Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 22
Offentligt
2261331_0001.png
BEK r 4
af
/ 4/
Gælde de
Udskriftsdato:
. de e
er
9
Mi isteriu :
Erhvervs i isteriet
Jour al u
er: Erhvervs i .,
Finanstilsynet,
j. r. 8 -
Se ere æ dri ger
til forskriften
I ge
Bekendtgørelse om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til
sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt
dækkede obligationer
I medfør af § 33 f og § 39, stk. 3, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgø‐
relse nr. 959 af 21. august 2015, fastsættes:
Kapitel 1
Generelle bestemmelser om værdiansættelse
§ 1.
Til brug for realkreditinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sik‐
kerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer, og pen‐
geinstitutters værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af sær‐
ligt dækkede obligationer, ansætter instituttet en rimelig kontantværdi for ejendommen uden hensyn til
ejendommens prioriteringsforhold.
Stk. 2.
Værdiansættelsen sker på grundlag af panterettens omfang. Bortset fra havne til erhvervsmæssig
ekspedition af gods, køretøjer og personer, lystbådehavne, samt lufthavne kan vej- og trafikanlæg, der ik‐
ke er accessoriske til bygninger, dog ikke medtages. Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejen‐
domme samt fritidshuse, der udlejes erhvervsmæssigt, kan alene grund, bygninger og bygningstilbehør
indgå i belåningsgrundlaget, jf. dog § 10.
§ 2.
Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi
(markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb, jf. dog § 22. Ved ejendom‐
mens rimelige kontante handelsværdi forstås det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på
værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sæl‐
ger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med for‐
sigtighed og uden tvang. Skønnes forholdene at betinge en særlig knaphedspris, skal der ved værdiansæt‐
telsen ses bort herfra. Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i mar‐
kedsforhold eller strukturændringer.
Stk. 2.
Til brug for værdiansættelsen inddrages relevante sammenlignelige referencer.
§ 3.
Besigtigelse og værdiansættelse skal foretages af en vurderingssagkyndig ansat i instituttet, jf. for‐
ordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber artikel
208, stk. 3, litra b. Vurderingsrapporten skal udarbejdes eller tiltrædes af den vurderingssagkyndige, der
har medvirket til besigtigelsen.
Stk. 2.
Besigtigelse og værdiansættelse kan overlades til en ikke-ansat, hvis kravene i forordning (EU)
nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber artikel 208, stk. 3, litra
b, er opfyldt, og instituttet har afgivet en detaljeret vurderingsinstruks. Tilsidesættelse af instrukser skal
kunne sanktioneres, herunder i form af fratagelse af vurderingsopgaven uden varsel. Betalingen for vurde‐
ringerne må ikke afhænge af størrelsen af de ansatte værdier.
1
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
Stk. 3.
Overlades værdiansættelsen til ikke-ansatte, skal instituttets ansatte inden effektuering foretage
en jævnlig og tilbundsgående stikprøvekontrol med besigtigelse af en passende andel af de eksternt fore‐
tagne værdiansættelser på basis af vurderingsrapporter. Stikprøverne skal have et sådant omfang og være
udtaget på en sådan måde, at der opnås tilstrækkelig sandsynlighed for, at ejendomsbeskrivelser og vær‐
diansættelser, der er ukorrekte i forhold til de faktiske forhold, gennemgås. Såfremt instituttet ikke har en
model i overensstemmelse med kravene i 2. pkt., skal instituttet løbende foretage stikprøver, der skal ud‐
gøre minimum 5 pct. af de værdiansættelser, som instituttet har overladt til ikke-ansatte.
Stk. 4.
Foretages stikprøvekontrollen inden afgivelse af tilbud, skal låneudmålingen altid ske på basis af
den af instituttet fastsatte værdi.
Stk. 5.
Foretages stikprøvekontrollen efter tilbudsafgivelse, skal tilbuddet indeholde forbehold for ende‐
lig godkendelse, og låneudmålingen skal justeres ved afgivelse af nyt reduceret tilbud, såfremt den for det
tilbudte lån nødvendige belåningsværdi overstiger den af instituttet fastsatte belåningsværdi med enten 5
pct. eller 75.000 kr.
Værdiansættelse af ejerboliger og fritidshuse
§ 4.
Er ejendommen ved ikke-tvangssalg handlet mellem uafhængige parter mindre end 6 måneder før
tilbudstidspunktet, kan belåningsværdien ikke overstige kontantprisen ifølge købsaftale eller skøde op‐
gjort i henhold til lov om formidling af fast ejendom, jf. dog stk. 2.
Stk. 2.
Stk. 1 finder ikke anvendelse, hvis parternes indbyrdes forhold giver grundlag for at antage, at
salgsprisen ikke er udtryk for en markedspris, jf. § 2, stk. 1. Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis
der efter handelstidspunktet er foretaget væsentlige værdiforøgende byggearbejder, eller der er taget for‐
behold herom i lånetilbuddet.
Værdiansættelse af kontor- og forretningsejendomme
§ 5.
Ved værdiansættelsen af kontor- og forretningsejendomme skal der foretages en rentabilitetsbereg‐
ning efter §§ 6-8, der med tillæg og fradrag i henhold til § 9 danner maksimum for værdiansættelsen.
Stk. 2.
Værdiansættelsen af ejendomme som nævnt i § 12, nr. 9, i bekendtgørelse om afgrænsning af
ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori sker efter §§ 6-8 og 19.
§ 6.
Rentabilitetsberegningen foretages ved at dividere ejendommens årlige nettoleje inkl. tillæg, jf. §§
7 og 8, med markedets afkastsprocent.
Stk. 2.
Markedets afkastprocent skal blandt andet afspejle den pågældende ejendomstype i området,
ejendommens karakter og sikkerheden for opretholdelse af nettoindtægten på ejendommen.
§ 7.
Ved nettolejen forstås i denne bekendtgørelse ejendommens bruttolejeindtægt, jf. § 8, stk. 1-4, der
tilgår udlejer, med fradrag af driftsudgifter, som afholdes af udlejer.
Stk. 2.
Nettolejen efter stk. 1 kan forhøjes med et tillæg svarende til forrentningen af sædvanligt deposi‐
tum og forudbetalt leje for tilsvarende lokaler, medmindre den faktiske forudbetalte leje eller depositum
er mindre, eller depositum er erstattet med garanti fra pengeinstitut eller andre. Forrentningen kan ikke
overstige diskontoen.
Stk. 3.
Ydes der i henhold til lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring eller kapitel 4 i
lov om byfornyelse og udvikling af byer driftsstøtte til ejendommen, der ikke bortfalder ved ejerskifte,
kan nettolejen efter stk. 1 forhøjes med et særligt tillæg. Tillægget til nettolejen kan maksimalt udgøre den
del af driftsstøtten, der ydes i forhold til de af kommunalbestyrelsen godkendte udgifter, der medfører en
forøgelse af ejendommens brugsværdi, og som har dannet grundlag for beregning af lejeforhøjelsen. Ydes
driftsstøtten til ydelser på indekslån, kan driftsstøtten til et tilsvarende nominallån i stedet lægges til
grund.
§ 8.
Bruttolejen for de pågældende lokaler kan højst ansættes til den bruttoleje, som de må antages at
kunne udlejes til under hensyntagen til såvel instituttets kendskab til de senest indgåede lejekontrakter for
2
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
og udbuddet af tilsvarende lokaler med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedlige‐
holdelsestilstand (markedslejen). Findes der i lokalområdet ikke sammenlignelige ejendomme med nyere
lejeudbud, ansættes markedslejen under hensyntagen til markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler i til‐
svarende lokalområder. Ved fastsættelsen af markedslejen må uændret anvendelse af lokalerne ikke læg‐
ges til grund, medmindre det er meget sandsynligt, at genudlejning af lokalerne ville kunne ske til samme
anvendelse.
Stk. 2.
Er lokaler i ejendommen udlejet til en leje, der overstiger markedslejen efter stk. 1, er lejen ikke
omsætningsbestemt, er lejer uafhængig af ejendommens ejer, og er afståelsesret for lejer betinget af pant‐
havers godkendelse, kan nutidsværdien af merlejen tillægges rentabilitetsberegningsresultatet, forudsat at
en bedømmelse af lejers soliditet, merlejens størrelse og uopsigelighedsperiodens længde gør det forsvar‐
ligt. Hvis lejer for egen regning har afholdt meget store udgifter til særindretninger, kan dette indgå i vur‐
deringen af, om det er forsvarligt. Kravet i 1. pkt., om at lejers afståelsesret skal være betinget af pantha‐
vers godkendelse, kan fraviges, hvis lejeren uanset afståelse hæfter for lejens betaling i hele uopsigelig‐
hedsperioden. Tilbagediskonteringen sker med anvendelse af en rente, der højst svarer til diskontoen re‐
duceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct.
Stk. 3.
Er lokaler i ejendommen udlejet til lejere, der er uafhængige af ejendommens ejere, til en lavere
leje end lokalernes markedsleje efter stk. 1, og er lejen ikke omsætningsbestemt, skal den faktiske leje
tillagt maksimalt 2 års aftalte eller gyldigt varslede lejestigninger lægges til grund, medmindre lejemålet
er opsagt, eller det er åbenbart, at den faktiske leje kan kræves forhøjet efter lejelovgivningen eller lejeaf‐
talen til et niveau svarende til markedslejen efter stk. 1, jf. dog § 9, stk. 2.
Stk. 4.
Den anvendte bruttoleje kan ikke væsentligt overstige det niveau, som lejeren i henhold til leje‐
lovgivningen eller lejeaftalen kan kræve lejen nedsat til.
Stk. 5.
De faktiske driftsudgifter, herunder eventuel grundleje på lånetilbudstidspunktet, lægges til
grund ved beregningen, såfremt de afholdes af udlejer. Driftsudgifterne må dog ikke sættes lavere end de
driftsudgifter, der er almindeligt gældende for tilsvarende ejendomme. De årlige udgifter til ejendommens
vedligeholdelse ansættes til det beløb der, ekskl. opretningsudgifter, jf. § 9, stk. 1, må skønnes årligt at
skulle anvendes over en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet for at bringe og holde ejendommen i nor‐
mal vedligeholdelsesstand. Lægges en fremtidig bruttoleje til grund, jf. stk. 3, skal de fremtidige driftsud‐
gifter i de pågældende år lægges til grund.
§ 9.
Må der i en periode på 10 år fra tilbudstidspunktet påregnes at skulle foretages opretningsarbejder
m.v. i ejendommen, skal rentabilitetsberegningsresultatet mindst reduceres med nutidsværdien af udgifter‐
ne hertil i dagens priser, i det omfang de i nettolejen indeholdte vedligeholdelsesudgifter, jf. § 8, stk. 5,
ikke indeholder beløb til opretning m.v. Tilbagediskonteringen sker med anvendelse af en rente, der højst
svarer til diskontoen reduceret med den aktuelle inflationstakt, dog mindst 0 pct.
Stk. 2.
Lægges en leje, der er væsentligt større end den faktiske leje, til grund på baggrund af en regule‐
ringsmulighed i lejelovgivningen eller lejeaftalen, jf. § 8, stk. 3, skal rentabilitetsberegningsresultatet fra‐
drages et beløb svarende til mindrelejen i perioden, indtil den fulde lejestigning indtræder.
Stk. 3.
Kan der fra ejendommen frasælges et grundstykke, kan rentabilitetsberegningsresultatet tillæg‐
ges en værdi heraf, jf. § 20, stk. 2, og § 21, stk. 1.
Værdiansættelse af hoteller m.v.
§ 10.
Ved værdiansættelse af hoteller, restauranter, kursusejendomme, feriecentre, campingpladser,
golfbaner og lignende foretages en rentabilitetsberegning, der danner maksimum for værdiansættelsen,
ved at multiplicere det sandsynlige nettooverskud før renter og afskrivninger med markedets afkastpro‐
cent, jf. § 6, stk. 2. Instituttet skal herved kritisk efterprøve lånsøgers regnskaber og budgetforudsætnin‐
ger. § 9, stk. 1 og 3, finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 2.
Er ejendommen bortforpagtet, og kan lånsøger ikke fremvise forpagterens regnskaber eller bud‐
getter, skal værdiansættelsen foretages ved at multiplicere den aktuelle årlige forpagtningsafgift med ka‐
3
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
pitaliseringsfaktoren. Påhviler der ejeren udgifter til bygningens drift, reduceres den årlige forpagtnings‐
afgift med de årlige udgifter hertil.
Stk. 3.
Selv om ejendommens drift ikke er baseret på forretningsmæssige principper, foretages rentabili‐
tetsberegningen på basis af et sandsynligt årligt nettooverskud, der med rimelighed vil kunne opnås ved
normal drift henset til ejendommens karakter og beliggenhed.
Stk. 4.
Værdien af inventar og driftsmateriel, uanset om dette er nødvendigt for driften af ejendomme,
der omfattes af stk. 1, skal fratrækkes med dagsværdien i værdiansættelsen efter kapitalisering af netto‐
overskuddet.
Stk. 5.
Uanset stk. 1-3, kan ejendomme med gode alternative anvendelsesmuligheder værdiansættes ef‐
ter værdiansættelsesreglerne for den ejendomskategori, der udgør den relevante alternative anvendelses‐
mulighed, jf. §§ 6-8.
Værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning
§ 11.
Ved værdiansættelse af private beboelsesejendomme til udlejning skal der foretages en rentabili‐
tetsberegning efter §§ 6-8, der med tillæg og fradrag i henhold til § 9 og § 13, stk. 1, danner maksimum
for værdiansættelsen, jf. dog § 13, stk. 2 og 3.
Stk. 2.
Uanset § 8, stk. 3, kan den aftalte leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov
om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund. Tilsvarende kan den ful‐
de leje uden reduktion for tilskud efter lov om byfornyelse og udvikling af byer lægges til grund.
Stk. 3.
For ejendomme omfattet af §§ 18 eller 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene
reduceres nutidsværdien af udgifterne til nødvendige opretningsarbejder m.v., jf. § 9, stk. 1, med positive
saldi på vedligeholdelseskonti på tilbudstidspunktet.
Stk. 4.
Uanset § 8, stk. 3, kan markedslejen efter § 8, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske leje
er fastsat under hensyn til optagne indekslån.
§ 12.
Ejendommens driftsudgifter opgøres i henhold til § 8, stk. 5, idet der tillige medtages udgifter til
udlejers vedligeholdelsesforpligtelse som nævnt i § 21 i lejeloven. Disse opgøres til det efter § 22 i lejelo‐
ven afsatte beløb. Har lejerne ved aftale delvist overtaget denne vedligeholdelsesforpligtelse, opgøres ud‐
lejers udgifter til det efter § 22, stk. 2, i lejeloven afsatte beløb.
§ 13.
Har udlejeren af en privat udlejningsejendom til helårsbeboelse sin bopæl i ejendommen, indehol‐
der ejendommen et lejemål, der er ledigt i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, eller indehol‐
der ejendommen et lejemål, der er tidsbestemt, og som ifølge lejeaftalen ophører inden 2 år, kan resultatet
af rentabilitetsberegningen forhøjes med et tillæg svarende til 75 pct. af værdien af en ejerlejlighed af
samme størrelse og stand i det pågældende område. Medtages dette tillæg i rentabilitetsberegningen, skal
nettolejen nedbringes med den pågældende lejligheds bruttoleje, mens driftsudgifterne bibeholdes uænd‐
ret.
Stk. 2.
Rentabilitetsberegningen kan for den udlejede del (restejendommen) i en ejendom, der er opdelt i
ejerlejligheder til helårsbeboelse, erstattes af en værdiansættelse svarende til 50 pct. af værdien af et til‐
svarende antal ikke-udlejede ejerlejligheder af samme størrelse og stand i området, såfremt instituttet
under hensyn til lejlighedsantallet og lejelovens bestemmelser om bytteret finder det forsvarligt.
Stk. 3.
For lejemål, der er udlejet mellem familiemedlemmer i lige op- eller nedstigende linje, og som
omfattes af § 2, stk. 1, i bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved
overgang til anden ejendomskategori, men som undtages af kategorien ejerboliger til helårsbrug i medfør
af § 2, stk. 3, i bekendtgørelsen kan rentabilitetsberegningen erstattes af en værdiansættelse svarende til
værdien af en tilsvarende ikke-udlejet ejendom.
4
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
Værdiansættelse af almene boliger og private andelsboliger m.v.
§ 14.
Ved værdiansættelse af private andelsboligforeningsejendomme skal der foretages en rentabilitets‐
beregning efter bestemmelserne i §§ 6-8 med tillæg og fradrag i henhold til § 9, stk. 3, jf. dog stk. 2 og 3.
Stk. 2.
Private andelsboligforeningsejendommes lejeindtægter fastsættes således:
1) For ejendomme, der ligger i et reguleret område, og som er taget i brug før 31. december 1991, fast‐
sættes lejen til det lejedes værdi. Herved forstås den leje, der kan opkræves for et tilsvarende lejemål,
som er omfattet af omkostningsbestemt leje, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene. For
lejemål, som er gennemgribende forbedret, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene, kan
lejen maksimalt fastsættes til det beløb, som det lokale huslejenævn kan godkende.
2) For ejendomme, som ligger i et ikke reguleret område, og som er taget i brug før 31. december 1991,
fastsættes lejen til det lejedes værdi, jf. lov om leje.
3) Værdiansættelsen kan ikke overstige det beløb, ejendommen senest er handlet til ved ikke-tvangssalg
mellem uafhængige parter inden for de seneste 2 år med tillæg af værdien af væsentlige værdiforø‐
gende byggearbejder.
4) Som ejendommens lejeindtægter for ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 anvendes mar‐
kedsleje i overensstemmelse med § 8.
5) Findes der ikke sammenlignelige lejemål i tilsvarende lokalområder kan 75 pct. af ejendommens vær‐
di som ejerbolig anvendes som belåningsværdi.
6) Uanset § 8, stk. 3, kan den vedtagne leje i henhold til lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov
om byfornyelse og udvikling af byer uden reduktion for tilskud lægges til grund.
7) Uanset § 8, stk. 3, kan markedslejen efter § 8, stk. 1, lægges til grund, såfremt den faktiske leje er
fastsat under hensyn til optagne indekslån.
Stk. 3.
Ejendommens driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 8, stk. 5.
§ 15.
Ved værdiansættelse af almene boliger, ungdoms- og ældreboliger, lette kollektivboliger og kol‐
lektive boligfællesskaber skal der foretages en rentabilitetsberegning efter §§ 6-8, der med tillæg og fra‐
drag i henhold til § 9 danner maksimum for værdiansættelsen.
Stk. 2.
Almene boligers driftsudgifter opgøres i overensstemmelse med § 8, stk. 5 med fradrag af de i
lov om almene boliger m.v. foreskrevne særlige bidrag.
Værdiansættelse af industri- og håndværksejendomme, ejendomme til brug for
energiforsyningsvirksomhed og ejendomme, der er indrettet med henblik på at dirigere datatrafik i
elektroniske kommunikationsnet
§ 16.
Værdiansættelse af industri- og håndværksejendomme, ejendomme til brug for energiforsynings‐
virksomhed og ejendomme, der er indrettet med henblik på at dirigere datatrafik i elektroniske kommuni‐
kationsnet, skal ske til markedsværdi. Ansættelsen skal, bortset fra vindmøller, ske på grundlag af en ren‐
tabilitetsberegning efter §§ 6-8, der med tillæg og fradrag i henhold til § 9 danner maksimum for værdian‐
sættelsen.
Stk. 2.
For ejendomme omfattet af stk. 1 finder § 18, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
Stk. 3.
Værdiansættelse af vindmøller skal ske til markedsværdi. Ansættelsen skal ske på grundlag af en
rentabilitetsberegning efter § 10, stk. 1, eller på baggrund af en tilbagediskontering af det sandsynlige net‐
tooverskud før renter og afskrivninger under hensyntagen til ejendommens karakter. Tilbagediskonterin‐
gen skal ske med anvendelse af et afkastkrav fastsat i overensstemmelse med § 6 tillagt den aktuelle infla‐
tionstakt.
Stk. 4.
Indregning af statsstøtte ved værdiansættelsen skal ske i overensstemmelse med principperne for
indregning af merleje i § 8, stk. 2, 2.pkt. Alene den faktiske eller forventede tildelte statsstøtte kan indreg‐
nes ved værdiansættelsen.
5
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
Værdiansættelse af landbrugsejendomme m.v.
§ 17.
Ved gartneri- og landbrugsejendomme skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til ejendom‐
mens karakter og produktionsmuligheder.
§ 18.
Indretninger omfattet af tinglysningslovens § 37 kan kun indgå i ejendommens belåningsgrundlag,
hvis de
1) er fastgjort til ejendommen,
2) ikke kan flyttes,
3) indgår som naturlige og integrerede dele i ejendommens drift, og
4) er indlagt i ejendommen for ejerens bekostning.
Stk. 2.
Uanset stk. 1 kan den del af en landbrugsejendoms besætning, der indgår i den kontinuerlige
produktion, maksimalt indgå med 30 pct. af værdien af jord og bygninger. Besætning, som kan medreg‐
nes i værdiansættelsen, vurderes sådan, at mere kortvarige prisudsving ikke påvirker værdiansættelsen.
Værdiansættelse af ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål
§ 19.
Værdiansættelse af ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål skal ske på
grundlag af en rentabilitetsberegning efter §§ 6-8, der med tillæg og fradrag i henhold til § 9 danner mak‐
simum for værdiansættelsen. Idrætsanlæg, forlystelsesanlæg og lignende skal dog ansættes på grundlag af
en rentabilitetsberegning efter § 10, stk. 1 og 2.
Værdiansættelse af blandede ejendomme
§ 20.
For ejendomme, der består af flere ejendomskategorier, fastsættes værdien særskilt for de enkelte
ejendomskategorier under hensyntagen til ejendommens karakter, jf. dog § 14, stk. 3, i lov om realkredit‐
lån og realkreditobligationer m.v.
Stk. 2.
Indgår der i belåningsgrundlaget en salgsværdi af et grundstykke, jf. § 9, stk. 3, eller et vej- og
trafikanlæg, jf. § 1, stk. 2, og § 21, stk. 2, kan der til denne del af værdien alene ydes et lån inden for
lånegrænsen for ubebyggede grunde.
Værdiansættelse af andre ejendomme
§ 21.
Ved værdiansættelsen af ubebyggede grunde må alene de lovlige bebyggelsesmuligheder i hen‐
hold til bestemmelser i gældende lokalplaner eller andre planbestemmelser lægges til grund. Baseres vær‐
diansættelsen på en fremtidig byggeretsværdi, skal der ved værdiansættelsen tages hensyn til rydnings- og
modningsudgifter samt liggetidsomkostninger.
Stk. 2.
Værdiansættelse af havne til erhvervsmæssig ekspedition af gods, køretøjer og personer, lystbå‐
dehavne og lufthavne sker på basis af en rentabilitetsberegning som nævnt i § 10, stk. 1 og 2.
Værdiansættelse af specielle ejendomstyper
§ 22.
For specielle ejendomstyper, der er særligt indrettet, og som meget sjældent eller aldrig omsættes
eller udlejes, hvorfor der ikke er et marked med markedsleje, driftsudgifter og afkastprocenter, kan en
rentabilitetsberegning erstattes af en værdiansættelse svarende til værdien af genanskaffelsessummen in‐
klusive moms, hvis momsen ikke refunderes, med fradrag for slid og ælde.
Kapitel 2
Låneudmåling og nedbringelse af udbetalte lån samt bortfald og reduktion af tilbudte lån
§ 23.
Respekterede hæftelser opgøres til kontantværdi. Respekterede ejerpantebreve, skadesløsbreve og
pantstiftende deklarationer opgøres dog med det nominelle beløb.
§ 24.
Det påhviler instituttet ved lånetilbud at gøre lånsøger opmærksom på, at urigtige angivelser i ske‐
maer, låneansøgninger m.v., som har indflydelse på værdiansættelsen, betragtes som en svigtende forud‐
6
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
sætning, der kan medføre, at lånet opsiges til hel eller delvis indfrielse. Der skal endvidere tages forbe‐
hold herom i pantebrevet.
§ 25.
Endelig værdiansættelse kan kun ske af færdiggjort byggeri. Lånetilbud afgivet før byggeriets
færdiggørelse skal reduceres, såfremt en værdiansættelse i overensstemmelse med denne bekendtgørelses
regler efter byggeriets færdiggørelse ikke giver mulighed for det tilbudte lån. § 26, stk. 3 og 4, finder til‐
svarende anvendelse. Der skal i selve lånetilbuddet tages forbehold herom.
§ 26.
Lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for særligt dækkede realkreditobligationer, kan ikke
udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån til ikke-færdiggjorte byggearbejder på
grundlag af den forventede værdi (forhåndslån).
Stk. 2.
Forhåndslån kan kun udbetales, såfremt
1) instituttet er i besiddelse af bygningstegninger og oplysninger om ejendommens byggetekniske kon‐
struktion, udstyr, anvendte materialer m.v. samt oplysninger om den forventede længde af byggepe‐
rioden,
2) instituttet er i besiddelse af oplysninger om den forventede anskaffelsessum, herunder for ejendom‐
me, der ikke er ejerboliger eller fritidshuse, indgåede entreprisekontrakter,
3) instituttet er i besiddelse af oplysninger om bebyggelsesregulerende bestemmelser ifølge lokalplan el‐
ler tilsvarende,
4) låntager er i besiddelse af byggegrund dokumenteret ved tinglyst skøde eller købsaftale, eller der er
stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet indfries, såfremt låntager ikke opnår adkomst, jf. bekendt‐
gørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.,
5) låntager har igangsætnings- eller byggetilladelse, såfremt dette kræves efter byggelovgivningen, eller
der er stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet indfries, såfremt fornøden tilladelse ikke foreligger
senest 6 måneder efter lånets udbetaling,
6) der er taget forbehold for og stillet tilstrækkelig sikkerhed for, at lånet vil blive indfriet eller nedbragt,
hvis det ikke efter udløbet af fristen for den endelige bebyggelse kunne være ydet med det bevilgede
beløb, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v., og
7) pantebreve har den forudsatte endelige prioritetsstilling, eller der er stillet sikkerhed som nævnt i be‐
kendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v. for, at lånet omgående vil
blive indfriet på realkreditinstituttets anmodning, såfremt pantebrevet ikke inden 6 måneder efter lå‐
nets udbetaling er indleveret i endelig tinglyst stand uden præjudicerende retsanmærkninger.
Stk. 3.
Når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet for‐
håndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets
udbetaling.
Stk. 4.
Ved rentabilitetsberegninger anvendes kapitaliseringsfaktoren på værdiansættelsestidspunktet, li‐
gesom den på dette tidspunkt skønnede markedsleje anvendes, jf. § 8.
Stk. 5.
Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed inden for
den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågæl‐
dende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til værdian‐
sættelsen fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering. Der skal forinden udbetaling af for‐
håndslån være taget forbehold herom.
Stk. 6.
Frigivelse af garanti eller depot sker i henhold til bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån
mod midlertidig garanti m.v.
7
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
Kapitel 3
Besigtigelse, sagsdokumentation, løbende overvågning og långivning i udlandet
§ 27.
Før endelig værdiansættelse skal ejendommen være besigtiget udvendigt og indvendigt, medmin‐
dre lånet ydes mod fuld offentlig garanti. Ved værdiansættelse af en flerhed af ensartede enheder skal der
alene ske indvendig besigtigelse af et passende antal enheder.
Stk. 2.
Lånetilbud uden forbehold for instituttets værdiansættelse kan ikke afgives senere end 6 måneder
fra besigtigelsestidspunktet.
Stk. 3.
Finanstilsynet kan dispensere fra besigtigelseskravet i stk. 1 på grundlag af en dokumenteret
værdiansættelsesmodel for ejerboliger til helårsbrug.
§ 28.
Værdiansættelsen foretages på grundlag af oplysninger om ejendommens grundareal, bygninger,
tilbehør, rettigheder og forpligtelser, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser. Der skal endvidere
foreligge oplysning om ejendommens senest offentliggjorte ejendomsværdi og fornødne oplysninger til
bedømmelse af ejendommens forrentningsmuligheder m.v., herunder lejekontrakter, lejelister eller lignen‐
de, samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi. Er ejendommen handlet mindre end 6 måneder
før lånetilbudstidspunktet, skal der foreligge oplysning om handelspris og vilkår.
§ 29.
Det skal af lånesagen klart fremgå, under hvilke forudsætninger værdiansættelse er foretaget. Ved
udbetaling af forhåndslån i fast ejendom, der stilles som sikkerhed for særlig dækkede realkreditobligatio‐
ner, skal dokumentation for, at betingelserne efter § 26, stk. 2, er opfyldt, opbevares i lånesagen.
Stk. 2.
Er tilbehør omfattet af § 38 i lov om tinglysning behæftet med gæld sikret ved ejendomsforbe‐
hold, løsørepant eller lignende, kan det kun indgå i belåningsgrundlaget, såfremt det pågældende tilbehør
er specificeret i lånesagen.
Stk. 3.
For kontor- og forretningsejendomme, hoteller m.v., private beboelsesejendomme til udlejning
samt ejendomme omfattet af § 14, stk. 1-3, og §§ 15, 16 og 19 skal det fremgå, hvilken bruttoleje, drifts‐
udgift, kapitaliseringsfaktor og beregning for hoteller, jf. § 10, og hvilket nettodriftsoverskud, tillæg til
nettoleje og tillæg til rentabilitetsberegningsresultat, jf. § 9, der har ført til den af instituttet anvendte belå‐
ningsværdi. Lånesagen skal endvidere indeholde en begrundelse for de ansatte årlige udgifter til ejendom‐
mens vedligeholdelse.
Stk. 4.
For ejendomme, der belånes som kontor- og forretningsejendomme, eller private beboelsesejen‐
domme til udlejning samt ejendomme omfattet af §§ 16 og 19 skal der af lånesagen for hver af ejendom‐
mens enkelte kategorier af lokaler fremgå henholdsvis etageareal og skønnet markedsleje pr. m2 etageare‐
al, jf. § 8, stk. 1. Såfremt lejekontrakterne muliggør det, angives endvidere den faktiske leje pr. m2 etage‐
areal for hver lokalekategori.
Stk. 5.
For ejendomme, der værdiansættes til genanskaffelsessummen med fradrag for slid og ælde, jf. §
22, skal det af instituttets lånesag fremgå for hver af ejendommens enkelte kategorier af bygninger, hvilke
genopførelses- eller anskaffelsesomkostninger og hvilke værdier, herunder fradrag for slid og ælde, insti‐
tuttet har lagt til grund ved værdiansættelsen.
Stk. 6.
For gartneri- og landbrugsejendomme omfattet af § 17, skal der, ud over den samlede markeds‐
værdi, fremgå værdierne af jord, driftsbygninger, stuehus og besætning.
Stk. 7.
Ved byggeri på lejet grund må lånets løbetid ikke overstige den aftalte lejeperiode. Instituttet skal
endvidere have ret til at indtræde i lejekontrakten, i tilfælde af at udlejer hæver denne som følge af debi‐
tors misligholdelse af lejekontrakten.
§ 30.
Der er krav om løbende overvågning af ejendommens værdi. Instituttet kan til brug for den løben‐
de overvågning anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, jf. artikel 208, stk. 3, sidste afsnit, i
forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, der er
godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte,
dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.
8
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
Stk. 2.
Medfører ændringer i en vurderet ejendoms markedsværdi, at et pantsikret lån heri ikke længere
overholder lånegrænsen herfor, skal instituttet stille supplerende sikkerhed, jf. § 152 a, stk. 2, i lov om
finansiel virksomhed og § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
Stk. 3.
Ved løbende overvågning, jf. artikel 208, stk. 3, litra a, i forordning (EU) nr. 575/2013 om til‐
synsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, skal instituttet værdiansætte forpligtelser i
forbindelse med udstedte særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer til for‐
pligtelsernes dagsværdi, som denne er fastsat i regnskabsreglerne for finansielle virksomheder, jf. dog stk.
4.
Stk. 4.
Ved værdiansættelse efter stk. 3 skal der ses bort fra et fald i forpligtelsernes dagsværdi, som er
forårsaget af en forøget kreditrisiko siden udstedelsen af de af stk. 3 omfattede obligationer. Ændringer
forårsaget af ændringer i kreditrisikoen antages at svare til den ændring i forpligtelsernes dagsværdi, der
ikke kan henføres til ændringer i den risikofri markedsrente, medmindre instituttet i det konkrete tilfælde
kan påvise en anden metode, der mere troværdigt måler virkningen på forpligtelsernes dagsværdi af æn‐
dringer i kreditrisikoen.
Stk. 5.
Instituttet skal værdiansætte underliggende aktiver, jf. artikel 129, stk. 1, litra a-f, i forordning
(EU) nr. 575/2013 om tilsynsmæssige krav til kreditinstitutter og investeringsselskaber, i forbindelse med
udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer til disses dagsværdi,
som denne er fastsat i regnskabsreglerne for finansielle virksomheder.
§ 31.
Finanstilsynet kan tillade, at bekendtgørelsens bestemmelser fraviges i forbindelse med långiv‐
ning i udlandet, i det omfang det tilsiges af forhold i det pågældende land.
Kapitel 4
Straffebestemmelser
§ 32.
Med bøde straffes den, der overtræder §§ 1-3, § 4, stk. 1, §§ 5 og 6, § 7, stk. 2 og 3, § 8, § 9, stk. 1
og 2, § 10, stk. 1-3, § 11, stk. 1 og 3, § 12, § 13, stk. 1 og 2, §§ 14-26, § 27, stk. 1 og 2, og §§ 28, 29 og
30.
Stk. 2.
Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5.
kapitel.
Kapitel 5
Ikrafttræden m.v.
§ 33.
Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. maj 2017.
Stk. 2.
Bekendtgørelsen gælder også for lånetilbud, der erstatter tilbud afgivet før bekendtgørelsens
ikrafttræden.
Stk. 3.
Bekendtgørelse nr. 1759 af 27. december 2016 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom
som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obli‐
gationer ophæves.
Finanstilsynet, den 27. april 2017
Thomas Brenøe
/ Jørn Andersen
9