BOU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 62: Spm. om ministeren vil fremsende en ajourføring af beregningerne i rapporten Den almene boligsektors fremtid fra 2005 over konkurrencevilkårene mellem boligformerne, jf. BOU alm. del – bilag 112 (folketingsåret 2005-06), til boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del
Offentligt

Folketingets Indenrigs- og Boligudvalg

Holmens Kanal 22

1060 København K

Telefon 72 28 24 00

Sagsnr.

2021-4481

Doknr.

423890

Dato

17-06-2021

Endeligt svar på spørgsmål fra Søren Egge Rasmussen (EL) stillet d. 8. januar 2021.

Spørgsmål nr. 62:

”Vil ministeren fremsende en ajourføring af beregningerne i rapporten ”Den

almene

boligsektors fremtid” fra 2005 over konkurrencevilkårene mellem boligformerne, jf.

BOU alm. del

‒bilag

112 (folketingsåret 2005-06)? Der henvises specifikt til tabellerne

6.14 til 6.16 med aktuelle forudsætninger vedr. netto realrente i ejerbolig

og priser, der stiger mere end inflationen.”

Svar:

Jeg har indhentet svarbidrag fra Bolig- og Planstyrelsen, der oplyser følgende:

”I

afsnit 6.8 i

”Den

almene boligsektors fremtid”,

som det daværende Socialministerie

udgav i 2006, belyses den økonomiske balance mellem ejerboligen, andelsboligen, den

private udlejningsbolig og den almene bolig.

Den økonomiske balance måles ud fra, hvad det

”koster”

at bo i boligen i en given peri-

ode. I rapporten ses der på,



boligudgifterne

defineret som de løbende udgifter forbundet med at bo i boli-

gen, og

boligomkostningerne

defineret som omkostninger i gennemsnit pr. år for at

bo i boligen, når alle

–

også indirekte udgifter

–

tages i betragtning

Ajourføringen af beregningerne er baseret på samme metode som anvendt i rapporten

fra 2006. Beregningsforudsætningerne er opdateret på baggrund af det aktuelle rente-

niveau mv., og der tages udgangspunkt i en nyopført bolig til en anskaffelses-

sum/købspris på 2 mio. kr. Det svarer til den gennemsnitlig anskaffelsessum for en

nyopført almen familiebolig på 90 m².

Sammenlignet

med beregningerne i ”Den

almene boligsektors fremtid”

fra 2006

viser

de ajourførte beregninger, præsenteret i tabel 1, 2, 3 og 4 nedenfor, at den gennemsnit-

lige årlige boligomkostning i ejerboligen er blevet billigere, målt i forhold til de øvrige

boligformer. Udviklingen kan i høj grad tilskrives det lavere renteniveau.

Resultaterne skal tolkes med det forbehold, at der er tale om stiliserede regneeksem-

pler, baseret på en række antagelser. Regneeksemplerne illustrerer

–

givet antagel-

serne

–

hvad det vil koste for en person at bo i

”den samme bolig”, men

ved forskellige

ejerforhold, så boligen er enten en ejerbolig, en privat udlejningsbolig eller en almen

familiebolig. Boligen har således samme anskaffelsespris, beliggenhed og størrelse

BOU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 62: Spm. om ministeren vil fremsende en ajourføring af beregningerne i rapporten Den almene boligsektors fremtid fra 2005 over konkurrencevilkårene mellem boligformerne, jf. BOU alm. del – bilag 112 (folketingsåret 2005-06), til boligministeren

uanset ejerforhold. I praksis vil der f.eks. være geografiske forskelle mht. ejerboligens

prisudvikling (deres terminalværdi i beregningerne) og udlejningsboligernes afkast-

krav. Disse forskelle vil påvirke beregningerne.

For at kunne sammenligne de løbende udgifter og omkostninger mellem de forskellige

ejerformer gøres en række antagelser:

Det antages, at drifts- og vedligeholdelsesomkostninger samt grundskyld er ens for

alle boligtyperne.

Af hensyn til sammenligneligheden mellem boligtyperne forudsættes desuden, at ren-

ten er konstant i hele perioden. Hermed ses der bort fra boligejerens mulighed for at

konvertere fastforrentede lån som følge af eventuelle renteændringer.

For boligejeren består boligudgifterne (de løbende udgifter) af: ydelsen efter skat på de

optagne lån, drifts- og vedligeholdelsesudgifter og ejendomsskat (ejendomsværdiskat

og grundskyld).

For lejeboligen er boligudgiften lig huslejen, hvori drifts- og vedligeholdelsesomkost-

ninger samt grundskyld indgår, jf. ovenfor.

Som beskrevet ovenfor antages det, at boligen koster 2 mio. kr. at opføre.

Det antages desuden, at ejerboligen belånes med 80 pct. (30-årigt) realkreditlån, 15

pct. (20-årigt) banklån og 5 pct. egenfinansiering. I låneydelsen er medregnet købs- og

låneomkostninger, som forudsættes at udgøre 2,5 pct. af anskaffelsesprisen på 2 mio.

kr., dvs. 50.000 kr. Det antages, at ejerboligen sælges i terminalåret (slutåret for boti-

den). Der er medregnet transaktionsomkostninger, i forbindelse med at ejerboligen

sælges, på 7 pct. af salgsprisen (øvrige forudsætninger fremgår af anmærkningerne til

tabel 1).

Der er i beregningerne ikke taget højde for, at opsparing i ejerboligen (via afdragsbeta-

linger og dermed nedbringelse af gæld)

kan ”aktiveres” løbende gennem

optagelse af

realkreditlån til finansiering af renoveringer/forbedringer af boligen.

Af tabel 1 fremgår første års nettoboligudgift for ejerboligen, den private udlejningsbo-

lig og den almene bolig. Der er ikke medregnet indflytningsomkostninger (deposita)

for den private og almene udlejningsbolig, da der ikke er tale om en løbende udgift.

Det ses, på baggrund af de anvendte forudsætninger, at ejerboligen

–

med en første års

nettoboligudgift på 136.700 kr.

–

er den mest likviditetstunge boligform. Samtidig ses,

at den almene bolig er den boligtype, som belaster budgettet mindst; her er boligudgif-

ten på 97.100 kr. Første års boligudgiften i den almene bolig er 39.600 kr. lavere end

ejerboligen og 18.100 kr. lavere end for den private udlejningsbolig,

jf. tabel 1.

Tabel 1

Første års nettoboligudgift (kr.) for en bolig på 90 m²

Ejerbolig

Privat udlejning

115.200

Almen bolig

97.100

136.700

Første års nettoboligudgift

Anm.:

Afrundet til nærmeste 100 kr.

Antaget ejendomsværdi på 2 mio. kr. Ejerboligen forudsættes finansieret med 80 pct. realkreditlån (rente:

1,5 pct. og bidragssats: 0,74 pct.), 15 pct. banklån (rente: 5 pct.) og 5 pct. egenfinansiering. Købsom-

kostningerne antages at udgøre 2,5 pct. af anskaffelsesprisen. Det er forudsat, at udgifter til drift- og

vedligeholdelse mv. udgør 1,5 pct. af ejendomsværdien for alle tre boligtyper. Ejendomsskatter samt

fradrag for negativ kapitalindkomst (renteudgifter og bidrag) for boligejeren er medregnet i boligudgiften.

Endvidere er forudsat et forrentningskrav på 4 pct. til brug opgøre markedslejen i den private udlejnings-

bolig. Der er i beregningen taget højde for det nye boligskattesystem. Det er antaget, at grundværdien

udgør 25 pct. af ejendomsværdien fratrukket forsigtighedsprincippet på 20 pct. Ejendomsværdiskatten

forudsættes at udgøre 0,55 pct. af ejendomsværdien og grundskyldspromillen udgør 13 promille af

grundværdien årligt.

Gennemsnitlige årlige boligomkostninger ved forskellige tidshorisonter:

Nedenfor belyses, hvor meget det i gennemsnit koster pr. år at bo i boligen ved forskel-

lige tidshorisonter og givet de forskellige ejerformer.

Boligejerens løbende opsparing (via afdragsbetalinger) nedbringer den årlige boligom-

kostning i ejerboligen, jf. nedenfor.

Ved opgørelsen af de gennemsnitlige boligomkostninger foretages en nutidsværdibe-

regning af samtlige løbende nettoboligudgifter vedrørende boligen. For at kunne sam-

menligne de forskellige tidshorisonter, omregnes nutidsværdien til en gennemsnitlig

årlig omkostning.

For den almene bolig og den private udlejningsbolig svarer dette til en nutidsværdibe-

regning af huslejen. I indflytningsåret medregnes indflytningsomkostninger i den pri-

vate lejebolig (3 pct. af boligen anskaffelsespris) og et beboerindskud i den almen bolig

(2 pct. af boligen anskaffelsessum). I modsætning til beregningerne i rapporten fra

2006 antages det, at indskuddet finansieres af egne midler i indflytningsåret.

For ejerboligen foretages en nutidsværdiberegning af de løbende kapitaludgifter efter

skat, drifts- og vedligeholdelsesudgifter, grundskyld og ejendomsværdiskat. I indflyt-

ningsåret medregnes boligejers egenfinansiering (5 pct. af boligens anskaffelsespris)

som en udgift. De akkumulerede udgifter fratrækkes boligens nettosalgsværdi (=salgs-

pris

‒

restgæld

‒

salgsomkostning), når boligen sælges ved slutningen af den antagede

botid (terminalåret). Salgsværdien beregnes under alternative forudsætninger om pris-

udviklingen for ejerboliger.

Herudover tages der højde for boligejers alternativomkostning ved at

”binde egenkapi-

tal i boligen”.

En alternativomkostning skal forstås sådan, at boligejer alternativt kunne

investere egenkapitalen (friværdien i boligen) i et aktiv med tilsvarende risiko (lang ob-

ligationsrente) og opnå et afkast af sin investering. Obligationsrenten på realkreditlånet

er anvendt som boligejers alternativafkast.

Af tabel 2 fremgår den gennemsnitlige årlige boligomkostning ved forskellige tidshori-

sonter. Det

antages, at de reale ejerpriser ”ligger fladt” –

dvs. ikke udvikler sig.

På baggrund af de anvendte forudsætninger er boligomkostningen i ejerboligen den

laveste uanset tidshorisont,

jf. tabel 2.

Tabel 2

Gennemsnitlig årlige boligomkostninger (i løbende priser) ved forskellige tidsho-

risonter under forudsætning af realvækst på 0 pct. i boligpriserne, kalkulations-

rente på 2,5 pct. og inflation på 2 pct. Omkostninger i løbende priser.

Ejerbolig

97.800

80.400

80.200

87.900

96.900

105.600

Afrundet til nærmeste 100 kr.

Se anmærkninger til tabel 1.

Botid (år)

Anm.:

Privat udlejning

132.700

132.500

141.500

153.100

165.400

178.300

Almen bolig

104.400

110.000

117.700

126.400

134.300

142.300

Ved en botid på 5 år, er den gennemsnitlige årlige boligomkostning i den almene bolig

6.600 kr. dyrere end ejerboligen og 28.300 kr. billigere end den private udlejningsbolig.

Ved en botid på 50 år er den gennemsnitlige årlige boligomkostning i den almene bolig

36.700 kr. dyrere end ejerboligen og 36.000 kr. billigere end den private udlejningsbo-

lig.

Det ses af tabel 2, at boligomkostningerne i ejerboligen følger en form for ”U-kurve”,

hvor omkostningerne på kort sigt aftager og på længere sigt stiger. Ved korte boperioder

på f.eks. fem år vejer såvel købs- som salgsomkostningerne tungt i de gennemsnitlige

årlige omkostninger

–

men disse omkostninger aftager med stigende botid. Når frivær-

dien på længere og lang sigt stiger, dels som følge af afdrag, og dels som følge af stigende

ejendomsværdi (nominelt og realt) stiger boligejerens formue og alternativomkostnin-

ger (ved at have bundet kapital i ejendommen). Også beskatningen stiger

–

dels som

følge af forøgede ejendomsskatter, men også som følge af mindre rentefradrag. For alle

tre boligformer stiger de løbende vedligeholdelses- og driftsomkostninger over tid (ved-

ligeholdelses- og driftsomkostningerne antages ens for tre boligtyper)

I tabel 3 og 4 nedenfor medregnes effekterne af, at boligpriserne ikke følger den gene-

relle prisudvikling. I tabel 3 er opgørelsen foretaget under forudsætning af, at boligpri-

serne stiger kraftigere end inflationen, mens boligpriserne i tabel 4 antages at stige

mindre end inflationen.

Tabel 3 og 4 viser, at både ved reale boligprisstigninger og boligprisfald på hhv. 1 pct.

og -1 pct. årligt, er ejerboligen forsat den billigste af de tre boligformer. Dog er ejerbo-

ligen dyrere end den almene bolig ved en kort tidshorisont (5 år) og under forudsæt-

ning af reale boligprisfald på -1 pct.,

jf. tabel 4.

Sammenlignes med tabel 2 ses, at omkostningerne ved at bo i den private og den al-

mene udlejningsbolig også stiger i tilfælde af reale boligpristiger, og falder ved reale

boligprisfald. Det skyldes, at grundskyld indgår i huslejebetalingen, og at grundskyl-

den er højere ved reale boligprisstigninger og lavere ved reale boligprisfald sammen-

lignet med scenariet i tabel 2.

Den private udlejningsbolig fremstår forsat som den dyreste boligform uanset tidsho-

risont.

Ved reale kapitaltab

–

som følge af, at boligpriserne stiger mindre end det generelle

prisniveau, fordyres ejerboligen,

jf. tabel 4.

Dette skyldes, at friværdien indskrænkes,

idet den reale værdi af boligen falder.

Tabel 3

Gennemsnitlig årlige boligomkostninger (i løbende priser) ved forskellige tidshori-

sonter under forudsætning af realvækst på 1 pct. i boligpriserne, kalkulationsrente

på 2,5 pct. og inflation på 2 pct.

Ejerbolig

83.300

63.800

62.400

69.800

78.900

88.300

Afrundet til nærmeste 100 kr.

Se anmærkninger til tabel 1.

Botid (år)

Anm.:

Privat udlejning

132.800

132.700

142.200

154.100

167.000

180.500

Almen bolig

104.500

110.300

118.300

127.400

135.900

144.400

Tabel 4

Gennemsnitlig årlige boligomkostninger (i løbende priser) ved forskellige tidsho-

risonter under forudsætning af realvækst på -1 pct. i boligpriserne, kalkulations-

rente på 2,5 pct. og inflation på 2 pct.

Ejerbolig

112.000

95.700

94.900

101.200

108.300

115.000

Afrundet til nærmeste 100 kr.

Se anmærkninger til tabel 1.

Botid (år)

Anm.:

Privat udlejning

132.600

132.200

141.000

152.200

164.200

176.700

Almen bolig

104.300

109.800

117.100

125.500

133.100

140.700

”

Med venlig hilsen

Kaare Dybvad Bek