Skatteudvalget 2020-21
SAU Alm.del Bilag 136
Offentligt
En enkel, fair og gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på.
Forslag til en enkel, fair og gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på.
Forslagsstiller:
Fhv. ejendomsmægler
Preben Boye Jørgensen
Majsvænget 13
6040 Egtved
Tlf.: 24 67 80 16
Mail: [email protected]
Baggrund for fremsættelsen af forslaget:
Ifølge en artikel i Jyllands-Posten den 29. december 2020, så har Udviklings- og Forenklingsstyrelsen store
problemer med udviklingen af et nyt vurderingssystem, som skal danne grundlag for de nye ejendoms-
vurderinger.
Som det fremgår af Skatteministeriets notat af 18. december 2018, så er vurderingsnormen (målet for
vurderingen) at fastsætte en forventelig handelsværdi i fri handel.
Desuden fremgår følgende af nedennævnte uddrag af statsrevisorernes beretning fra august 2013:
’Den
offentlige ejendomsvurdering er ifølge Skatteministeriet et kompliceret område at forvalte. Da SKAT
skal vurdere over 1,7 mio. ejerboliger i ulige år og ca. 500.000 erhvervsejendomme mv. i lige år, er det ikke
muligt for SKAT at ramme hver enkelt ejendoms eventuelle salgspris helt præcist. Der skal sættes priser på
boliger og ejendomme, som måske ikke har været handlet i mange år, og der skal tages hensyn til, at
ejendommenes prisniveau og prisudvikling varierer fra område til område i landet. Desuden skal SKAT
vurdere værdien af hver enkelt grund i ubebygget stand, selv om de fleste grunde bliver handlet med
byg i ger på.’
Man kan kun give SKAT ret i, at det kompliceret at fastsætte værdien af en ejendom, herunder en grund, i
handel og vandel. Og et nyt grundlag og nyt system til brug herfor, som der nu har været arbejdet på
igennem en årrække, løser efter min opfattelse ikke problemet med at fastlægge en mere præcis
’forve telig’
kontant handelspris.
Tanken om, at en
’forve telig’
kontant handelspris i fri handel, kan fastsættes på forhånd, kan ikke lade sig
gøre, hvilket siger sig selv, da ingen, mig bekendt, kan se ind i fremtiden, hverken på kort eller lang sigt.
Og hvorfor skal man i øvrigt bruge både mange menneskelige og økonomiske resurser på
at ’gætte’ på e
fremtidig handelspris, som under alle omstændigheder vil være forbundet med en vis usikkerhed. Det
virker ikke som en fornuftig og klog beslutning.
Jeg vil derfor gerne foreslå, at man visker tavlen ren og i stedet implementerer en fair, enkel og
gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på. Mit forslag, som blandt andet er baseret på mine egne
erfaringer med vurdering og salg af fast ejendom igennem en lang årrække, ser ud som følgende:
1
 SAU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 136: Henvendelse af 21/2-21 fra Preben Boye Jørgensen, Egtved, om nuværende grundlag for udvikling af nyt offentligt ejendomsvurderingssystem
En enkel, fair og gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på.
1.
Vurderingsgrundlaget, som ændres til beskatningsgrundlaget:
1. Generelt anvendes en konstateret handelspris som beskatningsgrundlag, når der er tale om en
ejerbolig, der er handlet i alm. fri handel.
2. Ved en familiehandel, anvendes seneste handelspris, hvis der er tale om en alm. fri handel, der er
indgået indenfor de seneste 2 år. Hvis dette ikke er tilfældet, så anvendes en uvildig vurdering som
fastlægger beskatningsgrundlaget.
3. Den tidligere gældende regel +15% / -15% som er ændret til +20% / -20 % afskaffes, og i stedet
indføres et fast tillæg/fradrag på f.eks. kr. 200.000, der årligt reguleres med 2% eller kr. 4.000.
4. Ved køb på tvangsauktion anvendes auktionsbud med tillæg af størstebeløb.
5. Ved nybyggeri, hvor der ikke er tale om et nøglefærdigt byggeri, foretages som hovedregel en
uvildig vurdering af ejendommens handelspris, som ikke nødvendigvis er den samme som
anskaffelsessummen for grund og bygning m.v.
6. Ved nedrivning og efterfølgende opførelse af et nyt byggeri, foretages en uvildig vurdering som
nævnt under pkt. 5.
7. Ved om/tilbygning, hvor boligarealet udvides (kræver byggetilladelse) med mere end 10 m²,
foretages en uvildig vurdering som nævnt under pkt. 5.
8. Ved ombygning, hvor boligarealet ikke udvides, sker der ingen regulering af beskatningsgrundlaget.
9. Ved blandede ejendomme (bolig/erhverv) og hvor ejer/køber bebor denne, anvendes værdierne fra
købesumsfordelingen.
10. Forsigtighedsprincippet på de 20 % bortfalder, da beskatningsgrundlaget fastlægges på grundlag af
en konkret handel eller en uvildig vurdering.
11. Der sker kun regulering af beskatningsgrundlaget ved indgåelse af en handel (ex. uskiftet bo) eller
anden hændelse jf. overfor.
12. Der gennemføres ikke generelle reguleringer af beskatningsgrundlaget. At en jævnlig og generel
regulering af beskatningsgrundlaget droppes, skyldes, at det ikke er en selvfølge, at priserne på fast
ejendom stiger og/eller falder procentuelt lige meget på landsplan, regionalt eller lokalt.
2. Beskatning:
1. Ejendomsværdiskatten som opkræves af og tilgår staten, så forudsættes det, at de udmeldte satser
på henholdsvis 0,55 % og 1,4 % anvendes, herunder knækket for den høje sats.
2. Hvis ikke det allerede er besluttet, så bør det nuværende nedslag for boligejere der har erhvervet
deres ejendom før 01.07.1998, bortfalde.
3. Skal det nuværende nedslag for pensionister fastholdes, så bør det overvejes at gøre nedslaget
indtægtsbestemt.
4.
De såkaldte skatterabat, so jeg vil kalde ’udskudt skat’ fastholdes.
5. Den kommunale grundskyld afskaffes og i stedet indføres en kommunal ejendomsværdiskat som
beregnes og administreres på det samme grundlag, som ovenfor beskrevet under afsnit 1. Men
modsat den statslige ejendomsværdiskat, så fastsættes satsen på den kommunale ejendomsværdi
af den enkelte kommune, ligesom vi kender det fra fastsættelsen af den kommunale grundskyld.
Som vi også kender det i dag fra den nuværende kommunale grundskyld, så bør der indføres en
bund og et loft for de kommunale skattesatser.
6. Det bør overvejes, om kommuner med sommerhusområder, kan beslutte at indføre et tillæg til
beskatningsprocenten på f.eks. 0,1 procentpoint, som betyder en kommune kan beslutte at
anvende en højere beskatningsprocent i sine sommerhusområder. En sådan mulighed begrundes
blandt andet med, at ejere af sommerhuse, som f.eks. udlejer deres sommerhus, ofte beskattedes
2
 SAU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 136: Henvendelse af 21/2-21 fra Preben Boye Jørgensen, Egtved, om nuværende grundlag for udvikling af nyt offentligt ejendomsvurderingssystem
En enkel, fair og gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på.
af deres indkomst fra udlejning, i en anden kommune. Man kan kalde tillægget for en slags
’landliggerskat’.
7. Da den nuværende ejendomsværdiskat, modsat den kommunale grundskyld, ikke omfatter
ubebyggede grunde, så bør både den statslige og kommunale ejendomsværdiskat også omfatte en
ubebygget grund, forudsat den kan bebygges. Byggeretten registreres i BBR.
8. Som erstatning for de periodiske justeringer af beskatningsgrundlaget jf. afsnit 1 pkt. 12, så ændres
parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven, som betyder at fortjeneste ved salg af en
ejerbolig kan blive beskattet ved salg. Når vi taler om fortjeneste ved salg af ejerboliger, så bør det
dog ske på et mere lempeligt grundlag end det vi kender fra salg af en erhvervsejendom. Man
kunne indføre et fast årligt tillæg, et slags
’avancetillæg’
på f.eks. kr. 40.000, som forhøjes med 2 %
pr. år eller kr. 800. Udover det faste årlige avancetillæg, så tillægges anskaffelsesprisen endvidere
dokumenterede udgifter til vedligeholdelse, modernisering og forbedring af ejendommen samt
tillæg/fradrag for afholdte handelsomkostninger ved køb/salg af ejendommen. Hvis en sådan
beregning resulterer i en avance, så beskattes denne avance med en fast beskatningsprocent på
f.eks. 20 %. Et eventuelt konstateret tab kan ikke modregnes i anden indkomst.
9. Den enkelte boligejer får adgang til en ny facilitet i skattesystemet, hvor afholdte dokumenterede
udgifter indtastes efter nogenlunde samme principper som vi kender det fra boligjobordningen.
Indtastningen suppleres med, at den pågældende faktura kan indscannes og dermed gemmes til
det tidspunkt, hvor ejendommen sælges og beskatningsgrundlaget for en eventuel avance skal
gøres op. Denne løsning vil desuden medvirke til at begrænse brugen af sort arbejde.
3. Implementering, herunder overgangsordning:
1. Beskatningsgrundlaget fastsættes fremover på grundlag af ovennævnte vilkår.
2. Ejendomme, som ikke er handlet efter den 01.07.1998, beskattes på grundlag af den offentlige
ejendomsvurdering pr. 01.10.2011, som er den seneste offentlige vurdering, hvor der var en reel
klagemulighed og hvor klageprocenten kun var på 1,6%.
3. Ejendomme, der er handlet (alm. fri handel og familiehandler) i perioden 01.07.1998 til 31.12.2012,
beskattes på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering pr. 01.10.2011, eller købesummen,
uanset om denne er lavere eller højere end den offentlige ejendomsvurdering pr. 01.10.2011.
Valget træffes af ejer.
4. Handler, herunder familiehandler, der er indgået efter den 01.01.2013 beskattes på grundlag af
konstateret handelspris.
5. Hvis der i et konkret lokalområde, typisk et landdistrikt, er tegn på at vurderingerne fra 2011
generelt er for høje, så kan SKAT og for egen regning, og efter nærmere aftale med de enkelte
boligejere i det konkrete område, iværksætte uvildige vurderinger.
6. Øvrige tvister om beskatningsgrundlaget i relation til overgangsordningen, afgøres på grundlag af
en uvildig vurdering.
4. Øvrige forhold:
1. De uvildige vurderinger, som foretages og anvendes til fastsættelse af et beskatningsgrundlag, skal
udføres af en ejendomsmægler, som skal være certificeret til en eller flere af de fire ejendomsty-
per, og som i den sammenhæng tildeles et revirområde, som typisk er en eller en del af en
kommune.
2. Hvis en af parterne ikke er tilfreds med den første vurdering, skal det være muligt at få foretaget en
kontrolvurdering, hvor den endelige vurdering så fastsættes som et gennemsnit af de to
vurderinger.
3
 SAU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 136: Henvendelse af 21/2-21 fra Preben Boye Jørgensen, Egtved, om nuværende grundlag for udvikling af nyt offentligt ejendomsvurderingssystem
En enkel, fair og gennemsigtig måde at beregne boligskatterne på.
3. Udgift til en uvildig vurdering fastsættes til et fast beløb på f.eks. kr. 3.000 inkl. moms. Udgiften til
en vurdering deles med 1/3 til boligejeren og 2/3 til SKAT. Rekvirenten af en eventuel kontrolvur-
dering betaler 2/3 af udgiften til denne.
4. Ved nybyggeri og hvor boligarealet udvides med mere end 10 m², foretages som ovenfor nævnt en
uvildig vurdering af ejendommen, når arbejdet færdigmeldes til kommunen. Værdiansættelsen
fastsætter det fremtidige beskatningsgrundlag, indtil ejendommen afhændes. Hvis de faktiske og
godkendte omkostninger til investeringen overstiger vurderingen, så indgår restbeløbet på ejers
konto ved SKAT over dokumenterede udgifter, som betyder at restbeløbet indgår som et tillæg til
købesummen i beregningen af en eventuel avanceskat ved salg.
5. Hensigten med forslaget:
1. Uanset der er store udfordringer, så må målet være, at boligskatterne fremover opkræves på et fair
og gennemsigtigt beskatningsgrundlag, hvilket ikke er tilfældet i dag, da der er klare indikationer
på, at især de billigste ejerboliger beskattes procentuelt hårdere end de øvrige ejerboliger. Denne
indikation omfatter både den nuværende ejendomsværdiskat og den kommunale grundskyld.
2. At administrationen af beskatningsgrundlaget fremover kræver mindst mulige økonomiske resurser
til vedligeholdelse af systemet og at det bliver nemmere og mere effektivt at kontrollere, at
ordningen fungerer efter hensigten.
Afslutningsvis, så er det min vurdering, at jeg har givet et bud på langt de fleste situationer, men jeg vil ikke
udelukke, at jeg kan have overset visse problemstillinger. Og jeg står gerne på mål for en nærmere
gennemgang af mit forslag.
20. 02.2021/Preben Boye Jørgensen
4