ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 26: Kopi til orientering af henvendelse til Erhvervsstyrelsen vedrørende bemærkninger til udkast til Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. og Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse, fra Fritidshusejernes Landsforening (FL)

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 26
Offentligt

Notat

Sommerhuse til udlejnings- og turismeformål i sommerlandet

herunder bemærkninger til Erhvervsstyrelsens udkast til vejledninger om

udlejning af sommerhus og vejledning til kommunernes planlægning af

store sommerhuse.

Anledningen til dette notat er de seneste års vækst i megasommerhuse

med op til 30 sovepladser og den intense udlejning af disse sommerhuse

og den effekt denne udlejning påfører sommerhusområderne. Et enkelt

selskab, Skanlux, er i fokus i denne sag. Skanlux bygger, indretter, møblerer

og sælger megasommerhuse og står efterfølgende for udlejning af mega-

sommerhusene.

I Erhvervsstyrelsens nuværende regler om udlejning af sommerhuse hed-

der det:

Sommerhusloven indebærer bl.a. krav om tilladelse til erhvervsmæssig eller

længerevarende udlejning af al fast ejendom til ferie- og fritidsformål m.v.,

jf. § 2, jf. § 1 samt krav om, at selskaber og andre juridiske personer skal ha-

ve tilladelse til erhvervelse af ferieboliger, jf. § 8.

Loven omfatter udlejning af

al fast ejendom

til ferie- og fritidsformål m.v.

Pr. den 1. maj 2019 træder nye regler i kraft om udlejningslofter for udlejning

af egen fulde helårsbolig, når udlejningen sker til ferie- og fritidsformål m.v.

Læs mere om udlejningslofterne på

https://deleoekonomien.dk/.

For udlejning af sommerhuse, ferieboliger, flexboliger og værelser til ferie- og

fritidsformål m.v. gælder følgende:

Som privatperson har man i henhold til sommerhusloven mulighed for at ud-

leje sit sommerhus, sin feriebolig, eller et værelse i egen helårsbolig til ferie-

gæster

uden

forudgående tilladelse,

under forudsætning af

at udlejningen

ikke er erhvervsmæssig.

Dette betyder, at udlejningen alene må ske som:

•

et supplement til ens eget brug og

•

at udlejningen ikke må få professionel karakter.

Hvorvidt en given udlejning har professionel karakter og kan betragtes som

erhvervsmæssig, beror på en konkret vurdering af udlejningens omfang og

karakter i øvrigt.

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 26: Kopi til orientering af henvendelse til Erhvervsstyrelsen vedrørende bemærkninger til udkast til Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. og Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse, fra Fritidshusejernes Landsforening (FL)

Hvis privatpersoner fx har indrettet et værelse med henblik på udlejning til

feriegæster, vil dette ud fra en konkret vurdering, kunne betragtes som er-

hvervsmæssig udlejning og kræve en tilladelse.

I de tilfælde, hvor udlejningen er erhvervsmæssig, kræver det en udlejnings-

tilladelse efter sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1. Praksis er særdeles restriktiv,

og en tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende ho-

vedregel ikke.

Erhvervsstyrelsen har i anledning den stedse stigende kritik fra mange

sommerhusejere over væksten i megasommerhuse og den intensive ud-

lejning af disse den 9. september sendt to vejledninger i høring.

1. vejledning om udlejning af sommerhuse m.v.

2. vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse

I udkastet til vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. hedder det:

Ægtefællers eller samlevendes udlejning af 3-4 sommerhuse:

Anses i almin-

delighed ikke for erhvervsmæssig, hvis husstanden reelt selv anvender

sommerhusene (egen brug), og udlejningen ikke får en mere professionel

karakter. Erhvervsstyrelsen vil som udgangspunkt ikke anse udlejningen for

erhvervsmæssig, hvis der er egen brug mindst 2 uger årligt for hvert som-

merhus og udlejningen ikke overstiger 35 uger.

Der kan også være særlige forhold, som kan medføre, at enkeltpersoners

udlejning af 2 sommerhuse efter en konkret vurdering vil blive betragtet som

erhvervsmæssig, uanset at kriterierne om egen brug og udlejningens om-

fang er opfyldt. Det vil navnlig være tilfældet, hvis der er tale om udlejning

af 2 meget store sommerhuse (over 150 m

) med en betydelig samlet leje-

indtægt

Denne fortolkning indebærer i praksis, at et ægtepar, der erhverver tre

megasommerhuse med 12 sovepladser fra Skanlux kan oppebære en år-

lig indtjening efter skat på 628.000 kr. jf. side 8 i vedlagte prospekt fra

Skanlux.

Fritidshusejernes Landsforening har den opfattelse, at et provenu af denne

størrelsesorden ikke kan karakteriseres som

”supplement

til ens eget brug”

og som

”udlejning

af ikke professionel karakter”.

I vejledningen til kommunerne om planlægning for store sommerhuse

fremkommer Erhvervsstyrelsen med en række udmærkede henstillinger.

Men netop karakteren af henstillinger indebærer, at kommunerne kan

vælge at overhøre dem.

I det følgende skal Fritidshusejernes Landsforening redegøre for forholdene

på sommerhusområdet, herunder de udfordringer som udlejning af som-

merhuse indebærer, samt de udfordringer, som ukontrolleret byggeri af

megasommerhuse indebærer for de sommerhusejere, som bliver naboer

til megasommerhusene.

Som afslutning på notatet findes fem lokale beretninger fra Jammerbugt,

Gribskov, Guldborgsund, Syddjurs og Sønderborg kommuner, som blot er

udpluk af de mange henvendelse fra grundejerforeninger, FL har modta-

get. Beretningerne giver nogle konkrete lokale eksempler på de proble-

mer, der opstår, når megasommerhusene trænger sig frem.

Fritidshusejernes Landsforening har indsendt høringssvar til Erhvervsstyrelsen

f.s.v. angår de to vejledninger, der er sendt i høring.

Indhold

Side 3

Side 4

Side 5

Side 6

Side 7

Side 8

Side 11

Side 14

Side 16

Side 19

Side 21

Side 24

Sommerhuskulturen

Udlejningens påvirkning af et sommerhusområde

Megasommerhusenes invasion

Erhvervsstyrelsens vejledning til regler for udlejning

Kommunernes rolle

Erhvervsstyrelsens vejledning om kommunernes planlægning

Fritidshusejernes Landsforenings bemærkninger

Lokal beretning Thorup Strand Øst, Jammerbugt kommune

Lokal beretning Gribskov Landligger Forbund, Gribskov kommune

Lokal beretning Marielyst Ferieby, Guldborgsund kommune

Lokal beretning Fiskervej/Dalmose, Sønderborg kommune

Lokal beretning Ebeltoft Nord, Syddjurs kommune

Afslutning

Sommerhuskulturen

Sommerhuskulturen i Danmark er præget af mindre sommerhuse på under

eller lige over 100 kvadratmeter (80 pct.), der benyttes af enkeltstående

husstande. I visse tilfælde er der suppleret med et gæste- eller legehus,

hvor gæster kan overnatte.

Grundstørrelserne varierer meget

–

fra grunde på 3.500 kvadratmeter og

helt ned 350 kvadratmeter. Hovedparten af sommerhusene er udstykket

og bygget i tiden efter anden verdenskrig.

Store sommerhuse

Store sommerhuse med plads til mange gæster skød i frem i begyndelsen

af 1900-tallet og i årene efter. De fleste husker, hvorledes Korsbæks spidser

havde sommervillaer på Feddet med plads til tjenestefolk og gæstebud.

Det findes der mange eksempler på fra virkelighedens verden: Grosserer

Bonne opførte Villa Olsbæk i Greve, Forfatterinden Karen Bramson opførte

Solgaarden (senere overtaget af skibsreder Marius Nielsen) ved Strøby

strand, hvor også Køges store købmand konsul C.F. Petersen og direktør i

Krystalisværket Knud Meyer lod prægtige sommervillaer bygge. Familierne

Bodenhoff og Guldager etablerede sig i Rørvig og redaktør Svarre i Ved-

dinge bakker. I badebyen Marielyst byggede arkitekt Carl J Larsen de ju-

gendprægede villaer Troldtøj, Kitzwalde og Tannhäuser, som blev solgt til

det københavnske borgerskab. Mange af husene havde store haver Sol-

gaarden sågar en park, og C.F. Petersen anlagde tennisbane på strand-

grunden.

Fælles for disse ejendomme var, at der var god afstand til naboerne, at

beboerne udgjordes af familierne selv og lejere var et ukendt begreb.

De store sommerhuse med herreværelse, sølvbestik og tjenestefolk er i

dag sjældne. Mange er væk og grundene udstykket i mindre parceller.

De forsvandt i takt med en anderledes økonomisk fordeling i samfundet,

som bl.a. gjorde det muligt for mange flere borgere at erhverve et som-

merhus samt udviklingen i feriemuligheder via kollektive overenskomster

og ferielovgivning. Ved Danmarks indtræden i EF i 1973 blev der gjort en

særlig indsats for at sikre dette, se nedenstående citat fra Erhvervsstyrel-

sens hjemmeside.

Sommerhusloven blev vedtaget i 1972 i forbindelse med Danmarks indtræ-

den i Det Europæiske Fællesskab. Hovedformålene med sommerhusloven

er at forhindre et øget pres på landets rekreative arealer ved at sikre kontrol

med en forventet øget efterspørgsel efter jord til erhvervsmæssig rekreativ

udnyttelse og at hindre, at der gennem erhvervsmæssig udlejning og afta-

ler om langtidsleje skete en omgåelse af de hensyn, der lå bag loven om

erhvervelse af fast ejendom.

Baggrunden for loven var også et ønske om at sikre, at det fortsat skulle væ-

re (økonomisk) muligt for den almindelige danske borger at købe et en fe-

riebolig i Danmark.

Grundejerforeninger

Sommerhusejere er helt overvejende organiseret i grundejerforeninger

–

de fleste med medlemspligt. Grundejerforeningerne varetager sommer-

husejernes interesser overfor det offentlige, vedligeholder veje, grønne

arealer og strandgrunde, udsætter og indtager bade- og bådebroer,

etablerer legeredskaber og redningsmateriel, fastsætter regler for områ-

det, tegner forsikringer mod skader på foreningens område, videreformid-

ler kommunal information, laver aftaler om renovation, afvanding og kyst-

sikring og sørger i hele det taget for sommerhusejernes trivsel. Disse små

fællesskaber består typisk af 40

–

60 husstande, og der findes eksempler

på grundejerforeninger med under 10 husstande. Fritidshusejernes Lands-

forening opgør, at der er ca. 3000 sommerhusgrundejerforeninger i Dan-

mark.

Grundejerforeningerne spiller en vigtig rolle for den attraktion, sommerhus-

livet har. Fællesskabet sørger for fælles faciliteter, og samværet om at

vedligeholde faciliteterne er en afgørende del af det fællesskab, der får

sommerhusejere til at søge de landlige opgivelser. De fælles faciliteter og

hele det minisamfund, som grundejerforeningen udgør, er også afgøren-

de for at tiltrække lejere.

Udlejningens påvirkning af et sommerhusområde

Når sommerhuse udlejes, sker det typisk på ugebasis via et udlejningsbu-

reau, og lejerne er husstande på ferie. Der findes tillige eksempler på lang-

tidsudlejning, f. eks. til håndværkere, genhusede familier og andre med et

pludseligt opstået boligbehov.

Det giver sig selv, at lejere på et ugentligt ophold ikke bliver en del af fæl-

lesskabet, så hvis omfanget af udlejning bliver for voldsomt, truer udlejnin-

gen fællesskabet og kan være ødelæggende for selve det, der gør som-

merhuslivet attraktivt. Som anført ovenfor, er grundejerforeningerne små

samfund, der skal varetage en bred vifte af opgaver. Grundejerforenin-

gerne er sårbare, hvis der ikke er tilstrækkelige kræfter til at tage hånd om

fællesskabet, og sommerhusområder uden et forpligtende fællesskab,

gode faciliteter og kvaliteter mister hurtigt deres attraktion

–

for både eje-

re og lejere.

Fritidshusejernes Landsforening finder det positivt at sommerhusloven giver

mulighed for, at sommerhuse udlejes som supplement til ejernes udgifter til

sommerhuset. FL glæder sig tillige over, at det giver et bidrag til økonomi-

en i lokalsamfundet, at sommerhusejerne stiller deres huse til rådighed for

udlejning.

Men hvis omfanget af udlejning bliver for stort, så kan det ske på bekost-

ning af selve den kvalitet og det rekreative element, sommerhusområdet

udgør. Det bliver særlig grelt, hvis der bygges sommerhuse, der er økono-

misk baserede på, at sommerhuset er udlejet stort set konstant. Så forsvin-

der de ressourcer, der skal være til stede for at holde fællesskabet intakt.

De sårbare minisamfund, som grundejerforeningerne udgør, trues, og må-

ske opgives badebroen, måske bliver poplerne ikke stynet og måske fyl-

des afvandingskanalerne med sand og grøde.

Der er desuden kilder til konflikter, når omfanget af udlejning bliver for

stort. Lejere trækker på områdets faciliteter, uden at ejerne oplever, at de

bidrager til faciliteterne, og helt konkret kan vinterudlejning i mange som-

merhusområder give anledning til konflikter. Ejerne, som har vinterbopæl

et helt andet sted, sørger ikke for et vintervedligehold i sommerhusområ-

det i det omfang, som det kendes på villavejen. De ejere, som måtte

vælge at holde jul i sommerhuset, kender til disse vilkår og accepterer

dem. Den accept kan næppe forventes hos en familie, der lejer et som-

merhus i en uge til at holde jul i.

Megasommerhusenes invasion

Megasommerhusene med ti, tyve eller flere gæster er et stigende pro-

blem i sommerhusområderne. Trafikbelastningen af

–

ofte små

–

veje øges,

der mangler plads til parkering, spildevandssystemet kan ikke håndtere

udledningen fra de mange gæster, affald hober sig op, fordi den kom-

munale affaldshåndtering ikke er dimensioneret til så mange personer i et

hus, de store huse med megen tagflade og mange befæstede arealer

gør det vanskeligt at bortlede regnvand, strandarealet kan ikke rumme

det store antal gæster, og det ikke ualmindeligt, at støj fra musik og men-

nesker, der holder en uges fest, er en daglig plage for de sommerhusejere,

der ønsker at benytte deres sommerhus til afslapning, rekreation og fred-

fyldte stunder.

Megasommerhusene presser sommerhusområderne særlig hårdt, da de

som hovedregel bygges med hvad der - indtil vejledningen måtte blive

endelig

–

reelt er erhvervsmæssig udlejning som formål. Hovedaktøren på

dette område, byggefirmaet Skanlux, som via datterselskabet Luksushuse

udlejer sommerhusene, lægger i en udtalelse til Politiken den 20. decem-

ber 2019 ikke skjul på, at prisen på sommerhusene er så høj, at kun syste-

matisk udlejning kan få forretningen til at løbe rundt for både køberen og

Skanlux. Det bekræftes af en ejer med investeringer i tre megasommerhu-

se, der til Frederiksborg Amts Avis den 21. februar 2020, udtaler, at han vil

gå personligt konkurs, hvis han ikke kan udleje som hidtil.

En sommerhusejer i Blokhus siger

til TV2 Nord: ”

Vi investerer så mange

penge i et sommerhus, og det er jo baseret på udlejning. Det vil sige, at

det går udover vores økonomi, hvis vi må udleje sommerhuset mindre, end

vi må nu”

En bygherre af et kommende megasommerhus i Marielyst har til to andre

grundejere i området udtalt:

”Min

business-case kan ikke holde, hvis ikke

jeg konstant kan udleje”. Samme bygherre har allerede et andet mega-

sommerhus.

Det er incitamentsstrukturer, der er i direkte modstrid med sommerhuslo-

ven,

der ikke skal understøtte, at ”forretningen skal løbe rundt” ”baseret

på udlejning” og ”business-cases skal holde”.

Erhvervsstyrelsens vejledning til regler for udlejning

Hidtil har reglerne for udlejning været, at lejeindtægten skulle være et

supplement til ens eget brug, og at udlejning ikke måtte være af professi-

onel karakter.

Det er velkendt, at disse regler ofte bøjes. Der findes i mange sommerhus-

grundejerforeninger eksempler på, at der er huse, der konstant udlejes,

dels på permanent basis som egentlige boliger, hvilket er overtrædelse af

planlovens regler om brug af sommerhuse i vintermånederne, hvilket

mange kommuner ser igennem fingre med, dels på ugebasis i et omfang,

der indlysende har erhvervsmæssig karakter.

Erhvervsstyrelsens udkast til nye vejledninger på dette område vil bidrage

til at øge denne trafik. Erhvervsstyrelsen anviser i praksis en model, hvor et

ægtepar kan erhverve tre sommerhuse og udleje dem i 35 uger årligt.

Som skitseret tidligere i dette notat kan ægteparret ved investering i fire

Skanlux huse med plads til 12 personer realisere en indtægt efter skat på

628.000 kr. uden at løfte en finger.

Erhvervsstyrelsen skriver i vejledningen, at styrelsens tilsyn vil være reaktivt

og begrænset til at yde generel vejledning til borgere og virksomheder.

Der er ikke foreslået regler om, at andre myndighederne fører et egentligt

tilsyn.

Det indebærer, at ægteparret næppe vil blive kontaktet af myndighe-

derne, hvis antallet af udlejningsuger øges, eller hvis det samlede antal

huse øges. Spredes ejendommene på flere kommuner, vil hverken nabo-

er, grundejerforeninger eller kommuner have mulighed for et samlet over-

blik over aktiviteterne.

Som anført ovenfor ser nogle kommuner igennem fingrene om brugen af

sommerhuse i vintermånederne. Det er nærliggende at antage, at de

samme kommuner også vil se igennem fingrene i tilfælde med øget udlej-

ningsaktivitet.

FL henviser i øvrigt til en artikel i Juristen, nr. 4 1997, hvori kontorchef,

cand.jur. Anne-Marie Vægter Rasmussen fra Skov- og Naturstyrelsen gen-

nemgår sommerhuslovningen og skriver:

”Som

nævnt i indledningen har

sommerhuslovens regler om udlejning til stadighed været administreret

meget restriktivt for at sikre, dels at sommerhusudlejning ikke bliver et er-

hverv for ejerne, dels at der ikke opstår krav om udlæg af nye sommer-

husområder.”

Kommunernes rolle

Det er kommunerne, der giver byggetilladelserne til megasommerhuse,

Kommunerne synes at være drevet af ønsket om øget turisme. Det er et

legitimt ønske, men i mange kommuner kolliderer det med sommerhus-

ejernes ønske om rekreative og fredelige sommerhusområder.

Gennem de seneste år har mange grundejerforeninger søgt dialog med

den lokale kommune med det formål at styre eller begrænse fremvæk-

sten af megasommerhuse i de klassiske sommerhusområder.

•

Grundejerforeningerne har ønsket eksisterende begrænsninger i lo-

kalplaner og andre kommunale beslutninger om størrelsen på

sommerhuse overholdt.

Grundejerforeningerne har ønsket tilvejebringelse af ny lokalplan,

når et område udlagt til almindeligt sommerhusbyggeri ændres til

et område alene for megasommerhuse.

Grundejerforeningerne har ønsket nye adgangsveje til områder

med megasommerhuse for at undgå trafikbelastning på ofte små

veje gennem sommerhusområdet.

•

Bortset fra (et) enkeltstående tilfælde har kommunerne over en kam afvist

grundejerforeningernes synspunkter og i mange tilfælde modsat sig over-

hovedet at indgå i dialog med grundejerforeningerne, og den 14. og 15.

september afviste en kommunes forvaltningschef på planområdet at be-

svare P4 Sjællands spørgsmål om kommunale dispositioner vedrørende

megasommerhuse.

Fritidshusejernes Landsforening modtager henvendelser fra grundejerfor-

eninger i hele landet. Det er et gennemgående træk, at mange sommer-

husejere oplever, at kommunerne ikke betragter sommerhusejere som

parter, der skal inddrages i drøftelser om kommunens planlægning, og

mange spørger: Skyldes det, at sommerhusejerne ikke betaler indkomst-

skat i kommunen, og at de ikke kan vælte en borgmester?

Erhvervsstyrelsens vejledning om kommunernes planlægning

Erhvervsstyrelsen har udsendt et udkast til vejledning om kommunernes

planlægning for store sommerhuse. Kommunernes planlægning kommer

til udtryk i kommuneplaner og lokalplaner, og udmøntes i praksis i byggetil-

ladelser og konkrete regler for sommerhusområder.

Vejledningen citerer flere steder Fritidshusejernes Landsforenings tidligere

fremførte anbefalinger vedrørende megasommerhuse, men i vejlednin-

gen omsættes anbefalingerne ikke til regler. Vejledningens anbefalinger

er som hovedregel udmærkede og kan i vid udstrækning være med til at

reducere megasommerhusenes belastning af klassiske sommerhusområ-

der

–

om end anbefalingerne ikke er tilstrækkelige.

Men Erhvervsstyrelsens anbefalinger er netop anbefalinger, d.v.s. udsagn

som ikke udgør en bindende forpligtelse for kommunerne.

I Erhvervsstyrelsens vejlednings fem sider benyttes ordet

”kan”

(et enkelt

sted erstattet af

”har

mulighed for”) 17 gange.

Kun et sted benyttes ordet

”skal”,

og det sker i denne tekst: Det eksiste-

rende vejnet skal være funktions- og bæredygtigt i forhold til en forventet

øget trafik og deraf følgende belastning

Derefter fortsætter Erhvervsstyrelsen:

”ved

planlægning og placering af

store sommerhuse kan kommunen vurdere om selvstændig vejtilslutning er

hensigtsmæssig for på den måde at mindske eller helt friholde det øvrige

sommerhusområde for øget biltrafik”.

Den første del følger af vejlovgivningen, og i den sidste del overlader Er-

hvervsstyrelsen det til vejmyndigheden, som er kommunen, at vurdere om

der er behov for at følge vejlovgivningen.

Flere grundejerforeninger har klaget til Planklagenævnet over kommunale

tilladelser til megasommerhuse. Indholdet i klagerne handler i vid ud-

strækning om netop de spørgsmål, som Erhvervsstyrelsen nævner i vejled-

ningen. Men Erhvervsstyrelsen vælger at undlade at forpligte kommuner-

ne.

Fritidshusejernes Landsforenings bemærkninger

Som det fremgår af ovenstående, er der en betydelig forskel mellem

sommerhuslovens

”udlejning

som supplement til eget brug” /

”ikke

er-

hvervsmæssig” og Erhvervsstyrelsens praksis.

Flytningen af administrationen af planloven og sommerhusloven fra Miljø-

ministerieriet til Erhvervsministerieret kommer tydeligt til udtryk. Udkastet til

regler om sommerhusudlejning er nu en vejledning i, hvorledes et ægte-

par kan arrangere sig med en indtægt på 628.000 kr. efter skat ved udlej-

ning af tre megasommerhuse af middelstørrelse.

For at komme fra sommerhuslovens restriktive bestemmelser om erhvervs-

mæssig udlejning til en ny fremtids virkelighed har Erhvervsstyrelsen blot

brugt trylleformularen:

”Erhvervsstyrelsen

vil som udgangspunkt ikke anse

udlejningen for erhvervsmæssig”.

Ordbogen giver disse forklaringer på ordet erhverv,

”udøvelse

af virksom-

hed som nogen tjener penge ved” og

”have

forretningsmæssig virksom-

hed”.

Konkurrenceforvridning

Udlejningen af privatejede megasommerhuse, som i vid udstrækning sker

til større private fester, teambuilding, firmaarrangementer o. lign., er en re-

el konkurrent til professionel erhvervsmæssig hoteldrift, udlejning af som-

merboliger i feriebyer og bed and breakfast tilbud. Det ovennævnte ek-

sempel med ægteparret, der råder over tre megasommerhuse i mellem-

størrelse, kan således efter Erhvervsstyrelsens forslag til regler årligt erstatte i

størrelsesorden 10.000 ophold på hoteller, feriebyer og bed and breakfast

steder. Det er ophold, hvor der betales skat og moms, og hvor sikkerhed

mod brand mv. kan forventes at være i orden, idet sådanne steder er un-

derkastet myndighedskontrol.

Det viser, at udlejningen af megasommerhuse har erhvervsmæssig karak-

ter.

Udlejningsomfang

I forbindelse med væksten i korttidsudlejning af lejligheder i byerne via for-

skellige elektroniske platforme f.eks. Airbnb og Wimdu, har mange kom-

muner ønsket begrænsninger i udlejningsomfanget, idet kommunerne ikke

ønskede, at hele boligkvarterer overgik til en slags hoteldrift. Som det lidt

forenklet blev udtrykt: Beboerne i opgangene blev trætte af at høre rulle-

kufferterne rulle op og ned ad trapperne ustandselig.

Noget tilsvarende gør sig gældende i sommerhusområderne, hvor bl. a.

trafikken til og fra megasommer med firhjulede køretøjer udgør en belast-

ning for de øvrige sommerhusejere.

De regler, der blev indført i den anledning indeholdt blandt andet be-

grænsninger i omfanget af udlejning. Som standard 70 dage med mulig-

hed for at kommunerne kunne hæve grænsen til 100 dage, ligesom det er

en forsætning, at udlejningen sker gennem et bureau, der indberetter ind-

tægt og omfang til myndighederne (Skat).

Tilsvarende regler kunne finde anvendelse i sommerlandet, idet antallet af

udlejningsuger kunne sættes til et niveau, hvor sommerhusudlejningen ikke

får karakter af feriekoloni. Dette vil sammen med en bestemmelse om, at

en sommerhusejer kun kan udleje et sommerhus bringe udlejningen i

overensstemmelse med sommerhuslovens bestemmelser om, at udlejnin-

gen skal være:

•

et supplement til eget brug

ikke må få professionel karakter

Regler kan ikke blot udstedes i forventning om at de overholdes, således

som Erhvervsstyrelsen skriver i vejledningen:

”styrelsens

tilsyn vil være reak-

tivt og begrænset til at yde generel vejledning til borgere og virksomhe-

der.”

Der skal naturligvis ske en kontrol med at reglerne overholdes. Det er ikke

en uoverkommelig og administrativt krævende opgave. Det dokumente-

res jo netop af reglerne om udlejning af lejligheder, som operer med net-

op sådanne kontrolelementer.

Kommunernes tilladelser til megasommerhuse

Udviklingen viser, at der er behov for at der tages hånd om kommunernes

tilladelsespraksis, hvis intentionerne i sommerhusloven skal efterleves. I før-

ste omgang vil det løse mange af de problemer, som grundejerforenin-

gerne i dag oplever i mange kommuner, hvis ordet

”kan”

ændres til

”skal”

i Erhvervsstyrelsens udkast til vejledning om kommunernes planlægning for

store sommerhuse.

Derudover kunne vejledningen specifikt pege på, at megasommerhuse

bør samles i klynger med god afstand til de traditionelle sommerhusområ-

der (gerne afgrænset af beplantning) og med tilkørselsveje, der ikke bela-

ster de traditionelle sommerhusområders infrastruktur.

Sommerhusloven og undtagelsesreglerne

Endelig skal Fritidshusejernes Landsforening pege på, at en fortolkning af

sommerhusloven, der indebærer, hvad der reelt må betragtes som er-

hvervsmæssig udlejning, i og med der udlejes i konkurrence med kom-

mercielle udlejningstilbud, og en praksis, hvor der i fortolkningen af de

danske sommerhusregler åbnes for et udlejningsomfang, der reelt kan

være en levevej for ejerne, kan udgøre en trussel mod Danmarks særlige

undtagelsesregler om udlændinges køb af sommerhuse i Danmark.

Fritidshusejernes Landsforening har tidligere beskrevet hvilke konsekvenser,

det vil have for sommerhusejerne i Danmark, hvis sommerhusprotokollen

ikke kan opretholdes.

Lokal beretning fra Thorup Strand Øst, Jammerbugt kommune

I november 2019 orienteres grundejerforeningen Thorup Strand Øst af

grundejerforeningsmedlemmerne Jesper og Tomas Breddam, at de på-

tænker byggeri af et sommerhus med plads til 14

–

18 personer på ejen-

dommen matr.nr. 31A V. Torup By, V. Torup, beliggende Tyttebærstien 7,

9690 Fjerritslev. Familierne kommer fra Sjælland og tanken er at huset skal

benyttes til udlejning, når familierne ikke benytter det. I forbindelse med

planerne opdeles den 3400 m

store grund i to grunde på henholdsvis 1600

og 1800 m

Den 27. april orienterede Jammerbugt Kommune grundejerforeningen

om, at kommunen agtede at give dispensation til byggeri af et 242,5 m

stort sommerhus, hvilket dels er større end tilladt efter gældende byplan-

vedtægt og dels er i strid med Jammerbugt Kommunes retningslinjer for

størrelsen på sommerhuse (se: bilag A). Endvidere gives dispensation til en

højde der overstiger gældende byplanvedtægt med 1 meter.

Grundejerforeningen Thorup Strand Øst er medlem af Sammenslutningen

af Sommerhusforeninger i Jammerbugt Kommune (SSJK). SSJK har 60 med-

lemsforeninger, der samlet tæller omkring 7000 sommerhusejere. SSJK er et

samarbejdsorgan, der har den orienterende og koordinerende rolle mel-

lem grundejerforeningerne og kommunen. Sammenslutningen Sommer-

husejere i Jammerbugt Kommune anbefalede grundejerforeningen Tho-

rup Strand Øst om at tage kontakt med Fritidshusejernes Landsforening i

sagen.

I 2011 udarbejdede SSJK og Jammerbugt Kommune et dokument, der be-

skriver de retningslinjer der skal arbejdes efter i forbindelse med bl.a. lokal-

plansager i sommerhusområder. I dokumentet (der nedenfor som bilag A

er indsat link til) hedder det:

”Jammerbugt Kommune finder det ikke hensigtsmæssigt at tillade så

store

sommerhuse, at de kan fungere som udlejningsejendomme for 3-4 famili-

er, da dette kan forårsage en markant øget trafikal belastning af som-

merhusområdernes veje og nedslidning af naturen. Ligeledes vil de store

sommerhuse få sommerhusgrundene til at virke overbebyggede og få et

bymæssigt præg, i stedet for at fremstå som et område, hvor sommerhu-

sene er tilpasset det naturlige landskab. Jammerbugt Kommune har valgt,

at udgangspunktet skal være, at bygningsreglementet følges, og det be-

tyder at bebyggelsesprocenten normalt sættes til 15 i nye lokalplaner, og

at der indlægges en maks. størrelse på ca. 180 m

.”

Flertallet af sommerhuse i Thorup Strand Øst er under 100 m

eller lige der-

over. Foreningen ønsker at fastholde områdets karakter.

I den anledning sendte foreningen den 7. maj en henvendelse til Jam-

merbugt Kommune, der tilkendegav, at grundejerforeningen ikke kunne

støtte påtænkte dispensation.

Den 15. maj meddelte Jammerbugt Kommune dispensation til ejeren. Di-

spensationen fremsendes en måned senere (den 15. juni) til foreningen.

Den 12. juni rettede foreningen telefonisk henvendelse til Jammerbugts

Kommunes borgmester, som oplyste ikke at kende til sagen.

Den 23. juni modtog ejeren byggetilladelse.

Den 24. juni kontaktede foreningen igen borgmesteren, som nu oplyste, at

han er i dialog med formanden for Tekniske Udvalg.

Den 2. juli kontaktede foreningen formanden for Teknisk Udvalg, Jens Chr

Golding, der oplyste, at han intet kender til sagen.

Den 3. juni indgav foreningen efter vejledning fra Fritidshusejernes Lands-

forening klage til Planklagenævnet.

Den 7. juli kontaktede foreningen under afholdelse af et bestyrelsesmøde

bygherren telefonisk med anmodning om at sætte byggeriet i bero indtil

Planklagenævnet havde truffet afgørelse. Det afviste bygherren.

Den 7. juli Umiddelbart efter henvendelsen til bygherren fik bestyrelsesfor-

manden en opringning fra Direktøren for Vækst og Udvikling i Jammer-

bugt Kommune, Thomas Krarup, der oplyste at Jammerbugt Kommune ik-

ke havde handlet i strid med gældende grundlag, og at direktøren ikke

ønskede at diskutere sagen.

•

Vi konstaterer, at Jammerbugt kommune tilsidesætter egne ved-

tagne regler for sommerhuses størrelse. Det er tale om en meget

detaljeret regelsæt på 59 sider, der er udarbejdet i et samarbejde

mellem Jammerbugt Kommunes byggesags- og planlægningsaf-

deling og repræsentanter for kommunens 7.000 sommerhusejere

udpeget af Sammenslutningen af Sommerhusforeninger i Jammer-

bugt Kommune med ekstern sagkyndig og planfaglig bistand fra

Ålborg Universitet og Ringkøbing Skjern kommune. Reglerne var i

høring blandt sommerhusgrundejerforeningerne i Jammerbugt

Kommune, hvor kommunen kvitterede for gode og konstruktive for-

slag fra 14 grundejerforeninger. Efterfølgende blev reglerne god-

kendt i Teknik- og Miljøudvalget i oktober 2011. Se:

https://www.jammerbugt.dk/media/236502/Grundlag-for-nye-

lokalplaner-i-sommerhusomraadet.pdf

Vi konstaterer tillige, at Jammerbugt Kommune afviser dialog med

sommerhusejerne.

Vi frygter, at ovennævnte byggeri er første skridt. Opdelingen af

grunden lægger tydeligvis op til endnu et megasommerhus-

byggeri.

•

Hans Gro Hansen, Formand

Grundejerforeningen Thorup Strand Øst

Telefon: 61 30 81 42

E-mail: [email protected]

www. http://www.xn--thorupstrandst-1qb.dk/

N. Anker Storgaard

Lokal repræsentant for Fritidshusejernes Landsforening

Telefon: 20 15 90 38

E-mail:

[email protected]

Lokal beretning fra Gribskov Landligger Forbund, Gribskov Kommune

Gribskov Landliggerforbund repræsenterer medlemsforeninger for 8000

sommerhusejere i Gribskov Kommune.

I det foreliggende udkast til vejledning er der i introduktionen gode beskri-

velser af de relevante problemstillinger, der bør indgå ved vurderingen af

vilkårene for byggeri af og erhvervsmæssig udlejning af store sommerhuse

i sommerhusområder, men det bør præciseres, at allerede her mangler

fremstillingen en klar sondring på gamle næsten eller helt udbyggede

sommerhusområder og så nye områder, der skabes som led i en kommu-

nal planlægning. Sidstnævnte kan reguleres via eksisterende lovgivning,

og planlægges der her byggeri af store sommerhuse

–

ofte omtalt som

"Feriefabrikker" - kan mulige købere af mindre og mere traditionelle som-

merhuse i disse områder på forhånd se, hvem deres naboer måtte blive.

I gamle eksisterende sommerhusområder er der derimod et særligt behov

for at beskytte karakteren af de eksisterende sommerhusmiljøer, der ofte

består af ældre huse på mindre parceller, veletablerede grundejerfor-

eninger med fællesarealer og smalle veje, ofte grusveje. I sådanne områ-

der vil der ved skelændringer og om-matrikuleringer kunne skabes meget

problematiske vilkår, fordi store sommerhuse med betydelig udlejning dels

vil påvirke karakteren af sommerhusområdet, dels vil bidrage til en udnyt-

telse, der strider mod opfyldelsen af de behov, som stort set alle "alminde-

lige" sommerhusejere har, nemlig et fredsommeligt, støjfrit og konfliktløst liv

mellem husejere, der kender spillereglerne i området.

Ældre sommerhusområder, som der er langt flere af end nyetablerede, er

meget ofte præget af vilkår, der gør dem sårbare overfor større ændrin-

ger, hvad etablering af supersommerhuse meget ofte vil være.

Erhvervsstyrelsens gældende praksis foreskriver:

Udlejning af 1

–

2 ferieboliger (efterfølgende ændret til 3-4 ferieboliger for

at ligestille ægtefæller og samlevere) anses normalt ikke som erhvervs-

mæssig udlejning, forudsat at ejeren selv benytter ferieboligen i et ikke-

uvæsentligt omfang, og at udlejningen ikke får mere professionel karakter.

Derfor er vi bekymrede ved udsigten til, at man i det fremsendte udkast til

vejledning sætter grænser, der indebærer, at kravet til ejerne kun er per-

sonligt brug i 2 uger, mens udlejningen kan gå helt op til 35 uger uden at

den betragtes som erhvervsmæssig.

Vi anser disse grænser for helt uacceptable, idet det private brug måske -

f. eks. for udlandsdanskere

–

med rimelighed kun kan omfatte brug i 2

uger, men generelt er 2 uger alt for lidt. Samtidig finder vi, at udlejning i

samlet et kvartal - dvs. 13 uger - ikke er erhvervsmæssig, men alt over det-

te antal uger må betragtes som erhvervsmæssig. Altså et klart nej til en

grænse på 35 uger.

Erhvervsstyrelsens brug af det uforpligtende ord ”kan” i stedet for ”bør” el-

ler ”skal” gør

vejledningerne åbne for uhensigtsmæssige lokale skøn, som

efterfølgende er vanskelige at klage over.

I denne sammenhæng er det et oplagt problem, at der ikke i de frem-

sendte udkast er anført bestemmelser om kontrol af omfanget af udlejnin-

gen, hvad der næppe kan overlades til "tro og love-erklæringer". Vi tager

ikke stilling til, hvordan en kontrol bør etableres, men vi mener, at der bør

være kontrol - ikke mindst da overdreven udlejning af supersommerhuse

dels kan medføre skatteunddragelser, dels på en lang række områder

(støj, trafik, affald, ulovlig parkering på brandveje, manglende respekt for

lokale ordensregler og pres på naturen) medfører belastning af de om-

kringliggende parceller.

Uden en saglig påtale- og klagevejledning og tydelige kontrolforanstalt-

ninger vil der blive åbnet en ladeport for erhvervsmæssig udlejning uden

hverken statslig eller kommunal kontrol.

Realiteten er, at de eksisterende "sommerhusfabrikker" allerede i dag på-

fører hoteller, kursuscentre og lignende erhvervsmæssige institutioner, der

virker helt lovligt med moms osv., en unfair konkurrence, som meget vel vil

blive stærkt forøget, hvis der udformes vejledninger som i de fremsendte

udkast.

Der må efter Gribskov Landligger Forbunds opfattelse ske en skærpelse af

kontrolforanstaltningerne og der må i vejledningerne ske en præcisering

af, at kommunerne bør have en reel tilsynspligt, så eksisterende sommer-

husområder ikke udsættes for den belastning, som byggeri og (mis)brug af

supersommerhuse meget let kan blive et udtryk for.

Annelone Jensen

Formand

Gribskov Landligger Forbund

E-mail: [email protected]

www.gribskovlandligger.dk

Lokal beretning fra Marielyst Ferieby, Guldborgsund Kommune

Grundejerforeningen Marielyst Ferieby har gjort indsigelse mod Guldborg-

sund Kommunes dispensation til opførelsen af 10 store luksussommerhuse

(også betegnet poolhuse) på digegrundene i Marielyst Ferieby primært

med udlejning for øje. Der skal placeres fire huse på den nordlige grund

og seks huse på den sydlige grund i størrelser op til 253 m

, hvilket kræver

en dispensation fra den gældende lokalplans bebyggelsesprocent, men

også ifølge eksterne eksperters vurdering ændring af lokalplanens be-

stemmelser om 1) anvendelse, 2) bebyggelsens placering, 3) retningslinjer

for beplantning samt 4) at projektet er af en størrelse og karakter, så det vil

medføre en væsentlig ændring af det bestående miljø og alene derfor

kræver udarbejdelse af ny lokalplan.

Nabogrundejerforeningen, Marielyst Grundejerforening, der repræsente-

rer næsten 3000 sommerhusejere i Marielyst, hvoraf en del bor tæt på det

område, der bebygges, har ligeledes gjort indsigelse mod projektet, da en

stor del af trafikken til og fra luksussommerhusene kommer til at foregå

gennem denne naboforenings område.

Skanlux-projektet og byggetilladelserne hertil er påklaget til Planklage-

nævnet.

Skanlux luksussommerhuse er investeringsejendomme med fokus på mas-

siv udlejning. De kan rumme helt op til 20 - 24 personer i hvert hus og har

således intet med almindelige sommerhuse at gøre. Der er snarere tale

om hoteldrift med en lovet lejeindtægt på op til 500.000 årligt pr. hus. De

udlejes bl.a. gennem Skanluxs udlejningsselskab luksushuse.dk og benyttes

typisk til afholdelse af større private fester, teambuilding, firmaarrange-

menter mv.

Skanlux både opfører, indretter, møblerer, sælger og udlejer disse huse,

hvilket gør det til en god forretning med både en avance på salg og ef-

terfølgende udlejning af husene. Køberne er typisk private investorer, som

køber husene som ren investering. De udlejes maksimalt i forhold til som-

merhuslovgivningen og bruges meget sjældent af ejer.

Erfaringer med store luksussommerhus fra andre steder i landet og lokalt

f.eks. Blommestien i Marielyst taler deres eget tydelige sprog med støj og

larm, henkastning af affald, massiv trafik til og fra husene, generelt slid på

området samt faldende huspriser og interesse fra eventuelle potentielle

købere. En erfaring som de lokale ejendomsmæglere i Marielyst har regi-

streret. Ejendomsmæglerne har endvidere tilkendegivet, at det vil være

muligt at skaffe alternative områder til megasommerhuse.

Erhvervsstyrelsen er i øjeblikket ved at undersøge om sådanne huse og

den voldsomme udlejning er i overensstemmelse med sommerhuslovens

bestemmelser om erhvervsmæssig udlejning og begrænsning af udlejning

til at være et supplement til egen brug af sommerhuset. Guldborgsund

Kommune har valgt ikke at afvente resultatet af denne undersøgelse in-

den dispensation til byggeriet.

Der er ingen tvivl om, at realiseringen af projektet på de to digegrunde vil

blive en rigtig god forretning for både Skanlux og de kommende ejere af

disse luksussommerhuse, men det kan ikke være rigtigt, at det skal ske på

bekostning af en faldende værdi på de eksisterende feriehuse samt den

historie, kultur, og unikke natur og dyreliv, der knytter sig til stedet.

Marielyst Ferieby har gennem mere end to år ved flere lejligheder ønsket

at blive involveret aktivt i dialogen og udviklingen af digegrundene som

en integreret del af Feriebyen, men blev først indbudt til at deltage i et di-

alogmøde den 2. oktober 2019, hvor foreningen havde den opfattelse, at

foreningen sammen med kommunen og ejerne af grundene i fællesskab

skulle drøfte gensidige ønsker og muligheder for udviklingen. På mødet

blev foreningen præsenteret for både en ny ejer af digegrundene og et

færdigt projekt, hvor Marielyst Ferieby alene fik mulighed for at påvirke de

fremtidige fælles rammer for området med hensyn til vejadgang, bevoks-

ninger, p-pladser og husenes facader og tagmaterialer, men ikke grunde-

nes bebyggelsesprocenter og husenes størrelse.

Det viste sig at være et projekt, der har været indgående drøftet mellem

Skanlux A/S og Guldborgsund Kommune i en længere periode, og Guld-

borgsund Kommune oplyste på mødet den 2. oktober 2019, at kommunen

var positivt indstillet på at give dispensation og byggetilladelse så bygge-

riet snart kunne gå i gang.

Udvalgsformanden for Guldborgsund Kommunes Teknik-, Ejendom- og Mil-

jøudvalg udtalte til Folketidende den 28. august 2018 i forbindelse med et

afslag om yderligere udstykning af digegrundene: "Vi ønsker at beholde

området i den ånd, det er skabt i sin tid. Det vil sige, at det skal bebygges

på samme måde, og der skal vedblive at være en fælles adgang til area-

lerne mellem husene".

Den ånd udvalgsformanden nævner, er arven fra 1966, hvor Dansk Folke-

ferie byggede en ferieby med huse til udlejning på stedet. I 1990 byggede

Dansk Folkeferie nye huse på stedet. Disse huse blev i 2008 solgt enkeltvist

som sommerhuse.

Alle ejere blev ved købet af deres huse blevet informeret om, at Dansk

Folkeferie havde de to digegrunde til salg, men at de ikke kunne udstyk-

kes yderligere, at deklarationen i forhold til de grønne områder skulle re-

spekteres med forbud mod synlige skel, samt at de to digegrunde på et

tidspunkt skulle bebygges med huse at samme størrelse som den øvrige

ferieby (4- 6 sovepladser) og at bebyggelsen skulle ske i respekt for den

nuværende bebyggelse og dens arkitektoniske udtryk. Feriebyen består af

143 sorte eller røde træhuse med hvide vinduesrammer. Feriehusene er

bygget af træ og skabt med respekt for den omkringliggende natur. Hu-

sene har plads til op til 6 personer og er tegnet af den kendte og meget

respekterede arkitekt Stephan Kappel.

Projektet med de ti luksussommerhuse er således i strid med de forudsæt-

ninger, de nuværende ejere har baseret deres huskøb på basis af.

Feriebyens 143 ejere har primært købt deres huse, fordi de lå så tæt på

vandet midt i en historisk duftende plantage, hvor der altid er blevet vær-

net om den helt unikke natur, det rige dyreliv, og en ufattelig fred og ro,

som alle taler om. Området er samtidig meget børnevenligt, da der er

begrænset færdsel på feriebyens område. Kort sagt et feriehus midt i det

smukkeste naturområde, tæt på vandet og med respekt for stedets histo-

rie. Området er dermed et stykke levende danmarkshistorie.

Der er således tale om en natur- og kulturperle, som Guldborgsund Kom-

mune burde værne om, være stolt af og beskytte som en vigtig del af

områdets historie. Derfor er det uforståeligt, hvorfor der pludselig lægges

op til at give byggetilladelse til 10 luksussommerhuse, der primært skal ud-

lejes. Det stemmer overhovedet ikke overens med Guldborgsund Kommu-

nes grundfortælling "Det rige hverdagsliv i Guldborgsund " hvori det hed-

der: "Vi skaber og tager del i kulturelle oplevelser, der gror af stedets histo-

riske og stærke traditioner og er med til at danne os som mennesker " og

"med en af Danmarks længste kyststrækninger er vi altid i nærheden af

vand og masser af smuk og uforstyrret natur ".

Projektet vil gøre det umuligt at fastholde de trygge, rolige og børnevenli-

ge omgivelser i Marielyst Ferieby, når der kommer 200-250 gæster i udlej-

ningshusene om ugen (20-24 personer i hvert hus). Det vil afstedkomme op

imod 100 biler, der flere gange i løbet af ugen skal til og fra luksussommer-

husene. Marielyst Ferieby er heller ikke på anden måde gearet til at imø-

dekomme de op til 200 - 250 ekstra gæster i foreningens fælles aktivitets-

områder.

Marielyst Ferieby har indhentet forskellig rådgivning i sagen bl.a. fra Fritids-

husejernes Landsforening. Rådgiverne peger på særligt et forhold. Udlej-

ningens omfang og udlejningens overensstemmelse med sommerhuslo-

vens bestemmelser om, at udlejning af sommerhuse ikke må antage er-

hvervsmæssig karakter, ikke være professionel og at udlejningen skal væ-

re et supplement til ejerens eget brug. Udlejning, der for blot et enkelt luk-

sussommerhus vedkommende kan indebære en årlig indtægt på en halv

mio. kr., er ikke et supplement til eget brug men en erhvervsmæssig aktivi-

tet.

Den stadigt stigende vækst i omfanget af udlejning af luksussommerhuse

kan i sidste ende være en trussel mod de særlige danske regler om ud-

lændinges køb af sommerhuse.

På denne baggrund ser vi gerne, at Erhvervsstyrelsen i sin administration af

sommerhusloven meddeler ejerne af de store luksussommerhuse, at en

udlejning, som den forventede, har erhvervsmæssig karakter og således

en overtrædelse af sommerhusloven.

Tina Charlotte Koefoed

Formand

Telefon: 24 42 18 24

E-mail: [email protected]

www.marielystferieby.dk

–

her kan foreningens historie læses

Lokal beretning fra Fiskervej/Dalmose, Sønderborg kommune

Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose ved Mommark på Als har bedt om

bistand fra Fritidshusejernes Landsforening i forbindelse med en sag om

udstykning i foreningens umiddelbare naboområde. Udstykningen er

iværksat af byggefirmaet Skanlux, der ønsker at bygge et antal mega-

sommerhuse i området, samt at benytte en smal ensporet vej gennem

Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose som adgangsvej.

Sønderborg kommune har tilladt en afvigelse fra den eksisterende lokal-

plan for området, således at området i stedet for de oprindeligt planlagte

55 standardsommerhuse kan bebygges med 20 - 25 megasommerhuse.

Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose har med bistand fra Fritidshusejer-

nes Landsforening indbragt Sønderborg kommunes tilladelser for Plankla-

genævnet med anmodning om, at Planklagenævnet træffer afgørelse

om tilvejebringelse af ny lokalplan, forinden byggeriet iværksættes.

Skanlux har overfor Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose tilkendegivet:

”Vores

kunder er private bygherrer, som ønsker sig et luksussommerhus der

kan bruges med familien eller flere familier sammen. Husene vil typisk blive

udlejet i de perioder hvor husejer ikke selv benytter huset, og det vil ikke

være

muligt for ungdomsgrupper at leje husene,”

Det er et løfte, som alene kan gives og efterleves af ejerne af sommerhu-

sene så med mindre, en sådan regel tinglyses på de enkelte ejendomme,

er løftet uden nogen som helst juridisk værdi. Selv effekten af en tinglys-

ning må antages at være tvivlsom.

Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose er meget betænkelig og bekym-

ret over det kommende naboskab. Det gælder dels forventede støjpro-

blemer fra det kommende megasommerhusområde

–

som kendes fra

andre steder i Danmark, hvor der etableres megasommerhuse - og i sær-

deleshed de trafikale problemer, der opstår, når trafikken til og fra udlej-

ningsområdet skal passere gennem Grundejerforeningen Fisker-

vej/Dalmose ad en grusvej med en bredde på 2,80 meter.

Vejen gennem Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose

Allerede nu oplever grundejerforeningen en voldsom trafik med arbejds-

kørsel på vejen, idet byggerierne

–

trods klagen til Planklagenævnet

–

alle-

rede er igangsat. Grundejerforeningen har forsøgt at få Sønderborg

Kommune og Skanlux til at finde en anden tilkørselsmulighed, men det er

ikke sket

–

dette til trods for, at der faktisk er mulighed for at skabe alterna-

tive tilkørselsforhold.

Sønderborg har ikke truffet foranstaltninger til en fordeling af vejudgifter

mellem Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose og det nye område. Det

giver sig selv, at 20 - 25 megasommerhuse med ugentlig udskiftning af leje-

re med typisk fem

–

seks køretøjer pr. ejendom, daglig kørsel fra og til og i

øvrigt almindelig servicering af ejendommene, indebærer en betydelig

trafikbelastning og øgede vedligeholdelsesomkostninger på en vej, der pt.

er dimensioneret til 40 almindelige sommerhuse.

Med de erfaringer, der findes fra andre sommerhusområder, kan Grund-

ejerforeningen Fiskervej/Dalmose forvente gener fra støj og øget trafik. Det

er Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmoses håb, at Erhvervsstyrelsen vil

gribe ind overfor megasommerhusene.

Jens Hamann

Formand

Grundejerforeningen Fiskervej/Dalmose

Telefon: 40 41 16 72

E-mail:

[email protected]

Sten Scheller

Lokal repræsentant for Fritidshusejernes Landsforening

Telefon: 61 81 57 10

E-mail: [email protected]

Lokal beretning fra Ebeltoft Nord, Syddjurs kommune

I høringssvar til kommuneplan for Syddjurs kommune 2020

–

2032 skriver

Grundejerforeningen Ebeltoft Nord: Det fremgår bl.a. af 1.13.s67, at der i

forbindelse med etablering af et nyt sommerhusområde åbnes op for

etablering af storsommerhuse med et bruttoareal på 410 kvm og som-

merhuse på 360 m2.

I forslag til Landsplandirektiv 2019 for udlæg og omplacering af sommer-

husområder i kystnærhedszonen fremgår det ikke, at der skal bygges stor-

sommerhuse, hvorfor vi og borgerne mangler at få at vide, hvorfor og på

hvilket grundlag eller på henvendelse fra hvilken bygherre, dette pludselig

er kommet ind.

Vi finder at dette også står i misforhold til kommunens hastebehandling af

tilladelse til 24 personers storsommerhuse, som underligt nok ikke er nævnt

i kommuneplanen, men alene udtrykt i samme med stort kvadratmeteran-

tal.

Vi mener, at det kan udarte sig som kamufleret hotel eller feriecentredrift,

som kommunen her støtter.

Det kan godt være at kommunen qua Corona mangler overnatningska-

pacitet, men det statistiske grundlag for dette er usikkert, og at løse den

via storsommerhuse er risikabelt logistikmæssigt, da udviklingen næppe

går mod 24

–

30 personers samlet udleje til

”party selskaber” men mere

mod turister som i stigende grad ser på bæredygtighed, miljø, uspoleret

natur og naturoplevelser som kommunen gerne skal blive kendt for.

Vi finder ikke at storsommerhuse på 360 m2 eller bruttoareal 410 m2 kan

erhverves eller drives på almindelige forhold og af almindelige sommer-

husejere. Det er vores erfaring, at sådanne storsommerhuse alene ønskes

af byggeselskaber, som sælger dem med tvangsudlejning i mange år via

tilknyttet selskab. Et antal som set planlagt andre steder på fx 12 storsom-

merhuse i samme areal vil komme til at fungere som et feriecenter som

planlovsmæssigt er uønsket. 12 huse vil andrage 12 * 24 personer = ekstra

144 biler til/fra storsommerhusene dagligt i måske 36 uger. I Syddjurs taler

man endog ikke om 12 storsommerhuse men om 40.

Desuden er der i områderne utilstrækkelig infrastruktur til den form for be-

byggelse og kommunen har ingen planer for fremtidig infrastruktur.

Vi vil på ovenstående baggrunde

indstille, at hele passus ”Mulighed for et

begrænset antal større sommerhuse med en max bebyggelsesprocent på

15 for den enkelte ejendom, dog max et samlet bruttoareal på 410 m2,

hvor sommerhus inklusive kælder må være max. 360 m2” fjernes fra kom-

muneplanen, og ikke kun fra 1.13.s67

Vi opfordrer også kommunen til at indgå i dialog med Fritidshusejernes

Landsforening som har arbejdet med problemstillingen om storsommerhu-

se.

Vi opfordrer kommunen til at indhente kommentarer fra Erhvervsministeri-

et, som vi ved arbejder med betænkeligheder og forhold vedrørende

storsommerhuse.

Thorkild Hansen

–

har på vegne af Komitéen Bæredygtig Kystkultur skrevet

et indlæg til Adresseavisen den 9. januar 2020

–

følgende er et uddrag

Af Kommunens vision og udviklingsstrategi 2018

– 2030 fremgår, at: ”Syddjurs

Kommune vil være foregangskommune, hvad angår bæredygtighed og

gå foran i alle initiativer, som

tages.” Om turismen står der bl.a.: ”Udviklingen

af turismen skal foregå på en måde, så naturen, som er fundamentet for tu-

rismen i Syddjurs, ikke nedslides eller forsvinder. Det betyder, at udviklingen

skal ske på et bæredygtigt grundlag, hvor balancen mellem benyttelse og

beskyttelse skal iagttages, når turismen udvikles.”

Syddjurs Kommune har således en ambition om at være forrest i feltet i for-

hold til bæredygtighed og grøn omstilling, og den kommende kommune-

plan vil fastlægge, hvordan ambitionerne skal udmøntes i handling.

Det er en flot og ambitiøs vision, og det fremgår tydeligt, at turismen, som er

et af kommunens største erhverv med en omsætning på Djursland på ca.

2.345 mia. og 3.200 årsværk, skal udvikles på et bæredygtigt grundlag.

Det er derfor beklageligt, at der tilsyneladende er tale om tomme ord, idet

der i den kommende kommuneplan lægges op til at gå i en ikke bæredyg-

tig retning i relation til turismeerhvervet.

Her tænkes på planerne om at øge den meget omtalte mangel på over-

natningskapacitet med flere og større sommerhuse, selvom manglen ifølge

udlejningsbranchen kun gør sig gældende 6-7 uger i højsæsonen, hvor tu-

rismepresset i forvejen er ved at være kritisk.

Løsningen er, mener Kommunen, at udlægge nye kystnære områder med

plads til 340 sommerhuse, bl.a. kæmpesommerhuse til udlejning bl.a. ved

Holme og Dråby Strand. Byrådet har allerede truffet principiel beslutning om

i den kommende kommuneplan at tillade en form for blandet bolig-erhverv

med alm. fritidshuse og hotellignende ferieanlæg med kæmpesommerhu-

se, populært kaldet ”partyhuse” på op til 400 kvm med plads til 30 personer

eller flere. Disse udlejningshuse udgør camoufleret hoteldrift, som faktuelt er

erhverv og derfor falder uden for sommerhuslovens rammer.

De nye sommerhusområder vil kannibalisere på og kompromittere de kyst-

nære landskabelige værdier og forringe de rekreative værdier. Omfatten-

de nybyggeri med bl.a. kæmpesommerhuse i det åbne kystlandskab, vil på

sigt medføre stærkt øget pres fra turister og sommerhusejere på de relativt

små, offentligt tilgængelige strande nær ved disse nye områder. Strande

der p.t. primært betjener lokalbefolkningen og turister, som kommer fra et

større område i kommunen. Desuden er der i området utilstrækkelig infra-

struktur til det nuværende aktivitetsniveau og ingen planer for fremtidig in-

frastruktur.

Hele indlægget og kommentarer kan læses via dette link:

https://syddjurs.lokalavisen.dk/laeserbreve/2020-01-09/-Debat-Skal-

Syddjurs-for-enhver-pris-have-flere-turister-eller-satse-m%C3%A5lrettet-

p%C3%A5-b%C3%A6redygtig-turisme-6995382.html

Borgerforeningen har tillige tilskrevet kommunen:

Sommerhusområde ved Begtrupvig af rammeplan R.13.s62 (R.13.s67)

Der fremgår det, at der i forbindelse med etablering af et nyt sommerhus-

område ved Begtrupvig åbnes op for etablering af storsommerhuse med

et bruttoareal på 410 kvm. Lokale borgere i både Eg og i sommerhusom-

rådet kommenterede allerede i forbindelse med hastebehandlingen af

tematillæg til Planstrategi 2015, at man var voldsomt imod etablering af

24 personers sommerhuse i perspektivområderne (her Begtrupvig), da de

vil fungere som små hoteller året rundt. Der blev indgået et politisk kom-

promis, som reducerede antallet af sommerhuse fra de oprindelige 100 i

oplægget fra 2015 til de 40, som nu er med i planen, men der blev IKKE

indgået aftale om storsommerhuse. Denne del har sneget sig ind i forsla-

get til kommuneplanen efterfølgende

–

som en anden tyv om natten. Af

”Forslag til

Landsplandirektiv 2019 for udlæg og omplacering af sommer-

husområder i kystnærhedszonen” fra marts 2019 fremgår det da heller ik-

ke, at der skal bygges storsommerhuse. Vi vil derfor på det kraftigste an-

mode om, at følgende passus fjernes fra rammebeskrivelsen:

”Mulighed

for et begrænset antal større sommerhuse med en max bebyggelsespro-

cent på 15 for den enkelte ejendom, dog max et samlet bruttoareal på

410 m2, hvor sommerhus inklusive kælder må være max. 360 m2”. Der står

i materialet, at ændringerne skal ske under hensyn til tilgrænsende bebo-

elser, hvilket der jo ikke gøres med det her foreslåede, som allerede på-

peget i tidligere høringssvar.

Ivan Munk

Formand

Grundejerforeningen Ebeltoft Nord

Telefon: 21 46 79 80

E-mail: [email protected]

Afslutning

Fritidshusejernes Landsforening håber med dette notat at have belyst kon-

sekvenserne af megasommerhusenes indtrængen i traditionelle sommer-

husområder, således der kan træffes foranstaltninger til en regulering af et

fænomen, der ikke var forudset, da sommerhusloven blev udformet, og

som nu truer de formål, som sommerhusloven var tænkt at understøtte.

Fl står gerne til rådighed for drøftelser herom.

Johs Chr Johansen, Formand

Telefon: +45 40 20 62 52

E-mail: [email protected]

6/X-2020

Bilag:

Prospekt fra Skanlux

–

Aqua 253-223 6 v

Fagbladet Juristen 1997 - Gennemgang af sommerhuslovgivningen