Erhvervsudvalget 2020-21
ERU Alm.del Bilag 22
Offentligt
2261330_0001.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
1
Erhvervsudvalget
Udvalgssekretær Liza Christensen
Tlf.: +45 3337 5521
e-mail: [email protected]
Erhvervsministeriet
Slotsholmsgade 10-12
1216 København K
+45 33 92 33 50
Att.: Erhvervsminister Simon Kollerup
[email protected]
cand. merc., ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann,
projektchef og direktør
den 09. oktober 2020
c.c.: Finanstilsynet
Århusgade 110
2100 København Ø.
Tlf.: 33 55 84 15
Att:
e-mail:
Bilag.:
Direktør Jesper Berg
Kontorchef Kamilla Hjølund
[email protected]; [email protected]
A.: 200108 Brev til FT
B.: 200118 Brev til FT
C.: 200325 Brev til FT
D.: 201002 Brev til FT, EM, EU
E.: 1001-180629 Vurderingsbekendtgørelse
F.: 101-180629 Vurderingsvejledning
G.: 201009-Belåningsværdier 19 realkreditsager
H.: 200908-Mail Nykredit til A/B Stenderuphus
I.: 200623 FT tilsyn med Jyske Realkredit
Vedr.:
Behovet for åbenhed, gennemsigtighed, regelrethed, ligebe-
handling i pengeinstitutternes udmåling af belåningsværdier
på udlejningsejendomme jf. BEK417/2017. Hertil behovet
for, at Finanstilsynet sikrer retningslinjer for kravene til de
referenceejendomme tinglyst handlet, der må og skal
underbygge vurderingsgrundlaget (afkastprincippet) samt at
FT forpligtes til at fremlægge 3 modelbesvarelse på konkrete
ejendomme tinglyst handlet samt at FT fremover pålægges
en vejledningsforpligtigelse overfor finansielle virksomheder
og dem der har en økonomisk interesse i ens og retvisende
vurderinger samt et DCF-grundlag til vurderingerne.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
2261330_0002.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
2
Kære
Erhvervsudvalg
og erhvervsminister
Simon Kollerup,
jeg anmoder atter om
foretræde for begge i denne alvorlige sag
c.c.
Direktør
Jesper Berg
og
Kamilla Hjølund Finanstilsynet FT,
hvor jeg
anmoder om foretræde ved først givne lejlighed. (Hidtil afslået).
Jeg gør mig den antagelse, at BEK417/2017 skal sikre ens og retvisende
værdiansættelser på udlejningsejendomme, der kommer til belåning. Værdi-
ansættelserne skal jf. bekendtgørelse svare til markedsværdien og benævnes også
belåningsværdien. BEK417/2017 opererer for værdiansættelsen af boligejendomme
med krav om afkastprincippet.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
2261330_0003.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
3
Det problematiske i BEK417/2017 er følgende:
1)
I FT er det kontorchef Camilla Hjølund, der har ansvaret for BEK17/2017 og hun
afviser alle spørgsmål, der vedrører en fortolkning af regelsættet, beregning af
nettoleje, fastsættelse af afkastprocenter på ikke, delvist eller 100%
moderniserede boligejendomme, herunder afkastkrav til de erhvervsmæssige
arealer
i
boligejendommene,
krav
til
referenceejendomme
og/eller
fremlæggelse af modelbesvarelser. Derfor er vurderingerne helt tilfældige og
vilkårlige.
Camilla Hjølund afviser konsekvent anmodning om foretræde.
I foråret 2018 under udarbejdelsen af L177, der skulle sikre ens og retvisende
A/B valuarvurderinger, den kontante handelsværdi på boligejendomme
tilhørende A/B foreninger anbefalede en samlet styringsgruppe bestående af
FinansDanmark FD, Foreningen af Stats. Aut. Revisorer FSR, Ejendom Danmark
ED, Dansk Ejendomsmæglerforening DE og Andelboligforeningernes Fælles
Repræsentation at for den typiske ejendom, der vil alene en Diskonteret Cash
Flow DCF beregning med en ombygningsperiode på 5-10 føre til ens og
retvisende værdiansættelser.
BEK417/2017 der betinger
brancheorganisationerne
og
vurderingsresultater.
afkastprincippet fører derfor ifølge alle
Folketinget
til
forkerte
og
vilkårlige
2)
3)
4)
5)
Styringsgruppen bestod af landets højeste vurderingskompetencer og meddelte
samtidig at først når samtlige boliglejemål havde opnået stabil leje, ville
afkastmetoden skulle anvendes til en værdiansættelse af ejendommen.
FT ved Camilla Hjølund er 100% uenige med Folketingsbeslutningen og
fastholder den i dag forkerte afkastmetode også på ejendom hvor ikke samtlige
boliglejemål har opnået stabil BRL § 5 stk. 2 leje.
Folketinget vedtog d. 28-06-2018 L177 og betingede her samtidig at
afkastprocenten i DCF beregningerne skulle bygge på referenceejendomme,
hvilket indlysende måtte betinge, at referenceejendommene skulle anføres med
BRL § 5 stk. 2 lejen og afkastprocent DCF-exit valueafkastprocenten.
6)
7)
8)
Camilla Hjølund FT derimod hævder, at L177 kan tilsidesættes fuldkommen idet
den af brancheorganisationernes forkerte afkastmetode efter Camilla Hjølund
og FT’s opfattelse og som svar fra Erhvervsminister Simon Kollerup i foråret
2020, er således, at når værdien på en boligejendom, hvor der ikke er stabil
leje efter FT’s opfattelse forsat skal gøres efter afkastprincippet BEK417/2017
uagtet at dette princip ved Folketingsbeslutning af L177 d. 28-06-2018 efter
Folketingets opfattelse fører til forkerte og hel tilfældige værdiansættelser.
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
2261330_0004.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
4
9)
Hertil, at Camilla Hjølund, der som de fleste ledende medarbejdere i FT,
rekrutteres fra pengeinstitutterne, har den opfattelse, at det er i samfundets og
i låntagernes og i Danmarks interesse, at der i pengeinstitutterne praktiseres en
fuldkommen lukkethed om beregningsgrundlaget og de referenceejendomme,
der underbygger fastsættelsen af belåningsværdierne.
10) Men skulle BEK417/2017 sikre grundlaget for ens og retvisende vurderinger, så
vil det jo være således, at om RD, Jyske Realkredit, Nordea Kredit og Nykredit
blev bedt om at udregne belåningsværdien på en given ejendom f.eks.
Rørholmsgade 11, så burde og skulle alle 4 realkreditinstitutter nå til én og
samme værdi indenfor en meget lille tolerance.
11) Det var jo præcist det der var hensigten med L177 vedtaget af Folketinget d.
28-06-2018, at det nye vurderingsprincip DCF-princippet skulle føre til ens og
retvisende vurderinger, A/B valuarvurderinger.
12) Der er intet grundlag for som Camilla Hjølund hævder, at en A/B
valuarvurdering og en belåningsværdivurdering skulle føre til forskellige
resultater, idet begge skal afspejle den kontante handelsværdi også benævnt
markedsværdien.
13) Derfor appellerer jeg til, at Folketinget og Erhvervsudvalget sikrer, at der
fremover kommer åbenhed i fastsættelsen af belåningsværdierne idet denne jo
er regelbetinget i BEK417/2017 og derfor på ingen måde er en
forretningshemmelighed idet alle realkreditinstitutter ved at følge samme
vurderingsbekendtgørelsen, vil og bør nå til samme resultat.
14) Ingen realkreditinstitutter vil i dag fremlægge deres vurderingsberegninger og
referenceejendomme og kun modvilligt eller slet ikke, vil de fremlægge den af
realkreditinstituttets vurderingsgrundlag, men henviser blot til den intetsigende
BEK2017/2017.
15) En undersøgelse foretaget af Wismann Property Consult A/S , analyseafdelingen
og responsumudvalget har afsløret, at realkreditinstitutterne ved nybelåninger
for at sikre sig markedsandele gradbøjer vurderingsgrundlaget og som på
ejendom Rømersgade 19 bevidst hæver værdien af boligarealerne og bevidst
sænker værdien af erhvervsarealerne for at kunne beregne et højere
realkreditlån og dermed vinde sagen.
16) Samme undersøgelse som i 13) har vist, at på ældre lånekunder f.eks.
Baggesensgade 11 A-B, der meddeler realkreditinstituttet bevidst lave
belåningsværdier for at betinge sig højere bidragssatser og krav om dyrere lån
med fast rente i 30 år og afvikling fremfor F-rente lån med 100% afdragsfrihed.
17) På ejendommen Baggesensgade 11 A-B, en ejendom der er byfornyet med
nedlagte køkkentrapper, nye badeværelser, nye køkkener, franske altaner
lykkedes det Jyske Realkredit fra december 2019 til september 2020 at hæve
belåningsværdien med 47% fra kr. 19.800/m2 boligareal til kr. 29.000/m2
boligareal uden at Jyske Realkredit kunne eller ville forklare mere end at begge
vurderinger byggede på det samme grundlag og BEK417/2017. Det burde være
en umulighed!
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
2261330_0005.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
5
18) I samme periode havde Jyske Realkredit belåningsvurderet den nedslidte
Rørholmsgade 11, hvor �½-delen af boligerne uden eget bad, til kr. 46.000/m2
boligareal. Helt ulogisk i forhold til Baggesensgade 11 A-B. Ejendommene er
meget sammenlignelige i opførelse og beliggenhed.
19) Ved besigtigelsesskrivelsen 23-06-2020 bilag I havde FT gennemgået 19
udlejningsejendomme hos Jyske Realkredit og ikke én eneste fik bemærkning
om overprisvurdering eller fejlvurdering. FT havde gjort sit tilsyn efter vores
indbringelse af Jyske Realkredit i januar 2020.
20) Logikken i FT og BEK417/2017 er så, at om den nedslidte ejendom
Rørholmsgade 11 blev byfornyet, som den velholdte og byfornyede ejendom
Baggesensgade 11 A-B, så er det FT’s opfattelse, at så skal belåningsværdien
læs markedsværdien reducere med 37% fra kr. 46.000/m2 til kr.29.000/m2
boligareal.
21) Grafisk viser vores dokumentation bilag G, at der meddeles helt vilkårlige
belåningsværdier og det har store økonomiske konsekvenser for låntagerne.
Blå = RD,
Grøn = Jyske Realkredit,
Gul = Nordea Kredit,
Lyseblå = Nykredit
22) Helt grotesk bliver lånesager som Frederiksberg Allé 27 A-B hvor Nykredit med
sin nuværende belåning må have en belåningsværdi på kr. 47.178/m2 i 2019
og i dag nærmere omkring kr. 53.000/m2, lån der siden 2007 har været med
100% afdragsfrihed og en bidragssats på 0,1%, hvor normalsatsen er mellem
0,4%-1,0%.
23) Det er FT’s opfattelse, at FT først og fremmest skal sørge for at
pengeinstitutternes stabilitet og kreditsikkerhed, hvilket har fået Camilla
Hjølund til at meddele, at hun intet galt ser i når pengeinstitutterne
underprisvurderinger.
24) Det er min opfattelse, at Folketinget skal sikre et ens og retvisende
vurderingsgrundlag også når det kommer til belåningsværdier, og derfor
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
 ERU, Alm.del - 2020-21 - Bilag 22: Ny henvendelse fra Lars Wismann, København, om Finanstilsynets tilsyn med pengeinstitutter i relation til belåning og værdiansættelser af andelsboligejendomme
2261330_0006.png
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk,
CVR: 28 31 27 17,
Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: [email protected], Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
6
kommer Folketinget ikke udenom at vedtage et regelsæt, der også for
Finanstilsynet bygger på DCF beregninger, der ifølge FD, FSR, ED, DE og ABF er
den eneste vurderingsmetode, der fører til ens og retvisende vurderinger.
25) For, at sikre en åbenhed, regelrethed og ligebehandling bør Folketinget snarest
beslutte, at pengeinstitutterne fremover fremlægger deres beregningsgrundlag
og deres referenceejendomme tinglyst handlet for at sikre ens og retvisende
vurderinger, idet en regelret beregning af vurderingsgrundlaget vil og bør føre
til samme vurderingsresultat uanset om det er RD, Jyske Realkredit, Nordea
Kredit eller Nykredit der har beregnet vurderingsgrundlaget.
26) Pengeinstitutterne kan så konkurrere på hurtighed i sagsbehandling, rådgivning
om lånetyper, udmåling af lånetyper, bidragssatser og andre låneomkostninger.
De ovenstående problemstillinger har været indbragt for Jyske Bank, Jyske Realkredit,
Realkredit Danmark, Danske Bank, Finanstilsynet, Erhverministeriet, Boligministeriet
og en række andre. Ingen af disse har ønsket at medvirke til at sikre et grundlag med
ens og retvisende beregninger af belåningsværdierne ej heller at bidrage til åbenhed,
gennemsigtighed, regelrethed og ligebehandling.
Det bliver derfor en stor opgave for Folketinget og erhvervsudvalget at arbejde for
den regelrethed og åbenhed som er i låntagernes, i konkurrencens og i Danmarks
interesse.
Jeg har personligt ingen økonomiske interesser i mit andragende, men drives frem af
mit engagement samt min borgerinteresse. Jeg er det der i gamle dage blev kaldt for
en ildsjæl med en for de fleste andre umulig opgave.
Wismann Property Consult A/S, underskrift er indscannet af Lars Wismann
Lars Wismann, projektchef & direktør,
cand.merc., ejendomsmægler & valuar
Se i øvrigt vores hjemmeside:
www.wismann-as.dk
køb
–
salg
–
vurdering - finansiering
–
optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!