ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 74
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Realkreditinstitutters udmåling af belåningsværdier

cand.merc., ejendomsmægler og valuar

Lars Wismann,

projektchef og direktør

F.F. Ulriks Gade 7 tinglyst handlet d. 02-07-2020

kr. 36.530/m

for boligdelen, kr. 16.000/m

for

erhvervsdelen. Tinglyst efter Blackstone lovindgrebet.

Belåningsværdi Nykredit 80%

kr.34.095/m2. bolig

03. november 2020

Baggesensgade 11 A-B, byfornyet ejendom, nye

badeværelser, køkkener, franske altaner, nedlagte

bagtrapper. Ifølge BBR 1.129 m

bolig areal. Intet

erhverv. Belåningsværdi meddelt 28-11-2019

kr. 22.400.000 svarende til

kr. 19.841/m

bolig.

Jyske realkredit vurdering i dec-2019 og samme

Jyske Realkredit Kr. 32.900.000 sep-2020

kr.

29.141/m

bolig.

Hævet 47% på 9 mdr. begge

vurderinger efter samme regelsæt BEK413/2017.

BEK417/2017

Rørholmsgade 11, ifølge BBR 876 m

bolig �½-delen

uden eget bad og 149 m

kældererhverv. Stiftet som

A/B forening 22-01-2016 med en 80% realkreditbe-

låning. Tillægsbelånt 22-01-2019 med kr. 1.480.000.

Beregnet belåningsværdi

kr. 46.292/m

boligareal

kr. 20.000/m

erhvervsareal. Jyske Kredit.

Blev denne ejendom byfornyet som Baggesensgade 11

A-B, så mener Jyske Realkredit at værdien halveres!

Belåningsværdien er åbenlys fornuftsstridig.

Det er BEK413/2017 af 27-04-2017, der regulerer realkreditinsti-

tutternes beregning af belåningsværdier.

Det er for låntager helt afgørende, at realkreditinstituttets belåningsværdi er retvisende. Ifølge

bekendtgørelsen skal belåningsværdien matche markedsværdien/den kontante handelsværdi.

Ved enhver ansøgning om lån bør låntager derfor som det første anmode om at blive meddelt

belåningsværdien. Dernæst kan man drøfte lånemulighederne.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Den kontante værdi af realkreditgælden divideret med belåningsværdien giver det der hedder

LTV Loan To Value. LTV giver et signal om det der på dansk hedder belåningsgraden. LTV er et

måltal for realkreditinstituttets risiko, idet långivers sikkerhed ved lånet ligger i et tvangssalg

af ejendommen/pantet. Netop derfor er det helt afgørende for låntager, for långiver og for

Finanstilsynet, at der foreligger ens og retvisende beregninger af belåningsværdien uanset

hvem, der har udført denne beregning.

I Finanstilsynet er det Kamilla Karen Hjølund (herefter KKH), Kontorchef, cand. jur.,kontor for

realkreditinstitutter, Århusgade 110, 2100 København Ø,Tlf.: +45 33 55 82 82 / Direkte tlf.:

+45 33 55 84 15;

mailto:[email protected],

der har ansvaret for vurderingsbekendtgørelsen samt

for tilsynet.

Enhver anmodning om et personligt møde med KKH bliver konsekvent afvist. KKH skriver til

folk. KKH indgår ikke i dialog om regelsættet. Hendes redegørelser er i reglen meget lidt

konkrete. KKH afviser at fremlægge konkrete modeleksempler.

KKH meddelte d. 09-10-2020,

at belåningsværdien ved udarbejdelse af flere forskellige

realkreditinstitutter alene kan give mindre udsving i værdiansættelsen.

Hvor lidt

mindre er svarede KKH ikke på, men mindre må være under +/- 10%.

KKH meddelte d. 28-10-2020, at det er Finanstilsynets erfaringer, at institutterne generelt

følger markedet og således i vid udstrækning

kan fremføre relevante referencer på

sammenlignelige handler.

Herved kunne KKH frikende sit eget regelsæt og sit tilsyn. Jeg

tvivler på at KKH kan underbygges med andet end KKH’s egen mavefornemmelse.

KKH forsatte i sin mail d. 28-10-2020 med at gentage regelsættet i BEK413/2017, anført i

kursiv.

Værdiansættelsen af en boligejendom sker ved at dividere en ejendoms nettoleje inkl. tillæg

med markedets afkastprocent.

Markedets afkastprocent skal blandt andet afspejle den pågældende ejendomstype i området,

ejendommens karakter, potentiale mv. samt sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten

på ejendommen. Den fastsættes på baggrund af observationer i markedet. Det fremgår af BEK

417/2017.

Nettolejen er ejendommens bruttolejeindtægt, der tilgår lejer med fradrag af driftsudgifter,

som afholdes af udlejer, jf. § 7 i BEK 417/2017. Bruttolejen kan for de pågældende lokaler

højst ansættes til den bruttoleje, som de må antages at kunne udlejes til under hensyntagen

til såvel instituttets kendskab til de senest indgåede lejekontrakter for og udbuddet af

tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og

vedligeholdelsestilstand (markedslejen), jf. § 8 i BEK 417/2017.

Findes der i lokalområdet ikke sammenlignelige ejendomme med nyere lejeudbud, ansættes

markedslejen under hensyntagen til markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler i tilsvarende

lokalområder. Det fremgår også af § 8, at den anvendte bruttoleje ikke væsentligt kan

overstige det niveau, som lejeren i henhold til lejelovgivningen eller lejeaftalen kan kræve

lejen nedsat til.

BEK 417/2017 indeholder ifølge KKH således retningslinjer for fastsættelse af markeds

afkastprocent, jf. § 6, nettoleje, jf. § 7, bruttoleje og markedsleje, jf. § 8, 11 og 12.

Denne

påstand er ikke korrekt.

Var den korrekt, så ville regelsættet angive beregningsmodeller til

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

nettolejen og angive vejledende afkastprocenter for typiske ejendomseksempler med konkrete

adresser.

KKH har trods gentagne anmodning afvist at fremlægge en eller flere modelbesvarelser på en

korrekt beregning af beregningsgrundlaget for en typisk boligejendom i København, samt de

afkastprocenter i

referenceejendommene

skulle underbygge

afkastprocenten

eller

nettolejeberegningen. BEK413/2017 giver ingen retningslinjer for en korrekt nettoleje-

beregning eller anlæggelsen af en afkastprocent.

Da boliglejerne i København for ejendomme opført før 01-01-1992 varierer fra OMK-leje til

BRL § 5 stk. 2 leje i intervallet ca. kr. 450-1.650/m2 og afkastprocenterne for ikke

moderniserede ejendomme fra 0,60% til ca. 3,50% for gennemgribende moderniserede

ejendomme er BEK413/2017 ingen sikkerhed for ens og retvisende vurderinger. Selv små

ændringer af nettolejen og afkastprocenten giver store udslag i belåningsværdien/ vurderings-

grundlaget. Nedenfor vises afvigelser på op til 130% for sammenlignelige ejendomme.

KKH har da heller ikke eller vil ikke fremlægge sin dokumentation for at BEK413/2017 sikrer

ens og retvisende vurderinger af belåningsværdien, læs markedsværdien. Jeg har intet

grundlag til at forestille mig at KKH dtalelser bygger på andet end

tomme

bekvemmeligheder.

BEK413/2017 bygger på det vurderingsgrundlag, der hedder

afkastmetoden.

Ved beregning af belåningsværdien for den type ejendomme, der tilhører andelsboligforeninger

der er det resultat, der skal nås på belåningsværdien være fuldkommen identisk med en A/B

valuarvurdering, som vedtaget af Folketinget ved L177 d. 28-06-2018.

I det lovforberedende arbejde til L177 A/B valuarreformen vedtaget af Folketinget d. 28-06-

2018 meddelte en arbejdsgruppe bestående af Finans Danmark FD, Foreningen af stats. Aut.

Revisorer FSR, Ejendom Danmark ED, Dansk Ejendomsmæglerforening DE og

Andelsboligforeningernes Fælles Repræsentation ABF,

at alene DCF Diskonteret Cash Flow

metode ville føre til ens og retvisende værdiansættelser

af den type ejendomme, der

tilhører A/B foreninger.

For den typiske ejendom, der skulle DCF grundlaget være, at udgangspunktet er et

lejegrundlag med OMK omkostningsbestemt leje for boliglejemålene, der så over en 5-10 årig

periode moderniseres gennemgribende efter BRL § 5 stk. 2 Bolig Regulerings Lovens. Først når

der var opnået en stabil leje kunne og skal afkastmetoden anvendes til et beregne exit value

værdien.

De samme brancheorganisationer FD, FSR, ED, DE og ABF meddelte i sine høringssvar til

Folketinget,

at de hidtidige vurderingsmetoder afkastmetoden og kvadratmeter-

metoden ikke fremover ville kunne anvendes,

idet disse fører til forkerte og tilfældige

vurderinger. Den 28-06-2018 vedtog Folketinget L177, der fulgte branchens organisationers

anbefalinger. KKH er lodret uenige med brancheorganisationerne og fastholder at

afkastmetoden er den rette vurderingsmetode.

Uagtet dette har KKH på finanstilsynets vegne og

ved svar d. 28-02-2020 på

erhvervsminister Simon Kollerups vegne

til Erhvervsudvalget meddelt, at realkredit-

institutterne jf. BEK413/2017 skal værdiansætte efter afkastmetoden, samt at afkastmetoden

fører til ens og retvisende vurderinger uagtet, at denne metode efter L177 og branchens

organisationer ikke fører til ens og retvisende resultater.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

KKH hævder, at beregningen af belåningsværdien, der skal angive den markedsmæssige værdi

er noget helt andet en A/B valuarværdien efter ABL § 5 stk. 2 litra b, der skal angive den

markedsmæssige værdi. Det er åbenlyst fornuftsstridigt.

Den markedsmæssige værdi må

og bør være den samme uanset om den beregnes efter Andelsboliglovens § 5 stk. 2

litra b eller BEK413/2017.

Blå = RD,

Grøn = Jyske Realkredit,

Gul = Nordea Kredit,

Lyseblå = Nykredit

Kilde: Wismann Property Consult A/S

Ovenstående registrering bygger på 24 boligejendomme i København. Oplysningerne og

belåningsværdierne bygger enten må mailmeddelelser fra realkreditinstitutterne til de konkrete

ejendomme, eller på beregninger udført af Wismann Property Consult A/S, analyseafdelingen.

De beregnede belåningsværdier er udfra tinglyste panthæftelser typisk i forbindelse med

nybelåninger ved ejerskifte. Det burde være tydeligt, at der er store udsving op til 130% i

belåningsværdierne målt pr. m2 bolig.

Uagtet, at KKH hævder, at realkreditinstitutterne ved anvendelse af BEK413/2017 vil nå til

samme værdiansættelse, med kun mindre udsving, afviser realkreditinstitutterne, at

fremlægge deres beregningsgrundlag og deres referenceejendomme. Låntager meddeles alene

belåningsværdien. Derved kan værdiansættelsen, grundlaget og referenceejendommene ikke

efterprøves. Det sætter låntager i en fuldstændig mørkelagt og urimelig position. Der er intet

argument for at realkreditinstitutternes vurderingsgrundlag ikke fremlægges.

Der er intet i BEK413/2017 der forhindrer realkreditinstitutterne sammen med

belåningsværdien at fremlægge beregningerne og referenceejendommene, når den enkelte

kunde meddeles belåningsværdien. For A/B Baggesensgade 11 A-B, blev belåningsværdien

hævet med 47% fra dec-2019 til sep-2020, uagtet at begge belåningsværdier blev meddelt jf.

BEK413/2017. Dette burde være en umulighed.

Jeg appellerer derfor til, at Finanstilsynet og Erhvervsministeriet

for at sikre en fremtidig

åbenhed, gennemsigtighed, regelrethed og ligebehandling

i udmålingen af

belåningsværdierne, betinger at disse bagvedliggende beregninger og referenceejendomme

udleveres til låntager, fuldkommen som A/B valuarvurderingerne udleveres.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Hertil, at låntagerne fremover ved den årlige årsopgørelse meddeles belåningsværdi og LTV for

herigennem, at give låntager og långiver en oplysning om ejendommens belåningsgrad.

Herved sikres en indsigt i den kreditmæssige risiko for långiver og den ikke udnyttede

kreditmulighed for låntager. Vi har eksempler på realkreditinstitutter, der hævder ikke at have

udført en ansættelse i belåningsværdien eller en besigtigelse siden 2013.

Det er dernæst således, at realkreditinstitutterne og især Jyske Realkredit ved direktør Carsten

Tirsbæk Madsen i en række sager med nystiftede A/B foreninger herunder Rørholmsgade 11

(stiftet i 2016) og A/B Rømersgade 19 (stiftet 2018) har beregnet meget høje

belåningsværdier, der ikke kan underbygges med tilsvarende boligejendomme tinglyst handlet.

Jyske Realkredit har tillige i disse sager sandsynligvis undervurderet værdien af

erhvervsarealerne og overvurderet boligarealerne for på denne måde at kunne nå til et højere

realkreditlån, idet erhvervsarealer alene kan belånes med 60% og boligarealer med 80%.

Oveni dette fifleri med værdiberegningerne af erhvervs- og boligarealerne, så er de nystiftede

andelsboligforeninger typisk med 100% afdragsfri F-lån for �½-delen af købesummen og en

afvikling for restfinansieringen, der typisk ligger under 1% af de samlede realkreditlån.

Hertil, at lejerne i forbindelse med stiftelse af A/B foreningen er blevet tilbudt

indskudsfinansiering/andelskronen med 10 års afdragsfrihed i den bank, der typisk ejer

realkreditinstituttet.

Samme bankkoncern har således i realiteten leveret en 100%

finansiering.

Ved denne lempelige finansiering kan boligydelsen i de nystiftede A/B foreninger

som udgangspunkt holde sig med en boligydelse som andelshavere, der typisk er kr. 850-

950/m2 boligareal.

Hvad der ofte ses ved de nystiftede A/B foreninger er, at ejendommen kort tid efter stiftelsen

har behov for tillægslån. De nystiftede foreninger er nemlig ofte ejendomme, der har store

vedligeholdelsesefterslæb ved stiftelsen. Ejendomme med store vedligeholdelsesefterslæb

burde have lavere værdiansættelser end ejendomme med en høj teknisk vedligehol-

delsesstand.

Låntagerne har et berettiget krav til fremover at meddeles deres belåningsværdi uden at skulle

spørge om den. Hertil, at realkreditinstituttet fremlægger beregningerne og de reference-

ejendomme, som vurderingen bygger på.

Det er kunderne, der betaler real-

kreditinstitutterne for at udarbejde belåningsværdierne, igennem de påførte

administrationsbidrag, stiftelsesomkostninger kurtage m.m.

Derfor er det også kun

rimelige og i samfundets interesse, at disse belåningsværdier og de underliggende

beregninger, referenceejendomme fremlægges for dem, der betaler for vurderingsarbejdet.

Ingen ville jo tilsvarende foreslå, at de A/B foreninger, der betaler en valuar for at vurdere

deres ejendom, at valuaren ikke fremlægger sit vurderingsgrundlag og sine reference-

ejendomme, fremfor blot at meddele valuarværdien.

Finanstilsynet bør indse, at når alle branchens organisationer FD, FSR, ED, DE og ABF alle har

meddelt Folketinget, at alle andre metoder end DCF metoden ikke fører til ens og retvisende

vurderinger, så nytter det ikke noget, at KKH holder fast i, at en fastsættelse af

belåningsværdien, der skal finde frem til markedsværdien, gøres på et helt andet grundlag end

DCF-metoden.

På de næste sider gives kommentarer til samtlige 24 referenceejendomme.

Har du kommentarer til dette notat, så send dem gerne til [email protected].

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

1. A/B Livjægergade 27-29, 2100 København Ø.

Danske Bank/RD:

Ejendommen blev stiftet som A/B forening i 4Q 2017. Lejerne overtog

store vedligeholdelsesefterslæb, der blev udført i 2018-2019. Udover 80% realkreditlån fra

Realkredit Danmark leverede Danske bank et banklån på yderligere kr. 10 mio. samt lån til de

nye andelshaveres indskud med 10 års afdragsfrihed og Danske Banks laveste rente.

Belåningsværdien var ca. kr. 30.000/m2 boligareal.

2. A/B Classensgade 43-45, 2100 København Ø.

Danske Bank/RD:

Ejendommen er genbo til A/B Livjægergade 43-45. Ejendommen er

velholdt og har været A/B forening siden 1963. Blev meddelt en belåningsværdi på kr.

23.318/m2 i foråret 2019. Der er tale om en åbenlys underpris vurdering alene med det formål

at retfærdiggøre en bidragssats, der er 25% højere end på den 100% belånte A/B

Livjægergade 27-29.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

3. A/B Rørholmsgade 11

Jyske Realkredit

Rørholmsgade 11, ifølge BBR 876 m2 bolig �½-delen uden eget bad og 149

m2 kældererhverv. Stiftet som A/B forening 22-01-2016 med en 80% realkreditbelåning.

Tillægsbelånt 22-01-2019 med yderligere kr. 1.480.000.

Beregnet belåningsværdi i 2019 kr. 46.292/m2 boligareal kr. 20.000/m2 erhvervsareal. Blev

denne ejendom byfornyet som Baggesensgade 11 A-B, så mener Jyske Realkredit at værdien

halveres

–

hvilket er åbenlyst fornuftsstridigt!

KKH har efter et tilsyn ved notat 23-06-2020 blåstemplet alle lån hos Jyske Realkredit. KKH vil

umuligt kunne finde tilsvarende referenceejendomme tinglyst handlet. Ved at blåstemple Jyske

Realkredit, har KKH i virkeligheden blåstemplet sig selv.

4. Rømersgade 19, Frederiksborggade 23, 1362, 1360 København K.

Jyske Realkredit

En nedslidt ejendom med 2.496 m2 boligareal på 15 boliger og 2.174 m2

erhvervsareal. Ejendommen er opført i 1877 og nedslidt. Sammenlagt blev der givet 75%

realkreditlån og det er alene muligt ved at værdiansætte boligerne til 75% af værdien og

erhvervet til 25% af værdien. Herved blev belåningsværdien for boligdelen ca. kr. 45.000/m2.

Så høje priser er der ingen tilsvarende boligejendomme, der er handlet til i tilsvarende

område. KKH havde efter et kontrolbesøg i foråret 2020 ingen kommentarer i sin

tilsynsrapport d. 23-06-2020.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Baggesensgade 11 A-B

Jyske Realkredit

En byfornyet og velholdt ejendom med 1.129 m2 boligareal på 22 boliger

og 0 m2 erhvervsareal. Her er nye køkkener, nye badeværelser, franske altaner og nedlagte

bagtrapper. Ved mail i december 2019 meddeltes foreningen en belåningsværdi på kr.

19.800/m2. eller ca. 43% af den nedslidte og meget tilsvarende ejendom Rørholmsgade 11.

Idet referenceejendommene til Rørholmsgade 11, Rømersgade 19 og Baggesensgade 11 A-B

må være nogenlunde de samme og lejegrundlaget nogenlunde det samme er Baggesensgade

11 A-B det groveste eksempel vi har set på en underpris belåningsværdi.

KKH efter sit tilsyn i foråret 2020 meddelte, at hun ingen indsigelser havde til de 3 helt

tilfældige og meget forskellige vurderinger A/B Rørholsgade 11, Rømersgade 19,

Baggesensgade 11 A-B.

Strandvejen 16 m.fl.

Danske Bank/RD

stiftet i 2017 med 80% belåning. Tillægsbelånt i 2020 således, at

ejendommen nu har en belåningsværdi på kr. 26.500/m2. boligareal. Klassisk eksempel på en

A/B forening stiftet med et stort vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Iforhold til beliggenheden

på Ydre Østerbro

er belåningen blandt RD’s højeste.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

7. Kjeld Langes Gade 10-14

Danske Bank/RD

en absolut velbeliggende og velholdt ejendom. Stiftet i 2017 og bevilget

80% belåning. Jeg er enig med belåningsværdien kr. 30.872/m2 boligareal og 80% belåning i

2017.

8. Roarsvej 30

Danske Bank/RD

en ganske almindelig lille A/B forening stifte i 2017. Belåningsværdien

100% af købesummen i 2017 svarende til kr. 23.912/m2. Den meget lave værdi kan skyldes

at ejendommen ikke har været udbudt i et åbent offentligt udbud.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

9. Østerbrogade 160

Jyske Realkredit

En ikke byfornyet ejendom med 3.285 m2 boligareal og 942 m2

erhvervsareal.

Klassisk Jyske realkredit med en stor tillægsbelåning allerede i 2019 kun to år efter stiftelsen

som ny A/B forening. Belåningsværdien ca. kr. 26.000/m2 boligareal.

10. Sylviavej 9-13

Nordea Kredit

en mindre A/B forening stiftet i 2006. Nu med en forsigtig belåningsværdi på

kr. 18.279/m2. Den meget sammenlignelige General Bahnsonsvej 9 m.fl., ligger mindre end

1.000 meter derfra, blev tinglyst handlet i 2018 til ca. kr. 27.799/m2. Ydre Frederiksberg ved

Roskildevejen og Sylviavej ved Valby Langgade er prismæssigt og bebyggelsesmæssigt meget

identiske, især det som KKH kommer an på en lejeberegning og en afkastprocent.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

11.

Carl Bernhardts Vej 10

Nordea Kredit

en mindre A/B forening stiftet i 1976. Nu med en forsigtig belåningsværdi på

kr. 26.210/m2. Ganske urimelig idet Engtoftevej1 blev handlet i 2018 til ca. kr. 37.00/m2.

12. Borgthigsgården

Danske Bank/RD

en stor A/B forening stiftet i 1962, med en meget lille gældsætning.

Belåningsværdien kr. 21.664/m2. Den meget lave værdi kan næppe underbygges med

referencehandler.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

13.

Frederiksberg Allé 27 A-B

Nykredit

må på denne ejendom have en belåningsværdi på kr. 51.380/m2 boligareal, og

uanset hvad KKH Kamilla Karen Hjølund måtte mene og gode realkreditvurderinger

underbygget med referenceejendomme så gælder det ikke her. Foreningen blev stiftet i 2007

og på Nykredits anbefaling blev der hjemtaget 30-årige renteswaplån. Siden stiftelsen er den

kontante restgæld steget år efter år. Der afvikles ikke på lånene og bidragssatsen er 0,1%.

Netop i en sag som denne ville det være uhyre nyttigt om foreningen blev meddelt Nykredits

belåningsværdi som Nykredit ikke vil oplyse.

14. Annasvej 2

Jyske Realkredit

leverede i forbindelse med et ejerskifte i 2019 realkreditlån udfra en

belåningsværdi på kr. 34.001/m2 boligareal. Belåningen viser, at når det handler om at

tiltrække nye kunder, opnå markedsandele, så er belåningsværdierne i top, men til gamle

solide kunder som A/B Baggesensgade 11 A-B er belåningsværdierne i bund kr. 19.800/m2.

eller 58% af ejendommen

i Hellerup. Jeg gad gerne se KKH’s afkastberegninger

referenceejendomme.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

15.Annasvej 4

Jyske Realkredit

leverede i forbindelse med et ejerskifte i 2019 realkreditlån udfra en

belåningsværdi på kr. 34.587/m2 boligareal. Belåningen viser, at når det handler om at

tiltrække nye kunder, opnå markedsandele, så er belåningsværdierne i top, men til gamle

solide kunder som A/B Baggesensgade 11 A-B er belåningsværdierne i bund kr. 19.800/m2.

eller 58% af ejendommen i Hellerup. Jeg gad gerne se

KKH’s afkastberegninger og

referenceejendomme.

16.Hyltebjerg Allé 17-37

Nordea Kredit

en A/B forening stiftet i 2006. Med en rimelig belåningsværdi på kr.

22.676/m2, dog i den lave ende idet ejendommen har en Østre Landsrets Dom på den

korrekte værdi fra 2008.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

17. Frederiksvej 11 A-B, 13, 15

Jyske Realkredit

leverede i forbindelse med en refinansiering en belåningsværdi på kr.

25.000/m2 boligareal. Belåningsværdien matcher slet ikke de priser som boligejendomme

handles til i de mest attraktive kvarterer på Frederiksberg.

Aktuelle handler på indre Frederiksberg

Frederiksberg Allé 32

Dalgas Boulevard 3 m.fl.

Gammel Kongevej 136

Fuglevangsvej 12 A

Engtoftevej 1

Godthåbsvej 7

Hauchsvej 16

Gennemsnit

1820

2000

1850

1962

1820

2000

1825

73.000.000

293.000.000

152.500.000

19.550.000

59.250.000

20.461.998

17.100.000

1.828

10.487

3.584

795

1.506

220

424

538

1.667

260

495

34.048

27.799

34.178

23.459

36.926

39.009

37.594

38.836

opdateret d. 03-11-2020

20.000

16-08-2018

15.000

17-08-2018

18.000

20-09-2018

15.000

01-03-2019

14.000

01-07-2019

24.000

08-03-2019

20.000

28-06-2019

18.

Martensens Allé 13

Totalkredit/Nykredit

leverede til Nordea kredit en såkaldt skrivebordsvurdering med en

belåningsværdi på kr. 21.629/m2 boligareal. En grotesk uforskammethed for en af Indre

Frederiksbergs bedst beliggende og velholdte ejendomme, tegnet af arkitekt von Rosen for ca.

120 år siden.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

19. Hillerødgade 10-14, Farumgade 5-7

Jyske Realkredit

en ikke byfornyet ejendom med 3.157 m2 boligareal og 0 m2 erhvervs-

areal. Belåningsværdien meddelt i 2019 til kr. 22.569/m

boligareal. Værdien er helt uden af

trit med tilsvarende ejendomme tinglyst handlet.

Aktuelle handler i København 2200 N samt 2400 NV

Post-

nummer

Ejendomme

2200

Nørrebrogade 156

2200

Griffenfeldtsgade 13A

Griffenfeldtsgade 6

2200

Rantzausgade 32

2200

Nordre Fasanvej 271

2200

Baggesensgade 1

2200

Wesselsgade 17

2200

Tagensvej 89

2200

Meinungsgade 28

2200

Nørrebrogade 245

2200

Tagensvej 30-36

2200

Søllerødgade 53

2200

Gennemsnit handler

areal

areal bolig erhverv

780

363

1.060

134

1.239

249

820

182

843

232

922

465

172

212

1.140

370

970

233

1.870

452

5.136

377

Opdateret d. 18-09-2020

Tinglyst Handels

m2-pris erhverv dato

kr.

16.000

16-05-2018

kr.

12.000

29-06-2018

kr.

24.000

15-07-2018

kr.

18.000

29-08-2018

kr.

12.000

09-10-2018

kr.

20.000

05-09-2018

kr.

22.000

02-10-2018

kr.

18.000

02-09-2019

kr.

18.000

02-10-2019

kr.

18.000

10-01-2020

kr.

27-02-2020

kr.

11-05-2020

Købesum

kr.

28.500.000

kr.

24.000.000

kr.

44.500.000

kr.

19.800.000

kr.

27.250.000

kr.

39.200.000

kr.

10.500.000

kr.

43.500.000

kr.

25.500.000

kr.

60.350.000

kr.

117.000.000

kr.

14.200.000

m2-pris-bolig

kr.

29.092

kr.

21.125

kr.

31.093

kr.

20.151

kr.

29.023

kr.

32.430

kr.

33.930

kr.

32.316

kr.

21.965

kr.

27.922

kr.

22.780

kr.

37.666

kr.

28.291

20. F.F. Ulriks Gade 7

Jyske Realkredit

handlet d. 02-07-2020 kr. 36.530/m2 for boligdelen, kr. 16.000/m2 for

erhvervsdelen. Tinglyst efter Blackstone lovindgrebet.Belåningsværdi Nykredit 80%

kr.34.095/m2. bolig. Debitor er et anpartsselskab med en egenkapital på ca. kr. 1 mio.

Atter en nyhandlet ejendom, hvor Nykredit gerne vil have markedsandele og der opvurderer

ejendommen og giver lånet.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

21.Baggesensgade 11 A-B

Jyske Realkredit

En byfornyet og velholdt ejendom med 1.129 m2 boligareal på 22 boliger

og 0 m2 erhvervsareal. Her er nye køkkener, nye badeværelser, franske altaner og nedlagte

bagtrapper.

Ved mail i december 2019 meddeltes foreningen en belåningsværdi på kr. 19.800/m2. eller ca.

43% af den nedslidte og meget tilsvarende ejendom Rørholmsgade 11. Efter en besigtigelse i

sep-2020 hævede Jyske Realkredit belåningsværdien 47% til kr. 29.000/m2 boligareal.

Det skete ifølge

KKH’s logik med samme lejeberegning, samme referenceejendomme og

samme vurderingsgrundlag.

22. Eskildsgade 32-34

Danske Bank/RD

ved en skrivebordsvurdering meddelte Danske Bank/RD en belåningsværdi

på ca. kr. 19.251/m2 svarende til kr. 18 mio. Den off. vurdering pr. 01-10-2019 var kr. 23,1

mio. Det er således anden gang at vi ser en belåningsværdi der er lavere end den off.

vurdering. Den første gange var A/B Baggesensgade 11 A-B, dec-2019. Jyske Realkredit

meddelte at de slet ikke kunne meddele en belåningsværdi idet alle A/B foreninger med 10

andelsbeviser ikke er deres markedsområde. Det må være et helt nyt kriterie idet Jyske

Realkredit har i stribevis af A/B foreninger som klienter med 10 andelsbeviser.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

23.

Istedgade 130-132, Valdemarsgade 51-53

Nykredit/Totalkredit

meddelte en belåningsværdi på kr. 21.228/m2 boligareal. Der er tale

om en af de bedst vedligeholdte ejendomme på Indre Vesterbro, med en af de absolut bedste

beliggenheder. Belåningsværdien er en absurditet især når man tager i betragtning at Nykredit

netop har nybelånt ejendommen F.F. Ulriks Gade 7 på ydre Østerbro til en 55% højere værdi.

24.Forchammersvej 15, Svend Trøst Vej 14-16

Nykredit/Totalkredit

meddelte en belåningsværdi på kr. 22.791/m2 boligareal. Der er tale

om en af de bedst beliggende ejendomme på Indre Frederiksberg. Belåningsværdien er en

absurditet især når man tager i betragtning at Nykredit netop har nybelånt ejendommen F.F.

Ulriks Gade 7 på ydre Østerbro til en 50% højere værdi.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Spørg altid dit realkreditinstitut om belåningsværdien. Den er helt afgørende for dine

lånemuligheder og den bidragssats du meddeles, som varierer fra 0,10%-1,28%. Det

er kun når du kender belåningsværdien at du kender dine lånemuligheder og banken

kender sig kreditrisiko.

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Se i øvrigt vores hjemmeside:

www.wismann-as.dk

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!