parkering fremgår

af Tabel 4 herunder:

Zone

Lynetteholmen zone 1

Lynetteholmen zone 2

Totalt areal i analysen

Boliger (m

)

1.710.000

Erhverv (m

)

712.500

Parkering (m

)

427.500

Total (m

)

2.850.000

Tabel 4: Rummelighed for område A

–

Lynetteholmen

Til Tabel 4 følgende:

►

Fordeling af boliger, erhverv og parkering er baseret på fordelingen i KK’s notat,

Beregningstekni-

ske forudsætninger for udbygningen af Lynetteholmsprojektet.

3.4

Arealspecifikke følsomhedsanalyser

Vi har gennemført følgende følsomhedsanalyser vedrørende arealer på Lynetteholmen:

►

Lynetteholmen zone 2: Vi har gennemført en følsomhedsanalyse, hvor der benyttes en bebyggel-

sesprocent på 75 for Lynetteholmen zone 2.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Område B

–

Refshaleøen

Samlet areal:

1.142.000 m

4.1

Beskrivelse af område B

Området anvendes i dag til blandede formål, herunder udlejning af de eksisterende bygninger til diverse

mindre virksomheder, sportsfaciliteter og arrangementer. En stor del af område t anvendes desuden til

Renseanlæg Lynetten.

En oversigt over område B - Refshaleøen og den foreslåede inddeling i zoner fremgår af Figur 2:

Figur 2: Oversigtskort over område B

–

Refshaleøen

4.2

Specifikke arealforudsætninger

De specifikke arealforudsætninger fremgår af Tabel 5 herunder:

Zone

REDA

By & Havn

BIOFOS

Matrikler

654, 661, 416, 660

432, 550, (X)

577 (Renseanlæg

Lynetten)

Areal (m

)

522.000

202.000

347.000

1.071.000

693

695, (Y)

3.000

68.000

1.142.000

Totalt areal i analysen

Forsvaret

B&H, lystbådehavn og fortids-

mindebeskyttet område

Totalt areal i området

Tabel 5: Specifikke arealforudsætninger for areal B

–

Refshaleøen

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

4.3

4.4

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Område C

–

Quintus

Samlet areal:

80.000 m

5.1

Beskrivelse af område C

Området anvendes i dag til forurenende erhverv i miljøklasse 6-7, og på området er der en række infra-

strukturvirksomheder, herunder Amagerværket, ARC og Renholdningsselskabet af 1898. I nærværende

analyse er Quintus-området defineret ved matriklerne 536 og 696 på samlet ca. 300.000 m

. Arealerne

er generelt ikke udbyggede grundet den dårlige tilgængelighed og placeringen på Kraftværkshalvøen. En

50 meter bred korridor på området er udlagt til transportkorridor imellem Magretheholmen og ARC

Figur 3: Oversigtskort over område C

–

Quintus

5.2

Specifikke arealforudsætninger

De specifikke arealforudsætninger fremgår af Tabel 7 herunder:

Zone

Københavns Kommune

By & Havn

Totalt areal i analysen

Matrikler

536

696

Areal (m

)

50.000

30.000

80.000

Tabel 7: Specifikke arealforudsætninger for område C - Quintus

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

5.3

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

Område D

–

Kløverparken

Samlet areal:

389.000 m

6.1

Beskrivelse af område D

Området Kløverparken dækker et område på ca. 390.000 m², som i dag kun er delvist bebygget. Såle-

des findes der eksisterende bygninger, som udlejes til blandede formål, herunder sport og outlet. Samlet

er der bebygget ca. 28.000 m² på to matrikler ejet af Kløvermarken A/S og Raffinaderivej 10 A/S. En

del af området er desuden udlagt til blandt andre Københavns Gokartbane af 1964.

Figur 4: Oversigtskort over område D

–

Kløverparken

6.2

Specifikke arealforudsætninger

De specifikke arealforudsætninger fremgår af Tabel 9:

Zone

Skanska

Københavns Kommune

By & Havn

Kløvermarken A/S

Totalt areal i analysen

Raffinaderivej 10 A/S

HOFOR

Totalt areal i området

469

401, 547a, 547b

Matrikler

467, 466, 473, 468,

471, 470, 468, 400

543, 542, 548

499, 500, 501, 502

491

Areal (m

)

228.000

90.000

15.000

56.000

389.000

59.000

7.000

455.000

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

6.3

6.4

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 3

–

forudsætninger for arealanvendelse

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 7 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 4 v6.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 4

–

version 6

Forudsætninger for udbygningstakter

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærværende forudsætningsnotat for udbygningstakter

1.3 Baggrund

Model A og B - basis boligprisudvikling (moderat udbygning)

Følsomhed 1

–

lav boligprisudvikling (aggressiv udbygning)

Følsomhed 2 - høj boligprisudvikling (konservativ udbygning)

Sammenligning med udbygningstakt angivet af KK

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat beskriver de anvendte forudsætninger for udbygningstakter som led i

Undersøgelse

af finansiering og organisering af Lynetteholmen.

1.2

Versioner af nærværende forudsætningsnotat for udbygningstakter

Version

001

Dato

Den 16. oktober 2019

Beskrivelse/ændringer

Første version fremsendt forud for

styregruppemøde den 28. oktober

2019.

Anden version. Forudsætninger an-

vendt i første rapportudkast dateret

den 21. februar 2020.

Tredje version. Forudsætninger an-

vendt i andet rapportudkast dateret

den 20. marts 2019.

Fjerde version. Mindre rettelser.

Fremsendt ifm. rapport dateret den

16. april 2020.

Femte version. Bemærkning vedr.

sammenligning mellem dette mate-

riale og KK’s materiale er indarbej-

det

Udkaststempel fjernet. Fremsendt

ifm. rapport dateret den 4. maj

2020.

002

Den 26. februar 2020

003

Den 30. marts 2020

004

Den 16. april 2020

005

Den 23. april 2020

006

–

nærværende version

Den 4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

1.3

Baggrund

I vores analyse anvender vi to modeller for boligprisudviklingen, og disse er sammenfattet i nedenstå-

ende Tabel 1:

Model for boligprisudvikling

Model A: Basis boligprisudvikling

med rentenormalisering

Kort beskrivelse

Udbygningen af boligmassen i København sker i takt med KK’s planer/forvent-

ninger. Renten forudsættes at stige gradvist i henhold til Finansministeriets

prognose, så realrenten på et 30-årigt realkreditlån i 2040 er 3,6%.

Udbygningen af boligmassen i København sker i takt med KK’s planer/forvent-

ninger. Renten forudsættes ikke at ændre sig fra der nuværende niveau.

Model B: Basis boligprisudvikling

med uændrede renter

Tabel 1: To modeller for den fremtidige prisudvikling på det københavnske boligmarked

Foruden ovennævnte to modeller har vi foretaget to følsomhedsanalyser af boligprisudviklingen, hhv. en

lav boligprisudvikling og en høj boligprisudvikling, jf. Tabel 2 nedenfor:

Følsomheder for boligprisudvik-

ling

Følsomhed 1: Lav boligprisudvik-

ling

Følsomhed 2: Høj boligprisudvik-

ling

Kort beskrivelse

Priserne følger byggeomkostningerne. I denne følsomhed estimerer vi, hvor

meget der skal bygges for at opnå en prisudvikling, hvor priserne følger bygge-

omkostningerne.

Priserne følger den historiske stigningstakt korrigeret for særlige begivenheder. I

denne følsomhed estimerer vi, hvor meget der skal bygges for at opnå en pris-

udvikling, hvor priserne stiger i takt med de historiske stigningstakter.

Tabel 2: To følsomheder for den fremtidige boligprisudvikling på det københavnske bolig-

marked

Boligprismodellen er opbygget, så boligprisudviklingen afhænger af boligudbuddet. For at sikre en konsi-

stent analyse er det således centralt, at der er sammenhæng mellem boligudbuddet og de konkrete ud-

bygningstakter for analysens delområder.

KK har i notatet

Beregningstekniske forudsætninger for udbygningen af Lynetteholmsprojektet

af den 9.

september 2019 skitseret en række yderligere rammebetingelser for udbygningshastigheden:

►

Baseret på ovenstående begrænsninger har vi tilpasset udbygningstakter, så hhv. sammenhæng mellem

udbygningshastighed og boligefterspørgsel fastholdes, jf. boligprismodellen, og rækkefølgeplanen fra

KK følges, jf. ovenstående rammebetingelser. På denne baggrund fastlægges følgende tidslinje for ana-

lysens delområder i basisscenarierne (basis boligprisudvikling):

►

Lynetteholmen har indflytning i perioden 2035-2063.

Østlig Ringvej og metrobetjening af området forventes at åbne i 2035. Indflytning på Lynettehol-

men kan ikke påbegyndes, før denne transportinfrastruktur er klar.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Overordnet kan udbygningshastighederne i basisscenarierne og i de to følsomheder sammenfattes som

vist i Figur 1:

5.000.000

4.500.000

4.000.000

3.500.000

2035: Forventet færdiggørelse af infrastruktur

etagemeter

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

2059

2061

2063

2065

2067

2069

2071

2073

2075

2077

2079

2081

Følsomhed 1: Lav boligprisudvikling

Følsomhed 2: Høj boligprisudvikling

Model A og B: Basis boligprisudvikling

Arealbegrænsning

Figur 1: Overblik over udbygningstakt i scenarier

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

2083

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Model A og B - basis boligprisudvikling (moderat udbygning)

Ved basis boligprisudvikling vil det være nødvendigt at udbygge København med ca. 160.000-360.000

bolig pr. år. Denne boligmængde kan umiddelbart absorberes af allerede planlagte områder og af de

områder, der indgår i analysen, jf. nedenstående Figur 2:

700.000

600.000

Årlig udvikling m

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

Lynetteholmen og omkringliggende områder

Uden for byudviklingsområderne

Andre byudviklingsområder

Ikke definerede arealer

Figur 2: Årlig boligudbygning for arealer i København

Som det fremgår af ovenstående figur, vil allerede planlagte områder, planlagt fortætning samt analy-

sens områder absorbere boligefterspørgslen frem til 2063. I 2063 færdiggøres udbygning af Lynette-

holmen, og der vil således naturligvis ikke være tilstrækkelige arealer inden for analysens områder.

Den konkrete årlige udbygning af boliger inden for analysens områder fremgår af nedenstående Figur 3:

250.000

200.000

Årlig udbygning, m

150.000

100.000

50.000

Refshaleøen

Refshaleøen, depot

Kløverparken

Quintus

Lynetten

Lynetteholmen

Figur 3: Årlig boligudbygning for analysens arealer

I model A og B med basis boligprisudvikling (moderat udbygning) ses følgende tidslinje for udbygningen:

►

Udbygning af arealerne tager udgangspunkt i KK’s notat

Beregningstekniske forudsætninger for ud-

bygningen af Lynetteholmsprojektet.

Således er udbygning af Lynetteholmen styret af tidsperioden

for udbygning af øvrige områder.

►

Lynette-

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Følsomhed 1

–

lav boligprisudvikling (aggressiv udbygning)

I følsomhed 1 vil det være nødvendigt at udbygge København med ca. 500.000-600.000 m

bolig pr. år

for at holde prisudviklingen på boliger nede. Dette er væsentligt mere, end der kan optages i analysens

områder, hvorfor der vil være behov for at udvikle andre områder i København.

En oversigt over, hvordan udbygningen fordeler sig på hhv. allerede identificerede arealer, analysens

arealer og nye ikke-planlagte områder, fremgår af nedenstående Figur 4:

700.000

600.000

Årlig udvikling m

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

Lynetteholmen og omkringliggende områder

Uden for byudviklingsområderne

Andre byudviklingsområder

Ikke definerede arealer

Figur 4: Årlig boligudbygning for arealer i København (følsomhed 1)

Som det fremgår af ovenstående figur, vil der i hele udbygningsperioden for analysens delområder være

behov for en væsentlig udbygning i nye, endnu ikke definerede områder, jf. de lysegrå søjler. Hvorvidt,

dette er en realistisk antagelse, er ikke nærmere undersøgt i nærværende analyse. Den konkrete årlige

udbygning for arealerne inden for analysens område fremgår af nedenstående Figur 5:

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

Årlig udbygning, m

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

2059

2061

2063

2065

2067

2069

2071

2073

2075

2077

2079

2081

Refshaleøen

Refshaleøen, depot

Kløverparken

Quintus

Lynetten

Lynetteholmen

Figur 5: Årlig boligudbygning for analysens arealer (følsomhed 1)

I følsomhed 1 med lav boligprisudvikling (aggressiv udbygning) ses følgende tidslinje for udbygningen:

►

I 2044 er arealbegrænsninger på Lynetteholmen et problem, hvorved den årlige udbygningshastighed i

Østhavnen reduceres markant.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

2083

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Følsomhed 2 - høj boligprisudvikling (konservativ udbygning)

I følsomhed 2 vil det være nødvendigt at udbygge København med ca. 400.000 m

bolig pr. år faldende

til ca. 150.000-200.000 m

bolig pr. år. Denne boligmængde kan umiddelbart absorberes af allerede

planlagte områder og af de områder, der indgår i analysen, jf. nedenstående Figur 6:

700.000

600.000

Årlig udvikling m

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

Lynetteholmen og omkringliggende områder

Uden for byudviklingsområderne

Andre byudviklingsområder

Ikke definerede arealer

Figur 6: Årlig boligudbygning for arealer i København (følsomhed 2)

I lighed med model A og B vil det være muligt at absorbere boligbehovet i denne boligprismodel. Da ud-

bygningen er mere konservativ end i model A og B, vil denne model dog kræve, at visse delområder

først udbygges senere ift. KK’s notat.

Den konkrete årlige udbygning af boliger inden for analysens område fremgår af nedenstående Figur 7:

250.000

200.000

Årlig udbygning, m

150.000

100.000

50.000

Refshaleøen

Refshaleøen, depot

Kløverparken

Quintus

Lynetten

Lynetteholmen

Figur 7: Årlig boligudbygning for analysens arealer (følsomhed 2)

I følsomhed 2 med høj prisudvikling (konservativ udbygning) ses følgende tidslinje for udbygningen:

►

Indflytningen på Kløverparken og Refshaleøen påbegyndes i hhv. 2031 og 2035, da der ikke vil

være behov for byggeretter før 2031. Dette skyldes, at allerede planlagte områder kan absorbere

behovet ved denne boligprisudvikling.

Lynetteholmen igangsættes fortsat i 2035, men med en langsommere udbygning, der går frem til

2069.

Der ses et spring i efterspørgslen på byggeretter i 2066-2068, som alene er drevet af øget efter-

spørgsel efter 2066.

I denne model vil der ikke være arealbegrænsninger ift. jordopfyld af Lynetteholmen.

►

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Sammenligning med udbygningstakt angivet af KK

Det er alene basis boligprisudviklingen (moderat udbygning), der kan sammenlignes med KK’s boligud-

viklingsforudsætninger, da de øvrige prismodeller følger et andet boligudbud, som skal sikre sammen-

hæng mellem boligudbud og prisudvikling.

For at sikre sammenhæng mellem prisudvikling og boligudbud er det samlede boligudbud inden for ana-

lysens delområder styrende for udbygningshastighed og rækkefølge.

I analysen igangsættes udviklingen af områderne i samme rækkefølge som forudsat af KK, jf. KK’s notat

Beregningstekniske forudsætninger for udbygningen Lynetteholmsprojektet

(dateret 9. september

2019). Grundet mindre forskelle i arealernes rummelighed og i det forventede etagemeterbehov er der

imidlertid en mindre forskel i udbygningshastigheden i vores analyse sammenlignet med udbygningsha-

stigheden i KK’s notat.

Herunder har vi sammenholdt den anvendte udbygningstakt med udbygningstakten jf. KK’s ovennævnte

notat.

Boligudbud (m

)

Antal boligetagemeter inden for analy-

seområdet

Samlet boligbehov i København (hhv.

inden for analyseområdet og uden for

analyseområdet (2019-2049*)

Samlet boligbehov i København (hhv.

inden for analyseområdet og uden for

analyseområdet (2050-2069*)

Københavns Kommune

2.845.000

EY/Incentive

3.024.000

Forskel

179.000

8.200.000

8.232.067

32.067

2.900.000

3.144.470

244.470

Tabel 3: Sammenligning af etagemeterbehov (*bemærk, at KK-notatet opgør etagemeterbehovet for pe-

rioderne 2019-2050 og for 2050-2070. For ikke at få samme år med to gange har vi valgt at sammen-

holde med EY-modellen for årene primo 2019 til ultimo 2049 og primo 2050 til ultimo 2069)

Af ovenstående tabel ses således en mindre afvigelse i antal etagemeter. Det er vores forståelse, at

denne mindre afvigelse skyldes tekniske tilpasninger for at sikre konsistens mellem de forskellige input

vi har modtaget vedrørende boligudbud og boligbehov.

For at tage højde for dette forhold var der i efteråret 2019 en dialog mellem EY/Incentive og KK om

hvilke forudsætninger der skulle danne grundlag for vurdering af antallet af etagemeter i Lynettehol-

menprojektet. Denne dialog har dannet grundlag for det estimat der er anvendt i nærværende analyse.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 4

–

forudsætninger for udbygningstakter

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 8 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 5 v.5.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 5

–

version 5

Overordnet beregningsmetode og

fastlæggelse af diskonteringsrenter

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærværende notat

Gennemgang af overordnet beregningsmetode

2.1 Gennemgang af LIS’ samlede pengestrømme

2.2 Nutidsværdi af LIS

2.3 Finansieringsevne for LIS

2.4 Sammenligning af nutidsværdi og finansieringsevne

Fastlæggelse af de anvendte diskonteringsrenter i analysen

3.2 Risikoanalyse af LIS’ aktiviteter

3.3 Sammenligning af LIS’ risici med børsnoterede selskabers risici

3.4 Beregning af diskonteringsrenter

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat beskriver den overordnede beregningsmetode, herunder metoden for udregningen

af henholdsvis nutidsværdien af LIS og den potentielle finansieringsevne for LIS som led i

Undersøgelse

af finansiering og organisering af Lynetteholmen.

Som en del af udregningen af nutidsværdien beskrives vores metode for fastlæggelse af de anvendte

diskonteringsrenter i analysen.

Formålet med nærværende notat er således todelt:

At beskrive vores overordnede beregningsmetode, herunder:

At gennemgå metoden for udregningen af LIS’ samlede pengestrømme

At gennemgå metoden for udregningen af nutidsværdien af LIS

At gennemgå metoden for udregningen af finansieringsevnen for LIS

At beskrive, hvorledes nutidsværdien af LIS og finansieringsevnen for LIS anvendes i ana-

lysen

At beskrive vores metode for fastlæggelsen af de i analysen anvendte diskonteringsrenter, her-

under:

At beregne de anvendte diskonteringsrenter.

1.2

Versioner af nærværende notat

Version

001

Dato

Den 13. november 2019

Beskrivelse/ændringer

Første version til beskrivelse af be-

regningsmetode. Gennemgået og

fremsendt til TRM.

Anden version til beskrivelse af

overordnet beregningsmetode og

fastlæggelse af diskonteringsren-

ter. Fremsendt ifm. første rapport-

udkast dateret den 21. februar

2020.

Tredje version. Opdatering af den

risikofrie rente. Fremsendt ifm. an-

det rapportudkast dateret den 20.

marts 2020.

Fjerde version. Mindre korrekturret-

telser. Fremsendt ifm. endelig rap-

port dateret den 16. april.

Udkaststempel fjernet. Fremsendt

ifm. endelig rapport dateret den 4.

maj.

002

Den 26. februar 2020

003

30. marts 2020

004

16. april 2020

005

–

nærværende version

4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Gennemgang af overordnet beregningsmetode

I nærværende afsnit beskriver vi den overordnede metode for beregningen af både nutidsværdien af LIS

og finansieringsevnen for LIS.

Vi vil gennemgå beregningsmetoden i følgende fire trin:

Gennemgang af LIS’ samlede pengestrømme

Nutidsværdien af LIS, som anvendes til at estimere det

størst mulige realistiske finansieringsbi-

drag

Finansieringsevnen for LIS, som anvendes til at estimere den

potentielle finansieringsevne for

en given organisationsmodel

Sammenligning af nutidsværdi og finansieringsevne.

2.1

Gennemgang af LIS’ samlede pengestrømme

LIS vil i fremtiden generere pengestrømme fra en række forskellige aktiviteter, som vil danne grundlag

for finansieringsbidraget til infrastruktur. Vi har identificeret nedenstående centrale aktiviteter, som ge-

nererer væsentlige pengestrømme til LIS:

►

Jorddeponi og spuns

Parkering

Tilbageførsel af ejendomsskatter

Salg af kommercielle byggeretter

Salg af almene byggeretter

Salg af byggeretter til institutioner

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

Til kvantificering af pengestrømmene fra de ovenstående aktiviteter har vi opstillet en dynamisk finan-

siel model, som baseret på de valgte input og det valgte scenarie kan estimere LIS’ samlede penge-

strømme.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

I Figur 1 nedenfor er LIS’ samlede pengestrømme illustreret:

Figur 1: LIS' samlede pengestrømme (illustrativ)

Ser man på LIS’ samlede pengestrømme, finder man, at aktiviteter vedrørende ejendomsudvikling udgør

langt størstedelen af LIS’ samlede pengestrømme i basisscenarierne (organisationsmodel 1-3), jf. Figur

2 nedenfor. Som det fremgår af Figur 2, udgør aktiviteterne salg af byggeretter, udvikling og salg af

nøglefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme, tilsammen 86%

af LIS’ samlede pengestrømme.

Figur 2: Aktiviteternes andel af LIS' samlede pengestrømme

Kilde: EY’s beregninger.

På baggrund af disse pengestrømme kan vi estimere det størst mulige realistiske finansieringsbidrag til

etablering af infrastruktur:

►

Dette størst mulige realistiske finansieringsbidrag beregnes som

nutidsværdien af LIS’ samlede

pengestrømme.

Ved at anvende nutidsværdien tager vi højde for hhv. LIS’ finansieringsomkostnin-

ger og LIS’ risiko forbundet ved forskellige aktiviteter og organisationsmodeller.

Finansieringsbidraget vil være det samme på tværs af organisationsmodeller, da nutidsværdien afspejler

risikoen i de forskellige organisationsmodeller, og da projektets samlede nutidsværdi herved er konstant

uagtet LIS’ risikovillighed. I det omfang LIS tager en højere risiko ved eksempelvis udvikling af nøglefær-

dige ejendomme, stiger den samlede potentielle finansieringsevne dog:

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

►

Den samlede potentielle finansieringsevne beregnes som

den maksimale gæld, som LIS kan ser-

vicere

ud fra antagelser om en realrentesats og gældens løbetid.

I analysen anvender vi således begge værdier, idet vi mener, dette giver det bedste beslutningsgrund-

lag. I de følgende afsnit vil vi gennemgå de to værdier og beskrive, hvorledes de er forskellige.

2.2

Nutidsværdi af LIS

Nutidsværdien af LIS anvendes til at bestemme finansieringsbidraget under hensyn til risici forbundet

med organisationsformerne.

Nutidsværdien af LIS udregnes på baggrund af en Discounted Cash Flow-model (DCF-modellen). DCF-

modellen er en finansiel model, som anvendes til værdiansættelse af aktiver eller selskaber ved at esti-

mere de fremtidige pengestrømme og tilbagediskontere disse med en diskonteringsrente, der tager

højde for pengestrømmenes risiko og investorernes alternativomkostninger for at nå frem til en nutids-

værdi.

DCF-modellen er en gængs metode til værdiansættelse af aktiver og selskaber. Den muliggør en værdi-

ansættelse med hensyntagen til de fremtidige pengestrømme, tidsværdien af penge, risici og investe-

ringshorisont. Med andre ord inkluderes risikoen i pengestrømmene løbende via diskonteringsrenten, i

stedet for at risici- og likviditetsreserver tillægges pengestrømmene.

I praksis tager denne tilgang udgangspunkt i sammenlignelige børsnoterede selskaber, hvis aktier jævn-

ligt handles på de finansielle markeder. Formålet er at estimere diskonteringsrenten på baggrund af den

risiko, som markedet priser ind i for disse selskaber. Det bemærkes dog, at fastlæggelsen af diskonte-

ringsrenten bygger på en række subjektive skøn, og derfor vil være behæftet med en vis usikkerhed. Vi

vurderer dog, at fastlæggelsen af denne kan ske på et forholdsvist robust datagrundlag og på benchmar-

kingmateriale ud fra observerbare markedsdata. Vi gennemgår metoden for fastlæggelsen af de i analy-

sen anvendte diskonteringsrenter i afsnit 3.

2.3

Finansieringsevne for LIS

Finansieringsevnen for LIS anvendes til at vurdere den samlede potentielle finansieringsevne i de for-

skellige organisationsmodeller uagtet risici. Til vurdering af finansieringsevnen for LIS udregnes således

den maksimale gæld, som LIS kan servicere ud fra antagelser om en realrentesats og gældens løbetid.

For at tage hensyn til risikoen i pengestrømmene kræver denne beregning en vurdering af relevante li-

kviditet- og risikoreserver, hvilket kan være udfordrende at estimere uden en mere dybdegående risiko-

analyse, særligt på dette tidlige stadie af projektet. Vi har således ikke gennemført en tilbundsgående

analyse og fastsættelse af nødvendige likviditets- og risikoreserver ved denne beregning. Man kan der-

for alene anvende denne beregning af den potentielle finansieringsevne til en vurdering op imod nutids-

værdien af LIS.

Det bemærkes, at denne metode har flere ligheder med metoder anvendt på andre store infrastruktur-

projekter, fx Femern Bælt-forbindelsen, Metroselskabet og Ørestadsselskabet, jf. infoboksen nedenfor.

Vi forstår, at der i disse projekter er anvendt en realrente i intervallet 3,0-4,0%, som ikke indeholder im-

plicitte risikotillæg. I alle disse projekter er risici håndteret separat igennem diverse budgetreserver, og

der er gennemført projektspecifikke risikoanalyser.

Til udregningen af den potentielle finansieringsevne for LIS anvender vi en realrente på 3,0% baseret på

udgangspunktet i andre beslutningsgrundlag for andre store indtægtsfinansierede anlægsprojekter.

Infrastrukturprojekter

Femern Bælt-forbindel-

sen

Beskrivelse

Tilbagebetalingstiden er beregnet baseret på forventninger om anlægsom-

kostninger, nettoindtægter og en realrente på 3,0%. Risici håndteret igen-

nem anlægsreserver og følsomheder.

Finansiel analyse af Femern Bælt-forbindelsen inkl. danske landanlæg,

2016.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Metroselskabet I/S

Metroselskabets langtidsbudget er udarbejdet således, at det sikres, at gæl-

den tilbagebetales i 2065. Realrenten er 3,5%. Risici håndteret gennem fi-

nansieringsreserver og driftsreserver.

Nutidsværdi af likviditetsbudget er beregnet baseret på visse anlægsom-

kostninger til metro, likviditetsreserve, arealsalg, nettodriftsoverskud fra

metroen samt tilbageførsel af grundskyld og byggemodning. Tidshorisont

2000-2040, og realrente på 4,0%. Risici håndteret via budgetreserver.

Ørestadsselskabet I/S

Tabel 1: boks om finansielle analyser i andre infrastrukturprojekter

2.4

Sammenligning af nutidsværdi og finansieringsevne

Udregningen af nutidsværdien og udregningen af den potentielle finansieringsevne er principielt to sider

af samme sag og vil give samme resultat, hvis diskonteringsrenten og rentesatsen på gælden er den

samme, og værdiansættelsestidspunktet og tidspunktet for optagelsen af gælden er den samme. Diskon-

teringsrenten og rentesatsen på gælden er imidlertid ikke den samme i nærværende analyse. I al væ-

sentlighed ligger forskellen mellem de to værdier i, hvordan der tages hensyn til risikoen i pengestrøm-

mene:

►

Ved udregning af nutidsværdien af LIS tages der højde for risikoen i pengestrømmene i diskonte-

ringsrenten.

Ved udregning af den potentielle finansieringsevne er der ikke direkte taget højde for risikoen i pen-

gestrømmene i rentesatsen.

Vi har anvendt en tilgang, hvor risiko reflekteres i diskonteringsrenten frem for ved risikotillæg i penge-

strømmene af flere grunde:

►

LIS består af en lang række projekter (ejendomsudvikling, jorddeponi, salg af boliger, byggeretter

m.fl.), og der er således ikke, som i traditionelle offentlige anlægsprojekter, en samlet stor anlægs-

omkostning, der kan undergå en detaljeret risikovurdering. I stedet påvirkes LIS af en række mar-

kedsrelaterede risici i hele projektforløbet. Disse risici inkluderer anlægsrisici, prisudvikling og ud-

vikling i anlægsomkostninger m.fl. Det er vores vurdering, at den bedste tilgang til at prissætte

disse risici er ved at sammenholde LIS’ risikoeksponering med sammenlignelige markedsaktører,

hvor markedet har prissat risikoen (børsnoterede selskaber).

Vi kan finde den markedsbaserede risikovægtning ved at se på sammenlignelige selskaber, som

handles offentligt. Denne tilgang vil danne grundlag for en vurdering af en diskonteringsrente, der

repræsenterer den gennemsnitlige risiko for aktiviteterne i LIS, hvilket giver et godt estimat for risi-

koen for de samlede aktiviteter.

LIS’ aktiviteter spænder meget bredt ift.

”normale”

selskaber, herunder har LIS en meget lang tids-

horisont. For at reflektere dette brede spænd i aktiviteter arbejder vi med forskellige diskonterings-

renter, som reflekterer risikoeksponeringen i de forskellige aktiviteter. Dette beskrives nærmere i

det kommende afsnit 3.

►

I afsnit 2 gennemgår vi, hvordan vi fastsætter diskonteringsrenten, og hvordan vi i denne fastlæggelse

tager højde for de implicitte risici i analysen.

Beretning til statsrevisorerne om Ørestad- og Metroprojektet,

2000.

Der kan indarbejdes likviditets- og risikoreserve i pengestrømmene for at tage højde for den implicitte risiko. Dette

kræver imidlertid, at både reservernes størrelse, og hvornår de indtræffer i pengestrømmene, kan estim eres korrekt.

Denne tilgang vurderes uhensigtsmæssig ved værdiansættelse af et selskab som eksempelvis LIS, der har en porte-

følje af mange forskellige og uafhængige projekter over en meget lang årrække.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Fastlæggelse af de anvendte diskonteringsrenter i analysen

Som nævnt i afsnit 2.2 afhænger diskonteringsrenten bl.a. af den implicitte risiko i en aktivitet. LIS er

involveret i en række forskellige aktiviteter, som har forskellige karakteristika, og som er behæftet med

forskellige risici. Som vi vil gennemgå i dette afsnit, vurderer vi, at LIS’ risici overordnet kan karakterise-

res ved to centrale aktiviteter:

►

Lavrisikoaktiviteter, som har en lav liggeomkostning og en fleksibel tidshorisont.

Højere risikoaktiviteter, som er forbundet med investeringer og/eller liggeomkostninger, og hvor

LIS er bundet af aktiviteten, når denne er igangsat.

Vi karakteriserer fx jorddeponi og spunsning samt salg af byggeretter som lavrisikoaktiviteter. Aktivite-

terne udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af

ejendomme karakteriserer vi derimod som højere risikoaktiviteter.

Overordnet har vi inddelt LIS’ aktiviteter i to grupper, hvor vi anvender forskellige diskonteringsrenter til

udregningen af nutidsværdien, jf. Figur 3 nedenfor:

Figur 3: Gruppering af LIS' aktiviteter

Som alternativ til to forskellige diskonteringsrenter kunne man anvende én vægtet diskonteringsrente til

diskontering af alle pengestrømme uagtet aktivitet. Dette fordrer imidlertid, at LIS ikke ændrer på forde-

lingen af aktiviteter eller tidshorisonten for aktiviteterne på tværs af organisationsmodellerne. Jf. ap-

pendiks 2 antages LIS imidlertid at have forskellige aktiviteter i ydermodel 1 og 2, hvilket besværliggør

anvendelsen af én vægtet diskonteringsrente.

3.1.1

Anvendelse af diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2 i analysens tidshorisont

Konkret medfører den valgte tilgang, at pengestrømme, som genereres i lavrisikoaktiviteter, tilbagedis-

konteres med diskonteringsrente 1 i den periode, aktiviteten er i denne kategori. Så snart der tages be-

slutning om at udvikle et område i et partnerskab (eksempelvis i et P/S), anvendes derimod den højere

diskonteringsrente 2. Denne anvendes dog kun for selve udviklingsperioden, dvs. den periode, hvor LIS

er engageret i dette partnerskab, hvilket er illustreret i Figur 4 herunder.

Figur 4: Illustration af diskontering

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Eksempel: Diskontering i forbindelse med aktiviteten udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

LIS modtager 1.000 byggeretter på Lynetteholmen i 2025. LIS kan enten sælge byggeretterne eller

udvikle byggeretterne fx ved at anlægge ejendomme og sælge nøglefærdige ejendomme. LIS vælger

at holde byggeretterne til 2032, hvorefter LIS udvikler og sælger nøglefærdige ejendomme (jf. del-

område B i Figur 4).

Til udviklingen af arealet oprettes et P/S-selskab, hvoraf LIS ejer 50%, og en privat investor ejer 50%.

Aktiviteten vurderes at have en tidshorisont på fire-seks år på baggrund af følgende antagelser: en

anlægsperiode på to-tre år og en salgsperiode på to-tre år.

Frem til 2032 har LIS en lavrisikoaktivitet i form af at eje byggeretter. I 2032 beslutter LIS at udvikle

byggeretterne de næste fire-seks år, hvormed de er involveret i højrisikoaktiviteter.

Frem til 2032 anvender vi en lavere diskonteringsrente (diskonteringsrente 1), som reflekterer den

lavere risiko. Efter 2032 anvender vi en højere diskonteringsrente (diskonteringsrente 2), som reflek-

terer, at LIS har aktiviteter, der er behæftet med større risici.

3.1.2

Diskonteringsrente 1

–

lav risiko og aktiviteter med lav liggeomkostning

Følgende af LIS’ aktiviteter vurderer vi er lavrisikoaktiviteter, hvorfor vi anvender diskonteringsrente 1

til at tilbagediskontere pengestrømmene fra disse aktiviteter:

►

Salg af byggeretter

Jorddeponi og spuns

Evt. tilbageførsel af ejendomsskatter.

LIS anlægger Lynetteholmen ved at modtage overskudsjord. Dette frigør en stor mængde byggeretter,

som LIS efterfølgende kan sælge eller udvikle. Som udgangspunkt ejer LIS byggeretterne og har frihed

til at sælge byggeretterne i det tempo, LIS finder fordelagtigt. Sker der et fald i efterspørgslen, kan LIS

således (uden direkte liggeomkostninger) afvente

”bedre

tider”. Denne frihed gælder også for de andre

arealer og byggeretter, som LIS erhverver/modtager på Refshaleøen, Quintus og Kløverparken, hvorfor

disse områder behandles på samme måde som Lynetteholmen.

LIS har derudover indtægter fra at modtage overskudsjord og kan ligeledes kontrollere tempoet af

denne aktivitet.

Fleksibilitet i ovenstående aktiviteter gør, at risici ved disse aktiviteter vurderes lav, og aktiviteternes

liggeomkostninger og pengebindinger er væsentlig forskellig fra fx udvikling og salg af nøglefærdige

ejendomme.

3.1.3

Diskonteringsrente 2

–

højere risiko og bundne investeringer og/eller liggeomkostninger

Følgende af LIS’ aktiviteter vurderer vi er højere risikoaktiviteter, hvorfor vi anvender diskonterings-

rente 2 til at tilbagediskontere pengestrømmene fra disse aktiviteter:

►

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

Parkering.

Frem for salg af byggeretter kan LIS også vælge mere risikable aktiviteter, herunder udvikling og salg af

nøglefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme i uafhængige

partnerskaber.

Hvor LIS ved salg af byggeretter har muligheden for at holde byggeretter i tilfælde, hvor det er ugun-

stigt at sælge disse, så vil LIS, så snart LIS tager beslutning om at udvikle, udleje og efterfølgende sælge

ejendomme, være bundet til at gennemføre projektet. Dette eksponerer LIS for en anden type risiko,

som skal reflekteres i diskonteringsrenten, der anvendes til at udregne nutidsværdien.

I forhold til parkering er aktiviteten på mange måder sammenlignelig med udvikling og salg af ejen-

domme. Når LIS beslutter sig for at udvikle deres byggeretter i et partnerskab, antages det, at der si-

multant tages beslutning om at opføre og drive parkeringsanlæg til at servicere de beboere og erhverv,

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

som flytter ind i de nyopførte ejendomme. Således er LIS også her bundet af at gennemføre projektet,

hvilket skal reflekteres i diskonteringsrenten.

For ovenstående aktiviteter anvendes således en højere diskonteringsrente 2, som reflekterer den hø-

jere risiko forbundet ved udvikling i partnerskaber, jf. peer-gruppe 2, som gennemgås i afsnit 3.3.

3.1.4

Øvrige diskonteringsrenter

I forbindelse med udviklingen af Lynetteholmen og de omkringliggende områder vil KK som udgangs-

punkt opnå en merindtægt fra ejendomsskatter før udligning. I forbindelse med udviklingen af Ørestad

indgik en kapitalisering af disse merindtægter fra ejendomsskatter som et finansieringsbidrag. Til kapita-

liseringen af merindtægterne fra ejendomsskatter anvendte man en real diskonteringsrente på 4,0%.

Samme metodik og diskonteringsrente finder anvendelse i nærværende analyse.

Der er imidlertid stor usikkerhed omkring, hvilken effekt det nye ejendomsskattesystem vil have på ud-

ligningsordningen og i sidste ende KK’s økonomi. Derfor er det i samarbejde med styregruppen beslut-

tet, at der i basisscenarierne antages en udligning på 100%. Dette betyder, at tilbageførslen af ejen-

domsskatter ikke medfører et finansieringsbidrag, jf. appendiks 1. Dog indgår tilbageførsel af ejendoms-

skatter i følsomhedsanalyserne med en udligningsprocent på henholdsvis 80 og 0.

3.2

Risikoanalyse af LIS’ aktiviteter

I det følgende foretager vi en risikoanalyse af aktiviteterne salg af byggeretter, udvikling og salg af nøg-

lefærdige ejendomme samt udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme med henblik på at

danne et overblik over LIS’ væsentligste risici. Som det fremgår af Figur 2, udgør disse aktiviteter over

86% af LIS’ samlede pengestrømme.

Det bemærkes, at risiciene i Tabel 2 ikke er en udtømmende liste over de risici, som LIS er eksponeret

overfor. LIS er fx også eksponeret mod risici i forbindelse med jorddeponi og spuns samt driften af par-

keringsanlæg, men det vurderes, at de fremhævede risici udgør de væsentligste.

Resultatet af risikoanalysen anvender vi til efterfølgende at identificere børsnoterede selskaber med

sammenlignelige risici, som vi kan tage udgangspunkt i, når vi fastlægger diskonteringsrenterne, jf. af-

snit 3.4.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

I Tabel 2 nedenfor fremgår en sammenfatning af de identificerede risici forbundet med hver aktivitet og

en vurdering af, hvor betydningsfuld den givne risiko er:

Udvikling og salg af

nøglefærdige

ejendomme

Udvikling, udlejning

og efterfølgende

salg af ejendomme

Identificerede risici

Salg af byggeretter

Markedsrisici

Prisudvikling (erhverv)

Prisudvikling (bolig)

Renterisiko

Konstruktions-

risici

Forsinkelser ifm. anlæg

Budgetoverskridelser

Byggeindeks

Driftsrisici

Efterspørgsel

Investeringer efter idrift-

sættelse

Regulatoriske

risici

Skatter og afgifter

Planlov (sammensætning

og bebyggelsesprocenter)

Udbygningsrækkefølge

Note: 0 = ingen risiko, 1 = lav risiko, 2 = moderat risiko, 3 = væsentlig risiko og 4 = meget væsentlig risiko.

* Forbundet med prisudvikling.

Tabel 2: Identificerede risici for LIS' aktiviteter

3.2.1

Beskrivelse af risici

Vi har inddelt de identificerede risici i fire hovedkategorier, nemlig markedsrisici, konstruktionsrisici,

driftsrisici og regulatoriske risici.

Markedsrisici

omfatter risici, som i høj grad er bestemt af markedet og således ikke kan kontrolleres af

LIS. Dette er i al væsentlighed prisudviklingen for både bolig og erhverv samt udviklingen i renteni-

veauet.

Konstruktionsrisici

omfatter risici i forbindelse med konstruktionsfasen af et byggeprojekt. Dette er i al

væsentlighed forsinkelser i byggeriet, budgetoverskridelser samt udviklingen i byggeomkostningerne

(byggeindekset).

Driftsrisici

omfatter risici i forbindelse med driften af en fast ejendom, fx ved udlejning. En risiko i denne

forbindelse er efterspørgsel, som både dækker over efterspørgslen efter lejemål (tomgang) og efter-

spørgslen fra investorer (køb og salg af fast ejendom). Derudover udgør eventuelle moderniseringer og

renoveringer (investeringer efter idriftsættelse) ligeledes en risiko.

Den sidste risikohovedkategori er

regulatoriske risici,

som omfatter risici i forbindelse med ændring i re-

guleringer i staten eller kommunen. Dette er eksempelvis skatter og afgifter til staten og kommunen, fx

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

ejendomsskatter og momsregler. Derudover udgør KK’s planlov en risiko, idet ændringer i sammensæt-

ningen af ejendomstyper og bebyggelsesprocenter har indflydelse på værdien af grundene. Slutteligt

udgør udbygningsrækkefølgen af KK’s planområder og perspektivområder en risiko.

Salg af byggeretter

Aktiviteten

salg af byggeretter

er den mindst risikofyldte aktivitet for LIS, idet LIS har en forholdsvist

kort tidshorisont og kun er involveret i starten af værdikæden. I forbindelse med aktiviteten salg af byg-

geretter fremhæver vi følgende:

Værdien af byggeretter er afhængig af prisudviklingen for erhverv og bolig (samt udviklingen i

byggeindekset), hvorfor vi vurderer, at det udgør en moderat risiko.

Ved salg af byggeretter eksisterer der ingen direkte konstruktionsrisici, idet LIS hverken fore-

tager byggemodning eller anlæg af ejendomme.

Der eksisterer ligeledes ingen direkte driftsrisici, idet LIS ikke ejer nogle ejendomme. Der er

imidlertid en efterspørgselsrisiko, idet efterspørgslen efter byggeretterne har en effekt på vær-

dien af byggeretterne.

LIS er eksponeret for regulatoriske risici, bl.a. i form af KK’s planlov, som fremsætter retnings-

linjer for sammensætningen af ejendomstyper, fx andelen af almennyttige boliger. Ydermere er

der en risiko i forbindelse med udbygningsrækkefølgen af kommunens planområder og per-

spektivområder, idet det har indflydelse på, hvornår områderne kan udvikles.

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Aktiviteten

udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

er overordnet mere risikofyldt end

salg af byg-

geretter,

idet LIS har en længere tidshorisont og ligeledes er involveret i mere af værdikæden. Vi frem-

hæver følgende risici:

Salgspriserne for LIS’ nøglefærdige ejendomme er direkte afhængige af prisudviklingen, hvor-

for vi vurderer, at prisudviklingen udgør en væsentlig risiko.

Modsat ved aktiviteten

salg af byggeretter

er konstruktionsrisici en væsentlig risiko for LIS ved

udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme.

Der eksisterer fortsat ingen direkte driftsrisici, men vi vurderer, at efterspørgselsrisikoen er

væsentlig.

LIS vurderes at være eksponeret over for samme regulatoriske risici som ved

salg af byggeret-

ter.

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

Aktiviteten udvikling,

udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

repræsenterer den mest risikofyldte

aktivitet for LIS, idet LIS har en lang tidshorisont og ligeledes er involveret i hele værdikæden. Vi frem-

hæver følgende risici:

LIS har samme risikoeksponering i forhold til markedsrisiko og konstruktionsrisici som ved akti-

viteten

udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme.

LIS har en væsentlig driftsrisiko, idet LIS udlejer og driver ejendomme i 10 år.

Derudover betaler LIS, som ejer af ejendommene og arealerne, ejendomsskatter, hvorfor skat-

ter og afgifter udgør en væsentlig risiko.

3.3

Sammenligning af LIS’ risici med børsnoterede selskabers risici

Som nævnt anvender vi resultaterne fra risikoanalyserne til at identificere børsnoterede selskaber med

risici, der er sammenlignelige med LIS’ aktiviteter, og som derfor kan anvendes som peer-grupper i for-

bindelse med estimeringen af diskonteringsrenterne.

En oversigt over peer-grupperne er vedlagt som appendiks 5a.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Vi har identificeret to forskellige peer-grupper, som efter vores vurdering i en vis udstrækning er ekspo-

neret mod risici, der kan sammenlignes med de risici, LIS’ aktiviteter er eksponeret imod. Det er hhv.

børsnoterede ejendomsselskaber (peer-gruppe 1) og børsnoterede entreprenørselskaber (peer-gruppe

2).

Både LIS og de to peer-grupper er i større eller mindre grad eksponeret mod prisudviklingen i bolig og

erhverv samt mod konstruktionsrisikoen og driftsrisikoen. I appendiks 5a fremgår et overblik over peer-

grupperne. Nedenfor i Tabel 3 har vi sammenlignet risikoeksponeringen for LIS’ aktiviteter med hhv.

ejendomsselskaber og entreprenørselskaber.

Udvikling,

udlejning og

efterføl-

gende salg

af ejen-

domme

Peer-

gruppe 1:

Børsnote-

rede ejen-

domsselska-

ber

Peer-

gruppe 2:

Børsnote-

rede entre-

prenørsel-

skaber

Identificerede risici

Salg af

byggeretter

Udvikling og

salg af nøg-

lefærdige

ejendomme

Markeds-

risici

Prisudvikling (erhverv)

Prisudvikling (bolig)

Renterisiko

Konstruk-

tionsrisici

Forsinkelser ifm. anlæg

Budgetoverskridelser

Byggeindeks

Driftsrisici

Efterspørgsel

Investeringer efter

idriftsættelse

Regulato-

riske risici

Skatter og afgifter

Planlov (sammensæt-

ning og bebyggelses-

procenter)

Udbygningsrækkefølge

Note: 0 = ingen risiko, 1 = lav risiko, 2 = moderat risiko, 3 = væsentlig risiko og 4 = meget væsentlig risiko.

* Forbundet med prisudvikling.

Tabel 3: Identificerede risici sammenlignet med ejendomsselskaber og entreprenørselska-

ber

Børsnoterede ejendomsselskaber (peer-gruppe 1)

Som det fremgår af ovenstående Tabel 3, vurderer vi, at børsnoterede ejendomsselskaber har mange

sammenlignelige risici med især aktiviteterne

udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

samt

udvik-

ling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

Vi noterer os følgende:

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Markedsrisici udgør en væsentlig risiko for børsnoterede ejendomsselskaber, ligesom det gør

for LIS, idet ejendomsselskaberne er meget afhængige af prisudviklingen for både bolig og er-

hverv.

Konstruktionsrisici udgør kun en lav risiko, da ejendomsselskaber i mange tilfælde har leveran-

dører (entreprenørselskaber) til at stå for anlægget af ejendommene, hvorfor en stor del af risi-

ciene i denne fase tilfalder leverandørerne.

Driftsrisici udgør til gengæld en væsentlig risiko for ejendomsselskaber, da de typisk har en

stor portefølje af ejendomme, som skal drives og vedligeholdes.

Slutteligt vurderer vi, at regulatoriske risici generelt er en lav risiko for ejendomsselskaber.

Ejendomsselskaberne er dog eksponeret mod en væsentlig risiko i skatter og afgifter, da de

som ejere af deres ejendomsporteføljer betaler diverse skatter og afgifter. Men vi vurderer ikke,

at KK’s planlov eller udbygningsrækkefølge af perspektivområder udgør en risiko for ejen-

domsselskaberne.

Børsnoterede entreprenørselskaber (peer-gruppe 2)

Den anden peer-gruppe, som efter vores vurdering har sammenlignelige risici, er entreprenørselskaber,

herunder både anlægs- og bygningsentreprenører. Vi bemærker følgende:

Markedsrisici vurderes at udgøre en væsentlig risiko, da den generelle aktivitet for anlæg af

ejendomme i høj grad følger markedspriserne på bolig og erhverv.

Konstruktionsrisici udgør derimod en meget væsentlig risiko, da entreprenørselskaber i mod-

sætning til ejendomsselskaber bærer langt størstedelen af risici i byggefasen.

Driftsrisici udgør ingen risici, idet entreprenørselskaberne sjældent ejer ejendommene, som de

anlægger.

Slutteligt vurderer vi, ligesom ved ejendomsselskaber, at regulatoriske risici generelt er en lav

risiko for entreprenørselskaber. Eftersom disse entreprenørselskaber ikke ejer ejendommene,

udgør skatter og afgifter ingen risiko, men planloven kan imidlertid udgøre en lav risiko.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

3.3.1

Sammenfatning af peer-gruppernes risici

Sammenligner vi peer-gruppernes risici med risici forbundet med LIS’ forskellige aktiviteter, jf. Tabel 3,

fremgår det, at ejendomsselskaberne i en vis udstrækning har samme risici som LIS’ aktivitet

salg af

byggeretter,

og at entreprenørselskaber til en vis grad har samme risici som aktiviteterne

udvikling og

salg af nøglefærdige ejendomme

samt

udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

Dette er

illustreret i Figur 5 nedenfor, hvor vi har indsat peer-grupperne og LIS’ aktiviteter i et koordinatsystem.

Vurderingen af konstruktionsrisici er vist ved y-aksen, og vurderingen af driftsrisici er vist ved x-aksen.

Figur 5: Sammenligning af risici for LIS' aktiviteter og peer-grupper

Resultatet af dette anvender vi i vores estimering af diskonteringsrenterne for LIS’ aktiviteter, idet disse

forskellige diskonteringsrenter estimeres på baggrund af markedsdata fra peer-grupperne. Dette gen-

nemgås i næste afsnit.

Det skal dog bemærkes, at selvom risiciene ved henholdsvis

udvikling og salg af nøglefærdige ejen-

domme

samt

udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

er sammenlignelige, er de ikke

identiske. Ifølge finansiel teori bør aktiviteterne således have forskellige diskonteringsrenter, men i nær-

værende analyse anvender vi samme diskonteringsrente 2 for begge aktiviteter, idet vi vurderer, at for-

skellen i aktiviteternes risici og tidshorisont er begrænsede.

3.4

Beregning af diskonteringsrenter

I de følgende afsnit vil vi gennemgå opbygningen af diskonteringsrenten og kort uddybe parametrene,

som indgår i diskonteringsrenten. På den baggrund vil vi beregne diskonteringsrente 1 og diskonterings-

rente 2, som anvendes i analysen.

Det bemærkes, at beregningen af diskonteringsrenterne tager udgangspunkt i nominelle markedsdata,

dvs. diskonteringsrenterne er som udgangspunkt inklusive inflation. I vores finansielle model har vi op-

stillet reale pengestrømme, hvorfor det er nødvendigt at korrigere diskonteringsrenterne for inflation

for at være konsistente. Dette foretages i afsnit 3.4.5.

3.4.1

Opbygning af diskonteringsrenten

Ifølge finansiel teori er diskonteringsrenten (også kaldet

Weighted Average Cost of Capital,

WACC) et

vægtet gennemsnit af selskabets kapitalomkostninger og består af omkostninger til finansiering med

egenkapital og fremmedkapital. I denne analyse værdiansætter vi LIS, som er et offentligt ejet selskab,

der ikke betaler selskabsskat. Opbygningen af diskonteringsrenten kan derfor forsimples til ikke at inklu-

dere skat, og opbygningen er illustreret i ligning 1 nedenfor.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Ligning 1: Diskonteringsrente før skat (WACC før skat)

Hvor:

�½

�½ �½�½

��

�½�½ �½�½ �½�½

�½

��

�½ �½ �½�½�½�½�½ �½

��½

�½

��

�½

��

�½

��

er et mål for andelen af fremmedkapital til entreprise value ved brug af markedsdata

er et mål for andelen af egenkapital til entreprise value ved brug af markedsdata

�½

er fremmedkapitalsomkostningen

�½

er egenkapitalomkostningen

�½

Diskonteringsrenten opgøres ved at sammenveje omkostningen til henholdsvis egenkapital og fremmed-

kapital ud fra andelen af kapital, der er henholdsvis egenkapital- og fremmedkapitalfinansieret.

Til estimering af egenkapitalomkostningen (�½

�½

er den mest udbredte model

Capital Asset Pricing Model

�½

)

(CAPM), hvilken vi også anvender, jf. ligning 2. CAPM fremsætter, at det forventede afkast på et aktiv er

lig med den risikofrie rente tillagt en egenkapitalrisikopræmie og eventuelt tillagt en alfa-faktor, der kan

tage højde for yderligere risikofaktorer, som illikviditet, landespecifik risiko, koncentrationsrisiko osv.

Egenkapitalrisikopræmien opgøres som gearet beta, der udtrykker den systematiske risiko multipliceret

med markedsrisikopræmien (MRP). MRP er det merafkast en investor, der investerer i markedsporteføl-

jen, forventer at få i afkast ud over den risikofrie rente.

Ligning 2: Egenkapitalomkostning (CAPM)

�½

�½ �½�½

��

�½

∗

�½�½

�½

Hvor:

�½

: er den risikofrie rente

�½

er gearet beta

�½

er alfa-faktor

��½

: er den forventede markedsrisikopræmie

�½

Med udgangspunkt i ovenstående formel for diskonteringsrenten (ligning 1) vil vi i de følgende afsnit

fastlægge de enkelte parametre, som indgår i henholdsvis diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2.

3.4.2

Kapitalstruktur

Kapitalstrukturen for LIS opgøres som andelen af kapital, som er henholdsvis egenkapital- og fremmed-

�½

kapitalfinansieret. Andelen af egenkapital udtrykkes ved

��

, og andelen af fremmedkapital udtrykkes ved

Til fastlæggelsen af kapitalstrukturen for LIS anvender vi markedsdata fra de identificerede peer-grup-

per af selskaber med sammenlignelige aktiviteter, jf. afsnit 3.3 og appendiks 5a.

Det bemærkes, at vi antager, at det er muligt for LIS at refinansiere til ny kapitalstruktur, hvis LIS tager

beslutning om at udvikle byggeretter frem for fx at sælge byggeretter.

Kapitalstruktur for diskonteringsrente 1

Til estimeringen af diskonteringsrente 1 tager vi udgangspunkt i markedsdata fra børsnoterede ejen-

domsselskaber (peer-gruppe 1). Som det fremgår af appendiks 5a, fastlægges kapitalstrukturen på den

baggrund til følgende:

►

��

�½

��

= 0,58

= 0,42

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

��

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Kapitalstruktur for diskonteringsrente 2

Til estimering af diskonteringsrente 2 tager vi udgangspunkt i markedsdata fra børsnoterede entrepre-

nørselskaber og fastlægger følgende kapitalstruktur:

►

3.4.3

��

�½

= 0,23

= 0,77

Egenkapitalomkostningen

Egenkapitalomkostningen estimeres, som anført i ligning 2, på baggrund af CAPM og består af den risi-

kofrie rente, gearet beta, den forventede MRP og eventuelt et alfa-faktor.

Den risikofrie rente

Den nominelle risikofrie rente baseres typisk på langsigtede danske statsobligationer. På baggrund af

den meget lange tidshorisont for udviklingen af Lynetteholmen anvender vi en 20-årig risikofri rente.

Der er imidlertid ikke tilgængeligt data på en 20-årig dansk statsobligation, hvorfor vi estimerer en syn-

tetisk 20-årig dansk statsobligation baseret på tyske statsobligationer. Vi anvender følgende renter

(yields) fra Capital IQ:

►

10-årig tysk statsobligation: -0,2%

20-årig tysk statsobligation: 0,1%

10-årig dansk statsobligation: -0,2%.

Ud fra ovenstående renter beregner vi et spread mellem den 10-årige og den 20-årige tyske statsobliga-

tion på 0,3%. Med udgangspunkt i dette spread og en rente på -0,2% på en 10-årig dansk statsobligation,

fastlægger vi renten på en syntetisk 20-årig dansk statsobligation til 0,2%. Denne anvender vi som den

risikofrie rente.

Ugearet beta for diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2

Beta er et mål for den systematiske risiko. Det vil sige, at beta måler samvariationen mellem afkastene

for et givent aktiv og afkastet på markedsporteføljen. Beta er dermed et mål for den risiko , som ligger

ud over den risikofrie rente, og som investorerne kræver et merafkast for at tage.

For diskonteringsrente 1 anvender vi den gennemsnitlige (median) beta for børsnoterede ejendomssel-

skaber. Jf. appendiks 5a fastlægger vi ugearet beta til 0,3.

For diskonteringsrente 2 anvender vi beta for børsnoterede entreprenørselskaber. Jf. appendiks 5a

fastlægger vi ugearet beta til 0,9.

Den forventede markedsrisikopræmie (MRP)

MRP er det merafkast, en investor, der investerer i markedsporteføljen, forventer at få i afkast ud over

den risikofrie rente. Der anvendes typisk tre forskellige metoder til fastlæggelsen af den forventede

MRP, henholdsvis historisk MRP, survey-baserede opgørelser og implicit MRP.

Nedenfor er forskellige studier af MRP opstillet:

►

Fernandez et al.

: Fernandez og en række øvrige forskere udgiver hvert år resultatet af et survey,

som viser den anvendte MRP og den risikofrie rente globalt, herunder for Danmark. I 2019 indike-

rede undersøgelsen en MRP på 6,0% for Danmark.

WACC-ekspertgruppen

: WACC-ekspertgruppen blev nedsat af regeringen i 2015 for at komme med

en række anbefalinger i forhold til fastsættelse af den WACC, som skal anvendes til fastlæggelse af

►

Fernandez, Martinez og Acin (2019):

Market Risk Premium and Risk-Free Rate used for 69 countries in 2019: a sur-

vey.

WACC-ekspertgruppen (2016):

Forrentning af netvirksomheders fremadrettede investeringer (WACC).

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

den tilladte forrentning af aktiverne i de danske elnetselskaber. Ekspertgruppens anvendte estimat

for MRP var 5,5%.

På baggrund af ovenstående er der anvendt en MRP på 6,0%.

Damodaran udgiver hvert år et estimat på den nuværende implicitte merafkast på det amerikanske ak-

tiemarked.

Ifølge Damodaran kan merafkastet estimeres som det forventede markedsafkast fratrukket

den risikofrie rente. I den seneste analyse fra Damodaran for 2019 estimerer han et markedsafkast på

8,0%.

Derudover estimerer Fernandez et al., at medianen for det forventede markedsafkast er 7,9% for 2019.

Baseret på ovenstående empiriske analyse omkring det forventede afkast på aktier på 8,0% indikerer

dette, at investor kræver et yderligere tillæg, end studierne omkring MRP viser.

I denne forbindelse viser Damodarans studier også, at i perioder med finansiel ustabilitet synes investo-

rernes MRP at stige, imens den risikofrie rente synes at falde. Dette kan henføres til den ekstra bekym-

ring og usikkerhed, som tilføres de finansielle markeder. For at tage højde for dette yderligere tillæg har

vi i vores analyse inkluderet en alfa-faktor.

Alfa-faktor

Til fastlæggelsen af alfa-faktoren tager vi udgangspunkt i ovenstående, hvor MRP fastlægges til 6,0%,

og det forventede markedsafkast fastlægges til 8,0%. Dette indikerer en alfa-faktor på ca. 2,0%, hvilket

vi har anvendt til brug for vores fastlæggelse af diskonteringsrenten.

Alfa-faktoren er således et udtryk for det ekstra afkast, som man kan observere, at investorerne kræver

ved at investere i aktier, men som ikke direkte kan forklares via den risikofrie rente og MRP. Dette skyl-

des primært, at investorernes afkastkrav ikke er faldet 1:1 med den faldende rente de seneste år.

3.4.4

Fremmedkapitalomkostningen

Fremmedkapitalomkostningen er typisk fastsat på baggrund af den risikofrie rente og en såkaldt kredit-

risikopræmie. I vores analyse er fremmedkapitalomkostningen imidlertid fastlagt til 3,0% realt på bag-

grund af input fra FM.

Som nævnt er diskonteringsrenterne i udgangspunktet nominelle, hvorfor det er nødvendigt at justere

fremmedkapitalomkostningen med den forventede langsigtede inflationssats, således at denne også er

nominel, jf. ligning 3 nedenfor:

Ligning 3: Nominel fremmedkapitalomkostning

�½

�½ �½�½�½�½

= (1 +

�½

�½�½

)

∗

(1 +

ℎ

)

−

�½�½�½

�½�½

�½ �½

Hvor:

�½

�½ �½�½�½�½

er den nominelle fremmedkapitalomkostning

�½�½�½

�½

�½�½

: er den reale fremmedkapitalomkostning

�½�½

�½ �½

ℎ:

er den forventede langsigtede inflationssats

Den forventede langsigtede inflationssats kan imidlertid ikke umiddelbart observeres i markedet, hvor-

for man enten kan anvende en allerede tilgængelig prognose for den langsigtede inflationssats eller selv

estimere en proxy for den langsigtede inflationssats.

►

Den Internationale Valutafond (IMF) forventer en årlig inflation på 2,0% frem til 2025.

De Økonomiske Råd (DØRS) forventer en årlig inflation på 1,2% i Danmark fra 2021 til 2025.

OECD fastlægger den årlige inflation for EU-lande frem til 2060 til 2,0%.

Idet flere af de tilgængelige inflationsprognoser kun går frem til 2025, har vi som alternativ estimeret

en proxy for den langsigtede inflationssats ved at sammenligne to langsigtede tyske statsobligationer.

Damodaran (2019):

Equity Risk Premiums (ERP): Determinants, Estimation and Implications.

Baseret på seneste vismandsrapport fra efteråret 2019.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

Den første obligation er nominel og sikrer således investor et nominelt afkast (inklusive inflation), mens

den anden obligation er inflationsreguleret og således sikrer investor et realt afkast uagtet inflation. Vi

vurderer, at forskellen mellem disse to statsobligationer udgør en god proxy for markedets forventede

inflation.

Baseret på data fra Capital IQ finder vi, at de to statsobligationer handles med nedenstående renter

(yield)

►

25-årig tysk statsobligation (nominel): 0,3%

25-årig tysk statsobligation inflationsjusteret (real): -1,1%.

Ud fra renterne på ovenstående tyske statsobligationer udregner vi et estimat for markedets forventede

inflation til 1,3%.

På baggrund af de tilgængelige inflationsprognoser og vores proxy estimeres den langsigtede inflations-

sats til at være i intervallet 1,2-2,0%. Vi fastlægger den langsigtede inflation til at være 1,5%.

Vi har estimeret en syntetisk 25-årig tysk statsobligation (nominel) baseret på en interpolering mellem en 20 -årig

og 30-årig tysk statsobligation. Renten på den 25-årige inflationsjusterede tyske statsobligation (real) er observeret i

markedet.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

3.4.5

Resultater for diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2

På baggrund af de gennemgåede parametre ovenfor har vi beregnet de nominelle værdier for henholds-

vis diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2. På baggrund af ligning 4 nedenfor fastlægger vi de

reale diskonteringsrenter, som indgår i analysen og fremgår af Tabel 4.

Ligning 4: Real diskonteringsrente

�½ �½�½�½�½�½

��½

�½

�½�½�½�½

= (

��

�½ �½ �½�½ �½ �½ �½�½

�½�½

��½

�½

1 +

�½

��½

�½�½�½�½�½

��

�½�½

�½ �½ �½

��

�½ �½�½�½�½ �½ �½ �½�½

�½ �½�½�½ �½

�½

)

−

ℎ

Hvor:

ℎ:

er den forventede langsigtede inflationssats

�½ �½�½�½�½�½

��½

�½

�½�½�½�½

: er den reale diskonteringsrente

��

�½ �½ �½�½ �½ �½ �½�½

�½�½

��½

�½

�½ �½�½�½�½�½

��½

�½

�½�½ �½

: er den nominelle diskonteringsrente

��

�½ �½ �½�½ �½ �½ �½�½

�½ �½�½�½�½

��½

�½

Diskonteringsrente 1

Egenkapitalomkostning

Risikofri rente

MRP

Ugearet beta

Alfa-faktor

Koncentrationsrisiko

Ugearet egenkapitalomkostning

Gearet beta

Gearet egenkapitalomkostning

Fremmedkapitalomkostning

Kapitalstruktur

Gæld/EV

Gæld/egenkapital

0,2%

6,0%

0,3

2,0%

4,0%

0,7

6,4%

Diskonteringsrente 2

Egenkapitalomkostning

Risikofri rente

MRP

Ugearet beta

Alfa-faktor

Koncentrationsrisiko

Ugearet egenkapitalomkostning

Gearet beta

Gearet egenkapitalomkostning

Fremmedkapitalomkostning

Kapitalstruktur

Gæld/EV

Gæld/egenkapital

0,2%

6,0%

0,9

2,0%

7,6%

1,2

9,2%

4,5%

0,58

1,38

0,23

0,31

Nominel diskonteringsrente

Inflation

Real diskonteringsrente

5,3%

1,5%

3,8%

Nominel diskonteringsrente

Inflation

Real diskonteringsrente

8,1%

1,5%

6,5%

Tabel 4: Beregning af diskonteringsrente 1 og diskonteringsrente 2

Vi anvender således følgende diskonteringsrenter i analysen:

►

Diskonteringsrente 1: 3,8%

►

Diskonteringsrente 2: 6,5%.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5 - overordnet beregningsmetode og fastlæggelse af diskonteringsrenter

| Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision,

skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi

leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og

den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbej-

dere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og

bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre -

for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende sam-

fund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et el-

ler flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limi-

ted, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst &

Young Global Limited, som er et engelsk

‘company

limited by

guarantee’, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om

vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysnin-

gerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder

ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende

sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 9 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 5a v4.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 5a

–

version 4

Gennemgang af peer-grupper

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærværende appendiks

Peer-grupper

2.1 Børsnoterede ejendomsselskaber

2.2 Børsnoterede entreprenørselskaber

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

1.1

Introduktion

Formål

I nærværende appendiks præsenteres kort de anvendte peer-grupper i forbindelse med fastlæggelsen af

diskonteringsrenterne, jf. appendiks 5.

Formålet er således:

►

At gennemgå peer-grupperne.

1.2

Versioner af nærværende appendiks

Version

001

002

Dato

Den 26. februar 2020

Den 30. marts 2020

Beskrivelse/ændringer

Første version. Tidligt udkast.

Anden version. Mindre opdaterin-

ger. Fremsendt ifm. andet rapport-

udkast dateret den 20. marts 2020.

Tredje version. Mindre korrekturret-

telser. Fremsendt ifm. rapport date-

ret den 16. april 2020.

Udkast fjernet. Fremsendt ifm. rap-

port dateret den 4. maj 2020.

003

Den 16. april 2020

004

–

nærværende version

Den 4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

2.1

Peer-grupper

Børsnoterede ejendomsselskaber

Til grund for beregningen af diskonteringsrente 1 anvendes en peer-gruppe af børsnoterede ejendoms-

selskaber. Nedenfor er en bruttoliste af peer-gruppen vist:

Beta test - Ejendomsselskaber

Egenkap.

beta

Selskab

Acrinova AB (publ)

0,6

Agat Ejendomme A/S

1,0

Amasten Fastighets AB (publ)

0,7

Amhult 2 AB (publ)

0,5

Atrium Ljungberg AB (publ)

0,7

Brinova Fastigheter AB (publ)

0,5

Diös Fastigheter AB (publ)

0,7

EYEMAXX Real Estate AG

1,0

Fabege AB (publ)

0,6

Fastighets AB Balder (publ)

0,8

Fastighets AB Trianon (publ)

0,6

GAG Immobilien AG

0,4

Hemfosa Fastigheter AB (publ)

0,8

Hufvudstaden AB (publ)

0,8

Jeudan A/S

0,6

Magnolia Bostad AB (publ)

0,8

MaxFastigheter i Sverige AB (p

0,6

Nischer Properties AB (publ)

-1,2

Slottsviken Fastighetsaktiebolag

0,3

Solon Eiendom ASA

0,5

Wallenstam AB (publ)

0,7

Wihlborgs Fastigheter AB (publ

0,8

Consus Real Estate AG

0,4

Primag AG

0,5

Selvaag Bolig ASA

0,7

Gennemsnit

0,6

Median

0,6

Kilde: Capital IQ

Gæld/

egenkap.

0,88

2,17

2,33

0,51

0,92

1,64

1,32

2,11

0,66

1,50

1,38

1,73

1,53

0,20

1,47

1,29

1,98

0,22

1,54

0,71

0,73

1,26

1,71

2,71

0,52

1,32

1,38

Ugearet

beta

0,3

0,2

0,3

0,2

0,3

0,4

0,3

0,2

0,1

0,3

0,7

0,3

0,2

-1,0

0,1

0,3

0,4

0,3

0,2

0,1

0,4

0,2

0,3

Ugearet

beta jus. for

R^2

lav R^2

0,01

0,15

0,3

0,10

0,05

0,11

0,3

0,03

0,12

0,3

0,18

0,3

0,05

0,14

0,3

0,04

0,01

0,12

0,3

0,24

0,7

0,09

0,04

0,05

0,02

0,00

0,01

0,11

0,4

0,17

0,3

0,00

0,01

0,07

0,08

0,4

0,05

0,3

Beta test

From

31-12-17

31-12-19

To adjust for R^2

0,1

Figur 1: Overblik over ejendomsselskaber i peer-gruppe 1

Som det fremgår af, Figur 1, fastlægges kapitalstrukturen (gæld/egenkapital) til 1,38 på baggrund af

medianen for peer-gruppe 1. Dette svarer til en gæld/EV på 0,58.

Ugearet beta fastsættes til 0,3, når vi justerer for forklaringsgraden (R

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

2.2

Børsnoterede entreprenørselskaber

Til grund for beregningen af diskonteringsrente 2 anvendes en peer-gruppe af børsnoterede entrepre-

nørselskaber. Nedenfor er en bruttoliste af peer-gruppen vist:

Beta test - Entreprenører

Selskab

AF Gruppen ASA

ByggPartner i Dalarna Holding

Lehto Group Oyj

Peab AB (publ)

Per Aarsleff Holding A/S

Serneke Group AB (publ)

Veidekke ASA

YIT Oyj

HOCHTIEF Aktiengesellschaft

MT Højgaard Holding A/S

ALM Equity AB (publ)

GIEAG Immobilien AG

HELMA Eigenheimbau Aktieng

JM AB (publ)

NCC AB (publ)

Oscar Properties Holding AB (p

Skanska AB (publ)

Primag AG

Gennemsnit

Median

Kilde: Capital IQ

Egenkap.

beta

0,6

0,7

1,4

1,1

0,7

0,6

0,4

1,0

0,7

0,6

0,7

0,5

1,1

0,9

0,7

0,9

0,5

0,8

0,7

Gæld/

egenkap.

0,01

-0,22

0,49

0,26

-0,03

0,65

0,22

0,72

0,09

0,36

1,08

2,56

1,04

0,14

0,13

4,97

0,03

2,71

0,85

0,31

Ugearet

beta

0,57

0,95

0,97

0,89

0,68

0,38

0,36

0,61

0,92

0,50

0,31

0,21

0,23

0,92

0,8

0,1

0,9

0,1

0,6

Ugearet

beta jus. for

R^2

lav R^2

0,06

0,14

0,17

0,30

0,06

0,03

0,01

0,20

0,33

0,02

0,06

0,03

0,02

0,21

0,01

0,26

0,01

0,12

0,06

0,9

0,8

0,6

0,9

1,0

0,9

Beta test

From

31-12-17

31-12-19

To adjust for R^2

0,1

Figur 2: Overblik over entreprenørselskaber i peer-gruppe 2

Som det fremgår af Figur 2, fastlægges kapitalstrukturen (gæld/egenkapital) til 0,31 på baggrund af

medianen for peer-gruppe 2. Dette svarer til en gæld/EV på 0,23.

Ugearet beta fastsættes til 0,9, når vi justerer for forklaringsgraden (R

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 5a

–

gennemgang af peer-grupper

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 10 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 6 v5.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 6

–

version 5

Relevante momsmæssige forhold for

Lynetteholmen I/S

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Afgrænsning

1.3 Versioner af nærværende notat

Overordnede momsovervejelser

2.1 Salg af fast ejendom (indtægtssiden)

2.2 Udlejning af fast ejendom (indtægtssiden)

2.3 Momsfradragsret (omkostningssiden)

2.4 Momsreguleringsforpligtelse (omkostningssiden)

2.5 Overdragelse af infrastruktur til grundejerforening

2.6 Udtagningsmoms

2.7 Strukturering

Momsforudsætninger anvendt i analysen

3.1 Salg af byggeretter

3.2 Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

–

aktivsalg uden virksomhedsoverdragelse

til køber

3.3 Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Introduktion

Som led i

Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen

og i forbindelse med estimerin-

gen af det størst mulige realistiske finansieringsbidrag fra arealudviklingen på Lynetteholmen og de om-

kringliggende områder skal vi undersøge, om dele af projektet kan friholdes fra moms.

1.1

Formål

Nærværende notat beskriver de momsmæssige forhold, der er relevante at have med i overvejelserne i

forbindelse med udviklingen af Lynetteholmen og de omkringliggende områder.

Notatet er udarbejdet med henblik på at:

►

Beskrive de overordnede momsovervejelser

Beskrive de anvendte momsforudsætninger i forbindelse med estimeringen af finansieringsbidra-

get.

1.2

Afgrænsning

Notatet er udformet med udgangspunkt i de gældende momsregler pr. februar 2020. Det bemærkes, at

momsreglerne historisk har været genstand for mange ændringer, og det kan ikke afvises, at de ligele-

des vil blive ændret i fremtiden. Dette vil påvirke konklusionerne i nærværende notat.

1.3

Versioner af nærværende notat

Version

001

Dato

Den 7. februar 2020

Beskrivelse/ændringer

Første version. Fremsendt før møde

vedr. momsforhold.

Mindre korrekturrettelser. Frem-

sendt ifm. første rapportudkast da-

teret den 21. februar 2020.

Korrekturrettelser. Fremsendt ifm.

andet rapportudkast dateret den

20. marts 2020.

Fremsendt ifm. rapport dateret den

16. april 2020.

Udkast stempel fjernet. Fremsendt

ifm. rapport dateret den 4. maj

2020.

002

Den 26. februar 2020

003

Den 30. marts 2020

004

Den 16. april 2020

005

–

nærværende version

Den 4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Overordnede momsovervejelser

Indledningsvis skal den momsmæssige behandling af udgående transaktioner, der enten vil bestå i leve-

ring af fast ejendom eller udlejning af fast ejendom, fastslås.

Den momsmæssige behandling af de udgående transaktioner har betydning for retten til momsfradrag

for omkostninger i det selskab, der foretager leveringen eller udlejningen af den faste ejendom.

Grundlæggende vil moms på omkostninger, der kan henføres til momspligtig levering eller momspligtig

udlejning af fast ejendom, kunne fradrages og dermed ikke være nogen omkostning. Modsætningsvis

kan moms på omkostninger, der kan henføres til momsfri levering eller momsfri udlejning af fast ejen-

dom, ikke fradrages, og momsen vil dermed være en omkostning. I visse situationer vil det være nødven-

digt at korrigere for en allerede fratrukket moms eller mangel på samme.

Hvor leveringen eller udlejningen af fast ejendom er momspligtig, men hvor aftageren ikke kan fradrage

momsen eller kun delvist fradrage momsen af købet eller lejen, kan momsen påvirke prisfastsættelsen af

leveringen eller udlejningen.

Det er muligt inden for regelsættet vedrørende moms på fast ejendom at foretage visse strukturelle til-

pasninger, der eliminerer uhensigtsmæssige momsomkostninger hos sælger og/eller køber (udlejer og

lejer).

2.1

2.1.1

Salg af fast ejendom (indtægtssiden)

Aktivhandel med nye bygninger og byggegrunde

Udgangspunktet er, at salg af fast ejendom, der omfatter nye bygninger og byggegrunde, er momsplig-

tigt, mens andet salg af fast ejendom er fritaget for moms.

Definition af en byggegrund:

►

Et ubebygget areal, som efter planloven eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål,

som muliggør opførelse af bygninger. Udgangspunktet er, at dette først er på det tidspunkt, hvor

der foreligger et lokalplangrundlag.

Definition af en ny bygning:

►

Bygningen leveres inden første indflytning, dvs. før bygningen tages i brug. En bygning, der ikke

tages i brug, vedbliver at være ny i momsmæssig forstand.

Bygningen er taget i brug på dagen for første salg af bygningen, og den første levering sker mindre

end fem år efter bygningens færdiggørelse (femårsreglen).

Bygningen har gennemgået til-/ombygningsarbejde i væsentligt omfang inden første indflytning.

Med til-/ombygningsarbejde i væsentligt omfang menes:

Bygning med tilhørende jord: Når værdien (ekskl. moms) af til-/ombygningsarbejdet overstiger

25% af den offentlige ejendomsværdi tillagt ombygningsomkostningerne eller salgsværdien før

til-/ombygningen.

Bygning uden tilhørende jord: Når værdien (ekskl. moms) af til-/ombygningsarbejdet overstiger

50% af den offentlige ejendomsværdi tillagt ombygningsomkostningerne eller salgsværdien før

til-/ombygningen.

Kvalificeres leveringen som en ny bygning eller byggegrund, skal der opkræves 25% i moms af salgssum-

men.

Aftagerens anvendelse af den faste ejendom i momsmæssig henseende, fx momsfri boligudlejning eller

momspligtig erhvervsudlejning, har ingen betydning i denne henseende.

Betydning for aftageren

Hvis aftageren skal anvende den faste ejendom til sine momspligtige aktiviteter, vil aftageren være be-

rettiget til at fradrage momsen på leveringen eller udlejningen af den faste ejendom. Momsen vil således

ikke være nogen omkostning for aftageren.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Hvis aftageren derimod helt eller delvist skal anvende den faste ejendom til momsfrie formål, vil aftage-

ren ikke være berettiget til (fuldt) momsfradrag for betalingen for leveringen eller udlejningen af den

faste ejendom. Momsen vil således helt eller delvist blive en omkostning for aftageren. Dette forhold kan

have en betydning ved prisfastsættelse af leveringen eller udlejningen af den faste ejendom.

2.1.2

Aktivhandel med fast ejendom m.v. inden for en fællesregistrering for moms

Flere uafhængige, momspligtige personer, der udelukkende driver momspligtig virksomhed, og som er

etableret her i landet, kan blive registreret under ét (fællesregistreret), hvis de anmoder om det. Tilsva-

rende gælder for to eller flere momspligtige selskaber m.v., der både driver registreringspligtig og ikke-

registreringspligtig virksomhed her i landet, hvis der er tale om selskaber m.v., hvis aktier m.v. direkte

eller indirekte er 100% ejet af det samme selskab (moderselskabet m.v.).

Når flere afgiftspligtige personer er fællesregistreret som én afgiftspligtig person, så hæfter de enkelte

afgiftspligtige personer solidarisk for betaling af den moms, der påhviler fællesregistreringen.

Fællesregistrering indebærer, at der ikke skal betales moms af intern omsætning mellem de fællesregi-

strerede virksomheder.

Handel med fast ejendom m.v. er således fritaget for moms, hvis handlen sker mellem virksomheder in-

den for samme fællesregistrering. Det gælder, selvom handel med samme faste ejendom vil være moms-

pligtig ved handel med personer eller virksomheder uden for fællesregistreringen.

Det er Skatterådets opfattelse, at Skattestyrelsen vil kunne ophæve en fællesregistrering med virkning

for allerede foretagne dispositioner, såfremt der er tale om misbrug af momslovens regler.

2.1.3

Virksomhedsoverdragelse

Uanset om en fast ejendom i sagens natur er momspligtig ved levering, fx en nyopført bygning, kan leve-

ringen af den faste ejendom ske uden moms, hvis leveringen kvalificerer som en virksomhedsoverdra-

gelse.

De overordnede betingelser for en momsfri virksomhedsoverdragelse ved overdragelse af en fast ejen-

dom er:

►

Der skal være tale om overdragelse af en igangværende salgsaktivitet eller udlejningsaktivitet.

Dette er fx tilfældet, hvis overdragelsen inkluderer en aftale indgået med mægler om salg, eller der

er indgået (eller forsøgt indgået) udlejningsaftaler.

Sælger skal ophøre salgs-/udlejningsaktiviteten.

Køber skal fortsætte salgs-/udlejningsaktiviteten.

►

Hvorvidt der er tale om overdragelse af en

igangværende

udlejningsaktivitet, kan i praksis give anled-

ning til tvivl, særligt hvis der er tale om overdragelse af en nyopført ejendom, hvor salgsbestræbelserne

eller udlejningen endnu ikke er påbegyndt.

Der findes i retspraksis flere sager, der vedrører spørgsmålet om, hvornår overdragelse af en fast ejen-

dom kan anses som en virksomhedsoverdragelse. Vi har gengivet de væsentligste nedenfor:

►

(SKM2019.212.SR): En nyopført udlejningsejendom med igangværende udlejning kan anses som en

momsfri virksomhedsoverdragelse. I den konkrete sag var der tale om en boligejendom med igang-

værende udlejning til nogle købere, som i sameje drev aktiviteten med udlejning videre. Sælger

havde selv opført ejendommen, der omfattede 24 selvstændige lejligheder. Sælger havde stillet en

lejegaranti over for køberen på førstegangsudlejningen af lejemålet i 12 måneder fra overtagelses-

datoen. Ejendommen blev overdraget/afleveret til køberen på et tidspunkt, hvor 16 af de 24 lejlig-

heder var udlejet.

(SKM2019.211.SR): Levering af nyopførte bygninger med ejerlejligheder kan ikke anses som en

momsvirksomhedsoverdragelse. Overdragelsesaftalen var indgået, før byggeriet var påbegyndt, og

køberen var selv forpligtet til at stå for udlejningen efter overtagelsen.

(SKM2018.619.SR): Levering af en byggegrund (inkl. byggeretter) og visse aktiviteter udarbejdet i

forbindelse med at udvikle grunden kan ikke anses for en momsfri virksomhedsoverdragelse. Et ele-

ment, der blev tillagt vægt, var blandt andet, at sælger ikke havde kendskab, til hvilken indtægt der

ville kunne registreres, eller hvornår en eventuel indtægt ville kunne registreres.

►

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

►

(SKM2017.600.SR): Overdragelsen af et ejendomsprojekt, der bestod i opførelse af et antal ejerlej-

ligheder med henblik på salg, kan anses som en momsfri virksomhedsoverdragelse, når overdragel-

sen inkluderer en aftale med en underleverandør med hensyn til udførelse af entreprenørarbe jdet i

projektet og en aftale med en ejendomsmægler, der skulle stå for at formidle salget af de enkelte

ejerlejligheder.

Betydning for aftageren

Anvendelse af reglerne om virksomhedsoverdragelse er en fordel i den situation, hvor aftageren ikke

har ret til momsfradrag for købet eller kun delvist momsfradrag. Selvom der eventuelt vil være en ibo-

ende ikke-fradragsberettiget moms for opførelsesomkostningerne, vil aftageren undgå moms på sælge-

rens avance ved salget.

2.1.4

Aktiehandel

Salg af kapitalandele, herunder aktier og anparter, er fritaget for moms. Hvis en ejendom således sæl-

ges som led i en aktiehandel (ejendommen er indkapslet i et selskab), vil salget være fritaget for moms.

Betydning for aftageren

I den situation, hvor aftageren under en aktivhandel ikke ville have haft ret til momsfradrag for købet

eller kun delvist momsfradrag, kan det være en fordel at foretage handlen som en aktiehandel, særligt

hvis projektet indskydes i et selvstændigt selskab så tidligt som muligt i processen, hvorved der undgås

moms på avancen.

2.2

2.2.1

Udlejning af fast ejendom (indtægtssiden)

Udlejning til boligformål

Udlejning af fast ejendom til boligformål er fritaget for moms. Hvis udlejer af den faste ejendom samtidig

leverer parkering til lejeren som en del af boligudlejningen samt leverer vand, el og varme til lejeren, vil

disse leveringer ligeledes være momsfritaget.

Det er ikke muligt at opnå en frivillig momsregistrering for boligudlejning.

Momsfritagelsen gælder i alle led. Det vil sige, at både udlejer og en eventuel fremudlejer af samme fa-

ste ejendom vil være omfattet af momsfritagelsen. Det er således den endelige anvendelse af den faste

ejendom, der er afgørende for den momsmæssige behandling.

2.2.2

Udlejning til erhvervsformål

Udlejning af fast ejendom til erhvervsformål er fritaget for moms. Hvis udlejer af den faste ejendom

samtidig leverer parkering til lejeren som en del af erhvervsudlejningen samt leverer vand, el og varme

til lejeren, vil disse leveringer ligeledes være momsfritaget.

Det er imidlertid muligt at opnå en frivillig registrering for udlejning af fast ejendom, når ejendommen

skal anvendes til erhvervsmæssig udlejning. En frivillig registrering indebærer, at der skal opkræves

moms af lejen, og at momsen af omkostninger knyttet til den pågældende ejendom er fradragsberetti-

get.

Hvis en ejendom både indeholder boliglejemål og erhvervslejemål, er det muligt at frivillig registrere den

del af ejendommen, der omfatter erhvervslejemålene.

Det vil typisk være en fordel at frivillig registrere en ejendom, når denne udlejes til erhvervslejere, der

kan fradrage moms. Momsen på lejen vil således ikke blive en omkostning for lejerne, og samtidig vil ud-

lejer være berettiget til momsfradrag for omkostninger knyttet til den frivilligt registrerede ejendom.

En frivillig registrering er bindende minimum to år. Efter to år er det muligt at ophæve den frivillige regi-

strering, hvorefter lejeindtægten vil være momsfri. Dette har dog konsekvenser for momsfradragsret-

ten, jf. afsnit 2.3.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

2.2.3

Parkeringsudlejning

Udlejning af parkeringspladser er momspligtigt, medmindre parkeringen leveres som led i en momsfri

boligudlejning. Sidstnævnte vil kun være tilfældet, hvor udlejer af boligen og udlejer af parkeringsplad-

sen er samme afgiftspligtige person.

2.3

Momsfradragsret (omkostningssiden)

Momsfradragsretten for omkostninger knyttet til udvikling af fast ejendom afhænger af, hvad ejendom-

men skal anvendes til:

►

Anvendes ejendommen udelukkende til momspligtige formål, fx nysalg eller momspligtig erhvervs-

udlejning, er der fuldt momsfradrag for omkostninger knyttet til ejendommen.

Anvendes ejendommen udelukkende til momsfrie formål, fx momsfri boligudlejning, er der intet

momsfradrag for omkostninger knyttet til ejendommen.

Anvendes ejendommen til både momspligtige og momsfrie formål, fx en udlejningsejendom med bo -

lig og erhverv eller en boligejendom, hvor en del sælges som nye ejerlejligheder, mens andre udle -

jes, er der delvist momsfradrag for omkostningerne knyttet til ejendommen.

Den delvise momsfradragsret for omkostninger til opførelse af bygninger, der anvendes til blandede for-

mål, fastsættes på grundlag af et skøn. Dette skøn kan tage udgangspunkt i en kvadratmeterfordeling,

hvis omkostningerne til alle lejemålene tilnærmelsesvis skønnes at udgøre samme værdi pr. kvadratme-

ter. Ved anvendelse af kvadratmeterfordelingen sættes de momspligtige kvadratmeter i forhold til de

momsfrie kvadratmeter. Skønnet kan også tage udgangspunkt i forholdet mellem værdien af de direkte

henførbare omkostninger til de momspligtige lejemål henholdsvis de momsfrie lejemål.

Momsfradragsretten for omkostninger til ombygning, reparation og vedligehold af fællesarealer opgøres

på grundlag af en kvadratmeterfordeling.

Momsfradragsretten for øvrige fællesomkostninger opgøres på grundlag af en omsætningsfordeling,

hvor den momspligtige omsætning sættes i forhold til den samlede omsætning.

2.4

Momsreguleringsforpligtelse (omkostningssiden)

Levering af fast ejendom, herunder virksomhedsoverdragelse, samt ændret momsmæssig anvendelse af

en given fast ejendoms brug vil eventuelt udløse pligt til at opgøre reguleringsforpligtelser for tidligere

afholdte omkostninger knyttet til ejendommen. Dette kan både resultere i en efterbetaling af moms eller

en udbetaling af moms, alt efter om den momsmæssige anvendelse af ejendommen er reduceret hen-

holdsvis øget.

Reglerne omkring reguleringsforpligtelser skal sikre, at momsfradragsretten for køb af større investerin-

ger, herunder fast ejendom, afspejler den faktiske anvendelse. Det indebærer, at momsfradraget ta ges

på købstidspunktet for aktivet i henhold til de almindelige fradragsretsregler. Herefter er der en for plig-

telse til at korrigere momsfradraget inden for reguleringsperioden, hvis der sker ændret anvendelse af

aktivet (overgår fra momspligtig anvendelse til momsfri anvendelse og vice versa).

Hvis en fast ejendom således sælges, og der påhviler momsreguleringsforpligtelser på denne, skal sæl-

geren som udgangspunkt indbetale disse til Skattestyrelsen. Er der imidlertid tale om overdragelse af en

ejendom, der helt eller delvist har været anvendt til momspligtige formål, kan køber overtage de regule-

ringsforpligtelser, der måtte påhvile ejendommen. Det betyder, at sælgeren ikke skal betale momsregu-

leringsforpligtelserne til Skattestyrelsen. Dette forudsætter dog, at køber fortsætter med samme anven-

delse af ejendommen.

Følgende omkostninger er omfattet af reglerne for reguleringsforpligtelser:

►

Fast ejendom, herunder til- og ombygning. Reguleringsperioden er 10 år.

Reparation og vedligeholdelse af fast ejendom til et samlet beløb på over DKK 100.000 uden moms

pr. et år. Reguleringsperioden er fem år.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Den momsmæssige nedskrivningsperiode er lineær. Det vil sige, at momsen nedskrives med en tiende-

del/en femtedel pr. år. For opførelsesomkostninger vedrørende fast ejendom vil der efter 10 år således

ikke længere eksistere nogen momsreguleringsforpligtelse.

Det skal bemærkes, at for nyopførte udlejningsejendomme påbegyndes reguleringsperioden først på

ibrugtagningstidspunktet.

Hvis der skal foretages en regulering af momsen, foretages reguleringen ved regnskabsårets udgang i

henhold til årets andel.

For salg af ny fast ejendom gælder en særlig kompenserende reguleringsforpligtelse. Det vil sige, at hvis

et byggeri er opført med henblik på fx momsfri udlejning, og der således ikke er fratrukket købsmoms på

opførelsesomkostningerne, er det muligt at få denne købsmoms kompenseret, hvis bygningen, i stedet

for at blive udlejet, bliver solgt som en ny bygning/selvstændige ejerlejligheder med moms. Dette sikrer,

at momsen bliver neutral.

På tilsvarende vis vil der opstå en forpligtelse til at tilbagebetale moms for opførelsesomkostninger, hvis

en fast ejendom opføres med henblik på salg, men hensigten senere hen i forløbet ændres, hvorefter

ejendommen skal anvendes til momsfri udlejning. Tilbagebetalingen skal ske med en femtedel/en tiende-

del pr. år.

2.5

Overdragelse af infrastruktur til grundejerforening

Selskabet(erne), der skal afholde omkostninger til infrastruktur, antager vi, er selskaber, der i forvejen

skal byggemodne og udvikle ejendommene i og omkring infrastrukturen. Når disse selskaber efterføl-

gende skal overdrage infrastrukturen til en grundejerforening, skal der ikke opkræves moms heraf, hvis

infrastrukturen overdrages uden vederlag (infrastrukturen er blevet finansieret via indtægterne for salg

af ejendommene).

Hvis selskaberne imidlertid opkræver vederlag for infrastrukturen ved overdragelse til en grundejerfor-

ening, skal der opkræves moms af vederlaget. Grundejerforeningen vil som udgangspunkt ikke have

momsfradrag for denne moms.

2.6

Udtagningsmoms

Skatteministeriet har med lovforslag L27a foreslået en ændring i momsloven, hvorefter fast ejendom

bliver omfattet af de såkaldte udtagningsregler. Lovforslaget blev vedtaget i november 2019, men er

(pr. den 28. januar 2020) for så vidt angår reglerne om udtagningsmoms på fast ejendom endnu ikke

trådt i kraft. Skatteministeriet skal fastsætte ikrafttrædelsestidspunktet. Reglerne forventes at træde i

kraft i løbet af sommeren 2020.

Udtagningsreglerne har - på samme måde som reglerne for momsreguleringsforpligtelser - til hensigt at

sikre, at der ikke opnås en momsmæssig fordel ved at indkøbe et aktiv i den momspligtige virksomhed

med deraf følgende fradragsret for efterfølgende at benytte aktivet til formål, der ikke giver ret til fra-

drag.

Som reglerne er i dag, har udtagningsreglerne ikke været gældende for fast ejendom, der var omfattet

af reglerne om momsreguleringsforpligtelser.

I henhold til det vedtagne lovforslag skal der imidlertid afregnes udtagningsmoms på det tidspunkt, hvor

en fast ejendom overgår fra momspligtig anvendelse til momsfritagen anvendelse. Dette er fx tilfældet

ved fast ejendom, der er opført med henblik på salg, og hvor det på trods af salgsbestræbelser ikke kan

lade sig gøre at sælge ejendommen eller enkelte lejligheder heri, og hvor ejendommen eller lejligheden i

stedet for udlejes uden opkrævning af moms. Ejendommen overgår dermed fra at være anvendt til

momspligtige formål til momsfrie formål. Som følge heraf skal der betales udtagningsmoms.

Det følger af loven, at udtagningsmomsen skal opgøres på baggrund af købsprisen forstået som rest-

værdien af den faste ejendom på tidspunktet for udtagelsen af den faste ejendom. Hvis restværdien ikke

findes, skal momsen opgøres på baggrund af købsprisen for en tilsvarende ejendom på tidspunktet for

udtagning, dvs. markedsprisen. Kun hvis der ikke findes en markedspris, kan udtagningsmomsen opgø-

res på baggrund af kostprisen.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

Dette medfører, at der skal afregnes moms af markedsprisen på det tidspunkt, hvor den faste ejendom

eller lejlighed, der var opført med henblik på salg eller momspligtig anvendelse, i stedet udlejes uden

moms. Denne moms skal indbetales til Skattestyrelsen.

Hvis det efterfølgende viser sig, at ejendommen eller lejligheden kan sælges, er det efterfølgende salg

dog momsfrit. Dette uanset om ejendommen eller lejligheden i momsmæssig henseende anses for at

være ny eller gammel.

Forskellen på reglerne om udtagning og momsreguleringsforpligtelser er således, at der ved udtagning

som udgangspunkt skal betales moms af markedsprisen, og betalingen skal ske på én gang ved udtag-

ningen, mens der ved momsreguleringsforpligtelser kun skal ske tilbagebetaling af moms af kostprisen

og over en længere periode. De nye regler vil dermed ikke være nogen fordel.

2.7

Strukturering

Fra et momsmæssigt perspektiv er strukturen ikke afgørende, når både leverandør og aftager udøver

fuld momspligtig virksomhed. I den situation er momsen neutral for både leverandør og aftager.

Derimod er strukturen fra et momsmæssigt perspektiv relevant, hvor den faste ejendom helt eller del-

vist skal anvendes til momsfrie formål.

I den situation vil den mest hensigtsmæssige struktur fra et momsmæssigt perspektiv som udgangs-

punkt være at indskyde de faste ejendomme i selvstændige selskaber med henblik på salg af kapitalan-

delene i selskaberne efterfølgende. Det skal i den forbindelse bemærkes, at det ikke har nogen moms-

mæssig betydning, om selskabet etableres som et A/S, ApS, P/S, K/S m.fl.

De faste ejendomme bør indskydes i selvstændige selskaber så tidligt som muligt i forløbet, fx allerede i

stadiet, hvor den faste ejendom består i en byggegrund. Herved undgås moms på avancer i øvrige sta-

dier i byggeriet.

Alternativt kan de faste ejendomme indskydes på et tidspunkt, hvor de kvalificerer som virksomheds-

overdragelser, jf. afsnit 2.1.3.

Momsforudsætninger anvendt i analysen

Jf. nærværende notat er det muligt at foretage visse strukturelle tilpasninger, der eliminerer uhensigts-

mæssige momsomkostninger hos sælger og/eller køber.

Vi har antaget, at LIS foretager de nødvendige strukturelle tilpasninger, men det understreges, at de

faktiske momsforhold er afhængige af den struktur, som LIS etableres efter.

LIS vil være involveret i flere forskellige udviklingsaktiviteter. Vi har inddelt aktiviteterne i følgende

overordnede aktiviteter:

►

Salg af byggeretter (inklusive den ejendom, som byggeretterne knytter sig til)

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme.

Der gælder forskellige momsmæssige forhold for LIS afhængig af, hvilken aktivitet LIS vælger. I Tabel 1-

3 nedenfor har vi listet de anvendte forudsætninger i analysen.

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

3.1

Salg af byggeretter

LIS sælger både kommercielle byggeretter (privat bolig og erhverv), almene byggeretter og byggeretter

til offentlige institutioner:

Aktivitet

Salg af bygge-

retter til tredje-

part

Momsmæssige forhold

Generel momsregel ved aktivhandel

med nye bygninger og byggegrunde:

Udgangspunktet er, at salg af fast

ejendom, der omfatter nye bygninger

og byggegrunde, er momspligtigt,

mens andet salg af fast ejendom er fri-

taget for moms.

Fællesregistrering: Fællesregistrering

indebærer, at der ikke skal betales

moms af intern om- sætning mellem

fællesregistrerede virksomheder.

Handel med fast ejen- dom m.v. er

således fritaget for moms, hvis

handlen sker mellem virksomhe- der

inden for samme fællesregistre- ring.

Anvendt forudsætning

Det antages, at der er salgsmoms på

salg af alle byggeretter direkte til tredje

part.

Salg af bygge-

retter til et part-

nerskab (fx et

P/S-selskab)

LIS opretter et eller flere P/S-selskaber

til udviklingen af Lynetteholmen og de

omkringliggende områder, hvor LIS selv

har en ejerandel. Det antages, at LIS

fællesregistrerer alle P/S’er under ét.

LIS’ salg af bygge-retter til P/S-selska-

berne er således fritaget for moms, når

LIS også indgår i fællesregistreringen.

Tabel 1: Momsmæssige forhold for aktiviteten salg af byggeretter

3.2

Udvikling og salg af nøglefærdige ejendomme

–

aktivsalg uden virksomhedsoverdragelse til

køber

I oprettede P/S-selskaber udvikler LIS i samarbejde med P/S-partnere kommercielle byggeretter, herun-

der både ejendomme til boligformål og erhvervsformål. Det enkelte P/S vil være involveret i køb af byg-

geretter samt i anlæg og salg af ejendomme_

Aktivitet

Køb af kommer-

cielle byggeret-

ter

Momsmæssige forhold

Generel momsfradragsregel ved aktiv-

handel med nye bygninger og bygge-

grunde:

Hvis aftageren skal anvende den faste

ejendom til sine momspligtige aktivite-

ter, vil aftageren være berettiget til at

fradrage momsen på leveringen eller

udlejningen af den faste ejendom.

Hvis aftageren derimod helt eller del-

vist skal anvende den faste ejendom til

momsfrie formål, vil aftageren ikke

være berettiget til (fuldt) momsfradrag

for betalingen for leveringen eller udlej-

ningen af den faste ejendom.

(Se

Generel momsfradragsregel ved ak-

tivhandel med nye bygninger og bygge-

grunde

ovenfor)

Anvendt forudsætning

Det antages, at P/S-selskaberne udvik-

ler og sælger nøglefærdige ejen-

domme. Dette er en momspligtig aktivi-

tet, hvorfor der som udgangspunkt er

momsfradrag på køb af kommercielle

byggeretter.

Det antages dog, at LIS fællesregistre-

rer alle P/S-selskaber under ét. LIS’

salg af byggeretter til P/S-selskaberne

er således fritaget for moms, når LIS

også indgår i fællesregistreringen.

(Se

Fællesregistrering

i Tabel 1)

Jf. momsregler for aktivhandel med

nye bygninger og byggegrunde antages

det, at der opnås momsfradrag på an-

lægsomkostninger til bolig- og er-

hvervsejendomme.

Jf. momsregler for aktivhandel med

nye bygninger og byggegrunde forud-

sættes det, at alt salg af nøglefærdige

ejendomme er momspligtigt.

Anlæg af ejen-

domme

Salg af ejen-

domme

(Se

Generel momsregel ved aktivhandel

med nye bygninger og byggegrunde

Tabel 1)

Tabel 2: Momsmæssige forhold for aktiviteten udvikling og salg af nøglefærdige ejen-

domme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

3.3

Udvikling, udlejning og efterfølgende salg af ejendomme

I oprettede P/S-selskaber udvikler LIS i samarbejde med P/S-partnere kommercielle byggeretter, herun-

der både ejendomme til boligformål og erhvervsformål. P/S-selskaberne vil være involveret i køb af byg-

geretter, anlæg af ejendomme, udlejningsvirksomhed (i fem år) og salg af ejendomme:

Aktivitet

Køb af kommer-

cielle byggeret-

ter

Momsmæssige forhold

(Se

Generel momsfradragsregel ved ak-

tivhandel med nye bygninger og bygge-

grunde

Tabel 2

)

(Se

Fællesregistrering

i Tabel 1)

Anvendt forudsætning

Det antages, at P/S-selskaberne både

driver udlejningsvirksomhed med pri-

vate lejemål og erhvervslejemål. Dette

er momsfrie aktiviteter, hvorfor vi som

udgangspunkt antager, at der ikke er

momsfradrag på køb af kommercielle

byggeretter.

Dog antages det som nævnt, at P/S-

selskaberne er fællesregistrerede,

hvorfor køb af kommercielle byggeret-

ter er fritaget for moms.

Jf. ovenfor antager vi som udgangs-

punkt, at der ikke er momsfradrag på

anlægsomkostningerne.

Grundet frivillig momsregistrering an-

tages der dog momsfradrag på anlægs-

omkostninger i forbindelse med opfø-

relse af erhvervsejendomme.

Jf. ovenfor antager vi som udgangs-

punkt, at der ikke er momsfradrag på

driftsomkostningerne.

Grundet frivillig momsregistrering an-

tages der dog momsfradrag på drifts-

omkostningerne i forbindelse med drift

af erhvervsejendomme.

Udlejning til boligformål er en momsfri

aktivitet. Der antages således ikke

salgsmoms på indtægter fra udlejning

til boligformål.

Det antages som nævnt, at P/S-selska-

berne lader sig frivilligt momsregi-

strere i forhold til udlejning til er-

hvervslejemål. Således antages det, at

der er salgsmoms på indtægterne fra

udlejning til erhvervslejemål.

Det antages, at P/S-selskaberne driver

udlejningsvirksomhed i fem år, hvoref-

ter ejendommene sælges. Efter fem års

ibrugtagning anses en ejendom ikke

længere for ny, hvorfor det antages, at

salget af ejendommene er momsfrit.

Anlæg af ejen-

domme

(Se

Generel momsfradragsregel ved ak-

tivhandel med nye bygninger og bygge-

grunde

i Tabel 2)

Frivillig momsregistrering:

Det er muligt at opnå frivillig momsre-

gistrering for erhvervsejendomme,

men det er ikke muligt at opnå frivillig

momsregistrering for boligejendomme.

(Se

Generel momsfradragsregel ved ak-

tivhandel med nye bygninger og bygge-

grunde

i Tabel 2)

(Se

Frivillig momsregistrering

ovenfor)

Driftsomkostnin-

ger

Udlejningsind-

tægter

Udlejning af fast ejendom til både bolig-

formål og erhvervsformål er fritaget

for moms.

(Se

Frivillig momsregistrering

oven-

for

Tabel 2

)

Salg af ejen-

domme

Udgangspunktet er, at salg af fast ejen-

dom, der omfatter nye bygninger og

byggegrunde, er momspligtigt, mens

andet salg af fast ejendom er fritaget

for moms.

En ny bygning defineres bl.a. ved, at

bygningen er taget i brug på dagen for

første salg af bygningen, og den første

levering sker mindre end fem år efter

bygningens færdiggørelse (femårsreg-

len).

Tabel 3: Momsmæssige forhold for aktiviteten udvikling, udlejning og efterfølgende salg af

ejendomme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 6 - relevante momsmæssige forhold for Lynetteholmen I/S

| Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision,

skat, transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi

leverer, hjælper med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og

den globale økonomi. Vi udvikler dygtige ledere og medarbej-

dere, som sammen leverer det, vi lover vores interessenter og

bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejdslivet fungerer bedre -

for vores medarbejdere, vores kunder og det omgivende sam-

fund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et el-

ler flere medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limi-

ted, som hver især udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst &

Young Global Limited, som er et engelsk

‘company

limited by

guarantee’, yder ikke kunderådgivning. Flere oplysninger om

vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysnin-

gerne i det tilsigter ikke at være fyldestgørende, og de træder

ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende

sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 11 -- [ 16-04-2020 - Appendiks 7 v1.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 7

–

version 1

Boligudbud, -efterspørgsel og -priser

16. april 2020

FORTROLIGT

Boligudbud, -efterspørgsel

og -priser

Beregningsforudsætninger for udbygning af Lynetteholmen og Refshaleøen

Baggrundsrapport

Transport- og Boligministeriet

INCENTIVE

VI FJERNER G,<8VA:RK FRA BESLUTNINGER

Kolofon

Udarbejdet af: Thomas Odgaard, Ulrik Beck, Line Børger og Kasper Petri

Dato: 17. april 2020

Kontakt

Incentive, Holte Stationsvej 14, 1., 2840 Holte

T. 61 333 500, M. [email protected]

incentive.dk

Incentive | 2

Indholdsfortegnelse

INDLEDNING

TILGANG OG SCENARIER

2.1

Tre scenarier for fremtidig udvikling

KOMPONENTER I BOLIGMODELLEN

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

Boligudbud

Boligefterspørgsel

Boligpriser

Korrektion for strukturelt niveau

Effekt af rentenormalisering

RESULTATER FOR UDVIKLING I BOLIGPRISER OG UDBYGNINGSTAKT

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

Prognoser for boligpriser

Prognoser for udbygningstakt

Sammenligning med andre studier for København

Sammenligning med andre lande

Andelen af indkomsten husholdningerne bruger på bolig

SALGSPRISER FOR LIGNENDE BOLIGER I DAG

5.1

5.2

5.3

De seks referenceområder

Salgspriser i de seks referenceområder

Estimerede salgspriser for udviklingsområder, hvis de skulle sælges i dag

SAMLET INPUT TIL BEREGNINGER FOR LYNETTEHOLMEN

REFERENCER

BILAG A. SAMMENLIGNING AF MODELEGENSKABER

Incentive | 3

1 Indledning

Transport- og Boligministeriet har bedt Incentive, EY, Kammeradvokaten og MOE om at estimere

det størst mulige realistiske finansieringsbidrag fra arealudvikling på Lynetteholmen til etablering

af den nødvendige infrastruktur.

For at beregne finansieringsbidraget har Incentive udarbejdet en prognose for de fremtidige

salgspriser på ejerboliger. Derudover har vi etableret en prognose for udbygningen af

boligmassen i København, som bestemmer, i hvilken takt boligerne i udviklingsområderne

afsættes. Den konkrete udviklingstakt for hvert af udviklingsområderne fastlægges i den

finansielle model og behandles derfor ikke nærmere her.

Fremskrivninger over mange år er naturligvis behæftet med væsentlig usikkerhed. Udviklingen

afhænger bl.a. af:

fremtidige indkomststigninger for de nuværende københavnere og tilflyttere.

ændringer i den finansielle regulering af boligkøb.

ændringer i reguleringen af boligmarkedet.

ændrede skatteregler.

ændringer i flyttemønstre mellem land og by.

konjunkturer.

renteniveauet.

udbygningen af boligområder i Københavns omegnskommuner.

For at håndtere og illustrere den store usikkerhed på fremskrivningerne opererer vi med to

hovedscenarier og to følsomhedsscenarier for udviklingen i de fremtidige ejerboligpriser og

udviklingstakt for boliger i København.

Vi har opdelt prognosearbejdet i to dele. I første del estimerer vi scenarier for stigningstakten i

de fremtidige boligpriser og udbygningstakten i København. I anden del estimerer vi, hvad

lejligheder, der svarer til dem, der opføres på bl.a. Lynetteholmen og Refshaleøen, i dag koster i

København.

Ved at kombinere disse to dele kan vi estimere prisen pr. m

ejerbolig i de relevante

udviklingsområder, når boligerne er klar til salg, og afsætningstakten for boligerne i København.

Struktur i baggrundsrapport

Strukturen i denne baggrundsrapport er som følger:

I afsnit 2 beskriver vi vores overordnede tilgang til at etablere de relevante scenarier.

I afsnit 3-4 beskriver vi første del af analysen, der er den mest omfattende. Denne del af

analysen er udført med en langsigtet model for udbud og efterspørgsel på det københavnske

Incentive | 4

boligmarked, som vi har udviklet til formålet. Vi starter med kort at beskrive modellens

komponenter i afsnit 3, hvorefter vi beskriver resultaterne i afsnit 4.

I afsnit 5 beskriver vi anden del af opgaven, hvor vi estimerer, hvad tilsvarende ejerboliger i dag

koster i København.

I afsnit 6 kombinerer vi de to analyser til en samlet prisprognose for Lynetteholmen og

Refshaleøens ejerboliger og udbygningstakten for boligmassen i København. Dette udgør input til

beregningerne i den finansielle model, som er udviklet parallelt i forløbet.

I bilag A (afsnit 7) sammenligner vi egenskaberne ved vores boligmodel med andre tilsvarende

langsigtede boligmodeller.

Følgegruppe

I processen med at udarbejde rapporten har vi konsulteret Ismir Mulalic, Senior Fellow hos Kraks

Fond Byforskning, samt Curt Liliegreen, direktør hos Boligøkonomisk Videncenter. Begge har

bidraget med kommentarer og input. Analysen og resultaterne er dog alene forfatternes ansvar.

Incentive | 5

2 Tilgang og scenarier

Analysen består som nævnt af to dele, jf. figur 1.

Figur 1

Overordnet tilgang med to delanalyser

I første del estimerer vi scenarier for stigningstakten i de fremtidige boligpriser og

udbygningstakten i København.

Denne del af analysen er udført med en langsigtet model for udbud og efterspørgsel på det

københavnske boligmarked, som vi har udviklet til formålet. I modellen fokuserer vi på de

langsigtede drivere for udviklingen i boligpriserne, dvs. den langsigtede boligefterspørgsel og det

langsigtede boligudbud. Vi ser således bort fra konjunkturmæssige forhold og andre effekter, som

påvirker boligpriserne inden for de næste par år, men som ikke har betydning for den

underliggende, strukturelle udvikling i boligpriserne.

Modellen sikrer, at vi i scenarierne opererer med en konsistent sammenhæng mellem boligudbud,

boligefterspørgsel og boligpriser.

Boligudbuddet

bestemmes af boligudbuddet i dag og omfanget af nyt boligbyggeri.

Boligefterspørgslen

bestemmes af det stigende indbyggertal i København på grund af tilflytning

og den demografiske udvikling, samt at indbyggerne øger efterspørgslen efter bolig, i takt med at

de bliver rigere.

Incentive | 6

Boligprisen

sikrer, at boligefterspørgslen og boligudbuddet er i ligevægt.

Modellen er lavet, så man enten kan angive boligudbuddet og boligefterspørgslen og bruge

modellen til at estimere boligprisudviklingen. Eller man kan angive boligefterspørgslen og

boligprisudviklingen og estimere, hvilken udbygningstakt der skal til for at realisere den

forudsatte udvikling i boligpriserne.

I anden del estimerer vi, hvad tilsvarende ejerboliger i dag koster i København på basis af

handelspriserne i seks udvalgte referenceområder.

Ved at kombinere disse to dele kan vi estimere prisen pr. m

ejerbolig på Lynetteholmen og

Refshaleøen, når boligerne er klar til salg, og afsætningstakten for boliger i København.

2.1 Tre scenarier for fremtidig udvikling

For at håndtere og illustrere den store usikkerhed på fremskrivningerne opererer vi med tre

scenarier for den fremtidige udvikling:

Følsomhedsscenarie 1. Lav boligprisudvikling

(priserne følger byggeomkostningerne).

Basis boligprisudvikling med fastlagt udbygningstakt

(i henhold til Københavns

Kommunes notat om beregningstekniske forudsætninger):

a. Med rentenormalisering (i henhold til Finansministeriets prognose)

b. Med uændrede renter.

Følsomhedsscenarie 2. Høj boligprisudvikling

(priserne følger den historiske

stigningstakt)

I figur 2 har vi illustreret, hvordan scenarierne er defineret.

I følsomhedsscenarie 1 og 2 har vi for en given boligefterspørgsel beregnet, hvilket boligudbud og

dermed udbygningstakt der skal til for at realisere en fastlagt udvikling i boligpriserne.

I scenariet

”Basis

boligprisudvikling”, som er vores hovedscenarie, beregner vi, hvilken udvikling i

boligpriserne man kan forvente, når man bygger boliger i en fastlagt takt ud fra en given

efterspørgsel.

Som det også fremgår af pilene i figuren, har boligmodellen en feedbackmekanisme fra

boligpriser til boligefterspørgsel, der sikrer, at boligudbuddet og -efterspørgslen er i ligevægt.

Det sikres ved, at boligefterspørgslen reduceres, når priserne stiger.

I alle tre scenarier er boligefterspørgslen ved uændrede boligpriser den samme.

Ud over de dynamikker vi opererer med i den langsigtede boligmodel, laver vi tre typer af

korrektioner. I alle tre scenarier korrigerer vi for, at boligpriserne i København sandsynligvis er

påvirket af faktorer, der betyder, at priserne i dag ligger over det langsigtede strukturelle

Incentive | 7

niveau. Derudover korrigerer vi i vores hovedscenarie, hvor boligprisudviklingen bestemmes af

modellen, for, at lånebegrænsninger sætter en grænse for, hvor meget boligpriserne kan stige

mere end indtægterne. Endelige korrigerer vi i den ene variant af scenariet med

”Basis

boligprisudvikling”

for,

at renten frem mod 2040 normaliseres i henhold til Finansministeriets

prognose (variant

”b”).

Figur 2

Tilgang til at etablere tre scenarier for den fremtidige udvikling

Langsigtet boligmodel

Korrektioner

Følsomhedsscenarie 1 og 2

Hvilken udbygning af boligmassen giver fastlagt prisudvikling?

Boligudbud

(u d b yg n ing stakt)

Bolig-

efterspørgsel

Boligpris

Output

I nput

Korrektion for

strukturelt

prisniveau i

dag

Hvad bliver boligprisudviklingen, når udbygningen følger Københavns Kommunes tekniske fremskrivning?

Basis boligprisudvikling

Boligudbud

(u d b yg n ing stakt)

Bolig-

efterspørgsel

Korrektion for

strukturelt

prisniveau i

dag

Korrektion for

lånebegræns-

ninger

Effekt af rente-

normalisering

(for

”b”)

Boligpris

Output

I nput

Note: Henvisningen

”Københavns

Kommunes tekniske fremskrivning” henviser til Københavns Kommunes notat om

beregningstekniske forudsætninger.

Nedenfor findes en uddybende beskrivelse af de tre scenarier.

Følsomhedsscenarie 1. Lav boligprisudvikling

I følsomhedsscenarie 1 forudsætter vi, at boligpriserne i København i fremtiden stiger i takt med

stigningen i byggeomkostningerne.

Scenariet afspejler således den forventede prisudvikling i et scenarie, hvor der ikke er

begrænsninger på byggegrunde.

Incentive | 8

Hvis der ikke er begrænsninger på byggegrunde, forventer man ifølge gængs teori om

boligmarkedet (Tobins q), at boligprisen følger byggeomkostningerne, da man uden restriktioner

kan øge boligudbuddet ved at bygge nyt, så snart prisen overstiger byggeomkostningerne.

Følsomhedsscenarie 1 giver således et lavt skøn for den udvikling i priserne, som man kan

forvente frem til 2075.

Vi tager udgangspunkt i en realvækst i byggeomkostningerne på 0,5% årligt, der svarer til den

historiske vækst i de reale byggeomkostninger de seneste 20 år.

Basis boligprisudvikling med fastlagt udbygningstakt (hovedscenarie)

I vores

hovedscenarie(r) tager vi udgangspunkt i Københavns Kommunes notat om beregningstekniske

forudsætninger vedrørende udbygning og fortætning af den eksisterende by

frem til 2075. Dette scenarie giver et højere skøn for udviklingen i priserne end

følsomhedsscenarie 1.

I afsnit 3.1 beskriver vi Københavns Kommunes notat om beregningstekniske forudsætninger

vedrørende udbygning og fortætning.

Som det fremgår, opererer vi med to varianter: Én med rentenormalisering og én med uændrede

renter.

Følsomhedsscenarie 2. Høj boligprisudvikling

I følsomhedsscenarie 2 tager vi udgangspunkt i, at boligpriserne i fremtiden udvikler sig, som de

har gjort i gennemsnit over de seneste 25 år. Dog nedjusterer vi prisudviklingen for at tage højde

for særlige

engangseffekter,

der har påvirket udviklingen i boligpriserne de seneste 25 år. Det

gælder bl.a. forhold omkring finansiel deregulering, som vi vurderer, har medvirket til at øge

priserne ekstraordinært de seneste 25 år, og som vi ikke forventer gentaget frem mod 2075.

I afsnit 3.3 beskriver vi den historiske prisudvikling og de korrektioner for engangseffekter, som vi

har indarbejdet i analysen.

Opsummering af scenarier

I tabel 1 har vi opsummeret beskrivelserne af de tre scenarier. I afsnit 3 beskriver vi de tre

elementer i modellen, som definerer scenarierne.

Som det fremgår, er boligefterspørgslen ved uændrede boligpriser den samme i alle tre

scenarier.

Egne beregninger baseret på Danmarks Statistik Statistikbanken BYG4 og BYG42, samt Statistikbanken PRIS115.

Incentive | 9

Tabel 1

De tre scenarier

Boligudbud

(udbygningstakt)

Bestemmes af

modellen.

Scenarie

Følsomheds-

scenarie 1. Lav

boligprisudvikling

Beskrivelse

Priser følger historisk

udvikling i

byggeomkostninger.

Afspejler scenarie uden

udbudsrestriktioner.

Boligefterspørgsel

Boligpriser

Stiger med historisk

takt for

byggeomkostninger.

Befolkningsvækst og

indkomstfremgang

driver

basisefterspørgsel

(ved uændrede

priser).

Efterspørgsel

tilpasses

prisudviklingen.

Basis

boligprisudvikling

Københavns Kommunes

beregningstekniske

forudsætninger vedr.

udbygning.

Følger fremskrevet

fastlagt udbygning.

Bestemmes af

modellen.

Følsomheds-

scenarie 2. Høj

boligprisudvikling

Historisk gennemsnit af

prisstigninger de seneste

25 år korrigeret for

engangseffekter.

Bestemmes af

modellen.

Historisk

prisstigningstakt

fratrukket

engangseffekter.

Incentive | 10

3 Komponenter i boligmodellen

I dette afsnit beskriver vi de enkelte komponenter i boligmodellen.

Det skal bemærkes, at det er forskelligt, hvad der er input og output i scenarierne. Da

boligudbuddet er et output fra modellen i følsomhedsscenarie 1 og 2, beskriver vi alene

forudsætningerne for scenariet

”Basis

boligprisudvikling” under beskrivelsen af forudsætninger

for boligudbuddet. Da boligefterspørgslen er input i alle tre scenarier, gælder beskrivelsen alle

tre scenarier. Boligprisen er input i følsomhedsscenarie 1 og 2. Derfor omhandler beskrivelsen af

boligpriserne (primært) følsomhedsscenarie 1 og 2.

3.1 Boligudbud

I vores hovedscenarie, Basis boligprisudvikling, er udbygningen af boligudbuddet i København

bestemt ud fra Københavns Kommunes beregningstekniske forudsætninger vedr.

udbygningstakten for boliger. I følsomhedsscenarie 1 og 2 har vi for en given boligefterspørgsel

beregnet, hvilket boligudbud og dermed udbygningstakt der skal til for at realisere en fastlagt

udvikling i boligpriserne.

I dette afsnit beskriver vi derfor de forudsætninger for vores hovedscenarie, som vi har benyttet

for at beregne den fastlagte udbygningstakt i perioden 2019-2075.

I Københavns Kommunes tekniske fremskrivninger øges boligudbuddet på to måder:

Der udvikles nye områder, som fx Refshaleøen, Lynetteholmen, Ørestad, Nordhavn,

Godsbaneterrænnet etc.

Der opføres nye boliger i den eksisterede by, både som omdannelse af mindre arealer og

ved konvertering af eksisterende ejendommen fra erhverv til bolig.

Den tekniske fremskrivning fremgår af figur 3. Da Københavns Kommunes fremskrivninger for

udbygning

”kun”

går til 2065, har vi forudsat, at udviklingstakten for 2065-2075 er på niveau med

den gennemsnitlige udbygningstakt for 2040-2065. Derudover har vi lavet en supplerende

antagelse i forhold til Københavns Kommunes prognose, da Københavns Kommune i enkelte år

ikke har specificeret, præcis hvordan arealudviklingen finder sted.

København Kommunes fremskrivning af fortætningen af den eksisterende boligmasse er baseret

på etablering af nye boliger i den eksisterende by (uden for byudviklingsområderne)

imødekommer ca. 25% af arealbehovet frem til 2030 og efterfølgende ca. 20% af arealbehovet

frem til 2070.

Incentive | 11

Figur 3

Boligudbygning i Københavns Kommune 2019-2075, m

pr. år

500.000

Årlig udvikling, m2

400.000

300.000

200.000

100.000

Arealer inden for analysens område

Andre projekter i planperioden

Kilde: Incentive på baggrund af input fra Københavns Kommune. Prognosen blevet forlænget til 2075 ud fra en forudsætning

om, at udbygningstakten i 2066-2075 er på niveau med den gennemsnitlige udviklingstakt for 2040-2065.

I tabel 2 har vi sammenlignet udbygningstakten i Københavns Kommunes fremskrivninger med den

historiske udbygningstakt. På grund af databrud er den historiske udbygningstakt opgjort for

perioderne 1987-2006 og 2012-2019.

Københavns Kommunes fremskrivninger for 2020-2030 svarer omtrent til den udbygningstakt, man

har realiseret fra 2012 til 2019. På længere sigt svarer prognosen for udbygningen til et niveau,

der ligger over det niveau, man oplevede fra 1987 til 2006, men væsentligt lavere niveau end fra

2012 til 2019.

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

2042

2044

2046

2048

2050

2052

2054

2056

2058

2060

2062

2064

2066

2068

2070

2072

2074

Arealer der fortættes

Arealer der ikke er defineret

Incentive | 12

Tabel 2

Sammenligning af fremskrivninger og historisk udbygningstakt (gennemsnitligt antal m

pr. år)

Periode

Københavns Kommunes

fremskrivning

2020-2030

2031-2050

2051-2065

2066-2075

Historisk udbygningstakt

1987-2006

2012-2019

Udbygningstakt (m

)

350.000

205.000

150.000

173.000

82.000

383.000

Kilder/noter: Afrundet.

Egen beregningsforudsætning, da Københavns Kommunes fremskrivninger

”kun”

dækker til 2065.

Forudsat lig gennemsnit for 2040-2065.

Baseret på Danmarks Statistik BYGB3.

Baseret på Danmarks Statistik BYGB34.

3.2 Boligefterspørgsel

I alle tre scenarier opererer vi med samme udvikling i boligefterspørgslen over tid, når man

vurderer det ud fra et uændret prisniveau.

Udviklingen i boligefterspørgslen drives af to parametre. For det første medfører et

stigende

indbyggertal

over tid som følge af tilflytning og den demografiske udvikling, at behovet for

boliger stiger over tid. For det andet medfører

stigende indkomster

for nuværende og

kommende københavnere, at efterspørgslen efter boligkvadratmeter stiger over tid.

Derudover indeholder modellen en

feedbackmekanisme fra boligpriser til boligefterspørgsel,

der sikrer, at boligudbuddet og -efterspørgslen er i ligevægt, ved at boligefterspørgslen

reduceres, når priserne stiger.

Nedenfor beskriver vi de tre komponenter, der bestemmer efterspørgslen i modellen.

Stigende indbyggertal

Boligefterspørgslen i København stiger over tid som følge af vækst i befolkningstallet og

ændringer i familiesammensætningen i Københavns Kommune. Det samlede antal efterspurgte

boliger

—

og dermed det samlede antal efterspurgte boligkvadratmeter

—

stiger primært som

følge af fødselsoverskud og nettoindvandring, men bliver også påvirket af en række andre

faktorer.

Københavns Kommune har lavet en fremskrivning for etagemeterbehovet, som følger

befolkningstallet (Københavns Kommune 2019a). Prognosen er lavet på baggrund af de

forventede demografiske ændringer i Danmark og historiske flyttemønstre til og fra Københavns

Kommune. I vores vurdering af befolkningseffekten tager vi udgangspunkt i denne prognose.

Incentive | 13

Stigende indkomster

Boligefterspørgslen i København stiger også, som følge af at kommunens indbyggere bliver rigere.

Historisk set er den danske befolkning blevet rigere år for år. Modellen er baseret på en

forudsætning om, at denne udvikling fortsætter i fremtiden.

Når befolkningen bliver rigere, vil efterspørgslen efter de fleste produkter stige. Vi forventer

også, at efterspørgslen efter boligareal vil stige fremadrettet.

Konkret forudsætter vi, at københavnerne i gennemsnit bliver 0,9% rigere pr. indbygger år for år.

Det svarer til Finansministeriets skøn for den fremtidige vækst i realt BNP pr. indbygger

(Finansministeriet 2019a). Historisk er realt BNP pr. indbygger og den reale disponible indkomst

pr. indbygger steget med samme takt, når man ser på udviklingen over en længere periode. Vi

indregner ikke effekten af kapitalgevinster på boliger i indkomsten.

I modellen forudsætter vi desuden en indkomstelasticitet på 1. Det vil sige, at når befolkningens

indkomst stiger med 0,9%, så stiger befolkningens efterspørgsel efter bolig også med 0,9%.

Denne antagelse bliver også brugt i Danmarks Statistiks og Nationalbankens makroøkonomiske

modeller, ADAM og MONA, jf. tabel 3.

Tabel 3

Sammenligning af modelparametre

Model/studie

Incentives model

ADAM (Danmarks Statistik)

MONA (Nationalbanken)

Kilder: (Danmarks Statistik, 2012 s. 61. Simon Juul Hviid et al., 2016 s. 56).

Indkomstelasticitet

1,0

I analysen tager vi udgangspunkt i den eksisterende boligmasse i København. Ud fra data fra

Danmarks Statistik har vi beregnet det samlede boligareal i Københavns Kommune til 26,6 mio.

i 2019. Det er dette areal, som indgår i modellen.

For uændrede priser medfører indkomstfremgangen i 2019 således, at boligefterspørgslen stiger

med 26,6 mio. m

* 0,9%*1 = 239.400 m

. På grund af renters-rente-effekten stiger

merefterspørgslen fra stigende indkomster år for år. Når københavnerne om 20 år er blevet ca.

20% rigere, øges boligefterspørgslen ved uændrede priser og uændret befolkningstal med ca.

286.400 m

ved en indkomstfremgang på 0,9%.

Historisk set har øget rigdom ikke ført til, at københavnerne har fået tilsvarende flere kvadratmeter til rådighed. Til

gengæld har der været store prisstigninger på ejerboliger i København. Vi tolker dette som et udtryk for, at

efterspørgslen efter større, og flere boliger har været til stede, men at udbuddet ikke har kunnet følge med.

Stigningen i efterspørgslen har derfor i stedet givet sig udslag i prisstigninger.

Incentive | 14

For at give en idé om betydningen af fremskrivningen af efterspørgslen for de eksisterende

københavnere har vi opgjort, at det nuværende boligforbrug på 40,3 m

pr. indbygger

ville stige

til 48,6 m

pr. indbygger i 2040, hvis indkomsterne stiger med 0,9% om året, og priserne er

konstante.

Ud over at vi indregner, at københavnerne vil øge deres boligefterspørgsel, i takt med at de

bliver rigere, indregner vi også, at tilflyttere ved uændrede boligpriser vil øge

boligefterspørgslen, i takt med at de bliver rigere. Vi gør dette ved at opjustere Københavns

Kommunes prognose for flyttemønstre, der er bestemt ud fra de seneste fire års til- og

fraflytninger til/fra Københavns Kommune og tager udgangspunkt i en uændret størrelse

lejligheder. Korrektionen følger de principper, vi har beskrevet ovenfor.

I de sidste fire år har der været relativt kraftige prisstigninger på det københavnske boligmarked.

Det betyder, at befolkningseffekten ville have været større, hvis der ikke havde været nogen

prisstigninger. Vi indregner imidlertid ikke nogen ekstra effekt fra de prisstigninger, som er

indlejret i Københavns Kommunes befolkningsprognose. Det skyldes dels, at det ikke er muligt at

beregne denne effektstørrelse ud fra de data, vi har til rådighed, dels at vi vurderer, at effekten

fra de indlejrede prisstigninger er relativt begrænset i fremskrivningen.

Feedbackmekanisme fra boligpriser til boligefterspørgsel

En afgørende parameter i efterspørgslen er den såkaldte boligpriselasticitet.

Boligpriselasticiteten udtrykker, hvor meget efterspørgslen ændrer sig, når priserne stiger.

Vi anvender en boligpriselasticitet på -0,3. Det betyder, at efterspørgslen efter boligareal falder

med 0,3%, hver gang boligpriserne stiger med 1%.

I tabel 4 har vi sammenlignet den anvendte boligpriselasticitet i vores model med de tilsvarende

forudsætninger i Danmarks Statistiks model ADAM, Nationalbankens model MONA og resultaterne

af et studie, der er foretaget af Nationalbanken (Simon Juul Hviid et al., 2016).

Kilde: Danmarks Statistik BOL106.

Københavns Kommunes prognose giver den årlige

ændring

i antallet af efterspurgte kvadratmetre som følge af

befolkningseffekten. Under prognosen ligger bl.a. estimater af til- og fraflytningssandsynligheder samt en prognose

over den demografiske udvikling. En prisstigning vil påvirke

niveauet

af efterspurgte kvadratmetre. Hvis man

”fjerner”

den indlejrede prisstigning fra Københavns Kommunes prognose, vil det give en niveauændring af de årlige

befolkningseffekter. Men vi vurderer ikke, at denne effekt ville blive større og større over tid på samme måde som

indkomsteffekten. Det skyldes, at flyttesandsynligheden hvert år tager udgangspunkt i sidste års prisniveau. Hvis

flyttesandsynlighederne steg mere og mere år efter år, kunne de på et tidspunkt blive over 100%.

Incentive | 15

Tabel 4

Sammenligning af modelparametre

Model/studie

Incentives model

ADAM (Danmarks Statistik)

MONA (Nationalbanken)

Simon Juul Hviid et al., 2016

Boligpriselasticitet

-0,3

-0,2

-0,03

Note: Det fremgår ikke klart i alle kilder, om der forudsættes linær efterspørgselskurve eller konstante elasticiteter. Her

forudsættes lineær efterspørgselskurve.

Incentives model bruger samme boligpriselasticitet som ADAM og arver derfor de samme

egenskaber på efterspørgselssiden. MONA har en lavere boligpriselasticitet (0,2).

En udfordring er, at ADAM og MONA’s boligprisrelationer dækker hele Danmark. De er derfor ikke

nødvendigvis repræsentative for prisdannelsen på det københavnske boligmarked. Mønstret for

til- og fraflytning mellem København og andre kommuner kan påvirke elasticiteten. København

har desuden en relativt lav andel af ejerboliger, som må tage en større del af pristilpasningen,

når udbud og efterspørgsel ændrer sig (Kraka og Finanskrisekommissionen 2014). Det kunne tale

for at anvende en højere boligpriselasticitet, end der benyttes i ADAM og MONA. Derfor har vi

valgt det højeste af parameterværdierne fra ADAM og MONA.

Nationalbanken har foretaget en analyse af det københavnske boligmarked og finder en markant

lavere priselasticitet på 0,03 (Simon Juul Hviid, Tina Saaby Hvolbøl, og Erik Haller Pedersen

2016).

Forfatterne argumenterer imidlertid for, at analysen giver et underkantsskøn for

elasticiteten, bl.a. fordi modellen er estimeret på data fra en periode, hvor husholdningerne har

allokeret en stadig større del af deres indkomst til forbrug. Studier fra andre lande har fundet

priselasticiteter mellem 0,1 og 2,0 (Nathalie Girouard m.fl. 2006).

Vi tager som nævnt udgangspunkt i den eksisterende boligmasse i København, som vi har opgjort

til 26,6 mio. m

i 2019. Hvis prisen i starten af 2019 havde været 1% højere, ville

boligefterspørgslen således have været ca. 26,6*1%*0,3=79.800 m

lavere.

I vores hovedscenarie afgør priselasticiteten, hvor store årlige prisstigninger der skal til for at få

udbud og efterspørgsel til at mødes (se dog nedenfor om begrænsninger på stigningen i

boligpriserne).

I følsomhedsscenarie 1 og 2 afgør priselasticiteten, hvor meget efterspørgslen ændrer sig ved de

forudsatte prisstigningstakter. Det afgør derefter, hvor meget udbuddet skal ændre sig for at få

udbud og efterspørgsel til at mødes.

Forfatterne angiver, at prisen ændrer sig med 27,4%, når udbuddet af boliger ændrer sig med 1%. Det svarer til, at

efterspørgslen efter boliger ændrer sig med 1/27,4*1%=0,03%, når priserne ændrer sig 1%.

Incentive | 16

Hvis man havde forudsat en lavere priselasticitet, ville man have fået større prisstigninger i vores

hovedscenarie, da der skal større prisændringer til for at ændre boligefterspørgslen. Af samme

årsag ville man have fået større stigninger i boligudbuddet i følsomhedsscenarie 1 og 2.

Fakta

Boligpriser og lånebegrænsninger

Kombinationen af en boligpriselasticitet på -0,3, en indkomstfremgang på 0,9% og en

indkomstelasticitet på 1 betyder alt andet lige, at modellen forudser, at priserne i Københavns

Kommune vil stige med 3% hvert år, hvis både befolkningstallet og udbuddet af boliger er uændret.

Det skyldes, at en stigning i boligpriserne på 3% netop reducerer efterspørgslen med 3%*0,3=0,9%,

hvilket opvejer effekten af indkomststigningen.

Nogle husholdninger er underlagt budgetbegrænsninger, dvs. at der er grænser for, hvor stor en del af

deres indkomst de kan bruge på bolig. Danmarks Nationalbank

(2020)

dokumenterer, at lånereglerne

allerede i dag påvirker boligpriserne. I modellen har vi pragmatisk antaget, at halvdelen af

husholdningerne er underlagt lånebegrænsninger (se uddybning i afsnit 3.3).

Opsummering: Udvikling i boligefterspørgslen, 2019-2075

Den årlige stigning i efterspørgslen efter boligkvadratmeter ved uændrede boligpriser er

illustreret i figur 4. I modellen bliver den faktiske efterspørgsel påvirket af stigninger i

boligpriserne over tid og vil derfor være mindre end den underliggende efterspørgsel, som er

illustreret i figuren.

Incentive | 17

Figur 4

Årlig tilvækst i efterspørgslen efter boligkvadratmeter ved uændrede boligpriser, m

pr. år

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

Stigende indbyggertal

Stigende indkomster, nye indbyggere

Stigende indkomster, nuværende indbyggere

Kilde: Incentive på baggrund af Københavns Kommune (2019a) samt egne beregninger.

3.3 Boligpriser

I dette afsnit beskriver vi den historiske udvikling i boligpriserne i København.

Opgørelsen bruges direkte i følsomhedsscenarie 2, hvor vi vurderer et scenarie, hvor

boligpriserne udvikler sig i samme takt, som man har set historisk, korrigeret for

engangseffekter.

Derudover tjener afsnittet som sammenligningsgrundlag for de fremtidsscenarier, som vi her

etablerer.

Endelig beskriver vi, hvordan og hvorfor vi opererer med et loft for, hvor meget boligpriserne kan

stige vores hovedscenarie, hvor boligprisudviklingen fastsættes af modellen.

Historisk udvikling

Som det fremgår af figur 5, der viser udviklingen i boligpriserne i København baseret på tre

forskellige indeks

, er boligpriserne steget markant de seneste år med en markant nedtur efter

Boligøkonomisk Videncenters indeks bruger en metode, der tager udgangspunkt i gentagne salg af de samme

boliger. Denne metode tager højde for forskelle i kvaliteten af de boliger, der bliver solgt på forskellige tidspunkter.

Indekset er desuden lavet for ejerlejligheder i Københavns og Frederiksberg Kommune. Danmarks Statistik bruger den

såkaldte SPAR-metode. Metoden tager udgangspunkt i differencen mellem boligers salgspriser og boligens offentlige

ejendomsvurdering. Indekset er desuden for Landsdelen Byen København, hvilket inkluderer kommunerne

København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Finans Danmarks indeks er lavet ud fra kvadratmeterprisen, der er den

Incentive | 18

finanskrisen. Når man ser bort fra den store stigning i boligpriserne i årene op til finanskrisen og

det store efterfølgende fald, er der en forholdsvis jævn stigning i priserne år for år.

Figur 5

Indeks i real prisudvikling for ejerlejligheder, 2006=100

Kilde: Egne beregninger på BVC boligprisindeks, DST prisindeks for ejendomssalg og FD Boligmarkedsstatistikken.

Note: DST er Danmarks Statistik. BVC er Boligøkonomisk Videncenter. FD er Finans Danmark. Vi har deflateret de nominelle

indeks med Danmarks Statistiks forbrugerprisindeks (PRIS111).

Som det fremgår, er udviklingen i boligpriserne ret ensartet for de tre indeks. I det følgende

tager vi udgangspunkt i Finans Danmarks indeks, da det er det eneste indeks, som opgør

udviklingen i boligpriserne for Københavns Kommune for sig.

Tabel 5 viser den historiske realvækst for boligpriserne i København. Alt efter tidshorisonten har

væksten ligget mellem 3,6% og 9,9% pr. år. Da vi her fokuserer på udviklingen over mange år og

ønsker at eliminere effekterne af kortsigtede udsving, anvender vi i følsomhedsscenarie 2 den

historiske prisstigningstakt for de seneste 25 år på 6,5% (før korrektion af engangseffekter).

Det skal bemærkes, at startåret for perioden var præget af lavkonjunktur. Vi vurderer dog ikke,

at det har stor betydning for analysens resultater, da den historiske stigningstakt har været den

samme for perioden 1998-2018.

gennemsnitlige salgspris pr. boligkvadratmeter, og der ses på Landsdelen Byen København. For en nærmere

gennemgang af boligprisindeks, se Holmgaard (2016).

Incentive | 19

Tabel 5

Historisk prisudvikling for ejerlejligheder i københavnsområdet, realvækst i % pr. år

Tidshorisont

Seneste 5 år (2013-2018)

Seneste 10 år (2008-2018)

Seneste 15 år (2003-2018)

Seneste 20 år (1998-2018)

Seneste 25 år (1993-2018)

Kilde: Egne beregninger på Finans Danmarks Boligmarkedsstatistikken og Statistikbanken, PRIS111.

Ejerlejligheder

9,9 %

3,6 %

4,1 %

6,5 %

Korrektioner for engangseffekter og input til følsomhedsscenarie 2

Boligpriserne har fra 1994 til 2019 været påvirket af en række engangseffekter, som man ikke

kan forvente bliver gentaget i fremtiden.

I følsomhedsscenarie 2, der afspejler en fortsættelse af de historiske boligpriser, korrigerer vi

derfor for sådanne enkeltbegivenheder. Vurderingerne af effekterne af enkeltbegivenhederne er

selvsagt behæftet med stor usikkerhed.

I tabel 6 har vi opsummeret de korrektioner for engangseffekter, som vi har foretaget.

Som det fremgår, betyder korrektionerne, at vi i følsomhedsscenarie 2 regner med en real

stigning i boligpriserne på 3,6% pr. år.

Tabel 6

Korrektion for engangseffekter

Enkeltbegivenhed

Effekt af ophævelse

af mixlån i 1993

Nye låneformer og

fastfrossen

ejendomsværdiskat

Bemærkning

Økonomi- og Erhvervsministeriet (2008) estimerer, at

ophævelsen af mixlånet i 1993 øgede boligpriserne med

14% på lang sigt.

Nationalbanken estimerer i Erhvervs- og Vækstministeriet

(2013), at boligpriserne uden introduktionen af nye

låneformer og afdragsfrihed i 2000-2012 ville have været

25% lavere, se figur 6.

Vi vurderer, at den omfattende byfornyelse af gamle

boliger i København har bidraget til stigende boligpriser.

Vi har ikke identificeret studier med valide estimater på

effekterne. Af forsigtighedshensyn har vi indregnet en

effekt på 1%-point pr. år.

Effekt i beregninger

14% for hele perioden

25% for hele perioden

Byfornyelse

1%-point pr. år

Historiske boligprisstigninger de seneste 25 år (uden korrektioner)

Historiske boligprisstigninger de seneste 25 år (med korrektioner)

6,5%

3,6%

Kilde: Økonomi- og Erhvervsministeriet (2008): Afdragsfrie lån og prisstigninger på boligmarkedet,

Erhvervs- og Vækstministeriet (2013, side 131): Den finansielle krise i Danmark

–

Årsager, konsekvenser og læring

(Rangvid-udvalget).

Incentive | 20

Figur 6

Effekt af nye låneformer og fastfrossen ejendomsværdiskat

Kilde: Erhvervs- og Vækstministeriet (2013, side 131): Den finansielle krise i Danmark

–

Årsager, konsekvenser og læring

(Rangvidudvalget).

Loft på boligprisstigninger i vores hovedscenarie

I vores hovedscenarie

”Basis

boligprisudvikling” bestemmes prisudviklingen i modellen ud fra

efterspørgslen og stigningen i udbuddet fra Københavns Kommunes tekniske fremskrivninger af

for udbygning af boligmassen i København.

Som det fremgik af afsnit 3.3, forudsiger modellen, at boligpriserne stiger med mere end

indkomsten, hvis både befolkningstallet og boligudbuddet er uændret. Det betyder, at

husholdningerne løbende øger den andel af indkomsten, der bruges på bolig.

De husholdninger, der er underlagt lånebegrænsninger, kan ikke øge deres betaling for boliger

med mere end stigningstakten for indkomsten (medmindre befolkningen udskiftes til personer

med højere indkomster, som man har set historisk). I modellen forudsætter vi pragmatisk, at

halvdelen af befolkningen er underlagt lånebegrænsninger.

Incentive | 21

3.4 Korrektion for strukturelt niveau

De næstsidste element i modellen er, at vi korrigerer for, at boligpriserne i København

sandsynligvis er påvirket af faktorer, der betyder, at priserne i dag ligger over det langsigtede

strukturelle niveau. Det skyldes effekten af indfasningen af boligskatteaftalen fra 2017, og at vi i

dag er i en højkonjunktur.

I analysen korrigerer vi for disse to faktorer.

Regeringen vurderede i 2016, at deres udspil til en boligskatteaftale ville medføre en reduktion i

priserne på ejerlejligheder i hovedstaden med 5-10%.

Den vedtagne skatteaftale minder meget

om regeringens udspil. Nationalbanken (2019) vurderer, at skatteaftalen vil reducere priserne

med 5,6% på landsplan, men mere i de store byer. I vores analyse forudsætter vi, at

skatteaftalen reducerer priserne på københavnske ejerlejligheder med 7%.

Dertil kommer, at Finansministeriet (2019b) vurderer, at boligpriserne i dag ligger 2% over det

konjunkturneutrale niveau.

Det giver en samlet effekt på boligpriserne på -9%. Vi indfaser dette over 10 år fra 2019 til 2029 i

modellen.

Konkret gør vi dette ved at nedjustere efterspørgslen med en mængde, der alt andet lige vil give

et fald i priserne på 9% over perioden. Vi mener, at dette er den rigtige måde at indlægge

tilpasningen på, da det netop er gennem efterspørgselsreduktioner, at boligskatteaftalen og en

tilpasning til en neutral konjunktursituation vil reducere boligpriserne. I følsomhedsscenarie 1 og

2, hvor vi har antaget konstante prisstigningstakter frem mod 2075, indlægger vi også en

reduktion i prisstigningstakten direkte. Det øger den realiserede efterspørgsel. Det betyder, at

den samlede efterspørgsel (og dermed det nødvendige udbud) ikke ændrer sig i

følsomhedsscenarie 1 og 2 som følge af tilpasningen til det strukturelle prisniveau.

3.5 Effekt af rentenormalisering

I variant a af vores hovedscenarie

”Basis

boligprisudvikling” forudsætter vi, at renter

normaliseres i henhold til Finansministeriets gældende prognose, der tilsiger, at realrenten på et

30-årigt realkreditlån stiger til 3,6% i 2040, jf. figur 7.

Se fx https://www.dr.dk/nyheder/penge/skatteministeren-forventer-bolig-prisfald-i-koebenhavn-paa-op-til-10-

procent

Incentive | 22

Figur 7

Rentenormalisering i henhold til Finansministeriets gældende prognose (realrente på 30-årigt

realkreditlån)

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0%

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

2035

2037

2039

2041

2043

2045

2047

2049

2051

2053

2055

2057

2059

2061

2063

2065

2067

Kilde: Egne beregninger på basis af oplysninger fra Finansministeriet vedr. gældende forventninger i marts 2020 til inflation og

nominel rente på 30-årigt realkreditlån.

I prognosen er effekten på boligpriserne indregnet ud fra en opgørelse af, hvad en stigning i

renten på 1% betyder for ydelsen på et 30-årigt realkreditlån. De viser, at en stigning i renten på

1% øger ydelsen med omtrent 7%. For samme

”boligbudget”

kan husholdningerne således betale

omtrent 7% mindre for samme bolig pr. %-point, som renten stiger.

Incentive | 23

2069

4 Resultater for udvikling i boligpriser og

udbygningstakt

I dette afsnit beskriver vi prognoserne for boligpriserne og udbygningstakten for alle scenarierne.

Dernæst sammenligner vi resultaterne med andre studier for København og boligmarkedet i andre

lande.

4.1 Prognoser for boligpriser

Vi har opsummeret prognoserne for udviklingen i boligpriserne i de tre scenarier i tabel 7.

I følsomhedsscenarie 1, hvor boligpriserne følger udviklingen i byggeomkostningerne, stiger

priserne blot med 0,3% om året i gennemsnit frem til 2075. Årsagen til, at priserne i dette

scenarie ikke stiger med 0,5%, som er den historiske stigningstakt i byggeomkostningerne, er, at

vi korrigerer for en gradvis tilpasning af det nuværende prisniveau til det strukturelle niveau i

perioden 2019-2031.

I vores hovedscenarie (Basis boligprisudvikling), hvor udbygningen af boligmassen sker i takt med

Københavns Kommunes beregningstekniske fremskrivninger, afhænger udviklingen af

renteudviklingen. Med rentenormalisering stiger boligpriserne med 1,0%-1,3% om året til 2040.

Uden rentenormalisering stiger priserne med 1,7%-2,2% om året. Fra 2040 er prisstigningerne ens

i de to scenarier, da renten fra 2040 også er konstant i rentenormaliseringsscenariet, jf. figur 7.

I følsomhedsscenarie 2, hvor priserne følger de historiske stigningstakter korrigeret for

engangseffekter, stiger priserne i gennemsnit med 3,4% om året.

Det skal bemærkes, at prognosen for alle scenarierne for 2019-2031 er påvirket af den gradvise

tilpasning til det strukturelle niveau, og at prognosen for vores hovedscenarie er påvirket af

antagelsen om budget- og lånebegrænsninger.

Incentive | 24

Tabel 7

Opsummering af udvikling i boligpriser for de tre scenarier for 2019-2075

Gennemsnitlig årlig vækst

2020-2030

Følsomhedsscenarie 1. Lav

boligprisudvikling

Basis boligprisudvikling med

rentenormalisering (a)

Basis boligprisudvikling med

uændrede renter (b)

Følsomhedsscenarie 2. Høj

boligprisudvikling

1,0%

1,7%

2031-2040

1,3%

2,2%

2041-2075

2,6%

Hele perioden

0,3%

2,1%

2,4%

3,4%

4.2 Prognoser for udbygningstakt

I tabel 8 og figur 8 har vi opsummeret prognoserne for udbygningstakten.

I følsomhedsscenarie 1 udbygges boligmassen markant for at sikre, at priserne kun stiger med

byggeomkostningerne. Den beregnede udbygningstakt ligger markant over det historiske niveau,

og det kan diskuteres, om dette scenarie i praksis kan realiseres. I scenariet beregner vi, at

boligmassen ifølge modellen skal udbygges med 571.000 m

om året i gennemsnit. Til

sammenligning er boligmassen i 2012-2019 i gennemsnit udvidet med 382.000 m

om året.

I det videre arbejde oversætter vi modelresultaterne for udbygningstakten til et lavere niveau.

Det præcise niveau fastsætter vi, når vi har viden om, i hvilket omfang jordopfyld m.m. er

begrænsende faktorer for udbygningshastigheden for Lynetteholmen. Derfor er disse resultater

angivet med

””.

Resultatet flugter i øvrigt meget godt med de ekspertvurderinger, vi har fået i

forbindelse med udarbejdelsen af scenarierne. De går på, at det bliver meget vanskeligt/umuligt

at holde prisstigningstakten på 0,3% i området.

I vores hovedscenarie

”Basis

boligprisudvikling” udbygges boligmassen med 218.000 m

om året i

gennemsnit, hvilket er lavere end det historiske gennemsnit på 382.000 m

om året for 2012-

2019, men højere end gennemsnittet for 1987-2006 på 82.000 m

om året. Samlet udbygges

boligmassen i København med 47% frem til 2075.

I følsomhedsscenarie 2 udbygges boligmassen lidt langsommere end i vores hovedscenarie nemlig

med 188.000 m

om året i gennemsnit. Samlet udbygges boligmassen i København således med

40% frem til 2075.

Incentive | 25

Tabel 8

Opsummering af udbygningstakt for de tre scenarier for 2019-2075

Gennemsnitlig årlig udbygning (m

pr. år)

2019-2031

Følsomhedsscenarie 1.

Lav boligprisudvikling

Basis

boligprisudvikling med

rentenormalisering (a

og b)

Følsomhedsscenarie 2.

Høj boligprisudvikling

”591.000”

2032-2050

”538.000”

2051-2075

”586.000”

Hele

perioden

”571.000”

Samlet vækst

Hele

perioden

(mio. m

)

32,6

122%

352.000

203.000

159.000

218.000

12,4

47%

306.000

183.000

130.000

188.000

10,7

40%

Note: Fra primo 2019 til ultimo 2075. Afrundet til nærmeste tusinde.

Incentive | 26

Figur 8

Årlig udbygning af boligmassen, m

pr. år (gennemsnit for udvalgte perioder)

700.000

600.000

Følsomhedsscenarie 1.

Lav boligprisudvikling

500.000

400.000

300.000

Basis boligprisudvikling

med rentenormalisering

(a og b)

Følsomhedsscenarie 2.

Høj boligprisudvikling

200.000

100.000

Historisk gennemsnit

(2012-2019)

Historisk gennemsnit

(1986-2006)

Kilde: Incentive.

Note: Historisk gennemsnit er baseret på data fra Danmarks Statistisk, gennemsnit for 2012-2019 er baseret på BYGB34

(boligareal), gennemsnit for 1986-2006 er baseret på BYGB1 (parcel- og stuehuse, række-, kæde- og dobbelthuse, etageboliger

og anden helårsbeboelse (areal angiver bygningens samlede areal, dvs bygningens etageareal, tag-etageareal og kælderareal).

4.3 Sammenligning med andre studier for København

I tabel 9 har vi sammenlignet vores prognoser for priserne med andre vurderinger af fremtidige

prisstigninger i København.

Vi sammenligner med resultater fra Copenhagen Economics’ boligmarkedsanalyse for Transport-

Bygnings- og Boligministeriet (2018a) samt Incentives og EY’s forundersøgelse af Østlig Ringvej

(2018). Overordnet er vores skøn af samme størrelsesorden som prisprognoserne i de to

prisprognoser, som vi sammenligner med.

2019

2022

2025

2028

2031

2034

2037

2040

2043

2046

2049

2052

2055

2058

2061

2064

2067

2070

2073

Incentive | 27

Tabel 9

Anbefalet realvækst i boligpriserne, samt realvækst fra referenceprojekter (realvækst i % pr. år)

Kilde

Denne analyse

Scenarie

Følsomhedsscenarie 1

Basis boligprisudvikling (a)

Basis boligprisudvikling (b)

Følsomhedsscenarie 2

Copenhagen Economics

Østlig Ringvej

Højt skøn

Lavt skøn

Middel skøn

Højt skøn

Kilde: Egne beregninger samt Copenhagen Economics (2018a) og EY & Incentive (2018).

Note:

Gennemsnitlige vækstrater i perioden fra starten af 2019 til slutningen af 2075.

Estimater for prisudviklingen i

København 2019-2044. Tallene er aflæst fra figur på s. 8.

Forudsat vækstrate til og med 2075.

Realvækst, % pr. år

0,3

2,1

2,4

3,4

5,3

2,8

0,5

2,0

4,0

Vores laveste skøn (følsomhedsscenarie 1) ligger en smule lavere end det lave skøn fra

forundersøgelsen af Østlig Ringvej. Det skyldes udelukkende, at vi tager højde for effekten af

boligskatteaftalen og den nuværende konjunktursituation. Vores højeste skøn

(følsomhedsscenarie 2) er lavere end det høje skøn fra Copenhagen Economics. Copenhagen

Economics’ skøn går dog kun frem til 2044.

Overordnet vurderer vi, at vores prognose for boligpriserne stemmer fint overens med andre

vurderinger af den fremtidige udvikling på lang sigt, og at spændet på estimaterne i vores

scenarier afspejler den store usikkerhed, der er på så lange fremskrivninger.

4.4 Sammenligning med andre lande

I dette afsnit ser vi nærmere på boligmarkederne i andre lande for at sætte de ovenstående

prognoser i perspektiv.

Udvikling over tid

Som det fremgår af figur 9, er markante prisstigninger i storbyer ikke et dansk fænomen. Figuren

viser udviklingen i boligpriserne i Paris, London, Oslo og Stockholm.

Priserne i London er steget med 9,3% om året fra 1995 til 2019, mens priserne i Oslo er steget

med 8,8% om året fra 1992 til 2019. I Stockholm er priserne steget med 6,9% om året fra 1986 til

2019, mens priserne er steget med 4,3% om året i Paris.

Copenhagen Economics opstiller to scenarier for prisudviklingen i København. I det ene scenarie forudsætter de, at

boligmassen i København har samme vækst som i de seneste 10 år, hvilket giver deres høje estimat. I scenariet med

lav vækst antages det, at boligmassen vil vokse i København og omegn med samme høje takt som siden 2014.

Incentive | 28

Figuren underbygger således prognosernes præmis om, at boligpriserne kan stige væsentligt over

mange år.

Dette understøttes i øvrigt også af, at Boligøkonomisk Videncenter i publikationen

”Danske

Boligindeks 1938-2017”

fra

januar 2019 har opgjort, at priserne set i et meget langt perspektiv

fra 1950 til 2017 er steget med 3,1-3,4% pr. år i Københavns og Frederiksberg Kommuner i reale

termer.

Figur 9

Boligprisudviklingen i fem europæiske hovedstæder, reale priser, 2007=100

Kilder: Egne beregninger på baggrund af boligprisdata fra scb.se (Stockholm), ssb.no (Oslo), data.london.gov.uk (London) og

compassft.com (Paris) samt forbrugerprisindeks fra stats.oecd.org.

Boligprisniveau og indkomster

I figur 10 har vi sammenlignet prisniveauet for ejerboliger i udvalgte byer med indkomstniveauet.

Det skal understreges, at det er vanskeligt at sammenligne prisniveauet på tværs af byer, da

opgørelserne er følsomme over for den geografiske afgrænsning af analysen. Man skal derfor

passe på med at drage alt for håndfaste konklusioner fra opgørelsen.

Incentive | 29

Figuren indikerer dog, at:

prisniveauet i København ligger under prisniveauet i andre europæiske storbyer, når man

alene vurderer det ud fra indkomstniveauet (København ligger under trendlinjen).

prisniveauet i København ligger under niveauet i storbyer som London, Paris og München,

men over niveauet i flere andre europæiske byer.

Figur 10

Prisniveau og indkomster (2017-data)

Kilde: Deloitte - Property Index 2018: Overview of European Residential Markets, samt egne beregninger på tal fra Eurostat om

BNP i nuværende markedspriser (nama_10r_2gdp) og befolkning (tgs00096).

Note: Tallene fra Eurostat er opgjort på regioner. Dermed er BNP pr. person behæftet med usikkerhed for visse byer, idet

beboere uden for de faktiske byer kan være inkluderet i beregningen. Fx er BNP pr. person for København opgjort for hele

Region Hovedstaden. Befolkningen i regionerne er opgjort ultimo 2017. Tal for BNP er i visse regioner foreløbige, og derfor kan

tallene blive revideret i fremtiden.

Deloitte opgør huspriserne som de gennemsnitlige transaktionspriser for nye boliger i EUR/m

i 2017, hvor de benytter

vekselrater ultimo 2017. *Boligpriser for Amsterdam indeholder ældre boliger.

Byggeretspriser

Prognoserne for udviklingen i boligpriserne omregnes i den finansielle model til byggeretspriser

baseret på input om udviklingen i de fremtidige byggeomkostninger m.m. Da boligpriserne stiger

mere end byggeomkostningerne, forudses en væsentlig stigning i prisen på byggeretter.

Det er vanskeligt at lave en præcis sammenligning af byggeretspriser på tværs af lande, da en

række lokale forhold har betydning for prisniveauerne.

Incentive | 30

Med det forbehold in mente sammenligner vi dog i tabel 10 ejendomspriser og

byggepriser/arealpriser i udvalgte dele af London og på Lynetteholmen i København.

Det er værd at bemærke, at vi for Lynetteholmen har opgjort prisen pr. m

byggeret, mens

priserne i London er opgjort pr. arealenhed. Tallene kan derfor ikke sammenlignes direkte, men

da den gennemsnitlige bebyggelsesprocent er 100 for Lynetteholmen som helhed, mener vi, at

det giver mening at sammenstille tallene. For at lette sammenligningen har vi også tilføjet data

for befolkningstætheden i tabel 10.

Som det fremgår, er der store forskelle på arealpriser og boligpriser i de forskellige dele af

London. I det centrale London ses boligpriser på 150-175.000 kr. pr. m

og arealpriser på over

80.000 kr. pr. m

, mens priserne i fx Hammersmith & Fulham er omtrent 95.000 kr. pr. m

bolig

og ca. 50.000 kr. pr. m

areal.

Som det også fremgår, er der en tæt sammenhæng mellem boligpriser og arealpriser i London.

Til sammenligning vurderes salgspriserne på Lynetteholmen i 2050 at ligge på 86.900 kr. pr. m

byggeretsprisen at ligge på omkring 37.600 kr. pr. m

På trods af problemerne med at sammenligne priserne på tværs af lande vurderer vi, at

ovenstående indikerer, at den estimerede sammenhæng mellem boligpriser og byggeretspriser er

realistisk.

Tabel 10

Sammenligning af arealpriser og ejendomspriser i udvalgte områder af London og København

Ejerboligpris

(kr. pr. m

)

173.007

144.589

95.390

56.533

48.363

46.000

54.300

67.800

86.900

Arealpris/byggeretspris

(kr. pr. m

)

81.079

83.037

50.552

20.292

21.716

8.300

12.900

24.300

37.600

Befolkningstæthed

(personer pr. km

)

12.960

11.524

10.977

4.727

5.910

12.500

Område

Kensington & Chelsea

Westminster

Hammersmith & Fulham

Kingston upon Thames

Greenwich

Lynetteholmen i 2020

Lynetteholmen i 2030

Lynetteholmen i 2040

Lynetteholmen i 2050

Kilde:

UK House Price Index (2016),

Land Area and Population Density, Ward and Borough

(2016),

Estimeret i finansiel model for scenariet basis boligprisudvikling med uændrede renter.

Note: Udarbejdet af EY.

Incentive | 31

4.5 Andelen af indkomsten husholdningerne bruger på

bolig

I vores hovedscenarie stiger boligpriserne hurtigere end indkomsten. Det betyder, at

husholdningerne alt andet lige vil bruge en stigende del af deres indkomst på bolig i fremtiden.

For at illustrere effekten har vi i figur 11 illustreret udviklingen for husholdninger, der i dag

bruger 20% af deres indkomst på bolig.

Fremskrivningen gælder for begge hovedscenarier (med og uden rentenormalisering), da andelen

husholdningerne bruger på bolig er den samme i de to scenarier, jf. afsnit 3.5.

Som det fremgår, stiger andelen af husstandens indkomst, der bruges på bolig, i dette eksempel

til lige under 35% i 2060.

Rent teknisk har vi også beregnet effekten til og med 2075. Det er dog værd at bemærke at

prognosen for boligpriserne kun betyder noget for den finansielle analyse til og med 2063, hvor

den sidste bolig på Lynetteholmen forudsættes afsat.

Figur 11

Eksempel: Andel af indkomsten, som husholdningerne bruger på bolig

Note: Eksempelberegninger for husholdninger, der i dag bruger 20% af indkomsten på bolig. Fremskrivningen er den samme for

de to hovedscenarier, da effekten af højere renter på boligpriserne er beregnet ud fra, hvor stor en effekt stigende renter har

på ydelsen. I de to scenarier er andelen husholdningerne bruger på indkomst således den samme.

Udgangspunktet på de 20% er tænkt som et illustrativt eksempel. Der vil være husholdninger, der

bruger en større andel på bolig, og husholdninger, der bruger en mindre andel på bolig.

Det er i øvrigt værd at bemærke, at husholdningerne i eksemplet stadig vil få flere penge til

overs til andet forbrug i fremtiden, i takt med at indkomsterne stiger, til trods for at de

anvender en stigende

andel

af deres indkomst til bolig

Incentive | 32

Endelig er det værd at bemærke, at indkomsterne kan stige med mere end de forudsatte 0,9%

om året, hvis husholdningerne, der flytter til København, har en højere gennemsnitsindkomst end

de husholdninger, der flytter fra København. Det vil reducere andelen af indkomsterne, som

bruges på bolig, med de forudsatte boligprisstigninger.

I og med at etablering af Lynetteholmen reducerer boligprisstigningerne, vil projektet alt andet

lige bidrage til at reducere andelen af indkomsten, som bruges på bolig i København.

Incentive | 33

5 Salgspriser for lignende boliger i dag

I anden delanalyse estimerer vi, hvad lejligheder, der svarer til dem, der opføres på

Lynetteholmen, Refshaleøen m.m., i dag ville koste, hvis de var opført og klar til salg.

Vi vurderer dette ud fra en opgørelse af de gennemsnitlige realiserede salgspriser i seks udvalgte

referenceområder.

5.1 De seks referenceområder

Lynetteholmen og Refshaleøen kommer til at dække et stort areal med ret forskelligartede

karakteristika, som vil påvirke salgsprisen for de boliger, der opføres.

Vi har derfor udvalgt seks referenceområder, der hver især afspejler nogle af disse

karakteristika.

De seks referenceområder, der fremgår af figur 12, er:

Nordhavn:

Et nærområde til Lynetteholmen. Området ligger ud til vandet og er et

område under udvikling.

Langelinie, Midtermolen og Frederiksstaden:

Området bliver nærområde til

Lynetteholmen og ligger ligesom Lynetteholmen ud til vandet. Området er et etableret

byområde. Området ligger tættere på centrum end Lynetteholmen og Refshaleøen.

Nærområde til Refshaleøen:

Nærområde til Refshaleøen og Lynetteholmen.

Kløvermarken:

Området ligger tæt på Refshaleøen, men vurderes at være mindre

attraktivt.

Teglholmen:

Udviklingsområde, der er mindre attraktivt end Refshaleøen og

Lynetteholmen.

Ørestad:

Stort udviklingsområde uden direkte adgang til vandet, men med nem adgang

til natur.

Incentive | 34

Figur 12

Overblik over de seks referenceområder

Kilde: Incentive.

5.2 Salgspriser i de seks referenceområder

Vi har beregnet de gennemsnitlige salgspriser og medianen for salgspriserne i de seks

referenceområder ved at indhente data fra boligsiden.dk om realiserede salgspriser i perioden

januar 2017 til september 2019. Vi har efterfølgende renset datasættet for familiesalg m.m. og

fjernet

’outliers’.

Resultaterne er vist i tabel 11.

De gennemsnitlige salgspriser varierer mellem 35.200 og 56.700 kr. pr. m

i de seks

referenceområder. Gennemsnittene dækker desuden over en betydelig variation i priserne inden

for de enkelte områder. Medianen ligger på niveau eller lidt lavere end gennemsnittet.

Incentive | 35

Tabel 11

Salgspriser for referenceområder, kr. pr. m² (min. og maks. er angivet i parentes ved henholdsvis 2,5%-

fraktilen og 97,5%-fraktilen)

Område

Område 1: Nordhavn

Område 2: Langelinie, Midtermolen,

Frederiksstaden, etc.

Område 3: Nærområde til Refshaleøen

Område 4: Kløvermarken

Område 5: Teglholmen

Område 6: Ørestad

Gennemsnit

52.800 (37.100-77.400)

49.900 (32.100-76.400)

56.700 (41.200-89.700)

37.200 (25.400-47.100)

40.600 (25.700-54.700)

35.200 (26.400-44.600)

Median

50.900

49.100

53.600

37.300

40.100

35.400

Note: Priserne er opgjort på baggrund af de faktiske salgspriser for ejerlejligheder solgt i perioden 2017-2019, som registreret

på boligsiden.dk. Boliger, der er solgt som familiekøb, indgår ikke i opgørelsen. For boliger, der er solgt flere gange, anve ndes

nyeste salgspris. De 2,5% laveste og højeste observationer er frasorteret for at undgå effekt fra outliers. Vi har ikke korri geret

salgspriserne for de enkelte boligsalg for prisstigninger i perioden 2017-2019. De gennemsnitlige salgspriser er derfor en smule

lavere end salgspriserne for de seneste handler. De laveste og højeste kvadratmeterpriser i de enkelte områder er angivet i

parentes.

Kilde: Incentive på baggrund af data fra boligsiden.dk.

5.3 Estimerede salgspriser for udviklingsområder, hvis de

skulle sælges i dag

I tabel 12 har vi opsummeret vores vurdering af, hvad boligerne i udviklingsområderne kunne

sælges til, hvis de skulle sælges i dag. Til sammenligning har vi vist de tilsvarende

forudsætninger for analysen af Østlig Ringvej.

Vores vurdering er baseret på ovenstående salgspriser fra de seks referenceområder samt input

for eksperter fra ejendomsbranchen.

Tabel 12

Estimerede salgspriser for interesseområder, DKK pr. m²

Interesseområde

Område A: Lynetteholmen, zone 1

Område B: Lynetteholmen, zone 2

Område C: Refshaleøen

Område D: Quintus

Område E: Kløverparken

Tilsvarende salgspris i dag

46.000

Ej relevant, alene erhverv

42.000

40.000

Forudsætning i analyse

af Østlig Ringvej

45.000

Nedenfor gennemgår vi kort, hvad vurderingerne for hvert område er baseret på i forhold til data

fra referenceområderne.

Incentive | 36

Lynetteholmen, zone 1 og zone 2

Zone 1 kommer til at ligge ind mod Trekroner og Københavns Havn. Vi vurderer derfor, at det

bliver et af de mere attraktive områder i København, da der vil være god adgang til vand, udsigt

til havnen og god tilgængelighed via metro og Østlig Ringvej. Dermed minder området om

referenceområde 1, 2 og 3, dog med lidt ringere tilgængelighed.

Zone 2 bliver ligeledes attraktivt. Området har direkte adgang til

”frit

vand”, men har formentlig

en ringere tilgængelighed end zone 1. Minder på visse karakteristika om (ydre del) af Nordhavn.

Refshaleøen

Minder på flere parametre om Lynetteholmen, zone 1.

Kløverparken

Området minder på flere parametre om referenceområde 3, 4 og 5.

Incentive | 37

6 Samlet input til beregninger for

Lynetteholmen

I dette afsnit har vi kort opsummeret de estimater, der anvendes fra denne analyse.

Modellen giver estimater på de årlige effekter, men for overskuelighedens skyld angiver vi her

alene centrale nøgletal i udvalgte år for de tre scenarier.

Boligpriser

Den estimerede prisudvikling for boligerne i de største relevante udviklingsområder fremgår af

tabel 13. Udviklingen er tilsvarende for Kløverparken blot fra lavere udgangspunkt.

Tabel 13

Prognose for boligpriser på Lynetteholmen zone 1 og 2, Refshaleøen og Quintus til samlet analyse af

finansieringspotentiale, kr. pr. m

2020

Basis boligprisudvikling

(med rentenormalisering)

Basis boligprisudvikling

(uændrede renter)

46.000

2030

50.200

54.300

2040

57.300

67.800

2050

73.400

86.900

Udbygningstakt

Den estimerede udbygningstakt for de tre scenarier fremgår af tabel 14.

I følsomhedsscenarie 1 udbygges boligmassen markant for at sikre, at priserne kun stiger med

byggeomkostningerne. Den beregnede udbygningstakt ligger markant over det historiske niveau,

og det kan diskuteres, om dette scenarie i praksis kan realiseres. I scenariet beregner vi, at

boligmassen ifølge modellen skal udbygges med 571.000 m

om året i gennemsnit. Til

sammenligning er boligmassen i 2012-2019 i gennemsnit udvidet med 382.000 m

om året. I det

videre arbejde oversætter vi modelresultaterne for udbygningstakten til et lavere niveau. Det

præcise niveau fastsætter vi, når vi har viden om, i hvilket omfang jordopfyld m.m. er

begrænsende faktorer for udbygningshastigheden for Lynetteholmen. Derfor er disse resultater

angivet med

””.

I vores hovedscenarie udbygges boligmassen med 218.000 m

om året i gennemsnit, mens

boligmassen i følsomhedsscenarie 2 udbygges lidt langsommere med 188.000 m

om året i

gennemsnit.

Incentive | 38

Tabel 14

Opsummering af udbygningstakt for de tre scenarier for 2019-2075

Gennemsnitlig årlig udbygning (m

pr. år)

2019-2031

Følsomhedsscenarie 1. Lav

boligprisudvikling

Basis boligprisudvikling med

rentenormalisering (a og b)

Følsomhedsscenarie 2. Høj

boligprisudvikling

”591.000”

352.000

306.000

2032-2050

”538.000”

203.000

183.000

2051-2075

”586.000”

159.000

130.000

Hele perioden

”571.000”

218.000

188.000

Note: Fra primo 2019 til ultimo 2075. Afrundet til nærmeste tusinde.

Man kan diskutere, om dette scenarie i praksis kan

realiseres. I scenariet udbygges boligmassen ifølge modellen med 571.000 m

om året i gennemsnit. Til sammenligning er

boligmassen i 2012-2019 i gennemsnit udvidet med 382.000 m

om året. I det videre arbejde oversætter vi modelresultaterne

for udbygningstakten til et lavere niveau. Det præcise niveau fastsætter vi, når vi har viden om, i hvilket omfang jordopfyld

m.m. er begrænsende faktorer for udbygningshastigheden for Lynetteholmen.

Incentive | 39

7 Referencer

Copenhagen Economics. 2018a.

“Boligmarkedsanalyse

for Hovedstaden. Boligbehov,

udviklingspotentialer og -strategier”.

———.

2018b.

“Demografi,

boligbehov og boligprisudvikling i Københavns Kommune. Analyse med

fokus på den nuværende og fremtidige udvikling.”

Danmarks Nationalbanken. 2020.

“Strammere

låneregler har gjort boligejerne mere robuste”.

Danmarks Statistik. 2012.

ADAM - en model af dansk økonomi.

EY og Incentive. 2018.

“Forundersøgelse

Østlig Ringvej Kortlægning m.v. af finansieringskilder”.

Finansministeriet. 2019a.

“Finansministeriets

nøgletalskatalog”.

———.

2019b.

“Økonomisk

Redegørelse August

2019”.

Jakob Holmgaard. 2016.

“Sammenligning

af boligprisstatistikker i Danmark”.

Kraka og Finanskrisekommissionen. 2014.

“Den

danske finanskrise - kan det ske igen?”

Københavns Kommune. 2019a.

“Beregningstekniske

forudsætninger for udbygningen

Lynetteholmsprojektet”.

Marianne Frank Hansen, og Tobias Markeprand. 2015.

“Fremskrivning

af familiekarakteristika og

boligefterspørgslen i danske kommuner”.

Nathalie Girouard, Mike Kennedy, Paul van den Noord, og Christophe André. 2006.

“Recent

House

Price Developments: The Role of Fundamentals. OECD Economics Department Working

Papers No.

475”.

Nationalbanken. 2019.

“Boligskatteaftalens

effekt på boligpriserne”.

Simon Juul Hviid, Tina Saaby Hvolbøl, og Erik Haller Pedersen. 2016.

“Regionale

aspekter på

boligmarkedet”. I

Kvartalsoversigt 4. kvartal 2016,

Nationalbanken.

Incentive | 40

8 Bilag A. Sammenligning af

modelegenskaber

I afsnit 3 har vi beskrevet, hvordan de elasticiteter, vi benytter i vores model, stemmer overens

med bl.a. Danmarks Statistiks model ADAM og MONA, som Nationalbanken udvikler.

En anden måde at kvalificere vores valg af efterspørgselselasticitet er at sammenligne

prisdannelsen i vores model med andre modeller for det københavnske boligmarked.

Vi sammenligner derfor vores fremskrivning af boligefterspørgslen med to tilsvarende

fremskrivninger:

Copenhagen Economics (2018a, 2018b) har lavet en model for boligmarkedet i København

frem til 2045.

DREAM har ligeledes lavet en fremskrivning for efterspørgslen efter boliger frem til 2040

(Marianne Frank Hansen og Tobias Markeprand 2015).

I figur 13 har vi forsøgt at lave en sammenligning af udviklingen i efterspørgslen i vores model

med resultaterne fra de to andre modeller.

For at gøre tallene så sammenlignelige som muligt viser vi her fremskrivninger for vores model

med årlige prisstigninger på 2,8%, som matcher et af scenarierne i Copenhagen Economics

(2018a), og som samtidig ligger mellem Copenhagen Economics (2018b)’s prisstigninger for hhv.

store boliger (0,4%) og små boliger (3,1%).

Overordnet set giver vores model resultater af

samme størrelsesorden som Copenhagen Economics’ model.

DREAM’s fremskrivning ligger tæt på, men en anelse under vores efterspørgsel i 2040. Denne

fremskrivning har imidlertid indlejret en effekt fra historiske prisstigninger, som har været en del

højere end de 2,8%, som vi her illustrerer vores models efterspørgsel med. Det er derfor rimeligt,

at DREAM’s efterspørgsel er lavere end den efterspørgsel, som vi får i vores model med en årlig

prisstigning på 2,8%.

På trods af vanskeligheder i at sammenligne de forskellige analyser direkte, bestyrker

sammenligningen rimeligheden i vores valg af efterspørgselselasticitet.

For at sammenligne tallene fra vores model med Copenhagen Economics’ model og DREAM’s fremskrivning har vi

været nødt til at omregne tallene fra hhv. Copenhagen Economics og DREAM fra et efterspurgt antal boliger til et

efterspurgt antal m

. Vi har taget udgangspunkt i de gennemsnitlige størrelser af boliger i København i dag for at

foretage denne omregning.

Det er ikke tydeligt fra Copenhagen Economics (2018a), hvilken prisstigning der er konsistent med boligbehovet.

Copenhagen Economics (2018b) angiver i stedet forskellige scenarier for den krævede udbygning i boligmassen i

kvadratmeter i kombination med de resulterende prisstigninger. Prisstigningerne er imidlertid opdelt på forskellige

boligtyper, hvilket gør en 1:1-sammenligning vanskelig. Copenhagen Economics angiver i øvrigt, at der ikke er en

modelmæssig sammenhæng mellem prisstigningen på 2,8% og det angivne boligbehov.

DREAM angiver den samlede merefterspørgsel i perioden 2013-2040. Vi har omregnet dette til en merefterspørgsel

for perioden 2019-2040 ved at antage en konstant udbygningstakt i perioden.

Incentive | 41

Figur 13

Ændring i boligefterspørgsel, akkumuleret mio. m

Kilde: Egne beregninger vha. Copenhagen Economics (2018a, 2018b) og Hansen og Markeprand (2015).

Incentive | 42

Transport- og Boligministeriet

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Global Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Osvald Helmuths Vej 4 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

-- AKT 730242 -- BILAG 12 -- [ 04-05-2020 - Appendiks 8 v2.00 ] --

Transport- og

Boligministeriet

Undersøgelse af finansiering og

organisering af Lynetteholmen

Appendiks 8

–

version 2

Oversigt over pengestrømme

4. maj 2020

FORTROLIGT

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

Indhold

Introduktion

1.1 Formål

1.2 Versioner af nærverende appendiks

Scenarie 1a

Scenarie 2a

Scenarie 3a

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

1.1

Introduktion

Formål

Nærværende notat indeholder en oversigt over LIS pengestrømme i scenarierne 1-3.

Vi har sammenfattet LIS’ samlede pengestrømme for scenarier med rentenormalisering. Der vil ses til-

svarende pengestrømme for scenarier med uændrede renter, dog på et højere overordnet niveau.

1.2

Versioner af nærværende appendiks

Version

001

Dato

Den 16. april 2020

Ændringer

Første version. Fremsendt ifm. Rap-

port dateret d. 16. april 2020

Fremsendt ifm. Rapport dateret d.

4. maj 2020

002

Den 4. maj 2020

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28

Transport- og Boligministeriet

Appendiks 8

–

oversigt over pengestrømme

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Om EY

EY er en af verdens førende organisationer inden for revision, skat,

transaktioner og rådgivning. Den indsigt og de ydelser, vi leverer, hjæl-

per med at opbygge tillid til kapitalmarkederne og den globale økonomi.

Vi udvikler dygtige ledere og medarbejdere, som sammen leverer det, vi

lover vores interessenter og bidrager til, at arbejdsverdenen og arbejds-

livet fungerer bedre - for vores medarbejdere, vores kunder og det om-

givende samfund.

EY henviser til den globale organisation og kan referere til et eller flere

medlemsfirmaer inden for Ernst & Young Globa l Limited, som hver især

udgør en selvstændig juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som

er et engelsk

‘company

limited by guarantee’, yder ikke kunderådgiv-

ning. Flere oplysninger om vores organisation kan findes på ey.com.

Dette materiale er udarbejdet alene til orientering, og oplysningerne i det tilsigter ikke at være

fyldestgørende, og de træder ikke i stedet for udførlige analyser eller udøvelsen af professio-

nelle skøn. I konkrete sager opfordres brugere til at henvende sig til EY’s rådgivere.

ey.com/dk

Ernst & Young P/S - Dirch Passers Allé 36 - Postboks 250 - 2000 Frederiksberg - CVR-nr. 30 70 02 28