ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 74
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Finanstilsynet

Århusgade 110

2100 København

Direktør Jesper Bang

Administrationschef

Anne Ellersgaard Holm

33 55 83 28

[email protected]

Bilag.: A.: Belåningsværdier for Boligejendomme

B.: Tilsynssvar 23-06-2020

C.: Referenceejendomme

D.: EDC Erhvervs udbud af 4 ejendomme

Kære direktør Jesper Bang

Projektchef og direktør

Lars Wismann

cand. merc., ejendomsmægler og valuar

dato d. 14-11-2020

3-10-2020

Jeg skriver til dig for at sikre mig, at du ved at læse denne mail er klar over følgende og jeg

anmoder om din bekræftelse på, at du selv har læst min henvendelse samt, at du ikke

dato d. 01-08-2019

overlader dit svar til mig til en anden og slet ikke din kontorchef Kamilla Karen Hjølund (KKH):

210.000 andelshavere meddeles

helt tilfældige belåningsværdier

udarbejdet af realkredit-

ten efter BEK413/2017 og

ingen indsigt i vurderingsgrundlaget.

Finanstilsynet betinger

vurderingsgrundlaget efter BEK413/2017, der bygger på afkast vurderingsprincippet. Siden

Folketingsbeslutning L177 d. 28-06-2018 er den eneste metode, der sikrer ens og retvisende

vurderinger DCF diskonteret Cash Flow. Kontorchef Kamilla Karen Hjølund (KKH),

Finanstilsynet fastholder stædigt, at afkastprincipppet skal gælde fremover jf. BEK413/2017

for realkredittens ansættelsers belåningsværdier. Disse varierer helt vilkårligt fra kr.

19.800/m2 boligareal i byfornyede ejendomme til kr. 46.000/m2 boligareal i nedslidte

ejendomme uden badeværelser. Logikken er således at byfornyes de nedslidte ejendomme

mere en halveres værdien. Åbenlyst fornuftsstridigt.

Branchens organisationer Finans Danmark FD, Foreningen af Stats. aut. Revisorer FSR,

Ejendom Danmark ED, Dansk Ejendomsmæglerforening DE og Andels Boligforeningernes

Fællesrepræsentation ABF anbefalede i foråret 2018 enstemmigt, som rådgivergruppe

Folketinget,

at alle andre vurderingsmetoder end DCF diskonteret Cash Flow metode

ikke sikrer ens og retvisende vurderinger.

Folketinget vedtog d. 28-06-2018 L177, der

betinger anvendelsen af en DCF metode til fastsættelse af markedsværdien = den kontante

handelsværdi = Belåningsværdien. DCF beregningen skal jf. Folketingsbeslutningen bygge på

en DCF beregninger med en gennemgribende modernisering af samtlige boliger indenfor 5-10

år for den typiske ejendom og exit value afkastprocenten, der skal underbygges af

referenceejendomme tinglyst handlet. BEK413/2017 og L177 skal nå til én og samme

værdi=markedsværdien.

Det er derfor min ambition, at overbevise dig Jesper Berg, Erhvervsminister Simon Kollerup og

Folketinget, i det for Danmark, låntager og långiver hensigtsmæssige i følgende:

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

1) at realkreditten/bankerne fremover forpligtes til f.eks. én gang om året at meddele sine

kunder belåningsværdien på den ejendom, der er belånt samt LTV Loan To Value

–

belåningsgraden på samme ejendom.

2) at beregningsgrundlaget og referenceejendommene der meddeler belåningsværdien

fremlægges af den realkredit/bank, der har belånt ejendommen og sikrer åbenhed.

Det bør være en samfundsøkonomisk interesse, at enhver med lån i boligejendomme eller

erhvervsejendomme, at han kender sin risiko, sin belåningsgrad, sin LTV på basis af

realkreditten/bankens seneste beregnede/vurderede belåningsværdi jf. BEK413/2017.

3) at din kontorchef Kamilla Karen Hjølund (KKH) har afvist enhver anmodning om

foretræde og fastholder, at BEK413/2017, der opererer med afkastmetoden fører til ens

og retvisende belåningsværdier=markedsværdien,

i modstrid med Folketinget

4) at KKH hævder, at om flere realkreditselskaber vurderer samme ejendom, så vil de

med BEK413/2017

nå til stort set samme belåningsværdi=markedsværdien.

Det er

en udtalelse der er tom, ikke kan dokumenteres, den er forkert og er vildledende.

5) at Finanstilsynet ikke vil fremlægge modelbesvarelser, der kan sikre ens nettoleje-

beregninger, afkastprocenter underbygget i referencer, der sikrer ens vurderinger.

6) at KKH konsekvent afviser at tage udgangspunkt i et eneste konkret eksempel på

anvendelsen af BEK413/2017 for at underbygge sine tomme påstande.

7) at KKH hævder, at det er retvisende, at en nedslidt ejendom Rørholmsgade 11, hvor �½-

delen af boligerne uden eget bad, efter BEK413/2017 nemt kan have belåningsværdien

kr. 46.000/m2, og den ens, men byfornyede Baggesensgade 11 A-B kr. 19.800/m2 og

Rømersgade 19 kr. 45.000/m2 boligareal. Alle disse tre beregnede af Jyske Realkredit

alle efter BEK413/2017.

Det er åbenlyst fornuftsstridigt.

Realkreditten har fiflet med

værdiansættelser i Rørholmsgade 11 og Rømersgade 19 for at sikre sig markedsandele.

8) at, KKH/Finanstilsynet hævder (tilsynssvar 23-06-2020-Jyske Bank), at det ikke er LTV

Loan To Value, men afvikling på gæld der giver kreditsikkerhed. Det er så forkert som

noget. Det er LTV, der afslører kreditsikkerheden og ikke afvikling eller lånetype.

Der er intet, der betinger eller forhindrer, at realkreditinstitutterne pålægges at fremlægge

deres vurderingsgrundlag, deres beregninger og deres referenceejendomme. A/B valuarerne

fremlægger deres valuarvurderingsrapporter. Kun DCF fører ifølge Folketingsbeslutning L177

vedtaget d. 28-06-2018 til ens og retvisende vurderinger. Det er på tide at Finanstilsynet

udarbejder en nu vurderingsbekendtgørelse samt sikrer åbenhed og gennemsigtighed.

Med venlig hilsen

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Se i øvrigt vores hjemmeside:

www.wismann-as.dk

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!