ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 74
Offentligt

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

A/B referenceejendomme

–

handler:

cand. merc., ejendomsmægler og valuar

Lars Wismann,

projektchef og direktør

F.F. Ulriks Gade 7 tinglyst handlet d. 02-07-2020

kr. 36.530/m

for boligdelen, kr. 16.000/m

for

erhvervsdelen. Tinglyst efter Blackstone lovindgrebet

05. oktober 2020

Trepkasgade 17 tinglyst handlet d. 18-09-2019

kr. 33.635/m

for boligdelen, kr. 18.000/m

for erhverv

Tinglyst før Blackstone lovindgrebet

Larslejstræde 1 tinglyst handlet d. 04-03-2019

kr. 32.152/m

for boligdelen, kr. 33.333/m

for erhverv

Tinglyst før Blackstone lovindgrebet

Den kontante handelsværdi A/B valuarværdien, skal matche de priser

boligejendomme tinglyses handles til.

Desværre har en række konkrete sager vist, at valuarerne ofte

vurderer

meget for lavt

–

46% for lavt.

Vores analyse er solidt underbygget.

Bemærk, at for de efterfølgende 37 boligejendomme tinglyst fra 3Q 2018 til 3Q 2020

den

grønne linje,

der ligger tendenslinjen fra kr. 30.000/m

til kr. 36.000/m

. Laveste værdi er

kr. 20.700/m

og højeste værdi omkring kr. 66.800/m

Den røde linje er de seneste 37 A/B valuarvurderinger udført at en række valuarer MDW

Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening. Disse vurderinger skal i gns. hæves 46% eller fra

i gns. vurderinger til kr. 22.714/m

til gns. prisen for de tinglyste handlede boligejendomme

kr. 33.718/m

. De handlede og de vurderede er ikke de samme ejendomme.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

kilde: e-nettet, data trukket af analyseafdelingen i Wismann Property Consult A/S.

Såfremt, at

A/B valuarernes vurderinger i gennemsnit blev hævet med 46% svarer dette til en stigning fra

i gns. kr. 22.714/m

til kr. 33.715/m

Det har i årevis være hævdet af en lang række valuarers forklaringer ved domstolene som

udmeldte skønsmænd at den kontante handelsværdi typisk udgør mellem 40-65% af

kvadratmeterpriserne for de priser som tilsvarende ejerlejligheder handles til i samme

postnumre på samme tidspunkt.

Der er valuarer som John Lindgreen MDE tidligere Home Erhverv, valuar Peter Winther MDE,

Colliers, valuar Jette Lundsgaard MDE og valuar Michael Hartmann MDE, der alle har forklaret

denne sammenhæng imellem den kontante handelsværdi på boligudlejningsejendomme ´pr.

kvadratmeter og på tilsvarende ejlerlejligheder i samme område.

Efterfølgende vises derfor denne sammenhæng på 37 boligejendomme tinglyst handlet

indenfor de seneste 8 kvartaler samt 37 A/B valuarvurderinger på sammenlignelige

boligejendomme tilhørende A/B foreninger.

Det burde være uangribeligt at vores påstand om A/B valuarernes konsekvente

underprisvurdering bygger på et solidt dokumentationsgrundlag samt at to valuarer med

samme vurderingsgrundlag har nå til 100% forskellige værdier.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

kilde: e-nettet, data trukket af analyseafdelingen i Wismann Property Consult A/S.

Såfremt, at

A/B valuarernes vurderinger i gennemsnit blev hævet med 46% svarer dette til en stigning fra

i gns. kr. 22.714/m

til kr. 33.715/m

De væsentligste årsager til A/B valuarernes underpris A/B valuarvurderinger er følgende:

1) A/B Valuarerne MDE anfører alt for få referencer typisk kun 2-4 til at underbygge deres

vurderinger. Dette er i åbenlys modstrid med ekspertudtalelsen fra CBS professor

Michael Møller dec. 2017 i fbm. det lovforberedende arbejde til DCF-regelsættet.

2) Typisk har valuarerne ikke DCF-beregnede deres referenceejendomme, der ikke anføres

med DCF moderniseringsperiode DCF-5, DCF-10, DCF-15 eller DCF-20 eller anfører exit

valueafkastprocent og BRL § 5 stk. 2 leje. Dermed underbygger referencerne ikke

vurderingsejendommens DCF vurdering.

3) A/B valuarerne MDE har ofte grundlæggende fejl i deres DCF-beregninger fordi de

ganske enkelt ikke mester matematikken bag en korrekt DCF-beregning.

4) Os bekendt har ingen andre Københavner A/B valuarer end cand. merc.,

ejendomsmægler og valuar Lars Wismann, Wismann Property Consult A/US gennemført

Diplomvaluaruddannelsens modul i

Vurdering af Boligejendomme og A/B

valuarvurderinger udført efter DCF metoden som besluttet af Folketinget d. 28-06-

2018. Lars Wismann bestod med karakteren 10 d. 28-05-2020.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Opdateret:

Handlede

m2-pris-bolig

1Q 2018-1Q

2020

kr.

27.799

29.664

31.093

20.708

23.406

30.624

40.786

29.001

39.182

26.823

32.430

30.853

33.026

39.555

34.240

31.935

29.023

33.930

43.568

44.609

36.096

32.152

39.009

32.050

27.429

66.849

29.260

34.014

37.594

36.926

31.522

33.635

29.045

28.836

09-08-2020

******DCF-10

exit afkast

procent samt

DCF disk.

Faktor

3,27%

3,24%

3,52%

nr.

Ejendomme handlet

General Bahnsons Vej 9 m.fl.

Gormsgade 2

Griffenfeldtsgade 6

* Gravervænget 5 m.fl.

Sallingvej 37

Godthåbsvej 86

Vesterbrogade 51

Stockholmsgade 25

Rømersgade 19, Frederiksborggade 23

Amagerbrogade 117-119, Øresundsvej 2

Baggesensgade 1

Amagerbrogade 67

Saxogade 1

Finsensvej 84

Østerbrogade 25

Bagerstræde 8-10

Nordre Fasanvej 271

Wesselsgade 17

Lille Strandstræde 6

Admiralgade 20

Hallandsgade 13

Annasvej 2-4

Larslejstræde 1

Godthåbsvej 7

Rodosvej 1

Trøjborggade 8

Amaliegade 22

Rørholmsgade 6

Godthåbsvej 8

Hauchsvej 16

Engtoftevej 1

Kildegårdsvej 20

Trepkasgade 17

Valkendorfsgade 22

Herluf Trolles Gade 21

Østerbrogade 46

F.F. Ulriks Gade 7

Post-

nummer Købesum

2000

2200

2400

2720

2000,0

1620,0

2100,0

1360,0

2300,0

2200

2300

1662

2000

2100

1617

2200

1254

1066

2300

2900

1451

2000

2300

1757

1256

1352

2000

1825

1820

2900

2100

1151

1052

2100

kr.

293.000.000

195.000.000

44.500.000

490.000.000

80.100.000

21.400.000

49.300.000

56.435.000

144.500.000

108.500.000

39.200.000

64.600.000

31.000.000

101.340.000

102.000.000

32.025.000

27.250.000

10.500.000

49.726.800

24.250.000

17.750.000

64.000.000

29.000.000

20.461.998

91.250.000

51.000.000

138.500.000

27.500.000

60.150.000

17.100.000

59.250.000

21.750.000

53.434.169

33.500.000

33.000.000

45.500.000

11.500.000

areal

areal bolig erhverv

10.487

4.864

1.239

23.500

3.090

593

1.069

1.946

2.495

3.507

922

1.847

741

2.562

2.257

969

843

172

952

512

740

1.536

536

220

2.619

1.770

1.209

860

1.199

424

1.506

690

1396

717

1.070

843

283

2.221

23.500

172

2.113

249

224

486

180

190

2.174

962

465

423

272

1.030

232

212

330

276

353

495

457

245

1.442

146

772

260

360

507

143

Erhverv m2-pris

indlagt til yield

4,5%- 5,0% af

nettoleje/m2

kr.

15.000

24.000

15.000

16.000

18.000

30.000

21.500

15.000

20.000

18.000

24.000

12.000

22.000

25.000

15.000

31.000

33.333

24.000

16.000

10.000

40.000

16.000

25.100

20.000

14.000

18.000

25.000

15.000

28.000

14.000

20.604

40.000

Handels- dato

29-06-2018

06-07-2018

15-07-2018

27-07-2018

27-06-2018

29-06-2018

16-07-2018

06-08-2018

01-08-2018

03-09-2018

05-09-2018

28-09-2018

25-09-2018

05-10-2018

28-09-2018

04-10-2018

09-10-2018

02-10-2018

28-12-2018

19-01-2018

21-01-2019

22-02-2019

04-03-2019

08-03-2019

01-04-2019

08-05-2019

09-05-2019

22-05-2019

06-06-2019

28-06-2019

01-07-2019

16-09-2019

03-10-2019

08-10-2019

02-01-2020

02-07-2020

Handelpris

ejerlejligheder kr/m2 i %

handlet i

af ejerlej-

samme Q

ligheder

kr.

43.912

63%

kr.

42.223

70%

kr.

42.223

34.815

34.252

43.912

47.160

***** BRL §

5 stk. 2 leje

pr.- m2,

fastsat af

kr. 1.500

kr. 1.600

1.650

74% kr.

kr.

46.459

50.889

38.546

42.273

kr.

38.150

45.075

43.912

44.995

47.160

43.489

41.412

48.370

49.950

37.532

44.867

49.950

42.294

37.532

45.530

49.570

42.294

49.934

45.983

44.043

44.290

49.189

44.290

47.419

44.396

50.889

34.252

0 kr.

23.986 kr.

409 kr.

83 kr.

428 kr.

2.174 kr.

0 kr.

40.389 kr.

36.530 kr.

33.718 kr.

66.849 kr.

20.708 kr.

59%

68%

70%

86%

62%

77%

70%

77%

81%

73%

90%

76%

68%

67%

82%

90%

89%

64%

80%

64%

92%

85%

60%

135%

59%

80%

75%

80%

72%

76%

59%

91%

77%

kr.

1.500

1650,0

1700,0

1500,0

1.650

1.500

1.650

1.600

1.650

1.500

1.650

1.500

1.650

1.500

1.650

1.614

1.700

1.500

4,06%

3,72%

3,77%

2,88%

3,74%

2,90%

3,50%

3,27%

3,14%

3,41%

2,73%

3,15%

3,52%

3,24%

3,42%

2,90%

2,83%

4,04%

3,05%

2,90%

3,04%

3,29%

3,63%

2,47%

3,76%

3,49%

3,13%

3,00%

3,92%

3,18%

3,57%

3,90%

3,00%

3,38%

3,32%

4,06%

2,47%

Gennemsnit

Maksimum

Minimum

* Solgt med et betydeligt åbenlyst vedligeholdelsesefterslæb

76% kr.

135% kr.

59% kr.

BRL § 5 stk. 2 leje efter oplysning fra Gentofte og Frederiksberg Huslejenævn, samt ejendomme sat til salg eller A/B valuarvurderet af valuarer MDE Medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening

Exit aflastprocent er den samme som DCF-10 diskonteringsfaktor procent udledt ved en omvendt beregning på de handlede referenceejendomme

For alle ejendomme er anvendt kr. 325/m2 i driftsomkostninger i de udførte DCF beregninger, en OMK-lejebegning fremfor en skønnet OMK-leje

Ejendomme med en lav kvadratmeterpris har typisk højere exit value afkast % end ejendomme med høj kvadratmeterpris, men omvendt mht. exit value aflastproventerne

Ofte ser man A/B valuarvurderinger der udføres med en DCF-15 eller DCF-20 bereging. En længere DCF-beregning har flere driftsår og en langsommere ombygning om for DCF-20 ca. 0,25% højere exit value afkast%

Referenceejendommene skal være DCF-beregnede med samme DCF-perriode som vurderingsejendommen for at kunne underbygge exit value aflast og BRL § 5 stk. 2 lejen på vurderingsejendommen.

kilde: e-nettet, data trukket af analyseafdelingen i Wismann Property Consult A/S fra de

konkrete ejendomme handlet.

Samlet har Wismann Property Consult

DCF-metoden vedtaget af Folketinget

handelsværdier på gennemsnit kr.

valuarværdierne kan ligge markant

forklares.

A/S analyseret ca. 50 A/B valuarvurderinger udført L177

d. 28-06-2018. Disse valuarer er nået frem til kontante

22.744/m

+/- 40% fra kr. 12.804/m

. Hvordan

i gns. ca. 46% under de handlede priser, kan ikke

Nr.

Gns.

min

maks

dato

Valuar

Adresse

OMK

Vurderings leje/m2, til

dag

Post nr.

645 kr.

405 kr.

934 kr.

Exit

value

BRL § 5

Disk.

Valuarværdi

stk. 2 Faktor % afkast %

pr. m2

Erhvervslej Driftsudg Ombygnings leje/m2, valuarer valuarer

Erhvervsar

Valuarværdi Finans Danmark pris

e/m2

ifter/m2 omk./m2

eal

pr. m2. bolig

inflation

Bolig areal erhverv 5% pr. m2 bolig

MDE

exit leje

MDE

726 kr.

368 kr.

3.611 kr. 1.359 kr.

4,90%

3,49%

1,61%

268

4.956

12.276 kr.

22.744 kr.

43.443 kr.

- kr.

201 kr.

- kr.

0,00%

482

- kr.

12.804 kr.

29.788 kr.

2.608 kr.

517 kr.

7.000 kr. 1.922 kr.

7,00%

5,00%

2,00%

3.220

42.345

52.162 kr.

31.402 kr.

49.934 kr.

L177 Vedtaget af Folketinget d. 28-06-2018

Deltagende: Brancheorganisationer: DE Dansk Ejendomsmæglerforeninger, ED Ejendomsforening Danmark, FSR Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, FD Finans Danmark, ABF Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Ifølge vurderingsvejledningen af 28-06-2018 skal den gennemgribende modernisering for den typiske ejendom ske indenfor 5-10 år sombygningsningstid

Jf. vurderingsvejledningen vedtage af DE d. 27-09-2019 skal ombygningsprisen være 2 gange grænseværdien som var kr. 4.510/m2. i 2019 og kr. 4.542/m2 i 2020

Jf. underdirektør Morten Marott Larsen Ejendom Danmark skal de anførte referenceejendomme angives med deres BRL § 5 stk. 2 leje og deres exit value afkast%, DCF beregnet samme ombygningsperiode som vurderingsejendommen.

Jf. Dansk Ejendomsmæglerforening DE henvises alle spørgsmål til fortolkning af vurderingsnorm, vurderingsvejledning og DCF beregninger til domstolene.

Jf. kontorchef Christine Maxner Erhvervsstyrelsen kan kan alene en domstol afgøre om en valuarvurdering opfylder regelsættet.

Siden vedtagelsen af L177 er der udbudt ét modul ved Erhvervsakademierne KEA, UCL og AAEA i værdisansættelse af boligejendomme og A/B valuarvurderinger.

Erhvervs Akademi Aarhus gennnemførte i april-maj 2020 et diplomvaluarmodul i vurdering af boligejendomme og A/B valuarvurderinger.

Underviseren Anders Holm MDE, Colliers, var ikke selv diplomvaluar. Måske var det kun Lars Wismann af 20 kursister, der bestod. Undervisningsministeriet p.t. undersøger undervisningsforløbet.

Laveste valuarvurdering, er udført af

valuar John Lindgreen MDE

Medlem af Dansk

Ejendomsmæglerforening, tidligere ansat i

Home Erhverv,

der for A/B Sønderport,

Amagerbrogade 26 mindre end 2.000 meter fra Rådhuspladsen, er nået til

en værdi på kun

kr. 12.823/m

for boligdelen.

Denne værdi er meget langt under de priser, som tilsvarende

ejendomme er handlet til heriblandt Amagerbrogade 67, Amagerbrogade 117-119 og Rodosvej

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

1. Eller ejendommen A/B St. Thorlakshus Njalsgade 33-75, A/B valuarvurderet d. 31-01-2020

af vurderingsmændene Peter Winther og Jakob Bagge, MDE, Colliers, til kr. 25.255 eller ca.

100% højere end valuar John Lindgreens vurdering.

Valuarerne MDE udfører således generelt underprisvurderinger, så meget for lave,

at de i gns.

skal hæves ca. 46%

for at matche de priser, som tilsvarende ejendomme handles til.

I en række sager er ejendomme, der først er blevet valuarvurderet efterfølgende handlet til

markant højere værdier. A/B Klostergården valuarvurderet til kr. 114 mio. af valuar Jette

Lundsgaard, MDE, Nybolig Erhverv efterfølgende handlet til kr. 180 mio. A/B Duegården

valuarvurderet af 5 valuarer MDE til mellem kr. 235-373 mio. efterfølgende handlet til kr. 480

mio., osv.

Værste underpriseksempel var A/B Hostrups Have, der blev valuarvurderet til kr. 745 mio.

ultimo 2015 af

valuar John Lindgreen MDE,

hvorefter ejendommen 1�½ år senere blev

handlet til kr. 1.690 mio. eller 127% højere end valuarens vurdering. Valuar John Lindgreen

MDE fastholdt i 2017, at hans vurdering var korrekt, men at priserne måtte været steget på de

1�½ år.

Disse generelle underpris A/B valuarvurderinger har desværre stået på i over 10 år og den nu

branchenormgivende Dansk Ejendomsmæglerforening DE ønsker ingen dialog herom.

Tilsvarende gælder Ejendomsforeningen Danmark, der ikke besvarer mails. På kursus i ED d.

30-01-2020 lod underdirektør

Morten Marott Larsen

en valuar arrestere og fjerne af politiet,

da ED meddelte at valuarer ikke var velkomne på

ED’s kurser.

På kurser afholdt hos DE bortvises alle valuarer, der har valgt ikke at være medlemmer af DE.

Dette skete senest d. 08-11-2018.

Indførelsen af den diskonterede Cash Flow metode har på ingen måde sikret ens og retvisende

A/B valuarvurderinger. Ejendomsforeningen Danmark ved underdirektør

Morten Marott

Larsen

mener således, at man kan DCF valuarvurdere uden at have én eneste

referenceejendom

tinglyst

handlet

til,

under

DCF-parameterværdierne

på

vurderingsejendommen.

Hvor de handlede boligejendomme i gennemsnit ligger med kvadratmeterpriser på 76% af

Realkreditrådets statistik på handlede ejerlejligheder, så ligger MDE valuarernes vurderinger

på i gennemsnit ca. 52%.

Antallet af observationer er rigeligt stort nok til at være statistisk signifikant.

Erhvervsstyrelsen, der indtil 24-06-2019 var den tilsynsførende myndighed ved kontorchef

Christine Maxner, besvarer ingen henvendelser med andet end kancelliagtige udenomssvar,

afslår enhver anmodning om foretræde fra branchens valuarer eller A/B foreninger og henviser

blot til domstolene.

Boligministeriet, der i juni 2019 overtog tilsynet besvarer heller ingen spørgsmål.

Derfor bør enhver andelshaver/Andelsboligforening altid få sine A/B valuarvurdering

efterprøvet hos Wismann Property Consult A/S.

Det koster ingenting og du kan kun blive

klogere. Udprægede underpriser stavnsbinder andelshaverne og fører til betaling under bordet.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

1. General Bahnsons Vej 9 m.fl.

Efter 10 år som A/B forening blev ejendommen mere eller mindre tvangssolgt. OMK

omkostningsbestemt leje for stort set samtlige boliger.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 27.799/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

exit value afkast % på 3,27%.

2. Gormsgade 2, 2200 København N.

Efter virkelig kvalitetsejendom, funkis på Nørrebro.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 29.664/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.600/m

erhvervsarealet vurderet til kr. 24.000/m

og en exit value afkast % på 3,25%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

3. Griffenfeldsgade 6

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr. 31.093/m

for boligdelen.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 31.093/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m

, er-

hvervsarealet vurderet til kr. 24.000/m2 og en exit value afkast % på 3,52%. En høj grad af

dyre erhvervsarealer.

4. Gravervænget 5 m.fl., 2400 København NV.

En nedslidt ejendom hvor�½-delen af boligerne ikke har eget bad. Uagtet dette, blev

ejendommen handlet d. 27-12-2005 for kr. 456 mio. svarende til kr. 19.400/m

. Ved Østre

Landstret Dom d. 26-06-2014 blev det stadfæstet, at den korrekte kontante handelsværdi

skulle have været kr. 580 mio eller 27% mere end den tinglyste købesum. I 2018 blev

ejendommen på Jyske Kredits påkrav tvangssolgt til kr. 490 mio.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 20.708/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m

erhvervsarealet vurderet til kr. 15.000/m2 og en exit value afkast % på 4,06%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

Sallingvej 37 m.fl.

Beliggenheden sekundær ude i Vanløse.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 23.406/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m

og en

erhvervsarealet vurderet til kr. 16.000/m2 exit value afkast % på 3,72%.

Godthåbsvej 86

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 30.624/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2

erhvervsarealet vurderet til kr. 18.000/m2 og en exit value afkast % på 3,77%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

7. Vesterbrogade 51

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr. 40.746/m

for boligdelen.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 40.788/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m

erhvervsarealet vurderet til kr. 30.000/m2 og en exit value afkast % på 2,88%.

8. Stockholmsgade 25

Udbudt af EDC Erhverv d. 23-03-2018 til kr. 45 mio. Solgt tinglyst d. 06-08-2018 til kr.

56.475.000.

Den udbydende ejendomsægler EDC-Erhverv anede tydeligvis ikke hvad

den rette pris var

på en boligejendom, hvor samtlige 12 boliger var med OMK-leje efter 34

års ejerskab.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 29.001/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.700/m

og en

exit value afkast % på 3,74%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

9. Rømersgade 19, Frederiksborggade 23

Ejendommen blev købt af lejerne, der så stiftede en ny A/B forening. Købesummen var kr.

39.182/m

boligareal. Jyske Kredit leverede 75% realkredit. Formentligt er det nu 10 tidligere

boliglejere der nu hæfter for en gæld kr. 144 mio. Bidragssatsen var 0,40% med F-lån.

Advokat Henrik Bræmer

var den stiftende advokat. Gammel ejendom med uhyre lave

boliglejer.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 39.182/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.700/m

og en

exit value afkast % på 2,92%.

Jyske Kredit har i 2018 beregnet

belåningsværdien for boligdelen til ca. kr. 44.000/m

10. Amagerbrogade 117-119, Øresundsvej 2

Ejendommen blev solgt af en A/B forening, der så scorede en skattefri gevinst på kr. 70 mio.

efter 14 års ejerskab. Sagen var omtalt i Berlingske Tidende,

Poul Dengsø

d. 06-10-2018.

Prisen var kr. 26.823/m

boligareal. En ikke udviklet ejendom med OMK leje. Ejendommen

blev solgt af en A/B forening, der så scorede en skattefri gevinst på kr. 70 mio. efter 14 års

ejerskab. Sagen var omtalt i Berlingske Tidende,

Poul Dengsø

d. 06-10-2018. Prisen var kr.

26.823/m2 boligareal. En ikke udviklet ejendom med OMK leje. Ejendommen var kort før

salget A/B valuarvurderet til en markant lavere kontant handelsværdi.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 26.823/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

exit value afkast % på 3,50%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

11.

Baggesensgade 1

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 32.430/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m

og en

exit value afkast % på 3,27%. Erhvervsarealerne skønnet til kr. 20.000/m

12.Amagerbrogade 67

Ejendommen blev handlet til kr. 30.853/m

boligareal. Interessant, da valuar John Lindgreen

MDE samtidigt vurderet den nærmere Rådhuspladsen beliggende A/B Sønderport til knapt kr.

12.804/m

boligareal.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 30.853/m

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m

erhvervsarealet vurderet til kr. 18.000/m2 og en exit value afkast % på 3,14%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

13.

Saxogade 1

Det er næsten 2 år siden, at ejendommen blev handlet og den ser forsat miserabel ud med

tomt butikslejemål.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 33.026/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.600/m2, for

erhvervsarealet kr. 18.000/m

og en exit value afkast % på 2,73%.

14. Finsensvej 84

Boligejendom med studielejligheder på ydre Frederiksberg.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 39.555/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.600/m2 og en

exit value afkast % på 2,73%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

15. Østerbrogade 25

Ejendommen ligger op hjørnet af Østerbrogade og Ryesgade. Meget store arealer i kælderen,

stuen og førstesalen anvendes af Jyske Bank.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 34.240/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2, for

erhvervsarealet kr. 24.000/m

og en exit value afkast % på 3,15%.

16.Bagerstræde 25

Ejendommen ligger centralt på indre Vesterbro i en stærkt trafikeret gennemfartsvej.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 31.935/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2, for

erhvervsarealet kr. 12.000/m

og en exit value afkast % på 3,52%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

17.Nordre Fasanvej 271

Ejendommen der har et baghus magen til forhuset, ligger ud til en af Københavns tættest

befærdede gader.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 29.023/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

exit value afkast % på 3,24%.

18.

Wesselsgade 17

Beliggenheden var i prima klasse. En lille køn ejendom med en stor erhvervsmæssig andel.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 33.930/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2, for

erhvervsarealet kr. 22.000/m

og en exit value afkast % på 3,42%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

19. Lille Strandstræde 6

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 43.568/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 for

erhvervsarealet kr. 25.000/m

og en exit value afkast % på 2,90%.

20. Admiralgade 20

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 44.609/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 for

erhvervsarealet kr. 15.000/m

og en exit value afkast % på 2,83%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

21.Hallandsgade 13

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 23.986/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

exit value afkast % på 4,04%.

22.Annasvej 2-4

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden god.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 36.096/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 for

erhvervsarealet kr. 31.000/m2 og en exit value afkast % på 3,05%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

23.

Larslejstræde 1

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden god.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 32.152/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 for

erhvervsarealet kr. 33.333/m2 og en exit value afkast % på 2,910%.

24. Godthåbsvej 7

En besynderlig lille blandet ejendom, der beviser, at alt kunne sælges i 2019.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 39.005/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

exit value afkast % på 3,04%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

25.

Rodosvej 1, 2300 København S.

Beliggenheden langt ude på Amager ca. 500 meter øst for Sundbyvester Plads.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 32.050/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

erhvervsarealet vurderet til kr. 16.000/m2 exit value afkast % på 3,29%.

26.

Trøjborggade 6

Beliggenheden sekunda på Vesterbro, vedligeholdelsesstanden tvivlsom.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 27.429/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.500/m2 og en

exit value afkast % på 3,63%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

27.

Amaliegade 22

En absolut herskabsejendom med sjældent store bologer pr. boligkvadratmeter kr. 66.849/m2

med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 erhvervsarealet vurderet til kr. 40.000/m2 og en

exit value afkast % på 2,47%.

28.

Rørholmsgade 6

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 29.260/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2

erhvervsarealet vurderet til kr. 16.000/m2 og en exit value afkast % på 3,76%.

En tilsvarende ejendom

A/B Rørholmsgade 11

er i 2019

belåningsvurderet af Jyske

Kredit til ca. kr. 44.000/m2.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

29.Godthåbvej 8

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden absolut høj.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 34.014/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2

erhvervsarealet vurderet til kr. 25.100/m2 og en exit value afkast % på 3,49%.

30.Hauchsvej 16

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden middel.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 37.594/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

exit value afkast % på 3,13%. Erhverv i kælderen kr. 20.000/m

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

31.Engtoftevej 1

Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden middel.

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 36.926/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2

erhvervsarealet vurderet til kr. 16.000/m2 og en exit value afkast % på 3,00%.

32.Kildegårdsvej 20

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 31.522/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

exit value afkast % på 3,92%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

33.Trepkasgade 17

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 33.635/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 for

erhvervsarealet kr. 18.000/m2 og en exit value afkast % på 3,18%.

34.Valkendorffsgade 22

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 29.045/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

erhvervsarealet vurderet til kr. 25.000/m2 exit value afkast % på 3,57%.

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

35.Herluf Trolles Gade 21

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 28.836/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2

erhvervsarealet vurderet til kr. 15.000/m2 og en exit value afkast % på 3,90%. Prisen

forekommer besynderlig lav.

36. Østerbrogade 46

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 40.389/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

exit value afkast % på 3,00%. Erhvervsdelen beregnet til kr. 28.000/m

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

37.F.F. Ulriks Gade 7

Pris pr. boligkvadratmeter kr. 36.530/m2 med en BRL § 5 stk. 2. leje på kr. 1.650/m2 og en

exit value afkast % på 3,00%. Erhvervsdelen beregnet til kr. 14.000/m2.

Advarsel imod snedige valuarer, der vil sælge jeres A/B ejendom:

Lad det være sagt en gang for alle. A/B valuarværdien skal jf. Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra

b. sættes til den pris som ejendommen efter valuarens opfattelse kan handles til.

Der er derfor ingen gevinst ved et opløse A/B foreningen fremfor at anvende en korrekt

valuarvurdering til beregning af en korrekt og maksimal andelskrone.

Hævder en valuar, at han såfremt, at han får et mandat til at sælge ejendommen, da er den

kontante handelsværdi f.eks. 30% højere end samme valuars valuarvurdering, da er der tale

om åbenlyst svindel.

Bemærk, at om valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, så blev denne

forening senest i 2016 straffet af

Bagmandspolitiet SØIK

med bøder på kr. 25 mio. efter, at

DE i en lang årrække havde praktiseret en omfattende kartelvirksomhed.

Sælg aldrig en boligejendom uden at den i forvejen annonceres i en række offentlige medier

f.eks. Berlingske Business, Børsen Erhvervsejendomme og brug en sælgerrådgiver.

Gode ord om DCF valuarvurderinger:

Valuarværdien kan og skal underbygges med flest mulige referenceejendomme, der både

afspejler værdien og de DCF faktorværdier, som underbygger ejendommens valuarværdi.

Referenceejendommene kan og bør være handlet indenfor 18-24 måneder fra ejendommens

værdiansættelse. Ejendommene skal være sammenlignelige med den vurderede ejendomme.

En ejendom beliggende i Sundby Øster kan udmærket prismæssigt sammenlignes med en

ejendom i Valby og en på Indre Østerbro med en på Indre Frederiksberg. Det er derfor noget

sludder, når valuarerne enten hævder, at ejendommen skal være beliggende i samme bydel

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 74: Henvendelse fra Lars Wismann om realkredit- og pengeinstitutters opgørelse af belåningsværdi for andelsboligforeninger m.v.

Wismann Property Consult A/S

www.wismann-as.dk,

CVR: 28 31 27 17,

Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998

e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar

eller, at de skal være bygget med samme type/farve mursten som

valuar Jette Lundsgaard

MDE

forklarede det i Østre Landsret i januar 2018.

Fra d. 01-10-2018 skal alle A/B valuarvurderinger udføres efter den Diskonterede Cash Flow

metode. Der er tale om algoritme med 6-7 variable. Der er ingen retningslinjer for værdierne

på de variable værdier. Nedenfor vises hvor store udsving der kan være. Resultaterne bliver

derfor tilsvarende helt vilkårlige og variable.

En DCF-10 beregning som er den længste budgetperiode for en typisk ejendom, førte med den

markedsleje på kr. 1.400/m

(Ejendomsforeningen Danmarks tal), til en exit afkastprocent på

3,01%.

* jf. vurderingsvejledning 27-09-2018 skal ombygningsomkostningen 2*kr. 2.271/m

= kr.

4.542/m

i 2020.

Realkreditinstitutternes belåningsværdier = den kontante handelsværdi:

Desværre har det vist sig, at realkreditinstitutterne kun nødtvungent meddeler

belåningsværdien på en ejendom og

Nykredit gør det konsekvent aldrig.

Det har vist sig at

disse belåningsværdier for fuldkommen nær identiske ejendomme beliggende hos Jyske

Realkredit for Rørholmsgade 11 og Rømersgade 19 lå på ca. kr. 44.000/m

og på den

byfornyede ejendom Baggesensgade 11 A-B på kr. 19.800/m

. Det er helt meningsløst, idet

Baggesensgade er byfornyet med nye badeværelser, nye køkkener, franske altaner og

nedlagte køkkentrapper, hvor Rørholmsgade 11 er en nedslidt ejendom hvor �½-delen af

boligerne er uden eget bad. Administrerende

direktør Carsten Tirsbæk Madsen

direktør

Torben Hansen

forklarede efter et par møder vi havde med dem i foråret 2020, at Jyske

Realkredit ikke ville fremlægge hverken beregninger eller referenceejendomme.

Spørg altid dit realkreditinstitut om belåningsværdien. Den er helt afgørende for dine

lånemuligheder og den bidragssats du meddeles, som varierer fra 0,15%-1,28%.

Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann

Lars Wismann, projektchef & direktør,

cand.merc., ejendomsmægler & valuar

Se i øvrigt vores hjemmeside:

www.wismann-as.dk

køb

–

salg

–

vurdering - finansiering

–

optimering af lejekontrakter - udvikling

Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!