ULØ, Alm.del - 2020-21 - Bilag 56: Anbefalinger og præsentationer fra Erhvervsudvalgets og Udvalget for Landdistrikter og Øers høring den 11. februar 2021 om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter

Udvalget for Landdistrikter og Øer 2020-21
ULØ Alm.del Bilag 56
Offentligt

Høring om finansiering af boliger

og erhvervsejendomme i

landdistrikter

Erhvervsudvalget og Udvalget for Landdistrikter og Øer

Landstingssalen, Christiansborg

11. februar 2021 kl. 14.00

–

16.05

Folketinget

| 17. februar 2021

ULØ, Alm.del - 2020-21 - Bilag 56: Anbefalinger og præsentationer fra Erhvervsudvalgets og Udvalget for Landdistrikter og Øers høring den 11. februar 2021 om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter

Program

14.00-14.05

14.05-14.15

14.15-14.25

Velkomst

Anni Matthiesen, formand for Erhvervsudvalget

Er der grund til at forandre?

Professor Michael Møller, CBS

Nye forklaringer på udfordringerne ved finansiering i landdistrikterne?

Egon Noe, Professor, Center for Landdistriktsforskning

14.25-14.35

Hvor er de sorte pletter på Danmarkskortet?

Ole Hækkerup, administrerende direktør, Dansk Ejendomsmæglerforening

14.35-14.55

14.55-15.10

15.10-15.20

Spørgsmål

Hvordan sikrer andre lande finansiering i yderområder?

Birger Jensen, seniorrådgiver, Husbanken (Norge)

Hvad er de strukturelle udfordringer i landdistrikternes boligmarked?

Curt Liliegreen, Projektdirektør, Boligøkonomisk Videnscenter

15.20-15.30

15.30-15.40

Hvordan er det for virksomheden i landdistriktet?

Martin Jørgensen, indehaver Skarø is

Hvordan ser banker og realkreditinstitutter på udfordringerne?

Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør, Finans Danmark

15.40-16.00

Spørgsmål

Afslutning

16.00-16.05

Folketinget

Karina Lorentzen Dehnhardt, formand for udvalget for Landdistrikter og Øer

Side 2

Er der grund til at forandre?

Professor Michael Møller, CBS

OBS: Anbefalinger fra Michael Møller kan findes i separat bilag.

Folketinget

Side 3

Nye forklaringer på udfordringerne ved

finansiering i landdistrikterne?

Egon Noe, Professor, Center for

Landdistriktsforskning

Folketinget

Side 4

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Nye forklaringer på

udfordringerne ved

finansiering i landdistrikterne?

Høring den 11. februar 2021

Egon Noe

Center for Landdistriktsforskning



Vores rapport viser, at der er en indbygget logik i den

måde, som boligmarkedet fungerer på, der bidrager til

en selvforstærkende skævvridning og social

segmentering mellem land og by - mellem periferi og

centre.



Det er således ikke kun eksterne faktorer, der styrer

denne udvikling, men en ”systemfejl”.

#sdudk



Dermed ikke sagt, at der ikke er andre mekanismer og

faktorer på spil.



Men denne skævvridning kan ikke bremses uden at

tage fat på disse systemfejl.

Resultater fra projekt finansieret af Forenet Kredit

februar 2021

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Finansialisering af boligmarkedet

– hvad sker der fra 90’erne og frem?

1) Liberalisering af det finansielle marked åbner op for boligfinansiering som indtjeningsområde og en

sikker investering

#sdudk

2) Friværdien bliver til et finansøkonomisk virkemiddel til at stimulere vækst

3) Friværdien får forstærket betydning i forhold til husstandens økonomi

4) Områdeprisen bliver mere og mere afgørende for boligens værdi (selvforstærkende effekt)

5) Folk og pengene søger derhen, hvor det er den bedste investering (selvforstærkende effekt)

6) Faldende renter og stigende boligpriser forstærker betydningen af

boligen som investeringsobjekt

februar 2021

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Udvikling i kvadartmeterpriser for de fire kommunetyper

februar 2021

#sdudk

Figur 3.3.3: Udviklingen i gennemsnitlige kvadratmetersalgspriser for enfamilieshuse for de fire

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Udvikling i kvadartmeterpriser for de 6 sognegrupper

#sdudk

februar 2021

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Den totale kontantværdi af nyudlån til enfamilieshuse for sognegrupper

#sdudk

februar 2021

sdu.dk

Center for Landdistriktsforskning

Opsamling: Finansiering af boligmarkedet

#sdudk



En forudsætning for at opretholde landdistriktsområderne er, at man kan låne til at købe, renovere og

bygge boliger.

•

Boligmarkedet har stadig større betydning i forhold til samfundsøkonomien.

•

En utilsigtet sideeffekt er, at det er kommet til at fungere som en kæmpe geografisk social

sorteringsmaskine.

•

Boligen er blevet gjort til et investeringsobjekt med forventet afkast.

•

Postnummer er blevet afgørende for husstandens økonomi.

•

Naturligt at søge derhen, hvor boligen er den bedste investering (selvforstærkende).



Boligfinansiering i landdistrikterne -

Historisk og aktuel analyse af mulighederne for boligfinansiering

i landdistrikterne og konsekvenserne for boligmarkedet i et landdistriktsperspektiv (Forenet Kredit).



Læs rapporten via dette link.

februar 2021

Hvor er de sorte pletter på Danmarkskortet?

Ole Hækkerup, administrerende direktør,

Dansk Ejendomsmæglerforening

Folketinget

Side 11

Høring om finansiering af boliger og

erhvervsejendomme i landdistrikter i Erhvervs-

og vækstudvalget og Udvalget for Øer og

Landdistrikter

Hvor er de sorte pletter på

Danmarkskortet?

- og et par løsningsforslag

v/ direktør Ole Hækkerup

Dansk Ejendomsmæglerforening

Postnumre er ikke dækkende

I 2015 blev det opdelt efter sogne.

Det giver et tydeligere billede.

Der bliver solgt rigtig meget for tiden.

Også det mæglerne kalder usælgeligt.

De interesserede købere, som ikke har ekstra

penge med, bliver overhalet.

•

Derfor kan finansieringsudfordringen virke

mindre i øjeblikket - lad os få sikret

finansingen til normale tider.

Dansk Ejendomsmæglerforening

Der er stadig problemer

–

og de er stigende

”Er det inden for det seneste

år blevet nemmere at tegne et

boliglån i forbindelse med køb

af bolig i landdistrikter?”

Lånetyper

Århus vs. Samsø 2019

Århus 2019

Samsø 2019

18%

40%

82%

60%

Realkredit

Anden eller ingen

Anden eller

ingen

Mange flere huse lejes ud

•

Ca. 10 % af alle huse er udlejet i dag

En stigning på 41 pct. siden 2010

Det svarer til alle nybyggede huse siden 2010

Ikke flere husejere selvom befolkningen stiger

Ulemper ved at folk ikke ejer deres egen bolig

–

især i landdistrikter

•

Ingen månedlig opsparing

•

Dårligere vedligeholdelsesstand

•

Større boligudgifter

•

Svagere tilknytning til lokalområdet

Nok er Låsby Svendsen død,

men der er blevet flere udlejere

Øvrige udfordringer

•

Vækstzonereglerne trækkes ned over hele landet

•

Bankernes IT-systemer

•

Afvisning af realkreditlån under 500.000 kr. i landdistrikter

•

Realkreditten giver gerne tillægslån på 100.000-200.000 kr. i resten af landet

•

Ældre bliver forhindret i at købe en ny bolig

•

Krav om en gældsfaktor på maksimal to gange deres indtægt

•

Uden der skeles til deres belåningsgrad

•

Stemmer dårligt overens med at andre får 30 års rentefrihed ved lav belåningsgrad

Løsningsforslag

Dansk Ejendomsmæglerforening

Fire mulige modeller der kan sikre finansiering

1. Statsgaranterede realkreditobligationer som for almennyttige boliger

Den nuværende model for lånene til almennyttige boliger.

Realkredittens betaling for garantien samles i en statslig tabspulje.

2. Statsobligationer

Den oprindelige model for almennyttige boliger.

Staten opkræver realkreditrente hos boligejeren,

men betaler kun selv statsobligationsrenten.

Rentedifferencen samles i tabspulje.

3. Delt risiko og bidragssats

Staten tager risikoen på den yderste del af realkreditlånet

og får bidraget herfra.

4. Særlige landdistriktsobligationer

Højere bidragssats der kan finansiere tab og derudover krav om afdrag på lånet.

Spørgsmål

Folketinget

Side 24

Hvordan sikrer andre lande finansiering i

yderområder?

Birger Jensen, seniorrådgiver,

Husbanken

Folketinget

Side 25

Boligfinansiering i distriktene -

Norge

v/Birger Jensen

Seniorrådgiver Husbanken

SAMFUNNS-

OPPDRAGET

ORGANISASJON

DIGITALISERING

Ansatte:

ALLE SKAL BO

GODT OG

TRYGT

300

Driftsbudsjett 2020:

KUNNSKAP

365 mill kr

•

Kartlegging av

bostedsløshet

•

Evaluering av Bolig for

velferd og

kommuneprogrammet

•

Boligsosial monitor

•

Statistikkbanken

•

E-søknader

Startskudd

Bostøttesystemet

Behovsmeldingen

Digitale løsninger for

kommunale boliger

HUSBANKENS

HISTORIE

1946-1954:

Gjenreising og nyreising

1954-1965:

Innstramming og omstilling

1965-1970:

Den rasjonaliserte boligbyggingen

1971-1980:

De ekspansive årene

1981-1988:

Deregulering av boligmarkedet

1988-1996:

Gjeldskrise og omlegging

1997-2012:

Fra boligbank til velferdsetat

2013-2020:

Digitalisering og samordnet stat

INNOVASJON

6 REGION-

KONTOR

Tett på kommunene

over hele landet

•

Kommuneprogrammet

•

Lån og tilskudd

8 NASJONALE

KONTOR

•

Lån og tilskudd

Kommune og marked

Digitalisering

Kunnskap

Styring og utvikling

Kontroll

Økonomi og

fellestjenester

•

Kommunikasjon

Housing first - bolig

først i tiltakskjeden for

å motvirke

bostedsløshet.

Barna først - barnas

behov som

utgangspunkt for

vanskeligstilte familier.

3,03

Mrd i

renteinntekter

29,7

Mill, kr i

tap

Husbanken og EØS-avtalen

Norge er gjennom EØS-avtalen en del av det europeiske indre felles

marked og må derfor følge konkurranse- og statsstøtteregelverket i EØS.

Det er et krav at Husbankens virkemidler er innrettet slik at de er

samfunnsmessig nødvendige og egnet til å oppnå boligpolitiske mål.

Virkemidlene skal gå til boligsosiale formål, økt bruk av boligløsninger

som er energieffektive, miljøvennlige, nøkterne og universelt utformet.

Hva er Husbankens rolle?

•

Forvalter av lån og

tilskudd

•

Faglig støtte for

kommunene

•

Nasjonal kunnskapsrolle

•

Pådriver for innovasjon,

digitalisering og utvikling

De mest prioriterte målgrupper

•

Ingen skal være

bostedsløse

•

Barn og unge

skal ha gode

boforhold

•

Personer med nedsatt

funksjonsevne

skal på lik linje

med andre velge hvor og

hvordan de bor

•

I tillegg skal vi stimulere til

aldersvennlige boliger til

eldre

Boligsituasjonen i

distriktene

–

sentralitetsklasse 5 og 6

•

Boligmassen er dominert av eneboliger,

tomannsboliger, rekkehus (småhus)

Bustadfordeling nasjonalt

11 400

643 600

i distriktskommunar

318 000

Småhus

Boligblokk

Andre typer

Hvordan er byggemarkedet i

distriktene

–

sentralitetsklasse 5 og 6

Sentralitetsindeks 5 og 6

Hele landet

Nye boliger siste 10 år

21 000 boliger (3900

leiligheter)

12750 NOK pr m2

286 000 boliger

Gjennomsnittlig m2-pris brukt

bolig

26 000 NOK pr m2

Gjennomsnittlig m2-pris ny

bolig

31700*

37000

Innbyggere

735 000

5 328 000

Boligmassen

318 000 småhus

11400 leiligheter

1 800 000 småhus

643 000 leiligheter

Husbankens viktigste virkemidler til

distriktskommunene

Startlån via kommunene

•

Kommunene låner penger av Husbanken

•

Kommunene låner ut til enkeltpersoner som kjøper en brukt bolig

•

Lånene er behovsprøvd, men det kan gjøres unntak i distriktene

Lån til boligkvalitet

•

Lån til miljøvennlige boliger, livsløpsboliger

•

Husbanken kan gjøre unntak for pantesikkerhet i distriktene

Veiledning til kommunene

•

Kurs, konferanser og veiledning av kommuner

•

Nettverk med boligpolitiske tema

Startlån kan også brukes til å oppnå

distriktspolitiske mål

•

5-4, 2. ledd c)

Kommunen kan fravike vanlige

krav hvis kjøp av bolig er den

eneste løsningen for å

•

5-4, 2. ledd d)

Kommunen kan også fravike

vanlige krav for beboere i

kommunale boliger for å få bedre

utnyttelse av den kommunale

boligmassen

opprettholde et arbeidsforhold

sikre tilgang til nødvendig arbeidskraft i

kommunen

Lån til boligkvalitet

–

forhold til distriktene

•

Belåningsgraden på eiendommen kan ikke

overstige 85 % av antatt eiendomsverdi.

Når kommunen er låntaker, kan

belåningsgraden på eiendommen utgjøre inntil

100 % av antatt eiendomsverdi.

Det kan gjøres unntak fra reglene for

belåningsgrad i områder av landet der private

kredittinstitusjoner i liten grad finansierer

nybygging, fordi markedsverdien av nybygde

boliger gjennomgående er lavere enn

byggekostnadene.

Hvor mye blir lånt?

Lån til boliger(bygging) i kommuner i sentralitetsklasse 5

og 6 - kroner

1E+09

900000000

800000000

700000000

600000000

500000000

400000000

300000000

200000000

100000000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2015

2016

2017

2018

2019

2020

242823000

570011000

445668000

371.444.930

200

300

239

400

357

909628000

500

Antall boliger i samme periode

600

565

156931000

113

100

154

Takk for meg

[email protected]

Tlf: + 47 980 60 962

Hvad er de strukturelle udfordringer i

landdistrikternes boligmarked?

Curt Liliegreen, Projektdirektør,

Boligøkonomisk Videnscenter

Folketinget

Side 39

Hvad er de strukturelle udfordringer i landdistrikternes boligmarked?

Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter

www.bvc.dk

Boligmarkedet er skævt mellem by og

land

–

og kommunedata fortæller

Ikke hele sandheden

Gennemsnitlig årlig nominel prisstigning

for ejerboliger 2000

–

2015

https://www.bvc.dk/media/1032/ejerboliger_i_det_21_aarhundrede.pdf

DET SOCIOØKONOMISKE

ATLAS

Geografisk forskel i boligmar-

ked matches til dels af

forskel i beboernes

socioøkonomiske forhold. Her

sammenvægtet ud fra:

Indkomst

Uddannelse

Arbejdsmarkedstilknytning

Kriminalitet

https://www.bvc.dk/media/1671/udsatte_boligomraader_i_danmark.pdf

Prisudviklingen siden 2010 afspejler en dobbelt urbanisering: Case story Falster

De demografiske forhold modarbejder boligmarkedet i landdistrikterne

–

Case Falster

Skævvridning af aldersfordeling mellem by og land er svær at ændre

Tvangsauktionsbølgen 2007-12 en lakmustest af boligmarkedets strukturproblemer

Tvangsauktionsfrekvens

https://www.bvc.dk/media/1199/tvangsauktioner_i_danmark_rapport_ver2_low.pdf

Faremomenterne i husmandsstedet,

det ældre hus i mindre bebyggelse,

det utidssvarende hus og øvrige

boliger i landområder

https://www.bvc.dk/media/1199/tvangsauktioner_i_danmark_rapport_ver2_low.pdf

Boligbyrden under tvangsauktionsbølgen

Gældsfaktoren under tvangsauktionsbølgen

i 2012

i 2012 for boligejere, der købte efter år 2000

Er der et alternativ?

Hvordan er det for virksomheden i

landdistriktet?

Martin Jørgensen, indehaver Skarø is

Folketinget

Side 50

Martin Jørgensen

Ejer af to ejendomme på Skarø

Høring om finansiering af boliger og erhvervsejendomme i landdistrikter

11-02-2021

Realkredit: Oplevelse fra Skarø

I 2018 har samtlige realkreditinstitutter

været kontaktet. Da de så adressen ville

ingen overhovedet vurdere sagen

Vi har løbende

arbejdet på at opnå

realkredit, og der er også

en udviklingsplan. Men som

vores tidligere bankdirektør

udtrykte det:

“Vi kan lettere

låne jer 32. mio. på

fastlandet, end 2 mio. på

Skarø”

Vores nuværende

realkredit godkendte

sidste år vores regnskab

til en øgning af realkredit-

belåningen.

Men da vurderings-

manden kom var corona

startet og vores belåning

udskudt til efter corona.

Rødstens stuehus fra 68.

nyistandsat produktionslokaler.

20 ha. jord. 600 m

Er Skarø is en sikker lejer?

Skarø is består af 3 hovedområder:

1. Is cafe, købmand, bistro,

selskabslokaler, museum og

formidlings center.

Er Skarø is en sikker lejer?

2. Skarø is brand er anmeldt i top 10

bedste is i verden og eksporterer til 6

lande.

3. Forskningsudvikling

Seneste projekt er at forebygge for tidlig

fødsel med højt specialiseret

ernæringsprodukt i samarbejde med OUH.

Skarø is har lige opnået

2. mio. banklån til grøn

omstilling af produktionen.

Hvordan ser banker og realkreditinstitutter på

udfordringerne?

Ane Arnth Jensen, viceadministrerende

direktør, Finans Danmark

OBS. Anbefalinger fra Ane Arnth Jensen kan findes i separat bilag.

Folketinget

Side 61

Mere information

www.ft.dk

Tlf.

E-mail: [email protected]

Folketinget