BOU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 239: Spm., om analysen af det kommunale tilsyn med de almene boligorganisationer, som blev omtalt på samrådet om tilsynet med almene boligforeninger den 11/5-21, til indenrigs- og boligministeren

Indenrigs- og Boligudvalget 2020-21
BOU Alm.del
Offentligt

Analyse af tilsyn med

almene boligorganisationer

marts 2021

BOU, Alm.del - 2020-21 - Endeligt svar på spørgsmål 239: Spm., om analysen af det kommunale tilsyn med de almene boligorganisationer, som blev omtalt på samrådet om tilsynet med almene boligforeninger den 11/5-21, til indenrigs- og boligministeren

Analyse af tilsyn med

almene boligorganisationer

marts 2021

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

marts 2021

I tabeller kan afrunding medføre,

at tallene ikke summer til totalen.

Henvendelse om publikationen

kan ske til:

Indenrigs- og Boligministeriet

Holmens Kanal 22

1060 København K

T 33 92 93 00

Elektronisk Publikation:

978-87-94210-00-3

ISBN:

Publikationen kan hentes på

Indenrigs- og Boligministeriets hjemmeside:

www.im.dk

Indhold

Indledning og sammenfatning ................................................................................................. 8

1.1 Indledning.................................................................................................................... 8

1.2 Sammenfatning ........................................................................................................... 9

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer ......................... 16

2.1 Indledning.................................................................................................................. 16

2.2 Tilsynet med almene boligorganisationer .................................................................. 16

2.3 Styringsdialogen ........................................................................................................ 20

2.4 Det økonomiske tilsyn ............................................................................................... 24

2.5 Det organisatoriske tilsyn .......................................................................................... 27

2.6 Tilsyn med udlejning af almene boliger og

boligområderne .............................................................................................................. 28

2.7 Tilsyn med offentligt støttede bygninger .................................................................... 28

2.8 Støtte til nødlidende boligafdelinger .......................................................................... 30

2.9 Tilsynet med sunde boliger........................................................................................ 31

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner ............................................................. 33

3.1 Planlægning af interview ........................................................................................... 33

3.2 Udvælgelse af interviewkommuner ............................................................................ 34

3.3 Kortlægning af kommunernes faktiske

tilsyn på temaer .............................................................................................................. 36

3.4 Overordnede kendetegn ved det faktiske

tilsyn i de 12 interviewkommuner ................................................................................... 55

Tilsyn på andre områder ....................................................................................................... 58

4.1 Indledning – valg af eksempler .................................................................................. 58

4.2 Børne- og Undervisningsministeriets tilsyn

med private skoler .......................................................................................................... 59

4.3 Socialtilsynets tilsyn med tilbud på det

specialiserede socialområde .......................................................................................... 62

4.4 Kommunernes tilsyn med private aktører i

beskæftigelsesindsatsen ................................................................................................ 67

4.5 Opsamling ................................................................................................................. 70

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer.............................................................. 71

5.1 Opsamling på styrker og udfordringer

tilsynsmodellen for den almene boligsektor .................................................................... 71

5.2 Vurdering af behovet for at justere tilsynet ................................................................ 73

5.3 Anbefalinger .............................................................................................................. 74

5.4 Opsamling på anbefalinger ........................................................................................ 78

Bilag ...................................................................................................................................... 79

Bilag 1: Kommissorium.................................................................................................... 79

Indhold

Bilag 2: Spørgeskema til boligorganisationens

regnskab ........................................................................................................................ 82

Bilag 3: Skabelon for en styringsrapport for en

almen boligorganisation ................................................................................................. 84

Bilag 4: Oplysningsskema for en boligafdeling ................................................................ 90

Bilag 5: Spørgeramme for analyse af

kommunernes tilsyn med de almene

boligorganisationer ......................................................................................................... 94

Bilag 6: Almen Analyse i Landsbyggefonden................................................................... 97

Redaktionen er afsluttet den 23. marts 2021

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Kapitel 1

1.1 Indledning

Indledning og sammenfatning

Som en del af aftalen mellem regeringen (Socialdemokratiet), Venstre, Dansk Folke-

parti, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten, Det Konservative Folke-

parti, Alternativet og Sikandar Siddique (UFG) om

Grøn boligaftale 2020

blev det be-

sluttet at udarbejde en analyse af kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer.

Formålet med analysen er at identificere problemer ved det nuværende tilsyn og at an-

vise mulige løsninger herpå.

Analysen skal have fokus på, om tilsynet med gennemførelse af vedligeholdelses- og for-

bedringsarbejder øger transparensen og effektiviteten i den almene boligsektor og bidra-

ger til at fremtidssikre de almene boliger, bl.a. via tilstrækkelige henlæggelser. Arbejdet

skal også afdække og vurdere andre aspekter af kommunernes tilsyn med de almene bo-

ligorganisationer, herunder om kommunerne har kompetencerne og prioriterer ressour-

cer til at føre tilsyn med, at administration og beboerdemokrati fungerer i overensstem-

melse med reglerne.

Formålet med analysen er endvidere at undersøge, hvordan kommunernes tilsyn under-

støtter boligorganisationernes arbejde med at forbedre kvaliteten og effektiviteten i den

almene boligsektor.

Med udgangspunkt i resultatet af kortlægningen og ovennævnte analyser skal det over-

vejes, om lovgivningen er hensigtsmæssig i forhold til at sikre et effektivt tilsyn, og om

der er behov for at styrke kommunernes tilsyn og i givet fald, hvordan tilsynet kan styr-

kes.

1.1.1 Betydningen af kommunernes tilsyn med almene boligorga-

nisationer

De almene boligorganisationer har som formål at stille passende boliger til rådighed for

alle med behov til en rimelig husleje og at give beboerne indflydelse på egne boforhold.

De almene boliger har en central funktion i den danske velfærdsstat, og der afsættes be-

tydelige offentlige midler hertil.

Almene boligorganisationer er private foreninger, som efter almenboligloven er god-

kendt af kommunalbestyrelsen. Det er boligorganisationens bestyrelse, som har den

overordnede ledelse af boligorganisationen og dens afdelinger.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Et særligt kendetegn ved almene boligorganisationer er, at styringen hviler på et beboer-

demokratisk grundlag, hvor beboerne har flertal i alle besluttende organer. Boligorgani-

sationens bestyrelse består dermed primært af medlemmer, der som udgangspunkt ikke

har drift af en virksomhed som deres professionelle kompetence. Dette indebærer en ri-

siko for, at direktionen ikke får tilstrækkeligt modspil fra bestyrelsen, og at der sker mis-

forvaltning af boligorganisationerne med det resultat, at velfærdsydelserne for samfun-

det ikke har den kvalitet og pris, som ellers kunne opnås, og at der sker tab af samfunds-

mæssige værdier.

For at sikre at de offentlige midler og huslejeindbetalingerne fra de almene lejere ikke

går til spilde, skal de almene boligorganisationer drives forsvarligt og effektivt. De skal

være økonomisk velfungerende, renoveringer skal gennemføres effektivt og med høj

kvalitet, udlejninger skal være lovlige og sikre en socialt balanceret beboersammensæt-

ning, og der skal være god ledelse, der kan sikre et velfungerende beboerdemokrati.

Der er indgået en effektiviseringsaftale mellem staten, BL – Danmarks Almene Boliger

og KL for perioden 2014–2020 med formål om at reducere boligorganisationernes

driftsudgifter og dermed de almene lejeres husleje. Aftalen er fornyet i januar 2021 med

effektiviseringsaftale for 2021–2026.

Der påhviler således kommunalbestyrelsen et særligt ansvar for at føre tilsyn med de al-

mene boligorganisationer, herunder at sikre at de beboerdemokratiske beslutningspro-

cesser respekteres.

Kommunalbestyrelsen skal således både sikre, at den almene boligsektor er velfunge-

rende og fremtidssikret, og at beslutninger træffes efter reglerne. På den måde er et ef-

fektivt og kompetent kommunalt tilsyn af stor betydning.

I lyset af den store betydning, som den almene boligsektor spiller og dermed det særlige

ansvar, der påhviler kommunerne i tilsynet hermed, vil analysen kortlægge reglerne for

tilsynet, samt hvordan tilsynet fungerer i praksis og på det grundlag komme med anbe-

falinger til, hvordan tilsynet kan styrkes.

1.2 Sammenfatning

1.2.1

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene bolig-

organisationer

kapitel 2

gives en gennemgang af de gældende regler for kommunernes tilsyn med de

almene boligorganisationer. Lovgivningen om almene boliger er omfattende og detalje-

ret og afspejler, hvad kommunalbestyrelsen skal føre tilsyn med. Der er imidlertid ikke

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

fastsat regler for,

hvordan

tilsynet skal udøves, bortset fra kravet om en årlig styringsdi-

alog. Kommunalbestyrelsen skal føre det tilsyn, som anses for nødvendigt i lyset af en

vurdering af forholdene i en boligorganisation og dens afdelinger.

Tilsynet er bygget op om en årlig styringsdialog. Styringsdialogen sætter rammerne for

et formaliseret samarbejde og dialog mellem kommunen og boligorganisationen om

dens drift og udvikling.

Der foreligger en udførlig skabelon for dialogen, som sikrer, at

alle relevante temaer behandles, bl.a. regnskaber, henlæggelser og udlejningssituatio-

nen. Forud for dialogmøder genereres en styringsrapport, som giver mulighed for at

vurdere forholdene i den enkelte boligorganisation i relation til forholdene i andre bolig-

organisationer.

Kommunalbestyrelsen skal herudover løbende føre tilsyn med, at reglerne overholdes.

Legalitetstilsynet kan opdeles i et økonomisk og organisatorisk tilsyn samt tilsyn med

udlejningen af de almene boliger, boligområderne som sådan og med de offentligt støt-

tede bygninger.

Kommunerne har en række sanktionsmuligheder, herunder påbud og indsættelse af en

midlertidig ledelse, hvis en boligorganisation ikke drives i overensstemmelse med reg-

lerne. Indenrigs- og Boligministeren har det overordnede tilsyn med sektoren og har de

samme beføjelser over for boligorganisationer, som kommunalbestyrelsen.

1.2.2 Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Kapitel 3

er det primære analysekapitel. Det analyseres heri, hvordan kommunerne gri-

ber opgaven med fremtidssikring af den almene boligsektor an, på baggrund af primært:



interview med 12 udvalgte kommuner

data fra almenstyringsdialog.dk

data om henlæggelser.

I den forbindelse kortlægges det, hvordan kommunerne har organiseret og prioriteret

tilsynet, og det vurderes, hvad det betyder for muligheden for at overholde forpligtel-

serne og indfri forventningerne til et tilsyn.

Herefter kortlægges, hvordan kommunerne gennem deres tilsyn sikrer, at boligorganisa-

tionerne opretholder en passende vedligeholdelsesstandard, henlægger tilstrækkeligt til

fornyelse og vedligehold og gennem anvisning og udlejning opnår en balanceret beboer-

sammensætning i de enkelte boligområder. Det undersøges desuden, hvordan kommu-

nerne sikrer, at gældende regler overholdes.

For at undersøge hvordan kommunerne tilrettelægger tilsynet med de almene boligorga-

nisationer, er der gennemført 12 interview med et bredt og varieret udsnit af kommuner.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Analysens primære kilde er således udsagn fra kommunerne selv. Det er blevet under-

streget over for kommunerne, at formålet med interviewene ikke har været en undersø-

gelse af, om tilsynene har begået fejl eller undladelser.

Formen indebærer, at kommunerne har haft mulighed for at fremstille deres tilsyn, som

de ideelt synes, at det skal være. Man kan således ikke forvente, at der ved interviewene

kommer oplysninger frem om alvorlige svigt i kommunernes tilsyn. For at få så retvi-

sende et billede af tilsynene som muligt har interviewene fulgt en fast spørgeguide og

haft en varighed på ca. en time, hvor der er spurgt ind til, hvordan konkrete problemstil-

linger håndteres. For yderligere at kunne kvalificere udsagnene fra kommunerne er der

forud for interviewene for hver kommune gennemgået et udsnit af referater fra styrings-

dialogen, og der er lavet en analyse af henlæggelsesniveauerne i kommunerne sammen-

holdt med de benchmark, som anvendes i styringsdialogen.

Kortlægningen af kommunernes tilsynspraksis på det almene boligområde gennem in-

terview med 12 kommuner har vist, at tilsynet generelt er karakteriseret ved at:



der er løbende og uformel dialog mellem kommunen og boligorganisationen

der er tillid fra kommunens side til, at boligorganisationen følger reglerne

kommunerne fører et reaktivt tilsyn ved at reagere på henvendelser og proble-

mer, men går sjældent proaktivt ind i sager om f.eks. henlæggelsesniveauer, ef-

fektivitet og kvalitet

kommunerne sjældent finder det nødvendigt at anvende magtmidler så som

påbud og indsættelse af forretningsfører

omdrejningspunktet i kommunernes tilsyn er den på forhånd tilrettelagte og

strukturerede proces for gennemførelse af styringsdialogen.



Gennemgangen af en række dokumentationspakker fra boligorganisationer i de udvalgte

interviewkommuner viser, at alle undersøgte kommuner gennemfører styringsdialogen

inden for rammerne af de foreskrevne krav.

Styringsrapporten giver kommunen et overblik og mulighed for hurtigt at vurdere bolig-

organisationens virksomhed og performance i forhold til centrale nøgletal om effektivi-

tet, henlæggelser, klager m.v. og lovens målsætninger. Ved at gennemgå materialet har

kommunerne således gode muligheder for at forberede sig forud for dialogmøderne.

En stikprøve viser, at de 12 interviewede kommuner efterfølgende udarbejder en indivi-

duel redegørelse og offentliggør den for størstedelen af boligorganisationerne i kommu-

nen. Redegørelserne indeholder et mere eller mindre fyldigt referat af drøftelserne mel-

lem boligorganisation og kommune og beskriver de aftaler, som evt. er indgået mellem

parterne.

Landsbyggefondens registreringer viser, at for regnskabsåret 2019 har 93% af boligorga-

nisationerne pr. 2. marts 2021 indsendt dokumentationspakkerne, og for næsten alle af

dem (94%) er der også gennemført styringsdialog og indsendt referat heraf trods de sær-

lige forhold i løbet af 2020.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Specielt de store kommuner med mange almene boliger bruger mange ressourcer på sty-

ringsdialogen og inddrager også mere politisk betonede emner i dialogen. Disse kommu-

ner har desuden en større organisation omkring tilsynet med de almene boligorganisati-

oner.

I de mindre kommuner er der naturligt færre ressourcer at anvende på opgaven, hvilket

betyder, at der ikke er egentlige enheder, ligesom medarbejderne typisk også varetager

andre faglige opgaver i kommunen. Det giver en svag organisatorisk ramme for tilsynet,

som er sårbart, når der sker udskiftning af medarbejdere, eller der opstår usædvanlige

og ressourcekrævende opgaver.

Den relativt svage organisatoriske ramme fører til, at nogle kommuner mangler kompe-

tencer i tilsynet til at bedømme og kritisk vurdere regnskaber og drift- og vedligeholdel-

sesplaner og dertil hørende henlæggelser.

Dertil viser analysen, at det nuværende tilsyn primært har reaktiv karakter. De fleste

kommuner ser det således ikke som deres opgave proaktivt at udfordre og indgå i dialog

med boligorganisationerne om, at de løbende skal forbedre deres effektivitet og kvalitet.

Det er ligeledes de færreste kommuner, som har formuleret en fast procedure for deres

godkendelse af større renoveringssager i almene boligafdelinger. Endelig er der eksem-

pler på, at kommuner overser, at beboersammensætningen i et boligområde over en år-

række har udviklet sig i en negativ retning, og at der derfor ikke i tide bliver taget initia-

tiver for at modvirke denne udvikling.

Kortlægningen af kommunernes tilsyn med de almene boligorganisationer har også

dækket kommunernes forpligtelse til at sikre sunde boliger. Her viser det sig, at kommu-

nerne generelt har tilrettelagt tilsynet med sunde boliger i overensstemmelse med vej-

ledningen på området og dermed på en meget ensartet måde.

Kortlægningen har ikke afsløret problemer eller mangler ved den kommunale håndte-

ring af tilsynet med sunde boliger, som det er nødvendigt at følge op på.

1.2.3 Tilsyn på andre områder

For at opnå viden om og inspiration til, hvordan tilsynsopgaven vil kunne styrkes, er der

indhentet bidrag fra Børne- og Undervisningsministeriet, Social- og Ældreministeriet og

Beskæftigelsesministeriet med beskrivelse af, hvordan tilsynsopgaver inden for disse

ressortområder er organiseret og tilrettelagt. Disse modeller præsenteres i

kapitel 4,

hvor de desuden sættes i relation til den almene boligsektor.

For at få viden om, hvordan andre tilsyn med private aktører og institutioner, som leve-

rer offentligt støttede tilbud, velfærdsydelser eller udfører opgaver for det offentlige, er

tilrettelagt, redegøres der for:



Børne- og Undervisningsministeriets tilsyn med frie grundskoler

Socialtilsynets tilsyn med tilbud på det specialiserede socialområde

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning



Kommunernes tilsyn med private aktører i beskæftigelsesindsatsen.

Tilsynet med de frie grundskoler viser, hvordan staten kan engagere sig i et tilsyn med

mange institutioner via systematisk screening af data og temabaseret tilsyn på områder

med behov for at styrke kvaliteten. Tilsynet med tilbud på det specialiserede socialom-

råde viser, hvordan kommunernes tilsyn kan styrkes med tværkommunale enheder med

større uafhængighed, større kapacitet og kompetencer end kommunernes tilsyn. Endelig

viser Beskæftigelsesministeriets kontrol af kommunernes tilsyn med ’andre aktører’,

hvordan fokusrevisioner kan bruges til at holde snor i et område, som er uddelegeret og

relativt autonomt.

1.2.4 Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

kapitel 5

bliver det med udgangspunkt i kortlægningen og ovennævnte analyser over-

vejet, om:



der er behov for, at tilsynet styrkes – og hvordan

lovgivningen kan tilrettelægges bedre for at understøtte tilsynet i kommunerne.

Overordnet kan det på baggrund af regler, kortlægning og analyse konkluderes, at den

nuværende model for tilsyn med den almene boligsektor grundlæggende er hensigts-

mæssig. Lovgivningen er dækkende og beføjelserne til stede, alle kommuner fører tilsyn

med de almene boligorganisationer, men at der er behov for at styrke tilsynet på en

række områder.

Anbefalinger

På baggrund af vurderingen af behov for at styrke kommunernes tilsyn med de almene

boligorganisationer foreslås tre modeller, som alle har til formål at styrke kommunernes

tilsyn på en måde, der tager højde for kommunernes forskellige forudsætninger, og som

fastholder og understøtter både boligorganisationernes ansvar for drift mv. af de almene

boliger – og kommunernes ansvar for tilsynet hermed. Modellerne kan supplere hinan-

den og er således ikke gensidigt udelukkende.

Model 1 – mere viden om og fokus på tilsynet i kommunerne

Det kan overvejes at styrke kommunernes viden om og fokus på tilsynet med den al-

mene boligsektor inden for rammerne af det tilsynssystem, der er i dag, ved at:

Opdatere ministeriets formelle vejledninger om den kommunale tilsynsforplig-

telse

Udbrede kendskabet til Landsbyggefondens databaser og statistikker samt

Landsbyggefondens vejledende udtalelser om konteringspraksis m.v.

Gennemføre årlige konferencer og etablere tilsynsfora med fokus på kompeten-

ceudvikling og de konkrete udfordringer i tilsynet

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

Udarbejde let tilgængeligt skriftligt materiale med information og vejledninger.

Det er ikke hensigten, at styringsdialogen skal blive mere bureaukratisk eller sværere til-

gængelig. Formålet er at sikre adgang til viden, så alle kommuner får bedre mulighed for

at gennemføre et tilstrækkeligt tilsyn og er i stand til at gribe ind i tide, når det er nød-

vendigt.

Model 2 – Styrket samarbejde på tværs af kommuner

Det kan overvejes at styrke samarbejdet på tværs af kommuner. Det kan eksempelvis

være via formaliserede netværk eller tværkommunale enheder med særlige kompeten-

cer, som kan understøtte tilsynet og bistå kommunerne med rådgivning mv. inden for

konkrete sager og områder.

I denne model har hver enkelt kommune uændret det fulde ansvar for udførelsen af til-

synet med de almene boligorganisationer, men får mulighed for at indhente vejledning

og ekspertviden fra eksempelvis tværkommunale enheder. Der stilles ikke nye krav til

kommunernes tilsyn, men kommuner får stillet en ressource til rådighed, som kan højne

kvaliteten i tilsynet, så kommunen i højere grad kan leve op til de forpligtelser, de har

ifølge gældende lovgivning. Enhederne kan eksempelvis etableres i relation til store

kommuner med kompetencer på området, men som selvstændige enheder.

Kommunerne har en omfattende tilsynspligt allerede i dag, og kommunerne får med for-

slaget ikke nye tilsynsopgaver, hvorfor der lægges op til, at kommunerne selv tilrettelæg-

ger det styrkede samarbejde inden for eksisterende økonomiske ramme. Det kan blive

nødvendigt understøtte den styrkede samarbejde ved lovgivning.

Særligt i de mindre kommuner, hvor tilsynet med den almene boligsektor er sårbart, for-

ventes forslagene at kunne styrke tilsynets kvalitet.

Model 3 –Risikobaseret monitorering af udvalgte områder

Det kan overvejes at styrke Bolig- og Planstyrelsens rolle, så styrelsen i fremtiden moni-

torerer udvalgte områder. Styrelsen kan i denne model screene centrale områder i sty-

ringsrapporterne f.eks. henlæggelser, regnskaber, beboersammensætning, udlejningssi-

tuation mv. på samme måde, som det er tilfældet med effektiviseringsenheden i dag.

Landsbyggefondens omfattende økonomiske og statistiske oplysninger om de almene

boligorganisationer giver et godt grundlag for screeningen. Styrelsens nye rolle og an-

svar kan eventuelt præciseres i et cirkulære og meldes ud over for kommuner og boligor-

ganisationer.

Screeninger og monitorering kan bruges til at tage direkte kontakt til kommunerne med

henblik på at få bragt orden i tilsynet, iværksætte tematilsyn i kommunerne med afsæt i

viden om svære områder og evt. gennemføre central fokusrevision af tilsynet.

Herved styrkes bevågenheden fra centralt hold på selve tilsynet og de kommunale kom-

petencer inden for de forskellige temaer, som er særligt problematiske. Det vurderes, at

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 1

Indledning og sammenfatning

bevågenheden fra centralt hold kan trække kommunernes tilsyn ind i en mere proaktiv

rolle i forhold til boligorganisationerne. Det vil ligeledes kunne styrke dialogen med

kommuner og boligorganisationer om, hvordan tilsyn tilrettelægges hensigtsmæssigt og

med en høj kvalitet.

Hermed fastholdes den nuværende tilsynsmodel, men der tilføjes kontrolmekanismer,

som har til formål at styrke det kommunale engagement og prioritering af tilsynet. Såle-

des har kommunerne fortsat ansvaret for tilsynet med de almene boligorganisationer.

Denne model er skalerbar afhængig af, hvor stor en rolle det ønskes, at Bolig- og Plan-

styrelsen skal have i det samlede tilsyn med de almene boligorganisationer. Såfremt der

ønskes en mere fremtrædende rolle for styrelsen, skal der afsættes yderligere ressourcer

til Bolig- og Planstyrelsen, og disse udgifter skal finansieres.

Afrunding på anbefalingerne

Der er foreslået anbefalinger, som er afstemt til de behov for justering af tilsynet, som

analysen har påvist, men modellerne indebærer forskellige niveauer af intensitet.

Målet er at styrke kommunernes tilsyn på en måde, hvor boligorganisationerne fortsat

er ansvarlige for driften af de almene boliger, men hvor kommunernes kompetencer og

engagement styrkes. På den måde trækkes kommunerne tættere på de almene boligor-

ganisationer og det sikres, at kommunerne er klædt på til at udfordre og stille krav og

ikke blot være afhængige af, at organisationerne lever op til kommunernes tillid.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

Kapitel 2

2.1 Indledning

Gældende regler om kommunernes tilsyn med al-

mene boligorganisationer

Kommunalbestyrelsen varetager de væsentligste offentlige styrings- og tilsynsfunktioner

i forhold til almene boligorganisationer, men har også en række andre berøringsflader til

den almene boligsektor.

De almene boligorganisationer er en af kommunens væsentligste samarbejdspartnere til

at realisere sin boligpolitik og byudviklingspolitik. Først og fremmest har kommunalbe-

styrelsen kompetencen til at meddele støtte til opførelse af nye almene boliger, herunder

bestemme hvor boligerne skal placeres og deres udformning med hensyn til størrelse,

indretning og arkitektur. Kommunalbestyrelsen har også hjemmel til at stille garanti for

renoveringsarbejder, bl.a. som led i realiseringen af bolig- og bypolitiske mål.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere forfølge boligpolitiske mål via aftaler om udlejning

af almene boliger med f.eks. fortrinsret til børnefamilier, seniorer o.l. Desuden kan kom-

munalbestyrelsen indgå aftaler med almene boligorganisationer med henblik på at reali-

sere f.eks. social-, miljø- og kulturpolitiske mål. Fælles for denne relation er, at kommu-

nalbestyrelsen og den almene boligorganisation indgår i et ligeværdigt samarbejde, hvor

parterne hver især beslutter, om de vil indgå i samarbejdet.

Kommunen og almene boligorganisationer er også direkte modparter. Det gælder f.eks.

ved salg af kommunale grunde til opførelse af almene boliger eller ved udlejning af al-

mene lokaler til kommunen til daginstitutioner, kommunal ældrepleje m.v. I disse situa-

tioner har kommunen og almene boligorganisationer modstridende interesser.

Kommunen kan også selv være ejer af almene ældre- og plejeboliger. I den situation er

kommunen i sin egenskab af ejer underlagt en del af regelsættet for almene boliger.

Endelig fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at de almene boligorganisationer admi-

nistrerer i overensstemmelse med almenboligloven. Kommunalbestyrelsen har et tilsva-

rende tilsyn i forhold til andre ejere (typisk selvejende institutioner) af offentligt støttede

boliger. Dette kapitel handler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer.

2.2 Tilsynet med almene boligorganisationer

2.2.1 Kommunalbestyrelsen

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

Efter almenboliglovens § 164 fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almene boligor-

ganisationer.

Almene boligorganisationer er private foreninger, som er godkendt og underlagt regule-

ring efter almenboligloven og bekendtgørelser udstedt med hjemmel heri. Det er bolig-

organisationens bestyrelse, som har den overordnede ledelse af boligorganisationen og

dens afdelinger, jf. almenboliglovens § 14 b. Det indebærer:



at bestyrelsen har ansvar for driften af boligorganisationen og dens afdelinger

og skal sikre, at den organiseres og tilrettelægges effektivt

at bestyrelsen har ansvar for vedligeholdelsen af afdelingernes bygninger m.v.

og for, at der i afdelingernes budgetter henlægges de nødvendige midler hertil

at bestyrelsen skal opstille og implementere mål for forbedring af effektivitet,

såfremt effektivitetstal og analyser peger på forbedringsområder. Mål og initia-

tiver skal fremgå af styringsrapporten.

Tilsynet med de almene boligorganisationer indebærer, at kommunalbestyrelsen skal

føre en styringsdialog med boligorganisationerne, herunder indkalde til et årligt dialog-

møde. Boligorganisationen udarbejder og indsender årligt en rapport om sin virksom-

hed til kommunalbestyrelsen. De årlige rapporter lægges til grund for dialogmøderne.

På dialogmøderne kan drøftes ethvert forhold vedrørende boligorganisationens og afde-

lingernes drift. Hensigten med styringsdialogen er at få en drøftelse af samarbejdsrelati-

oner og den almene boligorganisations virksomhed i forhold til målsætninger for almene

boligorganisationer og udviklingen i de enkelte boligområder.

Herudover skal kommunalbestyrelsen føre et legalitetstilsyn med de almene boligorga-

nisationer, som skal sikre, at boligorganisationerne administrerer i overensstemmelse

med loven og bekendtgørelserne. Legalitetstilsynet kan opdeles i et økonomisk tilsyn, et

organisatorisk tilsyn, et tilsyn med udlejning af almene boliger og boligområderne samt

et tilsyn med de offentligt støttede bygninger.

Kommunalbestyrelsen skal føre det tilsyn, som den anser for nødvendigt i lyset af dens

vurdering af forholdene i boligorganisationen og dens afdelinger. Kommunalbestyrelsen

skal f.eks. reagere, hvis den får henvendelser, der giver grundlag for at antage, at driften

ikke er tilfredsstillende. Derimod træffer kommunalbestyrelsen ikke afgørelse i tvister

mellem boligorganisationen og den enkelte lejer. Sådanne afgørelser træffes af beboer-

klagenævnet eller domstolene.

Kommunalbestyrelsen skal endvidere godkende en række dispositioner, som boligorga-

nisationen vil foretage, f.eks. pantsætning af ejendomme, sammenlægning og nedlæg-

gelse af boliger og huslejestigninger på mere end 5 pct.

Såfremt kommunalbestyrelsen bliver opmærksom på utilfredsstillende forhold i boligor-

ganisationen, skal den tage de forholdsregler, den skønner nødvendige for at sikre en

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

forsvarlig drift af organisationen og afdelingerne, herunder komme med henstillinger og

påbud til bestyrelsen.

Et første skridt vil typisk være, at kommunalbestyrelsen går i dialog med boligorganisa-

tionen. Viser det sig, at der ikke er tale om en enkelt fejl, men om at boligorganisationen

på det givne område ikke agerer i overensstemmelse med reglerne, vil kommunalbesty-

relsen typisk i første omgang forsøge at henstille til boligorganisationen om at ændre

praksis.

Hvis dette ikke bringer en tilfredsstillende løsning, kan kommunalbestyrelsen meddele

de påbud, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af den almene boligor-

ganisation og dens afdelinger i overensstemmelse med de regler, der er fastsat herfor.

Efterkommes meddelte påbud ikke inden for en given frist, vil det næste skridt være, at

kommunalbestyrelsen udpeger en forretningsfører til midlertidigt at overtage boligorga-

nisationens administration. Det vil sige, at boligorganisationens egen forretningsfører

midlertidigt sættes fra bestillingen.

Kommunalbestyrelsen kan herudover i særlige tilfælde udpege en forretningsfører, der

midlertidigt varetager de funktioner i boligorganisationen eller i en af boligorganisatio-

nens afdelinger, som i henhold til boligorganisationens vedtægter er tillagt boligorgani-

sationens og afdelingernes ledelse – det vil sige de beboerdemokratiske organer. Dette

indebærer, at den midlertidige forretningsfører træffer alle beslutninger i det omfang,

dette følger af kommunalbestyrelsens afgørelse.

Der er ikke fastsat nogen øvre grænser for, hvor længe administrationen og beslutnings-

kompetencen kan overlades til en midlertidig forretningsfører, men dette ophører, når

forholdene er bragt i orden.

Kommunalbestyrelsen skal ved udøvelsen af sit tilsyn iagttage almindelige forvaltnings-

retlige principper, herunder proportionalitet. Det indebærer, at indgrebene ikke må

være mere intensive, end løsningen af det foreliggende problem tilsiger.

2.2.2 Ministeren

Indenrigs- og boligministeren og Indenrigs- og Boligministeriet forestår den overord-

nede administration af almenboligloven og udarbejder bekendtgørelser og vejledninger

på området. Herudover kan ministeriet komme med vejledende udtalelser om fortolk-

ningen af reglerne.

Kommunalbestyrelsen kan inddrage Bolig- og Planstyrelsen, hvis en boligorganisation

nægter at efterkomme et påbud fra kommunen, eller hvis forholdene i øvrigt giver an-

ledning til væsentlig kritik. Indberetningen skal indeholde en udførlig redegørelse for

sagen og en indstilling om, hvilke foranstaltninger kommunen mener er nødvendige for

at bringe forholdene i orden.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

Styrelsen kan tage indberetningen til efterretning evt. med bemærkninger, hvorefter

kommunen med styrelsens opbakning kan iværksætte de indstillede tiltag. Alternativt

kan styrelsen bringe sagen videre med henblik på, at ministeren iværksætter andre til-

tag, som kommunalbestyrelsen ikke har villet iværksætte.

Ministeren har efter almenboliglovens § 168 tilsvarende tilsynsbeføjelser over for den

almene boligorganisation, som er tillagt kommunalbestyrelsen. Det vil sige, at ministe-

ren kan udstede påbud og udpege en midlertidig forretningsfører, når ministeren vurde-

rer, at dette er nødvendigt.

Bestemmelsen giver således ministeren mulighed for at reagere på samme måde som

kommunalbestyrelsen over for en boligorganisation, hvis kommunalbestyrelsen ikke re-

agerer.

Bestemmelsen er kun tænkt anvendt helt undtagelsesvist, f.eks. hvor der er tale om, at

der er risiko for tab af statslige midler, eller der er tale om sager, hvori der indgår

spørgsmål af principiel karakter. Bestemmelsen åbner endvidere mulighed for, at mini-

steren kan søge sine beslutninger fremtvunget ved at udstede dagbøder til boligorgani-

sationens ledelse. Ministeren afgør selv, hvornår en sag har en karakter, som kræver mi-

nisteriets direkte indgriben over for en boligorganisation. Der er ikke umiddelbare ek-

sempler på anvendelsen af bestemmelsen, som primært virker præventivt over for kom-

muner og boligorganisationer

Der er ikke i almenboligloven fastsat regler om ministerens eller ministeriets beføjelser i

forhold til kommunalbestyrelsen. I medfør af § 63 a i lov om kommunernes styrelse (lov-

bekendtgørelse nr. 47 af 15. januar 2019) kan ministeren udtale sig om lovligheden af

kommunale dispositioner eller undladelser. Det er ministeren selv, der beslutter, om der

er anledning til at afgive en sådan udtalelse. Ministeren vil i den forbindelse ikke kunne

træffe bindende afgørelser eller anvende sanktioner over for kommunerne.

Bliver ministeriet opmærksomt på, at kommunalbestyrelsen har truffet en afgørelse over

for en almen boligorganisation, som er i strid med gældende ret, kan ministeriet dog på-

pege det ulovlige over for kommunalbestyrelsen og om fornødent rette henvendelse

herom til Ankestyrelsen, som tilsynsmyndighed i det almindelige statslige tilsyn med

kommunerne.

2.2.3 Det almindelige statslige tilsyn med kommunerne

Det almindelige kommunale og regionale tilsyn varetages af Ankestyrelsen med Inden-

rigs- og Boligministeriet som overordnet tilsynsmyndighed, jf. kapitel VI og VII i lov om

kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr. 47 af 15. januar 2019).

Ministerens beføjelser efter almenboliglovens § 168 har været delegeret til den tidligere Trafik- Bygge- og Bolig-

styrelse.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

Tilsynet er et retligt tilsyn. Ankestyrelsen fører tilsyn med, at kommunerne overholder

den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale for-

skrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning.

Tilsynet kan ikke tage stilling til, om en kommune har handlet rimeligt eller hensigts-

mæssigt, eller til spørgsmål om skønsudøvelse, så længe skønnet udøves inden for de

rammer, der er fastsat i lovgivningen. Det samme gælder spørgsmål om overholdelse af

god forvaltningsskik. Tilsynet fører endvidere ikke tilsyn, i det omfang særlige klage- el-

ler tilsynsmyndigheder kan tage eller har taget stilling til den pågældende sag.

Ankestyrelsen beslutter selv, om der er tilstrækkelig anledning til at rejse en tilsynssag.

En borger eller andre har således ikke krav på at få rejst en tilsynssag. Og tilsynet er hel-

ler ikke afhængigt af en klage for at kunne tage en sag op.

Indenrigs- og Boligministeriet er som led i det kommunale og regionale tilsyn ikke i al-

mindelighed klageinstans over for Ankestyrelsen. Ministeriet kan af egen drift tage

spørgsmål om lovligheden af kommunale og regionale dispositioner eller undladelser,

som Ankestyrelsen har udtalt sig om som tilsynsmyndighed, op til behandling, når mini-

steriet skønner, at sagen er af principiel eller generel betydning eller har alvorlig karak-

ter. Tilsvarende gælder, hvis Ankestyrelsen har besluttet ikke at tage spørgsmål om lov-

ligheden af kommunale og regionale dispositioner eller undladelser op til behandling.

Tilsynet er tillagt en række forskellige reaktionsmuligheder i form af afgivelse af en vej-

ledende udtalelse, annullation og suspension af kommunalbestyrelsens beslutninger,

tvangsbøder, anlæggelse af erstatningssag, erstatningsretlig bod, samt anlæggelse af an-

erkendelsessøgsmål, jf. §§ 50-51 i lov om kommunernes styrelse.

Tilsynet kan bl.a. pålægge de ansvarlige kommunalbestyrelsesmedlemmer tvangsbøder,

hvis kommunalbestyrelsen undlader at udføre en handling, som den efter lovgivningen

er forpligtet til at udføre. Formålet med anvendelse af tvangsbøder (dagbøder) er at

fremtvinge opfyldelsen af en handlepligt for kommunalbestyrelsen.

En kommunes dispositioner som led i tilsynet med almene boligorganisationer er omfat-

tet af de kommunale tilsynsmyndigheders kompetence. Tilsynet har dog alene kompe-

tence til at tage stilling til, om kommunalbestyrelsens dispositioner er i overensstem-

melse med lovgivningen. Tilsynet kan ikke tage stilling til spørgsmål om rimelighed eller

hensigtsmæssighed eller til spørgsmål om skønsudøvelse, så længe skønnet udøves in-

den for de rammer, der er fastsat i lovgivningen.

2.3 Styringsdialogen

Med vedtagelsen af lov nr. 490 af 12. juni 2009 blev der gennemført en omfattende æn-

dring af styringsmodellen for den almene boligsektor med virkning fra 2010. Ændrin-

gerne indebærer, at styringen af det almene byggeri i højere grad baseres på mål- og af-

talestyring, som tager afsæt i den almene boligsektors formål og målsætninger.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

Boks 2.1

Formål og målsætninger for almene boligorganisationer

Lov om almene boliger m.v.

Formål

§ 5 b. Almene boligorganisationer har som formål at stille passende boliger til rådig-

hed for alle med behov herfor til en rimelig husleje samt at give beboerne indflydelse

på egne boforhold.

Målsætninger

§ 6 a. Boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisatio-

nen og dens afdelinger, herunder udøve god økonomistyring og egenkontrol og lø-

bende fremme kvalitet og effektivitet.

§ 6 b. Boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er

økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende stan-

dard.

§ 6 c. Boligorganisationen skal i forbindelse med opførelse og renovering m.v. af al-

mene boliger tilstræbe at få mest mulig værdi for de investerede midler. Byggeriet

skal have en god arkitektonisk, teknisk, sundhedsmæssig og miljø- og energimæssig

kvalitet. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boli-

gerne kan påregnes udlejet efter deres formål.

§ 6 d. Boligorganisationen skal ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har

vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår.

Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet.

§ 6 e. Boligorganisationens ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at

fremme et velfungerende beboerdemokrati.

§ 6 f. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal gennem etablering af sam-

arbejde og indgåelse af aftaler arbejde for at realisere lovens formål og målsætninger.

Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen skal i nødvendigt omfang koordinere

deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter.

Kilde: Bekendtgørelse nr. 1203 af 3. august 2020 af lov om almene boliger m.v.

Formålet med styringsmodellen er at forbedre boligorganisationernes effektivitet i deres

opgaveløsning og samtidig at styrke kommunernes tilsyn. Styringsdialogen skal ses i

sammenhæng med, at kommunerne som led i deres lokale boligpolitik har mulighed for

at meddele tilsagn om offentlig støtte til etablering af almene boliger og indgå udlej-

ningsaftaler med boligorganisationer om særlige udlejningskriterier.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

Det fremgår af almenboliglovens § 164, stk. 2, at den tilsynsførende kommunalbestyrelse

og boligorganisationen skal føre en styringsdialog i form af regelmæssige møder om bo-

ligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de enkelte boligområder.

Kommunalbestyrelsen sørger for, at der holdes et dialogmøde årligt.

I styringsdialogen skal der være fokus på de væsentlige problemer og deres løsning.

Dette forudsætter en velfungerende virksomhedsledelse og egenkontrol i den enkelte bo-

ligorganisation, så behovet for at drøfte detaljerede spørgsmål om driften, mindre en-

keltsager m.v. minimeres.

Af almenboliglovens § 164, stk. 2 fremgår, at boligorganisationen til brug for styringsdi-

alogen skal levere information om boligorganisationens virksomhed og oplæg til drøf-

telse mellem boligorganisationen og kommunalbestyrelsen om den fremtidige indsats.

Heri indgår en årlig styringsrapport og regnskabsmateriale.

Styringsrapporten skal give et overblik og indeholder en række nøgletal, som gør det

muligt for kommunen at vurdere boligorganisationens virksomhed i relation til lovens

målsætninger og at afklare behovet for tiltag og koordination. Nøgletallene omfatter ud-

valgte regnskabsdata, herunder boligorganisationens effektivitet, opsparing og afdelin-

gernes henlæggelser. Herudover er der medtaget nøgletal for bl.a. sager ved beboerkla-

genævnet, lejeledighed, fraflytningsfrekvens og arbejdsmarkedstilknytning.

Styringsrapporten genereres i betydeligt omfang automatisk på

www.almenstyringsdia-

log.dk,

som er et centralt IT-system, jf. bilag 6. Dokumentationen behandles og præsen-

teres i et system, der gør det muligt at foretage sammenligninger for både regnskabsdata

og andre data – med nøgletal for tidligere år og med et benchmark. Nøgletal, der ligger

langt fra det forventede eller normalt forekommende, vil blive markeret som kritiske

(gul eller rød). Bilag 3 og 4 viser indholdet i en styringsrapport for henholdsvis organisa-

tionen og en afdeling.

Kommunen lægger efter dialog med hver boligorganisation en redegørelse for den gen-

nemførte dialog på kommunens hjemmeside og på

www.almenstyringsdialog.dk,

jf. §

112, stk. 7 og 8 i driftsbekendtgørelsen. Redegørelsen skal indeholde et referat af drøftel-

serne om boligorganisationens virksomhed og udfordringer og en kort beskrivelse af evt.

aftaler indgået mellem parterne.

Inden for disse få centralt fastsatte retningslinjer kan kommunalbestyrelsen selv be-

slutte, hvordan den tilrettelægger styringsdialogen med den almene boligorganisation.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

Boks 2.2

Uddybet om dagsorden for dialogmøde

Som led i styringsdialogen udarbejder boligorganisationerne en dokumentationspakke.

Dokumentationspakken indeholder afdelingsrapporterne for de enkelte afdelinger samt

regnskab og styringsrapporten for boligorganisationen. Til sammen giver disse data

kommunen et godt overblik over boligorganisationens afdelinger og organisation og

danner grundlag for kommunens forberedelse af dialogmødet.

Dagsorden for dialogmøderne er som udgangspunkt en gennemgang af de spørgsmål, tal

og emner, som fremgår af dokumentationspakken fra boligorganisationen. Ud fra det

fremsendte materiale beslutter kommunen, hvilke emner kommunen finder behov for at

drøfte på det årlige styringsdialogmøde.

En afdelingsrapport indeholder en grundig gennemgang af afdelingen, herunder en

række stamdata, sætter fokus på problemer og giver nøgletal for afdelingen.

Afdelingsrapportens stamdata angiver antal boliger, typer af boliger, og om der er etab-

leret en afdelingsbestyrelse i boligafdelingen. Dernæst spørges der ind til, om der i den

enkelte boligafdeling har været særlige udfordringer eller er behov for at indgå aftaler,

som ønskes drøftet på dialogmødet.

Afdelingsrapportens udlejningsdata viser fraflytningsprocent og andel af ledige boliger.

Tallene hentes automatisk fra huslejeregisteret og sammenholdes i rapporten med et

benchmark, og alle kritiske tal – gule og røde tal i rapporten - skal være ledsaget af kom-

mentarer fra boligorganisationen.

Afdelingsrapportens økonomidata indeholder nøgletal for årets henlæggelser og akku-

mulerede henlæggelser pr. bolig og pr. m

. Alle kritiske tal skal ledsages af en kommen-

tar fra boligorganisationen, og boligorganisationen skal samtidig tage stilling til, om af-

delingens vedligeholdelsestilstand er tilfredsstillende, mindre tilfredsstillende eller ikke

tilfredsstillende.

Tilsvarende indeholder styringsrapporten fra boligorganisationen data om boligorgani-

sationens generelle forhold på tværs af afdelingerne, om særlige indsatser, status for tid-

ligere drøftede forhold og centrale fakta om boligorganisationen og dens afdelinger.

I styringsrapporten har boligorganisationen mulighed for at oplyse kommunen om ge-

nerelle forhold, der går på tværs af de enkelte boligafdelinger. Her kan boligorganisatio-

nen bl.a. fremsætte forslag til fremtidigt samarbejde med kommunen og emner, der øn-

skes drøftet. Boligorganisationen inviteres i styringsrapporten også til at delagtiggøre

kommunen i mere strategiske overvejelser om egne muligheder, udfordringer og risici

og at redegøre for særlige indsatser, herunder i forhold til effektivisering af boligorgani-

sationens drift og administration og inddragelse af beboerne.

Ud over disse generelle forhold skal boligorganisationen i styringsrapporten oplyse om

aktuelle forhold i de enkelte boligafdelinger, som ønskes drøftet på dialogmødet. Der

kan være tale om etablering af nye afdelinger, angivelse af hvilke afdelinger der vurderes

at stå over for særlige udfordringer, særlige indsatser eller områder, hvor der vurderes at

være behov for at indgå aftaler med kommunen. Desuden skal boligorganisationen over

for kommunen gøre status for tidligere drøftede forhold.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

Styringsrapporten indeholder også en lang række centrale fakta om henholdsvis boligor-

ganisationen og boligafdelingerne. For så vidt angår boligorganisationen, indeholder

styringsrapporten data om effektivitetsfordelingen i boligorganisationen, anvendte ud-

lejningsredskaber og nøgletal for boligorganisationens regnskab – sammenholdt med

benchmark, og antal afgjorte sager ved beboerklagenævnet.

I styringsrapporten er der særligt fokus på effektivitet i boligorganisationen og dens af-

delinger. En akse viser effektivitetsfordelingen i boligorganisationens afdelinger. Et rødt

interval dækker effektivitetstal fra 0 til 70 pct., hvilket betyder, at ligger en afdeling i det

røde felt, har det været muligt at finde tilsvarende afdelinger i regionen med meget la-

vere udgifter på alle de benchmarkede konti. Tallene viser, at afdelingen har et stort ef-

fektiviseringspotentiale. Et gult interval viser afdelinger med effektiviseringspotentiale

og et grønt interval viser effektive afdelinger.

Endelig indeholder styringsrapporten en oversigt over boligafdelinger med kritiske nøg-

letal for lejeledighed, fraflytning og henlæggelser, effektivitetstal for hver enkel boligaf-

deling og endelig en oversigt over anvendelse af anvisningsreglerne i de enkelte boligaf-

delinger og arbejdsmarkedstilknytningen.

2.4 Det økonomiske tilsyn

Boligorganisationen indsender det samlede regnskabsmateriale til kommunalbestyrel-

sen, jf. driftsbekendtgørelsens § 74, som oplæg til det årlige dialogmøde. Endvidere in-

deholder styringsrapporten relevante økonomiske nøgletal til vurdering af boligorgani-

sationens økonomi.

2.4.1 Det samlede regnskabsmateriale

For at øge gennemsigtigheden af regnskabsmaterialet er der krav om, at et spørgeskema

vedrørende boligorganisationen og dens afdelingen udfyldes, jf. § 72 i driftsbekendtgø-

relsen. Spørgeskemaet er optrykt som bilag til driftsbekendtgørelsen og gengivet her

som bilag 2. Spørgeskemaet indeholder en række kritiske spørgsmål, f.eks. om der er fo-

retaget opskrivninger på aktiver, om forfaldne ydelser betalt for sent. Såfremt et spørgs-

mål besvares bekræftende, er der krav om, at der i en note til regnskabet redegøres for

forholdet.

Det er en grundlæggende tanke, at en velfungerende almen boligsektor forudsætter vel-

drevne boligorganisationer. Det udtrykkes i målsætningen i almenboliglovens § 6 a om,

boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen

og dens afdelinger, herunder udøve god økonomistyring og egenkontrol og løbende

fremme kvalitet og effektivitet.

Det er således et krav, at boligorganisationens bestyrelse sikrer, at boligorganisationen

udøver god økonomistyring og egenkontrol samt løbende fremmer kvalitet og effektivi-

tet, jf. § 13, stk. 1, i driftsbekendtgørelsen.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

God økonomistyring indebærer, at der etableres relevante og retvisende ledelsesinfor-

mationer, som dækker det finansielle område, kapaciteten og aktiviteterne. Ledelsesin-

formationen skal have et flerårigt perspektiv og understøtte boligorganisationens strate-

giske planlægning. Endelig skal der leveres information om væsentlige risici for boligor-

ganisationen, f.eks. lejeledighed, større renoveringsprojekter eller boligområder, som

udvikler sig i en negativ social retning.

Boligorganisationen skal have en plan for den årlige egenkontrol. Egenkontrollen består

i, at væsentlige forretningsområder analyseres med henblik på effektivisering og forbed-

ring, at resultatet af analyserne implementeres og at indsatsen dokumenteres.

Der er krav om, at boligorganisationens bestyrelse i tilknytning til regnskabet afgiver en

årsberetning, som bl.a. beretter om den udøvede økonomistyring og egenkontrol, jf. § 73

i driftsbekendtgørelsen.

Boligorganisationens regnskab skal revideres af en godkendt revisor, jf. driftsbekendtgø-

relsens § 98. Revisionen skal foretages i overensstemmelse med ”God Offentlig Revisi-

onsskik”. Det vil sige, at revisionen – udover at afdække om regnskabet er retvisende –

også skal udføre en kontrol af, om dispositioner og administrationen er i overensstem-

melse med lovgivningen, samt en forvaltningsrevision. Forvaltningsrevisionen skal af-

dække, om boligorganisationen er effektiv i bred forstand, herunder vurdering af bolig-

organisationens arbejde med egenkontrol.

Hvis revisoren konstaterer uregelmæssigheder, skal der rapporteres til såvel boligorga-

nisationens bestyrelsen som kommunalbestyrelsen. Revisoren skal endvidere føre en re-

visionsprotokol til brug for boligorganisationens bestyrelse, jf. driftsbekendtgørelsens §

98, stk. 5. I revisionsprotokollen skal revisoren bl.a. redegøre for og vurdere boligorgani-

sationens arbejde med økonomistyring og egenkontrol.

Regnskabet indsendes endvidere til Landsbyggefonden, jf. driftsbekendtgørelsens § 74,

stk. 4, som foretager en gennemgang af regnskabet, jf. bilag 6. Denne gennemgang har

bl.a. til hensigt at vurdere, om afdelingernes midler er sikret, idet Landsbyggefonden ga-

ranterer for afdelingsmidler i forvaltning hos boligorganisationen, jf. almenboliglovens §

88.

2.4.2 Styringsrapportens økonomiske nøgletal

På det økonomiske område indeholder boligorganisationens styringsrapport en forde-

ling af effektivitetstallene for boligorganisationens afdelinger. Effektivitetstallene bereg-

nes af effektivitetsenheden i Bolig- og Planstyrelsen. Beregningen sker efter DEA-meto-

den og dækker samtlige ca. 7.000 almene boligafdelinger. Effektivitetstallet viser bolig-

organisationens effektivitet sammenlignet med bedste praksis.

Herudover indeholder styringsrapporten nøgletal for administrationsbidrag (det beløb

boligorganisationen opkræver for administration af afdelingerne), byggesagshonorar for

henholdsvis nybyggeri og renovering (boligorganisationens betaling for gennemførelse

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

af nybyggeri og renoveringsopgaver) samt egenkapital. Nøgletallene sammenlignes med

et benchmark.

2.4.3 Aftale om effektivisering af den almene boligsektor

Der blev i 2016 indgået en aftale mellem staten, BL og KL om effektivisering af den al-

mene boligsektor 2014–2020. Efter aftalen skal de almene boligorganisationer ned-

bringe de løbende driftsudgifter med 1,5 mia. kr. i perioden. Målet er et fælles mål for

hele sektoren. De enkelte boligorganisationer er forpligtet til at arbejde med effektivise-

ring som beskrevet ovenfor i afsnit 2.4.1., men er ikke forpligtet til at nå et bestemt ef-

fektivitetsmål.

Den seneste opgørelse viser, at sektoren som helhed vil effektivisere for ca. 1,8 mia. kr. i

perioden 2014-2020. Analyser viser imidlertid, at omkring 20 pct. af boligafdelingerne

ikke er blevet effektiviseret, og at der typisk er ”røde” effektivitetstal for disse boligafde-

linger i styringsrapporterne.

I januar 2021 er der indgået en ny effektiviseringsaftale for perioden 2021-2026 mellem

staten, BL og KL

. Efter aftalen skal de almene boligorganisationer nedbringe driftsud-

gifter, herunder forbrugsudgifter, med 1,8 mia. kr. i perioden.

For at forbedre rammerne for kommunernes tilsyn og sikre, at også de 20 pct. af afdelin-

gerne, som endnu ikke har effektiviseret driften, kommer med, er det aftalt at iværk-

sætte følgende tiltag:



Boligorganisationer, der har afdelinger med kritiske effektivitetstal over en år-

række, skal udarbejde obligatoriske effektiviseringshandleplaner, som drøftes

på det årlige styringsdialogmøde med beliggenhedskommunen. Der udarbejdes

et format for effektiviseringshandleplanen som en del af styringsrapporten.



Indenrigs- og Boligministeriet igangsætter i samarbejde med KL, BL og Lands-

byggefonden et serviceeftersyn af styringsrapporterne med henblik på at ud-

vikle og målrette styringsrapporterne yderligere.



BL og KL vil i aftaleperioden i samarbejde med den statslige effektiviseringsen-

hed understøtte aftalens implementering i både boligorganisationer og kom-

muner med løbende konference- og netværksaktiviteter.

2.4.4 Kommunalbestyrelsens økonomiske tilsyn

Kommunalbestyrelsen skal foretage en kritisk gennemgang af regnskabet for at under-

søge, om boligorganisationens og dens afdelingers drift og økonomi er forsvarlig og i øv-

rigt opfylder de herom gældende regler, jf. § 116 i driftsbekendtgørelsen.

https://www.trm.dk/politiske-aftaler/2021/aftale-om-effektivisering-af-den-almene-boligsektor-i-2021-2026/

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

Kommunalbestyrelsen har en række redskaber til at lette gennemgangen af regnskabet

og vurderingen af, om boligorganisationens og dens afdelingers drift og økonomi er for-

svarlig. Redskaberne omfatter et spørgeskema til regnskabet, bestyrelsens årsberetning,

hvor der skal redegøres for økonomistyring og egenkontrol samt styringsrapporten med

økonomiske nøgletal for boligorganisationen og dens afdelinger.

Såfremt kommunalbestyrelsen bliver usikker på forhold ved regnskabet, kan den udbede

sig oplysninger fra boligorganisationen eller med hjemmel i driftsbekendtgørelsens § 117

anmode boligorganisationens revisor om en særskilt erklæring herom.

Såfremt kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde ikke har tillid til boligorganisationens

revisor eller på anden måde finder det nødvendigt, kan kommunalbestyrelsen på bolig-

organisationens regning udpege sin egen revisor til at gennemgå boligorganisationens

økonomi og afgive beretning herom, jf. driftsbekendtgørelsens § 118. Det forudsættes, at

dette skridt er proportionalt i forhold til de problemer, som kommunalbestyrelsen vur-

derer er til stede i boligorganisationen.

Ud over det løbende tilbagevendende tilsyn med boligorganisationens regnskaber, drift

og administration, skal kommunalbestyrelsen godkende en række økonomiske dispositi-

oner, som boligorganisationen ønsker at foretage. Det drejer sig f.eks. om køb, salg, ned-

rivning og optagelse af lån og pantsætning af ejendomme samt økonomisk engagement i

sideaktiviteter af forskellig art.

Ved godkendelsen skal kommunalbestyrelsen dels påse, at dispositionen er lovlig og

økonomisk forsvarlig for boligorganisationen, dels vurdere om dispositionen også er

hensigtsmæssig i forhold til kommunalbestyrelsens boligpolitiske målsætninger.

2.5 Det organisatoriske tilsyn

Kommunalbestyrelsen godkender etablering af nye boligorganisationer, jf. § 1, stk. 2 i

driftsbekendtgørelsen, samt gennemgår vedtægter og senere vedtægtsændringer for bo-

ligorganisationer for, om de er i overensstemmelse med lovgivningen. Der er fra centralt

hold udarbejdet normalvedtægter. En boligorganisations vedtægter kan ikke indeholde

bestemmelser, som giver lejerene mindre indflydelse, end hvad der fremgår af normal-

vedtægten.

Kommunalbestyrelsens opgaver inden for det organisatoriske tilsyn er begrænsede,

fordi der er klageadgang til beboerklagenævnet over konkrete afgørelser i beboerdemo-

kratiet. Kommunalbestyrelsen vil i de fleste sager kunne overlade det til beboerklage-

nævnet at tage stilling til konkrete sager.

Ved mere generelle problemstillinger må kommunalbestyrelsen tage sagen op med bo-

ligorganisationen. Det kan endvidere være tilfældet, hvis klagefristen til beboerklage-

nævnet er overskredet, og kommunalbestyrelsen vurderer, at der må gribes ind.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

2.6 Tilsyn med udlejning af almene boliger og boligområ-

derne

Ifølge målsætningen om udlejning af almene boliger (almenboliglovens § 6 d) skal bolig-

organisationen

ved udlejning af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder

med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en

varieret beboersammensætning søges fremmet.

Heri ligger, at der skal ske en afvejning

mellem på den ene side at varetage et boligsocialt hensyn og på den anden side at sikre

en varieret beboersammensætning.

Det er endvidere en målsætning, at

boligorganisationen skal drage omsorg for, at de

almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende

(…) (almenboliglovens §

6 b).

Styringsrapporten indeholder oplysninger om boligorganisationens udlejning af boliger

efter henholdsvis venteliste, fleksibel udlejning, kommunal anvisning m.v. samt oplys-

ninger om beboernes arbejdsmarkedstilknytning i boligorganisationens afdelinger, jf.

bilag 3 og 4.

Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen har vide rammer for at aftale udlejning af

almene boliger, og kommunalbestyrelsen har en række ensidige beføjelser i forhold til

udlejningen. Endvidere har kommunalbestyrelsen mulighed for at påbyde boligorgani-

sationen at iværksætte indsatser i udsatte boligområder, jf. almenboliglovens § 165 a.

Herudover skal kommunalbestyrelsen i nødvendigt omfang undersøge, om den almene

boligorganisation udlejer ledige boliger i overensstemmelse med reglerne herfor, jf. § 39

i udlejningsbekendtgørelsen. Der er ikke fastsat nærmere regler for tilrettelæggelsen af

dette tilsyn. Følgende elementer kan indgå i tilsynet:



Undersøgelse af konkrete henvendelser fra borgere om uregelmæssigheder i udlej-

ningen af almene boliger

Indkaldelse af en stikprøve af udlejninger med henblik på kontrol.

Tvister mellem boligorganisationen og den enkelte lejer om lejekontrakt o.l. vil normalt

blive behandlet i beboerklagenævnet.

2.7 Tilsyn med offentligt støttede bygninger

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med byggeriet i anlægsfasen og fører tilsyn med, at

boligorganisationen overholder den vedligeholdelsespligt, der følger af almenboligloven.

Det følger af almenboliglovens § 166.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

2.7.1 Tilsynet i anlægsfasen

Kommunalbestyrelsen meddeler tilsagn om opførelse af almene boliger og kan i den for-

bindelse bestemme, om der skal opføres almene boliger, hvilken størrelse, indretning og

kvalitet de skal have. Dette hører under kommunalbestyrelsens gennemførelse af sin bo-

ligpolitik snarere end kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer.

Men når tilsagnet er meddelt, og boligorganisationen har udviklet projektet, skal kom-

munalbestyrelsen godkende projektet forud for byggeriets påbegyndelse, jf. § 38 i støtte-

bekendtgørelsen. Inden godkendelsen meddeles, skal kommunalbestyrelsen påse, at be-

tingelserne efter almenboligloven og støttebekendtgørelsen er opfyldt, jf. § 37 i støttebe-

kendtgørelsen.

Under byggeriets eller arbejdernes gennemførelse skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn

med, at betingelserne og de særlige vilkår for tilsagnet overholdes, jf. § 41 i støttebe-

kendtgørelsen.

Når byggeriet er afsluttet, meddeler kommunalbestyrelsen ibrugtagningsgodkendelse i

henhold til byggeloven og påser, at de stillede betingelser er overholdt, jf. § 44 i støttebe-

kendtgørelsen. Endelig godkender kommunalbestyrelsen byggeregnskabet og den ende-

lige anskaffelsessum, jf. § 46 i støttebekendtgørelsen, som danner grundlag for den en-

delige finansiering af byggeriet og fastsættelse af beboerbetalingen hertil.

Der er ikke fastsat regler for, hvordan kommunalbestyrelsen skal tilrettelægge sit tilsyn

med opførelsen af almene boliger.

2.7.2 Tilsynet med vedligeholdelsen af bygningerne

Det er en målsætning, at

boligorganisationen skal drage omsorg for, at de almene bo-

ligafdelinger … fysisk fremstår i god og tidssvarende standard

(almenboliglovens § 6

b).

Styringsrapporten indeholder oplysninger om hver boligafdelings vedligeholdelsesstand

samt årlige og samlede henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelse sammenholdt med

et benchmark, jf. bilag 3 og 4.

Kommunalbestyrelsen skal undersøge, om boligorganisationens ejendommes vedlige-

holdelsesstand er forsvarlig og kan, når det er nødvendigt påbyde udførelse af nødven-

dige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, jf. § 120 i driftsbekendtgørelsen.

Der er ikke fastsat regler for, hvordan kommunalbestyrelsen skal tilrettelægge dette til-

syn. Følgende elementer kan indgå i tilsynet:



En drøftelse med boligorganisationen af relevante boligafdelinger på det årlige dia-

logmøde

En fysisk besigtigelse af ejendommene af en person med byggeteknisk indsigt

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer



En vurdering af henlæggelsesniveauet i de enkelte afdelinger sammenholdt med

bechmark i styringsrapporten

En gennemgang af drifts- og vedligeholdelsesplaner sammenholdt med de opspa-

rede og løbende henlæggelser til drift- og vedligeholdelse

Opfølgning på Byggeskadefondens eftersynsrapporter ved 1 og 5 år af nybyggeri og

renoveringsprojekter.

Reglerne for drifts- og vedligeholdelsesplaner er for nyligt blevet strammet, sådan at

tidshorisonten for planerne gradvist forlænges fra mindst 10 år til mindst 30 år fra den

1. januar 2024, jf. driftsbekendtgørelsens § 63. Samtidig er der indført krav om, at drifts-

og vedligeholdelsesplanen sammenholdt med bygningernes tilstand hvert femte år skal

granskes af en ekstern uvildig byggesagkyndig med henblik på at vurdere, om planen er

retvisende og dækkende, jf. driftsbekendtgørelsens § 64. Dette skal lette kommunens

opgave med at vurdere bygningernes tilstand, og om der er henlagt tilstrækkelige midler

til vedligeholdelse og fornyelse af de enkelte boligafdelinger.

For at understøtte arbejdet med en effektiv bygningsdrift yderligere er der fra Landsbyg-

gefondens side igangsat et arbejde, som har til formål at opbygge Det Centrale Almene

Bygningsregister (DCAB), der skal samle alle relevante oplysninger med henblik på en

systematisk opgørelse af vedligeholdelsesbehovet i de enkelte boligafdelinger ud fra

standardiserede tilstands- og levetidsvurderinger af en række centrale bygningsdele.

På baggrund af en samkøring med oplysninger fra afdelingernes vedligeholdelses- og

fornyelsesplaner muliggør registret en systematisk vurdering af, om henlæggelsesni-

veauet til vedligeholdelse er passende på afdelingsniveau. Registret understøtter samti-

dig lovkravet om en ekstern uvildig granskning af tilstandsvurderinger og vedligeholdel-

ses- og fornyelsesplaner hvert femte år. Registret vil ligeledes blive koblet til energimær-

kedata for derved lettere at kunne afdække rentable energiinvesteringer. Selvom regi-

stret primært skal anvendes af de almene boligorganisationer, rummer systemet et po-

tentiale for at styrke kommunernes tilsyn med henlæggelsesområdet, hvorfor det sikres,

at kommunerne også får adgang via styringsrapporterne. Registret forventes idriftsat

omkring årsskiftet 2021/2022.

2.8 Støtte til nødlidende boligafdelinger

Kommunalbestyrelsen er forpligtet til at hjælpe nødlidende boligafdelinger, dog ikke

nødvendigvis i form af økonomisk støtte.

En nødlidende boligafdeling er karakteriseret ved, at den ikke kan dække sine nødven-

dige udgifter ved en balanceleje, som er forenelig med boligafdelingens fortsatte drift.

Det kan skyldes, at lejeindtægter svigter som følge af lejeledighed, eller afdelingen har

betydelige udgifter til byggeteknisk opretning og skader eller har opsamlede underskud,

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene boligorganisationer

som skal afvikles. Årsagen kan være udefrakommende strukturelle problemer, bygge-

skader o.l., eller at der ikke er taget ordentlig hånd om problemerne i tide.

Efter almenboliglovens § 97 kan kommunalbestyrelsen yde lån til almene boligafdelin-

ger, hvor der er så væsentlige problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens vi-

dereførelse. Lånet kan gå til nødvendigt udbedrings-, opretnings- og vedligeholdelsesar-

bejde samt til miljøforbedrende og andre foranstaltninger, herunder til udligning af op-

samlede underskud.

Kommunalbestyrelsen fastsætter rente- og afdragsvilkårene for lånene. Det er muligt at

gøre lånene rente- og afdragsfrie i en periode, og det er muligt at udskyde spørgsmålet

om påbegyndelse af rente- og afdragsbetaling til et senere tidspunkt. Der er således tale

om et fleksibelt redskab for kommunen.

Kommunalbestyrelsen har i sidste ende mulighed for at yde tilskud til nedrivning og af-

vikling af boligafdelingen efter almenboliglovens § 97, stk. 5.

Afhjælpningen af nødlidende boligafdelingers problemer vil normalt ske i et samarbejde

med Landsbyggefonden. I den situation kommer kommunen til at indgå som part i en

såkaldt 1/5-løsning, hvor Landsbyggefonden sidder for bordenden. Landsbyggefonden

udarbejder en samlet plan for løsning af boligafdelingen problem. Planen involverer ty-

pisk et kapitaltilskud til afvikling af opsamlede underskud, som finansieres ved 1/5 (til-

skud) fra boligorganisationen, 1/5 (lån) fra kommunen, 1/5 (lån) fra realkreditinstituttet

og 2/5 fra fonden (1/5 lån, 1/5 tilskud). Kommunalbestyrelsen skal tilslutte sig planen

efter forhandling med parterne.

I praksis vil udgiften for en kommune ved at medvirke i en femtedelsordning typisk

være op til en million kroner, idet resten af støtten til nødlidende boligafdelinger i prak-

sis finansieres af Landsbyggefonden.

2.9 Tilsynet med sunde boliger

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, om boliger udgør en sundhedsfare for beboerne,

herunder om der er fugt og skimmelvækst i et sundhedsskadeligt omfang, jf. § 75 i lov

om byfornyelse og udvikling af byer. Tilsynet omfatter alle bygninger, som anvendes til

beboelse og ophold uanset ejerforholdene.

Der er ikke fastsat nærmere regler for, hvordan kommunalbestyrelsen skal tilrettelægge

tilsynsvirksomheden, men der er udstedt Vejledning nr. 47 af 27. juni 2008 om kommu-

nernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholds-

rum, som beskriver kommunernes opgaver i forhold til boliger med fugt og skimmel-

svamp.

Det er kommunalbestyrelsens ansvar at reagere, når den får kendskab til fugt og skim-

melsvamp i et sundhedsskadeligt omfang. Indledningsvist skal kommunalbestyrelsen

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 2

Gældende regler om kommunernes tilsyn med almene

boligorganisationer

foretage en undersøgelse af problemet. Brugeren og ejeren af bygningen inddrages i ud-

arbejdelsen af undersøgelsen. Undersøgelsen kan endvidere ske ved inddragelse af sær-

lig faglig ekspertise, ligesom kommunalbestyrelsen har hjemmel til at iværksætte de-

struktive indgreb i bygningen (fjernelse af tapet, optagelse af gulvbrædder eller åbning

af vægge) for at undersøge problemet.

På baggrund af undersøgelsen vurderer kommunalbestyrelsen, om der forekommer

skimmelsvampevækst i boligen, og om den i givet fald udgør en nærliggende sundheds-

fare, en sundhedsfare eller der er tale om mindre skimmelsvampeangreb, som kan ud-

gøre en sundhedsmæssig risiko. Kategoriseringen tager udgangspunkt i Sundhedsstyrel-

sens orientering: Embedslægeinstitutionens rådgivning til kommunerne om fugt og

skimmelsvamp.

Vurderer kommunalbestyrelsen, at boligen udgør en sundhedsfare, har den pligt til at

nedlægge forbud mod beboelse i bygningen. Forbuddet kan fastsættes med en frist, så

problemet kan afhjælpes. Fristen kan ikke være længere end 6 måneder, når kommunal-

bestyrelsen vurderer, at der er tale om en nærliggende sundhedsfare.

Bestemmelserne om tvangsmæssig afhjælpning af problemerne i byfornyelsesloven fin-

der ikke anvendelse for almene boligorganisationer, jf. § 75 a, stk. 2 i lov om byfornyelse

og udvikling af byer. I stedet anvendes tilsynsbestemmelserne i almenboligloven med

tilhørende bekendtgørelser.

Efter driftsbekendtgørelsens § 120 påser kommunalbestyrelsen, at almene boligers ved-

ligeholdelsestilstand er forsvarlig, og kan om fornødent påbyde udførelsen af vedligehol-

delses- og fornyelsesarbejder, jf. afsnit 2.7.2. ovenfor. Denne bestemmelse vil kunne

finde anvendelse, når boligen kan udgøre en sundhedsmæssig risiko for beboeren ved

mindre skimmelsvampeangreb. Bestemmelsen finder også anvendelse, når skimmel-

svampen udgør en (nærliggende) sundhedsfare. Det bemærkes, at boligorganisationen

kan iværksætte arbejde som følge af et påbud fra kommunalbestyrelsen uden, at det er

besluttet på et afdelingsmøde.

Såfremt boligorganisationen ikke efterkommer et påbud om afhjælpning af skimmel-

svampeangreb, kan kommunalbestyrelsen indsætte en forretningsfører til at gennem-

føre beslutningen, jf. afsnit 2.2.1. ovenfor.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommu-

ner

3.1 Planlægning af interview

Regelgennemgangen viser, at det er kommunalbestyrelsen, som fastsætter retningslin-

jerne for udøvelsen af tilsynet med de almene boligorganisationer. Der er således – bort-

set fra styringsdialogen - ikke lovbestemte krav til, hvordan tilsynsopgaven skal gribes

an. Kommunalbestyrelsen har pligt til at reagere, hvis kommunalbestyrelsen ved hen-

vendelse (klage) fra beboerne eller på anden vis bliver opmærksom på forhold, som sy-

nes at stride imod almenboliglovgivningen og principperne bag lovgivningen.

For at få et billede af hvordan kommunerne i praksis griber deres lovbestemte tilsynsop-

gave med den almene boligsektor an, er der gennemført interview med 12 kommuner.

Kommunerne er udvalgt efter kriterier om størrelse og hermed administrativ kapacitet,

geografi og volumen i forhold til den almene boligsektor for at give et dækkende billede

af tilrettelæggelsen af tilsynsopgaven i kommunerne som helhed.

Til brug ved interviewene er der udarbejdet en spørgeguide for at sikre, at de 12 kommu-

ner er blevet bedt om at beskrive deres varetagelse af tilsynsopgaverne på en ensartet

måde. Spørgeguiden fremgår af bilag 5. Spørgeguiden er bygget op om 3 hovedemner –

organisering m.v., styringsdialogen og legalitetstilsynet – suppleret af emner, der speci-

fikt er udtrykt interesse for at få belyst som led i undersøgelsen, herunder kommunernes

tilsyn med renoveringssager og beboersammensætning i den almene boligsektor. Hvert

interview er sluttet af med spørgsmål om kommunernes håndtering af skimmelsvamp-

sager.

Indledningsvist er kommunerne blevet bedt om at beskrive den interne organisering af

tilsynsopgaven, herunder den organisatoriske placering af tilsynsopgaven, ressourcean-

vendelse, samarbejdsrelationer med andre dele af forvaltningen og boligorganisatio-

nerne. Endelig er de faglige medarbejdere fra kommunerne blevet bedt om at vurdere

den politiske prioritering af opgaven i kommunen.

Dernæst er der blevet stillet en række spørgsmål om gennemførelsen af den lovbestemte

styringsdialog, herunder om processen, forberedelsen, opfølgning og medarbejdernes

vurdering af nytteværdien af den gennemførte dialog. Det har i den forbindelse været

vigtigt at få kommunerne til at beskrive udgangspunktet for styringsdialogen, herunder

hvilke emner der drøftes på dialogmødet, og grundlaget for at netop disse emner tages

op på møderne.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Målet har været at få et indblik i, om kommunerne inviterer til en struktureret drøftelse,

der både behandler aktuelle problemstillinger efterfulgt af aftaler om, hvordan boligsek-

toren når i mål, og giver rum for, at kommunen og boligorganisationerne kan have en

mere overordnet dialog om den almene boligsektors udvikling i kommunen. Alle inter-

viewkommuner er endvidere blevet bedt om at beskrive, hvordan kommunen gennem

tilsyn sikrer, at boligorganisationerne lever op til de fastsatte regler om udlejning af le-

dige boliger og beboerinddragelse.

Endelig er de udvalgte kommuner blevet bedt om at beskrive, hvordan kommunen føl-

ger en typisk renoveringsproces, herunder om kommunen har en aftalt procesplan, om

kommunen stiller krav til renoveringen, og om kommunen har de rette kompetencer til

at gå aktivt ind i renoveringsprocesser. Til sidst er kommunerne blevet bedt om at be-

skrive deres håndtering af to konkrete sagsområder - deres overvågning af beboersam-

mensætningen i de enkelte boligafdelinger og deres organisering af skimmelsvampsager.

Under hvert interview er der udarbejdet et referat struktureret efter de overordnede te-

maer i spørgeguiden.

3.2 Udvælgelse af interviewkommuner

Formålet med kortlægningen af kommunernes tilsyn med de almene boligorganisatio-

ner er at få et dækkende billede af, hvordan kommunerne har tilrettelagt opgaven. Der

er derfor behov for at inddrage et relativt stort antal kommuner.

Der er stor forskel på, hvor meget almene boliger fylder i boligforsyningen i forskellige

dele af landet. Det må antages, at størrelsen af den almene boligsektor i kommunen kan

have betydning for, hvordan opgaven tilrettelægges, og hvor stor prioritet opgaven har i

den samlede opgavemængde i kommunerne.

Tilsynet med niveauet for henlæggelser spiller en central rolle for denne analyse. I Delo-

ittes analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor er det anført, at det i kom-

muner med svag boligefterspørgsel kan være vanskeligt at foretage de fornødne henlæg-

gelser af hensyn til at bevare et konkurrencedygtigt huslejeniveau.

Gribskov, Faaborg-Midtfyn og Hedensted kommuner er udtaget som mindre kommu-

ner, hvor almene boliger spiller en beskeden rolle i byens boligudbud. Frederiksberg

Kommune er udtaget som en stor kommune, hvor almene boliger ligeledes spiller en be-

skeden rolle i boligudbuddet. Skive og Guldborgssund kommuner medtages som kom-

muner med en svag boligefterspørgsel og et vist antal almene boliger.

Se Deloittes Analyse af renoveringsbehovet i den almene boligsektor (2020). Delrapport III: Vurdering af incita-

menter og effektivitet i renoverings- og driftsstøtteordningerne - test af hypotese H1 i Deloittes delrapport III om

s. 26-29.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Sønderborg og Næstved kommuner medtages som større provinskommuner med et gen-

nemsnitligt antal almene boliger. Hvidovre Kommune er medtaget som en kommune

med en meget stor andel almene boliger i boligudbuddet. Endelig er de tre største kom-

muner (København, Aarhus og Odense) medtaget, fordi en stor del af de almene boliger

er beliggende i disse kommuner, og fordi det må antages, at de store kommuner har en

relativt stor administrativ kapacitet.

Tabel 3.1

Oversigt over udvalgte kommuner

Almene

boliger

Kommuner

København

Aarhus

Odense

Frederiksberg

Hvidovre

Næstved

Sønderborg

Skive

Guldborgsund

Gribskov

Faaborg-Midtfyn

Hedensted

I alt

Landsplan

Andel af landsplan

62.478

49.892

27.034

6.307

10.244

7.567

10.148

4.182

5.223

1.639

2.919

2.141

189.774

619.723

31%

19%

29%

26%

11%

42%

19%

26%

17%

16%

12%

10%

24%

120

504

24%

504

18%

98%

100%

81%

96%

97%

100%

99%

76%

96%

97%

Andel af bo-

ligbestand i

kommunen

Boligorgani-

sationer i

kommunen

Andel alm.

Heraf med

Boliger tilh.

hjemsted i

BO med hjem-

kommunen

sted i kom.

Anm.: I de udvalgte kommuner er medtaget boligorganisationer, som har almene familieboliger – dvs. at selvejende

institutioner, regioner, kommunerne selv samt boligorganisationer, som udelukkende har ældre-/plejeboliger

eller ungdomsboliger ikke indgår. Samtlige boliger (familie-, ungdoms- og ældre-/plejeboliger) indgår i opgø-

relserne for de medtagne boligorganisationer.

Kilde: www.boligstat.dk og Landsbyggefondens stamdata.

De 12 kommuner har til sammen ca. 190.000 almene boliger svarende til 30 pct. af alle

almene boliger i Danmark. Boligafdelingerne tilhører i alt 120 boligorganisationer. Det

svarer til, at ca. ¼ af alle boligorganisationer i Danmark er omfattet af tilsynet i de 12

kommuner. 89 af 120 boligorganisationer har hjemsted i en af de 12 kommuner.

De boligorganisationer, som har hjemsted i kommunen, står for udbuddet af langt de

fleste almene boliger i kommunerne. Andelen af boliger tilhørende boligorganisationer

med hjemsted i kommunen udgør tæt på 100 pct. bortset fra Gribskov kommune, som

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

ikke har boligorganisationer med hjemsted i kommunen samt Faaborg-Midtfyn og Fre-

deriksberg kommuner. Det er således udbredt, at boligorganisationer med boliger i

kommunen også har hjemsted i den samme kommune.

Det vurderes, at de 12 kommuner kan give et dækkende og repræsentativt billede af til-

rettelæggelsen af tilsynet med almene boligorganisationer i Danmark.

3.3 Kortlægning af kommunernes faktiske tilsyn på temaer

3.3.1 Organisering og prioritering

Det er nødvendigt, at kommunerne organiserer sig sådan, at tilsynsopgaven kan vareta-

ges tilfredsstillende i forhold til almenboligsektorens målsætninger om forsvarlig og ef-

fektiv drift, at være økonomisk velfungerende, have høj kvalitet og effektivitet i renove-

ringer, sikre balanceret udlejning samt sikre god ledelse og beboerdemokrati.

I samtlige interview er der spurgt til kommunernes organisering af tilsyn, hvordan der

samarbejdes på tværs i forvaltningerne og med den almene boligsektor, ligesom der er

spurgt til den politiske og administrative prioritering af den almene sektor i den kom-

munale forvaltning. Formålet med disse spørgsmål er at få en indsigt i kvaliteten af

kommunernes tilsyn, herunder indtryk af hvor robust systemet er i de enkelte kommu-

ner.

Det generelle billede

Kommunernes tilsyn med den almene sektor er i de fleste tilfælde forankret i en stabs-

funktion i forvaltningen med en økonomisk, juridisk eller udviklingsorienteret profil.

Der er dog også eksempler på forankring i en forvaltning, som samler kompetencer in-

den for et relevant fagområde f.eks. teknik og miljø eller byudvikling. Styringsdialogen

gennemføres af de medarbejdere, som er ansvarlige for tilsynet med den almene sektor

generelt.

De fleste kommuner har en tværfaglig tilgang og inddrager andre forvaltninger enten ad

hoc eller som en fast procedure. Der samarbejdes typisk med socialforvaltningen og be-

skæftigelsesforvaltningen, der ofte er ansvarlig for anvisning til ældreboliger, den bolig-

sociale anvisning og er involveret i udlejningsregler. Herudover samarbejdes der med

enheder med byggetekniske kompetencer i forbindelse med byggesager og renoveringer.

Indtrykket er dog, at det sker i mindre omfang, da de ansvarlige medarbejdere i disse sa-

ger giver udtryk for at have stor tillid til boligorganisationer og Landsbyggefonden.

Endelig er der eksempler på, at arbejdet med de mest udsatte boligområder er trukket

ud af det almindelige tilsyn og placeret tæt på borgmesteren i en strategisk enhed.

Provins- og landkommuner

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

For så vidt angår kommunerne med de laveste andele eller beskedent antal almene boli-

ger tegner der sig to forskellige billeder af tilsynet – et struktureret og kompetent tilsyn

og et løsere og mere ad hoc-præget tilsyn.

I de strukturerede tilsyn er der få medarbejdere med økonomiske og juridiske kompe-

tencer. Organisatorisk er tilsynet placeret i en eller to stabsfunktioner, der er knyttet til

økonomiudvalget. Der føres primært økonomisk og strategisk tilsyn.

Medarbejderne er kendetegnet ved at have siddet i funktionen i mange år og at have op-

bygget viden om området og opnået kendskab til de lokale boligorganisationer. Kommu-

nerne her har ikke særligt udsatte boligområder, men enkelte afdelinger kan have udfor-

dringer.

Opgaven med det almene tilsyn opfattes flere steder ikke som omfattende nok til at fuld-

tidsbeskæftige de ansvarlige medarbejdere, der således også varetager andre opgaver.

Medarbejderne er stort set de eneste på området, de har hele ansvaret for de almene bo-

liger og er boligorganisationernes indgang til kommunen.

Der samarbejdes med de øvrige relevante forvaltninger. Anvisning af ældreboliger ligger

gerne i en anden forvaltning, ligesom sociale udfordringer i boligområderne håndteres

af social- og beskæftigelsesforvaltningerne. Medarbejdere fra andre relevante forvaltnin-

ger deltager i nogle af kommunerne fast i styringsdialogmøder. Det har bl.a. i en kom-

mune ført til etablering af en fast enhed på tværs af forvaltninger, som bistår en boligor-

ganisation med at håndtere udfordringer med psykisk syge beboere. Det faste og forma-

liserede samarbejde med boligorganisationerne er begrænset til styringsdialogen. Her-

udover er det ad hoc, men godt og tæt.

Den almene sektor er i disse kommuner politisk blevet prioriteret højere i de senere år.

Det tilkendegives samtidig, at der er blevet allokeret flere administrative ressourcer til

opgaven i kommunerne.

En gennemgang af organisering og prioritering giver i en række kommuner således ind-

tryk af et kompetent tilsyn i faste rammer, der udføres af erfarne medarbejdere med ju-

ridisk og økonomisk uddannelse. Det giver dog samtidig indtryk af være sårbart, fordi

det er båret af få personer, og det primære fokus er på de økonomiske områder.

I andre kommuner er der mindre erfarne medarbejdere på opgaven og en løsere organi-

sering. Der er kommuner, hvor der tilsyneladende kun er en enkelt person ansat i en

stabsfunktion med ansvaret for den almene sektor. Tilknytningen til andre forvaltninger

er begrænset, og prioriteringen er generelt lav. Der er vakante stillinger, helt nye medar-

bejdere eller en omorganisering af tilsynet er netop gennemført eller undervejs. Det be-

tyder bl.a., at tilsynet er ad hoc-præget, og samarbejdet med de almene boligorganisatio-

ner er begrænset til den formelle styringsdialog.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Flere kommuner med et lavt prioriteret tilsyn er landkommuner eller kommuner med

mindre provinsbyer og et stort opland, hvor der kun er få almene boliger, som ikke spil-

ler så stor en rolle i boligforsyningen. Det tilkendegives i flere interview, at der er en god

overensstemmelse mellem faglighed, ressourceanvendelse og behov.

Der er også kommuner, som har en høj andel almene boliger, men hvor tilsynet ikke har

været prioriteret højt. Her har der bl.a. været en negativ udvikling i beboersammensæt-

ningen. I interviewene med disse kommuner tilkendegives, at der er en ny organisering

af tilsynet under udvikling. Her opleves et behov for et tættere, højere prioriteret og

både mere fagligt og strategisk tilsyn. Tilsynet er også her forankret i en stabsfunktion

med få medarbejdere, som er de eneste i kommunen, der kan varetage opgaven.

Storbyerne m.m.

I kommuner med mange almene boliger, som spiller en betydelig rolle i kommunens bo-

ligforsyning, identitet og udvikling af byen, er der stor politisk interesse for den almene

sektor. Det viser sig også i organiseringen af tilsynet. Her er administrationen og tilsynet

organiseret i selvstændige enheder med et bredt dækkende ansvar for nybyggeri, reno-

vering, styringsdialoger og en kompetenceprofil blandt medarbejderne, som matcher

hele fagområdet, herunder arkitekter, byggekyndige, jurister og økonomer.

Forvaltningsenhederne, som i de store kommuner er ansvarlige for administrationen af

og tilsyn med den almene sektor, har også formaliserede samarbejder med andre for-

valtninger. Socialforvaltningen er også her inddraget i forbindelse med anvisning og ud-

lejningsaftaler, som indgås med de almene boligorganisationer. I forhold til de mest ud-

satte boligområder er stabsfunktioner såsom økonomiforvaltningen eller borgmesterens

afdeling ansvarlige for de strategiske forhold.

Der er således den forskel på de store og mindre kommuner, at hvor de mindre kommu-

ner har organiseret det generelle tilsyn i stabsenhederne, har de store kommuner selv-

stændige specialiserede enheder. Hvad angår de udsatte boligområder, er det strategiske

arbejde med udviklingsplaner placeret i stabsfunktionen i tilknytning til det øverste poli-

tiske niveau.

De selvstændige enheder er også i de store kommuner prioriteret i en mere strategisk

retning i de senere år. Hvor det tidligere har været relativt isolerede enheder, er de nu

tættere knyttet til byudviklingen. På den måde har de specialiserede enheder i de større

kommuner fået bedre mulighed for at understøtte den almene sektor.

I storbykommunerne er samarbejdet med den almene boligsektor tilsvarende formalise-

ret ud over styringsdialogen. Der samarbejdes og indgås løbende aftaler med BL’s

kredse. Herudover er der forskellige fora dels på det politiske niveau og dels på embeds-

mands-/administrationsniveau, som mødes 3-4 gange om året.

De store kommuner nævner i den forbindelse, at styringsdialogen kan være et tungt og

ressourcekrævende system, dels fordi der er så mange boligorganisationer, dels fordi der

er så tæt og formaliseret et samarbejde i forvejen, at det kan synes overflødigt.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Ved siden af de største kommuner og de egentlige provins- og småbykommuner er der

kommuner, hvor politikerne prioriterer de almene boliger og tilsynet meget højt. Det

kommer i interviewene til udtryk på forskellig vis. Dels i form af en struktureret forvalt-

ning med et tæt tilsyn i en selvstændig enhed, der også står for det strategiske. Her af-

holdes også 3-4 årlige møder med det politiske niveau. Og dels i form af en meget poli-

tisk orienteret organisering forankret i en stabsfunktion med et § 17 stk. 4-udvalg med

alle boligorganisationer og politikere, som mødes mindst 4 gang om året og kan fremme

en sag via de stående udvalg.

I de store bykommuner fremstår tilsynet ikke på samme måde sårbart for udskiftning af

medarbejdere, ligesom de nødvendige ressourcer og en bred vifte af relevante faglige

kompetencer synes at være til stede. Det kommer også frem i flere interview, at det op-

fattes som helt nødvendige forudsætninger for at kunne føre et tilstrækkeligt tilsyn med

mange boligorganisationer og boliger i de store byer.

3.3.2 Opsamling og vurdering af organiseringen af tilsynet

Gennemgangen af organiseringen af tilsynet med den almene boligsektor i de 12 kom-

muner viser, hvor stor variationen er. Som udgangspunkt er tilsynene afstemt efter be-

hovet og prioriteringen i kommunen. Det tilkendegives i flere interview, at der er en god

overensstemmelse mellem faglighed, ressourceanvendelse og behov. Det er i overens-

stemmelse med de lovgivningsmæssige rammer for tilsynet, som giver mulighed for at

afstemme efter lokale forhold.

Der kan dog opstå problemer, hvis tilsynet prioriteres så lavt, at det bliver utilstrække-

ligt. For eksempel er det vanskeligt at opfange problemer på udlejningsområdet, hvis

kontakten med boligorganisationerne alene foregår i en økonomisk stabsfunktion. Lige-

som et tilsyn placeret i en juridisk stab kan have udfordringer med at følge med i de ar-

kitektoniske aspekter i en renoverings- eller byggesag. Det kræver, at tilsynet bredes ud

eller at der etableres en egentlig enhed, som samler de relevante kompetencer.

3.3.3 Styringsdialogen og fremtidssikring af den almene boligsek-

tor

Formålet med styringsmodellen er at forbedre boligorganisationernes muligheder for at

løse deres opgaver på en effektiv måde og at gøre kommunernes tilsyn mere fremsynet.

Styringsmodellen indebærer, at styringen af den almene boligsektor er baseret på så-

kaldt mål- og aftalestyring. Styringen af sektoren skal ske med udgangspunkt i sektorens

overordnede formål, og der skal søges etableret et konstruktivt samarbejde mellem kom-

munalbestyrelse og boligorganisation. Desuden giver modellen mulighed for lokalt at til-

passe tilsynet.

I lovens forstand er det vigtigt at skelne mellem styringsdialogen og det løbende kom-

munale tilsyn, hvorefter kommunerne har pligt til at føre tilsyn med almene boligorgani-

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

sationer for at sikre, at gældende regler for sektoren efterleves. Styringsdialogen er pro-

blemorienteret, og omdrejningspunktet er dialog og samarbejde om en velfungerende og

effektiv almen boligsektor.

Boligorganisationerne skal gennem dokumentationspakkerne og det årlige dialogmøde

vise kommunen, om driften af boligorganisationen og dens afdelinger sker på en for-

svarlig og effektiv måde, og om der løbende arbejdes for at forbedre deres performance i

opgaveløsningen. Boligorganisationerne er forpligtede til at få mest mulig værdi for de

investerede midler og sikre, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfun-

gerende og fysisk fremstår i god og tidssvarende standard.

Samtidig skal styringsdialogen understøtte kommunernes tilsyn med den almene bolig-

sektor. I styringsdialogen skal der være fokus på de væsentlige problemer og deres løs-

ning.

Der er i interviewene spurgt ind til, hvordan kommunerne tilrettelægger, gennemfører

og følger op på styringsdialogen. Kommunerne har derudover fået mulighed for at vur-

dere samarbejdet med boligorganisationerne om styringsdialogen og værdien af den

førte dialog.

Gennemførelse af styringsdialogen

Styringsdialogen har til hensigt at styrke samarbejdet mellem de almene boligorganisa-

tioner og kommunerne, og derfor understreger mange kommuner også vigtigheden af, at

der er en god stemning på dialogmøderne. Boligorganisationerne skal således ikke have

oplevelsen af at stå ”skoleret” over for kommunen. Kommunerne giver udtryk for, at det

er vigtigt, at parterne viser, at man er lydhøre over for hinandens synspunkter og viser

tillid og respekt for de forskellige opgaver, som henholdsvis en kommune og en boligor-

ganisation varetager.

Kortlægningen af kommunernes faktiske tilsyn viser, at kommunerne gennemfører den

lovbestemte styringsdialog hvert år med de boligorganisationer, der har kommunen som

hjemstedskommune. Kortlægningen viser også, at der er forskel på, hvor systematisk

kommunerne går til værks ved gennemførelse af dialogmødet, og hvor mange ressourcer

der er afsat til at gennemgå det omfattende materiale, som boligorganisationerne frem-

sender forud for dialogmødet. Desuden er der i mange kommuner andet og mere på spil

end at kigge boligorganisationerne efter i sømmene.

Der gives udtryk for, at det er vigtigt for kommunerne, at man kan have tillid til, at bo-

ligorganisationerne administrerer i overensstemmelse med reglerne om beboerdemo-

krati, udlejning, effektiv drift m.v., idet der i kommunerne typisk ikke er afsat ressourcer

til at føre et grundigt tilsyn med boligorganisationernes administration. Det indebærer

bl.a., at boligorganisationerne skal være parate til løbende at orientere og inddrage kom-

munerne, hvis der opstår særlige behov eller problemer, og generelt er der en fælles in-

teresse for at afstemme planer for udviklingen af den almene boligsektor med kommu-

nernes overordnede visioner for by- og boligudviklingen.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

I flere kommuner drøftes der på dialogmøderne således normalt ikke kritiske forhold, og

der ”dukker ingen overraskelser op”, fordi boligorganisationerne løbende løser de pro-

blemer, der opstår – evt. under inddragelse af kommunerne. Det er kommunernes vur-

dering, at styringsdialogen fungerer efter hensigten, og at den strukturerede proces styr-

ker samarbejdet mellem kommunen og boligorganisationen. I flere kommuner overvejes

det, om der er brug for at sætte mere fokus på problemafdelinger og særlige problem

områder. I kommunerne er der udbredt tillid til, at boligorganisationerne løfter deres

opgaver, og derfor er vurderingen, at der ikke er behov for, at kommunerne involverer

sig i den daglige drift, men at det er tilstrækkeligt løbende at holde sig orienteret.

Der er forskel på, hvordan styringsdialogen bliver gennemført i henholdsvis de store by-

kommunerne og i andre kommuner. I kommunerne gennemfører man, som loven fore-

skriver, et årligt dialogmøde mellem boligorganisation og kommunen. Det årlige sty-

ringsdialogmøde gennemføres typisk i efteråret efter en på forhånd fastlagt proces og et

standardkoncept for dagsorden. Kommunen har evt. på forhånd indhentet input fra an-

dre dele af forvaltningen eller kan trække på særlige ressourcer fra kolleger med særlige

kompetencer inden for jura, økonomi eller sociallovgivning.

I de større bykommuner tilrettelægges ud over standardstyringsdialogmødet – eller i

stedet for – også fællesdialogmøder med de almene boligorganisationer, hvor emner af

tværgående interesse drøftes. Der eksperimenteres således med formen, så der skabes

rum til både at drøfte fællesanliggender i plenum og at sætte fokus på temaer, der ræk-

ker ud over den daglige drift, f.eks. visioner for nybyggeri eller særlige problemområder.

Flere steder arbejder man på at udvikle styringsdialogkonceptet med blik for det fremti-

den og for at skabe mere værdi af dialogen og de mange ressourcer, der anvendes på

processen.

Opfølgning på det årlige dialogmøde

Gennemgang af en række redegørelser fra kommunerne viser, at kommunerne indled-

ningsvis orienterer om nye beslutninger, initiativer m.v. fra kommunens side, derefter

gennemgås nøgletal for kritiske forhold og i et eller andet omfang følges der op på tidli-

gere indgåede aftaler. Generelt betragtet er det imidlertid vanskeligt ud fra kommuner-

nes redegørelser fra dialogmøderne at skabe et overblik over afviklingen af møderne,

idet redegørelserne ofte er ret kortfattede, uden oplysende detaljer og kun i ringe grad

følger temaerne og systematikken fra styringsrapporten.

Der synes at være en fælles aftale om en vis fortrolighed om, hvad der drøftes og aftales

på dialogmøderne. Det understreges af, at mange både store og små kommuner og land-

og bykommuner understreger, at der ikke er brug for at indgå mange formelle aftaler,

idet parterne på næste møde vil gøre status og spørge ind til opfølgningen. Det giver

samtidig kommunerne en mulighed for at presse boligorganisationerne til at følge kom-

munens anbefalinger.

Vurdering af styringsdialogen

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

I kommunerne er der udbredt tillid til, at boligorganisationerne løfter deres opgaver og

er de bedste til at finde løsninger og svar på de udfordringer, der opstår i den daglige

drift af de almene boligafdelinger. Kommunerne oplever bl.a. i styringsdialogen, at bo-

ligorganisationerne arbejder med problemerne, og at der er en klar interesse i at drive

sektoren effektivt og at tilbyde de boligsøgende boliger af en tidssvarende kvalitet til en

rimelig husleje.

I mange kommuner finder man derfor ikke behov for, som led i den årlige styringsdia-

log, at afdække problemer og uhensigtsmæssigheder, men vurderer, at det er vigtigere at

sikre den tillidsbaserede dialog og det gode samarbejde. Kommunerne ser det som for-

udsætningen for, at de løbende informeres om driften af boligafdelingerne i kommu-

nerne og løbende inddrages i større beslutninger og problemer.

Der er tale om en reaktiv tilgang til styringsdialogen, hvor den strukturerede dialog først

og fremmest bruges til at styrke samarbejdet mellem kommunen og boligorganisationen

og i mindre grad til at sætte fokus på problemer og udviklingspotentialer, idet vurderin-

gen er, at problemer bliver løst løbende, og i takt med de opstår, i stedet for at afvente

det årlige styringsmøde.

Styringsdialogen trækker mange ressourcer, og vurderingen i de mindre kommuner er,

at merværdi ikke altid står mål med indsatsen. Det er kommunernes vurdering, at bolig-

organisationerne er glade for styringsdialogen, og at det giver dem en merværdi, mens

særligt politikerne i de store kommuner ser fordele ved at styrke og formalisere samar-

bejdet med boligorganisationerne. Det giver dem bedre mulighed for at blive inddraget i

drøftelserne om problemer og nye planer.

Det er kommunernes vurdering, at der er meget dialog – formelle og uformelle samar-

bejdsrelationer - ud over styringsdialogen, hvilket begrænser merværdien af selve sty-

ringsdialogen.

Endelig er det et stort system at sætte i gang, og i mindre kommuner med få ansatte til

at varetage tilsynsopgaverne kan der mangle ressourcer til at gå kritisk igennem det

store materiale, som boligorganisationerne indsender forud for dialogmøderne. Her læ-

ner man sig op ad revisionsrapporterne i tillid til, at de gør opmærksom på evt. proble-

mer.

Der tegner sig her et billede af, at lovgivningens rammer og de redskaber, som er tilknyt-

tet styringsdialogen er dækkende, men at det kan være ressourcekrævende at opfylde

forpligtelserne og udnytte mulighederne.

Der er i flere kommuner et ønske om at gøre dialogmøderne mere fremtidsorienterede,

og der arbejdes på at udvikle styringsdialogkonceptet, så der bruges mindre tid på at

drøfte driftsrelaterede spørgsmål og mere tid på udviklingsorienterede emner af fælles

interesse.

3.3.4 Henlæggelser og vedligeholdelse af bygninger

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med boligorganisationens vedligeholdelse af bygnin-

ger, og at der er henlagt tilstrækkelige midler til at finansiere de nødvendige arbejder.

Formålet er at undgå at bygningsmassen forfalder, at huslejen stiger kraftigt og pludse-

ligt grundet en renovering, og at der skal allokeres flere offentlige midler til at genop-

rette bygningerne efterfølgende, eller at de må rives ned.

Boligorganisationen skal have en drifts- og vedligeholdelsesplan for bygninger, hvis tids-

horisont gradvist udvides til 30 år, jf. afsnit 2.7.2. De henlagte midler skal kunne finan-

siere de løbende vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, som indgår i drifts- og vedlige-

holdelsesplanen.

I styringsrapporten er der stort fokus på henlæggelsesniveauet i de enkelte afdelinger, og

niveauet sammenholdes med et benchmark, som afhænger af karakteristika ved de en-

kelte afdelinger (alder, bygningstype m.v.).

Kortlægning af tilsynet med henlæggelser og vedligeholdelse af

bygninger

Kortlægningen har vist, at der er stor forskel på, hvordan kommunerne løfter opgaven

med tilsyn med henlæggelser og vedligeholdelse af boligorganisationernes bygninger.

De kommuner, som gør mest på dette område, gennemgår drifts- og vedligeholdelses-

planerne og holder dem op mod de henlagte midler. Denne kategori af kommuner dæk-

ker knap halvdelen af de interviewede kommuner, navnlig de store kommuner. Disse

kommuner vurderer generelt, at benchmarkene fra styringsrapporten ikke giver et retvi-

sende billede af behovet for henlæggelser i de enkelte afdelinger. Andre kommuner

screener henlæggelsesniveauer og stiller krav om øget niveau for henlæggelser, når de

vurderer, at det er nødvendigt. Der er ingen af de interviewede kommuner, der har op-

lyst om en systematisk praksis for at besigtige ejendomme fysisk af en person med byg-

geteknisk indsigt.

En tilsvarende andel af kommunerne (knap halvdelen) begrænser deres indsats til at

tage spørgsmålet om henlæggelser og vedligeholdelse op på dialogmøderne, når det

fremgår af styringsrapporten, at der er afdelinger, som har særligt lave henlæggelser.

Kommunen går ikke ind i en faglig bedømmelse af drifts- og vedligeholdelsesplanen,

men lytter til boligorganisationens forklaring på det relativt lave henlæggelsesniveau.

Det vurderes, at boligorganisationerne i forhold til disse kommuner har et relativt stort

råderum til selv at fastsætte det ønskede henlæggelses- og vedligeholdelsesniveau.

Endelig er der et mindretal af kommuner (10-20 pct.), som slet ikke går ind i spørgsmå-

let om, hvorvidt henlæggelsesniveauet og vedligeholdelsestilstanden er tilfredsstillende.

Årsagen hertil skal formentlig søges i, at de ikke føler sig fagligt klædt på til at vurdere

spørgsmålet eller at stille krav til henlæggelser og vedligeholdelse.

Vurdering af tilsynet med henlæggelser og vedligeholdelse af byg-

ninger

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Det må som minimum forventes, at kommunen reagerer, hvis styringsrapporten viser,

at henlæggelsesniveauet er væsentligt lavere end et benchmark (gul eller rød marke-

ring). Det må også forventes, at kommunen fagligt kan vurdere boligorganisationens

forklaringer og kan stille relevante opfølgende krav om henlæggelser og vedligeholdel-

sesarbejder. Omkring halvdelen af kommunerne vurderes på baggrund af interviewene

ikke at leve op til dette.

Det er bemærkelsesværdigt, at ingen af de interviewede kommuner har en systematisk

fysisk besigtigelse af boligafdelingerne af en person med byggeteknisk indsigt som en in-

tegreret del af deres tilsyn - heller ikke de kommuner som har en mere indgående be-

handling af henlæggelser og vedligeholdelse af bygninger. De samme kommuner beret-

ter, at de ikke synes, at benchmarkene fra styringsrapporten giver et retvisende billede

af henlæggelsesbehovet.

De kommende uvildige granskningsrapporter af drifts- og vedligeholdelsesplaner fra

2022, jf. afsnit 2.7.2., vil give et bedre grundlag for kommunens vurdering af henlæggel-

ser og vedligeholdelse af boligorganisationens bygninger. Det vurderes imidlertid, at det

kræver, at kommunerne prioriterer relevante faglige kompetencer til opgaven for at

kunne omsætte granskningsrapporterne til relevante krav til boligorganisationerne for

at leve op til almenboligloven. Hermed er der udviklet endnu et redskab, som kan tilføre

kommunerne viden, som potentielt kan styrke tilsynets kvalitet.

3.3.5 Renoveringssager

Kommunen skal ved større renoveringsarbejder foretage en byggeteknisk og en økono-

misk/juridisk vurdering af de ønskede renoveringsarbejder. Der er imidlertid ikke fast-

sat regler for kommunalbestyrelsens tilsyn under gennemførelsen af renoveringsarbej-

der, bortset fra at kommunalbestyrelsen (og Landsbyggefonden) skal godkende væsent-

lige ændringer af et projekt undervejs og det endelige byggeregnskab.

Et større renoveringsarbejde vil normalt være forbundet med flere kommunale godken-

delser, f.eks. forandring af ejendomme, låneoptagelse og lejeforhøjelse på mere end 5

pct. Herudover skal kommunen forholde sig til den byggetekniske løsning, spørgsmål

om genhusning og kan stille krav til både byggeriet og boligerne. En kommunalbesty-

relse kan stille betingelser for godkendelser efter almenboligloven og kan i sidste ende

afvise at meddele de nødvendige godkendelser.

Det er boligorganisationens ansvar som bygherre, at arbejderne gennemføres i overens-

stemmelse med en godkendt renoveringsplan og under hensyntagen til beboerne. Kom-

munalbestyrelsen har ret og pligt til at gribe ind, hvis den godkendte plan fraviges væ-

sentligt, eller beboerne udsættes for urimelige vilkår under en renovering.

Kommunen skal i sin sagsbehandling af renoveringsarbejder påse, at arbejderne og fi-

nansieringen er hensigtsmæssigt sammenholdt med det fremtidige huslejeniveau. Kom-

munen skal have fokus på helheden og afveje enkeltelementer i forhold til forskellige

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

hensyn. I den forbindelse kan forvaltningen inddrage kommunens forskellige admini-

strative praksisser og politikker. Det kan f.eks. være kommunens ønsker til boligudbud

og huslejeniveau, boligkvalitet, arkitektonisk udtryk og samspil med byen samt miljø og

klimasikring. Formålet med kommunens involvering er at fastholde eller udvikle de by-

politiske aspekter, som de almene boliger er opført for at understøtte.

Kortlægningen viser, at der er stor forskel på, hvordan store og små kommunerne fører

tilsyn med renoveringssager. De små kommuner går ofte ikke aktivt ind i renoveringssa-

ger, men har en dialog med boligorganisationerne om planer for nye renoveringsprojek-

ter. Derudover støtter kommunerne sig til Landsbyggefonden, der ofte er involveret med

støtte til renoveringsarbejderne.

Ifølge interviewkommunerne er boligorganisationerne gode til at inddrage kommunerne

og holde forvaltningerne orienterede om renoveringsprojekter. Hos de mindre kommu-

ner er der samtidig en forventning om, at boligorganisationerne holder huslejen nede og

i øvrigt overholder loven. Kommunerne forholder sig som udgangspunkt til huslejeni-

veauet, idet der altid er brug for boliger med en lav husleje. Det samme gælder spørgs-

mål om genhusning. Giver genhusning anledning til problemer og beboerklager, går

kommunen i dialog med boligorganisationen om at finde løsninger.

De mindre kommune holder sig således orienteret, men stiller få krav og involverer sig

ikke aktivt i renoveringsprojekterne, medmindre der opstår problemer, eller der er sær-

lige behov. Det kan der være flere grunde til, men mange steder vurderer forvaltningen,

at man ikke har den nødvendige ekspertise og bemanding til at gå ind i sådanne renove-

ringsprojekter og stille krav til byggeriet.

Som udgangspunkt involverer de store kommuner sig tidligt i renoveringsprojekter, idet

renoveringsprojekter har en særlig interesse for kommunen, og kommunen kan

”skubbe” projekterne i den rigtige retning ved at involvere sig tidligt i forløbet. I de store

kommuner involveres byrådet tidligt i renoveringsarbejderne. Der udarbejdes en sags-

fremstilling til politikerne om proces, behov, finansiering, og skema A, krav til byggeri

og genhusning. Efterfølgende forelægges større ændringer af projekterne politikerne.

Boks 3.3

Eksempler på store renoveringssager

Tingbjerg: En renovering er blevet gennemført i en afdeling i Tingbjerg og involverede

alle boligblokkene. Blokkene skulle renoveres udvendigt, indvendigt og have gennemført

skimmelsvampssanering. Bygherren vurderede, at der ikke skulle tilbydes erstatnings-

bolig til alle lejere. Renoveringsindsatsen var opdelt i fire etaper, hvor første etape, som

omfattede 120 lejligheder, blev igangsat i foråret 2016 og færdiggjort medio januar 2017.

I forbindelse med gennemførelse af først etape klagede lejerne over en række punkter,

herunder at de ikke alle var blevet tilbudt genhusning, at arbejdet med at fjerne skim-

melsvamp ikke foregik korrekt, og at der blev fjernet asbest uden forudgående oriente-

ring af lejerne. Det viste sig, at der også blev behov for at genhuse beboerne i de øvrige

boliger, da generne ved arbejderne var væsentligt større end forventet. På den baggrund

besluttede bygherren i oktober 2016 at genhuse alle beboere i de 263 lejligheder, hvor

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

arbejderne endnu ikke var påbegyndt, og alle beboere i de lejligheder, hvor renoverings-

arbejdet allerede var i gang.

Københavns Kommune har oplyst, at byggeprojektet gav anledning til mange klager, og

at kommunen var i dialog med boligorganisationen. Københavns Kommunes involve-

ring sikrede, at der blev rettet op på bygherrens oprindelige beslutning.

Søndermarken: Der var tale om indgribende facade- og tagrenoveringer og en stor in-

stallationsentreprise med etablering af ventilationsanlæg, udskiftning af faldstammer,

nye elevatorer m.v. Der var således renovering både indvendigt og udvendigt, og arbej-

derne medførte støj og støv og inddragelse af boligareal som byggeplads. I 2017 stemte

beboere for en helhedsplan med et flertal på 86 pct. af de fremmødte beboere. Den da-

værende afdelingsbestyrelse og den nedsatte følgegruppe støttede, at arbejderne skulle

gennemføres uden genhusning for at ”få flest mursten for pengene”. Renoveringsarbej-

derne blev igangsat i 2018 med renoveringen af blok 5. Ifølge boligorganisationen var

den oprindelige forventede arbejdstid i hver bolig ca. 40 dage, men det viste sig, at ar-

bejdet i hver lejlighed strakte sig over ca. 100 dage - og for nogle af boligernes vedkom-

mende i længere tid. I forbindelse med corona-udbruddet blev situationen for beboerne

yderligere vanskeliggjort, idet mange beboere skulle være hjemme om dagen, mens byg-

gearbejderne pågik.

På baggrund af det stigende antal beboerhenvendelser førte Frederiksberg Kommune

skærpet tilsyn med byggesagen i Søndermarken. I juli 2020 (den 3.-14. juli) blev der ud-

stedt i alt syv påbud om at udbedre forhold i enkelte lejligheder med hjemmel i almen-

boligloven og byggeloven.

Forvaltningen udstedte d. 16. juli 2020 i henhold til byfornyelsesloven, almenboligloven

og byggeloven påbud om, med øjeblikkelig virkning, at indstille alle indvendige arbejder

i boligerne i blok 2, idet man vurderede, at beboerne med de konstaterede niveauer af

støv og sundhedsskadelige stoffer ikke kunne sikres tilstrækkeligt mod sundhedsskade-

lige stoffer.

Vurdering: I store renoveringssager står kommunerne ofte i et dilemma, fordi genhus-

ning er omkostningstungt, og udgiften skal dækkes over renoveringsbudgettet og der-

med over huslejen. På den ene side har lejeren ret til at blive genhuset, hvis arbejderne i

boligen reelt ikke gør det muligt at opholde sig der. På den anden side har boligafdelin-

gen besluttet på afdelingsmøde, at renoveringen ikke skal indeholde genhusning. Samti-

dig kan det være vanskeligt at fastslå – specielt inden renoveringen går i gang – hvor

indgribende og langvarige arbejderne bliver for de enkelte beboere.

De to cases viser, hvor vigtigt det er, at kommunerne involverer sig på et tidligt tids-

punkt i de store renoveringssager.

I flere kommuner er der udarbejdet enten en guide, en plan eller et program for proces-

sen, og for hvad kommunen lægger vægt på i renoveringssager fra start til slut. Der har

været behov for at formalisere processerne, idet der er renoveringsarbejder i næsten alle

boligorganisationer, og derfor er der løbende kontakt mellem fagkontoret og boligorga-

nisationerne. Som led heri samarbejdes der med andre relevante dele af forvaltningen,

herunder handicapforvaltningen, byplanlægning mv. i forbindelse med den fysiske reali-

sering af helhedsplaner. Kommunen vil med et program, plan eller guide for renoverin-

ger bringe klarhed over processen og kommunens forventninger. Det er vurderingen i de

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

større kommuner, at det en specialistopgave for medarbejdere med byggeteknisk og evt.

arkitektonisk indsigt at følge renoveringsarbejder.

I lyset af kortlægningen er det vurderingen, at de mindre kommuner har svært ved at

leve op til lovens krav om, at kommunen skal spille en aktiv rolle i renoveringsprojekter

– både for at sikre overholdelse af reglerne, herunder at boligorganisationen respekterer

de beboerdemokratiske spilleregler ved beslutning om renovering og genhusning, og for

at kunne stille krav til finansiering, materialer, arkitektur, miljø m.v. og afveje forskel-

lige hensyn mod hinanden. Der er tale om tilsynsopgaver, der i mange tilfælde kræver

ressourcer og inddragelse af medarbejdere med særlig viden inden for økonomi, miljø,

byudvikling og med en solid byggeteknisk indsigt. Der er tale om ressourcer, som flere

kommuner tilkendegiver ikke er til stede i dag.

Der er dog kommuner – særligt de store bykommuner – som har etableret enheder med

en række medarbejdere der sammen besidder viden inden for de relevante fagområder.

Her er der tale om en prioriteret opgave, som er lagt i mere eller mindre faste rammer i

en vejledning, en plan eller et program, der fra begyndelsen sikrer tæt dialog om renove-

ringer og sætter fokus på helheden og samspillet med den omkringliggende by. Her er

der desuden forventning om, at boligorganisationen tilsvarende er repræsenteret i dialo-

gen med de relevante fagmedarbejdere.

Der er således forskel på, hvordan kommunerne udfylder de rammer, som lovgivningen

og de tilknyttede redskaber giver for at føre tilsyn i renoveringssager.

3.3.6 Beboersammensætningen i boligafdelinger

Almenboligloven indeholder en række målsætninger, som skal sikre en velfungerende

almen boligsektor. En af disse målsætninger handler om udlejning. Det fremgår, at bo-

ligorganisationen ved udlejning skal tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at

skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår, samtidig med at en varieret

beboersammensætning skal søges fremmet, jf. § 6 d.

Hermed tydeliggøres det, at kommunerne bør fastlægge udlejningsprincipper for det en-

kelte boligområde på baggrund af en afvejning af dels et boligsocialt hensyn og dels hen-

synet til en varieret beboersammensætning, sådan at en afdeling ikke udvikler sig skævt

og bliver socialt udsat.

Hensynet er grundlæggende og skal derfor indgå i kommunernes tilsyn med den almene

sektor, som minimum i den årlige dialog, men om nødvendigt også i det løbende tilsyn

og i forbindelse med indgåelse af udlejningsaftaler.

Udlejningssituationen og beboersammensætningen skal tages op på dialogmøderne, li-

gesom fraflytningsprocent og tomgang indgår i rapporterne, som genereres for de en-

kelte afdelinger. Der vejledes desuden om, at der i drøftelsen af målsætningen bør indgå,

om der i kommunen er afdelinger eller boligområder, som har en høj koncentration af

socialt udsatte beboere i forhold til andre afdelinger. Der er således formelt fokus herpå.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

På den baggrund er der i interviewene spurgt til, om kommunerne overvåger beboer-

sammensætningen i deres boligafdelinger, og hvordan dette foregår, ligesom det be-

handles om kommunerne anvender boligsocial kommunal anvisning.

Kortlægning af tilsynet med beboersammensætningen

Overordnet er indtrykket, at der er stor variation i tilsynet med udlejning og beboersam-

mensætningen.

Der er en tæt og systematisk overvågning af beboersammensætningen i store kommu-

ner, i kommuner hvor der er udfordringer med udsatte boligområder, og i kommuner

med stort pres på boligmarkedet.

Kommunerne fortæller her, at de har opbygget særlige overvågningssystemer på bag-

grund af de statslige ghettokriterier. Der er på den baggrund indgået udlejningsaftaler

med boligorganisationer og BL’s kredse om kriterier for udlejning i de forskellige bolig-

afdelinger. Det drejer sig om særlige kriterier, som giver fortrinsret til boligsøgende i ar-

bejde eller under uddannelse, eller andre kriterier, som kan medvirke til at balancere be-

boersammensætningen i konkrete afdelinger. Herudover er der ofte aftaler om, hvilke

afdelinger kommunerne kan anvise socialt udsatte boligsøgende til, og hvilke der ikke

kan bære anvisning af flere udsatte boligsøgende.

I disse kommuner er der et formelt samarbejde med de sociale forvaltninger, som står

for den boligsociale anvisning, og som også kan være part i udlejningsaftalerne. Herved

sikres det, at der ikke anvises udsatte borgere til boligafdelinger, hvor beboersammen-

sætningen i forvejen er skæv. I disse kommuner deltager de sociale forvaltninger også i

styringsdialogmøderne, og styringsdialogmøderne er oftest et supplement til den lø-

bende overvågning og forvaltning af det område.

Der er forskellige kendetegn ved den almene boligsektor i de kommuner, som prioriterer

tilsynet med udlejning højt. Nogle steder er beboersammensætningen skæv, og i enkelte

kommuner er der politisk fokus på at forebygge udsathed eller fastholde afdelinger i en

god udvikling. Her er der tale om store eller større bykommuner med en relativt velorga-

niset tilsynsforvaltning.

Tilsvarende viser interviewene, at kommuner, som ikke i samme omfang har udfordrin-

ger med udsatte boligområder eller afdelinger, ikke overvåger beboersammensætningen

systematisk. Flere steder er det alene et spørgsmål, som berøres på de årlige styringsdia-

logmøder. Det er i de fleste tilfælde mindre kommuner og kommuner, hvor der ikke er

større byer. I de mindre kommuner uden større byer er det i højere grad tomgang, der

spiller en rolle i forhold til udlejningssituationen.

Flere af disse kommuner giver udtryk for, at der ikke er udfordringer med beboersam-

mensætningen. De ved, hvor folk bor, og har styr på, i hvilke afdelinger de udsatte bor-

gere bor, og hvortil der derfor ikke skal anvises flere.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Der er forskel på, hvordan kommuner uden de store udfordringer med udsatte boligaf-

delinger har organiseret tilsynet med udlejning og beboersammensætning. Der er ek-

sempler på, at de sociale forvaltninger deltager formelt i dialogmøderne, mens de andre

steder inddrages ad hoc. Det er her primært juridiske og økonomiske medarbejdere i en

stabsfunktion, som er inde over tilsynet med udlejning og beboersammensætning.

Det begrænsede fokus begrundes med, at problemerne ikke er påtrængende. Herudover

kan der være en sammenhæng med, at det ikke er alle kommuner, der anvender kom-

munal boligsocial anvisning. I flere interview kommer det frem, at politikerne ikke vil

prioritere ressourcer til udgifter, der kan være forbundet hermed, f.eks. finansiering af

skader på lejemål og tomgangsleje. Uden for de større byer er der lettere adgang til le-

dige boliger, og kommunalbestyrelsen vurderer ikke, at det er deres opgave at hjælpe

borgerne med at finde et sted at bo.

I disse tilfælde kan behovet for deltagelse fra sociale forvaltninger opleves mindre på-

trængende, men det gør det samtidig vanskeligt at følge med i, hvem der bor i de almene

boliger og sikre den rette balance mellem hensyn til boligbehov og beboersammensæt-

ning.

Endelig er der kommuner med mindre provinsbyer, som har boligområder med en skæv

beboersammensætning, og som tidligere ikke har overvåget beboersammensætningen

systematisk. I et tilfælde er der nu indført en overvågning der ligner den, som finder sted

i de større kommuner, mens der i et andet tilfælde tilkendegives, at der fremover vil

blive ført et tættere tilsyn i forbindelse med en forestående omstrukturering af tilsynet

samt hele indsatsen i det udsatte boligområde.

Det er således ikke alle kommuner, som har udfordringer med udsatte boligområder,

der har systematiseret overvågningen af beboersammensætningen eller udlejningssitua-

tionen. Det er i forbindelse med parallelsamfundslovgivningen blevet obligatorisk for

kommuner at anvende fleksibel udlejning og undlade kommunal anvisning til bestemte

boligsøgende i udsatte boligområder. Her blev det i forbindelse med ministeriets evalue-

ring af anvendelsen af fleksibel udlejning identificeret, at disse nye regler ikke var imple-

menteret af alle. Det understøtter billedet af, at styring af og tilsyn med den almene sek-

tor i forhold til beboersammensætning ikke er lige formaliseret og systematisk i alle

kommuner, uanset om der er udfordringer eller ej.

Nedslag i almenstyringsdialog.dk understøtter billedet af, at der er store variationer i til-

synet med udlejning og beboersammensætning. Således er det i kommuner, som har

problemer med udsatte boligområder, at beboersammensætningen oftest er et tema i re-

feraterne. I andre referater ser det ud til i højere grad at være problemer med tomgang,

som har været drøftet.

Vurdering af overvågning af beboersammensætning

Der tegner sig et billede af, at kommunerne tilrettelægger tilsynet efter den aktuelle situ-

ation, de står i med deres almene boliger. Således er der i kommuner med udfordringer

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

med beboersammensætningen større fokus på at sikre den rette balance mellem boligso-

cialt behov og beboersammensætning end i kommuner uden sådanne udfordringer. Det

kommer dog også frem, at der er kommuner, hvor denne ad hoc prægede tilgang bety-

der, at problemer risikerer at blive overset og udvikle sig.

3.3.7 Det økonomiske tilsyn med almene boligorganisationer

Det økonomiske tilsyn med de almene boligorganisationer har to sider. På den ene side

skal tilsynet sikre, at boligorganisationens og dens afdelingers økonomi er sund og solid,

og at der træffes økonomisk forsvarlige dispositioner, herunder at der ikke sker misbrug

og svindel med boligorganisationens midler. På den anden side skal tilsynet bedømme

boligorganisationens evne til at leve op til målsætningen om, at boligorganisationen skal

udøve god økonomistyring og egenkontrol og løbende fremme kvalitet og effektivitet.

Grundlaget for det økonomiske tilsyn er dels det samlede regnskabsmateriale (årsregn-

skab inkl. udfyldt spørgeskema, årsberetning og revisionsprotokol) og styringsrappor-

tens oplysninger om økonomiske nøgletal og effektivitetstal, dels kommunens løbende

godkendelse af væsentlige økonomiske dispositioner (f.eks. køb, salg, nedrivning og op-

tagelse af lån i og pantsætning af ejendomme), som boligorganisationen påtænker.

Kortlægning af det økonomiske tilsyn

Alle interviewkommuner foretager en kritisk gennemgang af regnskabet. Den kritiske

gennemgang hviler i vid udtrækning på revisors gennemgang og udtalelser om regnska-

bet. Er der bemærkninger fra revisor, kan man regne med, at der vil blive fulgt op på be-

mærkningen.

Prioriteringen af ressourcer allokeret til at engagere sig i regnskab varierer fra kommune

til kommune. En del af kommunerne har regnskabskyndige medarbejdere i tilsynet eller

mulighed for at trække på regnskabsindsigt et andet sted i forvaltningen. Det gælder

både i kommuner med en eller få medarbejdere tilknyttet tilsynet og kommuner med

flere ressourcer bundet op i tilsynet. Men der er også kommuner, hvor tilsynet ikke rå-

der over fagligt funderede regnskabskompetencer. Der blev i interviewene nævnt et ek-

sempel, hvor en kommune har betalt en revisor for at gennemgå tre boligorganisationers

regnskaber med tilsynet med henblik på at opøve kompetencer i tilsynet på dette felt.

Ingen af kommunerne i interviewene nævnte eksempler på, at de har anmodet boligor-

ganisationens revisor om en erklæring om forhold i regnskabet, jf. driftsbekendtgørel-

sens § 117, eller at kommunen har udpeget sin egen revisor til at gennemgå boligorgani-

sationens regnskab, jf. driftsbekendtgørelsens § 118.

Der blev ikke i interviewene systematisk spurgt ind til procedure ved kommunens god-

kendelse af væsentlige økonomiske dispositioner. En kommune nævnte, at den som no-

get nyt var begyndt at kontrollere, om boligorganisationen har truffet beslutningen i

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

henhold til reglerne. Det har man ikke gjort tidligere. Det er dog vurderingen, at godken-

delse af økonomiske dispositioner normalt indbefatter en kontrol af, at beslutningen er

truffet i boligorganisationen i henhold til reglerne.

I forhold til den anden side af det økonomiske tilsyn - boligorganisationens evne til at

leve op til målsætningen om, at boligorganisationen skal udøve god økonomistyring og

egenkontrol og løbende fremme kvalitet og effektivitet – kan der findes systematiske

forskelle i kommunernes tilsyn.

I kommuner med stort politisk fokus fylder boligorganisationens effektivitetstal meget i

styringsdialogen, og kommunerne anser det for en del af deres opgave at interessere sig

for boligorganisationens administrative kvalitet og effektivitet. Det er dog fremmed for

kommunerne at skulle stille egentlige krav til boligorganisationens udvikling på de cen-

trale forretningsområder.

I de øvrige kommuner anses det ikke som en kommunal opgave at presse på for bedre

økonomistyring, egenkontrol og fremme af kvalitet og effektivitet. Det anses for at være

boligorganisationens eget domæne og således op til bestyrelsen for boligorganisationen

at presse på for opfyldelsen af denne målsætning.

I disse kommuner udviser kommunerne høflig interesse for boligorganisationens ar-

bejde med disse forhold, fordi de oplever, at effektivitetsarbejdet betyder meget for bo-

ligorganisationen.

Vurdering af det økonomiske tilsyn

Kommunernes tilsyn i forhold til den kritiske gennemgang af boligorganisationernes

regnskaber varierer mellem kommunerne, men forskellene afhænger ikke systematisk af

kommunernes størrelse eller betydningen af den almene boligsektor i kommunen. Det

vurderes derimod, at kvaliteten af tilsynet med regnskabet og økonomiske dispositioner

afhænger af de ressourcer, som kommunerne prioriterer til tilsynet. I nogle tilfælde er

der blandt staben, som varetager tilsynet, økonomiske og regnskabsfaglige kompetencer

tilstede, i andre vurderes det på basis af interviewene, at denne del af tilsynet er under-

prioriteret.

En stor del af kommunerne rapporterer, at de ikke anser det for deres opgave at presse

på for bedre effektivitet i boligorganisationerne. Det er bemærkelsesværdigt i forhold til,

at der er indgået en effektivitetsaftale mellem staten, BL og KL, jf. afsnit 2.4.3., og at det

fremgår eksplicit af lovgivningen, at boligorganisationerne er forpligtet til at arbejde

med dette. Årsberetningen, revisionsprotokollen samt effektivitetstallene fra styringsdi-

alogen giver kommunerne værktøjer til at tage disse spørgsmål op. I årsberetningen skal

der redegøres for boligorganisationens arbejde med økonomistyring og egenkontrol, og

revisor skal som led i forvaltningsrevisionen vurdere dette arbejde i revisionsprotokol-

len. Selve regnskaberne har ikke været genstand for analyse i dette arbejde, men bedømt

på interviewene med kommunerne virker det ikke som om, at årsberetningen og forvalt-

ningsrevisionen i videre omfang behandler disse temaer.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

3.3.8 Legalitetstilsyn

Kommunalbestyrelsen skal føre et legalitetstilsyn med de almene boligorganisationer for

at sikre, at boligorganisationerne administrerer de offentligt støttede ejendomme i over-

ensstemmelse med lovgivningen på området.

Formålet er at føre tilsyn med, at beboere sikres medindflydelse i beslutninger, som er

væsentlige for afdelingen og boligorganisationen, at ledige boliger udlejes efter venteli-

steprincippet eller efter særlige udlejningskriterier, og at boligorganisationen i det hele

taget følger gældende lovgivning.

Der er ikke fastsat regler om, hvordan tilsynet skal tilrettelægges og udøves, men kom-

munalbestyrelsen skal føre det tilsyn, som den anser for nødvendigt i lyset af dens vur-

dering af forholdene i boligorganisationen og dens afdelinger. Kommunalbestyrelsen vil

f.eks. skulle reagere, hvis den får henvendelser, der giver grundlag for at antage, at drif-

ten ikke er tilfredsstillende, mens tvister mellem boligorganisationen og den enkelte le-

jer afgøres af beboerklagenævnet eller domstolene.

Såfremt kommunalbestyrelsen bliver opmærksom på utilfredsstillende forhold i boligor-

ganisationen, kan den tage de forholdsregler, den skønner nødvendige for at sikre en

forsvarlig drift af organisationen og afdelingerne, herunder komme med henstillinger og

påbud til bestyrelsen.

For at understøtte kommunernes varetagelse af opgaver i relation til den almene bolig-

sektor udgiver KL to håndbøger – en om opførelse af støttede almene boliger og en om

tilsyn med drift af støttet boligbyggeri. Baggrunden for støttehåndbogen er, at der med

virkning fra 1992 skete en uddelegering af støttesagsbehandlingen til landets kommu-

ner, og kommunerne havde i den anledning behov for en beskrivelse af støtteprocessen.

Tilsynshåndbogen er derimod tænkt som et redskab, som med eksempler og beskrivel-

ser af reglerne og deres anvendelse kan føre tilsynsmyndigheden gennem typiske proble-

mer i tilsynet, og som hjælp til kommunerne er der udviklet breveksempler og checkli-

ster. Redaktionsgruppen bag tilsynshåndbogen er repræsentanter fra boligorganisatio-

ner, KL, BL, Landsbyggefonden, Byggeskadefonden, kommuner, Schultz og Bolig- og

Planstyrelsen.

Boks 3.4

Egedalsvængesagen

Efter valg af en ny afdelingsbestyrelse i Egedalsvænge i efteråret 2012 besluttede Bolig-

foreningen 3B's organisationsbestyrelse d. 17. marts 2014 at overtage afdelingsbestyrel-

sens opgaver i afdelingen. Begrundelsen fra boligorganisationens side var det vedva-

rende dårlige samarbejde mellem den afsatte afdelingsbestyrelse og boligorganisatio-

nen. Det skabte i 2012 røre i afdelingen, boligorganisationen og det omgivende samfund,

da et flertal i afdelingsbestyrelsen besluttede ikke at bruge penge på et juletræ og en jule-

træsfest. På et ekstraordinært afdelingsmøde kort før jul i 2012 forklarede bestyrelses-

medlemmerne, at deres mål ikke var at afskaffe julen, men at ingen i festudvalget havde

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

mulighed for at stå for juletræsfesten. Hele konflikten endte i 2012 med, at juletræet

trods alt kom op i Egedalsvænge.

Flere beboere i afdelingen bakkede op om den personkreds i afdelingsbestyrelsen, der

havde truffet beslutningen om ikke at indkøbe et juletræ, og disse personer blev flere

gange genvalgt til bestyrelsen. Det viste sig dog, at juletræet blot var den første af flere

konflikter omkring afdelingsbestyrelsen.

Fredensborg Kommune meddelte d. 1. april 2014, at boligforeningens handling ikke gav

tilsynet anledning til kritik eller bemærkninger, hvorefter boligforeningens organisati-

onsbestyrelse i 2015 traf beslutning om, at der ikke måtte vælges en afdelingsbestyrelse i

boligafdelingen Egedalsvænge. I 2017 afgjorde først byretten, og i 2018 også landsretten,

at der ikke i almenboliglovens bestemmelser om målsætninger, i driftsbekendtgørelsen

eller i boligforeningens vedtægter er hjemmel til, at Boligforeningen 3B´s organisations-

bestyrelse d. 3. september 2015 kunne beslutte at afskære boligtagerne i boligafdelingen

Egedalsvæge fra at vælge en afdelingsbestyrelse til at udøve medindflydelse.

Vurdering: Fredensborg Kommune traf en forkert beslutning, da den meddelte, at bolig-

foreningens handling ikke gav tilsynet anledning til kritik eller bemærkninger. Der kan

også sættes spørgsmålstegn ved, om kommunen på eget initiativ skulle have forhindret,

at Boligforeningen 3B´s organisationsbestyrelse overtog afdelingsbestyrelsens opgave i

Egedalsvængeafdelingen. Kommunen kunne med tilsynsbestemmelserne have afsat af-

delingsbestyrelsen og i stedet indsat en midlertidig forretningsfører til at udføre afde-

lingsbestyrelsens opgaver, hvis forholdene blev anset for tilstrækkeligt kritisable. Forret-

ningsføreren kunne i så fald have været en anden end Boligorganisationen 3B, hvis kom-

munen vurderede, at der var et for konfliktfyldt forhold mellem beboerne og boligorga-

nisationen.

Som tilsynsmyndighed skal kommunen sikre en balance mellem hensynet til boligorga-

nisationens drift og hensynet til beboernes ret til at blive inddraget i beslutningerne. Bo-

ligorganisationen er forpligtet til at sikre velfungerende og trygge boligafdelinger, der

drives forsvarligt, og hvor der er plads til alle. Samtidigt er boligorganisationen også for-

pligtet til at understøtte beboerdemokratiet og at sikre, at beboerne også i praksis får

den indflydelse på beslutningerne, som de er tiltænkt.

Kortlægning af legalitetstilsyn

Det lyder samstemmende fra de 12 interviewkommuner, at kommunerne ikke gennem-

fører en egentlig legalitetskontrol i den forstand, at man af egen drift tager sager op for

at sikre, at der er overensstemmelse mellem boligorganisationernes administrative

praksis og reglerne. Kommunerne gennemfører, hvad man kan kalde et reaktivt tilsyn og

går således kun ind i sager, som kommer til kommunernes kendskab - enten gennem

klager eller henvendelser fra omgivelserne.

Flere af kommunerne fortæller, at de modtager ganske få klager og henvendelser om

uregelmæssigheder i boligorganisationer. I enkelte kommuner kan der gå flere år mel-

lem klager og henvendelser.

Vurdering af legalitetstilsynet

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

Interviewene giver ikke et entydigt billede af, om kommunernes tilbageholdenhed med

at føre et systematisk tilsyn med boligorganisationernes efterlevelse af reglerne skyldes

en oplevelse af, at reglerne i vidt omfang overholdes, en udbredt konsensus om ikke at

blande sig i den daglige drift eller snarere er et spørgsmål om ressourcer.

I flere kommuner er der en forventning om, at de uafhængige revisorer i deres årlige

rapporter udover at gennemgå nøgletal for boligorganisationernes økonomi også vil

rejse et flag, hvis der i forbindelse med revisionen konstateres overtrædelse af reglerne

for boligorganisationernes virksomhed i øvrigt.

3.3.9 Sunde boliger

Som led i interviewene er kommunerne blevet spurgt om, hvordan de behandler klager

fra lejere i almene boliger over forekomst af skimmelsvamp og andre forhold, som gør

boligerne usunde at opholde sig i.

Kortlægning af tilsynet med sunde boliger

Langt de fleste kommuner har en fast organisation, enhed eller medarbejder, som tager

sig af denne type henvendelser. Som hovedregel ligger denne ydelse i kommunens tekni-

ske forvaltning, som behandler alle henvendelser, hvad enten de kommer fra en lejer i

en almen bolig eller andre borgere. Tilsynet med de almene boligorganisationer ligger

typisk et andet sted i den kommunale forvaltning, og det er meget begrænset, hvad de

interviewede har kunnet oplyse om proceduren for behandling af disse henvendelser.

Kommunerne har i vid udstrækning tilrettelagt administrationen af området i overens-

stemmelse med vejledning nr. 47 af 27. juni 2008 om kommuners mulighed for at gribe

ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum, jf. afsnit 2.9.

Det indebærer, at kommunerne reagerer på klager fra borgere over fugt og skimmel i de-

res bolig. De fleste kommuner har en indledende screening af problemets omfang, her-

under sikrer de sig, at borgerne har klaget til udlejeren over problemet. Nogle kommu-

ner har udarbejdet standardiserede skemaer, som borgerne skal udfylde, inden sagen

startes op.

Herefter foretages en besigtigelse af boligen. Udlejeren er som hovedregel også varslet

om besigtigelsen, ligesom der skal foretages partshøring af udlejeren.

Det er forskelligt, i hvilket omfang kommunens medarbejder har byggeteknisk indsigt og

foretager vurdering af, om skimmelsvampen er sundhedsfarlig, og om årsagen til skim-

melsvamp skal søges i byggetekniske forhold eller skyldes forkert brug af bygningen

(manglende udluftning, tildækning af ventilation, for lav varme m.v.) Nogle kommuner

sætter altid et privat firma med ekspertise på området til at vurdere sagen, andre anven-

der private firmaer, når der er uenighed med ejeren om årsagen til skimmelsvamp, eller

når det er vanskeligt at fastslå årsagen.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

En del sager skyldes forkert brug af boligen og løses gennem vejledning af borgeren. Sa-

gerne, hvor der skal ske byggetekniske ændringer, søges løst gennem dialog med ejeren.

Muligheden for at varsle påbud, udstede påbud og i sidste ende kondemnere skal sikre,

at problemerne bliver løst. I de fleste kommuner er beslutning om kondemnering af en

bolig ikke delegeret til forvaltningen.

Kommunerne oplever generelt, at sager vedrørende almene boliger kan løses i dialog

med boligorganisationen, og det er derfor ikke nødvendigt at udstede påbud m.v.

Kommunernes indsats på området er begrænset til situationer, hvor de modtager klager

fra borgerne over fugt og skimmel i boligerne. En enkelt kommune blandt de interview-

ede har også en opsøgende indsats, hvor de bl.a. uopfordret besigtiger alle boliger, hvor

kommunen skal yde indskudslån efter boligstøtteloven (det vil i praksis sige nyudlejning

af boliger til mindrebemidlede familier) og boliger, hvor der er hyppig udskiftning af le-

jere.

Vurdering af kommunernes tilsyn med sunde boliger

Kommunerne har generelt tilrettelagt tilsynet med sunde boliger i overensstemmelse

med vejledningen på området og dermed på en meget ensartet måde.

Generelt beretter kommunerne, at de almene boligorganisationer er lydhøre over for at

rette op på byggetekniske indretninger, som forårsager sundhedsfarlige problemer med

fugt og skimmelvækst.

3.4 Overordnede kendetegn ved det faktiske tilsyn i de 12 in-

terviewkommuner

Kortlægningen af kommunernes tilsynspraksis på det almene boligområde gennem in-

terview med 12 kommuner har vist, at tilsynet generelt er karakteriseret ved at:



Der er løbende og uformel dialog mellem kommune og boligorganisationen

Der er tillid fra kommunens side til, at boligorganisationen følger reglerne

Kommunerne fører et reaktivt tilsyn ved at reagere på henvendelser og problemer,

men går sjældent proaktivt ind i sager om f.eks. henlæggelsesniveauer, effektivitet

og kvalitet



Kommunerne sjældent finder det nødvendigt at anvende magtmidler så som påbud

og indsættelse af forretningsfører.

Kortlægningen viser også, at omdrejningspunktet i kommunernes tilsyn er den på for-

hånd tilrettelagte og strukturerede proces for gennemførelse af styringsdialogen.

Gennemgangen af en række dokumentationspakker fra boligorganisationer i de udvalgte

interviewkommuner viser, at alle kommuner gennemfører styringsdialogen inden for

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

rammerne af de foreskrevne krav. Det vil sige, at kommunerne hvert år inviterer bolig-

organisationer til dialogmøde og forud for de årlige dialogmøder har sikret, at boligorga-

nisationerne har fremsendt dokumentationspakker med styringsrapporter indeholdende

beskrivelse af aktuelle udfordringer og fremtidsplaner, nøgletal, regnskaber, revisions-

protokol m.v. For at hjælpe boligorganisationerne på vej ligger der fra centralt hold en

skabelon for styringsrapporten, hvorved det sikres, at kommunerne modtager en ensar-

tet og standardiseret rapport om de enkelte boligafdelinger.

Styringsrapporten giver kommunen et overblik og mulighed for hurtigt at vurdere bolig-

organisationens virksomhed og performance i forhold til nogle centrale nøgletal om ef-

fektivitet, henlæggelser, klager m.v. og lovens målsætninger. Ved at gennemgå materia-

let har kommunerne således gode muligheder for at forberede sig forud for dialogmø-

derne.

Stort set alle de 12 interviewkommuner udarbejder efterfølgende en individuel redegø-

relse – og offentliggør den. Redegørelserne indeholder et mere eller mindre fyldigt refe-

rat af drøftelsen mellem boligorganisation og kommune og beskriver de aftaler, som evt.

er indgået mellem parterne.

Specielt de store kommuner med mange almene boliger bruger mange ressourcer på sty-

ringsdialogen og inddrager også mere politisk betonede emner i dialogen. Disse kommu-

ner har en større organisation omkring tilsynet med de almene boligorganisationer.

Medarbejderne arbejder fuld tid med det almene boligområde, og medarbejderne har

forskellige faglige kompetencer, ligesom der er mulighed for sparring og sidemandsop-

læring m.v.

I de mindre kommuner er der naturligt færre ressourcer at anvende på opgaven. Her er

det karakteristisk, at der sidder en eller to medarbejdere på opgaven, og at disse medar-

bejdere også varetager andre faglige opgaver i kommunen. Det giver en svag organisato-

risk ramme for tilsynet, som er sårbar, når der sker udskiftning af medarbejdere, eller

der opstår usædvanlige og ressourcekrævende opgaver. Det er karakteristisk, at der

blandt de 12 interviewede kommuner var flere, som fortalte, at de enten står midt i eller

netop har gennemlevet en omstilling, hvor tilsynsopgaven bliver genopfundet pga. med-

arbejderskift eller omorganisering. Denne erfaring gælder ikke alene små kommuner

men også større kommuner.

Den relativt svage organisatoriske ramme fører til, at nogle kommuner mangler kompe-

tencer i tilsynet til at bedømme og kritisk vurdere regnskaber og drift- og vedligeholdel-

sesplaner og dertil hørende henlæggelser.

Kommunerne fører generelt et reaktivt tilsyn. Hermed menes, at kommunerne reagerer

på de informationer, de modtager, men sjældent er opsøgende for at afdække forhold,

der ikke er i overensstemmelse med reglerne på området eller indgåede aftaler.

Det er således karakteristisk, at ingen kommuner blandt de interviewede af egen drift

ved stikprøvekontroller eller lignende undersøger, om boligorganisationerne følger lov-

givningen i forhold til f.eks. udlejning af boliger. Kommunerne har heller ikke praksis

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 3

Kortlægning af det faktiske tilsyn hos 12 kommuner

for systematisk at besigtige de almene boligafdelingers vedligeholdelsesstand af en med-

arbejder med byggeteknisk indsigt.

De fleste kommuner ser det ikke som deres opgave aktivt at presse boligorganisatio-

nerne til løbende at forbedre deres effektivitet og kvalitet.

Det er ligeledes de færreste kommuner, som har formuleret en fast procedure for deres

godkendelse af større renoveringssager i almene boligafdelinger, både for at sikre over-

holdelse af reglerne, herunder at boligorganisationen respekterer de beboerdemokrati-

ske spilleregler ved beslutning om renovering og genhusning, og for at kunne stille krav

til finansiering, materialer, arkitektur, miljø m.v. og afveje forskellige hensyn mod hin-

anden.

Endelig er der eksempler på, at kommuner overser, at beboersammensætningen i et bo-

ligområde over en årrække har udviklet sig i en negativ retning, og derfor bliver der ikke

i tide taget initiativer for at modvirke denne udvikling.

Det kan opsummeres, at lovgivningen der sætter rammerne for kommunernes tilsyn

med de almene boligorganisationer, er til stede. Det samme gælder de redskaber, som

giver kommunerne adgang til viden om de områder, der skal føres tilsyn med. Udfor-

dring består således primært i, at nogle kommuner ikke prioriterer tilsynet tilstrækkeligt

højt.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

4.1 Indledning – valg af eksempler

Der er redegjort for reglerne for tilsynet med de almene boligorganisationer, ligesom det

faktiske tilsyn er kortlagt og analyseret. I den forbindelse er der identificeret forhold,

som kan anses som udfordringer, og som det kan overvejes at håndtere.

For at få indsigt i, hvordan andre tilsyn er organiseret og få inspiration til, hvordan tilsy-

net med den almene boligsektor evt. kan styrkes, er der indhentet bidrag med en beskri-

velse af tilsynsmodeller fra tre andre ressortområder.

De tre

tilsyn der er indhentet viden om, er:

Børne- og Undervisningsministeriets tilsyn med frie grundskoler

Socialtilsynets driftsorienterede tilsyn med tilbud på det specialiserede socialom-

råde, herunder botilbudslignende tilbud, jf. socialtilsynslovens § 4, stk. 1, nr. 3, som

kan være etableret i boliger etableret efter almenboligloven

Kommunernes tilsyn med private aktører i beskæftigelsesindsatsen.

Baggrunden for valget af de tre tilsyn er, at disse fører tilsyn med private aktører og in-

stitutioner, som leverer et offentligt støttet tilbud, en egentlig velfærdsydelse eller udfø-

rer opgaver for det offentlige.

Der er søgt informationer om organiseringen og tilrettelæggelsen af tilsynet med private

institutioner på de tre områder, herunder tilsynets beføjelser og reguleringen af hvordan

tilsynsopgaven udføres. På den baggrund kan det overvejes, om de udfordringer, der er

identificeret i analysen af tilsynet med de almene boligorganisationer, kan imødekom-

mes ved

at indføre elementer fra tilsynet på de andre sektorområder.

Relevans i forhold til tilsynet med de almene boligorganisationer

Almene boligorganisationer er private foreninger, som skal stille boliger til rådighed for

alle med behov for en rimelig husleje og give mulighed for at få indflydelse på egne bo-

forhold. Almene boligorganisationer tilbyder både familie-, ældre- og ungdomsboliger.

De almene boliger har således en vigtig funktion i det samlede kommunale velfærdstil-

bud, idet de leverer boliger til socialt udsatte borgere, unge, studerende samt ældre og

personer med handicap, men også boliger til mennesker

uden særlige behov.

Bortset fra til ældreboliger har kommunerne ikke pligt til at sikre borgerne adgang til al-

mene boliger. Der er således ikke krav om, at kommunerne skal levere en bestemt andel

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

almene boliger, og borgerne har som udgangspunkt ikke krav på, at kommunen

stiller

boliger til rådighed eller hjælper dem med at finde en bolig.

På den måde adskiller den almene boligsektor og de almene boliger sig

både fra de frie

grundskoler på skoleområdet, de private botilbud og de private aktører, som leverer

ydelser på beskæftigelsesområdet. Her er der tale om egentlige velfærdsydelser eller til-

bud, som borgerne på forskellig vis har pligt til at følge og ret til at have adgang til. Her-

udover er det offentliges økonomiske engagement mere direkte i de tre velfærdstilbud og

ydelser, hvis tilsyn behandles her.

Ikke desto mindre er der også ligheder i statens og kommunernes relation til de tre vel-

færdstilbud og den almene boligsektor, som gør det relevant at gennemgå de andre til-

synsmodeller for at få inspiration til et styrket tilsyn med den almene boligsektor. Den

almene boligsektor modtager også en betydelig offentlig økonomisk støtte, mest direkte i

form af kommunal grundkapital, til gengæld for at levere boliger, som er en del af kom-

munernes velfærdstilbud. Desuden er sektoren også detaljereret reguleret, både i for-

hold til husleje, beboerdemokrati og boligernes kvalitet. Det er således relevant og legi-

timt at

føre både et økonomisk tilsyn og et legalitetstilsyn.

Endelig er der en variation i hvilke offentlige institutioner, der fører tilsyn med de tre

områder. På undervisningsområdet er det Børne- og Undervisningsministeriet, som fø-

rer direkte tilsyn med skolerne. På det specialiserede socialområde er det fem socialtil-

syn, som er kommunalt forankret - ét i hver region, som fører et driftsorienteret tilsyn

med de af socialtilsynet omfattede tilbuds generelle kvalitet. Endelig er det på beskæfti-

gelsesområdet kommunerne, der fører tilsyn med de private aktører, som de entrerer

med, mens Beskæftigelsesministeriet kontrollerer kommunernes performance i beskæf-

tigelsesindsatsen. Således er det hensigten, at gennemgangen af de tre modeller kan af-

dække forskellige tilsynsmodeller, som kan inspirere tilsynet med de almene boligorga-

nisationer enten med elementer fra én model alene eller fra forskellige typer tilsyn.

Efter gennemgangen af de tre tilsyn samles op på, hvilke elementer der evt. vil kunne

indgå i tilsynet med de almene boligorganisationer.

4.2 Børne- og Undervisningsministeriets tilsyn med private

skoler

4.2.1 Styrelsen for Undervisning og Kvalitets tilsynsvirksomhed

Styrelsen fører tilsyn med, om skoler og institutioner overholder lovgivningens krav til

undervisningen og institutionsdriften, om undervisningen er af tilfredsstillende kvalitet

(kvalitetstilsyn), og om de tildelte midler anvendes forsvarligt.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Rammerne for tilsynet varierer fra område til område og afhænger af, om det er tilsyn

med folkeskolen, selvejende og statslige selvejende institutioner eller de frie skoler. Sty-

relsen sikrer dels kvaliteten af undervisningstilbuddene, dels om loven overholdes, og

om statstilskud forvaltes korrekt.

4.2.2 Tilsynets hovedindhold og strategi

Styrelsens tilsynsopgaver med uddannelser og institutioner falder i følgende kategorier:



Fagligt og pædagogisk tilsyn

Institutionelt tilsyn

Økonomisk tilsyn

Tilsyn med støtteområdet

Øvrige tilsynsområder.

Tilsynet indgår, som en integreret del af styrelsens samlede kvalitets- og kapacitetsun-

derstøttende aktiviteter og bidrager herved til lokal kapacitetsopbygning på skoler, ud-

dannelsesinstitutioner og i kommuner.

Styrelsen har en samlet tilsynsstrategi, der fastlægger den overordnede ramme for sty-

relsens tilsynsvirksomhed og har fokus på kvalitet i uddannelserne med et dialogbaseret

kvalitetstilsyn samt skolernes og institutionernes faglige og økonomiske resultater, som

skal sikre

effektiv og udviklingsorienteret institutionsdrift.

4.2.3 Tre tilsynsspor

Styrelsens tilsynsaktiviteter på det fagligt-pædagogiske, økonomiske og øvrige område

gennemføres overordnet inden for tre tilsynsspor:

Risikobaseret tilsyn: I de risikobaserede tilsyn følger styrelsen de enkelte uddan-

nelses- og institutionsområders resultater med udgangspunkt i screeninger på

udvalgte indikatorer. Skoler og institutioner, som viser tegn på vedvarende dår-

lige resultater, bliver udvalgt til tilsyn.

Tematisk tilsyn: De tematiske tilsyn retter sig mod særskilte områder inden for

eller på tværs af de enkelte uddannelses- og institutionsområder, hvor styrelsen

vurderer, at der kan være risiko for, at skoler og institutioner er fagligt eller øko-

nomisk udfordrede, eller hvor der er mistanke om manglende regeloverholdelse.

Enkeltsagstilsyn: Enkeltsagstilsynet føres på baggrund af enkelte skolers og insti-

tutioners udfordringer relateret til eksempelvis økonomiske vanskeligheder,

manglende effektivitet i forvaltningen eller manglende overholdelse af regler.

Disse tre spor anvendes inden for tilsynet med de forskellige områder, dvs. både de of-

fentlige og private skoler.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

4.2.4 Gennemførelse af tilsyn med frie grundskoler

Frie grundskoler kan inden for rammerne af friskoleloven give undervisning, der stem-

mer med skolernes egen overbevisning. Undervisningen skal stå mål med, hvad der al-

mindeligvis kræves i folkeskolen og forberede eleverne til at leve i et samfund som det

danske med frihed og

folkestyre.

På det frie grundskoleområde har styrelsen ansvar for at føre et overordnet

tilsyn med

undervisningen. Her føres tilsyn med, om undervisningen samlet set kan lede eleverne

frem til de slutmål, skolen har opstillet for undervisningen. Tilsynet omfatter skolernes

faglige resultater, undervisningens kvalitet og regeloverholdelse. Der er to

centrale krav,

tilsynet vurderer:

Stå-mål-med-kravet

Frihed og folkestyrekravet.

Det

handler om, at en skoles undervisning efter en helhedsvurdering står mål med, hvad

der almindeligvis kræves i folkeskolen, og om skolen lever op til kravet om at forberede

eleverne til at leve i et demokratisk samfund med kendskab til og respekt for grundlæg-

gende friheds- og

menneskerettigheder.

Tilsynet

tager udgangspunkt i, at kvalitetssikring og regeloverholdelse er et lokalt an-

svar, der skal løftes af de enkelte skolers ledelse og bestyrelser. Styrelsen fører dog ifølge

Børne- og Undervisningsministeriets

hjemmeside løbende tilsyn i de tre tilsynsspor,

som er nævnt ovenfor.

I forbindelse

med det

risikobaserede tilsyn,

screener styrelsen hvert andet år de frie

grundskolers resultater for at få et overblik over, om der er skoler, som ikke lever op til

de faglige krav. Det

tematiske tilsyn

kan udspringe af problemer, styrelsen er blevet op-

mærksom på eller af politiske interesser. Det kan for eksempel være skoler uden prøver

eller skoler, der fører selvevaluering.

Enkeltsagstilsyn

kan føres som opfølgning på tidli-

gere tilsynssager eller henvendelser om konkrete

problemer. Her er for eksempel en

whistle-blower

ordning.

Herudover kan anvendes et særligt lovhjemlet skærpet tilsyn i de sammenhænge, hvor

styrelsen på baggrund af det almindelige tilsyn eller en henvendelse fra offentligheden

vurderer, at der kan være anledning til tvivl om, hvorvidt skolen lever op til de to hoved-

krav. Her

råder styrelsen over mere intensive værktøjer i tilsynsindsatsen.

Sanktioner

Styrelsen kan

i tilsynet gøre brug af sanktioner over for skoler og institutioner. Styrel-

sens sanktionsanvendelse kan for eksempel bestå i påbud over for en skole eller institu-

tion, bortfald af tilskud, krav om tilbagebetaling af tilskud, indgreb over for skolens eller

institutionens bestyrelse eller tilbagekaldelse af godkendelse af

institutioner eller udbud.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Brugen

af sanktioner har hjemmel i gældende regulering på det konkrete uddannelses-

og institutionsområde.

4.2.5 Tilsynets gennemførelse

Et konkret tilsynsforløb med skoler eller institutioner indledes på baggrund af en samlet

vurdering af de udfordringer, som en skole eller institution har. Herefter tager styrelsen

kontakt til skolen eller institutionen med henblik på at informere om, hvorfor skolen el-

ler institutionen er udvalgt til tilsyn.

Et tilsynsforløb vil efterfølgende kunne bestå af flere elementer. Styrelsen vil kunne an-

mode om yderligere redegørelser fra skolen eller institutionen. Tilsynet kan indebære

både uanmeldte og anmeldte tilsynsbesøg for at observere praksis på skolen, og møder

med skolens ledelse, bestyrelse og personale.

Tilsynet afsluttes med en afgørelse på baggrund af en samlet vurdering af de elementer,

der er indgået i tilsynet.

Skolen eller institutionen vil kunne blive pålagt et eller flere påbud i forbindelse med af-

gørelsen og få opstillet passende målorienterede løsningsindsatser, der skal bidrage til,

at skolen eller institutionen

retter op på dårlige resultater eller får hjælp til de udfordrin-

ger, de har.

En målorienteret

løsningsindsats kan som eksempel være i form af en forpligtende mål-

fokuseret indsatsaftale med skolens eller institutionens bestyrelse eller opstilling af en

konkret handlingsplan. På den måde forpligtes skolen eller institutionen til at foretage

nærmere angivne foranstaltninger for at rette op på utilfredsstillende uddannelses- eller

institutionskvalitet, utilfredsstillende resultater eller dårlig økonomi.

I tilfælde hvor der er tale om en tilsynsindsats som følge af en antagelse om en skoles el-

ler institutions manglende regeloverholdelse på et konkret felt, retter tilsynet sig natur-

ligt mod dette felt, men kan efter omstændighederne også brede sig ud til andre felter i

forhold til den pågældende skole eller institution, hvis styrelsen som led i tilsynet får en

antagelse om, at skolen eller institutionen også har problemer på andre felter.

4.3 Socialtilsynets tilsyn med tilbud på det specialiserede so-

cialområde

Godkendelse af og driftsorienteret tilsyn med tilbud på det specialiserede socialområde,

som er omfattet af lov om socialtilsyn, herunder private botilbud, føres af socialtilsynet.

I forhold til tilsynet med almene boligorganisationer er dette tilsyn interessant, fordi til-

synet også er rettet mod private organisationer, som er underlagt intensiv offentlig regu-

lering, og fordi tilsynet er organiseret på tværs af kommuner, således er de fem socialtil-

syn kommunalt forankret, ét i hver region, som varetager det samlede tilsyn for alle lan-

dets kommuner, jf. afsnit 4.3.1.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Private botilbud adskiller sig væsentligt fra almene boligorganisationer ved, at brugerne

af tilbuddene er blandt de mest udsatte borgere, og de pågældende er afhængige af den

ydelse, som tilbuddet leverer. Kvaliteten af tilbuddene, herunder den indsats som leve-

res, er derfor et afgørende hensyn. Dertil kommer, at der er betydelig variation i indhol-

det af den specialiserede botilbudsydelse sammenlignet med at levere en ”boligydelse”.

Der er dog en række elementer i forhold til økonomistyring, kvalitet og udvikling, hvor

der er paralleller mellem de to områder.

Afsnittet indeholder en overordnet beskrivelse af socialtilsynets opgave med at god-

kende og føre driftsorienteret tilsyn med sociale tilbud.

Socialtilsynene er reguleret i lov om socialtilsyn (socialtilsynsloven), som trådte i kraft

den 1. januar 2014.

Formålet med tilsynsreformen var bl.a. at sikre et mere professio-

nelt og uafhængigt tilsyn med borgerne i centrum, hvor der stilles relevante krav til til-

buddene, som sikrer gennemsigtighed med økonomien, økonomisk soliditet og høj fag-

lig kvalitet i de sociale tilbud.

Socialtilsynet

har til opgave at godkende og føre driftsorienteret tilsyn med sociale til-

bud, som er omfattet af socialtilsynslovens § 4, stk. 1. Det drejer sig bl.a. om botilbud til

midlertidigt og længerevarende døgnophold til voksne, og botilbudslignende tilbud,

hvor tilbud efter serviceloven til personer med nedsat fysisk og psykisk funktionsevne

leveres i boligtyper, som kan sidestilles med botilbud efter serviceloven. Sådanne tilbud

kan være ejet og/eller drevet af kommuner, regioner, private selskaber, selvejende insti-

tutioner eller foreninger. Private, kommunale og regionale tilbud er underlagt stort set

de samme

regler for godkendelse og tilsyn.

Det driftsorienterede tilsyn har både karakter af kontrol og kvalitetsudvikling. Derfor fø-

rer tilsynet ikke bare kontrol, men indgår også i dialog med tilbuddene for at fastholde

og udvikle kvaliteten i det enkelte tilbud.

Ved siden af socialtilsynets driftsorienterede tilsyn er det personrettede tilsyn, som efter

servicelovens § 148, stk. 1, udføres af den kommune, der har ansvaret for borgerens op-

hold i tilbuddet. Det personrettede tilsyn har til formål at tage udgangspunkt i den en-

kelte borger og sikre, at vedkommende trives i tilbuddet og modtager den rigtige og af-

talte hjælp.

4.3.1 Særligt om godkendelse af og tilsyn med pladser oprettet ef-

ter anden lovgivning, f.eks. almenboligloven

Det følger af § 4, stk. 1 i socialtilsynsloven, hvilke tilbud socialtilsynene godkender og fø-

rer driftsorienteret tilsyn med.

Socialtilsynene godkender og fører herunder tilsyn med tilbud i form af hjælp og støtte

efter servicelovens §§ 83-87, 97, 98 og 102, når:

Lov nr. 608 af 12. juni 2013 om socialtilsyn, jf. lovforslag nr. L 205, FT 2012-13.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder



Sådanne tilbud leveres til beboere i plejeboliger eller lignende boligformer efter

andre bestemmelser end nævnt i lovens § 4, stk. 1, nr. 2, hvor der forudsættes

kommunal visitation til bodelen, og hvor kommunen visiterer til boligen, dog

ikke friplejeboliger.



Hjælpen udgår fra servicearealer knyttet til boligerne og ydes af et fast ansat

personale.

Tilbuddet til beboerne omfatter i væsentligt omfang støtte efter servicelovens §

85.

Tilbuddets målgruppe er personer, der har ophold i boligen på grund af nedsat

fysisk eller psykisk funktionsevne eller særlige sociale problemer.

Selve bygningerne/bodelen af det samlede ”tilbud” etableres og drives efter anden lov-

givning, f.eks. almenboligloven, og disse er derfor ikke omfattet af godkendelse og tilsyn

fra socialtilsynet. Socialtilsynets kompetence omfatter alene det indholdsmæssige tilbud

bestående af hjælp efter servicelovens §§ 83-87, samt hjælp efter §§ 97, 98 og 102, der

ydes til beboerne som en integreret del af hjælpen i botilbuddet, og som gør, at der er

tale om et samlet tilbud, der kan sidestilles med botilbud efter serviceloven. Indsatser

efter anden lovgivning, f.eks. sundhedslovgivningen, er ikke omfattet.

De faglige krav til kvaliteten af hjælpen i tilbuddet er de samme som til den tilsvarende

hjælp, der ydes til borgere i botilbud efter serviceloven. Socialtilsynet ser i den forbin-

delse bl.a. på den konkrete organisering af hjælpen, de fysiske rammers egnethed, samt

om der er sammenhæng mellem den socialfaglige indsats og de økonomiske midler afsat

hertil.

4.3.2 De fem socialtilsyn

Socialtilsynene varetages af fem kommuner (Frederiksberg, Holbæk, Faaborg-Midtfyn,

Silkeborg og Hjørring kommuner), ét tilsyn i hver geografisk region, som har ansvaret

for at godkende og føre driftsorienteret tilsyn med de af loven omfattede tilbud belig-

gende i regionen. Socialtilsynene fører ikke tilsyn med tilbud beliggende i egen kom-

mune eller med egne tilbud beliggende i andre kommuner. Tilsyn med disse tilbud føres

af et af de øvrige tilsyn. På den måde sikres tilsynets uvildighed.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Figur 4.1

Kort over de fem socialtilsyn

4.3.3 Indholdet i godkendelsen og det driftsorienterede tilsyn

Socialtilsynene godkender sociale tilbud, som er omfattet af socialtilsynet, som generelt

egnede til at modtage borgere inden for tilbuddets målgruppe, hvis de opfylder en nær-

mere række betingelser i socialtilsynslovens §§ 6 og 12-18.

I forbindelse med godkendelse af og tilsyn med sociale tilbud vurderer socialtilsynet til-

buddenes generelle kvalitet inden for følgende temaer:

Uddannelse og beskæftigelse (målsætning om at borgeren inkluderes i samfundet

gennem uddannelse og beskæftigelse)

Selvstændighed og relationer (målsætning om at borgeren indgår i sociale relati-

oner og lever et selvstændigt liv i overensstemmelse med egne ønsker og behov)

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Målgrupper, metoder og resultater (kvaliteten i tilbuddene bedømmes ved, at der

er et klart formål med indsatsen, og tilbuddets metoder medvirker til at sikre

borgerens trivsel og den ønskede udvikling for borgerne)

Sundhed og trivsel (kvaliteten i tilbuddene bedømmes ved, at tilbuddene under-

støtter borgernes fysiske og mentale sundhed og trivsel)

Organisation og ledelse (kvalitet i tilbuddene forudsætter en hensigtsmæssig or-

ganisering samt en kompetent og ansvarlig ledelse)

Kompetencer (kvalitet i tilbuddene forudsætter, at medarbejderne har de faglige,

relationelle og personlige kompetencer, der er nødvendige i forhold til tilbuddets

målsætninger, målgrupper, og de metoder tilbuddet anvender)

Økonomi (tilbuddene skal have en bæredygtig økonomi, som rummer plads til

udvikling og investering)

Fysiske rammer (de fysiske rammer skal understøtte målgruppens behov og for-

målet med indsatsen).

Ved vurderingen af kvaliteten inden for tema 1-6 og 8 anvender socialtilsynene en cen-

tralt fastsat kvalitetsmodel, som inden for hvert tema er opdelt i en række kriterier og

indikatorer.

Supplerende til kvalitetsmodellen og de temaer den indeholder, fører socialtilsynet til-

syn med tilbuddenes økonomi og godkender, som led heri, hvert år tilbuddenes årsbud-

get. Godkendelse fra socialtilsynet er en forudsætning for, at tilbuddet kan anvendes af

kommunerne.

Foruden opgaven med at godkende tilbud fører socialtilsynene driftsorienteret tilsyn

med de godkendte tilbuds generelle kvalitet. Her påser socialtilsynet, at tilbuddet fortsat

opfylder betingelserne for godkendelse. Tilsynet skal som led i det driftsorienterede til-

syn besøge alle omfattede tilbud mindst én gang om året.

Socialtilsynet har både i forbindelse med godkendelse af og driftsorienteret tilsyn med

tilbuddene en udtrykkelig forpligtelse til at indgå i dialog med tilbuddet. Dialogen skal

bidrage til at fastholde og udvikle kvaliteten i tilbuddet.

Alle tilbud

omfattet af socialtilsynet skal fremgå af Tilbudsportalen. Socialtilsynene god-

kender stort set alle oplysningerne på Tilbudsportalen om de tilbud, de fører tilsyn med,

og lægger desuden oplysninger på portalen om resultaterne af deres tilsyn – herunder

om tilsynets vurdering af tilbuddenes kvalitet.

4.3.4 Sanktioner i socialtilsynet

Socialtilsynet skal sikre, at de enkelte tilbud generelt har en kvalitet, så det er forsvarligt

for kommunerne at placere borgere i de konkrete tilbud. Socialtilsynet kan i forbindelse

med godkendelsen fastsætte vilkår, som skal opfyldes, inden godkendelsen kan træde

endeligt i kraft.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Socialtilsynet har i forbindelse med det driftsorienterede tilsyn mulighed for at gøre

brug af sanktioner (påbud og skærpet tilsyn i sammenhæng med påbud) over for tilbud,

som ikke har den fornødne kvalitet eller på anden vis skal rette op på forhold af betyd-

ning for at kunne opretholde godkendelsen. Socialtilsynet skal fastsætte en frist for et

påbuds overholdelse.

Socialtilsynet kan træffe afgørelse om ophør af et tilbuds godkendelse, hvis det ikke læn-

gere lever op til grundlaget for godkendelsen. Sanktionerne er hjemlet i socialtilsynslo-

vens §§ 5 og 8. Sanktionerne er et af de instrumenter, som socialtilsynet har i forhold til

at sikre kvaliteten på de sociale tilbud. Den mest vidtgående sanktion, som socialtilsynet

kan tage i brug, er ophør af godkendelsen, hvorefter et tilbud må ophøre.

4.3.5 Klage over socialtilsynets afgørelser

Ankestyrelsen er klageinstans i forhold til socialtilsynenes afgørelser. Klage over social-

tilsynets afgørelser om ophør af godkendelsen af et tilbud har opsættende virkning. Hvis

særlige forhold gør det påkrævet, kan socialtilsynet eller Ankestyrelsen dog træffe afgø-

relse om

at iværksætte afgørelsen straks.

4.3.6 Socialstyrelsens auditfunktion

I medfør af socialtilsynsloven har Socialstyrelsen en særlig auditfunktion, som under-

støtter, at socialtilsynets opgaveløsning udføres i overensstemmelse med lovens formål

og intention.

Socialstyrelsen skal ifølge praksis i socialtilsynet understøtte udførelsen af godkendel-

ses- og tilsynsopgaven samt levere analyser og viden om socialtilsynets virksomhed. So-

cialstyrelsen har ingen formelle beføjelser i forhold til socialtilsynene.

Socialstyrelsen har ansvaret for at videreudvikle kvalitetsmodellen for socialtilsyn samt

nødvendige redskaber, guidelines m.v. knyttet til tilsynenes anvendelse af denne. Social-

styrelsen skal understøtte, at kvalitetsmodellen anvendes systematisk og ensartet på

tværs af de fem socialtilsyn.

4.4 Kommunernes tilsyn med private aktører i beskæftigel-

sesindsatsen

4.4.1 Private aktører i beskæftigelsesindsatsen

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Den beskæftigelsesrettede indsats

på Beskæftigelsesministeriets område varetages pri-

mært af kommunerne i henhold til lov om en aktiv beskæftigelsesindsats, lov om aktiv

socialpolitik mv.

Ansvars- og opgavefordelingen mellem staten og kommunerne på beskæftigelsesområ-

det er præciseret i lov om organisering og understøttelse af beskæftigelsesindsatsen

m.v., som fastslår, at kommunalbestyrelsen har ansvaret for de beskæftigelsesrettede

opgaver over for borgere og virksomheder, mens ministeren/ministeriet har til opgave

at understøtte, monitorere og følge op på kommunernes indsats.

På beskæftigelsesområdet kan anvendes andre aktører, som kan være private virksom-

heder, organisationer, andre kommuner, arbejdsløshedskasser mv.

Kommunerne kan vælge at overlade dele af eller hele beskæftigelsesindsatsen med få

undtagelser til en anden aktør, herunder en privat aktør, som kan udføre opgaver og

træffe afgørelser på vegne af kommunen. Ansvaret påhviler stadig kommunen. Derfor

adskiller andre aktører i beskæftigelsesindsatsen sig fra almene boligorganisationer ved,

at de er tillagt kommunale myndighedsopgaver, som kommunens jobcenter som ud-

gangspunkt selv udfører. Andre aktører træffer således afgørelse og udfører opgaver,

som skal stilles til rådighed for borgeren, og som skal opfylde bestemte krav til kvalitet

m.v. i henhold til lovgivningen. Hertil kommer, at det er en pligt for borgeren at deltage i

beskæftigelsesindsatsen.

De private aktører i beskæftigelsesindsatsen adskiller sig endvidere fra almene boligor-

ganisationer ved kun at have en begrænset rolle i den samlede beskæftigelsesindsats. I

forhold til offentligt støttet boligbyggeri er almene boligorganisationer den dominerende

aktør.

4.4.2 Kommunalbestyrelsens ansvar for tilsyn med andre aktører

Det er kommunalbestyrelsens ansvar at føre tilsyn med andre aktører i beskæftigelses-

indsatsen jf. bekendtgørelse om andre aktører6.

Bekendtgørelsen finder anvendelse for kommunens inddragelse af andre aktører i be-

skæftigelsesindsatsen, når kommunen overlader det til andre aktører at udføre opgaver

og træffe afgørelse m.v. efter lov om en aktiv beskæftigelsesindsats, lov om sygedag-

penge og lov om kompensation til handicappede i erhverv m.v. Efter samme lovgivning

tilknytning til den beskæftigelsesrettede indsats er der en række indkomstoverførsels-

områder, som kommunerne primært administrerer. Kommunernes udgifter til ind-

komstoverførsler samt udgifter til den beskæftigelsesrettede indsats refunderes helt eller

delvist af staten. Tilsynet med indkomstoverførselsområdet og statens refusion af kom-

munernes udgifter indgår ikke dette afsnit.

Bekendtgørelse om andre aktører (BEK nr. 1183 af 25. november 2019), der er udstedt

med hjemmel i §§ 17 b og 18 i lov nr. 1482 af 23. december 2014 om organisering og un-

derstøttelse af beskæftigelsesindsatsen m.v., som ændret ved § 1 i lov nr. 551 af 7. maj

2019.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

har kommunen pligt til at føre tilsyn med anden aktørs varetagelse af opgaver. Kommu-

nen skal i den forbindelse sikre, at anden aktør varetager opgaverne efter gældende reg-

ler.

Formålet med tilsynet er at sikre, at andre aktører varetager de opgaver, som kommu-

nen har overladt til aktørerne, i overensstemmelse med gældende lovgivning samt ind-

gåede aftaler, administrative retningslinjer mv. Kommunerne har således det overord-

nede ansvar både for beskæftigelsesindsatsen og for, at lovgivningen overholdes, uanset

om indsatsen varetages af kommunen eller af en anden aktør.

4.4.3 Tilrettelæggelse af kommunernes tilsyn

Kommunen skal tilrettelægge og beslutte, hvordan rammerne for tilsynet skal fastsættes,

og hvordan tilsynet konkret skal planlægges og udføres i kommunen, herunder hvad der

skal med i tilsynet, tilsynets intensitet og hyppighed mv. Der er således ikke fastsat cen-

trale regler for, hvordan tilsynet udmøntes konkret.

Tilsynet omfatter både indholdet af tilbuddene og den måde, opgaverne udføres på, her-

under indsatsens tilrettelæggelse, udførelse og resultat. Kommunen har således både

pligt til at holde sig informeret om indhold og fremgangsmåde i den indsats, der er ud-

lagt til anden aktør og til at forholde sig til denne information i forhold til opgaveudfø-

relsen, dens formål og gældende lov.

En anden aktør skal både levere den indsats, der er aftalt i kontrakterne, og overholde

gældende lovgivning, administrative retningslinjer mv. og skal derfor medvirke til, at

kommunen i praksis kan gennemføre tilsynet, f.eks. ved at stille den nødvendige infor-

mation og dokumentation om den gennemførte indsats hos aktøren til rådighed.

4.4.4 Tilsyn med kommunerne via fokusrevisioner

Beskæftigelsesministeriet kan føre tilsyn med kommunernes administration via fokusre-

vision af udvalgte ordninger med hjemmel i § 22 g i lov om organisering og understøt-

telse af beskæftigelsesindsatsen m.v.

Beskæftigelsesministeriet kan iværksætte særlige fokusrevisioner af kommunernes regn-

skaber for ordninger på ministeriets områder og fastsætte retningslinjer herfor. Ret-

ningslinjerne kan angive følgende:



Typer af sager, der skal revideres

Revisionsmetoden, som skal anvendes, f.eks. systemrevision, substansrevision, for-

valtningsrevision m.v.

Kriterierne for udvælgelsen af de relevante stikprøver på områderne og stikprøver-

nes størrelse

Rapporteringsgrundlaget for fokusrevision, herunder afrapporteringens indhold,

form, detaljeringsniveau og skematik.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 4

Tilsyn på andre områder

Fokusrevision udføres efter Beskæftigelsesministeriets bestemmelse af en statsautorise-

ret eller registreret revisor, som skal være sagkyndig og uafhængig.

Ved en fokusrevision kan det undersøges, om kommunen efter den udførende revisors

opfattelse har ført et tilfredsstillende tilsyn med anden aktør, men revisor, der udfører

fokusrevisionen, kan ikke gennemgå sager hos anden aktør.

4.5 Opsamling

Der er gennemgået tre forskellige tilsyn med lokale og private tilbud, som modtager til-

skud fra det offentlige og er underlagt intensiv offentlig regulering. De tre tilsyn udføres

på forskellig vis, henholdsvis af staten, tværkommunale enheder og kommunerne.

Tilsynet med de frie grundskoler viser, hvordan staten kan engagere sig i tilsynet

med en

stor mængde institutioner via systematisk screening af data og temabaseret tilsyn. I for-

hold til almene boligorganisationer indsamles der allerede data til den statslige effektivi-

seringsenhed via almenstyringsdialog.dk, og det kan overvejes, om data herfra kan bru-

ges i videre udstrækning til at føre tilsyn med for eksempel niveauet for henlæggelser.

Herudover kan det temabaserede tilsyn bruges til at styrke kvaliteten inden for områder,

som volder særlige problemer, f.eks. renoveringssager,

genhusning eller skimmelsvamp

i almene boliger.

Tilsynet med tilbud på det specialiserede socialområde viser, hvordan kommunernes til-

syn kan styrkes

med kommunalt forankrede enheder, der dækker flere kommuner. I for-

hold til de almene boligorganisationer ville en sådan organisering potentielt kunne

styrke kapaciteten i tilsynet særligt i mindre kommuner med få almene boliger, hvor de

almene boliger spiller en mindre rolle og ikke prioriteres. Desuden vil et tilsyn, som er

løftet ud af den enkelte kommune, eliminere nogle af de interessekonflikter, der kan op-

stå, fordi kommunen både skal føre tilsyn med og samarbejde med de almene boligorga-

nisationer. Omvendt kan den enkelte kommunes tilsyn med de almene boligorganisatio-

ner i kommunen være befordrerne for det brede samarbejde mellem kommune og bolig-

organisationer, herunder kommunernes økonomiske engagement i de almene boligafde-

linger, jf. afsnit 2.1.

Endelig viser Beskæftigelsesministeriets kontrol af kommunernes tilsyn med ’andre ak-

tører’, hvordan fokusrevisioner kan bruges til at ”holde snor i” et område, som er udde-

legeret og relativt autonomt. Der vil kunne indføres en model, hvor der hvert eller hvert

andet år udarbejdes revisionsrapporter for

kommunernes

tilsyn med de almene boligor-

ganisationer. Herved fastholdes tilsynet i den nuværende form, men der indføres et kon-

trolniveau, som kan sikre en højere prioritering af tilsynet lokalt.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisatio-

ner

Et velfungerende kommunalt tilsyn er vigtigt. Det skal sikre, at lejernes huslejebetaling

og offentlige midler bruges effektivt, forsvarligt og til det prioriterede formål, herunder

at den almene sektor er fysisk, økonomisk og socialt fremtidssikret. Herudover skal til-

synet sikre, at regler om udlejning og beboerdemokrati overholdes af hensyn til lejernes

rettigheder.

For at belyse og vurdere om der er behov for at styrke kommunernes tilsyn med de al-

mene boligorganisationer, er reglerne for området gennemgået, og der er gennemført en

kortlægning og analyse af det faktiske tilsyn. Kortlægningen bygger på interview og gen-

nemgang af dokumentationspakker fra kommuners og boligorganisationers styringsdia-

log.

5.1 Opsamling på styrker og udfordringer tilsynsmodellen for

den almene boligsektor

Overordnet kan det på baggrund af regler, kortlægning og analyse konkluderes, at den

nuværende model for tilsyn med den almene boligsektor grundlæggende er hensigts-

mæssig.

Reglerne er detaljerede og dækkende og rummer tilstrækkelige beføjelser for kommu-

nernes tilsyn. Omdrejningspunktet i kommunernes tilsyn er den centralt tilrettelagte og

strukturerede proces for gennemførelse af styringsdialogen. Kommunerne afholder sty-

ringsdialogmøder og bruger de skabeloner og redskaber, der knytter sig hertil. De kon-

krete redskaber giver kommunerne adgang til den nødvendige viden om boligorganisati-

onerne. Herudover er der en tæt og uformel dialog mellem boligorganisationer og kom-

muner, og kommunerne har generelt tillid til, at boligorganisationerne overholder reg-

lerne.

Tilsynet tilrettelægges i overensstemmelse med rammerne for tilsynet efter lokale for-

hold, hvilket som udgangspunkt er hensigtsmæssigt i forhold til at afstemme ressource-

forbruget, og der er stor forskel på, hvordan de forskellige kommuner tilrettelægger og

prioriterer deres tilsyn.

I den forbindelse viser kortlægningen også, at flere kommuner ikke prioriterer tilsynet

særlig højt. Det betyder, at der ikke er de nødvendige ressourcer og kompetencer til at

varetage tilsynet med de almene boligorganisationer godt nok.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Hermed får flere kommuner heller ikke det fulde potentiale ud af styringsdialogmø-

derne, og på en række vigtige områder er de tilbageholdende og passive og fører altover-

vejende et reaktivt tilsyn. Det kan betyde, at der handles for sent eller slet ikke.

Ovenstående udgør den første problemstilling, nemlig at der i nogle kommuner ikke er

den nødvendige prioritering eller de nødvendige kompetencer til tilsynet. Det gør det

sårbart og medfører, at tilsynet ikke er tilstrækkeligt godt.

Derudover er der udfordringer på en række områder generelt – også i nogle af de kom-

muner, hvor tilsynet er prioriteret og ressourcerne er til stede. Der kan på baggrund af

kapital 3 peges på følgende:



Økonomisk tilsyn – effektiv drift

– flere kommuner er i det økonomiske tilsyn tilba-

geholdende med at stille krav om bedre økonomistyring, egenkontrol og fremme af

kvalitet og effektiv drift. Det anses som et anliggende for boligorganisationen, men

det er også et kommunalt anliggende, som har betydning for bl.a. huslejeniveauet

og hermed lejerne.



Henlæggelser og vedligeholdelse

– flere kommuner fører ikke aktivt tilsyn med

henlæggelser og vedligeholdelse. Det vil bl.a. sige, at de ikke reagerer på for lave

henlæggelsesniveauer. Ingen kommuner bruger systematisk fysisk besigtigelse af

boligafdelinger ved en byggeteknisk medarbejder til at afklare vedligeholdelse og

henlæggelsesniveau. Det kan have konsekvenser for ejendommens vedligeholdel-

sesniveau, hvilket kan betyde, at Landsbyggefonden må træde til med støtte.



Bygge- og renoveringssager

– der er stor forskel på, hvordan kommunerne enga-

gerer sig i disse sager. Nogle kommuner har faste procedurer og proaktive krav,

mens andre kommuner har en afventende tilgang. Det betyder, at kommunen ikke

altid får indflydelse på nybyggeri i forhold til for eksempel huslejeniveau og arkitek-

tonisk udformning. Herudover er der eksempler på kommuner, som har svært ved

at leve op til lovens krav om, at kommunerne skal spille en aktiv rolle i renoverings-

projekter og følge med i, om der er behov for genhusning og stille krav om finansie-

ring.



Beboersammensætning

– ikke alle kommuner overvåger udviklingen i beboersam-

mensætningen. Der er størst opmærksomhed hos kommuner med udfordringer,

men der er eksempler på, at boligorganisationer har bedt kommuner om at holde

igen med anvisning. Endelig er der eksempler på, at beboersammensætningen har

udviklet sig skævt på grund af manglende opmærksomhed.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer



Legalitetsstilsyn – sikring af at regler om ventelister og beboerdemokrati overhol-

des

– i de fleste kommuner føres der ikke proaktivt tilsyn med, om reglerne over-

holdes. I stedet afventer kommunerne henvendelser og klager fra beboere og bor-

gere.

Det er ikke i sig selv et problem, at der ikke bruges mange ressourcer på tilsyn, hvis det

er tilstrækkeligt effektivt, og boligorganisationernes egenkontrol er tilstrækkelig god.

Analysen viser dog, at det ikke altid er tilfældet, og at flere kommuner ikke følger op.

Derfor bør der fokuseres på, hvordan ovenstående emner kan imødegås, så tilsynet kan

styrkes, således at både opmærksomhed, kompetencer og ressourcer er afstemt med op-

gaven.

Endelig viser kortlægningen, at kommunerne sjældent anvender deres mere vidtgående

beføjelser over for boligorganisationerne.

På den baggrund kan det overvejes, om der er behov for at styrke tilsynet særligt i de

kommuner, hvor den almene boligsektor spiller en mindre rolle, men også i kommuner,

hvor opgaven er stor, men underprioriteret. Herved ville de lovgivningsmæssige rammer

blive udfyldt bedre og i overensstemmelse med intentionerne hermed.

Vedrørende sunde boliger

Kortlægningen af kommunernes tilsyn med de almene boligorganisationer har også

dækket kommunernes forpligtelse til at sikre sunde boliger. Her viser det sig, at kommu-

nerne generelt har tilrettelagt tilsynet med sunde boliger i overensstemmelse med vej-

ledningen på området og dermed på en meget ensartet måde.

Kommunerne har en fast organisering – typisk i en teknisk forvaltning – som tager sig

af henvendelser vedr. fugt og skimmelsvamp, hvad enten de kommer fra en lejer i en al-

men bolig eller andre borgere. Der er ifølge kommunerne selv ingen kommuner, som

ikke følger op på henvendelserne.

Kommunernes generelle opfattelse er, at de almene boligorganisationer er lydhøre over

for at rette op på byggetekniske indretninger, som forårsager sundhedsfarlige problemer

med fugt og skimmelvækst.

Kortlægningen har således ikke afsløret problemer eller mangler ved den kommunale

håndtering af tilsynet med sunde boliger, som det er nødvendigt at følge op på.

5.2 Vurdering af behovet for at justere tilsynet

Analysen viser, at der er udfordringer på konkrete områder i kommunernes tilsyn, men

også at tilsynet på lange stræk virker.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Kortlægningen viser, at lovgivningen er dækkende og beføjelserne til stede, og alle kom-

muner fører tilsyn med de almene boligorganisationer. Hertil kommer, at de almene bo-

ligorganisationer ikke leverer individorienterede rettighedsbaserede ydelser som på for

eksempel socialområdet, hvilket tilrettelæggelsen og udførelsen af tilsynet bør tage

højde for.

Tages disse forhold i betragtning, vurderes der ikke at være behov for at omlægge tilsy-

nets grundlæggende udformning, men i højere grad at styrke tilsynet på netop de områ-

der, hvor der er problemer eller mangler. Det skal ses i lyset af, at et nyt tilsyn vil kræve

omfattende ressourcer, som ikke vurderes at stå mål med problemernes størrelse. Hertil

kan tilføjes, at det vurderes at være af stor betydning, at kommunernes centrale rolle i

tilsynet fastholdes. Årsagen er bl.a., at kommunerne har en central position i forhold til

at tilpasse det lokale boligudbud og sikre, at offentlige ressourcer bruges effektivt og

hensigtsmæssigt i relation hertil.

Samtidig er det i forbindelse med effektiviseringsaftalen besluttet, at KL, BL og Lands-

byggefonden skal gennemføre et serviceeftersyn af styringsrapporterne for at udvikle og

målrette disse til i højere grad at sikre en effektiv drift. Der tages her hånd om de mere

detaljerede problemer, der kan være i tilsynsmodellen, ligesom der sættes fokus på at

anvende styringsrapporterne mere aktivt.

5.3 Anbefalinger

Her præsenteres tre modeller, som alle har til formål at styrke kommunernes tilsyn på

en måde, der tager højde for kommunernes forskellige forudsætninger, og fastholder og

understøtter boligorganisationernes ansvar for drift mv. af de almene boliger. Model-

lerne kan supplere hinanden og er således ikke gensidigt udelukkende.

5.3.1 Model 1 – mere viden og fokus i kommunerne

Tilsynskonference, informationsmateriale, vejledning og lovgiv-

ning

Det kan overvejes at styrke kommunernes viden om og fokus på tilsynet med den al-

mene boligsektor inden for rammerne af det tilsynssystem, der er i dag, ved at:

Opdatere ministeriets formelle vejledninger om den kommunale tilsynsforplig-

telse

Udbrede kendskabet til Landsbyggefondens databaser og statistikker samt

Landsbyggefondens vejledende udtalelser om konteringspraksis m.v.

Gennemføre årlige konferencer og etablere tilsynsfora med fokus på kompeten-

ceudvikling og de konkrete udfordringer i tilsynet

Udarbejde let tilgængeligt skriftligt materiale med information og vejledninger.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Konferencerne skal lægge vægt på betydningen af at prioritere kommunernes tilsyn med

de almene boligorganisationer og bidrage med essentiel viden om området. Det kan

overvejes at udvide denne model med interaktive seminarer og at lade det være en gen-

tagende begivenhed, hvor der skabes et fagligt forum for uddannelse for kommunale

medarbejdere, udveksling af viden og erfaring mellem de medarbejdere, som varetager

tilsynsopgaverne i kommunerne. Det vil være oplagt at involvere de almene boligorgani-

sationer heri.

I forbindelse hermed kan der udarbejdes materiale, som på lettilgængelig vis formidler

viden om de vanskelige dele af tilsynet, f.eks. inspireret af pjece om effektivisering. Her

forklares bl.a. om vigtigheden af effektiv drift, og styringsrapporten gennemgås i forhold

til effektivisering. Det samme kunne realiseres for henlæggelsesniveau, byggeteknisk til-

syn, genhusning i forbindelse med renovering og et mere proaktivt legalitetsstilsyn. Det

nye materiale kan tage udgangspunkt i Vejledning om Styring af den Almene Boligsek-

tor, som er revideret af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen i 2017, som kan opdateres i

samme forbindelse.

Endelig kan det som et supplement til konference og nyt materiale overvejes, om der

kan gennemføres mindre justeringer i relevant lovgivning, sådan at kommunerne mere

aktivt skal forholde sig til genhusning, i forbindelse med en renoveringssag, henlæggel-

sesniveauet i forbindelse med styringsdialogen, effektiviteten i de respektive boligorga-

nisationer, løbende byggeteknisk tilsyn med de almene boliger og renoveringer mv. Der

vurderes at være tilgængeligt data, der kan understøtte denne dialog.

Det kan f.eks. ske ved at indsætte bestemmelser, som gør det til en kommunal pligt at

påse, om der er behov for genhusning i forbindelse med renovering, og om der i givet

fald er udarbejdet en dækkende genhusningsplan. Tilsvarende kan kommunen få pligt

til én gang om året at besigtige almene ejendomme med en byggesagkyndig, bl.a. for at

sikre, at henlæggelsesniveauet er tilstrækkeligt.

Udfordringen hermed er, at det vil gøre kommunernes tilsyn mere bureaukratisk og de-

taljeret. Det kan få den utilsigtede effekt, at de kommuner, som i dag fører et utilstræk-

keligt tilsyn, også vil have problemer med at håndtere flere regler på området. Herud-

over er der risiko for, at kommunerne bruger unødige ressourcer på at opfylde lovgiv-

ningen, uden at det tilfører kvalitet til tilsynet. Endelig kan det føre til overimplemente-

ring, f.eks. i form af unødige genhusninger, hvilket vil være dyrt for boligorganisation og

beboere.

Det er ikke hensigten, at styringsdialogen skal blive mere bureaukratisk eller sværere til-

gængelig. Formålet er at sikre adgang til viden, så alle kommuner får bedre mulighed for

at gennemføre et tilstrækkeligt tilsyn og er i stand til at gribe ind i tide, når det er nød-

vendigt. Tilførsel af mere viden og bevidsthed om vigtigheden af tilsynet i kommunerne

vurderes at være tilstrækkelig frem for mere lovgivning.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

5.3.2 Model 2 – Samarbejde på tværs af kommuner

Det kan også overvejes at styrke samarbejdet på tværs af kommuner. Det kan eksempel-

vis være via formaliserede netværk eller tværkommunale enheder med særlige kompe-

tencer, som kan understøtte tilsynet og bistå kommunerne med rådgivning mv. inden

for konkrete sager og områder.

Inspireret af socialtilsynet kan det overvejes eksempelvis at

oprette tværkommunale en-

heder, som besidder særlige kompetencer inden for centrale områder i

kommunernes

tilsyn med de almene boligorganisationer. Herved bliver det muligt for kommuner at

hente bistand til tilsyn fra en ny tværkommunal enhed.

Sådanne enheder kunne eksempelvis etableres i relation til de store kommuner med vel-

fungerende tilsyn. Formålet er at gøre brug af de stærke faglige kompetencer, som alle-

rede er til stede her.

I denne model har hver enkelt kommune uændret det fulde ansvar for udførelsen af til-

synet med de almene boligorganisationer. Kommunen skal fortsat behandle samtlige sa-

ger, men får mulighed for at indhente vejledning og ekspertviden fra de tværkommunale

enheder. Der stilles ikke nye krav til kommunernes tilsyn, men kommuner får stillet en

ressource til rådighed, som kan højne kvaliteten i tilsynet og gøre kommunen i stand til i

højere grad at leve op til de forpligtelser, de allerede har ifølge gældende lovgivning.

Det kan overvejes, om det skal være en pligt for kommunerne at drøfte bestemte forhold

med de tværgående enheder, f.eks. styringsrapporten, forud for styringsdialogen.

Kommunerne har en omfattende tilsynspligt allerede i dag, og kommunerne får med for-

slaget ikke nye tilsynsopgaver. Der lægges op til, at kommunerne selv tilrettelægger det

styrkede samarbejde inden for eksisterende økonomiske ramme.

Det styrkede samarbejde mellem kommunerne vil i mange tilfælde kunne ske på bag-

grund af aftaler mellem kommunerne. Hvis kommunerne har ønske om meget forplig-

tende samarbejder, kan det blive nødvendigt at understøtte samarbejdet ved lovgivning.

Særligt i de mindre kommuner, hvor tilsynet med den almene boligsektor er sårbart, for-

ventes forslagene at kunne styrke tilsynets kvalitet.

5.3.3 Model 3 – Risikobaseret monitorering af udvalgte områder

Styrkelse af Bolig- og Planstyrelsen rolle i tilsynet med de almene

boligorganisationer

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Alternativt kan en model lade sig inspirere af Børne- og Undervisningsministeriets risi-

kobaserede tilsyn, Bolig- og Planstyrelsens

effektiviseringsenhed samt Beskæftigelses-

ministeriets overordnede monitorering af performance i kommunerne. Det kan således

overvejes at

styrke Bolig- og Planstyrelsens rolle, så styrelsen i fremtiden skal monito-

rere udvalgte områder. Styrelsen skal screene centrale områder i styringsrapporterne,

f.eks. henlæggelser, regnskaber, beboersammensætning, udlejningssituation mv. på

samme måde, som det er tilfældet med effektiviseringsenheden i dag. Landsbyggefon-

dens omfattende økonomiske og statistiske oplysninger om de almene boligorganisatio-

ner udgør et solidt fundament for at gennemføre relevante screeninger.

Styrelsens nye

rolle og ansvar kan evt. præciseres i et cirkulære og meldes ud over for kommuner og bo-

ligorganisationer.

På baggrund af de gennemførte centrale screeninger kan styrelsen tage kontakt til de

kommuner og boligorganisationer, hvor der er identificeret problemer, med henblik på

at kommunerne får bragt orden i tilsynet.

Bl.a. med udgangspunkt i viden fra screeninger kan styrelsen desuden udvælge temaer

til tematilsyn, som kommuner skal lægge særlig vægt på i de årlige styringsdialoger. Her

kan også vælges temaer, som ikke er egnede til screening, f.eks. kontrol med renove-

ringssager og genhusning.

Endelig kan det overvejes, at Bolig- og Planstyrelsen også får kompetencer til at iværk-

sætte fokusrevision af

kommunernes

tilsyn med de almene boligorganisationer (primært

en forvaltningsrevision) på linje med den mulighed Beskæftigelsesministeriet har i for-

hold til

kommunernes

tilsyn med ”anden aktør”. Fokusrevision kan tage udgangspunkt i

de emner, der er identificeret som problematiske.

Herved styrkes bevågenheden fra centralt hold på selve tilsynet og de kommunale kom-

petencer inden for de forskellige temaer, som er særligt problematiske. Det vurderes, at

bevågenheden fra centralt hold kan trække

kommunernes

tilsyn ind i en mere proaktiv

rolle i forhold til boligorganisationerne. Det vil ligeledes kunne styrke dialogen med

kommuner og boligorganisationer om, hvordan tilsyn tilrettelægges hensigtsmæssigt og

med en høj kvalitet.

Der vil ikke være tale om, at det primære ansvar for tilsynet flyttes væk fra kommunerne

og ind i Indenrigs- og Boligministeriet eller til ministeren. Det vil fortsat være et kom-

munalt ansvar at føre tilsyn med de almene boligorganisationer og gribe ind, hvis det er

nødvendigt. Modellen har alene til formål at styrke vidensgrundlaget for et effektivt og

kompetent kommunalt tilsyn.

Hermed fastholdes den nuværende tilsynsmodel, men der tilføjes kontrolmekanismer,

som har til formål at styrke det kommunale engagement og prioritering af tilsynet.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 5

Et styrket tilsyn med de almene boligorganisationer

Denne model er skalerbar afhængig af, hvor stor en rolle det ønskes, at Bolig- og Plan-

styrelsen skal have i det samlede tilsyn med de almene boligorganisationer. Såfremt der

ønskes en mere fremtrædende rolle for styrelsen, skal der afsættes yderligere ressourcer

til Bolig- og Planstyrelsen, og disse udgifter skal finansieres.

5.4 Opsamling på anbefalinger

Der er foreslået anbefalinger, som er afstemt efter de behov for justeringer af tilsynet,

som analysen har påvist. Det vil sige, at der hverken anbefales en grundlæggende om-

lægning af tilsynet eller ændringer af lovgivningen.

De forskellige anbefalinger repræsenterer imidlertid forskellige niveauer af intensitet.

Det er målet, at disse anbefalinger skal styrke kommunernes tilsyn med de almene bo-

ligorganisationer på en måde, hvor boligorganisationerne fortsat er ansvarlige for drif-

ten af de almene boliger, men hvor kommunernes kompetencer og engagement styrkes.

Det er således søgt at trække kommunerne tættere på de almene boligorganisationer og

sikre, at kommunerne er klædt på til at udfordre og stille krav og ikke blot være af-

hængige af, at organisationerne lever op til kommunernes tillid.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Kapitel 6

Bilag

Bilag 1: Kommissorium

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Som led i opfølgningen på aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne), Venstre,

Dansk Folkeparti, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten, Det Konser-

vative Folkeparti, Alternativet og Sikandar Siddique (UFG) om

Grøn boligaftale 2020

nedsættes en arbejdsgruppe om det kommunale tilsyn med almene boligorganisationer.

Analyse af renoveringsbehovet i den almene sektor

blev der identificeret udfordringer

ved den kommunale styring af blandt andet sikring af tilstrækkelige henlæggelser til re-

noveringer i de almene boligorganisationer. Ligeledes er der eksempler på, at gennemfø-

relsen af konkrete større renoveringsprojekter får et dårligt forløb, hvor beboerne føler

sig urimeligt behandlet.

Arbejdet skal have fokus på tilsynet med gennemførelse af vedligeholdelses- og forbed-

ringsarbejder med henblik på at øge transparensen og effektiviteten i de almene bolig-

sektor, samt fremtidssikring af de almene boliger bl.a. via tilstrækkelige henlæggelser.

Arbejdet skal også afdække og vurdere andre aspekter af det kommunale tilsyn med de

almene boligorganisationer, herunder om kommunerne har kompetencerne og priorite-

rer ressourcer til at føre tilsyn med, at administration og beboerdemokrati fungerer i

overensstemmelse med reglerne.

Baggrund

Den almene boligsektor reguleres i lov om almene boliger m.v., som fastsætter regler om

boligorganisationer og for etablering, drift og udlejning af de almene boliger. Organise-

ringen af den almene boligsektor hviler på et beboerdemokratisk grundlag, hvor bebo-

erne har flertal i alle besluttende organer. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med al-

mene boligorganisationer.

Det kommunale tilsyn føres via styringsdialogen mellem kommunalbestyrelsen og bolig-

organisationen om boligorganisationens virksomhed og udviklingen i de enkelte bolig-

områder. Herudover skal kommunalbestyrelsen føre et legalitetstilsyn med de almene

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

boligorganisationer, som skal sikre, at boligorganisationen administrerer i overensstem-

melse med loven og bekendtgørelserne, herunder passende vedligeholdelsesstandard og

tilstrækkelige henlæggelser til fornyelse og vedligeholdelse. Kommunerne fører desuden

løbende tilsyn med, at regler om etablering, drift, udlejning og økonomistyring overhol-

des.

Hermed skal kommunalbestyrelsen både sikre, at den almene boligsektor er velfunge-

rende og fremtidssikret, og at beslutninger træffes efter reglerne. På den måde er et ef-

fektivt og kompetent kommunalt tilsyn af stor betydning.

Kommunalbestyrelsen tilrettelægger selv udøvelsen af tilsynet med de almene boligorga-

nisationer, og der er få krav til, hvordan tilsynsvirksomheden skal gribes an. Kommunal-

bestyrelsen kan gribe ind over for de almene boligorganisationer med bl.a. påbud og

indsættelse af en forretningsfører. Boligministeren har tilsvarende beføjelser, som dog

næsten aldrig bringes i anvendelse.

I forlængelse heraf peger

Analyse af renoveringsbehovet i den almene sektor

på, at der

er stor forskel på, hvordan kommunerne prioriterer den almene boligsektor, og at lov-

givningen på området er omfattende og kompleks. Det kan få konsekvenser for styring

og tilsyn. Derfor foreslås det i analysen, at det kommunale tilsyn styrkes ved for eksem-

pel tværkommunale enheder med ekspertise på området. Desuden foreslås det, at der

etableres et system, som gør det muligt for kommuner at kontrollere henlæggelsesni-

veauet og herved forbedre ressourceforbruget og sikre et passende boligudbud.

Løsning

På den baggrund iværksættes en analyse af det kommunale tilsyn med den almene bo-

ligsektor med henblik på at identificere problemer ved det nuværende tilsyn og mulige

løsninger herpå.

Arbejdsgruppen skal beskrive de gældende regler for tilsynet med almene boligorganisa-

tioner.

Arbejdsgruppen skal på grundlag af data fra almenstyringsdialog.dk beskrive, hvordan

kommunerne griber opgaven med fremtidssikring af den almene boligsektor an, herun-

der passende vedligeholdelsesstandard og tilstrækkelige henlæggelser til fornyelse og

vedligeholdelse.

Med afsæt i denne analyse,

Analyse af renoveringsbehovet i den almene sektor

Ana-

lyse af alment nybyggeri og boligsocial anvisning

gennemføres en kortlægning af,

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

hvordan kommunerne organiserer styring af og gennemfører tilsyn med de almene bo-

ligorganisationer generelt og særligt med fokus på gennemførelse af renoveringsprojek-

ter. Desuden afdækkes andre aspekter af tilsynet såsom kontrol og tilsyn med admini-

stration og beboerdemokrati.

Med henblik på at opnå viden om, hvordan tilsynsopgaven eventuelt kan styrkes, vil der

blive indhentet eksternt bidrag fra andre ministerier med en gennemgang og beskrivelse

af, hvordan tilsynsopgaver inden for forskellige områder organiseres og tilrettelægges.

Med udgangspunkt i resultatet af kortlægningen og ovennævnte analyser skal det over-

vejes, om



Der er uhensigtsmæssige lovgivningsmæssige eller andre barriere for et effek-

tivt tilsyn med almene boligorganisationer?



Der er behov for, at tilsynet styrkes – og hvordan? For eksempel via tværkom-

munale, regionale eller statslige enheder, som kan bistå kommunerne.

Undersøgelsens gennemførelse og tidsplan

Undersøgelsen gennemføres af Transport- og Boligministeriet, Finansministeriet og

Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Der nedsættes en følgegruppe bestående af blandt an-

det KL og BL.

Undersøgelsen skal være færdig i januar 2021.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Bilag 2: Spørgeskema til boligorganisationens regnskab

Boligorganisationen

Giver indtægter fra byggesagshonorarer sammenholdt med byggeaktivitetens omfang set over de seneste 5 år an-

ledning til tvivl om, hvorvidt udgifter og indtægter vedrørende byggeri er i balance?

Er sædvanlige afskrivning på driftsmidler undladt eller ændret?

Er der foretaget opskrivning på aktiver?

Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af:

4a.

Investeringer (herunder projekteringsudgifter).

4b.

Udestående fordringer, herunder udlån og/eller garantistillelse til afdelinger.

4c.

Løbende retssager.

4d.

Pantsætninger, kautions- og garantiforpligtelser (herunder afdelingernes forpligtelser), leje- og leasingkontrakter

eller andre væsentlige økonomiske forpligtelser.

4e.

Andre forhold?

Er der anvendt midler af dispositionsfonden/henlæggelseskontoen til dækning af afdelingers tab som følge af leje-

ledighed?

Er forfaldne ydelser betalt for sent?

Giver bedømmelsen af boligorganisationens soliditet og likviditet anledning til tvivl om, hvorvidt der er fuld sik-

kerhed for opfyldelse af boligorganisationens forpligtelser, herunder normal afvikling af mellemregningsgæld til

afdelinger?

Er der efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af betydning for bedømmelsen af økonomien?

Afdelinger:

Er der afdelinger:

bagevendende bliver budgetteret med et overskud, der overstiger opsamlede underskud og underfinansiering?

9a.

Hvor årets regnskabsresultat sammenholdt med regnskabsresultaterne fra de to foregående år tyder på, at der til-

9b.

Med underskudssaldi og/eller underfinansiering?

10.

Er der afdelinger med udlejningsvanskeligheder?

11.

Skønnes der at være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af:

11a.

Investeringer i ubebyggede grunde eller anden fast ejendom?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

11b.

Løbende retssager?

11c.

Overskridelse af den godkendte anskaffelsessum (skema B) for ejendomme under opførelse?

11d.

Aktiverede projekteringsudgifter?

11e.

Udestående fordringer, herunder udlån til boligorganisationen eller andre debitorer?

11f.

Andre forhold?

12.

Er der afdelinger, hvor de akkumulerede henlæggelser skønnes utilstrækkelige i relation til de forventede fremti-

dige udgifter vedrørende

12a.

Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse?

12b.

Istandsættelse ved fraflytning?

12c.

Tab ved fraflytning?

13.

Skønnes der at være tvivl om, hvorvidt der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes henlagte midler?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Bilag 3: Skabelon for en styringsrapport for en almen boligor-

ganisation

Styringsrapport for almen boligorganisation

med egne boligafdelinger

Boligorganisationens nummer og –navn, organisationstype og regnskabsperiode

I. Boligorganisationen

Pkt. I omhandler boligorganisationens generelle forhold på tværs af de enkelte

afdelinger.

1. Har boligorganisationen forslag til fremtidigt samarbejde, koordination

eller drøftelse med kommunen? Hvis ja, hvilke?

2. Har boligorganisationen strategiske overvejelser om egne muligheder,

udfordringer eller risici? Hvis ja, hvilke?

Spørgsmål 3 – 5 belyser, om boligorganisationen har haft indsatser, som mod-

svarer almenboliglovens målsætninger vedrørende hhv. nybyggeri og renove-

ring, administration og drift samt ledelse og beboerdemokrati.

3. Har boligorganisationen inden for det forløbne år haft særlige indsatser

vedrørende omkostninger, kvalitet og bæredygtighed ved renovering og

nybyggeri? Hvis ja, hvilke?

4. Har boligorganisationen inden for det forløbne år haft særlige indsatser

vedrørende effektivisering af administration og drift? Hvis ja, hvilke?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

5. Har boligorganisationen inden for det forløbne år haft særlige indsatser

vedrørende ledelse og beboerdemokrati? Hvis ja, hvilke?

II. De enkelte afdelinger

6. Er der ønske om etablering af nye afdelinger?

Svar overført fra afdelingsskemaer, punkt A

7. Hvilke afdelinger har særlige udfordringer, indsatser eller behov for af-

taler, som ønskes drøftet?

Afdelingsnummer, afdelingsnavn

III. Tidligere drøftede forhold

8. Hvad er status for tidligere drøftede forhold?

IV. Centrale facts om boligorganisationen

Effektivitetsfordeling

Informationen dannes automatisk

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Evt. kommentarer (Om redegørelse for effektivitetstal, se i øvrigt bilag 1).

Anvendte udlejningsredskaber

Diagram over kommunevis fordeling af boligorganisationens familieboliger på

udlejningsredskaber

Venteliste

Fleksibel

Kommunal anvisning

Annoncering

Kombineret udlejning

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Evt. kommentarer

Regnskabsnøgletal

Værdi

Administrationsbidrag, kr.pr. leje-

målsenhed

Byggesagshonorar, nybyggeri, andel

af anskaffelsessum

Byggesagshonorar, støttet renovering,

andel af anskaffelsessum

Dispositionsfond, kr. pr. lejemålsen-

hed

Arbejdskapital, kr. pr. lejemålsenhed

Benchmark

Sidste års

værdi

Evt. kommentarer

Sager ved beboerklagenævnet

I år

Afgjorte sa-

ger

I alt

Helt/delvist

tabte

Sidste år

Afgjorte sa-

ger

Helt/delvist

tabte

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Forbrugsregnskaber

Fraflytning

Husordenssager

Andet

Evt. kommentarer, herunder om boligorganisationens opfølgning på tabte sager

V. Centrale facts om afdelingerne

Afdelinger med kritiske nøgletal

Er der afdelinger med kritiske nøgletal på parametrene lejeledighed, fraflytning

eller henlæggelser (jf. kommentarer i afdelingsskemaer)?

Kritiske nøgletal

Kommune

Afd.

nr.

Afd. navn

Ledige boliger

Fraflytning

Henlæggelser

vedligeholdelse

Familieboliger i alle afdelinger – anvisning og arbejdsmarkedstilknytning

Arbejdsmarkedstilknytning

Kommune

Afd.

nr.

Afd.

navn

Familieboliger

Anvendte anvis-

ningsregler

Afdeling

Kommune

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Venteliste

Fleksibel

Kommunal anvisning

Annoncering

Kombineret udlejning

IV. Bilag 1: Effektivitetstal

Effektivitet for boligorganisationens afdelinger

Effektivitetsgennemsnit for

Kommune

Afd.

nr.

Afd.

navn

Effektivitets-

markering

Afdelings-

effektivitet

pct.

Organisation

pct.

Kommune

pct.

Region

pct.

NB: Der redegøres i boligorganisationens årsberetning nærmere for arbejdet

med effektivisering på organisations- og afdelingsniveau, herunder effektivitets-

tal, øvrige analyser og 4-årige mål for hver afdelings driftsudgifter. Farvemar-

keringen er ikke, som i styringsrapporten i øvrigt, udtryk for en særlig redegø-

relsesforpligtelse.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Bilag 4: Oplysningsskema for en boligafdeling

Oplysningsskema for afdeling

Afdelingens navn, nr. adresse, stamdata m.v.

Afdeling under opførelse?

Nej

A. Konklusion

Er der særlige udfordringer, indsatser eller behov for aftaler, som ønskes drøftet, herun-

der om anvisning, fysiske og sociale forhold og foranstaltninger m.v.?

Nej

Hvis ja, gives i prioriteret rækkefølge en kortfattet punktvis beskrivelse af, hvori afdelin-

gens problem(er) består, og hvilke løsninger, der vil kunne anvises.

For afdelinger i drift udfyldes resterende skema.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

B. Gennemgang af afdeling

Økonomi og drift

Leje for afdelingens boliger

Familieboliger

Ungdomsboli-

ger

Ældreboliger

Regnskabets nøgletal

Årets henlæggelser til vedligeholdelse

Afdeling

Kr. pr. lejemål

Kr. pr. m

Evt. kommentarer

Benchmark

Informationen dannes automatisk

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Opsparede henlæggelser til vedligeholdelse

Afdeling

Kr. pr. lejemål

Kr. pr. m

Evt. kommentarer

Benchmark

Vurdering af afdelingens vedligeholdelsestilstand

Tilfredsstillende

Mindre tilfredsstillende

Ikke tilfredsstillende

Evt. kommentarer

Beboerdemokrati

Er der en afdelingsbestyrelse?

Nej

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Udlejning

Fraflytningsprocent

Fra året

Almene familieboliger

Almene ældreboliger

Almene ungdomsboliger

Evt. kommentarer

Afdeling

Benchmark

Ledige boliger opgjort i procent

Opgørelsestidspunkt

Afdeling

Almene familieboliger

Almene ældreboliger

Almene ungdomsboliger

Evt. kommentarer

Benchmark

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Bilag 5: Spørgeramme for analyse af kommunernes tilsyn

med de almene boligorganisationer

Kommunernes

tilsyn – organisering og prioritering

Organisering?

Hvordan er den kommunale forvaltning af den almene boligsektor i kommunen

organiseret (legalitetstilsyn over for fremtidssikring og sociale forhold)?



Er der flere forvaltninger ind over (teknisk forvaltning, socialforvalt-

ningen etc.)?

Hvordan er snitfladerne – hvilke forvaltninger tager sig af hvilke pro-

blematikker/forhold?

Konkret tænker vi på boligorganisationernes økonomi, udlejning,

beboerdemokrati, nybyggeri, renovering, henlæggelser, overvåg-

ning af beboersammensætning

Hvorfor er det sådan – er der udfordringer?

Koordineres der på tværs? – hvordan?

Prioritering?

Hvordan er den almene sektor prioriteret i kommunen (administrativt/poli-

tisk)?

Hvor mange medarbejdere/årsværk? Kvalitetssikring?

Uddannelser i de forskellige funktioner?

Samarbejde med den almene sektor?

Har I formaliseret dialog/samarbejde med den almene sektor? – om hvad (ud-

lejning – ifm. renoveringssager, byggemøder etc.)?

Eller kun styringsdialog og ad hoc?

II Fremtidssikring af den almene sektor i kommunen?

Styringsdialog – samarbejde med boligorganisationerne?

Processen – hvordan forløber den årlige styringsdialog? – har I en fast ka-

dence/procedure/årshjul? Er selve dialogen struktureret og lagt i fast rammer

– eller er der mere tale om en mere løs dialog, hvor der udveksles oplysninger?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Hvem har ansvaret for at forberede, gennemføre og følge op på dialogen? Og

hvem fører dialogen?

Hvordan forberedes dialogen?

Hvad kommer der typisk ud af dialogen?

Hvordan følger I op på aftaler – sikrer at der tages hånd om problemer, der rej-

ses i dialogen eller fremgår af dokumentationspakken?

Hvem udarbejder kommunens redegørelse, og hvordan indgår redegørelsen i

arbejdet styringsdialog?

Hvad er vurderingen af den førte dialog? Er der tale om et nyttigt supplement

til det almindelige tilsyn?

Hvordan sikres det rette henlæggelsesniveau? –

konkret for den pågældende

kommune

Konkret renoveringssag?

Kan I beskrive en konkret renoveringssag – fra start til slut – fra godkendelse

til ansøgning til realisering (– problemsag – succescase)?

Hvordan følger I en renoveringssag – byggeteknisk, beboernes vilkår/beslut-

ningsproces/genhusning – løbende økonomi og byggeproces?

Hvordan er I kommunen klædt på til dette arbejde (jf. prioritering)? – bruger I

konsulenter?

Beboersammensætning?

Overvågning af beboersammensætning i afdelinger, hvordan?

Overvågning af social udvikling i afdelinger, hvordan?

Styring af indflytning/udlejningsregler - hvordan?

III Konkrete legalitetstilsynspraksis?

Boligorganisationernes økonomi?

Hvordan vurderer i boligorganisationernes regnskaber?

Hvordan vurderer i boligorganisationernes arbejde med økonomistyring, effek-

tivitet/produktivitet og egenkontrol?

Hvordan vurderer i revisorernes arbejde?

Legalitet?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

(Hvordan) følger I med i om beboerdemokratiet og udlejning fungerer efter

reglerne? – gennemfører I af og til stikprøver?

Konkrete eksempler på en sag med uregelmæssigheder/eller andre problemer i

en boligorganisation/afdeling?

Hvordan følger I op på en sag, hvis lejere henvender sig med en klage (finder

ud af om der er et problem, tager hånd om det, hvis der er en sag?)?

IV Særligt om sunde boliger

Sundhed – skimmelsvamp etc.?

Vi har været inde på spørgsmålet om, hvordan I følger med i den almene bolig-

masses fysiske tilstand – men hvad gør I når der opstår problemer herudover?

Konkrete eksempler på en sag med usunde boliger/skimmelsvamp eller andet?

Hvordan følger I op på en sag, hvis lejere henvender sig med en klage?

Hvordan finder I ud af om der er et problem og hvordan tager I hånd om det,

hvis der er en sag?

V Generel vurdering af tilsynssystemet?

Hvordan vurderer I i kommunen jeres tilsyn – og selve tilsynssystemet?

Mangler i redskaber til at udføre tilsynet og gennemføre jeres beslutninger?

Har I haft tilsynssager, som vi ikke har været inde på?

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Bilag 6: Almen Analyse i Landsbyggefonden

Almen Analyse i Landsbyggefonden varetager en række opgaver i forhold til at indsamle

oplysninger om almene boligorganisationer og boligafdelinger, og Landsbyggefonden

formidler oplysningerne til gavn for bl.a. kommunernes tilsyn med de almene boligorga-

nisationer. Det drejer sig om drift og udvikling af IT-platformen

www.almenstyringsdia-

log.dk,

som er omdrejningspunktet for styringsdialogen, indsamling og formidling af

statistikker, nøgletal og selvbetjeningsværktøjer samt gennemgangen af samtlige bolig-

organisationers regnskaber.

www.almenstyringsdialog.dk

IT-platformen indeholder for hvert år styringsrapporten for samtlige boligorganisatio-

ner og deres afdelinger samt kommunens referat af styringsdialogen.

Styringsrapporten består foruden selve regnskabet af en styringsrapport om selve bolig-

organisationen, jf. bilag 3, og et oplysningsskema for hver boligafdeling, jf. bilag 4. Op-

lysningerne i styringsrapporten og oplysningsskemaerne generes i vid udstrækning au-

tomatisk ved træk på Landsbyggefondens database og eksterne databaser.

Landsbyggefonden registrerer og fører statistik over, om boligorganisationer uploader

styringsrapporter på styringsplatformen og om kommunerne efterfølgende uploader re-

ferat af styringsdialogen. Der er automatisk rykkerprocedure, hvis dette ikke sker.

Styringsrapporterne kan tilgås af boligorganisationen og kommunen og udgør således

rammen for de årlige styringsdialoger.

Statistikker, nøgletal og selvbetjeningsværktøjer

Almen Analyse udarbejder en lang række faste tilbagevendende statistikker, temastati-

stikker, nøgletal og analyser af almene boligorganisationers anlæg og drift på baggrund

af de indberettede regnskabstal, data fra Danmarks Statistik mv. I den forbindelse har

Almen Analyse udviklet forskellige selvbetjeningsværktøjer, hvor data, nøgletal og stati-

stikker endvidere udgives elektronisk, f.eks. Beboerdata, Regnskabsdatabasen, Tvillin-

geværktøjet, Effektivitetstal, Ledige Boliger og Boligsociale Data.

Landsbyggefondens faste statistikker omfatter en årlig huslejestatistik baseret på data

fra huslejeregisteret. Statistikken viser huslejen i de forskellige dele af den almene bolig-

sektor. Derudover udgives en årlig udgiftsstatistik baseret på indberettede regnskabs-

data. Statistikken viser sammensætningen og udviklingen i de almene boligafdelingers

udgifter. Beboerstatistikken indeholder bl.a. oplysninger om antallet af personer og hus-

stande i den almene boligsektor, og belyser beboersammensætning, arbejdsmarkedstil-

knytning, uddannelse, indkomstforhold samt til- og fraflytninger. I beboerstatistikken

sammenlignes den almen boligsektor med landet som helhed. Herudover har Landsbyg-

gefonden udgivet over 50 temastatistikker inden for emnerne beboere, boliger, udlej-

ning og økonomi.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Landsbyggefonden har udviklet hjemmesiden www.almenedata.dk, som

indeholder en samlet indgang til fondens statistikker og selvbetjenings-

værktøjer vedrørende effektiv drift, beboere, boliger, udlejning og renovering.

Landsbyggefondens analysevirksomhed har bl.a. til formål at bidrage til opbygningen og

udviklingen af en referenceramme for forvaltningsrevision, herunder arbejdet med

egenkontrol, effektivitet, sammenligninger, benchmarking og nøgletal i boligorganisati-

onerne, samt at bidrage til at understøtte budgetlægningen og styringsdialogen mellem

boligorganisationerne og kommunerne.

Regnskabsgennemgang

Landsbyggefondens regnskabsgennemgange har flere formål, herunder at forebygge tab

for Landsbyggefondens garantiordning for almene afdelingers midler, som forvaltes i al-

mene boligorganisationer. Derudover bidrager regnskabsgennemgangene til at sikre

konsistens i regnskabsmateriale og data, herunder konteringsforhold til brug for sam-

menligninger, benchmarking og effektivitetsdata m.v., samt at afklare om der kan kon-

stateres mere generelle regnskabsmæssige problemstillinger.

De almene boligorganisationer har siden 1999 indberettet deres regnskaber elektronisk

til fonden. Den webbaserede regnskabsindberetning indebærer bl.a., at der ved indlæs-

ning af regnskaberne foretages automatisk validering for fejl og mangler. Valideringerne

vurderes og tilpasses løbende for at øge datakvaliteten, bl.a. på baggrund af Landsbygge-

fondens erfaringer fra regnskabsindberetningen, fondens regnskabsgennemgange og øv-

rige analysearbejde.

Regnskabsgennemgangen er som udgangspunkt baseret på kritiske nøgletal, særlige fo-

kusområder, foregående års regnskabsgennemgange, aktuelle problemstillinger erfaret

fra regnskabsindberetningen, analysearbejdet og erfaringsudveksling med fondens øv-

rige centre og eksterne parter.

Almen Analyse har i 2020 på baggrund af kritiske nøgletal, særlige fokusområder m.v.

foretaget regnskabsgennemgang af 451 almene boligorganisationer med tilhørende afde-

linger, og af 134 selvejende institutioner og friplejeboliger, samt 15 almene administrati-

onsorganisationer. Regnskabsgennemgangene resulterede i, at Almen Analyse skrev til

277 boligorganisationer og 57 selvejende institutioner og friplejeboliger samt 11 admini-

strationsorganisationer om regnskabsmæssige forhold konstateret i forbindelse med

regnskabsgennemgangene. Der har også i 2020 været en særlig indsats i forhold til de

selvejende institutioners regnskaber, herunder en særlig vejlednings- og informations-

indsats. Derudover er alle administrationsorganisationer blevet gennemgået.

Disse breve sendes i kopi til både tilsynsførende kommune og boligorganisationens revi-

sor. Brevene kan anvendes aktivt af kommunerne som supplement til styringsdialog og

øvrig opfølgning m.v., og brevene giver typisk anledning til yderligere dialog og vejled-

ning af såvel boligorganisation, revisor og kommune.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer

Kapitel 6

Bilag

Regnskabsgennemgangene bidrager bl.a. til at sikre konsistens og ensartet regnskabs-

materiale og regnskabsdata, og dermed skabe bedst mulige forudsætninger for bl.a.

benchmarking, sammenligninger og effektivitetsdata. Derudover kan Almen Analyse

iværksætte forskellige informations- og vejledningstiltag, hvis der gennem regnskabs-

gennemgangene konstateres generelle regnskabsmæssige problemer. Fonden udarbej-

der bl.a. en række vejledende udtalelser, konteringsvejledninger samt gode tips og råd til

brug i regnskabsindberetningen til fonden.

Vejledning og undervisning

Vejledning sker på samtlige Almen Analyses arbejdsområder, herunder i forbindelse

med regnskabsgennemgange og i forbindelse med besvarelse af mange telefoniske og

skriftlige henvendelser fra boligorganisationer, revisorer, kommuner og andre eksterne

parter.

Medarbejdere fra Almen Analyse har undervist og holdt oplæg for ansatte og beboer-

valgte i boligorganisationer, kommuner m.fl. i en række forskellige sammenhænge, her-

under en fortsat informationsindsats om fondens selvbetjeningsværktøjer.

Analyse af tilsyn med almene boligorganisationer