TRU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 342: Spm. om ministeren vil oversende Ernst & Young’s rapport om økonomien bag Lynetteholm-projektet og projektets potentiale til at finansiere infrastruktur, til transportministeren

Transportudvalget 2020-21
TRU Alm.del
Offentligt

Kontoret for Selskaber og Rettigheder

Økonomiforvaltningen

Opsummeringsnotat

Opsummering af EY-analysen vedr. Finansiering og Or-

ganisering af Lynetteholm

Resumé

Det fremgår af Principaftale om anlæg af Lynetteholm af 5. oktober 2018

mellem Københavns Kommune og staten, at ”der

gennemføres nær-

mere undersøgelser af Østlig Ringvej, metrobetjening af området samt

finansielle analyser frem mod 2020. På den baggrund vil parterne

drøfte den konkrete udformning af projekterne.”

EY har på den baggrund afleveret den endelige rapport om det mulige

finansieringsbidrag fra Lynetteholm til nødvendig infrastruktur i områ-

det, herunder en Østlig Ringvej og en ny metro.

EY har i arbejdet blandt andet involveret Incentive, MOE A/S og advo-

katfirmaet Poul Schmith i deres arbejdsgruppe, og som Advisory Board

har EY benyttet:

•

Curt Liliegreen (Boligøkonomisk Videnscenter),

•

Ken L. Bechmann (professor ved CBS),

•

Karl-Gustav Jensen (byudviklingsekspert) og

•

Ismir Mulalic (Kraks Fonds Byforskning).

Analysen fra EY bygger på en vurdering af det samlede udviklingspoten-

tiale på Lynetteholm, Refshaleøen, Kløverparken og Quintus ud fra anta-

gelser om rummelighed, sammensætning af byggeri mv. Derudover er

analysen baseret på en række vurderinger af udviklingen i forskellige øko-

nomiske parametre som renteniveau, boligpriser mv.

Den fremtidige udvikling i boligpriserne har stor betydning for det mu-

lige finansieringsbidrag fra Lynetteholm mv. Det er i hovedscenariet an-

taget, at udbygning af boligmassen sker i takt med den forventede be-

folkningsvækst i Københavns Kommune.

Boligprisudviklingen afhænger desuden af forventningerne til renten i

anlægsperioden. Analysen behandler to scenarier for renteudvikling

med hhv. rentenormalisering (stigende renter ift. i dag) og uændrede

renter. Dertil kommer, at der kan være forskellige overvejelser om omfan-

get af risikotagning i projektet – dette kan også potentielt ændre sig hen

over projektets levetid.

11. august 2020

Københavns Rådhus,

Rådhuspladsen 1

1550 København V

EAN-nummer

5798009800312

www.kk.dk

TRU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 342: Spm. om ministeren vil oversende Ernst & Young’s rapport om økonomien bag Lynetteholm-projektet og projektets potentiale til at finansiere infrastruktur, til transportministeren

I hovedscenariet viser rapporten et finansieringsbidrag på 17,4-22,9 mia.

kr. Heraf er 1,1 mia. kr. allerede disponeret til en lang Nordhavnstunnel og

forberedelse af Østlig Ringvej. Der er dermed 16,3 mia. kr. tilbage i finan-

sieringsbidrag til infrastruktur (i scenariet med rentenormalisering).

Herudover illustreres i rapporten muligt yderligere finansieringsbidrag.

Sagsfremstilling

Det er en del af grundlaget for Principaftalen den 5. oktober mellem Kø-

benhavns Kommune og staten, at infrastruktur kan finansieres af egne

indtægter, dvs. indtægter fra grundsalg, jorddeponi mv.

Med principaftalen blev det også besluttet, at der skal etableres et sel-

skab, Lynetteholm I/S (LIS), som skal stå for udviklingen af Lynetteholm.

EY har i rapporten undersøgt:

•

Hvad det størst mulige realistiske finansieringsbidrag fra areal-

udvikling på Nordøstamager er til etablering af den nødvendige

infrastruktur (Østlig Ringvej og ny metro).

•

Under hvilke organisatoriske rammer kan dette realiseres.

Figur 1 – Området dækket af analysen

Områderne Refshaleøen, Kløverparken, Quintus og Lynetteholm indgår

i analysen med i alt 4,4 mio. m

jf. figur 1.

Det giver samlet set mulighed

for at udvikle 5,1 mio. etagemeter byggeretter, hvoraf de 2,8 mio. etage-

meter er på Lynetteholm.

I EY-rapporten er der i hovedscenariet (med rentenormalisering) bereg-

net et muligt finansieringsbidrag fra udvikling af Lynetteholm mv. på 17,4

mia. kr. Heraf er allerede disponeret 1,1 mia. kr. til en lang Nordhavnstun-

nel og forberedelse til Østlig Ringvej, og der resterer derfor 16,3 mia. kr.

i muligt finansieringsbidrag til infrastruktur. Dette er dog afhængigt af en

række forudsætninger, jf. nedenfor.

Finansieringsbidraget stammer primært fra salg af byggeretter og ud-

vikling inkl. udlejning af ejendomme.

Det er i analysen forudsat, at 60 pct. af byggeretterne anvendes til bolig,

25 pct. anvendes til erhverv og 15 pct. anvendes til parkering. På alle

delområder, hvor der udvikles boliger, antages 25 pct. almene boliger

af boligmassen.

Renteforudsætninger og boligpriser

Udviklingen i boligpriserne er den vigtigste enkeltfaktor i værdiansættel-

sen af Lynetteholms finansieringsbidrag.

Forudsætninger om renterne har betydning for de fremtidige boligpri-

ser og dermed finansieringsbidraget fra Lynetteholm. I sine beregninger

opstiller EY hhv.:

•

(a) et scenarie hvor renterne normaliseres til et højere niveau end

i dag.

•

(b) et scenarie hvor renten fremover forbliver på sit aktuelt lave

niveau

EY-rapporten regner med en gennemsnitlig boligprisstigning på 2,1 pct.

i rentenormaliseringsscenariet og 2,4 pct. ved uændrede renter.

Nedenstående tabel viser desuden spændet i finansieringsbidraget ved

hhv. en lav udvikling i boligprisen på 0,3 pct. om året og en høj boligpris-

udvikling på 3,5 pct. om året. Tabellen understreger, at den fremtidige

udvikling i boligpris har stor betydning for størrelsen på finansieringsbi-

drag fra byudvikling af Lynetteholm mv.

Tabel 1 - Boligprisudvikling

Kilde: Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen (EY 2020)

Risikotagning

EY har i deres rapport regnet på to ydermodeller, der afspejler hhv. min-

dre og øget risikotagning ift. hovedscenariet:

•

1a: Der sælges alene byggeretter (aktivitet med lav risiko) og ta-

ges ikke del i udvikling, salg/udlejning af boliger (aktivitet med

høj risiko).

2a: Ingen byggeretter sælges; derimod tages der fuld risiko i ud-

viklingen af hele Østhavnen.

•

I hovedscenariet sælges en andel af byggeretterne, mens de resterende

byggeretter udvikles i samarbejde med private aktører.

Figur 2 viser, at finansieringsbidraget spænder fra 16,6 til 19,5 mia. kr. –

alt efter hvor stor risiko der tages i udviklingen af Lynetteholm. Dvs. at det

mulige finansieringsbidrag vil være større, hvis der i udviklingen af Ly-

netteholm bliver påtaget større risiko.

Figur 2. Finansieringsbidrag og potentiale ved rentenormalisering.

Kilde: Undersøgelse af finansiering og organisering af Lynetteholmen (EY 2020).

Der vil desuden være et yderligere finansieringspotentiale (finansie-

ringsevne/maksimal gæld, der kan serviceres i projektet), hvis der ikke

tilsidesættes reserver til håndtering af risici. Svarende til 8,7-10,1 mia. kr.

i hovedscenariet.

Det bemærkes, at det potentielle tab ligeledes vil være større, hvis der i

udviklingen af Lynetteholm påtages større risiko.

Følsomhedsberegninger

EY har i rapporten lavet følsomhedsberegninger på væsentlige forud-

sætninger anvendt i hovedscenariet. Det gælder bl.a. forudsætninger

om renteniveau, anlægsomkostninger, bebyggelsesprocent, almennyt-

tig andel mv. Følsomhedsberegningerne viser, at der er usikkerheder

forbundet med de forudsætninger, der er lagt til grund for beregning af

finansieringsbidraget.

Det er forudsat, at Renseanlæg Lynetten flyttes, og at grunden oprenses

for forurening, før Lynetteholm eventuelt køber BIOFOS-arealet. Det be-

tyder, at Lynetteholmsprojektet ingen omkostninger har i forbindelse

med flytningen eller oprydningen af arealet. Hvis forudsætningen ikke

holder, vil det ændre finansieringsbidraget fra projektet.

Organisationsmodeller for samarbejde med REDA

I analysen er opstillet forskellige organisationsmodeller, som primært

adskiller sig ved, hvordan LIS samarbejder med REDA, som er den største

private aktør i Lynetteholms nærområde.

Det bemærkes, at finansieringsbidraget (korrigeret for risiko) er ens på

tværs af de forskellige organisationsmodeller.

Øvrige perspektiver

En stor del af analysearbejdet i EY-rapporten blev afsluttet inden CO-

VID19-udbruddet. Udbruddet vurderes primært at påvirke resultaterne,

hvis det ændrer det langsigtede velstandsniveau i Danmark.

Det kan føre til en mere moderat udvikling i boligpriserne – særligt på

kort og mellemlang sigt – og dermed potentielt påvirke finansieringsbi-

draget i nedadgående retning. Omvendt bemærkes det, at analysen

dækker over en meget lang tidsperiode, hvorfor kortvarige, negative øko-

nomiske effekter f.eks. på huspriserne, som udgangspunkt ikke vil have

effekt på analysens resultater og konklusioner.