Skatteudvalget 2020-21
SAU Alm.del
Offentligt
2321581_0001.png
20. januar 2021
J.nr. 2020 - 7477
Til Folketinget
–
Skatteudvalget
Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål nr. 169 af 10. december 2020 (alm. del).
Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Kim Valentin (V).
Morten Bødskov
/ Lise Bo Nielsen
 SAU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 169: Spm. om, hvilken samlet avancebeskatning og skat heraf der vil ske ved forskellige scenarier, til skatteministeren
2321581_0002.png
Spørgsmål
Vil ministeren oplyse, hvilken samlet avancebeskatning og skat heraf der vil ske i følgende
eksempel: 1) Et selskab, der ikke indgår i en koncern, ejer én udlejningsejendom med en
værdi på 150 mio. kr. den 1. januar 2023, og værdien svarer til den skattemæssige anskaf-
felsesværdi. Selskabet har ingen andre aktiver eller aktiviteter. 2) I 2023 stiger ejendoms-
værdien med 10 pct., der modsvares af et værdi fald på 10 pct. i 2024, og hvor ejendom-
men sælges til 150 mio. kr. den 1. januar 2025, dvs. uden fortjeneste. Herefter likvideres
selskabet. Selskabets driftsresultater ligger tæt på 0 både i 2023 og 2024, således at der kan
ses bort fra skat af driften. 3) Samme scenarie som i eksempel 2, men ejendommens værdi
falder med 10 pct. i 2023 og stiger med 10 pct. i 2024, og ejendommen således uændret
sælges uden fortjeneste til 150 mio. kr. d. 1. januar 2025, og hvor der tages højde for den
begrænsede adgang til at anvende fremførte skattemæssige underskud.
Svar
Det kan indledningsvis oplyses, at den endelige model for lagerbeskatningen af selskabers
ejendomsavancer, herunder de nærmere regler om fremførsel af tab på ejendomme, først
vil blive udformet som en del af det lovforberedende arbejde. Den foreslåede lagerbeskat-
ning af ejendomsselskaber skal således først have virkning fra 2023.
Nedenfor er angivet to scenarier med udgangspunkt i de forudsætninger, der er opstillet i
eksempel 1 i spørgsmålet. Dvs. at der er tale om et selskab, der ejer en udlejningsejendom
med en værdi på 150 mio. kr. primo 2023, og det forudsættes, at der indføres lagerbeskat-
ning fra 2023.
Scenarie 1: Værdistigning i 2023 og værdifald i 2024
I det første scenarie stiger ejendommens værdi i 2023 med 15 mio. kr. fra 150 mio. kr.
primo til 165 mio. kr. ultimo. Der vil således i 2023 være en skattepligtig indkomst for sel-
skabet på 15 mio. kr. svarende til en beskatning på 3,3 mio. kr. ved en selskabsskattesats
på 22 pct.
I 2024 falder ejendommens værdi med 15 mio. kr. Der vil således i 2024 være et fradrags-
berettiget tab på 15 mio. kr. Tabet vil kunne udnyttes til fradrag i anden indkomst. Da sel-
skabets indkomst i øvrigt udgør 0 kr., vil tabet i stedet kunne fremføres til efterfølgende
år. Ejendommen sælges primo 2025 til en værdi på 150 mio. kr. Da dette svarer til vær-
dien ultimo 2024, vil salget ikke udløse en skattepligtig indkomst.
I eksemplet vil der således sammenlagt være betalt en lagerskat på 3,3 mio. kr. Som følge
af faldet i ejendommens værdi i 2024 har et selskabet et skattemæssigt underskud på 15
mio. kr. Underskuddet bortfalder, hvis selskabet likvideres.
Side 2 af 3
 SAU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 169: Spm. om, hvilken samlet avancebeskatning og skat heraf der vil ske ved forskellige scenarier, til skatteministeren
2321581_0003.png
Tabel 1. Værdistigning i 2023 og værdifald i 2024
mio. kr.
Ejendomsværdi (ultimo)
Værdistigning
Lagerskat (22 pct.)
Kilde: Skatteministeriet
2022
150
2023
165
15
3,3
2024
150
-15
0
Total skat
3,3
Scenarie 2: Værdifald i 2023 og værdistigning i 2024
I det andet scenarie falder ejendommens værdi i 2023 med 15 mio. kr. fra 150 mio. kr.
primo til 135 mio. kr. ultimo. Dette resulterer i et tab på 15 mio. kr. I år 2024 stiger ejen-
dommen med 15 mio. kr. Det indebærer umiddelbart en skattepligtig indkomst på 15
mio. kr. før udnyttelse af fremført underskud.
Udnyttelsen af selskabets fremførte underskud på 15 mio. kr. fra 2023 begrænses imidler-
tid af underskudsbegrænsningsreglerne, der indebærer, at et selskabs underskud maksi-
malt kan fradrages i 60 pct. af den del af årets skattepligtige indkomst, der overstiger et
grundbeløbet på ca. 8,8 mio. kr. (2021-niveau). Det forudsættes forsimplende, at grund-
beløbet ligeledes udgør 8,8 mio. kr. i 2024.
I det konkrete eksempel vil underskudsbegrænsningsreglen indebære, at alene en andel på
ca. 12,5 mio. kr. af det fremførte underskud kan udnyttes til modregning i 2024. Der vil
således være en nettogevinst til beskatning på ca. 2,5 mio. kr. for 2024 efter underskuds-
modregning, hvilket vil udløse en skat på ca. 0,5 mio. kr.
Tabel 2. Fald i ejendomsværdi 2023 og stigning i 2024
mio. kr.
Ejendomsværdi (ultimo)
Værdistigning
Fremførbart tab
Andel af fremført tab, der kan udnyt-
tes
Gevinst efter tab
Lagerskat (22 pct.)
Kilde: Skatteministeriet
2022
150,0
2023
135,0
-15,0
-15,0
2024
150,0
15,0
Total skat
-12,5
0,0
0,0
2,5
0,5
0,5
Side 3 af 3