ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 26: Kopi til orientering af henvendelse til Erhvervsstyrelsen vedrørende bemærkninger til udkast til Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. og Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse, fra Fritidshusejernes Landsforening (FL)

Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 26
Offentligt

Erhvervsstyrelsen

Strøby Ladeplads den 6. oktober 2020

Sendt via e-mail til [email protected]

Ang.: Sagsnummer 2020-13072

Fritidshusejernes Landsforening (FL) takker for muligheden for at frem-

komme med bemærkninger til Erhvervsstyrelsens udkast til Vejledning om

udlejning af sommerhuse m.v. og Vejledning om kommunernes planlæg-

ning for store sommerhuse.

Vejledningerne fremkommer efter kritik fra mange sommerhusejere over

det stigende antal megasommerhuse, der skyder op i traditionelle som-

merhusområder. FL noterer med glæde, at en række af FLs bemærknin-

ger i forårets drøftelser med Erhvervsstyrelsen har fundet vej til vejlednin-

gen om kommunerne planlægning.

FL konstaterer, at vejledningerne i deres nuværende form næppe vil løse

det egentlige problem, som beskrives i det følgende:

1. Sommerhuskulturen

Sommerhusejere er helt overvejende organiseret i grundejerforeninger

–

de fleste med medlemspligt. Grundejerforeningerne varetager sommer-

husejernes interesser overfor det offentlige, vedligeholder veje, grønne

arealer og strandgrunde, udsætter og indtager bade- og bådebroer,

etablerer legeredskaber og redningsmateriel, fastsætter regler for områ-

det, tegner forsikringer mod skader på foreningens område, videreformid-

ler kommunal information, laver aftaler om renovation, afvanding og kyst-

sikring og sørger i hele det taget for sommerhusejernes trivsel. Disse små

fællesskaber består typisk af 40

–

60 husstande, og der findes eksempler

Fritidshusejernes Landsforening

Valsen 22, 4793 Bogø By

[email protected]

ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 26: Kopi til orientering af henvendelse til Erhvervsstyrelsen vedrørende bemærkninger til udkast til Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. og Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse, fra Fritidshusejernes Landsforening (FL)

på grundejerforeninger med under 10 husstande. Fritidshusejernes Lands-

forening opgør, at der er ca. 3000 sommerhusgrundejerforeninger i Dan-

mark.

Grundejerforeningerne spiller en vigtig rolle for den attraktion, sommerhus-

livet har. Fællesskabet sørger for fælles faciliteter, og samværet om at

vedligeholde faciliteterne er en afgørende del af det fællesskab, der får

sommerhusejere til at søge de landlige opgivelser. De fælles faciliteter og

hele det minisamfund, som grundejerforeningen udgør, er også afgø-

rende for at tiltrække lejere.

Udlejningens påvirkning af et sommerhusområde

Når sommerhuse udlejes, sker det typisk på ugebasis via et udlejningsbu-

reau, og lejerne er husstande på ferie. Der findes tillige eksempler på lang-

tidsudlejning, f. eks. til håndværkere, genhusede familier og andre med et

pludseligt opstået boligbehov.

Det giver sig selv, at lejere på et ugentligt ophold ikke bliver en del af fæl-

lesskabet, så hvis omfanget af udlejning bliver for voldsomt, truer udlejnin-

gen fællesskabet og kan være ødelæggende for selve det, der gør som-

merhuslivet attraktivt. Som anført ovenfor, er grundejerforeningerne små

samfund, der skal varetage en bred vifte af opgaver. Grundejerforenin-

gerne er sårbare, hvis der ikke er tilstrækkelige kræfter til at tage hånd om

fællesskabet, og sommerhusområder uden et forpligtende fællesskab,

gode faciliteter og kvaliteter mister hurtigt deres attraktion

–

for både

ejere og lejere.

Fritidshusejernes Landsforening finder det positivt at sommerhusloven giver

mulighed for, at sommerhuse udlejes som supplement til ejernes udgifter til

sommerhuset. FL glæder sig tillige over, at det giver et bidrag til økono-

mien i lokalsamfundet, at sommerhusejerne stiller deres huse til rådighed

for udlejning.

Det er truslen mod denne sommerhuskultur, der har ført til kritikken af me-

gasommerhuse.

Megasommerhusene har en særlig grel påvirkning. De bygges ofte midt i

traditionelle sommerhusområder, de samler mange gæster med betyde-

lige støjgener til følge, belaster den lokale infrastruktur med store trafik-

mængder, og vokser i nogle kommuner i et omfang, som reelt tilsidesæt-

ter de lokale grundejerforeningers bestræbelser for at tilvejebringe det ro-

lige og rekreative område, som er sommerhusområdets egentlige formål.

2. Turismen

Mange kommuner fokuserer på turismen og de indtægtsbidrag, turismen

giver til lokalsamfundet. Det har Fritidshusejernes Landsforening megen

forståelse for, men FL påpeger, at der kan opstå en konflikt mellem turis-

meinteresser og sommerhusejernes interesser. Det er udgangspunktet for

bemærkningerne i det følgende.

3. Administration af sommerhusloven

Da sommerhusloven kom til verden i 1972, ønskede lovgiver at forhindre et

øget pres på landets rekreative arealer ved at sikre kontrol med en forven-

tet øget efterspørgsel efter jord til erhvervsmæssig rekreativ udnyttelse og

at hindre, at der gennem erhvervsmæssig udlejning og aftaler om lang-

tidsleje skete en omgåelse af de hensyn, der lå bag loven om erhvervelse

af fast ejendom. Sommerhusloven giver mulighed for, at en privatperson

har mulighed for at udleje sit sommerhus, sin feriebolig, eller et værelse i

egen helårsbolig til feriegæster

uden

forudgående tilladelse,

under forud-

sætning af

at udlejningen ikke er erhvervsmæssig.

Udlejningen må alene må ske som et supplement til ens eget brug og den

må ikke få professionel karakter.

Det er netop det, der sker for megasommerhusenes vedkommende. Se

nedenstående eksempel i et prospekt (vedlagt) fra firmaet Skanlux, der

såvel bygger som formidler udlejning af megasommerhuse:

Nøgletal og budget

for et hus med plads til 12 personer med udlejning i 30 uger.

Projektpris inkl. byggegrund, inventar,

møblering, løsøre, haveanlæg m.m.

Årlige indtægter inkl. forbrugsindtægter (år 1)

Overskud efter renter og driftsomkostninger (år 1)

Overskud efter skat (år 1)

kr. 4.675.00

kr. 446.716

kr. 270.325

kr. 209.333

Skanlux skriver:

”Aqua

er et stort luksuriøst familiesommerhus til eget brug

–

og samtidig en sund investering, hvor udlejning og indtjening udgør en

god forretning.”

Når dertil lægges, at et ægtepar med Erhvervsstyrelsens udkast til vejled-

ning kan erhverve og udleje tre af sådanne sommerhuse i 35 uger og kun

skal benytte sommerhusene til eget brug i 2 uger, så er der ikke længere

tale om et supplement til eget brug men om en levevej. I udkastet til vej-

ledning skriver Erhvervsstyrelsen:

” Erhvervsstyrelsen vil som udgangspunkt

ikke anse udlejningen for erhvervsmæssig, hvis der er egen brug mindst 2

uger årligt for hvert sommerhus og udlejningen ikke overstiger 35 uger. ”

Erhvervsstyrelsen skriver i udkastet til vejledningen, at styrelsens tilsyn vil

være reaktivt og begrænset til at yde generel vejledning til borgere og

virksomheder. Styrelsen foreslår ikke regler om, at andre myndighederne

fører et egentligt tilsyn.

Det er en yderst begrænset kontrol og indebærer, at ejer uden nævne-

værdig risiko helt kan undlade at benytte sommerhuset, og tillige øge an-

tallet af udlejningsuger.

Ud fra almindelig forståelse af det danske sprog er det Fritidshusejernes

Landsforenings opfattelse, at en aktivitet, som den ovenfor beskrevne, må

betegnes som såvel erhvervsmæssig som professionel. Samt at en sådan

aktivitet normalt bør være underkastet den kontrol, som myndighederne

fører med såvel virksomheder som privatpersoner i økonomiske forhold.

4. Administration af planloven

I det daglige er det kommunerne, der administrerer planloven via kommu-

neplaner, lokalplaner og byggetilladelser. Reglerne er i mange henseen-

derne udmærkede, men kommunerne varetager også andre interesser. I

denne sammenhæng er det turismen, og det er tydeligt, at hensynet til at

øge turismen gennem størst mulig udlejning af sommerhuse gør, at kom-

munerne i vid udstrækning giver tilladelser til megasommerhuse, der pri-

mært er rettet mod udlejning. I praksis viser det sig, at udlejningen i vid ud-

strækning sker til større private fester, teambuilding, firmaarrangementer o.

lign., og dermed er en reel konkurrent til professionel erhvervsmæssig ho-

teldrift, udlejning af sommerboliger i feriebyer og bed and breakfast til-

bud.

Ofte sker det i strid med lokale planer i kommunerne, hvor de lokale

grundejerforeninger indklager afgørelserne til Planklagenævnet, og ofte

frustreres de lokale grundejerforeninger, når de dels konstaterer, at klagen

ikke har opsættende virkning, og dels konstaterer, at Planklagenævnets

sagsbehandlingstid indebærer, at byggerierne er færdige, når afgørelsen

foreligger.

Det er tillige ikke rimeligt, at kommunerne vælger at overhøre synspunkter

fra lokale sommergrundejerforeninger. Mange grundejerforeninger har

det indtryk, at de overhøres, fordi sommerhusejerne ikke betaler indkomst-

skat til kommunen, og da de ikke er borgere, kan de ikke vælte en borg-

mester.

Fritidshusejernes Landsforeninger finder ikke, at de foreslåede anbefalinger

i Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse løser de

problemer, der er beskrevet ovenfor. Anbefalinger har næppe effekt. Det

vil egentlige pålæg derimod have.

5. Uhensigtsmæssig incitamentsstruktur

Det er ikke hensigtsmæssigt, at der i administrationen af sommerhusloven

har udviklet sig en praksis, der indebærer at et ægtepar kan tjene over

600.000 kr. årligt efter skat ved at være ejere af tre sommerhuse.

Det er ikke hensigtsmæssigt, at kommunerne i deres administration af lo-

kale regler kan tilsidesætte planlovens og sommerhuslovens intentioner til

fordel for sommerhusbyggeri med det ene formål at skabe øget turisme.

De to elementer fører til, at køberne af megasommerhuse disponerer er-

hvervsmæssigt. Det ses i disse udtalelser:

Skanlux til Politiken den 20. december 2019:

”Prisen

på sommerhusene er

så høj, at kun systematisk udlejning kan få forretningen til at løbe rundt for

både køberen og Skanlux.”

En ejer med investeringer i tre megasommerhuse til Frederiksborg Amts

Avis den 21. februar 2020:

”Jeg

vil gå personligt konkurs, hvis jeg ikke kan

udleje som hidtil.”

Sommerhusejer i Blokhus til TV2 Nord: ”

Vi investerer så mange penge i et

sommerhus, og det er jo baseret på udlejning. Det vil sige, at det går ud-

over vores økonomi, hvis vi må udleje sommerhuset mindre, end vi må nu”

En bygherre af et kommende megasommerhus i Marielyst, som allerede

har et andet megasommerhus, til to nabo-grundejere:

”Min business-case

kan ikke holde, hvis ikke jeg konstant

kan udleje”.

Det er incitamentsstrukturer, der er i direkte modstrid med sommerhuslo-

ven,

der ikke skal understøtte, at ”forretningen skal løbe rundt” ”baseret

på udlejning” og ”business-cases skal holde”.

6. Konkrete bemærkninger til vejledningerne

Fritidshusejernes Landsforening anbefaler i forhold til:

Vejledning om udlejning af sommerhuse m.v.

- at vejledningen udformes, så intentioner og virkninger i sommerhusloven

fra 1972 fastholdes.

- at der fastsættes en øvre grænse for hvornår udlejningsaktivitet oversti-

ger supplement til egen brug, og dermed er professionel og erhvervsmæs-

sig.

- at den øvre grænse fastsættes som en kombination af størrelsen af ind-

tægt ved udlejning, antallet af udlejningsuger, størrelsen af sommerhu-

sene og antallet af sommerhuse, en husstand kan udleje.

- at der indføres kontrolmekanismer, der sikrer, at reglerne overholdes.

Vejledning om kommunernes planlægning for store sommerhuse.

Fritidshusejernes Landsforening peger helt overordnet på, at det optimale

vil være, at store sommerhuse, der primært opføres med udlejning for øje

og som ofte tillige omfatter fælles faciliteter i form af multibaner og andre

aktivitetselementer samles i klynger udenfor de traditionelle sommerhus-

områder og trafikforsynes via egne tilkørselsveje.

I forhold til udkastet til vejledning anbefaler Fritidshusejernes Landsforening

at ordet ”kan” overalt ændres til ”skal”.

Endelig ønsker Fritidshusejernes Landsforening, at der indføres en bestem-

melse om, at naboer og grundejerforeninger skal høres forud for byggetil-

ladelse til sommerhuse, der er større end 180 kvadratmeter.

7. Sommerhusprotokollen

Fritidshusejernes Landsforening gør sluttelig opmærksom på, at de foreslå-

ede vejledninger og i det hele taget den udvikling, som megasommerhu-

senes indvirken på markedet fører til, indebærer en risiko for, at de særlige

regler for udlændinges køb af danske sommerhuse ikke kan opretholdes.

Fritidshusejernes Landsforening står gerne til rådighed for uddybning af de

fremsendte synspunkter.

Med venlig hilsen

Johs Chr Johansen

Formand

Mail: [email protected]

Mobil: +45 40 20 62 52

Bilag:

Notat om Sommerhuse til udlejnings- og turismeformål i sommerlandet

Fagbladet Juristen 1997 - Gennemgang af sommerhuslovgivningen

Prospekt fra Skanlux

–

Aqua 253-223 6 v